房產涉及的法律精選(九篇)

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第1篇：房產涉及的法律范文

[關鍵詞] 房地產開發建設 旅游城市環境 消極影響 建議

一、引言

旅游城市，是指具備獨特的自然風光或者人文資源等獨特資源，能夠吸引旅游者前往，具備一定旅游接待能力，旅游業產值超過城市GDP的7%的一類城市。目前，全國已批準的優秀旅游城市達300多座城市。

近年來，由于房地產的開發建設對城市經濟建設和投資增長貢獻巨大，許多地方政府趨之若鶩。而旅游城市由于擁有更多的景觀資源越來越為地產開發商所看好，成為開發建設的對象。這些旅游城市的環境實際上是極為脆弱的高級人工生態系統，過度發展的城市房地產開發建設正對該系統產生著極大地影響和破壞，他們正一點點蠶食著旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去這個名稱本應有的意義。

二、房地產開發建設對旅游城市環境的消極影響

（一）對居民生存環境的破壞

1、空氣污染

房地產施工建設期間，會造成空氣質量的嚴重下降。具體包括在開挖土石方、平整場地、運輸建筑材料和主體工程施工中產生的揚塵，施工機械運行時產生的廢氣以及室內、外裝修產生的廢氣。過多房地產項目同時施工，整個旅游城市煙塵籠罩，肉眼可見，有些地方甚至刺鼻惡臭，造成嚴重的空氣污染。

2、水污染

房地產的過度開發對城市水質環境造成的直接影響，主要是指直排入水域的生活污水。將未經處理的廢水直接排出，導致過多的營養物質進入水體，大大加劇了水體富營養化的過程，過量的雜草生長影響了水中溶解氧的含量，常使魚蝦窒息而死，無疑影響水中生物的種類、數量以及生長速度，造成大部分水體磷、 氮污染，而且對使用這些資源的居民的健康也是潛在的危害。

3、噪音污染

房地產建設項目進入施工期后，將采用機械拆除舊房、平整土地，開挖地基、樁孔，道路構筑，結構和裝修施工。這些施工活動所產生的機械噪音和車輛噪音，都會不同程度地造成對周圍居民人體健康和勞動能力的損害，形成噪音污染。

4、固體廢棄物的堆積

伴隨著房地產開發建設活動而產生的各種固體廢棄物，如施工產生的土石方、建筑垃圾、施工人員的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于馬路，大量垃圾的陳放將會侵蝕土壤、水體、空氣，嚴重影響周圍的生態環境，大量細菌的繁殖會導致疾病傳播，危害居民身心健康；有些廢棄物的堆積甚至會引發爆炸。

5、道路損毀

房地產建設施工期間，運送材料的大型重載車隨意出入于城市的大街小巷，不僅對城市的道路交通安全造成嚴重威脅，而且造成許多道路損毀嚴重，嚴重影響附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和開發商又不能及時修復和還原受損道路，給居民的正常生活和過往車輛帶來極大的不便和危險。

（二）對旅游景觀的破壞

一些開發商在進行房地產建設項目時，一味地霸占旅游城市的優質景觀資源，造成對旅游景觀的破壞。具體表現為1、為建設優質景觀住宅，開發商常把公共旅游資源――那些優美的自然和歷史文化遺產變成了住宅的后花園，使本來連續性很強的城市景觀資源被人為分割、占用，破壞旅游景觀的整體存在。2、在建設過程中，開發商往往是無序開發，缺乏科學規劃和論證，大興土木，亂砍濫伐，并且不計后果，造成嚴重的生態干擾和破壞。如對濱水景觀資源將河灘和河岸進行硬化處理和改造，河道兩邊被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的東西被全部鏟除等，對景觀造成嚴重的生態破壞。

（三）視覺污染

許多旅游城市的地方政府在房地產開發上都顯得急功近利，根本沒有整個城市房地產建設的規劃設計，任由開發商選址建設。由于城市房地產的無序開發，不考慮建筑高度、尺度和立面等因素與城市區域環境的協調，孤立地注重單體建筑（群）的造型設計。新建筑在格調、體量、功能等方面很難與原本的老建筑融匯、對話與交流，新建筑和新建筑之間也各有特色，結果不能使整個城市建設有機地融為一體，或是布局不和諧，或是質量、色調不和諧，或是風格不和諧，從而破壞旅游城市景觀環境的整體性，造成視覺污染。

三、旅游城市房地產發展建議

（一）保護旅游景觀環境，切實制定和實施城市建設總體規劃

對于旅游城市來說，景觀生態是其發展的第一生命線，要保護好自然風光、人文建筑、民俗風情以及文化藝術等各種核心要素。試圖以旅游的名義圈地蓋樓，不但透支了旅游產業的未來，對各種名勝、風景造成不可逆轉的破壞，而且對于整個城市來說都是一個不可承受的損失。

制定旅游城市建設總體規劃，形成合理布局。在保護旅游城市景觀環境的問題上，地方政府負有首要責任。必須對旅游行業和地產行業的發展有全局的觀察與考量，總體規劃要重視景觀與環境的開發與保護，統一協調、合理劃分景觀功能，并對房地產開發建設提出管控措施和生態保護要求，避免任何地產或旅游項目破壞自然、人文資源。并且要貫徹統一規劃、整體布局的發展思路，認真實施總體規劃。

（二）明確城市環境保護責任，嚴格執行環保措施

明確責任，并簽訂環境保護目標責任書。嚴格實行自認追究和獎懲制度。實施 “環境保護目標責任制”，并將其納入該屆政府市、縣長政績考核的主要內容。同時，實行 “排污申報登記”和“排污許可證”制度，對隨意、超標排放污染物和未進行排污登記、未取得“排污許可證”而排污的單位和個人進行嚴處。

房地產施工建設期間，要嚴格執行環境保護措施，具體如下：1、分時施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪聲擾民；2、施工人員生活垃圾收集后隨建筑垃圾送至市政垃圾場；3、施工人員生活污水排入市政下水道，無市政下水道地點要通過化糞池處理再排放；4、渣土建筑材料運送車應加蓋，防止揚塵。

參考文獻：

[1]路立：《淺析房地產項目開發建設中的環境影響評價工作》，《中國房地產》，2003年第1期.

[2]江晝：《濱水區房地產開發對城市生態環境的影響》，《城市問題》，2008年第8期 .

第2篇：房產涉及的法律范文

【關鍵詞】遺囑繼承；房產變更登記；涉港繼承

一、涉港房產遺囑繼承變更登記的概念和法律效力

（1）涉港遺囑繼承的概念和法律適用。涉外遺囑繼承，指在遺囑繼承關系的構成要素中有一個或幾個涉及國外的遺囑繼承。本文擬主要討論房產在內地，而當事人為香港居民及法律事實發生在香港情形下，遺囑繼承房產變更登記的實務問題。基于香港和內地存在區際法律沖突，涉港遺囑繼承參照涉外民事關系法律適用的規定處理。（2）我國的不動產變更登記制度和法律效力。不動產物權的變更自記載于不動產登記簿時發生效力。因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。處分該物權時，依法需登記的，未經登記不發生物權效力。因此，繼承人于繼承開始時即獲得遺產的所有權，在進行遺產的分配和處理后，辦理房產變更登記，使繼承人處分該等房產不存在障礙。

二、房產變更登記方案設計

（1）公證后登記或訴訟后登記。繼承開始時繼承人即獲得遺產所有權，但繼承人不能僅持親屬關系證明、遺囑或法定繼承人關于遺產的分配協議申請變更登記。因為房管部門對申請僅作形式審查，對于實體問題，如遺囑的效力認定、繼承人的確定和意思表示等需通過有權機關出具一份明確不動產歸屬的生效法律文書，而后房管部門依文書登記。上述文書主要指公證機關出具的繼承權公證書或法院的判決。（2）不能依據香港出具的遺囑、繼承有關公證辦理變更登記。辦理房產公證事項，除證明遺囑、贈與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈與人或委托人住所地公證機關申請辦理外，其他應在房產所在地公證機關申請辦理。（3）不能依據香港法院作出的確認房屋屬繼承人所有的判決辦理變更登記。不動產所在地法院對不動產物權享有專屬管轄權。

三、涉港房產權屬狀態確認

（1）辦理涉港遺囑繼承、房產登記的先決事項。辦理遺囑繼承、房產登記的先決事項就是確認房產的性質。繼承開始前財產的權屬狀態，將影響被繼承人作出遺囑的效力，進而影響繼承時遺產的處理。（2）涉港房產權屬狀態所涉法律關系之識別。不動產物權適用不動產所在地法律。此處涉及識別問題。識別的結論不同，其應適用的沖突規范不同。涉外民事關系的定性，適用法院地法律。內地法律體系中，物權法律關系主要受《物權法》調整。另有單行法如《海商法》、《婚姻法》等對特殊物權關系進行規定。因此，對于婚姻期間購入房產的權屬認定，應依據內地物權法，除有證據證明登記確有錯誤外，以記載于不動產登記簿的內容為準。同時，被繼承人及其配偶對房產是否共有，基于物權法無法判斷，應適用夫妻財產關系沖突規范確定準據法。（3）沖突規范及準據法判斷房產權屬。夫妻財產關系沖突規范的連結點包括經常居所地、國籍國及主要財產所在地。如依沖突規范指向內地法，婚姻存續期間購入的房產，除非婚姻法及其司法解釋規定的特定情形，如夫妻另有約定、被指定贈與等外，應被認定為夫妻共同財產。

四、遺囑效力的確定

遺囑效力，適用遺囑人立遺囑時或者死亡時經常居所地法律或者國籍國法律。而內地法律亦規定，遺囑人在香港設立的遺囑，處分其在內地的房產，遺囑內容應符合我國法律。當事人申辦公證時，公證機關檢驗內容包括：確認遺囑是否本人所立，立遺囑時是否符合行為地法律；所處分的財產是否屬本人所有；遺囑受益人有無變化，有無取消缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人的繼承權等。對于前兩項立遺囑人及行為法律效力，應由香港高等法院進行檢定。為確認遺囑檢定書的真實性，可要求司法部委托的香港律師辦理公證證明。依法檢定并公證的遺囑，如其內容與我國法律無抵觸，應視為有效遺囑等等。

五、繼承人的確定和接受繼承的意思表示

遺產管理等事項，適用遺產所在地法律。通過繼承人對被繼承人婚姻情況、子女情況、父母情況的聲明（根據香港法律聲明人對聲明內容承擔法律責任），及結婚證明書、子女出生證明書等法律文件確定繼承人之合法身份。通過《繼承遺產聲明書》愿意繼承房產之內容確定繼承人接受繼承的意思表示。

綜上所述，在涉港房產遺囑繼承的變更登記中，房產權屬、遺囑效力、繼承人與接受繼承的意思表示等法律事實和法律效果需依不同沖突規范及準據法確認，并應考慮國內法律的限制性規定。根據明確反映上述事實的符合法定形式的相關文件，通過公證或訴訟程序取得確認房產歸屬的法律文書，進而辦理變更登記。

參 考 文 獻

[1]魏振瀛.民法[M].北京：北京大學出版社，2007

第3篇：房產涉及的法律范文

隨著《物權法》的深入實施，不動產登記程序的不斷完善，公證員對房屋產權歸屬應該有更明確的認知，了解房產登記的具體規定和操作程序。挖掘背后爭議風險點，尋找法律和法理上的支撐點，厘清實務中的模糊問題，從而準確把握委托、繼承、遺囑、夫妻財產協議等公證實務。

一、夫妻“隱形共有”與“單獨所有”對比

夫妻隱形共有，通常是指登記在夫妻一方名下的夫妻共同財產，如存單、債券、股票、車輛等財產，雖然為夫妻關系存續期間所取得，但權利憑證上只登記夫或者妻一方的姓名。對于房產而言，主要是在《物權法》實施之前，由于風俗習慣或登記程序不完善等原因，致使夫妻共有房產僅登記在一方名下，產生了隱形共有人現象。在公證實踐中，對于登記在一方名下的房產進行審查時，審查登記人的婚姻狀況是必要程序，若所涉房產系權利人婚姻關系存續期間購得的房產，應認定為夫妻共同財產，這無疑是符合《婚姻法》精神的。

對于單獨所有，目前現行法律、法規中，僅在《房產登記辦法釋義》中有相關的表述：在房產所有權證填寫說明時指出“不屬共有情況的，填寫單獨所有；屬于共有情況的，填寫按份共有或共同共有”；在解釋共有概念時指出“共有作為所有權的一種形態，是與單獨所有相對而言的”。根據《房產登記辦法釋義》這一表述，我們可以得出單獨所有是指房屋產權由房屋所有權證上登記人一人所有，這種解釋也符合社會大眾對此概念的心理預期。

另外，房產管理部門在實務中對于“單獨所有”與“隱形共有”也進行區分。婚姻存續期間，對登記在一方名下后申請變更為夫妻共有的，可理解為房產證及登記簿記載的房產權利狀態與事實權利狀態不一致，只要申請人能夠提供充分的證明，登記機構應給予辦理相應的更正登記。而如果夫妻將一方婚姻關系存續期間取得的個人房產。或將婚前取得的個人房產約定為共同所有或部分共同所有的，均視為房產所有權的轉移，應當按照《房產登記辦法》第32條的規定申請辦理房產所有權轉移登記。這兩種辦理方法的區別。反映出房產登記部門將“隱形共有”視為夫妻共同所有，“單獨所有”視為登記人個人占有全部產權。由此可見，“隱形共有”實際上是特定時期的產物，只是短時間的過渡，隨著《不動產登記條例》的貫徹實施，產權登記必將更加全面而準確，“隱形共有”也終將退出歷史舞臺。

總之，隱形共有和單獨所有，雖都是“登記在一方名下”的財產，但法律意義卻大為不同，絕不能畫等號。

二、“單獨所有”的程序事項

目前，單獨所有已逐步成為所有權的一個狀態，那么依據何規定、履行哪些程序才能將房產登記為一方單獨所有呢？一般而言，以下情況下取得的房產屬于單獨所有：1、《婚姻法》第18條第（一）、（三）項所規定的“一方的婚前財產”及“遺囑或贈予合同中確定只歸夫或妻一方的財產”；申辦人需要提供未婚或未再婚證明，或者需要有經過律師的遺囑或者贈予合同中明確歸夫或妻一方所有的遺囑律師書或贈予合同律師書；2、《婚姻法》第十九條規定的情形：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；申辦人需要提供夫妻共同約定歸一方單獨所有的書面夫妻財產約定；3.人民法院、仲裁委員會的生效法律判決或裁定為一方所有的房產：申報人需要提供生效的法律文書及協助執行書等。在辦理單獨所有登記事項時，除提供必需的材料外，房產部門還要進行嚴格的詢問，τ謔欠袷槍燦蟹坎做重點詢問。依據上述分析，夫妻關系存續期間單獨所有房產證是建立在夫妻財產約定的基礎上形成的登記一方個人獨有的權利證明，是符合法律和程序的權利憑證。

三、“單獨所有”與“夫妻共有”

房產證上單獨所有不能認定登記人個人產權的主要困擾就在于《婚姻法》與《物權法》的沖突，其中一個可能存在的主要障礙就在于夫妻財產約定在物權變動中的適用規則。

雖然登記為“單獨所有”，但在夫妻存續期間取得的房產，雙方未進行財產約定，仍屬于夫妻共同財產。《婚姻法》第十九條：“夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力”。

因此在公證實務中，需要進行個人財產與共同財產的區分。《婚姻法》第十九條規定了夫妻財產約定的效力問題：第一，對雙方具有約束力；第二，第三人知道該約定的，可以對抗第三人。這就是夫妻財產約定的兩種效力，即對內效力和對外效力。夫妻財產約定對內最基本的效力是物權效力。由此，夫妻財產約定一旦在夫妻之間成立生效便產生物權的效力，屬《物權法》第九條的“法律另有規定的除外”。無須通過登記生效實現物權變動。在對外效力上，對于夫妻財產約定，應當依據《物權法》規定的公示原則進行登記，可以有效地防止規避法律的行為，更有利于保護與約定財產的夫妻進行民事活動的人的合法權益，同時，也應規定夫妻財產契約經登記方產生對外效力，未經合法登記者不產生對外效力。由此，夫妻財產約定在夫妻之間具有物權效力，而在對外效力上依然應通過登記生效才能實現物權變動。

同時，對于夫妻財產約定對內效力不能因為其適用“法律另有規定的除外”而放任自流，在涉及第三人時為保障交易安全應準用《物權法》第31條“處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力”，這可以理解為夫妻財產約定在涉及第三人時，應援用對外效力的規則通過登記才能實現物權變動。

第4篇：房產涉及的法律范文

關鍵詞：加油站；用地；法律視角；管理

中圖分類號：TU249.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

加油站的地理位置在某種程度上決定其經濟效益，土地是加油站的基礎和根本，各大石油公司搶攤布局，開展加油站網點之爭，最根本的就是土地之爭。由于經營危險化學品的特性，加油站的建造受到國家嚴格控制，其用地取得在當今趨緊的土地管理政策下越趨困難，另一方面，加油站存量用地由于歷史原因存在較多的管理問題亟待理順和規范。從法律視角看，加油站用地的取得和存量管理需要做到合法合規、權屬清晰、手續完備、管理規范、風險可控。

一、加油站用地的特殊性和用地現狀

加油站用地屬于《土地利用現狀分類》中商服用地類的批發零售用地，不屬于人們通常認為的國家重點扶持的公共基礎設施建設項目用地。由于加油站本身的特殊性，其用地也受到較多的政策限制。根據國土資發[2002]229號《關于切實加強加油站用地管理的通知》規定，加油站用地自該通知下發之日(2002年7月19日)起列入限制供地類項目，一律實行有償使用，并按規定實行招標、拍賣。這意味著，加油站用地通過行政劃撥、協議出讓方式取得已成為歷史。加油站用地的門檻越來越高，根據上述通知，“凡未取得省級經貿部門核準的成品油零售經營資格、不符合城區和公路沿線加油站發展布局規劃的，不得批準供地”，要取得加油站用地，不僅企業自己要有經營資質，還得政府方面有規劃，在規劃之外通過其他渠道取得用地已幾無可能。隨著全國性的建設用地緊張，各地列入加油站選址規劃的用地也越趨緊張，這與招拍掛制度的結合，使得加油站用地的成本暴漲，如今幾千萬元取得一座加油站用地已不是稀罕事，而且許多城市特別是一線城市的城區已基本沒有供地用于建造加油站。于是，國內石油巨頭將目標瞄準現有存量社會加油站，大打加油站網點收購爭奪戰。而在石油巨頭內部，由于歷史原因，加油站用地性質存在多種形式，除了國有出讓地外，還有原來的國有劃撥地、授權經營地，有在網點收購或者與農村集體經濟組織聯營過程中形成的的集體建設用地，甚至因用地缺乏，許多加油站用地系向他人租賃所得，每年繳納租賃費。由于土地本身很強的政策性和明顯的法律屬性，不管是新建加油站用地的取得，網點收購還是加油站存量用地的管理，都涉及較多的法律問題。

二、加油站用地中存在的法律問題

1.加油站用地涉及的法律法規。我國現行土地管理主要有三大法律制度即土地權屬制度、土地用途管制制度、土地有償獲得制度，土地管理方面的法律法規較多，就加油站用地而言，涉及《土地管理法》、《物權法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及國土資源部頒布的諸如《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《關于切實加強加油站用地管理的通知》等一系列規定和通知。

2.加油站用地存在的問題。主要體現在：一是用地手續不完備。企業未經批準，未履行全部手續或者辦理明顯有瑕疵的手續即占用土地建造加油站，未按照土地出讓合同履約等。二是用地性質違規。因無法拿到商服用地，企業可能會占用工業、教育科技文化用地建造加油站，對于城鄉結合部、城郊和農村地區，為了搶占市口，企業也可能會違規租用農村集體土地建造加油站，從而違反《土地管理法》第63條中 “農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設” 的規定。以上一和二的不當行為可能帶來行政處罰、停業整頓、收回土地、甚至吊銷營業執照等嚴重的法律后果。三是權屬登記不規范。存量用地權屬登記不規范帶來內部管理風險，比如加油站土地無證問題，加油站收購后土地權證未及時進行變更，聯營站土地作價入股方未將土地證轉移登記到聯營站名下，因企業變革等歷史原因加油站土地權證登記名稱與加油站現有工商名稱不一致問題等等，在不動產物權實行權屬登記，不登記不發生物權效力的法律制度下，以上這些登記不規范的問題會帶來土地權利主體缺位，物權瑕疵，影響物權權利行使，甚至帶來企業資產損失和其他經濟損失的風險。四是承租用地管理不到位，承租他人土地用于經營加油站，因土地無證，劃撥地出租未經批準，農用地、集體建設用地出租，出租人違規用地，違章搭建，未辦理租賃備案，未取得房地產租賃他項權證、租賃合同約定不明等問題帶來工商年檢通不過、失去經營網點、引起糾紛訴訟、造成經濟損失等風險。

三、加油站用地規范管理與風險防控

1.新增用地管理。新增用地管理的原則是手續齊全規范、避免違法用地。加油站新增用地主要有兩種方式：通過招拍掛和通過加油站股權收購。

(1)招拍掛方式。以這種方式取得加油站建設用地，企業一般可以通過以下流程辦理：先查閱欲建加油站所在市、縣的土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和建設用地使用權出讓年度計劃，從當地土地管理部門公開信息渠道獲取土地招拍掛信息，有意向的持有關法律文件向當地土地管理交易中心提出書面申請，參與土地的招拍掛活動，競買成功后，簽訂成交確認書，付清成交價款，之后辦理土地預審、規劃審查、項目立案審查、環評等手續，經企業法律事務部門審核后簽訂土地使用權出讓合同，最后進行土地使用權初始登記。該種方式中，土地使用證是權屬證明也是最終目標，務必盡快辦理，憑此證方可辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證與建設工程施工許可證等加油站建設相關手續。

(2)股權收購方式。加油站所有資產含土地和房產一同收購，使加油站土地使用權收歸己有。該種方式下會遇到較多的法律風險，比如轉讓方主體不合格，未經共有人同意出讓共有資產，加油站房地產已被抵押而無法過戶，土地房產沒有產權證，建設手續不全，存在違規用地和違章建筑，轉讓方隱匿加油站面臨拆遷信息等。作為收購方應采取如下措施應對風險：

一是在收購前進行全面的盡職調查，發現以上問題及時采取應對辦法。比如發現關于抵押問題，須由加油站產權人做出無抵押承諾或解除抵押承諾，在發現加油站資產已被抵押的情況下，可視具體情況要求先期解除抵押，或在合同中具體約定解除抵押的方式、步驟。又如加油站違規用地，轉讓方采用簽訂土地租賃合同形式占用集體土地的，應在收購合同中，明確約定由轉讓方負責將該加油站的土地辦理為國有出讓性質和商業用途，并過戶到合同約定的使用人名下。加油站占用集體土地又不能辦理國有出讓手續的，必須具有政府部門批準的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑施工許可證》等其他行政審批文件，才能降低風險損害發生的可能性。

二是盡快辦理土地房產過戶手續。加油站股權收購，價值比重最大的實際上就是土地和房產，而加油機、油罐等固定資產價值與其相比簡直不值一提。收購后，若土地不是登記在加油站名下的，企業盡快到房地產交易中心辦理房地產過戶手續，并移交涉及土地房產的各類檔案資料。如未及時辦理，將來一旦土地房產發生巨額增值，原轉讓方可能會反悔當初收購協議，致使雙方發生法律糾紛。

2.存量用地管理。存量用地管理的原則是做到權屬清晰、登記規范、使用科學。加油站存量用地主要有自有、聯營、承租三種方式。

(1)自有土地。自有土地有劃撥、授權經營、出讓三種。劃撥土地按照法律規定未經批準不得出租、抵押、轉讓，企業應注意因加油站歇業或關閉后，若加油站土地是劃撥地的，未經土地管理部門批準不得隨意處置，否則違法。授權經營地是國家將原劃撥地經評估按評估價轉增國家資本金后授權給國有控股公司使用的土地，注意授權經營地只能按照指定用途使用或出租給指定對象，企業無處置權，經批準同意轉讓的需補交出讓金。出讓地是企業向市、縣土地管理部門繳納土地出讓金后取得的一定期限內使用并可以自行轉讓使用權的土地。由于其具有最完整的權利，流通性好，對企業來來說最受歡迎也最容易管理，有條件的企業可以將原有劃撥地通過某種方式繳納出讓金后變為自有出讓地。目前石油企業自有出讓地由于歷史原因存在登記不規范的問題，主要有：

一是以前加油站整體收購后未及時辦理土地權利人轉移登記，致使土地權利人至今仍登記在被收購加油站的母體企業名下。這種情況風險在于，首先法律上只認可權證上的登記人為該土地權利人，造成收購方物權權利主體缺位，可能影響應有權利的行使，如轉讓方實體被消滅，更加難以辦理權利人轉移。其次，名義上的權利人可能會在實際權利人不知情的情況下將該土地及房產作抵押，若抵押人破產或被第三人行使抵押權等均可能造成該土地及房產被司法機關強制執行，影響加油站正常經營和權利主張，甚至可能造成地塊損失。再次是轉讓方因覬覦這些年土地大幅增值，可能以土地登記權利人的名義，通過訴訟方式主張退還收購款收回土地。最后如遇政府征收該土地上的房屋，收購方需要以房地產登記權利人名義或在其配合下才能獲得賠償，在談判中處于被動。對這種問題的解決思路是盡快補辦過戶手續，當然可能涉及土地增值稅、契稅、評估費等高額費用，如轉讓方不愿配合過戶或無法補辦，可以協商采取訂立協議的方式明確土地的實際權屬，從債權層面降低物權風險。

二是土地房產沒有權證。這種情況下，把該房地產作為注冊地的企業需要辦理營業期限續展、加油站開設非油業務辦理相關證照、實施企業更名等事項時，可能因無法提供房地產權屬證明被政府部門拒絕受理。如遇政府征收時，也可能因為無證遇到相關障礙。解決的思路是盡快分析原因，取得權屬證明，問題較大的可以委托專業中介機構辦理。

三是由于企業變革，土地登記名稱與加油站現有工商登記名稱不一致，這種情況下法律風險較小，因土地登記名稱下的企業要么是現石油企業的一致行動人，要么在企業變革中已經注銷，但是如果要規范登記，使土地登記名稱統一到工商名稱上來，需要查明兩者間的關系，視是否變更關系，股東是否有變化等不同而區分是變更登記還是轉移登記。登記方式的不同可能涉及差額巨大的稅費。

(2)聯營。聯營方以土地房產作價入股與石油公司成立加油站，按照《公司法》規定，該土地房產屬于聯營企業資產，應當將該土地房產過戶到聯營體名下，但現有聯營加油站中，存在較多未過戶的情況，可能帶來權益不清，出資不實，土地方擅自處分該土地房產等風險，建議協商聯營對方補辦過戶手續，但因近年來土地增值巨大，聯營方考慮自己利益可能會不同意，則建議以簽訂協議的方式明確土地房產的實際權屬，從債權層面降低物權風險。

(3)承租。加油站承租土地對于石油企業來說既無奈、又有不確定性和一定的風險。租賃土地的主動權在出租人手里，租金上漲，不再續租，提前結束租賃合同等會給承租人帶來不確定性，而出租人出現前文所述無土地房產權證等問題帶來管理風險和經營風險。特別是在工商登記政策收緊的情況下，以承租土地的地址為加油站注冊地的，在該加油站辦理營業期限續期等工商手續時，因無法提供他方的房地產權屬證明，工商部門可能會拒絕受理。對于加油站承租地管理，建議一是對出租人開展盡職調查，確定出租人主體合格，租賃標的合法合規。二是加強租賃合同管理，將可能遇到的風險通過合同約定來化解，比如為了固定較長的租賃期限，有些企業簽訂30年的租賃合同，但根據《合同法》租賃合同分則規定租賃期限最長為20年，后面10年無法受到法律保護，建議通過再簽一份租期為10年的合同，租賃期限從前份20年的合同結束之日起計算的方法解決租35年的問題，保證了加油站經營的連續性。二是完善租賃手續和相關文件，加油站應當向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息。租賃事項應當備案，并辦理土地使用權出租他項權利登記，取得租賃他項權利證書，維護承租人權益。

參考文獻：

[1]中華人民共和國土地管理法[M].北京:中國法制出版社,2005.

[2]中國石化銷售企業土地管理實用手冊[M].北京:中國石化出版社,2010.

第5篇：房產涉及的法律范文

第一條  為了公正處理房產糾紛，保護當事人合法權益，維護城鎮房產管理秩序，根據有關法律、法規，制定本條例。

第二條  本條例適用于公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間在本市城鎮范圍內的房產糾紛案件。

第三條  市、區、縣設立房產糾紛仲裁委員會（以下簡稱仲裁委員會）。

區、縣仲裁委員會受市仲裁委員會指導和監督。

第四條  仲裁委員會負責因房產買賣、典當、抵押、分割、交換、贈與、轉讓、租賃、拆遷引起的糾紛以及其他房產糾紛的仲裁。

第五條  仲裁委員會對受理的房產糾紛案件，必須查清事實，根據法律、法規、政策和規章處理。

第六條  仲裁委員會對房產糾紛案件實行一次裁決制度。

仲裁委員會作出的已生效的調解書、仲裁決定書具有法律效力。

第七條  當事人雙方在仲裁中的法律地位平等，對爭議的問題有進行陳述和辯論以及委托律師或者其他公民擔任人的權利；也有遵守仲裁秩序，履行發生法律效力的調解書、仲裁決定書的義務。

第二章  管  轄

第八條  公民之間、公民與法人或者其他組織之間的房產糾紛案件，由房屋所在地的區、縣仲裁委員會管轄；法人之間的房產糾紛案件，拆遷引起的糾紛案件以及其他重大房產糾紛案件，由市（縣）仲裁委員會管轄；涉外房產糾紛案件由市仲裁委員會管轄。

第九條  市仲裁委員會認為有必要時，可以直接辦理區、縣仲裁委員會管轄的案件；也可以把市管轄的案件交區、縣仲裁委員會辦理。

第十條  管轄權發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成時，報市仲裁委員會指定管轄。

第三章  組  織

第十一條  仲裁委員會由房產行政管理部門、政府法制工作機構及其他有關行政管理部門人員組成，并經同級人民政府批準。

仲裁委員會設主任一人、副主任一至二人和委員若干人。

房產行政管理部門的房產糾紛處理機構為仲裁委員會的辦事機構。

第十二條  仲裁委員會設專職仲裁員辦理房產糾紛案件。根據辦案的需要，可以聘請辦事公正、具有專業知識的人員擔任兼職仲裁員，兼職仲裁員在執行職務時與專職仲裁員享有同等權利。

第十三條  專職仲裁員和兼職仲裁員（以下均稱仲裁員）經市仲裁委員會考核，取得資格后，由同級仲裁委員會任命或者聘請。

仲裁員不稱職的，由同級仲裁委員會免職或者解聘。

第十四條  仲裁委員會辦理房產糾紛案件，由仲裁委員會指定的首席仲裁員一人和仲裁員二人組成仲裁庭進行。

簡單的房產糾紛案件，可以指定一名仲裁員仲裁。

疑難案件的處理，可以由仲裁委員會討論決定。

第十五條  仲裁委員會和仲裁庭評議案件，實行少數服從多數的原則。評議必須如實制作筆錄，由仲裁委員會或者仲裁庭成員簽名。

第十六條  有下列情況之一者，仲裁庭組成人員應當申請回避，當事人也有權用口頭或者書面方式申請他們回避：

（一）是本案的當事人或者與本案有利害關系；

（二）是本案當事人的近親屬；

（三）與本案有其他關系，可能影響對案件的公正處理。

第十七條  首席仲裁員的回避，由同級仲裁委員會決定；仲裁員和書記員的回避，由同級仲裁委員會主任或者副主任決定。對是否回避應當在三日內作出決定，并采取口頭或者書面方式告訴當事人。

第四章  程  序

第十八條  房產權益發生糾紛時，當事人應當及時協商解決。協商不成時，任何一方均可以向仲裁委員會申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。

第十九條  申請仲裁必須符合以下條件：

（一）申請人是與本案有直接利害關系的當事人；

（二）有明確的被申請人，具體的仲裁請求和事實、理由；

（三）當事人雙方書面同意仲裁；

（四）屬本級仲裁委員會受理的范圍。

第二十條  向仲裁委員會申請仲裁，應當遞交申請書，并按照被申請人數提交副本。

申請書應當寫明以下事項：

（一）當事人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所，或者企業事業單位、機關、團體的名稱和住所，法定代表人的姓名、職務；

（二）申請的事實與理由；

（三）證據和證據來源，證人姓名和住所。

第二十一條  下列案件仲裁委員會不予受理：

（一）人民法院已經受理或者審結的；

（二）一方申請仲裁，另一方向人民法院起訴的；

（三）涉及歷史案件中處理私有房產的；

（四）經過公證機關公證又發生爭議的；

（五）單位內部職工分配住房的；

（六）涉及繼承的；

（七）超過《民法通則》規定的訴訟時效的。

第二十二條  仲裁委員會收到申請書后，經審查符合本條例規定的，應當在七日內立案；不符合本條例規定的，應當在七日內通知申請人不予受理，并說明理由。

第二十三條  仲裁委員會受理的房產糾紛案件，應當在立案之日起六個月內結案。有特殊情況需要延長的，由同級仲裁委員會主任批準。

第二十四條  已受理的案件，申請人要求撤回申請，被申請人又無異議的，是否準許，由同級仲裁委員會決定；被申請人提出異議的，應當繼續仲裁。

第二十五條  案件立案后，應當在五日內將申請書副本送達被申請人，被申請人收到申請書副本后，應當在十五日內提交答辯書和有關證據。被申請人不提交答辯書的，不影響案件的處理。

第二十六條  仲裁員必須認真審閱申請書、答辯書，收集證據，查清事實。仲裁委員會有權向有關單位或者個人查閱與案件有關的檔案、資料和原始憑證。有關單位和個人應當協助進行調查，如實提供材料、證明。

任何單位和個人不得提供偽證。提供偽證的，應當承擔相應法律責任。

仲裁委員會對涉及的國家秘密或者個人隱私，必須保密。

第二十七條  勘驗物證或者現場，勘驗人必須出示有關證件，通知當事人到場，并邀請當地基層組織或者當事人所在單位派人參加；勘驗人應當將勘驗情況和結果制作筆錄，由勘驗人、當事人和被邀參加人簽名或者蓋章。

第二十八條  仲裁委員會對專門性問題認為需要鑒定的，應當交有關部門鑒定；鑒定部門及其指定的鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，并應當提出書面鑒定結論，在鑒定書上簽名或者蓋章。鑒定人鑒定的，應當由鑒定人所在單位加蓋印章，證明鑒定人身份。

第二十九條  仲裁庭審理案件時，應當先行調解，調解達成協議，應當制作調解書，當事人雙方應當在調解書上簽名或者蓋章，并由仲裁員署名，加蓋仲裁委員會印章。調解書經當事人雙方簽收后即發生法律效力，當事人應當履行。

調解未達成協議或者調解書送達前當事人一方或者雙方反悔的，仲裁委員會應當在三十日內作出裁決。

第三十條  仲裁庭在開庭三日前，應當將開庭時間、地點以書面方式通知當事人和其他有關人員。申請人經兩次通知，無正當理由拒不到庭的，或者未經仲裁庭許可中途退庭的，視為撤回申請，被申請人提出異議的，可以繼續仲裁；被申請人經兩次通知，無正當理由拒不到庭的，或者未經仲裁庭許可中途退庭的，可以缺席仲裁。

第三十一條  仲裁開庭時，由首席仲裁員宣布仲裁員、書記員名單，詢問當事人是否提出回避申請。

仲裁庭應當認真聽取當事人的陳述和辯論，出示、核實有關證據，查清事實后依申請人、被申請人的順序征詢雙方最后意見，還可以再行調解，調解未達成協議的，由仲裁庭評議后裁決。

第三十二條  仲裁決定書應當寫明：

（一）申請人和被申請人的姓名、性別、年齡、民族、職業、工作單位和住所，或者企業事業單位、機關、團體的名稱和住所，法定代表人及其人的姓名、職務；

（二）申請的理由，爭議的事實和要求；

（三）裁決認定的事實、理由和適用的法律、法規、政策、規章；

（四）裁決的結果和仲裁費用的負擔；

（五）不服裁決的起訴期限。

仲裁決定書由仲裁員、書記員署名，加蓋仲裁委員會印章。

第三十三條  當事人對裁決不服的，可以在收到仲裁決定書之日起十五日內，向人民法院起訴。期滿不起訴的，仲裁決定書即發生法律效力。

第三十四條  對已經發生法律效力的裁決發現確有錯誤的，由仲裁委員會主任、副主任提交仲裁委員會討論決定。

市仲裁委員會對區、縣仲裁委員會已經發生法律效力的裁決，發現確有錯誤的，有權撤銷原裁決，責成重新裁決。

重新裁決的案件，應當另行組成仲裁庭處理。

第三十五條  當事人對已經發生法律效力的仲裁決定書，必須履行。一方當事人不履行的，對方當事人可以向房屋所在地的基層人民法院申請執行。

仲裁決定書被人民法院裁定不予執行的，當事人可以根據雙方達成的書面仲裁協議重新申請仲裁，也可以向人民法院起訴。

第五章  附  則

第三十六條  申請仲裁房產糾紛，當事人應當向仲裁委員會交納仲裁費。仲裁費包括案件受理費和案件處理費。

案件受理費由申請人承擔。

案件處理費實行預收的辦法，仲裁處理終結的，由敗訴人負擔；當事人部分勝訴，部分敗訴的，按比例分擔。

經調解達成協議的案件，案件處理費由當事人雙方協商分擔。

申請人撤回仲裁申請的，預交的案件受理費不予退還。

第三十七條  仲裁費收取方法和標準由南京市人民政府另行制定。

第三十八條  本市轄區內農村房產糾紛案件的處理參照本條例執行。

第三十九條  本條例的具體應用問題由南京市人民政府解釋。

第6篇：房產涉及的法律范文

論文關鍵詞 婚前按揭房 離婚財產糾紛 家庭共同體

婚姻，在男女之間建立起人身和財產的雙重特定關系。這種特定聯系在長時間的共同生活中不斷強化，增強家庭和睦及凝聚力。可是，一旦雙方感情破裂，想要解除婚姻關系之時，卻發現雙方的利益聯系早已千絲萬縷，特別是財產的認定和分割更是道不清，說不明。為了在法律上解決這一問題，我國在《婚姻法》列舉了夫妻個人財產和共同財產的類型，也對離婚時分割夫妻共同財產做出了基本的規定。最高人民法院還先后頒布了《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》和兩次司法解釋，尤其是《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》對新型的離婚財產糾紛進行了解釋，包括股票、債券、知識產權的收益等。然而，由于司法實踐中夫妻財產的分割涉及的財產形態多樣，法律仍然無法面面俱到。其中，對于婚前按揭婚后共同還貸的按揭房，其權屬和收益分割問題應該如何處理，法律并無明確規定，各地法院的具體規定和判決也不統一。

案例：高某婚前購買了一套商品房，總價22萬，其中首付7萬，貸款15萬，期限15年。他與李某結婚五年，在婚姻關系存續期間，夫妻共償還了5萬元的按揭款。如今，高某向法院提起了離婚訴訟，對于房子如何分配，雙方無法達成協議。李某要求平分房產，而高某則認為房屋屬于婚前個人財產，李某參與還貸的部分只能按照債務進行分割。另法庭調查，該房產現時的評估價值為53萬，對于升值部分的權屬和分割雙方也是各執一詞。這個案子雙方爭論的問題主要有三個，而這三方面也正是司法實踐中關于婚前按揭房糾紛的爭論焦點。

一、按揭房的產權歸屬

關于按揭房的產權歸屬問題，實踐中目前已經形成了比較統一的做法：婚前按揭的房產，其產權屬于房產證上所登記的所有者，在現實中一般就是給付首付款一方。上海市高級人民法院的《關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答一》中就明確規定：夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，產證登記在自己名下的，該房屋仍為其個人財產。同樣，按揭貸款為其個人債務。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。

究其原因，首先，《婚姻法》第十八條規定，一方的婚前財產為夫妻一方的個人財產。如何界定財產的取得時間？當財產權利取得的時間與財產實際取得的時間不一致時，應當以權利取得的時間為準。那么按揭房的購房人是何時取得房產權利呢？購房人與售房人是房屋買賣關系，兩者簽訂了購房合同，由貸款人（通常是銀行）先行將房款支付給售房人，同時售房人與購房人辦理了房產證，至此，購房合同雙方履行完了合同義務，購房人取得了房產所有權。在此之后，購房人向貸款人償還貸款的行為，屬于購房人與貸款人之間的房款借貸關系。債權不影響物權，婚后雙方共同還貸的行為并不改變該按揭房的產權歸屬。本案中，房屋系高某于婚前按揭購買，依照法律規定，按揭房屬于高某婚前個人財產。

同時，房產證上寫明的只有高某一人，故按揭房所有權屬于高某。這也是符合《民法通則》和《物權法》的公示公信原則：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，其上登記的內容使公眾對房屋的產權人產生了信賴，這正如其使債權具有了特定性一樣，銀行因對特定的購房人即按揭貸款人的資信產生信賴而提供房貸，一旦夫妻離婚，銀行亦只能向購房人主張債務。

二、婚后共同還貸行為的認定

司法實踐中傾向于將婚前按揭房定性為按揭購房一方的個人財產，同時，《最高人民法院于2001 年12 月24 日作出的關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（一）》第十九條規定：夫妻一方所有的財產不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。也就是說，夫妻雙方婚后的共同還貸行為并不影響該房產的產權歸屬。那么應該如何認定婚后這一共同還貸行為？既然該房屋為個人財產，剩余未歸還的按揭貸款債務則為個人債務。婚后共同還貸行為可以看作是以夫妻共同財產償還購房人的個人債務，這實際上是在夫妻雙方之間形成了新的債權債務關系。因而，在婚姻關系解除時，非房產產權人一方基于“債權人”的身份地位便享有要求對方清償債務的請求權，債務數額為夫妻共同還貸部分的一半。

三、房產增值部分的定性和分割

本案中第三個也是在社會實踐中爭議最大的焦點是關于婚前按揭房增值部分的定性和分割問題。目前房地產市場的高速發展以及房價的暴利性增長，導致離婚訴訟中房產增值部分的糾紛不可避免而且日趨尖銳，這方面相關的法律規定幾近空白，各地方法院在這方面出臺的適用意見和司法判例各執一詞甚至針鋒相對。

上海市高級人民法院的《關于適用最高人民法院婚姻法司法解釋（二）若干問題的解答一》將房產增值部分定性為婚前個人財產的形態變化：當事人以個人財產購買了房產、股票、債券、基金、黃金或古董等財產，在婚姻關系存續期間，因市場行情變化拋售后產生的增值部分，由于這些財產本身僅是個人財產的形態變化，性質上仍為個人所有之財產，拋售后的增值是基于原物交換價值的上升所致，仍應依原物所有權歸屬為個人所有。

除此之外，也有部分法官和學者將房產增值部分定性為房產自身產生的孳息，因為物的孳息屬于所有者，故在主張房產是個人財產的同時也主張房產的增值部分應當歸屬于該房產產權人。

無論是婚前個人財產變形論還是孳息說，都主張房產在婚后的增值部分應當歸屬于房產產權人，共同還貸的另一方不能對房產增值部分主張權利。這種觀點強調了對個人利益的保護，但卻忽略了《婚姻法》對家庭共同利益的保護以及另一方在取得、維持甚至增加房產價值方面的貢獻。

首先，我國《婚姻法》所確立的法定夫妻財產制，是以夫妻生活共同體為倫理基礎，使財產有助于實現家庭生活的經濟職能。在現實中，大部分離婚訴訟涉及的按揭房，其購買目的并不是為了投資，也不是為了獲取上海高級人民法院適用意見所述“拋售后的增值”，而是為了給家庭即夫妻雙方提供一個居住場所。正是基于維護家庭居住權的目的，非產權人一方才心甘情愿地共同承擔產權人一方的“個人債務”。婚前財產在婚后為夫妻雙方共同使用和維護，而其收益卻一概作為個人財產處理，是對夫妻共同承擔家庭經濟職能這一現實情況的漠視。

另外，婚后夫妻雙方共同承擔償還按揭貸款的義務，正如單為民法官所說，“這一部分資金被購房一方占用，直接導致了另一方在婚姻存續期間的投資機會、投資規模以及生活品質受到一定的限制和影響。”因為婚前交納首付款和婚后共同還貸才能保證房屋的增值，雖然婚前一方獨自支付了首付款和部分貸款，但是對方在婚后基于共同的家庭經濟職能支付了部分的貸款債務并為此承擔了一定的負面結果，可以說，該房產在婚后的增值，凝聚了另一方配偶的貢獻。在這種情況下，基于公平正義的原則和權利義務相一致的原則，非房產產權一方應該有權分享房產增值部分的收益。

第7篇：房產涉及的法律范文

【關鍵詞】房產管理；房屋測量；作用

在現代房產管理中，房屋測量的作用不容小覷，本文結合房產管理的實際情況對房屋測量技術在房產管理中的作用及其重要意義進行分析．希望能對從事房產管理的相關人員提供一定的借鑒和參考。

1 房屋測量在房產管理中的地位及其重要性分析

在房產管理中，房屋測量技術的地位非同尋常，由于房屋登記具有時間短．任務重的特點，在房屋管理中的很多歷史遺留問題，諸如房屋面積測定和評估。房屋類別的確定都需要借助于房屋測量技術，同時隨著國內房地產市場的不斷發展，房屋測量技術可以廣泛的應用于城建征地規劃和房屋管理方案設計中。同時由于房產管理涉及到房屋的各個方面．對房屋測量的要求也有多樣性。

首先，房屋測量對房地產產籍管理意義重大，房地產管理的核心內容之一是進行房屋所有權的管理。因此要實現房地產管理的法律化、制度化和程序化．就必須充分依靠房屋測量。通過房屋測量才能進行有效的房屋基本情況的審計和評估，房屋測量的質量和結果直接影響到房屋所有權的登記．因此房屋測量部門要科學決策。嚴格執行國家的各項技術標準和規范，這樣才能為房產管理提供參考資料，減輕房產管理的工作量。房屋測量還對房地產管理中的市場管理意義重大．隨著我國住房制度改革不斷深化。新建住房的利用率不斷提高，安居房和房地產開放市場力度也不斷加大，隨著大量的房屋進入市場。房屋的買賣和交易行為也越來越頻繁，作為房屋管理部門在進行管理時需要提供一定的法律依據，而房屋測量則客觀上提供了這一需要．在商品房建筑面積確定和房產注冊、登記等方面．通過房屋測量部門鑒定的房屋可以規范的進入市場，這也有和J于保證消費者的合法權益。促進房地產銷售和房屋消費市場的活躍，使房屋消費者放心。使房產管理進入一個良性的科學的運作軌道。

此外,結合我國現行房地產發展的情況，房屋測量對推進住房制度改革，保證合理規劃和使用土地意義重大，當前住房改革的重點是進行公有住房統計和優惠銷售，其中一個重要的基礎工作就是準確和合理的確定每一套住房的價格。因此要注重房地產單價的評估和管理，這就涉及到了房屋分攤面積的計算和分配，這一項工作與人民群眾的利益密切相關，也是房產管理的重要內容之一，房屋測量在數據上的精確性和合理性對于規范房產管理制度，保證住房改革的公信力意義非凡。同時在合理規劃和利用城鎮住房土地上．規范、專業的房屋測量是聯系土地、規劃和城建部門的紐帶，房產測量圖從一定程度上規范了房地產業的行業管理，為合理的調配和利用土地，妥善的進行城鎮用地建設提供了相應的數據資料，是合理進行土地規劃和住房建設的一桿標尺。

2 房屋測量在房產管理中的作用

房屋測量技術是一項專業技術要求很高的工作。它的發展是建立在現代測繪技術的基礎上的。隨著我國房地產市場的H益興旺，對房屋測量的需求也越來越大，特別是涉及到房屋所有權的歸屬和房產分割等問題時，房屋測量成為解決房屋糾紛的重要的科學的法律依據。房屋測量獲得的測量數據往往是第一手的，主要指與房屋相聯系的房屋產權屬界址、房屋面積、房屋產別等數據，往往都具有很強的法律效力，有了這些依據，才能有效的載入房屋所有權屬證書，因此在房產管理中，房屋所有的基礎圖是發放房屋權屬證書和財政稅收的重要依據．擁有法律、財政和城鎮規劃三大基本作用，在法律上，為了更好的理清房屋的權屬關系，為房屋所有權屬證書提供客觀、有效的依據，就需要有精確的房屋測量技術作為輔助工具．在城鎮規劃上。城鎮的房地產管理部門在穩步推進居民基本住房建設的同時。也要充分考慮房屋測量技術的發揮，因此城鎮房產管理部門和規劃建設部門必須全面了解和掌握所轄地房產的權屬、方位、數量和使用現狀，以便對城鎮房屋進行科學、有效的管理。

只有合理的利用房屋測量技術，才能穩步的推進房屋管理和合理的房屋規劃建設，提高土地的利用率。從而更好的調配和使用房屋和土地．有計劃安排新舊城區居民房屋的拆遷和改造，為新發展房屋住宅區的規劃提供便利條件。同時房屋測量的數據和結果，也是進行城鎮房地產管理和房屋規劃研究的重要基礎資料。由此可見，房屋測量技術雖然專業性強。但在房屋管理中卻應用廣泛，發揮著重要作用。

同時．房屋測量提供了準確的測量圖紙資料和數據庫，不僅對私有房屋管理意義重大，也為正確掌握城鎮居民房屋和土地的使用現狀和變化提供了一定的參考，通過房屋測量的數據．城鎮房屋管理部門可以對公私各占有的房產數量和面積進行合理的統計．徹底清除違法違章房屋，從而形成動態的房屋管理和監測體系，房屋測量技術的重要之處還在于它為統計各類房屋的數量和比重提供了可支撐的數據，這些數據可以廣泛的應用于現代房產管理和房產經濟理論研究。房屋測量為房產稅的征收提供了必要的依據，房產測量為城鎮財政、稅收等部門研究和確定居民房屋土地分類等級、制定稅費標準提供了參照，在一定程度上保證了房產稅費的征收，避免了稅收管理部門的損失。

此外．房產測量圖中所顯示的所有房屋的權屬范圍，是經測量統計后逐幢房屋清理得出的產權，房屋的產權經過住戶申請登記。是由主管部門逐戶審核確認的。房產測量圖也是加強房產管理、核定產權、頒發房屋權屬證書、保障房屋所有者的合法權益的依據之一。

房屋測量技術在房屋管理的作用不言而喻，而怎么科學有效的發揮房屋測量在房產管理中的作用則是當前房屋管理人員和房屋測量工作者關心的首要問題。需要引起房地產管理從業者的重視。

3 房屋測量在房產管理中的應用和注意的問題

以上，我們談到了房屋測量在房產管理中的地位和作用，對房屋測量的作用進行了必要的研究和分析。而在房產管理中．只有精確的房屋測量才能更好的維護房地產市場經濟秩序和銷售秩序．進一步規范城鎮商品房銷售行為，從而提高商品房銷售面積的準確性和針對性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，為此國家曾制定了相應的房產管理和房屋測量的規章制度，然而在實際操作中涉及到此類問題．卻需要具體問題具體分析。因此有必要對具體應用和操作房屋測量時注意的幾個問題作更深入的探討。

3.1 房屋銷售面積的測量

關于房屋銷售面積的測量往往要求精確性強，數據復雜，因為房屋銷售面積和市場定價有很大的關系．因此在測量時精確度的把握是重點。房屋銷售面積的測詹比較復雜．一般來說可分為房屋總面積測量和房屋總利用面積的測量。這二個參數是衡量房屋面積大小，進行房產測量的基本方法之一，房產測量技術經過多年的發展，目前常見的測量技術主要有：運用實地量距法進行面積測算；運用坐標解析法進行房產測量的計算：利用GPS技術進行房屋測量。房屋銷售面積的測量是房屋測量中的重要內容．科學的房屋銷售面積測量往往能為房產管理者提供管理的相關憑證．也是妥善處理城鎮房屋產權糾紛和房屋面積補償等問題的重要保證，因此房屋測量人員要根據實際情況運用科學、專業技術方法做好房屋銷售面積的測量工作，為房產管理保駕護航。

3.2 房屋測量的相關要求和規定

房屋測量工作作為一項長期性、專業性和政策性較強的工作．必須有一定的技術要求和規范來進行合理的限定．這些規定和要求對于規范房屋測量人員的工作提出了較高的要求，能否充分發揮房屋測量在房產管理中的作用，房屋測量的行業規范的提出是十分必要的。目前。在房屋測量中，要遵循和執行統一的房屋測量規范，同時。房屋應具備上蓋和防護物，要保證房屋的結構牢固。屬于永久性建筑物。且屬于生活或生產性場所等條件，這些普遍性的條件給予了房屋測量者許多有效的指導，有利于科學、合理的房屋測量和評估體系的形成，避免出現由于房屋測量偏差所導致的房產糾紛。

綜上所述，本文對房屋測量在房屋管理中的重要作用和應注意問題分別進行了研究和分析，由此可見房屋測量在社會經濟、人民生活等方面的地位，每個房屋測量工作者應該認真工作，善于學習，才能把測量工作搞好，為房屋管理和房產權屬關系確定提供重要的保障。

參考文獻

[1]覃芳．淺談房產測量在城市發展中的重要作用．民營科技．2009；10

[2]胡秀英．規范房產測量強化行政管理．三晉測繪，2005；5

第8篇：房產涉及的法律范文

乙方：

甲乙雙方經過平等、充分協商，就雙方共同投資購買物業之相關事宜達成如下協議，以資信守：

一、 甲乙雙方共同投資，購買一套位于上海市 ，房產總價款 萬元人民幣。

二、 出資金額、出資比例

甲方出資 元人民幣。

乙方出資 元人民幣。

甲方、乙方各出資50% 。

三、 產權比例

甲方享有共同所購物業 50% 的產權。乙方享有共同所購物業 50% 的產權。

四、 物業考察、購買

甲乙雙方共同對擬購房產進行實際考察、了解。

五、 購置物業法律文件簽署、款項支付、購房手續辦理及委托授權

甲方委托乙方由乙方全權辦理購房定金、首付款、及其他購置房產相關款項的支付、《房產預售合同》等法律文件的簽署、房產抵押按揭貸款辦理、房產交接、房屋所有權證辦理、水電煤有線電視開通或入戶等所有購房相關手續。由 方依法出具經過公證認證的授權委托書，并詳細載明委托事項及委托權限、委托期限。

委托人有權監督和過問委托事項的辦理情況和進展情況，受托人應按委托人的要求報告受托事項的辦理情況和進展情況，如有重要情況應及時向委托人報告或通知。

六、 房地產權證署名、辦理、保管

所購物業的所有權憑證要依法載明共有比例情況，即甲乙各享有50%的房屋產權，房地產權證由乙方依法辦理并由乙方妥善保管。

七、 物業裝飾裝修由 方負責辦理，所需費用各承擔50% 。

八、 物業管理、出租及收益分配比例由 方負責所購房產的管護、維護、出租、收取房屋租金等物業管理事務，

但出租價格應征得甲方的書面同意，《房屋出租合同》應在正式簽署前取得甲 方或甲方委托律師得書面同意。乙方收取承租人的房屋租金后應及時歸還銀行按揭貸款本息，余額視為房產收益由甲乙雙方各分享50%，每一個月結算一次。

九、 購置物業稅費承擔

購房及按揭貸款、產權登記所支出的公正費、保險費、房產交易稅費、產權登記稅費、律師費、維修基金、物業管理費、水電煤有線電視開通或入戶費、中介費(委托中介出租物業)、房屋租金稅費等相關費用由甲乙雙方各承擔50%，并以現金支付;

十、 物權行使

甲乙雙方共同行使所購房產的占有、出租、使用、收益、處分等權利，如有

一方依法書面授權，另一方也可以代為行使，但房產買賣、抵押、擔保必須有雙方書面同意。

十一、 物業出賣及優先購買權行使

如甲乙雙方共同決定出售所購房產，應依法進行并辦理相關手續，盈利或虧

損均由甲乙雙方各自享有或承擔50%。在同等條件(市場價或評估價)下，甲乙雙方任何一方均有優先購買權;

如果一方決定出售房產，應書面通知另一方，如果另一方不同意出售房產，應書面告知。不同意出售的一方應按公平價格(市場價或評估價)購買同意出售的一方的房產份額。如果接到出售房產通知后30日內不予書面答復則視為同意出售房產;如果不同意出售房產又不愿意購買或30日內不以實際行動履行購買承諾的，視為同意出售房產，并應給預積極配合。

十二、 甲乙雙方以按揭貸款的方式購買物業，具體約定如下：

1、購房首付款 元(包括定金)人民幣(房款總價款的50%)由

甲乙雙方各付50%，并以現金支付;

2、主貸人為乙方 先生;

3、按揭貸款的期限為 年;

4、由甲乙雙方每月向貸款銀行償還貸款本息，各自承擔50%;房產出租后，以房屋租金每月向貸款銀行償還貸款本息，不足部分由甲乙雙方各自支付50%。

十三、 甲乙雙方所購房產的實際產權由甲乙雙方按本協議約定共有，所有權由雙方共同行使。

十四、 適用法律

本協議適用中華人民共和國法律。

十五、 本協議變更或解除

1、甲乙雙方協商一致，可以變更或解除本協議;

2、符合本協議相關條款約定的，可以變更或解除本協議;

3、未經甲乙雙方協商一致，本協議不得變更或解除;

十六、 爭議解決辦法

凡涉及本協議的生效、履行、解釋等而產生的爭議，先由甲乙雙方協商解決，如十五日內協商無果，雙方均可提交上海仲裁委員會并按該會的仲裁規則進行仲裁，仲裁裁決是終局的、一次性的，甲乙雙方均應嚴格遵守和執行。

十七、 違約責任：

甲乙雙方均應嚴格信守本協議，不得違約，如有違約，違約方應向守約方賠償因違約方違約而遭受的一切經濟損失。

十八、 本協議未盡事宜，由甲乙雙方另行協商，并簽署書面文件。

十九、 本協議正本一式六份，甲方貳份，乙方貳份， 律師事務所保存貳份，各份具有同等法律效力。

二十、 本協議自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方：

國藉：

住址：

身份證號：

電話：

通訊地址：

郵編：

乙方：

國藉：

住址：

身份證號：

電話：

通訊地址：

第9篇：房產涉及的法律范文

瓊山區府城鎮云露社區馬鞍街50號（原26號）第二進房屋，是第三人邱德春1987年4月23日向原瓊山縣府城鎮云露管區和瓊山縣府城鎮人民政府申請補辦建房用地手續，經管區和鎮政府同意后，報原瓊山縣建設委員會審批，同意施工擴建的。1989年第三人邱德春向原瓊山縣人民政府申請私有房屋產權登記，縣政府受理后，派員實地丈量，經審查后，于1989年4月7日給予房屋產權登記，并向第三人頒發了瓊山房證字第000216號房屋所有權證。該房屋一直由原告楊女不三第三人邱德春母親居住。1997年第三人向被告瓊山市人民政府申請換證，被告經審查，于1997年8月7日向第三人換發了云露房證字第970116號房屋所有權證。2002年6月，第三人帶人回來商議出賣該房時，原告楊女不三、邱德芳（邱德春兄弟）知道后，出面阻攔，認為該房屋屬原告與第三人的共有財產，第三人瞞著原告以自己的名義向被告申請頒證，被告不作調查，也未按法定程序征求利害關系人的意見，其發證程序不合法，遂向法院起訴，請求撤銷被告為第三人換發的云露房證字第970116號房屋所有權證。

二、評析

本案涉及民行政糾紛與民事糾紛的意合問題。正確處理此類案件，必須把握好房產登記的性質和房屋簽證案件合法性審查應遵循的原則。

（一）關于房產登記的性質問題審理房產登記案件，首先要搞清楚房產登記的性質。我國《房地產管理法》第五章規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。……在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，向縣級以上人民政府房產管理部門核實并頒發房產所有權證書”。從以上規定可以看出，房產登記是縣級以上人民政府房產登記機關應當事人的申請，對符合法定條件的房屋產權予以書面記載的一種具體行政行為。房產登記具有以下特征：第一，房產登記是房產登記機關依照《房地產管理法》實施行政管理職能的行政行為；第二，房產登記是應申請而為的行政行為。房產登記機關不得主動為之，只能是被動行使職能；第三，房產登記是羈束的行政行為。房產登記機關對申請人的申請是否給予登記，無自由裁量權，對符合法定條件的申請，房產登記機關必須依法受理并予以登記，對不符合法定條件的申請，應當拒絕登記；第四，房產登記的內容是相應的房產權利。由此我們發現，房產登記這一行政登記行為與其他行政行為的不同之處，在于其本身并不是賦權行為，不創設權利、義務，登記所產生的僅僅是公示和公信的效力。通過登記，社會公眾可以通過查詢，了解相關的權利狀況，以便指導自己的行為。房地產管理法之所以規定登記制度，其目的在于規范房地產管理秩序，保障權利人的合法權益。

（二）房產登記案件的合法性審查應遵循形式審查的原則房產登記機關對當事人的申請進行審查，是否予以登記，取決于當事人的申請是否符合法律規定的條件。一般來說，房產登記機關應當事人申請，對當事人提交的申請材料只作形式審查，形式上符合法定條件，即予以登記，至于當事人申請登記的產權的取得是否合法，相關事實是否真實不在審查之列。究其原因，主要是由房產登記的性質決定的。由于房產登記本身并不創設權利，房產登記機關受理申請人的申請，只是對當事人已經取得的房產權利進行書面記載，而不是對當事人及其利害關系人的待定權利進行確權或裁決。因此，作為申請人向房產登記機關提交的申請材料應當形式合法，內容真實。而法律之所以規定形式審查，其基礎是推定申請人是善意的、真誠的，其提交的申請材料是真實的、合法的。如果登記的產權確實存在爭議，也必須通過確權之訴予以解決。

由于房產登記機關進行房產登記時，法律只要求其進行形式審查，而當房產登記機關的登記行為被起訴到法院后，法院對房產登記機關的登記行為也應遵循形式審查的原則，對當事人之間的民事實體法律關系不作實質審查，房產登記機關只要能證明申請人的申請符合法定條件，且程序合法，該房產登記行為就屬合法。即使出現形式合法，而產權不真實或者虛假的情況，該責任也應由申請人負責。申請人具有向房產登記機關提供形式合法、產權真實的材料的義務，其以不真實或虛假的材料騙取房產登記機關的登記，由于缺乏合法的事實基礎，應當依法確認無效。而房產登記機關對申請人的申請僅限于形式審查，其產生的僅僅是公示和公信的效力，其本身并不是確權，因此，該責任不應由房產登記機關負責，對房產登記機關的審查要求不能過于苛刻。

（三）對本案的審查意見上面我們分析了房產登記的性質和合法性審查的原則，我們在審理該類案件時，應當遵循這個原則。在本案的審理中，就是因為在合法性審查的原則上發生分歧，產生了兩種不同的審查意見。第一種意見認為，該案必須查清楚該房屋產權是原告、第三人共同共有，還是第三人個人所有，只有房屋產權的歸屬搞清楚了，才能確定被告的頒證行為是否合法。第二種意見認為，根據原告的訴請，行政訴訟的審查范圍應限于被告頒證行為是否符合法定條件和法定程序，原告與第三人之間的產權糾紛應通過民事訴訟，按照確認房屋所有權歸屬的法律、法規予以審查，產權糾紛不屬于行政訴訟的審查范圍。筆者同意第二種審查意見。房產登記案件的合法性審查，應遵循形式審查的原則，前面已經作過分析，這里不再重復。試想一下，如果按照第一種意見，對原告、第三人之間的產權進行審查，在審判程序和適用法律上，勢必要按照民事訴訟的程序、適用民事實體法進行審查，由審查被告的頒證行為轉為審查原告與第三人之間房屋產權糾紛，這樣就會造成行政訴訟與民事訴訟的混亂，也超出了行政訴訟的審查范圍。這種意見不可取。