房地產企業經營分析精選(九篇)
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第1篇：房地產企業經營分析范文
（一）指標選取
主成分分析是通過一種數學降維的方法，找到幾個綜合指標變量來代替原來眾多的變量，使得綜合變量盡可能的包含所有原來變量的信息量，而綜合變量間又不相關。在對企業經濟效益分析前，首先要確定對企業經濟效益評價的指標體系，這里主要選取企業財務指標進行評價，財務指標為單指標，該體系應做到不遺漏重要指標， 不附加多余的指標并且指標之間又相互存在區別，財務指標能夠掌握房地產企業生產經營的命脈， 并為企業相應的科學決策提供可靠信息支撐。而反映企業經濟效益的指標有許多種組合，大多為單項財務指標，這里以財政部1995年頒布的指標作為分析的依據， 具體指標有銷售利潤率X1、總資產報酬率X2、資產收益率X3、資產保值增值率X4、資產負債率X5、速動比率X6、應收賬款周轉率X7、存貨周轉率X8、社會貢獻率X9和社會積累率X10。利用以上指標進行主成分分析。
（二）實證分析
利用SPSS軟件對相關數據進行主成分分析操作，根據以上指標統計并計算出了萬科房地產、綠地集團等全國十四家房地產企業2013年各財務指標數值，為了消除各個財務指標相互間的量綱， 使各指標之間具有一定的可比性，對原始數據指標作標準化處理后，由特征值表和累計貢獻率，由累積貢獻率達到85%為標準，選擇了三個主成分Z1、Z2、Z3，并通過特征向量表分別得到各主成分表達式，其中，xj（j=1，2，3，...，10）表示第項指標的得分。
以Z1、Z2、Z3這三個主成分來評價2013年的全國主要房地產企業綜合經濟效益，其綜合計算公式為：Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中，Y表示2013年各房地產企業的經濟效益綜合得分。所得結果如表1所示。
從上表2013年全國十四家房地產企業經濟效益綜合排名中可以看出，萬科房地產綜合排名最高，其得分為2.9589，融創地產和華潤置地綜合得分最低，分別只有-2.092和-1.9628，從排名中可以看出，雖然萬科房地產領跑，但綠地集團、萬達集團、保利地產等緊隨其后。從累計貢獻率情況看各個指標的貢獻率，前三個累計貢獻率超過85%，則選擇三個主成分。
另外通過原始數據的建模和上面各主成分的指標得分，得出Y=0.7523Z1+0.1457Z2+0.1020Z3，其中Y值是對企業經濟效益的綜合評價。由于其相關分析中沒有給出所謂主成分，Z1、Z2、Z3所代表的意義， 企業仍不能通過主成分分析發現企業發展優勢， 找到其中發展差距，只能確定經濟效益發展由哪些重要因素引起。由于Z1指標的表達式中，指標xj所有的系數的平方和等于1，將指標xj的系數的平方從大到小排列，若前若干個xj的系數的平方和接近 0.5 ， 則稱這幾項指標為主成分Z1的核心指標（這時其余諸個xj系數平方和同時也接近 0.5）。
通過各指標系數平方的計算可以得出，主成分Z1 的表達式中X3、 X2和X10的系數平方最大，它們的平方和等于0.5303， 即說明資本收益率、總資產報酬率、社會積累率三項指標為Z1的核心指標。主成分Z2的表達式中屬 X1和X8的系數平方最大， 它們的平方和等于0.5614 ， 即說明銷售利潤率、存貨周轉率兩項指標為主成分Z2的核心指標。主成分Z3的表達式中X5和X8的系數平方和等于0.5877 ， 即資產負債率、存貨周轉率兩項指標為主成分 Z3的核心指標。
第2篇：房地產企業經營分析范文
關鍵詞:房地產企業供應鏈成本 供應鏈成本控制 鏈際競爭
隨著經濟發展的全球化以及顧客需求的多元化,競爭已不再簡單的是企業與企業之間的競爭,而成為供應鏈與供應鏈之間的競爭。Nagurne(1999)等人首次提出了供應鏈網絡的競爭模型,利用變分不等式構建供應鏈網絡均衡模型,模型通過介紹供應鏈中的不同決策者的獨立行為和競爭行為,得到了系統達到均衡的條件。Dong(2005)等人通過對多層供應鏈網絡在不確定情況下的多準則決策問題的研究,進一步深化了對供應鏈網絡均衡模型的研究。房地產業為了提高成本管理水平,也開始涉足供應鏈成本的研究。張麗、李明啟(2004)提出在電子一體化和商務經濟的今天,企業已經很難依靠傳統的成本管理方法,應將供應鏈管理引入房地產企業的供應鏈成本管理中。
鏈際競爭的概念
可以獲取材料和服務的渠道有很多,其中由從事產品的設計、生產、加工、銷售及后期使用維護等相關工作的商業實體構成的網絡就是供應鏈經濟。供應鏈經濟是這些商業實體之間構成的供應鏈之間的生產力、競爭力以及市場地位的統一體,這些商業實體在供應鏈經濟中以一個統一的整體發揮作用。因此,供應鏈經濟就是由相互關聯的供應鏈構成的一個網絡,供應鏈經濟中的供應鏈之間相互作用就形成了鏈際競爭。供應鏈之間相互競爭影響著供應鏈的成本,對于單獨的一條供應鏈,我們可以通過供應鏈上各個企業之間的協同關系來控制供應鏈成本。然而,實際中的供應鏈往往是處于動態的相互作用中的,供應鏈之間的這種相互作用叫做競合作用。
對于房地產企業而言,房地產企業的供應鏈長、經營管理復雜;房地產企業價值與信息的傳遞都是靠內部與外部的雙向交換,呈星狀發散;項目的投資決策、規劃設計、材料采購、施工管理、營銷、物業管理等過程是一種并行系統,開發商要考慮項目全生命周期中的所有因素;企業內部資源有限,企業一般僅保留最具優勢的核心業務,而把其他非核心業務外包。這些特征都決定了房地產企業供應鏈的復雜性,供應鏈與供應鏈之間的競爭必然會對房地產企業的供應鏈成本產生影響。
鏈際競爭對房地產企業供應鏈成本的影響
供應鏈成本管理作為一種跨企業的成本管理方法,其管理的范圍延伸到了整個供應鏈上各個相關聯企業的作業成本以及交易成本,從而達到優化和降低整個供應鏈總成本的目的。在分析房地產企業供應鏈成本時,可參照一般的制造企業,將房地產企業的供應鏈分為上游成本、房地產開發企業核心成本和下游成本。其中上游成本是保證項目建設的啟動成本,包括土地開發成本、融資成本、勘察設計成本、招投標及談判成本、材料采購成本、建筑安裝工程費用及咨詢成本等,上游成本所涉及的單位主要有政府、金融機構、設計單位、材料供應商、承建商、咨詢機構等;房地產開發企業核心成本包括前期工程費、規劃費、基礎設施費、管理費用、經營費用、稅金等;下游成本是指在銷售及售后中所發生的成本,包括了銷售成本、物業管理成本和客戶服務成本,涉及的單位主要有銷售機構、物業管理公司和客戶。根據房地產企業的供應鏈成本分類,構建房地產企業供應鏈成本的構成模型(見圖1)。
(一)鏈際競爭對房地產企業供應鏈上游成本的影響
房地產企業是圍繞項目運營的,而項目對土地有著很強的依賴性,供應鏈核心企業—房地產企業為了獲取土地,彼此之間的相互競爭對土地價格會產生影響。在項目的全壽命周期內,房地產企業必須有充足的資金作為后盾。在房地產企業資本鏈上,房地產企業的融資能力高低很大程度上決定著房地產企業能否低價獲得資本從而在供應鏈的競爭中取勝。項目建設前期,設計階段耗費成本占總成本費用的10%-20%,對項目建設期成本控制的影響為20%-30%。供應鏈之間的競爭促使房地產企業越來越關注項目建設的前期,對項目的勘察設計成本投入越來越大。
項目的建設期,從材料和人工方面來講,與房地產企業相關聯的上游供應商之間在進行產量競爭時會引起原材料及設備零部件的采購成本上升;位于多條供應鏈的焦點上的供應商,多家房地產企業都從這個供應商取得原材料和設備,供應商借機抬價或者是供應商為滿足多個開發商的需求,不斷的擴大產能,從而引起原材料和設備成本的變化。同時,房地產企業的上游供應商之間為了獲取市場通過擴大產能進行產量競爭,導致企業對人工的需求越來越大,間接引起人工成本的增加。房地產企業選擇材料供應商的過程中,供應商之間的競爭會增加招投標成本的投入以及談判成本的產生。從工程建設的角度,在項目的建設期,房地產企業通過業務外包政策,將工程發包,承包單位的實力及承包單位的成本管理水平都會影響建安工程費用的高低,為了保證項目的有效實施,房地產企業必須對承包單位各方面的能力進行了解,運用監理制度對項目的實施進行監督,這些都會增加供應鏈成本。
房地產供應鏈上的咨詢成本是指在咨詢單位對建設項目進行成本概預算、結算及其它相關的咨詢服務時產生的各項成本,主要體現為咨詢費用。隨著咨詢市場的日益發展壯大和咨詢價格的公開性,大大的縮減了房地產企業咨詢環節的供應鏈成本。
(二)鏈際競爭對房地產企業核心成本的影響
房地產企業核心成本包括房地產企業自身管理成本和房地產企業支付的開發成本。房地產企業的自身管理成本是房地產企業為組織和管理生產經營活動發生的各項費用,包括:管理費用、財務費用、經營費用和稅金;房地產企業支付的開發成本是在工程施工前和施工過程中為完成工程項目所發生的非實體項目的費用。眾多的房地產企業之間彼此競爭,會引起房地產企業核心成本的增長。
(三)鏈際競爭對房地產企業供應鏈下游成本的影響
在項目竣工投入使用階段,鏈際競爭對房地產項目的銷售成本、物業管理成本的影響較大,房地產企業要想獲得更大的市場份額,就選擇較好的策劃公司和物業管理公司作為合作伙伴,還要從服務及質量上贏得顧客的青睞,這需要投入較大的成本。鏈際競爭的條件下,提高自身也是一個非常重要的途徑,房地產企業只有不斷加強自身的管理,不斷地增加對高科技人才的投入,才能贏得市場。
鏈際競爭下房地產企業供應鏈成本控制模型和措施
(一)鏈際競爭下的房地產企業供應鏈成本控制模型
運用目標成本和作業成本相結合的方法,分為6個步驟:確定目標成本—目標成本分解—供應鏈作業層成本控制—供應鏈作業成本分析—供應鏈作業成本考核—供應鏈目標成本改善。
目標成本設定:首先是確定項目的方案,通過對項目的定位和規劃設計,預測項目售價;其次參考標準數據庫中公司的長期利潤率,綜合權衡項目的區位銷售情況、現金流等情況確定項目的目標利潤。
目標成本=目標售價-目標利潤
目標成本分解:確定了目標成本后,對目標成本進行分解。作為供應鏈的核心企業,房地產企業必須協調各部門的做好供應鏈流程分解的工作,把房地產企業的供應鏈流程分解為緊密連接的作業鏈。在對房地產企業的供應鏈流程的分解過程中,要采取作業分解和粒度分解相結合的原則。依據歷史數據,自上而下將目標值逐級分解為多層級的自作業目標成本值,位于供應鏈上的節點部門記錄完成自己作業的作業和成本值,并對同質作業成本進行歸集,形成作業中心。
根據目標成本的設定和供應鏈的流程建立房地產企業供應鏈控制模型(見圖2),對歸集的成本項∑Cijk(I,j,k=1,2……n)與目標成本Cij進行對比,發現偏差。
對造成成本偏差的原因進行分析,歸結成本動因,看其屬于是資源動因還是作業動因,對其關聯的供應鏈環節進行分析,考核房地產企業的供應鏈成本實施情況,并采取措施對其進行糾正,使其達到最優。
(二)鏈際競爭下的房地產企業供應鏈成本控制措施
對房地產企業供應鏈上游成本的控制。在項目開發前期,提前對土地價格進行合理的價格預測,采取策略性報價或者是通過支持政府的基礎性建設,低價拿地。拿到土地后,在政府粗略規劃的基礎上,合理的提出意見,提高對土地的利用率以降低土地成本。為保證項目的運行,企業必須建立完善的融資渠道,目前我國房地產企業最多采用的還是銀行貸款,與國際上房地產企業的融資模式還有差距,應該學習國外先進經驗,拓寬融資渠道,應對銀行不斷提高儲備金等政策的影響。在項目設計階段,房地產企業應該選用設計經驗和施工經驗豐富的企業作為供應鏈合作企業,采用設計監理和施工監理并存的制度,避免出現設計中盲目提高設計標準,影響后期的施工成本。
在施工階段,為保證材料供應,與各供應商之間,可以通過實行供應商關系管理,一方面建立與供應商間的長期緊密合作,整合多方的資源和核心力量來開發更加廣闊的市場,實現成本的雙贏;位于供應鏈上的企業在適當增加人工成本的同時,可以運用新工藝、新施工方法,改善施工條件提高施工效率,從而轉移人工成本。房地產企業應選擇服務質量好、信譽好的第三方物流公司、銷售公司、物業管理公司,建立良好的合作伙伴關系,減少中間環節的供應鏈成本浪費。還要選擇有相應資質的施工單位,采用國際上通用的建設工程總承包模式,從根本上解決設計和施工的不協調,縮短工期,減少供應鏈成本。
對房地產企業供應鏈核心成本的控制。目前我們國家在提倡發展住宅產業化,住宅產業化可以幫助房地產企業大大的縮短工期,通過生產的批量化、標準化也可以提高施工的質量,避免返工、變更等一系列問題。大型的房地產企業可以率先進入,中小型的房地產企業可以結成聯盟,向供應鏈上下延伸,獲得資源優勢,從根本上降低成本。此外,還應該加強房地產企業自身的管理,減少供應鏈核心企業內部的成本流失。
第3篇：房地產企業經營分析范文
【關鍵詞】房地產企業；企業報表；報表分析；特殊性
財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業財務狀況、經營狀況的有效途徑，對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力，盈利能力及發展能力等方面。傳統的財務分析理論基于普通的企業設計出了一系列指標來衡量企業的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析可以對企業的上述能力進行評價，以獲取自己需要的信息。但是房地產企業由于其經營特征顯著區別于其他一般企業，決定了其財務核算具有特殊性，因此在對房地產企業財務報表進行分析時，必須考慮其特殊性。
1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響
房地產企業與一般的企業相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。
房地產企業經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業，其經營周期并不會對企業會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業的收入，高估企業的存貨及預收賬款。
房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業的經營周期長，因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業，其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業財務報表分析的難度。
除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業財務報表分析的局限
傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析，但是對于房地產企業來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業的價值創造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性，我國房地產企業的銷售實行預售制度，企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業的負債，但對房地產開發企業來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。
2.3 企業開發成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發過程中，有相當部分的開發成本由施工單位墊付，房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求
根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性，對傳統財務分析方法進行改進，以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產開發企業來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業的償債能力。
3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。
參考文獻：
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第4篇：房地產企業經營分析范文
（一）房地產企業財務風險的內部原因
房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。
（二）房地產企業財務風險的外部原因
房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。
二、房地產企業財務風險的治理措施
綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業財務管理工作質量
房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。
（二）加強房地產企業項目運作流程的優化
房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用
房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。
（四）加強市場調查
房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。
三、結語
第5篇：房地產企業經營分析范文
不難看出，受經營產品和服務的特殊性的影響，房地產企業的投、融資金額均較大。資金是企業運作的生命線，一旦發生資金短缺或資金斷裂等問題，將不可避免地給房地產企業及其他利益相關主體帶來很大的風險。因此，如何有效防范和降低企業的財務風險，實現企業的可持續發展，成為擺在房地產企業面前的一個重要問題。
成因分析
近幾年來，我國房地產企業的經營管理正在逐步由粗放型向集約型、細化管理轉變，但在快速發展的同時，房地產企業主營業務利潤率呈下降趨勢，企業經營風險，尤其是財務風險也不斷顯現。
整體而言，房地產企業經營過程中面臨著各種各樣的風險。其中，財務風險是指企業在處理各種財務關系和活動中，受各種因素的影響，使企業財務收益與預期收益間存在著差異的不確定性，其結果對企業的生存、盈利和長期發展產生重大影響。概括起來，房地產企業財務風險產生的原因大致可分為外部因素與內部因素。
外部因素
房地產企業作為我國市場經濟的重要組成部分，時時受到其外部環境因素的影響，如市場變動因素、社會文化環境、政策變動等，而這些因素的變化很大程度上都是難以準確預測的，必然給房地產企業的財務管理帶來直接的影響。
市場因素。房地產企業經營對象的不可移動性、產品的價值量大、資金轉移周期長等特點，使得房地產企業要想整體運作成功，實現企業的可持續發展，就需要對市場，特別是當地市場需求的準確預測和把握。但不難看出，當前隨著國內外市場環境競爭的加劇，市場競爭環境復雜程度不斷加深，我國房地產企業正處于一個相對競爭激烈的市場環境，市場供求關系的變化、房價的調整、房地產市場信息的嚴重不對稱，以及當前市場仍存在的不規范化運作等情況，都極有可能引發房地產企業的財務風險，需房地產企業提升應對風險的管理能力。
政策因素。政策的變動直接導致房地產企業財務風險的產生，具體表現為社會的政治、法律制度及其宏觀調控措施等。尤其是近幾年來，為抑制通脹和經濟泡沫的出現，我國政府通過各種措施加大了對房地產市場的宏觀調控力度。如加息政策，不僅大大增加了房地產企業的財務成本、影響企業盈利水平，而且也在一定程度上降低了按歇貸款購房者的購買欲望，無疑給房地產企業帶來了極大的風險。另外，國家有關房地產企業在稅收、費用方面的政策變動等，都會對房地產企業的資金流產生重大的影響，成為當前影響房地產企業財務風險的重要因素之一。
突發事件因素。房地產企業產品與其他類型的產品或服務相比，具有固定性、不易轉移、項目調整能力差等特點。因此，房地產企業產品的特殊性使得房地產企業財務管理受各種突發事件，特別是突發性自然事件的影響較大，如地震、洪水、暴雪等各種難以預料的突發性自然災害，都會使房地產企業的流動資產和固定資產直接遭受損失，釀成財務危機。
總之，房地產產品銷售受各種社會、經濟等外部因素的影響，出售成功的時間和金額不確定性較大，項目資金回籠難以得到確切保證，有可能使得房地產企業面臨資金短缺或斷裂的危機，大大增加了企業的財務風險。
內部因素
經營水平限制。從我國房地產行業的整體運作情況來看，大部分房地產企業起步遲、基礎弱、規模小、經營管理水平不高，現代企業制度仍未完善，缺乏現金流量管理觀念，對市場的反應和把握能力低，經營管理盲目性大，導致潛在財務風險的產生。同時，房地產市場當前較為火熱的市場環境，也使得房地產企業一味地追求快速發展，缺乏風險控制和防范意識，在快速擴張中，房地產企業的財務風險也不可避免地進一步提升。
資金因素。房地產企業在經營管理過程中需要大量的資金作為保障，而大量的資金需求量僅僅依靠企業的自有資金是無法解決的，需要借助各種金融手段和工具以籌措大量的資金。整體上來講，我國房地產企業的自有資金比例低，特別是房地產開發企業在企業運作初期，依靠外來融資中的銀行貸款比例偏高，資本結構不合理。由此造成，一方面負債率居高不下，資金周轉難度大，使得房地產企業存在著到期不能還本付息或資不抵債的可能，財務風險不可避免；另一方面，房地產企業與金融企業的緊密結合雖然為企業經營提供了良好的融資渠道，但也大大提高了房地產企業的財務風險，一旦金融市場中，如利率等因素發生波動，將對房地產企業直接造成影響。另外，我國房地產市場的高風險性特征和運作規范性的欠缺，也使得房地產企業從其他渠道獲得融資的難度大大增加，難以在出現財務危機時，及時、足額地籌集到所需資金，影響企業的生存和發展。房地產企業資本結構的不合理和融資渠道單一，導致企業財務風險集中化。
財務管理因素。其一，房地產企業財務管理的復雜性對財務人員提出了更高的要求，但我國財務人員綜合水平低、風險意識淡薄等現狀，都加劇了財務風險的產生。其二，當前我國房地產企業財務管理水平仍處于較低層次的財務核算管理階段，未能提供用于支持管理和決策的財務信息和數據，財務管理的職能未能得到充分體現。如缺乏財務預算管理，對于即將進行開發的項目缺乏細致的財務預算分析工作及資金使用的整體規劃，資金運作具有盲目性；在房產項目的投資方面，由于財務分析功能不足，加上項目環境的復雜性，都使得財務管理狀況的不良可能直接導致企業資金的周轉出現問題，產生財務危機。企業財務管理的低水平和控制能力弱，嚴重影響了房地產企業風險控制能力。
對策分析
鑒于房地產企業產品和經營的特殊性，在當前國家宏觀調控政策從緊的大環境下，房地產企業更應從企業生存和發展的戰略高度出發，重視財務管理，積極采取有效措施以防范和控制企業的財務風險，提高企業財務管理水平，實現企業的可持續發展。
1更新企業財務管理觀念，提高風險意識。財務風險存在于企業經營的各個環節中，財務風險的防范不僅僅是財務部門和財務人員的責任，更需要企業全體員工的積極參與和配合。通過形式多樣、內容豐富的活動在企業內部宣傳財務風險防范的意義，提高全員的風險意識，既為取得其他部門的支持和配合打下基礎，也有利于防微杜漸，防止任何環節的工作失誤給企業帶來的財務風險。
2重新審視和梳理企業現有的業務流程，分析、預見可能發生和存在的各類風險，做好防范措施。同時，提高財務部門在整個組織架構中的位置，更加突出財務管理在房地產企業經濟管理活動中的核心地位，并根據市場需求，推動財務部門組織結構的改革，以便能夠對市場變動做出及時快速的反應。
3要重視和加強市場調研工作，對不斷變化的企業財務管理環境進行認真和深入的分析，從根本上把握其變化發展的規律和趨勢，以根據實際情況及時調整策略和改變方法，提高企業財務管理應對風險和突發事件的能力。另外，對于國家的宏觀調整政策、法律法規、政策方針等的變化要給予時時關注與了解。
4建立健全財務管理制度，將財務管理理念貫穿于企業生產經營的各個環節，為企業財務的管理和風險的防范提供制度上的保障和支持，實現財務管理的規范化和制度化，以加快財務管理各項基礎性工作的完善，保障企業財產的安全、財務信息的真實性、可靠性及財務活動的合法性、合理性。
5建立健全企業財務管理系統，強化并全面實施企業財務管理中預測、分析、監督、控制、服務及評價職能，并逐步向綜合管理型財務管理模式轉變，以提供有價值的財務信息和數據，提高企業投資決策的科學性和準確性，最大限度地減少因投資決策失誤給企業帶來的風險。堅持定期檢查和考核，通過對資金利用率、銷售價格、費用支出等財務指標的深入分析，發現問題并采取措施，以實現企業各種資源的最優化配置。通過對企業的經濟行為進行有力約束，發揮財務管理的監督預警作用，防范企業財務風險的產生。
6通過企業財務管理的預算，加強企業資金管理，優化資本結構。將企業運營的整體納入全面預算體系，實現對企業資金收支、運用、分配等的統籌安排和規范化、科學化運作，以保障企業正常運行對于資金的需求，降低財務風險。在利用傳統融資方式的前提下，加大企業融資的創新力度，可通過股票融資、債券融資等渠道來擴充資金，降低企業的資產負債率，同時也有利于企業資產結構的優化和經營的改善。
另外，作為房地產企業財務管理工作的具體操作者，財務管理人員的綜合素質水平，直接影響到企業抗風險能力的大小，打造一支高素質的財務隊伍是全面提高企業防范財務風險能力的基礎。
第6篇：房地產企業經營分析范文
關鍵詞：白銀時代；房地產；經營與管理
前言：中國的房地產事業伴隨著中國經濟一路高歌猛進，在中國經濟中扮演著重要的角色。而經歷了數十年的高增長，中國經濟已經逐步進入了經濟新常態，而房地產事業的發展，也與2014年告別了黃金時代，迎來了現在的白銀時代。白銀時代的房地產行業，競爭日趨激烈，且逐步轉向了去庫存的階段，因此其經營與管理變得尤為重要，房地產企業誰做好了企業額經營與管理，誰才能在日趨激烈的競爭中立于不敗之地。
一、我國房地產行業當前所面臨的形勢
我國的房地產行業最早出現在20世紀80年代，已經經歷了三十多年的發展，伴隨著中國城市化進程的日益加快，房地產行業也得到了極大的發展。房地產在國家經濟中的占比日益增加，逐步成為國家發展的支柱產業之一。與此同時，國家對房地產行業的宏觀調控爭產也不斷出臺，其調控措施也越來越嚴格。因此，當前房地產企業所面對的政策環境與市場環境越來越復雜。房地產企業只有在順應國家政策及發展戰略的基礎上，進行符合市場化的運營管理調整，才能找到自身的市場定位，在日趨激烈的競爭中獲得生存與發展。
企業的經營理念是其發展戰略的重要組成部分，對企業的經營模式和管理方式都有很強的指導作用。白銀時代的房地產行業，面臨著去庫存的巨大壓力，其企業間的競爭將會愈加激烈，傳統的企業經營管理模式已經無法很好的適應顯示的環境要求了，企業要生存就必須結合時代與行業的特征，不斷對自身的經營管理做出調整，唯有與時代一同進步與轉型，房地產企業才能得到長久的可持續性的發展。
二、房地產企業經營管理的方向與措施
2.1注意加強財務管理的風險控制因素
財務風險是企業生存與發展所面臨的首要風險。首先，充足的現金流不僅是企業正常運營的基礎與前提，對房地產而言，也是其取得土地使用權的關鍵，是其工作開展的前提條件。但是，目前很多房地產企業面臨負債率過高的問題，在黃金時代，由于房價的不斷上漲，房地產企業即使負債拿地，也能通過房地產的銷售來掩蓋風險，但房地產的白銀時代，房價的城市分化、區域分化日趨顯著，其資金的風險也日趨增大，負債率過高必然成為白銀時代房地產企業發展的首要財務風險。其次，房地產企業需要做好預算措施。目前很多企業仍然抱著一些錯誤的想法，認為只要拿到土地使用權，建好了樓房，就能實現銷售利潤。這在去庫存化的白銀時代，是與現實極不符合的。當前的房地產庫存積壓已經十分嚴重，且在房間方面，一線城市與二三線城市存在明顯分化，若不按照具體情況加以分析，做好房地產公司的預算管理制度，極易引起房地產公司的成本上升過快，銷售收入不達預期的情況，從而降低公司的償債能力，甚至可能出現資金鏈斷裂，引發公司的財務危機。
因此，房地產企業要明確自身發展的經營管理目標，加強財務管理的風險控制，并積極引入最先進的成本管理核算評價體系，更新財務管理的控制模式，從而使企業財務管理形成良性發展。
2.2加強企業人力資源管理與整合
人才是企業發展的核心競爭力。在房地產市場競爭日趨激烈的現在，只有把握專業的人才資源，才能為企業的發展提供不竭動力。因此，加強企業人力資源管理與整合，是房地產企業所面臨的現實問題。在房地產企業的經營與管理中，一方面，要積極的引進先進的人才，并根據他們的自身特點和職位特性，將他們安排在適宜的崗位上，讓他們為企業的發展實現自我價值。另一方面，企業要完善其培訓制度和相應的升遷制度，只有這樣才能使員工的個人發展與企業的發展相統一，才能為企業的長遠發展做好相應的人才儲備。與此同時，企業做好人才的培養的，還需做好人才的激勵機制，實現"培養出，留得下"。這方面就需要為企業的專業人才提供全面的深造機會，提升其晉升的空間，建立科學可行的人家激勵機制是留住人才的制度性保障。激勵機制的內容通常包括薪酬制度的完善、獎勵機制的規范和員工福利的制度化等。唯有通過制度化的措施強化員工激勵機制，才能提高員工工作的積極性與歸屬感，使員工的個人發展與企業的發展得到統一。
2.3根據時代特點進行戰略轉型
財務的規范化管理和人力資源的優化配置，是房地產企業經營與管理的重點問題，是企業持續發展的基礎性條件。在此基礎之上，企業要想在日益激烈的競爭中脫穎而出，還需要把握時代的脈搏，做好相應的變革。
白銀時代的房地產行業，不僅面對去庫存的強大壓力，且政策方面對房地產的宏觀調控措施也越來越嚴苛。這對房地產行業的發展提供了太多的不確定因素，房地產企業要在這樣的情況下得以生存與發展，就必須根據時代特點進行戰略轉型。
根據時代特點進行戰略轉型，就必須摒棄傳統的以"買地賣房"為主導的傳統經營管理模式，并根據當前的形式，對房地產企業今后的發展做出科學的規劃，對現存的一些制度和發展戰略做出及時的調整，以適應企業的轉型升級，不斷創新和挖掘出符合時代特色，符合企業發展的轉型之路。在經營方面，要不斷挖掘消費者的深層次需求，實行差異化的房地產經營策略，同時優化房地產產品的全程服務，為房地產企業的品牌創建打下良好基礎，實現企業的差異化與品牌化經營。在管理方面，要做好各個方面的制度強化，以優化企業各個方面的資源配置，達到降低成本、提高效率的目的。
結語：房地產在我國的經濟整體中占有重要地位。在我國經濟進入新常態、房地產行業也進入到白銀時代的當下，做好房地產企業的經營與管理，不僅是企業的內在要求，也對穩定中國經濟、促進我光房地產行業的健康有序發展，有著積極的作用。
參考文獻
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第7篇：房地產企業經營分析范文
（一）研究背景
近年來，我國房價呈現井噴式增長，與之相對的，房地產行業取得飛躍式發展，一躍成為我國國民經濟的重要組成部分，大大加快了資本的流動和國民生活質量的提高。2015年1～11月，房地產行業固定資產投資額同比增長2.8%；別墅、高檔公寓投資額增長 -9.8%，商業用房投資額同比增長1.9%。與此同時，各房地產企業對于土地地塊的爭奪也屢屢突破新高。2016年“地王”全面開花，杭州十余個板塊樓面價創歷史新高。
伴隨著房地產行業的迅猛發展，眾多企業競相加入房地產開發的大潮中去。據統計，2014年我國房地產開發企業數量為94197家，與2013年相比增長3%，也就是說，平均每天有8家房地產企業注冊成立。盡管如此，房地產企業的規模和投資金額卻千差萬別，這也極大的加大了該行業的行業競爭。
房地產行業競爭的白熱化極大地加劇了房地產企業的營銷戰，而廣告作為市場營銷最為便捷的工具，使得房地產廣告充斥在我們生活的方方面面。地鐵上、公共汽車上關于房地產廣告隨處可見，房地產營銷人員路邊發放傳單的情況屢見不鮮。這樣無處不在的地產廣告令我們眼花繚亂的同時也對房地產企業的銷售起到了不可忽視的影響。
（二）研究目的
房地產市場的競爭不斷加劇間接地使得房地產產品同質化現象嚴重。為了促進產品銷售，各房地產企業都在廣告上投入了相當多的人、財、物力。在2008年的全球金融危機中，房地產全行業不景氣，房地產企業為了促進銷售紛紛加大了對廣告的投入，但這并沒有減少當年房地產行業的損失，交易量完成大大降低。
這不禁引人思考，房地產企業的巨額的廣告投入是否會帶來企業銷售額的明顯提高，是否真的能促進房地產銷售？本文通過對房地產企業進行行為分析和實證研究，以期得出房地產企業投放巨額廣告是否存在必要性的結論。
二、房地產企業廣告行為概述
2010年～2014年，短短5年時間，全國廣告經營額由2300多億元猛增至5600多億元，增幅達到143%。據不完全統計，2015年全國廣告經營額已超過6000億，其中房地產企業廣告投放金額占廣告經營額的15%以上。
（一）房地產廣告的定義
房地產廣告是指房地產開發企業、房地產中介機構的、以盈利為目的的出租、出售、預售等廣告，但其中并不包括居民私人的售房、租房廣告[1]。
（二）房地產廣告的作用
從營銷角度來說，廣告的作用有很多方面，但歸根結底都是為了促進銷售，為廣告投放企業賺取更多的經濟利益。
1.提供房地產信息。此類廣告多是為了消除消費者和房地產開發企業之間的信息不對稱而的廣告，多是簡明扼要的提供房產的戶型、地理位置等信息，讓有意向購買住房的消費者知道、了解該處的房產信息，親身來售房處看房、買房。
2.促進購買。促進購買是房地產企業投放廣告的最終目的所在，消費者通過廣告，激發購買興趣，促進購買，為房地產企業獲取經營績效。在不投放廣告與投放廣告之間銷售量的最大差額就是房地產廣告的效力空間。
3.增強房地產產品差異化。房地產需求以自主性需求和投資性需求為主，盡管房地產產品差異化程度不大，但不同的消費者對于房地產產品的需求偏好和購買目的不同。房地產企業通過投入廣告來突出產品的差異化特征，吸引需求偏好不同的各類消費者[2]。
4.提升企業品牌形象。房地產廣告中大多數是針對樓盤自身，也有一部分廣告，主要是電視廣告，對房地產開發企業進行形象宣傳，通過對房地產企業品牌形象的宣傳來提升品牌形象，增加消費者對房地產企業的信任度和好感度。
（三）房地產廣告投放現狀
1.房地產廣告投放區域性明顯。大多數針對房地產產品的廣告，由于房產不可移動的特性決定了此類廣告的投放呈現明顯的區域性，多集中在房產所在地，多選擇地方性媒體。而少數針對房地產企業的廣告，由于投放這類廣告的房地產企業絕大多數為大型開發商，其產品遍布全國各地，這類廣告大多投放在全國性媒體，覆蓋全國范圍的消費地區[3]。
2.房地產廣告的投放媒介多是常見的。由于房地產產品價值大、價格高，消費者在購買上往往要經過反復對比、搜集各類信息后謹慎購買。整個思考購買的周期較長，這使得房地產產品的廣告不能只在消費者面前出現一次，因此房地產產品的廣告多投放在能夠反復閱讀的媒體上，如報紙、雜志、地鐵上等，供消費者瀏覽、比較[4]。
3.房地產廣告投放量巨大。從行業來看，房地產行業廣告投入額近年來始終保持高速增長，占據廣告投放總額的半壁江山。從投放的形式來說，廣告形式五花八門、豐富多樣，無論在何時何處，都會接收到房地產廣告信息。從這一側面也可以看出房地產廣告的投放量之大。
三、實證研究
本章在第二章房地?a企業廣告行為概述的基礎上運用計量模型進行實證分析，得出結論。
（一）數據來源
本文實證研究模型所需數據均來源于中指數據庫應用系統。該應用系統是專門為房地產企業提供經營決策的數據平臺。
（二）模型設計
1.指標選取。在本文，被解釋變量為商品房銷售額。商品房銷售額占房地產企業開發銷售的很大一部分，其銷售額能夠真實反映房地產企業經營績效，故將商品房銷售額作為一個基本指標是及其合理的。解釋變量為廣告投放金額，它是最能體現廣告行為的指標之一，將其作為解釋變量是可行的。
2.數據選擇。由于該研究方向的資料過少、不易搜集且保密性高，只能搜集到近七年來的統計數據。為了更好的確定房地產企業廣告行為對企業經營績效的影響，本文分別對北京、上海、廣州這三個具有代表性的超一線城市房地產企業進行分析，綜合評價房地產廣告投入對企業經營績效的影響程度。
3.構建模型。在以上變量選擇的基礎上，構建房地產企業廣告行為對企業經營績效影響的回歸模型，如下所示，有兩個模型作為備選，分別是一元線性模型和雙對數模型：
（三）模型分析
1.回歸結果。首先進行北京市的模型分析。通過運用Eviews軟件，得到一元回歸結果如下：
通過比較兩個模型，其中模型4-2的擬合優度較好且t值較大，因此在接下來我們采用對數線性模型進行模型分析。
接下來分別對上海市、廣州市進行模型分析。通過運用Eviews軟件，得到一元回歸結果如下：
2.回歸結果分析。由北京市回歸結果可知，擬合優度值為0.220065，這說明擬合程度不高且該線性模型未通過t檢驗，接受HO，表明商品房銷售額與廣告投放額之間并無顯著線性關系。這與我們的直觀猜測并不相符，為了進一步證明，我們繼續分析上海市和廣州市的回歸結果。在上海市的回歸結果中，擬合程度較北京市來說下降很多，表明商品房銷售額與廣告投放額之間并無關系。在廣州市的回歸結果中，我們可以看出與北京市回歸結果一樣，商品房銷售額與廣告投放額之間并無顯著線性關系。
通過三個城市的計量模型分析，我們可以知道，商品房銷售額與廣告投放額之間并無顯著性關系，也就是說房地產企業廣告投入和經營績效之間，僅存在極其微弱甚至可以忽略不計的正相關性。
四、結論與建議
本文通過研究我國房地產企業廣告行為，以2008～2014年北京、上海、廣州三市的廣告投放額為研究對象，模型分析房地產企業廣告行為與企業自身經營績效的關系，并以下結論：
（一）房地產廣告發展潛力巨大
首先表現在廣告投放表現方式日益多樣化，紙質媒介已經不能滿足信息時代人們的需求，手機信息的轟炸也已經屢見不鮮，更多種類的投放形式正在出現。其次廣告投放量巨大，房地產廣告連續多年蟬聯廣告投市場冠軍寶座，且勢頭不減。
（二）房地產企業大量廣告投入對經營績效的影響甚微，可以說幾乎沒有
由實證分析可以看出，我們的直觀猜測并不可靠，并不是廣告投放越多，房地產企業銷售額越多。
第8篇：房地產企業經營分析范文
【關鍵詞】房地產;財務風險;特征指標
進入本世紀以來,中國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期,在發展過程中表現出房地產企業發展快、利潤高等特點,但是由于房地產企業的快速擴張與房地產行業的政策導向性,使房地產企業在快速發展的同時也面臨著較大的財務風險。因此,從中國具體國情出發,深入研究如何在房地產企業經營過程中發現所面臨的財務風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產企業財務風險概念
目前理論界對財務風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財務風險是指由企業負債引起的,具體來說指企業因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。企業向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業或個人借入。企業在經營過程中,可以完全用自有資本來經營,即企業全部負債為零。但是,這會導致企業盈利機會的減少和發展的緩慢。在市場經濟體制下,是找不到這樣的企業的,在實際經濟生活中,負債經營在企業中是普遍存在的。
廣義財務風險,是指企業在經營及各項財務活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務狀況的不確定性,使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業資金運動的各個環節、企業內部經營的各個方面以及企業環境中的各個因素。其次,企業的其它風險對企業的影響最終也會通過財務成果得到反映。所以說,財務風險是企業經營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業風險的貨幣化的集中體現。
通過比較我們可以看出,廣義財務風險概念更為符合人們對財務概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務風險。財務風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務風險涵義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。因此,房地產企業財務風險是指房地產企業由于經營不善和財務狀況惡化而致使企業的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產企業財務風險應涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業風險等。
二、房地產企業財務風險成因分析
(1)投資風險成因分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。具體可分為兩個階段:
第一階段,企業要支付取得、開發土地并進行房地產建設所花費的各種成本費用。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性,而且受規劃限制樓層高度,周邊環境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產投資周期長,一個新建項目由于建設周期較長,在建設過程中也會遇到投資支出增加或周轉失靈的情況,這可能導致企業不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業蒙受損失。
第二階段是指在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說,房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
(2)償債風險成因分析
舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產企業為了使項目上馬,沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現,又影響償還貸款能力,使企業成本負擔加重,償債風險增大。
(3)籌資風險成因分析
①籌資規模策略不當。企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險。企業應當根據自身生產經營的規模大小來確定需要籌集資金的數額。投資規模大則籌資就要多,規模小則籌資就要少。倘若投資規模大而籌入資金過少,企業就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經濟損失。與此相反,如果投資規模小而企業籌入過多的債務資金,企業自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業的獲利,反而會加大企業債務負擔,增加企業資金成本,造成企業的籌資風險。
②資本結構不當。這是指企業資產總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業收益產生負面影響而形成的財務風險。我國現在大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結構不合理,必然會給企業帶來現時的和潛在的籌資風險。
(4)營業風險成因分析
①經營各部門協調能力不強。企業經營過程,表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在,都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業風險的存在。例如,對經營環節,房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關部門和環節,任何一個環節出現差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
②對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙,使企業的財務人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情,忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務部無法收集第一線成本基礎資料,導致成本管理工作與財務預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業預期收益。
三、房地產企業財務風險特征指標分析
(1)有財務風險企業的篩選
本文選擇A股房地產上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據大智慧軟件萬國測評結果作為基礎樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產上市公司。考慮到現金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數據選自1999―2008年滬深兩市證交所網站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產類收入占主營業務收入的比重不小于50%作為判斷房地產企業的標準。又因為十年中房地產企業數動態變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結果如下圖1所示。
然后對圖1中的房地產行業中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續五年的凈資產收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。
由篩選結果可得到歷年符合標準公司數如表1。
(2)有財務風險企業特征指標分析
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構建原則的考慮,在設計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系,以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結合房地產企業自身的特點,根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。
數據來源:中國人民銀行網
因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務指標設計原則的指導下,反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系,應包括企業的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現金流量的指標。經綜合數據分析后發現特征指標如下:
①主營業務凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產企業在增加銷售收入的同時,必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業主營業務凈利率偏低甚至連續幾年出現負數時,反映出企業經營風險增大,需加以警戒。同時企業在擴大銷售的同時,應注意改進經營管理,提高盈利水平。
分析該指標的同時,結合了國家總體經濟狀況,行業發展趨勢,企業所處競爭環境等具體條件進行客觀判定,另外企業一定時期實際的資產負債率指標應該與預期標準的指標、和同行業的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業資產負債狀況所面臨的實際風險。因此,應該正確地確定企業合理的主營業務利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應及時進行控制。所以偏離行業主營業務凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。
②資產負債率。該指標反映了企業資產對債權人權益的保障程度。
從十年趨勢分析來看,有財務風險企業的資產負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業資產負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:
從股東的角度看,由于企業通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經營中發揮同樣的作用,所以,股東所關心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。
從經營者的立場看,如果舉債很大,超出債權人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業就借不到錢。如果企業不進行舉債,或負債比例很小,說明企業畏縮不前,對前途信心不足,利用債權人資本進行經營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業活力充沛。
從財務風險管理的角度來看,企業應當審時度勢,全面考慮,再利用資產負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產負債率過低,也會加大企業的財務風險。當企業資產負債率低于行業平均水平時,企業資產負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數值如表3所示。
③籌資凈現流與凈資產比率
從籌資凈現流與凈資產比率的走勢來看,可以分析企業未來短時間內潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務風險的企業平均籌資能力一直處于行業水平之下,而資產負債率反映總資產中有多少是借款籌來的,體現公司長期償債能力。所以資產負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業務收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規模上會保持一定的穩定性。在企業經營規模相對穩定的情況下,管理費用率也應保持相對穩定,不易發生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業務收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營業費用率是指營業費用與主營業務收入的比率,反映了營業費用的有效性,及其變動與主營業務收入變動的相關性。營業費用率保持一定范圍內的穩定性,表明營業費用的投入是相對有效的,其變動與主營業務收入的變動是相關的。營業費用率上升在一定程度上可能反映企業所面臨的市場競爭環境更加嚴峻,也可能反映企業營業費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y營業偏離率,如表6所示。
通過以上有財務風險企業特征指標的分析,我們可以看出財務風險管理是一項艱巨而又復雜的系統工程。對待房地產企業財務風險,應是一種對風險進行動態的控制。只要企業通過加強財務風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業的經營管理更加有序、有效,才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
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第9篇：房地產企業經營分析范文
【關鍵詞】房地產；現金流；現金流管理
一個企業的良好、持續的發展離不開資金的有效支持，尤其對于資金需求量巨大的房地產企業。那么了解房地產企業現金流的特點及重要性，對資金流進行有效管理，實現資金鏈安全保證企業良好的運作就顯得尤為重要。
一、什么是現金流及現金流管理
在《企業會計準則-現金流量表》中，現金流是指一定會計期間內企業現金和現金等價物的流入和流出。由三個部分構成：經營活動產生的現金流、投資活動產生的現金流和籌資活動產生的現金流。現金流不僅是企業償還債務、支付股利的保證，更是評價企業盈利能力、抵御風險能力以及企業未來發展前景的重要依據。現金流量信息不僅對外部信息使用主體有著重要的作用，而且對公司的內部管理也有著重大意義。
現金流的管理則是指企業為了達到價值最大化的目標，通過計劃、分析、預測、決策、控制和報告等手段對企業不同時期的現金流入和流出所進行的一種全面的系統管理活動。其主要內容包括：1、制定現金流管理的相關制度；2、一定時期內加速資金流轉、資金缺口的融資彌補、資金盈余的再投資的控制系統的建立；3、現金流預算執行以及現金流本身系統的分析與評價。
二、房地產企業現金流的特點
房地產企業與其他企業相比有著自己獨特的開發經營對象、特殊的開發經營方式、以及較長的建設周期。因此房地產企業的現金流與其他企業在生產經營和籌資方面有著極大的不同：
1.資金籌集任務重。房地產企業經營開發的對象是房屋、土地。巨額的土地和房屋造價要求企業一次性投入的資金非常巨大，所以相應的資金籌集壓力非常大。
2.現金流周轉時間長。一般來說，房地產項目的開發建設一般需經歷征地、土地開發、房屋建設到竣工交付等階段，所需時間要2-3年，甚至更長，項目建成后，由于房屋價值大，往往客戶多采用分期付款的方式，這樣資金在短期內往往不能迅速收回。
3.資金流波動幅度大。由于項目建設時間長，往往在項目初期需要投入大量的資金，而資金的回收則一般要到幾年以后，因此資金的流入和流出非常不均衡。
三、房地產企業現金流管理在企業管理中的重要性
近年來，隨著國家幾次出臺房地產調控政策，對很多的房地產企業造成了很大的沖擊，尤其是對中小型的房地產企業，在2008年不景氣的樓市中倒下一大批。究其根本原因就是樓市的低迷導致其現金流出現了斷裂，使其經營難以為繼。從而也使得很多繼續經營的企業不得不開始重視現金流管理在企業管理中的重要性：。
首先，現金流能更好的反應房地產企業的發展能力和償債能力。實踐證明，大部分破產企業并非盈利能力很差的企業但是雖然這些企業利潤豐厚，擁有大量的流動資產，但現金的支付能力卻很差，導致最后甚至不能償還到期債務，最后破產清算。
其次，現金流量比利潤更真實的反應企業的收益質量。企業如果不能及時改變現狀，提高現金的收益質量，很容易發生資金鏈斷裂的現象，這樣的企業的影響是致命的。
再次，現金流量很好的體現了房地產開發企業的財務彈性。
最后，對現金流進行科學有效的分析可以保持公司合理的資本結構，降低資本成本。
四、房地產企業現金流管理措施
針對目前房地產企業現金流管理中出現的問題，我認為可以從改善現金流管理方法、加強基本業務活動的現金流管理以及正確處理企業持續發展與現金流管理的關系著三個方面出發來加強企業的現金流管理。
1、注重公司戰略與現金流管理的有效結合。
公司在實行現金流管理的過程中首先應明確公司發展戰略，依據公司戰略及目標要求，分析公司經營的財務環境，根據公司自身的財務狀況制定適合公司自身的現金流量管理規則，既要考慮項目未來現金流的可利用程度，又要考慮現金流轉是否順暢、經營風險與財務風險是否協調等問題，并根據公司現金流實際情況確定發展戰略，選擇具體投資項目。
2、現金流管理與企業的生命周期相結合
在企業的不同發展階段企業關注的目標和重點也不同，現金流量循環也會呈現不同的特點。管理者必須能準確分析和識別企業在生命周期不同階段的特點和定位，并能夠根據對現金流量的需要提出合適的財務結構。
3、現金流管理必須做好流動性、收益性和增長性的動態平衡。
流動性是企業進行日常經營和債務償付的基本保證，收益性則是企業獲利能力的一種體現，，增長性是企業自我積累和發展能力的體現，只有三者平衡發展才能是企業持續、健康的發展。
4、制定具體措施，對現金流實行戰術管理。
良好的管理必須以有效的計劃開頭，所以做好資金的預算是非常重要的一步。現金流預算著重于規劃和控制企業的宏觀經營活動，保障企業戰略目標的實現；其次要從房地產經營的各個環節入手，做好現金收入、支出各個環節現金流量管理措施。
總之，現金流管理決定著房地產企業的生存和發展，所以一定要建立以現金流管理為核心的現代企業制度和企業經營管理系統，從而實現企業良性發展，提高企業競爭實力。
參考文獻：
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