房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理；原則；方式

我國自改革開放以來，各行各業(yè)如雨后春筍般發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，就目前的狀態(tài)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段[1]。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢(shì)頭帶來了行業(yè)整體實(shí)力的提升，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，必須從降低成本、實(shí)現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，提高管理效率與水平，而財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)現(xiàn)正好可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)的這一要求，因此我們有必要分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的原則，探索財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)其持續(xù)、健康發(fā)展。

一、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的概念

所謂財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理指的是一種財(cái)務(wù)管理模式，在財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理中，通過一定的技術(shù)手段來對(duì)企業(yè)未來的財(cái)務(wù)經(jīng)營狀況與目標(biāo)進(jìn)行模擬，加之必要的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)的幫助，找出制約財(cái)務(wù)信息工作的原因。財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理屬于一種整體的財(cái)務(wù)信息動(dòng)態(tài)管理流程。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理通過在日常項(xiàng)目管理工作中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)未來的財(cái)務(wù)經(jīng)營目標(biāo)做出設(shè)定，并選取適宜的的動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為輔助，充分利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)軟件等工具，找出限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的根源，通過對(duì)預(yù)定目標(biāo)與實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)目標(biāo)進(jìn)行比較研究，逐漸實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的可行性與必要性分析

首先，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，實(shí)施財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理是確保其提升開發(fā)項(xiàng)目價(jià)值的客觀需求。當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)白熱化狀態(tài)，企業(yè)要想在這種行情中獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，必須不斷提升自身的競(jìng)爭(zhēng)水平，企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新力的注入是其發(fā)展過程中能夠超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的保障。加之現(xiàn)代房地產(chǎn)創(chuàng)新很容易被其他企業(yè)模仿改進(jìn)，因此，對(duì)于一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想真正提升競(jìng)爭(zhēng)水平，與其他企業(yè)區(qū)別開來，還要注重從企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理中做出創(chuàng)新，通過財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)來拓展企業(yè)的發(fā)展空間。而且在房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)運(yùn)作模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的要求，無論是企業(yè)自身需求，還是從房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理都是最佳選擇。

其次，現(xiàn)代科技的迅速發(fā)展、尤其是計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理成為現(xiàn)實(shí)。當(dāng)今計(jì)算機(jī)技術(shù)的普及和網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用，在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，傳統(tǒng)模式的缺點(diǎn)逐漸暴露出來?，F(xiàn)代經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)的信息化管理屬于時(shí)展的趨勢(shì)，也是企業(yè)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的需要，財(cái)務(wù)管理有責(zé)任實(shí)現(xiàn)信息化動(dòng)態(tài)管理。然而，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的實(shí)現(xiàn)，必須要有適宜的技術(shù)與工具作保障，現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)的發(fā)展以及財(cái)務(wù)管理軟件的開發(fā)等為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理提供了技術(shù)支撐。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的原則

（一）合法性原則

在此所指的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的合法性原則指的是，其管理模式必須在法律允許的前提下運(yùn)行，避免房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中出現(xiàn)違法亂紀(jì)的現(xiàn)象。

（二）適應(yīng)性原則

適應(yīng)性原則指的是房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行探究時(shí)，必須充分結(jié)合企業(yè)自身的運(yùn)營情況，確保能夠和企業(yè)發(fā)展所需的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相符，此外，由于企業(yè)在發(fā)展過程中的不確定性等因素，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建必須結(jié)合企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀、不斷變化的環(huán)境等作出及時(shí)調(diào)整與更新。只有做到滿足以上要求，構(gòu)建出來的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式才能夠具有較高的可行性以及可控性。

（三）一貫性原則

一貫性原則在此是指構(gòu)建房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式時(shí)，必須要做到連續(xù)性與一致性的統(tǒng)一，堅(jiān)決避免構(gòu)建過程中對(duì)各項(xiàng)步驟頻繁修改，確保財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式能夠得以順利貫徹執(zhí)行，增強(qiáng)其有效性。

（四）整體性原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長遠(yuǎn)發(fā)展，在對(duì)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式進(jìn)行構(gòu)建的過程中，必須從企業(yè)的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合本企業(yè)的未來規(guī)劃，并以發(fā)展的眼光來對(duì)該模式進(jìn)行構(gòu)建。在構(gòu)建的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式落實(shí)過程中，必須要能夠和企業(yè)其他的財(cái)務(wù)管理制度統(tǒng)一起來，保障它們共同為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建

（一）構(gòu)建原理

正如前文所述，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建是一個(gè)整體性工程，管理到整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，在構(gòu)建之前必須要對(duì)其設(shè)計(jì)原理進(jìn)行確認(rèn)。在對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理時(shí)，要以實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的動(dòng)態(tài)管理為目標(biāo)，以對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的處理與反饋為基礎(chǔ)，通過選取一定的計(jì)算機(jī)財(cái)務(wù)管理軟件，構(gòu)建出一個(gè)能夠及時(shí)反饋企業(yè)資金運(yùn)行情況的財(cái)務(wù)信息平臺(tái)[2]。在這個(gè)信息平臺(tái)中，房地產(chǎn)企業(yè)能夠輕松地對(duì)目標(biāo)資金在不同市場(chǎng)環(huán)境中的變化進(jìn)行模擬，得出一定的比較目標(biāo)值，和動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)共同完成對(duì)信息的反饋，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者通過對(duì)該信息的參考利用，能夠做出合理的決策，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的實(shí)現(xiàn)

要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，在對(duì)這一管理模式進(jìn)行構(gòu)建時(shí)，必須要建立適宜本企業(yè)的財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)，在該系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的管理工作。為此，要想做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建工作，必須通過以下幾個(gè)方面來進(jìn)行。

1.需求分析

首先應(yīng)該明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的要求，事先找出需要在模式構(gòu)建中解決的問題，對(duì)即將構(gòu)建出的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的功能進(jìn)行明確，做好功能模塊設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作。通常在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的構(gòu)建在于實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)的信息化管理，除了要對(duì)企業(yè)日常運(yùn)營中所涉及的財(cái)務(wù)信息信息進(jìn)行處理，包括計(jì)算、修改、查詢等等，還必須對(duì)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的詳細(xì)財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況作出反饋、統(tǒng)計(jì)以及評(píng)估等?？梢哉f，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建的前提便是做好需求分析工作。

2.功能模塊設(shè)計(jì)

在對(duì)需求分析做了明確界定之后，我們必須要結(jié)合房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理的功能要求，對(duì)其功能模塊進(jìn)行設(shè)計(jì)。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式應(yīng)該具備的功能模塊主要有以下幾部分：即可行性研究、財(cái)務(wù)基本信息、績效評(píng)估和成本控制分析等。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的運(yùn)行

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的作用主要在此環(huán)節(jié)中得以發(fā)揮，主要包含對(duì)財(cái)務(wù)成本的分解、財(cái)務(wù)流向跟蹤、評(píng)估考核和項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)管理等環(huán)節(jié)，其中各=環(huán)節(jié)相互配合，共同為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，發(fā)揮出財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式的作用，從而不斷提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，達(dá)到優(yōu)化配置、提升企業(yè)利潤的目的，最終提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

4.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的集成管理

在房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)的構(gòu)建過程中，須知各板塊的功能各異，必須選取恰當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)集成平臺(tái)，促進(jìn)各模塊功能的交互，提升系統(tǒng)的整體性。當(dāng)前在對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式構(gòu)建時(shí)，利用Acess系統(tǒng)能夠提升項(xiàng)目管理的規(guī)范性與科學(xué)性，提升管理效率。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)正在由發(fā)展的成長期轉(zhuǎn)為成熟階段。房地產(chǎn)行業(yè)這種發(fā)展勢(shì)頭帶來了行業(yè)整體實(shí)力的提升，同時(shí)也使得行業(yè)內(nèi)部各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，必須從降低成本、實(shí)現(xiàn)利潤最大化做起，要求企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作中作出改進(jìn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理，從而保障企業(yè)獲得持續(xù)、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬.淺析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)管理模式[J].現(xiàn)代商業(yè)，2013（3）：79-80.

第2篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

1999年5月黃某因經(jīng)商所需向陳某借款6萬元，劉某以其新建的二層樓房為黃某的借款作抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)。同年底，劉某經(jīng)批準(zhǔn)在其二層樓房上加蓋了一間“小閣樓”用于堆放雜物。到期后，因黃某不能歸還借款本息，陳某遂起訴黃某和劉某。

評(píng)析：

對(duì)劉某所蓋“小閣樓”是否屬抵押財(cái)產(chǎn)及其處理，存在兩種不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為該“小閣樓”屬于抵押財(cái)產(chǎn)，在案件的執(zhí)行過程中，應(yīng)將整棟樓房拍賣，陳某可就所得款優(yōu)先受償。其理由是：劉某與陳某的抵押合同有效。劉某在該二樓房上加蓋的“小閣樓”與原二層樓房連為一體，該“小閣樓”用于堆放雜物，要配合原二層樓房才能發(fā)揮作用，顯屬從物。根據(jù)主物吸收從物的規(guī)定以及主物的處分效力及于從物的通例，該“小閣樓”應(yīng)從屬于已設(shè)置抵押的二層樓房而為抵押財(cái)產(chǎn)的一部份，“小閣樓”應(yīng)為抵押權(quán)效力所及。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為該“小閣樓”不屬于抵押財(cái)產(chǎn)，其理由是：

首先，從雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示來看，在劉某與陳某訂立抵押合同時(shí)，“小閣樓”并不存在，劉某系以其二層樓房提供擔(dān)保、設(shè)置抵押，雙方的真實(shí)意思表示的抵押物為劉某的二層樓房，沒有將“小閣樓”作為抵押物的意思表示，而意思表示須真實(shí)是民事法律行為的生效要件之一。

其次，“小閣樓”并非登記抵押的建筑物。劉某的二層樓房設(shè)立抵押后，經(jīng)批準(zhǔn)在其二層樓房上加蓋一間“小閣樓”，該“小閣樓”屬須批建的建筑物。根據(jù)房產(chǎn)設(shè)置抵押時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，否則不得對(duì)抗第三人，即無優(yōu)先受償權(quán)利的規(guī)定，該“小閣樓”并未辦理抵押物登記，不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性

一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指“進(jìn)行城市土地及綜合開發(fā)、經(jīng)營和管理，具有獨(dú)立法人資格，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織”。我國的房地產(chǎn)企業(yè)，是最近十年興起來的一個(gè)未成熟的行業(yè)，企業(yè)行為遠(yuǎn)未達(dá)到規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)，不少企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達(dá)90%。而一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)決定了其生死存亡，因此，本文首先總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理的獨(dú)特性：（1）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程是一項(xiàng)巨額資金投入的過程，此過程具有周期長，資金回籠慢等特點(diǎn)，而目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作又缺乏預(yù)算和管理意識(shí)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)存在著很多不確定因素，投資決策缺乏靈活變動(dòng)性、資金管理滯后開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，財(cái)務(wù)管理控制能力差；（3）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作面廣性雜，而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)又缺乏必要的重視。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式及原因分析

鑒于以上的財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必然會(huì)面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所謂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指“一種財(cái)務(wù)警示信號(hào)，它能夠全面反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，要求企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行經(jīng)常性的財(cái)務(wù)分析，防范財(cái)務(wù)危機(jī)，建立預(yù)警分析指標(biāo)體系，進(jìn)行適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)決策”。一般來說，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾鐘表現(xiàn)形式：（1）大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中自有資金的占比相當(dāng)?shù)停蟛糠仲Y金來源于銀行信貸和其他融資渠道，然而房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期利潤又具有很大的不確定性，一旦失敗，就很可能導(dǎo)致無力償還債務(wù)本息；（2）銀行利率時(shí)常波動(dòng)，這對(duì)主要以負(fù)債經(jīng)營的方式經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響比較大。首先，利率上升會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)成本負(fù)擔(dān)增加，同時(shí)，投資者的購買欲望卻會(huì)隨著加息而降低，這意味著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著雙重壓力。房地產(chǎn)企業(yè)之所以存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其原因主要有：（1）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中涉及的部門較多，且行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，這都使得開發(fā)項(xiàng)目缺乏必要的質(zhì)量管理；（2）很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理職能未能得到充分發(fā)揮，使得房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率偏高；（3）有些房產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制缺乏嚴(yán)格的制度，并盲目融資，使得成本負(fù)擔(dān)加重。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（1）資本的籌集和融通。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程項(xiàng)目的開發(fā)，往往需要投入大量的資金，而自身的資金量有限，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須通過各種渠道進(jìn)行資金的籌集和融通。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通速度較慢，所以它們的資金更需要多途徑的周轉(zhuǎn)。但這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中面臨著巨大的資金流壓力，且資產(chǎn)負(fù)債率越高，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)率也越大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)避免盲目舉債，而是要根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）資本的投資方案。房地產(chǎn)企業(yè)的投資額度巨大，資金周轉(zhuǎn)慢，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目更易受到多種因素的影響。因此，為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)事先做好投資項(xiàng)目的可行性分析，并作出合理的評(píng)估。同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。（3）資本營運(yùn)管理。日常資金營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)管理包括現(xiàn)金管理和應(yīng)收賬款管理。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的預(yù)算，對(duì)資金要進(jìn)行集中統(tǒng)一管理，讓企業(yè)保持充足的現(xiàn)金流，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌安排，保證企業(yè)經(jīng)營資金需求；此外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)對(duì)外面所欠賬款進(jìn)行統(tǒng)一管理。外面的賒帳只是表面賬目，沒有真正的資金流入的話，那么，企業(yè)的負(fù)擔(dān)會(huì)更重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對(duì)外應(yīng)收賬款的追回，降低企業(yè)壞賬呆賬甚至死賬的發(fā)生率。同時(shí)，企業(yè)也要努力提高銷售率，加速資金的回籠。（4）全面預(yù)算管理。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立一個(gè)全面的財(cái)務(wù)預(yù)算體系。這個(gè)體系包含了現(xiàn)金流，項(xiàng)目，財(cái)務(wù)和籌資預(yù)算等四個(gè)方面，這四個(gè)方面都要統(tǒng)籌考慮。房地產(chǎn)企業(yè)要以現(xiàn)金流預(yù)算為核心，對(duì)項(xiàng)目涉及到很多主要流程進(jìn)行可行性預(yù)測(cè)分析，然后對(duì)資金的使用進(jìn)行具體安排。當(dāng)然，在項(xiàng)目投資前，企業(yè)還要對(duì)籌資情況進(jìn)行合理預(yù)算，構(gòu)建合理的籌資預(yù)算，制定可行的籌資計(jì)劃。（5）加強(qiáng)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及的面廣，因此，企業(yè)應(yīng)該對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)化分析，對(duì)成本對(duì)象進(jìn)行細(xì)化核算并管理，盡量使計(jì)劃成本接近于實(shí)際成本，同時(shí)，也要建立一個(gè)強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制，對(duì)各個(gè)重要環(huán)節(jié)的成本使用進(jìn)行有效監(jiān)督，防止濫用資金，從而增加不必要的成本費(fèi)用。（6）完善企業(yè)內(nèi)部管理。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，離不開合理的內(nèi)部審計(jì)和管理工作。在項(xiàng)目開始前，要做好事前控制管理，在進(jìn)行中，要做好事中控制管理工作，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)防范作用，不留財(cái)務(wù)隱患。此外，項(xiàng)目竣工后，財(cái)務(wù)人員要做好各個(gè)領(lǐng)域的評(píng)估和預(yù)算，實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化組合，維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，最大限度的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過對(duì)財(cái)務(wù)管理的宏觀把握，結(jié)合具體變化來進(jìn)行認(rèn)真的分析，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不同環(huán)境的適應(yīng)能力，以靈活可行的姿態(tài)來應(yīng)付各種不確定變故。雖說，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境存在于企業(yè)以外，企業(yè)不可能直接對(duì)其發(fā)生作用力，但這并不意味著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)宏觀環(huán)境束手無策了。房地產(chǎn)企業(yè)為了對(duì)可能的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行適時(shí)監(jiān)控的話，可以適時(shí)調(diào)整具體的財(cái)務(wù)管理政策，采取多種方式相結(jié)合的財(cái)務(wù)管理方法，提高企業(yè)自身的適應(yīng)能力，以此來最大限度的降低因很多外在因素所帶來的不確定影響，進(jìn)而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先提高高層領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使決策者具有基本的財(cái)務(wù)觀念。同時(shí)，也要不斷提高財(cái)務(wù)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使財(cái)務(wù)人員注意工作中的任何環(huán)節(jié)，包括一些細(xì)微的地方。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才有可能建立起一套完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，才能設(shè)立一些科學(xué)高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，配備高水平的財(cái)務(wù)操作人員，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效的運(yùn)行，以防范因財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)新環(huán)境的變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)大部分出身于建筑行業(yè)，對(duì)于財(cái)務(wù)方面的知識(shí)比較缺乏，甚至對(duì)財(cái)務(wù)工作沒有應(yīng)該有的重視。這就影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)決策的科學(xué)化水平。為了防止此類事情的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部首先加強(qiáng)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，必要時(shí)進(jìn)行一定的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，防止因決策失誤而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，?cái)務(wù)決策的正確與否，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的效果，沒有實(shí)際根據(jù)的決策往往會(huì)使決策失誤的可能性大大增加。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)必須結(jié)合實(shí)際情況，多方傾聽論證，采取科學(xué)的決策方法，切忌基于主觀意志上的決策或出于所謂的經(jīng)驗(yàn)方面的決策。

五、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)作為一種特殊的生產(chǎn)企業(yè)，為了獲得更好更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須學(xué)會(huì)盡可能大限度的規(guī)避自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)成本控制和項(xiàng)目開發(fā)管理，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資的資金管理，創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理方法，提高財(cái)務(wù)控制能力定期檢查與考核，適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也要加強(qiáng)監(jiān)控，建立合理的監(jiān)控體系，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低值。

參考文獻(xiàn)

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第4篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)管理 措施探討

隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，該產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長的主要支柱。與此同時(shí)，也帶來了高資產(chǎn)和高負(fù)債等巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然而這些風(fēng)險(xiǎn)也成為制約該產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素。由此可見，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施也是非常必要的，同時(shí)也是勢(shì)在必行的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題

通過對(duì)我國大中小型的房地產(chǎn)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面存在的問題是多種多樣的，總結(jié)起來主要包括如下幾點(diǎn)：

(一)不合理的企業(yè)資本結(jié)構(gòu)

眾所周知，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面比較單一，主要來源為銀行貸款。因此，就會(huì)造成在所有的投資基金中，自由資金所占的比例就會(huì)有所降低，這也是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率比較高的主要原因。這種比較單一的融資渠道不僅會(huì)給銀行帶來非常沉重的負(fù)擔(dān)，同時(shí)也會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增多。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有這一特點(diǎn)，使其償債的能力減弱，如果在投資項(xiàng)目中出現(xiàn)了紕漏，就會(huì)面臨著支付的危機(jī)。這樣不但會(huì)降低自身的信用度，同時(shí)也會(huì)加大利息的成本。尤其是隨著金融危機(jī)的爆發(fā)，銀行在房貸方面也是變得尤為的謹(jǐn)慎，再加之房市開始變得蕭條，使這一問題也就變得越加的嚴(yán)重。雖然，國家針對(duì)這一現(xiàn)狀采取了一定的補(bǔ)救措施，使房地產(chǎn)企業(yè)的情況有所好轉(zhuǎn)，但并沒有從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)果上的不足和缺陷。

(二)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎

我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資項(xiàng)目的選擇上不夠謹(jǐn)慎，隨意性比較大，通常只是注重對(duì)項(xiàng)目資金的決算，從而忽視了項(xiàng)目的選擇。通過大量的調(diào)查顯示，房地產(chǎn)企業(yè)在做項(xiàng)目的選擇時(shí)，往往缺少系統(tǒng)的、科學(xué)的，以及可行性的項(xiàng)目論證，只是單單憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目做出選擇。有時(shí)還會(huì)存在嚴(yán)重的跟風(fēng)現(xiàn)象，所作出的決定也不夠客觀，充滿了極大的主觀性。這就造成了高檔商品房成為了現(xiàn)今大部分房地產(chǎn)商所熱衷的選擇，從而忽視了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。而投資項(xiàng)目的選擇是否科學(xué)、合理是與企業(yè)的發(fā)展，甚至企業(yè)的存亡之間的關(guān)系式非常密切的。因此，如何合理、科學(xué)的對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行選擇和安排，也是房地產(chǎn)企工作人員所關(guān)注的。

(三)資本回收的風(fēng)險(xiǎn)較大

通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多年的研究和總結(jié)，該企業(yè)具有資金投入較大、產(chǎn)品不可移動(dòng)，以及資金回收周期較長等特點(diǎn)。通過與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在撤出資金方面，還是在投資改變方向上都面臨著非常嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，此外其抵御能力也比較差。如果在開放項(xiàng)目上出現(xiàn)問題，那么也就意味著企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)非常巨大的資金缺口。甚至還會(huì)增大資產(chǎn)的負(fù)債率，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力再次降低，最終資金缺口也會(huì)進(jìn)一步的加大。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施

通過前面的敘述，我們可以了解到：房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)管理方面的問題是非常嚴(yán)峻的，其管理工作是否合理直接影響企業(yè)的最終效益。下面，筆者針對(duì)以上提到的幾點(diǎn)問題，總結(jié)如下幾點(diǎn)措施和方法。

(一)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，應(yīng)該參照房地產(chǎn)自身的具體情況、開放能力，以及市場(chǎng)的需求，切勿不可盲目、跟風(fēng)的開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目。值得注意的是，尤其是那些重要的投資項(xiàng)目，一定要先按照具體的程序進(jìn)行研究和分析，確保做出的決定具有一定的科學(xué)性和可行性。此外，企業(yè)其他各項(xiàng)的財(cái)務(wù)行為也應(yīng)嚴(yán)格參照相應(yīng)的行為規(guī)范，做到有章可循，有據(jù)可依。

(二)合理的管理和使用資金

作為財(cái)務(wù)管理的中心—資金，在對(duì)其進(jìn)行使用和安排時(shí)，企業(yè)一定要做到統(tǒng)一的安排、詳細(xì)的籌劃、合理的調(diào)度，確保資金能夠得到合理、科學(xué)的使用和支配。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立專門的資金管理機(jī)構(gòu)，對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)籌的安排和使用，通過合理的調(diào)度，發(fā)貨幣的時(shí)間價(jià)值充分的發(fā)揮出來。其次，還可以起到資金集中的作用，把活資金也充分的利用起來。

(三)建立健全、規(guī)范的規(guī)章制度

房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)出現(xiàn)籌資困難，稅收成本大等問題，是與企業(yè)中缺少比較健全和規(guī)范的規(guī)章制度密切相關(guān)的。因此，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)根據(jù)企業(yè)的具體情況，以及財(cái)務(wù)管理方面的特點(diǎn)等，制定出比較完善、健全的規(guī)章制度，使企業(yè)資金的應(yīng)用和管理做到有章可循，以及合理分配。

除此之外，還應(yīng)加大對(duì)財(cái)務(wù)人員其他專業(yè)知識(shí)和技能的培養(yǎng)。由于房地產(chǎn)具有開發(fā)行業(yè)的特殊性，因此，這就要求財(cái)務(wù)人員不但應(yīng)該具備財(cái)務(wù)管理方面的知識(shí)，還應(yīng)掌握如成本控制和工程管理等方面的知識(shí)。

三、結(jié)束語

總而言之，如果房地產(chǎn)行業(yè)想要長期健康、持續(xù)的發(fā)展，就必須要充分的重視財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范、財(cái)務(wù)控制制度，以及對(duì)財(cái)務(wù)體系的完善和改進(jìn)，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)控制的能力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力等。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題，以及加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施等進(jìn)行了詳細(xì)的敘述和分析，希望可以為房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和完善做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

隨著我國國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的日益嚴(yán)峻化，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力與挑戰(zhàn)。尤其是2008年的金融危機(jī)爆發(fā)以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到寒冬。盡管后來快速復(fù)蘇，但是，國家開始出臺(tái)了一些穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種舉措，這就讓原本競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些不適應(yīng)的地方。暴利時(shí)代對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)是一個(gè)過去式了。房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得較多的利潤，就需要盡快改變粗放式的經(jīng)營模式。很多地產(chǎn)企業(yè)都投入到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，為了避免市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該采取合適的財(cái)務(wù)控制方法，以最大限度的規(guī)避不必要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國在2010年出臺(tái)了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大幕就正式拉開了。2011年，我國又再一次推出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，希望讓快速增長的房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠在行政手段干預(yù)之下逐漸回歸到理性的發(fā)展空間，即讓國家宏觀調(diào)控手段來直接調(diào)控房價(jià)。雖然說這些房地產(chǎn)調(diào)控政策在一定程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但是，商業(yè)地產(chǎn)仍然呈現(xiàn)出一種爆發(fā)式的增長趨勢(shì)，其開發(fā)投資額與銷售額都達(dá)到了近些年來的新高。那么，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須做好自己的財(cái)務(wù)控制工作，即通過科學(xué)、合理且可行的財(cái)務(wù)控制方法來最大限度的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、財(cái)務(wù)控制的基本內(nèi)涵

所謂財(cái)務(wù)控制就是指企業(yè)對(duì)自己的資金投入以及受益的全過程和結(jié)果進(jìn)行一定的衡量，一旦出現(xiàn)問題會(huì)及時(shí)進(jìn)行修正，從而讓企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)得以順利實(shí)現(xiàn)，最終讓企業(yè)的財(cái)務(wù)計(jì)劃能夠按期完成。根據(jù)現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理理論，企業(yè)最為關(guān)鍵的理財(cái)目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大化的財(cái)富目標(biāo)。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)控制的綜合性目標(biāo)就是要在相關(guān)法律法規(guī)允許的框架之內(nèi)，盡可能的優(yōu)化一切資源配置，讓其獲得最大化的配置效益。在企業(yè)財(cái)務(wù)控制過程中，企業(yè)需要根據(jù)委托責(zé)任目標(biāo)和其他相關(guān)的績效考核標(biāo)準(zhǔn)來確定一個(gè)合理的財(cái)務(wù)控制目標(biāo)，從而確保企業(yè)理財(cái)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。因此，我們說，企業(yè)的財(cái)務(wù)控制工作將為企業(yè)的理財(cái)目標(biāo)提供服務(wù)。

第6篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月23日

近年來，西安房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，越來越多房地產(chǎn)企業(yè)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)相比發(fā)達(dá)地區(qū)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，因而總體上與國內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率保持在70%以上，這給其發(fā)展帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何應(yīng)對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)來保障企業(yè)的科學(xué)規(guī)范發(fā)展，是值得關(guān)注的問題。

一、西安市房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)保持穩(wěn)定、快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了價(jià)格與成交量齊漲局面，供應(yīng)項(xiàng)目明顯增多，尤其以高新、曲江和城北三大區(qū)域?yàn)橹?。隨著市政府北遷、金融論壇的舉行以及世園會(huì)的舉辦等大事件不僅引導(dǎo)了市場(chǎng)，也吸引了開發(fā)商的投資熱情。到目前為止已經(jīng)吸引了中海、金地、綠地和萬達(dá)等國內(nèi)眾多知名地產(chǎn)商來投資，而由其開發(fā)的樓盤備受購房者青睞。

二、西安市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

資本運(yùn)動(dòng)在籌資、投放、產(chǎn)出和分配四個(gè)節(jié)點(diǎn)上停留，由此引起籌資、投資、資金回收和收益分配四種類型的風(fēng)險(xiǎn)，下面將從這四個(gè)方面對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安房地產(chǎn)企業(yè)資金來源可以看出，大部分企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)，在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相對(duì)較低，貸款增長率持續(xù)偏高。在高利益回報(bào)的驅(qū)動(dòng)下，很多企業(yè)盲目舉債，而不是真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)獲得資金。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，還出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，這種做法相當(dāng)冒險(xiǎn)，一旦其中某一環(huán)節(jié)斷裂，就會(huì)給企業(yè)帶來致命打擊。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)分析。西安市房地產(chǎn)企業(yè)投資狀況可從房地產(chǎn)投資總額/固定資產(chǎn)投資總額指標(biāo)進(jìn)行分析。國際上通常認(rèn)為該指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值為25%。西安房地產(chǎn)這一指標(biāo)近年來均高于25%，可以看出，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年出現(xiàn)投資過熱的情況，每年有較多的資金流入企業(yè)，可能會(huì)造成當(dāng)?shù)赝顿Y結(jié)構(gòu)失衡，存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、資金回收風(fēng)險(xiǎn)分析。從西安商品房銷售狀況和空置面積來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到可出售狀態(tài)后，由于政策、市場(chǎng)因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導(dǎo)致回款緩慢，而企業(yè)自身負(fù)債較多，資金回收與資金需求不能同步，造成企業(yè)的償債能力下降，經(jīng)營現(xiàn)金流得不到保證，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

4、收益分配風(fēng)險(xiǎn)分析。隨著東南部房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部，其較高管理水平和技術(shù)設(shè)備對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)提出巨大挑戰(zhàn)。企業(yè)自身消費(fèi)與積累是一種此消彼長的關(guān)系，西安房地產(chǎn)企業(yè)在獲得收益的同時(shí)大大提高員工尤其是管理層的薪酬待遇，造就了房地產(chǎn)高薪行業(yè)，使得企業(yè)在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金過多，有的甚至超過收益的50%，結(jié)果是積累資金比例過小。

三、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

1、確定合理的籌資結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適當(dāng)減少負(fù)債，合理確定負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)負(fù)債管理。一般來說，債務(wù)資金的成本較低，但風(fēng)險(xiǎn)較高;權(quán)益資金的風(fēng)險(xiǎn)較低，但成本較高。根據(jù)組合風(fēng)險(xiǎn)分散化理論，多渠道融資能有效地分散企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，單一籌資是不現(xiàn)實(shí)的，也可能是非常危險(xiǎn)的或成本很高的。西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新融資渠道，部分大企業(yè)可通過發(fā)行股票、債券，或者信托基金等方式來進(jìn)行籌資。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況，通過提高權(quán)益資金的比例將風(fēng)險(xiǎn)控制在有能力承受的范圍內(nèi)。

2、提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。首先，努力提高企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)企業(yè)決策者進(jìn)行培訓(xùn)指導(dǎo)，對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表有科學(xué)認(rèn)識(shí)，使管理者能夠根據(jù)客觀真實(shí)信息、企業(yè)自身情況以及所處外部環(huán)境做出科學(xué)決策，摒棄過去其主要依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀感覺進(jìn)行決策的習(xí)慣，這樣可以降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性;其次，要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的管理與培訓(xùn)。一方面要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)有財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，主要是專業(yè)知識(shí)和相關(guān)政策培訓(xùn)，努力確保現(xiàn)有人員知識(shí)和能力能夠勝任目前財(cái)務(wù)工作;另一方面企業(yè)要吸收具有較高專業(yè)素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，使人員有合理的流動(dòng)機(jī)制。

3、加強(qiáng)資金流動(dòng)性管理。制定合理的資金使用計(jì)劃，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)保證企業(yè)日常經(jīng)營資金需要，確保資金利用最大化。第一，企業(yè)資金支出多為大額、多筆，在財(cái)務(wù)收支上嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)監(jiān)控，合理安排資金調(diào)度，確保開發(fā)項(xiàng)目施工運(yùn)營和營銷資金需求;第二，加速應(yīng)收賬款回收，調(diào)整庫存，壓縮存貨資金占用，增強(qiáng)企業(yè)支付能力，提高企業(yè)信譽(yù)度，為下次融資進(jìn)行鋪墊;第三，嚴(yán)格控制企業(yè)成本費(fèi)用，防止費(fèi)用超支，提高所投資金安全性和合理性，從而降低其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4、提高企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年，西安房地產(chǎn)投資過熱，部分消費(fèi)者處于觀望狀態(tài)的情況下，企業(yè)應(yīng)積極應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，不斷提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。選擇好的地段，開發(fā)適合大眾消費(fèi)者的戶型，比如精裝修的小戶型。在確保企業(yè)盈利的同時(shí)，利用產(chǎn)品自身高質(zhì)量與其他優(yōu)勢(shì)贏得廣大消費(fèi)者的青睞，尤其在價(jià)格方面讓消費(fèi)者覺得物有所值。選擇有效促銷方式，如打折銷售、付現(xiàn)金折扣及商品保證等。提高房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售量，降低西安房地產(chǎn)企業(yè)的存貨，從而降低資金回收風(fēng)險(xiǎn)。

主要參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理問題措施

房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)集建筑、裝修、服務(wù)等為一體的綜合性的產(chǎn)業(yè)，近年來已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。作為一個(gè)涉及到眾多行業(yè)并且資金龐大的產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營管理的效益顯得尤為的重要。財(cái)務(wù)管理是企業(yè)經(jīng)營管理的核心部分，其管理的優(yōu)良直接影響著企業(yè)的生存發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的力度，提高財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，才能不斷促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)概述

首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般規(guī)模較大，因此在開發(fā)期間一次性要求的資金金額一般都偏大，加之房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期相對(duì)于其他企業(yè)而言時(shí)間較長，這樣使得資金的周轉(zhuǎn)期限也相應(yīng)增加，因此房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集的難度較大。其次，房地產(chǎn)開發(fā)涉及的項(xiàng)目較廣，由于時(shí)間地點(diǎn)的不同，項(xiàng)目核算的成本內(nèi)容也不盡相同，因此房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本管理上存在著一定的難度。第三，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財(cái)務(wù)關(guān)系也是相當(dāng)?shù)膹?fù)雜的，并且開發(fā)過程中存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。具體的關(guān)系包括與投資者、債權(quán)人、債務(wù)人、被投資單位、開發(fā)企業(yè)、內(nèi)部員工等等的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，加上開發(fā)時(shí)間長、資金金額巨大，在期間任何存在的不確定的因素都會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的若干問題

2.1房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于事先可行性研究的重視程度不夠

我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的一個(gè)問題就是在項(xiàng)目開發(fā)之前，對(duì)于該項(xiàng)目的可行性分析并沒有足夠的重視，由于可行性分析不到位直接導(dǎo)致了企業(yè)在項(xiàng)目上的損失，影響了公司的項(xiàng)目開發(fā)和發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)有別于其他企業(yè)，其開發(fā)特性決定了可行性研究對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)本身的重要性，可行性研究涉及到項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)步驟，本身對(duì)于項(xiàng)目具有指導(dǎo)性的作用。但是目前國內(nèi)大部分的房地產(chǎn)企業(yè)將眼光局限在較小的范圍內(nèi)，沒有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析，導(dǎo)致了更多的工程規(guī)劃只是依靠主管的判斷，缺乏系統(tǒng)的分析決策。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理能力較為薄弱

目前，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著對(duì)于成本管理能力較差的現(xiàn)象，成本管理的薄弱直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的造價(jià)成本大幅度上升，是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理不理想的重要原因之一。首先沒有細(xì)化成本的管理，當(dāng)然在市場(chǎng)環(huán)境和宏觀政策都較好的情況下，粗線條的成本管理模式并不會(huì)產(chǎn)生太大的問題，但是目前在我國政府的宏觀調(diào)控力度不斷的加大，沒有將成本管理細(xì)化到各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)步驟之中，必然使得管理漏洞百出，直接影響了企業(yè)的利潤。其次，在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)普遍只對(duì)于施工造價(jià)比較重視，而對(duì)于投資之前以及設(shè)計(jì)之中的造價(jià)管理卻經(jīng)常被忽略，工程造價(jià)的各個(gè)環(huán)節(jié)相互脫節(jié)，成本管理體系不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不是工程造價(jià)的專業(yè)人員，缺乏相關(guān)的專業(yè)知識(shí)，對(duì)于價(jià)格是否合理難以做出正確的判斷，直接影響了成本管理的成效。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性

房地產(chǎn)企業(yè)有著項(xiàng)目多樣化的特點(diǎn)，一個(gè)房地產(chǎn)公司可能會(huì)有很多個(gè)分公司，分別有不同的項(xiàng)目，而每個(gè)不同的項(xiàng)目采用的財(cái)務(wù)管理方式都不一樣，財(cái)務(wù)管理的統(tǒng)一性和集中度都不夠，各個(gè)項(xiàng)目之間的核算方式、財(cái)務(wù)軟件、成本計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都不同。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)之間缺乏明確的財(cái)務(wù)授權(quán)制度，導(dǎo)致了額下級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目分公司等都各自為政，房地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一的控制，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資金的運(yùn)行都是分散進(jìn)行的，不利于企業(yè)的同一控制和預(yù)算的進(jìn)行。這樣不僅僅不能給企業(yè)的管理人員提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息，還會(huì)使得企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作陷入被動(dòng)的局面。

2.4房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度不夠

目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，主要表現(xiàn)在一方面，在房地產(chǎn)內(nèi)部還沒有將財(cái)務(wù)管理上升到一定的戰(zhàn)略高度，對(duì)于財(cái)務(wù)管理的要求并不高，財(cái)務(wù)管理還是處于一種被動(dòng)反映的狀態(tài)，雖然建立了工程預(yù)算或者財(cái)務(wù)預(yù)算等機(jī)制，但是管理方法上還是有較大的不足。另一方面，企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)并沒有達(dá)到相應(yīng)的要求，由于對(duì)于財(cái)務(wù)管理重視程度不夠，房地產(chǎn)對(duì)于員工的培訓(xùn)等手段上也相當(dāng)?shù)牟蛔悖@樣極大的制約了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)的薄弱對(duì)于整個(gè)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都有著重大的影響，直接制約了企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。

3、解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題的相關(guān)舉措

3.1房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于可行性研究的重視程度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到可行性研究對(duì)于整個(gè)財(cái)務(wù)管理的重要性，加強(qiáng)對(duì)于可行性論證的重視程度。在房地產(chǎn)的各個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行可行性的論證，從戰(zhàn)略的高度和細(xì)節(jié)的深度上對(duì)項(xiàng)目的盈虧、前景等進(jìn)行全面的測(cè)量、預(yù)算以及分析。還要立足于整個(gè)企業(yè)的層面對(duì)于各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總體的分析，分清每個(gè)項(xiàng)目的重要程度以及主次關(guān)系，避免主觀判斷情況的出現(xiàn)。企業(yè)還應(yīng)當(dāng)考慮到企業(yè)的實(shí)際情況，做好項(xiàng)目可行性研究的審批工作，并且在可行性研究的過程中加大財(cái)務(wù)管理力度，使得財(cái)務(wù)管理能夠始終貫穿于可行性研究的全過程，使得可行性研究的質(zhì)量能夠大大的提高，從而滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理力度

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中，成本管理控制的能力是直接關(guān)系到財(cái)務(wù)管理的整體績效的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的成本管理工作，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)目前的經(jīng)營形式，將成本管理作為財(cái)務(wù)管理中的主要工作之一，不斷提高財(cái)務(wù)管理的能力，加強(qiáng)全面的成本管理，不斷改變粗線條的成本管理模式，細(xì)化成本管理，在成本管理的過程中制定成本預(yù)算目標(biāo)，對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的過程之中的研究費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、開發(fā)成本、間接費(fèi)用等等都要進(jìn)行全面的預(yù)算。對(duì)于房地產(chǎn)的開發(fā)成本進(jìn)行深入的分析，并且對(duì)于預(yù)算指標(biāo)的完成情況要進(jìn)行檢測(cè)和考核，不斷發(fā)掘降低企業(yè)成本的途徑。除此之外，要積極調(diào)動(dòng)公司的全體人員進(jìn)行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的預(yù)測(cè)研究，事中的成本核算以及事后的評(píng)價(jià)分析等等都能夠更好的掌控。協(xié)調(diào)好不同部門之間的工作，貫徹實(shí)施成本控制策略，降低了企業(yè)的成本，使得成本管理能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的生存和發(fā)展。

3.3優(yōu)化發(fā)那個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理模式

從目前的房地產(chǎn)企業(yè)管理模式來看，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理模式缺乏統(tǒng)一性，上下級(jí)沒有形成很好的連接，直接影響了財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，采用統(tǒng)一的管理模式，使得房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目之間，上下級(jí)之間的財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)算方式等等都更加統(tǒng)一起來。這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作能夠取得較好的效果，管理層采集到的數(shù)據(jù)更加具有可比性，便于更好的進(jìn)行決策。財(cái)務(wù)管理模式的統(tǒng)一性還表現(xiàn)在對(duì)于資金的同一控制上，摒棄過去分散的資金管理模式，加強(qiáng)對(duì)于資金的控制，在保證資金安全的情況下，要控制開支，提高資金的使用和投資效益，來滿足房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理的需求，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。

3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意思，優(yōu)化員工素質(zhì)

由于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理意識(shí)薄弱，直接影響了企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成效，因此在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)其財(cái)務(wù)管理的意識(shí)，充分的認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)的重要性，讓財(cái)務(wù)管理納入企業(yè)的戰(zhàn)略管理之中，使得財(cái)務(wù)管理真正的成為了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要手段，保證其財(cái)務(wù)管理能夠取得預(yù)期的成效。戰(zhàn)略性的財(cái)務(wù)管理必然對(duì)于財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)提出了更高的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，在鞏固專業(yè)知識(shí)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)不斷增加對(duì)于建筑等房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，從整體上加強(qiáng)財(cái)務(wù)隊(duì)伍的素質(zhì)。此外，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)對(duì)于財(cái)務(wù)人員的評(píng)價(jià)和考核，提高財(cái)務(wù)人員主動(dòng)學(xué)習(xí)的積極性，對(duì)于不合格的財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)的調(diào)崗或是加強(qiáng)培訓(xùn)，從未更好的保護(hù)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全，為企業(yè)更好的實(shí)施財(cái)務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]楊涵.房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理與控制田[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，2009(7).

[4]李占軍.大型房地產(chǎn)企業(yè)走強(qiáng)現(xiàn)象分析[J].城市住宅，201l(08)．

第8篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，尤其是近年來受到金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)出現(xiàn)了許多新的內(nèi)容和特點(diǎn)，這在很大程度上影響到了企業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展。對(duì)此，本文在分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)就加強(qiáng)新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的措施進(jìn)行重點(diǎn)探討，旨在降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的更好發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

廣義的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目在融資、投資、資金營運(yùn)及利潤分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型的典型行業(yè)，存在初始投資大、變現(xiàn)能力差、回收周期長等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地存在一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，金融政策與國家土地政策的趨緊，很多房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量急劇下降，這就使得很多負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不堪重負(fù)，尤其是可能出現(xiàn)的資金鏈的斷裂增加了企業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這就對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)國家的調(diào)控政策和行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，對(duì)企業(yè)存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究，及時(shí)采取積極有效的預(yù)防和控制措施，增強(qiáng)企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)及管理現(xiàn)狀

（一）土地資源大量閑置，企業(yè)的開發(fā)資金日益短缺

從2008年以來的金融危機(jī)，到近年來的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的樓市成交量出現(xiàn)了大量下降，這就給企業(yè)預(yù)售資金的回籠帶來了困難，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始面臨越來越大的資金壓力。同時(shí)，由于很多房地產(chǎn)企業(yè)存在高價(jià)搶地、囤地的行為，而隨著國家對(duì)閑置土地管理力度的增大，無疑進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金壓力。例如，國土部最近出臺(tái)的政策規(guī)定：土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費(fèi)，土地閑置兩年將無償收回。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源管理、開發(fā)資金的募集等方面，面臨著越來越大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

（二）負(fù)債率過高，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

目前，直接融資在房地產(chǎn)企業(yè)融資金額中所占的比重只有2%左右，其他的主要來自于外部融資，而銀行貸款仍舊是我國房地產(chǎn)企業(yè)的最主要的融資渠道之一。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2011年年底，我國銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額達(dá)10.73萬億元，我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到75%以上，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的正常的警戒標(biāo)準(zhǔn)。

（三）成交量大幅下滑，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大

近兩年來，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售指標(biāo)的完成率還不足50%，房地產(chǎn)企業(yè)的成交量開始大幅下滑，尤其在我國的一線城市，加上限購政策等因素的影響，使得房屋銷售的成交額和成交價(jià)格大幅下滑。以北京市為例，2011年全市商品房銷售面積為1440萬平方米，比上年下降12.2%，其中住宅銷售面積為1035萬平方米，下降13.9%。從國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看，2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品房銷售額59119億元，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。截止2011年年底，全國商品房待售面積已經(jīng)高達(dá)27194萬平方米，各方面的因素導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的商品房空置面積激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠帶來了困難，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）企業(yè)資金管理的重視程度和管理水平有待進(jìn)一步提高

目前，仍舊有很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金管理不夠重視，沒有及時(shí)制定完善的資金使用計(jì)劃，嚴(yán)重的甚至還沒有資金管理的意識(shí)，普遍存在“重銷售、輕管理”的現(xiàn)象。這是因?yàn)橛行┢髽I(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，還只是停留在簡單的會(huì)計(jì)核算階段，缺乏對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)現(xiàn)狀的有效分析，不利于保證企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)性，在無形中增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防與控制的有效對(duì)策

（一）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部管理，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

隨著房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不斷加大，企業(yè)必須強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力以及對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗與應(yīng)對(duì)能力。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)一步健全財(cái)務(wù)管理制度，通過健全完善的內(nèi)部控制制度來提高企業(yè)經(jīng)營的規(guī)范性、市場(chǎng)信譽(yù)和信用等級(jí)，為企業(yè)的融資活動(dòng)創(chuàng)造良好的條件；其次，要強(qiáng)化房企員工對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制意識(shí)，調(diào)動(dòng)員工在財(cái)務(wù)管理工作中的積極性和主動(dòng)性；再次，房地產(chǎn)企業(yè)要依據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略和不同時(shí)期財(cái)務(wù)管理的各種需要，對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和決策機(jī)制進(jìn)行實(shí)時(shí)調(diào)整，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)決策的科學(xué)性，制定科學(xué)的融資對(duì)策和決策程序，借助高水平的、科學(xué)的內(nèi)部管理來提高企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）重視對(duì)生產(chǎn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的控制

提高房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平和盈利能力是對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制與預(yù)防的重要措施，因此房地產(chǎn)企業(yè)要重視對(duì)生產(chǎn)全過程的風(fēng)險(xiǎn)控制與管理，在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行權(quán)責(zé)明確的成本控制與風(fēng)險(xiǎn)管理體制，努力做好企業(yè)的降本增效工作。

首先，成本控制工作要從房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始做起，即在做好市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，建造出真正適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。在建筑工程的設(shè)計(jì)階段，要重視新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，借助建筑工程的設(shè)計(jì)理念，豐富建筑工程的使用性能，提高建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)工程造價(jià)的有效控制。

第9篇：房地產(chǎn)財(cái)務(wù)實(shí)務(wù)范文

內(nèi)容摘要:本文運(yùn)用Logistic回歸對(duì)我國預(yù)虧的上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,試圖從實(shí)證研究的角度說明上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因,構(gòu)建上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型。研究表明logistic模型在預(yù)測(cè)虧損前的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)困境方面具有較高的準(zhǔn)確率。

關(guān)鍵詞:logistic回歸STT檢驗(yàn)預(yù)警模型

繼1998年3月中國證監(jiān)會(huì)了《關(guān)于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對(duì)財(cái)務(wù)狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進(jìn)行特別處理(Special Treatment,簡稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國股票市場(chǎng)上一個(gè)特殊的群體。無論是資產(chǎn)重組的題材,還是關(guān)聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場(chǎng)對(duì)ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動(dòng)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)波動(dòng)的平均幅度,成為制造投機(jī)成分,為股市營造變數(shù)的一個(gè)板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產(chǎn)業(yè)的上市公司作為研究對(duì)象,運(yùn)用常用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS對(duì)這些上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行研究,并運(yùn)用logistic回歸尋找造成財(cái)務(wù)危機(jī)的原因,試圖構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營和決策提供參考。

研究選樣標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系的建立

本文選取的研究對(duì)象為2009年被ST的12家房地產(chǎn)公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)比樣本。樣本相關(guān)變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫中各上市房地產(chǎn)公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的初步選取

美國紐約大學(xué)的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產(chǎn)預(yù)測(cè)的Zeta模型時(shí),財(cái)務(wù)指標(biāo)的最初選取遵循了兩個(gè)原則:該指標(biāo)在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標(biāo)與所要研究問題的潛在相關(guān)性。結(jié)合這兩個(gè)原則以及敏感性、先兆性、關(guān)聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力、成長能力四個(gè)方面提取了各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),具體說明如下:

1.盈利能力指標(biāo)。X1凈資產(chǎn)收益率:該指標(biāo)是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)增值能力越強(qiáng),企業(yè)越有活力,財(cái)務(wù)狀況越健康;X2總資產(chǎn)利潤率:該指標(biāo)反映企業(yè)總資產(chǎn)獲得利潤的能力,是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效率的指標(biāo)。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

2.經(jīng)營能力指標(biāo)。X3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。該指標(biāo)越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產(chǎn)流動(dòng)快,償債能力強(qiáng);X4存貨周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)是衡量企業(yè)購入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標(biāo)越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng);X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,銷售能力越強(qiáng),資產(chǎn)利用效率越高,發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

3.償債能力指標(biāo)。X6流動(dòng)比率:該指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,用于衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。該指標(biāo)越大,企業(yè)短期償還債務(wù)的能力越強(qiáng);X7速動(dòng)比率:該指標(biāo)是速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。該指標(biāo)是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;X8資產(chǎn)負(fù)債率:該指標(biāo)又稱為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下,適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿可以起到正面的作用,在經(jīng)營不良時(shí),過度的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況惡化。

4.成長能力指標(biāo)。X9主營業(yè)務(wù)收入增長率:該指標(biāo)衡量公司的產(chǎn)品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標(biāo)越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產(chǎn)增長率:該指標(biāo)反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況。該指標(biāo)越高,表明企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。

(二) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的進(jìn)一步篩選

進(jìn)入預(yù)警模型的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應(yīng)用多元統(tǒng)計(jì)方法中的T檢驗(yàn)對(duì)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行再次篩選。對(duì)同一財(cái)務(wù)指標(biāo)而言,當(dāng)兩組樣本具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

當(dāng)兩組樣本不具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

利用24家上市房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件中的雙樣本(獨(dú)立)平均數(shù)檢驗(yàn)Independent-Sample T Test,對(duì)樣本2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示。由表1可以看出,在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前一年中有三個(gè)指標(biāo)通過了顯著性檢驗(yàn),分別是:X7速動(dòng)比率、X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和X10總資產(chǎn)增長率,這三個(gè)指標(biāo)可以有效地區(qū)分有財(cái)務(wù)困境和沒有財(cái)務(wù)困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)模型選擇和構(gòu)建

根據(jù)上述篩選出的三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo),本文試圖預(yù)測(cè)我國上市房地產(chǎn)公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的可能性,即根據(jù)該指標(biāo)組刻畫的財(cái)務(wù)狀況推測(cè)企業(yè)未來發(fā)生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計(jì)分析方法,尤其對(duì)于相依變量為二分類變量時(shí)的模型往往具有較好的效果。并且相對(duì)于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達(dá)式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。

運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)篩選出的三個(gè)經(jīng)過T檢驗(yàn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點(diǎn),即如果通過模型計(jì)算出來的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當(dāng)P>0.5時(shí),該企業(yè)被判定為ST公司,當(dāng)P

將樣本公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)代入模型,進(jìn)行回判,得到結(jié)果如表3所示。

從上述預(yù)測(cè)結(jié)果來看財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合運(yùn)用大大提高了預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性,本文對(duì)ST公司的正判概率為83.3%,對(duì)正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結(jié)論及虧損的原因

(一)結(jié)論

本文利用logistic回歸對(duì)中國預(yù)虧上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測(cè)研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo),判斷公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的標(biāo)準(zhǔn)是被ST。此外,作為對(duì)比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績正常的上市公司。從logistic回歸模型的預(yù)測(cè)結(jié)果來看,判別的準(zhǔn)確率達(dá)到83.3%,表明模型在預(yù)測(cè)上市房地產(chǎn)公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個(gè)模型可以為資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者做決策提供參考。同時(shí),這個(gè)模型可以看做是對(duì)上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長率這三個(gè)指標(biāo)所代表的相應(yīng)的償債能力、經(jīng)營能力和成長能力對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況具有重要的影響,這三個(gè)指標(biāo)越大,企業(yè)的發(fā)生財(cái)務(wù)困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)在這些方面給予足夠的關(guān)注。

(二)我國上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損的原因

企業(yè)償債能力偏低,風(fēng)險(xiǎn)大。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對(duì)比ST企業(yè)與經(jīng)營良好企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率多在90%以上,有的高達(dá)1000%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常經(jīng)營的企業(yè),而速動(dòng)比率卻明顯偏低。這樣,過高的負(fù)債,不足的償債能力必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時(shí)回籠,將導(dǎo)致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)。 企業(yè)重開發(fā),輕經(jīng)營管理。依據(jù)上述研究結(jié)果中顯示的經(jīng)營能力,再結(jié)合實(shí)際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于業(yè)績良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營管理。在這種情況下,公司業(yè)績?nèi)Q于具體的開發(fā)項(xiàng)目,而一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的周期只有2-4年,極易導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的大起大落。在國外,物業(yè)經(jīng)營管理的比重大大高于物業(yè)開發(fā)的比重,這也是國外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)定的主要原因之一。

企業(yè)開發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π?。房地產(chǎn)業(yè)是非常密集的資本密集型產(chǎn)業(yè),而我國很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。這也是ST房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營能力的欠缺,導(dǎo)致其融資能力也大受影響,進(jìn)而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。而發(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L能力的缺乏又進(jìn)一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進(jìn)行實(shí)證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會(huì)導(dǎo)致研究結(jié)果與實(shí)際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關(guān)公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況等影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)因素沒有納入研究范圍。

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