房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入高速發(fā)展階段，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)也隨之不斷擴(kuò)大，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)可增加地方財(cái)政收人，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟ㄖI(yè)、建材業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、批發(fā)零售業(yè)、飲食業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，同時(shí)擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，吸收農(nóng)村富余勞動(dòng)力。房地產(chǎn)投資資金投入量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，影響收益的不確定的因素很多，因此，房地產(chǎn)業(yè)屬典型的高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。小城鎮(zhèn)在城鎮(zhèn)體系中，具有特殊性，因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資除了具有一般房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的共性外，還具有其獨(dú)特個(gè)性。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)特征分析

1．居民有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。盡管全國范圍內(nèi)，小城鎮(zhèn)人口眾多，市場(chǎng)較大，但是單個(gè)小城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模并不大，消費(fèi)群體有限。目前小城鎮(zhèn)居民多數(shù)是從農(nóng)村致富后遷移到城鎮(zhèn)居住的，他們要么沒有住宅，要么當(dāng)前住宅環(huán)境較差，對(duì)住宅的需求較強(qiáng)烈，需求量較大，但是這部分人由于家庭收入結(jié)構(gòu)單一，一般沒有持久性收入，收入水平受外界因素影響較大，購買能力極易受到市場(chǎng)變化因素影響，存在一定的有效購買力風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，房?jī)r(jià)一般為居民家庭收入的3～6倍，發(fā)達(dá)國家為5～6倍，中等發(fā)達(dá)國家為4～5倍，發(fā)展中國家為3～4倍。2005年1～10月，我國商品房每平方米平均售價(jià)為3009元。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布，2005年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為10493元，按2005年全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積83．2平方米來計(jì)算，售價(jià)為25．03萬元，是戶均年可支配收入(戶均按3．4人計(jì)算)的7．02倍，超過國際公認(rèn)的發(fā)展中國家合理的房?jī)r(jià)收入比。因此，我國城鎮(zhèn)居民的有效購買能力不高。

另外，由于來小城鎮(zhèn)居住的農(nóng)民大多沒有享受住房公積金政策，國家商業(yè)銀行住房消費(fèi)貸款也極少在縣城以下的小城鎮(zhèn)實(shí)施，因此他們就失去了住房公積金和貸款制度對(duì)提高他們有效購買能力的幫助。

2．規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商擬在某地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理部門進(jìn)行溝通，詳細(xì)了解區(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃，因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃的修訂將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)成果的價(jià)值。但是，目前我國有的小城鎮(zhèn)還沒有建設(shè)規(guī)劃，或者雖有規(guī)劃但只是“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛”而已，沒有嚴(yán)格地按規(guī)劃執(zhí)行，主觀隨意性較大。有的小城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)建設(shè)純粹是長(zhǎng)官意志，隨著長(zhǎng)官的變化，建設(shè)規(guī)劃和思路也可能會(huì)變化，城鎮(zhèn)規(guī)劃的主導(dǎo)作用會(huì)失去，有的小城鎮(zhèn)雖有規(guī)劃，但是規(guī)劃也不盡科學(xué)合理，隨時(shí)都有修訂的可能。

這種無規(guī)劃或不嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，將可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)與城鎮(zhèn)規(guī)劃中的功能分區(qū)不符，生活區(qū)、工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)等功能相互混雜，建筑風(fēng)格與周圍自然環(huán)境、人文景觀不協(xié)調(diào)等，從而失去區(qū)位優(yōu)勢(shì)，影響房產(chǎn)的價(jià)值，帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。

3．房產(chǎn)投資類型單一風(fēng)險(xiǎn)。不宜投資組合降低風(fēng)險(xiǎn)。所謂投資組合就是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資方案，按照不同的比例額度構(gòu)成的一個(gè)復(fù)合體。上世紀(jì)50年代初期，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬利維茨率先提出了現(xiàn)代證券組合理論，并廣泛地在證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)以及金融業(yè)中加以推廣和運(yùn)用，成為一種幫助投資者做出明智決策的有效方法，投資者常奉行一句格言：“不要把雞蛋放在一個(gè)籃子里”，在美國等國方國家中最為流行的“投資三分法”等就充分體現(xiàn)了這一理論思想。

房地產(chǎn)投資組合是利用多樣性來分散風(fēng)險(xiǎn)，通過開發(fā)不同房地產(chǎn)產(chǎn)品和不同的投資方式的組合，以求得單位風(fēng)險(xiǎn)水平上收益最高或單位收益水平上風(fēng)險(xiǎn)最小。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求，主要集中在居民對(duì)住宅房地產(chǎn)的需求，需求愿望強(qiáng)烈且需求量較大，但是對(duì)大型商鋪、旅館等房產(chǎn)的需求并不明顯，造成房地產(chǎn)開發(fā)商不宜采用投資組合來降低風(fēng)險(xiǎn)。

4．消費(fèi)習(xí)慣風(fēng)險(xiǎn)。在大中城市，由于城市市民文化素質(zhì)相對(duì)較高，城市居民來自不同地方，一般不易形成比較統(tǒng)一的消費(fèi)習(xí)慣。我國地域廣闊，小城鎮(zhèn)眾多，但各小城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)鼐用瘢麄兊摹⑽幕尘啊v史淵源、傳統(tǒng)和觀念各不相同，多數(shù)小城鎮(zhèn)的消費(fèi)者都有特定的消費(fèi)心理和消費(fèi)習(xí)慣。如果投資者開發(fā)的房地產(chǎn)與當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣不一致，可能會(huì)造成滯銷。

5．開發(fā)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自身能力和素質(zhì)，影響到開發(fā)活動(dòng)的每個(gè)階段，這也是開發(fā)的一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)。在小城鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，多數(shù)是從原來的建筑企業(yè)或農(nóng)村的建筑隊(duì)轉(zhuǎn)型而來，都不同程度地存在著素質(zhì)低、資金實(shí)力弱、技術(shù)人員少、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足等問題，有的甚至是無資金、無技術(shù)、無隊(duì)伍的皮包公司。在投資決策、項(xiàng)目建設(shè)施工以及銷售管理過程中，作出的決策有時(shí)不合理，很可能給項(xiàng)目帶來諸多不確定性因素，從而帶來比較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

6．公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。這是由于某項(xiàng)房地產(chǎn)的興建，影響到周圍居民的利益而使公眾自覺地進(jìn)行干預(yù)，阻止該項(xiàng)目的發(fā)展，從而可能給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來各種形式的損失。小城鎮(zhèn)土地所有權(quán)和使用權(quán)復(fù)雜，土地權(quán)有的屬國家所有，有的屬集體所有，屬集體所有的土地，形式也不一樣，因此獲取土地需支付相關(guān)的費(fèi)用不盡相同。另外，原土地上的附著物產(chǎn)物類型不一，形式多樣。因此，獲取土地時(shí)賠付過程復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)糾紛，影響項(xiàng)目正常進(jìn)展，帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

二、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范

1．廣泛收集信息，做好可行性研究。科學(xué)決策。決策是指在若干個(gè)方案中選擇最佳方案的過程，這一過程所做工作的質(zhì)量，最終決定投資決策的質(zhì)量。眾所周知，房地產(chǎn)投資決策所涉及的金額較大，一次投入后，要較長(zhǎng)時(shí)間收回，并對(duì)投資者產(chǎn)生長(zhǎng)期的持續(xù)影響，而且投資決策一旦被實(shí)施，就很難改變，或者要付出很大的代價(jià)。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策必須進(jìn)行可行性研究，對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)、全面的論證，以減少投資決策的盲目性。

在投資決策階段，一般都要通過做可行性研究報(bào)告來進(jìn)行決定。因此，可行性研究報(bào)告對(duì)決策意義深遠(yuǎn)，它是對(duì)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)分析，是房地產(chǎn)及任何其他投資項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。目前，我國很多開發(fā)項(xiàng)目的研究報(bào)告，只是投資者申請(qǐng)立項(xiàng)時(shí)的例行公文，缺乏科學(xué)分析和市場(chǎng)需求的有力支持，而且虛假和不實(shí)成分較多，達(dá)不到可行性研究報(bào)告應(yīng)有的作用。市場(chǎng)上的“爛尾樓”、“空置房”和官司纏身的項(xiàng)目大都是決策失誤造成的。以海南省三亞市為例，截止2000年10月，城市人口不足50萬的三亞市共有120多宗“爛尾樓”。這些由于缺乏科學(xué)決策而形成的“爛尾樓”，給國家和企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

在可行性研究階段，小城鎮(zhèn)規(guī)劃也是不得不關(guān)注的問題，投資者一定要詳細(xì)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)規(guī)劃的制定和執(zhí)行情況，和當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門和政府機(jī)關(guān)加強(qiáng)溝通和聯(lián)系，及時(shí)了解小城鎮(zhèn)的建設(shè)思路，保證房地產(chǎn)的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

2．不可盲目追求特色和檔次。開發(fā)規(guī)模不宜過大。小城鎮(zhèn)消費(fèi)者收入不高，承受的價(jià)格隨能力較低，大都屬于一次置業(yè)，注重的是住宅的居住功能，對(duì)住宅的特色等輔助功能不是非常關(guān)注，因此不要盲目追求特色，以免增加成本，從而從價(jià)格上影響居民的購買欲望。小城鎮(zhèn)居民對(duì)開發(fā)項(xiàng)目接受較慢，因此，每次開發(fā)規(guī)劃不宜過大，可以采取分期開發(fā)的方式，逐步投入資金。投資者要充分考慮我國住宅方式、消費(fèi)觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，及時(shí)掌握國家小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，使投資項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安排、新材料、新能源的運(yùn)用上，能不斷滿足消費(fèi)市場(chǎng)的特殊需求，保證投資開發(fā)項(xiàng)目與消費(fèi)市場(chǎng)的需求保持一致。

同時(shí)，必須考慮市場(chǎng)購買力，找到最佳的價(jià)格定位。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格較低，利潤(rùn)空間相對(duì)較小，降低每套住宅價(jià)格主要靠減少面積。從中央政策來看，2006年5月17日出臺(tái)的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見》(簡(jiǎn)稱“國六條”)中提出，“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”。國務(wù)院辦公廳在轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》中提到，“要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房”，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上”。這些都充分體現(xiàn)了廣大城鎮(zhèn)居民購買力并不強(qiáng)大，需要的中低價(jià)位、中小套型的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房。

3．提升企業(yè)自身素質(zhì)。加強(qiáng)管理。確保工程質(zhì)量。開發(fā)企業(yè)要理順企業(yè)體制，廣開資金籌措渠道，提升開發(fā)實(shí)力，引進(jìn)管理人才，提高管理水平。開發(fā)企業(yè)要高度關(guān)注工程質(zhì)量，要實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度，聘請(qǐng)工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)行全面監(jiān)督和管理。項(xiàng)目施工是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要較全面的專業(yè)知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，而絕大部分投資者或開發(fā)商并沒有能力也沒有足夠的精力來直接從事項(xiàng)目的管理。因此，有必要聘請(qǐng)有資質(zhì)的工程監(jiān)理隊(duì)伍對(duì)項(xiàng)目施工全過程進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面督促施工方嚴(yán)格履行施工合同，對(duì)項(xiàng)目工期、質(zhì)量實(shí)行嚴(yán)格控制，對(duì)材料設(shè)備等資金成本進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，并加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證，有效控制施工質(zhì)量和工程成本。

推行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制度，從房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)到竣工驗(yàn)收，全程都要加強(qiáng)管理，確保質(zhì)量。要向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，切實(shí)保障消費(fèi)者的權(quán)益，獲得消費(fèi)者的認(rèn)可，促進(jìn)潛在消費(fèi)群體的消費(fèi)。

第2篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)效用多目標(biāo)決策

隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險(xiǎn)性受到房地產(chǎn)投資者越來越普遍的關(guān)注。因此本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策方法進(jìn)行了深入研究。

一、房地產(chǎn)投資決策的特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資決策就是運(yùn)用有效的決策方法在若干個(gè)投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時(shí)具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險(xiǎn)型決策的特點(diǎn)。

1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性

由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個(gè)：收益 、回收期 、信譽(yù)價(jià)值、環(huán)境保護(hù)等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。

2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)性

房地產(chǎn)投資過程中有許多風(fēng)險(xiǎn)因素：土地價(jià)格的不確定性、工程建設(shè)費(fèi)用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險(xiǎn)因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)的方法預(yù)先估計(jì)和計(jì)算出其概率分布，再計(jì)算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn)型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)型決策理論已從期望值準(zhǔn)則階段發(fā)展為期望效用準(zhǔn)則階段。期望效用準(zhǔn)則充分考慮了風(fēng)險(xiǎn)型決策問題的兩個(gè)基本特點(diǎn)，即后果的風(fēng)險(xiǎn)性和后果的效用。由于風(fēng)險(xiǎn)型決策問題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，但對(duì)后果并非是全然不知，可以預(yù)測(cè)它的概率分布。不同的決策者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對(duì)不同的決策者會(huì)產(chǎn)生不同的效用。

基于期望效用準(zhǔn)則的效用理論能很好地解決風(fēng)險(xiǎn)決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問題。運(yùn)用多屬性效用理論進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型的建立

下面運(yùn)用多屬性效用理論來解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策問題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。

1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)

(1)選定目標(biāo)

通過詢問決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個(gè)投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽(yù)價(jià)值。

①收益最大化。收益(Return)是一個(gè)較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對(duì)的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個(gè)方面：

一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個(gè)反映投資收益的絕對(duì)指標(biāo)，它直接描述了一個(gè)投資方案可能獲得的利潤(rùn)的現(xiàn)值。其表達(dá)式為：

在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。

二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟(jì)效益的相對(duì)指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運(yùn)用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項(xiàng)目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計(jì)算得出。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)，利息負(fù)擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個(gè)主要目標(biāo)。回收期是指凈收益抵償初期投資所需要的時(shí)間。回收期有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，而后者考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。動(dòng)態(tài)回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險(xiǎn)條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

③信譽(yù)價(jià)值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統(tǒng)稱為房地產(chǎn)的信譽(yù)價(jià)值。

信譽(yù)價(jià)值的估計(jì)通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通常可由投資者對(duì)各備選方案的信譽(yù)價(jià)值進(jìn)行打分，分?jǐn)?shù)越高表明信譽(yù)價(jià)值越高，對(duì)投資者越有利。

(2)遞階結(jié)構(gòu)

對(duì)于收益這個(gè)目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。同時(shí)，由于這兩個(gè)屬性分別從絕對(duì)值的角度和相對(duì)值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個(gè)重要方面――實(shí)際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對(duì)于回收期和信譽(yù)價(jià)值這兩個(gè)目標(biāo)，分別采用動(dòng)態(tài)回收期和信譽(yù)價(jià)值的值作為它們的屬性。這兩個(gè)屬性具有可理解性和可測(cè)性。

對(duì)于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認(rèn)為它是完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。

2.建立決策模型

選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽(yù)價(jià)值最大化。

為具體表述上述三個(gè)目標(biāo)，我們?cè)O(shè)定一個(gè)完全的、可運(yùn)算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個(gè)表達(dá)簡(jiǎn)單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策模型。我們只需先求出每個(gè)方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進(jìn)而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進(jìn)行方案的優(yōu)劣排序，從而進(jìn)行有限個(gè)方案的多目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)決策。

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第3篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,以下簡(jiǎn)稱REITs)是由房地產(chǎn)投資信托基金公司發(fā)行股票或收益憑證,匯集大眾投資者的資金,由專門投資機(jī)構(gòu)投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)業(yè)務(wù),并將投資收益的絕大部分分配給投資者的一種特殊的集合投資制度。目前美國是全球最大的REITs市場(chǎng)。REITs是根據(jù)1960年美國國會(huì)《房地產(chǎn)投資信托法》的規(guī)定,按一定的法人組織形式組建而成的。美國的房地產(chǎn)信托是封閉式的,可以在二級(jí)市場(chǎng)流通。

二、投資REITs是保險(xiǎn)資金運(yùn)用的內(nèi)在需求

1．REITs的非關(guān)聯(lián)性有利于分散保險(xiǎn)資金投資風(fēng)險(xiǎn)

REITs一般是由一系列房地產(chǎn)構(gòu)成的投資組合,比單個(gè)的房地產(chǎn)商或個(gè)人投資者擁有更為多樣的房地產(chǎn),從而有效地降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房地產(chǎn)投資信托基金是將不動(dòng)產(chǎn)證券化,使房地產(chǎn)的資金可分割性增加。另外,作為REITs價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。在通貨膨脹時(shí)期,伴隨物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值會(huì)上升,以房地產(chǎn)物業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs價(jià)值也會(huì)隨之上升。

2．REITs的高流動(dòng)性符合保險(xiǎn)資金流動(dòng)性需求

房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn),其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差。如果投資者直接投資于房地產(chǎn),當(dāng)需要急需變現(xiàn)時(shí),將付出較大的變現(xiàn)成本。REITs作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品,通常采用股票或受益憑證的形式,可以使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來。而且,由于REITs股份基本上大都在各大證券交易所上市,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的房地產(chǎn)投資相比,投資者可以根據(jù)自己資金的需要量隨時(shí)處置所持有的REITs的股份,具有相當(dāng)高的流動(dòng)性。REITs的高流動(dòng)性,恰好滿足了保險(xiǎn)資金運(yùn)用的要求。保險(xiǎn)合同射幸性特點(diǎn)使保險(xiǎn)公司的賠償和給付具有不確定性,這就要求保險(xiǎn)公司必須保證保險(xiǎn)資金的流動(dòng)性以供賠償和給付之需。

3．投資REITs能夠促進(jìn)保險(xiǎn)資金資金融通功能的發(fā)揮

現(xiàn)金流的意義對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他一般性行業(yè)。近年來我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積、竣工面積、實(shí)際銷售面積均保持加速上漲的態(tài)勢(shì)，所需的資金也呈逐步上升的趨勢(shì)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金缺口,如下圖所示。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商面臨銀行貸款難度加大,其他渠道融資難,銷售不暢回款難,加之自有資金匱乏,企業(yè)運(yùn)營(yíng)陷入困境。保險(xiǎn)資金投資REITs有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。另外,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)大都依賴于銀行貸款,這就會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)在銀行積聚,而保險(xiǎn)資金的介入會(huì)在一定程度上分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。此外,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率比較高,RE-ITs這種創(chuàng)新的投資工具為保險(xiǎn)公司分享房地產(chǎn)業(yè)的高收益提供了條件。

三、保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)控制

1．保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的風(fēng)險(xiǎn)

①委托風(fēng)險(xiǎn)是保險(xiǎn)資金投資REITs面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。REITs操作過程復(fù)雜,涉及多方參與者。其中作為人的董事、基金管理人、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者等都可能基于自身利益的考慮而做出損害投資者利益的行為。另外,由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)技術(shù)性非常強(qiáng)的工作,因而很可能出現(xiàn)托管人難以對(duì)基金經(jīng)理人所投資的項(xiàng)目?jī)r(jià)值和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行科學(xué)、全面、準(zhǔn)確的評(píng)估,從而使得基金托管人不能發(fā)揮真正的監(jiān)管功能,無法對(duì)基金經(jīng)理人的投資行為進(jìn)行有效的監(jiān)督。《信托法》第二條規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)管理或者處分的行為。”第三條規(guī)定：“委托人、受托人、受益人（以下統(tǒng)稱信托當(dāng)事人）在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行民事、營(yíng)業(yè)、公益信托活動(dòng)，適用本法。”從以上兩條觀之，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司從事信托活動(dòng)，似乎沒有法律障礙。

②房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。REITs與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)、國家產(chǎn)業(yè)政策、利率水平、稅收政策、物價(jià)水平、其他金融資本等因素的影響。在市場(chǎng)體系比較完善的國家,房地產(chǎn)投資回報(bào)率較穩(wěn)定,但是在我國房地產(chǎn)投資常常演變成投機(jī),很可能會(huì)產(chǎn)生投機(jī)風(fēng)險(xiǎn),從而影響REITs收益。同時(shí),REITs與租賃市場(chǎng)有直接關(guān)系,尤其是物業(yè)貶值會(huì)給REITs帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果租賃市場(chǎng)不景氣,租賃率下跌或是租金水平下降都會(huì)影響REITs的收益。

③法律風(fēng)險(xiǎn)。從REITs發(fā)展比較成熟的國家看,REITs的長(zhǎng)期穩(wěn)定快速發(fā)展需要有法律“保駕護(hù)航”。雖然我國在2007年3月出臺(tái)了《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》,但是尚沒有出臺(tái)《房地產(chǎn)投資信托基金法》,因而使房地產(chǎn)投資信托基金的募集、運(yùn)作仍存在很大的不確定性,且REITs的環(huán)節(jié)多、風(fēng)險(xiǎn)大、運(yùn)作周期長(zhǎng)使其運(yùn)作更加困難。此外,信息披露的不完善、監(jiān)管的缺位及征稅問題也需要在法律制度上給予完善。

2．保險(xiǎn)資金投資REITs的風(fēng)險(xiǎn)控制

①建立完善相關(guān)配套制度。發(fā)展REITs的首要任務(wù)是完善REITs運(yùn)行的制度及法律環(huán)境。委托風(fēng)險(xiǎn)：一方面，給委托人帶來了專業(yè)化分工的好處；另一方面，也帶來了問題損害了委托人利益。要解決委托-風(fēng)險(xiǎn)問題可以采取以下原則:第一,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須向人授予權(quán)利,而且授予人的權(quán)利必須是適度的,有保留的;第二,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,必須對(duì)被授予權(quán)力的人進(jìn)行監(jiān)督和約束;第三,委托人要實(shí)現(xiàn)自身利益最大化,對(duì)被授予權(quán)利的人必須進(jìn)行激勵(lì)。在上述三原則的基礎(chǔ)上建立激勵(lì)監(jiān)督約束機(jī)制。

此外可以借鑒美國的經(jīng)驗(yàn),引入獨(dú)立董事制度。即對(duì)每一只REITs基金必須聘請(qǐng)獨(dú)立董事,明確獨(dú)立董事是為基金工作而不是為投資公司工作的。獨(dú)立董事是決定有關(guān)基金利益事項(xiàng)的,而不是對(duì)投資公司的事項(xiàng)作出決策。這樣可以更好地保證獨(dú)立董事是為信托受益人的利益服務(wù),而不是僅僅為公司的股東利益服務(wù)。只有通過嚴(yán)格的制度約束做好相關(guān)的配套改革,不斷規(guī)范REITs操作流程和REITs機(jī)構(gòu)的治理結(jié)構(gòu),建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制,完善信息披露制度,保證REITs運(yùn)作的透明度,才能為險(xiǎn)資投資創(chuàng)造良好的環(huán)境。

②盡快出臺(tái)相應(yīng)險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的法律文件。2006年,保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,該辦法對(duì)于提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用水平和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要作用。然而,鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性,保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)一直處于謹(jǐn)慎探索階段。隨著保險(xiǎn)公司治理結(jié)構(gòu)的發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)管控能力的提高,險(xiǎn)資投資房地產(chǎn)逐步提上議事日程。2008年國務(wù)院辦公廳126號(hào)文件也對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行了引導(dǎo)和鼓勵(lì)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律文件的制定可以參考《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》,制定《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)管理辦法》。引入獨(dú)立監(jiān)督人,并對(duì)委托人、受托人、受益人和托管人以及參與投資計(jì)劃的其他當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)做出具體的規(guī)定,確定投機(jī)計(jì)劃中的投資份額和投資期限,詳列投資范圍等。同時(shí)加強(qiáng)信息披露、風(fēng)險(xiǎn)管理和監(jiān)督管理,使險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)最小化。

③加快REITs專業(yè)人才的培養(yǎng)。發(fā)展成熟的REITs一般是權(quán)益類的投資產(chǎn)品,這類產(chǎn)品大部分沒有固定的到期日,其收益率亦不固定,基本上取決于REITs的管理團(tuán)隊(duì)的管理水平和市場(chǎng)環(huán)境。REITs本身運(yùn)作復(fù)雜,專業(yè)性很強(qiáng),這就迫切需要建立一個(gè)能夠培養(yǎng)既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí),又能掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的運(yùn)作REITs的專業(yè)人才市場(chǎng),真正實(shí)現(xiàn)REITs的專業(yè)化管理,制定最佳的投資策略,降低投資風(fēng)險(xiǎn),提高收益。

第4篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；投資特點(diǎn)；投資風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）030-000-01

一、引言

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定上升的趨勢(shì)，根據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)的最新數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資開始有回升的趨勢(shì)。2016年1月到3月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資為17677億元，比名義增長(zhǎng)了6.2%（去掉價(jià)格因素之后，實(shí)際增長(zhǎng)了9.1個(gè)百分點(diǎn)），增長(zhǎng)的速度要比1月到2月份提高了3.2%。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主要力量之一，將在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)、改善百姓生活條件等方面發(fā)揮了巨大作用。

二、房地產(chǎn)投資特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系

由于房地產(chǎn)投資具有其獨(dú)特的特點(diǎn)，使其與其他一般的投資不同，以至房地產(chǎn)業(yè)是高不確定性及風(fēng)險(xiǎn)高的一種行業(yè)，房地投資過程中需要謹(jǐn)慎決策，防范投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資成敗的影響，因此，根據(jù)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)與投資風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究文獻(xiàn)，分析房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系如下：

1.房地產(chǎn)投資的不可移動(dòng)性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)的特點(diǎn)，將對(duì)其所在的地理位置與環(huán)境等存在一定程度上的影響，并影響其價(jià)值的高低，給投資帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資地段和區(qū)域時(shí)，會(huì)受到地理位置的限制，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目所在的地理位置、環(huán)境及社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的好壞將影響其商品的價(jià)格，進(jìn)而影響其利潤(rùn)，且上述條件的復(fù)雜變化，帶來眾多的不確定性因素。

2.房地產(chǎn)投資周期的長(zhǎng)久性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的壽命周期（包括自然壽命與經(jīng)濟(jì)壽命）較長(zhǎng)，從投入至銷售需要較長(zhǎng)的時(shí)間，具有耐久性，且周期的長(zhǎng)短也將影響投資風(fēng)險(xiǎn)的大小。所以，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，要綜合考慮建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用土地的使用年限（見表1），而房地產(chǎn)使用的長(zhǎng)期性也將取決于其耐久性，由于人民生活水平的不斷改善與提高，使其對(duì)房地產(chǎn)商品有較高程度的要求。

3.房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性與風(fēng)險(xiǎn)

隨著國家經(jīng)濟(jì)的不斷繁榮與發(fā)展，人民對(duì)房地產(chǎn)商品的需要也越來越大，大部分房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)通過將未建完的商品進(jìn)行提前銷售的方式，來減少投入資金，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)；然而，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)撤出其資金的投入，在建的項(xiàng)目在停止建設(shè)，交易也將停止，增加其投資的風(fēng)險(xiǎn)，最終，也將會(huì)影響企業(yè)投資成功的概率。

4.房地產(chǎn)投資的資金需求性與風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資的整個(gè)過程均需投入大量的資金，從前期獲得土地、可行性研究、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷宣傳、銷售、訂買賣合同等各個(gè)環(huán)節(jié)都需要較大資金的投入，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大，資金投入量越大，且需要承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)也越大，融資成本高的風(fēng)險(xiǎn)也較大。

5.房地產(chǎn)投資的政策影響性與風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性，使得房地產(chǎn)投資易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響，尤其是在房地產(chǎn)投資決策后，實(shí)施決策過程中，如果政府出臺(tái)新的有關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行相應(yīng)的變更與調(diào)整，同時(shí)房地產(chǎn)投資也需要符合國家或地區(qū)的土地規(guī)劃與城市規(guī)劃等的要求，進(jìn)而影響投資效果和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，給房地產(chǎn)投資帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。

6.房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性與風(fēng)險(xiǎn)

在我國目前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育的不是那么充分與完善，相對(duì)完善的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備充分的信息與商品同質(zhì)等基本條件，被稱為準(zhǔn)市場(chǎng)、次市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在這樣市場(chǎng)環(huán)境下進(jìn)行投資，需承擔(dān)一定程度的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)論

通過以上對(duì)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系進(jìn)行分析，可知房地產(chǎn)投資的固定不可移動(dòng)性、生命周期長(zhǎng)、投資活動(dòng)相關(guān)性、投資資金需求量大、受國家政策影響、房地產(chǎn)市場(chǎng)不充分等特點(diǎn)，在一定程度上均會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來或多或少的風(fēng)險(xiǎn)，影響投資決策的成功，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益。

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第5篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

摘要隨著中國經(jīng)濟(jì)建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)體制正在步入規(guī)范階段，房地產(chǎn)作為一個(gè)高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)投資過程中面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。本文通過對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析，并對(duì)此提出防范對(duì)策，從而有效地規(guī)避和降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，以保證房地產(chǎn)投資收益。

關(guān)鍵詞房產(chǎn)項(xiàng)目投資分析風(fēng)險(xiǎn)控制房地產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

隨著近幾年國民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過快發(fā)展與投資過熱，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢(shì)必給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究也成為理論界和實(shí)業(yè)界面臨的重要課題。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

1901年在美國的A?M?Willet 的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中給出了最初的風(fēng)險(xiǎn)定義：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。在這一定義中主要強(qiáng)調(diào)的是不確定性和客觀性的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)。根據(jù)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)理論研究，一般定義為：也即是人們對(duì)未來的行為不確定性，從而導(dǎo)致最終后果與之前所預(yù)定的目標(biāo)發(fā)生的負(fù)偏離。用通俗的話來講，風(fēng)險(xiǎn)就是人們不愿發(fā)生的不幸事件的概率，再或許就是未來損失所發(fā)生的不確定性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)既是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過程中所引起的損失產(chǎn)生的相關(guān)不確定性。客觀世界充滿了不確定性且變化多端的，任何一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)和損失的不確定性，通常情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)主要來自獲取信息的不完全性、投資項(xiàng)目周期長(zhǎng)短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的細(xì)分及識(shí)別

為了保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分析的最終質(zhì)量，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)投資過程中的每個(gè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行綜合科學(xué)的細(xì)分與辨識(shí)，使房地產(chǎn)投資決策者能有效且更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律和本質(zhì)，從而采取有效的預(yù)防措施或相關(guān)對(duì)策從而減少風(fēng)險(xiǎn)和損失（圖-1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖）。

（一）自然風(fēng)險(xiǎn)，即是因一些自然因素的不確定性，從而對(duì)房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程帶來或直接造成的影響，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)商品直接產(chǎn)生的破壞，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商帶來的經(jīng)濟(jì)損失。這些風(fēng)險(xiǎn)是人們對(duì)自然力無法控制或自然本身發(fā)生的異常變化導(dǎo)致的。我們通常所說的自然風(fēng)險(xiǎn)主要包括：洪水、火災(zāi)、地震、滑坡、風(fēng)暴以及施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)條件等。雖然這些因素所引起的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生幾率比較小，但風(fēng)險(xiǎn)

一旦發(fā)生，往往給房地產(chǎn)業(yè)帶來非常嚴(yán)重的危害。針對(duì)這些自然風(fēng)險(xiǎn)的防范，開發(fā)商往往通過利用投保來避免或減少相應(yīng)損失。但投保之前，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能對(duì)該地區(qū)的天文資料、環(huán)境條件、氣候條件、地質(zhì)地貌等作一定的分析與了解，就可適當(dāng)減少投保成本，并增加房地產(chǎn)投資收益。

（二）政治風(fēng)險(xiǎn)，既由于國家政策、法律法規(guī)的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)商品經(jīng)營(yíng)者與交換者帶來的不同形式的經(jīng)濟(jì)利益損失。它通常會(huì)給房地產(chǎn)投資收益帶來間接或直接的影響。如國家控制農(nóng)業(yè)用地向非農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化以及土地的有償使用權(quán)，可能會(huì)減少土地的供給，也將直接導(dǎo)致開發(fā)成本的增加；再譬如國家相關(guān)稅收政策的變化，也將直接影響著房地產(chǎn)投資收益的高低。政府這些政策對(duì)房地產(chǎn)投資所帶來的影響是全局性的，因此，由于政府相關(guān)政策的更改或變化而帶來的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)最能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)效益的變化。尤其是市場(chǎng)環(huán)境不完善的情況下，政府政策變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)商品最終效益的影響尤為重要，目前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有待加強(qiáng)和進(jìn)一步完善。因此房地產(chǎn)開發(fā)投資商必須密切關(guān)注房地產(chǎn)政策局勢(shì)的相關(guān)變化趨勢(shì)，以便及時(shí)順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)處理。避免因政府政策變化而引起的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，最有效的辦法就是選擇國家政府有收益保證的、鼓勵(lì)的、有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目實(shí)施投資。

（三）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而引起的且對(duì)于市場(chǎng)需求存在一定的不利影響，通常這種影響可能是因經(jīng)濟(jì)的滑坡對(duì)整個(gè)物業(yè)市場(chǎng)的影響，或許是因經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)某一類型的物業(yè)或者某一特定地區(qū)物業(yè)所造成的相關(guān)影響。等這一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)環(huán)境息息相關(guān)的不確定因素，一旦它們出現(xiàn)，往往會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的影響。常見的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、國民現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，這種技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)就是指因科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變化帶給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者和開發(fā)商的損失。如：因市場(chǎng)科技的進(jìn)步給房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成的相關(guān)威脅，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷投資來進(jìn)行房產(chǎn)商品的不斷改造和翻修等因素造成的經(jīng)濟(jì)損失。常見的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)包括：建筑工藝和施工技術(shù)革新、材料改變和更新、設(shè)備故障或損壞、施工事故、建筑計(jì)算失誤或設(shè)計(jì)變動(dòng)、建筑的相關(guān)生產(chǎn)力因素短缺、信用等風(fēng)險(xiǎn)因素。

（五）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，通常指因人文社會(huì)環(huán)境因素的不斷變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的相關(guān)影響，并使得從事房地產(chǎn)商品經(jīng)

營(yíng)和生產(chǎn)的投資者帶來了相應(yīng)的損失。通常如一些社會(huì)治安、區(qū)域發(fā)展、公眾干預(yù)、城市規(guī)劃、文物保護(hù)等都會(huì)給房地產(chǎn)商品帶來社會(huì)性的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）國際風(fēng)險(xiǎn)，主要是指因國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相應(yīng)變化，從而給區(qū)域性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)社會(huì)所有經(jīng)濟(jì)都會(huì)有很大的影響。對(duì)房地產(chǎn)商品來說，通常說的國際風(fēng)險(xiǎn)包括：國際投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國家風(fēng)險(xiǎn)、貨幣匯率變化風(fēng)險(xiǎn)、國際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、國際貨幣利率變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)等等。

（七）內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，通常指因房地產(chǎn)開發(fā)商的決策出現(xiàn)失誤或經(jīng)營(yíng)管理的過程不完善而導(dǎo)致與預(yù)期收入水平不相符以及預(yù)期效益不能夠?qū)崿F(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，通常所說的內(nèi)部管理和決策風(fēng)險(xiǎn)有：投資地點(diǎn)、投資方式、投資類型的選擇風(fēng)險(xiǎn)以及人、物、財(cái)組織管理的風(fēng)險(xiǎn)等等。

有上可知，引起房地產(chǎn)投資過程中發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的因素比較多，且?guī)淼膰?yán)重后果程度也非常迥異。如果在房地產(chǎn)投資時(shí)，忽略或完全不考慮這些主要風(fēng)險(xiǎn)因素，那風(fēng)險(xiǎn)分析必定失去了它應(yīng)有的價(jià)值和意義。但如果把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素都包羅萬象的加以考慮，也勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致問題的復(fù)雜性，不但不現(xiàn)實(shí)而且也不恰當(dāng)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析以合理科學(xué)的縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性為主要目標(biāo)，通過尋找影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，來合理為投資決策者提供最合理科學(xué)恰當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

三、房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防范，大體上分為兩種途徑：一是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之前，通過采取各種預(yù)防控制手段，也即是通常說的事前控制，力求將經(jīng)濟(jì)損失的發(fā)生防患于未然；二是在經(jīng)濟(jì)損失發(fā)生之后，通過采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，進(jìn)行及時(shí)補(bǔ)償，也即是我們常說的事后控制。

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)回避。投資風(fēng)險(xiǎn)回避既房地產(chǎn)投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析和識(shí)別以后，發(fā)現(xiàn)若對(duì)某項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行投資將會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)利益風(fēng)險(xiǎn)的損失時(shí)，通過事前控制手段，改變?cè)械男袨榉绞交蚴孪缺荛_風(fēng)險(xiǎn)源地，采用拒絕實(shí)施或主動(dòng)放棄這些將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失存在的相應(yīng)投資活動(dòng)，事前消除房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)減輕。投資風(fēng)險(xiǎn)減輕是通過降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性或減少風(fēng)險(xiǎn)后果的不利影響。通過對(duì)已知的風(fēng)險(xiǎn)、不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)或可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，項(xiàng)目管理者可以在很大程度上加以控制，并最大限度的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防是投資者在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前采取的某些具體措施以消除或減少引致風(fēng)險(xiǎn)損失的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，實(shí)現(xiàn)降低風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生的概率，同時(shí)起到減小風(fēng)險(xiǎn)損失程度的作用。風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)象一般有：自然災(zāi)害、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)防范策略中，應(yīng)以經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)作為控制的中心，把政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)的重點(diǎn)，把自然風(fēng)險(xiǎn)作為災(zāi)后緩解的主要對(duì)象。

（四）投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。是指房地產(chǎn)投資者在開發(fā)過程中，以某種合理、合法的方式將某些自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的后果連同對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)付的權(quán)力和責(zé)任轉(zhuǎn)移給他人。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移可以采用很多方法，主要有契約性轉(zhuǎn)移、購買房地產(chǎn)保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和項(xiàng)目資金證券化轉(zhuǎn)移等。

（五）投資風(fēng)險(xiǎn)分散與組合：風(fēng)險(xiǎn)分散。房地產(chǎn)投資分

散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。風(fēng)險(xiǎn)組合。風(fēng)險(xiǎn)組合投資是從證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展出來的一種投資理論。在房地產(chǎn)投資方面同樣適用。

（六）投資風(fēng)險(xiǎn)自留：當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采用自留風(fēng)險(xiǎn)的方法。風(fēng)險(xiǎn)自留是指房地產(chǎn)投資者以自身的財(cái)力來負(fù)擔(dān)未來可能的風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)自留包括自我承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和自我保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

四、小結(jié)

綜上所述，投資者在對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分析和管理時(shí)，應(yīng)該同時(shí)從主觀以及客觀兩方面同時(shí)采取必要措施，以提高投資效益，從根本上降低投資風(fēng)險(xiǎn)。主觀上，投資者必須重視投資可行性研究，樹立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從多層不同角度對(duì)風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行總體把握。客觀上，投資者還必須對(duì)當(dāng)前今后國內(nèi)、國際上經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政治、社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及國家地方政策進(jìn)行全盤了解，并以此為基礎(chǔ)，對(duì)投資設(shè)計(jì)方案進(jìn)行定量的數(shù)據(jù)測(cè)算分析，獲得較準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果；此外，投資者還應(yīng)充分了解該城市擬開發(fā)地區(qū)的情況，如工商業(yè)狀況、人口結(jié)構(gòu)與密度、居住條件、基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀、建設(shè)規(guī)劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅、工業(yè)分布情況以及未來的發(fā)展趨勢(shì)，理性的判斷該類房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況并進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目可行性研究。只有這樣，投資者才能準(zhǔn)確的把握時(shí)機(jī)，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，使投資決策盡可能準(zhǔn)確而高效，贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

總之，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不但需要扎實(shí)的理論功底更需要社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的深刻剖析。并由此得出切實(shí)可行的項(xiàng)目決策。

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第6篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達(dá)到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進(jìn)行房產(chǎn)建設(shè)所花費(fèi)的各種成本費(fèi)用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動(dòng)性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計(jì)的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進(jìn)行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會(huì)蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)，一個(gè)新建項(xiàng)目由于建設(shè)周期較長(zhǎng)，在建設(shè)過程中也會(huì)遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負(fù)并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險(xiǎn)

主要指利率風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場(chǎng)需求降低。

3.購買力風(fēng)險(xiǎn)

購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。

4.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，房地產(chǎn)時(shí)常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場(chǎng)一般可分為一級(jí)出讓市場(chǎng)和二級(jí)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，壟斷性較強(qiáng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平的波動(dòng)、房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的局限等等都是引起市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的原因。房地產(chǎn)價(jià)格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的一個(gè)主要原因。

5.政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時(shí)期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對(duì)較長(zhǎng)，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對(duì)其利用強(qiáng)度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對(duì)投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進(jìn)行，另一方面影響投資收益的順利實(shí)現(xiàn)，都會(huì)造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)際上是對(duì)建筑工程實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細(xì)考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險(xiǎn)分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是針對(duì)不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動(dòng)，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對(duì)一國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是對(duì)投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時(shí)刻關(guān)注國家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動(dòng)態(tài)，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對(duì)各項(xiàng)政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測(cè)未來，又有利于其根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對(duì)的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險(xiǎn)。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對(duì)自身?xiàng)l件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險(xiǎn)。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險(xiǎn)的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場(chǎng)，了解相關(guān)信息。同時(shí)要學(xué)會(huì)優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗(yàn)或技術(shù)方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項(xiàng)措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動(dòng)提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)程度和年獲利能力，按照一定的原則進(jìn)行恰當(dāng)?shù)幕A(chǔ)上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)投資策略。因?yàn)楦鞣N不同類型的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。風(fēng)險(xiǎn)大的投資基礎(chǔ)上回報(bào)率相對(duì)較高，回報(bào)率低的投資基礎(chǔ)上相對(duì)地風(fēng)險(xiǎn)就低些，如果資金分別投入不同的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)上整體投資風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)投資的記收益支彌補(bǔ)低收益的房地產(chǎn)的損失，最終得到一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學(xué)確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理是可以不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險(xiǎn)減到最低程度。

第7篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

內(nèi)容摘要:本文闡述了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn),對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素結(jié)構(gòu)系統(tǒng)的七大因素進(jìn)行了分析,并在此基礎(chǔ)上分析了不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)因素 風(fēng)險(xiǎn)分析

近年來,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)日益顯著。房地產(chǎn)投資屬于國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性投資活動(dòng),受國家和地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響較大。加上需用資金量大,投資回收期長(zhǎng),資金周轉(zhuǎn)速度慢,眾多不確定因素使得房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大。所以,房地產(chǎn)開發(fā)決策者絕不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷市場(chǎng),而更需要科學(xué)理論和方法的指導(dǎo)。為了正確地預(yù)測(cè)、控制和規(guī)避房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn),在投資前必須進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析,充分考慮未來可能出現(xiàn)的不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的影響。本文對(duì)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析,并在此基礎(chǔ)上分析不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn),為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義和特征

(一)風(fēng)險(xiǎn)的含義

風(fēng)險(xiǎn)是人們熟悉的概念,但是要給它下一個(gè)確切的定義并不容易。筆者認(rèn)為,所謂風(fēng)險(xiǎn),是指某一事件發(fā)生的不確定性以及這種不確定性所導(dǎo)致結(jié)果的綜合效應(yīng)。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可以定義為投資者預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn)的概率(或可能性)。這一概率越大,意味著風(fēng)險(xiǎn)越大(龍勝平、方奕,2006)。

(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資金的損失和未達(dá)到預(yù)期收益的損失(陳溥才、郭鎮(zhèn)寧,2004)。

由于在房地產(chǎn)投資中存在著復(fù)雜的不確定因素,因此其風(fēng)險(xiǎn)因素也很多。一般來說,可以把房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)兩部分。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于某種全局性的因素引起的投資收益的可能變動(dòng),這種因素以同樣的方式對(duì)所有證券的收益產(chǎn)生影響(戴國強(qiáng),1999)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和購買力風(fēng)險(xiǎn)。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指發(fā)生于個(gè)別企業(yè)的特有事件造成的風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分類表明,系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡可能回避,非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)盡可能消除。

(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

不確定性。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的,而房地產(chǎn)開發(fā)更是如此。對(duì)于一個(gè)特定的項(xiàng)目的一個(gè)特定的風(fēng)險(xiǎn)來說,它的發(fā)生是諸多因素共同作用的結(jié)果,是一種隨機(jī)現(xiàn)象。

規(guī)律性和可預(yù)測(cè)性。風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生是來自于客觀條件的不斷變化,即風(fēng)險(xiǎn)因素是各種不確定因素的伴隨物。但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)境變化和實(shí)施總是有一定的規(guī)律性,所以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和影響也必然有一定的規(guī)律性,風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)測(cè)的。

可變性。風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)除了有規(guī)律性,還存在變化的可能性,一旦引起風(fēng)險(xiǎn)的因素發(fā)生變化時(shí),風(fēng)險(xiǎn)也必然隨之發(fā)生變化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的整個(gè)過程中各種風(fēng)險(xiǎn)在質(zhì)和量上都可能會(huì)發(fā)生變化,隨著項(xiàng)目的不斷持續(xù),有些風(fēng)險(xiǎn)得到控制變小,有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到有效處理,但與此同時(shí)在每一階段都可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn)。

潛在性。盡管房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)客觀存在可能性,但風(fēng)險(xiǎn)的不確定性決定了它僅僅是一種可能,而這種可能要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)還需要有必要的條件,這就是風(fēng)險(xiǎn)的潛在性。

階段性。風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展不是一成不變的,而是分階段的,這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的階段性。一般認(rèn)為它包括3個(gè)階段:潛在風(fēng)險(xiǎn)段;風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生段;造成后果段。

結(jié)果雙重性。風(fēng)險(xiǎn)所引發(fā)的結(jié)果可能是損失也可能是收益,這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果雙重性。傳統(tǒng)上把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)看成是一種損失,因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的雙重性也就意味著風(fēng)險(xiǎn)與收益機(jī)會(huì)共存。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素系統(tǒng)分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)千變?nèi)f化的根本原因是由于一系列不確定因素的存在。這些不確定因素的影響產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)變化會(huì)給在房地產(chǎn)市場(chǎng)中交易的商品經(jīng)營(yíng)者帶來各種不同形式的風(fēng)險(xiǎn)。如果完全不考慮這些風(fēng)險(xiǎn)因素或遺漏了主要因素,那么風(fēng)險(xiǎn)分析就可能有很大的偏差;但要把每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素包羅萬象地都加以考慮,則會(huì)導(dǎo)致研究模型的過度復(fù)雜化,這是不現(xiàn)實(shí)的。經(jīng)過風(fēng)險(xiǎn)分析,可以合理地、盡可能地縮小風(fēng)險(xiǎn)因素的不確定性,找到影響風(fēng)險(xiǎn)的主要因素,從而為投資者提供最科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。

要想保證風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量,必須科學(xué)地分析房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素,采取相應(yīng)措施或?qū)Σ邅肀M可能地減少風(fēng)險(xiǎn)損失。圖1至圖7給出了整個(gè)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素的結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。

(一)自然風(fēng)險(xiǎn)

自然風(fēng)險(xiǎn)指的是由于自然因素具有不確定性,導(dǎo)致房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程可能受到的影響和直接破壞,由此帶來的對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者經(jīng)濟(jì)上的損失,如風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)等。

(二)政治風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素造成:、戰(zhàn)爭(zhēng)、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、騷亂等。同時(shí),政治風(fēng)險(xiǎn)還包括政策風(fēng)險(xiǎn),即由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的政策條件發(fā)生變化而帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的業(yè)務(wù),它受多種政策的影響和制約,其政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響,從而給房地產(chǎn)開發(fā)投資者帶來投資的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)因素還可以細(xì)分,參見圖2。

(三)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指國家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)環(huán)境變化這類不確定因素的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響,經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因素的分類參見圖3。

(四)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指隨著科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步,技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的不斷升級(jí),會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。比如,科技進(jìn)步可能使得房地產(chǎn)商品的適用性受到影響,從而使開發(fā)商不得不追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的翻修和改造。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)的主要變量可以分成如圖4所示的類別。

(五)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素指的是由于社會(huì)形勢(shì)的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響,有可能給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來損失。參見圖5。

(六)內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)

上述風(fēng)險(xiǎn)因素都是來自外部環(huán)境,而內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)指的是由于開發(fā)商決策錯(cuò)誤、策劃失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致低于預(yù)期的收入水平,包括類型選擇風(fēng)險(xiǎn)、地點(diǎn)、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)和投資方式等,參見圖6。

(七)國際風(fēng)險(xiǎn)

國際風(fēng)險(xiǎn)是指國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化產(chǎn)生的對(duì)地區(qū)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響,它對(duì)一個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響是全局性的。投資者如果有意涉足國際房地產(chǎn)項(xiàng)目,那么就要了解項(xiàng)目所在國的環(huán)境,把握好投資政策,并且采用相對(duì)穩(wěn)定的貨幣和匯率工具,才能盡可能地避免潛在損失。國際風(fēng)險(xiǎn)因素一般可以細(xì)分為如圖7所示的分類。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)分析

地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。土地開發(fā)是一種風(fēng)險(xiǎn)最大、收益通常也是最高的房地產(chǎn)投資方向。由于土地的市場(chǎng)價(jià)格受一系列的風(fēng)險(xiǎn)因素的影響而波動(dòng)很大,土地投資的風(fēng)險(xiǎn)也很大。為了減少在地產(chǎn)投資中的風(fēng)險(xiǎn),保證投資收益,把握投資的政治及經(jīng)濟(jì)時(shí)機(jī)最為重要。了解和隨時(shí)掌握城市規(guī)劃及其變更情況,特別是對(duì)土地使用性質(zhì)改變和變化趨勢(shì)做出正確的分析和判斷,可以在很大程度上降低投資的風(fēng)險(xiǎn)損失。

普通住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)。除地產(chǎn)之外,住宅也是房地產(chǎn)市場(chǎng)中較為引人關(guān)注的項(xiàng)目之一。一般而言,投資于普通住宅市場(chǎng),若是房屋能夠很快地銷售出去,那么這種投資便屬于短期投資,資金周轉(zhuǎn)較快,也較容易獲利。如果住宅因?yàn)槟承┰蜾N售不出去,則虧損是必然的。

公寓投資的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估對(duì)公寓市場(chǎng)的投資成功與否的主要標(biāo)準(zhǔn),就是看公寓能否租出去,以及租金的高低。影響公寓生意的主要因素有兩方面:市場(chǎng)需求;管理水平。若是市場(chǎng)需要量大,公寓難度不大;若是管理水平高,條件硬,則租金必然較高,收入也會(huì)較多。其主要風(fēng)險(xiǎn)是:市場(chǎng)需求量低,公寓租不出去;管理成本高于租金收入。

辦公、寫字樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國近年來商業(yè)市場(chǎng)的繁榮,便為寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了一個(gè)契機(jī)。寫字樓是與商務(wù)活動(dòng)和政府機(jī)關(guān)聯(lián)系在一起的,因此其位置最好是接近于商業(yè)或社會(huì)活動(dòng)的中心,這有利于提高其被利用率和租金價(jià)格。另外,其管理水平也是很重要的因素。所以,寫字樓市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)即是:若不能使其保持較好的地理位置,并保證業(yè)務(wù)管理水平,會(huì)是很危險(xiǎn)的。

商業(yè)樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。投資商業(yè)樓宇一般比投資普通住宅、公寓、寫字樓的風(fēng)險(xiǎn)大。商業(yè)樓宇市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下三個(gè)方面:投資的收益取決于商店的銷售情況;商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)帶來的不利影響;租方信譽(yù)不佳對(duì)投資者的影響。

工業(yè)樓宇投資的風(fēng)險(xiǎn)。工業(yè)樓宇通常需要進(jìn)行一定規(guī)模的土地開發(fā),形成一個(gè)具有一定規(guī)模的工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施,如供電、供水、道路等條件的改變或不充分都會(huì)構(gòu)成對(duì)工業(yè)樓宇市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

以上結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的不同類型,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。通過分析可以看出:不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目,其風(fēng)險(xiǎn)程度及重心是不同的。對(duì)比分析對(duì)其有充足的了解,以期在實(shí)踐應(yīng)用中降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

1.龍勝平,方奕.房地產(chǎn)金融與投資概論[M].高等教育出版社,2006

2.陳溥才,郭鎮(zhèn)寧.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究與方案優(yōu)化策略[M].中國建筑工業(yè)出版社,2004

第8篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，管理

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類

在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)和清算風(fēng)險(xiǎn)四種類型。風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資中一個(gè)十分重要的問題。以下為房地產(chǎn)投資過程中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)種類。

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于同類樓盤供給過多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資者對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查不足以及錯(cuò)誤決斷引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。

2014年，西安商品住宅市場(chǎng)逐步開始“筑底”，整體成交量穩(wěn)價(jià)跌。市場(chǎng)庫存量進(jìn)一步

加大，整體庫存去化需要2年，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。雖然三季度西安市房管局曾先后兩次松綁樓市限購政策，但并未使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來轉(zhuǎn)機(jī)，市場(chǎng)深陷調(diào)整期，房企年度業(yè)績(jī)普遍未完成。

2.流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動(dòng)的。這便導(dǎo)致了由于市場(chǎng)變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競(jìng)爭(zhēng)者等因素的變化而影響到整個(gè)投資項(xiàng)目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)，無法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的純收入不足以償還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險(xiǎn)反映了因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時(shí)， 金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)水漲船高，反之金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)愈低。換言之，金融風(fēng)險(xiǎn)是由借貸資金的使用決定的。

4.購買力風(fēng)險(xiǎn)。購買力風(fēng)險(xiǎn)是指通貨膨脹可能導(dǎo)致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項(xiàng)目款項(xiàng)的情況。在中國的現(xiàn)階段市場(chǎng)中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會(huì)由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴(yán)重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預(yù)測(cè)已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預(yù)測(cè)，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價(jià)總水平的提升導(dǎo)致了消費(fèi)者購買力下降，當(dāng)物價(jià)高于大多數(shù)消費(fèi)者總體收入水平時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會(huì)下降，這就導(dǎo)致了投資者出售收入的降低，從而導(dǎo)致一定的收入損失，這就是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

1. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。危害是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風(fēng)險(xiǎn)與效益是相互對(duì)等的，從中體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性，一方面，風(fēng)險(xiǎn)利益使其風(fēng)險(xiǎn)具有使人們甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益的誘惑效應(yīng)，另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)太大、決策者厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然就會(huì)采取回避風(fēng)險(xiǎn)的行為，這就是風(fēng)險(xiǎn)的約束效應(yīng)。這就是風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的兩個(gè)方面，它們同時(shí)存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時(shí)，人們是選擇風(fēng)險(xiǎn)還是選擇回避風(fēng)險(xiǎn)，兩種效應(yīng)相互作用的結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別， 并進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示其風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的一系列過程。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。在房地產(chǎn)的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng)，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔(dān)以及賠償風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過程中其中的一種方式，被稱作保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移，即通過保險(xiǎn)的方式，避免承受大的風(fēng)險(xiǎn)。不過，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。

第9篇：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)研究范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；裝修項(xiàng)目投資；投資風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)控制

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的重要一環(huán)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)樓盤的時(shí)候，會(huì)對(duì)已經(jīng)建好的房子進(jìn)行裝修。根據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，對(duì)于房子裝修的投資大約占了整個(gè)投資的32%-34%，占據(jù)了房產(chǎn)銷售的13%。因此，房子裝修投資對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的影響重大。在規(guī)劃房產(chǎn)裝修投資的時(shí)候就要優(yōu)化投資方案，用最少的投入實(shí)現(xiàn)最好的裝修效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)具有不可移動(dòng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的首要風(fēng)險(xiǎn)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值在于其地理位置的好壞，位于交通通達(dá)的市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值就不會(huì)很高。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)就是地理位置。

其次，一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)建設(shè)而言是十分重要的。但是，由于房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，所以，對(duì)于經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的改變不能及時(shí)地做出應(yīng)對(duì)。這就成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的另外一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)方面，必須加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展導(dǎo)向的預(yù)測(cè)。尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資較少的地區(qū)，必須加強(qiáng)對(duì)該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向的研究。這就是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域性特點(diǎn)。

最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具備長(zhǎng)久性的特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產(chǎn)的使用壽命長(zhǎng)達(dá)幾十年甚至幾百年。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也具備長(zhǎng)久性。

三、房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)因素有很多，但是，最主要的風(fēng)險(xiǎn)和最需要控制的投資風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。本文將就房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)作簡(jiǎn)要分析并提出相關(guān)建議。

（一）在裝修材料上，建議采用進(jìn)團(tuán)或區(qū)域采購，以此在確保品質(zhì)的同時(shí)降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，區(qū)域采購和集團(tuán)采購也能滿足不同裝修的質(zhì)量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區(qū)域采購。而涂料、開關(guān)、內(nèi)墻磚等采用集團(tuán)采購。但在目前大多數(shù)房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的材料供應(yīng)上，較少采用集團(tuán)采購和區(qū)域采購。

（二）在進(jìn)行房地產(chǎn)裝修的設(shè)計(jì)上，為了更好地實(shí)現(xiàn)裝修產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，越早設(shè)計(jì)越有利于對(duì)房地產(chǎn)裝修的成本控制。通常，很多房地產(chǎn)投資開發(fā)商等到房產(chǎn)已經(jīng)基本建設(shè)完成后才進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。而這時(shí)候，通常會(huì)為了滿足裝修效果，對(duì)于已經(jīng)建設(shè)好的工程進(jìn)行拆改。這就直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，裝修設(shè)計(jì)應(yīng)該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時(shí)候，裝修設(shè)計(jì)就應(yīng)該介入。在滿足裝修效果的同時(shí)，盡量減少使用稀缺材料。同時(shí)，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對(duì)成本進(jìn)行良好的控制，才有利于進(jìn)一步降低裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）為了進(jìn)一步控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，在裝修時(shí)，盡量采用簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格。在簡(jiǎn)約中突出裝修的亮點(diǎn)，提高市場(chǎng)接受率。在整個(gè)裝修過程中，要有重點(diǎn)地進(jìn)行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于客戶主要關(guān)注的大堂、電梯、客廳、衛(wèi)生間還有廚房燈進(jìn)行重點(diǎn)精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點(diǎn)。其它地方則盡量采用簡(jiǎn)約風(fēng)格裝修，使客戶能夠根據(jù)自己的想法去裝修房間。按簡(jiǎn)約風(fēng)格進(jìn)行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點(diǎn)，也能夠在保障品質(zhì)的情況下控制成本，從而降低裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

（四）為了更好地降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對(duì)樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設(shè)計(jì)在成本上是否在控制之內(nèi)，裝修成本投資是否超出了之前的預(yù)期以及通過客戶對(duì)樣板房的體驗(yàn)來進(jìn)行返修或者預(yù)設(shè)計(jì)，從而有效避免了交樓時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)樣板房也能充分反映裝修設(shè)計(jì)是否合理，營(yíng)銷時(shí)的承諾是否切合實(shí)際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規(guī)避了大規(guī)模二次裝修的風(fēng)險(xiǎn)，從而大大降低了裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

（五）控制裝修成本，降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的措施就是強(qiáng)化裝修過程管理。通過強(qiáng)化裝修過程的管理，能夠合理調(diào)配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計(jì)劃地進(jìn)行，減少了材料浪費(fèi)。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協(xié)調(diào)起來相對(duì)浪費(fèi)時(shí)間。然后，加強(qiáng)對(duì)裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發(fā)揮。因此有利于最大限度地降低房地產(chǎn)裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產(chǎn)時(shí)的高回報(bào)帶著高風(fēng)險(xiǎn)，所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產(chǎn)時(shí)針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)做一定預(yù)防，才有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)裝修是整個(gè)房地產(chǎn)較為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因此對(duì)于裝修項(xiàng)目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。本文在結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上重點(diǎn)分析了裝修項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，并提出了一些建議，以此推動(dòng)房地產(chǎn)建設(shè)更加安全、可靠、高效。

參考文獻(xiàn)：

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