房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；建設(shè)工程；項(xiàng)目管理；施工協(xié)調(diào)管理；

1背景

房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，連續(xù)多年來(lái)，已經(jīng)成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程項(xiàng)目管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中。房地產(chǎn)的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程各個(gè)重要內(nèi)容的管理。

2開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)管理是指對(duì)公司的財(cái)務(wù)、工程項(xiàng)目、人力資源、綜合營(yíng)銷及辦公室?guī)讉€(gè)部門進(jìn)行的組織和管理，使其能順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的重要方法。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理，并提供能夠顯示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容有三塊：建立工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工單位的工程款的發(fā)放以及開(kāi)發(fā)企業(yè)自身營(yíng)業(yè)費(fèi)用的處理。

工程項(xiàng)目部是代表開(kāi)發(fā)商對(duì)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，其主要內(nèi)容包括物料的采購(gòu)及庫(kù)存、施工企業(yè)的確定與協(xié)調(diào)、施工質(zhì)量及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管理、必要的細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等。

人力資源部的工作是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。

綜合營(yíng)銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)必要的辦公和后勤的保障。

開(kāi)發(fā)過(guò)程的目標(biāo)及原則就是要把企業(yè)的人力、物力和財(cái)力有機(jī)融合起來(lái)，建立一套完整的科學(xué)的和規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3開(kāi)發(fā)前期的管理

開(kāi)發(fā)前期管理就是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開(kāi)發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成，必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。

3.1工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：原則在開(kāi)發(fā)企業(yè)確定后，作為管理系統(tǒng)中輸入要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

3.2注意事項(xiàng)：開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中提出標(biāo)準(zhǔn)要求自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖，要求規(guī)劃設(shè)計(jì)人員在制作這些圖層時(shí)，按照一定的圖層分層和編碼進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開(kāi)發(fā)商提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、部門標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上建立一套完整的分層標(biāo)準(zhǔn)，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

3.4進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來(lái)的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示。

4項(xiàng)目施工過(guò)程的探討

開(kāi)發(fā)商管理建設(shè)工程，應(yīng)該管些什么?哪些是必須由開(kāi)發(fā)商來(lái)管理的，哪些又可以通過(guò)監(jiān)理、甚至施工單位自身來(lái)實(shí)現(xiàn)管理的?細(xì)分各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會(huì)有的放矢，而不是漫無(wú)目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過(guò)期望，施工工期控制在充分的時(shí)間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣開(kāi)發(fā)商和施工單位不再是對(duì)立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程部具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。國(guó)際上對(duì)建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包有以下方式：平行承發(fā)包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包方式、項(xiàng)目總承包方式、CM（Construction Management）承發(fā)包方式等。目前，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種方式來(lái)進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)管、工程款的有序發(fā)放等等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

對(duì)施工項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中主要進(jìn)行以下管理：

4.1項(xiàng)目工程質(zhì)量要嚴(yán)把關(guān)

在實(shí)施過(guò)程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過(guò)程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。總之，要加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質(zhì)量的首要任務(wù)

開(kāi)發(fā)商工程部代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，應(yīng)依法追究刑事責(zé)任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認(rèn)真檢查和驗(yàn)收

房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工單位要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知監(jiān)理單位和業(yè)主代表。通知內(nèi)容包括隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，業(yè)主代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若業(yè)主代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)整改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，業(yè)主代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。施工單位要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業(yè)主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進(jìn)度方面，業(yè)主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)提出來(lái)。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的，發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長(zhǎng)工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明

在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。

4.4充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性

工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問(wèn)題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問(wèn)題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較大的問(wèn)題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無(wú)法挽救。即便是這些小的問(wèn)題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來(lái)也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。 轉(zhuǎn)貼4.5加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式

這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過(guò)場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問(wèn)題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

4.6發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用

4.6.1明確監(jiān)理權(quán)力

開(kāi)發(fā)商書(shū)面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是業(yè)主重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。

4.6.2監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)

這就要求業(yè)主代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，業(yè)主代表要實(shí)測(cè)一下，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位間的管理是相互協(xié)調(diào)的

開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的設(shè)計(jì)規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。所以，協(xié)調(diào)這幾個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，即建筑設(shè)計(jì)師、工程師根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸しǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行探討分析與改進(jìn)。

還有，施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

5.1作為投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

5.2合理安排實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

5.3發(fā)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用的發(fā)展。

6結(jié)束語(yǔ)

第2篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項(xiàng)目管理

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，如何在競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步不被市場(chǎng)淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ耍恳豁?xiàng)工作才能完整的很好，各個(gè)部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題的過(guò)程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競(jìng)買等方式采購(gòu)。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購(gòu)進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素

（一）質(zhì)量

質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對(duì)應(yīng)服務(wù)的保證。

（二）成本

在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競(jìng)爭(zhēng)力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來(lái)講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來(lái)自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對(duì)均衡的今天，土地市場(chǎng)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤(rùn)差距則主要來(lái)自于管理效率的高低。

（三）進(jìn)度

產(chǎn)品交付是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長(zhǎng)，更多的進(jìn)度問(wèn)題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產(chǎn)本身的安全問(wèn)題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。

（五）技術(shù)支持

使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價(jià)，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。

三、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手： 其一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過(guò)分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位。其二，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過(guò)與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的要求； 其三，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率；其四，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國(guó)家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。

（二）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問(wèn)題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門的成本管理績(jī)效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。

（三）強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目施工的過(guò)程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個(gè)施工階段的工作時(shí)間，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個(gè)分項(xiàng)工程，并制定各個(gè)分項(xiàng)工程的工作時(shí)間，然后對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時(shí)還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個(gè)施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的進(jìn)度。

（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對(duì)深度設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個(gè)是管理者對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過(guò)程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時(shí)要建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，通過(guò)對(duì)承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)人員監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。

（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹(shù)立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。

（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理

加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場(chǎng)；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開(kāi)展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

參考文獻(xiàn)

第3篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理；效益提升；方法

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

當(dāng)前受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的前景一直不夠明朗，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這既是一種挑戰(zhàn)也是一種機(jī)遇，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠在這樣的一個(gè)前提下將自己的生存的境遇提升起來(lái)，那么就能夠在今后的激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地；如果當(dāng)前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能夠?qū)⒆约旱拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目更加集約化發(fā)展，那么就更有可能成為了這次國(guó)家層面的房地產(chǎn)調(diào)控中的犧牲品。因此，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的過(guò)程中將其中的項(xiàng)目管理的效益提升，才能夠克服這樣的一種境遇。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中項(xiàng)目管理的狀況分析

目前，受我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都積極的將自己的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，降低開(kāi)發(fā)成本，提升各個(gè)環(huán)節(jié)的管理的效益，這對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展有著一定的現(xiàn)實(shí)意義。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，具有開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)、投資的金額相對(duì)較大、面臨的風(fēng)險(xiǎn)較多等特點(diǎn)，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最主要的目的是將房地產(chǎn)建設(shè)賣出的價(jià)格最大化，在這樣的一個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否積極有效、是否能夠?qū)⒊杀究刂圃谧畹忘c(diǎn)，是否能夠符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期成本承受能力？當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于對(duì)項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)較少，還沒(méi)有能夠形成科學(xué)有效的管理模式，在這樣的一個(gè)背景下面，由于我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程往往處于一種服務(wù)外包的狀況下，在目前只有將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理集中到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的手中，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格壓低下來(lái)，也只有這樣才能夠降低在日常的管理過(guò)程中所產(chǎn)生的一些不必要的費(fèi)用。

當(dāng)前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)于項(xiàng)目決策以及設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段，每一個(gè)環(huán)節(jié)都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目管理都顯得意義較為重大。項(xiàng)目管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中非常重要的一個(gè)方面，應(yīng)該引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視，不僅要從思想上重視而且還要將這樣的一種思維形式放到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中去，只有這樣才能夠使得施工成本減少，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益。

二、提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的項(xiàng)目管理中的效益的方法分析

（一）、找到適合項(xiàng)目管理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的項(xiàng)目管理中，往往隱含著一些隱性的風(fēng)險(xiǎn)，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)就成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極考慮的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的項(xiàng)目管理中應(yīng)該積極的回避風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)就是建立在前期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的論證上面，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期過(guò)程準(zhǔn)備完善，這樣的話就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。對(duì)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最有效的措施，第一個(gè)就是與建筑施工單位簽訂合同，以合同的方式來(lái)轉(zhuǎn)移相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，簽訂了合同后不管發(fā)生什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，都由施工方來(lái)承擔(dān)責(zé)任，這樣的話對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是有利的。

（二）、加強(qiáng)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中相對(duì)比較受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是項(xiàng)目的成本造價(jià)，該項(xiàng)目的成本的多少直接關(guān)系到房地產(chǎn)商的盈利與否。對(duì)于項(xiàng)目的成本管理必須加強(qiáng)在房地產(chǎn)施工的全過(guò)程中，對(duì)于全部的過(guò)程進(jìn)行成本的控制和管理，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中應(yīng)該不斷的完善管理的是投資決策的階段、設(shè)計(jì)招標(biāo)的階段、項(xiàng)目建設(shè)階段以及竣工驗(yàn)收的階段，在這些階段中進(jìn)行成本的控制，是提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目管理的最有效的方法。

（三）、不斷的完善項(xiàng)目管理的質(zhì)量

質(zhì)量往往是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的生命線所在，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的項(xiàng)目管理中，只有不斷的完善工程項(xiàng)目管理中的質(zhì)量監(jiān)控才能夠降低建筑的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理，不僅關(guān)系到整個(gè)施工質(zhì)量的好與壞，還關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中的效益的提升。當(dāng)前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，不僅要完善對(duì)于項(xiàng)目管理的的質(zhì)量提升，還應(yīng)該將重點(diǎn)放到如何降低房地產(chǎn)施工造價(jià)上面，只有這樣才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中的項(xiàng)目管理的效益提升到最高的層次。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中的項(xiàng)目管理中的效益提升不僅要從簡(jiǎn)單的工程造價(jià)的降低進(jìn)行，還應(yīng)該考慮到多方面的因素，有國(guó)家宏觀調(diào)控的因素，也有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于施工風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的因素、同時(shí)還有就是將房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中的項(xiàng)目管理的質(zhì)量做進(jìn)一步的提升，只有這樣才能夠不斷的完善和提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程過(guò)程中的項(xiàng)目管理中的效益提升。

參考文獻(xiàn)：

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[2].王輝; 陳暉 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理研究 .[J]. 住宅產(chǎn)業(yè) .2010年第08期

第4篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;工程管理;措施

中圖分類號(hào)： [F235.91] 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

工程管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占有很重要的地位。它是一個(gè)系統(tǒng)工程，同工程建設(shè)的各方面緊密相關(guān)，建筑工程管理的好壞在很大程度上取決項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段的措施.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中工程建設(shè)的各個(gè)階段，只有運(yùn)用合理的工程管理手段、管理的職能與科學(xué)的技術(shù)方法，才能在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，本文就工程項(xiàng)目管理目前所存在的主要問(wèn)題及采取的措施作了簡(jiǎn)要的闡述，以求達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)工程管理工作中存在的主要問(wèn)題

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解決的問(wèn)題。這些問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下的幾個(gè)方面：

1.質(zhì)量責(zé)任不明確，沒(méi)有有效的獎(jiǎng)罰制度

工程管理中，沒(méi)有明確的確認(rèn)工作人員的責(zé)任，質(zhì)量與責(zé)任掛鉤不緊，當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，往往找不出其責(zé)任人，造成工作人員責(zé)任感的淡薄，從而直接影響到工程的總體質(zhì)量。同時(shí)，還缺乏健全有效的獎(jiǎng)罰制度，功而沒(méi)有獎(jiǎng)，錯(cuò)而沒(méi)有罰，造成工作人員積極性的降低，從而敷衍了事、潦草施工。只有加強(qiáng)考核，制定嚴(yán)明有效的獎(jiǎng)罰制度，切實(shí)落實(shí)該賞的賞，該罰的罰，才能提高員工的積極性，確保工程質(zhì)量。

2.規(guī)定的管理制度難以深入基層

近年，各級(jí)建筑有關(guān)部門都加強(qiáng)了對(duì)建筑行業(yè)的監(jiān)督檢查力度，同時(shí)也出臺(tái)了一系列的建筑政策法規(guī)和管理文件來(lái)宏觀調(diào)控建筑行業(yè)的體制。但是，這些制定的工程管理制度難以深入，只存在于表面工作中，當(dāng)工程管理制度文件下發(fā)到各單位以后，沒(méi)有運(yùn)用到工程管理與施工建設(shè)中，而只是在應(yīng)付上級(jí)檢查察的時(shí)候應(yīng)付一下，沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。

3.在管理體制中沒(méi)有科學(xué)完善的管理部門機(jī)構(gòu)與工作人員

為了節(jié)省開(kāi)支，增加利潤(rùn)效益，工程管理部門不是精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，就是有機(jī)構(gòu)而無(wú)工作人員形同虛設(shè)，沒(méi)有起到調(diào)節(jié)管理工程進(jìn)度的作用。而且工作人員一人身兼數(shù)職或多人在同一工作崗位上的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

4.缺乏專業(yè)技術(shù)人員，不注重技術(shù)開(kāi)發(fā)與科研成果的應(yīng)用

缺乏項(xiàng)目管理軟件的高級(jí)管理人才，高素質(zhì)的且能按照國(guó)際通行項(xiàng)目程序、管理模式、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目管理的人才尤其是缺乏，而且科技創(chuàng)新機(jī)制不健全。

5.質(zhì)量監(jiān)管核心與機(jī)制的不健全

施工工程質(zhì)量監(jiān)督與控制工作是建筑管理工作的一重要內(nèi)容，該工作的實(shí)施需要施工、監(jiān)理及質(zhì)檢機(jī)構(gòu)三方參與。三者由于利益出發(fā)點(diǎn)的不同，并且三者之間不存在隸屬關(guān)系，這就形成了沒(méi)有明確的監(jiān)管工程質(zhì)量的核心機(jī)構(gòu)的局面，缺乏明確的質(zhì)量監(jiān)管部門，導(dǎo)致工程管理的混亂，從而為想要提高工程質(zhì)量的安全增加了難度。

二、提高工程管理的措施

1、認(rèn)真貫徹各項(xiàng)技術(shù)管理制度

貫徹好各項(xiàng)技術(shù)管理制度是搞好技術(shù)管理工作的核心，是科學(xué)地組織企業(yè)各項(xiàng)技術(shù)工作的保證。技術(shù)管理制度的主要內(nèi)容有：(1)編制施工組織設(shè)計(jì)與施工場(chǎng)地總平面圖；(2)施工圖的熟悉、閱讀和會(huì)審制度；(3)工程技術(shù)變更聯(lián)系單管理制度；(4)施工圖技術(shù)交底制度；(5)材料及半成品試驗(yàn)、檢驗(yàn)制度；(6)施工質(zhì)量管理制度；(7)工程質(zhì)量檢驗(yàn)與評(píng)定制度；(8)隱蔽工程的檢查和驗(yàn)收制度；（9）工程結(jié)構(gòu)的檢查、驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收制度；（10）工程技術(shù)檔案與竣工圖管理制度。

施工的技術(shù)管理

在工程施工前，設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位及監(jiān)理單位要嚴(yán)格審查施工設(shè)計(jì)圖紙，保證有配套的施工項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙說(shuō)明和地質(zhì)勘查資料，施工人員要熟悉施工的圖紙，充分的理解設(shè)計(jì)的意圖，并能夠把設(shè)計(jì)圖紙當(dāng)中的內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤的應(yīng)用到施工的現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)中去，同時(shí)還要掌握一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)。在施工階段，每一道的工序都要進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的技術(shù)交底，把有關(guān)的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)反饋到下一步的施工工作中去，不斷的提高土建的專業(yè)施工水平，對(duì)于施工過(guò)程中的一些比較特殊的環(huán)節(jié)，容易出現(xiàn)安全隱患的部位以及一些特殊的建材進(jìn)行施工時(shí)，對(duì)于所采用的新設(shè)備、新工藝更要嚴(yán)格的進(jìn)行技術(shù)交底的工作，確保整個(gè)建筑工程施工進(jìn)度和工程的質(zhì)量。

3.制訂企業(yè)施工標(biāo)準(zhǔn)，逐步完善成套的技術(shù)

這就要求施工企業(yè)制訂企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，它是落實(shí)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，是確保工程質(zhì)量，提高投資效益的重要舉措，是施工規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)體系改革的重要方面。工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)分為國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。他們之間的關(guān)系是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)最低，企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)最高，嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)自身制定的標(biāo)準(zhǔn)，才能保證國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的真正貫徹落實(shí)。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、方法標(biāo)準(zhǔn)、工藝半成品標(biāo)準(zhǔn)、工作標(biāo)準(zhǔn)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的管理標(biāo)準(zhǔn)等。通常施工企業(yè)制定的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)都會(huì)選擇企業(yè)最優(yōu)的特長(zhǎng)或?qū)I(yè)，結(jié)合本企業(yè)的管理水平和技術(shù)水平，制訂出該項(xiàng)的施工工藝或操作標(biāo)準(zhǔn)。

4.激勵(lì)、競(jìng)爭(zhēng)、約束和監(jiān)督四大機(jī)制的建立和完善

鼓勵(lì)技術(shù)工作人員進(jìn)行施工的辦法就是給人才加薪，以促進(jìn)技術(shù)人員的刻苦工作。對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行管理，對(duì)施工圖紙進(jìn)行檢測(cè)，以確保準(zhǔn)確的進(jìn)行，并有利于提高競(jìng)爭(zhēng)力。用相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行約束工人的施工狀況，不能出任何差錯(cuò)。監(jiān)督部門要嚴(yán)格按照制度進(jìn)行監(jiān)督，不對(duì)的地方直接指出來(lái)進(jìn)行完善。

三、優(yōu)化方案，提高工程管理質(zhì)量

在工程管理過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程管理人員應(yīng)根據(jù)工程實(shí)際，建議設(shè)計(jì)單位采取技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的有效設(shè)計(jì)方案，對(duì)原有的設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。

某工程項(xiàng)目，設(shè)計(jì)單位依據(jù)《巖土工程詳細(xì)勘察報(bào)告書(shū)》對(duì)樁基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，在計(jì)算受力時(shí)，因不能準(zhǔn)確判斷灰?guī)r石埋深，對(duì)樁端持力無(wú)計(jì)算依據(jù)，設(shè)計(jì)考慮仍以摩擦為主，樁端持力為輔的計(jì)算方法。樁尖持力層為地質(zhì)報(bào)告中的勃土層或灰?guī)r層，預(yù)估單樁承載力極限值取值以勃土層以上各土層的摩阻力為主的計(jì)算約為1600kN，此時(shí)設(shè)計(jì)總樁數(shù)為510根，選用直徑為400mm的預(yù)應(yīng)力管樁，有效樁長(zhǎng)為27m-28m.

該工程經(jīng)過(guò)試樁，在試驗(yàn)過(guò)程中有意選擇近50%以上試驗(yàn)樁端置于灰?guī)r層上。檢測(cè)報(bào)告表明，當(dāng)樁端置于灰?guī)r層上時(shí)，試驗(yàn)樁最大壓力為2OOOkN已大于預(yù)設(shè)靜壓樁機(jī)壓力，單樁試驗(yàn)承載力為2200kN，也大于預(yù)設(shè)最大靜荷，且仍未出現(xiàn)極限沉降跡象，試驗(yàn)樁長(zhǎng)為28m.

針對(duì)上述情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程管理人員為輔的計(jì)算方法。經(jīng)計(jì)算，最終樁基設(shè)計(jì)為:樁長(zhǎng)28m，單樁豎向極限承載力標(biāo)準(zhǔn)值為2200kN，樁端持力層為第6層一灰?guī)r層，樁數(shù)減少到301根。

通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益是明顯的，初步統(tǒng)計(jì)減少樁基施工量約5800m，節(jié)約投資約58萬(wàn)元。工程完工后，經(jīng)過(guò)多期的沉降觀測(cè)證明:房屋觀測(cè)點(diǎn)的最大沉降量為5.Omm，與規(guī)范比較，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于允許沉降量。

結(jié)語(yǔ)

雖然我國(guó)的工程管理體系還有待完善。不過(guò)總體方向是好的，是正確的。不僅體現(xiàn)在管理方法的改進(jìn)，還包括管理措施的完善。如果我們都能夠注重技術(shù)管理，培養(yǎng)技術(shù)人才，合理運(yùn)用管理的職能與科學(xué)的方法，我國(guó)的工程施工問(wèn)題會(huì)逐步得到解決，使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)；管理

中圖分類號(hào)：S618文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)不是一蹴而就的，而是需要集合多種力量，涉及企業(yè)內(nèi)部管理、科學(xué)技術(shù)革新、工程質(zhì)量監(jiān)督等多個(gè)領(lǐng)域的綜合工程。企業(yè)在進(jìn)行管理控制時(shí)不能只著眼于防止超額投資，而需要以更為積極的態(tài)度來(lái)構(gòu)建內(nèi)部機(jī)制，從不同的環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督，只有這樣才能形成良性循環(huán)。

一、工程造價(jià)的特點(diǎn)

工程造價(jià)的范圍較廣，涉及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門、各行業(yè)，涉及到社會(huì)再生產(chǎn)的各個(gè)具體環(huán)節(jié)，也直接關(guān)系到人們的生活和居民的居住標(biāo)準(zhǔn)，因此工程造價(jià)的作用和影響都較大。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)有個(gè)別性、層次性、大額性、動(dòng)態(tài)性以及差異性等等特征，這是由房地產(chǎn)建設(shè)工程的特點(diǎn)決定的。

二、房地產(chǎn)造價(jià)控制的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1、不重視設(shè)計(jì)階段，給后期的建筑開(kāi)發(fā)帶來(lái)隱患

有的房地產(chǎn)公司不重視設(shè)計(jì)階段，挑選合作公司時(shí)也缺乏規(guī)范程序，導(dǎo)致合作公司敷衍了事，完成的設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量較差，將其運(yùn)用到實(shí)際建設(shè)中產(chǎn)生偏差，給工程建設(shè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失；另外房地產(chǎn)公司隨意壓低設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)周期，變更頻繁，同樣給施工階段帶來(lái)諸多隱患。

2、招標(biāo)方式不嚴(yán)謹(jǐn)，確定造價(jià)不科學(xué)

房地產(chǎn)公司通常選用約請(qǐng)投標(biāo)的方法進(jìn)行投標(biāo)。約請(qǐng)投標(biāo)是指投標(biāo)人以投標(biāo)約請(qǐng)書(shū)的方法約請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛟S安排投標(biāo)，是一種有限競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)方法，它的優(yōu)勢(shì)是投標(biāo)周期短。但它也具有對(duì)比顯著的缺陷，比方潛在投標(biāo)人能夠被掃除在外，圍標(biāo)或串標(biāo)的能夠性對(duì)比大。還有一些房地產(chǎn)公司選用議標(biāo)，在投標(biāo)人報(bào)完價(jià)后，房地產(chǎn)商再與對(duì)方議價(jià)。這種方法的缺陷也是十分顯著的，例如投標(biāo)人在報(bào)價(jià)時(shí)成心虛高，水分很大，他會(huì)留出充足的贏利空間來(lái)。此外，在利益的驅(qū)動(dòng)下，施工單位選材以次充好，達(dá)不到美觀、安全、耐久的運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)，埋下工程質(zhì)量隱患。

3、缺乏科學(xué)合理的評(píng)價(jià)體系

在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，對(duì)已完工程在工程造價(jià)控制方面的評(píng)價(jià)體系沒(méi)有科學(xué)的評(píng)價(jià)體系，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法形成適合本企業(yè)的報(bào)價(jià)體系，這是對(duì)企業(yè)資源的巨大浪費(fèi)，珍貴的經(jīng)濟(jì)技術(shù)數(shù)據(jù)將隨著建筑物的完成而消失。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程工程造價(jià)控制管理

1、項(xiàng)目決策階段工程造價(jià)的管理

項(xiàng)目出資決策計(jì)劃是挑選和決議出資計(jì)劃的過(guò)程，是對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技能及經(jīng)濟(jì)證明，對(duì)不同的建造計(jì)劃進(jìn)行技能和經(jīng)濟(jì)對(duì)比，并作出合理判別和決策的過(guò)程，項(xiàng)目決策計(jì)劃正確與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目建造及運(yùn)行的勝敗，關(guān)系到建造項(xiàng)目工程造價(jià)的高低以及出資效果的好壞。對(duì)項(xiàng)目作出正確的決策計(jì)劃，即在出資決議的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最好的出資計(jì)劃，達(dá)到資源的合理裝備與利用，這樣才可以合理的估量和計(jì)算項(xiàng)目出資，并且在施行最優(yōu)出資計(jì)劃進(jìn)程中有效地操控工程造價(jià)。

2、以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的建設(shè)全過(guò)程造價(jià)控制

2.1設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)

通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)來(lái)選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)從而保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題，出現(xiàn)工程變更，增加成本，同時(shí)也能避免因建筑設(shè)計(jì)落后，影響銷售。

2.2設(shè)置設(shè)計(jì)限額，有效控制造價(jià)

設(shè)計(jì)質(zhì)量缺陷和設(shè)計(jì)深度不足是增加工程造價(jià)的主要因素，為此，依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效鎖定設(shè)計(jì)限額。對(duì)突破造價(jià)指標(biāo)的環(huán)節(jié)要及時(shí)分析，通過(guò)設(shè)計(jì)修改加以有效解決，堅(jiān)決克服“只顧畫(huà)圖不算賬”的錯(cuò)誤傾向。同時(shí)，設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料市場(chǎng)價(jià)格，按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，通過(guò)初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。

3、招投標(biāo)階段

3.1嚴(yán)格掌握工程招標(biāo)條件，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書(shū)，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作。

以中標(biāo)價(jià)為基礎(chǔ)通過(guò)談判、協(xié)商確定合同及合理工期。工程招標(biāo)應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，杜絕議標(biāo)或變相議標(biāo)。實(shí)踐證明，凡是先開(kāi)工后定價(jià)的工程多半工程造價(jià)居高不下，或投標(biāo)報(bào)價(jià)均超過(guò)標(biāo)底20%以上，最多的超出65%。

3.2完整、嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確編制工程量清單

工程量清單是招標(biāo)文件的重要組成部分，是合理確定工程造價(jià)最基礎(chǔ)、最根本的依據(jù)，它包括擬建工程的分部分項(xiàng)工程、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單，其專業(yè)性強(qiáng)、內(nèi)容復(fù)雜，為避免或減少經(jīng)濟(jì)糾紛、規(guī)避造價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，要求業(yè)務(wù)技術(shù)水平高的單位和人員進(jìn)行編制與審核，充分體現(xiàn)客觀、公正、公平、對(duì)業(yè)主高度負(fù)責(zé)的精神，按照《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范編制完整、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ塘壳鍐危瑥脑搭^上避免投標(biāo)單位不均衡報(bào)價(jià)帶來(lái)的造價(jià)隱患。

4、嚴(yán)格控制工程變更，減少造價(jià)變動(dòng)因素

工程變更有可預(yù)見(jiàn)的變更（如設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度計(jì)劃變更等）和不能預(yù)見(jiàn)的變更，如施工條件變更、原招標(biāo)文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對(duì)于可預(yù)見(jiàn)的變更（如圖紙會(huì)審、條件不成熟不開(kāi)工等），在施工前加強(qiáng)防范力爭(zhēng)將其消除在萌芽狀態(tài)，避免施工中造成不必要的浪費(fèi)；對(duì)于未能預(yù)見(jiàn)的變更，進(jìn)行多方案論證和比價(jià)，把控變更事項(xiàng)造價(jià)和工期的科學(xué)性與合理性，做好現(xiàn)場(chǎng)記錄和試驗(yàn)數(shù)據(jù)收集，控制因施工條件等的變化而引起合同價(jià)款變化；對(duì)于新增工程，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，若必須變更，應(yīng)在滿足功能時(shí)盡量控制成本的增加。不管何種工程變更，都要做到先估價(jià)、后變更，嚴(yán)格遵循工程變更處理程序。

5、推行全員成本控制原則

項(xiàng)目成本的全員控制，就是把項(xiàng)目成本作為考核項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的綜合性指標(biāo)，它涉及到與施工項(xiàng)目形成有關(guān)的各部門、各單位和班級(jí)，也與每個(gè)職工切身利益有關(guān)，因此，施工項(xiàng)目成本的控制需要各部門、各單位和個(gè)人都要肩負(fù)成本責(zé)任，把成本目標(biāo)落實(shí)到每個(gè)部門乃至個(gè)人，獎(jiǎng)罰分明，真正樹(shù)立起全員控制的觀念。加強(qiáng)本單位駐工地代表、現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員、程技術(shù)人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、素質(zhì)教育，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，在積極協(xié)助、配合監(jiān)理工程師做好工程質(zhì)量、工期、安全監(jiān)督的同時(shí)，充分重視節(jié)約投資的重要性。

6、房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段工程造價(jià)的控制與管理

房地產(chǎn)的施工階段的工作是招標(biāo)階段的一項(xiàng)向外擴(kuò)展的過(guò)程，在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，各個(gè)階段投入的資金是不一樣的，這是以項(xiàng)目的建設(shè)個(gè)階段為依據(jù)的，同時(shí)各階段的重要性和難易程度也或多或少的起到了一些投資的數(shù)量大小的決定作用。建設(shè)單位應(yīng)該嚴(yán)格審查施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案，對(duì)施工組織設(shè)計(jì)及技術(shù)方案進(jìn)行優(yōu)化，選擇出一個(gè)合理實(shí)用的方案，我國(guó)房地產(chǎn)的工程造價(jià)的成本控制和管理水平將會(huì)更加的提高。

7、竣工結(jié)算是有效控制工程造價(jià)的關(guān)鍵

控制建安造價(jià)的最后一項(xiàng)，是竣工結(jié)算。所有進(jìn)行竣工結(jié)算的工程都必須有竣工檢驗(yàn)手續(xù)，從多年作業(yè)的經(jīng)歷來(lái)看，在工程竣工結(jié)算中恰談縫隙許多，有的是有恰談沒(méi)有施工；有的是施工沒(méi)有進(jìn)行應(yīng)核減，卻沒(méi)有恰談；還有的是恰談工程量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)踐施工工程量。因此結(jié)算時(shí)，就要我們的人員要有耐性、細(xì)至的作業(yè)方法，認(rèn)真仔細(xì)核算工程量，不要嫌麻煩，多下現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)。與此同時(shí)，為了保證作業(yè)少出紕露，應(yīng)實(shí)行工程結(jié)算復(fù)審制度和工程尾款會(huì)簽制度，保證結(jié)算質(zhì)量和我們的投資收益

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題，因?yàn)槠渥罡灸康氖菫榱藢?shí)現(xiàn)預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，為了達(dá)到實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須將重點(diǎn)放在如何在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中有效實(shí)施工程造價(jià)的控制與管理。

參考文獻(xiàn)

[1]程旭波.如何有效控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2012，（7）：436.

第6篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：精裝修工程；成本管理；建議

引言

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外商獨(dú)資企業(yè)、合資企業(yè)、國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)全面參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，各房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念、方法不一，但面對(duì)如此激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何有效地控制成本，提高經(jīng)濟(jì)收益，是房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的重點(diǎn)，而精裝修工程是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的必然趨勢(shì)，其中精裝修成本管理是精裝修項(xiàng)目管理中核心要素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在精裝修項(xiàng)目管理中形成自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，合理管控成本，迅速實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張，才能在競(jìng)爭(zhēng)中具備優(yōu)勢(shì)。但要做好精裝修項(xiàng)目的成本管理，必須要求全員、全過(guò)程、全面的成本管控。

1 精裝修工程成本控制的重要性

精裝修工程成本管理是指：在精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中各項(xiàng)成本核算、成本分析、成本糾偏、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。目的在于充分動(dòng)員和組織全體項(xiàng)目人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、效果的前提下，對(duì)精裝修工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，力求以最少生產(chǎn)耗費(fèi)取得最大的生產(chǎn)成果。由于精裝修工程成本占建安成本的30％～35％、售價(jià)的10%-15%，因此精裝修工程成本對(duì)項(xiàng)目投資影響重大，并且對(duì)項(xiàng)目的裝修效果、質(zhì)量、檔次也頗具影響，所謂“一分錢一分貨”，致力于“花小錢辦大事”， 投入影響效果，在精裝修項(xiàng)目尤其要合理管控成本，所以做好精裝修工程成本管理對(duì)精裝修工程項(xiàng)目相當(dāng)重要。

公司已經(jīng)重視精裝修工程成本管理工作，盡量實(shí)現(xiàn)精裝修項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約：2009年12月16日的《關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)化新成果的通知》中提出對(duì)大堂、樣板間、走廊等設(shè)計(jì)裝修配飾標(biāo)準(zhǔn)要求，2009年12月8日《住宅欄桿、空調(diào)格柵標(biāo)準(zhǔn)化操作指導(dǎo)書(shū)（2009版）》的通知中明確對(duì)鋁合金窗、欄桿檔次配置，2009年6月22日《展示樣板房操作指導(dǎo)書(shū)》中明確對(duì)樣板房精裝修設(shè)計(jì)、硬裝、軟飾建造標(biāo)準(zhǔn)，2009年9月7日《展示樣板房年度施工單位操作辦法》的通知中明確樣板間年度施工單位，2009年9月7日《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)采購(gòu)項(xiàng)目操作程序》的通知要求精裝修項(xiàng)目能用集團(tuán)采購(gòu)的必須用集團(tuán)采購(gòu)，2009年4月20日《關(guān)于加強(qiáng)2009年成本管理工作的通知》中提出嚴(yán)格落實(shí)四階段成本目標(biāo)以及加強(qiáng)成本管理研究工作。以上可見(jiàn)，精裝修工程成本管理在成本管理體系中具有相當(dāng)重要的作用。

2 精裝修工程成本管理的通用方法

精裝修工程成本管理的通用方法：設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)、精裝修成本測(cè)算、工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算。

2.1設(shè)定精裝修成本目標(biāo)、指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)

在成本管理中，精裝修工程與一般工程具有相同屬性，先設(shè)定成本目標(biāo)，指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)精裝修設(shè)計(jì)價(jià)值最大化，力求處理好裝修成果和成本的對(duì)立統(tǒng)一，找出效果和成本的最佳比值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值工程最優(yōu)化。突出裝修亮點(diǎn)，并對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

2.2精裝修成本測(cè)算

精裝修成本測(cè)算就是根據(jù)精裝修設(shè)計(jì)方案、初設(shè)、施工圖設(shè)計(jì)成果，不斷測(cè)算精裝修造價(jià)是否在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，并不斷修正精裝修設(shè)計(jì)、合理選擇應(yīng)用材料，在保證產(chǎn)品質(zhì)量、檔次的前提下，實(shí)現(xiàn)成本、效果統(tǒng)一。

2.3工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算

工程招投標(biāo)、竣工結(jié)算是精裝修工程過(guò)程管理成本控制方式，在成本目標(biāo)范圍內(nèi)，通過(guò)招投標(biāo)、競(jìng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本。

3標(biāo)桿企業(yè)精裝修成本管理方法

3.1 星河灣精裝修成本管理方法

3.1.1材料甲供為主

星河灣精裝修項(xiàng)目的樣板間較多，主要是歐洲新古典風(fēng)格，以臺(tái)灣設(shè)計(jì)師邱德光為代表，厚重，材料以石材為主，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，材料考究，大量使用進(jìn)口石材和馬賽克，拼花圖案運(yùn)用較多，樣式新穎、精裝修豪華，材料堆砌程度較高，精裝細(xì)節(jié)和質(zhì)量較好，是房地產(chǎn)精裝修項(xiàng)目的標(biāo)桿。但星河灣項(xiàng)目的主要材料：石材、木飾面甲供，由裝修單位提供尺寸、工程量，由開(kāi)發(fā)商自己的材料工廠供貨，生產(chǎn)出的產(chǎn)品是市場(chǎng)上獨(dú)一無(wú)二的，因此星河灣項(xiàng)目裝修風(fēng)格不僅外界不能復(fù)制，并且還能節(jié)省成本、保證品質(zhì)。

3.1.2 戰(zhàn)略施工單位

星河灣的精裝修由于施工難度高、工期長(zhǎng)，對(duì)施工工藝和現(xiàn)場(chǎng)管理要求非常高，因此精裝修施工單位基本都是戰(zhàn)略協(xié)議單位，精裝修施工單位按協(xié)議利潤(rùn)、固定費(fèi)率，類似包清工方式承包精裝修工程。戰(zhàn)略施工單位不僅能保證品質(zhì)，而且成本合理、可控。

3.2 綠城精裝修成本管理方法

3.2.1戶型類似、裝修風(fēng)格一樣、各大城市復(fù)制

綠城精裝修項(xiàng)目與星河灣的精裝修項(xiàng)目同樣注重精裝修、園林工程的精致程度，并且綠城精裝修項(xiàng)目外裝修、室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格相仿，室內(nèi)精裝修主要是美式新古典與現(xiàn)代手法結(jié)合的風(fēng)格，以BLD設(shè)計(jì)事務(wù)所為代表，戶內(nèi)空間交通流線設(shè)計(jì)合理、緊湊；石材使用適度，不超過(guò)三種顏色，注重石材表面肌理的處理；木質(zhì)貼皮恰當(dāng)使用，提高穩(wěn)重感和溫馨感。綠城精裝修項(xiàng)目通過(guò)各大城市大量復(fù)制，并且主要材料集團(tuán)采購(gòu)，不僅戶型獲得廣大認(rèn)可、裝修保證品質(zhì)、縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，節(jié)省大量成本，導(dǎo)致?lián)碛幸慌艺\(chéng)客戶追隨各大城市樓盤。

3.2.2自有裝修施工單位

綠城自有精裝修、園林施工單位，材料主要通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)方式購(gòu)買，不僅能保證材料、施工品質(zhì)，而且降低了成本。

3.3 精裝修標(biāo)桿企業(yè)成本管理方法

3.3.1 準(zhǔn)確定位

精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品定位很重要，要在營(yíng)銷對(duì)產(chǎn)品做市場(chǎng)定位分析后，對(duì)比各區(qū)域精裝修樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查對(duì)比精裝修樓盤優(yōu)缺點(diǎn)分析后，準(zhǔn)確定位樓盤的精裝修標(biāo)準(zhǔn)。

3.3.2 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化

精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格、裝修材料基本一致，使得裝修材料標(biāo)準(zhǔn)化，通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)、或則自身生產(chǎn)（如果有條件的話）的方式，供應(yīng)裝修材料；并且裝修施工單位是戰(zhàn)略協(xié)議單位、或則自有，不僅能保證材料、施工品質(zhì)，而且降低成本。精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.3.3 客戶敏感點(diǎn)分析

精裝修工程成本要對(duì)客戶關(guān)注的地方重點(diǎn)投入，關(guān)注度不高的地方可以僅做基本配置，“好鋼用在刀刃上”，要在大堂、電梯廳、走廊、會(huì)所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點(diǎn)配置，提升亮點(diǎn)，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡(jiǎn)約化基本配置，避免功能過(guò)剩，沒(méi)有亮點(diǎn)，要更大限度的節(jié)約成本。

4 提升精裝修工程成本管理能力建議

4.1 精裝修樣板先行

精裝修樣板要先行，展示樣板間是為提前銷售服務(wù)的，而對(duì)于精裝修工程來(lái)說(shuō)，實(shí)體交樓樣板間才有意義，實(shí)體樣板間要盡量在實(shí)樓做，將設(shè)計(jì)、施工工藝造成的各種問(wèn)題反映出來(lái)，避免后期大量裝修時(shí)發(fā)生大規(guī)模返工、出現(xiàn)裝修不合理情況。實(shí)體樣板間不僅能反應(yīng)設(shè)計(jì)是否合理、成本是否可控、營(yíng)銷承諾是否切實(shí)，而且能指導(dǎo)精裝修施工、為批量工程裝修做查漏補(bǔ)缺所用，并通過(guò)營(yíng)銷實(shí)體感受，對(duì)樣板間裝修效果進(jìn)行反饋，整理客戶的感受和意見(jiàn)，為交樓提前準(zhǔn)備預(yù)案，避免交樓時(shí)出現(xiàn)不可預(yù)知的情況。

4.2 裝修風(fēng)格盡量簡(jiǎn)約、要突出亮點(diǎn)

簡(jiǎn)約式裝修風(fēng)格不僅市場(chǎng)化接受程度高，給客戶留的自由發(fā)揮空間大，而且裝修易于施工，但要突出亮點(diǎn)。精裝修工程成本要對(duì)客戶關(guān)注的地方重點(diǎn)投入，在大堂、電梯廳、走廊、會(huì)所、客廳、廚房衛(wèi)生間重點(diǎn)配置，室內(nèi)設(shè)計(jì)突出幾個(gè)亮點(diǎn)，而其他區(qū)域可以在保證風(fēng)格基礎(chǔ)上、簡(jiǎn)約化基本配置，避免功能過(guò)剩、而沒(méi)有亮點(diǎn)，在保證品質(zhì)的基礎(chǔ)上節(jié)約成本。

4.3 設(shè)計(jì)盡早介入、探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、先平面后立面再園林的設(shè)計(jì)模式

精裝設(shè)計(jì)要盡早介入，在建筑平面布局基本確定時(shí)，精裝修設(shè)計(jì)就要介入，避免后期為滿足精裝效果造成大量拆改，導(dǎo)致后期成本增加；選用的硬裝材料種類不宜多，在考慮裝修效果的同時(shí)，少用稀缺材料，為施工和采購(gòu)降低難度，同時(shí)施工做法盡量要簡(jiǎn)單、成熟，避免因考慮不周，導(dǎo)致施工過(guò)程中更改，以耽誤工期、耗費(fèi)成本為代價(jià)，造成后期成本增加。

探討精裝產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化：室內(nèi)戶型、精裝修風(fēng)格、裝修材料基本一致，標(biāo)準(zhǔn)化裝修材料可通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)的方式供應(yīng)，不僅能保證品質(zhì)，而且降低成本。并且標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品還能夠縮短開(kāi)發(fā)周期，減少設(shè)計(jì)變更。

探討先平面后立面再園林的戶型優(yōu)化、外立面新穎、與園林風(fēng)格統(tǒng)一的設(shè)計(jì)模式，突破先立面后平面再園林的外立面一定、戶型跟著立面走（不走也得走）、園林風(fēng)格不一定與立面協(xié)調(diào)的設(shè)計(jì)模式。

這樣一旦形成：先平面后立面再園林的精裝標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，我們公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力將空前加強(qiáng)。

4.4 加強(qiáng)集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)、培養(yǎng)戰(zhàn)略精裝修施工單位

集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)是保證精裝修工程項(xiàng)目材料品質(zhì)、降低成本的有效手段。項(xiàng)目將與裝修效果、檔次有關(guān)的入戶門、地板、衣柜、櫥柜、電器甲分包，潔具、龍頭、鎖具甲供，其中入戶門、櫥柜、電器、潔具、龍頭、鎖具均為區(qū)域采購(gòu)，另外涂料、開(kāi)關(guān)面板、空調(diào)、內(nèi)墻磚選用集團(tuán)采購(gòu)。集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)可以降低成本，同時(shí)也能控制產(chǎn)品質(zhì)量，保證裝修效果，而且還能滿足不同項(xiàng)目的檔次需求。在精裝修工程項(xiàng)目材料供應(yīng)上，集團(tuán)采購(gòu)、區(qū)域采購(gòu)項(xiàng)目還要加強(qiáng)，如木地板、衣柜。

建立戰(zhàn)略合作伙伴的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，并增加過(guò)程評(píng)價(jià)及后期評(píng)價(jià)，通過(guò)淘汰、引進(jìn)機(jī)制引進(jìn)精裝修工程戰(zhàn)略合作伙伴，根據(jù)評(píng)價(jià)體系，建立完善的管理模式及辦法，對(duì)戰(zhàn)略合作伙伴進(jìn)行培養(yǎng)及管理。

4.5 過(guò)程管理是保證裝修品質(zhì)的關(guān)鍵

過(guò)程管理涉及到對(duì)計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量、工序、成品保護(hù)的管理，相對(duì)于工序和成品保護(hù)，計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量管理容易的多。

工序管理難點(diǎn)在于施工單位多，協(xié)調(diào)耗費(fèi)精力大，如在總包招標(biāo)時(shí)，一般將地面、墻面、頂棚抹灰找平納入總包范圍，而總包工程對(duì)于墻面、頂棚抹灰找平驗(yàn)收規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比精裝修抹灰找平要求低，導(dǎo)致精裝修單位還需要對(duì)于總包單位施工的墻面、頂棚抹灰部分剔除，重新規(guī)方找平，局部還要做木龍骨、石膏板找平，因此在總包招標(biāo)時(shí)應(yīng)將墻面、頂棚抹灰找平納入精裝修施工范圍。另在精裝修施工吊頂前，空調(diào)設(shè)備、管道應(yīng)已就位，因此空調(diào)施工單位至少提前一月進(jìn)場(chǎng)；在精裝修施工墻面前，總包單位的防水、墊層，地板采暖都應(yīng)施工完畢，冬季時(shí)，門窗單位先安上窗體玻璃，室內(nèi)能供暖，保證面層材料施工溫度要求。

成品保護(hù)是精裝修工程施工管理的難題，由于在一個(gè)作業(yè)面上，很多施工單位同時(shí)作業(yè)，難免出現(xiàn)成品破壞后無(wú)法找追究到責(zé)任單位的情況，因此成品保護(hù)必須得投入更多人力，將成品保護(hù)納入獎(jiǎng)懲措施，由精裝修施工單位負(fù)責(zé)精裝修成品的統(tǒng)一保護(hù)，各單位施工完畢驗(yàn)收后移交精裝修施工單位負(fù)責(zé)管理，由精裝修施工單位對(duì)地板、衣柜、櫥柜、電器等甲分包單位成品的統(tǒng)一保護(hù)，并詳細(xì)記錄施工進(jìn)出情況，一旦成品破壞后可追溯相應(yīng)的單位。

可見(jiàn)工序、成品保護(hù)管理是精裝修工程過(guò)程管理的重點(diǎn)，做好工序、成品保護(hù)管理就能保證裝修品質(zhì)。

4.6 加強(qiáng)精裝修工程成本學(xué)習(xí)研究

我們公司精裝修工程管理水平還有待提高，從設(shè)計(jì)能力、工程管控能力、成本管理能力都沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化，一個(gè)項(xiàng)目一種辦法，沒(méi)有形成集中優(yōu)勢(shì)，與星河灣、綠城相比還有差距，需要加強(qiáng)與好的精裝項(xiàng)目、同行、尤其是星河灣、綠城之類的精裝龍頭企業(yè)交流，借鑒推廣一些成熟的研究成果。

第7篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目管理 問(wèn)題 措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)高投資、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、高技術(shù)以及高風(fēng)險(xiǎn)的工程項(xiàng)目，如果管理不當(dāng)會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，甚至還會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。而根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中還存在較多的問(wèn)題，這些問(wèn)題不僅僅直接影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量，同時(shí)還給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目帶來(lái)了較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門必須要科學(xué)合理做好全方位工程管理，只有這樣才能降低風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)的良性健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面，首先在計(jì)劃方面，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，能使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)有計(jì)劃、按順序有條不紊地展開(kāi)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織管理能夠根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，建立各種規(guī)章制度，形成一個(gè)高效率的組織保障體系，使項(xiàng)目的各項(xiàng)目標(biāo)得以最終實(shí)現(xiàn)。再次就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)管理，它能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供協(xié)調(diào)和諧的環(huán)境，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行。最后就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理，它能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用、成本造價(jià)等進(jìn)行有效的控制，這樣可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠以最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足

根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，10%左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理前期準(zhǔn)備不足引起的，例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期并沒(méi)有掌握完善的技術(shù)資料，進(jìn)而在很大程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的風(fēng)險(xiǎn)。還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了在最大程度上縮短房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，在開(kāi)發(fā)前期沒(méi)有做好的充足的準(zhǔn)備就盲目開(kāi)工，進(jìn)而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程的正常進(jìn)行，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利空間。

2.2 缺乏完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，但是在實(shí)際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有80%以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都沒(méi)有建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度，進(jìn)而致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的隨意性比較高。例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門并沒(méi)有建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，進(jìn)而無(wú)法將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門以及每位職工，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的效果。還有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門并沒(méi)有建立完善的激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)而沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作作出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體作出及時(shí)的獎(jiǎng)勵(lì)，從而在很大程度上影響了全體職工參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的積極性。

2.3 成本控制不理想

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容之一，但是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中成本控制效果并不是很理想，在一定程度上增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。例如很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制，進(jìn)而致使設(shè)計(jì)出來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案的造價(jià)偏高，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。

2.4 風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱

風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的常見(jiàn)問(wèn)題，有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分追求利益在很大程度上忽視了風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性，沒(méi)有制定完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，這樣就在很大一定程度上增大了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程管理，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

3.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作

完善的前期準(zhǔn)備工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程順利開(kāi)展的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期必須要對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出詳細(xì)的可行性分析，并且還要掌握完善的技術(shù)資料，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。其次，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門要加強(qiáng)與其他部門的溝通聯(lián)系，這樣可以有效降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的一些阻力，進(jìn)而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行。

3.2 進(jìn)一步建立與健全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度

完善的制度是一切工作的基礎(chǔ)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要建立完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的水平。例如房地產(chǎn)企業(yè)必須要建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任制度，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理責(zé)任落實(shí)到每個(gè)部門以及每位職工，從而能夠有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的隨意性，提升管理效果。其次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還必須要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，對(duì)那些為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理做出突出貢獻(xiàn)的個(gè)人或者集體要及時(shí)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神激勵(lì)，這樣可以充分調(diào)動(dòng)企業(yè)職工參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的積極性，進(jìn)而能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全員管理，從而能夠在很大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的效果。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建立完善的制度的同時(shí)，還要加強(qiáng)執(zhí)行力的建設(shè)，這樣可以保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理制度能夠落實(shí)到實(shí)處。

3.3 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制已經(jīng)成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作的重心，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制。首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，將成本控制意識(shí)貫穿于設(shè)計(jì)的整個(gè)階段，這樣可以在很大程度上提高設(shè)計(jì)方案的可行性，進(jìn)而能夠降低房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的動(dòng)態(tài)控制，根據(jù)不同的開(kāi)發(fā)環(huán)境制定出不同的成本控制措施，只有這樣才能在最大程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

3.4 進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，因此為了進(jìn)一步降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，必須要進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，使其認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，并且建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，把風(fēng)險(xiǎn)控制在系統(tǒng)之內(nèi)，在不斷變化的過(guò)程中進(jìn)行管理，這樣可以有效降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

4、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工作能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理部門要積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的管理觀念，樹(shù)立新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理觀念，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況制定出科學(xué)合理的管理措施，只有這樣才能在最大程度上降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈利能力。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；工程；現(xiàn)場(chǎng)管理；問(wèn)題；解決方案；分析

受到多方面因素影響，建設(shè)總量持續(xù)提升的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程并不具備系統(tǒng)且規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場(chǎng)管理工作的開(kāi)展在設(shè)計(jì)管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理以及成本管理等各個(gè)方面呈現(xiàn)出了較為明顯的不足與缺失，以上問(wèn)題不僅導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)困難重重，最終也使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受到不利影響。基于此，如何對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理工作存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，探求與之相對(duì)應(yīng)的解決方案，才是引導(dǎo)并規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程發(fā)展方向的核心所在。本文試對(duì)做詳細(xì)分析與說(shuō)明。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理存在的問(wèn)題分析

（一）設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題分析：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程日益向著系統(tǒng)化、集成化以及規(guī)模化方向發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位所承接的設(shè)計(jì)任務(wù)也更為復(fù)雜與集中。與此同時(shí)，受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期的迫切性要求，設(shè)計(jì)趕工的情況屢屢發(fā)生。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員未能夠深入到施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，所提交的設(shè)計(jì)方案與項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況之間存在較為明顯的差異，進(jìn)而導(dǎo)致后期實(shí)際施工中有關(guān)設(shè)計(jì)方案的糾正問(wèn)題過(guò)于頻繁，最終無(wú)法確保項(xiàng)目建設(shè)周期與建設(shè)質(zhì)量的可控性。

（二）進(jìn)度管理存在的問(wèn)題分析：現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項(xiàng)目實(shí)際施工進(jìn)度與開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)度之間的不協(xié)調(diào)性，實(shí)際施工進(jìn)度嚴(yán)重滯后于計(jì)劃進(jìn)度，由此勢(shì)必會(huì)造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期出現(xiàn)不必要的延長(zhǎng)。與此同時(shí)，存在于房地產(chǎn)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)商部門機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)性不強(qiáng)問(wèn)題始終比較嚴(yán)重，導(dǎo)致大量在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度管理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題無(wú)法得到及時(shí)且有效的溝通，從而致使整個(gè)工程現(xiàn)場(chǎng)管理流于形式。

（三）質(zhì)量管理存在的問(wèn)題分析：現(xiàn)階段存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理過(guò)程中的問(wèn)題主要可以歸納為以下幾個(gè)方面：首先，項(xiàng)目施工作業(yè)人員為圖一時(shí)的方便，在實(shí)際施工過(guò)程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據(jù)，嚴(yán)格遵照各環(huán)節(jié)施工標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范進(jìn)行施工作業(yè)，為項(xiàng)目工程后期運(yùn)行埋下嚴(yán)重的質(zhì)量隱患；其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工監(jiān)理單位作業(yè)人員自身的監(jiān)督管理職能無(wú)法得到有效發(fā)揮，現(xiàn)場(chǎng)施工環(huán)節(jié)中進(jìn)場(chǎng)材料主觀性的偷工減料問(wèn)題仍然普遍存在，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)造成了極為不利的影響；最后，現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)人員自身安全意識(shí)及施工技能水平層次不齊，施工單位未執(zhí)行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工作業(yè)人員，特別是關(guān)鍵施工環(huán)節(jié)作業(yè)人員及基層員工進(jìn)行定期且系統(tǒng)的在崗培訓(xùn)工作，從而導(dǎo)致項(xiàng)目工程施工工藝及工序混亂。

（四）成本管理存在的問(wèn)題分析：不健全的成本管理措施及實(shí)施體系是現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)成本管理所面臨的最典型問(wèn)題。此問(wèn)題集中表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一方面，不健全的成本管理措施及實(shí)施體系會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)單位在建設(shè)施工合同的談判及簽訂環(huán)節(jié)不夠嚴(yán)謹(jǐn)，成本管理環(huán)節(jié)相關(guān)條款存在較多不利的漏洞，從而導(dǎo)致后期項(xiàng)目工程建設(shè)階段的工程變更難度加大，項(xiàng)目索賠執(zhí)行困難，最終致使整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本盲目擴(kuò)大；另一方面，不健全的成本管理措施及實(shí)施體系導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本核算缺乏系統(tǒng)化的監(jiān)督制度提供保障，由此引發(fā)項(xiàng)目成本管理可控性下降，最終致使浪費(fèi)嚴(yán)重。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理問(wèn)題的解決方案分析

（一）設(shè)計(jì)管理存在問(wèn)題的解決方案分析：我們知道，設(shè)計(jì)管理階段的方案設(shè)計(jì)規(guī)劃、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)制定可以說(shuō)是整個(gè)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的前提所在。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及到的設(shè)計(jì)工作并非由一個(gè)設(shè)計(jì)單位獨(dú)立完成的，整體設(shè)計(jì)方案的確定往往需要各設(shè)計(jì)單位之間高效的溝通與聯(lián)合實(shí)現(xiàn)。從這一角度上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)管理應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)單位之間構(gòu)建良好的溝通體系，協(xié)調(diào)各個(gè)設(shè)計(jì)單位在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)整體方案設(shè)計(jì)中的位置與智能，確保設(shè)計(jì)工作的內(nèi)在關(guān)系，確定設(shè)計(jì)方案的提交時(shí)間，確保項(xiàng)目工程能夠有效開(kāi)展。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行系統(tǒng)化的跟蹤服務(wù)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行勘察與分析，確保出圖質(zhì)量，確保內(nèi)審有效，從而確保設(shè)計(jì)管理整體質(zhì)量的穩(wěn)定性。

（二）進(jìn)度管理存在問(wèn)題的解決方案分析：進(jìn)度管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理的基礎(chǔ)所在，針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行合理的控制與管理是進(jìn)度管理的主要工作內(nèi)容，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的合理控制確保實(shí)際施工進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的協(xié)調(diào)性，在確保進(jìn)度可控與合理的基礎(chǔ)之上兼顧工程質(zhì)量的穩(wěn)定提升。與此同時(shí)，進(jìn)度管理還應(yīng)當(dāng)關(guān)注施工現(xiàn)場(chǎng)所涉及材料、人力以及物質(zhì)的高效整合與組織。從這一角度上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員應(yīng)當(dāng)制定結(jié)合工程實(shí)際的進(jìn)度計(jì)劃，以合同管理相關(guān)條款為切入點(diǎn)對(duì)施工單位計(jì)劃進(jìn)度的執(zhí)行力度作出合理控制，從而不斷提高進(jìn)度管理的整體水平。

（三）質(zhì)量管理存在問(wèn)題的解決方案分析：質(zhì)量管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理的重點(diǎn)所在。可通過(guò)以下幾方面措施提高質(zhì)量管理綜合水平：①.強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管理力度，對(duì)各工序施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)歸納，以此為依據(jù)規(guī)范施工行為；②.在發(fā)現(xiàn)監(jiān)理單位監(jiān)督管理職能履行存在缺失的情況下，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)處罰為手段對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)與完善；③.特別關(guān)注施工單位現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)人員的崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)作業(yè)，重視技術(shù)交底工作的開(kāi)展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規(guī)范性。

（四）成本管理存在問(wèn)題的解決方案分析：成本管理工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理的保障所在。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組建一批高素質(zhì)高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開(kāi)展的規(guī)范性，并且深入施工環(huán)節(jié)各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項(xiàng)目施工質(zhì)量一定的基礎(chǔ)之上，對(duì)總成本開(kāi)支進(jìn)行合理的控制。

三、結(jié)束語(yǔ)

城市化建設(shè)規(guī)模的逐步發(fā)展與擴(kuò)大帶動(dòng)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目走向嶄新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量的保障關(guān)系到社會(huì)大眾物質(zhì)與精神生活需求的滿足，關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的優(yōu)化與完善。現(xiàn)場(chǎng)管理工作的有效開(kāi)展是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)質(zhì)量與建設(shè)效率的最直接也是最有效途徑。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理存在問(wèn)題的分析以及解決方案的探究，論證了現(xiàn)場(chǎng)管理的必要性與重要性，希望引起各方關(guān)注與重視。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁烈云.李斌.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的構(gòu)筑技術(shù)要點(diǎn)及流程設(shè)計(jì). [J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐.2002.22.（04）.58-62.68.

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第9篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目管理范文

論文關(guān)鍵詞：工程管理專業(yè)；管理類課程；邏輯關(guān)系；整合

工程管理專業(yè)是教育部1998年頒布的《普通高等學(xué)校本科專業(yè)目錄》中設(shè)置的一個(gè)新專業(yè)，是屬于管理學(xué)門類下管理科學(xué)與工程類的二級(jí)學(xué)科。經(jīng)過(guò)十幾年的辦學(xué)探索和實(shí)踐，工程管理專業(yè)得到了極大的發(fā)展，目前全國(guó)設(shè)置工程管理專業(yè)的高校已達(dá)300多所，分布在各綜合性大學(xué)、建工類院校、礦業(yè)類院校、電力類院校、財(cái)經(jīng)類院校等，為國(guó)家、社會(huì)培養(yǎng)了一大批從事工程建設(shè)事業(yè)和房地產(chǎn)事業(yè)建設(shè)與發(fā)展所需的高級(jí)專業(yè)管理人才。工程管理專業(yè)在國(guó)家教育部和建設(shè)部高等學(xué)校工程管理專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)指導(dǎo)下基本統(tǒng)一了培養(yǎng)目標(biāo)、培養(yǎng)方案及主干課程教學(xué)基本要求。但各院校在辦學(xué)的實(shí)踐中根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新形勢(shì)，緊密結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和建設(shè)行業(yè)發(fā)展的實(shí)際，結(jié)合本校、本院的辦學(xué)條件及學(xué)科優(yōu)勢(shì)積極探索，逐漸形成了各自的辦學(xué)理念、風(fēng)格和特色。這使得各院校工程管理專業(yè)課程的設(shè)置有較大的差別，尤其是管理類課程的設(shè)置存在著不同的認(rèn)識(shí)，而管理類課程在整個(gè)工程管理專業(yè)培養(yǎng)計(jì)劃中占有較大比重，是構(gòu)成學(xué)生完整知識(shí)結(jié)構(gòu)體系不可缺少的部分。揚(yáng)州大學(xué)建筑科學(xué)與工程學(xué)院（以下簡(jiǎn)稱“我院”）管理類課程體系尚處在完善和探索之中，本文對(duì)管理類課程的設(shè)置和內(nèi)容的整合進(jìn)行了探討。

一、工程管理專業(yè)管理類課程存在的問(wèn)題

我院從1999年開(kāi)始招收工程管理本科專業(yè)學(xué)生，至今已有十幾年的辦學(xué)歷史。這期間，課程體系、課程教學(xué)內(nèi)容等進(jìn)行了多次的調(diào)整和完善，但相對(duì)于21世紀(jì)工程管理專業(yè)的人才培養(yǎng)要求還存在著差距。通過(guò)多年的教學(xué)實(shí)踐發(fā)現(xiàn)管理類課程的建設(shè)存在以下幾方面的問(wèn)題。

1.課程體系不穩(wěn)定性

我院工程管理專業(yè)根據(jù)工程管理學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)的要求，以基礎(chǔ)課程+平臺(tái)課程+專業(yè)方向課程建立課程體系。在專業(yè)方向上，共設(shè)工程項(xiàng)目管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理二個(gè)方向。平臺(tái)課程包括技術(shù)平臺(tái)課程、經(jīng)濟(jì)平臺(tái)課程、管理平臺(tái)課程、法律平臺(tái)課程。平臺(tái)課程要求工程管理專業(yè)所有學(xué)生都要掌握。專業(yè)方向課程僅為主修該方向的學(xué)生掌握。目前存在的主要問(wèn)題是管理平臺(tái)課程的設(shè)置不穩(wěn)定。如前一次教學(xué)計(jì)劃中管理平臺(tái)課程包括管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理5門專業(yè)課。在其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理3門專業(yè)基礎(chǔ)課和工程項(xiàng)目管理、工程估價(jià)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程財(cái)務(wù)管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程合同管理6門專業(yè)課組成。在最近的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中管理平臺(tái)課程又由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。另外，對(duì)同一門課程是選修還是必修定位不準(zhǔn)。如前一次教學(xué)計(jì)劃中工程合同管理課程納入工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向的專業(yè)選修課；工程建設(shè)監(jiān)理課程和城市土地管理課程歸入任意選修課。而其后的教學(xué)計(jì)劃調(diào)整中工程合同管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程放入必修課中；城市土地管理放入房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向必修課中。

2.課程設(shè)置邏輯關(guān)系不明確

課程體系是一個(gè)系統(tǒng)，系統(tǒng)作為一個(gè)整體，每一個(gè)要素都有不可替代的功能。因此各個(gè)課程不是單一的個(gè)體，它們之間有著邏輯關(guān)系。課程的邏輯關(guān)系，在時(shí)間安排上有兩種關(guān)系：一是順序關(guān)系和平行關(guān)系。專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)課為先后順序關(guān)系，同一類課程中各課程間的平行或順序關(guān)系視課程內(nèi)容而定。二是有些課程間無(wú)相關(guān)性或相關(guān)性很少，但又是構(gòu)成工程管理專業(yè)復(fù)合性知識(shí)結(jié)構(gòu)所必需的，這類課程開(kāi)課的時(shí)間則應(yīng)根據(jù)整個(gè)課程體系的實(shí)施統(tǒng)籌考慮。我院工程管理專業(yè)管理類部分課程之間曾出現(xiàn)邏輯關(guān)系混亂，銜接順序不合理的情況。如工程財(cái)務(wù)管理課程需要工程項(xiàng)目管理課程的知識(shí)做基礎(chǔ)，但工程財(cái)務(wù)管理課程放在工程項(xiàng)目管理課程之前開(kāi)設(shè)；建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程需要工程財(cái)務(wù)管理課程的知識(shí)，但工程財(cái)務(wù)管理課程在建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程和物業(yè)管理課程后開(kāi)設(shè)等。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理課程開(kāi)設(shè)，但管理學(xué)原理在運(yùn)籌學(xué)課程之前開(kāi)設(shè)。組織行為學(xué)課程幫助管理者預(yù)測(cè)、引導(dǎo)和控制人的心理和行為，以達(dá)到提高組織績(jī)效和提高管理水平的目的，因此組織行為學(xué)課程應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理課程前開(kāi)設(shè)，但工程項(xiàng)目管理卻在組織行為學(xué)課程之前開(kāi)設(shè)等。

3.課程之間內(nèi)容重復(fù)

我院工程管理專業(yè)管理類課程過(guò)于追求自身知識(shí)體系的系統(tǒng)性和完整性，導(dǎo)致部分課程間內(nèi)容重復(fù)。如工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和工程建設(shè)監(jiān)理課程中管理的基本原理完全一樣，三大目標(biāo)控制和生產(chǎn)要素管理原理上也是一致的，只是性質(zhì)和目的有所區(qū)別。工程項(xiàng)目管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中三大目標(biāo)控制重復(fù)，工程項(xiàng)目管理與物業(yè)管理課程中均有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)容，城市土地管理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中均有土地開(kāi)發(fā)的內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)課程中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)重復(fù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位和定價(jià)的內(nèi)容在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷課程與房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃課程中重復(fù)。

二、課程之間的邏輯關(guān)系梳理

目前我院工程管理專業(yè)管理類平臺(tái)課程由管理學(xué)、運(yùn)籌學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)原理、組織行為學(xué)4門專業(yè)基礎(chǔ)課程和工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程合同管理、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理6門專業(yè)課程組成。工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向管理類課程由建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)2門專業(yè)課程組成。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向管理類課程由城市土地管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃4門專業(yè)課程組成。對(duì)以上課程按照專業(yè)基礎(chǔ)課先于專業(yè)課開(kāi)設(shè)、平臺(tái)課程先于專業(yè)方向課程開(kāi)設(shè)的原則梳理關(guān)系。

平臺(tái)課中管理學(xué)原理是本專業(yè)的基礎(chǔ)和核心課程，主要內(nèi)容是管理活動(dòng)的一般規(guī)律、管理的基本原理和基本方法，為工程項(xiàng)目管理奠定理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)，應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理前開(kāi)設(shè)。運(yùn)籌學(xué)為管理決策提供決策方法和量化工具，應(yīng)先于管理學(xué)原理開(kāi)設(shè)。會(huì)計(jì)學(xué)原理為工程財(cái)務(wù)管理奠定基礎(chǔ)，應(yīng)放在工程財(cái)務(wù)管理前開(kāi)設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理是全面分析業(yè)主和承包商雙方與工程項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此應(yīng)在工程項(xiàng)目管理后開(kāi)設(shè)。工程財(cái)務(wù)管理也為建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理提供經(jīng)濟(jì)分析方法，應(yīng)先于建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程審計(jì)、物業(yè)管理開(kāi)設(shè)。組織行為學(xué)是培養(yǎng)與人溝通、管理組織協(xié)調(diào)的能力。因此，組織行為學(xué)應(yīng)放在工程項(xiàng)目管理、建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理、工程建設(shè)監(jiān)理、物業(yè)管理前開(kāi)設(shè)。工程估價(jià)是專業(yè)核心課，為工程合同管理、工程審計(jì)提供基本知識(shí)和方法，所以工程估價(jià)后開(kāi)設(shè)工程合同管理、工程審計(jì)。工程合同管理為工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理課程奠定基礎(chǔ)，工程合同管理后開(kāi)設(shè)工程項(xiàng)目管理、工程建設(shè)監(jiān)理。工程項(xiàng)目管理是專業(yè)核心課程，主要內(nèi)容是工程項(xiàng)目的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制管理，為后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理課程提供基本知識(shí)和分析方法，應(yīng)放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設(shè)監(jiān)理前開(kāi)設(shè)。

對(duì)于工程項(xiàng)目管理專業(yè)方向中的管理類課程，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是管理學(xué)基本原理和方法的具體應(yīng)用，應(yīng)放在管理學(xué)、組織行為學(xué)、工程項(xiàng)目管理和工程財(cái)務(wù)管理后開(kāi)設(shè)。工程審計(jì)課程主要內(nèi)容是工程造價(jià)審計(jì)、工程財(cái)務(wù)審計(jì)、效益審計(jì)和運(yùn)營(yíng)管理審計(jì)，應(yīng)在工程財(cái)務(wù)管理、工程估價(jià)、工程項(xiàng)目管理課程后開(kāi)設(shè)。

對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)方向中的管理類課程，城市土地管理不需要其他課程做基礎(chǔ)，應(yīng)該先于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后開(kāi)設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。通過(guò)以上的分析和梳理，可以得出課程之間的邏輯關(guān)系。

三、課程教學(xué)內(nèi)容的整合

按照梳理出的課程邏輯關(guān)系整合課程內(nèi)容，使課程之間整體協(xié)調(diào)、相互滲透、避免重復(fù)。整合原則為專業(yè)基礎(chǔ)課程的教學(xué)內(nèi)容側(cè)重于基本理論、基礎(chǔ)知識(shí)；專業(yè)課程的教學(xué)內(nèi)容注重于應(yīng)用性知識(shí)。整合后各課程內(nèi)容如下：

運(yùn)籌學(xué)：線性規(guī)劃和單純形法，對(duì)偶問(wèn)題，目標(biāo)規(guī)劃，整數(shù)規(guī)劃，動(dòng)態(tài)規(guī)劃，馬爾可夫鏈決策規(guī)劃，網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化模型，排隊(duì)論，庫(kù)存論，博弈論。

管理學(xué)：管理的決策，計(jì)劃，組織設(shè)計(jì)，領(lǐng)導(dǎo)，激勵(lì)，溝通，控制。

組織行為學(xué)：個(gè)體心理與行為，群體行為和群體沖突，非正式群體及行為，人際關(guān)系與信息溝通，領(lǐng)導(dǎo)及其影響力。

會(huì)計(jì)學(xué)原理：會(huì)計(jì)帳戶和復(fù)式記帳，企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)過(guò)程核算和成本計(jì)算，會(huì)計(jì)憑證和帳簿，核算程序，財(cái)產(chǎn)清查，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等。

工程財(cái)務(wù)管理：籌資方式，資金成本與資金結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目投資，證券投資，營(yíng)運(yùn)資金，收益分配，財(cái)務(wù)預(yù)算、控制、分析等。

工程估價(jià)：工程費(fèi)用結(jié)構(gòu)，工程建設(shè)定額原理，施工資源的價(jià)格確定，工程量計(jì)算，建筑工程設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算，建筑工程招標(biāo)標(biāo)底與投標(biāo)報(bào)價(jià)等。

工程合同管理：工程合同體系，工程合同的總體策劃，工程合同的審查談判與簽訂，工程合同的履行，工程合同索賠管理等。

工程項(xiàng)目管理：工程項(xiàng)目計(jì)劃，工程項(xiàng)目的組織，工程項(xiàng)目采購(gòu)，工程項(xiàng)目時(shí)間管理，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理，工程項(xiàng)目費(fèi)用管理，工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，工程項(xiàng)目信息管理等。

建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理：企業(yè)管理職能，現(xiàn)代企業(yè)制度，建筑企業(yè)管理組織，建筑企業(yè)文化，建筑企業(yè)戰(zhàn)略管理，建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)和決策，建筑企業(yè)計(jì)劃管理，建筑企業(yè)生產(chǎn)要素管理，建筑企業(yè)技術(shù)管理，建筑企業(yè)質(zhì)量管理等。

工程建設(shè)監(jiān)理：工程監(jiān)理企業(yè)，工程建設(shè)監(jiān)理組織，工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)劃，工程建設(shè)監(jiān)理目標(biāo)控制，工程建設(shè)監(jiān)理的組織協(xié)調(diào)等。

工程審計(jì)：工程計(jì)劃審計(jì)，工程招標(biāo)投標(biāo)審計(jì)，工程造價(jià)審計(jì)，工程財(cái)務(wù)收支審計(jì)，工程投資效益審計(jì)，工程管理審計(jì)等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇，土地開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)管理等。

城市土地管理：建設(shè)用地管理，城市土地市場(chǎng)管理，城市地價(jià)管理，城市土地的經(jīng)營(yíng)與儲(chǔ)備，城市地籍管理等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷：房地產(chǎn)營(yíng)銷計(jì)劃及組織，房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析，市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目客戶定位、產(chǎn)品定位，營(yíng)銷價(jià)格策略、渠道策略、促銷策略等。

物業(yè)管理：業(yè)主自治管理，物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)，物業(yè)管理早期介入，前期物業(yè)管理，房屋維修管理，物業(yè)設(shè)備管理，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理，物業(yè)安全管理，物業(yè)綜合管理與綜合經(jīng)營(yíng)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)策劃，房地產(chǎn)品牌策劃等。