不動產和無形資產精選(九篇)

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第1篇：不動產和無形資產范文

關鍵詞：物權法 所有權 用益物權 擔保物權 會計準則

我國物權法以財產權利與義務為內容，秉承物權法定的原則，規定了所有權、用益物權與擔保物權。其中，權利人占有、使用、收益、處分自己的動產、不動產的權利， 稱為所有權。權利人占有、使用、收益他人不動產的權利， 稱為用益物權。企業向銀行借款， 用自己的不動產、動產或者有價證券擔保， 銀行占有、處分屬于該企業的不動產、動產或者有價證券的權利， 稱為擔保物權。

會計學上的資產、負債來源于法律上的有關概念。現代會計雖然已經將“資產”與“負債”的內涵外延都進行了拓展，但是權利與義務仍然是其主要內容。這些法定物權種類的確立，以及動產和不動產物權取得和變動規則的發展，直接決定了企業資產與負債的內容與形式，進而必將影響會計核算。筆者分別從所有權、用益物權以及擔保物權入手，進一步研究物權法對會計確認和計量的影響。

企業法人所有權為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發點，是會計學的基本假設之一。會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，即指企業會計確認、計量和報告的空間范圍。企業本身發生的各項經濟業務，應獨立于其他經濟組織或個人、企業所有者及經營者自身與企業本身無關的經濟活動。

會計主體與法學上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權利和義務的邊界。傳統會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業在會計上是一個獨立的主體，但是卻認定企業的全部財產歸投資者所有。這樣就使企業成為了投資者的傀儡，毫無財產的自主處分權，形成了企業自主經營的桎梏。事實上，國家對其出資設立的企業所享有的權益的性質一直以來也都是制約國企改革進程的關鍵問題之一。隨著現代企業組織形態的發展與經濟生活的變革，財務會計開始強調企業的主體觀念，認為在財產權的分配上，投資者一旦將其財產投入公司，就應該喪失了對其財產的所有權，轉而擁有的是股東權利。而企業在取得了投資者投入財產的所有權后，依法對該財產行使權利、承擔義務。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業法人所有權的會計研究，在我國物權法頒布之前，就有學者在積極討論。為了正確界定投資者與企業之間的權利義務，我國于2005年10月修正的公司法第3條規定：公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。第4條則規定：公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。

物權法則是在公司法的基礎上進一步為這種新的企業會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規定“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。它明確揭示出了所有權的四項積極權能，即占有、使用、收益、處分。從本質上看，所有權是所有人對于物產全面支配并排除他人干涉的權利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產與不動產，一旦經過投資投入企業，原所有人即喪失所有權，就不能夠再繼續對原屬于自己的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利，轉而行使的是股東權或出資人權利。企業法人依法成為其所有權人，行使占有、使用、收益和處分的權利。物權法的這一規定更加具體和明確地確立了企業法人所有權，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區分會計主體的邊界提供了法理基礎，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經營管理和侵占公司財產。如果沒有物權法的這一規定，企業將無法清楚地核算其資產、負債、所有者權益以及收入、費用和利潤。

用益物權的會計核算處理

用益物權是指以支配他人之物的使用價值為內容的物權。用益物權的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權的人，也可以是對物享有用益物權的人；他人之物，主要為不動產和不動產權利，也包括自然資源，但不能是動產。用益物權的內容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權能。物權法規定的用益物權主要有地役權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、漁業權等。

國際會計準則根據用益物權的種種特性，將用益物權排除在固定資產或無形資產以外予以單獨規范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權從無形資產或固定資產會計標準（包括企業會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務中只能生搬硬套會計標準中的無形資產或固定資產規定核算用益物權，帶來了用益物權會計核算的失真。因此，也有學者提出為了規范用益物權會計，在會計標準的制訂方式上與國際慣例接軌，應對用益物權進行單獨規范。

對于上述各種用益物權，隨著物權法的實施以及新企業會計準則的具體規定，在會計上我們應該根據其權利的內容和特點，進行適當的確認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權、公路經營權是依托在公路實物資產上的無形資產，是指經省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設施允許收取車輛通行費的收費權和由交通部門投資建成的公路沿線規定區域內服務設施的經營權。其作為無形資產還是固定資產一直以來在實務界與學術界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業會計準則第6號-無形資產》中一些新規定出臺，某種程度上解決了路橋收費權和公路經營權作為無形資產在初始計量、攤銷與后續支出上的技術障礙，從理論上就可以把它作為無形資產進行核算。最值得注意的是，物權法繼承和發展了我國現有的國有土地使用權制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權”發展成了“建設用地使用權”。我國會計準則規定，企業取得的土地使用權，除作為投資性房地產核算外，符合無形資產定義，應作為無形資產核算。國際會計準則一直認為土地是一種標準的不動產。然而隨著物權法的實施，我國物權法所規范的建設用地使用權，已經完全符合國際會計準則對于“不動產”定義。從會計角度分析研究，建設用地使用權作為具備自物權特性的高級用益物權，具備了權利人能夠擁有或者控制、權利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學理上，其實是可以作為固定資產入賬的。這實際上消除了我國企業會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。

擔保物權對會計確認和計量的影響

我國物權法中的擔保物權就是指在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形下，依法享有就擔保財產優先受償的權利。物權法新創立了動產浮動抵押與應收賬款質押制度。從這兩個新制度分析，動產抵押擔保即經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。從會計學上看，動產浮動抵押屬于或有事項，應該按照或有事項的會計準則進行相關確認與計量。而物權法明確將應收賬款列入可抵押資產的范圍， 這也是我國擔保融資制度的突破性改革， 將大大惠及中小企業、農民和銀行，有力促進中國商業信用和銀行信用的發展。應收賬款雖然是會計學上的概念， 但在這賦予了法律的內涵，由物權法加以規范， 其概念中就包括了“公路、橋梁等收費權”，第一次從法律層面上明確了包括公路、橋梁、電網等收費權在內的應收賬款可以質押。可以看到其內涵與外延范圍更加寬泛。根據會計準則，應收賬款質押，從擁有應收賬款的企業角度來看，不符合金融資產終止確認的條件。

此外，擔保物權的共同特點是對資產的權利進行限制，這一限制具有特定的會計含義。當資產的權利受到限制時，從會計角度出發，其確認和計量也將會受到影響。資產的權利限制，首先應當按照或有事項會計準則的規定，考慮擔保物權人行使擔保物權的可能性以及其金額能否可靠計量，分別進行確認和計量。如果擔保物權人很可能行使權利，并且由于其行權企業的損失是可以合理估計的，則應確認為一項負債。如果擔保物權人僅是有可能行使擔保物權或雖然很可能行使權利，但其行權企業的損失無法合理估計，企業就不用確認負債，但是要進行相關披露，提高會計信息的可靠性和相關性。

參考文獻：

第2篇：不動產和無形資產范文

會計學上的資產、負債來源于法律上的有關概念。現代會計雖然已經將“資產”與“負債”的內涵外延都進行了拓展，但是權利與義務仍然是其主要內容。這些法定物權種類的確立，以及動產和不動產物權取得和變動規則的發展，直接決定了企業資產與負債的內容與形式，進而必將影響會計核算。

企業法人所有權為貫徹會計主體理論提供制度保障

會計主體理論是會計核算工作的前提和出發點，是會計學的基本假設之一。會計主體是指會計所服務的特定單位或組織，即指企業會計確認、計量和報告的空間范圍。企業本身發生的各項經濟業務，應獨立于其他經濟組織或個人、企業所有者及經營者自身與企業本身無關的經濟活動。

會計主體與法學上的法人概念雖然并不完全重合，但是會計主體問題的核心，是如何正確劃定主體權利和義務的邊界。傳統會計主體理論奉行的是投資者本位理論，雖然也承認企業在會計上是一個獨立的主體，全國公務員共同的天地－盡在（）

但是卻認定企業的全部財產歸投資者所有。這樣就使企業成為了投資者的傀儡，毫無財產的自主處分權，形成了企業自主經營的桎梏。事實上，國家對其出資設立的企業所享有的權益的性質一直以來也都是制約國企改革進程的關鍵問題之一。隨著現代企業組織形態的發展與經濟生活的變革，財務會計開始強調企業的主體觀念，認為在財產權的分配上，投資者一旦將其財產投入公司，就應該喪失了對其財產的所有權，轉而擁有的是股東權利。而企業在取得了投資者投入財產的所有權后，依法對該財產行使權利、承擔義務。但是對于這一會計認識的進步一直未有充分的法律支持。對于企業法人所有權的會計研究，在我國物權法頒布之前，就有學者在積極討論。為了正確界定投資者與企業之間的權利義務，我國于2005年10月修正的公司法第3條規定：公司是企業法人，有獨立的法人財產，享有法人財產權。公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。第4條則規定：公司股東依法享有資產收益、參與重大決策和選擇管理者等權利。

物權法則是在公司法的基礎上進一步為這種新的企業會計主體觀念提供了法理支持。其第39條明確規定“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。它明確揭示出了所有權的四項積極權能，即占有、使用、收益、處分。從本質上看，所有權是所有人對于物產全面支配并排除他人干涉的權利。也就是說，國家、集體和私人所有的動產與不動產，一旦經過投資投入企業，原所有人即喪失所有權，就不能夠再繼續對原屬于自己的不動產或者動產享有占有、使用、收益和處分的權利，轉而行使的是股東權或出資人權利。企業法人依法成為其所有權人，行使占有、使用、收益和處分的權利。物權法的這一規定更加具體和明確地確立了企業法人所有權，為貫徹會計主體理論提供了制度保障，為正確區分會計主體的邊界提供了法理基礎，有利于杜絕股東以各種非法方式干涉公司經營管理和侵占公司財產。如果沒有物權法的這一規定，企業將無法清楚地核算其資產、負債、所有者權益以及收入、費用和利潤。

用益物權的會計核算處理

用益物權是指以支配他人之物的使用價值為內容的物權。用益物權的客體為他人之物，其中的他人，原則上為對物享有所有權的人，也可以是對物享有用益物權的人；他人之物，主要為不動產和不動產權利，也包括自然資源，但不能是動產。用益物權的內容，為對物使用價值的支配，可以具體化為占有、使用、收益權能。物權法規定的用益物權主要有地役權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、漁業權等。

國際會計準則根據用益物權[]的種種特性，將用益物權排除在固定資產或無形資產以外予以單獨規范，但我國會計準則卻未能將大部分用益物權從無形資產或固定資產會計標準（包括企業會計制度及會計準則）中排除，這樣就造成原來實務中只能生搬硬套會計標準中的無形資產或固定資產規定核算用益物權，帶來了用益物權會計核算的失真。因此，也有學者提出為了規范用益物權會計，在會計標準的制訂方式上與國際慣例接軌，應對用益物權進行單獨規范。

對于上述各種用益物權，隨著物權法的實施以及新企業會計準則的具體規定，在會計上我們應該根據其權利的內容和特點，進行適當的確認和計量，不可簡單地歸類。如路橋收費權、公路經營權是依托在公路實物資產上的無形資產，是指經省級以上人民政府批準，對已建成通車公路設施允許收取車輛通行費的收費權和由交通部門投資建成的公路沿線規定區域內服務設施的經營權。其作為無形資產還是固定資產一直以來在實務界與學術界都存在著爭論，但是隨著2006年《企業會計準則第6號-無形資產》中一些新規定出臺，某種程度上解決了路橋收費權和公路經營權作為無形資產在初始計量、攤銷與后續支出上的技術障礙，從理論上就可以把它作為無形資產進行核算。最值得注意的是，物權法繼承和發展了我國現有的國有土地使用權制度，將《土地管理法》確立的“國有土地使用權”發展成了“建設用地使用權”。我國會計準則規定，企業取得的土地使用權，除作為投資性房地產核算外，符合無形資產定義，應作為無形資產核算。國際會計準則一直認為土地是一種標準的不動產。然而隨著物權法的實施，我國物權法所規范的建設用地使用權，已經完全符合國際會計準則對于“不動產”定義。從會計角度分析研究，建設用地使用權作為具備自物權特性的高級用益物權，具備了權利人能夠擁有或者控制、權利客體有形、使用期限超過一個會計期間等三大特點，在學理上，其實是可以作為固定資產入賬的。這實際上消除了我國企業會計準則與國際會計準則的差異，有利于準則趨同。

擔保物權對會計確認和計量的影響

第3篇：不動產和無形資產范文

一、經濟合同涵義及其涉稅問題

經濟合同涵義及其涉稅問題主要定義及表現是：

(一)合同的涵義

《中華人民共和國合同法》第2 條規定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利、義務關系的協議。合同具有以下特點：(1)合同由雙方當事人的合法行為而起。(2)合同是雙方當事人協商一致的產物。(3)合同的債權債務必須相對應。(4)合同具有法律約束力。《合同法》第八條規定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。簽訂合同的雙方當事人協商一致達成協議的具體內容稱之為合同條款，體現合同雙方當事人各自的目的和要求，確定了雙方所享有的民事權利和應承擔的民事義務。因此，合同條款是合同的核心，沒有條款就不能稱其為合同。合同的基本條款包括：當事人的名稱或者姓名和住所;標的;數量;質量;價格或者報酬;履行期限、地點、方式;違約責任;解決爭議的辦法。

(二)經濟合同的涵義

經濟合同是相對于一般的民事合同而言的一種新型合同，是平等民事主體的法人、其他經濟組織、個體工商戶、農村承包經營戶相互之間為了實現一定的經濟目的，明確相互權利義務關系的契約的訂立、履行和管理的制度，主要包括購銷、建設工程承包、加工承攬、貨物運輸、供用電、倉儲保管、財產租賃、借款、財產保險以及其他經濟合同。

(三)經濟合同涉稅問題

經濟活動決定稅收，經濟合同記載和確認經濟活動。整個營銷過程涉及合同的簽訂、發票的開具和取得、銷售收入和應付賬款實現的時間確定、稅款繳納和抵扣時間的確定以及收款和貨款支付方式及時間等，這一系列活動都是圍繞合同進行。

經濟合同涉稅管理是達到經濟目的所需要付出稅收成本的當事人納稅義務負擔的約定與明確。企業一定要關注承載企業經營業務的合同，在簽訂合同甚至合同談判時就應當對合同所涉及的稅務問題進行考慮，而不要總是在繳稅時才想起，這樣易使企業出現繳稅不當、繳糊涂稅的情況，導致企業承擔額外的法律或稅務風險。

很多企業聘請了法律顧問，負責對業務部門簽訂合同進行審核，以實現通過合同的簽訂來避免經營風險。合同是經濟事項的源頭，從合同設計、簽定方面入手，通過事先規劃，將規避不必要的稅務風險。因此，分析經濟合同中的財稅風險，有助于企業合理制定防范措施，減少企業運營風險。

二、經濟合同中的財稅風險分析

經濟合同中的稅務風險主要是表現以下五方面：納稅義務的風險(稅負轉嫁)、納稅時間的風險(遞延納稅)、稅收發票的風險(合法憑證)、關聯交易的風險(轉移利潤)和稅收成本的風險(多納稅)。

(一)企業投資和設立時的合同財稅風險

(1)投資者投資未到位資金的涉稅風險。相當于逾期未到位投資資金的借款利息不得稅前扣除。企業由于投資者投資未到位而發生的利息支出扣除問題，應按照《企業所得稅法實施條例》第二十七條規定，其不屬于企業合理的支出，應由企業投資者負擔，不得在計算企業應納稅所得額時扣除。(2)設備和存貨投資合同的涉稅風險。所謂的設備和存貨投資合同是指投資者以設備和存貨進行評估作價投資到別的企業，從而形成被投資企業股東的一種合同法律關系。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(中華人民共和國財政部國家稅務總局令第50 號)第四條第六款的規定，企業將自產、委托加工或購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶的要視同銷售依法繳納增值稅。在投資實踐中，一些投資者以設備和存貨等動產進行投資，并沒有把投資的設備和存貨視同銷售并進行一定的稅務處理，即申報繳納增值稅和企業所得稅，同時沒有給被投資企業開具發票進行入賬，而被投資企業收到投資者作價投資的設備和存貨，往往以資產評估事務所評估報告中的評估價作為入賬價值，從而對該投資的設備進行計提累計折舊，在企業所得稅前不能扣除。(3)虛假注資和抽逃出資。虛假注冊資本罪和抽逃注冊資金罪二者都存在虛假的行為，除存在法律風險外，還存在一定的稅收風險。因為企業虛假出資后，馬上進行撤資，在公司賬上一般掛在其他應收款某某股東上，產生一種跨年度的無償借款行為，存在要繳納營業稅、企業所得稅和個人所得稅的風險。(4)無形資產和不動產投資合同涉稅風險管理控制。無形資產和不動產投資合同是指投資者以無形資產、房屋等不動產進行投資所形成的合同法律關系。在以無形資產和不動產進行投資的過程中，存在三方面的涉稅風險：一是營業稅風險。《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191 號)第一條規定：以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。根據該規定，投資者以無形資產和房屋等不動產進行投資，要享受不征營業稅的優惠，必須有個前提條件，即投資者與接受投資方，在投資合同中必須明確約定雙方利潤分配、共同承擔投資風險，否則不可以享受不征營業稅的稅收優惠政策。二是土地增值稅風險。根據土地增值稅相關規定，以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，暫免征收土地增值稅，但并非所有這樣的投資都能免征，這僅限于投資雙方都是非房地產公司時，投資方才可以不繳納土地增值稅。三是企業所得稅風險分析。根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828 號)的規定，企業將資產移送他人，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。基于此規定，投資者以無形資產或房屋等不動產進行投資，由于無形資產或房屋等不動產的權屬必須變更到被投資企業名下，因此，投資者以無形資產和不動產進行投資，必須要按照視同銷售申報繳納企業所得稅。

(二)購銷合同的財稅風險

(1)低價無票采購風險。企業采購時不能取得發票，或者取得的發票不符合規定，如發票抬頭與企業名稱不符等，都會造成企業的損失。從財務角度看，沒有發票意味著不能進成本，就不能稅前扣除。因此，采購方要為沒有發票而多負擔25% 的企業所得稅;如果采購方未索取發票，采購方不能抵扣17% 的增值稅進項稅額。因此，企業在采購過程中一定要注意索取合法的發票。(2)發票是否含稅風險。在實務中，許多不懂稅務管理的采購人員只注意合同中寫明價錢的高低，卻很少關注合同里面的價格是否包含增值稅。因為價格是否含稅將直接影響企業繳納稅額或抵扣額的大小。因此，在簽訂經濟合同時，要明確價格中是否包含增值稅。為防止發票問題所導致的損失，企業在采購合同中應當明確供應商對發票問題的賠償責任。如明確供應商提供的發票出現稅務問題時，供應商應承擔民事賠償責任，但不得包括稅款、滯納金、罰款等行政損失。(3)結算方式與增值稅延期納稅。企業在生產和流通過程中，可根據國家稅法的有關規定，做出一些合理的稅收籌劃，盡量地延緩納稅，從而獲得節稅利益。根據現有增值稅管理規定，增值稅納稅期限最長只有一個月，在納稅期限方面很難進行納稅籌劃。要想實現延期納稅的目的，只有在推遲納稅義務發生時間上進行籌劃。要推遲納稅義務的發生，關鍵是在簽訂經濟合同時，在合同中明確采取何種結算方式。

(三)借款合同的風險

在借款合同中，企業可能存在的稅收風險主要有：與個人借款須簽訂借款合同，利息支出才能在稅前扣除;不能扣除的利息支出增加企業的稅收負擔;利息支出發票是否能夠取得，影響利息支出的稅前扣除;代開發票時貸款方須繳納5% 的營業稅及城建稅和教育費附加，企業墊付的稅款不得在稅前扣除;企業向個人的借款合同不須繳納印花稅。

(四)租賃合同涉稅風險

當前有不少出租人在出租各種設備和廠房時，往往不承擔與租賃有關的稅費，為了更好地進行賬務處理，承租人一般會到稅務部門去代開發票，但到稅務局代開租賃發票存在一定的涉稅風險，即企業代替出租人扣繳的租賃業營業稅及其他稅費不可以在稅前扣除，使企業既承擔了代扣稅費的成本支付，又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費，使企業多繳納了企業所得稅。

三、經濟合同中財稅風險的防范

企業應在簽署合同之前對因合同簽署而可能產生的稅費進行分析評估，包括涉及的稅種、稅負等，選擇最優方案，從而減少因合同帶來的損失。

(一)合同簽訂管理

絕大多數企業認為，所謂的稅務管理是財務安排，理所當然安排給企業財務部、財務總監去把關。業務做完后，突然發現稅交多了，然后在財務安排上下工夫，做假賬，找假憑證，給企業帶來更大的風險。因此，企業應加大對業務人員和財務人員的培訓，讓談合同、簽合同和審合同的人能有效識別并防范經濟合同中的稅務風險。同時，財務人員應多學習經濟法知識，及時掌握國家稅收法規政策的改革趨勢和了解國家稅收政策制定的動向，參與合同談判過程。

(二)合同條款控制

合同中必須明確基本條款，尤其是質量、價格、收付款方式、時間、交貨地點。如在訂立銷售合同和采購合同時，應盡可能將價格描述清楚，如含稅或不含稅、出廠價或目的地價、離岸價或到岸價等。這是因為價格是合同中的重要條款，不同的價格會給企業帶來不同的稅收負擔，因此在簽訂合同時一定要關注價格的表述。

(三)發票控制

《中華人民共和國發票管理辦法》第二十條規定：銷售商品、提供服務以及從事其他經營活動的單位和個人，對外發生經營業務收取款項，收款方應當向付款方開具發票;特殊情況下，由付款方向收款方開具發票。基于此規定，企業向供應商采購貨物或提供勞務，必須在合同中明確供應商按規定提供發票的義務、供應商提供發票的時間要求、發票類型的要求以及發票不符合規定所導致的賠償責任。

(四)無形資產和不動產投資合同涉稅風險控制投資者利用無形資產或房屋等不動產進行投資時，必須采取以下稅收風險管控策略：

(1)投資者在簽訂投資合同時，必須在投資合同中明確注明投資方與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的字樣，而且投資方不能以投資入股進行買賣不動產和無形資產，給國家造成稅款流失。(2)投資者是非房地產公司，無論以土地或房屋投資到房地產公司還是非房地公司，都要依法申報繳納土地增值稅。如果不申報繳納土地增值稅，必須投資到非房地產公司名下。(3)投資者以無形資產和不動產進行投資，必須要按照視同銷售申報繳納企業所得稅。

(五)購銷過程中財稅風險防范

(1)避免采購合同的稅收陷阱。在采購合同中要避免出現如下合同條款：全部款項付完后，由供貨方開具發票。因為在實際工作中，由于產品質量、標準等方面原因，采購方往往不會支付全款，而根據合同條款采購方可能會無法取得發票，不能進行進項稅抵扣。因此，需要將合同條款改為根據采購方實際支付金額由供貨方開具發票，這樣就不會出現不能取得發票這樣的問題。(2)合理確定采購合同的價款。在簽訂合同時，應該在價格中明確款項總額、具體結算方式、稅款的負擔等。從小規模納稅人處購進貨物時，因小規模納稅人只能開具增值稅普通發票(按規定由稅務機關代開外)，企業就無法抵扣增值稅進項稅額。這種情況下，采購方可以通過談判將購貨的價格壓低，以補償無法取得發票帶來的稅收損失。(3)明確合同中違約金條款。采購方在簽定采購合同時，對銷售方支付的違約金必須在合同中注明與商品銷售量、銷售額無關，這樣可以節省增值稅。

(六)租賃合同涉稅風險防范

為了控制租賃合同稅收風險，出租人與承租人在簽定租賃合同時，在合同中必須約定租金為稅前租金以及承租人代替出租人繳納租賃有關的各種稅費。假設稅前租金為x，稅后租金為y，到租賃物所在地的地稅局去代開發票需要承擔的綜合稅率為r，則簡單的等式為y=x(1-r)，x=y/(1-r)。在租賃合同中應簽定的租金為x=y/(1-r), 而不是y=x(1-r)，企業應以x=y/(1-r) 進成本入賬，這樣就包括了承租人代替出租人扣繳的綜合稅。

第4篇：不動產和無形資產范文

關鍵詞：非貨性資產交換;相關稅費;資產成本

非貨幣性資產交換是一種非經常性的特殊交易行為，是交易雙方主要以存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換，該交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產（即補價占整個資產交換額的比例低于25%）。非貨幣資產交換中的關鍵問題是確定換入資產的成本，其中包括應支付的相關稅費。這些相關稅費具體包括哪些，應該怎么確認和計量，關系到資產交換中換入資產成本的準確計量。但是這個問題在具體準則中并沒有明確說明，因此，本文將對非貨幣性資產交換中相關稅費如何計入成本做些探討。

非貨幣性資產交換準則應用指南中對換入資產成本的確定是：①交換具有商業實質且換入或換出資產的公允價值能夠可靠計量情況下，換入資產成本=換出資產的公允價值+支付的補價（或-收到的補價）+應支付的相關稅費，換入資產的公允價值與賬面價值這間的差額計入當期損益。②交換不具有商業實質或換入、換出資產的公允價值能夠可靠計量情況下，換入資產成本=換出資產的賬面價值+支付的補價（或-收到的補價）+應支付的相關稅費，不確認損益。從以上兩中情況中可以看出，交換產生的相關稅費是構成換入資產成本的很重要的一部分。首先要明確的問題是相關稅費有哪些？

一、非貨幣性資產交換中相關稅費的確定

非貨幣資產交換中換入資產與換出資產涉及的相關稅費主要有以下幾項：

1.增值稅。換出存貨視同銷售或換出固定資產（生產經營用動產）計算的銷項稅額，換入資產作為存貨或換入固定資產（生產經營用動產）應當確認的可抵扣增值稅進項稅額。

2.營業稅。換出固定資產不動產、無形資產、投資性房地產視同轉讓要交納營業稅。

3.消費稅。換出存貨為應稅消費品要交納消費稅。

4.其他相關稅費。如為換入資產或換出資產發生的運輸費、安裝費、清理費、手續費、傭金、計入房地產成本的契稅等。

根據準則中所確定的換入資產成本的計算，沒具體規定哪些“相關稅費”應費用化，哪些“相關稅費”應資本化，似乎都應計入換入資產成本，但是會計實務處理中并非如此，下面將分情況加以說明。

二、單項非貨幣性資產交換中相關稅費的處理

在單項非貨幣資產交換中，根據會計準則理論上應支付的所有相關稅費應計入換入資產成本，但在實務中不同的稅費處理有所不同。

第一，交換涉及存貨時，換入存貨要計算進項稅額，換出視同銷售要計算銷項稅額，如果換出存貨是應稅消費品，要交納消費稅。

分錄為：

借：庫存商品等（換入資產的成本）

應交稅費―應交增值稅（進項稅額）；

貸：主營業務收入或其他業務收入

應交稅費―就交增值稅（銷項稅額）。

（涉及補價的，借或貸銀行存款；交納為換入資產而發生的其他相關稅費，貸銀行存款）。此處理確定的換入資產的成本中所包含的稅費是增值稅（銷項―進項）和為換入資產而發生的其他相關稅費（視為取得存貨而發生的支出計入資產成本）。

如果涉及消費稅的，分錄為：

借：營業稅金及附加；

貸：應交稅費―應交消費稅。

如果涉及為換出資產而發生的其他相關稅費，分錄為：

借：銷售費用；

貸：銀行存款（視為在銷售存貨的過程中發生的支出計入損益）。

第二，換出資產是固定資產、無形資產或投資性房地產的，涉及的增值稅（銷項―進項）和為換入資產而發生的其他相關稅費處理同上，都計入換入資產成本（分錄略）。而對于換出的固定資產不動產、無形資產及投資性房地產視同轉讓，要交納營業稅。處理分別如下：①如果換出固定資產不動產，借：固定資產清理，貸：應交稅費―應交營業稅，最終結轉記入營業外收支；②如果換出無形資產，借：營業外支出，貸：應交稅費―應交營業稅；③如果換出投資性房地產，借：營業稅金及附加，貸：應交稅費―應交營業稅。總之，發生的應交營業稅都計入相關損益，不計入成本。另外，如果支付的為換出資產而發生的其他相關稅費，最終計入相關損益（營業外收支），換出資產為固定資產的，先計入固定資產清理，后轉入營業外收支。

第三，換出資產是長期股權投資、金融資產時，換入資產成本的確定同以上兩種情況，與換出資產相關的股票交易費用計入相關損益（投資收益）。

綜上所述，可以得出：在單項非貨幣性資產交換中，換入資產成本中不包括營業稅、消費稅和為換出資產而發生的其他相關稅費，只有增值稅（銷項--進項）和為換入資產而發生的其他相關稅費，即換入資產成本=換出資產賬面價值或公允價值+支付的補價（或-收到的補價）+增值稅（銷項-進項）+為換入資產發生的其他相關稅費。這與會計準則中規定的換入資產的成本包括應支付的相關稅費說法不一致。筆者認為，其原因為：換出資產為固定資產不動產、無形資產、投資性房地產、長期股權投資等視同轉讓，換出應稅消費品存貨視同銷售，所以會計處理中把換出資產涉及的消費稅、營業稅以及為換出資產而發生的其他相關費用都作為轉讓和銷售相關資產的資產處置情況處理，記入相關損益，而不計入成本。實務中這種處理符合了謹慎性和相關性的要求，不高估資產，不低估費用，是切實可行的，但會計準則應對此問題加以說明，否則會導致會計人員處理問題的不一致。

三、涉及多項非貨幣性資產交換中相關稅費的處理

在多項非貨幣性資產交換中，會計準則規定換入資產總成本的確定基本與單項非貨幣性資產交換相同：換出總資產賬面價值或公允價值+支付的補價（或-收到的補價）+應支付的相關稅費。然后按照各項換入資產的賬面價值（公允價值）占換入資產賬面價值（公允價值）總額的比例，對換入資產總額進行分配，確定各項換入資產成本。在這里關鍵問題是換入資產總成本的確定，根據會計準則規定應與單項換入資產成本確定一致。但根據權威書籍和教材中的實務處理分析，換入資產總成本中不包括所支付的增值稅（銷項-進項），增值稅同營業稅和消費稅一樣最終計入了損益，筆者對此感到困惑，無法理解。對其他相關稅費的處理沒有明確說明也沒有相關例解涉及，姑且認定為同單項資產成本確定一致，即換入資產總成本=換出資產賬面價值或公允價值+支付的補價（或-收到的補價）+為換入資產發生的其他相關稅費。

總之，目前會計準則及應用指南對非貨幣性資產交換中相關稅費問題的闡述都是一個籠統的概念，沒有詳細的規范，以致于在會計理論界有不同的認識，在實務界存在不同的做法，在教學中也無法規范。因此，財政部應盡快對非貨幣性資產交換準則進行完善，對其中相關稅費的處理加以明確規定。

參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則[S].

[2]財政部.企業會計準則應用指南[S].

第5篇：不動產和無形資產范文

【關鍵詞】　資產轉移；涉稅分析

中圖分類號：F812文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)01-017-02

隨著經濟全球化進程的加速，以及我國經濟的發展步伐加快，我國需要出現一批行業“領頭羊”式的大型企業。在我國企業重組各項制度不斷完善的過程中，總分支機構間資產轉移的財稅處理問題逐漸突顯。

分公司是與總公司相對應的一個概念。許多大型企業的業務分布于全國各地甚至許多國家，而這些企業的業務實體是公司所設置的分支機構或附屬機構，這些分支機構或附屬機構就是所謂的分公司，而公司本身則稱之為總公司。分公司的法律特征有：1、分公司是由隸屬公司依法設立的； 2、分公司沒有自己獨立的財產，與隸屬公司在經濟是統一核算，其在經營活動中的負債由隸屬公司負責清償； 3、分公司不獨立承擔民事責任，沒有自己的章程，沒有董事會等形式的公司經營決策和業務執行機關； 4、分公司沒有獨立的名稱，其名稱只要在總公司名稱后加上分公司字樣即可。

總分支機構間資產轉移包括：存貨、固定資產、無形資產等。其中，固定資產區分動產和不動產，機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等屬于動產，建筑物、構筑物和其他土地附著物等屬于不動產，而土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等則屬于無形資產。在實踐中，我們發現不少企業在進行財稅處理時過于草率，留下了不小的財稅風險。

一、增值稅方面

從2009年1月1日起，新修訂的《增值稅暫行條例》、《營業稅暫行條例》、《消費稅暫行條例》正式實施，在新增值稅條例下，如果處于不同城市的總分機構間轉移資產，是否需要開具增值稅專用發票并繳納增值稅？《增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；（二）銷售代銷貨物；（三）設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；另外，國家稅務總局《關于企業所屬機構間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發〔1998〕137號）規定，《增值稅暫行條例實施細則》第四條視同銷售貨物行為的第（三）項所稱的用于銷售，是指受貨機構發生以下情形之一的經營行為：一、向購貨方開具發票；二、向購貨方收取貨款。受貨機構的貨物移送行為有上述兩項情形之一的，應當向所在地稅務機關繳納增值稅；未發生上述兩項情形的，則應由總機構統一繳納增值稅。

《增值稅暫行條例實施細則》第二十一條明確，前款所稱固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等。從上述規定可以直觀地看出，總分支機構間轉移的固定資產顯然不屬于“用于銷售”，而是以使用為目的。另外，從增值稅相關法規制定的原則來看，“貨物”與“固定資產”的稅務處理也存在差異。

也就是說，在總分機構統一核算（不獨立計算盈虧和會計決算）的情況下（不考慮同一縣（市）的情況），對于貨物，如果受貨分公司用于銷售，即發生了向購貨方收款或開票的情形的，總公司的移送（撥付）行為應視同銷售繳納增值稅。對于問題中提到的“轉移”固定資產，應區分幾種情況分別處理：

如果總機構向分支機構轉移固定資產，只是為了提高資產使用效率，并未從分支機構取得貨幣、貨物或者其他經濟利益，不具備有償銷售貨物實質，因此，就不用視同銷售繳納增值稅。在此情況下，總機構的移送（撥付）行為不涉及視同銷售繳納增值稅問題。賬務處理應為：

（總機構）

借：內部劃撥資產—劃出資產

貸：固定資產。

（分支機構）

借：固定資產

貸：內部劃撥資產—劃入資產。

如果“轉移”的固定資產是為了銷售，那么這時的“固定資產”就應視同前述的“貨物”，計算繳納流轉稅。如果該項固定資產為不動產，那么總公司在“轉移”時應確認收入，開發票并計提營業稅。如果該項固定資產為機械設備，根據財政部、國家稅務總局《關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅〔2008〕170）第四款規定，自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產，應區分不同情形征收增值稅：（一）銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅；（二）2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅；（三）2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產，按照4%征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區擴大增值稅抵扣范圍試點以后購進或者自制的固定資產，按照適用稅率征收增值稅。本通知所稱已使用過的固定資產，是指納稅人根據財務會計制度已經計提折舊的固定資產。

第6篇：不動產和無形資產范文

一、以地換房

“以地換房”是房地產開發中常見的取得土地的方式之一，我們稽查人員在實際工作中遇到以下幾種情況：

（一）甲方提供土地使用權，乙方（通常為房地產公司）提供資金，由乙方進行立項并建設，建成后按比例分配房屋。對于第一種行為，根據國家稅務總局國稅函發【1995】156號文件有明確的規定，對雙方分別按“銷售不動產”和“轉讓無形資產”征稅，對這一點爭議較小。

（二）甲方提供土地使用權，乙方提供資金，由甲方進行立項，乙方進行建設，（也就是通常所說的委托建房行為），建成后按比例分配房屋。對這種行為，其他省市有更加細化的規定，滿足認定條件的，對其代建費用按“服務業---業”征稅，不滿足認定條件的，仍全額按“銷售不動產”征稅。但新疆對此沒有明確規定，我們在實際操作中不可能引用其他省市的文件，爭議較大，建議上級部門進行規范。

（三）甲方提供土地使用權，乙方（通常為房地產公司）提供資金，建成后按比例分配房屋，但甲方不取得房屋，只按固定單價取得房款，房屋由乙方自行出售。對這種行為，我們通常對雙方分別按“轉讓無形資產”和“銷售不動產”征稅，但因為乙方對甲方支付房款后，又將房屋銷售，通常對乙方“銷售不動產”的金額有爭議。

（四）甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。對這種行為，爭議較大，期望上級部門盡快予以文件規范。

二、拆遷補償

（一）房地產企業支付的拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。目前有小部分企業對支付的拆遷補償款要求個人到稅務機關代開發票，大部分企業都以白條作賬。在營業稅的征收上，通常的做法是：償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，根據《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號），按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅。（但此文件是否適用內資企業，還有待商榷。）對超出面積，按《營業稅暫行條例實施細則》規定的順序確定計稅營業額。

第7篇：不動產和無形資產范文

一、在建工程增值稅政策的新舊變化

增值稅轉型改革的主要內容是從2009年1月1日起，在全國范圍內不分地區和行業，允許所有增值稅一般納稅人抵扣其新購進固定資產所含的進項稅額，未抵扣完的進項稅額結轉下期繼續抵扣。有關在建工程的新舊政策變化分析如下：

舊《條例》：

第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣: （一）購進固定資產；（二）用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務；（三）用于免稅項目的購進貨物或者應稅勞務；（四）用于集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；（五）非正常損失的購進貨物；（六）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務。

新《條例》：

第十條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應稅勞務；（二）非正常損失的購進貨物及相關的應稅勞務；（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物或者應稅勞務；（四）國務院財政、稅務主管部門規定的納稅人自用消費品；（五）本條第（一）項至第（四）項規定的貨物的運輸費用和銷售免稅貨物的運輸費用。

新《細則》：

第二十一條 條例第十條第（一）項所稱購進貨物，不包括既用于增值稅應稅項目（不含免征增值稅項目）也用于非增值稅應稅項目、免征增值稅（以下簡稱免稅）項目、集體福利或者個人消費的固定資產。

第二十三條，條例第十條第（一）項和本細則所稱非增值稅應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。

前款所稱不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物。

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。

第二十五條 納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

從增值稅新舊政策對比中，在建工程相關政策的重要變化包括：（1）取消了購建固定資產不予抵扣增值稅的相關稅收政策。（2）關于固定資產的定義有變化，新增不動產和不動產在建工程的定義，不動產是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物和其他土地附著物；而納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。不動產在建工程屬于非增值稅應稅項目，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣；不動產以外的（動產）在建工程所需購進的貨物或應稅勞務允許抵扣，但納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（3）專門用于非應稅項目、免稅項目等的機器設備進項稅額不得抵扣外，但是混用的機器設備在內的其他機器設備進項稅額均可抵扣。

二、在建工程領用存貨的增值稅賬務處理

在建工程核算企業的基建和固定資產的更新改造等發生的支出。不論是基建期間還是固定資產的更新改造，企業都會涉及原材料或庫存商品等存貨的領用。企業的在建工程可以分為兩類，一類是不動產在建工程，一類是其他在建工程。新《細則》明確不動產在建工程不允許抵扣進項稅額，并對其概念進行了界定。根據在建工程的分類，結合存貨的來源分情況進行討論。

其一，在建工程領用外購材料。根據新《條例》第十條規定，用于非增值稅應稅項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。在新《細則》的第二十三條中，明確規定非增值稅應稅項目是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。因此，如果購進存貨用于機器、設備等需要安裝的在建工程，這類在建工程顯然不屬于上述不得抵扣進項稅額的范圍，故領用購進存貨所涉及的進項稅額不需做進項轉出處理。按照領用存貨的購進成本借記“在建工程”，貸記“原材料”或“庫存商品”等科目。如果購進材料用于房屋、建筑物等在建工程，屬于上述不動產在建工程的范疇，其進項稅額不允許抵扣，應作轉出處理。按照領用材料的購進成本和相應的進項稅額貸記“原材料”或“庫存商品”等科目，同時貸記“應交稅費――應交增值稅（進項稅轉出）”，按貸方金額之和借記 “在建工程”。

［例1］甲企業為增值稅一般納稅人，2011年5月購進一臺設備，在安裝過程中領用外購材料一批，該批材料購進時取得增值稅專用發票，發票上注明進價5000元，增值稅稅額850元。安裝設備領用外購材料的賬務處理為：

借：在建工程5000

貸：原材料5000

［例2］乙企業為增值稅一般納稅人，2011年5月建造一座廠房，在建造過程中領用外購材料一批，該批材料購進時取得增值稅專用發票，發票上注明進價8000元，增值稅稅額1360元。廠房建造領用外購材料的賬務處理為：

借：在建工程 9360

貸：原材料 8000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額轉出）

1360（8000×17%）

其二，在建工程領用自制產品。根據新《細則》第十四條規定，視同銷售的范圍中包含“將自產或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目”，并且在第二十三條中明確規定，“非增值稅應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。”機器、設備等需要安裝的在建工程不包括在內。亦即如果將自制產品用于機器、設備等需要安裝的在建工程，不屬于稅法規定視同銷售的范圍，不需要確認增值稅銷項稅額。會計核算處理按照自制產品的成本借記“在建工程”，貸記“庫存商品”或“原材料”，不確認收入。

［例3］丙企業為增值稅一般納稅人，2011年5月購進一臺設備，在安裝過程中領用自制產品一批，該批產品對外售價為4000元，成本3200元。安裝設備領用自制產品的賬務處理為：

借：在建工程3200

貸：庫存商品3200

如果自制產品用于房屋、建筑物等在建工程，屬于增值稅的視同銷售范圍，應當確認增值稅銷項稅額，計入在建工程成本。按照自制產品的公允價值計算繳納增值稅，貸記“應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）”；按照自制產品的賬面成本貸記“庫存商品”等科目，按貸方金額之和借記 “在建工程”。

［例4］丁企業為增值稅一般納稅人，2011年5月裝修產品展廳，在裝修過程中領用自制產品一批，該批產品對外售價20000元，成本15000元。裝修產品展廳領用自制產品的賬務處理為：

借：在建工程 18400

貸：庫存商品 15000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）

3400（20000×17%）

值得注意的是，將自產產品用于在建工程，企業所得稅和會計核算中均不確認主營業務收入。

（三）綜合案例分析。

［例5］長江設備生產公司是增值稅一般納稅人，主要生產A設備及其配件。2011年6月發生以下業務：購進一臺大型生產機器，在安裝機器的過程中領用外購鋼材一批和自制配件若干，該批鋼材的購進價格為6萬元，購進時取得增值稅專用發票，已通過認證并抵扣進項稅額；該批自制配件的成本為4萬元，對外售價5萬元；裝修產品展廳領用外購鋼材，該批鋼材的購進價格為4萬元，取得增值稅專用發票，已通過認證并抵扣進項稅額；同時，領用自制配件一批，該批配件的成本3萬元、對外售價3.75萬元。

增值稅賬務處理：

購進大型生產設備領用外購鋼材和自制配件時

借：在建工程 100000

貸：原材料 60000

庫存商品40000

裝修產品展廳領用外購鋼材和自制配件時

借：在建工程 46800

貸：原材料 40000

應交稅費――應交增值稅（進項稅額轉出）

6800（40000×17%）

借：在建工程 36375

貸：庫存商品 30000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）

6375（37500×17%）

第8篇：不動產和無形資產范文

公司類型由有限責任公司轉變為股份有限公司，或者是由股份有限公司轉變為有限責任公司，在不動產登記工作中是經常碰到的業務，這種業務登記類型在辦理過程中是最容易把握不準的。實務操作中有兩種觀點，一是考慮到公司的營業執照是從原來的公司變更過來的，營業執照號碼沒有變更，認為是變更登記；二是有限責任公司和股份有限公司為《公司法》規定的兩種不同的企業法人，即兩個不同的民事主w，房屋、土地權屬在兩個主體之間變動為投資入股產生的轉移登記。筆者同意第二種觀點，理由如下：

第一，財政部、國家稅務總局《關于企業改制重組若干契稅政策的通知》（財稅〔2008〕175號）規定，有限責任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。根據以上規定，有限責任公司轉變為股份有限公司的房屋的轉移，是免契稅的，只有轉移房屋權屬，承受的單位和個人才發生納稅的行為，由此可以判定屬于轉移登記。

第二，《不動產登記暫行條例實施細則》第二十七條規定，因下列情形導致不動產權利轉移的，當事人可以向不動產登記機構申請轉移登記：（二）以不動產作價出資（入股）的。有限責任公司轉變為股份有限公司，實質就是以有限責任公司的土地、房屋投資入股到股份有限公司，轉變為股份有限公司的財產，根據該條規定，土地、房屋權屬的轉移應當辦理轉移登記。

第三，《山東省人民政府關于加快推動規模化公司制改制的意見》（魯政發〔2015〕8號）規定，落實企業改制重組稅收優惠政策，嚴格執行國家稅收法律法規，改制企業在辦理土地、房屋權屬（固定資產）劃轉時，改制后主要股東、經營場所、經營范圍等不發生改變的，按照國家有關企業事業單位改制重組有關稅收優惠政策執行，免收交易手續費。企業在改制過程中一次性發生的土地、房產、車輛等權證過戶，企業用水權、用電權、用氣（熱）權及其他無形資產過戶，相關部門應按規定減免市級（含）以下行政事業性收費，涉及國有資產的，按照國有資產有關管理規定辦理，有限公司轉變為股份公司也是公司制改制的一部分。由此也可以認定，公司登記類型的轉換涉及房屋過戶的要辦理轉移登記。

綜上意見，有限責任公司轉變為股份有限公司或者股份有限公司轉變為有限責任公司，涉及公司房屋、土地權屬登記的，應當辦理不動產的權屬轉移登記。

第9篇：不動產和無形資產范文

關鍵詞 視同銷售 增值稅 企業所得稅

一、稅收及會計上對視同銷售的規定

（一）增值稅視同銷售的相關規定

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條規定，單位或個體經營者的下列行為視同銷售貨物：第一，將貨物交付他人代銷。第二，銷售代銷貨物。第三，設有兩個以上機構并實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用于銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外。第四，將自產或委托加工的貨物用于非應稅項目（指提供非應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和固定資產在建工程等）。第五，將自產、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者。第六，將自產、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者。第七，將自產、委托加工的貨物用于集體福利或個人消費。第八，將自產、委托加工或購買的貨物無償贈送他人。

（二）營改增應稅服務、無形資產、不動產視同銷售的相關規定

《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規定，下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：第一，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。第二，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。第三，財政部和國家稅務總局規定的其他情形。

（三）視同銷售在所得稅上的相關規定

《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：企業發生非貨幣性資產交換以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

企業所得稅法視同銷售以資產所有權是否發生轉移為判定標準。資產在法人主體內部流轉，不視同銷售；資產在不同法人主體之間流轉，則視同銷售。

（四）會計核算的相關規定

《企業會計準則》規定，需同時滿足以下五個條件才能確認收入：第一，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方。第二，企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。第三，收入的金額能夠可靠地計量。第四，相關的經濟利益很可能流入企業。第五，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

凡貨物的所有權未發生轉移，均不確認收入，如果貨物的所有權發生轉移，除了非貨幣性資產交換業務按照成本模式計量不確認收入外，其他情形均需按照公允價值確認收入。

二、會計、增值稅及所得稅對視同銷售處理的區別

三、視同銷售的增值稅、所得稅、會計核算的三方協調

（一）增值稅視同銷售，企業所得稅、會計核算均不視同銷售的情形

例：甲公司是增值稅的一般納稅人，將自產的一批水泥用于在建工程，市場價為10000元，產品成本8000元。會計處理為：

借：在建工程 9700

貸：庫存商品 8000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）1700（10000×17%）

由此可以看出：第一，會計上按成本轉賬。第二，增值稅上則視同銷售計算銷項稅額。第三，企業所得稅方面，由于貨物未流轉出企業內部，資產所有權在形式上和實質上均不發生改變，不視同銷售確認收入。

（二）增值稅、企業所得稅視同銷售，會計核算不視同銷售情形

例：某家具公司為增值稅的一般納稅人，將自己生產的一批課桌（下轉第頁）

（上接第頁）500套贈送給希望工程，市場價每套100元，產品成本80元。會計處理為：

借：營業外支出 48500

貸：庫存商品 40000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）8500

可以看出對外捐贈的貨物：第一，會計上按成本轉賬。第二，增值稅上則視同銷售計算銷項稅額。第三，企業在年終進行企業所得稅匯算清繳時，要進行納稅調整，調整增加營業收入50000元，{稅調整增加營業成本40000元。由于企業所得稅法規定企業發生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除。會計上計入“營業外支出”賬戶的捐贈支出48500元，要看其是否超過年度利潤總額的12%，如果沒有超過，可以在稅前扣除，此時會計和稅收處理一致，不需納稅調整；如果超過，則超過部分不能在稅前扣除，需納稅后調整。增值稅、企業所得稅視同銷售，會計核算不視同銷售情形，還有將外購的貨物用于集體福利和個人消費，將本企業生產的產品用于市場推廣、交際應酬等。

（三）增值稅、企業所得稅、會計核算均視同銷售情形

例：甲公司為增值稅的一般納稅人，將自己生產的一套設備作價80萬投資于乙公司，該設備的生產成本為50萬元。會計處理為：

借：長期股權投資 936000

貸：主營業務收入 800000

應交稅費――應交增值稅（銷項稅額）136000

同時結轉成本：

借：主營業務成本 500000

貸：庫存商品 500000

由此可見：第一，會計上按公允價值確認收入，同時結轉成本。第二，增值稅上則視同銷售計算銷項稅額。第三，企業所得稅上商品流轉出企業，按規定應視同銷售確認收入80萬元，同時結轉成本。企業所得稅和會計核算規定一致，不存在稅會差，因此無需作納稅調整。增值稅、企業所得稅、會計核算均視同銷售情形，還有將外購的貨物用于投資、分配，將自產或委托加工的貨物用于集體福利和個人消費等情形。

綜上所述，無論是會計核算體系，還是增值稅、企業所得稅都有視同銷售的概念，三者既有交集，亦有并行。并行情況下，可能會出現納稅調整，該領域正是我們需要關注的領域。

（作者單位為湖北文理學院理工學院）

參考文獻

[1] 財政部.企業會計準則[M].經濟科學出版社，2006.

[2] 國務院.中華人民共和國企業所得稅法實施條例[S]. 2008.

[3] 國務院.中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則[S]. 2008.