房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)因子分析法配對(duì)樣本T檢驗(yàn)

一、引言

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的改革，市場(chǎng)得到了有效發(fā)展，逐漸成長(zhǎng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，其利潤(rùn)也一直高于其他產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，因此對(duì)其經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析就變得極為重要。經(jīng)營(yíng)績(jī)效也稱為經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)效果，即企業(yè)某一經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的業(yè)績(jī)。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)即是通過(guò)特定的評(píng)價(jià)體系，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，采用一定的方法對(duì)其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀合理的分析評(píng)價(jià)。國(guó)外對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)價(jià)的研究大約始于泰勒的科學(xué)管理理論，在現(xiàn)代公司制度誕生之后，為加強(qiáng)資本所有權(quán)控制和公司內(nèi)部控制，對(duì)于績(jī)效評(píng)價(jià)的研究也逐漸深入。國(guó)外研究的績(jī)效評(píng)價(jià)方法主要有三種模式:財(cái)務(wù)模式，即選擇能代表公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并按照加權(quán)的方式計(jì)算綜合得分，沃爾評(píng)分法就是其中的一個(gè)典型例子；由于資本市場(chǎng)和股東認(rèn)為財(cái)務(wù)指標(biāo)法無(wú)法真實(shí)衡量企業(yè)未來(lái)能創(chuàng)造的價(jià)值，管理者也認(rèn)為其無(wú)法全面評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)績(jī)，因此西方學(xué)者提出價(jià)值模式，即以股東最大化為導(dǎo)向，考慮未來(lái)企業(yè)能為股東創(chuàng)造的價(jià)值，該模式中最成熟的當(dāng)屬經(jīng)濟(jì)增加值法；考慮到企業(yè)的其他非財(cái)務(wù)指標(biāo)也會(huì)影響到企業(yè)業(yè)績(jī)，又有學(xué)者提出了績(jī)效評(píng)價(jià)的平衡模式，涵蓋了那些影響企業(yè)績(jī)效的非財(cái)務(wù)指標(biāo)，最典型的就是平衡計(jì)分卡。本文采取實(shí)證的方式對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行探討將有助于房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整自身財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況，以期為國(guó)家相關(guān)部門提供參考。

二、研究設(shè)計(jì)

（一）研究假設(shè) 盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，當(dāng)企業(yè)的盈利能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)善于利用資源創(chuàng)造價(jià)值，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)1：企業(yè)盈利能力越強(qiáng)，收益質(zhì)量越高

收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。當(dāng)企業(yè)收現(xiàn)能力較高時(shí)，說(shuō)明企業(yè)能夠及時(shí)回收現(xiàn)金，將會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)為真實(shí)收入，避免壞賬的產(chǎn)生及資金缺口的出現(xiàn)，因此可以提出以下假設(shè)：

假設(shè)2：收現(xiàn)能力的提高有利于企業(yè)收益質(zhì)量的提高

營(yíng)運(yùn)能力反映了企業(yè)利用現(xiàn)有的資源創(chuàng)造價(jià)值的能力，該比率較高時(shí)說(shuō)明企業(yè)對(duì)資源的利用效率高，其中一個(gè)重要的方面是對(duì)于賬款的回收速度較快。在分析該指標(biāo)時(shí)也應(yīng)當(dāng)考慮到可能對(duì)于企業(yè)未來(lái)的銷量帶來(lái)的影響。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)3：營(yíng)運(yùn)能力的提高有利于公司短期收益質(zhì)量的提高

成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。因此本文提出以下假設(shè)：

假設(shè)4：企業(yè)成長(zhǎng)能力越高，收益質(zhì)量越高

（二）變量定義 結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，本文將從經(jīng)營(yíng)績(jī)效的四個(gè)方面分別選取重點(diǎn)指標(biāo)，構(gòu)建財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，較全面地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效可以從四個(gè)方面進(jìn)行評(píng)價(jià)：盈利能力、收現(xiàn)能力、營(yíng)運(yùn)能力和成長(zhǎng)能力。盈利能力主要評(píng)價(jià)企業(yè)利用自身資源獲取收益的能力，如果企業(yè)善于利用資源，則表明經(jīng)營(yíng)績(jī)效好，反之則說(shuō)明經(jīng)營(yíng)績(jī)效較差。收現(xiàn)能力即收益的變現(xiàn)能力，是衡量經(jīng)營(yíng)績(jī)效的重要標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)收益是某一會(huì)計(jì)期間賬面收入和費(fèi)用配比的結(jié)果，但并不表示有實(shí)際現(xiàn)金的凈流入，只有當(dāng)會(huì)計(jì)收益轉(zhuǎn)化為真實(shí)的現(xiàn)金流入時(shí)才表明實(shí)際財(cái)富的增加。營(yíng)運(yùn)能力是評(píng)價(jià)企業(yè)資源利用效率的指標(biāo)，如果周轉(zhuǎn)速度較快，則說(shuō)明企業(yè)能充分利用現(xiàn)有資源為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。成長(zhǎng)能力就是指企業(yè)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)速度和成長(zhǎng)趨勢(shì)，高經(jīng)營(yíng)績(jī)效的企業(yè)不僅要有較高的會(huì)計(jì)盈余，還應(yīng)該有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，只有基于主營(yíng)業(yè)務(wù)才能維持其增長(zhǎng)，如果收益的增長(zhǎng)主要依靠那些非經(jīng)常性損益項(xiàng)目，這樣的增長(zhǎng)是不可持續(xù)的，成長(zhǎng)性較差。本文根據(jù)這4大特征設(shè)定8個(gè)反映經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)見(jiàn)表（1）。

（三）樣本選取 本文的樣本取自于滬深兩市A股的房地產(chǎn)上市公司2009年的98個(gè)樣本，剔除個(gè)別極端樣本以避免對(duì)結(jié)果的干擾。對(duì)于這98個(gè)樣本分別選取其上述8個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)分析這些公司2009年的經(jīng)營(yíng)績(jī)效情況。本文的數(shù)據(jù)均來(lái)自于國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)處理采用SPSS和EXCEL軟件。

三、實(shí)證檢驗(yàn)分析

（一）描述性統(tǒng)計(jì)從表（2）可以看出不少指標(biāo)的最小值和最大值都相差比較大，說(shuō)明公司間各指標(biāo)的狀況存在不同程度的差異。從盈利能力指標(biāo)來(lái)看，公司之間的差異比較大，說(shuō)明公司間盈利水平變化幅度較大，但其總體均值水平并不是很高，可見(jiàn)并不是所有的房地產(chǎn)公司都有較高的收益，這也可能是因?yàn)樵诮?jīng)歷了2008年的金融危機(jī)后，不少公司還沒(méi)完全緩解過(guò)來(lái)，從而導(dǎo)致了總體收益水平的偏低。從收現(xiàn)能力指標(biāo)來(lái)看，公司間的收現(xiàn)水平有較大差距，且總體均值為負(fù)數(shù)，說(shuō)明房地產(chǎn)公司的收現(xiàn)情況并不樂(lè)觀，營(yíng)業(yè)收入不能及時(shí)收回現(xiàn)金。從營(yíng)運(yùn)能力看，公司間的差異更是明顯，尤其是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，最高的光華控股甚至達(dá)到了884.43，經(jīng)分析，如此高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是因?yàn)樵摴驹诒ＷC了較高營(yíng)業(yè)收入的情況下很好的控制了應(yīng)收賬款，反映了其資金利用效率，但是在進(jìn)行控制時(shí)也應(yīng)該考慮該政策對(duì)公司營(yíng)業(yè)收入的影響，要對(duì)減少的營(yíng)業(yè)收入的成本與減少的應(yīng)收賬款的收益之間進(jìn)行權(quán)衡，找到一個(gè)最佳水平。從公司的成長(zhǎng)性來(lái)看，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率在公司間差異巨大，其行業(yè)均值也為負(fù)，說(shuō)明有不少公司未能走出低迷狀態(tài)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)比重總體來(lái)看，房地產(chǎn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)所占比重較高，可見(jiàn)公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)比較突出，源于主營(yíng)業(yè)務(wù)能為公司帶來(lái)高利潤(rùn)。根據(jù)上述描述，從總體上對(duì)2009年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效進(jìn)行分析，可知營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)（應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率）和成長(zhǎng)能力指標(biāo)（凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率）是影響公司經(jīng)營(yíng)績(jī)效的主要指標(biāo)。

（二）因子分析由于評(píng)價(jià)企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的財(cái)務(wù)指標(biāo)存在不同程度的相關(guān)性，本文采用因子分析法來(lái)評(píng)價(jià)2009年房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營(yíng)績(jī)效。因子分析的基本目的是用少數(shù)幾個(gè)因子去描述多個(gè)變量之間的關(guān)系，其基本思想是把聯(lián)系比較緊密的變量歸為同一個(gè)類別，而不同類別的變量之間的相關(guān)性較低，通過(guò)降維將相關(guān)性高的變量聚在一起，基本原理是以相關(guān)性為基礎(chǔ)，從協(xié)方差矩陣或相關(guān)矩陣入手把大部分變異歸結(jié)為少數(shù)幾個(gè)公共因子所為，把剩余的變異成為特殊因子。運(yùn)用SPSS軟件對(duì)2009年滬深兩市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行處理，如表（3）所示。該表主要驗(yàn)證原有變量是否適合進(jìn)行因子分析。KMO檢驗(yàn)用于研究變量之間的偏相關(guān)性，計(jì)算偏相關(guān)時(shí)由于控制了其他因素的影響，所以會(huì)比簡(jiǎn)單的相關(guān)系數(shù)小。一般KMO值小于0.5則不適宜作因子分析，大于0.7則比較適合作引子分析，本文中KMO值為0.707，適合進(jìn)行引子分析。Bartlett球形檢驗(yàn)的統(tǒng)計(jì)量Sig

四、結(jié)論

對(duì)于經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)說(shuō)，最重要的指標(biāo)是盈利能力指標(biāo)，這也是股東最為關(guān)注的指標(biāo)，縱觀2009年房地產(chǎn)公司的盈利情況可以發(fā)現(xiàn)不少公司每股收益和股東權(quán)益凈利率偏低，對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)首要任務(wù)就是增加營(yíng)業(yè)收入控制成本，提高公司利潤(rùn)水平。只有在做大利潤(rùn)的基礎(chǔ)上才能進(jìn)一步擴(kuò)大公司規(guī)模，增強(qiáng)公司實(shí)力。現(xiàn)金流是公司維持經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，因此對(duì)于每家公司而言都是至關(guān)重要的。2009年不少房地產(chǎn)公司的營(yíng)業(yè)收入現(xiàn)金比率較低，甚至為負(fù)值，據(jù)此認(rèn)為這些公司在現(xiàn)金流回收的控制上存在問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能獲得及時(shí)的現(xiàn)金流入，嚴(yán)重是將會(huì)影響到公司的正常運(yùn)營(yíng)。在具體實(shí)務(wù)中，公司應(yīng)盡量推遲現(xiàn)金流出，對(duì)于現(xiàn)金流入則要設(shè)計(jì)合理的現(xiàn)金折扣制度和商業(yè)促銷手段加速資金的回籠。經(jīng)過(guò)對(duì)上述公司的分析，發(fā)現(xiàn)這些公司在運(yùn)營(yíng)能力上存在很大區(qū)別，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率甚至從0跨度到接近900。控制好應(yīng)收賬款對(duì)于房地產(chǎn)公司很重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司需要不斷大量的現(xiàn)金流入。但是，周轉(zhuǎn)過(guò)快也會(huì)存在一些隱患，嚴(yán)格的應(yīng)收賬款回收制度可能會(huì)減小公司的銷售規(guī)模，影響到營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)該制定合理的應(yīng)收賬款回收制度，在能夠擴(kuò)大銷售規(guī)模的情況下注重對(duì)應(yīng)收賬款的控制。房地產(chǎn)企業(yè)不能過(guò)多的依賴外部環(huán)境諸如政府背景、稅收優(yōu)惠、行業(yè)壟斷、財(cái)政扶持等一些有利因素，而應(yīng)該做好主營(yíng)業(yè)務(wù)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)能力，不斷強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，注重控制貸款風(fēng)險(xiǎn)，做好項(xiàng)目前期管理。一些有實(shí)力的企業(yè)可以對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩嘣?jīng)營(yíng)，增加企業(yè)的收益和現(xiàn)金流量。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

【關(guān)鍵詞】會(huì)計(jì)核算 房地產(chǎn)行業(yè) 解決策略

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并且在國(guó)民經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中發(fā)揮著極其重要的作用，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中的重要一部分。但是近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中迎接契機(jī)的同時(shí)，還存在著較大的挑戰(zhàn)，這是因?yàn)樵撔袠I(yè)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，而投資資金對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，是其重要的生存保障，如果在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中出現(xiàn)任何差錯(cuò)，那么均會(huì)造成資金流失，由此危害房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。為此，現(xiàn)本研究以下基于會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義，來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所存在的問(wèn)題提出若干解決建議，以期推進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展。

一、會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義

（一）有助于企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策

由于會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理中的一部分，而其又是企業(yè)經(jīng)營(yíng)體系中的重要組成部分，通常情況下，會(huì)計(jì)核算能夠有效地反映出企業(yè)的相關(guān)資金應(yīng)用情況，比如說(shuō)資金分配情況，這對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)而言有著極其重要的作用，這是因?yàn)槠髽I(yè)在做經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)時(shí)，其需要一定決策參考依據(jù)，而此時(shí)的會(huì)計(jì)核算則可以發(fā)揮其獨(dú)具有的作用，對(duì)企業(yè)相關(guān)資金進(jìn)行準(zhǔn)確地核算，從而為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供科學(xué)參考依據(jù)。

（二）能夠真實(shí)反映資金流向

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資高的特點(diǎn)，使其承擔(dān)著較高經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，為了能夠有效控制經(jīng)營(yíng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，則該企業(yè)往往通過(guò)掌握資金流向情況而保障自身的發(fā)展。而會(huì)計(jì)核算則能夠有效地將企業(yè)資金應(yīng)用情況進(jìn)行真實(shí)反映，從而使得企業(yè)能夠更好地運(yùn)用資金，確保資金的安全，且使其作用價(jià)值得以充分發(fā)揮，這對(duì)于企業(yè)未來(lái)發(fā)展而言有著極其重要的意義。

二、會(huì)計(jì)核算過(guò)程中所存在的問(wèn)題

（一）會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)尚未得到完全披露

會(huì)計(jì)信息能夠真實(shí)的反映出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，而會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)的披露能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)企業(yè)預(yù)防各風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供有力依據(jù)。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中面臨著土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，為了使得這些風(fēng)險(xiǎn)事件能夠得到有效控制，則會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)做到完全披露，從而為控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提供相應(yīng)依據(jù)，然而就質(zhì)量保證金來(lái)看，很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有披露這一項(xiàng)，這樣導(dǎo)致財(cái)務(wù)信息沒(méi)有完全被反映出來(lái)，由此對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。

（二）收入確認(rèn)較為復(fù)雜

由于房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟(jì)密集型行業(yè)，以至于加大了會(huì)計(jì)核算的難度，尤其是收入確認(rèn)方面，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)其商品相較于其他商品而言有著一定的特殊性，比如說(shuō)生產(chǎn)周期長(zhǎng)、價(jià)值高、耗資大等，這些則使其銷售方式與其他商品銷售方式有所不同，一般而言，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所銷售的商品有以下兩種方式：①自行開(kāi)發(fā)+銷售；②與買房方簽訂合同，隨即按照合同要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)，其中第二種銷售方式下的收入確認(rèn)較為簡(jiǎn)單，而對(duì)于第一種銷售方式的收入確認(rèn)而言則較為復(fù)雜，不僅收入確認(rèn)時(shí)間長(zhǎng)，而且收入確認(rèn)環(huán)節(jié)過(guò)程較為繁瑣，以至于加大了會(huì)計(jì)核算難度，并且極易出現(xiàn)差錯(cuò)，最終給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成負(fù)面影響。另外，房地產(chǎn)收入確認(rèn)復(fù)雜的問(wèn)題也給該企業(yè)的凈利潤(rùn)指標(biāo)方面帶來(lái)一定影響，即其不能有效將房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況反映出來(lái)，這樣則給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)造成一定影響。

（三）會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在不合理情況

就目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置情況來(lái)看，其中存在著不合理的情況，有些專用會(huì)計(jì)科目缺少，加上現(xiàn)行會(huì)計(jì)科目混亂，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則舉出了超過(guò)100多個(gè)會(huì)計(jì)科目，但是有很多并不符合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，使得該企業(yè)不得不應(yīng)用一般企業(yè)通用的會(huì)計(jì)科目，以至于房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目設(shè)置方面存在著不合理的情況，比如說(shuō)建筑工程中的“在建工程”會(huì)計(jì)科目，盡管新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其給予相應(yīng)說(shuō)明與擴(kuò)充，但是明細(xì)科目卻混亂，以至于給會(huì)計(jì)核算帶來(lái)一定難題。

三、解決會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題的有效策略

針對(duì)上述所存在的問(wèn)題，筆者提出了以下應(yīng)對(duì)解決措施，以期為改善當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀而提供相應(yīng)依據(jù)。

（一）進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)運(yùn)行過(guò)程中存在著較多的風(fēng)險(xiǎn)，這是由其行業(yè)特點(diǎn)決定的，如果一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)就會(huì)給該企業(yè)造成嚴(yán)重影響，甚至面臨破產(chǎn)，因此，有必要對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)加以控制。而風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)開(kāi)展的重要前提是要清楚地掌握到風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源，就財(cái)務(wù)管理過(guò)程中的會(huì)計(jì)信息而言，其信息量較大，有助于企業(yè)從中找到風(fēng)險(xiǎn)所在，當(dāng)信息量越多時(shí)，則為更好地識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)提供了有力依據(jù)，所以有必要進(jìn)一步加大會(huì)計(jì)信息披露程度，比如說(shuō)，土地成本及儲(chǔ)備量的披露，這能夠?yàn)槠髽I(yè)更好地利用土地而提供相應(yīng)參考，與此同時(shí)，其中涉及到的現(xiàn)金流量信息也能夠?yàn)槠髽I(yè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)活動(dòng)提供依據(jù)，從而能夠有效避免風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)的帶來(lái)?yè)p失。

（二）規(guī)范收入確認(rèn)

收入確認(rèn)的真實(shí)性與有效性對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言十分重要，如果收入確認(rèn)過(guò)程中出現(xiàn)差錯(cuò)，那么就會(huì)給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行產(chǎn)生一定影響，比如說(shuō)會(huì)計(jì)信息失真，而房地產(chǎn)企業(yè)在做某項(xiàng)決策時(shí)，其需要真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息來(lái)作為參考依據(jù)，如果會(huì)計(jì)信息不真實(shí)，那么就會(huì)影響到?jīng)Q策結(jié)果，繼而給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。因此，對(duì)于財(cái)務(wù)管理活動(dòng)而言，有必要做好收入確認(rèn)工作，即發(fā)揮會(huì)計(jì)核算職能作用來(lái)確保收入確認(rèn)的結(jié)果。首先，對(duì)房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確。比如說(shuō)，房地產(chǎn)所獲得的收益為銷售收入，其中收入包括商品房銷售額、土地銷售額、相應(yīng)配套設(shè)施銷售額等，另外，出售周轉(zhuǎn)房的收入及舊城改造中獲得的房產(chǎn)權(quán)款也應(yīng)計(jì)入其中；其次，正確應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)流程來(lái)銷售商品房，另外注意房地產(chǎn)與客戶簽訂的購(gòu)銷合同從法律意義角度來(lái)講其是一種合約，在報(bào)酬及風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有完全轉(zhuǎn)移的情況下，其并不能算為收入確認(rèn)，只能將其作為預(yù)收款來(lái)進(jìn)行處理。

（三）對(duì)會(huì)計(jì)科目設(shè)置加快調(diào)整

為了使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算得以順利、高效開(kāi)展，以及確保會(huì)計(jì)核算實(shí)效性，則有必要對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目加以完善，并且注重結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)來(lái)進(jìn)行。在滿足新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的前提下，基于房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)自主對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行增設(shè)與調(diào)整，使得所調(diào)整后的會(huì)計(jì)科目能夠滿足房地產(chǎn)行業(yè)各企業(yè)的實(shí)際應(yīng)用需求，比如說(shuō)開(kāi)發(fā)成本科目，該科目應(yīng)只核算房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，本研究以上將會(huì)計(jì)核算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的重要意義進(jìn)行了簡(jiǎn)單的概述，并且針對(duì)會(huì)計(jì)核算過(guò)程所存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，與此同時(shí)，針對(duì)這些問(wèn)題提出了相應(yīng)改進(jìn)策略，以確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算職能作用得以充分發(fā)揮。

參考文獻(xiàn)：

[1]任利東，桐克華，程慧芳.也論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算[J].黑龍江科技信息，2010，（02）.

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

1.1我國(guó)房屋設(shè)計(jì)的不科學(xué)

通常情況下，西方國(guó)家住宅面積多設(shè)計(jì)為70至80平米，而我國(guó)大于100平米的建筑住宅卻很多。雖然西方一些國(guó)家的住宅面積不大，可是其設(shè)計(jì)規(guī)劃極為科學(xué)，住宅設(shè)施較為完善，環(huán)境優(yōu)雅，適合居住。而在我國(guó)，雖然也曾要求新的住宅建筑面積在90平方米以下的要大于總建筑住宅面積的70%，但是即使已下發(fā)過(guò)政策，大部分的城市都未滿足國(guó)家有關(guān)政策的要求。即使某些城市滿足要求，但在設(shè)計(jì)規(guī)劃方面仍存在很多問(wèn)題，這些情況都會(huì)妨礙我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

1.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚

由于我國(guó)科學(xué)技術(shù)水平較差，致使房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)起步較晚，其主要表現(xiàn)為：第一，技術(shù)研發(fā)及其產(chǎn)品轉(zhuǎn)化過(guò)程存在問(wèn)題，如今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)費(fèi)用投入不夠且研發(fā)能力不足，技術(shù)水平?jīng)]有國(guó)外有些發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)成熟，同時(shí)還存在著很多問(wèn)題，從而致使建筑低碳技術(shù)的研發(fā)成功率很低；第二，低碳建筑產(chǎn)品水平不一致，由于缺少合理科學(xué)的低碳建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)制度以及對(duì)應(yīng)的監(jiān)控體系，致使低碳產(chǎn)品的水平不一致。

1.3我國(guó)住宅區(qū)的美化綠化不科學(xué)

目前，有些住宅區(qū)在美化綠化方面存在很多問(wèn)題。如小區(qū)里通常鋪設(shè)柏油道路，使得小區(qū)里硬質(zhì)路面較多，的土地太少；草坪綠化過(guò)多，而種植的樹(shù)木太少等。由于國(guó)內(nèi)有些住宅區(qū)草坪綠化面積比例較大，樹(shù)木面積以及水資源面積所占的比例很小，這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)很不利于吸收住宅區(qū)內(nèi)的二氧化碳。而從住宅區(qū)內(nèi)種植的植物角度而言，這種規(guī)劃設(shè)計(jì)也極其不科學(xué)，大部分小區(qū)多重視樹(shù)木的觀賞性，而不注重是否有利于吸收二氧化碳。2.4我國(guó)建筑行業(yè)所使用的建筑材料不夠合理目前，國(guó)內(nèi)很多建筑企業(yè)所使用的建筑原材料不滿足環(huán)保要求，而且實(shí)際效果也不理想。在建筑工程施工過(guò)程中大多會(huì)使用水泥，而水泥在使用過(guò)程中不僅會(huì)帶來(lái)大量灰塵，還會(huì)釋放出大量的二氧化碳。國(guó)內(nèi)大多建筑企業(yè)不重視環(huán)保，在實(shí)際施工過(guò)程中也很少會(huì)使用成效高、低能耗的原材料，且在日常使用過(guò)程中，大部分還是利用煤炭及石油，從而導(dǎo)致資源的大量損耗，不利于低碳建筑行業(yè)的發(fā)展。

1.5低碳技術(shù)產(chǎn)品研發(fā)的盲目性

因?yàn)槿鄙俪杀緝?yōu)勢(shì)及新型技術(shù)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)低碳技術(shù)的研發(fā)難度系數(shù)很大，低碳房地產(chǎn)在和普通房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)通常處于劣勢(shì)，這就致使有些房地產(chǎn)企業(yè)在以追求利潤(rùn)最大化為目的的前提下，放棄研發(fā)低碳技術(shù)，而選擇不利于保護(hù)生態(tài)環(huán)境的普通房地產(chǎn)產(chǎn)品。另外，低碳住宅的消費(fèi)群體缺少針對(duì)性，導(dǎo)致低碳住宅技術(shù)研發(fā)具有很大的盲目性，這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)不樂(lè)意投入大量的經(jīng)費(fèi)以及時(shí)間做市場(chǎng)調(diào)研，致使在對(duì)消費(fèi)群體以及市場(chǎng)情況不甚了解的情況下就盲目地投資開(kāi)發(fā)，最終導(dǎo)致低碳住宅需求定位錯(cuò)誤而銷售不出去的局面。

1.6居民的低碳消費(fèi)意識(shí)薄弱

據(jù)有關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，某些較為落后地區(qū)的居民是第一次知道低碳消費(fèi)以及低碳經(jīng)濟(jì)，就更不用說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)低碳經(jīng)濟(jì)了。而消費(fèi)者這種薄弱的低碳意識(shí)就會(huì)大大地削弱其低碳住宅消費(fèi)選擇，這會(huì)直接影響到低碳建筑以及低碳房地產(chǎn)產(chǎn)品的推廣。

2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

2.1低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響

（1）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)

目前，我國(guó)房?jī)r(jià)一直都居高不下，其中一個(gè)較為重要的因素就是炒房，有些不懂房地產(chǎn)行情的發(fā)展商只是一味地炒高房?jī)r(jià)，根本不懂房子的質(zhì)量、品質(zhì)等。出現(xiàn)這種情況在很大程度上還是由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的門檻太低，行業(yè)內(nèi)的結(jié)構(gòu)非常不合理，而房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房情況讓廣大消費(fèi)者太過(guò)重視房子的位置以及價(jià)格，從而忽略掉房子的內(nèi)在品質(zhì)以及舒適度。因此，發(fā)展低碳建筑就能夠從根本上改善這種局面，且隨著我國(guó)有關(guān)政策的調(diào)整以及技術(shù)水平的提高，房子成本就有可能會(huì)恢復(fù)到正常水平。如此，從長(zhǎng)期看來(lái)，低碳經(jīng)濟(jì)是有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整的。

（2）能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類似于股票市場(chǎng)，繁榮背面都是泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)不停被提高，市場(chǎng)就很有可能會(huì)失去承接力，那么就很有可能會(huì)出現(xiàn)類似于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以說(shuō)投資期限較長(zhǎng)，未來(lái)收益也不確定。所以，這一發(fā)展方向，就能很好地規(guī)避炒房等情況的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能更多投入到對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升。因此，低碳經(jīng)濟(jì)有助于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（3）有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的節(jié)能減排和建筑的智能化

一直以來(lái)，建筑節(jié)能減排和智能化都是我國(guó)建筑行業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)一直被資本所控制，所以很多開(kāi)發(fā)商通常為了利益最大化會(huì)選擇期限短、收益高的投資方式，而忽略建筑的節(jié)能減排和智能化發(fā)展。但在低碳經(jīng)濟(jì)形式下，市場(chǎng)資本和先進(jìn)、新型的低碳技術(shù)能更快更有效地結(jié)合起來(lái)，從而實(shí)現(xiàn)未來(lái)建筑的低能耗和智能化發(fā)展。

2.2低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)提高建筑行業(yè)的整體成本

因?yàn)槟壳拔覈?guó)科技水平有限，低碳技術(shù)也不夠先進(jìn)，所以發(fā)展綠色低碳建筑肯定會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。在當(dāng)前形勢(shì)下，要想在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要投入更多資金來(lái)研發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)要用更昂貴、更節(jié)能的能源來(lái)替換傳統(tǒng)的高污染、高能耗的能源。但是，目前在我國(guó)類似太陽(yáng)能和風(fēng)能這類新型能源的研發(fā)結(jié)果還不完善，使用替代能源事實(shí)上是一項(xiàng)成本更昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)行業(yè)的成本。

（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)推高房?jī)r(jià)

正如上文所說(shuō)，低碳經(jīng)濟(jì)需要投入新型技術(shù)和材料，而如此一來(lái)，建筑材料和建筑技術(shù)的成本肯定會(huì)增加。同時(shí)，因?yàn)榘l(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)也有可能影響土地的利用率，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)打著土地低碳化以及綠色建筑的旗幟，來(lái)進(jìn)一步提高房?jī)r(jià)。另外，因?yàn)榫G色低碳建筑通常是面向中高端消費(fèi)群的，在房地產(chǎn)行業(yè)中還未得到廣泛認(rèn)同和普及，這一系列的連鎖反應(yīng)以及房地產(chǎn)商的推波助瀾，都會(huì)致使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)進(jìn)一步上升。

（3）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的碳排放量，已經(jīng)占到了全社會(huì)碳排放總量的30%以上，大量煤炭以及木材應(yīng)用在房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，整個(gè)行業(yè)的耗能量都在增加。目前，建筑單位面積的耗能量已經(jīng)達(dá)到了歐洲國(guó)家的三倍，這就說(shuō)明現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是離不了能源支持的，而能源價(jià)格的低廉以及使用便捷，使我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。但是，在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)下，如果失去了低廉能源的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就會(huì)變得停滯，甚至處于虧損狀態(tài)。這樣，就會(huì)在全國(guó)引起大范圍的連鎖反應(yīng)，給我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)很大影響。

3低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向

3.1推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

在住宅建造過(guò)程中，如果采用工業(yè)化發(fā)展模式來(lái)推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，一方面可以提高我國(guó)房地產(chǎn)的質(zhì)量，另一方面還可以降低能源消耗量。而在低碳經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要想得到長(zhǎng)久發(fā)展，就很有必要強(qiáng)化自身產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。在降低能耗的同時(shí)，還可以為自身企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。在推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該積極、全面、細(xì)致地了解并掌握廣大消費(fèi)者的需求，爭(zhēng)取做到資源最優(yōu)化配置，減少碳排放量，為廣大消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)極為理想的工作或居住環(huán)境。

3.2積極使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)

目前，我國(guó)在發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作過(guò)程中所面臨的問(wèn)題之一就是建筑的排給水以及保溫問(wèn)題。受起步晚、資金投入不足等因素的制約，我國(guó)低碳技術(shù)還相當(dāng)落后，這在很大程度上制約了我國(guó)低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前有些建筑為了增加采光面積而大量使用玻璃，但是玻璃的散熱速度很快，為了使室內(nèi)的溫度保持恒定，就需要使用空調(diào)，這就在一定程度上增加了電能的消耗量。為了避免上述問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可以使用新型玻璃，這一類型的玻璃既可以滿足房間的采光需要，同時(shí)又可以起到保溫隔熱的效果，從而減少空調(diào)的使用時(shí)間，降低能耗，進(jìn)而達(dá)成低碳環(huán)保的目的。綠色植物不僅可以美化室內(nèi)環(huán)境，還可以吸收二氧化碳，特別是在夏季還可以起到降溫遮陰的效果，因此生物能源也是發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的研究方向之一。在可再生能源的開(kāi)發(fā)以及利用方面，太陽(yáng)能和風(fēng)能以其清潔又取之不盡的優(yōu)勢(shì)，得到了人們的重視，如提供熱水和照明等方面。總之，開(kāi)發(fā)新能源以及環(huán)保材料也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要內(nèi)容。

3.3積極倡導(dǎo)低碳生活

在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代中，房地產(chǎn)行業(yè)更應(yīng)該深刻地意識(shí)到低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要意義并積極地落實(shí)到行動(dòng)中，加大物力、人力、以及財(cái)力的支持和投入，同時(shí)加大宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者更深刻地認(rèn)識(shí)低碳建筑及其優(yōu)勢(shì)，提高廣大消費(fèi)者的低碳環(huán)保意識(shí)，進(jìn)而得到他們的支持和認(rèn)同。房地產(chǎn)商還應(yīng)該讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到，低碳建筑的價(jià)格雖然比同類的普通建筑高，但是其優(yōu)勢(shì)非常明顯，在投入使用后，低碳建筑的環(huán)保節(jié)能效果也會(huì)顯現(xiàn)，進(jìn)而為廣大消費(fèi)者節(jié)約一大筆開(kāi)銷。由此可見(jiàn)，低碳環(huán)保建筑的使用成本還是要比普通建筑低許多。因此，房地產(chǎn)商應(yīng)該立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、與時(shí)俱進(jìn)，重視并加大低碳環(huán)保建筑的宣傳力度，讓廣大消費(fèi)者全面地了解低碳建筑的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)而刺激廣大消費(fèi)者的購(gòu)房欲望。由此一來(lái)，自然而然就大大地推動(dòng)了低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3.4制定綠色低碳房地產(chǎn)法律政策環(huán)境

（1）設(shè)計(jì)科學(xué)的制度

客觀來(lái)說(shuō)，在構(gòu)建低碳房地產(chǎn)體系的過(guò)程中，其主要挑戰(zhàn)不是低碳技術(shù)問(wèn)題，而是制度和體系問(wèn)題。設(shè)計(jì)科學(xué)合理的制度應(yīng)該包含以下幾個(gè)方面：第一，應(yīng)該跳出單體建筑思維，站在地區(qū)和城市發(fā)展的角度來(lái)進(jìn)行建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，同時(shí)，還要明確并熟練地掌握房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的主要操作階段、利益的落腳范圍以及明確主體權(quán)責(zé)；第二，要加大研究并逐漸構(gòu)建起低碳建筑的碳排放量指標(biāo)以及低碳指標(biāo)，目前我國(guó)已經(jīng)把“碳排放量指標(biāo)”歸入到十二五規(guī)劃，并正在加大力度研究制定更為完善的制度法規(guī)；第三，創(chuàng)建并設(shè)計(jì)新的設(shè)計(jì)規(guī)劃工具和方法，把宏觀指標(biāo)逐漸轉(zhuǎn)化成法定的規(guī)劃指引，并以國(guó)家有關(guān)政策來(lái)推動(dòng)低碳房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，平衡低碳房地產(chǎn)的需求和供給。

（2）鼓勵(lì)綠色低碳房地產(chǎn)金融創(chuàng)新

一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)都屬于資本密集型行業(yè)，而低碳綠色房地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)能夠長(zhǎng)久地“平衡基金”以及平抑房?jī)r(jià)、控制房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫的“對(duì)沖基金”。因此，這就需要大力鼓勵(lì)創(chuàng)建低碳綠色房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金，通過(guò)各種融資形式為開(kāi)發(fā)低碳房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展資金。在未來(lái)，還要在已經(jīng)量化低碳建筑的碳排放指標(biāo)的前提下，創(chuàng)建碳排放的基準(zhǔn)量并計(jì)算住宅區(qū)的碳排放總量，逐漸建立房地產(chǎn)行業(yè)低碳積分機(jī)制，以便于和金融以及貨幣掛鉤，逐步形成中國(guó)低碳住宅區(qū)碳交易體制，為未來(lái)的碳稅、碳貨幣、碳交易做好充足的準(zhǔn)備。此外，由于我國(guó)正處在發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)階段，政府有關(guān)部門應(yīng)該整合低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的價(jià)值體系，充分調(diào)動(dòng)起房地產(chǎn)業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的積極性，達(dá)成低碳經(jīng)濟(jì)的共識(shí)，營(yíng)造發(fā)展低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的輿論環(huán)境以及社會(huì)氛圍，還要逐漸調(diào)整房地產(chǎn)的發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使企業(yè)能夠更直觀地了解到廣大消費(fèi)者的需要，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而同時(shí)在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，發(fā)展房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)一定會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如此一來(lái)也就加快了國(guó)內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)程，加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型速度，為我國(guó)的未來(lái)發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。

3.5提高開(kāi)發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；國(guó)民經(jīng)濟(jì)；行業(yè)；VAR模型

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào):1003－9031(2012)05－0008－04 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.05.02

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是以建筑房屋生產(chǎn)為對(duì)象的物質(zhì)生產(chǎn)部門，是從事建筑房屋生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，存在著從上游的材料設(shè)備供應(yīng)商到下游的承包商、房地產(chǎn)商到最終的客戶這樣一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的結(jié)構(gòu)，物流、資金流和信息流在沿著這個(gè)鏈條流動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，隨著時(shí)間的變化而出現(xiàn)的擴(kuò)張和衰退交替反復(fù)運(yùn)動(dòng)的過(guò)程，稱之為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)或房地產(chǎn)周期波動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)不僅反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也間接影響了與其密切相關(guān)的行業(yè)發(fā)展。因此，要減少風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的損失，就要先分析出引起房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的原因，從源頭上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)測(cè)。本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的協(xié)整關(guān)系和格蘭杰因果關(guān)系進(jìn)行了分析，而且運(yùn)用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解方法分析我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)的影響，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行深入剖析。

二、模型建立

（一）模型簡(jiǎn)介

向量自回歸（VAR）模型采用多方程聯(lián)立形成，用模型中所有內(nèi)生當(dāng)期變量對(duì)它們的若干滯后值進(jìn)行回歸，從而估計(jì)全部?jī)?nèi)生變量的動(dòng)態(tài)關(guān)系。本文選取房地產(chǎn)業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）代表房地產(chǎn)行業(yè)，記為FDC，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）、金融業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）、批發(fā)和零售業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）3個(gè)行業(yè)代表國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)，分別記為JT、JR、PF，構(gòu)造的VAR 模型可以表示為：

（二）數(shù)據(jù)的來(lái)源與處理

本文選取1991～2010年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）、金融業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）、批發(fā)和零售業(yè)增加值指數(shù)（可比價(jià)，上年=100）的年度數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)源于中經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。由于數(shù)據(jù)的自然對(duì)數(shù)變換不改變數(shù)據(jù)之間的協(xié)整關(guān)系，為了使研究序列的趨勢(shì)線性化，消除時(shí)間序列中存在的異方差現(xiàn)象，而又不影響變量之間的長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系和短期調(diào)整效應(yīng)，本文對(duì)上述四個(gè)序列取自然對(duì)數(shù)，在變量前加L表示取自然對(duì)數(shù)。

四、房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)關(guān)系的協(xié)整分析

（一）單位根檢驗(yàn)

根據(jù)協(xié)整檢驗(yàn)方法，以LFDC、LJT、LJR、LPF為檢驗(yàn)變量，進(jìn)行ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在保證殘差項(xiàng)不相關(guān)的前提下，同時(shí)采用AIC準(zhǔn)則與SC準(zhǔn)則作為最佳時(shí)滯的標(biāo)準(zhǔn)，在兩者值同時(shí)為最小時(shí)的滯后長(zhǎng)度即為最佳長(zhǎng)度。對(duì)出口總額、進(jìn)口總額、能源消費(fèi)量數(shù)據(jù)進(jìn)行ADF檢驗(yàn)，其中滯后階數(shù)k選取BIC準(zhǔn)則進(jìn)行確定，結(jié)果發(fā)現(xiàn)出口總額、進(jìn)口總額、能源消費(fèi)量序列均是一階單位根過(guò)程（見(jiàn)表1）。

（二）協(xié)整分析

基于LFDC、LJT、LJR、LPF的VAR模型，根據(jù)AIC和SIC最小化的準(zhǔn)則，確定滯后期為2，由于模型差分方程所有特征都位于單位圓以內(nèi)，因而VAR (2)模型是穩(wěn)定的。基于VAR(2)，用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法檢驗(yàn)LFDC、LJT、LJR、LPF的協(xié)整關(guān)系時(shí)，確定滯后期為1，同時(shí)用Q統(tǒng)計(jì)量、懷特（White）檢驗(yàn)、ARCH統(tǒng)計(jì)量、JB 統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)殘差的正態(tài)性、自相關(guān)、異方差，結(jié)果表明在5%的顯著性水平下回歸方程的殘差均滿足正態(tài)性，不存在自相關(guān)和異方差性。通過(guò)模型選擇的聯(lián)合檢驗(yàn)，確定最合適的Johansen協(xié)整檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蜑閿?shù)據(jù)空間中無(wú)線性趨勢(shì)項(xiàng)，VAR模型中沒(méi)有非零漂移項(xiàng)（截距），協(xié)整空間無(wú)趨勢(shì)項(xiàng)。協(xié)整分析結(jié)果如表2所示。從表2中可以看出，在5%的顯著性水平下有一個(gè)協(xié)整關(guān)系，將協(xié)整關(guān)系寫成數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

LFDC=1.4850+0.4163×LJT+0.6092×LJR-0.3397×LPF

可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)存在長(zhǎng)期的均衡穩(wěn)定關(guān)系，房地產(chǎn)行業(yè)與交通運(yùn)輸、金融行業(yè)是同方向的變動(dòng)關(guān)系，金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的彈性較大，說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)金融行業(yè)的依賴性很大，需要金融行業(yè)的支撐。

（三）向量誤差修正模型

由于房地產(chǎn)行業(yè)與金融、交通運(yùn)輸行業(yè)關(guān)系緊密，因此在建立誤差修正模型時(shí)只考慮房地產(chǎn)行業(yè)與金融、交通運(yùn)輸行業(yè)之間的誤差修正模型（見(jiàn)表3）。VECM模型的整體檢驗(yàn)對(duì)數(shù)似然值較高，為127.7568，同時(shí)，AIC 和SC 值比較小，分別為 -11.85374和-10.53040，說(shuō)明模型的整體解釋能力較強(qiáng)。誤差修正項(xiàng)的系數(shù)均為負(fù)值，符合反向修正機(jī)制。

（四）動(dòng)態(tài)分析

本文使用格蘭杰因果檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解來(lái)分析房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)之間的動(dòng)態(tài)關(guān)系。

1.格蘭杰因果檢驗(yàn)。對(duì)LFDC、LJT、LJR、LPF進(jìn)行Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，根據(jù)AIC和SC最小化準(zhǔn)則，VAR模型的最優(yōu)滯后期為3，檢驗(yàn)結(jié)果如表4所示。結(jié)果表明，在3%的顯著性水平下，存在金融行業(yè)到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的單向格蘭杰因果關(guān)系，反之不成立，但是國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)之間不存在格蘭杰因果關(guān)系。

2.脈沖響應(yīng)。從圖1可以看出，LJT 受到一個(gè)正向沖擊發(fā)生變化之后，從第1期開(kāi)始就會(huì)對(duì)LEC 產(chǎn)生正向沖擊，而且隨著時(shí)間的推移，這種沖擊會(huì)不斷增大。這說(shuō)明交通運(yùn)輸行業(yè)受到外部影響發(fā)生變化之后，會(huì)持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生同向影響，并且這種影響會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷增大。圖1 中正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差偏離帶比較寬，這表明隨著時(shí)間的推移，LJT 受到?jīng)_擊所引起LFDC 的響應(yīng)誤差也不斷增大。從圖2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的金融行業(yè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差響應(yīng)程度的脈沖響應(yīng)可以看出，LJR 受到一個(gè)正向沖擊發(fā)生變化之后，從第1期開(kāi)始就會(huì)對(duì)LFDC 產(chǎn)生正向沖擊，而且隨著時(shí)間的推移，這種沖擊會(huì)不斷增大。這說(shuō)明金融行業(yè)受到外部影響發(fā)生變化之后，會(huì)持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生同向影響，并且這種影響會(huì)隨著時(shí)間的推移先增大后稍微減小。圖2中正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差偏離帶比較寬，這表明隨著時(shí)間的推移，lJR 受到?jīng)_擊所引起LFDC 的響應(yīng)誤差也不斷增大。同理，從圖3我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的批發(fā)零售行業(yè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差響應(yīng)程度的脈沖響應(yīng)可以看出，LPF 受到一個(gè)正向沖擊發(fā)生變化之后，從第1期開(kāi)始就會(huì)對(duì)LFDC 產(chǎn)生正向沖擊，而且隨著時(shí)間的推移，這種沖擊會(huì)不斷增大，并在第8 期時(shí)達(dá)到最大，此后一期略有減弱，然后再繼續(xù)上升。這說(shuō)明批發(fā)零售行業(yè)受到外部影響發(fā)生變化之后，會(huì)持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生同向影響，并且這種影響會(huì)隨著時(shí)間的推移先增大后減小再增加。圖3中正負(fù)兩倍標(biāo)準(zhǔn)差偏離帶比較寬，這表明隨著時(shí)間的推移，LPF 受到?jīng)_擊所引起LlFDC 的響應(yīng)誤差也不斷增大。

3.方差分解。對(duì)LFDC標(biāo)準(zhǔn)誤差進(jìn)行方差分解，表5 為1-10 期LFDC 標(biāo)準(zhǔn)誤差被分解成LFDC、LJT、LJR、LJPF所貢獻(xiàn)的比重變化情況。從表5和圖4中可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)的變化中受自身擾動(dòng)項(xiàng)沖擊的影響成分呈先減少后增加的趨勢(shì)，從100%逐漸下降為40.75%，而后又上升到61.40%；受交通運(yùn)輸行業(yè)擾動(dòng)項(xiàng)沖擊的影響的成分較大，從0.00%上升到41.81%，后又減少到18.62%，說(shuō)明交通運(yùn)輸行業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)較大，但是隨著時(shí)間呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)項(xiàng)。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受批發(fā)零售擾動(dòng)項(xiàng)沖擊的成分變化不大，說(shuō)明批發(fā)零售行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)較小，這個(gè)前面協(xié)整分析和格蘭杰因果檢驗(yàn)的結(jié)論一致。交通運(yùn)輸行業(yè)和金融行業(yè)沖擊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)變化的貢獻(xiàn)比重，從第2期開(kāi)始呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，第2-5期上升速度較快，第6-10期呈下降趨勢(shì)，到第10期分別為27.80%和4.99%。可見(jiàn)，交通運(yùn)輸行業(yè)和金融行業(yè)變化將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大影響，并且隨著時(shí)間的推移，這種影響會(huì)不斷變化。批發(fā)零售沖擊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)變化的貢獻(xiàn)比重，從第2期開(kāi)始呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，第3-8期上升速度較快，第8-10期上升速度有所放緩，到第10期才達(dá)到12.08%。可見(jiàn)，批發(fā)零售行業(yè)變化將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響較小。

四、結(jié)論總結(jié)

本文利用1991―2010年的年度時(shí)間序列數(shù)據(jù)，在建立VAR模型的基礎(chǔ)上， 運(yùn)用Johansen協(xié)整分析、格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)、向量誤差修正模型、脈沖響應(yīng)、方差分解方法對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)之間的關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證研究，結(jié)論如下：第一，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)之間存在長(zhǎng)期的均衡穩(wěn)定關(guān)系。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)顯示，存在金融行業(yè)到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的單向格蘭杰因果關(guān)系，但交通運(yùn)輸行業(yè)、批發(fā)零售行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)之間不存在格蘭杰因果關(guān)系。說(shuō)明金融行業(yè)的變化直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的變化，但房地產(chǎn)行業(yè)的變化并不導(dǎo)致金融行業(yè)變化。第二，國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)變化將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生持續(xù)的同向影響，并且這種影響會(huì)隨著時(shí)間的推移而增大，達(dá)到最大后會(huì)稍微有所下降，即國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)波動(dòng)將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生持續(xù)的同向影響，中期以后這種影響將有所減弱。第三，交通運(yùn)輸行業(yè)、金融行業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于批發(fā)零售行業(yè)的貢獻(xiàn)，交通運(yùn)輸行業(yè)和金融行業(yè)沖擊對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的貢獻(xiàn)率較大。

為維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，第一，從宏觀來(lái)說(shuō)，要走房地產(chǎn)供給多元化的路子，進(jìn)一步改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，積極推進(jìn)廉租房、保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。第二，出臺(tái)綜合性房地產(chǎn)調(diào)控措施鼓勵(lì)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)把房地產(chǎn)調(diào)控工作放在突出重要位置，確保房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康運(yùn)行。第三，控制房地產(chǎn)行業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從源頭上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行監(jiān)測(cè)。第四，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際需要，建立一個(gè)科學(xué)的可行的靈活的房地產(chǎn)調(diào)控政策效應(yīng)評(píng)價(jià)體系，做到定性和定量指標(biāo)相結(jié)合，短期目標(biāo)和長(zhǎng)期目標(biāo)相結(jié)合。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐志軍，徐會(huì)軍，巴曙松.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響研究[J]. 統(tǒng)計(jì)研究，2010（2）.

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)自成體系，房地產(chǎn)理論也不例外。中國(guó)在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域用的都是西方理論體系，但問(wèn)題是，中國(guó)很多經(jīng)濟(jì)學(xué)現(xiàn)象的出現(xiàn)，是一些西方理論所不能解釋的。比如，中國(guó)近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格可是在一片調(diào)控聲中上漲的，而不是在放任政策下上漲的。中西方在現(xiàn)代化進(jìn)程中，有共性，如城市化、工業(yè)化；但也有個(gè)性，如中國(guó)人口眾多、傳統(tǒng)文化根深蒂固、大量農(nóng)民進(jìn)城、獨(dú)生子女政策，這四條，是任何西方國(guó)家所沒(méi)有遇到過(guò)的。因此，在房地產(chǎn)方面，我總結(jié)了幾條通俗定理或者稱之為“百姓經(jīng)濟(jì)學(xué)原理”。

第一個(gè)理論：一個(gè)城市市區(qū)擴(kuò)大多少，其市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)升值多少。

說(shuō)到房地產(chǎn)，作為老百姓，最關(guān)心的就是自己所在城市的房?jī)r(jià)到底能升到多少?每個(gè)城市的地價(jià)都不盡相同，這其中有無(wú)規(guī)律可尋?這就是我的第一個(gè)理論：一個(gè)城市市區(qū)擴(kuò)大多少，其市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)升值多少。而且這種增長(zhǎng)不包括物價(jià)本身增長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本的提高等因素。

比如，我們的城市建成區(qū)從60平方公里擴(kuò)大到80平方公里，面積擴(kuò)大了1/3，那么，市中心的房?jī)r(jià)就會(huì)增長(zhǎng)1/3，如果再考慮建筑成本等因素，價(jià)格上漲一半即50％，是完全有可能的。

這樣，我們就可以算一筆賬：假定原來(lái)市中心的房?jī)r(jià)是5000元，城市擴(kuò)大了1/3后，房?jī)r(jià)就會(huì)因此上漲1000元。如果建筑成本上漲15％，則此地的房?jī)r(jià)就會(huì)是4000元×115％即4600元。相對(duì)于原來(lái)的房?jī)r(jià)，上漲了53％。

這樣判斷的依據(jù)何在?依據(jù)是：土地的升值。

土地為什么會(huì)升值呢?因?yàn)樯虡I(yè)價(jià)值的提升。一個(gè)城市面積擴(kuò)大了，表示該城市有四個(gè)方面的提高：一是人口提高，包括常住人口和游客；二是公用設(shè)施水平的提高；三是區(qū)域中心地位的提高，即對(duì)周邊地區(qū)的輻射、吸納能力增強(qiáng)；四是居住用地減少，因?yàn)橐靡徊糠值貋?lái)做商業(yè)、做公建。如此一來(lái)，供不應(yīng)求是其一，商業(yè)地產(chǎn)上漲是其二，本身公建水平的提高是其三，有此三條，房?jī)r(jià)自然會(huì)大幅上漲。

應(yīng)該說(shuō)，這種上漲還帶著濃厚的中國(guó)特色，因?yàn)橹袊?guó)大部分城市規(guī)劃發(fā)展是采用“攤大餅”的方式。很多規(guī)劃方面的人士意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，呼吁中國(guó)城市不能搞“攤大餅”，要“組團(tuán)式”，但有什么用呢?中國(guó)地方政府財(cái)力有限，公共資源有限，比如學(xué)校(特別是中學(xué))、醫(yī)院的發(fā)展總是落后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是企業(yè)運(yùn)作，一旦放開(kāi)就能賺大錢，但文教衛(wèi)不行。另外，關(guān)系到民生的商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展也滯后，比如超市，中國(guó)城市生活最方便的地方肯定還是市中心。所以，有能力買房子的人，大多數(shù)都要住在市中心，現(xiàn)在雖然有往城市邊緣購(gòu)房的趨勢(shì)，但總體上并沒(méi)有改變以往的觀念。比如在北京五環(huán)外購(gòu)房的人，多數(shù)人不是不想住在市中心，而是買不起市中心的房子罷了。因此，“攤大餅”在所難免，中心地價(jià)也必然上漲，從而帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我調(diào)查了很多城市，基本上都符合這一個(gè)定理。

第二個(gè)理論：老百姓最能接受的房?jī)r(jià)應(yīng)該是與月收入相等。

每次被地產(chǎn)商邀請(qǐng)去看樣板間時(shí)，購(gòu)房者就有這樣的感慨：這么貴的房子，工薪階層如何買得起，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)與工資的比例在什么“度”上才是合理的?這就是我的第二個(gè)理論：老百姓最能接受的房?jī)r(jià)應(yīng)該是與月收入相等，即“每平方米房?jī)r(jià)二月收入”。

比如，公務(wù)員月收入為2000元，那么，房?jī)r(jià)如果也是2000元，他們就覺(jué)得很理想。如今房?jī)r(jià)過(guò)高是與我們工資過(guò)低有關(guān)系的。所以，高房?jī)r(jià)在一定程度上有時(shí)也是一種錯(cuò)覺(jué)，即不僅是房?jī)r(jià)過(guò)高的原因，還有工資過(guò)低的因素。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在再分配過(guò)程中，由三大部分組成：財(cái)政、投資和工資。中國(guó)這幾年，GDP以10％左右的速度增長(zhǎng)，投資增速達(dá)15％―20％，而工資收入的增長(zhǎng)不足5％。在東部、中部很多發(fā)展較快的城市，投資、財(cái)政的增長(zhǎng)速度還要快。財(cái)政增速高于GDP是不合理的，只能在特殊時(shí)期存在一段時(shí)間。所以，相對(duì)于經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，我們的工資增長(zhǎng)速度太慢，很明顯地，我們的工資欠賬太多。工資增長(zhǎng)為什么會(huì)慢一點(diǎn)呢?這又是中國(guó)特有的原因：大量的勞動(dòng)力后備軍。按西方經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，后備勞動(dòng)力主要是待崗、失業(yè)人員。但中國(guó)不是，中國(guó)有數(shù)倍的農(nóng)村勞動(dòng)力正在轉(zhuǎn)移或等待轉(zhuǎn)移中，由于農(nóng)民收入與市民收入的巨大差別，使得農(nóng)民工工資大大低于城市工人工資，所以形成了勞動(dòng)力市場(chǎng)供應(yīng)充足且價(jià)格低廉。如此一來(lái)，中國(guó)很自然地成為低工資國(guó)家。

但房地產(chǎn)中，土地因?yàn)橥顿Y的拉動(dòng)，價(jià)格會(huì)增長(zhǎng)很快，各種建材、鋼材等建筑材料也是如此。所以，它的增長(zhǎng)速度只會(huì)高于GDP，而不會(huì)低于GDP，除非遇到經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

目前，北京的人均月工資五六千元，房?jī)r(jià)卻是一兩萬(wàn)元。要么房?jī)r(jià)回到五六千，這是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)；要么工資上漲到一兩萬(wàn)，問(wèn)題方可解決。可就目前來(lái)看，二者都不太可能，只能互相靠近。

第三個(gè)理論：家庭財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)只能占一半。

現(xiàn)在很多人將房地產(chǎn)投資作為家庭建設(shè)的頭等大事，舉全家之財(cái)力去購(gòu)房，那么，在家庭財(cái)產(chǎn)的比重中，投資房子的比重占多少屬理想?

家庭財(cái)產(chǎn)中，投資房子比重占50％較為理想，高于70％及低于50％皆屬不正常，這是我要說(shuō)的第三個(gè)理論。

所謂家庭財(cái)產(chǎn)，是指所有耐用件、有價(jià)證券和儲(chǔ)蓄、不動(dòng)產(chǎn)，中國(guó)人的不動(dòng)產(chǎn)，實(shí)際上只有房產(chǎn)。一般來(lái)講，中國(guó)人的平均儲(chǔ)蓄能力不超過(guò)工資收入的1/3，以當(dāng)前某中等城市為例計(jì)算：平均工資為2000元，家庭年總收入約5萬(wàn)元，年儲(chǔ)蓄1600元，20年為32萬(wàn)元。20年中，要遇到孩子上大學(xué)、結(jié)婚等大事，儲(chǔ)蓄不能少于5萬(wàn)元；中國(guó)目前城市居民持有的有價(jià)證券約1萬(wàn)元，家庭財(cái)產(chǎn)中，家具3萬(wàn)元，電器2萬(wàn)元，交通、通訊工具等1萬(wàn)元，共6萬(wàn)元，按10年更新一次，則為12萬(wàn)元；這樣算下來(lái)，則房子只能占14萬(wàn)元。如果房子價(jià)值占70％，是什么概念呢?就是22萬(wàn)元，那么，很多家具是不能買的，孩子上學(xué)、醫(yī)療保險(xiǎn)都成問(wèn)題。由此可見(jiàn)，這是很不理想的。

房?jī)r(jià)過(guò)高，導(dǎo)致了消費(fèi)能力的下降，比如對(duì)食品、電器、交通工具的購(gòu)買以及旅游娛樂(lè)。如此一來(lái)，市場(chǎng)需求就不旺盛，內(nèi)需啟動(dòng)不了，經(jīng)濟(jì)就沒(méi)有活力和后勁，由此又造成了職工的低工資，惡性循環(huán)就這樣形成了。

中國(guó)家庭能用于創(chuàng)業(yè)投資的資金不僅很少，而且創(chuàng)業(yè)投資的融資能力也很差。這主要有兩個(gè)原因：一是因傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)、文化的

影響，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中信用缺失；二是固體制原因，國(guó)有銀行很難為個(gè)人創(chuàng)業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)貸款。那么，不能創(chuàng)業(yè)怎么辦?只有去買房子，買房子可以增值，租房子是為房東打工。近年來(lái)，中國(guó)租房開(kāi)商店、小酒店的業(yè)主，所賺利潤(rùn)還沒(méi)有房東房子增值快。所以，買房成了閑余資金最好的出路，更何況，買房辦按揭還相對(duì)容易些，比如，你有10萬(wàn)元，買30萬(wàn)元的房子，按揭貸款立馬可以辦好；你想辦個(gè)30萬(wàn)元的工廠，貸款20萬(wàn)，根本沒(méi)門。

財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的意義如此之大，怎么能不為老百姓算算這方面的賬呢?

第四個(gè)理論：一個(gè)城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房各占1/3左右。

那么，中國(guó)城市如何構(gòu)建理想的住房結(jié)構(gòu)?

解決中國(guó)城市住房結(jié)構(gòu)問(wèn)題，是穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要也是最有效的一個(gè)方式雖然還不是最根本的方式。中國(guó)目前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)非常不合理，基本上都是商品房，以中國(guó)的實(shí)情論，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生剛工作三五年，他們理應(yīng)沒(méi)有能力買一套好房子的，但事實(shí)上，他們?cè)诮Y(jié)婚成家時(shí)，都要買成套的、比較像樣的房子，原因是什么呢?是因?yàn)闆](méi)有廉租房，當(dāng)價(jià)格高到“租房不如買房”時(shí)，誰(shuí)都會(huì)選擇買房。

其實(shí)，即使像美國(guó)、日本這樣發(fā)達(dá)的國(guó)家或是香港等發(fā)達(dá)地區(qū)，很多人都是租房的，租房率超過(guò)1/3。

所以，我的第四個(gè)理論就是：一個(gè)城市理想的住房結(jié)構(gòu)是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和商品房各占1/3左右。有了這個(gè)結(jié)構(gòu)，不僅在現(xiàn)實(shí)中滿足了不同層次的人群需求，從發(fā)展角度來(lái)看，也讓人有了一個(gè)奮斗的時(shí)間。

那么，廉租房的租金多少為合適呢?一般住宅的租金應(yīng)該少于購(gòu)房按揭的1/3，不能超過(guò)1/2，超過(guò)1/2，就沒(méi)有人愿意租房了，這樣勢(shì)必壯大了購(gòu)房者隊(duì)伍。但事實(shí)上，眾所周知，現(xiàn)在很多工薪階層，工資是不夠支付一套100平方米的住房租金的。

經(jīng)濟(jì)適用房也應(yīng)該有個(gè)理想價(jià)格，按前面說(shuō)的，如果商品房單價(jià)等于月薪，則經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該等于半個(gè)月工資，或最高不能高于月工資。

有了這樣的住房結(jié)構(gòu)，各城市就基本上做到了“居者有其房”，安居就會(huì)樂(lè)業(yè)，安居才能創(chuàng)業(yè)。

理論體系及其意義

以上四個(gè)理論之問(wèn)，是有聯(lián)系的，并且成體系。它們基本上說(shuō)出了中國(guó)城市房地產(chǎn)特色、漲價(jià)過(guò)快的原因、控制的根本辦法以及理想的目標(biāo)。我是從老百姓的經(jīng)濟(jì)收入和支出、需求與購(gòu)買力角度進(jìn)行分析研究的，所以得出的結(jié)論，完全是以人為本、以民為本的。既然住房是最根本的民生問(wèn)題之一，我們就必須從民生角度去研究，否則，就是本末倒置。

這個(gè)理論的提出，是有著很重要的現(xiàn)實(shí)意義的：

首先，我認(rèn)為這些理論基本上說(shuō)清了中國(guó)城市房地產(chǎn)特色和漲價(jià)過(guò)快的原因；其次，為政府從老百姓的利益出發(fā)去解決房地產(chǎn)問(wèn)題，提供了決策上的思路；第三，一定程度上指導(dǎo)了老百姓理性購(gòu)房。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資質(zhì)及資金籌措

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請(qǐng)登記，并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照。之后應(yīng)向建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)不能從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。一般情況下，先取得暫定資質(zhì)，隨著房地產(chǎn)公司的依法經(jīng)營(yíng)，業(yè)績(jī)的產(chǎn)生，不斷提升資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從決策進(jìn)行某地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)始，就應(yīng)該考慮用于項(xiàng)目的資金來(lái)源，一旦獲得了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，就應(yīng)當(dāng)花精力為該項(xiàng)目籌措資金，以免在正式開(kāi)工后由于資金短缺而造成被動(dòng)或損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金來(lái)源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會(huì)集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開(kāi)發(fā)、銀團(tuán)聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動(dòng)。

2 項(xiàng)目的選擇及選址

項(xiàng)目選擇是房地產(chǎn)投資的首要工作，也是最為復(fù)雜，最為困難的工作。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇正確，應(yīng)該說(shuō)投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產(chǎn)投資選擇就是房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目選擇需要專門的知識(shí)及能力，需要專業(yè)人員或?qū)＜业膮⑴c。但專業(yè)人員或?qū)＜抑荒芷鸬絽⒅\或顧問(wèn)的作用，要認(rèn)定一個(gè)項(xiàng)目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項(xiàng)目選擇，必須對(duì)投資環(huán)境、投資時(shí)機(jī)及投資的法律保障做深入細(xì)致分析，必須對(duì)擬投資項(xiàng)目所在地的宏觀及微觀地產(chǎn)市場(chǎng)做全面、深入的調(diào)研，還必須對(duì)擬選項(xiàng)目展開(kāi)系統(tǒng)的可行性研究分析。為實(shí)現(xiàn)效益最大化還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃，這是十分關(guān)鍵且必須的。

項(xiàng)目的選擇完成后或同等要進(jìn)行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設(shè)總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質(zhì)土地部門編制項(xiàng)目選址勘界報(bào)告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設(shè))、國(guó)土資源部門的初步批復(fù)(預(yù)審)意見(jiàn)。取得規(guī)劃部門關(guān)于選址的批復(fù)意見(jiàn)或城市規(guī)劃條件通知書(shū)后，當(dāng)?shù)卣皣?guó)土資源部門即可開(kāi)展征地工作，完成征地補(bǔ)償相關(guān)工作后，進(jìn)行土地的招、拍、掛工作，并與中標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂國(guó)有土地出讓合同出具建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，進(jìn)而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項(xiàng)目的選址決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的征地成本和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)空間，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。

3 項(xiàng)目的立項(xiàng)

即項(xiàng)目在發(fā)改部門的核準(zhǔn)或備案而取得立項(xiàng)批文。項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案的要件包括項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制完成);國(guó)土資源部門出具的意見(jiàn)(土地預(yù)審意見(jiàn)或建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū));規(guī)劃部門的批復(fù)意見(jiàn)(選址意見(jiàn)書(shū)或城市規(guī)劃條件通知書(shū));環(huán)保部門出具的意見(jiàn)(經(jīng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)編制的環(huán)境影響報(bào)告書(shū)或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估單位論證通過(guò))。

4 項(xiàng)目的規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)

按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇符合開(kāi)發(fā)意愿，有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過(guò)后可取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。項(xiàng)目施工圖經(jīng)有資質(zhì)的圖紙審查中介機(jī)構(gòu)或建設(shè)主管部門下設(shè)的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時(shí)，項(xiàng)目施工圖還要及時(shí)向消防和氣象主管部門報(bào)審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關(guān)要求。

5 項(xiàng)目的招標(biāo)

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)；人員素質(zhì)；考試制度；改革方向

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2015. 28. 271

1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員存在的問(wèn)題

1. 1 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員無(wú)資質(zhì)、無(wú)證書(shū)上崗

相關(guān)條例嚴(yán)格規(guī)定，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須通過(guò)相關(guān)的資格考試，并且取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。如果沒(méi)有取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》，是沒(méi)有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的資格的。在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)起步較晚，是一個(gè)新興的業(yè)務(wù)。雖然隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)也得到相應(yīng)的發(fā)展和完善。但是，有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，管理力度不夠，缺乏必要的行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。因此，對(duì)從業(yè)人員的要求并不高，導(dǎo)致從業(yè)人員的無(wú)證上崗。

1. 2 從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)人員

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的步伐開(kāi)始加快，一大批房地產(chǎn)公司在這種背景之下成立起來(lái)，社會(huì)各類人員開(kāi)始涉足房地產(chǎn)行業(yè)，成為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員。由于房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員層次繁多和以往資格考試的內(nèi)容注重理論不重實(shí)務(wù)，導(dǎo)致從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高，并且專業(yè)人才相對(duì)匱乏。大多數(shù)從業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)了解不多，不具備從事房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該具備的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。有些工業(yè)人員缺乏必要的職業(yè)道德，并且沒(méi)有經(jīng)過(guò)專門的專業(yè)技能的培訓(xùn)。

1. 3 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)中信譽(yù)較差

在我國(guó)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在信譽(yù)上仍然不能夠讓人滿意。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在營(yíng)業(yè)中過(guò)分強(qiáng)調(diào)利益，把利益最大化作為經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)從業(yè)人員操守行為的培養(yǎng)不重視，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)誠(chéng)信的缺失。有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為了獲得最大的利益，利用自己掌握的信息，鉆相關(guān)法律的空子，致使交易雙方的利益受損。從業(yè)人員的操守行為可以代表企業(yè)的形象，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)忽視從業(yè)人員職業(yè)道德的培養(yǎng)，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信缺失，必然會(huì)影響企業(yè)未來(lái)的生存與發(fā)展。

2 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)新一輪考試制度的改革方向

2. 1 考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人知識(shí)素質(zhì)

2. 1. 1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的考察

作為一個(gè)合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，一定要具備相關(guān)的專業(yè)素養(yǎng)，掌握經(jīng)紀(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必需的素質(zhì)要求。在房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的改革中，要加強(qiáng)對(duì)報(bào)考人員經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)的考察，尤其要把市場(chǎng)以及市場(chǎng)營(yíng)銷知識(shí)作為考察的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要熟練掌握市場(chǎng)調(diào)查的方法，會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，對(duì)商品房市場(chǎng)有足夠的了解。會(huì)結(jié)合我國(guó)當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)供求變化，找出其發(fā)展規(guī)律以及發(fā)展趨勢(shì)等。報(bào)考人員要有分析經(jīng)濟(jì)模式以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)的影響的能力。

為了可以實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙交流與溝通，更好地為外國(guó)人士服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要具備一定的外語(yǔ)水平，同時(shí)還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具有看懂國(guó)際英文傳真的能力。

2. 1. 2 加大專業(yè)知識(shí)的考察力度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須要有足夠的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)包括的范圍很廣，主要有房地產(chǎn)金融與投資知識(shí)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)、建筑工程知識(shí)等。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的考試中，一定要加大專業(yè)知識(shí)的考察力度。同時(shí)，掌握一定的會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等方面的知識(shí)也是作為一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須具備的專業(yè)知識(shí)。在考試命題時(shí)，要結(jié)合各類房地產(chǎn)知識(shí)，綜合全面的考察報(bào)考人員的能力。

隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要掌握的知識(shí)也越來(lái)越多，計(jì)算機(jī)已經(jīng)開(kāi)始普及并且應(yīng)用到房地產(chǎn)工作中。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須要具備相應(yīng)的計(jì)算機(jī)使用能力，可以熟練的應(yīng)用各種辦公室軟件，了解掌握數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等。

在我國(guó)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還要具備相應(yīng)的法律知識(shí)，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有較強(qiáng)的法律意識(shí)以及法制觀念。因此在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的考試中，要加強(qiáng)對(duì)法律知識(shí)的考察。

2. 1. 3 加強(qiáng)對(duì)其他輔助知識(shí)的考察

與別人打交道是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最主要的工作內(nèi)容，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對(duì)社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、人際關(guān)系學(xué)等方面的知識(shí)有充分的了解。同時(shí)，演講學(xué)、傳播學(xué)、廣告學(xué)等相關(guān)知識(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須掌握的輔知識(shí)。掌握這些知識(shí)，可以讓經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加的具有吸引力。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的考試中，要對(duì)這些輔知識(shí)進(jìn)行考察。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的主要工作是與各種各樣的人打交道。作為一個(gè)合格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，不僅要掌握評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格、質(zhì)量的方法，同時(shí)還要有較高的文化修養(yǎng)。知識(shí)面要涉及地理、民俗、社區(qū)文化等各個(gè)方面，要有較強(qiáng)的閱讀能力以及藝術(shù)鑒賞力等，這樣才能得心應(yīng)手的應(yīng)對(duì)各色的當(dāng)事人。

2. 2 考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人能力素質(zhì)

2. 2. 1 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一般能力進(jìn)行考察

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所具備的一般能力包括創(chuàng)造力、理解力以及判斷力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人面臨特殊問(wèn)題時(shí)，可以對(duì)以往的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行概括，并創(chuàng)造出新的解決方法，具備在復(fù)雜多變的環(huán)境中獨(dú)立解決問(wèn)題的能力。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有冷靜思考的能力，要根據(jù)自己掌握的各種情報(bào)以及各種信息，冷靜地對(duì)形勢(shì)作出思考，客觀、全面的分析所面臨的環(huán)境，從而做出正確的判斷，并且可以快速地做出回應(yīng)。這些能力都是作為一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人所必需的一般能力。因此，在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行考試時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)這些能力的考察。

2. 2. 2 加強(qiáng)處理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)能力的考察力度

房地產(chǎn)商品與其他的商品不同，每一宗房地產(chǎn)都是不同的。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對(duì)買方的具體要求進(jìn)行充分的了解以及把握，為買方提供合適的房源。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要牢牢抓住每一個(gè)交易的機(jī)會(huì)，在較短的時(shí)間內(nèi)完成合理的供需搭配。

3 結(jié) 論

近年來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)得到快速的發(fā)展，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無(wú)證上崗、專業(yè)素質(zhì)能力較低等現(xiàn)象普遍存在，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成不良的影響。因此，必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試制度進(jìn)行改革，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)提供高素質(zhì)的人才。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

一、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的定義與內(nèi)涵

所謂常態(tài)就是指一種正常的狀態(tài)，這是與反常態(tài)相對(duì)的概念。一個(gè)“新”字表明與以前存在較大的差異，一個(gè)“常”字表明相對(duì)穩(wěn)定，沒(méi)有大幅度的波動(dòng)。“新常態(tài)”為在2014年對(duì)河南進(jìn)行考察時(shí)提出的概念，指出我國(guó)應(yīng)該結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特性，去適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，也傳達(dá)出一種全新的治國(guó)理念。我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)新常態(tài)時(shí)期，標(biāo)志著在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與以往相比，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及調(diào)控模式等均發(fā)生了變化。同時(shí)對(duì)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，可知其具有一定的演進(jìn)與變遷特性，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境復(fù)雜多變。

目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)外環(huán)境十分復(fù)雜而多變，且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)存在不確定性。縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)，正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)變的適應(yīng)期，在這期間新舊問(wèn)題容易激發(fā)各種矛盾，且出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)下行的情況。從國(guó)際的角度來(lái)看，由于金融危機(jī)的影響世界經(jīng)濟(jì)還處于復(fù)蘇期，大部分經(jīng)濟(jì)體略顯乏力且存在分化現(xiàn)象。

2.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)優(yōu)化成常態(tài)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中最終消費(fèi)的貢獻(xiàn)率達(dá)到50%左右，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的首要推動(dòng)力，并且已經(jīng)超過(guò)了金融投資行業(yè)。而服務(wù)行業(yè)自2007年以來(lái)，一直保持較高的增長(zhǎng)速度，且在2013年達(dá)到46.2%的增長(zhǎng)幅度，高于第二產(chǎn)業(yè)的增幅。同時(shí)我國(guó)在產(chǎn)能、杠桿以及庫(kù)存等方面加大了調(diào)整力度，這樣部分產(chǎn)能、技術(shù)落后的企業(yè)將被淘汰，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與優(yōu)化。

3.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依然處于爬坡期。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前依然處于爬坡期，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)的常態(tài)就是增速回落且放緩。統(tǒng)計(jì)表明，與以往十幾年經(jīng)濟(jì)保持百分之十的增速相比，我國(guó)近兩年經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度已經(jīng)下降到百分之八左右，處于中高速增長(zhǎng)水平。而2014年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，我國(guó)GDP的增速已經(jīng)明顯放緩，未來(lái)幾年GDP的增速將有所下降，可能降至百分之七左右。

4.改革創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供動(dòng)力。

我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步改變了原有將投資、要素作為主要增長(zhǎng)點(diǎn)的模式，逐漸轉(zhuǎn)為依靠創(chuàng)新與改革來(lái)提供動(dòng)力。近幾年我國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)幅度明顯高于其他產(chǎn)業(yè)，為城鎮(zhèn)提供了更多的就業(yè)崗位。這就表明在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中更加注重民生問(wèn)題與質(zhì)量，也改變了以往追求速度、規(guī)模的包容性增長(zhǎng)方式。而在社會(huì)經(jīng)濟(jì)推行全面改革的大潮中，各種釋放的紅利將成為全新的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力，且創(chuàng)新與改革將為經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。總之在機(jī)遇與挑戰(zhàn)面前新常態(tài)這一概念的提出，得到了社會(huì)各界的認(rèn)同與支持。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的全新時(shí)期，各種新舊經(jīng)濟(jì)的交替與轉(zhuǎn)化存在一定的邏輯規(guī)律，也對(duì)中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。

二、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的發(fā)展道路，無(wú)非是通過(guò)低成本人力資源、投資等來(lái)擴(kuò)大規(guī)模，并進(jìn)一步升級(jí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，而這樣的粗放式經(jīng)營(yíng)模式可能產(chǎn)生缺乏創(chuàng)新、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)以及產(chǎn)能過(guò)剩等問(wèn)題。我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)三十多年的快速發(fā)展，在要素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面發(fā)生了很大的變化，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)時(shí)期。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，必將推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，這不僅為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，也將面臨更多的挑戰(zhàn)。

1.運(yùn)營(yíng)決策缺乏科學(xué)性。

我國(guó)很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，還沒(méi)有制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，或者缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)。這一方面與企業(yè)管理者有關(guān)，企業(yè)制定的規(guī)章制度無(wú)法發(fā)揮約束作用，且存在很多管理上的漏洞，無(wú)法保障企業(yè)的整體利益。同時(shí)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，存在管理人員自身能力無(wú)法適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的情況，或者由于管理人員決策能力不足，進(jìn)而對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高帶來(lái)一定的影響。另一方面，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)理念與市場(chǎng)需求不符，如認(rèn)為價(jià)位、檔次高的房地產(chǎn)才是好的產(chǎn)品，這也就出現(xiàn)了大量別墅、豪宅滯銷的情況。第三，中小房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)難以拓展，多為本地化經(jīng)營(yíng)，在產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面并不合理，與大型企業(yè)之間也沒(méi)有密切的聯(lián)系與協(xié)作，這也是其無(wú)法跨地區(qū)發(fā)展的一個(gè)重要原因。

2.缺乏良好的發(fā)展環(huán)境。

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，許多地方對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)有很多優(yōu)惠政策，并鼓勵(lì)大型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，而這無(wú)形中增加了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)國(guó)家的宏觀調(diào)控也對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)直接影響，很多企業(yè)由于缺乏建設(shè)用地不得已才實(shí)施轉(zhuǎn)型。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等情況，各種虛假?gòu)V告、暗箱操作以及欺詐行為時(shí)有發(fā)生。部分開(kāi)發(fā)商為了獲取暴利，不惜侵占城市綠化用地，或者并沒(méi)有進(jìn)行科學(xué)的建設(shè)規(guī)劃。這些行為不僅擾亂了市場(chǎng)的正常秩序，也讓消費(fèi)者無(wú)法獲得真正合法的權(quán)益。

3.產(chǎn)能過(guò)剩日益突出。

由于長(zhǎng)期的粗放式運(yùn)營(yíng)，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)均存在產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題。統(tǒng)計(jì)表明，2012年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中產(chǎn)能的綜合利用率不足70%。具體表現(xiàn)為在房地產(chǎn)施工建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)資源的損耗較大，且住宅節(jié)能問(wèn)題更加突出。我國(guó)每年鋼鐵、水泥的消耗量占到全球的三分之一，而房地產(chǎn)行業(yè)占有很大的比重。同時(shí)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中也不可避免會(huì)出現(xiàn)環(huán)境污染等問(wèn)題，如施工過(guò)程中的噪聲、空氣污染等。

三、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下推動(dòng)中小房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的思路

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，針對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的上述問(wèn)題，要求在企業(yè)管理模式以及資源利用方面進(jìn)行改進(jìn)與創(chuàng)新，堅(jiān)持綠色發(fā)展的指導(dǎo)思想，以保障企業(yè)的穩(wěn)定、良性發(fā)展。

1.構(gòu)建科學(xué)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。

與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在資金、建筑用地以及稅收等方面的限制。這就要求通過(guò)構(gòu)建科學(xué)的運(yùn)營(yíng)與管理機(jī)制，根據(jù)企業(yè)發(fā)展需求來(lái)制定戰(zhàn)略目標(biāo)，保障企業(yè)發(fā)展的科學(xué)性和規(guī)模化。對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定位，樹(shù)立正確的運(yùn)營(yíng)理念，以此推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。及時(shí)獲取房地產(chǎn)行業(yè)的最新資訊，并研究與房地產(chǎn)相關(guān)的法律、稅費(fèi)以及管理模式等。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，可以根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)發(fā)后續(xù)產(chǎn)業(yè)。在企業(yè)的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)方面，應(yīng)該加強(qiáng)與大型企業(yè)的交流與協(xié)作，力求獲取大型企業(yè)的資金與技術(shù)支持，以進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效益。在項(xiàng)目定位與土地選擇方面，首先需要充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)，然后對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的防控，以此規(guī)避后期的投資風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部在進(jìn)行運(yùn)維管理時(shí)，需要有規(guī)范化的制度，并加強(qiáng)企業(yè)管理人員的決策與執(zhí)行能力，提高企業(yè)的整體管理水平。同時(shí)引入信息化技術(shù)，改變?cè)蟹康禺a(chǎn)企業(yè)的管理架構(gòu)與生產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)為采用定制的方式，積極調(diào)整并對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，以此提高企業(yè)的運(yùn)行效率。

2.創(chuàng)設(shè)良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

政府部門應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的監(jiān)督與管理，通過(guò)宏觀調(diào)控等方式，及時(shí)治理不符合規(guī)范、污染嚴(yán)重以及技術(shù)落后的房地產(chǎn)企業(yè)，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)設(shè)良好的環(huán)境。并給予中小型企業(yè)更多的優(yōu)惠政策，如在稅收、籌集資金以及用地等方面減少限制。同時(shí)對(duì)于國(guó)有企業(yè)應(yīng)該積極進(jìn)行改革，在運(yùn)營(yíng)管理以及職工身份方面放開(kāi)限制，并借鑒其他企業(yè)的成功管理經(jīng)驗(yàn)。并通過(guò)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)政策來(lái)為企業(yè)發(fā)展提供指導(dǎo)，加快中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展進(jìn)程，以推動(dòng)企業(yè)的轉(zhuǎn)型優(yōu)化。

3.努力提高產(chǎn)品質(zhì)量。

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，中小房地產(chǎn)企業(yè)需要明確自身的市場(chǎng)定位，做好產(chǎn)品的總體規(guī)劃工作，按照生態(tài)以及可持續(xù)發(fā)展的要求來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，著力打造消費(fèi)者滿意、人與自然和諧的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，注意產(chǎn)品是否具備節(jié)水、節(jié)能的特性，盡量保障環(huán)保、無(wú)污染。同時(shí)對(duì)于建設(shè)施工人員加強(qiáng)管理，在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的全過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格查處各種質(zhì)量問(wèn)題，以此保障產(chǎn)品的優(yōu)良率。

4.改變企業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，投身新農(nóng)村、新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

2014年3月份國(guó)家出臺(tái)的《新型城鎮(zhèn)化的規(guī)劃》是今后一個(gè)時(shí)期指導(dǎo)全國(guó)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃，將進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化率和改善農(nóng)民生產(chǎn)生活環(huán)境，加快建成小康社會(huì)。這為中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)很大的需求量。在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求倒逼房企轉(zhuǎn)型。在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“中高速、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動(dòng)力和多挑戰(zhàn)”的新常態(tài)下，房地產(chǎn)業(yè)必然會(huì)進(jìn)入一個(gè)提質(zhì)換擋、降速運(yùn)行的新階段。這是經(jīng)濟(jì)大勢(shì)所趨。

5.做好企業(yè)文化宣傳工作。

中小房地產(chǎn)企業(yè)注重對(duì)企業(yè)文化的建設(shè)與宣傳，這是促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的必要途徑之一。一個(gè)成功的企業(yè)不僅表現(xiàn)在發(fā)展規(guī)模上，更表現(xiàn)在是否能夠吸引人才上。首先可以從企業(yè)管理人員著手，要求企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層樹(shù)立良好的形象，并提高自身的人格魅力，在工作中做到聯(lián)系實(shí)際、提高實(shí)效，以此發(fā)揮表率作用。其次，中小型企業(yè)應(yīng)該制定科學(xué)的企業(yè)文化建設(shè)制度，通過(guò)長(zhǎng)期的堅(jiān)持與實(shí)踐來(lái)構(gòu)建企業(yè)文化。此外，企業(yè)各層次之間要加強(qiáng)溝通交流，提高每個(gè)員工的學(xué)習(xí)與創(chuàng)造能力，以打造一支穩(wěn)定、高素質(zhì)的生產(chǎn)隊(duì)伍。

四、結(jié)語(yǔ)

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；區(qū)域經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)性；耦合

中圖分類號(hào)：：F293.3；F127 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）29-0098-03

一、研究背景

回顧房地產(chǎn)發(fā)展歷史，改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市化進(jìn)程不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展帶動(dòng)了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又反過(guò)來(lái)促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在這一過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)扮演著越來(lái)越重要的角色。這一重要角色首先表現(xiàn)在對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用方面。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資直接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.12%，與上下游產(chǎn)業(yè)間接拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)3%。其次，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并起到了優(yōu)化部分產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用。再者，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)加快城市化進(jìn)程，改善城市形象發(fā)揮了巨大作用。伴隨著國(guó)家對(duì)于城中村改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度的增加，城市面貌得到很大改觀，城市競(jìng)爭(zhēng)力不斷得到增強(qiáng)。由于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的重要作用，使得房地產(chǎn)業(yè)的能否健康發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否保持高速增長(zhǎng)的重要因素。

目前，不少城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度嚴(yán)重背離城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格與居民收入失衡等現(xiàn)象越發(fā)明顯。過(guò)快增長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)地區(qū)居民的居住造成不利影響，進(jìn)而影響到了區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此只有掌握地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的內(nèi)在規(guī)律，才能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

昆明市是中國(guó)面向東南亞、南亞乃至中東、南歐、非洲的前沿和門戶，具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)。作為國(guó)家“橋頭堡戰(zhàn)略”的重要樞紐區(qū)域，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到社會(huì)各界的高度關(guān)注。近年來(lái)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，大量的城中村改造使得昆明市城區(qū)面貌煥然一新，為昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了突出貢獻(xiàn)。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的急劇發(fā)展，也給昆明市經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展帶來(lái)了諸多負(fù)面影響。房?jī)r(jià)收入比失衡、部分區(qū)域投資過(guò)度等經(jīng)濟(jì)問(wèn)題逐漸凸顯。因此，如何把握昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的規(guī)律，成為必須進(jìn)行深度研究的重點(diǎn)。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)很多專家學(xué)者也對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展進(jìn)行了廣泛的研究，從不同角度、運(yùn)用不同方法、選取不同的指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析，闡述房地產(chǎn)業(yè)如何與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系研究

譚剛（2001）的研究也認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率越高，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越迅速[1]。沈曉敏（2008）從四個(gè)方面論述了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，并以此確立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的評(píng)價(jià)準(zhǔn)則[2]。

以上學(xué)者的研究主要是從定性的角度來(lái)闡述房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系。這些研究大多通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率、乘數(shù)效應(yīng)等來(lái)討論房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。以下幾位學(xué)者則從定量的角度來(lái)研究了房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。黃忠華等（2008）采用1997―2006 年中國(guó)的省際面板數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)投資對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和影響存在較大差異，而這種差異與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平則明顯相關(guān)[3]。盧小濤（2013）運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)、多元線性回歸等研究方法對(duì)上海房地產(chǎn)業(yè)及其上海區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系做了進(jìn)一步研究，發(fā)現(xiàn)上海房地產(chǎn)業(yè)與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間互為Granger因果關(guān)系，相對(duì)于上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)其區(qū)域經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用更為顯著[4]。

（二）房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性分析

陳基純、暖（2011）建立了房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的耦合協(xié)調(diào)度模型，并以中國(guó)35個(gè)大中城市為例，對(duì)房地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)狀況進(jìn)行了實(shí)證研究。結(jié)果表明，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)遠(yuǎn)未達(dá)到良性共振狀態(tài)，大中城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度在空間分布上大致符合東、中、西梯度遞減的空間分異規(guī)律[5]。王鑫、董春麗（2013）構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的相關(guān)指標(biāo)，分析房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)在某一特定地區(qū)內(nèi)協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)狀，并依此為地方政府提出政策建議[6]。

三、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)證分析

本節(jié)主要結(jié)合昆明房地產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)兩者的相關(guān)性進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

（一）昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)

本節(jié)主要介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的研究方法[7]，通過(guò)對(duì)2002―2012年昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率進(jìn)行分析，以反映房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)。

經(jīng)過(guò)整理得出2002―2012年之間昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)和貢獻(xiàn)率。計(jì)算結(jié)果表明，2002―2012年，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP的平均貢獻(xiàn)為4.50%，平均貢獻(xiàn)率為28.21%，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)昆明市GDP的增長(zhǎng)具有明顯的推動(dòng)作用。

（二）昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究

為進(jìn)一步分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系，在研究中選取房地產(chǎn)投資額作為反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的變量，而采用區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)總值即GDP來(lái)代替經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的變化情況，建立二者的線性回歸方程，回歸結(jié)果如下：

GDP=731.697+2.718I （1）

在協(xié)整回歸方程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回歸系數(shù)為2.718，昆明市房地產(chǎn)投資額每增加1億元，將帶動(dòng)其地方生產(chǎn)總值GDP增加2.718億元。說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)GDP具有長(zhǎng)期促進(jìn)作用，如果房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行良好，可以對(duì)GDP保持平穩(wěn)健康發(fā)展具有重大影響。這一結(jié)論的意義在于，因房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)作用大，所以必須對(duì)昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，引導(dǎo)其進(jìn)行合理的投向，保持適度的投資規(guī)模，并正視市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制，使昆明市房地產(chǎn)業(yè)真正成為能夠促進(jìn)GDP的支柱產(chǎn)業(yè)。

結(jié)合前面的理論分析，從本節(jié)研究數(shù)據(jù)來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)在其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有主導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的地位。

四、昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度

在上一節(jié)中，主要分析了昆明市房地產(chǎn)投資的總量情況，以及房地產(chǎn)投資與代表經(jīng)濟(jì)的地區(qū)生產(chǎn)總值GDP之間的關(guān)系研究，經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資對(duì)GDP具有正向影響。但是，假如不斷增加房地產(chǎn)投資，過(guò)度發(fā)展當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)，而忽略當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展程度，會(huì)使得二者關(guān)系不協(xié)調(diào)，可能會(huì)起到反作用。故在本節(jié)主要探討昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)程度，目的在于研究昆明市的房地產(chǎn)業(yè)是否發(fā)展過(guò)度或者發(fā)展程度不夠。

（一）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)劃分

從前面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系研究可以看出，房地產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了動(dòng)力，而區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又為房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展過(guò)程，也是二者相互作用的過(guò)程。綜上所述，可以把房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)理分為投資效應(yīng)、物質(zhì)效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和就業(yè)效應(yīng)；將區(qū)域經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用機(jī)理分為資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)和消費(fèi)效應(yīng)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平測(cè)算

為了測(cè)算房地產(chǎn)業(yè)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)兩個(gè)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)度值，首先要計(jì)算出兩個(gè)系統(tǒng)的綜合發(fā)展水平指數(shù)，為盡量減少人為因素，我們主要采用主成分分析法（PCA）對(duì)兩個(gè)系統(tǒng)綜合發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行定量評(píng)價(jià)。

1.指標(biāo)體系構(gòu)建及權(quán)重確定

房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展評(píng)價(jià)涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境因素等各方面，本著合理性、可比性和可操作性原則，本節(jié)將房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的指標(biāo)體系劃分為投資效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)效應(yīng)、就業(yè)效應(yīng)三大領(lǐng)域9項(xiàng)指標(biāo)，以消費(fèi)效應(yīng)、資金效應(yīng)、基礎(chǔ)效應(yīng)三大領(lǐng)域10項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)建了區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的指標(biāo)體系。具體指標(biāo)及兩個(gè)系統(tǒng)各指標(biāo)權(quán)重根據(jù)專家打分法及相關(guān)論文給定[5]。

2.評(píng)價(jià)結(jié)果

計(jì)算出2002―2012年昆明城市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度及有關(guān)指標(biāo)，見(jiàn)表1。

從以上計(jì)算的昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)耦合協(xié)調(diào)度值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合度越來(lái)越大，且自2009年起，二者屬于初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類，處于可以接受區(qū)，說(shuō)明昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)良好，表明昆明市房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了很大的推動(dòng)作用。同時(shí)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

從房地產(chǎn)系統(tǒng)f（x）與區(qū)域經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)g（y）的對(duì)比關(guān)系來(lái)看，歷年來(lái)均屬于房地產(chǎn)滯后型，即房地產(chǎn)業(yè)滯后于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)落后，市場(chǎng)供給不足，而需求旺盛，社會(huì)容納能力較大。從T值來(lái)看，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體水平是在呈上升階段。

五、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

1.較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)作用

從前面的研究可以發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)投資在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中所占比重呈現(xiàn)一個(gè)遞增趨勢(shì)；同時(shí)，通過(guò)測(cè)算，可以發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)投資對(duì)于地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)及貢獻(xiàn)率越來(lái)越大，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，大大促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)昆明市房地產(chǎn)業(yè)投資與其區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間存在著較為顯著拉動(dòng)效用，房地產(chǎn)投資每增加1個(gè)單位，將帶動(dòng)昆明市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.718個(gè)單位。因此，在制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策時(shí)，理應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃，實(shí)施合理協(xié)調(diào)發(fā)展。

2.房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向協(xié)調(diào)

通過(guò)建立房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的耦合協(xié)調(diào)度模型發(fā)現(xiàn)，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)大多處于過(guò)渡類。2002―2008年，二者關(guān)系由瀕臨失調(diào)衰退類轉(zhuǎn)為勉強(qiáng)耦合協(xié)調(diào)類，表明在這段期間，昆明市房地產(chǎn)業(yè)與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步走向協(xié)調(diào)。且到了2009年，隨著昆明市大量的城中村改造的出現(xiàn)，使得昆明市房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，同時(shí)，促進(jìn)了昆明市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，二者的協(xié)調(diào)關(guān)系也轉(zhuǎn)為可以接受的初級(jí)耦合協(xié)調(diào)類。

（二）建議

根據(jù)對(duì)昆明市歷年房地產(chǎn)業(yè)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的實(shí)證研究，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手，進(jìn)一步改善昆明房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，以使其與當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系更加協(xié)調(diào)。

1.控制房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)水平，優(yōu)化房地產(chǎn)的投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中流砥柱，其更重要的一個(gè)作用應(yīng)該是一項(xiàng)安居工程，使得當(dāng)?shù)鼐用裼形菘删印；诮诓糠謱W(xué)者的研究結(jié)論來(lái)看，昆明市商品房供應(yīng)速度過(guò)快，已經(jīng)超過(guò)當(dāng)?shù)匦枨蠓秶鶾8]；而保障性住房仍存在很大的需求，特別是低收入者的住房需求。因此，應(yīng)當(dāng)加大政府的投資力度，根據(jù)不同階層和消費(fèi)群體，設(shè)置相應(yīng)的保障制度；同時(shí)做好本地低收入者和外來(lái)務(wù)工人員的住房保障工作，擴(kuò)大保障房的配租比例。

2.合理控制房?jī)r(jià)，抑制過(guò)度投機(jī)行為

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的背后，必然會(huì)帶來(lái)一連串的問(wèn)題，而房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快就是最大的問(wèn)題之一。房地產(chǎn)銷售價(jià)格波動(dòng)幅度較大，就會(huì)給投機(jī)性需求創(chuàng)造空間，而過(guò)度的投機(jī)容易造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮。若此類現(xiàn)象得不到控制，其最后結(jié)果將是導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的衰敗，甚至是區(qū)域經(jīng)濟(jì)的倒退。因此，在堅(jiān)持貫徹落實(shí)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的同時(shí)，政府部門應(yīng)該適當(dāng)給予當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)合理引導(dǎo)，靈活運(yùn)用所得稅、房產(chǎn)稅等手段來(lái)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)合理運(yùn)行。

3.創(chuàng)建合理房地產(chǎn)業(yè)金融體制

昆明作為云南的省會(huì)城市，其發(fā)展建設(shè)具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融政策制度、良好的資金融資渠道對(duì)于吸引投資尤為重要。因此，在配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的前提下，昆明市應(yīng)嘗試建立類似上海自貿(mào)區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)昆明市現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)不斷完善制度創(chuàng)新，積極推進(jìn)信貸政策，通過(guò)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，提升中小型企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

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