土地使用權法律精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地使用權法律主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：土地使用權法律范文
2000年3月5日，甲公司向工商銀行申請貸款5500萬元，約定2002年9月22日還款。為擔保貸款，甲公司將其評估值7000萬元（不包括地價款）的一棟大樓抵押給該銀行，并于2000年3月21日到房屋管理局辦理了抵押登記手續。2000年8月26日，甲公司又以該大樓占用范圍內的土地使用權向建設銀行申請抵押貸款。經評估，該土地價值為3500萬元。建設銀行了解到該塊土地是出讓地，土地上的房屋已經抵押并辦理登記，遂決定向甲公司貸款2500萬元，約定2001年9月16日前還清貸款。2000年9月15日雙方到土地局辦理了抵押登記。2001年11月5日，因甲公司屆期未能償還貸款，建設銀行向人民法院要求實現其抵押權，拍賣抵押的土地清償其貸款。審理中對本案房、地分押形成了幾種不同觀點。
一種觀點認為，擔保法第三十六條規定：“以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”據此，房、地分押屬于違反法律強制性規定的行為，應當確認兩個抵押合同均無效，抵押權的設立也無效。
第二種觀點認為，擔保法第三十六條兩個“同時抵押”的規定，系法定抵押權的規定：以房屋登記設定抵押權的，當然發生其占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權的效力；以出讓土地使用權登記設定抵押權的，當然發生其附著的房屋同時設定抵押權的效力；兩種情況下均無須對后者進行登記。據此，兩個抵押合同和抵押權的設定都有效，但屬于“一物二押”性質的重復抵押，應以登記時間先后確定抵押權的順位。
上述兩種觀點，有一個共同的理論前提，就是認為我國法律禁止房、地分押。因此，或是認為分押無效，或是曲為解釋，認為“同時抵押”的規定系法定抵押權的規定。兩者共同的缺陷是，均無視當事人的真實意思表示，無視經濟生活的現實，對法律的倡導性規范作了剛性的理解和解釋。
筆者認為：上述兩個抵押均有效，但不是重復抵押，而是房、地分押。房、地分押是當事人的真實意思表示，與我國法律規定的房地一體化原則并不矛盾。理由如下：
一、根據我國現行法律規定，土地所有權與附著于土地的建筑物所有權可以相互分離，但土地使用權與建筑物所有權在主體歸屬上應當保持一致。
這一原則，被稱之為土地使用權與建筑物所有權一體化原則。其原因在于，房屋與其占用范圍內的土地在物理上不能分離，為了維持既存建筑物的完整與經濟價值，“土地使用權轉讓時，其地上建筑物及其他附著物所有權隨之轉讓”（《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十三條）；反之亦然。需要注意的是，此種一體化應是歸屬主體一致意義上的一體化，而不是權利客體附合意義上的一體化。古代羅馬法實行地上物屬于土地的附合原則，建筑物屬于土地的一部分，其所有權應歸屬于土地使用權人。德國繼受羅馬法地上物屬于土地的附合原則，視建筑物為土地的重要成分（德國民法典第94條）。按照物權法物之重要成分不得獨立成為權利標的的原理，物的整體與其重要成分隨同轉移。因此，此之所謂“轉移”既包括轉讓，也包括設定抵押。這是因土地及其附著物被視為同一權利客體所必然具有的法律效果，也就是權利客體附合意義上的一體化必然具有的法律效果，是“一物一物權”原則的體現。
與此不同的是，我國現行法律實行的是土地所有權與附著于土地的建筑物所有權可以相互分離的原則。憲法規定，土地所有權實行國家所有和集體所有（憲法第十條）；但同時規定公民個人享有房屋所有權（憲法第十三條）。即法律承認建筑物與土地構成相互獨立的物權客體。并且，我國實行國有土地使用權出讓轉讓制度。這意味著我國現行法律恰恰是通過鼓勵土地所有權與土地使用權的分離來實現土地效用的商品化和市場化目標的。作為其法律效果的自然延伸，當然就進一步強化了房屋所有權與土地所有權的分離。因此，現行法律所要求的一體化，不再是土地吸收其附屬建筑物等附著物的“一物一物權”意義上的一體化，而是為了維持土地與其附著的建筑物的完整與經濟價值，實行土地使用權與附著于土地的建筑物所有權在歸屬主體上保持一致的一體化。通俗所謂“房隨地走”、“地隨房走”，就是這種房、地（地上權）應當維持其主體歸屬一致性的一體化原則的形象表達。顯然，在此意義上，房屋與其附著的土地使用權的一體轉讓并不意味著兩者應同時向同一主體抵押。因為只有將房屋視為土地的附合物，土地使用權抵押時，才必然導致其附著的地上建筑物同時抵押；而將建筑物等地上附著物視為土地的附合物，是與我國憲法確認的土地所有權和房屋所有權可以相互分離的財產權制度相沖突的。如果從主體歸屬一致的意義上來看，則土地與其附著的建筑物同時抵押并無邏輯的必然性，也沒有法律和經濟上的必要性，還因目前不動產登記制度的二元并存，徒增實務中的混亂和困擾。
二、現行法律實行土地使用權與其附著的建筑物所有權在歸屬主體上保持一致的一體化原則
意味著土地使用權轉讓時，其地上建筑物等附著物應當同時轉讓或者隨之轉讓；反之亦然。但在邏輯上，并不能必然推出土地使用權或者建筑物所有權抵押時，也要適用同樣的規則的結論。這是因為：第一，抵押權所支配的是抵押物的交換價值，而非抵押物本身。抵押權的實現，其效果是抵押權人從抵押物拍賣或者變賣的價款中優先受償。無論土地使用權與建筑物所有權同時抵押或者分別抵押，并不妨礙兩者歸屬主體的一致性。分別抵押的，依法向同一主體轉讓，與一并抵押的向同一主體轉讓，其效果并無不同。第二，擔保法第四十條明確禁止流抵押契約，抵押合同訂有流抵押約定的，其約定無效。這就表明，分別抵押并不必然導致土地使用權與其附著的建筑物所有權分別歸屬的結果。對不同物權客體交換價值的分別支配，與其在法律上的統一歸屬，是可以和諧并存的。第三，擔保法第五十五條規定：抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。這實際上表明，法律所強調的是土地及其附著物的同時轉讓（實質是在同一歸屬主體的意義上進行轉讓）；而對不同物權客體的交換價值的支配，則是完全可以根據經濟上的必要性和可能性，區分不同的法律事實而相互分離的。超級秘書網
三、現行法律將土地使用權及其附著物的一體化轉讓
延伸到一體設定抵押權，意在維持既存建筑物的完整與經濟價值，簡化權利關系。但轉讓的一體化足以實現這一法律政策目標，將該約束延伸到抵押權的設定，并無法律實益。事實上，由于我國不
動產登記機關不統一，抵押權設立的一體化約束缺乏相應的技術條件，導致經濟生活的現實與這種一體化約束的愿望反差較大。在此情況下，對有關法律規定采取目的解釋方法和邏輯解釋方法，將現行法律規定的土地使用權與建筑物所有權一體化原則解釋為僅限于轉讓的一體化，是較為妥當的。據此，有關抵押設定的一體化規定，實際是倡導性法律規范。如果將擔保法第三十六條“應當將……同時抵押”以及其他法律中的類似規定解釋為法定抵押權，則違反文義解釋規則；并且，由于公示方式的缺乏，法定抵押權的解釋也容易導致擔保實踐中的混亂。
第2篇：土地使用權法律范文
徐洪會：天津師范大學法學院，民商法專業，2010級研究生。
摘 要：在我國，城市土地的所有權歸國家所有，因此在住宅建設用地使用權到期后，有償續期的費用成為人們最關心的問題，那么住宅建設用地使用權有償續期的費用該如何確定呢？本文將從四個方面考量住宅建設用地使用權有償續期費用的確定因素。
關鍵詞：住宅建設用地使用權；有償續期；費用
一、續期費用內容之考量
1、法律法規的誤導
1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第40條規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”從這條規定不難看出，在土地使用權到期后地上建筑物都歸國家所有，而且是無償的。
《暫行條例》第41條又規定“土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。”而該條又只說了續期時需支付土地使用權出讓金和辦理登記，并沒有提地上建筑物及其附屬物所有權該如何處理。
2009年國土資源部的《土地管理法》修正草案征求意見稿中又有“住宅建設用地使用權期限屆滿的，按國家有關規定自動續期”的說法。這讓人們難免產生一種疑問：土地使用權到期后的續期費用是只是單純的土地使用權，還是“土地使用權的費用+地上房屋產權”的費用模式呢？
2、續期費用內容的確定
筆者認為，我國的土地使用權是有期限的，因此到期后是應當續期繳費的；而地上建筑物及其附屬設施屬于所有權范疇，所有權的無期限性也表明了其與續期無關。住宅建設用地使用權的續期費用僅應包括土地使用權的費用，而不應包括地上住宅產權的費用。上面的疑問其實是法律與法規之間制定不合理而導致的，土地的使用權和建筑物的所有權相分離，使土地的價值能最大限度的被開發出來，雖然土地的使用權和建筑物所有權能夠分別立法和分別管理，但是基于土地和建筑物在天然屬性上的不可分離性，我國法律又同時規定了在建的或建造好的建筑物與其所占地的建設用地使用權是不可分離的，住宅也亦是如此。這就涉及了住宅建設用地使用權和建筑物的主次問題，具體到實際中就是住宅建筑物的所有權是依附于住宅建設用地使用權（“房隨地走”）還是住宅建設用地使用權依附于住宅建筑物的所有權（“地隨房走”）的問題。①顯然《暫行條例》的規定是“房隨地走”的方式，而筆者認為，《物權法》第149條第一款“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的規定，既然拋棄了依申請續期，而改自動續期是屬于“地隨房走”的方式，這明顯比《暫行條例》的規定更合理、更符合民意。因此，摒棄《暫行條例》的規定是勢在必行的，以免在續期時被濫用，而損害人民的合法權益。
二、續期繳費時間點之考量
1、兩種時間點的由來
所謂續期繳費時間點是指住宅建設用地使用權期限屆滿應當續期時，所確定土地使用權續期費用的時間點。這個時間點只能有一個，但是現在卻有兩種提法，即原土地使用權出讓合同簽訂時和土地使用權續期時。
那么這兩種時間點是怎么來的呢？這兩種時間點都來源于《物權法》第149條“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”的規定。其實在《物權法》開始制定的時候并沒有自動續期的規定，物權法第一、二、三次審議稿均沿襲了《城市房地產管理法》等法律法規的規定，未對住宅建設用地與非住宅建設用地使用權加以區分，但是從第四次審議稿開始，住宅建設用地使用權續期被區分出來。第四次審議稿規定，住宅建設用地使用權屆滿的，自動續期。此后，住宅建設用地使用權適用自動續期規則被確定下來，直至物權法通過。②
因此同意以原土地使用權出讓合同簽訂時為時間點的說法就認為《物權法》在續期問題上將住宅與非住宅分別表述，將住宅建設用地使用權規定為自動續期其目的就是原土地使用權出讓合同的自動延續，包括土地使用權出讓金、出讓期限等等自動沿用原合同中的約定，不用再訂立新的合同。
主張以續期時為時間點的觀點認為住宅建設用地使用權自動續期的土地使用權出讓金的繳費時間點問題，應當按照《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規定來確定。《城市房地產管理法》第22條第一款后半部分規定“經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金”。既然是重新簽訂土地使用權出讓合同，那么續期土地使用權出讓金就不能沿用原合同的約定。
2、兩種時間點的擔憂
兩種時間點的提出貌似都有其道理，那么續期繳費時的時間點該如何確定？是以土地使用權出讓合同簽訂時為時間點，還是以土地使用權續期時為時間點？如果以前者為時間點，人們就會擔心如果按照目前土地市場價格續期，將會大大增加其經濟負擔；③然而以后者為時間點有一部分人就會擔心，購買房屋時的土地市場價格并不高，而在續期時土地價格大幅上漲，大大超過原始地價時，會影響到人們的心理預期。因此確定一個續期繳費的時間點是很重要的。
3、筆者的觀點
筆者認為以住宅建設用地使用權期限屆滿簽訂土地使用權續期合同時為時間點確定續期費用的還是有其合理性的。《物權法》雖然規定了自動續期，但是這樣的規定太過于原則化，不能從中看出包括續期費用時間點確定在內的對住宅建設用地使用權續期費用問題的具體規定。因此這并不意味著原土地使用權出讓合同繼續延續，應當將《物權法》和《城市房地產管理法》相結合來確定續期繳費時間點。
筆者進一步認為，雖然以續期時的土地市場價格確定住宅建設用地使用權續期費用符合重新簽訂土地使用權出讓合同的要求，但是也應當考慮到人民群眾的心理預期。在確定住宅建設用地使用權續期費用時，應比照原土地使用權出讓合同中約定的價格，在這兩個不同時間點的土地使用權出讓金上進行比較，選擇價格較低的作為續期土地使用權出讓金，同時其他稅費也應當相應考量，如基礎設施配套費、小區開發配套費用因為在小區初次開發建設時基礎設施、配套設施等都已經建好，在續期時就無須將這些費用考慮在內所以應將這些費用予以免除。這樣既能滿足政府的土地財政收入，彰顯國家對土地的所有權；又能維護人民群眾的心理預期，不增加住宅建設用地使用權續期人的經濟負擔。
三、建筑物區分所有之考量
1.建筑物區分所有的困惑
所謂建筑物區分所有是指，在住宅規劃區域內的業主對其專有部分享有所有權，對專有部分以外的其他部分享有共有權的一種復合性權利。現階段的買房者對土地使用權的價格很模糊，沒有明確的概念，究其原因是因為房價與地價的混合。現在無論是一手房的買賣還是二手房的買賣都是將地價混入到房價之中，購房者很少明顯了解所付房款中土地使用權出讓金是多少，尤其是在《物權法》明確了業主的建筑物區分所有權之后，更使得業主對其土地使用權出讓金的具體分類產生了困惑的心理。在政府首次出讓給房地產開發商土地使用權時，對出讓土地的面積和金額在合同中都有明確約定，而在房地產開發商將房屋賣給購房者時，在國有土地使用權證上只籠統的記載了房屋所占的土地面積，而沒有對建筑區域規劃內的專有部分和共有部分在所占土地面積上加于區分。筆者認為這種做法是不妥當的，購房者在買房過程中問題可能不明顯，但是在住宅建設用地使用權續期的時候這個問題就凸顯出來，因此在續期時應當對住宅建筑物的專有部分和共有部分進行分別考量來確定其續期費用。
2、筆者的觀點
《物權法》第70條規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，第73條規定“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房，屬于業主共有”。根據這兩條可以看出，業主享有“一個所有權、兩個共有權”，“一個所有權”是指業主對其住宅享有的所有權，“兩個共有權”是指業主對其住宅所在建筑物內的共有部分享有共有權和對其住宅所在建筑區劃內的其他共有部分享有共有權。因此筆者認為，在確定續期費用時應當將這“一個所有權、兩個共有權”進行區分，分別對其所占的土地面積進行計算，最終確定出的續期費用才更加合理。首先，對業主所享有的專有部分的住宅所占的土地面積進行計算，計算出住宅所占的土地面積后，按該面積確定專有部分的續期費用；其次，對業主所享有的建筑物內的專有部分以外的共有部分整體所占的土地面積進行計算，計算出共有部分所占的土地面積后，由于建筑物內的共有部分屬于該建筑物內的業主共同共有，因此由該建筑物內的業主平均分攤共有部分所占土地使用權面積的續期費用；最后，該住宅建筑區劃內的其他共有部分由全體業主平均分攤續期費用。
筆者認為，在確定住宅建設用地使用權續期費用時對建筑規劃內的專有部分和共有部分加以區分，才能使土地使用權的續期費用更加合理化和透明化，使業主們了解土地使用權續期費用的具體內容，充分保護全體業主的利益。
四、續期期限之考量
研究住宅建設用地使用權續期費用如何確定，就不得不討論續期期限的問題，因為續期期限的長短直接關系到續期費用的高低，對續期費用的確定起著關鍵的作用。如前所述，我國《物權法》只對續期問題做了原則性的規定，而其他法律法規對續期期限也沒有做明確的規定，只是在《暫行條例》中有關于土地使用權出讓的最高年限的規定，即居住用地的最高出讓年限為70年。因此有學者認為，④住宅建設用地使用權的續期期限應為法律所規定的最長期限，即70年。筆者不認同此觀點，我國住宅建設用地使用權自動續期的規定其目的是為了最大限度保障地上建筑物的利用，即“物盡其用”，正如王利明教授就《物權法》第149條第一款所說：“該規則實際上暗含了自動續期的條件，即該土地性質上是住宅用地，且有住宅存在。”⑤其實這也是“地隨房走”的直接體現。
筆者認為，按照《住宅建設規范》的規定“標準建造的住宅，住宅結構的設計使用年限不應少于50年”，因此房屋也是有其使用壽命的，即使是現代的建筑由于在規劃設計、建筑用材，建筑材料、環保理念，科技創新，施工質量、維護保養等等方面的不斷發展使得建筑物的壽命在大大的延長，并出現了許多長于100年以上的建筑物。⑥但是這也只能是適當的延長其使用壽命，而不能是永久的使用，房屋的使用年限到期后就會成為“危舊房屋”，若繼續使用會給人民群眾的生命和財產安全帶來隱患，因此房屋到了其一定的使用年限后就不應當再繼續使用。在確定住宅建設用地使用權續期期限時應當以該片小區內的房屋使用年限為依據，例如，土地使用權續期時經房地產部門的專家研究、鑒定后認為，該片小區的住宅最多再使用30年，那么住宅建設用地使用權的續期年限就為30年。
在確定住宅建設用地使用權續期費用時，將使用權的續期期限納入考量范圍，才能使土地和住宅的利用率達到最大限度，使續期費用能更加合理，并直觀地反映在人民群眾面前。
五、結語
住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期問題是社會各界都在研究和討論的熱點問題。歸根到底，出現這些討論的問題的根本原因就是《物權法》規定的過于原則化，其它法律也沒有具體的規定，國務院也沒有制定具體的實施細則和實施辦法，也沒有其它可以借鑒的方式和途徑。隨著時間的推移，越來越多的住宅建設用地使用權期限將會屆滿，我們只能學習和實踐的過程中發現問題、研究問題，積極探求新方法，解決住宅建設用地使用權有償續期的問題。（作者單位：天津師范大學法學院）
注解
① 劉連凱：《建設用地使用期限法律問題研究》，河南大學碩士論文，2010年。
② 宋炳華：《住宅建設用地使用權續期之法理分析及完善路徑》，載國土資源情報，2011年第8期。
③ 宋炳華，蔡衛華：《住宅建設用地應有償續期》，載中國土地，2011年第7期。
④ 房紹坤：《物權法用益物權編》，中國人民大學出版社2007年版，第204頁。
第3篇：土地使用權法律范文
「關鍵詞土地、權利制度、土地使用權、他項物權
我國的土地權利制度已經到了一個關鍵的發展階段。其中的原因，首先是經濟體制在整體上已經踏上了向市場經濟的更高級階段邁進的步伐，土地的權利將更加深入，更加廣泛地進入市場機制，這樣，改革初期從香港引進的曾經發揮過巨大作用的而現在越來越不滿足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權法典，這是我國調整財產關系的基本法律，以土地權利為核心的不動產法將肯定是其最重要的內容。另外土地法的制定也在積極地進行。在這種形勢下研究設計土地權利制度，不但對經濟體制進一步的發展有現實意義，而且對未來民法典或者物權法典的立法將發生巨大影響。
1發展我國土地權利制度的基本條件
由于市場經濟的深入發展和即將制定民法典或者民法物權法，目前我國的土地權利制度建設遇到了一個非常關鍵的發展階段。鑒于以土地權利為核心的不動產權利體系對國家、民族以及整個社會的存在和發展所具有的重大政治經濟意義，借制定民法典或者物權法，以及制定土地法的良好機會，發展、完善現行的土地權利體系，很有必要也很有意義，而且是我們法學家和實踐家們共同的責任。
在發展土地權利制度時，必須尊重和服從如下條件：
1.1土地權利的整體設計，必須符合建立市場經濟機制的根本要求
大陸的經濟體制必須建成為市場經濟，這是改革不可逆轉的目標。以土地權利為核心的整個不動產權利體系，都必須以滿足市場經濟的需求為其根本使命。無庸諱言，目前的土地權利制度不能滿足這一要求。一個最為顯著的問題，是我國法律中的土地權利過于簡單，只有土地所有權、土地使用權、國有土地使用權負擔的抵押權，這一點既不符合土地具有多方面的用途、土地上的權利可以有多個層次的實際情況，也無法滿足市場經濟實踐的要求。再如，有些權利的類型并不是按照市場經濟的需求設立的，比如土地權利的多頭管理制度；還有一些權利的某些具體形式，不能滿足市場經濟的要求，比如劃撥的土地使用權。另外，我們要建成的市場經濟，必須具有安全、可靠、公平的機制，而我們的登記制度顯然達不到這一要求。對這些不符合市場經濟需求的制度，我們應當利用民法典或者物權法的制定之機進行修正。
1.2新型土地權利的設立，不能違背憲法和實踐部門已經接受的法律原則
根據憲法第9條、第10條、1988年憲法修正案第2條的規定，我國只許可兩種土地所有權存在，而且只許可農村農民集體經濟組織的土地所有權依征用的方式向國家土地所有權轉換。這樣，憲法確立了不許可土地所有權市場存在的原則。同樣按照憲法的這些規定，1990年制定的“城鎮國有土地使用權有償出讓和轉讓暫行條例”、1994年制定的“城市房地產管理法”中，確立了在國有土地所有權上以有償出讓的方式設立土地使用權、并許可這種進入市場流轉的原則和體制。土地管理部門等政府機構也是在這一體制基礎上運轉的。這是我國土地權利發展的基本法律前提條件。目前，修改憲法，廢止它原來的土地制度的原則的觀點，是不切實際的，也是行不通的。所以未來土地權利的發展還必須尊重憲法所確立只許可國有土地使用權進入市場流轉的原則。在大陸法系的其他國家和我國的臺灣地區，土地權利體系的設立是以土地所有權可以進入市場流通為前提條件的，此外法律規定可以在土地所有權之上建立地上權、永佃權、用益權、地役權、典權等權利類型，來滿足市場經濟的多方面的需求。因為我國不許可存在土地所有權市場，而只許可土地使用權市場，所以土地權利發展的法律基礎與大陸法系其他國家和我國臺灣地區土地權利的法律基礎有根本的區別，其土地權利體系也必然有很大的差異。但是直到目前，我國法學界的許多物權法學者對此似乎并無清楚的認識，他們仍然堅持在大陸建立以自物權即所有權為基礎、在所有權基礎上設計用益物權（包括地上權等）和擔保物權的大陸法系傳統物權體系模式。〔1〕但是未來我國土地權利制度只能以土地使用權為基礎，而不能以土地所有權為基礎，這一點是完全無法回避的。
1.3土地權利體系必須符合國情
土地權利體系的建立，對國家及民族有重大政治經濟意義，因此它必須符合國情。在當代國際上，因國際交易越來越密切的原因，反映流通規則的各國合同法的發展逐漸趨向同一，各國法律互有不少借鑒甚至直接的移植。而以土地權利為核心的物權法自羅馬法以來，都是各國法律自成一套，立法者對本國的國情更為關注。我國土地權利制度的發展，自然也應如此。我國土地國情，簡單地說有三點：第一，我國目前仍然是農業國家和農民國家，故耕地的保護應當作為我國的不動產法制的原則，并應當建立相應的制度來實現這一原則。最近中央政府關于強化耕地保護的指示應當給予足夠的重視。因此，應該把使用耕地的權利與使用建筑地的權利在法律上徹底分開。第二，市場經濟作為經濟機制的基礎，也是土地權利的基本國情。在國民經濟整體已經進入市場機制的前提下，土地權利將越來越廣泛地進入市場。因此在國有土地使用權之外，應當許可其他可能的土地權利，如集體土地使用權也能進入市場機制。目前法律對集體土地
使用權進入市場是禁止的，至少是不鼓勵的，但卻無法防范這種土地使用權進入市場的現實。第三，我國人多地少，適合人們活動的土地極為有限，因此政府對土地的管理不可以放松。在土地權利制度中，應該采納實質主義登記原則以配合對土地權利的管理。因此，制定土地登記法非常必要。
1.4土地權利應與物權法中的不動產物權體系密切連接
民法是調整財產關系的基本法，民法物權是調整財產支配關系的基本權利。因此土地權利的法律效力的基本淵源，將主要是民法典以及民法物權法。土地法中的土地權利的設計，應當注意與物權法的銜接。土地法中的土地權利，應當與民法中的土地權利不但應當保持權利種類的一致，而且應當保持權利內容的一致。尤其重要的是，土地權利制度應當遵從民法物權法的基本原則。如物權法定原則等。另外，自羅馬以來，世界各國均根據不動產的各種物權主要是土地的物權，或者離不開土地物權的客觀實際狀況，在物權法中建立了以土地權利為基礎的不動產物權體系。這一點已經成為市場經濟體制下的物權法所共同遵守的不動產法理。因此，我國土地權利體系的設定，在涉及到其他不動產的權利時，也應當服從這一法理。
2我國土地權利制度發展的初步設想
目前我國民法的基本法民法通則，沒有關于不動產的規定，更沒有詳盡的土地權利制度，該法中的財產法的規則，只能適用于動產而不能適用于不動產。這是當時的歷史決定的。這些問題可以通過未來制定民法典或者物權法時獲得改進。但是，制定民法典或者物權法，并不意味著不可以在民法之外發展、完善土地權利制度。事實上，民法典、物權法并不能解決全部問題。因此，我們完全可以在土地法中率先建立比較完善的土地權利制度，無論采取哪種方式，建立完善的土地權利制度可以從如下三個方面著想。
2.1關于土地權利的總則性規定
在土地權利總則部分，無論是民法典、物權法還是土地法，都應當首先明確，土地權利制度的基礎是市場經濟，因此土地權利法律制度的根本任務，是保障權利持有的安全和權利交易的安全，并滿足人民生活的需要。
在總則部分應當尤其強調，土地權利制度應當遵從如下基本原則：
權利法定原則這一原則是大陸法系的物權法中普遍承認的物權法定原則的體現，它的基本意義，即土地權利的類型只能由法律強制性規定，而不能由權利人隨意創設。根據這一原則，公民、法人所擁有的土地權利的內容，只能是法律規定的內容。權利法定原則的根據是這些權利的重要經濟意義和政治意義，以及它們所具有的社會最基本的權利的性質。因為社會的其它權利都要直接或者間接地與這些權利發生必要的聯系，因此必須對這些權利確定明確而統一的內容。從根本上說，這一原則是市場交易的基礎必須統一的原則在土地權利制度上的體現。
權利絕對原則這一原則是物權法中的物權絕對原則的體現。它的基本意義是，土地權利在本質上屬于支配權，當一個權利主體具有法律規定的某種土地權利時，其他的權利主體均不可能對同一權利客體擁有同樣的土地權利。這一點，也被稱為物權的絕對性或者對世性。因此，一個土地權利的權利人，可以因為他所擁有的權利排斥他人對同一權利客體行使同一權利的主張。土地權利因屬于物權，而物權必須是絕對權，這是財產權利本質的體現。
登記原則這一原則是物權公示原則的體現。其基本意義是，在設立、變更、移轉、消滅物權時，必須履行一個能讓外界承認該權利變動的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權絕對性質的必然結果。因物權有對世性，故法律在承認物權對他人有排斥的的權利的同時，也要求該權利的各種變動能向社會展示，以獲得社會的承認，使得它的排斥他人的權利獲得社會的認可。故物權的變動必須遵守公示原則。然而物權的公示手段在動產和不動產有重大的區別，動產的公示是占有的交付，不動產物權的公示就是登記。故土地權利的各種變動應當遵守公示原則。
目前我國法學界正在進行應該采納實質主義登記還是應該采納形式主義登記的討論。所謂實質主義登記，即登記對不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國、臺灣的法律所采納。〔2〕按這種體例，不動產物權的各種變動不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實決定不動產物權變動的效力。形式主義登記，即不動產物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動的效力。但是為交易安全的考慮，不經登記的不動產物權不得對抗第三人。這種體例，為法國和日本的法律所采納。〔3〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實踐效果上，均應是實質主義登記為優。〔4〕
實質主義登記的基本法理，即德國法學家薩維尼（Savigny）所創立的物權理論。該理論的基本含義是，在一個物的權利移轉時，會出現至少是兩個法律行為，一個是債權行為，即當事人之間建立將要轉移物權的法律關系的行為；另一個是物權行為，即實際發生的轉移物權的行為。后一個法律行為又被稱為物權契約或者物權合同。按照物權行為理論，物權契約必須有其外在的表現形式。德國民法學家和我國民法學家一致認為，不動產的物權契約，其外在形式就是登記。〔5〕所以，它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權法在規定物權種種變動法律條件時，均規定不動產物權不經登記不得生效的一般原則。現在這一原則已經被我國法院和土地行政部門、房屋行政部門采納。
權利特定原則該原則的意思是，土地權利的客體，必須是明確肯定的一宗土地，或者特定的數宗土地（如總括抵押或者共同抵押中的土地），或者是一宗土地中明確指定地面的土地權利份額。物權與債權的又一個根本特征是它的客體必須是明確肯定的，客體不明確不特定的，不能成立物權。這一原則當然應當適用于土地權利。
順位原則所謂順位，就是不動產物權在不動產登記
簿上以他們設立的時間先后所排列的順序中所占據的位置。任何一項土地權利上均可以設立多種其他的物權，比如其他大陸法系國家里，一項土地所有權之上，就可以在設立用益物權性質的地上權同時，設立一項或者數項擔保物權性質的抵押權。這一點是由土地的多用性和多值性決定的，是一個規律性現象。在我國未來的土地權利制度中，將會產生除土地所有權和土地使用權之外的其他土地權利形式，這些權利的產生將會滿足市場經濟發展和人們生活的多方面的需要。但是，這些權利的設定不是無序的，而是按照登記原則，并且在登記薄上以他們設定的時間先后排列為順序的。先成立的權利有絕對優先實現的效力，后續順位的權利在優先順位的權利實現后也有自己實現的機會。所以，采納實質主義登記原則、建立不動產登記簿（或者土地登記簿）并將其作為土地權利的根據，對保障市場經濟體制下的土地利用關系的安全合理發展具有重要意義。而采納這一原則，就必然會產生土地權利的順位原則。
2.2關于土地登記制度
土地登記的基本法律淵源，是土地登記法（德國及臺灣），或者不動產登記法（日本），不論其名為何，規范的對象都是一致的。從上文的探討可以看出，建立土地登記制度對土地權利制度的完善至關重要。因為，在采納實質主義登記原則的情況下，土地登記已經成為土地權利變動的程序性要件，故德國法學家們稱不動產登記法是不動產法的程序法。即為土地的法律行為，必須履行登記法規定的程序。即使是日本這樣不承認實質主義登記的國家，不動產登記法也是作為不動產物權變動的特別法而存在的。〔6〕特別法的意思，是其仍然是民法淵源的一部分而且有優先適用的效力。故有不動產財產，就必須有不動產登記法或者土地登記法。雖然我國目前有關不動產的各種法律都要求進行不動產登記，但是還沒有一部不動產登記法。因此，制定土地登記法，在我國已是非常必要的事情。將來制定的土地登記法，也是土地權利制度不可缺少的一部分。
按不動產登記的基本法理，本文作者認為，應當在土地登記法的制定或者在制定土地法的登記制度時，提出并堅持“五個統一”的原則。
統一法律依據即我國只能制定一部統一的土地登記法，該法的名字可以稱為土地登記法（如德國或者臺灣的作法），也可以稱為不動產登記法（如日本的作法）。我們不能違背法理，按照現行的不動產管理體制，對土地、建筑物（包括房屋）、森林、水面、灘涂、道路等各項不動產，分別制定登記法。即使制定的關于登記的法律稱為“土地登記法”，其所函蓋的業務，也應包括其他的不動產，如臺灣土地登記法第37條第1款規定的那樣。
統一登記機關在國際上，土地登記機關，在德國為屬于地方法院的土地登記局；在日本為司法行政機關法務局，地方法務局及其派出所；在瑞士，大多為各州的地方法院。這種作法，是以土地登記直接或者間接地決定權利人的實體權利，故登記應與司法系統建立直接的關系。如在德國，不動產物權登記的爭議直接進入訴訟程序，當事人在此程序中已經不必，而是向上級法院直接上訴。我國歷史上制定民法之初也曾采用法院統一登記的作法，但后來因為民國初期司法的混亂而改為屬于行政機構的地政局統一登記。此法延用在我國臺灣至今。〔7〕總之，考察世界各地的土地登記制度可以發現，關于土地的登記機關有兩個規律性的特點：土地登記機關一般具有程度不同的司法意義；登記機關的統一性。但是，目前我國關于土地登記存在著“多頭執政”的局面，而且其依據的法律也不同。這一點我們看一下1995年制定的“擔保法”就可明白。該法第42條明確規定的不動產登記部門有四個，這些部門都是有關不動產的行政管理部門；另外還有未明確所指的即第（二）項所說的“縣級以上地方人民政府規定的部門”，登記機關的不統一，必然損害經濟發展和權利人的正當利益。當兩個或者兩個以上的登記機關權力交叉重合時（這正是第42條的規定沒有解決的問題），不但會損害當事人的正當利益，而且會擾亂正常的法律秩序。比如，抵押權因登記而成立，這是我國法律已經確定的原則；但是如果兩個或者多個登記機關都要求當事人在自己的機關登記，那么就不但會增加當事人的經費開支，而且會造成抵押權（其它權利也一樣）的成立有多個時間標準而難以判斷其到底是何時成立的問題。如果此期間有第三人的權利納入登記，那么法律關系將更加混亂。
土地登記機關應當統一，這是一個必然的趨勢。而且將來的統一，必然是以土地權利為基礎和為核心的統一，因為這是自羅馬以來一切建立不動產登記制度的市場經濟國家和地區的共同作法，其理論根據是，不動產物權的核心是土地的物權，非直接針對土地的不動產權利也必然是以土地權利為基礎的，比如，獨立的房屋所有權必然建立在地上權之上。現行體制中不動產登記機關非常分散、而且紛紛試圖脫離土地登記而獨立的情況，即不合法理，不利于市場經濟體制的建立，更不利于權利主體行使權利。這一現象，希望能夠早日克服。
統一登記效力土地登記法應當依實質主義登記的原則，統一規定登記的效力，并將其確定為各種具體的法律制度。土地使用權以及土地使用權上所負擔的他項權利的設立，是非常典型的物權設立行為，法律必須明確規定，這些權利的設立只能以登記作為其生效的必要條件，因此，重合同、輕登記的現象應當得到糾正。其他的土地權利變動行為，如土地權利的移轉、變更和消滅等，也應采納這一原則。另外，還應根據這一原則建立必要的制度，如以登記權利為正確權利的制度等，這對保護土地權利的正常交易具有非常重要的意義。
統一登記程序統一登記程序主要是對各地區而言。在土地登記法中，應該統一登記的程序，以滿足統一大市場的需要。
統一權屬證書即登記機關下發的土地權利文書應當具有統一性，而不能像現在這樣，存在著地權證、房地產權證、林權證等等多種不動產權屬文書并行于社會的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔，加重了市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關之間的爭執。故不
動產的權屬證書必須統一，這一點在土地登記法中應明確規定。
上述五個統一是市場經濟體制的不動產法制的必然要求，是必須實現的原則。但是它們的實現應當是有先后順序的，即應當先統一立法、統一登記機關，然后再統一權屬證書。在登記的法律不統一、機關不統一的情況下，簡單地統一土地權利的權屬證書也是不合適的。
2.3關于土地權利的細則
所謂土地權利的細則，就是關于土地權利的種種具體的制度。顯然，我國土地權利制度建設的核心內容在這一部分。
關于土地所有權目前我國所規定的兩種土地所有權仍然有保留的必要。因為，國家土地所有權的建立涉及政治體制問題和憲法修改問題，所以不能更動。而農民集體的土地所有權，現在不但發揮著巨大的經濟功能，而且還發揮著對八億多農民的生存到養老提供保險的社會功能。因此，這種土地所有權也是不可以否定的。目前，我國體制決定了我國土地權利制度的發展不可能走以土地所有權進入市場為基礎的道路。
關于土地使用權我國以土地使用權進入市場為基礎來構筑整個社會土地權利休系，已經有比較成功的經驗。比如，法律明確規定劃撥的土地使用權不可以進入市場流通的規則，就是根據我國實際的正確經驗總結。但是正如上文所言，目前的土地使用權，難以滿足市場經濟和人民生活的需求。滿足市場經濟和人民生活需求的具體方法，一是對上述各種土地使用權的內容進行科學界定，尤其是對歷史遺留的土地使用權再進行認真分析，不可一概認為都是劃撥性的權利，不許其進入市場流通。對那些實際上已經形成獨立民事權利的土地使用權，應當許可其流通。二是應當許可在土地使用權上設立其他物權，即將土地使用權進一步細化、明確化，滿足權利人多方面的需求。比如，可以考慮在土地使用權上設立建筑權和耕作權。其中，建筑權專指在土地的上下為各種建筑的權利，耕作權指對土地進行種植、墾植、養殖的權利。這種劃分的好處，一是使得土地利用的目的非常明確，人們很容易了解土地權利的市場價值；二是方便管理，可以比較容易地實現耕地的強制保護。如果能夠進行這樣的劃分，土地使用權就將成為我國一系列不動產用益物權的總稱，其性質如土地所有權一樣。而建筑權、耕作權則成為用益物權的具體形式。所謂權利明確化，就是要豐富各種權利制度的內容，使得目前內容粗糙的權利制度建成更加精確細密可以明確地進行司法操作的制度，以滿足市場經濟發展和人們生活的要求。
對農村土地使用權的轉讓，與其不能依法禁止，不如依法放開流通。放開流通的方式，一是許可這種權利在公民、法人之間轉移，二是許可在這種權利上設立法律規定的他項權利。其效果與國有土地使用權不應當有較大的差別。在建立了嚴格的土地登記制度和完善的不動產登記簿之后，農村土地使用權的流通安全也是有充分保障的。當然，法律對其流通也可能建立適當的管理制度。
關于他項權利他項權利在我國現行法律指民法中的不動產用益物權和擔保物權。其中用益物權其實就是土地使用權，在未來的立法中，它應包括建筑權與耕作權兩種重要類型。所謂建筑權，即通常所說的地上權。地上權的德文原意，就是建筑權（在德文中，地上權的原文為Erbbaurecht，其中Erb，意思為土地，Bau，意思為建筑，Recht，意思為權利）。耕作權，將成為土地之上一系列種植、墾殖、養殖的權利的總稱。這兩種權利作明確區分之后，可以滿足我國區別建設用地和農耕土地、強化耕地保護、保障建筑用地順利進入市場機制的需要。
在傳統民法中，還有地役權、人役權，指土地或者不動產為另一土地的利益，或者為某一特定的人的利益而供其役使的權利。我國目前對地役權、人役權均沒有承認，理論上認為相鄰權包括地役權，使用權中包括人役權。這種作法，不論在理論上還是實踐中都有很大不足。大陸的民事法律實踐需要有地役權和人役權的法律制度，因此應當恢復對地役權和人役權的規定。其中地役權指需役地的所有權人和使用權人對供役地加以利用，或者限制在供役地上為某種行為的權利，而人役權指在不動產上為特定人的利益而設定的使用不動產的權利，如居住使用權等。
土地使用權上的擔保物權，在我國法律中僅有抵押權一種。但是，我國的抵押權，僅可在土地使用權上設立，而不可在土地所有權上設立。從我國法律實踐看，抵押權的設立可以滿足需要。因此，建議不設典權制度。
依上述構思，我國土地權利的基本框架如下：
土地所有權(兩種)
土地使用權(兩種所有權基礎上的):包括建筑權(指城鄉建筑地使用權)、耕作權(指一切種植、墾殖、養殖的權利)、地役權、人役權、抵押權
關于可轉讓的他項物權的制度
這一體系不同于其他學者觀點的特點是：第一，關于土地所有權的市場可流通性與其他學者明顯不同。其他學者雖然一般也承認依據憲法土地所有權不可按市場規則轉移，但是他們堅持他項物權直接設立在土地所有權上的觀點，實際導致了強迫土地所有權進入市場的結果。第二，他項物權的本權基礎有顯著的不同。依據本文的觀點，他項權利，只是設立在土地使用權上的權利，而不是設立在土地所有權上的權利。其他學者提出的觀點，只將土地使用權當做土地所有
權上的一種具體的用益物權，是與擔保物權（具體指抵押權）相并列的權利。而本文的觀點，是以土地使用權為本權，在土地使用權上設立建筑權、耕作權、地役權、人役權、抵押權。這種作法既能夠使得我國不動產真正進入市場機制，又能夠基本滿足權利主體的各種需要。第三，他項權利的設立，從名稱到內容，將更加符合我國實際需要，與大陸法系傳統有較大區別。本文尤其強調建筑權和耕作權的區分，這實際上是給我國可以進入市場機制的土地和不可輕易進入市場機制的土地的劃分提供了一個法律基礎，它能夠滿足我國建立強制性的耕地保護制度和建設用地的市場化兩個方面的需求。
注釋：
〔1〕參見：《中外法學》雜志1997年第2期“筆談會”欄目下發表的幾篇論文。
〔2〕參見：德國民法典第873條，臺灣民法第758條等。
〔3〕參見：日本民法典第176條，第177條等。
〔4〕此觀點的詳細論述，見拙著《論不動產物權登記》，載《中國法學》1996年第5期。
〔5〕王澤鑒：《民法學說與判例研究》（第五冊），1991年10月第6版，第138頁。
〔6〕北川善太朗著，李毅多、仇京春譯《日本民法體系》，科學出版社1995年版第64頁。
〔7〕李鴻毅著《土地法論》，1991年版，第260頁。
第4篇：土地使用權法律范文
虛假土地使用權抵押騙貸的表現形式
實踐中，虛假土地使用權抵押騙貸的形式多樣，主要有以下幾種方式。
(一)以偽造的土地使用權抵押騙貸；
(二)以變造的土地使用權抵押騙貸；
(三)以過期或作廢的土地使用投抵押騙貸；
(四)以他人享有的土地使用權抵押騙貸；
(五)以超額、重復抵押的方式進行抵押騙貸
虛假土地使用權能夠抵押騙貸的原因
虛假土地使用權抵押騙貸案件的發生，是多種因素綜合作用的結果。
(一)土地使用權登記部門的原因所形成的騙貸
1 形式審查隱含著土地使用權虛假的可能性。
土地使用權作為重要的不動產物權，其設立、變更、轉讓和消滅，須經依法登記，才能發生效力。
不動產登記審查有實質審查和形式審查兩種。我國《土地登記辦法》第9條規定：“申請人申請土地登記，應當如實向國土資源行政主管部門提交有關材料和反映真實情況，并對申請材料實質內容的真實性負責。”我國《物權法》第12條規定：“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”
由此可見，我國對土地使用權登記，實際上主要采取形式審查模式。也就是說，作為土地權利歸屬和內容根據的土地登記簿，其內容是按照申請人提供的材料進行記載的。因此，一旦申請人提供了虛假的材料，該項土地使用權從法律上看，實質上就是虛假的使用權。
2 登記部門未依法進行登記所形成的騙貸。
在登記部門已對土地使用權予以注銷登記后，但因各種原因未收回土地權利證書時，如果土地權利證書持有人使用該證書進行抵押，顯然就是騙貸；或者雖然在土地登記簿上已注明了注銷的情況，并公告廢止，但土地權利證書持有人仍然用其進行抵押，無疑也是一種騙貸。
此外，如果土地使用權人謊稱土地權利證書滅失、遺失，而又獲得土地權利證書；或者登記機關對補發的土地權利證書未注明“補發”字樣，因此而造成一宗土地上重復登記，而當事人又以其抵押，當然也會形成騙貸。
3 登記機關未依法提供查詢服務所形成的騙貸。
根據《土地登記辦法》和《土地登記資料公開查詢辦法》的規定，我國實行土地登記資料公開查詢制度。土地權利人、利害關系人均可以申請查詢土地登記資料，而國土資源行政主管部門則應當提供真實信息。對符合法律規定的查詢申請，查詢機關應當場準予查詢。所以如果登記部門未依法允許銀行查詢土地登記資料，特別是提供了錯誤或不實的信息，同樣有可能造成虛假土地使用權騙貸的形成。 可以說，因登記錯誤或查詢結果不實，都可能造成虛假土地使用權抵押貸款，進而促成騙貸等犯罪的發生。
(二)法律規定與實際操作的原因所形成的土地使用權騙貸
1 以法律不允許抵押的土地使用權抵押貸款。
根據我國《土地登記辦法》的有關規定，土地使用僅包括國有建設用地使用權、國有農用地使用權、集體建設用地使用權、宅基地使用權和集體農用地使用權。但是，不是所有的土地使用權都可以進行抵押，法律對此進行了嚴格限制。依據《物權法》的有關規定：建設用地使用權可以抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。一般情況下，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，不得抵押。因此，以不可以抵押的土地使用權抵押貸款當然也可能構成虛假土地使用權抵押騙貸。
2 土地和房屋分別登記所造成的重復抵押。
就目前來說，房屋和土地登記機關在很多地區仍是分別登記的，即使是房地合一的地區，也多體現在市級層面，在部分縣(區)層面仍然是分設的。房產與土地使用權分頭抵押登記，不但增加了當事人的登記成本，而且對登記結果的查詢，甚至交易安全的維護不利。
實務中，還存在著房屋權屬證書和土地權屬證書兩套體系，造成了登記權屬證書不統一，房屋權屬證書和土地權屬證書以及房屋登記簿和土地登記簿之間的關系不明確。如果同一債務人就同一處房地產向債權人提供擔保，就會出現設定實質上為一個抵押物而分別向不同的登記機關申請登記的現象。重復抵押、多頭抵押的出現往往也會與登記部門未嚴格執行有關規定或業務操作失誤有關。
3 土地使用權做不到依法登記所形成的土地使用權騙貸。
土地使用權登記是將土地使用權記載于土地登記簿的行為。目前，對集體土地使用權的全面登記存在困難。這就使得以部分集體土地使用權作抵押存在虛假問題。比如，鄉鎮企業建設用地缺乏獨立性，一般均未領取集體土地使用證，致使部分集體土地及地E建筑物的權屬不清。
(三)金融機構方面的原因所形成的土地使用權騙貸
1 審查不嚴所形成的土地使用權騙貸。
當事人若要以土地使用權抵押向金融機構貸款，必須擁有合法的土地使用權證，其上還要標明土地的位置、大小、用途、獲得土地的方式等。這些有關信息，銀行可依法到土地登記部門或者其網站上予以查詢。只有核實無誤，土地管理部門為銀行開具他項權利證書，并做出業已抵押的標注，銀行才可以放貸。
毋容置疑，所有以虛假土地使用權所申請的抵押，只要銀行方面能嚴格按照法律規定和放貸操作流程，盡到審查義務、規范操作，均可以避免騙貸的最終發生。
2 抵押程序不規范所形成的土地使用權騙貸。
在我國法律上，土地使用權抵押權是他物權，其合法權利憑證是《土地他項權利證明書》，而《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》都不作為抵押權的法律憑證。所以，即使抵押權人扣押了土地證書，在法律上并不形成抵押的法律效力。此外，土地使用權人可以申請原土地證書作廢，并辦理補發新證的手續。可見，抵押程序不規范，往往使“無地騙貸”和“一地幾貸”的現象在所難免，而且因此產生的經濟糾紛難以解決。
3 銀行人員與抵押人串通牟利所形成的土地使用權騙貸。
銀行人員與抵押人串通牟利，最易導致虛假土地使用權抵押騙貸得逞。
(四)政府部門對抵押不當干預所形成的土地使用權騙貸
其實在很多情況下，土地登記部門之所以不能依法登記、銀行不能依法審查，并非其不想依法辦事，而往往是當地政府違法干預的必然結果。
防范虛假土地使用權抵押騙貸的法律措施
(一)要建立健全土地統一登記制度
我國《物權法》第10條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”但到目前為止，統一的登記制度還沒有依法建立。《土地登記辦法》規定的一些登記目前也還難以落實。因此要制定配套制度，加以規范和落實。
隨著科技尤其是電子技術的迅猛發展，在不動產登記領域也出現了電子化的趨勢。在我國，上海市的《房地產登記條例》第5條和臺灣地區的《土地登記規則》第6條都涉及了登記電子化的問題。英國、美國等國在登記電子化上已經取得了實質性的進步。英國2002年的《土地登記法》專門于第八部分規定了電子登記的問題，德國的《土地登記簿法》也于第七章專門規定了機器編制的土地登記簿。電子登記與書面登記相比，能夠實現登記的高效率，實現高效便捷的查詢，實現不同地區、不同部門之間數據和信息的共享與交換。
目前，我國土地登記電子化程度還比較低。《土地登記辦法》第9條規定：“土地登記簿采用電子介質的，應當每天進行異地備份。”第71條規定：“縣級以上人民政府國土資源行政主管部門應當加強土地登記結果的信息系統和數據庫建設，實現國家和地方土地登記結果的信息共享和異地查詢。”
日前，銀行國土信息查詢系統試點工作的啟動，是對電子登記的最佳嘗試，是“銀”、“地”聯手筑牢金融安全堤壩的有益探索，是國土資源部和銀監會兩部門的共贏之舉。一方面可促進銀行解決信貸調查中的信息不對稱問題，提升風險管理能力；另一方面對于加強土地產權管理、完善土地登記資料公開查詢制度，實現全國土地登記信息的網絡化一站式服務，具有直接推動意義。要通過試點工作的推進，逐步建立健全制度，形成土地登記信息服務的長效機制，實現覆蓋全國的土地登記信息服務，擴展服務應用領域。
(二)政府部門要依法行政以防范虛假土地使用權抵押騙貸
登記機關嚴格的登記對避免虛假土地使用權抵押騙貸起到源頭防范作用。土地登記機關要嚴格按照程序和要求，對不同種類的土地使用權進行初始登記、變更登記和注銷登記。
政府或政府的其他部門要嚴格執法、依法行政，不得越權干涉土地登記機關和銀行的業務辦理。
(三)銀行要嚴格審查以防范虛假土地使用權抵押騙貸
我國《合同法》第199條規定：“訂立借款合同，借款人應當按照貸款人的要求提供與借款有關的業務活動和財務狀況的真實情況。”《貸款通則》第10條規定：“除委托貸款以外，貸款人發放貸款，借款人應當提供擔保。貸款人應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。”
銀行應提高風險防范意識，健全并嚴格執行放貸審查制度和操作規程。把好“法律界定范圍關、土地管理部門登記關、有效合法憑證審查關及貸前調查關”等四個關口。對土地使用權抵押登記申請所提交資料的完整性、設定土地使用權抵押的宗地狀況、該宗地是否具備設定土地使用權抵押權資格等方面進行審查。
(四)要強化法律責任以防范虛假土地使用權抵押騙貸
以虛假土地使用權進行抵押的，抵押無效，抵押人要按照《物權法》第21條和最高人民法院關于適用《(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第7條的規定承擔賠償責任；依據《土地登記辦法》第73條的規定追究行政責任；情節嚴重的，依據《刑法》第193條規定的“貸款詐騙罪”追究刑事責任。
土地登記機關登記錯誤，要依據《物權法》第21條的規定承擔賠償責任，依據《土地登記辦法》第74條和《土地登記資料公開查詢辦法》的有關規定承擔行政責任或刑事責任。
第5篇：土地使用權法律范文
關鍵詞：抵押權、優先受償性、不可分性、次序升進、所有人抵押
我國正在制定《中華人民共和國物權法》(以下簡稱為《物權法》)，需要人人獻計獻策，以便未來的《物權法》成為優秀的法典。本著這種想法，本文檢討我國現行法的有關規定，評論《中華人民共和國物權法征求意見稿》(以下簡稱為《物權法征求意見稿》)的若干條文，形成如下文字，既拋磚引玉，又接受批評。
一、關于所謂抵押權的優先受償
性通說斷言抵押權等物權具有優先受償性，或者說優先受償的效力，《擔保法》關于抵押的界定(第33條)似乎是接受了這種觀點，《物權法征求意見稿》完全承繼(第252條)。但稱抵押權具有優先受償性，或者說優先受償的效力，實際上不夠準確。因為“受償”系債權的屬性和功能，物權則以物權人直接支配標的物并實現其利益為特質，無請求債務人清償的內容，何談受償?實際上，是抵押權擔保的債權在受償，而且是優先受償，而非抵押權本身優先受償。
問題接踵而至，債權以具有平等性為特色，稱被抵押權擔保的債權優先受償不是對債權以平等為原則的否定嗎?為什么不繼續堅持債權平等性的原則，通過承認抵押權具有優先受償性來解決問題呢?只要我們檢索一下民法制度，就不難發現，在一些領域，法律基于若干特殊理由承認一些債權平等的例外，達到它所追求的衡平。例如，在建設工程合同中的工程價款債權的優先受償權(《中華人民共和國合同法》第286條)；消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，買受人對所購商品房的債權優先于建設工程承包人的工程價款債權受償(最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第2條)；職工工資和勞動保險費用債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款第1項)；破產費用債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款)；稅款債權的優先受償權(《中華人民共和國民事訴訟法》第204條第1款第2項)；等等。抵押權等擔保權附著在債權后，使此類債權具有優先受償權只是其中一例。
被抵押權擔保的債權具有優先受償性的機理，可作如下描述：抵押權作為物權之一種仍然具有優先性，該性質不因抵押權擔保債權而消失。抵押權擔保債權實際上是抵押權和債權相結合，或者說是抵押權附著在債權上，因此種結合或曰附著，抵押權的優先性傳染給債權，使債權發生性質和效力的變化，由原來的平等性轉化為優先性，這類似于兩種物質結合發生化學反應，使物質的性質改變。優先性體現在債權上，不是該債權的存在就排斥其他債權繼續存在，而是該債權在順位上名列前茅，順位在先者先實現，債權的實現就是獲得清償，于是，債權的優先性就是優先受償性。
既然如此，對于抵押權等擔保權的效力表述，此次制定《物權法》應當稱之為具有優先性，而不宜說抵押權具有優先受償性。
二、對抵押權的不可分性的態度
對于抵押權的不可分性，《擔保法》的立法計劃中可能未加考慮，但其關于抵押權保全的規定中，卻有一句反映了抵押權不可分性的部分內容，這就是第51條第2款后段規定的“抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。”不過，這只是抵押權的不可分性的部分內容，屬于所謂“抵押物的各個部分擔保債權的全部”。抵押權的不可分性的內容，還包括所謂“抵押物的全部擔保債權的各個部分”，這在《擔保法》上沒有蹤影。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱為法釋[2000]44號)第71條關于“主債權未受全部清償的，抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權”(第1款)，“抵押物被分割或者部分轉讓的，抵押權人可以就分割或者轉讓后的抵押物行使抵押權”(第2款)的規定，以及第72條第2款前段關于“主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務”的規定，是就“抵押物的全部擔保債權的各個部分”的角度立論的，填補了《擔保法》的漏洞。
其實，抵押權的不可分性，可有不同角度的表達。除了就抵押物與被擔保債權之間的關系立論的行文外，還可以就抵押權與被擔保債權之間的關系立論，抵押權的不可分性因之而表述為“被擔保的債權分，抵押權不分。”[1]法釋[2000]44號第71條第1款關于“主債權被分割或者部分轉讓的，各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權”的規定，以及第72條第2款前段關于“主債務被分割或者部分轉讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數個債務人履行債務”的規定，屬于從“被擔保的債權分，抵押權不分”的角度所作的表述，只不過第72條第2款的規定是以債權的反面———債務———為基點的。
必須指出，法釋[2000]44號第72條第2款后段關于“第三人提供抵押的，抵押權人許可債務人轉讓債務未經抵押人書面同意的，抵押人對未經其同意轉讓的債務，不再承擔擔保責任”的規定，是對抵押權的不可分性的排除。對此，筆者表示贊同。其道理在于，債務承擔人的責任財產可能少于原債務人的責任財產，并由此導致債務承擔人不能全部或全部不能清償抵押權人的債權，抵押權人選擇行使抵押權的路徑來實現其債權，抵押人因此而喪失抵押物的所有權，至少受到抵押物的使用價值的損失，暫時的損害。尤其在原債務人的責任財產不足以清償數個并存的債權時，抵押人的追償權也部分或全部地失去實際效用，遭受終局性的損失。在抵押人不同意債務承擔的情況下，令抵押人承受此類的損失，是不合理的，一部良法應當給這樣的抵押人必要的保護。法釋[2000]44號第72條第2款后段的規定，符合這個精神，值得肯定。
總之，抵押權的不可分性有利于債權的保障殊多，對于抵押權制度的推展上具有決定性的作用[1]，因而，《擔保法》忽視抵押權的不可分性，需要反思。法釋[2000]44號第71條和第72條規定了抵押權的不可分性，值得肯定。《物權法征求意見稿》沒有注意到法釋[2000]44號第71條和第72條規定的積極價值，仍然帶著《擔保法》在這方面的缺陷，不明智，不適當，應當立即糾正。未來的《物權法》應當全面而適當地規定抵押權的不可分性。
同時也要指出，抵押權的不可分性并非抵押權的本質要求所必須具有的性質，只是法律為加強抵押權的擔保作用而特別賦予的，其法律規范不是強行性規定，當事人可以特約予以排除[1]。這在法國已經著有判例[2]，在日本也有持贊同意見的學說[3]。既然法律確認抵押權的不可分性系基于周到保護抵押權人的立法政策所致，對抵押人的合法權益應當予以適當的照顧，就屬于立法政策的題中應有之義。如此衡平的結果便是，在若干場合，需要有條件地排除抵押權的不可分性。法釋[2000]44號第72條第2款后段的排除雖然必要，但還不足夠。在這點上，物權法沒有必要否認意思自治原則的作用，應當比較廣泛地承認當事人以約定排除抵押權的不可分性。就是說，未來的《物權法》應當規定：抵押合同可以約定，抵押權只存在于一個抵押物的一部分上①，可以約定一個抵押物只擔保著債權的一部分[4]。
三、對抵押權物上代位采取何種法律構成
抵押權不以利用抵押物的實體為目的，而是以取得標的物的交換價值為內容，屬于價值權。正因如此，抵押物即使改變其原有形態或性質，但只要還維持著交換價值，就不會影響抵押權的實行。換言之，抵押物的變形物或代表物在實質上就仍是抵押權的客體，抵押權的效力就仍然及于此類變形物或代表物上，除非立法政策反其道而行之。我國現行法沒有逆行，而是承認了抵押權的上述性質和效力，即承認了抵押權的物上代位性(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款、第49條第3款)。《物權法征求意見稿》予以承繼(第251條)，值得肯定。在這樣的背景下，未來的《物權法》應當規定抵押權的物上代位性，似乎沒有反對的理由，但仍有如下問題需要再斟酌。
其一，關于代位物的范圍
我國現行法對抵押權的物上代位的規定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款)，遺漏了抵押物的另外的變形物類型，如抵押物為房屋，而該房屋被毀，變成一堆磚、瓦、門、窗、椽等。由于磚、瓦、門、窗、椽是各個動產而非不動產，亦非不動產的一部分，所以，抵押權的效力及于它們的根據，不是抵押權對抵押物本身的作用力，也不是抵押權的效力及于抵押物的一部分，還不是抵押權對抵押物的保險金、賠償金或者補償金的優先效力，只能是抵押權物上代位效力及于抵押物的變形物的原理。有鑒于此，未來的《物權法》規定代位物的范圍，若采取列舉的方式，就要全面且清晰；若采取概括式，就直接使用代位物和變形物的術語。
其二，關于物上代位的法律構成
同樣由于我國現行法對抵押權的物上代位的規定，使用的表述為在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償(《擔保法》第58條、法釋[2000]44號第80條第1款)，可知采用了物上代位于變形物或代表物上的法律構成論。《物權法征求意見稿》予以承繼(第251條)。這同德國等國家的民法及其理論奉行的法定債權質的法律構成論不一致。未來的《物權法》究竟選擇哪種法律構成論?是現在就必須決定的事項。為了使選擇建立在理性的基礎之上，下文對有代表性的立法例及其學說作一簡要的考察，然后得出自己的結論。
《德國民法典》規定，要求定期給付的權利與土地所有權相結合的，抵押權的效力擴及于此項定期給付的請求權(第1126條前段)。為土地所有權人或者土地自主占有人的利益而將屬于抵押權的標的物付諸保險的，抵押權的效力擴及于因保險契約而發生的對保險人的債權(第1127條第1項)。將房屋付諸保險的，保險人或者被保險人如曾向抵押權人通知損害的發生，并且自收到通知之時起經過一個月的期間，則保險人向被保險人所為保險金額的支付，即可對抵押權人發生效力。抵押權人，在上述期間內，得對保險人的支付保險金額，聲明異議(第1128條第1項前段)。其他情形，適用關于債權質權之規定；但保險人，就土地登記簿中所應知道之抵押權，不得主張其不知(第1128條第2項)。瑞士民法“關于抵押權，就租金請求權、保險金請求權、公用征收補償金請求權上，承認有物上代位。”[5]采取法定債權質的法律構成。
抵押權存在于抵押物的變形物———保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權———之上，若采取債權質說，那么按照中國現行法的架構，要么是抵押人和抵押權人雙方達成了在保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權設立質權的協議，要么是法律直接規定在保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上當然產生質權。但事實不是這樣，中國現行法直接規定抵押權的效力存在于保險金、賠償金、補償金上，而不是質權存在于它們之上，亦非質權存在于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權。由此可知，對于抵押權的物上代位，在其法律構成上，中國現行法未采取法定債權質說。
此次制定《物權法》，有無必要采取法定債權質說?筆者初步認為，因以保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權為標的物的擔保物權屬于債權質，故債權質說比較符合邏輯。但基于抵押權為價值權，抵押權的效力當然追及于抵押物的價值變形物上[6]，當然追及于作為抵押物的變形物的保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，更為簡潔。所以，兩種方案均有其道理。
至于是物上代位于賠償金、保險金、補償金“現物本身”，還是物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，筆者曾經贊同前者[7]。但因對于賠償金、保險金等“現物本身”的效力，不是物上代位問題，而是擔保權的直接效力的問題，即，是擔保權的追及效力問題[6]，故現在修正以往的意見，改為抵押權物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上的觀點。
既然是抵押權物上代位于保險金請求權、賠償金請求權、補償金請求權上，那么，為了減少迂回曲折，為了降低風險，法律應當規定抵押權人有通知義務，即，抵押權人應當將抵押權存在的事實及時地通知給有關保險公司、賠償義務人、補償義務人，以便這些義務人知曉并實際向抵押權人支付保險金、賠償金、補償金；若怠于通知，這些義務人不負任何民事責任，抵押權人向抵押人主張抵押權的追及效力。
四、土地使用權抵押與附合物、混合物、加工物
(一)土地使用權抵押與附合物
所謂附合物，日本民法及其學說稱為附屬物，是從屬于不動產的附合之物(第242條)。附屬物是因為附屬失去獨立的存在，而且被不動產的所有權吸收[6]。并認為，附屬物被《日本民法典》第370條規定的附加物所包含，至于是否與附加物的外延相同，則存在兩種對立的學說。經濟一體說認為，《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”具有經濟一體性的意思，所以，附加物不只是《日本民法典》第242條規定的附屬物，也包含《日本民法典》第87條規定的從物的意思[8]。構成部分說則主張，“附加后成一體的物”僅僅是指“附屬物”，作為物的具有獨立性的“從物”不包含在其中[9]。近江幸治教授贊同前者。從附加物和附屬物的中文文義來看，兩者似乎相同，尤其是附屬物系失去獨立存在之物，它已經被不動產的所有權所吸收，而從物是獨立于不動產之物，所以，假如中國民法使用附屬物的概念，那么本文贊同附屬物和附加物的外延相同，都不包括從物的觀點。
中國民法采用了附合物的稱謂。雖然《擔保法》未規定抵押權的效力是否及于附合物，但法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因附合使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為附合物的所有人的，抵押權的效力及于附合物；第三人與抵押物所有人為附合物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。正值制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]4號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于附合物，抑或其他方案?
由于附合物與抵押物的所有權合而為一，抵押權不因對抵押物的附合而消滅，所以，只有抵押權的效力及于附合物，在附合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。結論就是，《物權法》應當采納法釋[2000]4號第62條的方案，明確規定抵押權的效力及于附合物。
在土地使用權作為抵押物的情況下，有無抵押權的效力是否及于附合物或曰附屬物的問題?如果附合物為樹苗、農作物種子、花草等，它們被栽種于土地之中時，是與土地使用權附合嗎?筆者認為，它們是與土地使用權所作用的土地附合，那么它們成為土地的組成部分，具有土地使用權的客體的地位。如果從價值的角度看，土地使用權客體的價值提高，土地使用權本身的價值很可能也隨之增加，似乎可以說抵押權的效力及于這些樹苗等附合物。但是，另一面，樹苗等與土地附合，成為土地使用權客體的組成部分，在民法的構成上，畢竟不是成為土地使用權本身的成分，加之作為土地使用權客體的土地新添了附合物，士地使用權的交換價值未必因此而提高，所以，為慎重起見，不宜把土地使用權客體的附合物作為土地使用權抵押的效力所及的對象。
具有獨立使用價值、可以作為獨立交易客體的房屋等建筑物，在我國法律上不是土地的成分，而是獨立于土地的不動產。一種意見認為，它們是與地上權(土地使用權)“附合”[10]。不過，這只是形象的說法，有助于理解建筑物因地上權的存在而不屬于土地的成分。實際上，建筑物是獨立之物，既獨立于土地，也獨立于地上權(土地使用權)，不是地上權(土地使用權)的成分。這樣，土地使用權抵押的效力不當然及于它。
(二)土地使用權抵押與混合物
《擔保法》未涉及抵押權的效力是否及于混合物，法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因混合使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為混合物的所有人的，抵押權的效力及于混合物；第三人與抵押物所有人為混合物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]44號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于加工物，抑或其他方案?
由于抵押物發生混合，抵押物的所有權覆蓋于混合物全部，抵押權不因抵押物有混合現象而消滅，所以，只有抵押權的效力及于混合物，在混合物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。就是說，《物權法》應當明確規定，抵押權的效力及于混合物。
抵押物系土地使用權時，存在著混合物的問題嗎?從混合發生于動產之間的概念可知，無論是土地使用權本身，還是士地使用權客體———土地，都不發生混合現象，所以，土地使用權抵押場合，不存在抵押權的效力及于混合物的問題。
(三)土地使用權抵押與加工物
《擔保法》欠缺抵押權的效力是否及于加工物的規定，法釋[2000]44號填補了這一漏洞，明確規定抵押物因加工使其所有權歸第三人所有的，抵押權的效力及于補償金；抵押物所有人為加工物的所有人的，抵押權的效力及于加工物；第三人與抵押物所有人為加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額(第62條)。此次制定《物權法》，究竟是采納法釋[2000]4號第62條的方案，還是仍然如同《擔保法》那樣不規定抵押權的效力及于加工物，抑或其他方案?
首先說明，第三人和抵押人對加工物共有，如果加工物與抵押物以外的物合而為一，抵押權的效力不及于加工物，除非法律另有規定或者當事人另有約定。只有加工物與抵押物合而為一時，抵押權的效力才及于抵押人對該共有物享有的份額。
其次，由于加工物與抵押物的所有權合而為一，抵押權不因對抵押物的加工而消滅，所以，只有抵押權的效力及于加工物，在加工物就是抵押物且歸抵押人和第三人共有時，抵押權的效力及于抵押人的共有份額，才符合法理。
抵押物系土地使用權時，存在著加工物的問題嗎?從加工的對象限于動產的要求看，無論是對土地使用權本身，還是對土地使用權客體———土地，都不存在加工現象，所以，在土地使用權抵押的情況下，不存在抵押權的效力及于加工物的問題。
五、土地使用權抵押與從物
土地使用權的從物，比較少見，但不宜說沒有。如果有，土地使用權抵押的效力是否及于它們?《擔保法》未加規定，《物權法草案征求意見稿》亦然，法釋[2000]44號明確規定：“抵押權設定前為抵押物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。”(第63條)制定《物權法》，究竟采取什么方案呢?在抵押權設定之前，抵押物的從物已經存在，由于從物幫助抵押物發揮效用，兩物之間具有的依存關系決定，所以，抵押權的效力應當及于該從物。因此，制定《物權法》，應當采取法釋[2000]44號第63條的規定。奉行“經濟一體說”的日本學者，把《日本民法典》第370條所說的“附加后成為一體”的物，解釋為包括從物，從而得出抵押權的效力當然及于從物的結論。日本的判例也承認抵押權的效力及于從物②。
抵押權設定后新產生從物，抵押權的效力是否也及于該從物呢?中國現行法沒有規定，有法律專家持否定觀點[11]。正值制定《物權法》，需要設計合理的方案，故有必要考察有關立法例及其理論，通過分析再得出結論。
在法國，民法典把有交易能力的不動產的附屬物視為不動產(第2118條第2項)，規定抵押權的效力及于對作為抵押物的不動產的所有改良(第2133條)。在這種背景下，具有“根據性質區分的不動產”和“根據用途區分的不動產”的嚴格區別的理論，從物屬于“根據用途區分的不動產”范疇，被包含在“對不動產的所有改良”之中，抵押權的效力及于作為抵押物的不動產，也及于已被不動產化了的從物(第2133條)[6]。
在德國民法上，采用“構成部分”(“附加于主物的物，已經和主物一體化了”)和“從物”嚴格區別的理論，認為從物保持著獨立性，故抵押權的效力不當然及于從物。在這里，從抵押權的特殊性考慮，從物從屬于主物，是依照處分主物之人的意思，寫入了特別規定之中(第1120條)。這種規定也包括設定抵押權后的從物[6]。
日本舊民法擔保篇模仿《法國民法典》，規定抵押權的效力及于對不動產的增加或改良(第200條)。像法國民法典那樣，從物被包含在“對不動產的增加或改良”中，抵押權的效力及于這樣的從物，即使此類從物產生于抵押權設定之后。但是，《日本民法典》在設置第370條時，對日本舊民法債權擔保篇第200條的規定作了文字修改。同時，其第87條又模仿德國民法典第一草案，接受了“構成部分”和“從物”嚴格區分的理論，割裂了與日本舊民法債權擔保篇第200條的同一性，造成《日本民法典》內部的矛盾。對此，我妻榮教授等主張按照《德國民法典》第1120條的處置方法，在不動產存在分離物的情況下，遵循“經濟一體說”，抵押權的效力及于從物，且不問從物產生于抵押權的前后[6]。但也有學者認為，《日本民法典》第370條所說的附加物只有附屬物的意思，不包含作為獨立之物的從物，但是第87條第2項所謂“從物隨從主物的處分”，是指抵押權設定后到抵押權實行時止期間內，抵押權的效力及于附加的從物[12]。有的判例也持這種立場③。
但是，在現代社會，抵押權的效力全部及于作為抵押物的不動產上，不一定產生適當的結果。與其為了動產的財產價值得到很大提高，倒不如提出割裂抵押權效力的一般性的社會經濟的要求。況且，從當事人的意思觀察，即使是抵押人也沒有預見到有關的從物當然地成為抵押物的情形。不過，判例尚未認可割裂抵押權的效力[6]。
中國臺灣學者認為，抵押權設定后出現的從物是否為抵押權的效力所及，涉及到抵押權人和一般債權人之間的利益平衡。在這種情況下，涉及兩個利益：一是抵押權人的利益。從經濟目的看，從物輔助抵押這個主物發揮效能，抵押物與其從物之間具有依存關系，如果不讓抵押權的效力及于從物，就意味著抵押權實行時不得一并拍賣抵押物與其從物，勢必減損抵押物的價值，影響抵押權人的利益。二是一般債權人的利益。抵押權設定后增加的從物，若為抵押權的效力所及，抵押權人就從物的變價優先受償，等于從抵押人的一般擔保財產中劃出一部分，歸于抵押物中，共同擔保因而減少，一般債權人難免蒙受損失。為兼顧各方當事人的利益，原則上應認為抵押權的效力及于抵押權設定后增加的從物，若因此而影響到一般債權人的共同擔保時，則抵押權人于實行抵押權時，雖然可以把抵押物與從物一同拍賣，但就該從物無優先受償權。一般債權人主張抵押權人無優先受償權的應負舉證責任[13]。
六、土地使用權抵押與從權利
土地利用權的從權利，包括相鄰通行權、相鄰排水權、地役權等。在中國臺灣的民法上，其學說認為，為保全抵押物的經濟效用，對抵押物的從權利從寬解釋，不僅本質上的從權利，其本質上雖非從權利，但抵押物存在上所必須的權利亦包括在內，例如以建筑物抵押時，建筑物對基地的利用權，如地上權、租賃權、借貸權等，亦應認為系從權利。而為抵押權的效力所及[14]。至于該項權利是否具有讓與性亦非所問[14]。蓋土地與建筑物雖為各別獨立的不動產，但建筑物的使用，既不能脫離土地而存在，則于建筑物就基地有利用權時，自應予以維護，始無害于社會經濟④。再如，以農地抵押時，其灌溉用水之權，亦可解釋為農地的從權利[9]。對抵押物的從權利從寬解釋，顯然使抵押物的經濟效用達到最大化，抵押權的效力因而得到了強化，抵押權實行之后，抵押物的受讓人就不會因他人享有抵押物的從權利而受到種種牽制、妨害，從而順暢地利用抵押物，使效益最大化。在這種背景下，應當持有這種立場。所以，筆者認為，中國大陸民法應當對抵押物的從權利從寬解釋，土地使用權作抵押物時亦應如此。
正因土地使用權的從權利能使土地使用權的效用彰顯和強化，所以，只要立法者堅持權利本位的思想，擬使抵押權保持完整權利的狀態，那么，土地使用權抵押的效力及于土地使用權的從權利，就是當然的結論。《擔保法》對此未作規定，《物權法草案征求意見稿》亦然，筆者認為應當明確上述觀點。
在中國臺灣的民法上，從權利在抵押權設定時登記與否，不影響它們為抵押權的效力所及[14]。
七、關于所有人抵押
未來的《物權法》是否確立所有人抵押，在很大程度上與采取抵押權次序固定原則還是奉行次序升進原則有關。如果采取抵押權次序升進原則，抵押物所有權人無因清償債務而自己取得先次序抵押權的余地，犧牲了該抵押物的擔保價值，對抵押物的所有權人不利。如果承認所有人抵押，則可以彌補這些不足。因為在抵押物所有人清償先次序抵押權所擔保的債權時，該抵押權即移轉給抵押物所有權人，或者抵押權人因購買、繼承等原因而取得抵押物所有權時，則所有權人可以將該項先次序抵押權再用作其他債權的擔保，融通資金，實現更大的利益；同時也可以抵御后次序抵押權人實行其抵押權，保全住抵押物的所有權。有鑒于此，未來的《物權法》若確認次序升進原則，就應當同時承認所有人抵押。
所有人抵押可以通過當事人的設定而產生，就是所有人為自己的利益在其所有物上設定抵押權。該抵押權自始即為歸抵押物的所有人享有，屬于原始的所有人抵押[14]。
所有人抵押還可以基于法定原因而取得，如先次序抵押權擔保的債權因抵押物所有權人的清償而消滅時，法律可規定抵押物所有權人取得該先次序抵押權；抵押權人取得抵押物的所有權時，法律可規定他取得抵押權；抵押權絕對拋棄的情況下，法律也可以規定在符合一定條件時抵押物所有權人取得抵押權[15]。
注釋：
①《擔保法》第35條的規定其實就包含著這層意思。
②例如，大連判1919.3.15，民錄25輯473。
③東京高判1978.12.26，案時383號第109號。
④中國臺灣“最高法院”1959年臺上字第1457號判決：1959年臺上字第227號判決。
參考文獻：
[1]鄭玉波.論抵押權之不可分性[a].鄭玉波.民法物權論文選輯•下[c].五南圖書出版公司，1984.608，612，612.
[2][日]神戶大學外國法研究會.法蘭西民法(v)[m].245.[3]柚木馨.擔保物權法[m].197；我妻榮.擔保物權法[m].92.
[4]崔建遠.抵押權若干問題之我見[j].法律科學，1991，(5)：52；王利明，崔建遠.合同法新論•總則[m].中國政法大學出版社，1996.555.
[5][日]柚木馨.注釋民法(9)•物權(4)[m].有斐閣，1982.
[6][日]近江幸治.祝婭，王衛軍，房兆融譯.擔保物權法[m].法律出版社，2000.40，41，113，116，116，116，117.
[7]王利明，崔建遠.合同法新論•總則[m].中國政法大學出版社，1996.551.
[8][日]我妻榮.新訂擔保物權法[m].巖波書店，1971.258、270；於保不二雄.附加物以及從物和抵押權[j].民商法雜志，第29卷第5號，20頁以下；林良平.抵押權的效力[a].新版•民法演習•2[m].184以下；鈴木祿彌.物權法講義[m].創文社，1985.168.
[9]柚木馨.高木多喜男.擔保物權法[m].有斐閣，1982.248；高木多喜男.擔保物權法[m].有斐閣，1984.112.
[10]謝在全.民法物權論•中冊[m].三民書局，2003.56；蘇永欽.走入新世紀的私法自治[m].中國政法大學出版社，2002.257.
[11]李國光，奚曉明，金劍鋒，曹士兵.《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》理解與適用[m].吉林人民出版社，2000.248.
[12]柚木馨.高木多喜男.擔保物權法[m].有斐閣，1982，255-256.
[13]王澤鑒.民法學說與判例研究•第3冊[m].中國政法大學出版社，1998.366-369.
[14]謝在全.民法物權論•中冊[m].三民書局，2003.436，436，435-436.
第6篇：土地使用權法律范文
社區與不動產相隨，文明與法律相伴，在日常生活中就應當遵守社區不動產法律規范，這是社區文明發展的主線。在發生社區糾紛時才想到使用法律武器，把法律作為社區管理、處理糾紛的手段，只能是工具主義的表現。只有遵循不動產法律關系，才能使居住在社區高樓大廈的群體生活在愉快舒適的社區環境之中，才能形成長期居住文明、環境文明和生活秩序文明。如果社區缺乏對不動產法律規范的整體認識水平、實施能力和執法水平，那么任何社區文明只能是脆弱的、短暫的。
社區土地法律關系是社區文明的生長點
我國憲法和土地管理法貫徹了以社會利益為核心的原則，采取了從土地歸屬向以土地利用為中心的轉移，建立了以保障社會利益前提下的公民法人土地使用權制度。公民通過市場購買住宅區內的多層高層區分所有建筑物，成為住宅小區土地使用權的共有權人，擁有對建筑物基地使用權和附屬草地使用權的共有權。業主的土地使用權優先于國家所有權，對進行占有、使用、收益；政府則主要行使行政權對土地使用權的利用進行管理。因此，業主是社區不動產的主人。
法制建設與社會治理法治化中的思考社區土地法律關系具有不同于其他地區土地法律關系的特點，主要是： 其一，住宅區的土地使用權是共有法律關系。各個業主可以對土地使用權依法共同使用受益，轉讓自己的共有份額，但不能請求分割，并只有全體共有人的共同意志才能決定土地使用權的處分權（如決定在住宅區土地上的建筑物的改建、擴建、重建、增建），而其他人如原房地產開發商或街道行政機構均無權決定；規劃、房地產行政主管部門只能依行政職權對土地使用權人的申請依法審查批準與否，住宅區土地使用權的共有人還可依法排斥任何對土地使用權不法干預。這完全不同于計劃體制下的居民只享有公房租賃權，劃撥土地使用權是屬于系統單位或房管部門的，甚至居民對住宅區街道里弄的違法建筑也無權干預。土地使用權的共有法律關系使業主易于形成共同意志并維護共同利益，這正是社區文明得以建立的基礎。
社區土地權利向立體化方向發展，即形成了空間利用權法律關系。由于居住生活質量需求的提高，人們要求在原建筑物上加層擴建或建造地下建筑來發展生存空間，如建造屋頂花園、地下停車庫。這就在土地使用權的基礎上，產生土地使用權人與非土地使用權人的空間利用權法律關系，這對拓展社區物質文明和精神文明的發展空間大有裨益。社區土地使用權的共有法律關系和空間權利用法律關系勢必成為社區文明發展的基石。
不動產權法律關系是社區文明的保障
我國民法通則、房地產管理法等法律對不動產物權法律制度作了一些基本的規定，賦予了不動產民事權利主體傳統的所有權，用益物權和擔保物權，正在起草中的物權法將吸收世界各國通行的“建筑物區分所有權”。這是一種復合性的新型物權制度。建筑物區分所有權人對一幢建筑物的專有部分享有專有權，對建筑物的共同部分享有共有權，以及組成管理團體享有的成員權。圍繞社區不動產法律關系，社區內普遍存在著建筑物區分所有權法律關系。古人云：“雞犬之聲相聞，老死不相往來。”在傳統社會這是可能存在的，但在現代社區生活中，居住人群不能不在左右上下空間發生不動產的所有、使用以及由此形成的共同關系，不僅不動產物權主體享有對不動產的支配權和排他權，而且在物權人相互之間還形成協調與維護共同利益的權利。在區分所有權人之間存在以下三種法律關系。
（一） 區分所有人之間的共有關系
這種共有關系有三個不同層次范圍： 1. 相鄰的共有，即因專有部分的區分境界而共有，如分隔墻、天花板、地板在區分所有人之間形成共有物。2. 同幢建筑物共用部分的共有，如樓梯、走廊、外墻、屋頂、承重結構、建筑物基地。3. 住宅區內附屬基地及其公共設施設備的共有。附屬基地是住宅內除建筑物基地以外的土地，它是為住宅建筑物用途服務而不可分離的土地，其上的設施設備也都是直接為居住生活服務不可缺少的。
區分所有人之間的共有關系不同于公有，共有權利主體與共有物的占有、使用、收益、處分直接相關。共有權人可以按照共有物的本來用途進行使用，也可以轉讓自己的份額，但不能請求分割，并只能按共有人的共同意志進行處分。共有權人對外享有排他權，對內享有共同支配權，因此共有人之間必須按共有規則正確行使共有權，承擔共有義務，例如對存在于專有部分即套間內的梁、柱、承重墻，它性質上屬全體區分所有人公有，專有權人即業主不能毀損，否則該幢建筑物的其他業主有權行使物上請求權和損害賠償請求權。共有關系比相鄰關系產生更直接的物權效力。又如在底層走廊或頂層樓梯走廊處不能以維護自己的安全為由安裝鐵門、排斥其他共有人通行。共有人只能按共同共有使用走廊，而物權排斥其他共有人按共有物本來用途使用。因此這種鐵門必須拆除。又如在屋頂平臺或外墻上設立廣告牌等專有使用權，應征得大樓全體業主同意，其收益歸共有權人，物業公司只是共有權人意志的執行者，他無權決定共有權的占有、使用、收益、處分。如在住宅區內空地處設置停車場，必須由共有人的代表業主委員會同意，物業公司才能操作，并將收取的停車費除去管理費外的收益歸業主委員會，用于小區維修基金。
按共有規則，共有人應承擔維持建筑物存在的維修更新費用和物業管理費用，一般來說應按業主專有部分面積在整個建筑物面積中的比例承擔共有義務。按共同共有或按份共有行使權利并承擔義務，這是共有關系的基本準則。因此在社會主義初級階段，共有法律制度比公有制度更容易形成社區成員對共同利益的共同認識和共同意志，這對發展社區文明是極其有利的。
（二） 區分所有人之間的相鄰關系
區分所有人對單元套間行使專有權時，相互權利發生沖突時如何協調？相鄰關系就是對相鄰不動產行使權利依法給予對方方便或接受限制產生的權利義務關系。法律從物權高度處理相鄰關系，賦予相鄰關系一定強制性的法律權力，使不動產權利得以延伸或限制，以協調不同利益。社區內發生的相鄰關系包括：建筑物內部區分所有人之間的相鄰關系和建筑物之間彼此臨近發生的相鄰關系。正確行使相鄰權并承擔相鄰義務的內容，主要有以下幾個方面：
1. 維護修繕專有部分或共有部分，必須使用相鄰專有部分或共有部分，對方不得拒絕，但使用方造成損失的應予以賠償。
2. 應按建筑物的本來用途和目的使用，不得違反全體區分所有人共同利益，如在住宅房內儲存易燃易爆物品，將一定噸數以上重物搬入房內危害大樓安全，住宅房屋經營卡拉OK店或經營餐飲業，飼養有危害困擾他人之虞的動物，在專有部分任意投擲體育用品或較重物品等等。
3. 不可量物侵害（指噪音、震動、惡臭氣體、粉塵、放射性等不可量物質的侵入）造成干擾妨礙或損害，在環境法允許范圍內相鄰方有容忍義務；超過范圍的，有權請求環境保護機關和有關部門依法處理，造成損失的，請求賠償。
4. 相鄰各方改建新建筑物時，必須保持適當距離，不得妨礙影響相鄰方的通風或采光。空氣陽光是人類生存的基本人權之一，也是相鄰不動產權利的延伸，即使合法建筑也不能剝奪他方的采光權和通風權。受害人有權要求停止侵害，恢復原狀與賠償損失。
相鄰關系是通過對相鄰各方行使權利延伸或限制來協調各方不同利益的，也是對社區文明發展的又一法律保障。
（三） 區分所有人的團體關系
區分所有人雖享有專有權，共有權和相鄰權，可以解決某些不動產的歸屬和使用關系，但仍不能解決眾多業主的共有不動產的管理問題。區分所有建筑的結構越來越復雜，完全由法律法規規定業主之間的內部管理關系。顯然十分困難，按共有法則解決少數的共有人之間的關系是可行的，但如果共有人數少則幾十人，多則上百人、上千人，如何表達全體共有人的意志？并按共同意志執行？這只能由住宅區全體區分所有人成立團體組織，召開區分所有人大會，來表達對共有財產、共同事務管理的共同意志，行使團體成員權，執行團體組織通過的決議，承擔團體成員義務。
團體成員之間的權利義務關系基礎是對不動產的共有權利義務關系，依次團體關系發展不能違背共有法律關系的基本規則，區分所有人大會通過的決議也才能有效。它形成的是團體組織維護共同利益的團體一直，全體成員必須遵守，業主大會選舉的業主委員會必須執行。業主大會和業主委員會是直接行使民主權利的自治團體組織，是業主自己管理自己共有財產的最好組織形式，在有些國家類似于業主委員會這樣的組織已經法人化，將更有利于自治管理。應當重視的是業主大會和業主委員會的團體組織的功能不僅是管好自己共有財產，更重要的是建立一個業主滿意的舒適的社區居住環境，每個業主應行使自己的成員權利，不僅行使對管理者的選舉權，對重要事項的表決權，而且應更多行使對建立發展共同生活的良好秩序事項的建議權，對停止違同利益行為的請求權。因此業主團體關系，有助于業主之間形成自我約束，共同發展的良好關系，這是促進社區文明發展的有效途徑。
不動產行政法律關系對社區文明的導向
隨著法治的加強，國家對不動產管理將由行政法為主向物權法為主的轉移，這是建立長期穩定的不動產法律秩序的基礎。但不容否認，不動產行政法仍是不動產法律體系的組成部分。我國還沒有統一的不動產行政法，而都是分散的法律法規，如“城市規劃法”、“土地登記規則”、“城市新建住宅小區管理辦法”、“上海市物業管理條例”等等，其中絕大多數是行政法規和規章，其主要是從行政管理角度，規定了一系列民事權利和義務，以及行政處罰和行政責任。國家一方面通過制定不動產行政法來維護不動產物權并建立不動產管理秩序，另一方面還授予國家行政機關規定職權，通過具體行政行為管理不動產秩序。對不動產的開發、交易、產權、使用、服務、管理依法直接干預，進行指導、服務、限制和處罰，既有強制手段又有非強制手段，其根本宗旨是保障不動產民事權利、公共利益和公序良俗。由于行政管理方行為可以引起不動產行政法律關系的產生、變更和消失，所以，行政管理對不動產行政法律關系的調整往往比較主動并容易取得成效。
第7篇：土地使用權法律范文
針對近期多幅上海地塊出讓須知中提及“土地期滿后的處理方法”引發的關注，上海市規劃和國土資源局在名為《關于預申請須知所載出讓合同信息中“土地期滿后的處理方法”相關內容說明的通知》的回應中說：“《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項‘土地期滿后的處理方法’，是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容，明確該宗土地出讓期限屆滿，土地使用者中請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。”
概括起來，這個回應的內容有三點：一是住宅用地期滿自動續期，這和《物權法》的規定是一致的；二是其他建設用地期滿，受讓人要申請續期，在正常情況下，出讓人應該同意續期；三是土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。
上海市官方能夠在第一時間回應民眾對于土地期滿后的處置方式的焦慮，從另一個層面說明，土地期滿后的處置問題，的確是一個攸關社會穩定大局的問題。由于筆者沒有搜索到上文所述的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》全文，所以不能判斷之前所說的上海市某些地塊使用權期滿后無償收回的方式，是針對住宅還是其他建設用地。
就住宅用地而言，盡管《物權法》已經明確“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但由于當初立法時爭議很大，是期滿后無償續期，還是有償續期，依然牽扯民眾的神經，并在一次次的立法爭議中讓民眾飽嘗制度性的焦慮。
當媒體報道上海市在土地使用權期滿后，由出讓人“無償收回”的規定，讓民眾感覺到顯然罔顧《物權法》關于此問題的基本規定，也罔顧《土地管理法》修改的事實，直接倒退回1990年國務院頒布的《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定。在這個條例里，首次規定了“居住用地最高年限為70年”，而且還規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記》”，因此引發了民眾的恐慌。
而對于其他建設用地，按照《物權法》的規定，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。但“其他法律法規”如何處理，則是一個很不明確的規定。
筆者特別擔心各地將會以“公共利益”作為新的突破點，將建設用地期滿后“無償收回”看成地方財政又一個新增長點。這種擔憂完全符合某些地方政府的思維和行為的模式，而且，隨著10年后，第一批土地使用期限即將到來，這已經成為一個不得不在制度上做出合理安排的問題。
第8篇：土地使用權法律范文
關鍵詞：物權；車位（庫）權屬；業主利益；不動產登記
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2012.01.020
私人汽車逐步進入城市居民家庭，小區車位（庫）便成為一種越來越重要的不動產。按照不動產物權變動的公示公信原則，權利人在取得和轉讓車位（庫）時應該依法進行登記，這不僅是不動產物權變動的生效條件，也是其獲得法律承認和保護的依據。然而，目前尚無法律法規對車位（庫）登記制度作出系統明確的規定。本文在對我國車位（庫）登記制度的現實障礙進行分析的基礎上，提出了一些針對性的解決方案，并從理論層面對車位（庫）的登記機關，登記的權利類型和條件，登記的效力等問題進行了初步探討，期望能為建立統一完善的車位（庫）登記制度提供有益的建議。
一、車位（庫）登記制度的現實障礙
根據物權公示公信原則和《物權法》第9、10條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記才能發生效力，同時，國家應當對不動產實行統一登記制度。就小區車位（庫）登記問題來看，現實生活中雖然車位（庫）權屬糾紛頻發，但在制度層面還沒有統一的法律法規對此進行規定，相關部門規章對車位（庫）是否需要登記也是語焉不詳，相互矛盾。從各地的情況看，一些地方制定了適于本地的車位（庫）登記條例，但是這些規范的效力層級太低，適用范圍有限，而且登記的條件和效力各不相同。在沒有制定規范性文件的地方，遇到有關車位（庫）權屬的糾紛往往只能按照合同關系來處理，這種狀況不僅與車位（庫）的不動產屬性相違背，也不利于保護車位（庫）權利人的利益。
為了減少車位（庫）權屬糾紛，促進對車位（庫）的充分利用，必須對小區車位（庫）設定統一的登記公示制度，這已經成為人們的共識。然而在現實中，車位（庫）登記問題卻遲遲未能得到解決，造成這一現象的原因是多方面的。
首先，對于車位（庫）是否屬于獨立物，是否可以登記等問題尚有理論上的爭議。根據民法的基本原理，只有獨立的物才能成為物權的客體。車位（庫）究竟是獨立物還是區分所有建筑物的重要成分，是研究車位（庫）登記制度首先要解決的問題。我國《物權法》第74條對此沒有作出明確規定，大部分學者認為車位（庫）應該是獨立物，但也有人認為地上車位以及地下車庫中的單個車位沒有形成封閉的空間，不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體[1]。理論上的分歧妨礙了人們對車位（庫）的性質和屬性形成正確的認識，需要加以澄清。
其次，關于車位（庫）權屬認定的法律規定不夠明確。登記制度的意義在于通過客觀的記載揭示物權的存在和變動狀態，維護交易的安全，而明晰的權屬關系則是權利登記的前提。實踐中，業主和開發商之間矛盾重重，表面上看是車位（庫）權屬狀況未能登記公示，更深層的原因卻是車位（庫）權屬關系本身模糊不清。在《物權法》第74條的規定中，哪些車位（庫）屬于法定共有，哪些可以由當事人約定歸屬，什么叫做“首先滿足業主的需要”，這些問題長期困擾著理論和實務界。車位（庫）的權屬分配是無法通過登記制度得到解決的，相反，只有形成清晰的確權規則，才能構建具體的登記制度。
再次，相關規定限制了車位（庫）單獨取得土地使用權。我國實行“房地產相一致”的原則：辦理房屋登記，房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權的權利主體應當一致。 這意味著，當事人欲取得房屋的所有權，必須同時取得房屋所對應的土地使用權。在住宅小區內，哪些房屋或建筑物可以取得小區的土地使用權，關鍵在于其是否作為建筑總面積參與了建筑容積率的計算 。從有關部門的規范性文件來看，層高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能計入建筑面積的， 因此，大量的車位（庫）都將由于層高不足而不能計入建筑總面積，無法分攤土地使用費，也不能依法取得土地使用證，這些規定構成了車位（庫）確權登記的制度瓶頸。
最后，地下空間使用權制度尚未建立，地下車位（庫）的土地使用權類型不明確。由于土地資源的稀缺，建設地下車位（庫）成為許多住宅小區的選擇。對于地下車位（庫），如果允許其分攤土地使用費，究竟是地面土地使用權還是地下空間使用權，各地的認識和作法不一。 《物權法》雖然原則上承認了地下空間使用權，但是地下空間使用權出讓制度還沒有建立起來。地下車位（庫）是應該與普通商品房一起分攤土地使用費，還是應該另行支付地下空間使用費，是地下車位（庫）確權登記中必須面對的問題。
二、車位（庫）登記制度的難點突破
理論認識的模糊和立法規定的滯后共同構成了車位（庫）登記的障礙，也使得車位（庫）登記制度遠遠落后于現實的需要。在構建具體的登記制度之前，必須針對上述問題提出切實可行的解決方案。對此，本文認為應該從以下方面作出突破。
（一）承認車位（庫）可以作為獨立物進行權屬登記
關于物與物的重要成分的主要理論來源于德國，在德國，重要成分的判斷標準是，物與物之間的關系如此緊密，以致如果分離，則會使一個部分遭到毀壞、損害或喪失效用[2]24。在現實生活中，離開了車位（庫），業主仍然可以對其建筑物專有部分加以利用。而且，隨著社會的發展，人們對獨立物的判斷標準已經從形式上（物理屬性）的獨立性轉變為觀念上的獨立性，某些物盡管在形式上并非獨立，只要具備獨立的經濟效用，也不妨其作為獨立物進行交易。就小區內的車位（庫）而言，雖然它們可能與建筑物連為一體，但車位（庫）具有停放車輛的特定用途，人們完全可以從功能上將其與建筑物的專有部分區別開來，還可以借助現代測繪技術，明確車庫的四至范圍，并對之進行編號，因此，車位（庫）具有觀念上和使用上的獨立性，不能認定為區分所有建筑物的重要成分。
從立法上來看，車位（庫）的獨立性已經得到一些國家的確認。如德國《住宅所有權法》第3條第2項規定：“以持久性的界限標明范圍的停車場，視為有獨立性的房間。”[3]424在我國，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，具備下列條件的車位可以構成專有部分：一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分；二是具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業主所有權的客體。可以說，車位（庫）作為獨立物的法律屬性是不應該再受質疑的。
車位（庫）雖然是獨立物，但還有觀點認為車位（庫）是建筑物專有部分的從物[4]32,這種說法顯然值得研究。按照主物與從物的基本理論，從物是指非主物的組成部分，但是在效用上對主物發揮輔助功能的物，譬如遙控器之于電視機、球拍套之于球拍。在住宅小區之內，建筑物專有部分的功能是居住，車位（庫）的用途是停車，雖然法律要求小區內規劃用于停放汽車的車位（庫）應該首先滿足業主的需要，但這僅僅體現了主體的關聯性，絕非主物與從物之間的關系，離開了建筑物專有部分，車位（庫）仍然能夠獨立發揮泊車的功能。
（二）明確車位（庫）的權屬確定規則
《物權法》第74條首次對小區車（庫）問題作了規定，這一條文盡管有諸多缺陷 ，但仍然是確定車位（庫）權屬的基本法律依據。小區車位（庫）在土地使用權問題上可分為兩種情況：一種是全體業主分攤車位（庫）的土地使用費，共享車位（庫）土地使用權；另一種是車位（庫）單獨承擔土地使用費并取得土地使用權。依照《物權法》第74條的規定和“房地產相一致”的精神，小區車位（庫）的權屬狀況可以分為兩類：一類是法定歸屬業主共有的車位（庫），另一類是可以約定歸屬的車位（庫）。
法定歸屬業主共有的車位（庫）雖然在建筑區劃內，但是沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計算，也沒有獲得地下空間使用權，這些車位（庫）所占用的土地使用權實質上是由小區業主分攤的，理應由全體業主共同享有車位（庫）的所有權。
約定歸屬車位（庫）是指在建筑區劃內，已經計入建筑容積率并取得小區土地使用權，或者單獨取得地下空間使用權，開發商基于建設行為可以獲得原始所有權。對這些車位（庫），開發商應根據法律規定，通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要，在此前提下，開發商可以保留剩余車位（庫）的所有權，也可以附買回條件地轉讓或者附解除條件地出租給業主以外的其他主體。
（三）允許車位（庫）取得土地使用權
享有土地使用權是取得建筑物所有權的前提條件，至于何種類型的建筑物可以取得土地使用權，目前主要由相關的部門規章來規定。然而，這些規章大多制定在私家車尚未普及的年代，在當時，車位（庫）產權問題并不是一個普遍的社會現象，相關制度沒有給予必要的關注也是情有可原的。但是，隨著經濟的發展和生活水平的提高，汽車已是人們日常生活的必需品，國家統計局的數據顯示，2003年全國私人轎車擁有量為489萬輛，而截至2009年末，全國私人轎車保有量則上升到2 605萬輛[5],相應地，小區內的車位（庫）不僅成為一項重要的財產，其權益配置還直接影響到人們的生活質量。正因為如此，2007年頒布的《物權法》才對小區車位（庫）權屬問題作出了專門的規定，而相關部門還沒有認識到車位（庫）在現代社會的重要意義，仍然將建筑物層高等數據作為取得土地使用權的限制條件，這樣的規定已經嚴重脫離實際。法律制度應該根據社會的發展適時跟進和調整，而不能讓現實生活遷就已經落后的制度。相關部門需要及時廢止這些不合時宜的規定，為車位（庫）計入建筑總面積，取得土地使用權創造制度條件。
在允許車位（庫）取得土地使用權的情況下，對于地下車位（庫）來說，其取得的是地面土地使用權還是地下空間使用權呢？總體來看，地下車位（庫）與地面車位（庫）在土地使用權類型上還是有所區別的，不過，由于目前尚未建立統一的地下空間使用權出讓制度，關于地下空間使用權的認定，地下空間與地面空間的區別和界限等具體問題，還需要及時完善相關立法才能得到解決。
三、車位（庫）登記制度的框架建構
在理論和制度上為車位（庫）登記制度掃清障礙以后，還需要有具體的登記規則才能建立現實可操作的車位（庫）登記制度。由于篇幅所限，本文僅對登記機關、登記類型、登記條件、登記效力等問題進行分析。
（一）登記機關
從建設部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條和第96條的規定來看，車位（庫）的登記機關應該為房屋登記機構 ，大多數地方的相關法規也采納了這一做法。應該說，在尚未建立統一的登記制度的情況下，將車位（庫）權屬登記問題交給房屋登記機構辦理是切實可行的，因為車位（庫）與房屋同屬于建筑物，車位（庫）所有權人絕大多數為業主，這樣可以方便他們辦理手續，也便于辨認車位（庫）的購買者是否是該小區的業主。但是長遠來看，《物權法》第10條已經要求建立統一的登記制度，可以預見，設立統一不動產登記機關是未來的趨勢。
（二）登記的類型與條件
不動產登記按照程序一般可以分為初始登記、預告登記、變更登記、異議登記、更正登記、涂銷登記等。但是，在車位（庫）權屬問題尚不清晰的情形下，根據權利類型來研究車位（庫）登記制度應該更有現實意義，因此，本文將車位（庫）的登記類型分為所有權登記和他項權利登記，后者主要包括抵押權登記和租賃權登記。
關于車位（庫）的所有權，前文已經將其分為法定歸屬業主共有的車位（庫）和約定歸屬的車位（庫）。對于業主共有的車位（庫），按照建設部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條的規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。這種做法是值得肯定的，它可以有效避免部分業主隨意改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營性活動，以維護小區居民的生活安定。
對于約定歸屬的車位（庫），開發商基于建造行為取得原始所有權，但是必須符合一定的條件才可以進行獨立的所有權初始登記。綜合相關法規和現實需要，本文認為其應該包括以下幾點：第一，該車位（庫）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；第二，該車位（庫）具有利用上的獨立性，可以排他使用；第三，申請人能夠提供該車位（庫）的土地（地下空間）使用證、建筑規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案書及面積測繪報告等證書。在符合上述要求的前提下，房屋登記機構可以對車位（庫）進行初始登記確認權屬，開發商為原始所有權人。在開發商獲得初始登記以后，其他主體可以采取依法購買、接受贈與等方式繼受取得所有權，并進行所有權移轉登記。
車位（庫）作為不動產還可以作為抵押權的客體，根據《物權法》對于抵押權的公示要求，設立在車位（庫）上的抵押權也應進行登記。車位（庫）抵押權登記與一般的不動產抵押權登記沒有本質區別，唯一不同的是，在實現抵押權時，小區內的車位（庫）應該首先滿足業主的需要，也就是說，如果購買者是業主以外的主體，這種處分則是附買回條件的買賣合同。
現實中租賃車位（庫）的現象也極為普遍，比如業主租賃開發商尚未售出的車位（庫），個別業主租賃全體業主共有的車位（庫），無車位（庫）的業主租賃其他業主的專有車位（庫），等等。在車位（庫）租賃關系成立以后，是否需要對租賃權進行登記呢？目前尚未見到此種要求。本文認為，車位（庫）租賃權應該納入登記，原因在于：首先“買賣不破租賃”已經得到我國立法的認可 ，但從其他國家的立法例來看，只有經過登記公示的不動產租賃權才具有優先效力 ，車位（庫）作為不動產要取得相應的效力也應該進行登記；其次根據《物權法》第74條的規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當首先滿足業主的需要，如果不進行登記，就無法查知開發商究竟是將車位（庫）出租給業主還是業主以外的主體。因此，在設計車位（庫）登記制度時應該給租賃權登記留下一席之地。
（三）登記的形式與效力
車位（庫）登記應該采取何種形式？是另行設立登記簿還是僅在業主的房屋登記簿上附記？是否需要單獨頒發產權證書？實踐中各地處理這些問題的做法不一 。筆者以為，對于業主共有的車位（庫），僅需在業主共有財產登記簿上進行記載即可，無需另行頒發權屬證書。但是，約定歸屬的車位（庫）則需要建立登記簿并頒發權屬證書，其理由在于：車位（庫）在法律上屬于獨立物而非建筑物專有部分的重要成分，并且《物權法》沒有規定小區的車位（庫）只能出售給業主，如果車位（庫）的所有權人不是小區業主，他們就無法在房屋登記簿中附注車位（庫）的權屬狀況，因此，車位（庫）應該與普通商品房一樣設立登記簿并頒發權屬證書。但是，對于購買了車位（庫）的小區業主來說，還應該在房屋登記簿和權屬證書上注記車位（庫）的信息，并在車位（庫）登記簿和權屬證書上注記房屋的信息，這樣，一方面便于其他業主了解車位（庫）的權屬狀況，另一方面在房屋轉讓中可以確保買方有權選擇是否購買車位（庫）。
關于車位（庫）登記的效力，根據《物權法》第9條的規定，我國在不動產登記效力方面一般情況下實行的是登記要件主義，亦即以登記作為物權變動的生效條件，在車位（庫）登記效力方面，也應該堅持這一做法。另一個相關的問題是，在同時存在登記簿和權屬證書時，如果二者記載不一致，應該如何處理？實踐中雖然普遍存在重視不動產權屬證書而輕視不動產登記簿的現象，但根據《物權法》第17條的規定，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準會有利于維護登記的公信力。
（四）登記與業主利益保護
小區車位（庫）與一般不動產最大的不同在于，車位（庫）是必不可少的生活配套設施，車位（庫）的歸屬和利用不是純粹的經濟利益問題，更涉及小區業主未來數十年居住生活的質量，因此，《物權法》要求建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當首先滿足業主的需要。而現實中面臨的問題是，業主根本無法得知小區車位（庫）的權屬和利用狀況，也無從判斷其是否“首先滿足業主的需要”，而要確保小區業主的知情權，最可行的辦法是通過登記制度予以公示。
對于法定共有的車位（庫），一般情況下應該由業主共同使用，如果經業主大會或業主委員會同意出租給他人使用，則應該在登記簿上進行記載，業主憑房產證可以隨時查詢。
對于約定歸屬的車位（庫），雖然已經單獨建立了登記簿，但是小區內如果車位（庫）眾多，業主是無法逐一查詢的。為了解決這一問題，較為可能的做法是借助電子信息系統，將小區內所有約定歸屬車位（庫）的相關信息集中管理，業主如果對車位（庫）的權屬和使用狀況有疑問，可以持房產證到登記機關進行查詢，這樣就能有效監督小區車位（庫）是否做到了“首先滿足業主的需要”。
四、結 語
小區車位（庫）所涉及的法律問題比較復雜，其權利怎樣配置，如何進行登記，這些問題不僅影響到小區居民的權益保護，還關系到全國范圍內統一不動產市場的構建。因此，車位（庫）糾紛的解決單靠程序性規定是無法完成的，還需要建立清晰的權屬規則；車位（庫）登記制度的構建僅靠地方性法規也是不夠的，更需要制定統一的不動產登記法，為登記制度的全面建立提供法律基礎。
[參考文獻]
[1] 陳廣華.小區車位和車庫權屬研究[J].河海大學學報:哲學社會科學版,2007(4):51-54.
[2] 徐生鈺,朱憲辰.“意思自治、契約自由”與小區車庫產權[J].現代物業,2007(5):29-31.
[3] 施蒂爾納.德國物權法:上冊[M].張雙根，譯.北京：法律出版社,2004:24.
[4] 陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社,2007:424.
[5] 新華網.我國私人轎車保有量達到2 605萬輛[EB/OL].（2010-02-26)[2011-05-06]http:∥news.省略/auto/2010-02/26/content_13050374.htm.
On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts
CHEN Ying
(School of Civil and Commercial Law,Shandong University of Political Science and Law,Jinan 250014,Shandong,China)
第9篇：土地使用權法律范文
活都是非常重要的，如何制定一部既符合法理又符合國情而且還符合要求的物權法，是一個巨大而且復
雜的任務。[01]當前我國正在制定物權法，在這一重大的立法實踐中，如何看待海域使用權的權利屬性，以
及如何在物權法的規范體系中合理確定海域使用權的地位、結構和，將直接到我國物權法的性
、現實性和完整性。
一、海域使用權制度是一個既已存在并實施效果良好的用益物權制度
當前正在制定我國的物權法，但這并不意味著在我國的生活中存在著完全的物權制度空白。制定物
權法的法制建設事業，并不是制度建設中的"白手起家"，實際上是在已經存在著大量的物權法律規范的制度
環境中進行的立法活動。例如，民法通則中就有物權法律制度的規定，土地管理法、城市房地產管理法、擔
保法等，都規定了大量的物權法律制度，其中包括大量的符合物權法理并適應實際生活需要的物權法律規范
。只是這些物權法律制度還存在系統化不夠、制度空白點較多、規范合理性不足等，才需要用一部統一
的物權法進行整合完善。在社會經濟生活中已經存在物權法律規范及其實施結果時，制定物權法的立法活動
不能割裂實際生活中既存物權制度的延續性，必須對那些符合物權法理并且適應我國社會經濟生活發展需要
的物權法律制度進行整理，在不影響其制度實施的連續性和穩定性的前提下，將其納入物權法體系。對待海
域使用權制度，就應當采取這樣一種立法態度。
我國是海洋大國，擁有近三百萬平方公里的管轄海域，相當于陸地國土面積的三分之一；擁有18000多公
里的大陸岸線，14000多公里的島嶼岸線，蘊藏著豐富資源，包括生物資源、礦產資源、航運資源、資源
等。[02]為了加強海域使用管理，維護國家海域所有權和海域使用權人的合法權益，促進海域的合理開發和
可持續利用，我國于2001年10月27日制定了《海域使用管理法》。[03]
雖然《海域使用管理法》是以海域使用管理命名并且包含很多行政管理內容的法律，但從該法的宗旨、
主要內容及其實施機制來看，該法與其他行政法律不同的最大特點，就是以民法物權制度的確立和實施為基
本機制來實施對海域資源進行管理的目的。其一，依據《海域使用管理法》第一條的規定，維護國家海域所
有權和海域使用權人的合法權益是該法的宗旨之一，并且將其作為加強海域使用管理的目的，以及將其作為
促進海域的合理開發利用和可持續利用的手段。其二，從海域使用管理法的實施機制上看，海域物權制度居
于核心地位。關于海域使用管理制度的機制，可以作如下：確認海域為可以使用的資源，但以合理
和可持續利用為目的，并將此目的確立為海域使用管理法的宗旨；要實現海域資源的合理和可持續利用，海
域的使用方式就要符合海域的自然屬性和社會屬性，海域使用管理法主要通過海洋功能區劃和權利分配體系
來規范海洋使用方式，其實質就是要實現海域使用過程中的利益平衡；海域使用管理法以法宣示國家對海域
的所有權，并以海域所有權為基礎權利，通過海域使用過程中的權利分配實現相關主體的利益平衡；實現海
域使用過程的利益平衡主要通過海域的有償使用制度，為了使支付海洋使用費的主體獲得相應的權利保障，
海洋使用管理法確立了海域使用權制度；為了確保海域使用權的取得和行使符合海域功能區劃，海域使用管
理法建立了海域使用的審批制度和監督檢查制度。可見，在《海域使用管理法》建構的制度運作模式中，海
域資源的合理使用和可持續利用的目標，是以海域所有權和海域使用權的依法確認、有效取得、有力保障和
合理行使為實現機制的。
在海域資源的利用過程中，是通過對海域使用者和所有者之間的權利安排，實現海域使用過程中的
公共利益和使用者個別利益之間的協調。由于具體的海域利用活動是一個個別進行的活動，而具體海域
使用者的權利依據就是海域使用權。因此，在國家海域所有權得以一般確立的前提下，必須建構合理的海域
使用權制度，才能協調海域使用關系，實現海域使用權代表的個別使用者利益和海域所有權代表的國家利益
之間的協調與平衡。也正是基于海域使用權的這一制度功能，在共計八章54條的《海域使用管理法》中，海
域使用權制度得以用專章計14條進行規定，并構成該法的核心。海域使用權制度是一個用益物權制度，
這是海域使用權制度所規范和保障的權利性質決定的。規范海域使用權的條款屬于民事法律制度，規范海域
行政管理的條款屬于行政法律制度，這決定了《海域使用管理法》是一個包含民法和行政法兩類法律規范并
且兩者并重的法律。
海域是一種資源，它也是一種財產。[04]財產權包括物權與債權兩大類，海域使用權作為財產權利的一
種，在法律性質上應當屬于物權。物權是指直接支配特定的物并排除他人干涉的權利。物權具有法定性、支
配性、排他性的特點，而海域使用權完全具備這些特點。（1）海域使用權作為一種民事財產權利的類型，是
《海域使用管理法》直接規定的，因而將海域使用權定性為物權符合物權法定的制度要求。（2）海洋使用權
是權利人對特定海域進行直接支配的權利。這里的支配是指民法意義上的支配，即權利人可以按照自己的意
思在特定海域從事養殖、采礦、修筑建筑物等，或者將海域使用權轉讓、出資、出租等。（3）海域使用權是
權利人對特定海域進行排他性支配的權利。海域使用權的權利人對其標的物海域具有一定時間和空間上的獨
占性，可以對之進行排他性的使用，任何人未經其同意，不得侵入和干涉。因此，海域使用權是一種對世權
，具備物權對世性的特征。
根據海域使用權的物權屬性，海域使用權屬于用益物權。用益物權是指權利人對他所有物享有的以使用
收益為目的的物權。[05]海域使用權是對國家所有的海域占有、使用、收益的權利，其一，海域屬于國家所
有，海域使用權的標的物就是相應海域的國家所有權的標的物；其二，設定海域使用權是為了在標的物海域
上獲得收益；其三，特定海域上的收益是通過對該海域進行開發利用即民法上的使用來實現的；其四，通過
行使海域使用權來對特定海域進行使用收益，必須占有該海域。可見，海域使用權的基本內容具備了用益物
權的要素，符合用益物權的一般性質。
作為在物權法上的用益物權制度創新，海域使用權制度在其實施上，也已取得了良好的效果。在經
濟體制改革以來，我國對海域的經營性使用活動極為活躍，對海域的利用方式和利用效益都有很大提高。但
是，由于長期以來沒有建立合理的海域使用法律制度，在海域的利用方面存在著嚴重的"無序、無度、無
償"現象。盡管國家不斷加強海域使用方面的立法，但是直至《海域使用管理法》制定以前，海域使用方面的
"三無"現象并沒有得到有效的抑制。[06]其根本原因，就在于當時有關海域利用的立法活動還欠缺海域物權
觀念和海域統一管理的理念。通過《海域使用管理法》的制定和實施，至今為止已經顯現了該法確立的海域
使用權制度的科學性和合理性。首先，海域使用權制度的確立，通過用益物權的確認、行使和保障，把海域
的有償使用和使用者權益保障有效的結合起來，構筑了海域使用活動有序、有度和有償的權利基礎。其次，
海域使用權制度對現有的各種使用海域的民事權利類型（如養殖權、采礦權等）進行了整合，形成了一個系
統的物權法上的權利義務調整機制，物權法中既已成型的權利義務關系模式，如所有權與用益物權之間的權
利義務關系模式、不同用益物權主體之間的權利義務關系模式、用益物權主體與一般成員之間的權利義
務關系模式等等，可以有效地用于處理海域使用活動中的利益協調關系。再次，海域使用權制度的確立，進
一步理順了海域使用中民事權利保障和行政管理之間的關系，剝離和減少了不必要的行政監管，并使必要的
行政監管得以統一和強化，徹底改變了海域使用權制度確立之前海域管理九龍治水、民事行政不分的局面。
二、海域使用權是與土地使用權并列的用益物權
海域物權（包括海域所有權和海域使用權）是權利人將特定海域作為民法上的物進行直接支配的權利，
當在社會活動中引入海域物權制度，特定海域就成為海域物權客體。民法上的物作為物權客體，必須能
夠特定化。人類利用海域的歷時相當久遠，但以往沒有海域物權制度存在的重要原因之一，就是海域無法進
行特定化或者特定化的成本太高，例如，用圍堰、圍欄的方式確定特定海域的成本較高，而在很多情形下并
不實用或必要；用經緯坐標將海域特定化，其技術在很長時期不能用于普通民用領域，并且不能被物權登記
機關所掌握和運用。如果海域不能被特定化，具體所海域物權及其標的物就不能通過登記方式予以確定和公
示，對海域的排他性使用就不能實現，因而海域物權的效能也就不能實現。隨著社會經濟的和技術
水平的提高，人們可以用較為容易地經緯坐標來界定特定海域的四至及邊界。特定海域作為具體海域物權的
標的物，實際上是用經緯坐標等將特定海域四至及邊界確定的具體空間。雖然液態的海洋流轉變化，但
用經緯坐標等方法將特定海域四至及邊界確定的具體空間則是不能移動的，因此特定海洋具備不動產的特性
，海洋物權應當屬于不動產物權，而具體空間上的海域作為物應當屬于物權法上的不動產。
海域特定化也就是海域標的物化的開始，這一過程實際上是從海域使用權制度的確立而開始的。在法制
史上，海洋長期以來只是公法規范的客體，我國率先建立海域物權這一私法制度時，只是概括地宣示海域屬
于國家所有，即建立了海域的一般所有權，而沒有將海域特定化為具體所有權的標的物。實踐中的情形是，
每設立一具體的海域使用權，就特定化一塊海域，這一塊海域才實際成為海域物權的標的物。所以，從這一
過程來看，海域物權發揮其法律功能的機制，實際上是從具體海域使用權的設立開始的，或者說，海域使用
權制度才是使海域物權制度發揮實際效能的核心制度。
在海域物權體系中，海域所有權和海域使用權之間的關系類同于土地國家所有權和土地使用權之間的關
系，進而言之，海域使用權在其性質、和功能上，類同于土地使用權。其一，在權利的性質上，國有土
地使用權是由土地的國家所有權派生出來的用益物權，是對國家所有的土地擁有占有、使用、收益并排除他
人妨礙的權利；而海域使用權亦是由海域的國家所有權派生出來的用益物權，是對國家所有的海域擁有占有
、使用、收益并排除他人妨礙的權利。其二，在權利的設定上，除了可依法劃撥土地的情形之外，國有土地
使用權是以出讓方式設立的，土地使用權者以繳納土地出讓金為代價獲得一定期限的土地使用權；除了《海
域使用管理法》第35條規定的可以免繳海域使用金的情形之外，海域使用者亦須以繳納海域使用金為代價獲
得特定海域一定期限的使用權。其三，在權利的標的物特性上，土地使用權的標的物為土地這一不動產；海
域使用權的標的物為海域這一不動產。其四，在權利的公示方式上，土地使用權是以在土地管理機關登記的
方式予以公示；而海域使用權是以在海洋主管部門登記的方式予以公示。其五，在權利行使的監管上，國家
對土地使用施行用途管制，并且由土地管理機關予以監督實施，土地使用者只能按照土地用途使用特定土地
；國家對海洋則實行海洋功能區劃管理制度，并且由海洋主管部門予以監督實施，海域使用者只能按照海洋
功能區劃確定的用途使用特定海域。其六，在物權體系中的重要性上，由于土地是最為重要的資源，土
地使用權制度是確保土地的合理、安全及可持續利用的制度保障，因而成為土地物權體系的重要制度構成；
海域也是與土地同等重要的自然資源，海域使用權制度是確保海域的合理、安全及可持續利用的制度保障，
因而也成為海域物權體系的重要制度構成。
雖然海域使用權與土地使用權有諸多相似之處，但是，這并不意味著在物權法中可以用土地使用權制度
涵蓋或者替代海域使用權制度。其理由如下：
第一，海域使用權客體的自然形態與利用方式上的特點，決定了海域使用權制度不同于土地使用權制度
。雖然海域與土地一樣均可在上作為不動產，但是海域畢竟是以液態存在的空間，由此決定了海域使用
權標的物標定和利用方式上有其特點。例如，海域通常以經緯坐標界定四至；海域的分層利用使海域使用權
有更為明顯的空間權特征；海水的流動性和海洋的相通性，使相鄰海域的使用更易產生相互，導致海域
使用權主體與其他主體之間的利害關系和法律關系更為復雜。
第二，海洋使用權的適用范圍比土地使用權更為廣泛。在土地用益物權制度中，國有土地使用權通常是
指建設用地使用權，我國學者亦有稱之為"基地使用權"，[07]在其權利屬性上等同傳統民法上的地上權。至
于為農業用途而設定的土地用益物權，現行法律上稱之為"土地承包經營權"，我國學者亦有稱之為"農地使用
權"，[08]其性質與傳統民法上的"永佃權"相類似。但是在海域使用權制度中，并不按海域用途劃分不同的用
益物權，不管是建設用途還是農業用途，法律將使用特定海域的用益物權一概確定為海域使用權，特別是不
必將基于農業目的而設立的養殖使用權獨立出來予以特別規范。其原因在于：（1）海域使用權都是為經營目
的而設立，盡管海域使用者或從事養殖業或從事采礦業等，但使用者之間適應市場體制的能力并不會因
此而產生一般性差別；（2）與一般農業不同，海洋養殖業屬于工廠化經營方式的高效農業，其投資收益的周
期較短；（3）在農地使用過程中，類似維持地力和防止將農地違法轉為他用等，一直是既普遍又嚴峻的
，但在海域使用方面面臨的主要問題與此并不相同。[09]
第三，海域使用權登記及海域使用監管機關，與土地使用權登記及土地使用監管機關不同。海域使用權
登記及海域使用監管由海洋主管部門負責，土地使用權登記及土地使用監管由土地管理部門責任。這種行政
權限的劃分不僅僅是我國行政管理體系沿革的結果，而是以下三個因素共同作用的結果。其一為技術因
素，即海域使用權的登記和海域使用監管，要依靠與土地使用權登記和土地使用監管不同的技術。其二為行
政管理體系的沿革因素，即海域使用權登記及海域使用監管一直屬于海洋管理部門的權限范圍，而土地使用
權登記及土地使用監管一直是土地管理部門的權限范圍。非有重要而充分的理由，不應改變行政管理體制的
連續性，否則會加大行政管理成本和相關交易成本。其三，也是最為重要的一點，由于海洋的特性，海域的
使用對海洋環境的影響更為直接，海域的使用更容易影響利害相關人的利益，海域的使用與國家的海洋主權
和海洋利益也有更大程度的關系，應當把海洋管理與國家的海域安全、海洋戰略和海洋政策緊密結合起來。
只有繼續由海洋管理部門負責海洋使用權的登記及海域使用管理，才能夠同時滿足上述三個因素的要求，才
能便于建立統一綜合有效的國家海洋管理體制。
因此，本文得出的結論是，海域使用權制度是與土地使用權制度同等重要的用益物權制度，我國的物權
立法應當象重視土地使用權制度一樣，重視海域使用權制度。盡管其制度與土地使用權制度有許多共通
之處，但是在物權立法中，絕不能以土地使用權制度涵蓋或取代海域使用權制度，否則將導致我國用益物權
體系出現重大欠缺和混亂。
三、不宜用準物權分割或替代海域使用權
在海域使用的實踐中，經常有準物權（如采礦權、漁業權）的設立、轉讓或消滅的情形。所謂準物權，
不是屬性相同的單一權利的稱謂，而是一組性質有別的權利的總稱，按通說是由礦業權、水權、漁業權和狩
獵權等組成。[10]我國海域使用權制度的建立，最初與海洋養殖業和海洋礦產勘探及采集事業的有關。
在海域使用權制度確定之前，海洋養殖和海洋探礦采礦活動，也是以漁業權制度和礦業權制度規范的。正因
為如此，有觀點認為，把漁業權、礦業權制度加以完善即可取代海域使用權制度，因而在我國物權法上不必
設立專門的海域使用權制度。這一觀點實際上沒有充分認識到海域使用權的性質內涵與制度功能，也沒有認
識到準物權制度的功能及其局限。
屬于準物權歸類范圍的礦業權、漁業權、水權和狩獵權等，確有一定的物權屬性。例如，這些權利也具
有對世性和排他性，也須通過登記方式公示，受到侵害時也通過行使物上請求權得到救濟，因而具有物權的
特征。再如，擁有這些權利均有使用收益的目的，其實現也要靠占有使用的方式，因而具有用益物權的類似
特征。但從根本上說，這些只是準物權的部分性質，這些權利還具有一些距離物權屬性較遠的一些特性。
準物權中的礦業權、漁業權、水權和狩獵權，具有更多的更為本質的資源使用權性質。自然資源使
用權，是指為了自然資源的合理有效利用和可持續利用，使用權人在依法取得了自然資源主管部門的許可后
，所擁有的對自然資源使用收益的權利。用益物權的標的物（如土地、海域）雖然也是一種自然資源，但法
律確認特定民事權利是用益物權還是自然資源使用權，其立法目的及其制度設置著眼點都是不同的。自然資
源使用權的標的物，在上視為消耗物，例如，依據采礦權從礦山取得礦產品，隨著采礦權的行使，礦藏
中的礦產品隨之消耗越來越少；依據漁業權從海洋中捕撈水產品，隨著漁業權的行使，水產品相應地減少。
作為用益物權的標的物，在法律上則視為不可消耗物，根據用益物權而對標的物的使用，是在保持法律上認
定的標的物原來狀態下的使用，例如，土地使用權的設立是為了在作為標的物的土地上建設或取得建筑物的
所有權，此種權利的行使并不減少土地所有權的標的物即土地；農地使用權的設立，是為了在作為標的物的
土地上進行有選擇的種植、畜牧或養殖，然后取得收益，雖然隨著農業活動的進行有可能減少土地肥力，但
用益物權制度認為農地使用權的行使并不減少土地所有權的標的物，而肥力的保持則可通過向使用者施加法
定義務的方式實現。正因為法律對權利標的物屬性的認定不同，規制自然資源使用權的法律是從公共利
益出發，以保證自然資源合理利用和可持續利用為立法目的。自然資源使用權必須在社會公共利益得以維護
的前提下，然后賦予使用權人。因而物權法則是在不違反社會公共利益的前提下，以均衡并實現所有人與用
益物權人雙方利益為直接目的，并通過直接維護所有權人和用益物權人之間的利益平衡，間接地實現所有權
人和用益物權人利益與公共利益之間的平衡。資源使用權制度強調在實現自然資源使用權設立目的
的前提下，對標的物進行有節制的利用。用益物權制度則強調在不變更用益物權設立目的的前提下，對標的
物的充分利用。因此，自然資源法屬于法，具有公法的性質；而用益物權法屬于民法，具有私法的性質
。相應地，自然資源使用權除了受到私法的保障之外，同時還更多地受到公法的規制，如與自然資源使用權
的設立、使用相關的行政許可制度等等。準物權中的諸種權利恰恰具有自然資源使用權的這些特性，如果說
在近代的體制中準物權具有更多的物權性質并可以歸類到物權體系中，那么隨著某些自然資源的日漸稀
少以至枯竭，隨著人類對自然資源重視程度的極大提高，在當代的法律制度體系中，準物權中的諸種權利便
逐漸偏離物權屬性，而轉化并歸類到自然資源使用權體系中。
準物權的取得與行使，與行政許可和國家資源產業政策有更為直接更為緊密的聯系，其原因在于國家把
準物權的標的物作為可消耗的自然資源來對待，為了實現社會經濟的可持續，需要通過行政許可和宏觀
調控來實現對自然資源有控制的利用。國家對取得國有自然資源使用權進行行政許可和產業調控的根據，并
不是出于自然資源所有者的身份，而是出于社會公共事務管理者的身份。由于準物權中諸種權利取得、行使
中涉及較多的行政管理和產業政策色彩，以及由此導致的準物權制度的易變性，再考慮到以上所論及的
準物權制度逐漸偏離物權屬性的趨勢，準物權制度實際上不宜歸入到物權法中，也就是在《物權法》中不宜
系統規定準物權制度。
隨著我國社會經濟的發展和法制建設的深入，準物權制度也應當進一步完善。然而，無論準物權制度如
何完善，與使用海域有關的準物權制度也不能替代海域使用權制度。其一，各種準物權的簡單相加，并不能
得到海域使用權制度實施的整體效果。海域使用活動中需要相應的權利制度予以規范，但是，把所有種類的
準物權集合起來，仍然不能滿足海域使用活動中的權利需求，因為諸種準物權集合而成的權利體系仍然是有
重大制度空白的體系。準物權中與海域使用有關的礦業權、漁業權，只是在海洋礦產開發和水產養殖活動中
發揮作用的權利。對于一些同等重要的用海活動，如為建造建筑物而用海，為設置海洋區而用海，為從
事鹽業而用海等，海域使用者并不能從礦業權或漁業權制度中獲得權利保障和制度規范。為建造建筑物、設
置海洋旅游區和從事鹽業等用海，恰恰需要海域使用權這一權利保障和制度規范。其二，即使從事礦業活動
或漁業活動，礦業權或漁業權也不能為海域使用者提供充分的權利保障。無論是礦業活動還是漁業活動，必
須在一定的空間中展開。但是，礦業權只是表明權利人有探礦或采礦的權利，漁業權只是表明權利人有養殖
或捕撈的權利，并沒有賦予礦業權人或漁業權人排他地使用一定海域的權利。以礦業權為例，如果第三人進
入礦區從事同樣的礦業活動，礦業權人可用其礦業權與之對抗以排除第三人妨礙；但如果第三人進入礦區從
事非礦業活動，除非直接了礦業活動的進行，否則，礦業權人是不能以其礦業權來排除第三人的妨礙。
所以，即使擁有礦業權或者漁業權，為了在其經營活動海域獲取一定范圍的排他性使用權，必須取得具有用
益物權性質的海域使用權。其三，準物權制度不能為有償使用海域提供制度依據。在海域資源緊缺的情況下
，有償使用海域是平衡使用者利益與社會公共利益的經濟杠桿，也是維護使用海域活動中公平競爭秩序的制
度手段。準物權的取得也需繳納相應費用，但礦業權的費用只是權利人獲取礦產資源的對價，捕撈漁業權的
費用只是獲取水產資源的對價，兩者都不是使用一定空間范圍海域的對價。所以，國家要堅持海域有償使用
的政策，必須通過海域使用權制度貫徹。其四，用各種準物權制度替代海域使用權制度，割裂了海域使用管
理體制的統一性和綜合性。海洋的流動性和相通性以及使用海域活動對生態環境的直接，對海域使用活
動必須進行統一綜合的管理。礦業權和漁業權既可以在不同海域設定，也可以在同一海域設定，而礦業權和
漁業權的行政許可和實施監管屬于不同行政部門的權限。如果只有使用海域的準物權制度，并以此取代海域
使用權制度，海域使用的統一綜合監管機制就不能有效運行。
實際上，海域使用權制度的存在和實施，并不妨礙準物權制度的存在和實施，在一定意義上，海域使用
權制度的存在可以使準物權制度充分發揮其效能。首先，海域使用權制度整合了使用海域的準物權制度。現
行準物權制度的結構有待完善，例如漁業權中包括養殖漁業權和捕撈漁業權，這兩種漁業權在性質上是有大
區別的：養殖漁業權需要對一定海域有排他性使用的權利，而捕撈漁業權并不當然對一定海域有獨占使用的
權利；養殖漁業權的行使不是為了取得屬于資源的水產品，養殖漁業權的行政許可主要是為了確保養殖
過程中的生物安全和環境安全；捕撈漁業權的行使在于獲取作為自然資源的水產品，對捕撈漁業權的行政許
可主要是為了保障自然資源的可持續利用。所以，以獨占一定海域為特征的養殖漁業權，完全是一種用益物
權，而不應屬于準物權。在海域使用權制度確立之后，完全可以用海域使用權吸收養殖漁業權，把養殖漁業
權從準物權體系中剝離出來，從而使準物權體系更加合理。其次，海域使用權制度可以確保使用海域的
準物權充分實現。對于海洋礦產資源的勘探采礦活動來說，僅有礦業權還不足以確保礦業權人對一定海域的
獨占使用，海域使用權則可以實現其獨占使用特定海域的目的，從而確保礦業權的充分實現。再次，海域使
用權制度并不妨礙設定準物權的行政許可。海域使用權只是賦予對特定海域的占有使用收益的權利，海域使
用權人欲取得其海域的礦產資源或漁業資源，不妨另行申請獲取礦業權或漁業權，同時，相關主管部門依然
可對礦業權或漁業權的申請進行行政許可。這種做法并不增加海域使用者的經營成本，只是對其獲取海洋資
源（包括海域空間、礦產資源或漁業資源）的總體代價進行了更為細致更為科學的劃分。
四、海域使用權制度應在物權法中以專章單獨規定
綜上所述，在我國的物權立法時，確有規定海域使用權制度的必要，否則將會損害物權法的完整性和先
進性。但是，物權法中應當如何規定海域使用權制度，仍需進一步的深入。只有科學合理地規定海域使
用權制度，物權法以及海域使用權制度才會相得益彰，其制度效能才會得以充分發揮。
海域使用權制度是我國物權立法方面的重大制度創新，是我國對物權法和制度建構的重大貢獻。王
家福先生認為，《海洋使用管理法》在制度上有四個創新：其一確立海洋功能區劃制度；其二確立海域
集中統一管理制度；其三建立海域有償使用制度；其四建立海域登記制度。《海域使用管理法》中確立的諸
項制度特別是海域登記制度，把海域作為一項財產，甚至是一項不動產來設立物權制度，即國家的海域所有
權，單位和個人對海域的使用權，這一點從外國法律來看還沒有先例，還沒有哪一個國家在海域明確建立海
域物權制度，而我國則非常明確地規定了這一制度，應該講這是一個非常重要的創新。[11]對于我國在物權
法律制度和物權法學理論的重大創新和貢獻，應當在立法上予以肯定和彰顯，而只有在物權法中明確規定海
域使用權制度，才能凸現我國在海域使用權方面的重大制度創新和理論貢獻。
物權法中應當如何規定海域使用權制度，須考慮以下幾個因素：（1）海域使用權制度自身的體系性。如
果海域使用權制度構成一個完整的規范體系，那么就應當在物權法中以專章規定，否則只需以幾個專門
條款規定即可。（2）海域使用權制度自身的特殊性。如果海域使用權制度自身具有較多的特殊性，其規范內
容并不能夠用其他用益物權制度涵蓋，那么就應當在物權法中以專章規定，否則只需以幾個專門條款規定即
可。（3）海域使用權制度與其他用益物權制度的異同及其規范聯系。由于海域使用權屬于用益物權，其
制度內容中有與其他用益物權相同或相類似之處。如果這種相同或類似的規范較多，就應當以規定準用
性規范的方式進行立法上的處理，以免物權法內容重復。如果這種相同或類似的法律規范較少，則不妨將海
域使用權制度以專章規定。
物權法的制定，應當追求物權法律制度體系的完整性和性，確保物權法作為財產關系基本法律的地
位。物權法律制度的建構，還必須著眼于制度實施的預期效果，確保既存的財產關系和相關制度的穩定過渡
。如果將海域使用權制度游離于物權法之外，不僅物權法體系的完整性及其作為財產關系基本法律的地
位，也會影響海域使用權制度實施的連續性。
從海域使用權制度應有的規范體系來看，以及根據《海域使用管理法》中有關海域使用權的條款內容，
海域使用權應當在物權法中以專章規定。（1）海域使用權制度已經是現行法中體系化的法律制度，其中包括
海域使用權設立條件與設立程序、海域使用權關系的權利義務內容、海域使用權的期限及其屆滿時的處理方
式、海域使用金的繳納與減免、海域使用權的登記等等。從《海域使用管理法》的相關規定來看，有關海域
使用權的條款共計30條，包括第一條該法的宗旨、第三條海域使用權適用范圍、第六條海域使用權登記、第
十五條海洋功能區劃與海域使用的關系、第三章"海域使用的申請與審批"（計3條）、第四章"海域使用權"（
計14條）、第五章"海域使用金"（計4條）、第七章中關于違反海域使用權制度的法律責任（有關條款計5條
）。可見，海域使用權制度已經有較多的內容和相對獨立的體系，完全可以用專章形式規定于物權法當中。
（2）海域使用權制度具有許多自身特點，不能用土地用益物權制度替代。例如，海域使用權標的物具有不同
于土地的特殊性，海域使用權不因用海方式不同而作區分，海域使用活動監管具有綜合性和專業性，海域使
用權登記具有不同于一般房地產登記的特殊性，等等。如果不規定海域使用權制度，試圖用物權法中的建設
用地使用權或土地承包經營權制度來規范海域使用活動，甚至試圖用準物權制度規范海域使用活動，都是不
現實不科學的。（3）海域使用權制度中的一些內容（如海域使用權期限屆滿的處理方式，海域使用金的性質
，海域上相鄰關系的處理原則等等），確與土地上的用益物權相近或相同，但這些內容的存在，并不能低抵
銷海域使用權制度在物權法體系中的獨特性。因此，物權法應以專章規定海域使用權制度，對于其中與土地
上用益物權相近或相同的內容，可以通過制定準用性規范的立法方式處理。
《海域使用管理法》自頒行以來，已經取得了良好的實施效果。物權法中規定海域使用權制度，會使《
海域使用管理法》的一些規范進入到物權法中來，但并不會影響《海域使用管理法》的存續和實施，就象物
權法的制定并不會影響《土地管理法》的存續和實施一樣。如前所述，《海域使用管理法》由兩大部分性質
不同的法律規范組成，其中海域使用權制度屬于民事法律制度，海域使用監管制度屬于行政法律制度。物權
法如果以專章規定海域使用權制度，將使《海域使用管理法》中的海域使用權制度從法律形式上完整移到民
事體系中，既可以使海域使用權制度適得其所，還可以使其在物權法制定過程中得到進一步完善。至于
其后的《海域使用管理法》將成為一個純粹的行政管理法，更有利于其有效實施。相反，如果物權法不規定
海域使用權制度，或者僅以個別條款象征性地規定海域使用權制度，反倒會因為物權法與《海域使用管理法
》中物權法律規范的不協調，《海域使用管理法》的有效實施。
附：物權法中"海域使用權"一章的建議草案
第一條【海域使用權的定義】
海洋使用權，是指為建造建筑物或設施、進行礦產開發或養殖漁業活動，而排他性地使用國家所有
的海域的權利。
第二條【海域使用權的權能】
海域使用權人對其海域有權占有、使用、收益并排除他人妨害。
第三條【海域使用權的標的物】
得以設立海域使用權的海域，包括中華人民共和國的內水、領海的水面、水體、海床和底土。
海域使用權的范圍由當事人在海域使用權設立時確定，并以不動產登記明確表示。海域使用權的縱向范
圍如未約定，以海域所有權的縱向范圍為限。
海域使用權的效力不及于海床或底土的資源。
第四條【海域使用權的空間權性質】
在海域的水面、水體、海床或底土一定的可為不動產登記確定的空間，可以設立海域使用權。
空間海域使用權的設立，不得妨礙既存海域使用權人行使其權利。
在空間海域使用權適于設立并且其權利人保證在其權利存續期間不為妨礙行為時，既存海域使用權人不
得阻礙空間海域使用權的設立。
第五條【海洋功能區劃的遵守】
海域使用權的設立、行使、轉讓等，必須遵守海域功能區劃。
第六條【海域使用權的取得】
單位或個人可以向縣級以上人民政府海洋行政主管部門申請使用海域。
縣級以上人民政府海洋主管部門對符合海洋功能區劃的申請，報有權批準的人民政府批準。
使用海域的申請被批準后，由縣級以上人民政府與使用海域申請人訂立海域使用權設立合同。
海域使用權經縣級以上人民政府海洋主管部門登記后設立。
第七條【行政劃撥設立海域使用權】
下列用海，可以由縣級以上人民政府劃撥設立海域使用權，并免繳海域使用金：
（一）軍事用海；
（二）公務船舶專用碼頭用海；
（三）非經營性的航道、錨地等基礎設施用海；
（四）教學、科研、防災減災、海難搜救打撈等公益事業用海。
第八條【特殊用海的行政許可】
依法律、行政法規的規定，為采礦、養殖、建設交通設施等用海須經行政許可的，單位或個人在申請使
用海域之前應先行依法獲取行政許可。
第九條【海域使用權的期限】
海域使用權的最高期限，按照下列用途確定：
（一）養殖用海十五年；
（二）拆船用海二十年；
（三）旅游、娛樂用海二十五年；
（四）鹽業、礦業用海三十年；
（五）公益事業用海四十年；
（六）港口、修造船廠等建設工程用海五十年。
第十條【海域使用權的轉讓】
海域使用權可以出售、交換、贈與等方式轉讓。
海域使用權轉讓后，當事人雙方應到縣級以上人民政府海洋主管部門進行變更登記。
第十一條【海域使用權的登記】
海域使用權的設立、轉讓、合并、分割、消滅等，須經登記。
海域使用權登記由縣級以上人民政府海洋主管部門負責。
海域使用權登記資料應予公開，并允許利益相關者查閱。
第十二條【權利濫用之禁止】
海域使用權的設立及行使，不得損害國家的主權及海洋利益。
行使海洋使用權損害生態環境和第三人利益的，由海域使用權人承擔民事賠償責任。
第十三條【無害利用之允許】
第三人不妨礙海域使用權設立目的而利用標的物海域（包括通行、游覽、敷設電纜等）時，海域使用權
人不得阻止或妨礙。
第十四條【土地用益物權制度的準用】
本章沒有規定的，準用本法建設用地使用權或土地承包經營權的相關規定。
注釋：
[01] 孫憲忠：《制定新的物權法》，載孫憲忠：《論物權法》，出版社2001年版，第548頁。
[02] 卞耀武等：《中華人民共和國海域使用管理法釋義》，法律出版社2002年版，第2頁。
[03] 見《海域使用管理法》第一條。
[04] 王家福：《關于海洋物權管理的》，《貫徹〈海洋使用管理法〉座談會資料匯編》，海洋出版
社2002年版，第111頁。
[05] 梁慧星：《物權法律制度》，法律出版社1998年版，第582頁。
[06] 關于我國海域物權制度的確立過程，參見尹田主編：《中國海域物權制度研究》，中國出版社2004
年版，第21－27頁。
[07] 梁慧星：《中國物權法律制度研究》，法律出版社1998年版，第646－647頁。
[08] 梁慧星：《中國物權法律制度研究》，法律出版社1998年版，第714－716頁。
[09] 陳甦：《中國的海域使用權制度及其對物權法的新發展》，載孫憲忠主編：《制定的民法典》，法
律出版社2003年版，第463頁。
[10] 崔建遠：《準物權研究》，法律出版社2003年版，第20頁。
