土地法條例精選(九篇)
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第1篇：土地法條例范文
全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。
任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。
國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。
國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。
第九條國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。
第十五條國有土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。
農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。
第四十三條任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。
第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。
第2篇：土地法條例范文
河北省土地管理局：
你局《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第45條的請示》（冀土監(jiān)字［1993］66號）、《關(guān)于如何適用〈土地管理法〉第19條的請示》（冀土監(jiān)字［1993］67號）收悉，經(jīng)研究，提出以下意見：
一、關(guān)于農(nóng)村居民非法占用城鎮(zhèn)國有土地建住宅的，該城關(guān)鎮(zhèn)政府可否實施行政處罰的問題，根據(jù)《土地管理法》第四十五規(guī)定：“農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或者沒收在非法占用的土地上新建的房屋。”第五十二條還規(guī)定：“本法第四十五條規(guī)定的行政處罰可以由鄉(xiāng)級人民政府決定……”。同意你們的理解，即土地作為不動產(chǎn)，應(yīng)由不動產(chǎn)所在地管轄，鎮(zhèn)人民政府對本轄區(qū)內(nèi)的國有土地行使管轄，對非法占用國有土地建住宅的行為實施行政處罰。
二、關(guān)于收回土地使用權(quán)的有關(guān)問題，請見國家土地管理局《關(guān)于土地法律、法規(guī)和政策有關(guān)問題的復(fù)函》（［1993］國土函字第146號）
第3篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞：城市交通；規(guī)劃；土地利用
城市交通擁擠已經(jīng)成為全社會關(guān)注的焦點，廣西作為我國中華南沿海經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域城市交通規(guī)劃尤為重要，我們只有認(rèn)真分析城市交通系統(tǒng)的特點，掌握其城市交通發(fā)展與土地利用協(xié)調(diào)關(guān)系與存在問題，才能讓城市交通與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展。
一、我國城市交通特點與結(jié)構(gòu)
1.我國當(dāng)代城市類型與特點
我國城市的發(fā)展自改革開放以來非常迅速，城市交通空間模式，基本可以分為以下三類：
一是蔓延型，這類城市土地開發(fā)密度低，只有簡單的公交服務(wù)，甚至缺少公交服務(wù)設(shè)施，城市內(nèi)有大量停車場空間和高速公路。這是主要以私人交通為主要機(jī)動化的城市，土地開發(fā)多集中在建筑用地。二是緊湊型城市，這種城市的規(guī)模一般不大，城鄉(xiāng)之間有明顯分界，非汽車交通模式占有率非常高。這種模式的城市更容易產(chǎn)生交通擁擠、堵塞嚴(yán)重、廢氣污染嚴(yán)重、能源消耗大等問題。三是多中心城市。這種城市模式以擴(kuò)散中加強(qiáng)集中的思想進(jìn)行建設(shè)，城市中用很多小的分中心進(jìn)行交通疏導(dǎo)，保證非汽車交通在城市中通行暢通。我國目前的很多城市根據(jù)自身特點，有的也集合了以上兩種或者三征形態(tài)，廣西的城市大多集中了蔓延型和緊湊型的形態(tài)。掌握城市空間模式有利于我們更加深入的研究城市交通規(guī)劃。
2.城市交通系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)
從廣西的城市交通系統(tǒng)構(gòu)成上看，交通系統(tǒng)的設(shè)立以便捷化、人性化、綠色化為原則，重點設(shè)計道路運行、綜合管理、公共客戶設(shè)施等部分。廣西的城市交通系統(tǒng)構(gòu)成包括以下幾個重要部分：①廣西各個城市內(nèi)部自身的道路系統(tǒng)，例如城市主干道、次干道、盲人道路、各個支路、快速行駛道路等等；②對外連接交通要道，例如通往周邊沿海地區(qū)的公路、火車道、航空、水運等等；③公交系統(tǒng)設(shè)施，包括公交車站與公交車輛，輕軌及其車站。④停車設(shè)施，包括地上停車場，車庫，地下停車場等等。④城市樞紐設(shè)施，如立交橋、環(huán)路等的設(shè)立。⑤道路交通管理設(shè)施，如交通標(biāo)線設(shè)施，交通信號燈與信號牌設(shè)施等等。廣西城市各個城市中交通工具的使用比例如下：
二、城市交通與土地利用協(xié)調(diào)發(fā)展中的困惑
1.沒有認(rèn)清城市交通與土地利用之間的關(guān)系，缺乏協(xié)調(diào)發(fā)展意識
中國自古代自有交通工具以來就沒有認(rèn)真研究過城市交通與土地利用之間的關(guān)系，缺乏協(xié)調(diào)發(fā)展意識。甚至認(rèn)為兩者不存在關(guān)系，而實際二者恰恰是互相影響，協(xié)調(diào)并進(jìn)的密切關(guān)系。城市的不斷發(fā)展離不開交通的便利，而土地利用是滿通需求的必要手段，城市交通與城市土地規(guī)劃具有相關(guān)、相互、統(tǒng)一協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，一定要深刻認(rèn)識到這一點，爭取二者的雙贏發(fā)展。
2.交通擁擠，停車設(shè)施不夠完善
隨著居民生活水平的提高，私家車的數(shù)量越來越多，政府機(jī)關(guān)、私營企業(yè)等也都有自己的車輛出行，再加上城市交通車輛的運營，導(dǎo)致城市的交通越來越擁擠，上、下班時間堵車高峰時期很長時間車輛根本無法通行。重要的是城市的街道上停車位置與車輛增長速度不成比例，“停車難”已經(jīng)成為廣西各大城市反映的首要交通難題。由于過去的交通發(fā)展中沒有重視對停車設(shè)施的改進(jìn)，資金短缺，導(dǎo)致了停車用地的建設(shè)總量嚴(yán)重偏低，公共商場、酒店等附近的停車位更是少之又少，停車設(shè)施不夠完善是城市交通發(fā)展與土地利用協(xié)調(diào)中的亟待解決的問題。
3.城市規(guī)劃用地與城市交通建設(shè)不協(xié)調(diào)
城市土地規(guī)劃中樓房建設(shè)用地、商業(yè)用地居多，土地規(guī)劃師大多都是從開發(fā)商的利益角度出發(fā)，按照他們的要求進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，而忽略了規(guī)劃中對城市交通的影響。例如有些商業(yè)圈已經(jīng)非常密集的地帶，還要擴(kuò)建商業(yè)用地，卻不進(jìn)行停車用地的規(guī)劃。有的道路非常狹窄，已經(jīng)滿負(fù)荷于現(xiàn)有的交通能力，卻不進(jìn)行合理的擴(kuò)建等等，都是城市用地規(guī)劃與交通建設(shè)發(fā)展不匹配的突出表現(xiàn)。
三、如何加快城市交通與土地利用的協(xié)調(diào)發(fā)展
1.認(rèn)真研究城市交通與土地利用關(guān)系，加強(qiáng)協(xié)調(diào)發(fā)展意識
國家和當(dāng)?shù)卣约跋嚓P(guān)管理部門，要認(rèn)真研究城市交通與土地利用的關(guān)系，加強(qiáng)二者協(xié)調(diào)發(fā)展的意識。在進(jìn)行土地規(guī)劃的時候要認(rèn)真分析土地的需求，考慮土地利用給城市交通是否帶來應(yīng)有的便利，以提高土地利用率，促進(jìn)城市交通發(fā)展為原則，做好統(tǒng)一規(guī)劃，認(rèn)真部署。十二五”期間，廣西將投資6500億元，建設(shè)265個綜合交通基礎(chǔ)設(shè)施重大項目（新開工168個，續(xù)建97個），打造全方位綜合交通運輸網(wǎng)絡(luò)。例如廣西的南寧，通過建設(shè)地鐵，提高了土地的利用率，同時提高了南寧市區(qū)的交通通行效率；城市間還進(jìn)行高鐵用地規(guī)劃，讓人們更快的通行于周邊沿海城市，都有效的緩解了交通擁擠。
2.加強(qiáng)城市停車用地的規(guī)劃，解決“停車難”
廣西城市車輛的不斷增多，促進(jìn)了城市停車位需求量的增大，要增加對停車用地的土地投入。在停車位土地規(guī)劃中要本著“方便、就近”的原則，為城市交通緩解壓力。在規(guī)劃停車用地的同時要注意不妨礙公共交通。
3.公交優(yōu)先，新舊城區(qū)共同發(fā)展
廣西城市人口比較密集，在新舊城區(qū)中要優(yōu)先發(fā)展公交設(shè)施，讓公交車不僅能便利通行于老城區(qū)，新建設(shè)的城區(qū)也要暢通。在規(guī)劃土地時，一定要事先想到公交設(shè)施如地鐵、普通公交客車、出租車等的公共交通用地。其中，南寧市將逐步構(gòu)建以軌道交通為骨干、以城市公共汽車為主體的城市客運出行系統(tǒng)，爭取公共交通占機(jī)動化出行比例達(dá)40%以上；柳州、桂林要形成以快速公交為主的城市交通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)；其他區(qū)域性和地區(qū)性綜合交通樞紐城市形成以公共汽車為主，其他公共運輸方式為輔的公共交通服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
綜上所述，“十二五”計劃中國家大力建設(shè)廣西城市交通系統(tǒng)，我們要從城市交通本身的特征與結(jié)構(gòu)出發(fā)，認(rèn)真分析土地利用與交通的關(guān)系，讓城市交通與土地利用協(xié)調(diào)起來，加速我國的城市化進(jìn)程。
參考文獻(xiàn)：
[1]徐循初.城市道路與交通規(guī)劃[M].中國建筑工業(yè)出版社.2007
[2]吳嬌蓉，白子健.城市交通整合規(guī)劃理論與實踐[M].同濟(jì)大學(xué)出版社.2012
第4篇：土地法條例范文
為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，進(jìn)一步統(tǒng)一城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范操作程序，現(xiàn)將《城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查實施細(xì)則》（試行）印發(fā)給你們，望認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請及時函告國家土地管理局地籍司。
附件：城鎮(zhèn)變更地籍調(diào)查實施細(xì)則（試行）
1.總則
1.1 目的和依據(jù)
為維護(hù)土地的社會主義公有制，保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益，健全地籍管理制度，保持地籍資料的現(xiàn)勢性，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，特制定本實施細(xì)則。
1.2 內(nèi)容
變更地籍調(diào)查是在初始地籍調(diào)查已完成的地區(qū)，針對土地所有權(quán)和使用權(quán)的主體和客體及權(quán)利義務(wù)發(fā)生變化的日常性調(diào)查。
村莊變更地籍調(diào)查參照本細(xì)則實施。
變更地籍調(diào)查包括變更權(quán)屬調(diào)查和變更地籍勘丈。
變更地籍調(diào)查是查清宗地發(fā)生變更的合法性，以及變更后的位置、權(quán)屬、界址、數(shù)量和用途等基本情況，滿足變更土地登記的需要。
除本實施細(xì)則作特殊規(guī)定外，變更地籍調(diào)查其他要求按初始地籍調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
1.3 實施單位
變更地籍調(diào)查的具體工作由縣（市、區(qū)）土地（國土）管理部門負(fù)責(zé)組織實施。
1.4 地方補(bǔ)充規(guī)定
省級土地管理部門必要時可對本實施細(xì)則某些條款作補(bǔ)充規(guī)定，報國家土地管理局批準(zhǔn)后實施。
1.5 本實施細(xì)則解釋權(quán)
本實施細(xì)則由國家土地管理局負(fù)責(zé)解釋。
2.準(zhǔn)備
2.1 資料的準(zhǔn)備
a.變更土地登記申請書；
b.本宗地及相鄰宗地地籍檔案有關(guān)部分的復(fù)制件；
c.變更地籍調(diào)查通知書（見附錄Ⅰ）、法人代表身份證明書（見附錄Ⅳ）及指界委托書（見附錄Ⅴ）；
d.變更地籍調(diào)查記事表（見附錄Ⅱ）或地籍調(diào)查表（見附錄Ⅲ）；
e.本宗地附近測量控制點及界址點成果（坐標(biāo)、點之記或點位說明、控制點網(wǎng)圖）；
f.必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備（如分割放樣元素的計算）；
g.調(diào)查工具、文具、儀器等。
2.2 發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書
根據(jù)變更土地登記申請，發(fā)送變更地籍調(diào)查通知書。屬界址發(fā)生變更的，應(yīng)通知申請者預(yù)先在實地新增的界址點上設(shè)立界標(biāo)。
3.變更地籍調(diào)查種類
3.1 界址未發(fā)生變化的宗地的變更調(diào)查。包括只發(fā)生了土地使用者、土地用途等改變、因行政區(qū)劃變化引起宗地檔案變更等。
3.2 界址發(fā)生變化的宗地的變更調(diào)查。包括宗地合并、分割及邊界調(diào)整等。
3.3 新增宗地的變更調(diào)查。包括在某一街坊內(nèi)新增加宗地；城鎮(zhèn)范圍向外延伸新增加的地籍街坊或街道中有關(guān)宗地等。
3.4 舊城改造中變化宗地的變更調(diào)查。指由原若干宗地拆遷后變成一宗地，建成后又分割為若干宗地等。
4.檢查、審核
4.1 檢查變更原因是否與變更土地登記申請書上填寫的原因相一致。
4.2 審核變更土地登記申請內(nèi)容的合法性，如宗地分割、合并，改變用途是否符合有關(guān)要求等。
4.3 檢查原地籍資料中的內(nèi)容是否與實地一致。
4.4 檢查恢復(fù)界址點。
對界址點、界址線發(fā)生變化的變更調(diào)查，在增設(shè)新的界址點前，應(yīng)利用原宗地草圖的勘丈數(shù)據(jù)及界址點坐標(biāo)，檢查原界標(biāo)是否移動。如原界標(biāo)丟失，應(yīng)用原測量數(shù)據(jù)恢復(fù)界標(biāo)。對沒有發(fā)生界址點、界址線變化的變更調(diào)查，一般不需要檢查界址點位，若需重新測量宗地界址點的解析坐標(biāo)，亦應(yīng)根據(jù)原勘丈資料檢查界標(biāo)是否移動或丟失，如已移動或丟失，應(yīng)恢復(fù)丟失界標(biāo)。對已丟失，但變更后是廢棄的界址點可不恢復(fù)。
如果檢查界址點與鄰近界址點或與鄰近地物點間的距離與原記錄不符，則應(yīng)分析原因按不同情況處理。
a.原勘丈值錯誤，以新勘丈結(jié)果為準(zhǔn)；
b.新勘丈值錯誤，重新勘丈后再分析判斷；
c.原勘測值精度低造成的，則用紅線劃去原數(shù)據(jù)，填寫新勘丈數(shù)據(jù)；如不超限，則保留原數(shù)據(jù)；
d.如是標(biāo)石有所移動，則應(yīng)使其復(fù)位。
界址點檢測精度與適用范圍見表1.
表1 界址點間距及界址點與鄰近地物點間距允許誤差
單位：厘米
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ 勘丈檢查精｜ 原勘丈 ｜檢查距離與原勘測距離｜
類別 ｜ ｜ ｜ ｜ 適用范圍
｜度（中誤差）｜ 值精度 ｜ 較差允許誤差 ｜
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ ｜ 城鎮(zhèn)街坊外圍界址點及
一 ｜ ±5 ｜ ±5 ｜ 14 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 街坊內(nèi)明顯的界址點
－－－－｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜ ｜ 城鎮(zhèn)街坊內(nèi)部隱蔽的界
二 ｜ ±5 ｜ ±7．5 ｜ 18 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 址點及村莊內(nèi)部界址點
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
5.界址未發(fā)生變化的宗地的變更地籍調(diào)查
5.1 變更地籍號
界址未發(fā)生變化的宗地，除行政界線變化引起宗地檔案的變更外，所有地籍號不變更。
行政界線變化引起地籍號變更的程序如下：
a.利用變更后的街道、街坊編號取代原街道、街坊編號，在原街道、街坊編號上加蓋“變更”字樣印章，填寫新的街道、街坊編號，將宗地檔案匯編于新的街道街坊檔案，在原街道街坊檔案中注明宗地檔案去向。
b.取消原宗地編號，在原宗地編號上加蓋“變更”字樣印章，在新的街坊宗地最大編號后按順序編宗地號。
c.取消原宗地界址點號，按新地籍街坊界址點編號原則，編界址點號。
5.2 變更地籍勘丈
根據(jù)實際需要決定是否進(jìn)行實地調(diào)查，不需到實地進(jìn)行變更調(diào)查的，在室內(nèi)依據(jù)變更土地登記申請書進(jìn)行變更，不重新繪制宗地草圖。
5.3 地籍調(diào)查表變更
在原地籍調(diào)查表的基礎(chǔ)上進(jìn)行變更。
a.在原地籍調(diào)查表內(nèi)變更部分加蓋“變更”字樣印章；
b.將變更內(nèi)容填寫在變更地籍調(diào)查記事表內(nèi)；
c.需要到實地調(diào)查的，若發(fā)現(xiàn)原測距離精度低或量算錯誤，須在宗地草圖的復(fù)制件上用紅線劃去錯誤數(shù)據(jù)，注記檢測距離，并與重新繪制的宗地草圖一起歸檔，注明原因。
6.界址發(fā)生變化的宗地的變更地籍調(diào)查
6.1 變更宗地號
無論宗地分割或合并，原宗地號一律不得再用。分割后的各宗地，以原編號加支號順序排列；數(shù)宗地合并后的宗地號，以原宗地號中的最小宗地號加支號表示。如18號宗地分割成三塊宗地，分割后的編號分別為18－1，18－2，18－3；如18－2號宗地再分割成2宗地，則編號為18－4，18－5；如18－4號宗地與10號宗地合并，則編號為10－1；如18－5號宗地與25號宗地合并，則編號為18－6. 6.2 新界址點設(shè)置及編號
宗地分割或邊界調(diào)整等增設(shè)界址點的，按預(yù)先準(zhǔn)備的放樣數(shù)據(jù)，確定新界址點并設(shè)立界標(biāo)。也可根據(jù)申請者要求，直接在實地設(shè)置界標(biāo)。新增界址點按宗地所在街坊界址點編號原則編號，其它界址點編號不變。
對變更后廢棄的界址點，在現(xiàn)場銷毀。
6.3 變更地籍調(diào)查表
對新形成的宗地須按變更情況填寫地籍調(diào)查表。
a.在原地籍調(diào)查表封面加蓋“變更”字樣印章，并注明變更原因及新的宗地號；
b.根據(jù)實地調(diào)查情況，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》有關(guān)規(guī)定，以新形成的宗地為單位填寫地籍調(diào)查表；
c.新增設(shè)的界址點、界址線須嚴(yán)格履行指界、簽字蓋章手續(xù)；
d.對沒有發(fā)生變化的界址點、界址線，不需重新簽字蓋章，但在備注欄內(nèi)須注記原地籍調(diào)查表號，并說明原因，同一界址點變更前后的編號如果不一致，還應(yīng)注明原界址點號；
e.將原使用人、土地坐落、地籍號及變更主要原因在說明欄內(nèi)注明。
6.4 宗地草圖變更
a.在原宗地草圖上加蓋“變更”字樣印章；
b.在原宗地草圖復(fù)制件上以紅色標(biāo)注變化部分，廢棄的界址點、界址線打上“×”，變化的數(shù)據(jù)用單紅線劃去，廢棄的界址線用紅色“×”標(biāo)記，新增的界址點用紅色界址點符號表示，界址線用紅實線表示，注明相應(yīng)的實測距離；
c.現(xiàn)場繪制變更后的宗地草圖；
d.原宗地草圖復(fù)制件歸到原宗地檔案中，新形成的宗地草圖歸到相應(yīng)的宗地檔案中。
6.5 變更地籍勘丈
一般采用解析法。暫不具備條件的可以采用《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》中規(guī)定的其他方法。屬土地出讓等對勘丈精度要求較高的，須采用解析法進(jìn)行變更地籍勘丈。
無論采用何種勘丈方法，均須以地籍平面控制點或原界址點為依據(jù)，首先檢測控制點及界址點的精度，確認(rèn)無誤后再進(jìn)行變更地籍勘丈。
a.宗地分割或邊界調(diào)整等增設(shè)界址點的，在不低于原精度的原則下，測量新增界址點的坐標(biāo)或圖解勘丈。
b.宗地合并等不重新增設(shè)界址點的，除特殊需要外，原則上可不進(jìn)行變更地籍勘丈，直接應(yīng)用原勘丈結(jié)果。
7.新增宗地的變更地籍調(diào)查
新增宗地屬初始地籍調(diào)查未建立宗地檔案的地塊。其變更地籍調(diào)查應(yīng)按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》進(jìn)行。
7.1 變更地籍號
a.若新增宗地劃歸原街道、街坊內(nèi)，其宗地號須在原街道、街坊內(nèi)宗地最大宗地號后續(xù)編；新增界址點按原街坊編號原則編號。
b.若新增宗地屬新增街道、街坊，其宗地號、界址點號須按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定編號，新增街道、街坊編號須在調(diào)查區(qū)最大街道、街坊號后續(xù)編。
7.2 地籍勘丈
采用解析法。若新增宗地已進(jìn)行建設(shè)項目用地勘測定界，經(jīng)檢查驗收后，應(yīng)利用勘測定界成果完成地籍勘丈。
8.舊城改造中變化宗地的變更地籍調(diào)查
8.1 變更地籍號
舊城改造后新宗地號的編號按宗地合并分割的編號原則，用原來的宗地號加支號作為新宗地號。界址點號按本街坊編號原則編號。
8.2 地籍勘丈
對改造的區(qū)域，按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作，用解析法進(jìn)行地籍勘丈。
8.3 原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。
9.宗地面積變更
面積變更采取高精度代替低精度的原則，即用精度較高的面積值取代精度低的面積值。屬原面積計算有誤的，在確認(rèn)重新量算的面積值正確時，須以新面積值取代原面積值。
a.變更前后均為解析法量算的宗地面積變更，如原界址點坐標(biāo)滿足精度要求，利用原界址點坐標(biāo)計算宗地面積。
b.變更前為圖解法量算面積，變更后為解析法量算面積的宗地面積變更，用解析法量算的宗地面積取代原宗地面積。
c.變更前后均為圖解法量算的宗地面積變更，對宗地形狀未變或宗地合并的宗地面積變更，如兩次面積量算差值滿足規(guī)定限差要求，仍以原面積數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；如兩次面積差值超限，則應(yīng)查明原因，取正確值。
對宗地分割的宗地面積變更，如變更后宗地面積之和與原宗地面積的差值滿足規(guī)定限差要求，將差值按分割宗地面積比例配賦到變更后的宗地面積，如差值超限，則應(yīng)查明原因，并取正確值。面積量算精度指標(biāo)見表2.
表2 面積量算精度指標(biāo)
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
宗地面積 ｜ 較差限差
－－－－ ｜ －－－－
平方米 ｜ 平方米
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
0～100 ｜ 2
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
100～500 ｜ 3
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
500～1000 ｜ 5
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
1000～2000 ｜ 7
－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－
＞2000 ｜ 1／300（相對誤差）
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
10.地籍圖變更
a.地籍鉛筆原圖作為永久性保存資料，不得改動；
b.地籍二底圖應(yīng)隨宗地變更而隨時更改，以保持地籍圖的現(xiàn)勢性。
發(fā)生變更時，先將二底圖復(fù)制一份（藍(lán)曬或復(fù)印），并在二底圖復(fù)制件上用紅色筆標(biāo)明變更情況，存檔備查。也可將一定時間內(nèi)的變更注記在同一張二底圖復(fù)制件上，但必須保證一宗地不變更兩次。
根據(jù)變更勘丈成果或變更宗地草圖修改二底圖的有關(guān)內(nèi)容，擦去廢棄的點位、線條和注記，畫上變更后的地籍要素。
第5篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞：城市總體規(guī)劃；土地利用；協(xié)調(diào)
經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是我國綜合國際提升的重要體現(xiàn)，但是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展也給我國帶來了很多的問題，比如資源的過度開發(fā)，工業(yè)發(fā)展帶來的環(huán)境污染等問題日益嚴(yán)重。而在城市化進(jìn)程大大加快的今天，土地資源的合理利用就成了擺在城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃兩大規(guī)劃工作面前的主要問題，所以，如何處理好土地資源的利用問題，協(xié)調(diào)城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的發(fā)展，是急需解決的一個問題。
1 城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系
1.1 平行性
城市總體規(guī)劃的主干法與土地利用總體規(guī)劃的主干法都屬于憲法的行政法，從法律地位上來看，屬于平性關(guān)系。土地管理法及城鄉(xiāng)規(guī)劃法中都對城市總體規(guī)劃與土地利用總規(guī)劃的銜接關(guān)系做出了明確的規(guī)定，即規(guī)定兩規(guī)劃應(yīng)像銜接，在實際的城鎮(zhèn)建設(shè)中的用地的規(guī)模應(yīng)該按照土地利用總體規(guī)劃的相關(guān)規(guī)定來制定。
1.2 交叉性
城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃的交叉性主要體現(xiàn)在行政區(qū)域的規(guī)劃中。在行政區(qū)域的規(guī)劃中包括了城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃兩方面的內(nèi)容，其中城市總體規(guī)劃主要是指對城市、鎮(zhèn)的規(guī)劃，而土地利用的體規(guī)劃則指行政區(qū)域內(nèi)所有的土地，二者存在包含交叉的關(guān)系，而交叉主要體現(xiàn)在城市建設(shè)中對土地的利用。在交叉的部分中，兩項規(guī)劃的側(cè)重點不同，城市總體規(guī)劃主要側(cè)重于城市用地的功能，而土地利用總體規(guī)劃中側(cè)重于對城市建設(shè)所用土地的科學(xué)管理與規(guī)模的控制，所以這兩項規(guī)則在交叉中又各有側(cè)重。
2 兩項規(guī)劃的主要矛盾及原因
2.1 規(guī)劃編制的指導(dǎo)思想與方法不同
土地利用的總體規(guī)劃的主要指導(dǎo)思想就是“以供定需”，即根據(jù)目前我國各區(qū)域的各種類型的土地?fù)碛星闆r進(jìn)行匯總，然后根據(jù)土地的現(xiàn)有情況進(jìn)行各種功能土地的劃分。在整個規(guī)劃中自上而下的制度嚴(yán)明，越往下級，各種土地的而用途越要明確。而城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想則可歸納為“以需定供”[1]，即城市用地的規(guī)劃主要是根據(jù)對人口情況及城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的預(yù)測而對建設(shè)所用的土地面積及用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定。土地的功能的劃分是根據(jù)實際城市建設(shè)的需要而進(jìn)行的，另外，上下級規(guī)劃間也沒有嚴(yán)格的控制關(guān)系。
2.2 規(guī)劃編制的時間不同
相比于土地利用的規(guī)劃，城市規(guī)劃相關(guān)工作在我國開展的較早，但是城市規(guī)劃工作開展的早期沒有明確的法規(guī)對此進(jìn)行規(guī)定。土地管理法的頒布雖然早于城市規(guī)劃法，但是城市規(guī)劃法更與時俱進(jìn)，頒布以來內(nèi)容得到了多次更新。由于上述的編制的時間不同，導(dǎo)致了兩規(guī)劃的編制背景不同，所以規(guī)劃的側(cè)重點難免會有一定的差別。這樣就很容易導(dǎo)致一項規(guī)劃相對于另一項的落后，不利于城市建設(shè)相關(guān)工作的開展。
2.3 規(guī)劃編制的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同
土地利用的規(guī)劃中所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是土地利用情況的調(diào)查，主要針對各種不同類型的用地進(jìn)行調(diào)查，得到的結(jié)果可靠性高，但不精確。而城市規(guī)劃中所采用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要是用各種測量方法得到的，其精準(zhǔn)度高，但缺少人文因素。另外，兩規(guī)劃中對人口調(diào)查統(tǒng)計的方法也不盡相同，這也會導(dǎo)致調(diào)查結(jié)果的較大差異，最終導(dǎo)致兩項規(guī)劃的矛盾。
3 城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展
3.1 協(xié)調(diào)的原則
想要做好城市總體規(guī)劃和土地總體利用規(guī)劃完美的協(xié)調(diào)首先就要確立協(xié)調(diào)統(tǒng)一的發(fā)展目標(biāo)。雖然城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的側(cè)重的主要發(fā)展方向有所不同，但是兩者的主要發(fā)展目標(biāo)大體是一致的，都是為了合理利用土地，為了土地資源的可持續(xù)的利用以及對環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好協(xié)助，所以協(xié)調(diào)這兩項規(guī)劃在編制是從同一個根本目標(biāo)出發(fā)展開。其次，由于不同城市和地區(qū)由于其地理特點和氣候情況的不同，所以要做到遵守因地制宜的原則，不能一套協(xié)調(diào)計劃一成不變，在不同城市要根據(jù)該地區(qū)的地理氣候特點制定城市總體規(guī)劃和土地總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展計劃。最后，要注意到遵循期限一致和級別一致的原則，大體就是兩項規(guī)劃大體的規(guī)劃前期執(zhí)行步驟不一定一致，所以在規(guī)劃后期注意調(diào)整兩項規(guī)劃的實施步驟和實施時間。其次，土地利用總規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的層次不同，所以執(zhí)行的任務(wù)也不會相同，所以也要注意兩項規(guī)劃的級別做到相同的原則。
3.2 基本數(shù)據(jù)和指標(biāo)的協(xié)調(diào)
在協(xié)調(diào)城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的協(xié)調(diào)時，重要的是要保證基本數(shù)據(jù)和基本指標(biāo)的協(xié)調(diào)。把二者協(xié)調(diào)的原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行協(xié)調(diào)，從而進(jìn)一步確定二者數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性，統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃的相關(guān)理論，技術(shù)和基本數(shù)據(jù)，從而實現(xiàn)基本數(shù)據(jù)和指標(biāo)的協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)的重點主要從三點進(jìn)行，第一點是規(guī)劃城市規(guī)劃的面積不宜過大，否則會造成加大行政單位的管理難度，也違背兩項規(guī)劃協(xié)調(diào)的原則。第二點是人均建設(shè)面積使用指標(biāo)[2]，注意在合理分析土地和城市建設(shè)的現(xiàn)實情況之后，對于可用地的城鎮(zhèn)，可以適當(dāng)放寬建設(shè)指標(biāo)，但是對于普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)的用地要嚴(yán)格按照規(guī)定使用。最后一點就是用地分類指標(biāo)，科學(xué)進(jìn)行用地分類嚴(yán)格按照國土資源管理規(guī)定進(jìn)行分類，科學(xué)進(jìn)行用地分類。避免城市總體規(guī)劃與土地利用規(guī)劃沖突，為了兩項規(guī)劃順利協(xié)調(diào)進(jìn)行創(chuàng)造有利條件。
3.3 城市發(fā)展方向的協(xié)調(diào)
為了讓城市發(fā)展時保證其發(fā)展規(guī)模和重點發(fā)展方向的正確性，同時也為了在發(fā)展城市時不破壞城市的生態(tài)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境，就要確定城市的性質(zhì)和特點，在確立城市性質(zhì)時結(jié)合國家政策和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，也要注意在城市建設(shè)時保護(hù)耕地。同時要對該地區(qū)的土地價值進(jìn)行合理評估，根據(jù)城市基礎(chǔ)建設(shè)的情況和土地情況，保護(hù)基本農(nóng)田不被破壞來進(jìn)行城市性質(zhì)的確立，明確城市以后的主要發(fā)展方向和規(guī)模。
3.4 保障實施的一致性
在實施城市總體規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃時，需要政府發(fā)揮職能。首先要嚴(yán)格遵循科學(xué)發(fā)展的思路進(jìn)行，其次還要協(xié)調(diào)好城市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，環(huán)境保護(hù)，人口流動和自然資源相互統(tǒng)一。同時要加大宣傳和推廣的力度，合理的使用法律，技術(shù)以及行政的職能。對于實施的過程要加大監(jiān)管和指導(dǎo)力度，最好成立公眾監(jiān)督，公眾參與的機(jī)制，調(diào)動公眾的積極性。做到以上幾點一致進(jìn)行，提高政府部門的工作效率和公眾的參加熱情，防止違反規(guī)劃現(xiàn)象出現(xiàn)，保障城市總體規(guī)劃和土地總體規(guī)劃協(xié)調(diào)的進(jìn)行。
4 結(jié)語
總上所述，城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展是目前城市建設(shè)中土地資源利用中的重點問題，所以，城市建設(shè)管理的相關(guān)人員應(yīng)對此足夠的重視，將兩項規(guī)則的協(xié)調(diào)發(fā)展作為城市建設(shè)用地規(guī)劃的重要準(zhǔn)則，并積極采取有效措施，避免實際應(yīng)用中兩規(guī)劃的矛盾，促進(jìn)我國現(xiàn)代化城市的可持續(xù)發(fā)展，并促進(jìn)環(huán)境友好型社會的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
第6篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞 農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)；土地治理；農(nóng)業(yè)及科技推廣；項目實施；安徽蕪湖
中圖分類號 F323.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）17-0342-02
1 農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施的成效
國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目是以改造中低產(chǎn)田為重點，以農(nóng)田水利基本建設(shè)為突破口，建設(shè)優(yōu)質(zhì)、高產(chǎn)、穩(wěn)產(chǎn)、節(jié)水、高效農(nóng)田，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)抗御自然災(zāi)害的能力，以開展農(nóng)業(yè)新品種、新技術(shù)、新成果的應(yīng)用推廣為重點，加強(qiáng)項目區(qū)農(nóng)民的科技培訓(xùn)，提高項目區(qū)農(nóng)民綜合素質(zhì)，促進(jìn)科技對農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率提高[1]。土地治理項目投資分四大類：一是水利及田間道路工程設(shè)施投資，一般占總投資的88.0%左右；二是農(nóng)業(yè)及科技推廣措施投資，一般占總投資的5.5%左右；三是林業(yè)措施投資，一般占總投資的3.0%左右；四是其他工作措施投資，一般占總投資的3.5%左右。作為縣級農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心，受農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)部門的委托，主要承擔(dān)縣域內(nèi)國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣措施項目的實施任務(wù)。自2006年以來，蕪湖縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心先后在六郎、陶辛、方村、花橋和紅楊5個鎮(zhèn)實施了國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣措施項目13項次，對項目區(qū)農(nóng)業(yè)科技進(jìn)步起到了積極促進(jìn)作用。據(jù)調(diào)研綜合分析，實施成效主要體現(xiàn)在以下幾方面。
1.1 加速新品種的應(yīng)用推廣
8年中，先后引進(jìn)水稻、小麥、油菜和棉花新品種90余個，開展新品種展示566.7 hm2，根據(jù)全縣大田生產(chǎn)用種統(tǒng)計，自2006年以來，全縣95%以上糧油棉推廣品種系在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項目試驗區(qū)篩選出來的。目前，蕪湖縣水稻品種每2～3年就能更換1次，良種覆蓋率達(dá)到98%以上，優(yōu)質(zhì)率達(dá)96%；油菜良種覆蓋率為100%，優(yōu)質(zhì)率達(dá)99%以上。
1.2 促進(jìn)新技術(shù)的應(yīng)用
通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)核心示范區(qū)“皖南優(yōu)質(zhì)煙葉――雜交雙晚配套高產(chǎn)栽培技術(shù)”示范，帶動了該項技術(shù)在崗丘區(qū)的推廣，2007―2013年，累計推廣面積2 226.9 hm2，增收節(jié)支722.3萬元，該項目榮獲2012年蕪湖縣科技進(jìn)步二等獎。通過引進(jìn)袁隆平超級雜交水稻品種在項目區(qū)試種，帶動全縣超級稻生產(chǎn)面積逐年擴(kuò)大，2006―2013年，累計推廣超級稻面積3.62萬hm2，平均產(chǎn)量達(dá)9 522 kg/hm2，實現(xiàn)增產(chǎn)868.5 kg/hm2，累計增收稻谷31 439.7 t，增效達(dá)8 172.8萬元。通過在項目區(qū)示范運用測土配方施肥技術(shù)，2007―2013年，累計推廣運用配方肥5.01萬t，增效19 502萬元，中心土肥站實施的“測土配方施肥技術(shù)在糧油生產(chǎn)上的應(yīng)用研究”獲2010年度蕪湖市科技進(jìn)步二等獎。中心全力推進(jìn)農(nóng)機(jī)農(nóng)藝結(jié)合，推廣水稻機(jī)耕、機(jī)插、機(jī)防（植保）、機(jī)收等全程機(jī)械化技術(shù)，水稻機(jī)插年服務(wù)面積1 333.33 hm2，研制的“水稻機(jī)械化栽插配套技術(shù)研究與推廣”項目獲2013年度安徽省級科技成果獎。
1.3 提高農(nóng)民科學(xué)種田素質(zhì)
農(nóng)業(yè)科技推廣措施的一項重要內(nèi)容就是加強(qiáng)項目區(qū)農(nóng)民技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民科學(xué)種田水平，這也是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)科技成果轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力的有效手段。2006年以來，蕪湖縣農(nóng)技推廣中心組織栽培、植保、土肥和農(nóng)業(yè)環(huán)保專業(yè)站技術(shù)骨干，在5個鎮(zhèn)13個項目區(qū)累計舉辦適用技術(shù)培訓(xùn)班396期，受訓(xùn)農(nóng)民達(dá)38 282人次，分別超過計劃任務(wù)的11.5%和6.9%。共接待咨詢1.1萬人次，發(fā)放技術(shù)資料11.7萬份。由于培訓(xùn)內(nèi)容結(jié)合項目區(qū)示范作物特點，很有針對性，所以深受項目區(qū)農(nóng)民的歡迎，有效提高了項目區(qū)農(nóng)民科學(xué)種田素質(zhì)。
1.4 科技示范成效顯著
科技示范項目是農(nóng)業(yè)及科技推廣項目重要內(nèi)容之一，也是投資重點。2006年以來，蕪湖縣農(nóng)業(yè)技術(shù)推廣中心在13個項目區(qū)累計開展了優(yōu)質(zhì)水稻新品種高產(chǎn)群體優(yōu)化質(zhì)量栽培，超級水稻超高產(chǎn)栽培，優(yōu)質(zhì)油菜、小麥新品種高產(chǎn)栽培，優(yōu)質(zhì)棉花新品種高產(chǎn)栽培和水稻病蟲害綜合防治計48項內(nèi)容示范，總計示范面積5 237.7 hm2，累計投入項目資金251.0萬元，據(jù)調(diào)研統(tǒng)計共增收節(jié)支為1 351.3萬元，投入與產(chǎn)出比為1.00∶5.38，實現(xiàn)了農(nóng)業(yè)科技成果在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目區(qū)的成功轉(zhuǎn)化目標(biāo)。
1.5 提高農(nóng)技人員為農(nóng)服務(wù)水平
通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)農(nóng)業(yè)及科技推廣項目的實施，鍛煉了農(nóng)技推廣隊伍。農(nóng)業(yè)及科技推廣項目資金很大程度上彌補(bǔ)了農(nóng)技推廣資金（新種子、肥料、農(nóng)藥、植保器械購置）的不足，使得一批先進(jìn)的實用技術(shù)在項目區(qū)得以運用展示和推廣[2]。8年來，先后引進(jìn)先進(jìn)實用技術(shù)7項，同時也取得了一大批科研成果。中心技術(shù)人員獲省級科技成果1項，獲市級科技進(jìn)步獎3項，縣級科技進(jìn)步獎3項，2人獲縣首批“專業(yè)技術(shù)拔尖人才”榮譽稱號，中心“蕪湖縣超級稻超高產(chǎn)栽培研究推廣創(chuàng)建團(tuán)隊”榮獲蕪湖縣首批“533”產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新團(tuán)隊稱號，中心技術(shù)人員撰寫的學(xué)術(shù)論文有34篇在省部級以上專業(yè)刊物發(fā)表，60%的專業(yè)技術(shù)人員能獨立編寫項目論證書，承擔(dān)項目實施和撰寫實施工作總結(jié)，并具備承上啟下接納培訓(xùn)后備人才的能力，提高了農(nóng)技人員為農(nóng)服務(wù)的整體水平。
2 農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施的主要做法
2.1 認(rèn)真抓好初步設(shè)計工作
根據(jù)安徽省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局有關(guān)文件總體要求，結(jié)合項目區(qū)實際，組織專業(yè)公司認(rèn)真編寫《××鎮(zhèn)土地治理項目初步設(shè)計》，并報上級批復(fù)實施。
2.2 開展項目調(diào)研
根據(jù)省、市農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局對蕪湖縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項目的核批內(nèi)容，組織縣農(nóng)技推廣中心技術(shù)人員，再次深入到項目規(guī)劃區(qū)開展調(diào)研，在核批內(nèi)容的基礎(chǔ)上，認(rèn)真細(xì)化編寫《××鎮(zhèn)土地治理項目農(nóng)業(yè)及科技推廣措施實施計劃書》，同時成立項目實施管理領(lǐng)導(dǎo)組和技術(shù)指導(dǎo)組，將《項目實施計劃書》上報縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組待批實施。
2.3 簽訂《項目實施合同書》
經(jīng)縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組同意，由縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局、項目區(qū)鎮(zhèn)人民政府和縣農(nóng)技推廣中心三方簽訂《項目實施合同書》，明確各方責(zé)任和義務(wù)，將項目措施概況、項目實施主要內(nèi)容、年度計劃進(jìn)度、驗收考核指標(biāo)和財政資金使用預(yù)算在合同中進(jìn)行明確。
2.4 嚴(yán)格監(jiān)督實施和資金管理
縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局按照《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理辦法》要求，對縣農(nóng)技推廣中心承擔(dān)實施的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理農(nóng)業(yè)及科技推廣項目進(jìn)行全程監(jiān)督和管理，在開展科技培訓(xùn)，種子、農(nóng)藥和肥料詢價采購和發(fā)放，以及平時技術(shù)指導(dǎo)時，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局、有關(guān)鎮(zhèn)政府都派人全程參加并監(jiān)督實施，確保項目計劃內(nèi)容能全部實施到位[3-4]。根據(jù)國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室國農(nóng)辦〔2006〕13號《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)土地治理項目科技推廣費管理工作的意見》要求，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局嚴(yán)格按批準(zhǔn)的項目計劃，所有項目資金實行縣級報賬制管理，專款專用，因而從未發(fā)生項目資金挪用和截留情況。
2.5 做好項目總結(jié)
縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局督促縣農(nóng)技推廣中心在項目實施過程中及時收集有關(guān)圖像和文字資料，并做到完成一個示范項目自驗一個項目，在項目實施結(jié)束時，項目實施技術(shù)指導(dǎo)組及時編撰《項目實施資料匯編》。在國家和省、市對蕪湖縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目驗收前，縣農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局會同項目區(qū)鎮(zhèn)人民政府聯(lián)合撰寫《項目驗收匯報材料》，并邀請縣電視臺結(jié)合平時采訪報道農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目實施內(nèi)容，攝制農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目實施DVD光盤進(jìn)行聲像動態(tài)匯報，此舉受到上級驗收組領(lǐng)導(dǎo)肯定。
3 農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施存在的問題
一是農(nóng)業(yè)及科技推廣資金比重過小。據(jù)蕪湖縣8年來統(tǒng)計，農(nóng)業(yè)及科技推廣措施投資在整個農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目投資資金中所占比重僅占5.5%左右，因此嚴(yán)重制約了項目區(qū)良種良法配套及新技術(shù)的大面積推廣。二是成果轉(zhuǎn)化資金不足。省、市二級農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局對縣級實施農(nóng)業(yè)及科技推廣項目的農(nóng)技人員在繼續(xù)教育及科技成果引進(jìn)轉(zhuǎn)化方面缺乏相應(yīng)的資金支持，各地市之間交流少，外地市一些好的經(jīng)驗和做法得不到及時宣傳和推廣。三是資金運轉(zhuǎn)困難。農(nóng)業(yè)及科技推廣項目資金大多用在物化技術(shù)投入上，由于實行報賬制，所有物化投入，如農(nóng)藥、種子和肥料均由實施單位先墊付，待物資發(fā)放到位后才按程序報賬付款，加大了實施單位資金運轉(zhuǎn)難度。四是社會化服務(wù)體系薄弱。農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目區(qū)社會化服務(wù)體系薄弱，對種植業(yè)的服務(wù)功能不強(qiáng)。
4 農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施建議
4.1 提高項目資金投入比重
黨的十報告指出：加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，確保國家糧食安全和重要農(nóng)產(chǎn)品有效供給。2014年中央1號文件指出：實施全國高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)總體規(guī)劃，加大投入力度，規(guī)范建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，探索監(jiān)管維護(hù)機(jī)制。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格的不斷上漲，為提高農(nóng)業(yè)科技成果在國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目區(qū)實施成效，建議將農(nóng)業(yè)及科技推廣項目資金投資比重由5.5%提高到10%～12%。
4.2 加大培訓(xùn)和交流力度
省、市二級農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)局要組織基層農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施人員開展技術(shù)培訓(xùn)和交流，學(xué)習(xí)和借鑒外地農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施方面好的經(jīng)驗和做法。
4.3 向?qū)嵤﹩挝活A(yù)撥資金
為減輕項目實施單位資金運轉(zhuǎn)困難，可考慮先撥付一定比例資金到項目實施單位，待正式報賬后再扣除的做法。
4.4 鼓勵成果轉(zhuǎn)化
科技是第一生產(chǎn)力，建議在農(nóng)開項目中列出專項資金用于支持和鼓勵農(nóng)技人員參加各類繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，對引進(jìn)農(nóng)業(yè)科研成果給予資金支持，對在農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)示范區(qū)將農(nóng)業(yè)科研成果進(jìn)行成功轉(zhuǎn)化并取得顯著業(yè)績的專業(yè)技術(shù)人員給予精神表彰和物質(zhì)獎勵[5]。
4.5 扶持社會化服務(wù)組織
在農(nóng)業(yè)及科技推廣項目實施中，根據(jù)項目區(qū)實際，扶持成立一些協(xié)會，如糧油種植協(xié)會、棉花生產(chǎn)協(xié)會、植保社會化服務(wù)協(xié)會、產(chǎn)業(yè)化協(xié)會等，構(gòu)建“協(xié)會+農(nóng)戶+企業(yè)”的平臺，開展統(tǒng)一良種、統(tǒng)一栽培管理、統(tǒng)一病蟲害防治、統(tǒng)一訂單和統(tǒng)一加工的“五統(tǒng)一”措施，全面提升項目區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量和品質(zhì)[6-7]。
5 參考文獻(xiàn)
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第7篇：土地法條例范文
西雙版納州縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的政策考核，連續(xù)兩年多數(shù)縣級法人農(nóng)村信用聯(lián)社未達(dá)標(biāo)。人民銀行西雙版納州中心支行調(diào)查顯示：按照差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整政策要求，實施的地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突。建議完善相關(guān)政策，大力支持和鼓勵邊疆少數(shù)民族地區(qū)縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款，有效解決邊疆少數(shù)民族地區(qū)農(nóng)村金融“輸血”不足與“失血”并存問題，支持邊疆少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會跨越發(fā)展。
一、政策執(zhí)行情況
（一）鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策執(zhí)行情況
為鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款主要用于當(dāng)?shù)刭J款，加大縣域信貸資金投入，進(jìn)一步改善農(nóng)村金融服務(wù)，加大信貸支持“三農(nóng)”力度，人民銀行會同銀監(jiān)會2010年出臺了《關(guān)于鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核辦法》（銀發(fā)〔2010〕262號），《辦法》對年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）或可貸資金減少而當(dāng)?shù)刭J款增加的縣域地方法人機(jī)構(gòu)實行存款準(zhǔn)備金率低于同類金融機(jī)構(gòu)正常標(biāo)準(zhǔn)1個百分點、再貸款優(yōu)惠利率、優(yōu)先批準(zhǔn)其新設(shè)分支機(jī)構(gòu)和開辦新業(yè)務(wù)的申請等激勵措施，以促進(jìn)縣域資金反哺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，助推縣域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。但近兩年來此項政策在西雙版納州執(zhí)行難。西雙版納州目前共有3家縣級法人農(nóng)村信用聯(lián)社，2011～2012年連續(xù)兩年有2家農(nóng)村信用社的年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例均小于70%，2012年景洪市農(nóng)村信用社比例為56%、勐臘縣農(nóng)村信用社比例為55%，這兩家農(nóng)村信用社因信貸增長受限，貸款增量不足，年度考核未達(dá)標(biāo)，未能享受到相應(yīng)政策優(yōu)惠。
表1 2011-2012年西雙版納州農(nóng)村信用社新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核結(jié)果 （單位：萬元）
（二）地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策執(zhí)行情況
2011年以來，我國實施穩(wěn)健的貨幣政策。根據(jù)差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整政策要求和《中國人民銀行貨幣政策司關(guān)于用好差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整工具加強(qiáng)貨幣信貸調(diào)控的操作指導(dǎo)意見》（銀貨政〔2011〕1號），人民銀行昆明中心支行制定下發(fā)了《云南省地方法人金融機(jī)構(gòu)實施差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整工作方案》和《云南省地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理辦法》（昆銀發(fā)〔2012〕54號），按照差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整規(guī)則測算出單個地方法人金融機(jī)構(gòu)年度合意貸款增量，并將合意貸款增量作為轄內(nèi)單個地方法人金融機(jī)構(gòu)年度新增貸款控制總數(shù)，加以調(diào)控管理；按月下達(dá)單個地方法人金融機(jī)構(gòu)的新增貸款控制數(shù)，嚴(yán)格控制單個地方法人金融機(jī)構(gòu)月末、季末、年末的新增貸款數(shù)量。2012年人民銀行下達(dá)西雙版納州內(nèi)3家縣級法人農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)為8.59億元，3家農(nóng)村信用社當(dāng)年實際新增貸款8.59億元，當(dāng)年新增貸款總數(shù)下達(dá)的嚴(yán)格控制在新增貸款控制總數(shù)之內(nèi)，宏觀調(diào)控管理政策得到較好的貫徹執(zhí)行。
二、存在問題
（一）信貸調(diào)控管理政策與鼓勵新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突
從西雙版納州縣級法人金融機(jī)構(gòu)運行監(jiān)測、分析情況看，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突。一方面，是鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)將新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款；另一方面，是嚴(yán)格控制縣域地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸增量。鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的比例考核指標(biāo)與地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理的增量調(diào)控指標(biāo)不協(xié)調(diào)、不銜接，導(dǎo)致兩項政策執(zhí)行中存在沖突。信貸調(diào)控管理政策得到貫徹執(zhí)行的同時，鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的政策往往就落實不了。
1.實證分析：用2012年西雙版納州農(nóng)村信用社新增可貸資金數(shù)反向推導(dǎo)出全州農(nóng)村信用社要達(dá)到年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）比例應(yīng)達(dá)到的貸款增量下限數(shù)。新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核達(dá)標(biāo)所需的信貸增量指標(biāo)測算公式。
指標(biāo)解釋：年度新增可貸資金=年度新增存款（1-法定存款準(zhǔn)備金率）×75%。x'為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度新增貸款，y'為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度新增可貸資金，μ為地方法人金融機(jī)構(gòu)新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例，■a為地方法人金融機(jī)構(gòu)本年度貸款月度平均余額，■b為地方法人金融機(jī)構(gòu)上年度貸款月度平均余額，x0為上年末地方法人金融機(jī)構(gòu)貸款余額，n為考核達(dá)標(biāo)情況下本年度地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款規(guī)模，ni（i=1，2，……12）為第i月人民銀行對轄內(nèi)地方法人金融機(jī)構(gòu)下達(dá)的新增貸款控制數(shù)。
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)云南省2012年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)考核結(jié)果的通知》（昆銀統(tǒng)計〔2013〕9號），2012年西雙版納州農(nóng)村信用社上年度貸款月度平均余額■b=441694萬元，新增可貸資金y'=124190萬元，μ=0.7，上年末各項貸款余額x0=458928萬元，可得出：在考核達(dá)標(biāo)情況下2012年度西雙版納州農(nóng)村信用社新增貸款規(guī)模n=112266萬元。
根據(jù)差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整規(guī)則測算結(jié)果，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社全年合意貸款增量為6.8億元（年末實際下達(dá)數(shù)為8.59億元）。在現(xiàn)行的季度按新增貸款控制總數(shù)的3.5：3.5：2：1比例和月度按季度新增貸款控制數(shù)4：3：3的比例下達(dá)月度農(nóng)村信用社新增貸款控制數(shù)的條件下，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社年度新增貸款數(shù)至少應(yīng)達(dá)到11.23億元，才能實現(xiàn)年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求。
2.假設(shè)分析：在均衡信貸投放的要求下，假設(shè)各月均衡等額下達(dá)月度新增貸款控制數(shù)來測算，則有：
根據(jù)《關(guān)于印發(fā)云南省2012年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)考核結(jié)果的通知》（昆銀統(tǒng)計〔2013〕9號），2012年西雙版納州農(nóng)村信用社上年度貸款月度平均余額■b=441694萬元，新增可貸資金y'=124190萬元，μ=0.7，上年末各項貸款余額x0=458928萬元，可得出：在考核達(dá)標(biāo)情況下2012年度西雙版納州農(nóng)村信用社新增貸款規(guī)模n=139398萬元。
在均衡信貸投放的前提下，2012年西雙版納州農(nóng)村信用社年度新增貸款數(shù)至少達(dá)到13.94億元，才能實現(xiàn)年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求。
（二）少數(shù)民族地區(qū)金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存
在現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策下，縣域地方法人金融機(jī)構(gòu)的信貸增長受到嚴(yán)格控制，鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策的有效性被削弱；縣級法人農(nóng)村信用聯(lián)社有存款資金、有貸款需求，但因信貸增量控制，未能滿足轄區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展合理的有效信貸資金需求，農(nóng)村信貸資金供需矛盾突出，貸款難、貸款貴問題加劇。以西雙版納州為例，截至2012年末，西雙版納州3家縣級法人農(nóng)村信用聯(lián)社各項存款余額92.67億元，各項貸款余額54.48億元，存貸比為58.8%；各農(nóng)村信用社的資本充足率均達(dá)到12%以上，撥備覆蓋率均超過190%，不良貸款率控制在2.3%以內(nèi)；同時，2012年末全州農(nóng)村信用社吸收的當(dāng)?shù)卮婵钔ㄟ^存放同業(yè)等方式拆出資金、流到州外的存款資金達(dá)16.43億元，占全州農(nóng)村信用社當(dāng)年新增存款的99.9%。據(jù)轄內(nèi)農(nóng)村信用社統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止2012年末全州農(nóng)村信用社已收到貸款申請，但因信貸調(diào)控管理政策受限，借款人還在排隊等待貸款的信貸需求量達(dá)5.3126億元；其中農(nóng)戶貸款需求1.5469億元，小微企業(yè)貸款需求1.536億元，農(nóng)場職工貸款需求1.1859億元，其他貸款需求1.0438億元。金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存。
綜合分析結(jié)論：在現(xiàn)行的信貸調(diào)控政策下，西雙版納州2012年鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策落實情況考核達(dá)標(biāo)達(dá)到的貸款增量數(shù)，高于差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整政策要求控制的貸款增量數(shù)4.43億元；2012年西雙版納州內(nèi)農(nóng)村信用社要全部實現(xiàn)新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款管理核心指標(biāo)（年度新增貸款控制總數(shù)）至少要達(dá)到11.23億元，高于2012年差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整規(guī)則測算的合意貸款增量數(shù)（6.8億元）4.43億元，高于2012年人民銀行實際下達(dá)轄內(nèi)農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)（8.59億元）2.64億元；即使在理想均衡投放信貸資金狀態(tài)下，2012年西雙版納州內(nèi)農(nóng)村信用社要達(dá)到年度新增當(dāng)?shù)刭J款占年度新增可貸資金比例大于70%（含）的考核達(dá)標(biāo)要求，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理核心指標(biāo)（年度新增貸款控制總數(shù)）至少要達(dá)到13.94億元，高于年差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整規(guī)則策測算的合意貸款增量數(shù)（6.8億元）多7.14億元，高于當(dāng)年人民銀行實際下達(dá)農(nóng)村信用社的新增貸款控制總數(shù)（8.59億元）多5.35億元。
由于差別存款準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整政策要求控制的貸款增量數(shù)，小于鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策考核達(dá)標(biāo)要求的貸款增量數(shù)，兩項政策的執(zhí)行出現(xiàn)矛盾，在西雙版納州難以同時得到落實，地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策得到貫徹執(zhí)行，轄內(nèi)農(nóng)村信用社信貸增長得到有效控制的同時，鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款用于當(dāng)?shù)刭J款政策往往難以落實，轄內(nèi)多數(shù)農(nóng)村信用社享受不到相應(yīng)的政策優(yōu)惠，農(nóng)村金融供給受到抑制；西雙版納州縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金供需矛盾狀況也將難以緩解。
三、政策建議
西雙版納州集邊疆、民族、貧困、山區(qū)四位一體，全州90多萬戶籍人口中還有深度貧困人口約2萬人。2012年西雙版納州財政收支缺口近60億元，城鎮(zhèn)居民可支配收入17961元、低于全國城鎮(zhèn)居民可支配收入7000元，農(nóng)民人均純收入6137元，低于全國農(nóng)民人均純收入1782元。截至2012年末，西雙版納州金融機(jī)構(gòu)存貸比為53%，低于全國（69%）平均水平16個百分點、低于云南省（77%）平均水平24個百分點；以及轄內(nèi)農(nóng)村信用社承擔(dān)了助學(xué)、就業(yè)、扶貧等大量政策性業(yè)務(wù)，占用了相當(dāng)一部分信貸規(guī)模。全州目前還沒有上市企業(yè)，居民、企業(yè)融資基本依賴銀行信貸資金。轄內(nèi)正規(guī)金融供給受到抑制，具備有效供給能力但有效信貸需求卻得不到滿足，民間融資活躍，非法集資增多，金融風(fēng)險上升，應(yīng)引起高度關(guān)注。在現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策下，從2013年前5個月西雙版納州農(nóng)村信用社已下達(dá)的新增貸款控制總數(shù)以及存貸款增長情況看，今年轄內(nèi)3家農(nóng)村信用聯(lián)社都難以達(dá)到新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核達(dá)標(biāo)要求。
（一）實現(xiàn)政策協(xié)調(diào)配套，構(gòu)建信貸增量調(diào)控管理政策與鼓勵信貸增長政策內(nèi)聯(lián)機(jī)制
現(xiàn)行的地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策與鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款政策存在沖突，其主要原因兩項政策缺乏內(nèi)在聯(lián)系，關(guān)鍵考核、調(diào)控指標(biāo)不銜接。建議完善兩項政策核心指標(biāo)測算公式和相關(guān)參數(shù)，使地方法人金融機(jī)構(gòu)新增貸款調(diào)控管理政策要求的新增貸款控制總數(shù)指標(biāo)與鼓勵縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款的考核達(dá)標(biāo)比例指標(biāo)相關(guān)聯(lián)、相銜接；建議以上年度縣域法人金融機(jī)構(gòu)新增存款一定比例用于當(dāng)?shù)刭J款考核達(dá)標(biāo)相對應(yīng)的貸款增量數(shù)作為下年度信貸增量調(diào)控的基數(shù)，在此基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)年國家宏觀調(diào)政策的新要求和單個地方法人金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性和流動性狀況，合理確定單個地方法人金融機(jī)構(gòu)年度新增貸款控制總數(shù)。
（二）加大政策扶持力度，構(gòu)建少數(shù)民族地區(qū)資金回流機(jī)制
在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境里，資金流向決定物流，資源配置的核心是資金配置。邊疆少數(shù)民族地區(qū)金融“輸血”不足與“失血”嚴(yán)重并存，亟待構(gòu)建資金回流機(jī)制。由于邊疆少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會和市場發(fā)育程度普遍較低，融資渠道較單一，在運用市場手段配置金融資源中完全處于弱勢，很有必要高度重視和逐漸縮小客觀差異，完善地方法人金融機(jī)構(gòu)信貸調(diào)控管理政策，改進(jìn)信貸調(diào)控方式，在執(zhí)行國家統(tǒng)一的宏觀調(diào)控政策前提下，再單列一定信貸規(guī)模用于支持少數(shù)民族地區(qū)縣域法人金融機(jī)構(gòu)增加有效信貸投入，按鼓勵政策和現(xiàn)有供給能力以切塊方式增加對少數(shù)民族地區(qū)信貸資源配置，幫助解決金融供給不足問題，使縣域法人金融機(jī)構(gòu)當(dāng)?shù)匚沾婵畎凑咭灾粮嗟挠糜诋?dāng)?shù)兀哟髮吔褡宓貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信貸支持力度。
第8篇：土地法條例范文
關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記；異議登記制度；探討
中圖分類號：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）05-0-03
在房地產(chǎn)交易市場中，不動產(chǎn)登記是一項非常重要的登記制度，幾乎各個國家的立法對此都有規(guī)定。在不動產(chǎn)登記中，異議登記是一項必不可少的制度。從我國目前的立法來看，《物權(quán)法》及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的多部法律都規(guī)定了異議登記制度，但是仍然有許多需要完善的地方。本文將著重就異議登記制度的淵源及含義、發(fā)展的必要性及其現(xiàn)狀來進(jìn)行論述，并就如何完善該項制度作一粗淺探討。
一、異議登記制度的淵源及含義
異議登記是因利害關(guān)系人對已生效且發(fā)生公示公信力的不動產(chǎn)登記簿上所載事項有異議時而向登記機(jī)關(guān)提出的一種登記請求。異議登記相對于本登記這一終局登記來說，是一種預(yù)備登記。異議登記制度起源于普魯士法，最早在德國確立，后來被瑞士、日本等民事立法所采納，成為一種重要的不動產(chǎn)登記制度。在德國民法典中，異議登記又稱異議抗辯登記，是因登記原因的無效或撤銷之物的請求權(quán)（或因登記人員的過失而為錯誤登記的場合）而提起登記、涂銷或回復(fù)之訴時，對于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。[1]由此可見，異議登記的目的是在于對現(xiàn)實登記的一種對抗，是為了預(yù)防登記公信力失實而制定的一種措施。
《德國民法典》第八百九十九條第一款規(guī)定：“在第八百九十四條規(guī)定的情況下，可將對土地登記簿的正確性提出的異議進(jìn)行登記。”這部法典的第二款規(guī)定：“上述登記根據(jù)臨時處分或者因土地登記簿中的更正涉及其權(quán)利的人的同意而進(jìn)行。為了臨時處分命令，無需證實異議提出人的權(quán)利已受到危害。”日本和我國臺灣地區(qū)的有關(guān)立法上也有類似的規(guī)定。比如日本《不動產(chǎn)登記法》中設(shè)有預(yù)告登記制度，該制度與德國法上的異議登記相似。日本《不動產(chǎn)登記法》第 3條規(guī)定：“預(yù)告登記，因登記原因之無效或撤銷，而提起登記之涂銷或回復(fù)之訴時為之。但因登記之撤銷而提出之訴訟，以其撤銷可對抗善意第三人者為限。”這里要注意的是，日本法上的預(yù)告登記設(shè)立的目的是：為了保護(hù)第三人而不是預(yù)告登記權(quán)利人，這又和德國民法上的異議登記不同。追根溯源，主要在于日本民法保護(hù)第三人的這一規(guī)定，而不采用登記公信力的制度，而這是與德國民法最大的不同。在我國臺灣，舊《土地登記規(guī)則》第 97條第一款規(guī)定：“因登記原因之無效或撤銷，提訟時，得申請為異議登記。”此外，對被涂銷登記的回復(fù)請求權(quán)和因為登記人員的過失而作出的錯誤登記時產(chǎn)生的登記更正請求權(quán)也是異議登記。但臺灣舊《土地登記規(guī)則》對異議登記的規(guī)定雖然參照了日本法的形式，但是依據(jù)德國法設(shè)計具體的功能，使得瑕疵意思表示不得對抗第三人制度和公信力制度之間發(fā)生了沖撞，有鑒于此，在1975年修訂的《土地法》中刪去了異議登記，1980年修訂的 《土地登記規(guī)則》對異議登記也沒有作出規(guī)定，并且一直沿用到現(xiàn)在。刪除的理由在于：“異議登記須因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人之同意，為登記程序上之要件。然實際上異議登記經(jīng)土地權(quán)利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請法院以假處分裁定后為之。假處分為民事訴訟法保全程序中強(qiáng)制執(zhí)行方法之一，保全程序之強(qiáng)制執(zhí)行，須將其爭執(zhí)權(quán)利之法律關(guān)系定為暫時狀態(tài)，使其維持現(xiàn)狀，以便執(zhí)行。否則若土地或建筑物權(quán)利轉(zhuǎn)移，并經(jīng)登記確認(rèn)。故現(xiàn)行法令即以法院假處分之囑托登記代替異議登記”。[2]
從異議登記的淵源來看，異議登記只是一種暫時的保全，在登記錯誤有可能發(fā)生的情況下，為事實權(quán)利人和利害關(guān)系人提供一種暫時性的保護(hù)。異議登記是通過對記載權(quán)利的異議警示，排除原來登記的公信力，暫時對被異議的權(quán)利造成一種阻卻，從而使得在使用權(quán)利爭議解決程序和其所能達(dá)成的更正登記實現(xiàn)以前，對真實的權(quán)利人、利害關(guān)系人以及交易的安全性給予一種臨時的保護(hù)，而不是對物權(quán)歸屬或變動的一種確認(rèn)性登記。我國根據(jù)國內(nèi)不動產(chǎn)登記的實際情況，總結(jié)不動產(chǎn)登記的經(jīng)驗和教訓(xùn)，在實踐中不斷豐富和發(fā)展不動產(chǎn)登記制度，并且結(jié)合國內(nèi)外的相關(guān)法律制度，經(jīng)過多次反復(fù)驗證，最終確立了異議登記制度。
二、我國設(shè)立異議登記制度的必要性
我國關(guān)于物權(quán)方面的立法，多年一直沒有得到比較長足的發(fā)展，較其他國家相對比較落后。在頒布《物權(quán)法》之后，我國才有了真正意義上的異議登記制度。首先，登記法規(guī)所規(guī)定的 “公告異議 ”并不是登記前的必要階段，而僅僅適用于登記機(jī)關(guān) “認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記”。其次，“公告異議”只適用于登記機(jī)關(guān)將權(quán)利記入登記簿之前，但是對記載在登記簿上的權(quán)利是否能提出異議登記卻沒有規(guī)定。南京、上海等城市對該制度有所規(guī)定，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理條例》第19條規(guī)定：“在核準(zhǔn)登記前，利害關(guān)系人對房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交書面報告和有關(guān)證據(jù)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將異議情況告知申請人，并暫停登記。”《上海市房地產(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出異議登記。”但這些規(guī)定因為是地方性的法律法規(guī)，適用地域有限，所以效力受到一定的限制。
關(guān)于是否應(yīng)在我國設(shè)立異議登記制度，學(xué)界的觀點并沒有達(dá)成一致。持有反對意見的學(xué)者認(rèn)為在我國設(shè)立異議登記制度的條件還不夠成熟，理由如下：如果實行異議登記，一方面登記的公示作用將會被削弱，甚至設(shè)定和移轉(zhuǎn)權(quán)利的登記因為異議登記的存在而降低了價值；另一方面，將會使已經(jīng)登記的權(quán)利的效力很難確定，在實踐中也難以操作。[3]而持有贊同意見的學(xué)者則認(rèn)為由于存在登記權(quán)利和事實權(quán)利不一致的可能性，也就存在保護(hù)事實上的權(quán)利人的必要性。雖然保護(hù)事實上的權(quán)利人的最后方式是對現(xiàn)實登記為更正登記，但考慮到更正程序較長，特別是真正權(quán)利人與登記權(quán)利人之間的爭議一時難以解決，法律有必要建立異議登記制度，以臨時性地保護(hù)真正權(quán)利人。[4]筆者認(rèn)為，在物權(quán)法中設(shè)立異議登記制度，并不會阻礙不動產(chǎn)登記，反而會使整個不動產(chǎn)登記制度得到改進(jìn)，變得盡善盡美。制定異議登記制度具有必要性，原因如下：
首先，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使財產(chǎn)的流動性增加，財產(chǎn)登記的功能從以保障財產(chǎn)利益既得者的靜態(tài)的財產(chǎn)安全為中心，已逐步轉(zhuǎn)移到以保護(hù)交易相對人的動態(tài)的財產(chǎn)安全為中心，即由權(quán)利區(qū)分時代的財產(chǎn)登記制度向權(quán)利保護(hù)時代的財產(chǎn)登記制度再到交易安全保護(hù)時代的財產(chǎn)登記制度的邁進(jìn)。[5]現(xiàn)在我們要建立與交易安全保護(hù)時代相適應(yīng)的登記制度，不動產(chǎn)的異議登記制度應(yīng)運而生。
其次，異議登記制度是在真實權(quán)利與登記權(quán)利相對抗的情況下為保護(hù)不動產(chǎn)真正的權(quán)利人而設(shè)立的一項臨時性保護(hù)措施，受法定期間及申請人責(zé)任制度的限制。登記制度應(yīng)保護(hù)動態(tài)、靜態(tài)交易安全，為保護(hù)真正權(quán)利人的利益而使名義上的登記人受到臨時的限制也是值得的，也并不會減弱登記的公示作用。實際上，異議登記作成之后一定要公示的，第三人可以從登記簿上了解到該不動產(chǎn)處于有爭議狀態(tài)，從而更為審慎地做出自己的決定，很好地兼顧了第三人的利益，在這里，第三人往往代表了不動產(chǎn)交易市場中廣大群眾的利益，因此，并不會降低對交易安全的保護(hù)。異議登記具有阻斷善意取得制度適用、限制登記名義人處分不動產(chǎn)物權(quán)從而保護(hù)真正權(quán)利人的重要意義。
最后，立法應(yīng)具有預(yù)見性。立法不應(yīng)僅僅局限于現(xiàn)實，而應(yīng)或多或少地對現(xiàn)實作出創(chuàng)造性的規(guī)定，以便從法律上把握現(xiàn)實的未來。[6]正因為我國不動產(chǎn)登記制度還不夠成熟，就更應(yīng)該根據(jù)不動產(chǎn)市場的發(fā)展，預(yù)見性地引入諸如異議登記這樣的一些先進(jìn)制度。
三、我國異議登記制度的現(xiàn)狀
我國《物權(quán)法》于2007年 10月 1日正式實施，第一次將異議登記制度記入其中，確立了異議登記制度的法律地位。《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償”。
2008年，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》正式施行，它們分別對土地、房屋權(quán)利異議登記的條件、效力及注銷等各方面問題做出了具體的規(guī)定，使異議登記制度得到了進(jìn)一步的發(fā)展。
房屋登記簿記載的房屋基本狀況、權(quán)利狀況、其他狀況與該房屋的實際情況不符是發(fā)生異議登記的前提條件。有鑒于此，《物權(quán)法》提供了兩種解決方式：一是房屋權(quán)利人申請更正登記；二是在房屋權(quán)利人不同意更正登記的情況下，為了維護(hù)自身合法權(quán)益，房屋利害關(guān)系人可以申請異議登記。利用異議登記使該房屋暫時處于休眠狀態(tài)，從而爭取更多時間尋求其他司法途徑。造成房屋登記簿記載的事項錯誤有兩個方面：一個是房屋權(quán)利人主觀方面有過錯或者故意欺詐，提供虛假房屋登記材料造成的；另一個則是房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤導(dǎo)致的房屋登記簿記載錯誤。分述如下：
（一）房屋權(quán)利人主觀方面的過錯
在這種情形下，房屋權(quán)利人主觀方面有過錯。比如母親想將自己的一套房產(chǎn)贈與給兩個女兒中的一人，一是怕讓另一個女兒知道后生氣；二是贈與比買賣交的稅更多。于是，母女之間簽訂了房屋買賣合同，并且按規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。在現(xiàn)行的法律框架下，母女之間發(fā)生房屋買賣交易是符合規(guī)定的，不存在故意欺詐行為。如果另一個女兒提出異議，只要她能拿出有效的證據(jù)以證明自己是利害關(guān)系人，就可以申請異議登記。
（二）房屋權(quán)利人的欺詐
在房價日益高漲的今天，一部分人是為了滿足自己的剛性需求購買房屋，仍有很多人是想利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，房屋儼然已經(jīng)成為一種投資工具。在利益的驅(qū)使下，房產(chǎn)投資客性質(zhì)的權(quán)利人無論如何也不會同意變更登記，因此，利害關(guān)系人只能申請異議登記。
（三）房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤
當(dāng)產(chǎn)權(quán)證和房屋登記簿記載的不一致時，以房屋登記簿為準(zhǔn)，因此，房屋登記簿具有權(quán)威性。按照《房屋登記簿管理試行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求，房屋登記機(jī)構(gòu)具有一套完備的工作程序和登記管理系統(tǒng)，已經(jīng)實現(xiàn)了信息管理的電子化、數(shù)字化和智能化。一般來說，在此工作機(jī)制下的工作效率是很高的，但在數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)錄入環(huán)節(jié)，很難避免人為差錯發(fā)生，房屋登記機(jī)構(gòu)難免會有工作失誤：
根據(jù)筆者了解，在確認(rèn)房屋登記簿記載錯誤的情形中主要有以下幾種：
1.人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。按照物權(quán)法定的原則，在此種情況下，房屋登記簿的記載是錯誤的。
2.能夠提供不動產(chǎn)直接取得的證據(jù)，即可證明登記錯誤。根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，房屋繼承在被繼承人死亡的那一刻起，繼承人就直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，如果該房屋所有權(quán)登記為其他人，繼承人可以依據(jù)被繼承人死亡的事實，按照規(guī)定提供本人即為繼承人的材料，比如遺囑、公證書、身份證等相關(guān)文書，即可證明登記簿登記錯誤。
3.事實行為成就時即發(fā)生物權(quán)變動的情況下，房屋登記簿如沒有明確顯示，即證明登記簿錯誤。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，事實行為成就時物權(quán)即為原始取得。這應(yīng)該在房屋登記簿上作出明確表示，如果沒有，則證明登記錯誤。
4.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以提交虛假材料等非法手段和方式獲取房屋產(chǎn)權(quán)登記的，以前作出的房屋登記應(yīng)當(dāng)被撤銷，事實上形成房屋登記簿記載錯誤。
5.房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員未按照房屋登記程序辦事，對不符合登記條件的登記申請予以登記，徇私枉法，被上級行政機(jī)關(guān)查處，這種情形下房屋登記簿記載即為錯誤。
四、我國異議登記制度的完善
我國物權(quán)法雖然規(guī)定了異議登記制度，但比較不系統(tǒng)，尚且需要進(jìn)一步完善。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行落實：
（一）異議登記的適用條件
《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償”。從法條中，我們不難看出物權(quán)法規(guī)定的異議登記的適用條件是：利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤，但是登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時，利害關(guān)系人可以申請異議登記。那么，把登記簿記載的權(quán)利人不同意更正作為申請異議登記的條件是否合適呢？學(xué)術(shù)界對此一直有爭論。持有贊成意見的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的條件，因為《物權(quán)法》第十九條已明確規(guī)定不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。持有反對意見的學(xué)者則認(rèn)為利害關(guān)系人可以直接申請異議登記，因為異議登記是更正登記的前置手段，異議登記的最終目的也是要完成更正登記。
筆者的意見傾向于后者，我們不應(yīng)該把登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的前提，這無論從法理還是從房屋登記實際操作來看，都很不實際。因為更正登記顯然是否定了登記簿記載的權(quán)利人目前擁有的權(quán)利，侵犯了他的自身利益，因此，對于“要登記簿記載的權(quán)利人同意利害關(guān)系人的更正申請”，在實踐中這種可能性出現(xiàn)的幾率很小，對登記簿記載的權(quán)利人缺乏期待可能性。既然在現(xiàn)實生活中，大多數(shù)登記簿記載的權(quán)利人都不會同意更正登記，那么立法中就更沒有必要將“登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正”作為異議登記的前提，因此，應(yīng)當(dāng)在不用征求登記簿記載的權(quán)利人同意的情況下，允許利害關(guān)系人直接提起異議登記申請。
（二）進(jìn)一步明確異議登記中的期間性質(zhì)
《物權(quán)法》第十九條第二款中提到“登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效”，一般來說，“十五日內(nèi)”不申請仲裁亦具有同樣的意義。關(guān)于“十五日”期間屆滿后，申請人沒有或沒有申請仲裁的，為明確登記物權(quán)的真實狀態(tài)，登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)注銷異議登記的問題，學(xué)術(shù)界爭議很大。《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》都沒有授予登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷異議登記的權(quán)限。對“十五日”期間究竟為除斥期間還是為其他性質(zhì)的期間也有爭議，筆者認(rèn)為，此期間不符合除斥期間的性質(zhì)。眾所周知，除斥期間為法律規(guī)定某種權(quán)利預(yù)定存在的期間，且為不變期間。而根據(jù)第19條的規(guī)定，如果異議登記的申請人在十五日內(nèi)就登記物權(quán)要求訴訟，則異議登記依然有效，依然存在阻斷登記公信力的作用。由此可見，十五日期間并不屬于權(quán)利存續(xù)的期間，是一個可變期間，因此這個期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記作為法律事實存在的一種法定期間。
從另一個方面來看，當(dāng)確權(quán)之訴最終證明房屋登記沒有錯誤，登記名義人就是該房產(chǎn)的真正權(quán)利人，如果對異議登記的存續(xù)期間不加以必要的限制，將對登記名義人的登記利益造成很大的影響，也為那些惡意作出異議登記的申請者提供了極大方便，損害了他人的切身利益。因此，作為一項保護(hù)真正權(quán)利人利益的重要制度，必須對異議登記制度的存續(xù)期間作出合理限制。
（三）異議登記的效力方面
依據(jù)我國現(xiàn)行立法，異議登記的效力是否是要禁止房屋登記簿記載的權(quán)利人行使處分權(quán)呢？筆者認(rèn)為：異議登記之后房屋登記簿記載的權(quán)利人仍然能夠行使處分權(quán)，這項權(quán)利并沒有消失，房屋登記簿記載的權(quán)利人與第三人所訂立的處分其不動產(chǎn)的合同效力并不會受到異議登記的影響。但是《物權(quán)法》沒有對此作出明確的規(guī)定，因此，《物權(quán)法》有待完善。
（四）必須從房屋異議登記實務(wù)中來完善這項制度
房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事，按照初審、復(fù)審、審定的三審定案制度來執(zhí)行，確保房屋登記工作有效進(jìn)行；對于不明顯的房屋登記簿記載錯誤，在之后的房屋登記過程中，一旦發(fā)現(xiàn)涉及該房屋的相關(guān)申報材料前后有矛盾沖突，就要立即進(jìn)行更正；發(fā)現(xiàn)房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員違反房屋登記程序，弄虛作假、徇私枉法，對本來就不符合登記條件的申請予以登記的，一旦發(fā)現(xiàn)，要及時送給上級行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理；在房屋登記機(jī)構(gòu)辦件過程中，要依法謹(jǐn)慎辦事；利害關(guān)系人申請房屋變更登記，不但要提供足夠證據(jù)證明房屋登記簿記載錯誤，而且要具體指出正確的變更登記事項，并為這個正確變更登記事項提供充足的證據(jù)。這兩個條件在辦理房屋變更登記中是缺一不可的。
從異議登記實務(wù)操作中來完善這項制度，才能更好的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使房屋登記簿記載的權(quán)利人和申請異議登記的利害關(guān)系人之間的矛盾得到有效的解決。
五、結(jié)語
異議登記是不動產(chǎn)登記中不可缺少的制度。我國現(xiàn)行的物權(quán)立法雖然規(guī)定了異議登記制度，但仍然存在不夠完善之處。我們應(yīng)在借鑒國內(nèi)外法律資源的基礎(chǔ)上，從異議登記的實務(wù)中不斷完善，以建立合乎國情并具有中國特色的、具有可操作性的異議登記制度。
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第9篇：土地法條例范文
摘 要:我國實行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交易。學(xué)者認(rèn)為,能作為財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出資的只能是國有土地使用權(quán),從而,否定了集體土地使用權(quán)出資的適格性。在資源稀缺約束條件下,企業(yè)發(fā)展需要諸如集體土地使用權(quán)之類的稀缺資源,而稀缺資源要成為能帶來剩余價值的資本也離不開企業(yè)這種高效的經(jīng)濟(jì)組織。
關(guān)鍵詞:集體土地使用權(quán);出資;構(gòu)成要件
中圖分類號:D923.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1004-1605(2010)04-0060-06
土地是人類賴以生存的基礎(chǔ),具有資本價值。由于土地的有限供給及人口的增長,其資本價值不僅可以與通貨膨脹同步增長,而且實質(zhì)上能夠增值。我國實行土地公有制,土地公有可以實現(xiàn)資源的公平分配,保障民眾共享國家資源,還可以防止土地資源的過于集中。然而,現(xiàn)實生活中卻又面臨著土地遭受破壞,資源無序利用肆虐的難題。在資源稀缺的約束條件下,面對著人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求,如何更有效率地利用現(xiàn)有土地資源,使其能被流動到效用更高的人手中,從而實現(xiàn)社會財富的最大化?考察合伙、獨資企業(yè)、外商投資企業(yè)及公司法這些不同組織體的社會條件和立法目的,我們獲得了一個啟示:在我國未來公司立法中,不僅需要接納更多具有價值的財產(chǎn)用于出資,將資本增值功能作為衡量法律意義上資本內(nèi)涵的靈魂,同時還要改變現(xiàn)行法規(guī)條款內(nèi)容簡陋的狀況。
一、集體土地使用權(quán)出資的現(xiàn)狀
我國實行土地公有制,不允許土地所有權(quán)入市交流,從而能夠保障國家對地產(chǎn)市場的整體調(diào)控,遏制土地投機(jī)現(xiàn)象。但土地所有權(quán)不能出資,并不意味著土地所有者不可以作為出資主體。國家可以在土地一級市場上,將被土地所有權(quán)包容了的土地使用權(quán)作價出資入股,在二級市場上,土地使用權(quán)人通過向國家支付出讓金的方式取得國有土地使用權(quán)。而劃撥土地使用權(quán)若作價出資入股,則需要補(bǔ)充土地使用權(quán)出讓手續(xù),補(bǔ)繳出讓金。有學(xué)者認(rèn)為,按照我國法律的有關(guān)規(guī)定,能夠作為財產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán),因此,如果集體組織要以集體所有的土地對外出資,則必須首先將集體土地通過國家征收的途徑變?yōu)閲型恋?再從國家手里通過土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。[1]學(xué)者的上述觀點實際上是否認(rèn)了集體土地使用權(quán)出資的適格性。
正是在這種嚴(yán)格的土地管理制度的背景下,廣大農(nóng)村規(guī)避法律、法規(guī)的行為日益增多。在工業(yè)化進(jìn)程中,集體經(jīng)濟(jì)組織為了獲得經(jīng)濟(jì)利益,只能靠出租廠房、鋪位等房產(chǎn)。法律對出租建設(shè)在集體非農(nóng)業(yè)用地之上的房產(chǎn)的行為還是保護(hù)的。但是,集體經(jīng)濟(jì)組織實力有限,于是,集體經(jīng)濟(jì)組織便與投資者簽訂合同,約定由集體組織出地,投資者出資金建設(shè)廠房,建成后廠房由投資者使用一定期限,到期后該土地由集體組織收回,地上建筑物也歸集體組織所有等。更嚴(yán)重的后果是,農(nóng)村集體雖被法律賦予了土地所有權(quán),卻沒有最終處置權(quán)。
二、制度創(chuàng)新下形成的三種主要經(jīng)營模式
面對這種現(xiàn)狀,在廣東省、江蘇省等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份,已經(jīng)開始或正在試點以集體土地使用權(quán)出資建立企業(yè)或公司的嘗試。歸納起來,該種嘗試主要有三種模式:
1.“農(nóng)民――公司――業(yè)主”模式
其基本做法是:由村一級行政干部出面組織,發(fā)動農(nóng)民(承包方)以土地使用權(quán)作價入股組建合作組織(類似于公司法人),由合作組織負(fù)責(zé)土地的規(guī)劃和開發(fā),實行土地的集中經(jīng)營,合作組織以出租地或以合股的方式招商引資,吸引業(yè)主投資土地,合作組織內(nèi)部則以入股土地使用權(quán)作為分紅依據(jù),原土地承包合同不變。這種模式類似于20世紀(jì)90年代在珠江三角洲地區(qū)出現(xiàn)的股田制,但比之更完善。主要分布在江蘇蘇州、常州等經(jīng)濟(jì)條件較好,從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的人口較少的地區(qū)。常州市戚墅堰區(qū)從2005年下半年開始,全面開展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)股份合作社制改革,全區(qū)9個行政村共固化集體凈資產(chǎn)3501萬元,并定股東人數(shù)17413人,設(shè)置股權(quán)數(shù)20815權(quán),成立了9個股份制合作社。[2]到2006年年底,常州市已有各類農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織419家,成員6.05萬人,帶動農(nóng)戶22.1萬戶,成員數(shù)和帶動農(nóng)戶數(shù)分別占全市農(nóng)戶總數(shù)的8.12%和29.65%,擁有經(jīng)營性資產(chǎn)5.12億元,全年完成營銷的總額18.13億元,全市農(nóng)民合作組織共注冊商標(biāo)145個。[3]
2.“土地――金融――社保”模式
其基本做法是:在政府的支持下建立村集體土地信用合作社,村集體土地信用合作社可以以村民集體土地使用權(quán)作抵押進(jìn)行貸款;村民可以以自己的份額土地使用權(quán)作抵押在村土地信用合作社貸款。村級土地信用合作社由村民民主管理,利息收益用于村內(nèi)公共事業(yè)和補(bǔ)貼農(nóng)民社會保障;如果村民進(jìn)城愿意放棄土地份額權(quán),村土地信用合作社可以墊付資金收回其份額土地使用權(quán),并將其名下的農(nóng)村社保余額轉(zhuǎn)入城市社會保障體系;村級土地信用合作社如到期不償還銀行的貸款,銀行可以將土地使用權(quán)在市場上拍賣,也可以將土地賣給政府土地儲備中心。如果國家搞建設(shè)需要占用土地,可以直接用土地儲備中心的土地,也可以用土地儲備中心的庫存土地置換城郊農(nóng)民土地建設(shè)開發(fā)區(qū)等。政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行還可以開展農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)務(wù),政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行可以參與新鄉(xiāng)村規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃,可以用政府土地儲備中心和農(nóng)村土地銀行庫存土地,開發(fā)農(nóng)民鄉(xiāng)村新居,加快村莊改造和城鎮(zhèn)化進(jìn)程;村(社)土信用合作社也可以用土地抵押取得貸款,按照新村規(guī)劃對村民住房進(jìn)行統(tǒng)一改造;村民也可以在村(社)土地信用社貸款建房;按照新鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)的民居,可以在農(nóng)村土地銀行或村(社)土地信用合作社抵押貸款。
3.允許集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的模式
因具體實施方式存在不同,又可分為蘇州模式、古田模式、準(zhǔn)國有化模式等三種較為典型的模式。1996年9月蘇州市國土局正式出臺《蘇州市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》,該辦法規(guī)定:“對集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度。”其核心內(nèi)容是對依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價入股,但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn),其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有,但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),而必須在土地管理局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門的意見,當(dāng)?shù)卣褜@部分土地按國家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求,集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍為集體,但土地管理局將其按國有土地進(jìn)行管理,土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國有土地流轉(zhuǎn)市場中,其大部分收益為當(dāng)?shù)卣小?/p>
三、制度創(chuàng)新給我們的幾點啟示
集體土地使用權(quán)出資制度的創(chuàng)新對于穩(wěn)定和完善家庭承包制,推動農(nóng)村的改革與發(fā)展,具有重要的制度涵義與啟迪意義:
1.農(nóng)村土地制度的改革必須尊重農(nóng)民的意愿
農(nóng)民對現(xiàn)有土地的偏好的根本原因是與小農(nóng)生產(chǎn)模式息息相關(guān)的土地是他們生存的最后保障。保障農(nóng)民作為資產(chǎn)擁有者的權(quán)利應(yīng)當(dāng)成為集體土地制度創(chuàng)新與完善的重點。農(nóng)民對土地利益的天然需求是對以土地為基礎(chǔ)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)成果的分享,如果農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)收益僅僅依靠土地經(jīng)營,那么農(nóng)民當(dāng)然離不開土地,基于成員資格當(dāng)然對土地有需求,要求獲得土地使用權(quán)利;該利益的實現(xiàn)形式是多種多樣的,可以直接經(jīng)營土地,也可以以某種權(quán)利為依托通過分配集體收益而間接獲得土地利益。所以,其實農(nóng)民心中有兩個分別的愿望:保持自己的成員資格權(quán)利,該權(quán)利成為分配集體利益的合法載體;如果需要,獲得農(nóng)村集體土地使用權(quán),以便直接從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲取收益。
2.合理的土地利益關(guān)系比邏輯的權(quán)利規(guī)則更為重要
我們認(rèn)為,重新建構(gòu)農(nóng)村土地上的權(quán)利結(jié)構(gòu)體系,在法律上最終要表現(xiàn)為物權(quán)法規(guī)則體系。那么,到底是完美的土地物權(quán)規(guī)則體系重要,還是合理的土地利益關(guān)系更加重要呢?人的自然之性與社會之性所決定的人的需要以及由這種需要所導(dǎo)向的由意志支配的選擇行為構(gòu)成了權(quán)利的最重要的基點。農(nóng)村土地權(quán)利制度應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)農(nóng)民的需求,即土地所有、使用權(quán)自主和交易自主的需求。土地制度理論探索的核心問題在于利益關(guān)系的合理界定,而法權(quán)形式的選擇則只是一種外部保障條件而已。
3.農(nóng)村土地的權(quán)利結(jié)構(gòu)必須與農(nóng)村社會傳統(tǒng)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)
農(nóng)村土地制度的選擇要受大多數(shù)農(nóng)民所處情況的約束,大多數(shù)農(nóng)民所處的情況決定了與之相適應(yīng)的制度安排。在特定的環(huán)境下(包括歷史階段、社會經(jīng)濟(jì)狀況及農(nóng)村土地使用制度除外的正式和非正式制度),理性人對未來的預(yù)期是相似的,他們的理性選擇也是相似的,從而特定環(huán)境決定了大多數(shù)農(nóng)民所處的特定情況。反過來說,大多農(nóng)民所處的情況是由他們所處的環(huán)境決定的。具體地說,這里的環(huán)境可以歸結(jié)為“人地關(guān)系”、“農(nóng)業(yè)技術(shù)”、“非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度”、“社會保障制度”、“農(nóng)村戶籍制度”、“非正式規(guī)范”等因素。我們無法回避這些制度背景對農(nóng)村土地制度的影響,當(dāng)然我們也應(yīng)當(dāng)正視這些影響。可能,某些影響將成為農(nóng)村土地權(quán)利制度的不堪重負(fù)的“歷史包袱”,制度變遷方式與制度選擇目標(biāo)的沖突,最終會使制度本身缺乏應(yīng)有的效率。
四、集體土地使用權(quán)出資法律規(guī)定的評述
盡管我國在集體土地使用權(quán)出資的問題上,在寥寥可數(shù)的幾部法律法規(guī)中有所涉及,但細(xì)細(xì)琢磨下來,不難發(fā)現(xiàn):我國在對待集體土地使用權(quán)出資的問題上,采取的是嚴(yán)格限制的態(tài)度;集體土地使用權(quán)作為一種股份出資形式,在具體出資上立法相當(dāng)?shù)牟煌晟?甚至在許多方面完全是空白,缺乏可操作性;且集體土地使用權(quán)出資的規(guī)定與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法、破產(chǎn)法等法律、法規(guī)還存在著嚴(yán)重的沖突。
1.集體土地使用權(quán)出資受嚴(yán)格限制
除了出資人和出資對象的限制之外,它還受到我國土地總體利用規(guī)劃的限制,設(shè)立公司的發(fā)起人達(dá)成出資協(xié)議后,要經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)后才能生效。甚至,在公司成立后,根據(jù)《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第15條之規(guī)定,“全民所有制單位和城鎮(zhèn)集體所有制單位兼并農(nóng)民集體企業(yè)的,辦理有關(guān)手續(xù)后,被兼并的原農(nóng)民集體企業(yè)使用的集體所有土地轉(zhuǎn)為國家所有。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))企業(yè)依照國家建設(shè)征用土地的審批程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)使用的非本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村農(nóng)民集體所有的土地,轉(zhuǎn)為國家所有”,如果公司被兼并,農(nóng)村集體還要被剝奪土地的所有權(quán)。事實上,既然公司的信用基礎(chǔ)實現(xiàn)了從資本信用到資產(chǎn)信用的轉(zhuǎn)化,立法就沒有必要對出資標(biāo)的物作出刻板、硬性、有限的規(guī)定。既然資本卸下了負(fù)擔(dān)債權(quán)擔(dān)保使命的重負(fù),對出資標(biāo)的物的要求,不必然以具備償債功能為適格要件。只要為公司營業(yè)所需的任何資源和要素,都有作為出資標(biāo)的物的可能。
2.具體出資的立法不完善
究其原因是我國受大陸法傳統(tǒng)特別是德、法、日理論的影響,對公司法的研究注重概念的辨析、法條的解釋,而缺乏對社會現(xiàn)實生活的關(guān)注。所以現(xiàn)有關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定主要集中在企業(yè)法中,在土地制度中較為少見,而企業(yè)法律制度關(guān)于土地使用權(quán)出資的規(guī)定,基本上停留在土地使用權(quán)和貨幣、實物一樣,可以成為投資人向企業(yè)的一種出資方式,至于土地使用權(quán)如何資本化、不同出資方式的特定條件和程序等,則沒有較為系統(tǒng)的規(guī)定。從實踐上看,出資人以土地使用權(quán)向企業(yè)出資的,企業(yè)法律制度沒有規(guī)定的,只能準(zhǔn)用土地法律制度的有關(guān)規(guī)定。
3.列入企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)而產(chǎn)生的沖突
從我國現(xiàn)行立法來看,一方面《規(guī)定》允許農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股,與有經(jīng)濟(jì)實力的經(jīng)濟(jì)組織組成股份合作制農(nóng)業(yè)企業(yè);另一方面擔(dān)保法又禁止土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押,禁止充抵債務(wù),不得被列入企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)范圍。顯然,兩者的規(guī)定是矛盾的。第一,我國破產(chǎn)法的基本作用是保護(hù)全體債權(quán)人的合法權(quán)益,通過對企業(yè)破產(chǎn)財產(chǎn)的確認(rèn),可確保破產(chǎn)債權(quán)充分得以實現(xiàn),避免造成對債權(quán)人利益的損害。第二,農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)入股后,該土地承包經(jīng)營權(quán)就成為企業(yè)的合法財產(chǎn),該農(nóng)業(yè)企業(yè)作為獨立的法人可對該使用權(quán)加以使用、收益和適當(dāng)?shù)奶幏帧５谌?農(nóng)業(yè)部《關(guān)于穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系的意見》第4條提出:“在堅持土地集體所有制和不改變土地農(nóng)業(yè)用途的前提下,經(jīng)發(fā)包方同意,允許承包方在承包期內(nèi),對承包標(biāo)的物依法轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股。債務(wù)人不得以土地抵頂債款。”顯然,此處的規(guī)定限制了企業(yè)將入股的土地經(jīng)營權(quán)列入破產(chǎn)財產(chǎn)的范圍。
因此,在未來的公司立法中,變革公司立法理念,重構(gòu)股東出資法律制度,就成為完善公司立法的迫切需要。而鼓勵投資,充分利用投資資源是股東出資形式立法的根本意旨。其核心就是確立某種制度安排和財產(chǎn)權(quán)利,為把個體的經(jīng)濟(jì)努力轉(zhuǎn)化為能使個人收益率接近于社會收益率的行為提供激勵。這就需要我們在公司立法中放寬對股東出資形式的嚴(yán)格立法。一要保障股東的投資自由,二要給潛在的投資資源一個能夠被充分利用的空間,允許所有具有經(jīng)營價值的財產(chǎn)都可以參與到公司的經(jīng)營之中。特別是隨著改革的深入,經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,更需要我們拓寬公司的投資、融資渠道,實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)最大化。為此,國家應(yīng)當(dāng)允許各類資本進(jìn)入市場,鼓勵集體土地使用權(quán)等財產(chǎn)用于出資。
五、集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件
既然集體土地使用權(quán)是公司實踐中重要的出資標(biāo)的物,下面我們借鑒國外出資制度的相關(guān)規(guī)定,并在分散、繁雜的土地法規(guī)中尋出只言片語,結(jié)合公司的實踐,梳理并細(xì)化集體土地使用權(quán)出資的構(gòu)成要件。
1.實體性要件
出資主體:集體土地使用權(quán)出資的主體應(yīng)是集體土地所有權(quán)人和依法已取得集體土地使用權(quán)的使用者。集體使用權(quán)出資的主體,無論是誰,都是不折不扣的“經(jīng)濟(jì)人”,他會理性地給予自身的利益,并力圖使其最大化,為行使物之權(quán)利,實現(xiàn)物之效用而努力。根據(jù)《土地管理法》第8條、第10條之規(guī)定,結(jié)合《憲法》第9條和第10條、《民法通則》第74條第2款和《農(nóng)業(yè)法》第11條的規(guī)定,可以清晰地顯示,現(xiàn)行法將集體土地所有權(quán)規(guī)定為農(nóng)民集體所有,具體有三個層次(或三種類型):鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體土地所有權(quán)、村農(nóng)民集體土地所有權(quán)、組農(nóng)民集體土地所有權(quán)。與此相對應(yīng),明確了集體土地經(jīng)營管理者也為三種,即鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。至此,我們可以得出如下結(jié)論:集體土地既不屬于任何農(nóng)村集體組織中的個別成員,也不屬于哪一個農(nóng)村組織所有,農(nóng)村集體土地的所有權(quán)只能屬于農(nóng)民集體所有,即一定范圍內(nèi)的農(nóng)民集體對一定范圍的集體土地?fù)碛兴袡?quán)。
出資客體:民事法律關(guān)系的客體就是行為,這是從一般抽象的意義上來講的,我們將其概括為民事法律關(guān)系的抽象客體。當(dāng)然,我們講民事法律關(guān)系的客體是行為,并不排斥從具體可識別的意義上承認(rèn)主體行為的客體。對此,有學(xué)者稱之為“權(quán)利關(guān)系的雙重客體結(jié)構(gòu)”[4]。集體土地使用權(quán)出資的具體客體就是集體土地所有權(quán)主體實際占有和經(jīng)營的集體土地,包括耕地、非耕農(nóng)用地、集體建設(shè)用地、村民的宅基地等表現(xiàn)形式,是農(nóng)民生存和發(fā)展的最基本的自然資源。具體有以下特征:其一,能夠滿足人們的一定需求。只有有用的東西或能夠為人們帶來效用或收益的東西,人們才能在其上設(shè)置權(quán)利。其二,具有稀缺性。由于稀缺,人們對其的需求就不可能完全滿足,也就有了利益沖突的可能,為了避免沖突,就需要對資源的獲得設(shè)立一定的規(guī)則,確定歸屬。其三,可被控制和占有。有些東西雖然有用而稀缺,但由于條件所限難以設(shè)立所有權(quán)、界定歸屬,則也不能成為所有權(quán)客體。其四,可供交易與轉(zhuǎn)讓。交易與轉(zhuǎn)讓的起點和重點都是歸屬。
總之,集體土地使用權(quán)可用于出資入股,取決于四個基本條件:其一,土地可以被明確地劃分;其二,集體土地所有權(quán)很明確,得到國家如同國有土地使用權(quán)同等的尊重;其三,法律明確規(guī)定,在保護(hù)土地屬性的前提下,集體土地使用權(quán)可以合法在資源配置市場進(jìn)行流轉(zhuǎn);其四,集體土地使用權(quán)的價值可以被評估。重構(gòu)集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)機(jī)制,即集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)一樣,按“同地、同權(quán)、同價”的原則進(jìn)入土地市場自由流轉(zhuǎn)是合理的制度設(shè)計。具體內(nèi)容是:建立土地使用權(quán)在市場經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的長期法律準(zhǔn)則;確保農(nóng)村集體建設(shè)用地為法定不動產(chǎn),促使其轉(zhuǎn)讓必須按照不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)則進(jìn)行;確保全國土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采用依法登記的要式行為轉(zhuǎn)讓,確保全國土地使用權(quán)統(tǒng)一的買賣、交換和贈與的轉(zhuǎn)讓方式。基于不同土地所有權(quán)而保留統(tǒng)一的土地使用權(quán)制度應(yīng)該成為我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)設(shè)定的基本方向,由此將形成中國比較統(tǒng)一的土地使用權(quán)法律權(quán)利特征,即有償性、期限性、平等性和出讓方的單一性和受讓方的廣泛性。
2.程序性要件
我國對土地等資源實行公有制,國家、集體是所有權(quán)的主體,但它們都不能直接利用這些資源,而要通過設(shè)定他物權(quán)或租賃的方式交由他人使用,即“按可接受的政治程序來決定誰可以使用或不能使用這些財產(chǎn)權(quán)利”[5]。在這種不動產(chǎn)物權(quán)制度下,獲得資源使用權(quán)的程序直接影響資源配置的效率。如果程序設(shè)置不當(dāng),就會導(dǎo)致大量的非生產(chǎn)性活動,造成資源嚴(yán)重浪費。因此,在物權(quán)制度的程序立法中,既要注重程序的管理功能,也應(yīng)重視其便利交易的功能。“同任何其他工具一樣,法律程序也被看作一種實現(xiàn)某一目的的過程中產(chǎn)生的一種費用,因而程序法的目的是實現(xiàn)費用最小化”[6]。與現(xiàn)金、實物出資相比,以集體土地使用權(quán)出資,其價值不易確定,辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)煩瑣。在出資過程中,高估財產(chǎn)價值或者變相剝奪、損害集體及其成員利益的行為時有發(fā)生,出資瑕疵的風(fēng)險增加。因此,在集體土地使用權(quán)出資方面應(yīng)設(shè)置嚴(yán)格的規(guī)制措施,提供周密嚴(yán)苛的法律保障。我們將集體土地使用權(quán)出資的流程圖示如下:
提出申請
報經(jīng)人民政府土地管理部門(或農(nóng)村管理部門的)批準(zhǔn)
對集體土地使用權(quán)評估作價
公示
(檢查)
驗資
申請企業(yè)登記
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明
提出申請:以村集體土地所有權(quán)人(執(zhí)行機(jī)構(gòu)為村資產(chǎn)管理委員)為出資一方的出資人就集體土地使用權(quán)出資達(dá)成投資意向后,村資產(chǎn)管理委員會提請召開全體村民參加的村民會議,并且必須經(jīng)全體村民2/3以上成員或2/3以上村民代表的同意,方可進(jìn)行。
報請人民政府土地管理部門批準(zhǔn):《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》規(guī)定,改建或新設(shè)公司應(yīng)由土地使用權(quán)持有者擬訂土地使用權(quán)出資入股的方式。由國務(wù)院授權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價入股的方案,報經(jīng)國家土地管理局批準(zhǔn);由省級人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的公司,其土地使用權(quán)作價入股方案,報省級人民政府土地管理部門批準(zhǔn)。[7]而《物權(quán)法》第140條規(guī)定:“建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)。”土地管理法規(guī)定,農(nóng)村集體組織使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)持有批準(zhǔn)文件,向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請,按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限,由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。對以農(nóng)村承包土地使用權(quán)出資入股成立的專業(yè)經(jīng)濟(jì)合作社,則應(yīng)由縣級以上的主管農(nóng)業(yè)的部門審批。由于土地的特殊屬性,我國采取的是嚴(yán)格的土地用途審批、管理制度,因此,報請具有相應(yīng)職權(quán)的人民政府土地管理部門的批準(zhǔn)同意,是必經(jīng)的程序。
評估作價:評估土地使用權(quán)價值應(yīng)盡量采用市場法。由于土地的不可再生性和稀缺性并且由于不同地區(qū)、不同方位、不同地段的環(huán)境及供求影響價格差別很大,所以采用市場法是最有說服力的。市場法應(yīng)采取同類市場上土地使用權(quán)已售價格(至少三宗以上)作為參照,并調(diào)整其時間、地點、用途等要素,最后確定評定價值。在實在缺少參照地的情況下,采用收益法評估為次優(yōu)。
公示:公示對集體土地使用權(quán)出資而言,更為重要,原因如下:其一,集體土地使用權(quán)不可觸摸、不易評估,其出資向社會公眾公開,便于投資者知悉這一情事,由此作出交易判斷;其二,有利于集體成員對成員集體的監(jiān)督、督促,及時行使集體民主決策的權(quán)利;其三,有利于維護(hù)集體成員個體利益,土地的狀況(由誰承包、承包的具體田畝數(shù)、承包地和建設(shè)用地的范圍、評估的價值等內(nèi)容)、成員資格的范圍、股權(quán)的分配方案等事項,對集體成員而言利益重大,息息相關(guān)。公示有兩種方法:一方面,應(yīng)在公司的章程中體現(xiàn);另一方面,必須上墻公示,讓全體集體成員都能及時知曉相關(guān)信息。
檢查:由于集體土地使用權(quán)的特殊性、重要性,所以我們主張借鑒國外經(jīng)驗,增設(shè)檢查程序。該程序具有較強(qiáng)的行政干預(yù)色彩,可隨集體土地使用權(quán)出讓、流轉(zhuǎn)、出租等實踐操作的規(guī)范,逐漸弱化乃至廢止。檢查制度,主要是指由主管土地的管理部門或農(nóng)業(yè)主管部門對集體土地使用權(quán)的出資情況進(jìn)行檢查。該種檢查主要針對第一環(huán)節(jié)中申請內(nèi)容的再次審核。主要保證集體土地使用權(quán)(特別是農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán))不得用于非農(nóng)目的,但應(yīng)以不干預(yù)正常經(jīng)營為原則。
驗資:我國在股份發(fā)生對價充足性的判斷中引入了頗有特色的驗資制度。驗資負(fù)載了保護(hù)債權(quán)人利益和防范股東權(quán)益被稀釋的功用。為此,人們提出了這樣的假設(shè):只有強(qiáng)制性的評估和驗資,方能防范發(fā)起人出資對公眾股東權(quán)益的稀釋,確保公司資本信用的真實可靠,保護(hù)公司外部債權(quán)人利益。而當(dāng)這一切隨著現(xiàn)實中虛假出資的頻發(fā)、驗資訴訟的啟動而成為黃粱美夢時,尤其是當(dāng)非現(xiàn)金出資的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)可以在公司注冊登記后一年內(nèi)辦理,而驗資卻要在公司登記注冊前完成的規(guī)定,使驗資毫無意義時,人們才意識到驗資的預(yù)期功用常常會落空。當(dāng)然,這并非表明驗資制度在公司設(shè)立中應(yīng)予取消,而是需要簡化。在以集體土地使用權(quán)出資的情況下,這一制度的存在實有必要。
申請企業(yè)登記:企業(yè)登記在此處指的是開業(yè)登記,是指企業(yè)負(fù)責(zé)人,按法定程序?qū)⑵髽I(yè)應(yīng)予公示的事項呈報登記機(jī)關(guān)審核并記錄在案,以供公眾查閱的行為。對于以集體土地使用權(quán)出資而設(shè)立的有限責(zé)任公司、股份有限公司或者其他企業(yè),其法人資格的產(chǎn)生、變化和消滅等對公眾投資者、尤其是對于享有該集體土地使用權(quán)的農(nóng)村集體成員的利益影響較大,應(yīng)將其公之于眾,以方便社會公眾對企業(yè)行為進(jìn)行監(jiān)管,防止非法從事詐騙活動等違法行為,并藉以維護(hù)企業(yè)的信譽和社會交易安全。2005年12月18日修訂的《公司登記管理條例》,實行了公司設(shè)立以直接登記為主、審批為輔的制度。根據(jù)該條例第9條的規(guī)定,公司的登記事項包括:名稱、住所、法定代表人姓名、注冊資本、實收資本、公司類型、經(jīng)營范圍、營業(yè)期限、有限責(zé)任公司股東或者股份有限公司發(fā)起的人姓名或者名稱、其認(rèn)繳和實繳的出資額、出資時間、出資方式。
辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的權(quán)屬證明:根據(jù)《物權(quán)法》第6條、第9條的規(guī)定,集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、出資或抵押,應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,相關(guān)權(quán)利人持相關(guān)權(quán)屬證明、書面合同等材料到登記機(jī)關(guān)申請辦理集體土地使用權(quán)初始登記、變更登記、出資登記或抵押登記,確認(rèn)土地的相關(guān)權(quán)利。登記的土地權(quán)利受國家法律保護(hù)。登記對土地使用權(quán)出資發(fā)生著生效要件的作用,只有經(jīng)過登記,接受投資的公司才能取得完整的土地使用權(quán),出資的出資義務(wù)才算履行完畢。
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