投資估值的方法精選(九篇)
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第1篇：投資估值的方法范文
[關鍵詞] 價值評估創業投資實物期權
我國創業投資的探索始于20世紀80年代中期，為推動高科技產業發展，促進科技成果轉化發揮了一定作用。但從總體上看，我國創業投資仍處于起步階段。十六大以后，創業投資業迎來了一個發展的良好時機，創業投資中的核心問題就是要正確評估創業企業的價值。正如成思危先生指出的:創業投資目前主要應支持真正有創新的技術，促進科技與金融的結合而占領技術制高點。在創業企業初創、開拓、成長和成熟四個階段中，初創和開拓發展期是培育創業企業的關鍵階段，也是創業投資應突出的重點。
創業投資，是指由專業投資機構在自擔風險的前提下，通過科學評估和嚴格篩選，向有潛在發展前景的新創或市
值被低估的公司、項目注入資本，并努力實現風險企業的高成長性，以獲得高資本收益的投資行為。
一、創業投資的特點
1.投資方向主要集中于高科技領域。創業投資追求的目標就是高資本收益，而高資本收益往往存在于高科技領域，所以高新技術創業成為創業投資的重點。
2.是一種高風險、高收益的投資。由于創業投資主要是支持創新技術與產品，技術及市場等方面的風險都相當大，其成功率平均只有30％左右。據美國一些有豐富經驗的創業資本家介紹，在他們所投資的項目中一般只有三分之一相當成功，三分之一持平，還有三分之一血本無歸。但由于成功的投資項目回報率甚高，故仍能吸引一些投資人進行投資。
3.是一種長期和多階段的重復投資。創業投資往往采用分階段的投入方式，一般要經過3年～7年才能通過蛻資取得收益，而且在此期間通常還要在不同的階段不斷地對有成功希望的項目進行增資。因而常常被稱為“勇敢而有耐心的資本”。
4.是一種專業投資。創業投資不僅向創業者提供資金，還提供投資者所積累的學識、經驗，以及廣泛的社會聯系，并積極加入到與創業者共同創辦的企業的經營管理，盡力幫助創業者取得成功。
二、傳統企業價值評估方法
企業價值評估方法依據評估對象的性質、參照物及資料數據的渠道不同，形成了三種評估方法：成本法、收益法和市場法。
成本法(cost approach)，是從歷史成本的角度評估企業價值。在成本法的價值評估中，評估的價值是以成本為基礎的，在實務中，主要表現為以成本方法評估重置成本價格。
收益法(income approach)，是從未來收益的角度評估企業的價值。收益法是依據資產收益，經本金化處理來評估資產價格的方法。這種方法有資產收益和收益的本金化兩個方面，且只能用于收益現值的評估。在使用該方法時，對被評估對象有以下要求：第一，被評估資產的未來預期收益可以預測，并可以用貨幣量來計量；第二，與獲得資產未來預期收益相聯系的風險報酬可以估算出來。在收益現值法中，運用的最為廣泛和普遍的就是NPV法。凈現值(NPV)在工程經濟中定義為:“把各年的收入與支出，按投資收益率折現后與初始投資現值相減的差值。”如果企業的壽命期里均利用統一折現率，則有凈現值的表達式為:
如果NPV＞0，該方案值得投資；如果NPV＜0，則不值得投資；NPV=0，方案收支相抵，取決于投資者的意愿。
市場法(market approach)，是從目前市場價格的角度出發，參照市場類似資產價格來評估企業價值的方法，又稱市場比較法。其出發點是:構成資產的生產要素如同一般商品一樣，可以在市場上交換，而且資產的絕大多數種類也確實在市場上流通。按照替換原則，市場可比較的價格就可作為被評估資產價格的依據。運用市場法評估資產價值，有兩個基本要求，一是有活躍的、公開、公正、公平的市場，二是有可比的資產交易活動。
三、基于期權方法的價值評估
在前文中，介紹了創業投資往往采用分階段的投入方式。面對復雜多變的外部環境，創業投資家可以根據環境的變化，相機地采取應變措施。在每一階段進行投資之前，創業投資家都會對已投資的創業企業的運行情況做進一步的分析判斷，再決定是否投資。他可以在環境好的時候擴大投資規模，也可以在環境不好的時候延遲投資、縮減投資規模甚至停止向企業投資。實際上，這種分段投入的操作方式在創業投資領域是相當流行的。這種經營靈活性應該具有價值，并為創業投資家所追求。另外，創業企業的戰略成長也會帶來效益，這也是傳統的評價方法所沒有考慮到的。創業投資家向創業企業注入第一筆資金以后，就相當于在未來得到了享有這種經營靈活性和戰略成長效益的權利，這是一種期權，被稱之為實物期權。實物期權方法能夠客觀地處理一部分未知的信息，從而增加了投資機會在高風險情況下的價值。實物期權方法認為:不確定性產生了期權價值，而且不確定性越高，(在一定的范圍內)期權的價值就越大。由此可知，正是對不完全信息的不同處理方式，導致了兩種投資決策方法的不同。這也是為什么有些投資企業用NPV方法判斷不值得投資的企業或項目，而運用實物期權方法卻認為其很有投資價值的原因所在。因此，探討創業企業價值波動的隨機過程，研究創業企業中所涉及的實物期權及其相互關系，對科學、準確地評價創業企業、項目的價值和創業投資的科學決策具有重要的理論價值和應用價值。
我們從下面的一個例子進行分析，從而更好地了解實物期權對價值評估產生的影響程度。
假設一個項目的初始投資為500萬元，年現金流量為250萬元，項目的壽命期為5年，項目的期末價值為100萬元。假設創業投資家所要求的報酬率為50%，即用50% 作為該項目的折現率，創業家為了籌集500萬元的創業資金，設計了以下三種融資方案：
1.直接要求創業投資家在項目開始時一次投入500 萬元創業資金。
2.要求創業投資家分兩年注入創業資金，每年投入250 萬元，但是兩次都必須投入，不能變更。即第二年的項目投資必然發生。
3.要求創業投資家分兩年注入創業資金，每年投入250 萬元，但是第二次投入與否由創業投資家根據企業第一年運作狀況的好壞來做出決定，即是給創業投資家一個放棄投資和進一步擴大投資的選擇權。
在第三種融資方案中，創業投資家有權利（即期權）決定是否在第二年繼續投入資金250萬元，而這種決策是在第一年末得知企業第一年的經營狀況及現金流入信息后做出的。即：投資者根據企業經營狀況的好壞，以對自己有利的原則行使繼續投資或終止投資的權利。如果創業投資家決定放棄，那么項目在第一年后就得不到任何現金流入，并且，項目的期末價值也和原來預計的100 萬元不同，降為80萬元。假設出現以下兩種情形，概率各為50％。情形一:項目在獲得第一年的250萬元投資后，經營狀況好，一年后其現金流為450萬元，投資者決定繼續投資。情形二:項目在獲得第一年的250萬元投資后，經營狀況不好，一年后其現金流僅為100萬元，投資者決定放棄投資。將上述兩種情形作相應的現金流量分析如下：
兩種情形下累計凈現值的平均值:（378-206）/2=86(萬元)
從上面的分析可知，在50％預期報酬率的前提下：
第一種融資方案該項目價值為－12萬元。
第二種融資方案該項目價值為71萬元。
第三種融資方案該項目價值為86萬元。
四、結論
從上例中我們可以清楚的看到：如果不考慮期權價值，該項目的評估價值為負數，那么該項目的投資應予否定；但是考慮了期權價值，該項目的評估價值為正值，那么該項目的投資是經濟合理的。從這一點上可看出，在創業投資中應用期權的方法進行價值評估，可以更真實、更全面的反映項目的價值，以便投資者進行投資決策。也正是由于創業投資中體現的期權特性促使我們利用期權工具進行企業、項目的價值評估，從而更好地進行投融資決策。
參考文獻:
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第2篇：投資估值的方法范文
關鍵詞：BIM技術；項目前期投資；投資估算指標體系；設立方法；質量管控；成本控制 文獻標識碼：A
中圖分類號：TU717 文章編號：1009-2374（2016）32-0181-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2016.32.089
根據官方定義，BIM技術是一種應用于工程設計建造管理的數據化工具，通過參數模型整合各種項目的相關信息，在項目策劃、運行和維護的全生命周期過程中進行共享和傳遞，使工程技術人員對各種建筑信息做出正確理解和高效應對，為設計團隊以及包括建筑運營單位在內的各方建設主體提供協同工作的基礎，在提高生產效率、節約成本和縮短工期方面發揮重要作用。隨著BIM技術在建筑施工中的大量應用，其不僅在質量管控中發揮著顯著的功能，也在施工進度管理和現場資源配置等方面發揮著積極的作用。但對目前的相關文獻進行梳理時卻發現，關于項目前期投資估算指標體系的設立問題仍涉及較少。不難知曉，在推進城鎮化建設過程中，大量存在著項目前期投資估算工作，且這些項目都具有較強的外部性。為此，本文將以“農村電商項目”為例，來進行主題討論。
1 對項目投資估算指標體系結構的認識
根據基本流程，某項目在立項之后將對其進行資金投入概算，這也就是業界通常所說的“造價”。那么在實施資金概算過程中應建立怎樣的估算指標體系結構，則成為了這里需要認識的問題。為此以下將從三個方面來進行闡述：
1.1 估算體系實施前的價值取向
不少同行在闡述項目投資估算指標體系問題時，都習慣于用“工具理性”來建立嚴格的成本管控機制，似乎他們所搭建的估算體系中已經將所有概率性事件都納入其中。事實證明，這種主觀判斷時常被“三超”現象所否定。在人們的“有限理性”影響下，估算體系實施前需要建立正確的價值取向，針對農村電商項目的投資活動，因其具有極強的正外部性以及作為新事物在投入運轉中也將面臨諸多不確定性，所以應拋開在“工具理性”下來完成資金概算任務。
1.2 估算體系實施中的手段應用
將“項目投資估算”轉換為我們所熟悉的“項目造價”可知，估算體系在實施中一般是根據統計原理，將成本項目所預計發生的費用進行加總，并乘以特定的彈性系數來決定最終的項目投資總經費。從邏輯上來看，這種手段應用具有邏輯自洽的效果，但在實踐中卻面臨著一系列的挑戰，如在項目工程層層外包中必然會增大項目實際資金投入，那么怎樣在原有的造價管機制下植入“成本監管”模塊，則成為了一項十分重要的工作。
1.3 估算體系實施后的效果評價
項目資金作為稀缺資源，在投入使用之后需要對資金的“產出/投入”進行評價。針對農村電商項目資金投入來說，其一般以縣域財政投入為主體，所以確保資金使用效益的最大化，則不僅是成本控制的內在要求，也是對項目資金配置合理性的一種結論性評價。然而，當前最為棘手的問題便是，對項目資金“產出/投入”的評價缺乏有效的參考數據，這樣就可能在人為的操作下增大項目資金投入的偏差。
2 BIM技術在估算體系設立中的作用分析
在完善項目資金投入工作上，需要重視BIM技術在其中的積極作用。那么這里就從三個方面來對BIM技術的作用進行分析：
2.1 使項目前期投資估算滿足價值取向
BIM技術的作用主要依靠BIM軟件來實現，在沒有人為價值取向的情況下，BIM技術能夠最大化地完成理性計算和4D模擬。前面已經對“工具理性”現象進行了駁斥，所以專業技術人員可以根據農村電商項目的功能定位以及結合當地農村物理網線搭建要求進行模擬，進而就能在滿足項目投資價值取向的同時，為項目資金投入提供了具體的可視界面。這樣一來，就能降低傳統依靠項目施工圖紙來進行會商所產生的交易成本。
2.2 使項目前期投資估算依照模塊進行
農村電商項目在施工中不僅需要物理網線，還需要在村社環境下修建專門的基站以及還需要對農戶的住宅進行改造。這就意味著，該項目的實施需要多工種的協同作業，從而這也為項目外包提供了客觀合理性條件。那么BIM技術通過將以上要件轉為一系列的參數并與BIM進行掛鏈，便可以在模塊化的模擬下對各個環節提供資金投入參數。這樣一來，不僅能將總造價與分項目造價有機的聯系起來，也能為項目外包提供資金管控參考。
2.3 使項目前期投資估算擁有合理數值
農村電商項目的實施，目的在于使農戶獲得共享經濟的紅利，但在當前仍主要是以理念創新和實踐探索階段。因此，在傳統模式下的項目前期投資估算中，難以避免因專業技術人員“有限理性”而導致的資金錯配問題。即使可以在多方協商下來降低“有限理性”的影響，但調和各方的利益關系也將顯著增大項目前期投資估算的時間和人際成本。因此，BIM技術在這一方面便可以根據相關參數，提供相對客觀的合理數值。
3 估算指標體系設立方法構建
根據以上所述，估算指標體系設立方法可從以下四個方面來構建：
3.1 建立項目使用的價值取向
在關注民生工程項目施工的大背景下，需要在估算項目前期投資時建立起正確的價值取向，這也是遵循經濟學中的規范分析模式，并杜絕因一味的實證分析而導致資金在后期投入配置上出現麻煩。那么價值取向所包含的內容有哪些呢？具體而言，可以將其概括為：第一，該項目在竣工之后的功能定位，如電商項目在竣工之后將帶領農戶參與到共享經濟的發展之中；第二，該項目在施工中的社會環境適應性要求，如項目在施工中與當地社會生態的相容程度。
3.2 規劃項目施工的成本項目
這一步驟較為常規，即根據項目施工要求并結合以往施工經驗，以模塊的形式將項目的成本羅列出來。根據物理原理，將成本項目按照一級指標、二級指標、三級指標等方式劃分為相對獨立的功能模塊，并在該功能模塊下完成成本項目細化工作。如，將農村電商平臺的基站建設作為相對獨立的功能模塊，在此基礎上設計出基站基本構造成本、基站物理網線成本、基站其他成本三個一級指標，然后再根據一級指標來細化各自的二級指標。
3.3 項目數據與BIM軟件掛接
目前通過引入BIM技術來助理項目先期資金估算工作，所以這時就需要將項目模塊的數據與BIM軟件進行掛接，從操作上來看便是通過將項目數據輸入到BIM軟件中，實現軟件的仿真能力。專業技術人員根據仿真之后的農村電商項目全景圖，通過優化項目施工工藝來修正之前建立的功能模塊。造價人員則根據得到修正的功能模塊，根據一級、二級、三級指標結構來進行資金概算。需要指出的是，這一步是十分關鍵的環節，所以在項目數據與BIM軟件掛接上應做到精確。
3.4 BIM數據下進行成本管控
前面已經指出，在項目成本控制中因缺乏客觀合理的成本數據參數，從而使得項目在施工成本控制上存在著較大的隨意性。那么在BIM技術協助下建立起了較為完善的指標體系后，體系中的成本數據就應成為成本管控的參照。現實經驗表明，面對項目施工的諸多不確定性上，還需要對成本指標進行適應性改造，在這里筆者將其提出而不做詳細闡述。
4 展望
在與本文主題相關聯的BIM技術應用前景展望中，需要重視對以下應用的研究：
4.1 質量優先要求
在我國建筑項目施工領域，普遍存在著層層轉包的形式。這種形式的存在導致各承包方為了獲取預期利潤而一味壓低成本。在某些剛性成本無法壓低的情況下，往往從材料的標號上做文章，如鋼精直徑、樓層間的距離等。這種低于標號的施工現狀，將對建筑本身的使用壽命產生負面影響，因此不能只關注工程造價的控制，而應在切實履行合同約定的前提下合理控制成本。
4.2 整體控制要求
建筑項目施工具有周期長的特征，特別在電梯公寓修建領域表現得更為明顯。為此，在展開工程造價控制時，應從建筑項目的整體視閾下實施控制行為。這里應把握這樣一個原則：針對決定質量的關鍵環節，不應成為造價控制的重點；而在原材料使用效率、工程進度整體把握方面，則構成工程造價控制的重點。
4.3 責任細化要求
不能只是將工程造價理解為是技術監管、財務管理人員的工作，在缺乏過程控制手段的背景下，還應激發一線施工人員的責任意識。在原材料的節約使用方面、在技術組織形式優化方面，都成為工程造價控制的關鍵環節。為此，可以在成本逆向分解并在績效管理的推動下，增強他們的崗位責任感。
以上三個方面要求，應成為BIM技術在項目資金投入估算中著重解決和關注的要件，同時筆者也希望與同行就BIM技術的其他應用進行交流。
5 結語
本文認為，在推進城鎮化建設過程中，大量存在著項目前期投資估算工作，且這些項目都具有較強的外部性，因此BIM技術還需要在這一方面發揮積極作用。根據基本流程，某項目在立項之后將對其進行資金投入概算，這也就是業界通常所說的“造價”。那么在實施資金概算過程中應建立怎樣的估算指標體系結構，則成為了這里需要研究的問題。通過討論可知，基于BIM技術的投資估算體系設立方法可由建立項目使用的價值取向、規劃項目施工的成本項目、項目數據與BIM軟件掛接、BIM數據下進行成本管控四個方面構成。在今后的研究中，還需要重點考察BIM技術在項目施工中的應用模式以及在確保項目施工綜合質量的應用前景。
參考文獻
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第3篇：投資估值的方法范文
關鍵詞：市盈率 市凈率 現金流量 企業價值
一、引言
我國《企業價值評估指導意見(試行)》指出：“注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產評估基本方法的適用性。恰當選擇一種或多種資產評估基本方法。”對這三種評估方法的估值效果，國內文獻多以理論性的對比分析方法進行規范性研究，但進行全面比較分析的實證結果并不多見。張建中等(2004)進行了股權自由現金流量估價模型評估值與各企業市場價值的比較，驗證了現金流量折現(DCF)模型在我國資本市場上的適用性。顧銀寬等(2004)分析了公司價值評估的一種方法――EVA貼現估價法的理論模型，探討了其在我國上市公司價值評估中的應用。但這些研究都沒有提供常用企業價值評估方法優劣比較的實證研究成果，本文試圖以我國資本市場為對象檢驗常用企業價值評估方法在實際應用中的評估效果。
二、研究設計
(一)價值評估方法的選取 由于成本法不能單獨作為對持續經營企業進行價值評估的方法，所以，本文僅對收益法和市場法進行了比較。收益法中收益形式選定為理論上公認并為我國《企業價值評估指導意見(試行)》提倡的股權自由現金流量和現金股利；市場法中的價值比率選定為最常用的市盈率和市凈率。利用股利現值模型和現金流量模型需要對未來變量進行預測。由于缺乏我國股票市場中對未來股利和未來現金流量的權威預測數據，類似于Pnman和Sougiarmis(1998)所使用的方法，本文采用的替代方法是以未來三年的實際數據作為預測數據的替代值，以未來三年的年金化數值作為三年以后的估計值(假設三年后為常數)。
(二)樣本數據選取 研究樣本選自1996年至2005年在上海和深圳上市交易的A股股票(非金融企業)，樣本數據來自深圳國泰安信息技術有限公司的CSMAR系列研究數據庫系統。包括計算資本成本的B系數也是來自于該系統的“中國股票市場股票收益預測研究數據庫”。然而由于我國股票市場歷史較短，初期的上市公司數量太少，而β系數的估計以及以實際數據替代預測數據，都需要多年的歷史數據，必然造成用于檢驗的樣本太少，所以本文采用彌補方法是：如果上市不足四年，當年沒有B系數，則令B系數為1。本文使用的統計工具為SAS軟件。在截止到2005年的數據庫中，利用四種評估方法評估出1999年至2002年上市公司的企業價值，2003年至2005年的實際數據作為預測數據的替代值用于計算股利現值模型和股權自由現金流量模型的在2002年估計值，其余年份的評估值依次向前推算。2000年至2003年的股票回報率依次用于檢驗1999年至2002年按評估價值進行投資的投資效果。
(三)變量的估算和檢驗方法 本文采用的變量估算和檢驗方法如下：(1)資本成本。本文對普通股的資本成本采用資本資產定價模型(C.APM)的簡化形式來估算，即r=βrm，其中，rm為市場報酬率。這相當于將CAPM模型：r＝(1－β)r1＋Brm中的無風險項(1－β)r1省略掉。這是由于對于如何確定無風險利率沒有定論，而且我國的國庫券利率及銀行存款利率變動幅度太大(特別是在20世紀90年代)；同時由于β接近于1，取消該項影響不大。在市場報酬率的計算中，由于我國資本市場歷史較短且大起大落，無法利用歷史數據正確估計市場報酬，因此也采用一個簡單的替代變量――市場普通股股權收益率(ROE)中位值。之所以采用中位值代替均值，其理由是在樣本數量不多的情況下盡量減少異常值的影響。從理論上看，這種資本成本的簡單方法并非沒有道理：在自由競爭、資本自由轉移的條件下，超常收益將逐漸消失，企業的股權收益率具有向資本成本逼近的趨勢，而另一方面全體企業的股權收益率具有平均回歸的總體趨勢，所以，資本成本與平均股權收益率具有一定的近似性，再考慮到企業固有的風險，則r＝βrm大致代表了投資者對企業收益的必然要求。(2)利用市盈率的估值方法。t年同行業其他上市公司市盈率的平均值的計算公式為：v1＝eps1×e1其中eps1為每股收益，e1為同行業其他上市公司平均的市盈率。(3)利用市凈率的估值方法。t年同行業其他上市公司市凈率的平均值的計算公式為V1＝naps1×h1，其中napst為每股凈資產，h1為同行業其他上市公司平均的市凈率。(4)股權自由現金流量估值方法。其計算公式為：股權自由現金流量＝凈利潤＋折舊和攤銷一資本性支出一非現金營運資本的增加。
三、實證結果分析
(一)時同期股票價格的解釋能力 如果資本市場是有效的，一般認為股票價格接近于企業的內在價值，所以，通常以評估價值與股價的誤差率來評價評估模型的精確性。許多研究認為，我國股票市場還不是準強式有效市場，僅達到了弱式有效市場(如陳小悅，1997)，因此，股票價格不一定代表企業價值。盡管如此，本文認為，股票價格代表的是企業在當前資本市場的可行交易價值。如果評估價值接近股票價格，說明這樣的評估值是目前資本市場上最可能接受的交易價值。
(1)誤差率分析。(表1)提供了各種企業價值評估值與股價的相對誤差率。其計算公式為：相對誤差率＝1(股價一評估值)口股價1。可以看出：第一，不論是均值還是中位值，市凈率法評估值都具有最小的誤差率。這個結果出人意料，因為在資本市場上一般更看重的價值比率是市盈率。市凈率的優異表現也許說明我國資本市場的投資者已對利潤的虛假感到失望，轉而依據相對可靠的凈資產信息來評估股票價值。換句話說，資產負債表信息的重要性超過了利潤表。第二，從中位值來看，市場法的兩種評估值都優于收益法。本文認為，由于我國股票市場的并非強式有效市場，股價經常處于劇烈的波動之中，因此，基于市價的評估值一般會比基于理論模型(收益模型)的評估值更接近于股票價格。但無法因此斷言市場法評估值比理論模型的評估值更接近于股票的內在價值。第三，股利現值模型評估值的誤差率比股權自由現金流量模型更差，這可能是因為我國上市公司普遍不發或少發現金股利而代之以股票股利的行為所造成的。而且我國股票投資者也已經習慣上市公司的這種做法。并不重視現金股利對企業價值的影響。
(2)相關性分析。為了進一步驗證各種評估值對股價的解釋能力，本文對各種方法的評估值關于股價進行了回歸分析。其中股票價格關于每股企業價值評估值的回歸方程為：Pi＝a＋bvi＋εio。其中Pi
為股票價格，vi為每股企業價值評估值。εi為誤差項，a為常數項，b為系數。從(表2)的回歸分析結果來看，兩個市場法評估值的解釋能力(調整的R2分別為5.8％和12％)都優于所有收益法評估值(調整的R2都不足4％)，從這一點來看，回歸分析的結果與(表1)中誤差率比較的結果基本是一致的，進一步說明了市場法。特別是市凈率法，在我國資本市場上可以給出更接近市場交易價格的評估值。同時還注意到，股權自由現金流量模型的評估值在各年度都沒有意義，t值普遍小于2。其他值都基本有意義。在收益法中，股利現值模型對股價解釋能力優于股權現金流量模型，這個順序恰與(表1)的誤差率相反。從統計學上看誤差率與相關性并沒有必然的聯系，但現金流量與股價較差的相關性也許正說明了我國股市的非有效性，即股票價格已嚴重偏離了價值。
(二)對下期股票回報率預測能力的比較 本文采用股價向價值回歸規律，通過分析價格偏離誤差率來研究對下期股票回報率預測能力的比較。
(1)股價向價值回歸規律。盡管市場法可以給出更接近于市場交易價格的評估值，但其并不一定代表真實的企業內在價值。本文認為，不管股票價格如何動蕩不安，其始終是以價值為中心上下波動的，換句話說，以較長遠的觀點來看，股票價格應該是向股票內在價值回歸的。股票價格偏離股票價值越遠，向價值回歸的可能性也越大。如果能夠較準確地估計股票的價值，可以根據股價向價值回歸的規律制定下列投資策略進行投資以獲得理想的投資效果：當股票價格高于內在價值時；賣出股票；當股票價格低于內在價值時，買入股票；當二者相同時，繼續持有股票或將資金進行其他投資。由于股票價格具有向股票價值回歸的趨勢，所以，內在價值越是高于其價格，該股票就應在下一年獲得更高的股票回報率；同樣，內在價值越是低于其價格，賣出該股票越可以避免更大的損失，或以賣空的形式越可以獲得更高的收益。顯然，如果價值估計不正確，上述投資策略可能無法獲利。價值估計越是精確，利用上述策略獲得的投資回報越高。
(2)具體分析過程和方法。根據上述原理，可以考察依據各種方法評估值進行投資在下一年的獲利情況，以此作為判斷價值估計精確度的間接依據。為了比較各種投資策略的投資效果，首先計算股票價格偏離評估值的程度，稱為價格偏離誤差率，其計算公式為：價格偏離誤差率＝1(股價一評估值)／股價1。將每年的樣本按價格偏離誤差率大小順序分為10樣本組合，對每0個組合計算下一年的股票投資平均回報率(考慮現金股利再投資的年個股回報率)。由于價格偏離誤差率越高，該組合股價越是高于價值，則下年的股票收益率應越小；反之，如果價格偏離誤差率越低，則該組合股價越是低于價值，從而下年的股票收益率應越大。對于每種投資策略.計算對沖組合回報率(最高組合平均回報率一最低組合平均回報率)和超額組合回報率(最高組合平均回報率一所有樣本平均回報率)。前者表示在允許買空賣空的情況下利用該價值估計進行組合投資所能獲得的回報，后者表示利用該價值估計按最大回報率組合進行投資所獲得的超過平均回報率的回報。這兩個指標越大，說明價值估計越準確。
(3)結果分析。(表3)報告了各年度樣本各組合的對沖組合回報率和超額組合回報率以及二者各年度的平均值。其中1999年至2002為企業價值評估年度，回報率的年度為價值評估年度的下一年，即2000年至2003年。從市場平均回報率來看，2000年股價劇烈增加，2001年至2003年每年以10％以上的速度回落。檢驗期間股票價格經過了由上升到下降的波動過程。分析這些檢驗結果，可以得出如下結論：第一，收益法的投資效果優于市場法。這個結果明顯與前面的結果矛盾。本文認為根據市價信息評估企業價值自然接近于市價，但如果市價偏離了價值(特別是在非有效市場)，用市場法評估的企業價值就不是真正的內在價值了，以此為投資依據自然也無法獲得好的效益。相反，利用收益法進行價值評估，由于引入了更多的關于未來的信息，使價值評估更精確，以這樣的評估值進行投資應該能夠獲得更好的投資效果。這一檢驗結果也說明利用股權自由現金流量模型等理論模型對企業價值進行評估應成為我國資本市場進行投資的主要手段。另外，本文的檢驗結果也為我國股票市場的非有效性提供了間接證據。第二，依據股權自由現金流量模型評估值進行股票投資可以獲得最大的投資收益，特別是在允許買空賣空的情況下，對沖組合回報率達14％，是其他評估值投資效益的近2倍。股權自由現金流量模型的優異表現再次說明了現金流量才是投資決策不可動搖的基礎，投資者最相信的還是現金。相比之下，投資者對上市公司的現金股利政策并沒有足夠的信心，主要是因為我國上市公司每年都有近半數不發現金股利，其余上市公司的股利政策也不穩定，造成投資者逐漸不再關心現金股利的發放。第三，依據市盈率法評估值與依據市凈率法評估值進行投資的效果沒有多大差異，即使在允許買空賣空的情況下，二者的投資效果幾乎接近于市場平均股票收益率(約5％)。這一結果也說明無論是依據利潤還是凈資產，市場法都無法揭示企業真正的內在價值。
四、結論與展望
第4篇：投資估值的方法范文
The Discussion of Value Investing Theory
PAN Lihua
（Guangzhou College of Commerce， Guangzhou， Guangdong 511363）
Abstract If the investor want to get more profits in the stock market， the investment ideas and investment strategies is very important. Value investing strategy is a successful investment strategy. When the stock price below the intrinsic value ，investors can be gradually buy and hold； and the stock price higher than the intrinsic value， investors can be gradually sell. Valuation of the company's intrinsic value is particularly important on the market. This paper summarizes various valuation methods， and advocate avoiding speculation. It's useful to the investor in the long run.
Key words value investing； intrinsic value； absolute value assessment model； relative value assessment model
0 引言
價值投資是一種成功的投資理念，它又被稱為內在價值理論。它的思想在于通過對股票的分析，估計上市企業股票的內在價值，并通過對其內在價值和市場價格的比較，找到內在價值高于市場價格的股票。價值投資的理論認為：股票價格總是圍繞其內在價值上下波動，而內在價值是可以估計的；長期來看，股票價格會向其內在價值回歸；當股票被低估時，出現投資機會，內在價值與市場價格間的差值越大，預期的收益就越高，投資者承擔的風險就越小。所以，價值投資策略的關鍵是找到股票的內在價值，并利用其決定對該股票的買賣策略。
1 我國股票市場的價值投資策略
西方發達國家的證券市場上，股票的價格與股票的內在價值表現出高度的一致性，價格能夠及時反映價值的變化。但在我國證券市場上，普通投資者不作分析、盲目跟風的風氣比較嚴重，價值投資理念仍然不足，從長遠看來價值投資策略有助于改變這種跟風炒作的風氣，以期待短時間內獲得高額收益的不良風氣；可以幫助投資者及時發現可以避免的風險、鎖定盈利，進行積極有效的投資；有助于規范我國證券市場的秩序，促進中國證券市場的健康發展，充分發揮股票市場功能。在中國證券市場上，投資者采用價值投資策略，可以充分利用中國經濟持續增長的機會，以獲得的超額收益。
為進行價值投資，必須確定企業的內在價值。采用合適的估值方法盡可能準確地估計上市公司價值的近似值，目前，股票市場的估值方法有股票絕對估值法和股票相對估值法兩種。
2 股票估值方法比較
2.1 絕對估值法
絕對估值是通過對上市公司歷史財務數據及當前經濟數據和對未來反映公司經營狀況的財務數據的預測估計上市公司股票的內在價值。
絕對估值法中最常用的估值方法是現金流貼現定價模型， 現金流貼現模型是在西方證券市場上被廣泛應用的一個企業價值評估模型，其基本原理是：對各種資產未來的收益按照一定的折現率折現為現金流的現值。其一般的模型為： =
式中，表示上市企業的價值，表示在時刻股票的現金流量，表示折現率。
企業的價值實質上是由預期現金流的大小，貼現時間和貼現率決定的。先常用的貼現方法有三個：股權自由現金流貼現模型（FCFE）；公司自由現金流貼現模型（FCFF）；紅利貼現模型（DDM）。這三個不同的模型不同點在于現金流的定義不同。在FCFE模型中，扣除增加運營成本、償還債務等指出后余下的現金流，在FCFF模型中，現金流是包括股東、債權人在內的現金流的總和，在DDM模型中現金流為股票持有者預期能得到的現金流的現值即紅利。每個模型都具有相應的推廣，在證券市場上應用最多的貼現模型是公司自由現金流貼現模型。
該方法的優點是：（1）貼現現金流法可以反映一個企業的綜合情況；（2）現金流法的估值結構可以反映公司的持續盈利能力。
該方法的缺陷：（1）估值方法計算復雜，數據量大；（2）較難找到合適的短期盈利機會。
2.2 相對估值法
相對估值法認為是同行業的公司之間有較大可比性，只有相對價值才有現實意義。通過估值水平的相對比較，來判斷公司股票是否具有相對投資價值。常見的相對估值法主要有市盈率法（PE）、市凈率法（PB）、市銷率法（PS）等。
2.2.1 市盈率法
市盈率估值法是指以行業平均市盈率（PE）來估計企業價值。將市盈率指標與公司的市場價值建立聯系，即股票價格相對于公司每股收益（EPS）的比值，即： = 。
每股股票價格可以表示為市盈率和每股收益的乘積。每股收益為凈利潤與發行在外的總股本的比值決定。市盈率經常采用行業平均市盈率，將由此算出的價格為股票的內在價值。
市盈率估值法法主要用于估計股票的投資價值與投資風險，衡量上市企業的盈利狀況。
其優點是：（1）市盈率簡單清晰，數據容易計算；（2）能把價格和企業盈利結合起來，直觀地反映了投入和產出的關系；（3）市盈率可以包含公司經營的風險、增長、未來盈利與當前盈利的差異等豐富的內容。
其缺點是：（1）此方法算得市盈率為靜態市盈率，它只能反映公司過去的估值水平，不能體現公司的成長性；（2）每股收益是容易作的財務指標，在反映公司收益方面局限性較大。
2.2.2 市凈率法
市凈率（PB）是指股票市場價格與每股凈資產的比率。即： = 。
其中每一股股票代表的公司的凈資產。
此種估值方法適用于擁有大量資產并且凈資產為正的公司。上市公司的經營狀況決定了企業的凈資產的多少，該方法認為企業經營效益越好，公司資產價值增值越快，股票的凈值就越高，股權價值就越大。一般來說：市凈率越低的股票，投資價值越高；市凈率越高的股票，則投資價值較低。市凈率PB既可以從經濟基本參數中估計出來也可以與類似企業比較得到。
其優點是：（1）凈資產的數據容易取得且易于理解；（2）贏利為負的公司無法可以使用市凈率法；（3）PB法提供了合理的跨行業的估值比較標準；（4）市凈率變化可以直觀反映公司價值變化，凈資產賬面價值比較穩定。
其缺點是：（1）不適用于會計制度不同的公司之間的比較；（2）凈資產為負值的公司不可用；（3）對凈資產不太多的服務型行業和高科技公司無實際意義。
2.2.3 市銷率法
市銷率法主要用來評估已經有銷售收入，但是還未盈利的一類公司。市銷率（PS）是公司股票市價與每股銷售收入的比值，即： = 。
它能告訴投資者單位銷售收入反映的股價水平。市銷率是通過計算企業的股價除以每股銷售收入，來判斷企業的價值是被低估還是高估，同行業的公司相比，市銷率越小，表明公司價值被低估，投資的優勢更大。因此，該項指標既能考察公司的收益的穩定性和可靠性，又能有效把握其收益的質量水平。
使用市銷率的主要原因是：相比于凈利潤，銷售收入更加穩定，如果公司因為財務杠桿或者其他因素導致凈利潤發生變化，市銷率指標能夠克服相應的問題。
2.3 兩種估值方法比較
相對估值法因為簡單，比較容易使用，在資本市場發達的國家和地區被廣泛應用，對于沒有較深專業知識的投資者而言不失為估值的好方法。
絕對估值法的現金流貼現法，專業性更強是一種面向未來不確定的現金流的估值方法，企業的現值、預測期、貼現率等都是不可控的，都需要主觀判斷，所以對普通的投資者而言比較困難，但對專業人士是估值的好方法。
第5篇：投資估值的方法范文
【關鍵詞】會計信息 信息觀 計價觀 估值模型
隨著經濟發展社會進步，股票市場也在蓬勃發展。而投資者從以往的投機投資慢慢過渡到價值投資。從監管者的角度來說，了解股市的估值水平可以避免錯誤的政策，還可以幫助穩定市場。因此，企業估值是許多學者一個重要的研究方向。企業估值是指對一家企業內在價值進行評估。其作用廣泛，常運用于并購重組、企業融資等方面，最重要的是為投資者提供一個有效的參考。于是，估值信息的來源以及估值方法的選擇就成為了關鍵問題。
一、會計信息在估值中的作用
估值信息最重要的部分都來自于會計信息。狹義的會計信息是指盈利信息，廣義的還包括股權變動、股利分配和并購等其他信息。追溯到20世紀60年代，學者就已經發現會計信息與公司價值的關系并逐步發展了信息觀和計價觀等理論。
最早Ball，Brown以及Beaver（1968）在他們的文章中稱財務會計報告最大的作用就是向報告使用者傳遞信息，以幫助他們評估企業的價值，即所謂的“信息觀”。我們知道人們投資股票是因為它代表了可以獲取未來公司盈利好處的憑證，且股價就量化了這些未來的盈利的貼現。會計信息在這當中主要向投資者傳達關于公司未來前景的一些信息，投資者又會根據這些信息加以分析，最終體現在股價的波動上。這個過程主要通過三個鏈條實現：一是未來會計盈余與現行會計盈余鏈；二是未來股利與未來會計盈余鏈；三是股票價格與未來股利鏈。即當期盈余可以預測未來盈余，未來股利一般是根據未來盈利發放，而當期股票價格等于未來股利的折現。會計信息于是就通過這一個過程引起了股價的變動。信息觀從另一個方面回答了“會計信息有什么作用”這個問題。
后來，學者們開始探討利用會計信息怎樣反映出企業的價值，由此產生了“計價觀”。人們通過計價模型的計算得出理論的股票內在價值，然后和實際價值比較，選出低估的股票進行投資。典型的代表就是20世紀90年代Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）確立了剩余收益估值模型（Residual Income Valuation Model）其中，表示公司在t時刻的價值，為公司在t時刻的賬面余額，表示t時刻的凈利潤，r表示折現率，該模型還可以變化成從變形中可以看出，當凈資產收益率超過股東要求的回報率越多，股票價值就越高，反之，則越低。該模型就把公司價值與資產負債表和利潤表等的會計信息聯系在一起，通過這個公式，報表使用者就可以利用已知的會計信息估算企業價值，并對自己的投資進行指導了。這不得不說是一項重大突破。
二、會計信息在估值模型中的運用
學者在計價觀的理論下創設了幾種主要模型，主要的估值模型分為五類，首先是股利貼現模型（DDM），即企業的價值等于未來各期股利貼現之和。式子中r表示折現率，表示第t期股利。這種方法在西方較發達的資本市場是一種主流方法。可以看出，如果一個公司股利分配穩定，則適合運用股利貼現模型。而且這種模型比較適用于進入穩定增長期的企業，因為這個時候企業利潤已經比較穩定，多數都表現出高分紅低增長的特征。相反，這種模型不適用于初創期和高速增長的企業，這些企業需要進行大量投資，所以分紅很少，甚至不分紅。另外，這種模型也不適用于周期性企業。特別的，如果一個公司發放股利以固定速率增長，則該模型變形為股利增長模型，即其中，為第一期股利，r為折現率，g表示股利增長速度。這種方法的好處是道理直接，因為該理論反應的就是公司價值和盈利的關系，但它有一個最大的缺點就是，當公司長期不發放股利或者發放的股利與公司收益無甚關聯的時候股利貼現模型就無法使用。
第二種方法是現金流貼現模型（DCF），這一模型最大的區別就是用自由現金流量代替股利。但是自由現金流分為兩種：公司自由現金流（FCFF）和股東自由現金流（FCFE），分別對應的是公司價值和股東價值。公司自由現金流（FCFF）=凈利潤+非現金支出-營運資本凈流出-資本性支出；而股東自由現金流（FCFE）=FCFF+債務凈流入。這一種方法的好處之一就是能避免股利貼現模型的缺點，免受股利政策的影響，但是也有自身的優點，比如對于一些高成長性的公司，由于高速投資等原因最初幾年的自由現金流可能為負。
第三種方法是經濟增加值貼現模型（EVA）或者剩余收益模型，經濟增加值是指稅后凈營業利潤超過資金成本的部分。用公式表示即為：EVA=NOPAT-Capital*WACC，其中NOPAT是指經營業利潤，它是通過凈利潤加優先股股利加稅后利息計算得到；Capital是指公司的債務和權益資本；WACC是指企業資金成本。EVA模型認為公司的價值等于當期凈資產賬面價值加上未來經濟增加值貼現值，即。這種方法的優點是能夠避免未來盈利的波動帶來的負面影響，因為這種方法計算出來的價值凈資產賬面價值額占大部分。而剩余收益模型（Residual Income Valuation Model）則是由Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）在20世紀90年代確立。公式可以表示為其中，表示公司在t時刻的價值，為公司在t時刻的賬面余額，表示t時刻的凈利潤，r表示折現率。模型就把公司價值與資產負債表和利潤表等的會計信息聯系在一起，通過這個公式，報表使用者就可以利用已知的會計信息估算企業價值，并對自己的投資進行指導了。這不得不說是一項重大突破。
第四種方法是基于資產的評估方法，這種方法直接用資產的價值減去負責的價值等于剩余價值，主要運用于衰退企業和瀕臨破產的企業的估值。上述三種方法都可歸于直接估值方法。另外還有間接估值方法，比率估值法。它是利用參考企業的市盈率、市凈率、市售率等進行估值。這種方法比較實際，但是關鍵需要找準和待估值企業風險收益相似的參考目標。后來還發展出一種比較特殊的期權估值法，通常用于企業并購中。它是將萊克-斯科爾斯（Black- Scholes）期權定價模型運用到了企業估值中。
三、總結
西方學者最早都是采用信息觀下的研究成果，這些研究主要是驗證會計信息的在多大程度上會影響股價變動。而后來發展的計價觀則開始探究會計信息如何影響股價變動，從而創設出以Ohlson（1995）、Feltham，Ohlson（1995）20世紀90年代確立的剩余收益模型為代表的一系列模型。而且這些研究開始將資產負債表中的重要項目作為影響股票價格的重要因素來加以考慮，充分注意到了資產負債表的重要性。從方法上我們不認為有孰優孰劣的問題，如果信息觀是從一種間接視角的話計價觀就是一種直接視角。不過，證券市場由于噪音始終存在，大大增加了利用信息觀的難度。從學者的研究來看，中國目前還處在弱勢有效的程度，也就是說噪音很多，所以我們認為更適宜用計價觀來進行企業估值。
參考文獻
[1]Ball R.J.，Brown P.，An Empirical Evaluation of Accounting Income Numbers，1968，Journal of AccountingResearch，Autumn，159-178.
第6篇：投資估值的方法范文
關鍵詞：估值技術；公允價值；投資性房地產
1990年，我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變，隨之而來的是房地產市場的飛速發展，而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢，2006年頒布，2007年施行的《新會計準則》，首次將投資性房地產單獨列示，并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間，公允價值的使用受到了冷遇，公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底，財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見（試行）》，明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法，這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息，提高信息使用者決策能力的優勢，但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷，尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下，公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣，并不如期望的那么廣泛。
2007年，存在投資性房地產的630家上市公司中，僅18家選擇公允價值計量模式，占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出，1 624家上市公司有690家存在投資性房地產，而采用公允價值模式的只有20家，占有此類業務公司數的2.89%，且出現了三種計量方式，分別是評估價格（14家公司）、第三方調查報告（1家公司）及參考同類同條件房地產的市場價格（5家公司）。
二、估值技術的應用難題
（一）地域差異問題。《企業會計準則講解（2008）》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而中國幅員遼闊，東中西部、城市與農村的經濟發展、制度水平都存在明顯差異，房地產的發達水平也不盡相同。公認的活躍市場至少包括中國的沿海大中型城市以及內陸的大型城市。除此之外，同類或類似的房地產要求彼此地理位置、性質、結構類型相同或相近，而由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場，其實很不容易（張興 徐文學 柳萍 2009）。因此，根據市場的要求，通過在市場中尋找同類或類似的交易案例來確定價格顯然存在困難，這就給投資性房地產公允價值估值技術中的市場法的實際運用制造了麻煩，凸顯了估值的難度。
（二）時間跨度問題。運用收益法評估投資性房地產公允價值時，準確確定凈收益、收益期限以及折現率是估值的基礎。雖然這些參數是以現有租約條款、土地使用權剩余使用年限等歷史信息為基礎，但還是需要對未來信息進行預測。首先，評估基準日的選擇可以是資產負債表日、投資性房地產轉換日等，不同的時點其風險回報不同，所以要確定的折現率就會隨之改變。其次，租金收益是通過履行租約實現的，但未來實際租約收入因為考慮了時段而變得不可靠，這將最終影響凈收益的確定。最后，收益期限需要根據建筑物的剩余經濟壽命年限與土地使用權剩余使用年限等參數來確定，但企業可能會根據建筑物未來的收益情況來改變其使用期限。所以從總體來看，時點和時段上的改變都會影響估值的準確性。
（三）技術缺陷問題。空間與時間問題最終都可以歸結為技術問題，如何將空間與時間問題上的相關因素進行指標化也是解決問題的根本。
最初，估值技術是被禁止的。但在《企業會計準則講解（2008）》中，財政部已規定：“無法取得同類或類似房地產現行市場價格的，應當參照活躍市場上同類或類似房地產的最近交易價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區域等因素，從而對投資性房地產的公允價值作出合理估計；也可以基于預計未來獲得的租金收益和有關現金流量的現值計量。”這就意味著，估值技術現在已經被允許采用。
《指導意見》中的估值技術在很大程度上借鑒了《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》，主要指出了市場法和收益法兩種評估方法，但沒有明確每種方法的適用范圍。大多數企業傾向于使用收益法，但收益法因為考慮了時間價值，需要評估人員的主觀判斷，增加了估值的不確定性，企業也可能通過對估值方法的選擇來進行盈余操縱。
市場法強調了投資性房地產的“實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件”等重要因素。指導意見中的收益法強調了凈收益、收益期限、現有租約對公允價值的影響和折現率等重要因素。但這些都是對因素的簡單陳述，沒有明確指出因素的影響因素，也就無法從根本上對其進行量化，指導相關工作。以區位狀況為例，其受空間和時間的雙重約束。在空間上，不同城市、同一城市的不同地段的房地產價值相去甚遠；在時間上，同一地段的價值在各年份也不盡相同。由于缺乏衡量各因素的具體標準，使得估值缺少客觀性。
三、推動估值技術應用的建議
從以上分析中可以看出，由于存在地域差異問題，時間跨度問題以及技術缺陷問題，使得估值技術難以在投資性房地產公允價值中得到切實的應用，從而直接影響到我國公允價值的確認和計量的可靠性，妨礙公允價值在我國的應用。因此，全面推動估值技術的應用，才是當前亟待解決的問題。在此，筆者結合相關研究成果，提出以下建議。
（一）明確量化標準，提高量化手段，可以直接提高投資性房地產公允價值計量的可操作性。
首先是明確允許運用估值技術的地域范圍。相關準則制定機構應該統籌考慮，將各地經濟發展水平，例如人均GDP作為衡量指標，建議以京、滬、廣為代表的沿海大中型城市以及內陸大型城市使用估值技術，因為這些城市投資性房地產交易量大，更可能形成活躍的市場。
其次是明確運用方法的依據。本文建議根據公司所披露的經營規模和5年經營業績的平均值確定估值方法。在符合會計準則計量屬性規定的條件時，會計準則中的投資性房地產的公允價值估值優先考慮的是市場法，但實物狀況、權益狀況、區位狀況、交易情況及租約條件等還缺乏量化標準，所以應將各種影響因素根據其重要性的先后順序賦予權重參數，以規范計量手段，降低使用公允價值的風險。
最后是參照系數的修正。由于市場上不存在完全相同的兩處房產，所以在尋找到相似房產后還要進行系數修正，可借鑒資產評估中對企業價值進行評估的觀點，通過成長性、資產盈利能力等相關財務指標的比較來確定，再結合參照企業的價值系數確定最終評估對象的價值。
（二）建立行業統一市場信息數據網絡和市場信息數據庫。信息技術革命所造就的新興信息資源和信息產業是推動現代市場經濟發展的強大動力，而以現階段信息技術為依托，建立和完善我國房地產市場信息數據網絡和市場信息數據庫正是適應該趨勢的一個重要體現，是推動估值技術應用的重要舉措。企業可以充分利用數據網絡獲取地區權威數據，使相關評估人員在運用估值技術進行投資性房地產公允價值評估時，更具有依據，并能保證評估結果的公允性。
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據，另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持，而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下，其實施起來比較困難。因此，房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則，采取逐步推進的方式，以現有公開市場交易數據為主要數據來源，同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外，國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
（三）提高估值技術在報表披露中的地位。由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中，建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定，其依據的標準是什么，所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定，如果選用的是市場法，應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度；若是收益法，那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督，增強公允價值確認和計量的準確性和透明度，防止利潤操作，提高人們對估值技術的信心，推動估值技術的運用。
（四）加強專業培訓，提高資產評估水平。估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響，所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識，尤其是對公允價值的認識與理解；另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外，還要在工作中不斷總結經驗，了解整體經濟走勢和行業發展狀況，提高經濟敏感度和職業判斷能力。
[主要參考文獻]
[1] 財政部會計司。我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[R].2008.
[2] 財政部會計司。我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[R].2009.
[3] 財政部。企業會計準則第3號——投資性房地產[S].2006.
[4] 財政部。企業會計準則講解（2008）[S].2008.
[5] 張興，徐文學，柳萍。上市公司投資性房地產采用公允價值計量的現狀分析[J].商業經濟研究，2009（31）。
第7篇：投資估值的方法范文
【關鍵詞】 估值技術; 公允價值; 投資性房地產
1990年,我國的住宅分配制度完成了從實物分配向貨幣分配的巨大轉變,隨之而來的是房地產市場的飛速發展,而投資性房地產也日益成為企業的一項重要投資手段。順應這一發展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計準則》,首次將投資性房地產單獨列示,并且允許使用公允價值模式進行后續計量。但在新準則實行的兩年間,公允價值的使用受到了冷遇,公允價值的計量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財政部網站公布了《投資性房地產評估指導意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價值的方法,這一舉措表明投資性房地產評估技術的改進。
一、投資性房地產公允價值計量的現狀
公允價值雖然具有準確反映企業的財務信息,提高信息使用者決策能力的優勢,但是由于存在市場機制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應用存在嚴重技術障礙的情況下,公允價值的實際應用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。
2007年,存在投資性房地產的630家上市公司中,僅18家選擇公允價值計量模式,占有此類業務公司數的2.86%。2008年上市公司年報的調查報告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產,而采用公允價值模式的只有20家,占有此類業務公司數的2.89%,且出現了三種計量方式,分別是評估價格(14家公司)、第三方調查報告(1家公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(5家公司)。
二、估值技術的應用難題
(一)地域差異問題
《企業會計準則講解(2008)》指出“投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計”就可采用公允價值模式計量。
然而
由于數據庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時可靠的交易數據,另一方面要保證該數據庫擁有必要的技術支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實施起來比較困難。因此,房地產市場信息數據庫的建立必需堅持國家主導、市場導向的原則,采取逐步推進的方式,以現有公開市場交易數據為主要數據來源,同時結合國家統計局等有關部門的調研數據。另外,國家有必要通過制定和修改相關政策法規強化信息數據庫的權威性。
(三)提高估值技術在報表披露中的地位
由估值技術所確定的公允價值數額會直接出現在報表中,建議企業在附注中增加對具體估值計算確認的過程。首先是估值方法的選定,其依據的標準是什么,所擁有的投資性房地產在同類資產中的地位。其次是具體參數的選定,如果選用的是市場法,應該具體披露所參照的類似市場、參照的標準以及各指標的相似度;若是收益法,那應該分別對凈收益、收益期限以及折現率的數值標準進行解釋。
通過附注的披露可以使整個計算過程受到信息使用者的監督,增強公允價值確認和計量的準確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術的信心,推動估值技術的運用。
(四)加強專業培訓,提高資產評估水平
估值技術本身就受資產評估人員和會計人員主觀判斷的影響,所以兩者業務水平的提高是公允價值可以順利運用的保障。
相關人員一方面要豐富自身的專業知識,尤其是對公允價值的認識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業判斷。所以他們除了通過后續教育機構進行再培訓、學習歐美先進經驗以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結經驗,了解整體經濟走勢和行業發展狀況,提高經濟敏感度和職業判斷能力。
【主要參考文獻】
[1] 財政部會計司.我國上市公司2007年執行新會計準則情況分析報告[r].2008.
[2] 財政部會計司.我國上市公司2008年執行企業會計準則情況分析報告[r].2009.
[3] 財政部.企業會計準則第3號——投資性房地產[s].2006.
[4] 財政部.企業會計準則講解(2008)[s].2008.
第8篇：投資估值的方法范文
然而，在風險資金進入創業企業之前，無論創業企業家還是風險投資者，都必須對創業企業的價值進行一定的評估，以確定創業家、風險投資者等之間的利益得失分配。因此，如何對創業企業進行合理的估值不僅具有理論價值，更具有實踐意義。
現在對企業進行估值比較常用的方法有重置成本法、市場法和現金流折現法等三種類型。其中，重置成本法是國家評估準則和規范中最受推崇的方法之一，它是以資產負債表為價值評估和判斷的基礎，按資產的成本構成，以現行市價為標準來評估企業的整體價值。其基本思路是一項資產的價格不應高于重新建造的具有相同功能的資產的成本，否則買方將會選擇后者。重置成本法是一種靜態的評估方法，從目前大多數案例來看，在兼并、收購、合資或合作經營、企業資產抵押貸款、經濟擔保等情況下使用較為普遍。但是在應用過程中，尤其是對高科技類型的創業企業進行整體價值評估時，該方法存在明顯的缺陷。因為這種方法是基于被評估企業現有凈資產的狀況，是一種靜態的評估方法，更多反映地是企業的歷史狀況和現有狀況，而無法準確反映企業未來的動態發展狀況。而創業企業的價值不僅僅是其企業目前或歷史上的成本情況，創業企業的價值更多地體現在未來。因此采用重置成本法對創業企業進行資產評估會低估其合理的價值。
市場法，又稱市場比較法。該方法以活躍、公平的市場存在為前提，通過市場調查，選擇若干與評估對象相同或類似的已交易資產作為參照物，將參照物與評估對象進行對比分析、調整差異，最后從參照物已交易價格修正得出評估對象的評估價值。運用市場法，一般更需要有一個發育成熟、公平活躍的資產市場，并且要求能夠尋找到若干數量的相似或雷同的交易實例，此外還需要收集到有關參照物資產的交易信息資料（比如交易時間、交易數量等）方可以應用。創業企業的交易，比如說風險投資者以多少成本進入某些創業企業，一般都屬于保密信息而非公開信息，所以應用市場法所需要的種種市場資料往往難以得到。
現金流折現法是著眼于企業未來的經營業績，通過估算企業未來的預期收益并以適當的折現率折算成現值，借以確立企業價值的方法。該方法以企業過去的歷史經營情況為基礎，考慮到企業所在的行業前景、未來的投入和產出、企業自身資源和能力、各類風險和貨幣的時間價值等因素進行預測。折現率可以為體現資金時間價值的無風險利率，或者是一定期限的借貸利率。現金流折現法的另一種計算形態是內部收益率(IRR)法，即將內部收益率看作是凈現率。現金流折現法，包括內部收益率法都是基于對企業現有資產獲利能力的認同，也就是說，評估者關注的不僅僅是創業企業現有資產的狀況，更多的是關注創業企業基于現有資產的未來利潤。現金流折現法所關注的是企業整體價值，而不只是企業某幾項資產簡單的算術相加，因此可以認為是一種對企業資產綜合體的整體性、動態的價值評估。折現法在一定程度上考慮到了創業企業與一般企業所不同的特殊性，并將創業企業的未來收益性考慮在內，可以認為是一種有效評估創業企業價值的科學方法。
但從上世紀70年代后期以來，人們對現金流折現法也提出了批評，認為這些方法在很多情況下仍然會對低估創業企業的價值。批評的理由是這些方法忽視了創業企業家、管理者根據環境變化而調整項目和企業運作的彈性。在現實情況下，創業企業家、管理者可以根據具體市場環境做出靈活決策，而折現法不能反映這種靈活性的價值。由于忽視了創業企業中十分重要的人力等關鍵因素，這些方法不能對創業企業進行正確的估值。
于是，近幾年許多學者提出采用實物期權方法對創業企業進行估值。實物期權方法為彈性估值提供了理論上合理的方法。雖然期權定價理論在企業估值中還不象現金流折現法那么普遍，過多的限定和假設條件也限制了它的應用，但是這一方法也為我們從另一角度來研究創業企業的估值問題。
研究國內外的風險投資可以發現，對創業企業進行投資的風險基金具有以下性質：一、期權性質。風險投資者對創業企業的投資就像購買了一份期權，一旦成功將獲得巨大收益，而失敗的最大損失就是投入到創業企業的風險資本。二、風險投資者雖然向創業企業投入資本而獲得創業企業的一定股權，成為了創業企業的股東，但奉獻投資者的目的卻并不是為了擁有創業企業，而是為了在創業企業增值后出售所占的股權以獲得投資收益。所以本質上，風險投資者僅將創業企業看做是一種商品，相當于以投入的資本為期權費購買了一份看跌期權，它賦予風險投資者在未來某個合適的時刻以某一價格出售該商品的權利。很多創業企業的價值實際上是一組該企業所擁有選擇權的價值，因此在評估一家創業企業的價值時，對其發展前景，尤其是其擁有什么樣的機會和選擇權的分析論證，將是影響評估結果的關鍵。
第9篇：投資估值的方法范文
估值是硬道理,邏輯卻是軟科學
如同地心引力一樣,再好的企業也不能擺脫估值約束。估值是硬道理,但估值方法與邏輯卻是軟科學或者說是藝術。“因為成長性所以高市盈率”是創業板風靡多時的美麗邏輯,給估值“估值”實際上變成了給成長性“估值”。
時至今日,理論界和實務界創造出的各種股票估值理論和方法已形成一套嚴密的體系,證券分析師最常用的估值方法是相對估值法,除了市盈率(PE)外,還有許多其他形式的估值乘數(如PB、PS、PCF、PEG等)也被使用;絕對估值法處于從屬地位,在其中相對使用較多的是DCF估值法,DDM估值法在對個別分紅穩定的藍籌股估值中有所提及,EVA估值法則鮮有使用。市場的估值標準是由市場制度、歷史沿革、市場結構和公司狀況等因素決定,每個細分市場都有它的特殊性,也就沒有一個統一的估值標準,所以方法論上的生搬硬套顯然不可取。試想西方證券市場發展了近200多年,中國主板市場也有10多年的“炒齡”,創業板才是一個尚未滿月的嬰兒呢,我們怎可輕
談所謂的與國際接軌,所謂的與主板接軌?
從實物資產到創業板資產的完美嬗變
資本資產由實物資產演化而來。目前成功入駐創業板的28家企業,其實是幸運地完成了從實物資產到資本資產的嬗變。這一過程存在兩次金融創新活動,也伴隨著兩次價值的創造過程。第一次轉變是從實物資產到公司資產的轉變,是通過企業家的經營管理來實現的,相應的價值變化過程是公司“賬面價值”通過增加“企業家精神溢價”變成為公司價值;第二次轉變是,公司資產通過股份化和上市轉變為可以流動的股票等可交易的資本資產,市場提供的流動性為公司資產提供了一次價值增加的過程,相應的“公司價值”通過“流動性溢價”而轉變為“資本資產價值”。資本資產價值=賬面價值+企業家精神溢價+流動性溢價。
理解了創業板企業的兩次嬗變,我們就可以從這些企業的人格屬性與金融屬性來解析估值之惑。目前業內對創業企業成長性的判斷主要從增長速度、增長質量、增長的內部驅動因素和外部環境等4個方面進行衡量。主要的成長性看點則包括行業前景、技術能力、商業模式、生命周期、人的因素等。其中人的因素就包括了企業家精神。
企業家精神有溢價
資本市場“買賣企業”的背后是買賣企業的盈利能力,歸根結底是買賣企業家的能力,投資一家企業,更多時候是投資一個企業家,所以企業家精神這個因素在創業板尤為重要。
企業家通常有兩大追求:豐厚的經濟報酬和自我價值的實現。在未上市前,許多企業家的價值尚未市場化,其價值可能被低估。而創業板的問世,使得優秀的企業家不斷被挖掘,創業板市場通過讓這些企業家的企業上市,以市值暴增的形式來獎勵這一批優秀的企業家,而這樣的回報模式進一步激勵有志向的優秀企業家,為了自己的理想而奮斗。近幾年來,國內成功實現納斯達克上市的一些企業,如盛大、前程無憂、第九城市、分眾傳媒、攜程網等就是很好的標桿。企業家的管理經驗、管理能力、知識專長和商業網絡等無疑是評價企業家精神溢價的重要指標。
誰說流動性不值錢?
