房地產公司工程管理精選(九篇)
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第1篇：房地產公司工程管理范文
關鍵詞：房地產開發；工程管理；定義；現狀；問題；對策
1、房地產開發工程管理定義及發展現狀
1.1 定義
房地產開發工程管理是指將房地產開發中每個項目的各類工程設計演變成實體的全過程的管理，其包括質量、成本、進度、技術支持和安全的控制等管理要素。
1.2 發展現狀
近期，我國為了擴大內部需要，加快經濟的增長，對房地產開發工程的發展要求越來越高。因此，也擴大了我國房地產行業的發展。目前，我國房地產開發工程管理還不完善，在房地產開發工程的管理過程中，仍然存在著大大小小的問題，嚴重影響了建筑工程的使用壽命和質量。沒有規范的質量保證體系圖，甚至還出現邊施工邊設計的工程，影響了人們的日常生活和生命財產安全。由于工程造價的預算沒有提前準備而導致在施工過程中產生造價的糾紛，影響了施工的進程。目前，政府對房地產工程的監督管理力度松懈，導致施工單位以次充好的現象比比皆是。在施工全過程中，產生過多的污染并且得不到有效的治理。有些處理過程中很容易產生二次污染。
2、房地產開發工程管理中存在的問題
2.1 嚴把工程質量過關
房地產工程管理中最常見的問題之一就是房地產工程的房屋質量問題。生活中，我們經常會聽到一些關于房屋倒塌的新聞事件，這些問題多數是因為有些施工單位在房地產工程施工過程中不規范操作，對建材進行偷工減料，從而導致房地產工程質量不合格，達不到房屋正常的使用壽命，無法滿足人們的居住要求。存在一些施工單位沒有完整的質量保證體系，出了問題找不到人負責。
2.2嚴抓工程造價問題
一直以來，我國的房地產工程在工程造價方面存在著很多問題。如控制成本的方法跟不上時代的發展，沒有依據進行操作；房地產工程在工程造價方面的法律法規還有待于完善，缺少相對應的政策體制等等。這些問題都與施工單位對工作的認真對待程度和竣工期限息息相關，同時也影響著房屋的使用情況。
2.3 嚴懲環境污染問題
噪聲污染和建筑垃圾污染是房地產工程環境污染的兩個最主要的方面。在進行房地產施工過程中產生的較大的作業噪音對周圍的居民造成的聲音打擾的噪聲污染問題。在一些大城市中，也出現在居民休息時間進行施工作業，對人們的身心都受到影響。噪聲污染也是建筑污染問題中最常見的問題。幾乎伴隨著整個房地產施工的全過程，嚴重影響了人們的作息生活。建筑垃圾污染是指在房地產工程施工過程中會產生很多建筑材料，包裝等污染物。對周邊的大氣和水體進行了嚴重的污染。還存在一些其他的污染如光污染和粉塵污染等。
3、房地產開發工程管理的對策
3.1 加快提高房地產工程的質量
（1）施工單位應該規范操作每一個施工步驟，選用合格的建筑材料進行施工，堅決避免因為偷工減料帶來的安全隱患問題。要勇于創新，大膽的嘗試新的建筑材料，使建筑物增加新的使用功能。做到這些之前，一定要有一個完整的房地產工程質量保證體系圖，更加清晰透明的完成每項任務。下圖1是某房地產公司的質量保證體系圖。
質量保證體系圖
圖1 某房地產公司的質量保證體系圖
（2）依據國家法規和相關文件袋的規定進行施工操作，不斷完善質量管理體系，避免員工懶散的現象。在施工過程中如果發現不達標準的項目應該檢查整改之后再繼續進行施工。在推進工程進度的同時質量問題應該嚴抓不可松懈。
（3）重視在崗人員的繼續培訓，提高房地產工程施工人員的素質。加強工程質量和安全知識的教育力度，通過身邊的實例進行宣傳，讓施工人員真正的認識到整個工程中質量的突出性，提高他們的責任心。
3.2 健全工程造價管理體系，加強監督工作
在施工之前，做好全面的準備，對過程中的每個項目產生的造價預算和規劃仔細的羅列出來，編制詳細符合實際的工程造價預算表，做到詳細精確，下圖是某房地產公司工程造價預算表。同時，要考慮到預算發生爭執時應該采取怎樣的應對措施，應該對工程預算的相關價格進行動態的管理。
圖 某房地產公司工程造價預算表
加強對施工人員的監督管理工作，建立責任問責制度，把整個施工過程中的安全、質量、管理工作落實責任到個人，管理部門不能形同虛設，要真正的發揮作用，加大監督管理的執行力度。
3.3 大力遏制環境污染
（1）施工單位應該選擇正確的時間進行工程操作，避開居民的休息時間。最好有一個完整的工作時間表，按照規定時間工作，嚴禁為了追趕工程的進度，日夜進行施工，對施工人員的身體和周圍居民的休息帶來嚴重的困擾。同時，在電鉆等設備上安裝除噪器，能有效的避免噪聲對周圍居民帶來的危害。
（2）施工單位要定期的處理施工過程中產生的工程垃圾，切不能隨意的丟棄，堆放。應該設立一個房地產工程垃圾清理小組，及時對垃圾進行清理，進行獎懲制度。并且注意在處理的過程中不能隨意丟撒在公共場地，給人們的生活質量帶來嚴重的影響。
（3）嚴禁在施工現場進行廢棄垃圾的焚燒，產生的廢棄不僅污染了大氣，還對施工人員和周圍居民的身心健康產生嚴重的危害。應該統一轉送到固定的垃圾焚燒廠進行合理規范的工程垃圾處理。
（4）施工單位應在類似水泥罐的施工設備上安裝除塵器，定期的對房地產工程的施工設備進行粉塵的清理，在施工材料運輸過程中，要規范運輸，做好遮蔽工作，避免粉塵對大氣的污染。施工過程中產生的廢棄液體材料的排放應該設定一個專門的流通渠道，避免對周圍的水體污染。
第2篇：房地產公司工程管理范文
關鍵詞：房地產項目；造價；控制與管理
中圖分類號： TU723 文獻標識碼： A
引言
這幾年，房地產業在政府的支持下得到了蓬勃發展，但縱觀這幾年的發展過程，形勢不容樂觀。房地產公司在追求經濟效益的同時，如何從內部更應強化成本意識，以最少的成本建造最優的產品，獲得最大的經濟效益，從而提高市場競爭能力，這是一個成熟的房地產企業必須認真面對的問題。
一、設計階段的造價控制
工程造價控制的關鍵在于投資決策和設計階段，一旦項目完成投資決策后，控制工程造價的關鍵轉入設計階段，眾所周知設計費占建設工程全費用的1%～2%，但對工程造價的影響度占75%以上，由此可見，設計質量的好壞對整個工程建設的效益是至關重要的。
1、設計方案招投標制度。開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位；從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。
2、實行限額設計。推行限額設計，有效控制工程造價。各專業在保證功能及技術指標的前提下，要制定雙贏策略，把技術和經濟指標有機結合起來，嚴格控制設計變更。房地產公司的工程造價管理人員，應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程技術經濟指標，能動地影響工程設計。
3、開展價值工程的應用。在確保產品壽命周期的條件下，力求以最低的成本實現產品必要功能的一種有組織的活動和管理方法，以獲得最佳綜合效益。在設計階段進行多方案比選時，利用價值工程原理進行方案優化，綜合各方面因素選定路徑最短、工程量最少、技術先進及經濟合理的最優設計方案，以達到合理、有效地控制工程造價的目的。
4、加強圖紙會審工作。對設計單位圖紙質量的外部管理與審查，要象工程質監站監督施工質量一樣，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟進行審核，以求提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤所帶來的經濟損失。
二、招投標階段的工程造價控制
新開工建設項目應進行招投標，工程招投標是有效控制工程造價的核心。通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程成本。
首先要嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作。并要詳細分析各投標單位的投標書，特別要注意明顯低于市場價、漏項或標書中不明確內容，在詢標時要詳細了解明顯低于市場價項目的彌補方式或消化途徑，在此基礎上推薦真正合理低價的單位為中標單位。另外，工程招標應盡量采取公開招標或邀請招標的方式，招標文件條款應嚴謹、準確、全面。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口，要根據市場行情、建筑業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定確保雙方按約履行，盡量減少因甲乙雙方責任不清造成扯皮的現象。
同時，通過招投標選擇信譽高、工期短、技術力量強、施工質量好、造價適中的施工隊伍。施工隊伍的優劣直接關系到建設單位工程造價控制的成敗。因此，要求施工企業具有足夠的技術實力，它不僅使企業自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也使施工企業能有實力在工程造價上給建設單位合理的優惠。
三、施工階段的造價控制
工程項目建設控制的目標是質量、進度和造價三大要素，他們既是統一的，又是矛盾的一個整體。在工程質量必須符合國家相關標準的前提下，開發商可以調整的只有造價和工期，必須做到將造價與工期掛起鉤來，因為一味地追求工期，勢必增加投資，而工期拖延，不僅會增加投資，更會影響開發商對業主的承諾，并帶來延期交房的經濟損失。
1、合理控制工程洽商。工嚴格控制設計變更，盡可能把變更控制在設計階段的初期，對工程造價影響較大的設計變更，要先算帳后變更。工程施工是一種有計劃的連續行為，發生了工程變更，必然會迫使承包商改變既定的進度計劃，重新安排勞動力、材料、設備等，同樣，接二連三的變更聯系單也會使開發商的現場管理人員喪失對施工問題的預見性，喪失對工期、造價控制的主動性，從而被承包商拖著鼻子走，疲于應付工期及費用的索賠此類問題的處理。所以，開發商在加強設計管理的同時，也應該嚴格工程變更的管理制度。
2、加強對于材料供應商及工程總承包商的管理。開發商應督促承包商及時反饋施工進度，及早作出設備、材料的采購計劃。在開發商與供貨商的合同中，必須考慮與工程總承包工序的銜接，避免總分包合同職責不清引起索賠。簽訂合同后又要隨時掌握供應商的設備、材料質量和到貨情況，以減少施工階段承包商對工期和費用索賠的機會。
3、健全工程簽證管理制度。針對做好材料的加工定貨，開發商應建立工程簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。
4、合同管理是施工階段造價控制的關鍵。開發商的造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款，一方面要嚴格檢查承包商的索賠要求，另一方面還要盡量做好自己工作，減少承包商的索賠機會。
四、竣工結算階段的造價控制和事后造價分析評價
工程竣工結算是建設工程造價管理的一個重要環節，是合理確定單位工程造價的前提和保障。根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關法規，認真審核工程款。以政策為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。并且竣工結算應以工程量計算是否準確、預算單價套用是否正確、各項取費是否合理、施工索賠是否正確為審計重點。
事后造價分析評價是對整個建設項目的一次性綜合性評價，也是對工程項目造價控制的總結。首先要對數據資料進行整理、分析和歸類，分析影響工程造價的各項因素并建立相應的數據庫，為下次項目的控制提供參考，特別是預算目標成本與實際成本的差異、原因等。同時總結出以后成本控制的措施及努力方向，通過建設項目后評價會使我們的造價管理水平不斷得到提高，工作方法會不斷創新，造價控制管理能力會不斷加強。
第3篇：房地產公司工程管理范文
關鍵詞： 目標， 過程， 監控， 評估
中圖分類號： F293 文獻標識碼： A 文章編號：
Abstract: along with the national macro-control of real estate industry regulation and control efforts to further increase, more and more large-scale real estate enterprise is confronted with hitherto unknown pressure. Real estate enterprises in the national strict macro-control and market competition the survival and the development, in addition to abundant capital, advanced management concepts, but also must pay attention to the cost control of the project, cost control must be within the programme, effective cost control, in order to obtain a high corporate profits and returns.
Key words: target, process, monitoring, evaluation
隨著中國房地產市場日益走向成熟，房地產行業的競爭逐步規范化。房地產企業要想獲得經營利潤，除了提供適銷對路的住房，還要最大限度的降低開發成本，嚴格控制成本支出。大家都知道“利潤等于銷售收入減成本”這個簡單的公式，充分體現了成本管理的重要性。如何利用IT手段，科學的管理方法，提高房地產企業的成本管理水平？我們根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，總結了以下四點行之有效的方法供大家參考：
1.鎖定源頭——目標成本
目標成本就是一個企業預定的，在一定的時間和努力實現的目標成本，項目成本在控制線內。成本目標的核實與確定，項目成本規劃與控制具有重要的指導意義。許多項目成本失控是一個很重要的原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即使有也比較粗的線，通常只是一個“粗略數字”，和真實的時間來執行，“大致的數量”往往是經不起考量，而不能作為一個項目的成本控制線。
設定目標成本，目標成本標準成本結構樹層層分解的基本思想，通過預算執行部和行動計劃，讓目標成為可執行行動計劃，并在實際結果和比較分析的目標實施過程中，找出差異，分析原因，制定改進措施。建立標準化的流程：描述了如何“估算成本”，如何“規劃設計”項目發展的各個階段，“擴充設計”，“建筑設計”在各個階段的目標成本的完成，在層層細節中修訂，并形成最終的目標成本，指導招標，施工，采購和其他經營活動中使用和管理的成本。目標成本項目進度的精度受影響的主要原因是進度過于緊和缺乏一個標準的目標成本計算系統兩方面的原因。
2.過程管理——明確崗位職責制定責任成本體系
“責任成本體系”是成本管理的目標明確的專業職能，并與技術經濟指標反饋的幫助下，履行其職責的評估。從“成本”到“耗資管理”誰做，責任成本解決的是成本管理過程中誰來做和做什么的問題。誰做呢？我們有它的位置和控制相關的成本？做什么？這些崗位的成本控制指標？為了什么？如何評價？“責任成本體系”包含四個因素，即責任范圍，責任部門/當局，評價指標，評價部門。我們可以完成的四個要素的定義，建立責任成本制度框架，以“組織”的水平，以確保目標成本的順利實施。落實工作責任，落實責任到人，以減少“的目標和執行脫鉤”的現象，真正的“權力的職責是明確的，可以在”責任成本。“責任成本體系”設計成本下降到真正點，確保目標的實現，因此“責任成本體系”，“責任”的分工，在現實中，目標成本管理體系密切相關。簡單地說，“責任”的集合應該來自“成本結構體系”。在理論上，我們還可以使用“責任線”，把它當成“成本體系”的每一個分項來看待，并確定相關的主管部門、評價指標、評估部門。當然，在真正的投入工作后，考慮到可執行性，我們也許必須把最核心的部分提取出來進行重新規整并加以執行。此次過程管理明確了“成本責任體系”，按照部門/職位對其負責的“責任區域”進行擴張與合并，我們就可以得到崗位/部門的目標成本集合。但怎樣才能確保部門/職位的成本目標能夠順利完成？因此，我們必須詮釋一套完整的“工作流程指導書”，以規范行為的部門/位置，也就是說，必須從“系統”方面確保實施目標成本水平，保證成本控制，這“工作流程管理”。我們可以把房地產開發過程劃分成若干相對獨立的過程，每個過程中都定義了相應的規范的過程中系統，同時重點定義每個操作過程和控制成本的相關穴位，包括經濟技術指標的量化。因此，我們可以達到這個水平，在日常業務過程中的成本控制，真正的執行力滲透的基本路線。
3.動態監控——成本法跟蹤執行
經歷過兩個基本步驟“明確目標”、“明確責任”來實施成本控制后，我們進入最重要的第三步：目標成本執行后續 - 動態成本。動態成本反映在項目實施過程中，預計成本，目標成本，通過實時響應和動態成本的差異，并協助有關部門及時發現和解決問題，實現成本控制。動態成本：成本是核心的動態實時，動態指的是該項目的整個生命周期中的任何時間點，可以控制項目的成本，例如，新的狀態，每平方米單方面的綜合成本是多少？我們強調“在項目執行過程中的”實時計算項目的總成本，只有這樣，可以控制成本，輔助決策。如果僅該項目年底相關的成本數據，居然可以完成的基本成本會計職能，以項目沒有任何幫助控制成本，因為在該項目結束時，什么是做可以不被撤銷，這是來不及交談關于如何進行成本控制，實現動態成本計算？核心思想就是：一個中心，三個主要線路。動態成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發生成本。合同的成本是動態成本變化最大的部分，“波動性”決定其成本控制是其中重中之重。但“非合同成本”，如“政府批準建設成本”，是比較容易控制的。這是因為工程承包合同的不確定性，導致成本控制的復雜性，體現在企業的實際，就表現為“黑洞”的形式，改變“超付成本錢”等失控現象一次又一次出現。因此，我們在成本管理必須“以合同為中心。”三條主線：“動態成本”，“實際成本”，“實際自付費用”。“動態成本”反映任何時間的綜合項目成本及結構分布：“實際成本”是指到當前項目中已驗證的工程量，“動態成本”對比，可能反映了該項目的整體進度：“實際支付費用“是指實際支付的金額，”實際成本。“對比度反映的付款計劃，包括應對，支付的真實情況。三線能很好地反映該項目的成本支付進度。成本管理系統 - 管理目標成本/動態成本是很重要的工具。動態成本的構成比較復雜，為了獲得實時動態成本相關數據，成本核算，成本控制，都是為了實現這一目標，我們必須借助信息手段，提高管理水平的企業成本管理。成本管理系統實際上是一個實時反映項目成本的信息平臺，它可以幫助我們建立成本結構，標準的操作流程，實時記錄和跟蹤的核心業務的發展，業務、財務、資金管理的有機結合。整個系統是圍繞合同管理的核心，包括估計成本、目標成本、合同臺賬、合同結算，支付管理、財務規劃、動態成本函數。該系統還可以提供決策依據，如付款時間，歷史記載了很多的工作能夠依靠成本管理來簡化基礎，透明和實時查詢可以讓人們提高效率和項目的監測和控制。系統通過即時反應目標成本和動態成本的差異，大大提高了企業的成本控制能力，加快決策進程，并增強企業的核心競爭力。
4.評估界定——劣罰優獎，用數字說話
確定目標成本，明確責任制，業務過程的實時跟蹤和控制，在完成前三個步驟后，我們可以根據有關性能進行評估。最終項目實施的結果“動態成本”和“目標成本”對比，我們可以評價整個項目的成本控制水平；以“執行過程實際完成的經濟技術指標”和“責任成本體系”中的實際表現，我們會好在績效評估方面做更多更精準的判斷，擬清部門/成本控制中的位置和真正的“壞罰好獎”數據。成本數據庫：我們進行績效評估的同時，也給該項目的成本控制以及時的總結，并與項目“目標成本數據”，“動態成本數據文件”一起，在此基礎上提取關鍵的成本指標，并最終形成“成本數據庫”項目。通過的“成本”數據庫的建立，所有項目的成本數據將被保存，和未來的業務發展起到了重要指導作用。“成本數據庫”的建設，充分體現“知識管理”的思想，使知識作為企業最寶貴的財富，可以很好的安頓下來，盡量規避人員的流動和侵蝕，使房地產企業的成本管理跟去年比跨出新的一步。
總結
利潤的最大化是房地產企業開發過程中必須面對的問題,影響房地產企業利潤的因素就開發過程而言,成本是一個相當重要的影響源。成本是企業利潤體現的關鍵,房地產企業在房地產項目開發過程中面臨著項目成本控制問題,如何對開發過程中的成本進行有效控制是企業必須解決的問題。實現企業利潤最大化往往從開發成本控制、成本管理、施工項目成本控制三方面入手。總之,房地產整個開發和經營的過程，就是一個成本控制和整合各方面資源的過程，“開源”與“節流”必須并舉。要不一不小心就成了“負”翁，危機重重，如果影響到整個供應鏈，那樣麻煩就會更大，說不準就導致整個企業癱瘓。“省錢就是賺錢”，誰能在成本控制領域走得更遠，誰就會在競爭中搶占優勢！
參考文獻：
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[2]李宇椿.工程管理與成本控制[M].北京教育出版社，2011（02）
[3]陳榮.成本管理工程[M].人民教育出版社，2010（3）
第4篇：房地產公司工程管理范文
【關鍵詞】房地產項目 機電工程 技術管理
我國社會經濟的快速發展離不開建筑工程的支持，機電工程作為建筑工程中的重要部分，需要涉及的相關單位對機電工程的技術管理加以重視。機電工程技術管理具有系統性、復雜性的特征，下面對房地產項目機電工程在設計、采購、施工、調試等環節進行了講解。
一、房地產項目設計階段的機電設備選型管理
房地產項目在施工圖紙設計階段就應對涉及到的機電工程相關設備進行選型確定，以便在后期的施工過程與建筑工程做好充分的銜接，保證建筑工程與機電工程的完美匹配，實現建筑物的最佳使用功能。在進行設備選型時需要考慮三個原則，分別是經濟合理原則、生產適用原則、技術先進原則。設備選型要基于機電科理論，在機電工程領導的安排下，通過房地產項目相關部門進行機電設備的選擇型號。機電工程設備選型要保持通用性，注意標準化，要有相關的證件保證，例如生產許可證、防爆合格證等。
二、采購階段的控制管理
在房地產項目機電工程采購管理時也要由涉及單位根據總包合同及施工圖紙編制設備及材料采購計劃及采購清單，采購部門根據采購文件對相應供貨商進行資格審查進行，由相關部門做好對供貨文件的技術和商務評審，評審內容包括設備的性能、質量、技術經濟指標、可靠性、使用壽命以及設備的報價、供貨范圍、付款方式和條件等。購置的機電設備要具有相應的產品合格證和生產許可證，機電設備到貨后還要由專業人員進行驗貨工作，當設備同合同標準不相符時需要根據合同內容進行退貨處理。
三、施工階段的技術管理
1.配電箱施工技術管理。房地產項目機電工程施工過程中，需要在配電箱施工前進行安裝準備工作，讓技術人員仔細了解配電箱箱盒坐標以及標高，通過鋼筋套圈焊接配電箱箱盒，使配電箱箱盒在固定好的位置上。配電箱箱盒內還要留有支撐物，防止配電箱箱盒發生偏移。配電箱箱盒與配電箱配管需在進行預埋、預留以及標高處理。需要根據規定做好配電箱管線外壁和內壁的防腐以及防銹處理。清潔管口的毛刺，在配電箱入盒出做好護口處理，保持彎曲半徑符合標準。在進行預埋工作時需要根據實際的墻體進行保護工作，采用的材料標準是硬質、半硬質阻燃材料。在配電箱安裝好后，需要檢查線路，保持配電箱導線良好工作，對配電箱導線做絕緣電阻測量，最后進行配電箱試送電運行。保持電線管的彎曲半徑大于管子外徑10倍，通過電線管彎曲機處理電線管彎曲部分，使彎曲部分變得光滑平整，防止出現電線管凹痕的現象。在預埋PVC這類電線管時，不能用鉗子把PVC電線管管口加扁，應用PVC塞頭進行管口的封塞工作，封塞完成后還需要用膠帶捆綁結實。
2.電線鋪設技術管理。房地產項目中高層建筑的通道可以采用電線管多層重疊的方法，當樓層住宅高于6層時，可以采用公共走廊吊頂的方法，讓大部分進入電線通過公共走廊吊頂上的線槽進入用戶。還可以使用公共樓道樓板的方法，讓大部分的電線管隱蔽起來，施工人員需要注意：盡可能減少同一處電線的重疊次數。當電線不能緊貼，在施工中不能明顯分開時，需要用水泥塊對電線層進行分離。在電線管需要埋入磚墻內時，需要保持電線管距離磚墻表面大于15mm，還要根據“橫平豎直”的埋入原則。
3.現場施工其他方面技術管理。房地產項目機電工程需要結合建筑的變電系統，高壓系統以及供電系統，這涉及了很多的專業，比如空調通風專業、消防、電梯工程專業、給排水專業等。對于工程的現場安裝管理，需要提前做好機電安裝的機器，場地，施工圖紙，施工材料設備，相關機電安裝的工作人員。準備齊全后，對建筑工作中的底板結構進行施工前的預處理工作，包括預埋工作和預留工作。比如預留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。通過預埋在淺表電線管的樓板處留墨，可以防止在其他的機電安裝施工中損壞管線。通過機電施工前的準備，可以保證以后機電安裝的順利實施。由于墻內的機電安裝管線線盒不能進行砌體后的移動修正，所有需要在墻壁進行砌體前對機電安裝管線的線盒進行一次性準確定位處理。
四、機電工程調試技術管理
機電設備安裝完成后，需要進行相應的調試工作。調試工作是為了檢驗各個工序的工作成效，一旦發現設備出現問題，需要及時進行調整，直到機電設備可以正常工作為止。通過調試檢驗各個機器設備之間能否相互協調，工作的是否順暢。機電設備沒有在出廠時進行組裝和調試，有的機電設備雖然用過，但由于機電設備分拆后再組裝，不一定能夠保持原來的工作狀態。調試工作可以安排在機電安裝后進行，機電設備發生修理、更新的情況時也需要在正式使用前進行調試工作。為了調試工作的順利進行，調試前先要分析機電設備的完整性和安全性。調試機電過程中，加大設備的經濟性調試、安全可靠性調試試驗力度。調試過程中要求工作人員堅守崗位，隨時把握機電設備出現的狀況。
五、總結
機電工程作為房地產項目中重要部分，影響著房地產項目整體的高效性和安全性。通過房地產項目設計階段的機電設備選型管理，采購階段的控制管理，施工階段的技術管理，機電工程調試技術管理，使機電工程施工技術達到房地產項目對機電設備安裝的要求水平。
參考文獻：
[1]魏黎.工程技術管理是房地產開發企業的靈魂[J].科技資訊，2009（13）
[2]樊淳華.基于房地產投資項目工程造價全過程的有效控制與管理分析探討[J].中外建筑，2009（07）
第5篇：房地產公司工程管理范文
【關鍵詞】房地產；目標成本；管理；修訂；執行
房地產公司的工程成本就是房地產開發過程中建筑工程與安裝工程的費用。它是除地價外，占房地產開發總投資金額最大，變化最多，造價形成時間最長，相對難于控制的一部分。探討這個問題，對房地產開發公司來說，有重要意義。
1 我國施工項目成本控制現狀
由于我國施工項目管理長期實施的是“粗放式”管理，許多企業對成本控制不重視，施工項目的成本到底是多少，心里沒底。為了分析我國施工企業成本管理中存在的問題， 本文在查閱了大量的文獻和現場調查的基礎上，將研究結果歸納出以下五點：
1.1 成本控制意識薄弱，認識不足。
1.2 組織管理分散，缺乏有效的控制機制。
1.3 成本管理責任制和監督考核機制不完善。
1.4 忽視成本管理的重要性[1]。
1.5 成本管理方式陳舊、方法落后。
2 成本控制措施
針對上述現狀，房地產企業結合自己項目的實際情況，分析問題存在的原因，采取以下措施來進行成本控制。
2.1 合同方面：
對合施工承包同中的暫定項目和存在變更的分項分項工程，及時上報，盡可能的增加項目收入。對與材料、人工、機械等分包單位簽定的分包合同也需要字斟句酌，明確各自的權利和義務，規避風險!
2.2 技術方面
首先，根據項目施工現場情況，科學的規劃設計，進行施工現場的布局，減少浪費，節省成本。根據自身的技術優勢，充分調動管理人員的積極性，開展提出合理化建議的活動，擴大成本控制的范圍和深度[2]。
2.3 質量和安全方面
嚴格按照工程技術規范和安全操作規程辦事，減少和消滅質量和安全事故的發生，使各種損失減少到最低限度。安全無事故就是最大的浪費，也是成本控制的失敗！
2.4 機械管理方面
合理的選用機械；合理的安排施工段落；定期保養機械。
對于必須外租的機械設備，要搞好市場調查摸底[3]。
2.5 行政管理方面
首先精簡管理機構，避免人員冗余,減少不必要的工資費用；控制管理費用等各種非生產性開支。行政辦公財產，全部登記管理，防止丟失和損失。
2.6 財務方面
財務部門是成本控制的重要組成部分，主要是通過審核各項費用的支出，平衡調度資金以及建立各項輔助記錄和配合經理部對各部門成本執行情況進行檢查監督等手段，對工程進行全方位的成本分析，并及時反饋到決策部門，以便采取有效措施來糾正項目成本的偏差[4]。
2.7 施工項目成本的動態控制
實施施工項目計劃成本責任制，進行施工項目成本計劃執行情況的檢查與協調和對施工項目成本的核算等，都是對施工成本控制的動態控制。
2.7.1 落實施工項目計劃成本責任體制。在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本的分析總結，首先會確定成本計劃，成本計劃確定后，按計劃的要求，采用目標分解方法，由項目經理部將目標分配到各職能人員，施工隊和施工班組，簽訂成本承包責任狀(或合同).然后由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。
2.7.2 加強成本計劃執行情況的檢查與協調。項目經理部定期檢查成本計劃的執行狀況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。
3 成本控制措施的執行
實施方案階段：
確定各項費用的計劃金額，包括設計、報建、環境配套、營銷費等，并向各費用的負責部門交底達成一致，作為各部門的工作目標。主體建安費以開發管理部編制的《建設項目綜合經濟技術指標表》為依據，在五個工作日內完成，并根據測算基礎，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成《方案設計階段的成本控制建議》，以此指導實施方案的造價控制。
投資分析和概念設計階段：
根據可行性研究報告，以及營銷、開發、成本、工程、財務等相關部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算”。確定材料成本控制設備選型，確定主要材料設備應該增加的數量，用以目標成本分析。結合設計院的每個產品類型，提出實施方案設計階段的成本控制目標、措施或建議，形成《方案設計階段的成本控制建議》，以此指導實施方案的造價控制。
施工圖預算階段：
3.1 除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。
3.2 該組織設計、工程、財務、預算四個職業部門組織招標工作團隊組成，按照招標范圍、招標內容、公司的投標條件和具體的細節進行詳細規劃，并制定出價格，進行招標投標活動，招標人應當具有相應的資質、經濟實力、技術力量，以往的施工業績和施工管理水平的考核，并提出書面意見，作出評估，提出書面評審意見[5]。
3.3 同等條件下，應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。凡投資額超過人民幣1000萬元的工程項目若采取邀請招標方式。應事后提交有關招標、評標等工作的文字備忘。
3.4 零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇；壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。
3.5 施工合同談判人員至少應包括工程、預算兩方面的專業人員，合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工；應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等；出包工程應嚴禁擅自轉包。
各階段的成本測算的相關資料（成本測算表、目標成本控制指導書）在修訂后要及時上報公司財務管理部門成本審算中心，相關數據錄入成本管理軟件。
施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，除規劃條件、政府政策、市場環境有重大改變外不得修訂。一般改變作為正常的成本動態變化在《項目動態成本月評估》中反映即可。
成本管理應根據合同簽訂、檢查情況、結算、預算，簽證數量，作出目標成本評估，作出件工程造價信息動態表。如月內出現超過目標成本50萬元以上的重大事項，責任部門應及時向公司總部提供相關資料，及時計算出相應成本變化金額和變化原因，并向公司（成本負責人）匯報[5]。
房地產企業要在項目施工過程中，將項目成本進行有效的控制，必須依據項目成本管理的內容和特點以及采用相適應的成本控制運行措施，按照項目成本控制的程序做好施工項目的成本預測、計劃、控制運行、核算、分析和考核，才能保證高效控制成本，低投入，高產出，贏得項目利潤最大化，實現施工企業的預期目標，拓展施工企業的發展空間。
參考文獻
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第6篇：房地產公司工程管理范文
房地產工程管理的內容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來說，房地產工程管理包含以下四個方面的內容，分別是工程建設方案設計、工程建設配合協作、工程質量檢驗監督、工程竣工后檢查驗收。工程建設設計方案是房地產開發建設過程中最重要的技術文件，對于整個工程項目的進行起到了總體的規劃作用，并對很多工程項目的細節內容進行了規劃，工程建設方案的設計是房地產工程項目建設的準備工作，也是房地產工程建設所依據的標尺，其重要性不言而喻。工程建設配合協作是指在工程建設過程中，為了使工程建設工作有計劃地順利進行而對多個部門進行的統籌協調工作，因為在房地產開發建設的過程中所涉及的部門是很多的，尤其是大型的房地產施工項目，花費的時間長，牽涉的部門更多，因此為了使多個部門之間實現協調合作，最大限度地發揮施工建設團隊的人力資源、物力資源和財力資源，就必須對房地產工程項目建設的各個部門進行統籌管理，使各個部門之間彼此協調，避免工作內容的沖突。為了保證房地產工程項目的施工質量，必須在施工的整個過程中對施工質量進行檢查和監督，檢查和監督的對象包括施工材料的質量、施工操作方法是否得當、施工是否符合設計方案等。在房地產工程施工完成后，要進行最終的驗收工作，由施工單位向驗收單位發出申請后，驗收單位著手進行工程驗收，驗收檢查應當和前期報建相統一，確定工程項目是否符合國家相關標準、是否符合工程設計方案、是否達到了應有的施工質量等，在檢查合格并通過驗收后，才能夠對施工單位進行竣工結算。
二房地產工程管理的有效途徑
目前，我國房地產工程管理仍然存在一些明顯的問題，如房地產項目開發之前準備工作不足、對施工過程的監管力度不夠、工程管理機制不夠科學、工程竣工后的驗收標準和工程報建之初不統一等。這些問題的存在對于房地產工程管理質量和效果的提升是非常不利的，一方面造成了房地產公司包括資金、信譽在內的損失，另一方面也是對工程項目和使用居民不負責任的表現，對房地產公司的長遠發展和我國建筑業的發展帶來了不利影響。因此，亟需對我國目前房地產工程管理中存在的問題進行研究分析，制定出一套針對性的改進策略，找到真正有效的管理途徑，幫助房地產開發商及相關部門實現房地產工程管理實效的提升。在此，提供以下一些可行的思路供參考：
1采用高效、先進的房地產工程
管理模式先進、有效的管理模式，是當前實現房地產工程管理效果提升的有利支撐和必要保障。具體來說，采用高效、先進的房地產工程管理模式應當做到以下三點：第一，采用職能制的管理模式，即在明確管理人員的專業能力的基礎上，對管理人員的管理職責進行細化分工，并確定管理者的具體權力，通過對管理人員進行精細化管理，使管理人員的能力得以充分發揮，充分利用工程管理方面的人力資源；第二，采用項目經理制的管理模式，這種模式也是目前房地產工程管理中得到了廣泛認可的管理模式，即企業在總經理之下根據項目內容設置項目經理，通過項目經理對項目的實施進行直接管理，并由項目經理承擔項目管理責任，這種管理模式在使管理分散化的同時，也增加了管理的細化程度，增加了管理的實際效果和范圍；第三，設立工程指揮部，尤其是對于大型的房地產工程項目來說，工程指揮部的設立具有很重要的意義，工程指揮部可以實現對整個工程項目的統籌管理、協調分工，工程指揮部可以由多個項目合資方同時參與，實現多個項目合資方對工程項目的共同管理，使工程項目的施工更加符合投資方的意愿。
2選擇專業能力強、認真負責的管理者再大的房地產工程項目
其管理工作最終也是由人來完成的，因此，房地產工程管理者的素質和能力高低對管理的實際效果產生著最直接、最顯著的影響。在這樣的情況下，為了提升房地產工程管理的質量，就必須選擇具有足夠的工程管理能力和管理經驗，并能夠認真負責、承擔責任、有良好的執行力、重視管理細節的管理者，尤其是項目經理。在這方面，房地產開發商必須有深刻的認識，大量的事實論據已經表明，房地產工程項目經理的良好的管理能力和管理態度是提升房地產工程管理質量的重要保障。此外，對于施工企業也應當慎重選擇，一方面，要衡量施工企業的施工能力是否能夠勝任房地產工程項目；另一方面，要對施工企業以往的施工信譽度、施工質量進行考察，確保施工企業的施工能力和施工資質能夠按照標準完成工程項目。
3竣工后驗收和前期報建相統一
工程竣工后的驗收工作，其驗收標準不僅需要按照國家相關的行業標準確立，也需要和工程報建之初的內容相統一，否則會造成工程驗收工作無法檢查出和工程報建方案相悖的工程內容，使驗收工作名存實亡。為了實現竣工后的驗收標準和前期報建相統一必須做到：首先，驗收標準要體現報建時對工程建設的要求，尤其是一些關鍵環節和基礎性內容，確保工程建設是按照既定的方案進行的；其次，驗收要重點檢查前期報建所規定的工程質量問題，及時發現沒有達到前期報建要求的質量的工程內容，對這部分內容進行科學處理，保障房地產工程項目的綜合質量和細節質量，對工程負責，對住戶負責。
三結語
第7篇：房地產公司工程管理范文
[關鍵詞]互聯網時代；房地產；市場營銷；市場經濟
[DOI]1013939/jcnkizgsc201614022
就我國目前的房地產行業發展現狀來分析，大多數房地產公司在項目市場營銷上缺乏一定的認識和經驗，多數的房地產工作人員不僅缺乏先進的市場營銷知識，缺少創新性的市場營銷模式和方法，而且很大程度上都沒有擺脫傳統的房地產市場營銷模式，因此我國的房地產項目在市場營銷上出現了種種問題。網絡信息時代是指利用互聯網技術來向人民群眾傳遞各種社會信息，對處在21世紀的互聯網時代堅持傳統的市場營銷模式，對房地產公司的行業發展是百害無一利的。所以，探索互聯網時代下房地產公司的新型市場營銷模式是極其必要的。
1房地產公司探索新型市場營銷模式的意義
房地產項目進行市場營銷是一項復雜又龐大的系統工程，其中包含了非常多相互影響、相互制約的因素分子，所以房地產項目工作人員在房產項目的開發決策上要做好全局分析、整體把握、動態理解，以掌握更多的定量數據對房地產工程進行客觀和整體上的分析，要規避好投資營銷的風險，提升工程管理的成本及提供決策依據。[1]依據網絡信息時代信息傳播速度快的特點，房地產公司需要根據本身的實際情況靈活運用自己的市場營銷模式，改變故步自封的營銷策略，從而提高房地產項目的價值及市場營銷份額。
我國房地產行業基本已成為買方市場，所以房地產公司在房地產項目上提高房產的質量，擺脫傳統房地產企業營銷模式的局限，對房地產項目進行深層次的改革，并在其基礎上建立起一個具有系統性、科學性和有效性的工程管理系統，這樣對房地產企業適應新形勢下的市場需求有所提高，也對房地產行業走向一條新型的、科學的可持續發展之路有所裨益。
2房地產公司新型市場營銷模式存在的問題
21客戶市場來源的局限
房地產企業的客戶市場來源一般都是房地產企業工作人員通過在企業周邊地區廣告的方式來吸引客戶，或者通過網絡將房源信息上傳，達到方便快捷的效果。但這兩種方法將在很大程度上拉低企業的整體效果和形象，所帶來的客戶資源也缺乏一定的穩定性，為企業對其客戶信息與資料進行長久有效的利用有弊端。對于房地產企業經營者來說，不是一種有價值的招徠客戶的方法，而且在廣告宣傳中會增加企業的運營成本，對客戶缺乏一定的尊重；利用網絡宣傳容易使企業陷入被動，網絡信息上的雜亂也不利于企業的經營和管理。另一種常見的客戶來源屬于關系型的客戶，指通過親戚朋友的介紹進行房產購買，這樣的客戶往來具有非常大的不可預期性，當面對一部分朋友關系出現問題或者一些有關系的員工出現離職的情況時，大量的客戶來源將會流失。所以從根本上來說，房地產企業必須打開客戶來源的多種渠道，這樣才能針對客戶市場來源的局限對癥下藥，從源頭上解決房地產企業客戶關系的來源問題。
22房地產公司客戶信息的殘缺
房地產企業客戶信息與資料的記載有利于房地產企業的管理，但是就目前房地產企業客戶信息的殘缺狀況而言，房地產公司想要長期發展有一定的負面效應，并且不利于長久發展。若房地產公司在客戶信息上進行詳細的分析，做好能力預測與評估，預知企業與客戶的交流與適應程度，針對企業的優點和不足重新制定好市場發展戰略與新的市場業務計劃，就能在房地產行業中提升自我競爭力，促進公司的良性發展。[2]因此，房地產公司在新型市場營銷上最基本的前提就是對客戶資料進行分析和管理。
23客戶對于客戶服務的不滿意、不放心
良好的客戶服務是穩定客戶來源的最佳方式。首先，房地產企業經營者在針對客戶服務中可以設計一個管理系統，以便給客戶提供最大的幫助，這樣不僅能讓公司企業得到最好的經濟效益，而且也會讓企業管理水平與質量達到事半功倍的效果。其次，對于房地產工作人員來說，一個方便快捷的搜尋資料系統在查找客戶信息和資料時，能快速地提高工作效率，達到工作質量，才能讓客戶對于客戶服務滿意、放心。通過這樣的長期積累，企業的客戶資料才會不斷地增加，所衍生的客戶資源才會越來越多。所以說，房地產企業管理應改變這種不科學的設計，給客戶一個滿意、放心的服務與體驗。
3房地產市場營銷產生問題的原因分析
31房地產企業在系統管理技術和質量管理體系上的缺乏
系統管理技術和質量管理體系在房地產項目施工與施工質量保障上有重要的作用。[3]對于房地產企業的管理者與經營者來說，擁有自己獨立的管理系統及客戶管理機制，擁有系統管理技術上的成熟和質量管理體系的安全保障，才能使房地產企業的系統更加完善。然而目前我國很多地區的房地產項目質量監管體系發展較緩慢，在不成熟的法律法規的影響下，大多數房地產企業都缺乏系統管理的技術和質量管理體系的理念。目前各行各業的飛速發展讓市場經濟處在了激烈的競爭中，作為房地產企業的工作人員，必須要求建立一套健全的質量管理體系，并讓所有的企業工作人員學習相應的系統管理技術，不僅要把GDP的增長作為目標，更要保障每一項房地產項目的質量。
32房地產企業服務人員在客戶服務意識上的缺乏
客戶是上帝。企業經營者要培養內部員工良好的客戶服務意識，盡力達到和滿足客戶的要求，這樣才能穩定客戶關系，保證客戶來源。對于客戶而言，在購買房產上首要選擇的便是良好的服務態度和專業的服務細節，只有真正把客戶放在心上的房地產企業，才是他們放心購買房產的保障。經商最重要的是信用和產品質量，只有和客戶維持良好的合作關系，才能促進企業的快速發展，才能增加房地產行業的信譽。
4互聯網時代房地產公司進行新型市場營銷模式的策略
41利用大型網絡媒體營銷產品
要讓企業的房產得到市場的認同，則必須采取多樣化的方式擴展客戶的來源。現在的網絡信息與網絡媒體魚龍混雜，房地產企業必須選擇一些信譽較高、影響力較大和誠信意識較強的網絡媒體。通過在網絡媒體上相關的信息廣告，吸引潛在客戶，增加宣傳力度。還可以一個客戶為介質，啟動連鎖反應和蝴蝶效應的方式認識更多的客戶，由客戶帶來客戶，彼此之間存在互利互贏的關系，才能成為企業發展的永久性客戶。所以在面對企業客戶的隨機選擇時，作為房地產市場營銷渠道企業應有效利用網絡媒體，以此作為中介建立廣泛的客戶選擇機制，這樣才能豐富客戶資源，增加來源的多樣化。
42適當調動產品營銷價格
產品價格具有多重選擇性和多種功能，是體現商品價值的因素。[4]房地產商在制定房產價格時要綜合考慮多方面，第一，考慮產品的價值；第二，考慮到不同地區人群的消費趨勢及消費能力。明確房產產品針對的人群后，再對產品價格進行組織營銷與戰略計劃。因為只有仔細分析好產品針對對象的情況，才能制定出合理的定價。
43開展促銷策略活動房地產企業根據不同地域之間的經濟差距、產品成本、市場的需求程度、產品的市場競爭力、購買時間和后續服務等因素，制定出一個全面且綜合的定價系統，再根據實際情況靈活的實際操作。如在國家法定節假日，國慶節、中秋節或五一節時，房地產企業可舉辦相關的促銷活動，將房產與節假日掛鉤，針對為子女購買房產的中老年客戶，提出一系列買房優惠、禮品贈送等福利，這樣的做法可增加客戶對于房地產企業的認可程度，也提高了房地產的銷量及經濟利潤。所以在調整產品價格時，房地產企業可以靈活調整，可以采取特殊時期特殊對待的法則，在特定的時間段及對房地產進貨價格沒有影響的前提下，對買房者給予福利補貼和購房優惠，從而提高中間分銷商的銷售積極性和客戶的購買熱情。
5結論
在質量管理體系、風險管理體系和成本管理體系之下進行房地產市場營銷需要建立統一的建立程序和業務流程，在當前網絡信息快速發展的今天，房地產企業根據實際情況調動適合自身發展需求的新型市場營銷模式，可以促進房地產行業的良性發展。
參考文獻：
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第8篇：房地產公司工程管理范文
【關鍵詞】房地產 開發 問題 剖析
下面就房地產公司各板塊存在問題進行揭示與剖析。
一、開發（投資）部門的問題剖析
普遍存在的問題是：在爭取開發項目時，沒有對擬投資項目進行可行性分析。許多中小型房地產公司拿地，僅憑著公司老板的感覺，感覺地價在什么范圍可以拿，就肆無忌憚地“沖”，這是比較冒險的舉動。
筆者認為，拿地是房地產開發最為關鍵的環節，決定著整個項目開發成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢、區域市場形勢、產品定位、客戶群體及開發周期等，必須進行項目可行性研究。投資、設計、營銷策劃及財務等部門應集中研討，并編制《項目投資經濟分析》；或請一家熟悉當地情況，又熟悉地產開發的咨詢機構，做一份可行性報告，根據可行性報告，進行審核、商討、決策。
二、設計部門的問題剖析
普遍存在的問題：一是沒有實行限額設計，沒有簽訂限額設計合同；二是設計過程中對設計方的控制管理力度不夠，設計方不履行合同義務；三是對各階段設計成果沒有組織審核，或審核工作不到位；四是沒有實行招標機制選擇設計單位；五是產品定位標準不清晰、不準確；六是設計變更不注意成本控制等。
筆者認為：
1.設計成果既是質量問題，也是成本控制問題拿地之后的主要成本控制環節，就是設計成本控制，它約決定整個項目80%的成本。而設計環節的成本控制最重要的工作是實行限額設計，它是保證設計質量、降低設計方設計隨意性、最大化降低成本質量風險的必要手段。
2.存在設計方不履行合同義務問題，主要原因是設計合同約定不到位，與設計單位的對接沒有形成相關證據資料，難以追究設計方不履行合同義務的責任，導致設計方不履行合同義務，影響了設計深度和工程進度。
3.對各階段設計成果沒有組織審核，或審核工作不到位，導致設計不能深化，影響了產品質量，增加項目投資成本，或導致往后設計變更事項增加，浪費投資成本。
4.產品定位標準不清晰、不準確，將導致設計變更事項多，不利于成本控制。經常出現的問題有：（1）出現整套圖紙作廢現象；（2）因缺乏前期設計階段對產品定位配置標準控制，導致在施工階段發生大量的設計變更；（3）大量的建筑材料、構配件和設備設施配置標準在招標后的施工階段才確定，不但增加設計變更量，還給成本管理增加難度和施工進度加重負擔；（4）大量的裝修標準或做法在招標后的施工階段才深化變更，對成本控制不利。
5.沒有實行招標機制選擇設計單位，將影響合同價款和優秀設計團隊的選擇。
三、財務、資金部門的問題剖析
主要存在的問題：一是沒有進行項目投資測算，沒有編制項目經濟指標分析；二是預算編制存在問題，沒有編制財務預算，或財務預算編制不規范；現金預算編制存在隨意性，且審核工作不到位；沒有進行預算分析或分析不到位；三是項目前期沒有進行稅收籌劃，平時對涉稅業務處理不夠科學；四是融資工作不擇手段，尤其是信托融資潛在風險大；五是內控制度不健全。
筆者認為：1.沒有進行項目投資測算，不利于以后的資金計劃安排，不利于對項目前期的稅收籌劃，也不利于對項目的投資控制。
2.預算編制存在的問題，尤其現金預算編制的隨意性，輕者影響了融資工作，重者導致了整個公司的資金鏈的斷裂，影響了持續經營。
3.合理節稅是降低開發成本的途徑之一，沒有進行稅收籌劃，就不能有效地合理節稅。房地產公司的稅收籌劃主要圍繞土地增值稅、企業所得稅的籌劃。目前，各公司財務部門的稅籌工作存在滯后現象；或雖然進行稅收籌劃，但平時沒有根據實際進行調整，跟蹤執行不到位。個別的企業的“稅籌”是偷稅，這是愚蠢行為，存在較大的經營風險。
4.中小型房企普遍存在“擴張性開發，最大限度融資”現象。融資工作不擇手段，尤其是對內部員工及社會集資，和信托融資，均潛在較大經營風險。對內部員工和社會集資，屬于非法集資問題，涉及較大的法律風險。目前的信托融資，大部分是股權性融資，稍有不慎，資金回籠出現問題，那企業就會被收購，公司將走到破產邊緣。此外，對社會融資和信托融資，均存在利息費用高的問題，把開發商大部分的預期利潤掠奪。且此部分的財務費用，嚴格上不能在土地增值稅前抵扣，企業付出的代價很高。
四、工程管理部門的問題剖析
主要存在的問題：除存在工程質量、進度、安全文明問題之外，還有進場材料設備不符合合同約定，現場簽證隨意性，投資控制不到位等問題。
筆者認為：1.有關質量問題。每一工程項目都存在質量通病，大家司空見慣，未能引起足夠重視。工程質量控制是工程管理部監管的核心，工程管理部對施工質量應進行全過程全面的監管，在加強現場管理工作的前提下，對關鍵部位、關鍵施工工序、特殊工序及關鍵施工時段，必須實行同步巡視檢查，對發現的可能影響施工質量的問題及時指令承包人采取措施解決，并實行必要的處罰措施。
2.有關進度問題。因工程進度涉及銷售節點、銀行按揭辦理和交房等問題，開發商非常關注，在施工合同中往往會明確進度獎罰措施。因此，工程管理人員應熟讀合同，跟蹤執行合同約定，平時管理中應隨時掌握施工方“人、料、機”狀況，及時對存在的問題進行協調解決。
3.存在有關材料設備不符合規定問題，主要原因是對進場材料設備把關不嚴，對不符合合同約定品牌的材料、設備無進行嚴格處罰而導致的。
4.有關投資控制不到位問題。工程上該節省的東西很多，有的需優化、有的需控制，但實際工作中均沒有優化和控制，管控不到位，部分是因不熟悉合同導致的。
5.有關簽證問題。每一筆現場簽證，都涉及甲方的經濟利益。目前現場簽證存在著許多問題：個別簽證屬于施工方的合同范圍責任，也給予簽證；簽證證據不足，簽證流程不合理，過程不規范，手續不完整，超越審批權限；工期簽證隨意性強等。總之，工程管理部應依據合同、設計文件、圖紙、有關法律、規范、強制性條文、標準，對工程進度、質量、投資及現場安全文明等加強實施監控，積極協調內、外部關系，及時處理現場出現的各種問題。
五、造價審核及采購部門的問題剖析
主要存在的問題：一是合同管理較差。合同管理不規范，合同文本質量不高，合同的跟蹤履行不到位；二是材料設備采購招標管理工作不到位，招標工作不夠規范，入圍單位的選擇、評標定標幾個關鍵環節把控不好；三是項目工程結算審核把關不嚴等。
筆者認為：1.合同管理問題，主要存在于沒有好的合同范本，對擬合作方的合同文本審核深度不夠，合同的完整性、合法性、合理性、規范性等方面均存在問題，尤其是利我條款少。
2.有關材料設備采購招標管理問題，主要是尚未建立有效的采購招投標制度，招標工作不規范，程序不清晰，關鍵環節控制不到位，從考察、擬確定入圍對象、編制預算（標底）、發放招標文件、開標清標及評標定標等，各個環節存在不同程度的問題，以致招標過程中存在舞弊行為，或發生串標、圍標等問題，起不到很好地控制成本的作用。在此，著重對入圍單位選擇工作方面強調一下，目前中小型房地產公司在物色施工單位時，在入圍對象確認環節普遍存在這樣問題：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工班子。結果中標后的總包單位開始組織施工時，房地產公司才發現施工班子不行，組織管理差、技術力量差、配合度差等問題，不斷出現。所以，在選擇總包單位時，最為重要的工作就是要同時考察擬確定的施工班子。
3.有關項目工程結算審核把關不嚴問題，主要原因是造價審核人員職業道德與業務能力的問題。工程要管好，工程款項也要算得好，因此聘用好的造價審核人員尤其重要。
六、營銷策劃部門的問題剖析
存在的主要問題：一是沒有項目營銷策劃方案、項目營銷計劃，工作存在隨意性和盲目性；二是缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析；三是銷售應收款不能及時收回，余額大；四是不注重購房合同補充協議；五是廣告、物料、活動等沒有履行招標程序，營銷費用超過預算等。
筆者認為：1.沒有營銷策劃方案和營銷計劃，將影響往后的產品銷售。項目公司營銷部應根據《項目定位報告》，編制或配合策劃公司編制《項目營銷策劃方案》及《項目營銷計劃》。
2.缺乏對意向客戶分析和營銷推廣效果分析，主要是平時未能形成或掌握、收集基礎材料；來電來訪登記不全，成交客戶登記不全，本區域樓盤銷售情況資料不全等，導致分析工作不到位。
3.銷售應收款不能及時收回問題，原因有銀行按揭貸款辦理不力，銷售代表（或置業顧問）催收不力，購房合同的有關處罰約定履行不力等。應收款不能及時收回，影響了資金回籠。
4.有關購房合同補充協議問題，因房管理局的購房合同是固定范本，不能修改，開發商很多具體的事項需在《補充協議》明確。因購房客戶群體較大，稍有不慎就會引起集體糾紛索賠，因此，必須重視《補充協議》的簽訂。《補充協議》的內容應盡量完整、合理、規范。
七、人力資源管理部門的問題剖析
主要存在的問題：一是企業文化影響了人才的發展；二是勞動糾紛頻繁；三是人資配套制度不夠完善。
筆者認為：1.大家經常說了這么一句話：企業文化就是老板文化，實質上也不假。很多企業留不住員工，很大程度上為員工不適應企業文化，或不喜歡目前的企業文化。如：某一企業的老板在會議上公開講：我們的企業文化就是罰款，以罰款鞭策員工的責任感。結果新招進的一批企業高管，半年內都走光了。
2.導致勞動糾紛頻繁的原因有：一是在招聘環節存在無入職背景調查，入職前的面試又隨意，一個月內或三個月內根本看不出一個新進員工的工作能力和職業道德情況，一旦在轉正后感覺員工不行需要辭退時，如果企業不發給辭退補貼，則可能會引起勞動訴訟；二是部分中小型企業還存在沒有簽訂勞動合同問題，一旦發生勞動糾紛，企業就需付出雙倍工資的代價；三是離職表缺少員工簽字，員工對離職前的協商處理不滿意時，往往進行勞動訴訟。
第9篇：房地產公司工程管理范文
戶口所在： 湖南 國 籍： 中國
婚姻狀況： 已婚 民 族： 漢族
培訓認證： 未參加 身 高： 165 cm
誠信徽章： 未申請 體 重： 60 kg
人才測評： 未測評
我的特長：
求職意向人才類型： 普通求職
應聘職位： 園藝/園林/景觀設計：，建筑工程管理/項目經理：
工作年限： 12 職 稱： 中級
求職類型： 兼職 可到職日期： 隨時
月薪要求： 面議 希望工作地區： 湖南,廣東省,
工作經歷長沙某城投 起止年月：2010-05 ～ 至今
公司性質： 所屬行業：
擔任職位：
工作描述： 負責某重點工程景觀工作
離職原因：
佛山市宇浩地產發展有限公司 起止年月：2006-09 ～ 2010-04
公司性質： 外商獨資 所屬行業：房地產/建筑
擔任職位： 園林工程部經理 離職原因：
東莞市同方房地產開發有限公司 起止年月：2004-03 ～ 2006-08
公司性質： 民營企業 所屬行業：房地產/建筑
擔任職位： 園林主管工程師 離職原因：
東莞市新世紀麗江豪園開發有限公司 起止年月：2002-05 ～ 2004-03
公司性質： 民營企業 所屬行業：房地產/建筑
擔任職位： 園林工程師
工作描述： 東莞市新世紀麗江豪園為占地43萬平米的大型別墅社區，園林開發以自己施工為主，本人負責園林圖紙設計跟進、施工圖修改，苗木預算及小型園建、鋪裝材料的預算及現場施工，帶領50多個園林工人進行了一期園林綠化的改造、二期別墅區（占地18萬平米）園林綠化的施工、龜山（約3000平米）園建綠化的施工、麗湖（約30000平米）周邊湖岸整治、綠化施工、三期別墅區（約55000平米）園建綠化的施工。
離職原因： 公司性質： 事業單位 所屬行業：房地產/建筑
擔任職位： 園林設計師
工作描述： 主要進行了石碣鎮同成大廈屋頂花園綠化、僑苑山莊山頂公園（約2500平米）、游泳池周邊地塊（約6500平米）綠化、中發電子廠廠區、龍泉都市華庭屋頂花園（約500平米）、威力盛五金塑膠廠廠區（約6000平米）、長安衛生防疫站宿舍區（約2400平米）、人民醫院二門診屋頂花園（約700平米）的設計及參與東莞（科技）大道等綠化工程、和黃厚街冠亞環崗湖工地的施工。
離職原因： 志愿者經歷
教育背景畢業院校： 湖南林業高等專科學校
最高學歷： 大專 獲得學位: 畢業日期： 1999-06
專 業 一： 園林 專 業 二：
起始年月 終止年月 學校（機構） 所學專業 獲得證書 證書編號 語言能力外語： 英語 良好 粵語水平： 一般
其它外語能力：
國語水平： 優秀
