房地產企業現金流分析精選(九篇)
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第1篇：房地產企業現金流分析范文
摘 要 近年，我國城市化進程的加快大大推動了我國房地產行業的發展，地產經濟已成為我國最具活力的經濟板塊。隨著地產經濟的持續升溫，房地產市場上的主體在逐漸增多，市場主體發展的競爭狀態也在不斷加劇，在這種極端的狀況之下，房地產企業除了要通過外部的投資活動提高競爭力之外，還要從內部的資金管理上提高自身資金的穩定性，尤其是對現金流的管理。那么，現階段我國大中型房地產企業現金流管理工作該如何開展呢？
關鍵詞 現階段 房地產企業 現金流管理
在當今經濟形式下，房地產企業內部的現金流管理對于其投資活動的安全開展有著重要的意義，現金流管理主要是指“房地產企業在一定時期內現金流入和流出的數量，包括其經營活動、投資活動以及籌資活動所產生的現金流量。”房地產企業所開展的現金流管理工作就是指“房地產企業通過多渠道融資及適時銷售回籠資金等手段，讓企業保有正向現金流，從而保障企業的正常運作與發展” 。
一、房產企業現金流管理必要性分析
對于我國大中型房地產企業而言，進行現金流管理是存在著一定必要性的。首先，明了的現金流量能夠清晰的反映出房地產企業的收益質量。房產企業的收益質量指的是“財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性”，也就是說，若企業的業績能夠被收益充分的表現出來，則證明收益質量較高，相反則證明收益質量較低。房地產行業最重要的一個特征就是收益周期比較長，投入成本與收益之間的對比存在著明顯的滯后性，有時甚至會經歷幾年時間。而現金流量對利益質量的反映則具有實效性，這種實效性的存在就提高了利益質量。其次，通過現金流量能夠分析出房產企業的財務彈性。財務彈性為“企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較。”如果企業當前所有的現金流量能夠超過當前所需要支出的現金量，這就證明企業的現金流量比較充足，房產企業的財務彈性就會比較大，相反則證明企業的財務彈性較小，這樣就能夠給房地產企業投資發展提供方向上的指引。最后，現金流能夠反映公司償債能力。在破產房產企業中有很多都是因為自身的償債能力不足，雖然表面上看存在著很多現金量，但是與其所承擔的債務相比較來說還是存在很大差距。如果房地產企業的現金流相對比較穩定，那么，其現金的流轉速度也會相應的較快，房地產企業的可持續發展能力會有很大程度的提高。所以說，對現金流進行管理，掌握企業當前的現金狀況，考慮到自身償債能力的情況下，房產企業就會慎重選擇自己的投資方向以及資金投入量。
二、現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式
現階段大中型房地產企業所面臨的競爭壓力比較大，尤其是經濟壓力相對較大，所以，在這種情況下，房地產企業尤其是現金需求量較大的房地產企業更需要一個穩定的經濟發展環境，因此，需要采取有效的現金流管理方式。
1.管理方式要結合房產企業發展戰略相一致
房產企業進行現金流管理的主要目的就在于要提高企業發展戰略的可靠性，因此，現金流管理方式要與當前房地產企業發展戰略相結合，房產企業的現金流量會隨著其投資項目的變化而不斷變化，這樣房產企業的發展戰略也應該做出適當的調整，避免在發展過程中盲目冒進，給企業現金鏈造成緊張狀態。同時，大中型房產企業在進行現金流管理過程中要具有全面性，總公司和分公司的狀況都應該有所了解，在此前提下才能夠進行現金流的分配，避免分公司出現現金緊張而導致總公司的發展出現危機，也就是說完整全面的財務規劃才能夠更好的服務于大中型房產企業未來的發展。
2.強化現金流預算管理工作
預算工作是對現金的流向的一種預測工作，在大中型房地產企業的現金流管理工作中，也要建立預算管理制度，在該制度中要根據公司的實際狀況編制出公司的年度現金流預算，并把這一年度預算分解為月度預算落實到各個活動單位，并實行預算結果問責制，也就是說，在實際工作中要以預算結果為活動執行的標準，如果在活動中所應用的先盡量超出了預算要仔細分析并找到其中存在的原因，根據原因解決問題。這種預算管理制度的建立就能夠保證在大中型房地產企業在發展過程中所需要的現金流量有所保證，節省經濟法發展中現金流的投入量，提高房產企業的償債能力。
3.加強融資管理力度
房地產企業就是以資金為發展基礎的，因此，在房地產開發中所需要的資金量是非常巨大的，所以，房地產企業的融資對其發展來說非常重要。在現金流管理工作中也應該包括房產企業的融資管理，在融資管理工作中企業要積極努力的拓寬自己的融資渠道，并提高自己的融資信譽，這樣企業的現金流就有了穩定的來源，大中型房地產企業在發展過程中所需要的資金就會有所保障，除此之外房地產企業還可以通過“拼盤授信、其他項目資產抵押融資、資產重組融資、多種信托融資、施工方融資、墊資以及與其他公司合作開發等”各種融資方式進行全面有效的融資，大中型房地產企業還可以進行融資結構的改善，優化結構。
4.開展房產資金集中管理
大中型房地產企業的現金流最好要統一到集團公司名下進行統一管理，這樣總公司會根據各個分公司的實際需求進行現金流的調度，以便協調公司的整體資金流向。如果條件允許的情況下，在總公司可以設立內部銀行，對各個公司所使用的現金流進行統一結算與管理，也可以采取“異地項目公司在集團指定銀行開戶、實行資金余額及資金調度考核等”，這樣對資金進行集中管理的方式能夠提高資金的利用率，把分公司閑置的資金用來進行多方向投資，同時還可以用總公司的資金實力來化解分公司的資金風險。
結束語：由于我國房地產行業經受著來自國家政策和行業自身的壓力，在發展過程中所表現出來的資金問題越來越明顯，尤其是現金流管理上存在著一些問題已經影響了大中型房地產企業的正常發展，因此，本文對現階段大中型房地產企業現金流管理有效方式進行了簡要論述，還望對房產企業可持續發展的實現有所幫助。
參考文獻：
[1]李軍利.淺析現金流條件下房地產項目的管理.中國城市經濟.2011（08）.
第2篇：房地產企業現金流分析范文
[關鍵詞] 房地產；企業；財務風險；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我國房地產企業發展的現狀
1.1 行業特點帶來的風險
房地產行業的投資收益周期長，風險大，易受市場和國家宏觀政策的影響。跟經濟周期一樣，房地產業也會經歷復蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個階段。在房地產業進入衰退階段時，樓價漲勢就會明顯遲緩，當國家政策有變時，樓價就會大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國房地產市場出現暴漲暴跌的動蕩局面，直至2009年市場進入一個調整的階段。2010年，國家又一次出臺房地產政策，房價呈現上升趨勢。然而2011年下半年開始，我國房地產業再次進入萎靡期，這對房地產業的沖擊是巨大的。
1.2 利率和通貨膨脹風險
當市場通貨膨脹或利率上調時，就會引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產貸款難度加大，老百姓按揭貸款購房困難，影響了投資者的購房欲望，從而導致房地產行業低迷。
1.3 現金流不穩定的風險
資金是企業生產和發展的基本條件，房地產業更需要加強現金流管理。在企業發展過程中，現金流量是否充足、合理，直接反映一個企業的管理水平和經濟實力。當現金流量不足以抵債時，就會引發財務危機，甚至會導致企業倒閉。由于房地產業的開發周期較長，資金周轉率低，所以，要強化對現金流量的管理工作。
1.4 國家宏觀政策所帶來的財務風險
2010年，全國房價大幅上升，房地產行業進入繁榮階段，泡沫經濟嚴重。國家為促進其協調發展，從稅收、銀行貸款等各個角度加強了對房地產業的整治，比如提高二套房首付標準、提高貸款利率、提高異地投資門檻等。對國家的調控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國家對房地產的宏觀調控政策收到了明顯效應。
1.5 財務風險管理意識不強
企業財務管理意識不強，加大了企業財務風險。從目前看，很多房地產公司沒有一套完善的財務管理制度，在項目開發前沒有合理進行預算，也沒有全方位的財務分析。房地產企業的預算分析包括征地成本、資金流向、投資回報等方面，只有這樣才能達到預期目標，有效地控制成本，減少財務風險。
2 房地產企業財務風險成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括經濟、市場、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業外部，但是對房地產企業的影響是巨大的。我國法律和政治環境相對穩定，所以企業所面臨的外部風險主要是指受經濟環境的影響，經濟環境發生變化引起企業外部環境的不確定性增大，進而影響房地產企業的經營狀況，甚至出現財務危機。
2.2 內部因素
由于房地產開發項目周期長、不確定因素很多，導致其資金風險較高，如果存在內部控制失范的情況，容易導致房地產企業資金管理出現問題，導致房地產開發出現阻礙，所以房地產企業的財務風險主要是由于內部控制不完善帶來的財務風險上。
3 房地產企業財務風險的防控策略
3.1 完善財務風險控制體系
房地產企業，應當實事求是地構建科學合理的財務風險防控體系，包括財務預警體系和風險管理機制。在資金流風險有效識別上，應以現金流狀況作為分析基礎，關注現金預算的執行狀況，通過預算與執行的差異分析及異常波動，來研究現金流中出現的問題，并采取針對舉措來及時管控這些問題和早期的風險。通過絕對數和結構分析來研究現金流是否合理，房地產企業的現金流若比預算數要少，則可能盈利能力低下或者過度投資導致資金短缺，對于這種情況，簡單地靠融資解決并不科學，應當尋找原因并從根本上解決問題。房地產企業現金流結構，主要看運營及投融資所占現金流比例是否符合戰略和經營周期。一般來說，擴張型房地產企業融資占比較大，保守型房地產企業經營收入占比較大。房地產企業資金從投資到回收一般在3～5年時間，融資渠道和結構應當與企業經營周期相一致。科學分析財務風險后，要建立科學合理的風險防控體系。首先要加強財務風險意識培養，確定管理層對風險防控負責，以此為基礎引進現代風險量化和管理工具，對財務風險內容進行細化，并制訂財務風險控制方案，根據財務風險的概率和程度來對其進行量化，并給出解決方案。最后要建立風險責任機制，對風險管理要實行問責監管制度，并加強執行。
3.2 加強融資環節的管理
房地產企業財務風險產生的重要原因之一是資金結構的失衡，擴展融資渠道可以有效防控其風險。房地產企業應當順應國家政策，發展多元的直接融資，如國家應建立專門的針對房地產企業資本市場，增加長期債券、股票的發行額度，提高房地產企業直接融資的比例，并出臺短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創新組合式的融資模式，降低信貸風險；在間接融資方面，可推出適合房地產企業經營現狀和特點的特色信貸服務，結合銀行與擔保金融機構，促進貸款模式的創新。
3.3 在投資方面的財務風險防范
對投資商，應加強項目研究，重點是市場供求狀況，要有把握和有針對性地進行投資，投資前要研究消費者的偏好，通過指標分析法來確定經濟效益最優化路徑，同時要重視投資所在地的地方政府的城鄉規劃管理程度、項目周邊環境影響因素等。對所投資項目的經營模式也要慎重選擇，例如聯營、共同投資、多種經營等組合方式。一般風險較大的項目可采用共同投資方式降低投資風險，對居民樓、寫字樓、商業地產等項目，要進行多種經營開發，降低銷售風險。
3.4 加強現金流管理
房地產企業現金流管理應當從以下幾個方面來加強：首先在應收、應付賬款管理上，要加強信用管理，提高催款責任落實程度，提高運營資金周轉效率，使房地產企業現金流充足且順暢。其次在房產產品銷售上，應創新營銷方式，結合多方力量擴大宣傳促進銷售，提高存貨周轉速度，提高資金回籠速度。最后，房地產企業應站在價值鏈管理的高度，與價值鏈上的各經濟體合作，實現價值鏈融資和運營資金動態跟蹤等，提高資金使用效率。
主要參考文獻
第3篇：房地產企業現金流分析范文
關鍵詞：房地產；現金流；管理；意義；措施
一、現金流管理的內涵解讀
在《企業會計準則一一現金流量表》中，現金流指企業現金和現金等價物的流入和流出。企業現金流量以企業作為核算主體，在一定會計期間內，按照收付實現制原則，基于一定經濟活動而產生，它能夠清楚的反映企業的償債能力、支付能力與資金運營能力。
現金流管理，是指企業為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業不同時期和不同職能的現金流入流出的時間和數量所進行的一種全面的系統的管理活動。現金流量管理的幾個要點：①以企業價值最大化為最終目標，在進行有關的現金流量管理方面的決策時，一定要遵守現金流量決策符合價值創造導向原則。②現金流量管理的手段有預測、決策、計劃、控制等。③企業的現金流量管理涉及到生產經營管理活動的各個方面，不能僅僅將現金流量管理等同于籌資管理或者日常現金收支管理。④現金流量管理不僅要重視現金流的數量，還要考慮現金流量的時間分布以及現金流量的不確定性。
房地產企業現金流與一般企業現金流的區別：①資金籌集任務重。房地產開發企業開放經營的對象是房屋土地、大型工程等。巨額的地價和房屋工程造價，要求開發企業一次投入的資金數量很大，所以相應的資金籌集的任務業更加繁重。②現金流波動幅度大。房地產企業在經營的各個階段都需要對大量資金進行調動，加之周期較長，因此房地產在某一年份可能投入了大額資金，而在下一年度又回收了大額資金，現金流波動較大。③保持現金流平衡難度大。從企業的角度，對各個項目的現金流量進行綜合管理，保持企業整體的現金流量正常運作，使得房地產企業的現金流量管理難度大，現金流平衡難度大。④現金流周轉時間長。一般來說，房地產開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往長達2～3年或更長。
二、現金流管理對房地產企業所具有的積極意義
1.現金流量比利潤更真實的反映房地產開發企業的收益質量。收益質量是財務報告體現的收益與企業真實業績之間的相關性，如果收益能如實反映企業的業績，則認為收益質量好。如果收益不能很好地反映企業的業績，則認為收益的質量較差。房地產開發行業的收入、成本確認有一定的滯后性，由于開發周期較長，從客戶購買開發產品、企業取得銷售回款，到房地產開發企業確認收入、成本少則需要一、二年時間，甚至存在滯后三、四年的情況，這樣以權責發生制為基礎的帳面利潤資料實際上是以前年度企業經營的成果，滯后于實際情況，而以收付實現制為基礎的現金流量所體現的收益質量較為及時準確。資產負債表和利潤分配表中利潤指標可以在不同的年度間用適當的會計方法進行調節，而現金流量被人粉飾的可能性很小，關注現金流量指標，可以剔出利潤指標中的“水分”，正確地考察企業現金流量情況，才能使投資者和債權人更充分、更全面的認識企業的財務狀況，真實準確的現金流量情況能體現企業的盈利質量和價值創造能力。
2.現金流量體現了房地產開發企業的財務彈性。財務彈性是指企業適應經濟環境和利用投資機會的能力，主要體現在企業現金流量和支付現金的需要的比較，企業現金流量超過現金支出的需要，有剩余現金時，企業的財務彈性就大，反之，如果出現現金支付量大于現金流入量的情形，企業的籌資能力、償債能力就會變差，企業財務彈性就變小。
3.現金流量能更好的反映房地產企業的發展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產倒閉的企業都是盈利情況非常好的企業，這些企業雖然利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金支付能力卻很差，甚至無力償還到期債務，最后破產清算。存貨周轉率是衡量現金流量的重要指標，房地產企業的存貨由土地價款和開發成本(建安費、管理費、資本化利息等)構成，存貨周轉速度體現了，房地產開發企業資金循環速度的快慢，體現了由存貨到可銷售房屋這種產品的時間，這個時間越短，現金流動越快，相應的資金成本越低，企業可持續發展能力越強，企業的現金流穩定，償債能力就越強。預收帳款是監控現金流量的又一重要指標，《新企業會計準則》要求，房地產企業收入的確認以業主簽字確認收房手續為依據，這就導致主要的收入指標對現金流量體現的滯后性，預收帳款是房屋銷售時取得現金的最及時的記錄指標，預收帳款的本期發生總量持續穩定且金額越大，說明房地產開發產品的銷量和開發量穩定，體現了企業的持續經營能力、開發規模的變動情況，體現了房地產企業的強償債能力。
三、如何強化房地產企業現金流管理
現金流的管理目標是實現企業的價值創造，是為了價值創造的現金流的流向、流量、流程、結構、效益等的管理，具體為：
1.現金流管理要與企業戰略相吻合。現金流管理不應僅停留在公司運營層面，其內容僅為現金預算、日常流量、流程、流速和風險預警等戰術性管理，現金流管理應被提高到戰略高度與企業總體發展戰略相吻合，同企業的發展戰略有效地結合起來，同企業的不同發展階段的重點相匹配。
2.現金流管理要全程控制。企業的資金運行，具體表現為資金籌集、運用和分配，現金的流入與流出則是其綜合表現形式。時實、動態地反映預算執行情況，有效地控制整個企業的資金支出及資金運用，做到事前計劃、事中控制、事后分析，這不僅有利于戰略的實施，同時預算作為企業內的法律還有利于經營過程的控制。全程控制中側重以下幾個具體的控制：
(1)現金流預算。現金流總預算著重于規劃和控制企業宏觀的經營活動，保障企業戰略目標的實現，日常現金流預算統管日常經營活動的現金安排，保證現金流有條不紊、永不停息，從而保障企業簡單再生產或擴大再生產的進行，滿足企業價值創造實現的條件。
(2)現金收入管理。房地產開發企業的收入主要為銷售其開發的房屋產品所產生的現金流入。收入管理的重點為加快銷售進度使企業具有較強的銷售變現能力和催收應收賬款兩個部分。
①房地產企業在產品開發過程中，應協調各方關系，加快工程開發進度，使其盡早達到產品預售標準，取得預售許可證。
②在產品銷售出去后應采取多種措施催收應收賬款，加速房款的回籠。
③采用多種付款方式促銷，使開發資金按預期回籠，消減金融財務風險。
(3)現金支付管理。土地成本和建筑安裝工程款構成了房地產產品成本的大部分，加強土地購置款和工程款的管理也是房地產企業現金流管理的重要組成部分。主要措施如下：
①推遲購地首付款時間并合理拉長后續付款。
②依靠施工單位墊資，工程進度達到50％以上才能拿到部分款項。
(4)融資管理。房地產企業應采取多渠道融資方式，以分散融資風險，降低融資成本，提高融資效率。
①銀行系統貸款融資。根據我們現在房地產市場的經營狀況，在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。也就是說大多數金融資產掌握在銀行手里，銀行是不可能輕易轉移出來。故銀行系統貸款融資仍是目前我國大多數房地產開發企業主要的融資途徑。
②融資租賃、售后租回。由于該種融資方式額度較小，一般情況不易采用，但在市場低迷、貸款融資緊缺的情況下，該途徑也是可以考慮的。
四、經驗總結
1.現金流管理是企業的核心，他將涉及到企業的決策層、管理層和作業層。
第4篇：房地產企業現金流分析范文
關鍵詞：“營改增” 房地產行業 加權平均進項稅率
2011年，經國務院批準，財政部、國家稅務總局聯合下發營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）試點方案。2012年1月1日，上海率先在交通運輸業和部分現代服務業拉開了“營改增”試點改革的序幕。2013年8月1日，“營改增”已推廣至全國。2016年5月1日起，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業也納入“營改增”范圍。房地產業作為第三產業的重要組成部分，實施“營改增”后，對房地產企業的稅負和現金流有何影響，房地產企業該如何應對這項改革，這些問題值得深入探討。
一、營業稅與增值稅
營業稅一般以營業收入額全額作為計稅依據，實行比例稅率，是價內稅。“營改增”之前房地產企業銷售不動產，適用營業稅銷售不動產稅目，稅率為5%。增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅，是價外稅。增值稅稅制的核心是稅款的抵扣制，在企業計算其繳納的增值稅時，以不含稅的銷售額乘以稅率計算銷項稅額，允許抵扣其購入的應稅貨物、勞務或者應稅服務取得的進項稅額。“營改增”前，房地產企業計算繳納營業稅，計入“營業稅金及附加”，會影響企業所得稅的計算。“營改增”后，房地產企業繳納增值稅，計入“應交稅費――應交增值稅”。表面上看不會影響企業所得稅的計算。但是以增值稅、消費稅、營業稅（以下簡稱“三稅”）為計稅依據的城市建設維護稅、教育費附加以及地方教育費附加（以下簡稱城建稅及教育費附加）仍計入“營業稅金及附加”，“營改增”后會影響“三稅”的金額，從而進一步影響企業所得稅。
二、“營改增”對房地產企業稅負和現金流的影響
（一）具體分析。
假設1：房地產企業的應稅收入為S（含稅收入），發生的除“營業稅金及附加”以外的成本費用為C，城市建設維護稅的稅率為7%，教育費附加為3%，地方教育費附加為2%，企業所得稅的稅率為25%。銷售房產占到房地產企業營業收入的絕大部分，企業整體的稅負僅考慮營業稅或者增值稅和企業所得稅，計算結果保留小數點后四位，不考慮其他影響因素。如表1所示。
假設2：同假設1，“營改增”后，該房地產企業被認定為小規模納稅人。根據現行增值稅法規定，小規模納稅人按照應稅收入繳納增值稅，不允許抵扣進項稅額。如表2所示。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產企業的稅負率為28.6%-25%C/S，通過表2可知，在“營改增”后，房地產小規模納稅人企業的稅負率為29.62%-25%C/S，“營改增”使房地產企業的稅負率上升了1.02%。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產企業的現金流量凈值為70.8%S-75%C，通過表2可知，在“營改增”后，對于房地產小規模納稅人企業來說，其現金流量凈值為69.81%S-75%C，“營改增”使房地產企業的現金流量凈值下降了0.99%。
房地產行業的產業鏈條較長，生產環節較多，與很多行業有著密切聯系，如交通運輸業、金融保險業、建筑材料、建筑施工、工程設計等。而上游企業所涉及的行業適用不同的稅率，如金融保險業適用6%的稅率，建筑施工適用11%的稅率，建筑材料適用17%的稅率，上游企業可能還會取得小規模納稅人由稅務機關代開的稅率為3%的增值稅專用發票。因此我們不能簡單地認為房地產行業的進項稅率為11%，這里需引入加權平均進項稅率。計算公式為：加權平均進項稅率=∑不同稅率水平的進項稅額/∑外購業務的含稅金額。因此提出：
假設3：同假設1，進行“營改增”后，該房地產企業被認定為一般納稅人，假設房地產企業的加權平均進項稅率為B，能夠取得的增值稅可抵扣金額占成本的比例為N。
通過表1可知，在“營改增”前，企業的稅負率為28.6%-25%C/S，通過表3可知，在“營改增”后，對于房地產一般納稅人企業來說，其稅負率為34.61%-25%C/S-C×N×B/[（1+B）×S]×97%，令兩者相等，得到N=6.20%×（1+B）/B×S/C。當N6.20%×（1+B）/B×S/C時，“營改增”后的稅負率低于“營改增”前的稅負率。
通過表1可知，在“營改增”前，房地產企業的現金流量凈值為70.8%S-75%C，通過表3可知，在“營改增”后，對于房地產一般納稅人企業來說，其現金流量凈值為64.2%S-75%C+109%C×N×B/（1+B），令兩者相等，得到N=6.06%×（1+B）/B×S/C。當N6.06%×（1+B）/B×S/C時，“營改增”后的現金流量大于“營改增”前的現金流量。
（二）結論分析。
“營改增”后，房地產企業如為小規模納稅人，其整體稅負上升，但是上升的幅度較小；現金流量減少，但是減少的幅度不大。“營改增”對房地產小規模納稅人企業來說，影響不大。
“營改增”后，房地產企業如為一般納稅人，其稅負率和現金流量的影響因素有：成本與收入的比（C/S）、加權平均進項稅率（B）和可抵扣的成本占成本的比（N）。在C/S和B不變的情況下，N越大，企業的稅負率越低，現金流量越多；在C/S和N不變的情況下，B越大，企業的稅負率越低，現金流量越多；在N和B不變的情況下，C/S越大，企業的稅負率越低，現金流量要視具體情況具體分析。
三、房地產企業相應的籌劃建議
（一）合理選擇納稅人身份。如果房地產企業的規模較小，其從上游取得增值稅專用發票較為困難，可以選擇成為增值稅小規模納稅人。如果房地產企業的上游企業多為一般納稅人，或者雖然是小規模納稅人，但是可以取得由稅務機關代開的增值稅專用發票，則可以選擇成為一般納稅人。
（二）加強增值稅發票管理。“營改增”實施后，房地產企業要加強增值稅發票的管理和使用。加強與上游企業的溝通協調，及時取得增值稅抵扣票據，使得增值稅的抵扣鏈條完整，稅收環環相扣。在建筑業和金融保險業也進行“營改增”之后，房地產企業進行建筑施工可以取得相應的增值稅專用發票，因此，房地產企業在選擇施工企業時，應盡可能地選擇建筑業一般納稅人，不僅可以確保工程質量，還可以為企業抵扣增值稅進項稅額創造條件。房地產企業在日常的生產經營過程中，要實施增值稅發票專人保管和專人開具，在銷售收入實現后，及時認證取得的增值稅專用發票，提高企業內部的管理水平。
（三）合理選擇收款方式。由于房地產企業開發時間較長，在銷售時可以采取分期收款的方式，現行增值稅對納稅義務發生時間的規定是：納稅人提供應稅服務并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。因此，房地產企業在簽訂銷售合同時，可以約定采取分期收款的方式銷售，而不是直接在合同中約定總的銷售價款。這樣，可以通過分期收款銷售方式，在收到款項時再開具發票，而不是將要收取的款項一次性開具在一張發票上。這樣可以獲取遞延納稅的時間價值，間接減輕了企業的實際稅負。
（四）合理劃分企業的經營業務。房地產企業的業務范圍涉及較多行業，適用不同的稅率，要分別核算銷售額，現行增值稅法對兼營的規定是：兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，如果不能分別核算銷售額，從高適用稅率。因此，房地產企業要合理劃分其經營業務，分別核算適用不用稅率的銷售額，以降低企業整體的稅負。S
參考文獻：
第5篇：房地產企業現金流分析范文
關鍵詞 房地產項目 現金流 一體化管理
激烈的競爭環境迫使不少中、小房地產企業在發展中越來越重視對現金流的管理，但由于缺乏前瞻性或者缺乏統籌，給項目的持續開發帶來資金困擾，經常臨時到處籌資來彌補支付缺口，影響工程進度，甚者造成爛尾樓、公司破產。針對這一問題，房地產企業需要提高現金流的管理水平，以此促進開發項目的順利完工和交付，避免出現賬面盈利而實際現金流凈流出的局面，使得企業難以持續發展。
一、決策階段的現金流管理
房地產企業在決策階段做好現金流的預測比較關鍵，包括項目開發各階段的現金流出和現金流入。科學、合理的現金流預測對項目的投資決策起著至關重要的作用，特別是對現金流入的客觀預測，預測不當可能導致決策不當，項目整體現金凈流入才有投資的必要；科學、合理的現金流預測為企業提前做好階段性籌資、有效開展增收節支等工作提供依據。在決策階段，房地產的現金流管理主要需要解決以下三個方面的問題：
一是投資決策。主要是指項目是否具有開發的價值，企業的發展情況是否能夠提供項目所需要的開發資金。而投資決策就是通過投資運營、成控、銷售及財務等部門通力合作，綜合各項因素，計算出項目的收益率、所需資金以及回收期等，從而為領導決定是否開發該項目提供決策依據。科學合理的決策在一定程度上能避免項目開發過程中出現資金缺乏的情況，也能保證房地產項目的質量。
二是土地報價。這是房地產開發最先需要關注的一個重要問題。近幾年來，我國土地出讓制度得到完善，對于土地的競爭也形成了制度，在這樣的情況下，對于土地的預測價格就不會出現很大的差距。為此，現金流管理的相關人員，不僅需要了解公司的資金情況，還需要了解土地市場政策，這樣才能在土地報價中取得勝利。
三是方案調整。制定一個完整的方案是開發房地產項目必不可少的，并且要不斷的根據具體情況的變化進行方案調整，以便能夠減輕資金帶來的壓力，也降低了項目開發的風險，能夠保證現金的平緩流動。因此在決策階段，房地產現金流管理人員必須要多次調整開發方案，通過方案修改，確定開發價值。決策階段，必需要對信息進行全面的掌握，了解現金流所有的要素信息，之后再根據開發的項目的具體情況，對信息進行加工和修正，最終形成一個完整的房地產開發項目現金流管理的模型。此外，還需要加之注意的是，決策階段的現金流管理不是簡單的修正，而應該是動態的現金流管理。這就需要現金流管理人員在進行管理時做到以下幾點：首先，必須使房地產企業各個部門的信息達到對稱，絕對不容許存在大的誤差。其次，要明確現金流管理模型的編制過程十分復雜，必須按照一定的流程進行制作，進行定位報告后才開始進行各項預測，這樣才能保證得到的管理模型確實可行。最后，在決策階段中，預測現金流是重要的一部分，因為預測具有很大的不確定性，因而需要現金流管理人員不斷的隨著公司的發展和房地產市場變化進行合理的調整。
二、實施階段的現金流管理
在房地產項目開發的實施階段中，開發成本是現金流管理所涉及的重點。開發成本包含的內容很多，如土地的成本，前期工程成本、建筑安裝及基礎、配套設施的成本以及項目管理的成本等。決策階段就對所要花費的資金做預算，在實施階段要將兩者進行對比，以此發現預測所存在的誤差，為房地產企業其他項目開發起到積極的作用。決策階段所形成的現金流管理模型是實施階段的依據，在實施階段，現金流管理人員需要根據實施階段的具體情況進行不斷的調整，這樣才能保證決策階段所制定的現金流模型才能適應實施階段的要求。在房地產開始實施的階段，現金流會與決策時期的預算存在較大的差別，但這種誤差會在項目不斷發展中逐漸縮小。因此，就需要對項目實施階段進行管理，一方面要對成本進行控制，這必須貫穿于房地產項目開發的全過程。要時時對比決策階段的預測成本和實施階段的現金流的成本之間的差異進行對比，規劃和控制成本構成的全部要素，這樣才能最大程度的保證房地產項目開發的最大利潤；另一方面，房地產項目開發還需要通過房屋預售來解決開發所存在的資金缺口問題，通過預售加速資金的回流。分析促銷的效果，控制好成本，并加速資金的流入，使現金流趨于平衡。
三、完成階段的現金流管理
（一）目標評估
目標評估是指在房地產項目開發現金流管理中對開發的成本和開發帶來的收入進行計算，并且隨著房地產項目的進程不斷考核項目開發所涉及的全部現金流，要將決策階段與實施階段的目標進行對比，這樣才能對房地產項目的實施進行評估，確定投資決策是否合理，房地產開發項目是否完成了開發之初所要達到的目標和獲得的利潤，這樣才能判斷房地產項目開發的成功與否。
（二）過程評估
房地產項目開發中的現金流管理就是利用不斷出現的現金流信息進行項目開發所使用到的現金管理的過程。對現金流管理的過程進行的評估，實際上等于對整個房地產項目開發的現金流管理效率進行了一次總結，也是對現金流管理的作用的評價。要對現金流管理過程進行評價，就需要現金流管理人員記錄下現金流管理的每個環節，這樣才能在仔細檢查后做出評價。現金流管理的過程十分復雜，因而評估內容很多，這主要包括決策階段現金流的主要流向，流量大小等，這些科學與否直接決定了決策階段預測的效果。此外還有對實施階段的評估，這主要包括項目收支記錄，核算進行的頻率、制定可行的危機管理制度以及是否有危機處理措施等等。
（三）影響評估
現金流管理是一項復雜的工作，在執行過程中也會遇到很多問題，受到許多因素的干擾，只有對現金流管理的影響因素進行分析和評估，才能保證現金流管理的正常進行。其中對現金流管理產生影響的因素主要有以下幾個方面：一是宏觀因素，主要是指房地產項目開發所處地區的經濟、政治以及社會的發展情況等。二是地區因素，這主要是指城市將來發展的方向，城市的管理體制以及規劃方案的變動，對于房地產政府提供的政策以及住房的飽和程度等。三是外部因素，這主要是指投資的地產項目周邊的環境狀況，首先考慮交通是否便利。其次是周邊是否有完善的配套設施。再次考慮是否在潛在的用戶以及用戶的需求。最后，為了保證項目的順利完成，還要考慮施工隊伍的能力以及供貨的能力等。四是內部因素，這就要房地產項目開發的企業保證擁有合理的組織架構、完善的管理體制、優秀的管理團隊、廣闊的融資渠道、優秀的建筑方案以及強大的資金支持等，內部因素是房地產項目開發的重要因素，只有把握好這些因素，讓它們對現金流管理起積極作用，才能使房地產項目開發取得成功。
四、結束語
現金流管理在我國的房地產企業中十分重要，只有做好現金流管理，才能為前期的決策提供參考，為實施階段提供保證。要提高管理人員的現金流動態管理意識，房地產企業需要針對開發項目制定有關的管理措施，這樣才能使現金流管理得以真正的貫徹和落實。
參考文獻
第6篇：房地產企業現金流分析范文
關鍵詞：房地產 現金流量 投資活動 籌資活動
一、A地產公司簡介
A地產公司于1984年在深圳成立。是中國最早成立的房地產公司之一。先后于深圳交易所和新加坡交易所掛牌上市。A地產公司經過29年的發展，已形成集開發、物業管理有機結合、品種齊全的房地產集團，主要經營范圍涵蓋了房地產開發經營、科研技術服務、興辦實業等。2004年開始走出蛇口，進軍全國，形成了以深圳為核心，經營范圍覆蓋珠三角、長三角以及環渤海經濟地帶的布局。A地產公司提倡“社區綜合開發模式”、“綠色地產開發理念”、“全程服務體系”被譽為中國地產界 “可持續發展”最早的踐行者和成功典范。
二、A地產公司現金流量分析
（一）現金流入結構分析
根據A地產公司2010、2011、2012這三年年公司現金流量表的相關數據（見附錄），分別計算出經營活動產生的現金流入量占總現金流入的比重、投資活動現金流入量的比重以及籌資活動產生的現金流入量所占的比重繪制出下圖1。圖中藍線表示經營活動現金流入比重，黃線代表籌資活動現金流入比重，紅線則代表投資活動現金流入的比重。
從上圖可知，三種活動產生的現金流入中經營活動所占的比重最大，2010年到2012年集中在60%和80%之間，特別是2012年以來增長迅速，到2012年底達到80%。隨著經營規模的不斷擴大，經營活動產生的現金流入量有了較大幅度的增長。籌資活動產生的現金流入量占20%至40%之間，自2012年以來呈現不斷下降的趨勢，2012年底達到3年來最低水平。隨著國內外經濟形勢的變化，以及銀行政府相關政策的出臺，房地產行業步入一個調整時期。A地產公司順應形勢的發展在穩健中尋求發展，籌資需求有所下降。加之企業內部經營管理水平的提高以及多元化籌資的運用，資金使用效率得到改善。投資活動現金流入量處于非常低的水平。
（二）現金流出結構分析
根據A地產公司2010、2011、2012這三年年公司現金流量表的相關數據，在分別計算經營活動產生的現金流出量占總現金流出的比重、投資活動現金流出量的比重以及籌資活動產生的現金流出量所占的比重的基礎上繪制出下圖2。圖中藍線代表經營活動現金流出比重，黃線代表籌資活動現金流出比重，紅線則表示的是投資活動現金流出量所占的比重。
在現金流出圖中，經營活動現金流出占據著絕對主導地位，遠遠大于投資和籌資引起的現金流出。2012年與2011和2010年相比，現金流出所占比重有所下降。籌資活動現金流出量在2012年以來，所占比重有了較大的提升，超過了20% 。隨著經營規模的擴大，對資金的需求增大，籌資規模需求量較大。與現金流入圖結構相似的是，投資活動現金流出在總現金流出中所占的比重非常小，且變化不大保持在一個相對穩定的狀態。
（三）現金流量償債能力分析
圖3將2010、2011、2012三年A地產公司經營活動現金流量凈額與流動負債進行對比。經營活動現金凈額逐年增長。從量的角度看，流動負債的數量要遠遠高于經營活動產生的現金凈額。特別是2010和2011這兩年中，經營活動現金凈流量出現了負值，進入2012年有了增長的趨勢，出現正數。我們用經營活動現金流量凈額與流動負債的比值即現金流動負債比率。這一比率揭示了企業償還流動負債的能力，比率越高，企業償債能力越強，財務風險就越小。也不是越高越好，指標過高可能是流動資金的不充分利用，也會造成企業獲利能力的下降。如圖4所示2010、2011、2012三年A地產公司現金流動負債比率變化趨勢圖。2012年現金流動負債比不斷上升，短期償債能力不斷改善。2011、2010這兩年比率一直處于負值，短期償債能力較差。這三年總體上是在曲折中上升，短期償債能力得到了明顯的提高。
（四）現金流量主要項目分析
2010和2011年A地產公司經營活動現金流量凈額連續出現負值的狀況，經營活動現金流出量遠大于現金流入量，經營活動所需的現金流量不足，原因在于經營活動現金流出總量中購買商品、接受勞務支付的現金量大。2012年A地產公司經營活動現金流量較前兩年有了較大的改善。
2011、2012投資活動流出量遠大于流出量，投資活動現金凈額為負值，是企業擴大投資的結果。籌資活動現金流入結構中，2012年吸收投資收到的現金為51，100萬元，比2011年6，325萬元有明顯提高，而取得借款收到的現金為1，040，050萬元比2011年的1，220，660萬元有所減少。2012年籌資活動現金流出量比2011年有了大幅度的增長，主要原因在于償還債務支付的現金由2011年385，179萬元提高到857，147萬元，由2010年2-3年期和2011年1-2年期的長期借款到期累計起來導致。
三、結束語
A地產公司近三年現金流量狀況揭示出A地產公司現金流量主要存在這些問題：現金流入量不足，現金流出量較大；負債日益增加，償債能力不足等等。在現金流量結構中，經營活動現金流量占據大片江山，在不斷增加經營活動現金流入量的同時，節約現金流出量。
從現金流量的償債能力的角度來看，流動負債總額逐年增大，這與A地產公司經營規模的不斷擴展有關。房地產行業中的囤地的增多，由于房地產行業周期長等特點，也是造成負債增加的原因之一。從圖4現金流量負債比指標反映了A地產公司2012年短期償債能力有了明顯的提高。衡量企業現金流量長期償債能力的指標有資產負債率、權益乘數、償債保障比率等等。其中償債保障比率是指負債總額與經營活動產生的現金流量凈額的比值，償債保障比率可以用來衡量通過經營活動所獲的現金償還債務的能力。該比率越低，預示著償還債務能力越強。2012年12月31日，A地產公司負債總額為7，975，800萬元，由表1可知其經營活動現金流量凈額為509，878萬元，可以計算出其償債保障比率為15.64 。該值較大，從長遠來看，依靠經營活動流入凈額來償還債務負擔較大。
隨著存貨的積壓，經營活動現金流量凈額自然就減少，最終造成償債能力的下降。A地產公司近年來的存貨占總資產的比重較大、存貨周轉天數較長、存貨周轉率低，總資產周轉率也較低。2012年12月31日A地產公司營業成本為129，450萬元，2012年初存貨有5，144，020萬元，期末存貨為7，363，790萬元，存貨平均余額為6，253，905，000元，房地產企業存貨周轉率常用銷售成本與存貨平均余額的比值來計算，可得出為A地產公司2012年存貨周轉率為0.207，存貨周轉速度較慢，企業的庫存管理水平不高，由于銷售狀況等原因形成存貨積壓問題。A地產公司近三年來存貨周轉率維持在20%以下，這與房地產自身行業特點有關，在整個房地產行業中處于中等偏上的水平，與龍頭企業還是存在明顯的差距，企業管理層要提高對存貨的管理水平，提高存貨周轉效率。可采取對庫存商品房促銷方式、擴大預售量等方式增加消費者的消費需求。在營業收入不斷增長的同時，要嚴格控制好營業成本、期間費用，提高資金的使用效率。
此外，管理者要加強對現金流量管理的重視程度，改變以事后核算為主的職能模式，延伸到事前監督、事中控制、事后分析相結合的現金流量管理體系。同時房地產企業要加強與同行業的交流合作，特別是龍頭企業先進管理水平，尤其是資金管理方面。建立符合企業自身特點的現金流量預警系統，在瞬息萬變的市場環境中，面對各種風險和挑戰能夠轉危為安，促進整個房地產行業的蓬勃發展。
參考文獻：
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第7篇：房地產企業現金流分析范文
摘 要 我國房地產產業已經成為國民經濟的支柱產業，由于其投資規模大、周期長等特點，在當前房地產調控政策下，房地產企業高速發展的勢頭被遏制，房地產企業財務風險凸顯，防范其財務風險，成為社會關注的問題。本文從分析房地產企業面臨的財務風險表現形式開始，從房地產企業外部和內部兩個角度探討了其財務風險的成因，并提出部分控制風險的防范措施。
關鍵詞 房地產企業 財務風險 成因 措施
我國房地產行業飛速發展，成為國民經濟的支柱產業。近年來，房價持續上漲，特別是居住用商品房的價格飛漲已經嚴重影響社會經濟的健康穩定發展，因而為控制過快上漲的房價，國家相繼出臺一系列的調控政策，這些調控政策使得房地產企業財務風險問題凸顯出來，防范企業財務風險成為社會關注的問題。
一、房地產行業財務風險概述
財務風險是企業財務活動中由于各種不確定因素的影響，使企業實際財務收益與預期收益產生偏離，導致企業盈利能力和償債能力下降。財務風險包括籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險等。房地產行業具有投資規模大，投資周期長，投資期內資金流動不均衡的特點，因此相應的經營特點與其他行業也會有所不同。因此房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下內容。
一是從償還債務風險的角度分析，房地產企業在開發項目過程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開始，便需要投入巨額開發資金，資金的回收期進一步加長，投資規模進一步加大。考察房地產項目的開發期內，大多數項目公司的自有資金比例均較低，公司在項目開發期中均為高比例負債經營，如果項目在開發過程中資金不能按照資金預算流入，企業會產生嚴重的財務風險。如果無法償還到期債務，將威脅到企業的生存。
二是房地產企業再籌資風險問題，大型房地產企業在開發過程中往往是多個項目滾動開發，通過控制各個項目進度，利用項目投資期內現金流量不均衡的特點，以預售期的項目流動資金彌補一部分開發期的項目的資金不足。同時，可以以企業擔保方式在金融機構取得資金支持。這樣，整個集團公司就形成了一個相互關聯的資金鏈條，如果一旦某一個環節出現問題，將致使整個資金鏈的斷裂，由此產生的財務風險威脅到整個集團公司的生存。
二、房地產行業財務風險的成因分析
（一）外部財務風險
外部性財務風險是房地產企業外部環境給房地產企業財務帶來的風險，這類風險一般是房地產企業較難預料和控制的，是一種間接性財務風險。特別是近年來政府各部門頒布了一系列的政策以調控房價、抑制房地產市場過熱發展。政府的調控政策一方面通過增加企業稅負和減少市場的資金供應總量，來直接加大房地產企業的運營成本，增加企業的現金流出。同時還通過相關政策限制市場購買力，減少有效需求，從而減少房地產企業的現金流入。房地產企業的經營受到來自“市場”和“政府”的雙重外力影響，負債水平攀升的同時存貨規模迅速攀升，房地產企業的短期償債能力下降，也削弱了房地產企業的資產流動性，企業財務風險進一步提高。
（二）內部財務風險
外部財務風險是無法控制的，它往往是通過影響房地產企業內部性風險因素而發生作用，房地產企業的內部風險是房地產企業自身內部原因帶來的財務風險，其財務風險在于：
1.房地產開發周期風險
房地產開發產品的生產周期較長，周期越長期間的不確定因素越大，風險也就越大。一直以來，開發周期長曾給房地產企業能夠帶來超預期的收益。但隨著房地產調控政策的進一步深入和細化，房地產開發周期越長，其資金成本等開發成本越高，政策等外部環境變化的可能性加大，其風險就越大；其次，在崇尚追求個性的當今社會，追求房地產產品的個性化也將成為趨勢，開發周期過長，將使開發的產品缺乏創新性，從而失去市場競爭力。
2.房地產企業資本結構風險
目前我國房地產企業的資產負債率非常高， 調查顯示多數房地產企業的資產負債結構都存在或多或少的問題，相當數量的房地產企業資產負債率都超過了60%的國際公認警戒線。過高的財務杠桿也使企業面臨較高的財務風險。過高的負債率意味著企業每年需要支付大額的利息，占用了企業的營運資金，增加了企業的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動出現問題，就可能造成企業資金鏈斷裂。同時，雖然高負債率可以起到節稅的作用，但總體會加大企業的項目成本，會減少企業的收益。
自2010年樓市調控以來，銀行存款準備金率多次上調，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開始通過信托產品、出讓股權等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統計數字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產企業的資金成本，增加了其籌資的風險。而股權交易雖沒有還款壓力，但公司控制權的更迭、管理層的變更等因素會對公司的穩定發展產生不利影響。
房地產企業資金來源多樣化后，房地產投資的規模越大、融資方式越多，投資者承擔的風險也越大。
3.房地產企業內部控制風險
長期以來，房地產企業依賴土地紅利和人口紅利，有項目經營即可獲得巨額利潤，因而忽視企業內部管理，不重視企業內部控制，管理人員對財務風險的特性認識不足風險意識的淡薄是財務風險產生的重要原因之一。
在組織結構上，大多數房地產公司都按照投資項目成立多個項目分公司。房地產企業與內部各部門之間及房地產企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理不力的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重，資金的安全性、完整性無法得到保證。
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，房地產企業開發企業環節多，其經營活動受限于多個政府部門，房地產產業為新興產業沒有成熟的內部控制體系可以借鑒，內部管理難度比較大，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產行業財務風險防范措施
（一）建立企業外部環境預警機制，提高企業自身的應變能力
房地產企業是受外部環境影響較強企業，在國家政策調控的背景下，房地產公司受外部環境影響更強。外部環境是客觀存在的，外部環境變化帶來的財務風險，企業無法對其施加直接影響。但可以根據外部經濟環境發展規律和國家政策的態勢，對其進行研究和分析，建立相應的預警機制，根據研究分析結果隨時調整自身的管理制度、銷售政策及財務政策。在增強財務管理應變能力的同時，也能降低不利條件對財務管理活動的影響，進而降低房地產企業外部風險。
（二）加強對投資項目的可行性分析的同時，制定科學后備措施
在項目設立初期，了解、熟悉當地房地產相關的政策、規定、房地產收費標準和房地產市場發展狀況，從而充分明確可能存在的風險因素。
同時，為了應對一些不確定因素的影響，房地產企業也應該嚴格科學的制定出一些后備措施，比如市場價格的波動，消費需求的變化，國家政策法規的更新等，后備措施要能最大限度的應對以上幾個方面的變故。
（三）根據本企業的實際情況，尋求最佳資本結構和籌資渠道，降低財務風險
房地產項目的開發需要大量的資金，特別是在企業的開發期，基本沒有現金流入，這就要求房地產企業有較強的籌資的能力。在我國現階段，資金來源主要是依靠銀行貸款，在目前調控形勢下，銀行的資金供應量有限，從銀行獲得開發貸款的可能性進一步降低，因而開拓其他資金來源渠道，成為現今房地產開發能否持續的有一個課題。在如此大規模的資金需求量下，多渠道融資會分散財務風險。
同時，應該充分認識到現在房地產企業普遍存在的資本結構不合理的問題，加大企業自有資金的比例，努力將負債率調整到合理的范圍內。
（四）加強企業預算管理、資金管理，重視日常資金運營風險的防范
首先，房地產企業應建立全面預算管理體系，特別重視企業的現金流量預算。保有充足的現金是房地產企業能夠持續生存下去的關鍵。準確的現金流量預算，可以為企業提供真實的現金需求流量，有利于企業就此作出相應的籌資預算，減少籌資的盲目性，提示現金量不足的的風險時點，便于企業及時采取相應的防范風險措施。
其次，當前形勢下多數房地產企業為獲取銀行開發貸款及按揭貸款，大多存在多個銀行賬戶。在資金短缺的情況下，資金分散在各個賬戶，不利于有效利用。特別是大型房地產公司，資金分散于各個項目的各個銀行，只有將資金匯集集中起來，才更容易發揮集團公司的協同效用，提高公司日常資金運作效率。從而提高企業的抗風險能力。
（五）提高風險管理意識，加強內部控制與監督
房地產企業要增強全員的風險意識，特別是項目管理者的風險意識。在當前政府干預日強，企業應及時評估面臨的相關風險，調整內部管理，建立制衡的內部管理機構，明確董事會、監事會、經理層及內部各職能部門的責權利關系，以風險管理為中心，加強內部控制制度建設，以控制財務風險。
在當前市場環境下，以加強內部監督，建立健全企業內部的各種監督機制。在加強財務監督的同時，建立定期內部審計機制，對本企業的內部控制制度做出有效地評價以及監督，以實現不斷完善內部審計監督職責。定期聘請外部審計，對企業內部控制設計與運行的有效性進行評價，對內部控制存在的缺陷與風險進行評估，以及時完善內部控制體系。
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，就必須提高本企業的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，理應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。各房地產企業應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續發展的必要條件。
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第8篇：房地產企業現金流分析范文
房地產開發企業可以在會計核算中實施現金收付實現制。因為會計期間的存在,可能導致房地產企業經營業務的實現和貨幣資金實際支付及其變動發生的時間出現不一致的情況,所以會產生有權責發生制和現金收付實現制這兩種方式。根據我國企業會計準則的規定,企業的會計核算應當以權責發生制為主體。但是,通過多年來的房地產企業會計工作實踐,筆者認為,由于房地產企業經營業務的特殊特點,更加適合采取現金收付實現制。因為采取權責發生制核算房地產開發企業的經營業務收入,存在一定的缺陷和不足:一是容易出現人為調節利潤的情況。權責發生制的實施,從客觀上為房地產企業提供了用應收賬款、待攤費用等會計賬戶進行處理的機會,簡而言之,就是便于人為調節利潤,導致會計信息的失真,進而導致國有資產的流失。二是權責發生制無法準確地反映出企業的實際收入情況,從而影響到企業的資金周轉,導致企業簽訂的購銷合同越多,其應收賬款的余額也就越大,那么資金不足的問題也就更為明顯,由此看來,一味采取權責發生制,并不符合我國的實際國情。另一方面,實施現金收付實現制可以大大降低上述危害,有利于會計核算工作的開展。它不僅符合會計準則中的謹慎性原則,還能夠準確地反映房地產開發企業的資金情況,實現在以直接法編制現金流量表的過程中,不影響現金收入與費用以及營業外各項收支的調整,可見,現金收付實現制有利于現金流量表的編制。鑒于此,對于房地產公司而言,在經營業務及收入的會計核算中,應當允許權責發生制與收付實現制這兩種方式并存,并根據國際通行的慣例,在分期銷售的情況下采取收付實現制以確認收入情況,而對一般賒銷收入和貸款利息收入等,采取權責發生制進行確認的,在特定條件下應采取兼容收付實現制的辦法來具體實施。
2.合理設置會計科目
房地產企業應根據本公司開發項目的數量、規模和內部管理的要求來開展成本核算。例如:公司的下屬單位如不進行獨立核算,就可以不單獨設立開發間接費用賬,只需在成本項目欄目內增加管理費用及利息欄,由于管理費用、利息系間接費用的主體,為更加有利于開展核算,可適時取消開發成本一級賬,把房屋開發、土地開發和代建工程開發等設為一級賬,然后再設置明細項目。在實際操作中,企業完全可以設立開發成本明細臺賬,根據核算對象的不同情況設立不同的成本卡片,全面記錄項目從立項起至驗收結束的所有成本費用。到了年末,只需將本年度已竣工結轉項目歸檔即可。成本卡片主要可分為兩個部分,即抬頭部分和賬表部分。抬頭主要是列舉施工合同的主要內容,比如開工日期、竣工日期、施工單位、建筑面積和變更情況等。正文主要是多欄式明細賬,全面記錄成本開支情況。運用成本卡片開展成本核算的主要優勢在于:成本卡片不僅能全面反映一個項目的整體面貌,以利于開展投資分析,而且將項目具體情況作為抬頭,便于開展監督分析,同時又免除了結賬和建賬之苦。
3.擴大企業信息披露范圍
改進房地產公司的會計核算工作,應擴大房地產企業的信息披露范圍,主要應抓好以下三個方面:一是注重土地儲備量及成本構成信息的披露。對于擁有大批量優質低價土地的房地產企業來說,土地成本較低就意味著巨大的利潤。隨著土地出讓市場確定為招標拍賣形式,相對于其他同類企業來說具有更大的競爭優勢,從而在今后幾年內保持很好的發展勢頭,進而具有更好的投資價值。信息使用者僅僅通過房地產公司披露的土地使用權總額,根本無法掌握土地儲備的相關信息。可見,在房地產公司的財務報告附注中,增加土地儲備量和成本情況的內容,是很有必要的。二是注重分項目現金流量信息的披露。企業要在財務報告的附注中加入分項目的現金流量信息,也就是說,要以企業的具體項目為基本單位,披露本公司在開發過程中所產生的經營活動現金流量,主要包括銷售房產所收到的現金、購買工程物資和支付工資等所支付的現金等,這樣就能提高現金流量信息的有效性。三是注重質量保證金及風險信息的披露。高風險性是房地產業的突出特點,需要在會計信息披露中得到充分顯示。為此,應建立起質量保證金制度,保障房地產商品質量,由于房地產商品還具有長期、高價值等特點,企業要按照所開發項目的具體情況來提取相應的質量保證金,以提升應付風險的能力。同時,要在企業的財務會計報告中充分闡述各種風險,也就是要在房地產企業的報表附注中增加風險披露的相關內容,對公司還在開發中的土地、項目等風險進行充分說明,以提高抗擊風險的力度。
4.結語
在實施新會計準則之后,會計規范體系建設越來越趨于完善,全社會的法律意識也在逐步增強,有關監管部門的執法力度也在不斷提高,這就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下,房地產企業要根據企業實際特點,進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作,為企業帶來更好的經濟效益。
參考文獻:
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第9篇：房地產企業現金流分析范文
【關鍵詞】 貨幣政策; 房地產; 經營績效; 面板模型
中圖分類號：F270.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2015）07-0069-04
一、前言
房地產業是我國國民經濟的支柱性產業，對我國經濟增長作出了重大貢獻。當前房價一直居高不下，引發了一系列的社會問題。自2003年開始，央行頻繁使用貨幣政策工具對房地產行業進行調控，不少學者也進行了相關研究，取得了豐碩成果。任木榮（2012）和王東（2012）就貨幣政策對我國房地產價格的影響機制進行了研究。任木榮（2012）認為貨幣政策傳導有效性不強，導致貨幣政策的調控效率較低，利率因無法區分投機需求和消費需求，對房地產市場的影響有限。王東（2012）指出調整房地產市場供給結構，加快經濟適用房建設是調控房價的關鍵。陳勝（2010）就貨幣政策對房價的影響進行了實證檢驗，指出貨幣政策對房價影響顯著，認為在調控房價時應該注重貨幣政策的運用。艾丹（2010）對貨幣政策在抑制高房價中的作用進行了研究，研究結果發現，提高央行準備金率，控制商業銀行貸款和其他相關融資渠道是使貨幣政策發揮作用的有效手段。也有部分學者面對貨幣政策調控將房地產企業作為研究對象進行了相關研究。陳震（2008）采用因子分析法，使用24家具有代表性的房地產企業2007年的統計數據對緊縮貨幣政策下房地產企業的生存能力進行了研究，指出規模較大的房地產企業生存能力較強，充分體現了房地產行業的規模效應。姚雪緋（2011）采用遞歸VAR方法，使用42家房地產企業2003―2009年的季度數據，研究了貨幣政策對房地產企業現金流的影響，指出廣義貨幣供應量（M2）和短期利率對房地產企業現金流都有影響。短期利率對經營活動現金流影響較大，M2對籌資活動現金流影響較大。陳歡（2013）利用2008―2011年房地產上市公司的數據，對貨幣政策與房地產企業融資決策的關系進行了研究，指出貸款基準利率和存款準備金率對房地產上市公司資本結構中負債和所有者權益的影響是完全相反的。當前關于貨幣政策對房地產企業經營績效影響的研究還沒有明確結果，本文采用房地產上市公司面板數據來研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響。
二、理論分析
貨幣政策是指政府或中央銀行為影響經濟活動所采取的措施，尤指控制貨幣供給以及調控利率和存款準備金率，以達到或維持特定政策目標的各項措施。貨幣政策的傳導機制可以表述為在一定的貨幣政策目標指導下，通過使用貨幣政策操作工具影響貨幣政策操作目標，并通過各種傳導渠道傳遞至最終目標實體經濟。
（一）貸款利率對房地產企業經營績效影響分析
貸款利率調整將會影響房地產企業融資成本，成本的改變又會影響企業的現金流量，繼而影響企業運營能力。利率調整會影響潛在購房者的購房意向，進而影響房地產企業的銷售，最終影響房地產企業盈利能力。另外，利率的調整將直接影響上市公司的財務費用。房地產企業為減少政策變動對企業的影響，可能會改變企業融資結構從而影響企業的償債能力。
（二）存款準備金率對房地產企業經營績效影響分析
中央銀行提高存款準備金率，導致商業銀行放貸資金減少。商業銀行為防范風險，對房地產企業的貸款條件和資金用途的要求和監控將更加嚴格，使得房地產企業獲取貸款的難度更大。同時，中央銀行對存款準備金率的調整將導致消費者對房地產不明朗的前景持觀望態度，間接降低房地產企業資金來源，資金短缺導致房地產上市公司無法獲取土地，土地儲備減少將影響房地產上市公司進一步開發，影響房地產企業的成長能力。
（三）貨幣供應量對房地產企業經營績效影響分析
貨幣供應量對房地產企業的影響可以從貨幣供給的流動性和銀行的信貸渠道兩方面解釋。央行通過增加基礎貨幣投放，在流動性更加充裕的情況下，商業銀行的放貸能力提高、放貸意愿增強，促使銀行發放更多的房地產抵押貸款，從而增加了對房地產的需求。房地產企業方面，貨幣供應量增加，房地產企業更容易獲得資金，促進企業發展。另外我國市場經濟不完善，投資渠道匱乏，貨幣供應量增加導致大量資金流向房地產市場，降低房地產企業經營成本，提高房地產企業收入，影響房地產企業經營績效。
三、實證檢驗
（一）樣本選擇與數據處理
研究貨幣政策對房地產企業經營績效的影響需要選取合適的貨幣政策指標和房地產企業經營績效評價指標。通過分析貨幣政策與房地產上市公司經營績效評價指標之間的關系，得出貨幣政策對房地產上市公司經營績效的影響。
1.貨幣政策指標數據選擇與處理
貨幣政策指標方面，選取貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量作為貨幣政策指標。考慮到房地產開發周期一般在三年以內，選取1―3年期的貸款利率作為貸款利率評價指標。因研究對象為房地產上市公司，規模較大，資金需求較多，小型金融機構資金難以滿足房地產上市公司需求，選取大型金融機構存款準備金率作為法定存款準備金率評價指標。通過文獻研究發現，貨幣供應量研究方面基本都選取廣義貨幣供應量作為研究對象，因此，本文選取廣義貨幣供應量（M2）作為貨幣供應量評價指標。
從2003年開始，中國人民銀行在國務院指導下對貸款利率和存款準備金率進行了多次調整，因本文研究對象為年度數據，為方便研究及數據統一性，取每年的平均貸款利率和平均存款準備金率作為貸款利率和存款準備金率的最終數據，如表1和表2所示。
中央銀行主要通過公開市場業務調節貨幣供應量，通過發行中央銀行票據，回籠資金使得流通中的貨幣減少;相反，通過回購債券等使資金進入流通增加貨幣供應量。2003―2013年，我國貨幣供應量情況如表3所示。
2.房地產企業樣本選擇與數據處理
利用深圳證券交易所和上海證券交易所的信息，通過房地產板塊分析，選取了149家房地產上市企業，通過分析其主營業務收入，選取房地產業務收入占總業務收入85%以上的企業并剔除財務數據不全的企業，最后共選取59家上市房地產企業作為研究對象。通過上市房地產企業的年報，提取了59家上市房地產企業2003―2013年11年的財務數據。
（二）房地產上市公司樣本選擇及經營績效評價指標構建
當今社會，無論何種社會形態，無論何種經濟制度，也無論何種企業性質，財務績效始終是企業關注的核心，因此采用財務指標評價企業經營績效對任何經濟環境下任何性質的企業都具有重要意義。本文從盈利能力、運營能力、償債能力和成長能力方面使用財務指標構建房地產企業經營績效評價指標體系，如表4所示。
（三）模型構建
本文使用Eviews軟件，通過建立面板數據模型來檢驗貨幣政策對房地產企業經營績效的影響。面板數據包含有橫截面、時期和變量三維信息，利用Panel Data（面板數據）模型可以構造和檢驗比以往單獨使用截面數據或時間序列數據更為真實的方程，可以進行更加深入的分析。
1.面板數據模型檢驗
面板數據模型的種類很多，一般可以分為變系數模型和變截距模型。考慮到房地產企業樣本全部來自滬深A股，樣本房地產上市公司面臨的社會背景和經濟制度并無太大差異，又因為通常很少采用變系數模型，因此這里采用變截距模型。變截距模型又有混合效應模型、固定效應模型和隨機效應模型，因此，在模型設定前先進行相關檢驗確定模型形式。通常使用F檢驗決定選用混合模型還是固定效應模型，用Hausman檢驗決定采用固定效應模型還是隨機效應模型。
2.建立回歸模型
本文經過單位根檢驗，原序列平穩，可以建立回歸模型。經F檢驗和Hausman檢驗確定模型形式，建立變截距混合效應模型。考慮到貨幣貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量等對房地產企業的影響可能存在滯后性，因此建立當期影響的回歸模型1和滯后一期影響的回歸模型2。
y（1，2，3…）= ？琢 + ？茁1x1 + ？茁2x2 +
？茁3x3+？酌 （1）
y（1，2，3…） = ？琢 + ？茁1x1（-1） +
？茁2x2（-1）+？茁3x3（-1）+？酌 （2）
其中y1、y2、y3…為總資產報酬率、凈資產收益率等績效評價指標，x1、x2、x3分別為貸款利率、存款準備金率和貨幣供應量，？琢為常數項，？茁為影響系數，？酌為誤差項。
經過分析整理，得到回歸結果如表5、表6所示。
（四）檢驗結果分析與說明
由貨幣政策（貸款利率、存款準備金率、貨幣供應量）與房地產上市公司評價指標（盈利能力、運營能力、償債能力、成長能力）的回歸模型，綜合考慮當期影響及滯后一期的影響可知：
貸款利率對房地產上市公司每股收益和每股凈資產影響顯著，影響系數為負，且當期影響比滯后一期影響顯著。說明利率提高會影響房地產企業的盈利能力，這種影響會隨著房地產企業的調整逐漸減弱。原因在于貸款利率提高導致房地產企業融資成本增加，對房地產企業當期盈利能力造成影響，之后房地產企業通過提高售價等措施，將增加的融資成本轉嫁給消費者，所以影響逐漸削弱。貨幣供應量對房地產上市公司總資產報酬率、每股收益影響顯著，影響系數為負，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應量增加對房地產企業的盈利能力一開始有負面影響，之后這種影響逐漸削弱。可能的原因是貨幣供應量的增加，導致房地產上游的建筑材料價格上升，而商品房的建造和銷售具有價格滯后，導致房地產企業盈利能力降低，之后房地產企業通過提高售價將增加的成本轉嫁給消費者，這種影響逐漸削弱。
貸款利率對房地產上市公司存貨周轉率和總資產周轉率當期影響不顯著，滯后一期影響顯著，影響系數為負。說明利率對房地產企業運營能力的影響具有滯后性。貸款利率調整影響潛在購房者購房意向，最終影響房地產企業銷售，進而影響房地產企業存貨周轉率和總資產周轉率;存款準備金率對房地產上市公司存貨周轉率和總資產周轉率影響顯著，影響系數為負且滯后一期影響仍然顯著。說明存款準備金率提高對房地產企業的運營能力具有重大影響，且這種影響短期內不會消失。貨幣供應量對房地產上市公司運營能力影響不顯著。
貸款利率對房地產上市公司流動比率、現金比率影響顯著，存款準備金率對房地產上市公司長期負債比率和資產負債率影響顯著。說明貸款利率的變化會影響房地產企業的短期償債能力，存款準備金率的變化會影響房地產企業的長期償債能力。貸款利率變動，房地產企業將付出更多的財務費用，流動資產減少，導致房地產企業短期償債能力受到影響。存款準備金率變化，房地產企業融資困難增加，房地產企業為保證發展需要，傾向于借入更多長期貸款或進行權益融資，以應對未來的不確定性。貨幣供應量對房地產上市公司現金比率影響顯著，影響系數為負。說明貨幣供應量的短期刺激，會導致房地產企業減少現金持有量。貨幣供應量增加，房地產企業獲得資金的途徑增加，未來不確定性減少，房地產企業將減少現金持有量。
貸款利率對房地產上市公司總資產增長率當前影響為負，滯后一期影響為正。利率的提高對房地產企業成長能力有負面影響，對未來房地產企業的成長有促進作用。可能原因是利率提高導致商品房價格上漲，人們的短期觀望導致房地產企業銷售變慢，但是房地產市場仍然處于賣方市場，當消費者發現這種價格的提升是一種長期趨勢時，會積極進入房地產市場，導致房地產企業的未來成長能力增強。存款準備金率對房地產上市公司凈利潤增長率和總資產增長率影響顯著，影響系數為負，說明存款準備金率的提高對房地產企業的成長具有負面影響。存款準備金率增加，房地產企業融資困難，資金欠缺影響房地產企業土地儲備和開發建設，影響房地產企業成長。貨幣供應量對房地產上市公司總資產周轉率影響顯著，影響系數為負，滯后一期影響不顯著。說明貨幣供應量對房地產企業短期成長能力有負面影響，影響逐漸削弱。貨幣供應量對房地產企業短期盈利能力有影響，影響房地產企業成長能力。
四、總結
貨幣政策對房地產企業經營績效具有明顯影響，特別是當前房地產市場下行趨勢預期增強的情況下，房地產企業通過轉嫁成本等方法消除對績效的負面影響將變得愈發困難。另外，十八屆三中全會后，要發揮市場在資源配置中的決定作用，利率將逐漸交由市場決定，房地產企業將面臨更多的不確定性，在這種情況下提高房地產企業經營績效對房地產企業未來發展有重要意義。
在貨幣政策影響下，房地產企業要想更好地發展，首先，要拓寬融資渠道。貨幣政策變動對房地產企業經營績效造成影響的一個路徑是影響融資成本，在轉嫁成本越來越困難和市場愈發不可預測的背景下，銀行的風險意識將顯著增強，房地產企業不可能再依賴銀行貸款，必須拓寬融資渠道，其中海外融資和信托融資是重要選項。其次，房屋開發要面向真實自住的需求。貨幣政策的調控重點在于控制投資投機性需求，鼓勵剛性需求，進行差異化調控的動機明顯，在當前降價預期嚴重、銷售艱難的環境下，房地產企業應當面向真實自住性需求和改善性需求，開發適銷對路的房子，回避政策和市場風險。
【參考文獻】
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