土地法征收補償精選(九篇)
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第1篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：國有土地 房屋征收 公平補償 革新 局限性 社會影響
社會經(jīng)濟文化的不斷發(fā)展，需要相應(yīng)的法律法規(guī)與之相配套，在國有土地房屋征收政策方面，2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)在的社會發(fā)展，因此，《條例》的出臺，對國有土地的征收程序以及條件做了更加規(guī)范、嚴格的要求和補償標準，一定程度上，使我國的國有土地征收與補償制度從根本上發(fā)生了變化。
一、國有土地上房屋征收與補償法律的改革完善
（一）征收條件做了嚴格限制
《條例》中明確規(guī)定國有土地房屋的征收只能用于“公共利益”，商業(yè)建設(shè)對土地的征用不適用于本條例，《條例》主要維護的是被征收人的利益和社會公共利益，并在第八條里對公共利益的所涵蓋的范圍做了詳細的限制，嚴格的征收條件從一定程度上維護了國家和人民的公共利益。另外，政府對房屋進行征收前，一定要走嚴格的法律法規(guī)程序，進行風(fēng)險評估。
（二）房屋征收部門與被征收人的關(guān)系得以明確
房屋征收的當事人是征收部門和被征收人，兩者之間是補償與被補償?shù)年P(guān)系，征收部門指的是縣級以上負責(zé)房屋拆遷管理的部門，而之前《城市房屋拆遷管理條例》中的拆遷人，包括了商業(yè)建設(shè)單位，在《條例》中規(guī)定了政府才是房屋征收的補償主體，避免了建設(shè)商與被征收人之間的矛盾沖突，更好的維護了被征收人的利益，促進征收工作的順利進行。
（三）房屋征收和補償程序更加規(guī)范具體
在房屋征收過程中，要堅持民主的基本原則，要嚴格按照標準程序進行房屋征收，結(jié)果要公開、公示，要維護公眾的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)，房屋征收部門應(yīng)該將相關(guān)征收法律和相關(guān)內(nèi)容以宣講、公告的形式傳達給被征收人，《條例》還賦予了被征收人參加聽政會、自主選擇評估機構(gòu)等，公眾的意見由政府和專家認真考慮并給出最后結(jié)果和原因，這種相對民主化的方式有效維護了被征收人的權(quán)利，提高了公平、公正、公開的透明化程度。此外，嚴格按照先補償、后搬遷的房屋征收原則，在走正規(guī)程序的同時，最大程度的保護了被征收的合法權(quán)益；《條例》中規(guī)定，土地被征收后，被征收人的土地所有權(quán)被收回，國有土地根據(jù)公共利益需要重新核發(fā)國有土地使用權(quán)證。
（四）完善了補償機制
《條例》結(jié)合了《物權(quán)法》的相關(guān)內(nèi)容，將公平作為最基本的補償原則貫穿始終，只有保證了公平公正，才能使社會和諧穩(wěn)定，因此，補償價格作為敏感問題，一定要做到相對公平，要給被征收者最基本的公平對待，避免因賠償引起的上訴、糾紛等現(xiàn)象；之前，房地產(chǎn)價格評定機構(gòu)都是由拆遷人選定，容易出現(xiàn)不公平或者讓被征收者心理產(chǎn)生不公平的現(xiàn)象，因此《條例》中規(guī)定評估機構(gòu)可有被征收者選定，以保證民主和公平；《條例》中還將補償內(nèi)容作了補充，被征收者可以選擇貨幣補償或房屋補償?shù)龋?guī)定補償安置資金不得挪為他用，必須專款專用，并確立獎勵機制，鼓勵被征收者積極配合，降低起抵觸情緒；對于等級范圍之外的違建建筑，堅決維護國家財產(chǎn)，不給予補償。條例的補償標準比《城市房屋拆遷管理條例》更具體、公平，更好的保護了被征收人的合法權(quán)益，維護了社會安定。
（五）建設(shè)單位不得參與搬遷活動
過去，建設(shè)單位為了滿足自己的利益目的，采取一些過激乃至違法等暴力行為，強迫拆遷人搬遷，因此引發(fā)了不少事故，影響了社會和諧，所以，《條例》中明確規(guī)定，建設(shè)單位等有利益關(guān)系的部門單位不能參與拆遷活動。
（六）完善“行政裁決”體制，取消強制拆遷
《條例》中規(guī)定的房屋征收部門也就是政府既是補償主體也是拆遷當事人，那么政府享有裁決權(quán)就不合理了。因此，法律規(guī)定的事項和被征收人對征收決定不服的情況才能申請行政裁決，還可以提起行政訴訟和行政復(fù)議。此外，為了維護被征收者的權(quán)益，防止強制拆遷激發(fā)政府與公民的矛盾，所以不保留政府強行拆遷的權(quán)利。
二、國有土地房屋征收與補償法律制度的局限性
盡管《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布，進一步規(guī)范并具體規(guī)定了一些內(nèi)容，但是仍存在一些問題需要進一步完善。
集體土地房屋征收未納入規(guī)定。《條例》中只保障了國家土地上房屋征收規(guī)范內(nèi)容，卻忽略了城中村集體土地的征收，集體土地和國有土地的性質(zhì)都是為了公共利益，但是房屋征收問題被區(qū)別對待，而沒有確立統(tǒng)一的法律法規(guī)。
償價格是國有土地房屋征收中最受關(guān)注的問題，《條例》中雖然規(guī)定評估機構(gòu)由被征收人選擇，但是最后的評估費用都是由房屋征收部門出資，因此，評估結(jié)果存在“泡沫”，難以達到真正的公平公正。
土地使用權(quán)的相關(guān)補償沒有在《條例》中明確規(guī)定，而且只對房屋所有權(quán)者進行了賠償，承租人作為受害者，沒有對其給予一定的補償，只能通過合同法來維護自身權(quán)益；搬遷過程中，執(zhí)行力度有待完善，《條例》中規(guī)定了防止政府的強制征收權(quán)利，但是遇到特定情況和緊急需要時，就會因此耽誤拆遷進程。
三、結(jié)束語
總而言之，《國有土地房上房屋征收與補償條例》的頒布雖然一定程度上完善革新了征收補償制度，一定程度上避免了糾紛，但是法律治理是一個長期的過程。《條例》中部分補償價格、承租人補償機制和行政訴訟等相關(guān)機制還不夠完善，這些問題都會影響公平公正，不利于維護社會穩(wěn)定。因此，新《條例》是我國法治的進步，在此基礎(chǔ)上，國有土地房屋征收與法律制度有待進一步完善。
參考文獻：
[1]陳坦文.我國城市國有土地上的房屋征收補償制度完善研究[D].安徽大學(xué)，2012
[2]路天飛.國有土地上房屋征收補償范圍及程序的完善[D].吉林大學(xué)，2014
第2篇：土地法征收補償范文
《國有土地上房屋征收與補償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。實踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，但目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進行規(guī)范也不太適合。
關(guān)鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補償;價值確認
Abstract:
The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.
Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con
中圖分類號：F301.0文獻標識碼：A 文章編號：
正文：
《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月21日公布并實施，進一步規(guī)范了行政機關(guān)的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護，對基層房屋征收管理工作更有指導(dǎo)意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國有土地上房屋的征收與補償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補償問題越來越突出。目前，國家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補償條例或辦法，國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。
現(xiàn)行的《土地管理法》對征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補償費等做了較為詳細的規(guī)定，但對于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補償問題沒有作出明確規(guī)定。實踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對待，而目前很多地方進行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們在思考如下的問題：
集體土地上房屋的征收如何實施、管理和規(guī)范？
一、國有土地上房屋征收主體
《國有土地上房屋征收與補償條例》第四條有如下規(guī)定：
市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
可以看出市、縣級房屋征收部門具體組織實施國有土地上房屋的征收與補償工作，市、縣級人民政府負責(zé)監(jiān)督管理。
二、集體土地的征收主體
《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。
第五條：國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作。
縣級以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。
第四十六條：國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
《國土資源部關(guān)于加強征地管理工作的通知》(國土資發(fā)［1999］480號):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實行由縣級以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級土地行政主管部門根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準權(quán)限和程序，代表政府負責(zé)組織征地的審查報批和具體實施工作，其他任何單位和個人均無權(quán)審查報批和組織實施征用土地。
對集體土地的征收，是由縣級以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實施。而對于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。
三、集體土地上房屋的征收主體
《條例》第四條：市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。
本條并沒有特別強調(diào)國有土地上的房屋征收與補償工作，我們似乎可以理解為：
市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補償工作。
四、集體土地上房屋征收補償
《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時涉及被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償?shù)摹?/p>
《中華人民共和國物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。
第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。
但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。
《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時，土地權(quán)利人可以請求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補償。
《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件。”但對于征收補償也沒有給出明確的程序。
五、集體土地上房屋的價值確認
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。
農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
最高人民法院在司法實踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國物權(quán)法》條文理解與適用對宅基地作如下規(guī)定：
宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認定無效：
（1）城鎮(zhèn)居民購買；
（2）法人或其他組織購買；
（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準；
（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；
（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。
從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場。
《條例》第十九條：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條：注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
第3篇：土地法征收補償范文
委托征地合同范文1委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
為確保 高速公路項目的順利開工建設(shè)，保證 高速公路征地工作的順利完成，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，甲方將高速公路工程施工征地的部分事務(wù)委托乙方完成，并約定如下條款：
第一條 委托事項
1.乙方根據(jù)國家、福建省的有關(guān)土地法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級有關(guān)土地征收政策和地方政府已制定并批準的高速公路征地補償標準，依法計算征地拆遷安置補償費用和制定補償方案，及時準確將補償資金兌付到被征地拆遷的單位和個人。指導(dǎo)、監(jiān)督相關(guān)部門在高速公路征地實施過程中的各項工作。
2.根據(jù)《中華人民共和國土地法》、《福建省實施<中華人民共和國土地法>辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，及時按照征地工作程序征地公告、組織征地聽證。負責(zé)工程在本轄區(qū)內(nèi)，征地紅線內(nèi)土地的地類劃分，權(quán)屬調(diào)查及確認，土地丈量核實，造冊登記、補償分配，組織編制所有資料的上報以及辦證，整理征地拆遷竣工資料等征地有關(guān)的工作。
3.指導(dǎo)、協(xié)調(diào)高速公路經(jīng)過的所屬縣(市、區(qū))做好高速公路用地的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整、基本農(nóng)田補劃，及時做好 高速公路項目的征、轉(zhuǎn)用地上報審批工作和高速公路項目用地的征收和移交供地工作。確保交付施工的用地權(quán)屬、地類清楚、面積準確、手續(xù)完備。
4.負責(zé)施工臨時用地的手續(xù)辦理，協(xié)調(diào)督促臨時用地的復(fù)墾和交回工作。在施工中需征(租)零星土地時，根據(jù)施工單位提出的申請，及時完成丈量登記并交付使用。
5.完成落實高速公路征地的其他相關(guān)工作。
第二條 委托事項的完成時間
乙方應(yīng)在 年 月 日之前將 高速公路項目用地移交給甲方，其他征地相關(guān)程序、補償標準的制定、各種征地手續(xù)的報批等委托事項乙方應(yīng)及時完成，及時移交高速公路施工用地，不得影響征地工作的如期完成。
第三條 委托費用及支付方式
委托費用：如乙方按期完成委托事項，甲方支付乙方 高速公路征地工作經(jīng)費人民幣 元，本經(jīng)費為費用包干，具體包括如下項目： 。
支付方式：本協(xié)議簽訂后甲方以 轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支票 支付乙方委托費用(征地經(jīng)費)總額的 %，計人民幣 元;各項報批手續(xù)和土地移交后支付剩余款項，為人民幣 元。
開戶行：
賬號： 戶名：
第四條 轉(zhuǎn)委托
乙方為及時完成各項征地工作，原則上可以將委托事項轉(zhuǎn)委托其他單位或部門完成，但應(yīng)及時通知甲方，乙方轉(zhuǎn)委托中不得增加甲方的委托費用，同時應(yīng)確保甲方委托事項的完成。
第五條 違約責(zé)任
1.甲方未及時支付委托費用，乙方在完成委托事項時有權(quán)要求甲方及時支付剩余的委托費用并要求甲方承擔委托費用總額 % 的違約金。
2.乙方未及時完成委托事項的，應(yīng)及時采取補救措施并自行承擔費用，乙方未能在約定的時間內(nèi)辦理土地征用的各項手續(xù)并及時移交土地的，不得要求甲方支付委托費用，同時甲方有權(quán)要求乙方承擔違約責(zé)任。
第六條 爭議的解決
雙方在履行合同中產(chǎn)生爭議應(yīng)本著有利委托事項的完成，相互理解，友好協(xié)商的方式調(diào)解解決;雙方未能自行協(xié)商解決的提請上級主管部門協(xié)調(diào)解決。無法協(xié)調(diào)解決的向有管轄權(quán)的人民法院起訴。
第七條 其他約定
第八條 附則
1.本協(xié)議書未盡事宜，由甲、乙雙方另行協(xié)商后簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
2.本協(xié)議自雙方簽字蓋章之日起生效。
3.本協(xié)議一式 份，甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文2甲方： (以下簡稱甲方) 乙方： (以下簡稱乙方)
為了做好 建設(shè)范圍內(nèi)的征遷工作，根據(jù)《國務(wù)院城市房屋征收管理條例》要求，甲方?jīng)Q定由乙方承擔該征遷任務(wù)并組織實施拆除工作。為了明確雙方職責(zé)，保證征遷工作順利進行，雙方就有關(guān)事項達成如下協(xié)議：
一、征遷任務(wù)及范圍：
甲方經(jīng)有關(guān)部門批準需征收拆除址在 紅線控制范圍;詳見規(guī)劃紅線圖。房屋征遷面積約 平方米。甲方委托乙方對征遷紅線范圍內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物及附屬物進行征遷及組織實施拆除。
二、權(quán)利與義務(wù)：
(一)、乙方接受甲方委托，配合甲方辦理房屋征收有關(guān)法律手續(xù)及相關(guān)事項。做好征遷前被征遷戶的征遷動員思想工作，負責(zé)就征收補償方案當中涉及法律法規(guī)方面的某些細節(jié)和疑問進行解釋說明。
(二)、乙方向甲方提供有關(guān)征收補償?shù)姆煞ㄒ?guī)及專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)。
(三)、乙方在甲方的配合下，根據(jù)工作需要派出相應(yīng)的專業(yè)人員做好前期征遷進村入戶調(diào)查摸底，提供涉及征遷的相關(guān)專業(yè)技術(shù)等必要的工作。
(四)、乙方在甲方協(xié)助下依據(jù)征收法規(guī)及甲方制定的《補償安置方案》的標準要求組織簽訂和實施征遷補償、安置協(xié)議等工作，并在被征遷人簽訂的征遷協(xié)議書、房屋附屬項目補償、補貼清單上與甲方共同簽名確認清單上的有關(guān)財產(chǎn)及數(shù)額。
(五)、乙方要負責(zé)協(xié)助甲方在規(guī)定的時間內(nèi)完成征遷范圍內(nèi)征遷戶的搬遷騰空、驗收、查封及簽訂補償協(xié)議工作。并將騰空后的房屋交由施工單位拆除。
(六)、乙方要負責(zé)協(xié)助甲方辦理征遷過程中的證據(jù)保全手續(xù)、申請裁決及強制征收手續(xù)。
(七)、乙方要負責(zé)協(xié)助甲方做好征遷房屋的面積、產(chǎn)權(quán)核對工作。
三、費用和支付方法：
征遷費用為每平方米人民幣陸元，合計人民幣伍萬元(￥50000元)。合同簽定后壹星期內(nèi)付清(按實際面積計算)。
四、違約責(zé)任：
1、乙方未能做好本合同約定的工作，視其對甲方造成經(jīng)濟損失，給予相應(yīng)的賠償。
2、若征遷期限超過半年，甲方應(yīng)與乙方協(xié)商，簽定補充協(xié)議，根據(jù)乙方的工作情況給予適當經(jīng)濟補償。
五、備注：
本合同一式肆份，自簽定之日起生效，甲、乙雙方各執(zhí)貳份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托征地合同范文3委托人(以下簡稱甲方)：
受托人(以下簡稱乙方)：
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、《國有土地上房屋征收評估辦法》及 等相關(guān)規(guī)定，經(jīng) 方式確定 公司為 項目的房屋征收價格評估機構(gòu)。現(xiàn)甲、乙雙方經(jīng)平等協(xié)商，就房屋征收評估事項達成如下協(xié)議：
一、評估項目基本情況
1.征收項目名稱：
2.征收決定文號：
3.征收部門：
4.征收實施單位：
二、評估的基本要求
1.評估對象及范圍
1) 范圍內(nèi)涉及的被征收房屋、裝修及附屬物等的補償價值評估。
2) 對本項目用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估。
2.評估目的
1)被征收房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。
2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的評估目的：為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。
3.評估時點
被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值評估時點為本項目房屋征收決定公告之日，即 年 月 日。
4.評估力量
乙方確定注冊房地產(chǎn)估價師任信龍為本項目的評估負責(zé)人，同時應(yīng)指派與該評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。
5.評估報告交付時間、方式
1)乙方應(yīng)當自簽訂本合同后，甲方提供房屋征收范圍內(nèi)房屋情況之日起對被征收房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起15日內(nèi)向甲方出具被征收房屋分戶的初步評估結(jié)果，并協(xié)助甲方對初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人進行公示，公示期間，乙方應(yīng)安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，乙方應(yīng)當進行修正。分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋的一式七份分戶評估報告。被征收房屋全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供被征收房屋一式四份的整體評估報告。
2)乙方應(yīng)當自甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋情況之日起對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋開展評估工作，并于分戶勘察、權(quán)屬資料齊全之日起10日內(nèi)向甲方出具用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的一式七份分戶評估報告，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估工作全部完成后，乙方應(yīng)向甲方提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋一式四份的整體評估報告。
三、評估費用標準及支付方式
1.評估費用標準
經(jīng)雙方商定，被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估費按每份評估報告金額計收，
2.支付方式
1)甲方依據(jù)乙方出具的評估報告，在乙方完成評估總工作量的50%后，甲方進行評估費的支付，支付額度為所完成工作量的50%。在本項目房屋征收評估工作完成并出具被征收房屋整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內(nèi)甲方向財政申請余款，并應(yīng)按該項目實際評估價值將評估費的余額一次性向乙方結(jié)清。
2)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估費待乙方完成應(yīng)評估產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估，并出具有效的整體評估報告和全部分戶評估報告后10日內(nèi)，由甲方按實際評估價值將評估費一次性向乙方結(jié)清。
四、雙方權(quán)利與義務(wù)
1.甲乙雙方簽訂本合同后，甲方應(yīng)向乙方提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況(被征收房屋產(chǎn)權(quán)人姓名、建筑面積、性質(zhì)、用途等相關(guān)權(quán)屬資料)及未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。并對資料的真實性、合法性負責(zé)。
2.在評估開展時，甲方應(yīng)配合乙方做好實地查勘并共同做好被征收人的動員、解釋工作。
3.甲方應(yīng)按照約定條件及時向乙方足額支付評估費用。
4.乙方應(yīng)本著獨立、客觀、公正的原則，依照國家規(guī)范的標準、程序和方法，對委托評估的房地產(chǎn)進行查勘和估算，并出具真實、符合規(guī)范的房地產(chǎn)評估報告書。
5.乙方負責(zé)評估結(jié)果解釋和異議復(fù)核等工作，配合甲方將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。按甲方的進度要求提供被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。
6.因甲方未能及時提供征收范圍內(nèi)房屋情況和其他非乙方原因無法入戶查勘房屋，影響出具估價評估報告的，甲乙雙方應(yīng)及時協(xié)商處理方式及措施。
7.在乙方出具被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的整體評估報告和全部分戶評估報告后，甲方應(yīng)給乙方出具該項目評估結(jié)束的具結(jié)文件。
8.乙方不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)。
9.乙方對甲方委托評估所提供的文件資料應(yīng)妥善保管，并盡保密義務(wù)，未經(jīng)甲方同意不得擅自公開或泄露給他人。本條款所規(guī)定的保密義務(wù)將在本合同終止后持續(xù)有效。
五、違約責(zé)任
甲、乙雙方按《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的規(guī)定承擔相應(yīng)違約責(zé)任。
六、爭議處理
發(fā)生爭議，應(yīng)先協(xié)商解決;如協(xié)商不成，可依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹪V訟。
七、本合同自雙方簽字蓋章之日生效，本合同一式 份，甲方持 份，乙方持 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
第4篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：城建；征地；農(nóng)民；權(quán)益
為提高政府處理被征地農(nóng)民問題的能力，我國政府部門應(yīng)完善信息公開制度，建立健全信息公開和高效溝通機制。同時，對于征地信息的告知時間應(yīng)提前至土地征收申請正式獲批之前，便于被征地農(nóng)民及時、全面地了解征地信息，從而形成一種決策壓力，防止政府部門濫用行政權(quán)侵害被征地農(nóng)民權(quán)益，還應(yīng)當為民眾監(jiān)督政府是否合法行政提供便捷渠道。《行政處罰法》和《行政許可法》確立的聽證程序，從實體和程序上同時完善了我國的聽證制度。然而，我國征地過程中的聽證制度只在補償階段適用，對于政府決策本身是否符合公共利益目的，被征地農(nóng)民無權(quán)聽證，所以最終征地變成了政府單獨決定的行為，被征地農(nóng)民只是被動履行征地公告的要求。基于此，我們應(yīng)健全土地征收中被征地農(nóng)民享有的聽證權(quán)，以維護被征地農(nóng)民權(quán)益。政府以治療為主而非以防范為主的方法是一種高成本、低收益的治理模式。土地被國家行政機關(guān)強制征收后，征地機關(guān)及時對被征地農(nóng)民進行安置補償，才能有效緩解被征地農(nóng)民的權(quán)益困境，避免被征地農(nóng)民發(fā)生。根據(jù)相關(guān)土地法規(guī)定：征收土地的各項費用，包括土地補償款、安置補助費及其他補償費用，應(yīng)自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。但是，時至今日，不少地區(qū)仍存在嚴重拖欠征地補償費的情況，甚至造成嚴重后果，征地補償費將根據(jù)國土資源部門的測算，建立全額預(yù)存制度，主要目的是為了確保征地補償費及時足額支付到位，防止出現(xiàn)拖欠現(xiàn)象。
一、被征地農(nóng)民實體性權(quán)利保障體系的構(gòu)建。
1.1明確征地補償原則。
當前，世界通行的補償原則有三種：完全補償、不完全補償與合理補償。我國對土地征收按土地原用途補償，這種補償沒有考慮土地的市場價格和增值收益，對被征收人是不公平的。而我國經(jīng)濟發(fā)展水平還不夠高，要實現(xiàn)完全補償難度較大，而且完全補償原則實際上是將征收完全等同于侵權(quán)，背離了征收性質(zhì)。因此，我們應(yīng)選擇既能適應(yīng)我國經(jīng)濟社會發(fā)展需求，又能較公正補償被征收人損失的合理補償原則，對直接損失（農(nóng)地被征收產(chǎn)生的已有利益減損）和間接損失（土地被征收致使期得利益的減損）給予補償。
1.2拓寬被征農(nóng)地補償范圍。
為了變革農(nóng)地征收補償范圍狹窄的現(xiàn)狀，合理保護被征地農(nóng)民權(quán)益，我國可從以下方面拓寬補償范圍：（1）對被征收土地本身的補償。應(yīng)當以農(nóng)地最佳效用下的土地市場價格為基礎(chǔ)進行補償，才符合我國實際。此時的土地價格除考慮土地征收前的價值，還應(yīng)考慮土地區(qū)域地理位置、當?shù)赝恋毓┣鬆顩r、經(jīng)濟發(fā)展水平、土地交易市場價格和農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地后的價格差等因素。（2）相鄰?fù)恋睾蜌堄嗟胤指顡p失。土地被征收帶來的噪音污染、塵土飛揚和水污染等導(dǎo)致周圍殘余地的農(nóng)地效用下降，甚至不能耕種。對該類損失，應(yīng)給予適當補償，補償金額不應(yīng)超過殘余地所降低價值的最低限。（3）其他附帶損失。包括：土地征收給被征地農(nóng)民造成的營業(yè)損失、原建筑物租賃造成的租金損失、被征收土地核實、測量支出的費用及被征地農(nóng)民被迫遷移產(chǎn)生的搬遷費用等。
1.3提高農(nóng)地征收補償標準。
作為我國現(xiàn)行農(nóng)地征收補償標準的“產(chǎn)值倍數(shù)法”，補償費偏離市場價格，不具備調(diào)節(jié)土地市場供求關(guān)系的作用。主張確立合理的補償標準以維護土地權(quán)益，即“綜合因素法”，以被征農(nóng)地平均收入水平為基準，綜合考量被征農(nóng)地的區(qū)域地理位置、地力情況、當?shù)赝恋毓┣箨P(guān)系、土地征收可能產(chǎn)生的潛在增值等項目，建立科學(xué)的計算標尺，發(fā)揮市場機制的調(diào)節(jié)作用，讓被征地農(nóng)民享受土地市場帶來的增值收益，提高農(nóng)地征收補償標準，從而改變征地補償數(shù)額偏低的客觀局面。不少國家已驗證，“綜合因素法”這種市場化運作確定的農(nóng)地征收補償價值標準能更好地促進征收工作的順利完成，并減輕被征地農(nóng)民的生活壓力，避免引發(fā)其他社會問題。
1.4合理分配土地征收補償款。
公平和效率是土地權(quán)利配置優(yōu)劣的重要價值標準和土地資源配置的基本目標。應(yīng)規(guī)范征地補償款的分配，規(guī)定土地補償費支付給被征地農(nóng)戶的比例下限，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提取用以扶持公益性事業(yè)的金額上限，并規(guī)定政府不得以任何名義提取征地補償款。應(yīng)加大對征地補償款使用的監(jiān)督力度，明確征地補償款的分配辦法，并將補償情況和分配方式公告給被征地農(nóng)民，接受農(nóng)民監(jiān)督。出現(xiàn)截留、私吞、挪用征地補償款的，依法嚴懲。同時，完善地方政府官員考核體制，實行政府最高行政官員責(zé)任制。
二、創(chuàng)新土地征收安置模式。
創(chuàng)新多元化安置方式更能有效保障被征地農(nóng)民權(quán)益。如浙江推行“土地換保障”安置模式，廣東南海開創(chuàng)“保留產(chǎn)權(quán)型”安置模式，湖南咸嘉實行“集中開發(fā)型”安置模式等，均在一定程度上提高了被征地農(nóng)民的生活水平，更好地維護了被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。筆者認為，可以通過以下方式創(chuàng)新土地征收安置模式：
2.1貨幣安置。
這是安置被征地農(nóng)民的主要方式。鑒于一次性貨幣安置的弊端，國家可以變一次性貨幣安置為分期發(fā)放，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展水平發(fā)放安置費用。
2.2以置換土地方式安置。城市建設(shè)征收規(guī)劃外的農(nóng)村集體土地時，征地機關(guān)應(yīng)給被征地農(nóng)民安置農(nóng)村集體機動地、承包流轉(zhuǎn)地、承包戶自愿交回地或者土地開發(fā)整理增加的土地，讓被征地農(nóng)民失去土地后仍有部分必要的土地耕作，以解決農(nóng)民勞作問題，減少將更多的被征地農(nóng)民拋入社會給政府和社會帶來壓力。
2.3留地安置。征地機關(guān)征收農(nóng)地后，在符合城市規(guī)劃的前提下，按照規(guī)劃確定的用途，
為被征地農(nóng)民留出部分土地，由其自行開發(fā)用于發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，獲取穩(wěn)定收益。在置換土地進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置存在困難的地區(qū)，可采用該模式。
2.4土地入股安置。即土地被征收后，征地機關(guān)給被征地農(nóng)民發(fā)放一定數(shù)量的債券作補償，或?qū)⒔o予的土地補償款投資入股參與經(jīng)營。這種安置模式多適用于綜合效益周期較長，收益穩(wěn)定的重點能源、水利、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而征收農(nóng)地的情況，它不僅可以實現(xiàn)農(nóng)民附屬在土地上的權(quán)益，而且能夠獲得穩(wěn)定、長期的收入，充分保證了被征地農(nóng)民的土地權(quán)益。
三、被征地農(nóng)民救濟性權(quán)利保障體系的構(gòu)建。
在全國范圍內(nèi)的土地市場清理整頓活動已開展多次，許多違法征地案件被查處，嚴懲了有關(guān)責(zé)任人員，取得了階段性成績，特別是違法、違規(guī)低價出讓國有土地現(xiàn)象大大減少，全國各地基本建立了有序的土地出讓市場，但是，土地違法案件數(shù)量并未明顯減少，據(jù)統(tǒng)計，2012年，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為7萬件，其中，國家、省級重點工程違法突出，地方政府違規(guī)用地占比較高。為徹底清理我國土地市場的各種違法行為，遏制土地違法發(fā)展勢頭，我們應(yīng)健土地征收行政監(jiān)察制度、土地征收糾紛行政復(fù)議制度、征地補償安置糾紛仲裁制度、土地征收糾紛訴訟制度、長效的救濟機制，更有效地維護被征地農(nóng)民權(quán)益。
參考文獻：
第5篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；所有權(quán)缺失；土地征收
中圖分類號：F301 文獻標識碼： A文章編號：1671-1297（2008）10-119-02
近年來，隨著我國城市房產(chǎn)價格的不斷上漲，房地產(chǎn)投資熱不斷升溫。大城市郊縣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織開始大量修建商品房出售給城市居民，農(nóng)民從中獲取相當收益。由于在農(nóng)村土地上修建商品房沒有依法進行土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，建房的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織沒有向國家繳納土地使用費，導(dǎo)致這些商品房價格較城市商品房價格低好多，購買者蜂涌而至，農(nóng)村建商品房現(xiàn)象開始蔓延；另一方面，這些所謂的商品房用地沒有進行土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)換，房屋所有人無法獲得房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，從而出現(xiàn)了眾多的所謂“小產(chǎn)權(quán)房”。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)對我國現(xiàn)行法律制度提出了挑戰(zhàn)，使得國家土地管理部門陷入兩難困境：一方面，這些房屋建在農(nóng)村集體所有的土地上，按照我國現(xiàn)行法律制度的規(guī)定，這是違法的。依據(jù)有法必依和執(zhí)法必嚴的原則，這些房屋必須拆除；另一方面，由于這種現(xiàn)象在全國大中城市是一種比較普遍的現(xiàn)象，如果真的依法全部拆除，必將給社會財富和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以及房屋所有人造成重大經(jīng)濟損失，從而形成新的社會不穩(wěn)定的根源。
如何破解這種兩難的困境，理論界與管理部門紛紛提出不同的見解，這些見解歸納起來主要有兩種意見：一種觀點認為，既然小產(chǎn)權(quán)房是違法行為的產(chǎn)物，依據(jù)有法必依的原則，對這種違法行為必須予以取締，不能以這種現(xiàn)象具有普遍性以及法不罰眾為由而任其存在；另一種觀點則認為，為了不給社會財富造成損害、給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民造成經(jīng)濟損失，應(yīng)當有條件地承認之前的小產(chǎn)權(quán)房合法。同時加強管理，以防這種現(xiàn)象再出現(xiàn)。筆者認為：上述觀點不妥。因為上述觀點既未從根本上厘清導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因，又不能從根本上杜絕這種現(xiàn)象的出現(xiàn)。所以，為了保持法律的嚴肅性，同時更有效地維護農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和廣大農(nóng)民的經(jīng)濟利益，從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題，必須首先厘清導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。
導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因從大的方面看主要有兩個：其一是經(jīng)濟上的原因；其二是法律上的原因。
經(jīng)濟上的原因除了房地產(chǎn)投資熱的帶動、廣大購房者期望以低廉的價格購房等待升值，然后獲得較大回報等原因以外，其中一個根本的原因是我國土地征收補償金太少。根據(jù)有關(guān)資料顯示，在全國范圍內(nèi)，土地征收中用于補償農(nóng)民損失的補償金只是同期國家土地出讓金的百分之五。過低的土地補償金一方面大大降低了土地征收的成本，鼓勵了各個地方政府的土地征收行為，使得我國農(nóng)業(yè)用地面積不斷縮小，嚴重威脅我國糧食安全。另一方面，過低的土地補償金嚴重侵犯了農(nóng)民的經(jīng)濟利益，農(nóng)民為了維護自身經(jīng)濟利益，于是在自己的土地上建設(shè)商品房出售，從而獲得遠遠高于補償金的經(jīng)濟回報。
法律上的原因主要有：1、農(nóng)村集體土地所有權(quán)的缺失。這種缺失主要體現(xiàn)在：其一是權(quán)利主體的缺失。根據(jù)我國民法通則和物權(quán)法的規(guī)定，農(nóng)村土地所有權(quán)的所有人是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。但是，上述法律沒有明確農(nóng)村集體經(jīng)濟組織究竟是指誰。由于法律規(guī)定的不明確，造成農(nóng)村土地所有權(quán)的權(quán)利主體在法律規(guī)定上存在，在實踐中缺失。這種缺失帶來的最大消極后果是當農(nóng)村集體土地所有權(quán)受到侵犯時，沒有明確的權(quán)利主體來維護所有權(quán)。其二是農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)利主體權(quán)利的缺失。根據(jù)財產(chǎn)所有權(quán)的一般原理，財產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容應(yīng)當包含占有、使用、收益和處分等權(quán)能。但是根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)人在行使處分權(quán)時是受到嚴格限制的。這種限制體現(xiàn)在：首先，農(nóng)村集體土地所有權(quán)只能通過由國家征收的形式出讓給國家。除此以外，農(nóng)村集體土地所有權(quán)不得出讓。其次，土地使用權(quán)也不得任意出讓。除了荒山、灘涂等土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)目的可以有償出讓給非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以外，其他的土地使用權(quán)不得出讓給非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。這樣的制度安排其初衷是為了保護農(nóng)民的根本利益，防止農(nóng)民土地的流失導(dǎo)致農(nóng)民生活無著。但是另一方面也確實導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)內(nèi)容的缺失。正是這樣一些缺失使得農(nóng)民在城市化的進程中不僅不能充分享受城市化的成果，反而要為城市化付出新的犧牲。在現(xiàn)有的土地法律體制 下，農(nóng)民為了維護自身的利益，能夠享受城市化的成果，只得突破現(xiàn)行法律制度，冒著違法的風(fēng)險建設(shè)商品房出售。而這些商品房由于不能取得房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，于是在我國出現(xiàn)了所謂小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象。2、土地征收法律制度的缺陷。我國法律一方面規(guī)定保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)，另一方面又規(guī)定國家為了公共利益的需要可以對農(nóng)村集體土地行使征收權(quán)。這種制度安排從形式上看應(yīng)當是沒有問題的。但是，由于征收行為具有強制性和單方性，國家征收權(quán)一旦行使將會導(dǎo)致土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，給土地所有人造成重大損失。所以，對土地征收權(quán)行使的前提條件、土地征收后應(yīng)當如何補償以及土地征收中農(nóng)民的話語權(quán)等問題，法律必須明確規(guī)定。然而，上述問題在我國現(xiàn)行法律中并沒有嚴格明確的規(guī)定，從而使得征收權(quán)的行使容易而且成本低廉。農(nóng)民在土地征收過程中處于絕對弱勢地位。為了對抗濫用征收權(quán)的現(xiàn)象，農(nóng)民在其土地上開始建房出售，小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)了。
盡管導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象的出現(xiàn)有經(jīng)濟和法律兩方面的原因。但實質(zhì)上上述原因本身也在互相影響，互為原因：農(nóng)民為了經(jīng)濟利益用建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的行為企圖突破現(xiàn)行法律的規(guī)定；而現(xiàn)行法律制度的使得農(nóng)民的經(jīng)濟利益不能得到有效的保護。在上述原因中，法律制度的缺陷是根本的原因。所以，要解決小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象必須從解決法律制度的缺陷著手。
一、完善農(nóng)村土地管理法律，明確農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體
根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民委員會代表農(nóng)村集體經(jīng)濟組織行使農(nóng)村集體土地所有權(quán)。這一規(guī)定似乎明確了集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體，但是這一規(guī)定與我國農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)利主體的現(xiàn)實狀況不符。農(nóng)村的現(xiàn)實狀況是，村民委員會無論是對內(nèi)還是對外都不是集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體。實際上是村民小組在行使著土地所有權(quán)。正是法律上的規(guī)定與現(xiàn)實不符，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)權(quán)利主體的缺失。所以，應(yīng)當修改現(xiàn)行法律規(guī)定，明確規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體為村民小組。這既符合農(nóng)村的現(xiàn)實，又符合農(nóng)村集體土地所有權(quán)建立的歷史，從而解決農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體缺失的問題。進而為小產(chǎn)權(quán)房問題的解決提供制度上的條件。
二、 完善農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容
依據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓是受到嚴格限制的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對其所有的土地沒有處分權(quán)。這種制度安排盡管對農(nóng)業(yè)用地的安全有一定的意義，但是，其缺陷也非常明顯。它導(dǎo)致土地這一最大的存量資產(chǎn)不能發(fā)揮最大的效能，不能為農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)民生活的改善發(fā)揮應(yīng)有的作用，反而為侵犯農(nóng)民利益大開了方便之門，也不能從根本上保證農(nóng)業(yè)用地的安全。所以，必須修改現(xiàn)行土地管理法律制度，一方面賦予農(nóng)村集體土地所有權(quán)以完全財產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)容，另一方面嚴格保護農(nóng)村集體土地所有權(quán)。只有農(nóng)民的合法利益得到法律的有效保護，農(nóng)民才不會冒著違法的危險去建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，從而才能從根本上杜絕小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象。
三、完善土地征收法律制度
我國現(xiàn)行法律規(guī)定，為了公共利益的需要，國家可以對農(nóng)村集體土地行使征收權(quán)。這種制度安排對于實現(xiàn)社會公共利益是非常必要的。但是，國家征收權(quán)的行使會導(dǎo)致農(nóng)民合法權(quán)益的喪失，社會公共利益的實現(xiàn)是以犧牲農(nóng)民合法權(quán)益為代價的。所以，為了實現(xiàn)公共利益與農(nóng)民合法權(quán)益的平衡，法律應(yīng)當明確規(guī)定公共利益的范疇和土地征收后充分合理地補償農(nóng)民的損失。然而，我國現(xiàn)行法律既沒有明確規(guī)定公共利益的范疇，又沒有合理充分地補償農(nóng)民的損失。正是現(xiàn)行法律制度上的缺陷，導(dǎo)致土地征收過程中地方政府任意擴大公共利益的范疇，輕易行使土地征收權(quán)，嚴重侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益。另一方面，由于土地征收中補償費用低廉，這為地方政府濫用打開了方便之門。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)既無法保障農(nóng)業(yè)用地的安全，直接導(dǎo)致我國耕地面積銳減。根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，從1997年到2006年我國耕地面積減少了1億2千萬畝，嚴重威脅我國的糧食安全。同時，土地征收權(quán)的濫用嚴重侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益，嚴重影響“三農(nóng)”問題的解決。所以，小產(chǎn)權(quán)房問題的解決必須從完善土地征收法律制度開始，嚴格限定公共利益的范疇，同時，對由于土地征收給農(nóng)民造成的損失給以充分合理的補償。只有這樣，才能從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。
參考文獻
第6篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：失地農(nóng)民；權(quán)益保護；征地補償
中圖分類號：C913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）16-0092-02
一、征地拆遷過程中存在突出問題
當前，我國城鎮(zhèn)化處于加速發(fā)展時期，征地拆遷工作事關(guān)經(jīng)濟發(fā)展，事關(guān)社會穩(wěn)定。在征地拆遷工作中存在諸多重大問題。
一是拆遷過程中違法亂紀行為層出不窮。2010年，哈爾濱市開展查處城市建設(shè)和棚改征地拆遷中的違紀違法問題專項工作，截至2010年12月共查處涉嫌違紀違法人員146人，其中紀檢監(jiān)察機關(guān)已立案查處公職人員38人，移交司法機關(guān)138人。
二是中央下發(fā)的拆遷管理工作通知無法約束地方拆遷行為。2010年5月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權(quán)益的緊急通知》。通知規(guī)定，對于程序不合法、補償不到位、被拆遷人居住條件未得到保障以及未制定應(yīng)急預(yù)案的，一律不得實施強制拆遷。但現(xiàn)實拆遷工作中，征地程序是否合法、拆遷行為是否規(guī)范，補償安置是否合理、保障制度是否落實等情況仍是被征遷農(nóng)民的疑惑。
三是被征收人千方百計索要補償。一些被征收人意圖借征地拆遷之機發(fā)橫財，要求補償條件離譜，不滿足條件拒不搬遷。部分國家公職人員受到利益誘惑辦理假證照、出具假手續(xù)，與騙取補償款的不法分子同流合污。
二、失地農(nóng)民權(quán)益受損的原因
（一）土地產(chǎn)權(quán)行使主體法律界定不明
我國《土地法》規(guī)定，農(nóng)村土地除法律規(guī)定屬于國家所有以外歸農(nóng)民集體所有。《土地管理法》第10條進一步規(guī)定，集體可以是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、村民小組三級，在不同程度上它們都是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者代表。這種規(guī)定導(dǎo)致了多元主體并存的局面，農(nóng)民擁有的是殘缺的土地產(chǎn)權(quán)。村委會以土地所有者代表自居，代行所有權(quán)、任意使用、支配農(nóng)民集體土地。征地時，各種權(quán)利主體為爭奪利益而發(fā)生沖突并可能損害農(nóng)民利益。
（二）土地征收程序混亂
土地征收法律程序不完善主要包括三個方面:一是缺少對行政機關(guān)的監(jiān)督機制。在我國，行政機關(guān)既是土地征收的決定者，也是執(zhí)行者，既可以制定征地價格，也可以規(guī)定征收范圍，處于絕對優(yōu)勢地位。二是缺少被征收人參與程序。在征與不征的問題上，在征地價格高低上，農(nóng)民沒有談判權(quán)、抗辯權(quán)、拒絕權(quán)。三是在征地之前，部分村集體的領(lǐng)導(dǎo)、村民、投資者通過關(guān)系提前得知征地范圍，購買土地并大面積興建住宅、覆蓋物，辦理各種營業(yè)執(zhí)照，以期獲得更多的國家補償，在土地征收之后進一步形成了村民之間的財產(chǎn)差距、收入差距。因此，由于土地征收程序的缺陷頻頻出現(xiàn)征地拆遷糾紛，提高了國家征地成本，為社會穩(wěn)定留下隱患。
（三）土地補償款的分配和使用不合理
我國政府事實上把經(jīng)營、管理土地的義務(wù)交給了承包土地的農(nóng)戶。公平地說，被征土地的農(nóng)民應(yīng)以較大的權(quán)重參與土地補償款的分配，集體只能獲得較少部分。然而，現(xiàn)實情況是土地補償款首先劃撥到村委會，分配比例由村委會決定。農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營管理者，在補償款的分配中處于極度劣勢。另一方面，征地補償費的使用不合理。按照有關(guān)規(guī)定，土地補償款歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有，記入資本公積金，用于擴大再生產(chǎn)，不得列入收益分配，不得用于非生產(chǎn)性開支。然而有的地方，各級政府層層挪用、截留；有的地方以辦集體企業(yè)擅自挪用；有的以興建村文化場館為名興建之后又閑置不用，最終農(nóng)民所獲利益極少。
（四）失地農(nóng)民維權(quán)困難
我國土地征收的糾紛解決方式存在著不足，我國法律規(guī)定被征地者在土地征收范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成，由批準征地的人民政府裁決，而這一解決機制的程序公正性令人懷疑，違背了“任何人不得成為自己的法官”的這一古老的自然正義法則。另外，從我國實際情況看，當農(nóng)民認為由于征地拆遷出現(xiàn)不公平待遇時，往往選擇到辦上訪，本級政府上訪解決不了，就到上級政府上訪，最終上訪到中央。中央又通知地方政府接回上訪人進行解決，結(jié)果仍是維權(quán)無門。理論界認為，由于法律規(guī)定國家征收土地時承擔的是補償責(zé)任，不是賠償責(zé)任，不具有可訴性。人民法院在受案時把對征地不滿的拒之門外。由于司法程序的退讓與拒絕，導(dǎo)致司法實踐中救濟程序的缺乏。司法救濟的不力，無疑會鼓勵行政部門濫用征地權(quán)。
（五）失地農(nóng)民社會保障機制立法缺位
失地農(nóng)民社會保障制度是農(nóng)民失地后能夠順利應(yīng)對生活，實現(xiàn)城鄉(xiāng)平等化，提高幸福感最基本的保證。其應(yīng)包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)保險，以及最低生活、住房、就業(yè)保障等在內(nèi)的完整的保障體系。現(xiàn)在看來，能夠?qū)崿F(xiàn)養(yǎng)老保險和醫(yī)療保險就是很大的難關(guān)了。
第7篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：臺灣地區(qū) 征地補償 地價補償
中圖分類號：F28 文獻標識碼：A
臺灣地區(qū)關(guān)于征地的立法較多，《土地法》、《平均地權(quán)條例》、《都市計劃法》、《促進產(chǎn)業(yè)升級條例》等都對土地征收有所涉及。為整合分歧不一的法規(guī)，減少征地紛爭與阻力，臺灣地區(qū)于2000年2月2日了《土地征收條例》并將其作為土地征收的統(tǒng)一規(guī)范條例，從征地補償?shù)臈l件、補償標準、補償方式、征收程序等各個方面做了詳細規(guī)定。本文僅就土地征收的補償程序、補償項目和補償發(fā)生進行闡述，探討可為我國大陸征地立法和實踐借鑒之處。
一、臺灣地區(qū)的征地補償程序
臺灣地區(qū)的土地征收程序除具有一般土地征收所應(yīng)具有的要件之外，還具有自身的特點。
第一，征地實施前舉行公聽會并以協(xié)議價購為先行程序。《土地征收條例》規(guī)定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人的意見，然后再將事業(yè)計劃報請主管機關(guān)許可；主管機關(guān)許可后，先與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得土地，并且議購價格不得低于征收補償費標準。如果協(xié)議沒有達成，才可以依法申請征收土地。
第二，征地實施中重視并聽取土地所有權(quán)人關(guān)于征地補償?shù)囊庖姟Ｐ栌猛恋厝说恼鞯厣暾埥?jīng)中央主管機關(guān)核準后，由縣（市）主管機關(guān)公告，并以書面通知土地權(quán)利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)，土地所有權(quán)人接受補償費后即終止對土地的權(quán)利與義務(wù)。但當所有權(quán)人對征地補償有異議時，則由主管機關(guān)負責(zé)調(diào)查處理并將查處結(jié)果通知土地權(quán)利人；如果土地權(quán)利人不服查處結(jié)果，則提交地價評議委員會復(fù)議；如果土地權(quán)利人不服復(fù)議結(jié)果，則提起行政救濟。最后的復(fù)議或行政救濟結(jié)果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權(quán)利人。
第三，征地實施后原土地所有權(quán)人可行使收回土地的權(quán)利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權(quán)人可申請收回其土地。具體包括征地補償費發(fā)給滿三年，未依照征收計劃開始使用的；未依照核準征收的原定興辦事業(yè)使用的；依照原征收計劃開始使用后未滿五年，不繼續(xù)依原征收計劃使用的。如果有以上情形，原土地所有權(quán)人可以申請照原征收補償價額收回其土地。另外，由于工程設(shè)計變更、都市計劃改變等原因?qū)е略型恋責(zé)o征收必要時，經(jīng)需用土地人或土地所有權(quán)人申請后，經(jīng)審查符合規(guī)定的，主管機關(guān)予以撤銷征收。原土地所有權(quán)人繳回征收價款后，政府將土地發(fā)還給原所有權(quán)人。值得注意的是，不論是收回土地或撤銷征收，土地所有權(quán)重新回歸原土地所有權(quán)人所有，而不是歸政府所有。
二、臺灣地區(qū)征地補償范圍及項目
臺灣地區(qū)土地征收分為一般性土地征收和區(qū)段征收。一般性征收遵從國際通行的“公益目的”原則，規(guī)定因公益需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護等事業(yè)，得征收私有土地。一般性土地征收的補償范圍包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權(quán)利補償以及由征地引起的其他損失的補償。具體補償項目如下：
一是地價補償。臺灣地區(qū)《土地征收條例》并實施以后，規(guī)定地價補償按公告土地現(xiàn)值補償。公告土地現(xiàn)值是直轄市或縣（市）政府估計并提經(jīng)地價評議委員會評定的地價，于每年1月1日公告，作為土地移轉(zhuǎn)及設(shè)定典權(quán)時申報地價的參考，也是主管機關(guān)審核土地移轉(zhuǎn)現(xiàn)值的依據(jù)。由于公告土地現(xiàn)值往往低于市場地價，臺灣地區(qū)采取公告土地現(xiàn)值加成的辦法，加成數(shù)比照一般正常交易地價確定。可見，臺灣地區(qū)的地價補償是以市價為基準的。
二是其他土地權(quán)利的補償。臺灣地區(qū)規(guī)定，如果被征收土地或建筑改良物已設(shè)定他項權(quán)利，如地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等，這些征收土地“應(yīng)有之負擔”由地政機關(guān)在發(fā)給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權(quán)人。
三是土地改良物的補償。臺灣地區(qū)將土地改良物分為兩種，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附著物；二是農(nóng)作改良物，即農(nóng)作物、其他植物或與水利、土壤有關(guān)的土地改良物。《土地征收條例》規(guī)定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農(nóng)作物時，補償費視農(nóng)作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內(nèi)的，按照農(nóng)作物成熟時的產(chǎn)值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農(nóng)作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現(xiàn)值。
四是遷移補償。《土地征收條例》規(guī)定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償：①土地改良物由所有權(quán)人取回并自行遷移的；②墳?zāi)辜捌渌o念物遷移的；③人口需要遷移的；④生產(chǎn)資料必須遷移的（動力機具、經(jīng)營設(shè)備、生產(chǎn)原料等）；⑤養(yǎng)殖物必須遷移的（水產(chǎn)物或畜產(chǎn)物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發(fā)給遷移費。
五是營業(yè)損失補償。《土地征收條例》規(guī)定，對土地權(quán)利人因土地或改良物的征收而導(dǎo)致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)模縮小造成的損失給予補償。
6六是一并征收補償。臺灣地區(qū)在征收土地時對土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有權(quán)人要求取回、自行遷移、違規(guī)建造建筑物或非正常種植農(nóng)作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導(dǎo)致利用價值降低的，土地或改良物的所有權(quán)人可以向主管機關(guān)申請一并征收。
七是征用土地補償。征用補償是因政府興辦臨時性的公共建設(shè)工程，需要征用私有土地或土地改良物而發(fā)給權(quán)益人的補償費。其中，征用土地的年補償費按照公告土地現(xiàn)值10%計算，征用土地改良物的補償費按照征收補償費的10%計算。如果征用土地導(dǎo)致土地改良物必須拆除或者不能回復(fù)到征用前的狀況也給予補償。
八是連接地補償：因征收某塊土地而導(dǎo)致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償。連接地補償款額以不超過減少的地價額為準。
九是調(diào)查勘測損失補償。需用土地人為申請征地而實施調(diào)查或勘測時，有時需要拆除或遷移地上的障礙物，由此導(dǎo)致土地權(quán)益人遭受損失，這種情形也給予適當?shù)难a償。
三、臺灣地區(qū)的區(qū)段征收與補償方式
在臺灣地區(qū)，除一般土地征收外，還有較為特殊的區(qū)段征收。區(qū)段征收是因?qū)嵤﹪医?jīng)濟政策、新設(shè)都市地域、舉辦國防設(shè)備、公用事業(yè)的需要，對一定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收。具體征地情形包括①新設(shè)都市地區(qū)的全部或一部分實施開發(fā)建設(shè)；②舊都市地區(qū)為公共安全、衛(wèi)生、交通的需要或促進土地合理使用實施更新；③都市土地的農(nóng)業(yè)區(qū)、保護區(qū)變更為建筑用地或工業(yè)區(qū)變更為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)：④非都市土地實施開發(fā)建設(shè)；⑤農(nóng)村小區(qū)為加強公共設(shè)施、改善公共衛(wèi)生需要或配合農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施更新；⑥其他情形。區(qū)段征收的土地經(jīng)過重新分段整理后，政府無償取得公共設(shè)施用地，道路、溝渠、公園、綠地、兒童游樂場、廣場、停車場、體育場所及學(xué)校用地等歸當?shù)卣校恋厮袡?quán)人領(lǐng)回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設(shè)定地上權(quán)的方式進行處分，并將所得收入用于支付區(qū)域開發(fā)總費用。
抵價地補償是一種特殊的地價補償形式。《土地征收條例》規(guī)定，實施區(qū)段征收時，原土地所有權(quán)人不愿領(lǐng)取現(xiàn)金補償?shù)模瑧?yīng)發(fā)給抵價地。土地所有權(quán)人領(lǐng)回的抵價地面積，以征收總面積百分之五十為原則，最少不低于百分之四十。如果領(lǐng)回的土地面積小于最小建筑單位面積，土地所有權(quán)人應(yīng)申請合并土地，如果不申請合并土地則發(fā)給現(xiàn)金補償。抵價地的計算基準為區(qū)段征收后的路線價或區(qū)段價。除以抵價地作為地價補償外，其余各項補償費如土地改良物補償、合法營業(yè)損失、遷移費補償?shù)扰c一般征收補償無異。
區(qū)段征收及抵價地補償是一種公私互利的舉措。對土地所有權(quán)人而言，領(lǐng)回的抵價地雖然比原有的土地面積減少，但征收后的土地經(jīng)過重新規(guī)劃整理、開發(fā)建設(shè)，公共設(shè)施得以完善，地價普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住環(huán)境和生活質(zhì)量都會有所改善；對政府而言，不僅免費得到公益、公共用地，還可得到城市建設(shè)的大量資金，城市發(fā)展和建設(shè)有了保障；對需用土地人而言，得到用于房地產(chǎn)開發(fā)及其他城市建設(shè)的土地資源并獲取開發(fā)利潤。區(qū)段征收及抵價地補償實現(xiàn)了政府與民眾雙贏，普遍受到歡迎。
四、臺灣地區(qū)征地補償經(jīng)驗及其啟示
一是關(guān)于征地補償程序。我國土地管理法規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。這種確定方案在先、公告并聽取意見在后的做法對征地及補償行為并無約束，一些地方政府不與農(nóng)民溝通與協(xié)商，強征強占農(nóng)民土地的現(xiàn)象時常發(fā)生。臺灣地區(qū)的做法值得借鑒：在征地審批前召開公聽會，土地所有權(quán)人可以充分表達意見及利益訴求；議購為先、征地在后，體現(xiàn)取得土地手段之溫和；在征地補償方案后，農(nóng)民對補償方案有異議，也有申述的渠道并能得到切實的解決。
二是關(guān)于征地補償范圍和項目。土地征收會涉及到農(nóng)民生活的各個方面，如果考慮不周，就會造成對農(nóng)民利益的損害。我國現(xiàn)行的征地補償?shù)捻椖恐饕ㄍ恋匮a償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，補償項目明顯偏少，沒有實現(xiàn)對被征地農(nóng)民的全面補償。應(yīng)借鑒臺灣地區(qū)的做法，建立以地價補償為核心的多項目征地補償體系，除現(xiàn)有補償項目外，還應(yīng)增加遷移補償、營業(yè)損失補償以及殘余地補償?shù)取？紤]我國目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)狀況，除對土地所有權(quán)給予補償外，還應(yīng)增加對承包權(quán)和租賃權(quán)的補償。并且應(yīng)明確規(guī)定各項目的補償依據(jù)，如按市價補償或協(xié)議價補償?shù)龋苊饣\統(tǒng)、模糊的規(guī)定。
三是關(guān)于補償安置方式。我國現(xiàn)行的補償安置比較單一，基本采取現(xiàn)金補償?shù)姆绞剑叶嗍且淮涡匝a償，很多農(nóng)民征地補償款用完后就業(yè)無門、生活無著落。有些地區(qū)嘗試采取以地入股的方式，與我國臺灣地區(qū)的抵價地補償有些相似。臺灣地區(qū)的區(qū)段征收和抵價地補償已經(jīng)取得比較成熟的經(jīng)驗，我國大陸的征地補償制度改革可以借鑒，尤其對我國小城鎮(zhèn)建設(shè)更有借鑒價值。區(qū)段征收和抵價地補償不僅解決小城鎮(zhèn)建設(shè)需要的資金問題，而且使被征地農(nóng)民沾享土地增值收益，改善居住環(huán)境和生活狀況，有利于被征地農(nóng)民現(xiàn)實利益和長遠利益的保護。
四是關(guān)于征地后的監(jiān)管問題。我國征地制度存在的一個嚴重問題是土地征而不用、多征少用的現(xiàn)象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用監(jiān)管機制。臺灣地區(qū)在土地征收之后設(shè)定的收回權(quán)和撤銷征收制度為我們提供很好的啟示。土地征收后并不意味著土地監(jiān)管權(quán)利的終結(jié)，由原土地所有者行使征地后土地使用的監(jiān)督權(quán)，對于解決用地單位對土地的不合理使用和土地閑置浪費現(xiàn)象是一項很好的舉措。
參考文獻：
第8篇：土地法征收補償范文
【關(guān)鍵詞】征地；補償標準；測算方法
我國現(xiàn)行征地補償?shù)闹饕罁?jù)是以《憲法》為基礎(chǔ)，以《土地管理法》、《（物權(quán)法》等法律及一系列配套的規(guī)范性文件為支撐的系統(tǒng)的法律體系。 《土地管理法》第四十七條明確規(guī)定“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償……。包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費……征收耕地的土地補償費……前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍……安置補助費標準……四至六倍……但是……最高十五倍……不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，……不得超……三十倍。”
征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍；征用耕地的安置補助費按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4-6倍，但是，每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。
1、現(xiàn)階段補償測算制度的缺陷和不足
（1）以產(chǎn)值作為征地補償測算標準綜合性較差
我國《土地管理法》規(guī)定征地補償按照土地被征用前3年平均產(chǎn)值的若干倍來計算。以土地平均年產(chǎn)值作為補償標準極不合理，因為它沒有考慮到土地的特征，年產(chǎn)值不能體現(xiàn)土地的潛在價值。隨著我國農(nóng)業(yè)由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)過渡，農(nóng)業(yè)種值結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，種植手段趨向科技化，使得不同農(nóng)作物種類之間、不同種植手段之間和不同地塊之間的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值差別很大。土地的產(chǎn)值往往是以資金技術(shù)和勞務(wù)的高投入為代價的，我們在確定某地塊征用補償費用標準時，不能只算產(chǎn)值，而不算產(chǎn)值的投入和成本，也不能對那些采取高科技、高投入的生產(chǎn)者簡單地采取平均產(chǎn)值的辦法計算補償費用，這對于他們的高投入、高技術(shù)是一種否定，而應(yīng)該區(qū)別對待。
（2）征地補償標準偏低，忽視市場經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律
我國現(xiàn)行征地補償費采取的基本原則是：依法按照被征用土地的原用途及農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)行產(chǎn)量給予補償，保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不下降。這種純粹的補償關(guān)系沒有考慮土地對農(nóng)民承擔的生產(chǎn)資料和社會保障功能，沒有充分體現(xiàn)土地的潛在收益和利用功能，這在計劃經(jīng)濟體制下是合理和適用的，也為農(nóng)民和社會各界所廣泛接受。但如今，中國已經(jīng)建立了市場經(jīng)濟體制，大多數(shù)生產(chǎn)要素，甚至包括城市土地（劃撥的土地除外），均采取市場機制配置，按市場價格進行交換，而唯獨農(nóng)村集體土地還繼續(xù)采用計劃經(jīng)濟模式下的配給制征用和若干倍耕地年產(chǎn)值的補償思路，這無疑剝奪了農(nóng)民對土地的大部分收益。
（3）征地補償范圍太窄，不能全面體現(xiàn)土地的價值
我國土地征用補償?shù)姆秶ㄍ恋匮a償費、安置補助費、青苗及附著物補償費等幾項，在征用目的合法的前提下，土地征用都應(yīng)給予被征地單位“公平合理”的補償。也就是說，雖然國家為了公共利益可以強迫取得農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地所有權(quán)，但國家還是應(yīng)保障公民的合法財產(chǎn)權(quán)，要將財產(chǎn)保障轉(zhuǎn)換為財產(chǎn)價值保障，至少要提供合乎財產(chǎn)存續(xù)的價值。國家有義務(wù)保障公民的人身、財產(chǎn)的安全，造成侵害的要給予賠償或補償，這已成為共識。在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織為社會公共利益作出特別犧牲的情形下，國家盡可能給予其價值補償是應(yīng)該的，而且是必要的。目前的補償范圍雖然在一定程度上補償了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人的損失，但離“公平合理”和“適當”的要求還是有一定差距。“公平合理”、“適當”原則在不同的時代背景下有不同的要求。
我國已進入社會主義市場經(jīng)濟階段，土地作為資源資本和資產(chǎn)并重的觀念已深入人心。在注重權(quán)屬安全的同時，人們更注重土地的實際利用價值，更注重其經(jīng)濟價值。因而國家在處理征地時，也應(yīng)更注重其價值的補償。
純貨幣化安置無法從長遠的角度上解決農(nóng)民的安置問題。農(nóng)民在耗盡有限的安置補助費后，自身能力素質(zhì)的有限和匱乏職業(yè)技能的訓(xùn)練，將會使他們面臨最嚴重的生存問題。
為了保障農(nóng)民的生活權(quán)利，可以在貨幣化安置的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同地區(qū)的情況，進行多種途徑的安置，包括：① 就業(yè)安置。為充分幫助農(nóng)民進行再就業(yè)，可進一步建立以下機制：a.建立被征地勞動力市場就業(yè)援助和失業(yè)保險機制；b.鼓勵各類企業(yè)使用被征地勞動力就業(yè)的優(yōu)惠政策；c.鼓勵被征地勞動力自主就業(yè)、創(chuàng)業(yè)。② 留地安置。即：政府在被征收的土地上劃出一部分土地來留給農(nóng)民自由支配，農(nóng)民可發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)解決就業(yè)問題，亦可分享周圍土地升值帶
來的潛在效益，從多方面為失地農(nóng)民提供可行的保障。③人股安置。通過將土地資源進行股份化的方式，可以使農(nóng)民參與土地利益分配，實現(xiàn)土地權(quán)益，但這種方法也同樣具有一定的風(fēng)險度。④實施社會保障制度。針對部分被征地農(nóng)民存在著短期消費、不合理使用征地補償費等現(xiàn)象，各級政府部門要引導(dǎo)農(nóng)民合理使用補償安置費，其中有效的方法之一就是將一定比例的征地補償費作為社會保障基金，用于被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險、失業(yè)保險及醫(yī)療保險，將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)居民社會保障體系，使被征地農(nóng)民的基本生活有所保障。
參考文獻：
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第9篇：土地法征收補償范文
關(guān)鍵詞：私有財產(chǎn)權(quán)；房屋征收；基本權(quán)利
一、房屋征收中涉及財產(chǎn)權(quán)保護之現(xiàn)狀
我國《憲法》第十三條第一、二、三款分別明確規(guī)定：“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。”因此在我國，不同于美國憲法，財產(chǎn)權(quán)不是絕對不受侵犯的，如果是因為公共利益的需要，如建設(shè)公共基本設(shè)施等，國家是可以對公民的私有財產(chǎn)（實踐中常為房屋和土地）進行征收征用的，并且給予補償，這也符合我國國情。《憲法》條文明確規(guī)定要給予公民補償，且各法律法規(guī)也對其進行了細化，理論上并不涉及對公民私有財產(chǎn)權(quán)益的侵犯。但在實踐中，卻依然存在著一系列的問題。筆者將其總結(jié)為以下兩大方面。從征收的實體做法來看，政府在征收土地、房屋時，為了能夠更好地完成指標，或者為了更好地發(fā)展當?shù)氐慕?jīng)濟，政府強行征收征用，甚至暴力拆遷，對于公民的合法補償，也落實的不到位。甚至有的政府為了發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，模糊“公共利益”的概念界限，只要當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展有需要，便冠以“公共利益”的名號來強行征收征用公民的房屋土地從而引資建設(shè)工廠，并不考慮公民的利益，補償時也只是按照預(yù)先的計劃來補償，并不考慮公民實際損失和生活條件。這就嚴重侵犯了公民的私有財產(chǎn)權(quán)。而在征收程序上，也并沒有很完善、很公正的征收程序。這主要體現(xiàn)在兩個方面，首先，在征收征用的過程中，公民根本沒有參與聽證發(fā)言的權(quán)利。對于影響公民財產(chǎn)權(quán)這樣一個重大權(quán)利的決策而言，公民應(yīng)有陳述、聽證的權(quán)利。其次，在補償金的發(fā)放上，也缺乏公正的程序。實踐中最常見的做法是，補償金的確定都是由政府來定，缺乏外界的監(jiān)督，結(jié)果就是導(dǎo)致公民對補償金不滿意，從而造成的暴力事件、公民的自殺事件時有發(fā)生，政府與公民的緊張關(guān)系不斷升級。這充分說明我國房屋征收制度與憲法私有財產(chǎn)權(quán)的保障不容樂觀。因此，完善公民憲法財產(chǎn)權(quán)的保障制度及征收征用制度就顯得尤為重要。
二、房屋征收中易侵犯公民財產(chǎn)權(quán)之原因
之所以對城市的房屋進行征收征用，無外乎就是為了城市化的發(fā)展和經(jīng)濟的發(fā)展，而這必然涉及利益的博弈。公民代表私益，即自己的房屋為自己的私有財產(chǎn)，是自己的安居之所在；而政府代表著公共利益的一面，這恰好站在了公民利益的對立面。再加上有的地方政府是為了完成指標，發(fā)展本地經(jīng)濟，為了自己所謂的“公共利益”來對公民的房屋進行征收，導(dǎo)致矛盾的產(chǎn)生與升級，對公民的私有財產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生危害是必然的。因此筆者總結(jié)出在房屋征用過程中容易侵犯公民的私有財產(chǎn)的原因主要有以下幾點：1.“公共利益”的概念過于模糊。由于國家要合法地征收公民的私有財產(chǎn)，首要前提是必須為了公共利益。雖然在《國有土地上房屋征收與補償條例》對于什么是公共利益有了一些列舉，但是在實踐中由于現(xiàn)實情況的復(fù)雜性，法條中所列舉的公共利益的條款并不能完全涵括，因此實踐中政府為了刺激本行政區(qū)域的經(jīng)濟增長以財政收入，以公共利益的名號來征收房屋，對公共利益做肆意的擴大解釋，從而侵犯公民的私有財產(chǎn)。2.政府角色及其征收目的的偏差。理論上，國家政府征收房屋是為了社會福利、公共利益、發(fā)展經(jīng)濟。政府的角色是征收的決策者，補償方案及其監(jiān)督部門應(yīng)該由專門機關(guān)來制定并監(jiān)督征收的合法性。但實踐中，由于各種政治因素，或者由于上級政府的政策經(jīng)過下級層層的傳達，到基層政府已經(jīng)脫離、歪曲了原有政策的本意，政府征收已經(jīng)不再是為了百姓的福利，而是單純地為了所謂的業(yè)績、政績，或者為了賺取高額的土地出讓金，維持本級政府的財政運轉(zhuǎn)，加大本級政府的財政收入。更有甚者，有的政府為了謀取商業(yè)利益，而為商業(yè)利益披上公共利益的外衣。因此，在這種經(jīng)濟利益的驅(qū)使下，政府強行征收百姓房屋、侵害公民私有財產(chǎn)的現(xiàn)象便層出不窮。而百姓都不認可這種方式，于是一些慘劇也時有發(fā)生。不僅如此，政府的角色、職能設(shè)置也不合理。在實踐中，政府是房屋征用的決定者，并且自行制定補償?shù)臉藴剩虼诉`反了行政法上的回避原則，政府既是運動員，又是裁判員，并且沒有專門的監(jiān)督者，這種職能的設(shè)置顯然不合理，讓百姓難以信服政府所做出決定的合法性。3.征收的程序存在缺陷。城市房屋征用是為了加快城市化發(fā)展，但由于涉及公民的私有財產(chǎn)，很容易侵犯公民的私有財產(chǎn)權(quán)，因此，必須要有一系列嚴格的征收程序來加以限制。但實踐中，立法上規(guī)定的程序似乎并不是那么完善。《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定：“多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會的情況修改方案。”這一法條雖然體現(xiàn)了程序方面的要求，但只是總體的大致程序性條款，《條例》對于具體程序并未做細化規(guī)定，僅僅靠這一條款保障公民財產(chǎn)權(quán)益，限制政府權(quán)力遠遠不夠。再加上我國長期以來重實體、輕程序的做法，對這一條款的實施造成進一步的阻礙，這無疑是雪上加霜的。沒有程序的保障，自然很難做出符合法定程序的行政行為，從而導(dǎo)致征收行為違法，百姓不信服，引發(fā)一系列的矛盾糾紛。
三、關(guān)于房屋征收中保護公民私有財產(chǎn)的建議
1．明確政府角色，完善并嚴格遵守征收程序。對于約束公權(quán)力、保障私權(quán)利最好的方法便是制定一系列嚴格的法定程序，這也是西方制度如此發(fā)達的原因之一。對于征收程序，早在英國1946年的《征用土地法案》中就予以體現(xiàn)，它規(guī)定了向內(nèi)閣請求的前置程序，以及由內(nèi)閣調(diào)查的程序，從而由內(nèi)閣來進行批準，當事人不服還可以提起行政救濟。而對比我國，在征收過程中，政府既是運動員又是裁判員，是否符合征收的條件、征收決策的制定，以及補償?shù)臉藴剩耆烧约赫f了算，嚴重不符合法定程序，很難使相對人信服，并且我國對于征收程序的規(guī)定也并不完善。因此，為了保障公民的私有財產(chǎn)，完善行政征收程序也是迫在眉睫。筆者認為，湖南省2008年制定的《湖南省行政程序規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中規(guī)定的一些行政程序制度比較先進和完善。尤其是涉及公民重大利益的決策、論證、公開、聽證程序，該《規(guī)定》明確細化了在聽證中應(yīng)遵循的具體程序。行政征收也是涉及公民財產(chǎn)的重大利益事項，因此可以借鑒該《規(guī)定》的一些程序性的規(guī)定來對征收程序進行完善。例如，其一是進行決策，可以引進第三方隊決策的合法性進行評估。其二，可以組織專家論證，對于可能產(chǎn)生的影響、成本效益等進行分析，并出具書面意見。其三，對于決策及其論證的書面意見除法定不公開的之外，應(yīng)向相對人進行公開。相對人有說明理由、陳述、申辯及申請聽證的權(quán)利。其四，明確救濟手段。總結(jié)為三點，一是“開”，就是讓相對人親身參與到程序中來，并通過程序使決策公開化、透明化。二是“分”，即明確政府的角色定位，將征收、補償這一過于集中的權(quán)力從政府手中分散開來，不能讓政府既做決策者，又制定補償標準。因此，設(shè)立獨立的評估機構(gòu)，以及在制定補償標準時引入第三方監(jiān)督，讓公民參與聽證、陳述申辯就顯得尤為重要。三是“程序”，通過一系列程序障礙的設(shè)置，來保護公民的私有財產(chǎn)。2.完善補償機制。不管是正當?shù)恼魇者€是不正當?shù)恼魇眨魇辗课荻忌婕肮褡罨镜乃接胸敭a(chǎn)———房屋，因此合理的評估以及后續(xù)的補償就顯得尤為重要。只有合理的補償，才不會侵犯到公民的私有財產(chǎn)。實踐中，首先，評估機構(gòu)不夠獨立，因為我國大部分的房產(chǎn)評估機構(gòu)前身是政府的職能部門，同時，房地產(chǎn)開發(fā)商是房屋評估機構(gòu)的主要評估業(yè)務(wù)來源，因此評估機構(gòu)不夠中立，往往偏向于政府，制定的補償標準過低。因此要將評估機構(gòu)獨立于政府，突出強調(diào)行業(yè)組織的自律作用。評估機構(gòu)是否獨立是評估結(jié)果是否公正的關(guān)鍵。同時，加強、引入第三方監(jiān)督，避免政府以及拆遷方控制評估機構(gòu)。還要合理調(diào)高補償標準。現(xiàn)實中，百姓與政府的糾紛無疑是補償金過低，公民財產(chǎn)權(quán)是公民賴以生存的基礎(chǔ)之一，尤其是房屋，因此合理的補償標準就顯得尤為重要。筆者認為，可以適當?shù)貙⒁恍┍匾拈g接損失也計入補償標準之中。
四、小結(jié)
英國首相威廉•皮特說：“風(fēng)能進，雨能進，國王不能進。”私有財產(chǎn)權(quán)是公民最重要的基本權(quán)利之一，如果說生命權(quán)是根基，私有財產(chǎn)權(quán)就是維持根基的土地。一個人如果沒有自己私有財產(chǎn)或者私有財產(chǎn)隨意被他人剝奪，這就意味著最基本的生命都有可能保障不了，甚至侵犯一個人應(yīng)有的尊嚴。而實踐中侵犯公民私有財產(chǎn)的最常見的便是征用房屋和土地，因此保障公民憲法私有財產(chǎn)權(quán)的意義就非常重大。從憲法的角度來說，列寧說過，“憲法是一張寫著人民權(quán)利的紙”。因此保障私有財產(chǎn)權(quán)不僅樹立了憲法的權(quán)威，也使得憲法在實踐中得以實施，增強了憲法的統(tǒng)領(lǐng)性。從經(jīng)濟發(fā)展的角度說，公民的私有財產(chǎn)得到了保障，就不會有糾紛，百姓安居樂業(yè)，自然便會促進經(jīng)濟的正向發(fā)展。并且政府的公共利益的目的也得以實現(xiàn)，相應(yīng)的城市化和經(jīng)濟水平也會突飛猛進。
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