房地產市場調研精選(九篇)
前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產市場調研主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。
第1篇：房地產市場調研范文
房地產市場統計調查,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產),房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入,也習慣依據地域形態,由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境,然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復,融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統計調查的意義
1、狹義的統計調查
狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產市場,例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查,其調查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產市場,除了進行公開個案市場的調查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執行情況,以及公司的經營業績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統計調查在房地產行業中的應用
1、前期
這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產市場的現狀及動態。
相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息,以推論房地產市場發展前景。
(2)房地產產品統計調查
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料,可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析,研究典型個案,對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析,追蹤市場發展方向。
(3)消費需求趨勢統計調查
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查,這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據,并以此開發出新的產品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發商在購置土地之后,需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括:具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統計調查
考慮具體樓盤項目所處的區域,通過對消費者置業消費需求的統計調查,結合周邊競爭項目和區位特征的調查,對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統計調查
通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分,并確定各細分市場的規模。
(3)競爭樓盤統計調查
了解特定區域內競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
(4)產品測試統計調查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究,針對特定將建樓盤,依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括:1社區配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳 統計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現場統計調查
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段,將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調查等等。
(3)銷售監測統計調查
隨時對銷售現場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統計分析,開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數據,通過糾正不理想的工作內容,減少客戶的流失。
(4)業主滿意度統計調查
第2篇：房地產市場調研范文
按照縣人大關于我縣房地產市場調研工作會議要求，針對會上提出的各種問題和意見，我局立即召開專題會議研究，采取強有力措施，全力破解制約我縣房地產行業發展的瓶頸和弊端，現將主要工作情況匯報如下：
一是我縣房地產開發企業規模小，市場競爭力弱的問題。目前我縣本土注冊的開發企業只有9家，均存在資金少、實力差、資質低等問題，致使我縣房地產開發領域出現了諸多問題，例如百祥園、中華新村、教堂西側等開發地塊均或多或少出現問題，引發了社會矛盾。針對這一現象，一方面在今后的房地產開發企業把關上，我們將嚴格按政策辦事，開發企業要足額交納拆遷保證金、土地出讓金及農民工工資預儲金，才可開工建設，將沒有實力的企業依政策擋在門外；另一方面加大招商引資力度，引進綜合實力強、信譽好的房地產開發企業進入吳橋，保證我縣房地產市場的良性健康發展。
二是項目審批程序復雜耗時長的問題。我們將在投資環境優化上下功夫，開設房地產開發項目綠色通道，推進項目審批一站式服務，縮短辦事時限，不斷提高行政審批效率，改進服務質量，在軟環境上強力助推我縣房地產市場快速發展。
第3篇：房地產市場調研范文
一、我市二手房市場的現狀及原因分析
(三)我市二手房貸款市場所面臨的風險和問題
1.還款風險
借款人的還款風險包括還款信用風險和還款能力風險。由于我市尚未建立起一套完備的個人信用制度，商業銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風險。
2.二手房貸款服務機構的誠信風險。
在二手房貸款操作過程中，二手房貸款服務機構的道德風險、信用風險、資質水平和從業人員的操作風險，無法得到有效控制，銀行的利益無法得到很好的保障。
從調查到我市二手房市場現狀來看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動作用。然而，由于我市二手房市場剛剛起步，有關管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業貸款服務公司的市場準入標準和它們的服務收費標準，造成這些服務公司的準入門檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司;并且，二手房中介從業人員素質大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協助借款人虛開假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個人，利用各種手段，幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長，在房地產市場動蕩和下滑時期，承擔風險的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業銀行內部風險管理和控制機制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯系，收齊資料后上報并逐級審批，這個過程需要耗費很長時間。所以，銀行在開展二手房貸款業務的過程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業銀行尚未建立健全二手房貸款的內部風險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學地簡化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關鍵的貸款審核環節下放給一些資質較差的中介公司，在放款的環節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風險管理原則，也使二手房貸款市場進入到惡性競爭和無序發展狀態。
二、解決問題的對策和建議
(二)盡快建立完備的個人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著手建立個人信用制度：
1.有關部門可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業技能、年齡等方面信息，評價借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來源，并據此評定借款人的個人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。
2.各商業銀行還可通過審查借款人是否存在債務和先期貸款，并通過審查其債務和貸款的償還情況，來評定借款人的信用資質。
第4篇：房地產市場調研范文
甲方：
乙方：
受甲方委托，乙方為甲方的×花園房地產項目進行市場調查。雙方經充分協商，根據有關法律法規，本著公平、誠信和互利互惠的原則，就相關事宜達成以下協議：
一、委托調查項目
1、項目名稱：×花園房地產項目市場調查。
2、甲方委托乙方調查的內容等詳見附件一：《×花園房地產項目調查綱要》。
二、項目工作組
針對甲方所委托項目，乙方專門成立由上海×大學產業經濟與區域經濟學教授×、市場營銷學教授×、旅游與酒店管理學博士×等相關專家組成的項目工作組(項目工作組成員的簡歷和名單等詳見附件二)，負責項目調查工作方案的制訂、市場調查的組織協調、市場調查結果的分析、市場調查報告的編制以及提供相關建議。
三、調查期限
1、乙方在本協議簽訂之日起×日內完成調查，并向甲方提供市場調查報告的文字資料和電子版資料各三套，乙方保證調查報告中的數據均真實、準確、可靠。甲方有權要求乙方提供調查的全部原始資料，以核對上述數據是否真實。
2、乙方應當按照《×花園房地產項目調查綱要》所列的時間計劃完成階段性調查和報告工作。
四、甲方的協助義務
1、甲方向乙方提供相關資料。乙方應提前五日向甲方提交所需相關資料明細，經甲方確認同意后向乙方提供，如甲方拒絕提供，乙方不能以此為由拒絕或延期向甲方提供市場調查服務。
2、乙方獨立調查有困難的，經甲方同意，可請甲方提供協助。
五、保密義務
1、乙方承諾對甲方的商業秘密負有保密義務。
2、保密內容包括但不限于：乙方需要對甲方提供給乙方的所有書面資料(但提供給乙方以前已經公開的除外)和乙方通過調查取得的全部資料及調查報告等(以下統稱商業秘密)進行保密。
3、保密措施：乙方在甲方未公開披露的情況下，不得向第三方泄露甲方的商業秘密;不得許可第三方使用甲方的商業秘密;不得以任何形式私自利用上述商業秘密;對于一項完整的商業秘密，如果甲方僅公開披露部分內容，對未披露的部分乙方仍要承擔保密義務。
4、涉密人員范圍：包括但不限于乙方項目工作組成員及乙方其他全體員工。
5、保密期限：乙方承擔保密義務的期限自甲、乙雙方簽訂本合同時起至甲方向社會公眾披露該信息時止，在此期間無論甲、乙雙方合同關系是否存在，乙方都應無條件的保守甲方的商業秘密。
6、泄密責任：乙方承擔因泄漏甲方商業秘密而給甲方造成的全部損失。經濟損失難以計算的，賠償額應當相當于本合同總價款的十倍。
六、成果提交與驗收
1、本次調查項目在本合同簽訂后×個工作日內完成并將調查成果按合同約定交付甲方。
2、調查成果包括：社會經濟環境背景資料調研報告、項目自身條件和特點實地調研報告、項目區位和附近交通狀況調研報告、項目周邊人口狀況調查報告、項目周邊地區商業環境調研報告、項目周邊居民消費心理及需求調研報告、與本項目相關的經營者和業戶調查報告、類似房地產項目調查報告和項目綜合分析報告等。
3、乙方提交調查報告后，甲方應按照《×花園房地產項目調查綱要》約定的項目和目的及本合同約定進行驗收。
4、乙方所提交的調查報告經甲方驗收后，其所有權利歸甲方所有。
七、咨詢費
1、甲、乙雙方一致同意甲方支付給乙方項目咨詢費人民幣×萬元，分兩次支付。第一次在協議簽訂時支付×萬元，第二次在調查報告完成并交付甲方，且經甲方驗收合格之日起三日內支付剩余款項×萬元。
2、本合同咨詢費包括咨詢報酬和調查研究、分析論證、試驗測定、人工費、利潤、稅金等因履行本合同所需的一切費用，除本合同另有約定外，甲方無須向乙方另行支付其他任何費用。
3、甲方向乙方支付咨詢費時，乙方應向甲方提供等額合法有效的發票，否則，甲方有權拒絕付款，且并不因此向乙方承擔任何責任。
1、除本合同另有約定外，非經本合同雙方協商一致，任何一方不得無故違反合同。如有違約，違約的一方應承擔另一方的全部損失。
2、乙方逾期向甲方提供合格的調查報告的，每逾期一日，乙方應當按照本合同咨詢費
3、乙方違反本合同第五條約定，應當向甲方支付違約金人民幣×萬元。對因此給甲方造成的經濟損失，乙方應承擔賠償責任。
九、合同的解除
1、乙方逾期提供合格的調查報告超過十日，甲方有權單方解除本合同。
2、乙方不得以與其他單位合作等任何方式將本合同約定的服務內容分包或轉包給第三方，否則，甲方有權解除合同。
3、乙方違反本合同任何一項其他約定義務，經甲方催告后仍未完全履行的，甲方有權解除本合同。
4、因乙方原因導致本合同解除的，乙方應返還甲方已經支付的全部咨詢費，并按照本合同咨詢費總額的20%向甲方支付違約金，對因此給甲方造成的損失，乙方應承擔賠償責任。
5、本合同履行期間，除因乙方原因合同解除的外，甲方有權隨時通知乙方解除本合同，合同解除時，對于甲方已付的款項乙方不予退還，甲方也不再承擔任何補償、賠償等違約責任。
十、其他
1、雙方確定，甲方按照乙方符合本合同約定標準和方式完成的調查工作成果做出決策并予以實施所造成的損失，乙方承擔全部責任。
2、雙方確定：甲方利用乙方提交的調查工作成果所完成的新的成果，歸甲方所有。乙方利用甲方提供的資料和工作條件所完成的新的成果，歸甲方所有。
十一、爭議的解決
本協議履行過程中如發生爭議，雙方應本著互相諒解和顧全大局的原則進行友好協商解決。協商不成，任何一方可以向甲方所在地人民法院提起訴訟。
十二、附則
1、本協議經過雙方代表人簽字并加蓋公章后生效。
2、本協議未盡事宜，由雙方簽訂補充協議，補充協議與本協議具有同等法律效力。
3、本協議正本一式肆份，雙方各執貳份。
4、本協議附件如下：
附件一：×花園房地產項目調查綱要;
附件二：項目工作組成員的簡歷和名單。
甲方：乙方：
代表人簽字：代表人簽字：
第5篇：房地產市場調研范文
關鍵詞：國家宏觀調控 房地產市場 影響
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A
近年來，我國的經濟得到了飛速的發展，人們的物質生活水平也越來越高，促進了我國房地產事業的快速發展。為了能夠有效的抑制房地產經濟泡沫的逐漸膨脹，我國的相關部門運用宏觀調控中的經濟政策來規范房地產市場的發展，控制房地產價格，維護房地產發展的秩序，使房地產事業能夠得到快速穩定的發展，最終實現房地產市場和國家經濟發展相互協調。
一、國家宏觀調控對房地產市場的影響和作用
我國經濟水平和人們生活水平的提高，雖然一定程度的提高了我國的綜合國力，但是也相應的帶來了對經濟發展的不利影響。因此，這就需要國家的相關部門采取宏觀調控的政策，比如采取變動稅收和支出、變動貨幣量等相關政策，來有力的維護市場經濟發展秩序，緩和經濟矛盾。比如在“國五條”中明確提出，要堅定我國房地產市場調控政策不動搖，樓市調控由供求關系管理轉向預期管理等內容。
1.宏觀調控中的財政政策對房地產市場的影響和作用
財政政策，指的是我國的相關部門采用變動稅收和支出的手段，來對總需求產生影響，進而對我國的國民收入和就業產生影響。在房地產事業發展最為蓬勃時，通過提高稅率、增加稅收、政府減少支出等一系列的財政政策，來減少投資者獲得的利潤、提高房地產的投資成本，從而有效的控制房地產的發展，減少潛在消費者，緩和經濟市場矛盾，避免由于房地產發展過快而引發的其他問題，最終對我國國民經濟的發展產生影響。
2.宏觀調控中的貨幣政策對房地產市場的影響和作用
貨幣政策，指的是中央銀行加大對貨幣供給量的控制，從而對利率和相關的需求產生影響。貨幣政策主要包括了存款準備金政策和再貼現率政策。其中，存款準備率政策，指的是我國運用提高或者降低銀行存款準備率的方法手段，來增加或者減少銀行貨幣供給量，進而影響到利率、投資。比如，國家為了有效的控制房價的上升，可以提高銀行的存款準備金，增加銀行存款，減少銀行的貸款數量，進而提高銀行利率、減少投資者貸款，最終有效的緩和房地產市場的競爭力，避免其他問題的出現。再貼現率政策，指的是我國的中央銀行對商業銀行或者其他的金融機構進行的放款利率。中央銀行運用再貼現率政策，對商業銀行的貨幣供給量進行調控，對利率的升降產生影響，對房地產市場投資者資金的流動也產生一定的影響，從而有效的對房地產的投資、需求以及貸款等進行控制，抑制房地產的快速發展，控制房價，進而有效地解決民生問題。
二、國家宏觀調控對房地產價格的影響和作用
隨著我國房地產業的快速發展，促進了我國國民經濟的發展。房地產價格也在不斷上漲，尤其是近年來，大部分地區的房價得到了大幅度的上升，因此。國家通過采取宏觀調控的政策，有效的將房價控制在一定范圍內。
1.目前我國房地產價格的發展現狀
在我國相關部門的2013年我國經濟預測報告中，可以了解到，目前，我國的房地產在國家的宏觀調控政策下，預計今年全國的商品房的平均銷售價格在每平方米6200元左右，和去年相比，同比上升7.6%，并且房價的整體走勢為前期高后期低。其中，我國的一線和二線城市商品房的售價呈持續上漲趨勢，三線和四線城市的商品房價格均呈下降趨勢。
2.宏觀調控對房地產價格的影響和作用
（1）宏觀調控政策中的稅收調控政策
房地產價格的上漲導致物價水平上升，主要表現在兩個方面。一方面，房地產市場的繁榮發展和房地產的價格上升，會一定程度的促進房地產相關行業的物價上升，比如建筑材料行業、鋼鐵行業等物價的上升。這些房地產相關行業的物價上升，又會促進其它行業的產品或者服務價格水平的提高，進而形成一系列的連鎖反應，從而出現通貨膨脹現象。另一方面，由于人們居住需要住房、企業辦公需要寫字樓等原因，房地產價格的上漲會不同程度的增加居民居住、公司辦公以及企業生產的成本。另外，由于人們居住環境的成本提高，人們對工資的需求也越來越高，進而又提高了企業的生產經營成本。因此，在控制房地產的價格控制過程中，運用國家的宏觀調控政策中的稅收調控政策，對房地產中的保有階段進行累進課稅的手段，有效的抑制房地產的投資力度，從而平穩或者降低房價。
（2）宏觀調控政策中的保障性住房調控政策
保障性住房調控政策，指的是在我國建設大量的經濟適用房、廉租房以及限價房等具有保障性的住房，運用國家宏觀調控的手段，提高房地產在市場上的供給量，尤其是對我國中低層收入者的住房供給，從而有效的控制房價。通過運用宏觀調控政策中的保障性住房調控政策，能夠保障中低收入階層人們的住房，控制房價的快速增長，從而促進國民經濟的良好發展。
（3）宏觀調控政策中的最高限價法調控政策
由于我國的房地產供給的自然壟斷程度很高，因此，可以通過運用最高限價法調控政策對房價進行調控。具體的操作方式是，房地產開發商在向當地政府買土地的過程中，當地政府在相關的土地合同上要明確規定該塊土地用地有房價的控制上限，在此背景下，進行“價高拍賣”的土地拍賣方式。房地產開發商如果違反了相關的土地合約，房價超出了所限制的范圍，那么就要采取相應的懲罰措施對其進行嚴格的懲罰。在我國運用宏觀調控政策的手段進行房價的控制過程中，首先要采用稅收調控政策和保障性住房調控政策，最高限價法在前者不能發揮作用時，考慮最高限價法的調控政策。
三、宏觀調控政策存在的不足及建議
目前，隨著國民經濟的高位運行，宏觀調控的難度也越來越大。在國家出臺的宏觀調控政策中，出現了地方政府對于中央的宏觀調控政策響應度不高的現象，對于宏觀調控政策的實施效果具有一定的影響。
由于各地地方政府控制著許多資源和國有企業，他們不僅是宏觀調控的對象，而且還是宏觀調控政策的執行者。一些地方政府以本地區的局部利益為出發點來考慮問題，對于不符合本地利益的宏觀調控政策，采取消極甚至抵制的態度，嚴重影響了宏觀調控政策的實施效果。
因此，加強各地政府對科學發展觀的貫徹和落實力度；將以往的經濟建設型政府轉變為公共服務型政府；健全完善地方政府之間的政府職能、行政體制、財政體制以及產權等制度；
增強政府宏觀調控的能力等，從而有力的促進公關調控政策的順利進行，充分發揮出宏觀調控政策的積極作用。
參考文獻：
[1] 王輝龍,王先柱.房價、房租與居民的買租選擇:理論分析與實證檢驗[J]. 現代經濟探討. 2011(06)
[2] 張所續.我國銀行信貸政策對房地產市場的影響[J]. 資源與產業. 2011(02)
第6篇：房地產市場調研范文
摘 要 隨著我國房地產市場競爭越來越激烈，市場營銷已被視為房地產企業經營和運作的生命線。本文透視了當前房地產市場營銷現狀，剖析其處于困惑狀態原因，提出企業要立足、要生存、要發展，營銷所必須采取的新對策，對促使房地產企業迅速打開新局面，蓬勃向前發展，具有一定的借鑒價值。
關鍵詞 房地產 市場營銷 現狀 原因 對策
一、引言
當前，房地產企業正朝著理性化發展，商品市場競爭越來越激烈，營銷已被視為房地產企業經營和運作的生命線。面對市場營銷中出現的一些典型問題，如何針對國家宏觀經濟政策調控下的房地產市場，進行科學分析，采取房地產營銷新的策略，迎接新時期對房地產企業提出的挑戰，已是值得廣大房地產企業者深入探討的課題。
透視當前房地產市場營銷狀況，關系則顯得更加復雜，處境也更為艱難。具體表現在以下五個方面：一是政府宏觀政策調控。考察國際金融危機后市場，2008年底，因一系列經濟政策刺激，我國房地產市場提前結束調整而迅速升溫，到2009年樓市的高價卻超出了大部分社會成員的購買能力，同時引發了諸多影響深遠的經濟和社會問題，年底，于是新一輪宏觀調控又開始了。2010年后，面對某些城市火箭般上升的房價和輿論壓力，從中央到地方各級政府，又連打房地產市場調控“組合拳”。如：大建經濟適用房、社會保障房，銀行接二連三調息等，這一系列宏觀調控，已在一定程度上改變了房地產的生存環境。二是房地產價格波動不定。2008年美國的經濟危機，在全球范圍內引發激烈的金融動蕩，且逐漸蔓延到許多領域，尤其是房地產價格。2008年我國房地產商品價格曾一度走低，可2009年樓市，突然又呈現上揚態勢。之后兩年來，各地房地產價格時起時落，面對跌宕起伏、波動不定的樓市價格，人們難免對房地產市場前景持觀望態度。三是商家回收利潤心切。由于房地產行業房價的不斷上漲，新樓盤開發又層出不窮，商家為了盡快實現資金回攏，獲得巨額利潤回報，于是各種促銷手段五花八門。造成整個房地產業呈現宣傳營銷過度的態勢。四是顧客消費趨向理性。鑒于我國房地產市場營銷還未實現規范化，而消費者的理念又在不斷發生變化，消費心理日漸成熟，消費行為也愈趨理性。加上最近國家一批批經濟適用房、社會保障房建成，于是有的人就想參與申請，等候優惠，購房的急切心情相對也就有所松緩。五是營銷人員素質不齊。眼下很多企業管理人員的目光短淺，在招收營銷人員時沒有把好素質關，導致營銷隊伍魚龍混雜，良莠不齊。這些人缺乏企業長久贏利與發展的意識，往往對購房者的個性化需求重視不夠，單純采取揚長避短方式，未能誠懇把自己產品推介給客戶。
二、剖析房地產營銷困惑原因
面對當前中國的房地產業正在發生的一場史前無例的變革，市場產品挑戰更明顯，競爭的局面更加激烈，房地產業利潤也逐年縮小，細加歸納主要原因有五：一因市場調查缺乏真實。一些房地產企業在制定市場營銷方案時，只靠報紙或網上收集到的信息，缺少專業咨詢，更少于進行實地考察調研，故對房地產需求前景未明。他們很少認真考慮過實用性，更沒有考慮到會轉嫁給購房者身上的成本及高房價。二因產品定位出現偏差。因為房地產市場調研考察缺乏真實性，必然導致房地產商家產品定位出現偏差，缺乏科學性，結果胡亂定位叫價，而不顧當地經濟收入水平和財力基礎，以及居民的多元需求及承受能力，更沒顧及到企業自身的資源條件，無明確目標，盲目興建。造成諸多樓盤滯銷。三因商品賣點把握不準。開發商和策劃大師們往往熱衷于概念炒作，有的房地產商家一味想制造轟動效應，實際沒有自己的特色賣點。四因廣告宣傳攻勢過猛。處在低迷期，房地產商往往過度偏愛廣告攻勢，而不重視多與購房者進行人文交流，忽略了對于現代人文需求的深層次思考。五因企業營銷創新乏力。由于消費者購房需求呈多元化，大多趨向于理性購置，而許多房地產企業的營銷者卻仍然固步自封，或者局限于人員素質，企業中缺少真正懂創新、會創新的人才，盲目地為創新而“創新”。
三、探索新形勢下房地產營銷對策
縱觀當前房地產市場營銷表現，一個房地產企業要想在營銷上扎好可持續發展穩健的根，只有轉變戰略。具體可采用以下對策：
（一）準確進行房地產市場調研
真實準確的市場信息是房地產營銷策劃的基礎和依據。在市場調研之前，企業應制定嚴謹的市場調研計劃，確定好考察流程。開始進行市場調研時，要有針對性地對項目規模、特點和消費對象的關系，整體性把握，包括地域的分類、顧客的愿望、消費者需求的建筑類型、物業管理等方面都得認真地全面摸底。調查結束后，還應仔細地進行造價分析，科學地預測市場前景。通常一項正式市場調研的全過程可分為調查準備、調查實施、調查數據分析、調查結果總結四個階段。調研要做到深入全面，數據要真實可靠，分析綜合要科學有據，調研之后要形成市調書面報告。
（二）謹慎實施房地產商品策劃
市場目標分析與市場產品定位是房地產營銷策劃過程的關鍵環節，也是企業營銷策略的核心。由于房地產行業已經進入微利時代，消費者需求層次也已迥然不同，這就要求房地產業者必須以最大誠信去努力滿足客戶個性化需求，廣大房地產商必須明確其目標市場，進行科學的市場定位，真正從企業自身特點和消費者購買力出發。房地產商品策劃定位觀念應當是動態的，它必須隨著顧客偏好的變化，隨著科技的進步，以及外部環境的變遷作出適時的調整。由于房地產建設有不同周期，在興建的不同周期，商品策劃將隨之發生變化，策劃者應實事求是隨時作出適當調整。
（三）用心打造房地產特色賣點
一個開發項目，往往賣點很多，規劃、房型、景觀、配套、生態環保、物業管理等都可以成為賣點，均必須用心打造。例如：良好的生態環境作為基礎的科學發展模式，不僅可以推動人與自然的和諧發展，還可以促進物質與精神、經濟與人文的和諧發展。人們要求看的環保，吃的環保，住的也要環保。為適應市場發展的需要以及消費者的需求，樓盤的環保、綠化建設、房子低碳建筑材料的選用，低碳設施的配備，都應融入到房地產建設和營銷賣點策劃之中。此外如質量品牌，它既是營銷的重頭賣點，又是企業的生命，沒有質量的房地產，即使是再新的營銷手段，也無法改變企業商品在市場競爭中的地位。品牌正是消費者對商品的滿意度與忠誠度的整合。要打響品牌，還應依賴消費者幫助宣傳，因為他們的口碑體現的是誠信，企業可試通過人際傳播方式打響品牌賣點。
（四）全面提升房地產廣告質量
面對越來越挑剔的消費者，越來越復雜的房地產市場，廣告營銷轉型時代已經到來。一方面商品高度過剩加劇了市場競爭，另方面由于經濟危機壓力，使消費者更趨向于理性化，很多經典商品廣告營銷策略已開始無法應付，企業再不尋求新策略，講究營銷新方式，重視廣告創意，提高廣告品質，指導未來市場發展，企業就難以立足。房地產營銷廣告最重要是要有針對性，廣告媒體選擇不能盲目，更不能誤以為廣告是萬能的。要預防產生許多負面后果。
（五）竭力提高營銷人員的素質
加強對營銷人員專業知識的培訓，竭力提升房地產從業者的素質，是提高房地產銷售效益的重要策略之一。房地產企業領導應積極創造營銷員工進修學習的機會，主動為營銷人員搭建互相學習、互相交流的平臺，廣大營銷人員要勤學習、多實踐，要注重吸取先進企業的典型經驗，不斷發現自己工作中存在的差距不足，認真總結失利的教訓。在新形勢下，營銷者要解放思想，開拓進取，確立服務營銷新的思想理念，勇敢地面對房地產市場競爭，不斷創新，盡快提升自身素質。營銷人員還必須有高度的時代責任感，愛崗敬業，不斷拓寬營銷渠道，認真處理好企業、顧客、社會三者的關系，必須努力將自己造就成知識型、開拓型、創新型人才，真正成為市場競爭浪潮中的勝者。
四、結語
綜上所述，筆者由衷感到一個房地產企業，要想真正尋得新形勢下營銷新對策，就必須務實求真，以消費者利益為中心，不斷創新服務營銷手段。只有認清形勢，努力轉變營銷策略，講究營銷方式方法，房地產營銷才會迅速打開新局面，進而促使房地產企業贏得更高利潤，蓬勃地向前發展！
參考文獻：
[1]樊媛媛.房地產營銷策略及對策探析.財富前沿.2009.12.18.
[2]武銀燕.淺析房地產營銷策劃及策略.中國有色建設.2008.2.3.
第7篇：房地產市場調研范文
【關鍵詞】房地產 投資風險 應對措施
我國于1958年取締房地產市場，20世紀80年代其隨著改革開放得到了恢復，在90年生房地產泡沫，當前房地產市場發展迅猛，已經成為我國國民經濟的一個主要支柱產業，因為房地產市場的穩定和國計民生息息相關。面對房地產行業的高額利潤，很多房地產開發商加大投資房產。在當前跟風的趨勢下，也要看到房地產投資的風險。
一、房地產投資風險概述
（一）房地產投資風險的內涵
房地產投資風險指的就是投資者在房產投資的過程中遭受各種損失的可能性。風險主要是因為未來的不確定性引發的。人們在對房產進行投資的過程中，是通過預期對投資是否獲益進行判斷的，哪項投資預期收益高，就將資金投資在此項目上，可是人們的預期是不同的，因此也增加了未來的不確定性，無法準確預測未來的各項數據值，難以控制其數據的變化范圍，進而無法根據確定的情況規避風險。
（二）房地產投資風險的特點
房地產投資風險的特點是客觀、隨機、相對、多樣、可預測、補償。客觀性指的就是房地產投資不以人的主觀意志轉移，它是存在客觀變化的，也不會隨著人的主管預期發生變化。隨機性指的就是不確定，房地產投資風險也是隨機變化的。相對性指的就是房地產投資具有雙重性，可能帶來收益，也可能帶來損失。多樣性指的就是房地產投資風險不僅體現在房地產企業，也可以體現在其他方面，其形式是多種多樣的，相互之間也存在著聯系。可預測性指的就是投資風險分析雖然具有客觀性和隨意性，可是企業仍然可以進行理性的預測，根據獲得的全部信息，例如統計數據、以前的經驗、當前的信息等，進而對投資風險發生的概率，可能引起的收益或者風險進行綜合分析。補償性是投資品共同擁有的特點，企業在承擔風險的同時，也可能獲得巨大的利益，這是對企業承擔風險的經濟補償。
二、房地產投資的應對措施
（一）強化工程監管
投資項目主要在工程建設方面消耗資金，因為房地產項目投資和建設主體是分開的，因此想要節約資金是非常困難的，反而很有可能增加投資。因此，在對項目進行建設時要加強風險管理，確保項目可以保質、保量、按期完成。對投資項目的監管體制進行完善可以選擇經濟實力和技術實力強，具備管理經驗，工作效率高，信譽良好的施工隊伍。還要簽訂施工合同，通過法律文件確保投資方和建設方的利益，投資商要及時支付賬款，建設方要按時、按量、按質交工；此外，也要在合同中注明如果施工發生變化，合同雙方的責任和義務。最后，還需要具備專業知識以及豐富經驗的工程監理全面監督和管理項目施工，嚴格監督施工隊伍合格完成建設項目，如果投資方和建設方發生矛盾，工程監理也要承擔調解的責任。
（二）充分了解市場進行理性投資
房地產市場實現收益的前提是市場需求。投資于房地產資金用于建設人們需求的房屋，只有房地產市場中需求房屋，才能將建造的房屋售出，開發商才能透過投資獲得利益。因此，在投資房地產市場之間要對市場的情況進行充分了解、對市場前景進行準確預測，進而進行更加準確的投資。全面了解市場情況就要進行市場調研，并對市場進行細分，了解其他外部變量可能對房地產市場的影響。首先，市場調研就是對當前市場的需求進行充分了解，例如市場缺少的房地產項目類型、市場對此項目類型的需求量、市場是否可以支付、市場將來的發展等。其次，市場細分就是在市場調研的基礎上明確房地產項目的目標人群，接著分析人群的消費特點、心理、收入情況、文化情況等，進而制定合理的營銷策略和價格標準，促使房地產項目更符合目標人群的喜好。最后，對外部變量可能造成的影響進行分析，例如我國偏好的住宅方式、行業內的最新設計、行業發展的最新理念等。企業預測風險、理性投資、降低成本的基礎是全面了解市場，企業根據市場情況進行準確的投資。
（三）有效的將投資風險分散
房地產開發商可以進行組合投資，也就是組合投資開發結構，進而分散風險，具體來說就是劃分和選擇投資區域、分散投資時間等。劃分投資區域指的就是企業依據各自的經濟發展水平劃分投資的項目；分散投資時間指的就是開發商合理的選擇投資時間間隔，進而對資金進行合理的分配，這樣既降低了企業的投資風險，也增加了資金的使用效率。企業在合理的時間間隔決策投資促使企業合理配置資金，維持投資的連續性，避免出現爛尾現象。通過實踐證明，組合投資可以降低房地產投資的風險。
房地產企業還可以轉嫁投資風險。房地產投資者可以講損失轉嫁給和其有相互經濟利益的其他方承擔，主要可以以施工合同為基礎將風險轉移給施工方，也可以購買商業保險將風險轉移給保險方等。
三、結語
房地產業作為我國國民經濟的一個支柱產業，其市場的發展情況影響著國民經濟的發展。房地產開發企業供給房地產市場，為了防止其不穩定發展對國民經濟產生影響，國家實施了各項宏觀調控策略，基于此房地產開發商一定要制定合理的房地產投資風險管理對策，應對各種挑戰。房地產投資的風險是客觀存在的，也是隨機變化的，可是企業可以根據現實的市場現狀管理投資風險，全面了解市場情況，進而做出科學合理的決策，通過強化工程監管、全面了解市場以正確決策、轉嫁投資風險以降低房地產企業的投資風險，確保最大限度的獲得經濟效益。
參考文獻
[1]盧熾烽，魯莉.淺析房地產投資決策中面臨的風險及防范[J].江蘇建材，2008（03）.
[2]柯小玲，諸克軍，刁鳳琴.房地產投資風險模糊綜合評價改進模型[J].改革與戰略，2010（04）.
[3]湯紅星.對房地產投資決策風險的分析[J].廣東科技，2011（14）.
[4]上官金麗，吳和成.基于主成分分析的房地產投資風險評價研究[J].價值工程，2009（05）.
第8篇：房地產市場調研范文
論文摘要：我國的房地產市場經過了20多年的發展，已成為我國經濟的支柱產業。但是鑒于目前我國房地產市場中的諸多過熱現象，國家采取了相應的宏觀調控辦法，通過政策手段，控制了房地產項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產稅收等形式，抑制了房地產市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調控下房地產營銷的新形勢和房地產營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。
一、房地產行業發展概況
經過20多年的發展，房地產行業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業，對促進我國經濟發展、社會就業、擴大內需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產行業在發展過程中出現了諸如房價過高、投資過熱、供需結構失衡等問題。從2005年以后，房地產市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產價格的內容已經成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調控手段進行市場調節干預。
二、國家宏觀調控的內容與影響
(一)國家宏觀調控的內容
指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
近年來，國家對于房地產市場宏觀調控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產稅在重慶和上海進行試點，標志著房產稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調控的力度還在步步加大。
(二)對于房地產市場的影響
首先，國家宏觀調控加速了房地產企業的優勝劣汰。房地產行業對于現金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發商主動退出市場，并促進企業的優勝劣汰。
其次，國家宏觀調控使得房地產市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產開發商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產開發商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。
最后，隨著我國新一輪宏觀調控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產業的影響日益凸顯。國內房地產市場正經歷著多年未見的平靜期，房地產市場將逐步轉向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產企業需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉化為有效的購買行為，是房地產營銷必須認真面對的問題。
(三)當前房地產市場營銷面臨的問題
1.營銷觀念落后，不能適應新形勢
在房地產需求火爆時期，開發商是以產品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業主的長期利益為產品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發企業片面強調“賣樓”，沒有真正把品牌戰略落實到營銷中來。沒有體現出房產品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值的內涵。
2.市場調研力度不足，不能適應市場需求
雖然房地產銷售一直火爆，但也有一些房地產項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調研，由此導致決策失誤。忽視了市場調研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產品滯銷，當整個房地產市場的大環境發生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。
3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統
作為一個開放的系統，房地產項目的營銷活動由諸多要素構成，分為許多環節。而目前，許多房地產項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監控，營銷策劃缺乏整體和系統性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。
三、國家宏觀調控下房地產企業的營銷對策
(一)針對政策、形勢制定營銷策略
近期國家宏觀調控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據這一政策的傾向性，房地產開發商應積極調整營銷策略，繼續堅持以中高檔住房為主的產品策略將導致房地產開發商面臨著很大的風險，應該進行適當的調整，壓縮中高檔住宅的開發規模。并且利用不同類型房地產項目進行相互補充，利用不同類型房地產資金的相互調劑，以適應當前宏觀調控形勢下的房地產市場政策傾向。在這種情況下，房地產企業可以考慮涉足一些非住宅產業，尤其是商業物業和辦公物業的開發，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。
(二)提升營銷策劃的水平和實效
國家宏觀調控的目標是使房地產市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內，房地產市場將會趨于平穩，這也就意味著房地產行業的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產企業的意義將越來越重要。可以從兩個方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹。可以讓設計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產品創意的高度重合。
(三)實行差異化產品定位銷售策略
異化是將企業提供的產品形成全產業內具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產品開發、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業發生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產品的市場定位時，不僅要關注價格、區位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產開發商將會盡失先機。所以說，房地產開發商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產品特征和競爭優勢。
(四)加強產品和營銷策劃理念創新
首先，產品創新必須關注市場，市場的需求是產品創新的最大動力。市場有一個發展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經提上議事日程。其次，必須切實提高產品品質。這需要用完整的社區理念取代傳統的小區規劃模式。用可持續發展的思想建立居住區的生態結構。生態社區的規劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統。最后，要提高房地產企業的產品研發能力或對研發成果的整合利用能力。國內房地產企業中，極少數以自己的建筑研究中心為核心完成產品創新工作。大多數開發商則需要整合包括策劃、規劃、景觀、建筑、室內設計等多家機構共同協作，完成產品的研發工作，市場需求的多元化已促使設計機構調整生產經營體制向綜合化發展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。
結語
房地產營銷策劃是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現房地產價值的兌現。客戶有著多種多樣的需求，市場的大環境復雜萬變，在我國房地產業正步入以調控促發展時期，更體現出真金不怕火煉。好的房地產營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產營銷策劃從單一化向全面化發展，才能對提高房地產開發經營的經濟效益、社會效益和環境效益等諸多方面發揮重要的作用。
參考文獻
[1]魏雅華，中國“住房痛苦指數”[Jll經濟導刊，2009(3)：22-25
[2]楊帆，李宏謹，李勇，泡沫經濟理論與中國房地產市場[J]，管理世界，2008(6)：64-71
第9篇：房地產市場調研范文
關鍵詞：房地產：設計前期；改進措施
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
設計前期工作是指一個開發項目從提出開發的設想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發商委托，獨立或與開發商一起對開發項目的啟動進行必要的準備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準，最終作出項目評估報告。除了要達到最終建筑立項目標外，設計前期工作還包括根據國家有關的各項政策為開發商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標、較為明確的建設周期的文件，以便對設計和施工等各個階段進行必要的指導。
對于設計前期工作，首先必須要有符合實際的可操作性。它需要有較強的政策性、較完善的技術性以及較為合理的經濟性，才有可能與預期的開發目標相吻合，保證開發進程的順利進行。
2 房地產開發設計前期工作的主要內容
根據國民經濟和社會發展長遠規劃，結合行業和所在地區發展規劃的要求，提出項目建議書。在勘察、試驗、調查研究及詳細技術論證的基礎上編制可行性研究報告。根據項目的咨詢評估情況，對建設項目進行決策。根據可行性研究報告編制設計文件。具體內容有：場地選擇：市政資金投入；項目任務書上報；建設用地申請：申請規劃要點條件：規劃設計指標；報送規劃設計任務書：領取用地規劃許可證；領取劃撥土地證；建筑設計方案認可；建筑設計合同簽定。
3 房地產開發設計前期工作的具體表現
3.1 場地選擇與分析的失誤。對場地現狀、地理位置及周邊環境等缺少深入的調查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產品，對土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏良好的設計前期工作，對區域因素缺乏考慮的結果。
3.2 對目標客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區對本項目的客戶群缺乏全面深入的調查和研究，而是參照別的項目產品，甚至照搬，出現了許多產品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產品的銷售帶來了很大的壓力。
3.3 對動態的市場缺乏分析。市場是動態的、變化的。不少的小區建設周期較長，如果產品定位僅考慮了開發初期的市場，不預見銷售階段的市場，也會給產品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機給中國房地產市場帶來很大的沖擊。國際市場經濟變化如此快，要準確預見市場的變化，這給房地產設計前期工作帶來了很大的難度。
3.4 對國家及地方規范、規定缺乏深入分析了解。國家及地方規范、規定及其執行也是變化的。如：國家出臺的房地產“90/70”調控規定，對設計前期工作提出了新的要求。
4 房地產開發設計前期工作存在的問題
4.1 房地產市場方面。
中國房地產業不合理的開發主體結構，使設計前期缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍不成熟。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，盲目開發。
4.2 開發商存在的問題。
開發商不重視深入、系統地市場調查，許多開發企業缺少成熟的產品研發機構，使設計前期工作缺乏現實、科學的市場導向。開發商對設計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資。開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。開發商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成設計前期的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發商常常在項目進行過程中，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境下降。
4.3 建筑師存在的問題
在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏設計前期及場地分析所需的廣博知識。在實踐中盲從開發商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。目前從事設計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實的建筑專業知識，很難抓住市場的本質，把市場與產品有機的結合。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，無法在設計前期中找到現實、準確的立足點。
5 解決房地產設計前期問題的主要途徑
5.1 要深入分析研究房地產發展變化的規律
從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區域房地產發展變化的規律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區市場發展變化的趨勢。
5.2 要深入分析國家及地方規范、規定
要避免因違反國家及地方規范、規定而影響開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。
5.3 要對項目環境的深入研究
從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區域發展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質，道路交通，基礎設施等。
5.4 房地產開發企業要建立成熟完善的設計前期工作體制
目前不少房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門。不少房地產開發企業委托營銷公司作市場調研及策劃，從事市場調研及策劃大多數是非建筑師，市場調研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷公司按照開發商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發商很難真正控制市場調研及策劃成果，設計前期工作難以達到理想的效果。
由于設計前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設計和管理經驗。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細節問題包括規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的主要問題等進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，盡可能將影響項目正常運行的不利因素減到最少，為項目的成功開發和正常運行提供必要的保證。
眼下房地產市場已經供大于求，市場的“拐點”已經到來，房地產市場的暴利時代已經一去不復返。美國國際金融危機給中國房地產市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產企業雪上加霜，房地產設計前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰。
參考文獻：
