房地產行業價值精選(九篇)

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第1篇：房地產行業價值范文

關鍵詞：會計準則；公允價值計量；房地產行業；投資性房

一、房地產行業上市公司投資性房地產公允價值計量應用現狀

（一）采用公允價值計量的上市公司數量統計。截至2014年4月30日，滬深兩市房地產行業（CSRC行業分類標準）A股共有131家上市公司披露了年報，其中滬市有68家，深市63家。對投資性房地產項目采用公允價值模式進行后續計量的共有15家，其中滬市7家，深市8家占房地產行業A股上市公司總數的1145%，而采用成本模式后續計量的有116家，占比8855%。

（二）公允價值確定方法統計分析。統計顯示，這15家上市公司主要采用相同或類似房地產的市場價格、資產評估機構提供的評估價格這兩種方法確定自身擁有的投資性房地產的公允價值。其中有5家上市公司采用相同或類似房地產的市場價格，有5家采用資產評估機構提供的評估價格，還有3家上市公司公允價值的確定方法沒有明確披露，2家未披露。

（三）計量模式轉換引起報表數據的變化。投資性房地產后續計量由成本模式到公允價值模式的轉換應作為會計政策的變更進行會計處理，企業會計準則對該項會計政策變更要求采用追溯調整法，并相應對變更前一年的比較財務報表進行追溯調整。

由以上數據分析可知，投資性房地產后續計量由成本模式轉變為公允價值模式所做的追溯調整會引發財務報表中投資性房地產、遞延所得稅負債、所有者權益、公允價值變動收益、所得稅費用、凈利潤等項目的巨大變動。

二、公允價值計量在房地產行業運用中存在的問題

通過對公允價值計量在投資性房地產中的應用狀況分析，并對比公允價值準則的規定，發現了我國房地產行業在運用公允價值計量模式過程中存在以下幾點問題：。

（一）公允價值的應用導致企業業績不穩定。對于房地產行業上市公司而言，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不需要對投資性房地產進行折舊和減值，資產負債表日公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，投資性房地產也以公允價值重新入賬，對于企業的資產、利潤、所有者權益均有較大影響。以金融街為例，實現歸屬母公司所有者的凈利潤3.88億元，較上年同期下降55.53%。顯然，公司一季度業績是符合預期的，導致凈利潤大幅下滑的主要原因是2012年同期美晟國際廣場竣工帶來公允價值變動收益7.7億元，而2013年一季度公允價值變動損益為0。可見，公允價值變動損益的大幅下滑是公司凈利潤下降的關鍵所在。

（二）公允價值計量易成為操縱利潤的工具。公允價值再度啟用，說明我國市場環境得到明顯改善，但對于投資性房地產的公允價值的確定而言，無論以相同或類似條件的市場價格還是評估價格為依據，在客觀價值的基礎上都存在人的主觀判斷，使得企業操控利潤的行為有了可乘之機。

三、公允價值計量應用中存在問題的原因分析

（一）市場環境的限制。近些年，我國房地產行業發展呈上升趨勢，采用公允價值計量更有利于反映企業的實際價值，但相比于發達國家而言，我國房地產市場環境仍不完善，缺少穩定性，一些企業不愿轉換為公允價值模式，以避免潛在的不利影響。同時，公允價值的應用條件還不是十分完善，在我國只有核心地區才存在活躍的市場價格，大部分企業受市場條件的限制依舊延續使用成本模式。

（二）企業對自身成本效益的權衡。成本效益的配比是上市公司在選擇公允價值計量模式時需要考慮的又一因素。由于我國房地產市場的條件不是很完善，許多企業不能從市場上直接獲取房地產的活躍市場價格，要確定公允價值就需要聘請獨立的資產評估機構進行估值。企業需要投入大量的人力、財力等，是一項重大的成本支出。然而公允價值計量模式的效用并不能在短時間內顯現出來，并且需要穩定的經濟環境。

四、公允價值計量應用的改進對策與建議

為促進公允價值計量的規范應用和發展，本文提出以下幾點對策與建議。

（一）加強公允價值計量和信息披露的監管力度。《企業會計準則》對于投資性房地產公允價值計量和披露都有嚴格的規定。《企業會計準則第39號――公允價值計量》對此進一步加以強調和細化。對比上市公司在年報中披露的內容，可以發現，一些采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的企業并沒有嚴格執行準則的規定，許多相關信息未披露或沒有明確說明。要進一步推進公允價值計量的應用，就必須加大對上市公司準則執行情況的監督與控制力度。

（二）加強對評估機構的資質審查和獨立性監管。由資產評估機構提供的評估價格是上市公司確定投資性房地產公允價值的重要依據之一。因此資產評估機構在公允價值的運用中擔任著重要角色。然而，目前我國評估機構的質量參差不齊，在為企業服務過程中也常常“不獨立”，從而使公允價值失去了真實性、客觀性。故建議相關部門提高資產評估機構的準入門檻，并定期進行資質審查和獨立性監管，加大懲處力度，以加強評估機構業務執行過程中的規范性、獨立性，為公允價值的運用提供良好條件。（作者單位：東北財經大學會計學院）

參考文獻：

[1] 張秀麗.公允價值計量屬性――基于投資性房地產應用研究[J].經營管理者.2015，2：41-42.

[2] 王向前.我國會計公允價值應用中存在的問題及對策[J].商.2014（6）.

[3] 呂波.淺議公允價值在會計實務中的應用[J].經濟研究刊.2013（29）：193-194.

[4] 劉浩，孫錚.公允價值的實證理論分析與中國的機遇研究[J].財經研究.2005，1（1）：83-93.

第2篇：房地產行業價值范文

近年來，房地產行業已經變成人們生活中離不開的話題。房價的高漲、房地產市場化進程的不斷加速，企業、個人出于不同的目的紛紛進入了房地產市場。對于企業而言，進入房地產市場己經不僅僅是為了滿足自用需求，當前房地產本身已成為一個投資商品，為許多企業所持有，甚至成為了一些企業的主要經營業務。顯然在此情況下，非自用房地產的確認、計量和披露變成企業會計準則亟待解決的一個問題。在國際趨同的大勢下，《企業會計準則第3號―投資性房地產》于2006年出臺了，其中提出將投資性房地產從固定資產中分離出來單獨計量。準則規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式或公允價值模式，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。根據財政部會計司的準則實施情況分析報告得出，我國滬深股市中有超過三分之一的公司持有投資性房地產，這顯示出準則是符合經濟需要的。雖然大多數企業還沿用原來的成本模式計量，但已經有企業意識到采用公允價值來計量投資性房地產對企業的財務報表具有重大的利好影響，也有不少企業利用投資性房地產后續計量進行盈余管理，蓄意操縱利潤，現已ABC公司為例進行分析。

二、利潤變動情況及其原因分析

（一）各期利潤情況介紹

通過分析ABC公司近幾年的利潤表，從2011年到2013年，公司利潤連續下滑，營業利潤從36458.69萬元降至12575.74萬元，利潤總額自38851.94萬元降為1444.49萬元，凈利潤也隨之從22269.76降到10151.57萬元。但是到了2014年，利潤卻急遽上升，相比2013年幾乎翻了兩翻，營業利潤增長了145.72%，利潤總額增長了11857%，凈利潤增長了118.68%。而到了2015年利潤的增長幅度更為反常，2015年的營業利潤相當于2014年營業利潤的4.79倍，相當于于2014年利潤總額的4.75倍，相當于2014年凈利潤的4.63倍，已經完全化解了利潤聯系下滑的危機。2014年正是ABC公司將投資性房地產的計量從成本模式改為公允價值模式的第一年，因此，我們可以合理地推斷：ABC公司營業利潤的急劇增加與公司會計政策的變更存在必然聯系。

（二）投資性房地產后續計量模式的變更對公司利潤的影響

根據ABC公司的財務報表，ABC公司投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比重在2013年急遽上揚，從2012年的0.64%飆升至51.11%，并且在2014年、2015年均保持了較高的比重，已經成為了該公司利潤組成中很重要的一部分。如果將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，則2013年的利潤總額僅為15436.8萬元，減幅超過一半之多，并且利潤仍舊呈現連續下降趨勢。同理，繼續將公允價值變動損益從利潤總額中扣除，那么2014年的利潤總額為124854.67萬元，2015年的利潤總額為155132.62萬元。此外，每股收益更是由2012年的0.04元急遽增長至2015年的1.01元。由此可見，投資性房地產后續計量模式的變更是為ABC公司帶來逐年利潤大幅度增長的最主要原因。因此，對于其他公司而言，為了融資或其他特定目的，也必然會選擇以公允價值模式計量投資性房地產。

再反觀ABC公司，其相對明顯的變化發生在投資性房地產變更為以公允價值模式計量的那一年，投資性房地產公允價值變動損益占利潤總額的比例超過51%，但后期2014年、2015年，增速減緩，比例維持在占利潤總額的10%-15%左右。這一現象的發生可能是由于當時的政策背景導致，比如我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。

（三）現金流量及償債能力分析

通過分析ABC公司變更會計政策前后幾年的償債能力狀況。能夠得到除2012年經營活動產生的現金凈流量相比2011年有所上升以外，2013年、2014年和2015年均連續下跌，甚至這三年的現金凈流量出現負值，由2013年的-66557.93萬元大幅跌至2015年的-174724.17萬元。從現金負債總額比率來看，也是繼2012年的增長后便呈現下降的趨勢，雖然2013年的-55.57%和2014年的-11.57%相比，2013年的-55.57%有所上升，但其值仍是負數。一家企業的現金負債總額比率是衡量該企業承擔債務能力的一項指標，其標準值通常為25%左右，指明企業可以拿來償還債務的除舉借新債還舊債外，應當是經營活動產生的現金流入。現金負債總額比率越高，說明企業承擔債務的能力也越強。因此，ABC公司除2012年以外，其余年份的償債能力均不容樂觀。

三、結論與建議

通過上述分析可知，公司對投資性房地產變更為采用公允價值模式計量的話，持有較多投資性房地產的公司利潤將受到很大程度的影響。企業會計準則規定，在每個資產負債表日，企業應當按照相應要求對投資性房地產的期末公允價值與賬面價值進行比較，如有差額即計入當期損益。如此，在投資性房地產公允價值發生變化時，該變化將會通過企業當期的損益利潤表反映出來，進而使公司的利潤總額也發生變化。同時，公允價值計量不需要計提折舊或進行攤銷，也不需要計提資產減值準備，這些同樣會導致公司利潤的變化。在近幾年我國房地產行業一致走俏的環境下，投資性房地產的市場價值上升，使企業利潤增加。但實質上，公司并沒有發生現金流量的變化，其后也沒有相對應的現金流支持，不利于公司業務的向前推進。因此，為了改善我國現階段投資性房地產公允價值模式計量的執行環境，也為了更加客觀準確地反映上海世茂股份有限公司等房地產企業的實際運營情況，提出以下幾點改進建議：

（一）完善后續計量模式變更條件

縱觀現今的公司管理狀況，越來越多的公司采取變更投資性房地產后續計量模式的方法進行盈余管理。是以規范變更投資性房地產后續計量模式前提，不應該只關注于投資性房地產所在地是否存在活躍的業務市場，可否從業務市場上獲得同類或類似房地產的市場價值等前提，而還需要思量管理者的持有目的等，例如那些以賺取租金為目的而具有的投資性房地產，持有者所得到的是穩定的現金收入，與市場價格并沒有必然聯系，如果仍以公允價值模式計量肯定是無法反映投資性房地產的真實狀況。

（二）區別選擇投資性房地產后續計量模式

企業會計準則指示，投資性房地產的后續計量能夠采用成本模式或公允價值模式，但是這種“一刀切”模式，肯定是沒有考慮實際情況的。投資性房地產包含已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。例如以出租為目的的投資性房地產，持有者的管理目的是賺取穩定的現金收入，若以公允價值模式計量，不單計算繁瑣，并且浪費了不須要的評估成本。可利用兩種模式同時使用的方式，即對于以賺取租金為目的的投資性房地產，不管其是否具備公允價值計量的前提，均選擇成本計量模式；而對于持有并準備增值后轉讓的土地使用權，與公允價值有密切聯系，則選擇公允價值模式計量。

第3篇：房地產行業價值范文

［關鍵詞］ 房地產開發企業；投資性房地產；公允價值

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 005

［中圖分類號］ F230 ［文獻標識碼］ A ［文章編號］ 1673 - 0194（2012）06- 0009- 02

房地產開發企業所持有的房地產按照持有意圖可劃分為存貨、固定資產或無形資產、投資性房地產三類，分別歸屬于不同的具體會計準則進行規范。投資性房地產的范圍包括已經對外出租的土地使用權和地上建筑物以及持有準備賺取資本增值的土地使用權。從取得途徑上來說，房地產開發企業所持有的投資性房地產既可以由原準備對外出售的存貨或自用的固定資產、無形資產改變使用用途轉換而來，也可以直接自建作為投資性房地產進行獲利。按照企業會計準則的規定，投資性房地產的后續計量既可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。允許對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，使投資性房地產同企業其他類別的房地產的會計核算出現了較大不同，對房地產開發企業的會計信息也產生了較大的影響。

1 公允價值模式進行后續計量的房地產開發企業投資性房地產的會計處理舉例

例如，甲房地產開發企業，2010年1月1日將一套自建完工原用于出售的商品房出租給乙公司。該商品房的開發成本為1 000萬元，甲企業對其計提了200萬元的減值準備。如果出租日，該商品房的公允價值為900萬元。甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本900，借：存貨跌價準備200；貸：開發產品1 000，貸：資本公積――其他資本公積100。如果出租日，該商品房的公允價值為700萬元，則甲公司在租賃期開始日的會計分錄為：借：投資性房地產――成本700，借：存貨跌價準備200，借：公允價值變動損益100；貸：開發產品1 000。按照企業會計準則的規定，存貨計提跌價準備后，如果造成存貨價值下跌的原因消失，企業可以將已經計提的存貨跌價準備轉回。但從以上會計處理對比中可以看出，如果房地產企業將存貨轉換為按照公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，投資性房地產按照轉換日的公允價值入賬，如果房地產的公允價值高于原賬面價值是不允許通過損益轉回的，但是如果房地產的公允價值低于原賬面價值則要計入當期損益。這種不對稱的會計處理方式，是為了防止企業通過調節房地產的公允價值來調節利潤，遵循了謹慎性原則，但對房地產開發企業的利潤有不利影響。

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量后，房地產開發企業無需按照自用的固定資產、無形資產類似的會計處理方式，按期計提累計折舊或累計攤銷，也無需對該投資性房地產計提資產減值準備。接上例，如果2010年1月31日該商品房的公允價值上漲100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：投資性房地產――公允價值變動100；貸：公允價值變動損益。如果2010年1月31日該商品房的公允價值下跌100萬元，則甲企業的會計分錄為：借：公允價值變動損益；貸：投資性房地產――公允價值變動100。投資性房地產公允價值下跌對房地產開發企業的影響類似于存貨出售價格下跌而計提的資產減值損失。但當商品房價格上升超過其原開發成本時，房地產開發企業可以將這一部分上升的價值體現在利潤表之中，從而增加當期會計利潤。

接上例，假設2010年12月31日，甲房地產開發企業將該商品房出售給乙公司，出售價款為800萬元，不考慮相關稅費。出售時，該商品房“投資性房地產――公允價值變動”明細科目為借方余額200萬元，“投資性房地產――成本”明細科目為借方余額700萬元，“資本公積――其他資本公積”為貸方余額100萬元。甲企業會計分錄為：①確認其他業務收入。借：銀行存款800，貸：其他業務收入800。②結轉公允價值變動損益。借：公允價值變動損益200；貸：投資性房地產――公允價值變動200。③借：其他業務成本600，借：資本公積――其他資本公積100；貸：投資性房地產――成本700。同房地產開發企業將商品房直接對外出售相比，甲企業的出售收益和成本分別計入了“其他業務收入”和“其他業務成本”而不是“主營業務收入”和“主營業務成本”，但由于利潤表并不單獨列示主營業務和其他業務，而是合并列示于“營業收入”和“營業成本”，因此不會對會計信息造成分類上的影響。從營業利潤金額的角度來說，從以上分解會計分錄中可以看出，甲企業確認的其他業務收入就是甲企業收到的銷售款，確認的其他業務成本就是甲企業對商品房的原開發成本。投資性房地產在持有期間公允價值的變動僅影響公允價值變動損益而不會對營業利潤造成任何影響。

2 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業的影響分析

（1）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計核算成本。由于相對于歷史成本，公允價值計量屬性具有較大的不確定性，為了保證會計信息的可靠性，企業會計準則對投資性房地產以公允價值模式進行后續計量做了嚴格的限制。當房地產開發企業對外出租的房地產不存在活躍的市價時，企業需要參照同類或類似，例如分布在同一市區、位置相似、環境相似、建筑結構相似、使用用途相同等，有活躍市價的房地產價格進行調整、評估確認該房地產的公允價值。如果企業不具備房地產公允價值的評估能力和評估資質，企業還需要聘請外部資產評估機構出具評估報告，這會加大企業會計處理的難度和成本。

（2）以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量加大了房地產開發企業的會計利潤波動性。雖然按照企業會計準則的規定，資產的公允價值是指資產買賣雙方在公平交易的前提下，自愿進行資產交付的價格。但事實上由市場交易而產生的公允價值會受交易雙方的投資心理、對市場走向的預期、談判能力、世界經濟形勢等不可預期甚至非理性的因素影響。作為存貨的商品房，房地產開發企業應當在一年內予以出售，而且我國的政策法規對房地產開發企業囤房不售的做法也有較為嚴格的規定。但作為投資性房地產進行管理后，房地產開發企業可以長期持有，并且在每個會計期末將房地產公允價值的變動以持有損益――“公允價值變動損益”的形式反映在利潤表中。這會使企業的會計利潤喪失歷史成本計量下的穩定、連續和規律性而變得波動。對于我國房地產開發企業來說，在政策調控前，房價一直處于連續上漲階段，將對外出售的商品房轉為投資性房地產，一方面可以達到間接囤房以謀取更大經濟利益的目的；另一方面也可以將公允價值的上升反應為企業的當期會計利潤，對于上市公司性質的房地產開發企業可以達到粉飾會計報表的作用。但目前政策調控后，房地產價格出現大幅下跌趨勢，這種情況下，以公允價值對投資性房地產進行后續計量，對企業的會計利潤可能產生不良的影響。

3 以公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對房地產開發企業稅負的影響分析

（1）按照我國目前稅法的規定，企業將房地產對外出租而計算繳納的房產稅有兩種征收辦法：第一種是直接按照租金收入的12％計算，第二種則是按照出租房地產賬面原值的70％再乘以1．2％計算。采用第二種方法進行計算時，企業采用成本模式還是公允價值模式對投資性房地產進行后續計量會對出租房地產的賬面價值產生一定的影響。如果今后稅法采用重估資產價值作為計稅基礎，那么在房地產價值上漲時公允價值計量會加大企業的稅負。

（2）我國計算繳納所得稅采用的是收付實現制，投資性房地產公允價值的變動雖然會影響企業當期會計利潤，但由于企業并未實際處置房地產，因此經濟利益并沒有流入或流出企業。企業在計算應稅所得額時可以將公允價值變動損益扣除。但是投資性房地產以公允價值進行后續計量后，將不再計提累計折舊，而累計折舊是可以稅前扣除，因此采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量會加大企業的所得稅負擔。

主要參考文獻

［1］中華人民共和國財政部.企業會計準則［S］．2006.

第4篇：房地產行業價值范文

國務院了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》，批轉了國務院機構改革辦公室對建設部、國家測繪局和國家土地局職能分工的意見。各地應認真貫徹國務院精神與土地管理部門互相配合，在省市政府的統一領導下，重點抓好土地出讓、轉讓過程中的規劃管理，繼續抓好房政管理，土地的開發利用管理、房地產經營管理和房地產業的行業管理。各地城市規劃，建設和房地產管理部門要繼續堅定不移地履行好國家和地方政府賦予的各項職能。現將有關事項通知如下：

一、在確定實行土地使用權出讓試點的城鎮，城市規劃主管部門應在市、縣人民政府的統一組織下，根據城市總體規劃和詳細規劃，按照合理用地、節約用地的原則，提出出讓地塊的位置、范圍、用途、規劃實施進度要求，及其它規劃控制指標；并按《城市規劃法》的規定核發建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，堅持放線、驗線制度、在出讓、轉讓土地使用權的過程中，城市規劃主管部門應加強對規劃實施的指導和監督。

二、城市建設主管部門在擬定土地使用權出讓方案的過程中，應根據城市建設的需要，明確城市市政公用設施配套建設的條件及要求，并在實施時進行業務指導和監督。

三、城市綜合開發主管部門要繼續抓好對城市建設、房地產綜合開發的行業歸口管理。在土地出讓后和轉讓過程中，要加強對土地開發利用的管理；要與計劃部門配合，建立健全綜合開發項目審批制度；同時，進一步加強對各類開發公司的資質管理和業務指導、監督。

四、房地產管理部門要下大力量抓好房地產市場管理、加快制定和完善房地產市場的規章制度，規范各種類型的房地產經營活動。重點是制定房地產交易市場管理辦法和價格評估辦法。要積極開展房地產價值、價格的評估工作，調控房地產市場價格；在擬定土地使用權出讓方案時，積極提供房地產市場價格情況，努力保持合理的地價水平，搞好在房地產市場（包括土地使用權的轉讓、出租和房屋的出租、出售，以及房地產的抵押）的指導、協調、服務工作，特別是要加強房地產租賃市場的管理。

嚴格按照國家有關規定管理房地產交易活動。土地使用者因地上建筑物發生買賣、租賃、抵押、分家析產或企業法人后兼并撤銷而發生房屋的調撥、價撥時，均應依法辦理監證、登記、評估、立契過戶手續。

五、房地產管理部門要加強房產的產權產籍管理。今年要基本完成全部城鎮房產的總登記任務，同時，要及時做好經常性的產權確認、變更的登記發證工作，要根據房屋所有權與土地使用權權利主體一致，房屋所有權轉移時土地使用權同時轉移的原則，加強對因轉讓、出租、抵押而引起的房屋產權變更的管理，對符合國家規定的產權變更，應盡快審批，并予以辦理過戶登記。

第5篇：房地產行業價值范文

關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

第6篇：房地產行業價值范文

關鍵詞:投資性房地產 會計準則 盈余管理

近年來，隨著經濟的發展以及投資者投資觀念的變化，房地產投資逐漸成為企業新的經濟增長點。為規范房地產投資行為的會計操作，2007年1月1日實施的新會計準則(簡稱“新準則”)專門增加了投資性房地產準則，明確規定了投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露細則。本文從投資性房地產會計準則產生的背景著手，重點剖析投資性房地產會計準則對相關企業會計處理及房地產行業的影響。

投資性房地產會計準則產生的背景

(一)房地產投資的普遍性

隨著我國市場經濟的不斷發展和完善，企業持有房地產的目的用途越來越廣泛。除了將房地產用于自身生產經營和管理活動的場所或作為存貨對外銷售外，不少企業開始將房地產用于賺取租金或增值收益等活動，甚至作為主營業務活動。房地產計量的準確性關系到企業會計報表的真實性和有用性，因此從財務會計的角度加強和規范房地產運作，是加強房地產投資監管的重要途徑之一。

(二)舊會計準則關于投資性房地產的會計處理不合理

關于投資性房地產的會計處理，我國原來的會計制度和會計準則沒有專門規定，很多企業直接將其作為固定資產或無形資產加以處理，采用歷史成本計量，并按其估計使用年限提取折舊或攤銷。投資性房地產具有高收益和高風險的特點，而且經過若干年以后，它們的市值會發生很大的變化，甚至高出其賬面原值數倍，顯然繼續采用歷史成本計量不能反映資產的真實價值。因此，將投資性房地產不加區分地作為固定資產或無形資產看待，進而采取歷史成本計價，違背了會計的真實性和有用性的原則。

投資性房地產相關會計處理

(一)投資性房地產的確認

新準則第3號明確指出，投資性房地產是指為賺取租金或實現資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。具體包括:已出租的土地使用權;持有并準備增值后轉讓的土地使用權;已出租的建筑物。企業的自用房地產以及作為存貨的房地產則不屬于投資性房地產范疇。由此看出，投資性房地產既不是為了企業自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產。要判斷一項房地產是否屬于投資性房地產，可以按圖1步驟進行。

首先分析判斷該項房地產是否屬于可供出售的房地產，若是，則界定為商品性房地產，按照《存貨》準則進行會計處理;若不是，則進入下一步。分析判斷該項房地產是否屬于自用的房地產，若是，則界定為自用性房地產，按照《固定資產》或《無形資產》準則進行會計處理;若不是，則可以界定為投資性房地產。

(二)投資性房地產的計量

1.初始計量。投資性房地產準則第二章對投資性房地產的確認和初始計量做出了詳細規定。要求初始投資只能采用成本計量模式，并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產的初始計量做出了明確規定。具體會計核算時，按投資性房地產的入賬價值，借記“投資性房地產”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

2.后續計量。新準則第三章相關條款規定，企業在對投資性房地產進行后續計量時，可根據具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式，但模式一經確定，不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權的后續計量，分別適用固定資產和無形資產相關會計準則。公允價值計量模式要求投資性房地產在初始計量后以公允價值計量，無需對其計提折舊或進行攤銷，而是以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整投資性房地產賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”，最終計入當期損益。相關會計處理見表1。

(三)投資性房地產的轉換

投資性房地產準則第四章相關條款對企業房地產用途發生改變時的會計處理做出了規定。在成本模式下，會計處理相對簡單，企業只需將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產或存貨轉換為投資性房地產時，應當按照轉換當日的公允價值計價，如轉換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當期損益;如轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。具體會計核算見表2。

(四)投資性房地產的處置

投資性房地產準則第五章第18條指出:“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益”。這條規定為企業處置投資性房地產提供了規范。和固定資產處置一樣，企業出售、轉讓、報廢投資性房地產應通過“固定資產清理”科目核算。相關會計處理見表3。

投資性房地產準則對房地產行業的相關影響

(一)有利于提高房地產行業的會計信息質量

新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產規定了兩個前提條件，對投資性房地產的會計信息披露提出了五個要求，以及規定成本模式與公允價值模式不可逆轉換，均在一定程度上限制了房地產行業操控利潤的隨意性，有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性，進而提高上市公司的治理水平。新準則的實施將大大提高境內上市公司的會計信息與境外市場的可比性，無疑有助于境外投資機構對A股上市公司投資價值的有效評判。此外，采用公允價值計量模式能夠及時、準確地反映出企業高級管理層履行責任的信息，檢驗其作出繼續持有或已經處置投資性房地產決策的恰當性。

(二)有利于穩固NPV估值方法在房地產行業的重要地位

隨著近年來投資性房地產的逐漸增多，尤其是人民幣升值以及我國經濟的迅速發展，新會計準則采用公允價值進行計量，必然會誘導市場更多地關注投資性房地產的真實價值，并使NAV估值方法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。此外，新準則對于公允價值模式的選擇，特別強調“有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得”，這一要求排除了采用其他財務估值技術確定其公允價值的可能。因為其他財務估值技術往往包含若干假設，與參照活躍的市場交易價格相比，會帶有較大的主觀成分，易產生爭議。可以預期，新準則對國內資本市場的發展將構成長期利好。

(三)為房地產行業實施盈余管理提供了空間

通過對新準則有關條款的進一步解讀，可以預測該準則未來很可能會給上市公司帶來較大的盈余管理空間。原因在于:第一，新準則對投資性房地產的界定標準比較模糊。第二，投資性房地產公允價值的確認仍然是一個難點。第三，采用公允價值計量模式容易導致虛增利潤。

參考文獻

1.財政部.新會計準則第3號—投資性房地產[M].經濟科學出版社，2006

第7篇：房地產行業價值范文

一直以來房地產開發投資的資金主要還是來源于銀行信貸。最近幾年，我國房屋價格不斷的上漲，房地產開發投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對房地產泡沫也有著一定的影響。本文從銀行信貸行為與房地產泡沫的關系出發，分析了銀行信貸行為對房地產泡沫的影響，并基于房地產信貸行為，提出了房地產發展的相關意見和建議。

【關鍵詞】房地產泡沫；銀行信貸；影響分析；相關建議

一、銀行信貸與房地產泡沫的相互關系

銀行信貸行為與房地產泡沫之間存在著非常密切的關系。最近幾年，我國房屋價格不斷的上漲，房地產開發投資的力度也不斷加大，這使得銀行的信貸也隨之急劇增加，而且信貸的增加對房地產泡沫也有著一定的影響。房地產的泡沫經濟美化了市場經濟的現狀，所以就給銀行系統帶來了錯誤的信息。銀行制度在不健全的情況下，將抵押作為依據來進行貸款，而不是以現金流的形式進行，房地產價格上漲，銀行對貸款情況過分樂觀，促使放松了某些貸款條件，開發商和相關投資者也就更容易的籌集到資金投入到房地產行業之中，這又促進了房地產價格的上漲。開發商、投資者以及銀行對房地產未來的價值進行估價，銀行將房地產作為優質貸款，從而循環往復的推動了房地產泡沫的形成。并且，消費者也有大半部分將房地產作為投資行業來進行投資，從而導致了房地產泡沫的進一步加深。房地產行業對銀行信貸行為存在高度依賴的特性，如果銀行對房地產價格的估計超過了大大超過了其基礎價值，那么在市場已經高度呈現泡沫化的情況下，銀行降低對房地產行業的金融投資，就會促使房地產行業進入蕭條期。

二、銀行信貸行為對房地產泡沫的影響

（一）銀行信貸行為加速房地產泡沫膨脹

由于房地產的火熱程度逐漸增加，銀行的商業行為認識到這一特殊性，一般將房地產貸款作為優質貸款來處理，而對于房地產行業的一些不確定性、契約不完整性、市場信息不對稱性以及市場的潛在風險性沒有考慮到位，從而導致了銀行對房地產的支持超過了正常限度，導致了房地產泡沫的產生。將房地產作為抵押的借款人，由于房地產價格的提升，從而其貸款抵押的價格提升，改善了資產負債情況，也可以從銀行獲得更多的借款。與此同時，銀行自有房地產也得到升值，從而擴大了其自有資產價值，銀行貸款數量和規模加大。這就導致了“銀行貸款行為增加—房地產價格不斷上升”這一回旋的模式往復進行。不斷的信貸行為，導致了房地產價格加速增長，從而促進了房地產價格遠遠偏離了實際的價格，從而導致了房地產泡沫不斷膨脹。

（二）銀行信貸行為加速房地產泡沫破滅

任何事物都是兩面性的，銀行信貸行為同樣也可以促使房地產泡沫破滅。比如，如果市場上出現了未知的不確定的因素，導致房地產價格的下降，那么這就會直接降低銀行所擁有的房地產資產的價值，促使銀行擁有的資產嚴重縮水。與此同時，作為抵押貸款的項目其價值也會下降，導致違約率大幅度上升，這從另一方面又導致銀行資產縮水，盈利能力下降。房地產價格的下降，導致了房地產信貸風險加強，從而，銀行會采取減少房地產信貸行為，壓縮信貸規模。與此同時，監管者為了應對這種不利的現象和局面，就會加強監管措施和準備，比如，提高準備資金、執行更加嚴格的頭寸規定等，另外也會加強對房地產行業的信貸措施的管理和規范，這也就從另一方面進一步的加強了房地產行業的信貸投放力度，而又回歸到房地產的價格上面，又促進了房地產價格的下降。

從微觀來看，房地產價格是銀行信貸行為產生的原因，但是銀行信貸行為不是房地產價格Granger成因。銀行經理的行為，會引起房地產泡沫的不斷膨脹。當銀行經理沒有正確的重視房地產貸款行為這類看跌期權時，就會在一定程度上的導致房地產價格產生泡沫現象。任職期限短的和長的銀行經理，他們的市場博弈過程，會導致存款利率升高，從而降低了房地產的基礎價值，導致貸款利率降低，存款利率提升，而減少了銀行的收益，這就不利于銀行的穩定健康發展。

三、關于銀行信貸行為對房地產泡沫影響的相關建議

（一）健全商業銀行風險管理體系，規范銀行經理的行為

我國在銀行貸款行為上的管理制度和水平不健全的現象，很大一部分原因是由于銀行經理的道德風險沒有受到足夠的限制和約束。所以，應該完善銀行風險體制管理和建設，并加強商業銀行信貸治理建設措施，使得商業銀行在風險管理和控制的措施，轉換到銀行經理的信貸決策過程中。房地產行業是現階段的熱門行業，其屬于風險高、收益也高的行業。所以，在銀行對房地產行業進行信貸決策時，應該采取合適的風險限額控制和風險分散管理措施。風險分散是針對某行業對風險預測的局限性進行風險分析，風險集中可能會由于超額收益而導致了沖動行為的產生，但是這在整體效益上卻可能帶來不理性的結果，所以應該采取風險分散措施，雖然減少了短暫的利益，但是也會規避長遠的、整體性的嚴重的損失。也需要通過建立完善的、獨立的、垂直風險管理組織架構來管理和控制風險，從而降低銀行經理為追逐利益而帶來的風險。

（二）加強信貸監控措施，規范銀行對房地產信貸決策

國家應該從宏觀上對銀行加強信貸監控和管理措施，規范銀行對房地產信貸決策。商業銀行是對房地產進行投資的重要角色，商業銀行又具有信用擴張的原則，所以，為了保持正常的房地產信貸行為，需要從宏觀上加強對房地產信貸的控制，將房地產信貸額占信貸總額的比重實施嚴格的控制。在這個額度達到臨界值時，應該采取必要的措施進行調控。可以根據以下方法對房地產抵押價值進行正確合理的估算。

（三）健全房地產企業的融資渠道，提升企業競爭力

現階段，我國很多房地產開發企業的綜合實力不是很強，企業之間巨大的競爭壓力，使得很多企業自顧不暇，房地產企業自有資金少、規模小，融資渠道單一，這也就是企業采取過度貸款行為的原因。如果想要改善這種現狀，需要加強融資措施。健全房地產企業的融資渠道，提升企業競爭力，需要從以下幾個方面采取措施。

第一、構建一體化的企業集團規模。構建一體化的企業集團，就是將房地產投資、產品研發、設計、施工、營銷以及售后服務等集中成一個大的企業集團。構建企業集團的方式有縱向和橫向兩種方式，縱向方式是將企業的各個部門進行融合，加強各部門之間的溝通和管理，分工與合作。橫向一體化方式，是房地產企業與其他企業進行強強聯合，利用資金的融資，也有利益房地產企業集團的發展。

第二、提升房地產融資能力，鼓勵各種不同的社會資金進入房地產行業。資金是企業得以健康運轉的基礎，對于房地產行業來說，企業的融資能力尤其重要。目前，房地產行業的融資方式主要是向銀行或者金融機構進行借款，這種融資方式受到宏觀經濟的影響比較大，而且房地產企業在一定程度上也會受到金融機構的干預，就會降低房地產企業的經營和運轉效率。通過股票和債券融資也有其不利之處。在進行房地產融資的過程中，應該多鼓勵社會基金的加入，促進房地產市場的結構得到優化，促進房地產行業的快速穩定發展。

第三、政府應該從宏觀上健全稅收、行業、市場以及土地供應等等方面的政策。在房地產稅收方面，調整稅收制度，實行不同稅收方案，對小戶型和適合居民居住的房地產，應該給予稅收優惠，對高檔的商品住房可以適當提高稅收程度。行業政策方面，提高行業準入門檻，鼓勵資金向著新材料、新技術等方面去發展，提高房地產的技術水平。對于市場政策相關方面，應該從宏觀上加以調節，構建完備的實用性的市場控制體系，對哄抬房價、炒作銷售等行為采取措施進行制止和規范。土地供應方面，應該對普通居民住房滿足其需要，對于高檔商品房，應該限制土地供應。

第四、采取強有力的措施保障有實力的企業上市。對于具有持續盈利能力的企業，應該進行嚴格審查，鼓勵其上市，從而提高多元化融資能力和手段。

四、總結

結合本文的分析以及歷史的借鑒，在經濟的快速增長的同時，房地產價格以及股票價格的上升是必然趨勢。資產價格的上升也并不完全是壞事，因為它能刺激內需，帶來財富效應，但是急速的增長會導致生產成本的快速上升，從而削弱國內對外的競爭力，這也會給宏觀經濟帶來不可收拾的影響，所以應該根據實際情況進行合理調控和分析。

參考文獻：

[1]蔡思亮.淺析當前我國房地產信貸面臨的風險和對策[J].中國證券期貨，2012，09

[2]武鑫，葉春燕.我國房地產信貸與銀行盈利能力的影響性研究[J].中國證券期貨，2012，10

第8篇：房地產行業價值范文

關鍵詞：戰略定位 價值鏈 成本動因

房地產是國民經濟的支柱產業，行業關聯度高，對國民經濟發揮著巨大的拉動作用。我國房地產市場自上個世紀七八十年代起步至今，發展勢頭良好，成為市場中引人注目的焦點。隨著個人投資意識的加強及中國城市化進程加快，房地產行業較高的利潤率也吸引了越來越多的參與者來分割利潤。但房地產企業普遍內部管理粗放，經營效率不佳，浪費嚴重，許多地產商把企業經營管理的重心放在“開源”，而不是“節流”上。隨著房地產行業參與主體的增加、行業競爭加劇以及政府對房地產行業宏觀調控干預的加強，房地產企業的生存空間越來越壓縮，要想在市場中立于不敗之地，必須加強對成本的管控，提高經營管理水平。

近年來，“戰略”一詞成為許多財經新聞和經管論壇的高頻詞。戰略管理在知識經濟時代對企業價值增加意義重大，尤其是站在戰略高度的成本管理理念越來越多地被管理者所推崇。戰略成本管理考慮其經營管理的長期性和持久性，注重短期與長期利益的統一，拓展了成本分析的時間和空間范圍，塑造了企業的核心競爭力，提高了企業的競爭優勢。

一、房地產企業戰略成本管理層次分析

房地產企業戰略成本管理必須立足于房地產行業的獨有特點，進行戰略定位分析、價值鏈分析和成本動因分析，有針對性地進行成本管理。

（一）房地產企業戰略定位分析

戰略成本管理以戰略定位分析為基礎，確定企業的競爭優勢，使企業的各項成本管理舉措服務于戰略目標。從經濟角度來看，中國保持較高的經濟增長勢頭，房地產行業具有明朗的市場前景，另外中國人均收入水平的提高，也使持有一套以上的住房成為可能，市場空間拓展；從政治角度來看，房地產關系人民衣食住行之“住”，關系民生和國家穩定，政府會采取措施干預以保證房地產市場穩定；從社會角度來看，城市化進程加快，住宅需求及商品房需求都呈遞增態勢；從技術角度來看，房產建筑的結構設計、安全設計及外觀設計都呈現多樣化，滿足不同消費者的多樣需求，市場具有廣闊的發展空間。但房地產的高利潤吸引了眾多參與者來分割市場，市場競爭愈加激烈，房地產企業的經營必須有鮮明的戰略導向才能提高競爭優勢，比如成本領先戰略，更有效的管理價值鏈；差異化戰略，滿足不同的住房需求；目標集聚戰略，集中于某一細分市場。現有的成功房地產公司如專業于住宅產業的萬科、聚焦于別墅的龍湖、專注于商業地產的萬達、集中于城市超高層的綠地等均表現在成長初期的卓越戰略定位。

（二）房地產企業價值鏈分析

房地產企業的價值鏈類同于制造業等行業的價值鏈，但其價值活動量級相對更大一些。從土地競投采購土地、采購建設施工原材料到建設施工、策劃銷售，需要涉及工程設計、施工承建、工程監理等專業性較強的階段和政府、銀行、水電氣通訊專營公司、銷售公司、物業公司等諸多利益相關者。房地產企業價值鏈構成主要包括基本活動和輔助活動。其中基本活動包括內部后勤、生產經營、外部后勤、市場銷售和服務；輔助活動包括企業基礎設施、人力資源、技術開發和材料采購。生產經營和市場銷售及服務更為核心一些，房產質量毋庸置疑地位重要，物業服務也影響著客戶的滿意度和企業形象；因產品固定資產的特性，外部后勤略顯薄弱。

因房地產企業特點的不同，價值鏈的參與者也有差異。有的房地產企業包括了從取得土地使用權到商品銷售的全過程，有的房地產企業則將很多業務環節外包，如產品設計、建設施工等。作為有外部參與者的價值鏈，房地產企業應保持好與外部供應商和客戶的良好關系，用戰略的眼光將價值鏈延伸，不僅包括企業內部價值鏈，還包括企業外部價值鏈，區分增值作業與非增值作業，降低企業整體的經營成本。

（三）房地產企業成本動因分析

戰略成本管理應弄清成本驅動因素，房地產企業戰略成本管理應區分結構性成本動因和執行性成本動因。結構性成本動因一經確定很難改變，如企業規模、地理位置、戰略整合、技術等；執行性成本動因是與企業執行作業程序相關的成本驅動因素，如勞動者參與、全面質量管理、生產能力利用率等。比如，房地產企業的土地儲備一經購買，很難易手，是結構性成本動因；而如何提高銷售人員的售樓技巧和銷售熱情，是執行性成本動因。

房地產企業應關注所在市場的市場規模和容量，競爭對手的情況，以避免出現生產過剩、壓價求生存的局面；分析自身實力及市場狀況，做好外包還是自營的決策，最大化企業價值；提高員工的參與度，使銷售這一環節最大限度地發揮效力；做好項目管理，提高房產質量，獲得購房者肯定。結構性成本動因在房地產企業中居于關鍵性的位置，在決策前應做好充分分析控制成本的量級，并通過執行性成本動因控制成本的精度。

第9篇：房地產行業價值范文

【關鍵詞】房地產 經濟 金融風險 防范

房地產行業是一個涉及面相當廣的行業，需要各種建材制造業等其他行業的支持，除此之外，就是金融行業的支持，因為建筑行業是一個資金密集型行業，而且現代建筑行業中用戶一般會以“房貸”的方式購房，因此建筑行業的穩定與否與金融行業的風險投資十分不開的。但是，房地產行業受市場影響比較嚴重以及金融行業競爭激烈等因素，導致雙方的合作并不是很堅定。如果房地產行業和金融行業出現合作危機，那就將嚴重制約著我國國民經濟總水平的增長和生產力的發展，金融行業如何規避風險、合理的投資房地產行業，對于推動我國國民經濟總水平的快速發展具有重要意義。

一、我國房地產與金融行業合作中出現的問題

（一）房地產開發資金對銀行貸款的過分依賴

房地產行業對資金的過分依賴源于建筑行業需要大量的建筑材料和支付高昂的人工費，而且由于房地產開發商沒有足夠的資金支持，使得給房地產行業做風險投資的商業銀行或者融資機構承擔很大的風險，如果商業銀行沒有足夠的其他收益做保障，這樣的風險投資是十分不利于商業銀行自身健康發展的。據相關部門的官方有效數據統計，近百分之六十的房地產開發從購置土地、規劃建設、買進建筑材料等等都是來自于商業銀行的貸款。除此之外，房地產開發商還進行多種形式的大量貸款以滿足建筑工程需要，在樓房建成之后，大部分買房業主還要以住房貸款的形式購置房屋，也就是說，在商業銀行收回成本和利息之前，房地產市場的大量資金都是來自于商業銀行的信貸，這就大大增大了商業銀行的投資風險，在各個環節中都可能會出現意外狀況，例如開發的房產沒有買主、開發到一半形成爛尾樓等等。這些潛在的巨大風險讓很多商業銀行望而卻步，在一定程度上也影響了我國住房的價格。

（二）消費者的住房信貸也會出現違約現象

房地產行業之所以能夠繁榮起來，主要是因為有市場需求，在房地產行業剛剛起步的時候，人們的消費水平達不到有沒有足夠的信用來取得較大額度的貸款，現在不同了，買房分期付款成為一種時尚，在消費者通過銀行信貸來滿足自身需求的時候也給銀行的信貸部門帶來了一定的金融風險。前一段時間，國家銀聯公布了我國國有四大銀行的住房貸款平均信用水平，除了小部分逾期還款之外，還沒有出現其他較大的消費者不守信用時間，因此，銀行還是比較支持消費者房貸的，但是，從專業的風險評估角度來看，由于國內的房地產行業的快速崛起，商業銀行還沒有建立自足夠的信任制度來監督進行住房消費貸款的用戶。這對于國外的很多投資銀行都是不允許的，在國內只有大型的國有銀行在國家政策的引導下，合理合法的進行住房貸款，以減小金融風險。

（三）商業銀行等金融機構的自身系統問題

盡管在房地產行業的風險投資存在很大的風險，但是由于巨大的風險背后也存在巨大的利潤，因此很多商業銀行大力發展房地產行業的風險貸款，并且存在一定拉攏的關系或者是幕后交易。在對其他行業的貸款上基本上不會簡化貸款手續、加大貸款額度等，在對房地產行業中，這種優先對待的時間屢禁不止。與此同時，在很多房地產項目上會出現政府部門的過分干預，，例如政府擔保貸款或者是政府支持降息貸款等，這樣有政府支持的房地產貸款使得商業銀行過分樂觀，忽略背后隱藏的巨大風險，僅僅以一紙憑證不做任何抵押就可以獲得巨額的貸款，這不是商業銀行的正規投資方式。

二、如何來規范房地產金融風險的具體措置

（一）實現房地產行業抵押貸款的證券化

想要實現房地產行業抵押貸款的證券化首先要做的就是通過與正規證券機構進行合作，以現金的方式買入證券，通過一些列的運轉和其他信用等級的考核，最后以證券的形式把相同價值的貸款提供給房地產開發商，自此之前，金融行業也根據自身情況進行所有住房抵押貸款的匯集和重組。加快房地產行業抵押貸款的證券化進程可以實現一舉多得的目的：首先，對于商業銀行來說最大的優勢規避風險，既保證了有足夠的收益，又能實現風險投資的零失誤；從房地產開發商的角度來看，進行證券形式的商業金融貸款即可以升級自己的信用等級又能夠獲得足夠的資金來進行開發；對于消費者，開發商用證券貸款進行建設就不存在出現爛尾樓的情況，自己的利益才能有效的保障。總之，通過各方努力合作，盡快實現房地產行業抵押貸款的證券化才是保障各方利益、規避金融風險的必由之路。

（二）大力發展房地產行業的信托投資基金

什么是信托投資基金呢？具體的來說就是把不同投資者的資金進行有機的集合，實現合法集資，通過專業的風險投資人員的合理運作，收取一定的報酬的一種投資形式。也就是人們常說的投資信托。在房地產行業加快建立健全信托投資基金制度，助力解決房地產行業貸款額度大、資金運轉不流暢等問題，另外還可以對商業銀行的風險進行一定分擔，可以有效的改善房地產行業經常出現的資金問題，這對于金融行業和房地產行業的健康有序發展都有很大的幫助，而且對于樹立良好的行業規范也起到了基礎性作用。

（三）不斷提高商業銀行等金融機構的風險管理水平

不管是什么部門或者組織，都一定會有自身的經營方式和生存發展方式，都要有自己的科學的適宜自身可持續發展的戰略部署和制度規定。對于金融行業尤為重要，首先金融行業是一個國家的命脈，是一個國家國民生產水平的體現，因此，商業銀行不管在什么樣的投資機會面前，都必須保持冷靜的頭腦，以自身穩定健康發展為基礎，不斷完善風險投資機制，正確的判斷信息的價值，合理規避風險提高管理水平嚴防違法亂紀現象。

三、加強對房地產行業和金融行業的宏觀調控

宏觀調控是指政府部門在市場經濟出現混論的情況下進行政策性的指導干預和資金救市等使市場經濟恢復秩序的政治手段。作為政府部門，既要實現對房地產行業和金融行業的監管和控制，又要把經濟增長放在首位，適當的鼓勵擴大房地產的規模和進行合理的金融投資干預。從經濟學的角度來講，市場經濟本身是有缺陷的，首先就是盲目性，因為商人具有逐利性，在利潤面前大部分商人會選擇擴大生產而不是考慮市場是否飽和，因此曾經出現的資本主義經濟危機就是嚴重的教訓。同樣，這樣的理論也可以應用到如今的房地產行業中，截止到目前房價一直居高不下，從購房者的角度來看這確實不是什么好事，但是從房地產開發商的角度來看，樓房的高價需求就是財富，甚至有些開發商是白手起家，全部依靠商業銀行的投資貸款，樓房一棟接著一棟的建設，根本不考慮是否市場需求有沒有滿足。其次，就是具有壟斷性，盡管房地產開發需要刨除很大一部分成本費，包括建筑材料、銀行的貸款本金和利息、建筑工人的工資等，但是這并不是房價居高不下的原因，最重要的原因還是開發商對利潤的過分追逐，有些四線縣城的房價已經超過六千，經過計算很多需要還房貸的業主需要還到將近五十歲，這與房地產行業的壟斷性不無關系。因此政府部門進行宏觀調控，合理控制房地產行業和金融行業是十分有必要的。

（一）實現房地產行業與國民經濟的共同發展

想要在全球經濟一體化的競爭激烈保持國民經濟的高速發展，就需要保持國家支柱性產業的合理發展。房地產行業對我國經濟的騰飛是功不可沒的，很多國內大型企業紛紛轉投房地產行業，例如海爾集團、泰山集團等，因此國家對房地產行業的發展一直是十分支持的。但是，必須進行合理的規劃，部署戰略是發展模式，決不能使得房地產行業“過熱”反而影響國民生產總值的提高。合理控制房地產行業發展的有效方法就是在風險投資上調整發展步伐，包括很多大公司在內的房地產開發商，在現階段的投資依然是國有投資銀行封風險投資。

（二）針對性控制房地產行業的經濟波動

首先就是針對房地產行業的不平衡狀態進行宏觀調控，因為對于房地產行業來說穩定的狀態只是暫時的，市場穩定就代表無利可圖了，這是房地產開發商們最不想看到的，他們會采用很多刺激消費的方式重新引起市場的需求。但是，作為國家的主管部門，需要注意的就是處理好房地產行業的尖銳的供求矛盾問題，因此，就需要有一定的預見性，不能等到危機出現了、商業銀行已經遭受了巨大損失才進行宏觀控制。其次就是各種形式的投資公司進駐房地產行業引起的經濟波動，隨著我國改革開放的步伐，國內生產總值已經躍居世界第二位，很多大型企業也在紛紛瞄準了國內房地產開發的這塊“肥肉”，另外就是各種風投機構的加入，為房地產行業的發展注入了源源不斷的動力。作為國家主管部門應該做的就是制定合理的金融政策，不能讓房地產行業出現嚴重的供大于求的生產過剩局面。

（三）金融行業如何規避房地產抵押貸款新對策

從商業銀行等金融機構的角度來看，最應該做的就是樹立房地產違約風險投資的理念。隨著國際貿易的增大，我國商業銀行已經具備同國外大型國際銀行接軌的經營模式和管理體制，在風險投資方面也學到很多經驗。在國外已經形成一套科學完善的房地產抵押貸款管理機制，我國專家也曾表示，這套理論機制只需要稍作調整就完全適合我國國情。這套機制主要是在金融機構的內部建設給出了現代化的建議和意見：一就是實現電子化信息系統的信用監管模式，實現準確、快速、長久的檔案保存；二就是實現對抵押貸款的動態監測，預見性的對有違約風險的客戶進行補救，消滅隱患于萌芽階段；三就是對抵押房產的合理評估，現階段我國的財產評估制度是有一定欠缺的，而且評估機構的從業人員水平比較低，評估受人為因素影響比較大，不具有說服力，這就需要有關部門的即時調整；四就是對房地產開發商的開發項目做嚴格的審查和全程監督，最大程度的規避風險降低損失。

四、總結

不管從哪個方面來看，房地產行業對我國經濟建設階段作出的突出貢獻是不可磨滅的，直接影響到我國經濟發展的幾次重大變革，不管是現在還是在將來，房地產行業的支柱性型產業的地位不會改變。正是因為這個原因，正確處理好房地產行業與金融行業投資的關系，才是維護兩個行業穩定健康發展的重中之重。文章中既點出了雙方風險投資合作中存在問題，而且也就具體問題給出了建設性的意見，也給出了政府宏觀調控的方向，對于促進國民經濟的穩步提升具有重要意義。

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