房地產公司審計報告精選(九篇)

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第1篇：房地產公司審計報告范文

1.過分強調利潤最大化

眾所周知，企業財務管理的目標有利潤最大化、股東權益最大化以及企業價值最大化等不同的目標，而利潤最大化是最片面，最局限的一種，這種財務管理目標直接阻礙著企業的長期可持續性發展。目前，許多房地產企業過分強調利潤最大化的財務管理目標，而忽略了股東價值以及企業整體價值最大化的實現。房地產企業目前存在這過多的泡沫，因此財務管理人員和企業負責人過分強調利潤最大化無疑將加劇這種房地產行業的這種情況加劇。因此，從利潤最大化的財務管理目標轉為股東價值最大化或者企業價值最大化才是正確的選擇。

2.資本結構和資金控制存在問題

資本結構的不合理和資金控制上產生的問題也是目前困擾許多行業和企業，尤其是房地產企業和房地產行業的主要問題。首先，房地產企業尤其是房地產開發商由于需要大量資金進行房地產的建設和開發，因此往往會進行高負債經營。然而高負債經營往往會導致企業資本結構的不合理以及利息費用的支出過高等嚴重的問題，給企業的財務管理帶來困難。其次房地產企業在資金控制上面也存在著問題。主要體現在房地產投資和開發項目的資金投入控制和資金回收控制方面的問題等等。調整資本結構，有效控制資金，促使資金回籠也是目前亟待解決的問題。

3.稅收籌劃和利潤分配的問題

稅收籌劃和利潤分配也是目前企業在財務管理上應當引起重視的方面，但是很多企業并沒有采取有效的措施進行稅收籌劃和利潤分配工作。好的稅收籌劃和有效的利潤分配有利于提高企業凈利潤、改善企業經營者與出資者之間的關系。如前所述，目前房地產企業應當改掉片面追求利潤最大化的“陋習”，而應當加強對股東利益的關注，并且實現更高的“凈利潤”而不是“收入”或者“利潤”。并且，由于房地產企業面臨著土地增值稅、消費稅、增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等多重課稅的壓力，因此，做好稅收籌劃工作也是非常必要的。

4.缺乏事前財務預算控制和事后財務評價

全面預算管理系統下的企業財務管理系統要求企業必須做好事前財務預算和事后財務評價的工作。但是目前許多房地產企業的全面預算系統和標準成本體系并沒有得到有效的實施，這導致房地產企業成本控制上存在缺陷，即高收入的背后往往也是高成本，導致最終的凈利潤數據并不樂觀。因此，在房地產企業中建立一套有效的事前財務預算體系和時候財務評價體系也是非常必要的。

二、正確定位財務管理的核心作用，體現財務管理的價值

1.提高財務管理人員素質，加強財務管理人才隊伍建設

提高財務管理人員素質包括加強財務管理人員的崗前培訓以及財務管理人員的平時繼續教育。房地產企業必須從源頭做起，應當盡量招聘一些高素質的財務管理人才，例如，招聘人員的時候要求必須從事多年的財務管理工作以及擁有多項財務管理方面的證書等等。另外，在平時工作中也應當注意財務管理人員技能的提升，加強對財務管理人員的繼續教育培訓，加強對最新財務管理政策法規的學習，做到與時俱進，并讓員工意識到學無止境，只有加強自身財務管理能力的提升才能不被淘汰。

2.健全內部控制建設，強化外部審計

首先，房地產企業應當加強和健全內部控制建設，根據企業內控準則COSOII或者國際最新規定，完善內部控制五要素（或者八要素），建立全面的內部控制評價體系。并且在房地產公司內部建立和健全企業的內審機構，培養專業的內部審計人才隊伍，從而做到真正有效的而不是形同虛設的企業內部控制。其次，房地產企業還應當聘請知名的會計師事務所來強化企業的外部審計。房地產企業不能為了自身利益而與會計師事務所私下溝通，制造虛假的財務報表或者虛假的審計報告、驗資報告等。所聘請的會計師事務所也應當站在中立的立場上，客觀地對房地產公司的財務進行評價，出具公正的財務審計報告，以保證企業的長期可持續發展。

3.調整資本結構，加強資金控制

在房地產企業和房地產行業中加強資金控制和資本結構的調整工作是非常必要的。首先，如前所述，由于房地產行業往往是高負債經營，因此，應當減少房地產企業對金融機構和大量資金的依賴，從財務管理的角度將房地產企業從以資金和勞務堆積而成的粗放模式轉為技術集中型。另外，促使房地產企業上市也是調整房地產企業資本結構的有效方法。一旦上市，將會減少這些企業對于金融機構借貸資金的依賴，籌資渠道也變得更加多元化。其次，加強資金控制主要包括減少房地產企業胡亂投資的行為以及加強營運資金的管理。由于籌資、投資和經營是企業財務管理必不可少的三個重要內容，因此加強這三方面的資金控制顯得尤為重要。在生產經營過程中防止資金鏈斷裂；在籌資過程中拓寬融資渠道，減少財務費用的支出以及在投資過程中注意資金回籠和投資效益的考核，這樣做可以全方位加強房地產企業的資金控制。

4.強調成本控制和存貨管理

房地產企業的總收入高，但是成本相對也比較高，因此強調房產公司的成本控制和商品房等存貨的管理工作是十分必要的。加強單位成本和總成本的管理工作，降低采購價格，合理制定銷售價格等等都是成本控制的重要環節。此外，在企業中杜絕浪費可以有效的降低間接成本的總額。其次，加強存貨管理意味著房地產工資應當加強營銷力度，避免過多囤積商品房，保證商品房等等存貨周轉的速率。

5.建立健全事前預算控制和事后財務評價體系

建立健全財務事前預算控制和事后財務評級體系包括建立和完善一套標準成本核算系統，以及做好單位成本的核算和控制，計算實際成本和標準成本的差額以分析原因等等。在房地產企業建立好事前預算控制，包括制定房地產開發的每一項標準成本；而事后評價體系，如前所述，主要是將標準成本與實際成本之間的差異進行計算，用于下一會計年度的參考，避免再次發生實際成本遠遠超過預算成本的情況，讓企業的成本處于可控的范圍之內。

三、結論

第2篇：房地產公司審計報告范文

2003年6月，寧夏中衛城鄉建設開發公司（以下簡稱城建公司）改制為民營股份制中衛恒嘉房地產開發公司（以下簡稱恒嘉公司）。改制前后，記者接到了改制過程中存在大量國有資產流失的群眾舉報。帶著疑問，記者于2004年2月中旬來到中衛――這座剛剛撤縣建市的塞上名城進行調查。

一個接手時純利潤426萬元的國有企業，3年后以負資產改制

成立于1984年的城建公司是一家只有32名員工的地方國有三級房地產開發企業。1993年，該公司與香港爾安公司合資注冊成立了“寧夏天河房地產開發公司”，但實際上兩個牌子一套人馬。

1998年7月，原縣政府調整公司班子，新任經理作為國有資產方代表，接替了原公司董事長兼合資公司總經理的職務。據當時對前任總經理離任審計結論，截止1998年6月，公司資產值為2366萬元，利潤426萬元。

新任經理上任不久便提出注銷合資公司，對國有的母公司實行“零資產”改制，變國有企業為民營的想法并付諸實施。2001年2月26日，公司召開職工大會，根據《中衛縣關于深化企業改革有關問題的意見》表決同意改制為民營企業。隨后，該公司委托寧夏瑞衡資產評估公司進行資產評估。2001年11月2日，瑞衡公司出具資產評估報告：以2001年9月30日為基準日，城建公司資產總額1557．3萬元，負債總額1571．75萬元；凈資產為－14．45萬元。加上剝離鍋爐房等資產，實際剩余的凈資產為－50．4萬元。

2003年6月2日，原縣政府“企業改制工作領導小組”批準同意該公司改為股份制民營企業。與此前評估報告所確認的剩余凈資產為“負資產”不同的是，政府采用增加土地使用權、不再剝離鍋爐房等技術手段，將虧損企業變成了正資產37萬多元的企業。至此，城建公司完成了由國企向民營股份制的改制。值得關注的是，改制后的民營企業――中衛恒嘉房地產開發公司的股份持有者中，現任管理層也即董事會成員占據著大比重份額。

一幢“半成品”在建樓，《評估報告》中的價值是150元……

如果1998年6月權威部門出具的離任審計報告所確認的城建公司總資產2366萬元、利潤426萬元的審計結論準確無誤，如果聯系近年來房地產市場價格不斷飚升的現狀，并將不斷加快的城市化進程中廣大城鄉民眾對成品房的強烈需求作為背景參照，人們有理由提出這樣的疑問，一家從事房地產開發的國有企業在近3年來其國有資產不僅沒有增值，為何反而負債？

曾任國資局局長，在國資局合并到財政局后，又成為縣財政局副局長的王振遠在接受記者采訪時表示，他認為城建公司的改制進行得比較規范。王振遠這番話的依據是，當時公司邀請了正規的中介機構――寧夏瑞衡資產評估公司進行了資產評估，如果資產評估存在問題，應該由中介機構來承擔責任。

這里需要提及的是，在新聞媒體過問改制評估問題之后，寧夏回族自治區國資委曾經派一個4人調查小組到中衛調查過城建公司的改制情況，結論是“反映國有資產流失的情況與事實有較大出入，主要是企業審計評估后的資產變化在實施改制時應予考慮而沒有考慮。”換句話說，寧夏瑞衡資產評估公司對城建公司出具的改制評估報告在自治區國資委調查組這里是得到基本肯定的。

改制國資評估果真沒有問題嗎？

記者就“一幢在建的‘半成品’樓被評估為150元？”的問題進行調查。地方財政局王振遠副局長的答復是：“財務賬面都清楚，僅是設計費。”他還說：“那是城建公司搞的在建工程，具體情況我不清楚，國資委不可能具體過問每一件事?！?/p>

為弄清事實，記者在王振遠的陪同下來到改制后的恒嘉房地產公司，該公司負責賬務的財會人員對此這樣解釋：“資產評估時該樓還沒有動工，只花了150元的簽證費?！?/p>

但記者從中衛質量監督站了解到的卻是：被評估為150元的這座樓位于縣文昌南街西側，稱美利新村6號樓，為六層60套（含一層地下室）四單元磚混結構，建筑面積5684平方米，2001年6月8日開工，2002年7月19日竣工。這一事實表明，在2001年11月資產評估報告提交時，被評估為150元錢的這幢“半成品”樓已經施工4個多月。

透過以上評估調查，人們不禁要問，對半成品樓房進行評估時難道可以不考慮前期投入的土地成本、拆遷費？不做實地考察，也不參照評估時土地、建筑材料的升值情況？那么，僅根據賬面記載進行評估，如此評估意義何在？

一筆已經收到的土地出讓費，評估報告以“應付賬款”形式出現，其名目為“欠雍全義40.1萬元”，還有一筆說也說不清楚的213.92萬元的欠付利息……

《資產評估報告》在“應付賬款”中有一項“欠雍全義40.1萬元”。調查結果表明：這40.1萬元的資金是城建公司將東門外一塊7畝多土地出讓給雍全義（供其搞樓房開發）而收回的土地轉讓費，這在1999年的審計報告中早已確認。而資產評估時不僅未將其作為利潤，反而變成了“外欠賬”。對此，王振遠副局長和公司財務人員承認：“這筆賬記得有問題，應該作為收入記賬才對”。但這卻證實了該筆款項一減一增，國有資產再一次由正變為了負。

如果說上述款項還能夠擺一擺，理清楚的話，那《資產評估報告》中另一項“1999年欠施工單位利息213.92萬元就沒有這么簡單了。公司財務人員對此的說法：這是1995年以前蓋商城商品樓時，拖欠各建筑施工企業的利息，一直“賴”著沒給人家。調查結果卻是：建筑企業稱“承建商城的工程款已全部付清”、“與城建公司無債務關系”。公司前任經理講，1995年前，我安排以商品房成本的名義提出了432萬元，將其中200萬元作為利潤隱瞞了下來。此后用其中一部分陸續支付了銀行利息，到1997年年底時，尚余213.92萬元。當然，這筆錢至今仍“賴”在城建公司八、九年，公司根本沒準備也不可能付給施工企業。

接下來我們看到《資產評估報告》“應付賬款”中有一筆57.45萬元欠縣財政“借款利息”。自治區國資委4人調查小組對此曾做出“往來掛賬應增加國有資產91.2萬元（出售土地應付賬款40.1萬元－即雍全義土地轉讓款－注，和欠縣財政的借款利息51.1萬元）而沒有增加……”的審查意見?？梢妴栴}存在并得以糾正。盡管城建公司財務人員對此的解釋是，“這筆賬記錯了。本來應該是欠職工集資款的利息，卻記成了欠財政局的?！钡珦槿送嘎叮靖闹茣r既不欠財政局的利息，也不欠職工的集資款利息。早在1996年至1998年，公司已經按季度向職工發放了此前的職工集資款和利息。一份城建公司職工總共領取23萬多元利息的花名冊，證實了知情人的說法?？删瓦@樣一個簡單易澄清的事實，卻在城建公司213.92萬元所欠利息的賬面中再一次以“欠財政借款51.1萬元（利息）”的名目出現了。

如果聯系施工單位與城建公司并無債務關系的證人證言，進而聯系知情人所提供的情況和寧夏區國資委調查組的報告中對“欠財政利息”的認定等，這樣多的證據足以形成這樣一個證據鏈：這筆本應作為利潤的213.92萬元資金被虛列為“應付款”后，一減一增，國有資產減少的不僅僅是自治區國資委4人調查組認定的91.2萬元，更多的國有資產由正變負是一個不爭的事實。

上述幾例“應付款”，國有資產流失數額當在數百萬元，而類似的“應付賬款”在《資產評估報告》中還有很多。

該評的“漏掉”了，改制期間升值的國有資產忽略了，巨額國有資產怎能不流失？

值得注意的是，《資產評估報告》中早已明確：“本評估報告的有效期為一年，自2001年9月30日（即基準日），至2002年9月30日前有效?！币簿褪钦f，如果企業在評估報告失效后改制，就得重新進行資產評估。然而，直至企業改制時的2003年6月2日，也即評估報告失效8個月后，城建公司并未對國有資產重新進行評估。但評估基準日2001年9月30日計算起至2003年6月初的20個月間，城建公司的資產已經發生了很大變化。資產評估時的許多“半成品”樓在一年甚至幾個月內即告竣工，銷售情況良好。那么，新產生的利潤呢？

第3篇：房地產公司審計報告范文

“深圳觀瀾項目一期已于今年1月8日募集完畢，武漢四新項目也已經募集成功?！币晃唤咏鸬丶瘓F（600383.SH）管理層的人士告訴《財經》記者。

早在2008年，金地集團即已經開始嘗試房地產基金，當年金地集團與瑞銀合作推出了“瑞銀金地中國房地產基金”，只是該基金為美元基金，而此次深圳與武漢的兩個項目均為人民幣基金。

地產基金的運作好處不言而喻?！罢茈y通過直接干預的方式影響房地產基金的規模。”一位地產PE的投資經理表示，除非直接下令禁止地產企業設立基金。華遠地產（600743.SH）前任董事長任志強亦在一次專訪中對《財經》記者表示，這種募資方式，政府“管不到”。

基金融資的模式屬于股權融資，與債權融資相比，其最大的好處是能夠補充資本金，有利于企業撬動更多的銀行信貸。

在資本市場融資之門被牢牢封閉，信托融資受到限制，銀行貸款也漸漸趨緊的情況下，地產基金有機會在地產市場扮演更為重要的角色。

近日，標準普爾發出的風險預警讓內地開發商不得不重新考慮其近乎瘋狂的海外融資計劃，不斷攀升的負債水平可能給企業帶來巨大的流動性風險。

籌建基金成為地產開發商不多的選擇之一。接近四大行總行的人士對《財經》記者透露，作為國內房地產企業龍頭，萬科（000002.SZ）也已經啟動了自己的地產基金項目，整體模式與金地相似，當前該項目正在工行、中國銀行、招商銀行審批，過投決會之后將由這些銀行的私人理財部門推薦出售。

“萬科只是剛開始做，各方面應該都沒有金地成熟?！币晃恢で闆r的基金投資經理評價說，“但是現在看來，這種做法是一個趨勢?！?/p>

但對于國內剛剛興起的地產基金而言，問題在于迄今為止，由企業主導的地產基金始終難以擴大規模――美元基金受制于外匯管制，新興的人民幣基金又缺乏成熟模式。

《財經》記者獲悉，金地集團武漢項目原計劃募集4億元，最終只募集了2億元，而原計劃募集6億元的深圳項目，僅僅募集了3億元之后便匆匆收場。

此外，投資人仍存顧慮。由開發商牽頭吸引投資者入股，轉而投資開發商自己的項目，如何能保持項目的獨立性，防范可能出現的道德風險，又是否會有各種暗藏的利益輸送等問題呢？

在基金設計時，國內地產基金將門檻驟降至百萬級，可以接納更多的公眾投資者，一方面令廣大民眾都能享受到地產行業高利潤；而另一方面，也分散和弱化了投資人的監管能力和話語權。

以冷遇開場，與質疑伴生，新興的國內地產基金將何去何從？

失意的成交

對于此次推出的兩個人民幣基金項目，金地集團顯然做了充分的籌備?！八麄兊慕鹑诤头深檰柗浅I?！币晃粎⑴c過該項目的投資者對《財經》記者透露，“從交易結構的設計細節完全可以看出來?！?/p>

武漢四新項目位于漢陽區江城大道與三環線交會處，計劃總建筑面積58.5萬平方米。在金地集團為投資者準備的路演材料中，列舉了十多位來自金融界和法律界擁有多年基金操作經驗的人員，他們均為穩盛投資公司（下稱穩盛投資）的管理層。

穩盛投資是由金地集團全資擁有并在香港設立的投資管理公司，是金地集團房地產金融的業務平臺，曾與瑞銀合作募集美元房地產基金。

作為GP（基金管理人）的天津穩盛是穩盛投資在天津設立的全資子公司，武漢四新項目由該公司與金地武漢公司合作進行。此前，金地武漢公司曾與ING（荷蘭國際集團）合作開發過國際花園項目。

天津穩盛和參加信托計劃的投資人（LP）或直接作為LP的投資人一起組建有限合伙企業天津穩盈。然后由天津穩盈和金地武漢公司共同組成武漢金地偉盛項目公司，具體負責四新項目開發建設，金地武漢持股51％。

金地集團武漢項目路演材料中透露，部分投資者采取信托合作的方式參與投資，一方面可以合理避稅，如果LP是一家公司或信托的話，信托計劃本身不需要繳稅，信托計劃分配到個人投資者，也不需交稅，但如果LP是自然人，則個人需要多交20％的個人所得稅。

另一方面，則是由于有限合伙企業最高人數只能有50人，因此對個人出資能力要求很高，引入信托就能讓小額的個人投資者參與進來。

路演材料透露，該項目公司利潤測算稅后利潤為9.1億元，最終能實現股東回報倍數為186.43％，年收益為17.29％，內部收益率為15.18％，本金回收期為4.03年。

這也就意味著，如果投資者最初投入100元，一年半之后就開始逐步收回投資，四年后可以收回全部投資，在第五年結束時可以獲得86元的凈收益。

但是，面對誘人的投資收益，投資者卻并不捧場。知情人士透露，“到現在為止，4億元的資金募了2億元，應該已經關閉，就這么多了。”

該人士透露，通過工商銀行和中國銀行，金地集團獲得募集1億多元，諾亞財富也協助其募集1億元左右。諾亞財富是一家獨立理財機構，2010年11月在美國紐交所上市。

“那個方案我不會買，預期收益率17％，鎖資金五年，流動性很差。”一位基金投資經理對《財經》記者表示，預期收益率和實際收益率是兩回事，最讓其擔心的是最后還是項目公司說多少收益率就是多少收益率，投資人根本沒什么話語權。

金地集團的第二只人民幣基金，深圳觀瀾項目的開局與武漢項目頗為類似。該項目總占地面積約15.7萬平方米，同樣采取同股同權的投資結構。觀瀾項目公司出資14億元，其中，金地集團投資8億元，信托募集投資6億元。認購起點為100萬元，期限三年，收益測算為21％－23％。

但是，據接近金地集團的人士透露，該基金前期募集也不太順利，募集時間比預期要長，而募集剛剛過半，便即告收場，不過目前已經開始募集第二期。

該人士坦言：“人民幣基金相對來講是一個新的東西，市場接受有一個過程?！彼硎?，投房地產也沒有超額利潤，正常情況下就每年十幾或者二十幾的收益率，三年至五年之后才能退出，時間比較長。而且這個回報還有不確定性，不像一些風投和PE，短時間內就有10倍的利潤。

疑慮仍存

作為項目基金管理人的穩盛資本，實際上是金地集團的下屬企業，而所投資的武漢四新項目和深圳觀瀾項目均為金地集團自己開發的項目。

“怎么防止其間的內部人控制風險？”一位參加過金地在深圳路演的人士告訴記者，這也成為路演現場所有投資者關注的焦點。

市場上常見的有兩種類型的地產基金，一種為專業地產基金公司，本質為基金公司，所投為地產項目；另一種即為地產商主導的基金。

地產商主導的地產基金，其優勢是擁有項目資源，更了解房地產行業，但是，在投資機會分配、股權作價、關聯交易等方面的問題，一直存有較大的爭議。地產商主導的基金，更像是為下屬項目所做的變相融資。

面對爭議，在武漢四新項目的推介材料中，金地集團解釋道，籌建地產項目基金，是公司房地產金融戰略的貫徹和落實，而不是一個單純的融資行為。

并且，基金操作和項目運作是兩個不同的團隊，金地集團內部建立了嚴格的內控制度和防火墻，并會賦予LP充分的參與權、控制權和知情權。

但是，這一澄清無法消除投資者的疑慮。“房地產是一個很容易走錢的行業?！?一位業內人士表示，投資人會擔心項目公司把錢挪走，把這個項目成本做大，因此預期收益率無法令投資者踏實。

“現場很多人都提問收益率能不能一部分固定，一部分浮動?！?上述參加路演的人士表示。按照現在的設計，金地集團提供的收益率全部浮動，時間為五年，投資者的利益沒有任何保障。

該人士透露，目前房地產公司向PE融資的普遍行情是，兩年期帶擔保措施的投資，固定利率可以達到9.5％―10％，擔保措施包括抵押地皮、房產和讓渡股權等。

“內部人控制風險問題，有一些人是有這個方面的顧慮?！?接近金地管理層的人士坦言，愿意購買其產品的，都是對金地集團比較了解的,“客戶都是富人，也有一些機構?！?/p>

為了確保募集順利，金地集團將購買者的范圍從機構投資者擴大到更廣泛的公眾投資者。其信托項目就是為個人投資者準備的，持有300萬元以上資金的公眾均可通過參與購買信托份額投資武漢項目，而深圳項目的門檻更是降低到了100萬元。在深圳項目的推介材料上，還打出了“讓您有機會和金地一起做開發商”的口號。

面向公眾投資者而不是機構投資者的方式也是一種創新，然而這種創新卻受到了部分投資者的質疑。一位機構投資者對《財經》記者表示，純股權的地產基金不能公開募集，只能私募，或者找機構募集，因為公眾投資者承擔不了這種流動性和收益風險。

他認為，國內企業融資都希望自己來主導，跟機構投資者合作會受到很多控制，而公眾投資者因為較為分散很難形成有效的影響。

為了說服投資者，金地集團引入第三方監管，聘請相應機構，提出成本審查意見，保護投資人收益。第三方評估機構包括仲量聯行、戴德梁行、世邦魏理仕和第一太平戴維斯等，同時聘請普華永道作為審計師，年終提供全年審計報告，每半年提供過程監控報告，加上每個季度的財務報表，投資人可以定期看到有限合伙企業的財務狀況。

更值得期待的解決方法是，項目基金不局限于投開發商自己的項目。上述接近金地集團管理層的人士表示，以后的發展方向是投外面的項目會居多，包括公司旗下的美元基金在內，現在也在物色外面的項目。這一轉變將會是多數投資者所樂見的。

發債與募股

在國內開發貸基本暫停，二級市場再融資接近斷流的情況下，許多國內開發商“棄地產基金之難，就境外發債之易”。但是，隨著企業的杠桿水平不斷提高，債務融資的可持續性值得懷疑。

2月15日，標準普爾發表了題為《激進的債券發行對中資房地產開發商的信用狀況施壓》的報告，明確表示，大舉發行債券，削弱了中資房地產商的信用狀況，杠桿提升帶來的負面影響，將會超過債務到期狀況和流動性改善所帶來的正面影響。

至2011年2月，中資房地產商境外債券市場融資超過30億美元，去年該行業的新發債券規?？傤~是80億美元。標普分析師在報告中表示，如果房地產商繼續以這種頻率發債，將面臨重大的再融資風險。

報告時，標普將恒盛地產（00845.HK）、佳兆業集團（01638.HK）和人和商業（01387.HK）三家公司的評級展望由穩定調整為負面，同時對恒大地產（03333.HK）和碧桂園（02007.HK）發出預警。3月1日，標普又調低了對世茂控股（00813.HK）的評級。

房地產企業并沒有理會標普的警告。近期，首創置業（02868.HK）、碧桂園、寶龍地產（01238.HK）與合景泰富地產（01813.HK）陸續宣布發行債券。

但是，隨著房地產企業債務融資規模逐漸擴大，債券融資盛宴的尾聲也已響起，沒有企業可以依靠不斷提高負債水平生存下去。

地產基金的融資方式卻不一樣。作為股權融資，在讓渡公司股份的同時，卻能夠直接補充資本金，為進一步撬動銀行資金創造條件，因此，正越來越受到金地集團和萬科等主流房地產企業的喜歡。

一位業內人士向記者解釋說，銀行在放開發貸時有兩個評價標準，一個是土地的評估價值打折扣，一般是5折左右。第二個是自有資金投入的兩倍。以基金的形式融資增加了企業的自有資金，將有可能獲得兩倍的銀行貸款，并且攤薄資金成本。

他舉例說，如果自有資金用20％的成本借款2億元，從銀行借出4億元，銀行貸款的成本以6％計算，最后的資金平均成本也就11％左右，在這一成本條件下，地產企業有足夠的空間實現利潤。

“我們跟華發、世茂等企業都接觸過，他們都想做基金，但是都不知道怎么做，不知道怎么做才能控制風險，說服投資者募集到資金?！币晃换鹜顿Y經理坦言。

即使貴為行業龍頭的萬科、金地，在人民幣基金的發展方面也僅僅是探索階段，金地集團兩期人民幣基金募集所遭受到的冷遇也已說明，市場對于人民幣基金也在接受初期。

第4篇：房地產公司審計報告范文

一、突出重點，找準定位，把服務公路中心工作作為內審工作的根本出發點和落腳點

公路部門的主要職責是公路建設、養護管理及規費征收工作，我們認為，強化單位內審工作，必須把服務公路中心工作作為根本出發點和落腳點?；谶@種認識，近年來，圍繞公路中心工作，我們先后有針對性的開展了以下審計：一是開展了財務收支審計。對基層各單位的財務收支情況進行全面審計，對財務收支的真實性、合理性與合規性進行審計。去年我們對環翠局、乳山局、高管處進行了財務收支審計，今年又分別對榮成局、文登局、設計院、征收中心進行了全面審計。針對查出的問題，我們及時提出了整改意見和建議。在今年的審計中，共糾正各種差錯25筆，查糾違規違紀金額532.8萬元，并對一個拖解養路費的單位進行了通報。二是開展了工程、養護建設項目審計。在每項工程建設和養護項目結束后，都組織財務、計劃、審計、工程、養護等科室人員，組成專門審計小組對項目進行審計，有效地防止了擠占、挪用公路建設、養護資金的問題。為提高審計工作的權威性，今年，我們委托正薈會計師事務所對我市成龍線崮山至煙威界橋涵路面工程進行了工程造價審計，保證了工程建設的順利進行。今年以來，全市累計完成公路建設、養護投資4.5億元，沒有發生一起資金違規挪用、擠占等問題。三是開展了公路養路費、通行費審計。公路規費征收政策性強、業務量大，每年我市的收入都保持8%以上的增長速度，僅汽車養路費收入就突破3億元，一旦出現問題就會造成國家規費流失。每年我們都要對全系統規費征收工作進行專項審計，從票據的領用、繳銷、庫存票據的盤點，加大對規費的征收入庫、解繳和征收標準等的審計監督，確保了國家規費及時足額征解入庫，防止了違規違法問題的發生。1至11月份，全市累計完成公路汽車養路費征收30486萬元，全部得到及時足額上解，沒有發生一起差錯。四是開展了領導干部調任審計。在領導干部任期經濟責任審計方面，根據干部管理權限，對領導干部做到離任必審，并把審計報告存入本人檔案，作為考察使用干部的重要依據。近年來，我們先后對5名干部進行了離任經濟責任審計，審查了他們任職期間經濟指標完成情況的真實性、財務管理的完整性、財務收支的合法性以及造成各種債務的主客觀原因。通過開展離任審計，分清了領導經濟責任，促進了公路事業的健康發展。目前，我局的離任審計面達到100%，做到了凡離必審，先審后離。五是開展了三產經營審計。堅持對全局各單位的三產企業進行定期審計，主要以經濟效益為重點，審查其經濟活動是否合法，有無以三產名義私設“小金庫”等違紀行為，并對企業資產、負債、所有者權益進行審計，有針對性地提出提高經濟效益的措施或建議。今年以來，我們重點加強了對抱海大酒店、浩宇房地產公司以及各單位工程公司的經營管理審計，及時糾正各種管理不規范行為，使各類企業真正納入依法經營、規范管理的軌道，保持了良好的發展勢頭。

二、嚴字當頭，規范管理，切實強化內部審計質量控制

內部審計是一個單位經濟活動的第一道關口，公路工作點多、線長、面廣，內部審計工作質量的好壞直接影響公路事業發展的大局。實踐工作使我們體會到，充分發揮內部審計工作的監督服務作用，必須把提高工作質量作為內審工作的中心環節來抓。具體工作中，我們一是強化了內部審計質量控制體系建設。為確保審計工作健康有序地發展，建立健全了內部審計崗位責任制，審計工作制度和審計管理制度，對內部審計的方式、方法、標準和規范進行了詳細規定，從計劃管理、審計方案、審計取證、審計復核、目標考核、責任追究制度等方面加強質量控制，規范內部審計程序和審計行為，避免內部審計工作的隨意性，使審計工作逐步走上了法制化、制度化和規范化軌道。二是重視審計報告的質量。審計報告是體現審計工作成果，服務領導決策的重要依據，在審計報告的形成過程中，我們要求做到，既要全面真實的揭示存在的問題，又要深層次分析問題的原因，同時要提出針對性較強的改進措施，不能就事論事，空洞無物。在每次審計報告的編寫過程中，我們都成立專門報告撰寫小組，對審計數據來源及其真實性進行嚴格核實，嚴格把關，確保審計報告的真實性、權威性、可靠性。三是抓好審計事項的跟蹤落實。對內部審計發現的問題，如果不檢查、不改進、不落實，審計工作也就失去了意義。在我們開展的各項內部審計工作中，不管是事前審計，事中審計，事后審計，對發現的各種問題，我們都堅持從嚴處理，決不姑息遷就。審計結論和決定下達后，要求被審單位要在規定的期限內進行整改，并對整改情況進行后續審計，核實是否真的整改，使審計工作真正起到應有的監督作用，防止形式主義和走過場。今年以來，通過內審及時發現各類問題30多處，所有問題全部得到及時整改，審計事項落實整改率達到100%，有效地把問題解決在了萌芽狀態。四是堅持內審與外審相結合。針對公路工程審計工作量大、專業性強的特點，我們堅持內審與外審相結合，對數額大、專業性強、難度高的大型項目，我們委托資質信譽高、業績突出、專業水平強的社會審計機構進行審計，同時對審計質量、服務水平等情況實行跟蹤監督，確保審計工作的高質量、高效率。

第5篇：房地產公司審計報告范文

Abstract：The content in the teaching of the practical writing has a little more theorem and formulism, it’s easily to make the students feel boring, in that case, how can we make them stimulate interest and enthusiasm to enhance teaching effects? In my opinion, we should begin with the basic Chinese and try to combine it with major, so they can realize the importance of the practical writing. We try to make the teaching more interesting not only to arouse their interest, but also to make them learn and apply flexibly, only in this way can we teach the vocational schools’ practical writing with necessary characteristics to heighten their writing abilities efficiently.

關鍵詞：應用文　教學　激發興趣　強化實踐　活學活用

Key words:Teaching of practical writing Stimulating interest Strengthening practiceWriting in motion

隨著社會的發展和科學技術的進步，人際交往的不斷擴大，作為處理現代事務的重要文書――應用文，其重要性越來越突出。但因為應用文教學的內容具有較強的理論性和程式性，相對比較枯燥，對于文化基礎較差的中職學生明顯缺乏吸引力，使得應用文教學收效甚微。因此，我們必須要從現階段中職學生的文化基礎出發，大膽改革創新，結合學生所學專業，明確應用文寫作的重要現實意義，增強教學趣味，激發興趣，強化寫作訓練，活學活用，教出中職應用文教學應有的特色，有效提高學生的應用文寫作能力。

一、明確應用文寫作的重要現實意義

很多學生認為，將來自己工作不做文員、秘書，應用文和自己關系不大，缺乏實用價值，對應用文學習不感興趣。因此，要首先明確應用文寫作的重要現實意義，并且要結合學生身邊的實例談，才能引起學生重視。如我校在某公司實習的一名學生，專業技能非常好，受到主管的重視，當主管擬定提拔他時，讓他準備一份個人總結，這位學生絞盡腦汁寫了半頁紙交上去，結果錯失良機，深悔在學校沒有認真學習應用文寫作。再如，求職信寫不好，可能會影響自己的前途等等。讓學生深刻認識到如果不掌握應用文寫作技能，會給自己的生活、學習、工作帶來很多不便。相反，如果掌握了各種應用文種的寫作規律及寫作技巧，不但能提高寫作能力，更能提高自己解決實際問題的能力，從而增強自己的社會競爭力。

二、增強教學趣味，活躍課堂氣氛

中職學生的文化基礎雖然相對落后于普通高中的學生，但是他們活潑好動，思維感性，喜歡形象直觀、故事性強的教學內容，團體寫作精神更強，因此，我們要發揮主觀能動性，激發學生興趣，大膽改革創新，實施應用文的課程資源本地化，使學生為了專業發展和職業前途熱愛學習應用文，學會規范地使用應用文。

1.創設模擬情景，激發學生興趣

在學生熟悉的專業情景中進行教學，既可使學生看到所學內容的實用性，激發學生學習的熱情，又可將文學教育溶于日常工作和生活中，使學生體會寫作在生活和工作中的應用，因而情景的創設須貼近生活、貼近工作實際。例如在條據寫作教學中，筆者為避免枯燥空洞的理論闡述，設計了寫作情景，讓學生身臨其境般完成學習和寫作的過程：

2007年3月6日，泰森醫療器械公司財務部助理宋其勇于早上8：30分準時回到公司上班。他先到行政部領取了十本十八欄明細賬本和兩個印臺。剛回到財務部接收完下屬營業部的年度財務報表，就接到媽媽的電話：爸爸突然中風入院了，媽媽正在醫院等著他拿錢去辦手續。

于是，宋其勇把要去中海審計師事務所取回審計報告的事委托給同事曾鋼，然后經領導同意向公司出納借了一萬元。給財務部張經理寫了請假條后，宋其勇到銀行取出了自己僅有的一萬五千元存款就直奔區人民醫院。到了醫院才知道要交三萬元，于是他想到了住在離醫院不遠的表哥。等他趕到表哥家時已經是十一點了，不巧的是表哥外出了。他匆匆地寫下一張請表哥幫忙籌錢的紙條后又回到了醫院。宋其勇在城里沒什么親戚，表哥又一時聯系不上，他急出了一身汗。這時他突然想起該醫院主管財務的張斌謀副院長和他曾經一起開過一次研討會，而且與他是同鄉。在張副院長的幫助下，宋其勇終于為父親辦好了入院手續，不足的那五千元則由張副院長擔保，由宋其勇向醫院打下了欠條。

請根據以上情況為宋其勇寫出該要的所有條據。（提示：該寫的條據依次包括領條、收條、托人辦事條、借條、請假條、留言條、欠條。）

以上這一情景模擬訓練的內容針對性較強，綜合素質表現明顯，形式也較靈活。設定出這一操作性較強的情境后，學生表現出極大的興趣與急于完成的愿望，并對各具體文種的用途和功效有了更清楚的認識。

2.常引用一些與生活和工作相關的例子

心理學認為，凡是能夠滿足人需要的事物都會使人產生期待的心情和積極的態度，教師可以結合應用寫作課程內容列舉一些與人們生活密切相關的例子，以引起學生的興趣，如在講述“合同”寫作的準確性要求時，插入材料：“2007年六月，朱某某向欽州市大地房地產開發有限公司購買碧桂園小區商品房一套，總價40萬元，預付20%定金，計8萬元。預付定金后不久，商品房價格上升了接近一倍，大地房地產公司違約，依照合同法規定，應當雙倍返還定金，但由于簽訂合同時，大地房地產公司的業務人員將‘定金’寫成‘訂金’，而粗心的朱某沒有注意，法院最終判決只能如數退還實際‘訂金’，而不是雙倍返還‘定金’”。由于“定”與“訂”一字之差，使朱某某白白損失了8萬元。

3.設定一些與學生需要相關的情節與環境

設定情節與環境，就是教師結合具體講授的文種，事先進行為學生所需要的“設計”，如，國慶節就要到了，以辦公室主任的身份擬寫一份放假通知；扮演導游寫一份導介詞介紹“中華白海豚”的故鄉――美麗的欽州三娘灣；設計用人單位招聘現場，展示學生的“自我推薦”信；給學校招生宣傳冊寫說明書等等。

三、強化寫作實踐，活學活用

應用文教學與寫作既有很強的理論性與實踐性，教師要把應用文教學寓于職業養成過程中，在把基本理論知識傳授給學生的基礎上，延伸到生活，指導學生深入各種實踐活動，讓他們在生活中學習應用文寫作，掌握各類文體寫作的特點與內容。

1.強化寫作實踐，在實踐中進行格式教學，讓學生掌握各種應用文的基本格式

應用文有其特定的格式，只有掌握了各種應用文的基本格式，作者才能在寫作時既方便快捷又正確無誤地進行表達。所以，格式在應用文教學中是十分重要的，我們要讓學生一看到某一文種，馬上就知道該怎樣開頭、正文如何寫、要用怎樣的結束語。

筆者曾用先講再練的教學方法進行教學，發現教師在講有關知識點時，學生們昏昏欲睡，教師像在表演索然寡味的獨角戲。學生寫出來的習作也實在是無法讓教師滿意。于是，只能把講過的內容再細講一遍。這樣一來，既費時費力，又易使學生產生更強的厭學情緒。

一次，在教如何寫便條時，筆者請一位同學把他寫的請假條抄在黑板上，請全班同學討論這則請假條在格式上有什么問題?該如何修改?當時課堂內氣氛十分熱烈，同學們不僅找出了問題，還較完整地說出了請假條的格式。由此，筆者產生了以練為抓手、為重點，用"寫練"串起整個教學過程的想法。讓學生在練中看到自己所存在的問題，在練中找到應用文格式規律，在練中鞏固應用文的格式知識，在練中培養應用文寫作能力。

2.聯系學生的生活實際，引導學生活學活用。

在教授各種應用文時，我們應緊密聯系學生生活實際，結合學校舉辦的各種活動開展教學活動，引導學生活學活用，學以致用。如學期初我們可以要求學生制訂個人學習計劃，期末要求學生進行總結；舉辦各種活動、賽事時，讓學生練習寫作通知；競選班干部、學生會干部時，撰寫演講稿；圍繞社會熱點或身邊實際生活問題布置寫反映校園生活的調查報告，如《我校學生月消費情況調查》、《我班同學上網情況調查》、《我校學生課外閱讀情況調查》等；要求學生在參加學校大會后整理出會議紀要，編寫會議簡報等。在教學中，還可根據實際情況隨機應變，調整教學內容，如某次上課前，聽到幾個學生在教室里大發牢騷，抱怨學校的住宿條件差、伙食不好，在學校生活“就象坐牢”，又“吃不飽”，上課后我馬上調整了教學內容，臨時改上《建議書》，并要求同學們給學?？倓湛铺峤ㄗh。大家都非常有興趣，一遍兩遍地寫，寫得很好。為什么這么積極呢？原因是他們感到寫了有用，能解決實際問題。

參考文獻：

[1]張樹賢,應用寫作能力探究[J].應用寫作,2004,(8)

第6篇：房地產公司審計報告范文

關鍵詞：工程審計 風險分析 防范

基建工程審計是經濟監督的具體體現，也是重點搞好投資效益審計的具體方法。隨著市場經濟的進一步發展，項目投資正變得越來越多樣化，利益結構多元化，又迫切需要進行工程審計。通過各種適用的審計方法，能夠提高審計監督，加強審計監督。我們知道，工程造價管理與工程質量、進度管理并稱為基建工程項目管理的三大核心問題，如何強化對工程造價的控制，做到以合理的投資滿足工程功能、質量和進度的要求，一直是審計工作者研究的問題，也是廣大基建項目管理人員的目標與追求。為了加強對工程質量、進度和投資的控制，國家有關部門制定了法人負責制、招標投標制、合同制和工程監理制等5項制度。執行這些制度，進行跟蹤審計，是對這些過程的監控和科學監督，以期達到預想的目標和效果。

一、跟蹤審計及其作用

（一）跟蹤審計的含義

又稱同步審計，是指審計人員按照基本建設程序，逐步開展對工程項目績效建設前工作的審計，在建期工作的審計和竣工后工作的審計等相關工作，并實現從以資金為主線轉移到以項目建設為主線的審計重心轉移。通過跟蹤審計，更加重視對前期決策執行情況、資金籌集與使用情況、項目建設與管理情況以及項目建設效益情況等相關內容的審計工作，更加注重審計質量與審計效率的提高。

（二）跟蹤審計的必要性

跟蹤審計是對建設項目開展績效審計的一種有效方式，其特點是審計提前介入，全過程跟蹤監督，能及時發現問題，及早糾正問題，節約政府資金和規范項目管理。其作用表現在：引進跟蹤審計是基建管理轉型和職能轉變的需要；引進跟蹤審計有利于彌補工程監理對投資控制管理不足的缺陷，同時對工程監理形成一定程度的牽制；引進跟蹤審計有利于彌補事后審計對前期情況不清楚的缺陷；有利于完善監督體制，增加決策的透明度，防止腐敗行為的滋生。

二、跟蹤審計的思路與方法

（一）制定切實可行的審計方案

如果一個團隊不能統一思想，不能主動配合和支持審計工作，那么跟蹤審計的作用就不能充分發揮，審計就會成為一個幌子，甚至成為甲方決策失誤、管理混亂和個別人員違紀違規的擋箭牌。所以，做好跟蹤審計的前提就是要整個管理團隊統一思想，自覺主動參與審計工作。另外，由于建設項目具有獨特性、復雜性和多樣性的特點，是一次性非重復性工作。因此，跟蹤審計方案必須與工程項目相適應，切忌生搬硬套，否則非但不能起到指導性作用，反而讓被審單位認為跟蹤審計只是走走過場，搞形式主義，降低了審計的權威性。因此應從實際出發，根據不同項目特征、不同施工方案，有針對性地制定跟蹤審計方案，使審計方案切實可行，真正對審計工作具有指導作用。

（二）對跟蹤審計工作的定位要準確

作為工程項目建設中的一方，跟蹤審計人員在建設過程中一定要正確扮演自己的角色。務必保持審計獨立性，處理好監督與服務的關系。在開展跟蹤審計過程中防止兩種傾向：一是越俎代庖，大包大攬。審計工作應正確處理好與基建管理、財務等相關部門的協調配合關系，明確各自職責和權限。保持審計的客觀性、獨立性、公正性，避免審計風險的發生。二是將跟蹤審計工作等同于傳統的事后審計，將工程造價審計工作與工程建設的其他工作隔離開，只關注工程造價，不能動態地監督全壽命過程各階段運作是否正常，也不能為工程建設提供合理、有效的審計建議，這都是審計工作應防止的事項。因此，審計工作一定要定位準確。

（三）處理好建設項目中的各種關系

正確處理跟蹤審計與工程監理的關系。建議做好協調工作，力爭使得各方面形成合力。實踐證明，跟蹤審計的作用能不能充分發揮，除了技術性因素外，主要還取決于甲方的態度和監理的配合，跟蹤審計與監理能否達到配合給力、運作通暢的效果，這就取決于兩者的定位是否準確、分工是否合理，能否互相協調互為補充，從而減少內耗、形成合力。甲方管理人員對跟蹤審計與工程監理管理的一個重要方面就是要協調他們之間的關系，確保他們充分發揮作用，這是工作的重點所在。同時也要處理好跟蹤審計與造價審計的成果關系。一般情況下雖然通過日常的跟蹤審計已避免或整改了一些問題，但在審計成果上難以體現。尤其是經過對工程變更簽證單和一些材料的跟蹤審計，已基本擰干了水分，雖然方便了建設單位工程款的支付，卻影響了造價審計的積極性。這樣，若不能及時地體現跟蹤審計的成果，極有可能促生“反正后面還要審計一次，前面的跟蹤就得過且過”的想法，因而失去跟蹤審計的意義。故需要我們進一步研究既能體現跟蹤審計的成果又有利于造價審計的科學方法，以保證兩者成果均能得以體現。

（四）提高跟蹤審計人員的業務素質

傳統審計工作重點放在事后對數據和文字資料的審核上，審計人員很少深入施工現場，不了解新工藝和新材料而可能會導致審計結果失真。再加上部分審計人員對全過程跟蹤審計理論和方法缺乏了解，思想還停留在傳統審計模式，從而使跟蹤審計工作流于形式。因此，要高效地開展跟蹤審計工作，首先要提升審計人員的政治素質，強化審計人員的責任心和敬業精神，樹立崇高的工作責任感和職業道德；其次，改進工作方法，完善審計制度，讓審計人員充分了解建設工程全過程造價管理的理論，制定出工程項目全過程跟蹤審計制度和實施細則，保證跟蹤審計有效實施；最后，提高審計人員的專業水平，注重審計人員綜合能力的培養，以提高全過程跟蹤審計工作質量。

三、跟蹤審計工作的發展趨勢

今后跟蹤審計的發展會體現在：創新方式方法，提高跟蹤審計成效。改進跟蹤審計項目組織方式，整合內外部資源，科學調配審計力量；創新技術方法，深化計算機審計，積極探索聯網審計，主動實施信息系統審計；大力推廣設備儀器輔助審計，在繼續推廣應用GPS定位儀、全站儀、取芯儀等設備儀器的基礎上，積極探索使用更為有效的設備儀器和技術手段，保障信息數據的準確性，提高審計工作質量和效率。創新具體形式，提高跟蹤審計的針對性。根據資金運行和項目建設周期，開展階段性跟蹤審計，以提高審計質量和效率；針對資金運行和項目建設的重點環節進行跟蹤審計，節省人力物力，保障審計效果；對特殊審計項目開展同步跟蹤審計，充分掌握資金運用和項目建設情況，最大限度獲得成果；對同期同類、同一行業或系統的建設項目開展批量跟蹤審計或行業、系統跟蹤審計，以擴大審計成效。完善配套制度和準則，促進跟蹤審計規范開展。推行跟蹤審計意見書，及時披露問題，增強審計處理的時效性；推行階段跟蹤審計報告，定期反映資金運行和項目建設階段性狀況及審計發現的問題和建議；改進審計統計報表編制工作，將跟蹤審計意見書或階段性審計報告反映的工作情況及時納入統計報表，確保及時客觀地反映跟蹤審計全過程情況和成果；正確把握跟蹤審計監督職責范圍，堅持獨立性，做到盡職不缺位，到位不越位，發揮好“免疫系統”功能。

四、結束語

綜上所述，房地產公司的工程審計工作采取跟蹤審計的方法有利于彌補工程監理對投資控制管理不足的缺陷，同時也形成了一定程度的牽制，有利于彌補事后審計對前期情況不清楚的缺陷，更加客觀公正地審定工程造價，縮短審計時間，以體現公司的管理水平，提高工程決算水平使公司投資使用效率和收益逐漸上升。

因此，只要工作到位，跟蹤審計工作就會相對比較輕松簡單，爭議和對立的情況就不會很多。工程審計人員要習慣對工程進行動態總結和積累經驗，為不斷提高業務水平打好扎實基礎。

參考文獻：

[1]蔡雪梅.工程造價審計中的審計風險[J].審計與理財，2012；4

[2]陳熳紅.政府投資建設項目工程造價審計探析[J].冶金財會，2010；5