物業社區經營精選(九篇)

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第1篇：物業社區經營范文

關鍵詞：中原經濟區建設；商務英語專業；優勢機遇

中圖分類號：H31 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）08-00-01

一、中原經濟區建設背景下的商務英語專業的優勢

隨著中原經濟區建設的崛起，具有多元性知識結構、較強的綜合能力和創新意識的創新型復合人才成為市場的新需求。所謂創新型人才即擁有“合理的知識結構，敏銳的創新意識和創新能力的人才”。創新型人才首先需要擁有創新的意識，這樣才能勇于打破舊的模式，順應社會和市場的變化；在變化的過程中又能產生創新能力，再將其運用于科技、農業、工業等方面，推動經濟的發展。復合型人才原指具有本專業以外的基本知識和能力的人才，例如自然科學和社會科學知識的復合，各專業知識之間的復合等，現今的復合型人才除了復合型知識外還需要擁有人文素養、科學素養以及運用現代工具的能力。

外語型人才的能力要求則包括能夠掌握一門以上的外語，有較強的聽、說、讀、寫能力，并且能夠通過獨立學習來提高外語水平。創新型人才和復合型人才共同之處在于都要有豐富的知識面，健康的心理和積極向上的人生觀、正確的價值觀和探索的精神。如今全球科技、經貿高速發展，國際合作與交流日益增多，在這種情況下，社會迫切需要“語言+專業”的復合型人才，這也就帶動了商務英語專業的蓬勃發展。

商務英語專業涉及到營銷學、經濟學、金融學、會計學、法學、銀行、旅游等邊緣學科的知識，商務活動涉及到對外貿易、技術引進、對內招商、投資海外、對外勞務、商務談判、經貿合同、銀行托收、國際支付與結算、涉外保險、國際運輸等多個方面。商務英語是為國際商務活動服務的專門用途英語，它立足于英語的基本語法和詞匯，既有獨特的語言共同特征，又有獨特的語言現象，它多使用在國際貿易中，是企業合作雙方不可缺少的交流語言。隨著國際經濟的迅速發展，商務英語越來越受到人們的重視，特別是專門的商務英語通用的語言。商務英語的特點主要在于專業化、口語化和較強的針對性，歸根到底，實用性是商務英語的最大特點。它提高的不僅只是說話和語言的能力，而是生活和生存的能力。商務英語還涵蓋西方的企業管理理念、工作心理，甚至是如何和外國人打交道，如何和他們合作、工作的方式方法，以及他們的生活習慣等，商務英語在某種程度上是包含在文化概念里的。

二、中原經濟區建設為商務英語專業建設贏得的機遇

優秀的商務英語人才對中原經濟區建設至關重要，而作為培養商務英語人才的高校，在中原經濟區建設的新形勢下贏得了加強商務英語專業建設的新機遇。二者相輔相成，不可分割。研究二者之間的關系可更有效地找出商務英語專業建設存在的不足，從而能夠更有效地實施商務英語專業建設改革，以促進中原經濟區建設。

中原是中華民族的重要發源地，加強中原經濟區建設具有重要的戰略意義，作為內陸地區的河南，在運輸成本與東部地區相比不具有比較優勢的前提下，對外貿易平臺的構筑成為河南融入全球經濟的突破口，因而提供商務英語人力資源保障的河南高等教育的地位就顯得尤為重要。《中原經濟區建設綱要》提出，中原經濟區建設必須依靠引領發展的區域自主創新體系、高素質的人力資源開發體系、獨具特色的文化體系、競爭力強的現代產業體系、城鄉統籌的新型城鎮化體系、現代化綜合交通體系，充滿活力的體制機制體系、內外互動的開放型經濟體系、可持續發展的資源環境體系和以人為本的和諧社會體系十大體系的完善，這十大體系無一不需要高等教育來支撐。而在這十大體系的教育支撐中，作為對外貿易產業的商務英語專業的發展建設的支撐著現代對外貿易體系。中原經濟區的發展促進了對外貿易的發展，也為商務英語專業建設提供了更多的發展空間。具體表現為以下四個方面：

1.政府對高等教育的投入力度加大

高等教育投入的多少在很大程度上決定著高等教育的規模、質量。政府對高等教育經費總投入的增加，保證了包括高等教育在內的各級各類教育的快速健康發展。與此同時，中原地區的高等教育，包括各類本科院校以及職業類院校，也加大了對商務英語專業建設的投入，促進了商務英語專業的發展。

2.中原經濟區建設對外貿易的增多為商務英語專業科研、學術發展提供了廣闊空間

隨著中原經濟區對外貿易的發展，河南地帶對對外商貿類的生產技術、科學技術的要求也越來越高，而科學技術的研究大多依托于各高校的商務英語專業。因而，中原經濟區經濟對外貿易的發展為高校商務英語專業建設提供了發展空間。

3.中原經濟區建設對外貿易經濟的發展為高校商務英語專業畢業生提供了廣闊的就業空間

隨著中原經濟區建設上升為國家戰略，對外貿易經濟高速發展，提供了大量的對外貿易機會，從而中原經濟區建設迫切需要大批的從事商貿類優秀人才，這位高校商務英語專業的畢業生就業提供了新的機會和平臺。

4.個體商務英語教育投資對高校商務英語專業建設的影響

在中原經濟區建設大環境下，從事對外貿易行業的人數大量增多，人們接受教育的渠道越來越廣泛和暢通，除了產生于各高校國際貿易類等商務英語專業或者其分支，還來源于個體商務英語類社會培訓班。這便迎合了當今中原經濟區建設趨勢下對外貿易發展的需要，也對高校中商務英語專業建設發展是一個很強的催化劑。

參考文獻：

[1]喻新安.中原經濟區若干問題研究[J].中州學刊，2010（9）.

[2]劉懷廉.中原藍皮書：中原經濟發展報告（2011）.北京：社會科學文獻出版社，2011.

[3]關愛和.中原經濟區建設必須充分發揮高水平大學的重要作用[N].中國日報，2011-03-10.

第2篇：物業社區經營范文

（一）組織成本過高

在物業企業核算成本中，組織成本占據很大的份額，物業管理成本主要包括動態成本和靜態成本，動態成本主要指的是公司或企業在運行過程中消耗的費用；靜態的組織成本指的是公司或企業自身的組織結構。由于物業企業或公司組織結構不合理、管理者權利較為分散、管理層次復雜等方面造成企業靜態成本較高。同時由于物業企業組織者自身之間的素質差距較大，具體的組織決策不能得到及時的落實。在物業企業不斷的發展，組織成本的居高不下，成本企業發展的負擔，影響了物業企業的快速發展。

（二）社區基礎設施不健全，管理成本加大

物業管理企業伴隨著房地產業的快速發展而加快了步伐，過快的發展與基礎設施的配備不能同步，導致了物業后續配備基礎設施的費用加大，即物業公司成本加大。并且有的物業公司對社區進行規劃時，考慮物業管理費用較少，造成社區配套設施不完備，不能滿足業主的需求，例如綠化不足、停車位不足。這就加大了物業管理難度，并且提高了物業管理成本，使得物業公司很難有效地控制管理成本。

（三）物業企業經營方式單一

物業企業在當前經濟發展中取得了很大的進步，但是在其發展過程中缺乏創新、自身完善度不夠，主要表現為經營方式落后、單一，不能與現代企業管理制度同步。目前物業公司經營范圍主要表現為社區的保安、清潔、小區設備等，不能滿足社區業主多樣化的需求，物業企業單一的經營方式制約其自身的發展，造成的物業企業管理費用的加大，降低公司的市場競爭力。

（四）物業管理方式簡單

目前，我國物業管理隨著市場經濟的發展，正處于從簡單經營方式向集約完善的經營方式過度階段，并且物業企業管理水平仍然處于簡單粗放的經營方式時期。由于簡單粗放經營的管理手段較為落后、運用科技含量程度低等問題，這就必然消耗了大量勞動力、財力等，不利于物業公司管理成本的控制。在勞動力市場上，勞動成本的不斷上升，同時業主對于物業服務的要求也在不斷提高，物業公司滿足業主服務較難，這就使得物業企業勞動成本提高，阻礙了企業的發展。

二、解決上述問題的對策

（一）加強物業企業組織化程度

控制物業公司組織成本主要從兩方面的入手，首先是控制靜態組織成本，完善企業的組織結構，確保公司職權集中，保障企業領導決策的準確性、可靠性、科學性及合理性，通過組織決策的有效性，同時企業管理階層應該向橫向化組織形式發展，減少管理垂直層次，加快了信息的快速傳播，發揮了物業企業員工的主觀能動性，進而促進了企業的發展進程。其次從動態組織成本出發，物業公司要對員工進行定期培訓，提高員工的素質，并且鞏固了員工遵守企業提出的要求，加強對公司的決策貫徹執行。從降低組織成本的角度，完善和改進了管理水平，有效的控制了物業企業的成本。

（二）完善社區基礎設施

物業企業應該及時落實社區建設規劃的基礎設施，并且根據業主對物業企業要求的給予最好的答復，盡量滿足大多數業主對社區基礎設施的要求。完善社區基礎設施能夠提高物業公司的經濟效益，促進了社區的發展，降低了不必要的費用成本，增加物業公司的知名度，為物業企業控制管理成本提高了方便。

（三）轉變物業公司的經營方式

物業公司經營方式的改變，適應了市場經濟的發展，降低了物業公司的管理成本。在物業公司發展過程中，完善其服務項目內容，以滿足業主需求為目的，提高多樣化服務，并且根據對物業經營進行創新，推銷其特色服務，充分利用社區資源，豐富其內容，通過提高滿意服務水平，進而降低了自身的成本，提高了市場競爭力。

（四）加強物業企業現代化管理

第3篇：物業社區經營范文

[關鍵詞] 城市郊區化 社區商業地產 房地產開發

商業地產一般是指用于各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、倉庫等經營用途的房地產形式。按用途分類一般可分為如下4 類 :(1)商業經營類物業:包括商業街、百貨商場、購物中心、超市、獨立門市房、產權商鋪等。(2)辦公用物業:包括寫字樓、商住兩用樓等。(3)餐飲酒店類物業:包括餐館、酒店、酒吧、旅館等。(4)倉儲類物業。

社區商業是指以地域內和周邊居民為主要服務對象的商業形態。是以一定地域的居住區為載體,以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。社區商業和其他商業形態如百貨商場、購物中心等都有著明顯的差別,其核心的消費者來自周邊社區居民。小到幾間住宅底商,大到幾萬平方米的社區配套商業,都被大家稱之為社區商業。

在城市郊區化的浪潮中,社區商業在美、英等發達國家應運而生。對于社區商業這個概念, 早在20世紀50年代就在美國出現,當時由于家庭汽車的普及以及城郊新建的發達的高速公路,使得城市居民大量向郊區擴散,由此產生了專門為郊區新建居住區居民服務的社區商業。60年代, 英國、日本、法國等西方國家也由于居民的郊區化而出現社區商業,到70年代,新加坡的社區商業也開始大規模發展起來。20世紀80年代末90年代初,在我國城市化和房地產成片開發的進程中,新居住社區離城市商業中心越來越遠,提供居民日常生活必需品的由底層住宅改造而成的商鋪大量產生,形成了現代意義上的社區商業。

一、城市郊區化的發展趨勢

城市郊區化是城市離心擴散的結果,是城市人口和某些城市職能由大城市中心區向郊區擴散遷移的過程。城市經過多年的建設與發展變化,在其建成區內部會形成一些經濟相對衰退、房屋年久失修而殘舊、市政基礎設施落后、居住質量與環境較差的地區,即舊城區。由于城市中心區產生的排斥力(地價上漲、交通擁擠、環境惡化等)和郊區產生的吸引力(低廉地價、有利區位、廣闊空間等)等原因,大量居民遷往郊區。隨著人口和工業外遷,零售業、批發業等商業也遷往郊區。另外,房地產開發商也因有利可圖而在郊區大規模置地建房,甚至部分金融業和辦公業也因郊區低房租、低稅收而選擇郊區。比如在美國,各大城市的郊區已經成了“中產階級”集中居住的所在。空氣清新、風景優美且社會治安情況較好的郊區成為許多城市居民向往的居住地。而發達的交通工具,特別是私人汽車的普及,也使得人們可以住在郊區而工作在中心區。

中國的住宅空間拓展也將符合這一規律。 近年來,中國許多大城市中的居民紛紛遷往郊區居住,郊區的住宅和商業地產開發進入快速發展階段。

二、郊區社區商業地產發展中存在的問題

1.開發:缺乏規劃

任何商業地產項目的開發,都離不開政府政策和城市規劃,作為滯后發展的郊區商業地產開發更是如此。社區商業地產涉及到相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合考量。因此,社區商業地產的建設與城市的和諧發展息息相關,加強城市社區商業開發建設的宏觀管理和統一規劃是必需的選擇。但目前,我國很多城市社區商業網點的規劃還沒有納入到城市規劃這個具有法律效力的規劃范疇之中。盡管各地省會城市已經做了城市網點規劃,地市級,也就是二三級城市正在做這個規劃,但是這些規劃還沒有產生具有城市規劃同等的法律效益。 而從開發商的角度,出于自身利益的需要,不可能站在地區商業平衡的基礎上進行建設,只是從本位的角度出發,力求最高的資金回報。網點建設規劃缺乏政策約束,加上開發商逐利的本性,必然導致盲目無序的投資開發。從宏觀上講,直接影響了我國商業網點布局階段性、地域性的平衡。在商業業態的結構選擇上,又多是購物和餐飲,缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足消費者多樣化的需求,更為嚴重的是加劇了同業間惡性競爭,使得社區商業地產建設脫離了商業發展的需要,超出市場實際需求和購買承受能力,浪費了寶貴的社會資源。

2.建設:市場定位不明

定位不準是當前社區商業地產的主要問題之一。目前,很多社區商業項目的定位與開發沿用了住宅定位與開發的模式,思路上存在偏差。由于忽視了商業地產的專業性,一方面未進行專業的市場研究,對區域的需求估計錯誤,另一方面沒有從當地消費者的角度進行項目的開發設計,結果導致選址失當,定位失準,由此引發網點店過剩,重復建設等一系列矛盾,為后續經營帶來了隱患。

3.銷售:急功近利

商業地產開發比住宅開發具有更高的收益性。一般情況下,商業地產開發成本比住宅高60%～80%,但售價卻是住宅的2～3倍。此外,與其他房地產產品不同,商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值,好的商業地產因其稀有性,會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。承租戶對商業地產的裝修投資、盈利預期以及長期規劃,決定了商業地產租約的長期性和穩定性,這都使得商業地產受到開發商的青睞。現在很多地產商急功近利,抱著“賣完就走”的經營思路,以售代租,希望“開發―出售―再開發”的循環周期越短越好。只注重前期開發并盡量縮短開發周期,項目建成后能租則租、能賣則賣,至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節。由于缺乏整體的經營主體,開發商只能將商鋪賣給中小投資者以便回籠資金,中小投資者再根據自己對市場的判斷進行經營,經營主體多元化不可避免出現混亂的局面。開發與經營的脫節,導致物業經營存在很大的風險,最終將降低社區商業地產本身的價值。

4.經營:散亂無序

我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主。開發商往往把社區商業地產作為房產的附屬物、配套建筑,以傳統住宅開發的慣性作用和思維定式來開發,缺少售后經營管理經驗,任其自然發展,很難形成配套齊全、經營有續發展、品牌化程度較高的社區商業。分割出售模式下,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理,可以快速回收投資,進而實現短期套現減輕資金壓力,并且無需承擔后期經營的壓力和風險。但這種商鋪零售的方式往往為日后的商鋪經營種下禍根。開發商將項目部分或全部出租給投資者后,缺乏對項目的整體控制能力,很難把握未來入住經營商戶的檔次和品位以及對整個項目的影響,導致商場經營雜亂,管理不善,最后出現街頭“大排檔”的局面,實際回報與預期收益相差甚遠。這不僅損害了投資者的利益,帶來較大的投資風險,也在空間上限制了社區商業的發展形態,還會損害開發商的形象,對城市社會經濟的發展造成不利影響。

三、郊區社區商業地產的開發運營策略

1.進行科學、統一的規劃,合理確定位置、規模,因地制宜地發展社區商業地產項目

城市管理部門和商業管理部門必須進行科學的商業網點規劃,保證各類社區商業項目在數量和結構上的協調,避免重復建設、惡性競爭、盲目開發;同時,社區商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統,使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。

在項目建設之初,社區商業地產開發商應深入了解該地區的經濟發展水平、商業形態以及市場需求狀況,以此確定開發規模、業態組合和目標市場。避免盲目開發造成投資失敗和資源浪費。在目標市場定位中,要注意突出個性和特色。尤其在商業設施密集區,更要注意錯位經營和異質化競爭,必須將市場細分,避免“千店一面”的重復經營。

在社區商業地產項目選址時,要對各時段的人流量、主要客戶群等進行詳細調研。同時,還要仔細研究政府規劃,了解城市發展方向。要根據地理位置選擇店型和規模,在城市的副中心應選新興業態,在郊區,盡量選聚人氣的業態等等。

2.加強郊區社區商業地產開發項目前期策劃工作

對項目進行準確的產品市場定位、加強產品策劃力度、進行經濟測算。市場調研要求明確區域市場宏觀環境調研方向、把握區域市場及項目地塊調研重點、細化消費市場調研對象;深入分析項目競爭力、研究同類標桿項目、綜合評定項目整體定位,確定項目的盈利模式;產品策劃要求準確把握產品設計理念、提供權威的產品設計建議;經濟測算包括嚴格的投資估算和財務評價。其中,市場調研是社區商業地產項目前期策劃的基礎,定位是核心,產品策劃是定位的實現,測算是檢驗。

3.改變傳統的社區商業地產銷售運營模式

我國社區商業地產開發運營模式主要以出售為主,開發商一般不涉及商業項目后期經營管理。近年來,內地開發商借鑒香港特區經驗,逐漸引入了租售結合的方式,即開發商將將社區商業中最具升值發展潛力的物業留作自己經營,將發展潛力較小、比較零散的用來出售。這樣既可以及時回收部分開發資金、分散開發風險,又能獲取長期穩定的租金收益,同時對整個社區的商業業態起到一定的引導作用。但是這種方式存在經營權不集中的缺點,不利于社區商業的統一規劃和集中管理。從國外社區商業的經營管理經驗來看,統一的經營管理可以合理安排業態,共享信息經濟利益,降低個體商戶談判和簽訂經常性契約的費用,充分發揮專業化分工的優勢。就我國目前來看,從落實社區商業的整體規劃、保持合理的業態結構、提升社區品質等角度出發,潛心打造優秀住宅及配套商業產品的開發商不應為追求資金的快速回籠而出售社區商業,至少應在一定時間內保有對社區商業進行統一經營管理的權利,待業態基本成熟、社區商業公共服務功能基本完善后,再考慮出售。因此,售后返租、只租不售、先租后售都是可考慮的銷售方式。

售后返租方式比較適合產權式商鋪。對開發商來講,其最大的優點在于回籠資金迅速,企業經營風險小。對業主來講,不用直接進行經營管理,還能獲得穩定收益。成功的產權式商鋪大多是開發商在業態定位規劃等方面具有主導地位,與業主簽訂嚴格的授權合同,統一租賃時間,委托專業的經營管理公司進行運作。只租不售便于開發商統籌規劃社區商業,充分挖掘社區商業價值,從而提升住宅的內在價值,有利于住宅的銷售,為樓盤后續開發以及企業的品牌建設打下堅實基礎。但是只租不售對開發商的社區商業經營管理水平要求較高,且社區商業從開業到旺場需要一段培養期,因此,資金的投資回收期較難控制,收益有較大的不確定性。先租后售方式,即開發商先期將適合社區品質和居民需要的商家和業態引進來,待社區商業基本定型后再出售社區商鋪。這種方式既可以讓開發商控制社區商業的業態與業種,使之布局更合理,并幫助投資者和經營者規避風險有序經營,從而保證社區商業品質,又可以回避長期經營管理風險,不失為一種平衡利益與風險的最佳選擇。總的來講,不論是開發模式的選擇,還是銷售方式的選擇,均需要結合項目自身的特點、開發商的資金狀況和開發企業自身的發展戰略等因素綜合分析判斷。

4.充分認識物業管理對郊區社區商業地產價值的提升作用

社區商業物業作為一種商業經營場所,其物業管理企業面對的服務對象是業主、租戶和顧客,其中,租戶和顧客群是流動的,不斷變化的,且來源不同、構成復雜,因此物業管理服務的好壞直接影響到商業物業的商譽。而且現代商業物業其運作模式流行“六位一體”,即投資者、開發商、商家、專業運營商、消費顧客和政府共同參與,實現各方利益平衡,達到多贏目的。一旦物業管理機構在管理服務方面出現差錯,導致租戶或顧客不滿,將對物業商譽產生極大的影響,可能因此失去租戶或顧客,導致物業的貶值。

由于社區商業物業常常會有社會活動和商業活動的舉辦和進行,因此物業管理企業和管理者要有較強的活動策劃能力、組織能力和協調能力,并要與當地及周邊地區政府機構、社會組織保持良好的溝通和合作關系,從而提高業主的品牌形象和社會影響力,聚集人氣,吸引客流,提升物業的檔次和價值,實現物業高投資性和回報性。

參考文獻:

[1]楊茂盛劉慧:商業地產的土地需求和供應問題.《商場現代化》,2009 年1 月(中旬刊)總第563 期

[2]謝成龍:社區商業發展所遭遇的五大瓶頸.《中國房地信息》,200 9年第 6期

第4篇：物業社區經營范文

論文關鍵詞：物業服務；多元化經營：盈利模式優化

目前，中國的民營物業服務企業普遍存在著企業規模小。難以發揮群體優勢，物業管理服務費用標準和收繳率偏低等問題，尤其是以管理住宅為主的企業，導致物業公司長期低水平運營，服務質量無法有本質的提高，形成了阻礙物業管理發展的“惡性循環”。而且許多企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，使物業管理企業長期處于收不抵支、難以吸引高素質人才、競爭能力差、無發展后勁的狀態。

為了使物業服務企業能擺脫經營上的困境，就必須在經營管理模式上有所完善、創新、突破。本文就物業服務企業多元化的經營模式，改善目前物業服務企業的經營現狀，使其能得到長足的發展問題展開討論。

一、物業公司業務擴展的必要性

目前，我國物業管理市場蓬勃發展，社會對物業公司的需求不斷擴大。據2008年年底不完全統計，我國物業管理企業已達20000家，從業人員達到幾百萬人。同時，經濟的快速發展催生房地產市場的格局發生了重大的變化，從以往的中小型物業，發展成為大型、商住兩用型、高檔社區型等多形態的地產模塊，這就使小區業主對物業管理的要求隨之升高。而物業公司提供的服務能否滿足業主的需求進而創造公司利潤，成為擺在物業公司面前的一道難題，因此就需要物業公司從最初簡單的常規服務擴展到全方位、多層次、多領域的服務，以應對不斷增長的市場需求，提升自身服務的品質，以實現滿足業主需求多元化與經營利潤不斷增長的雙贏局面。

二、物業管理多元化經營的具體實施

傳統意義上的物業管理，至今仍影響著物業公司的經營模式，“物業管理”這一概念，既是一個新生事物，卻又拘泥于固定經營模式的一種產物。物業管理的核心就是“服務”，物業公司要滿足業主不同的需求，并且把常規服務拓展到全方位、多層次、多領域的服務，就需要物業公司在物業管理中實現兩種規模化經營方式，一種是外延擴大再生產方式，表現為外接整體樓盤進行全委托管理，即管理面積的擴張；另一種是內涵擴大再生產方式，就是通過拓展服務范圍、延伸服務領域來增加業務，例如開展代收代繳的收入、特約服務的收入、受托經營的收入和咨詢服務的收入等。拓展途徑為：①專業技術的對外擴張(如成立清潔、機電、消殺、專業公司等)，向社會提供專業技術保障；②提供物業管理顧問、咨詢、培訓等；③各種形式的有償服務和經營，如家政、中介租賃等等。

1、為業主搭建消費平臺。作為全新的經營模式，網絡推廣不失為一個好方法，物業公司可以搭建一個整合各種資源的平臺在餐飲、購物商場、專賣店、日常用品店等行業，找到口碑較好的企業，與其建立合作伙伴關系，通過物業公司搭建的平臺，業主在所加盟店中購物可以享受相應的折扣，這樣既可以為企業提供相對穩定的消費群體，也完全可以通過這些企業對外擴大物業公司的自身影響力，并且在這期間物業公司可以得到相關的提成費用，或依托雙方的現有資源做到優勢互補，信息傳遞和廣告在保證物業公司的經營收入的前提下，通過這個平臺使得物業公司、居民、加盟企業都得到了相應的好處。與此同時，在社區網上增加一個新的板塊，提供其加盟店的最新信息，供居民瀏覽參考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、開辦代購飛機、車船票等業務。對于部分商住兩用型住宅或中高檔社區的業主，由于其工作或生活的需要，可能需要經常性的往返于國內或國外，因此對機、車船票的購買要頻繁一些。而社會上的專業票務公司良莠不齊，花費大量的時間買票、訂票會占用一些經商業主的精力和時間。因此物業公司可以在獲得有關方面批準后，在這方面開展有償服務和經營，成立社區購票代辦點或引進購票代辦點，滿足業主購票方面的需求，而且物業公司集體購票在時間和效率上會形成較大優勢。

但是，物業公司并非專業的代購中心，同時，網上票務訂購業務的興起對該服務的形成產生相當大的影響。因此物業公司代售飛機、車船票等業務的開辦比較適合大中型社區，小型小區居民數量相對較少，導致代購票務的業務相應減少。代購量的減少。一方面加大了物業公司與各個客運部門談判的難度；另一方面，代購量不多將導致物業公司很難從中賺取一定利益，物業公司會考慮其中的機會成本而做相應的取舍，而大型的社區不存在此類問題。代購收益按照所在地的代購票務的市場價，制定略低于市場價的代購價。

由于國家嚴格控制，代購業務如果得不到批準，小區物業公司可以與鐵路部門協商，在小區引進具有火資格的火票務中心或者由物業服務人員收集小區業主購買票務信息然后由物業公司去火售票點購買。

3、雨傘的免費發放。雨傘是人們日常生活必不可少的用具。贈送雨傘將在無形中幫助物業公司拉近與業主的距離。物業公司可向業主分批派發印有不同商品或服務的廣告的雨傘。新穎獨特的雨傘可以不僅提高的雨傘的使用率，達到良好的宣傳效果，還能增加業主對物業公司的信任。

這種途徑的贊助資金是物業公司通過與其他商家的談判而取得的非物業服務性質的收入，所以這筆資金的所有權可以歸物業公司所有并歸其自主支配。

4、小區戶外電子廣告牌。電子廣告牌可以圖文并茂地傳達信息，并具有滾動播放功能。物業公司可購買戶外電子廣告牌并安裝在小區合理位置，用以預報天氣變化、報告城市交通狀況等信息，提醒業主出行時注意天氣變化，選擇好的行車路線等。同時，戶外電子廣告牌也是一種良好的廣告媒介。物業公司可以在電子廣告牌中引入滾動廣告，以維持電子廣告牌的正常運營，同時實現盈利。戶外電子廣告牌的使用很大程度上給予業主生活工作方便，拉近物業公司與業主的距離。

以上例子可知，物業公司擴展多元化業務并不是輕而易舉的事情，每一項業務的推出都需要把有關規定的限制、盈利點、困難和問題考慮充分。當然，物業公司還可以使用小區內的豐富資源進行業務上的擴展從而達到盈利上的多元化。

三、多元化經營帶來更深層的思考

我國物業行業具有物業服務企業數量眾多，經營和管理的方式相對落后的特點。尤其是針對住宅物業服務，由于科技含量少和服務手段的落后，許多方面的服務質量達不到業主的要求，繼而產生業主拒繳物業服務費的普遍想象，物業服務企業為維持經營，往往選擇采用提高收費標準或者降低服務質量以維持生存，導致許多物業服務企業與業主糾紛多、矛盾不斷升級，形成惡性循環，直至退出項目。本文提出一種經營管理模式可以緩解物業公司與業主之問的矛盾，并開拓物業公司在盈利多元化上的思路。具體的實施就是：

這種管理模式一方面是物業公司通過對小區內的業主共有資源的運營，如商業廣告的；商機企業引進：如咖啡店營運等，通過不同的方式確定收益模式和收益途徑。由此得到收益的渠道；另一方面，在進行此項運營活動之前必須與業主或業主委員會簽訂合約，得到對住宅物業共有部位運營的許可和盈利分配方案。從這兩方面提前化解物業公司與業主之間存在的矛盾點。采用此種管理模式，必須從以下三方面進行事先詳細約定：

1、約定共有資源的使用范圍。所謂社區共有資源的使用約定，就是對物業公司使用的共有資源的范圍進行界定，并由業主對物業公司使用共有資源的途徑和方法提出建議并進行監督，明確哪些共有資源允許經營，哪些種類的經營可以進入小區，以保障小區業主的共有權益，防止物業公司過度使用公共資源，降低小區的居住舒適度，確保業主良好的居住環境。2、建立合理的財務運作方式。建立合理的財務運作方式，主要控制點有三個方面：一是物業公司必須提前和業主約定對共有資源的經營收入中，用于小區物業管理費用占整個收入的最低比例，防止物業公司為牟取私利，過度利用社區資源或降低管理費用，從而激發矛盾。二是物業公司應該定期向業主公開收入來源信息，達到財務信息的共享，保障業主的知情權。三是對這部分收入的監督管理必須形成有針對性的財務監督制度，物業公司與業主委員會要保持及時有效地財務信息方面的溝通。

3、協商機制的預先制定。由于小區業主居住位置的不同以及各業主對生活環境的期望差異，共有資源在使用過程中可能會導致部分業主的不滿，為了處理不同業主的意見及可能會出現的糾紛，所有的經營行為必須與業主委員會或業主代表達成高度一致，同時。物業公司與業主之間必須建立一個有效的協商機制，使雙方在處理矛盾時有據可依。協商機制該如何制定，就需要針對小區特點進行磋商，這也是對物業服務企業管理運作能力的考量。

四、新型管理模式的優化

物業管理是服務行業，因此，服務水平的高低、服務技術的好壞、服務內容的規范，就成為業主評價物業管理水準的重要標準。但是，業主往往忽視了另一個方面，那就是“管理”也能夠給業主帶來巨大收益。物業管理的基本內容，就是對社區房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序。照這個概念看來，“物業”并不包括人，也就是說，物業管理主要的內容是管理物業，而非管理人。明白這個概念，我們就不難看出，物業管理的本質，就是針對物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物業管理更離不開對人的服務。物業管理在中國發展了二十余年，最初是作為房地產售后服務的特征而一直保留了下來，在借鑒了國外發達國家的“物權產業管理”等概念后發展而成。現今我國物業管理要想打破傳統模式，發展創新，就需要引進多元化的經營和管理模式，而多元化經營和人性化的管理是一對雙生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物業多元化經營當中，由于很大一部分利益涉及到對物業小區共有資源的利用，例如需要使用電梯兩側張貼廣告，利用墻體進行墻體廣告等等。這部分的廣告收益涉及到共有資源的使用，在某種程度上會降低社區內業主的居住質量。

如何提高業主的居住舒適度，同時又能提高物業公司盈利水平呢?下面的利益平衡機制很能說明問題：

一方面，業委會可以很精確的限定物業公司對共有資源的使用范圍和使用方式。這樣就使其保持在一個合理的水平之內，對業主的生活舒適度不會產生本質性影響。另一方面，物業公司在對共有資源進行多元化經營的結果是增加收入，這樣，業主交納的物業管理費將會有所減少，因而對經營的心理抵觸就會減少，雙方的利益在這一點上達到一致，就會減少因為物業管理費難以收取而使物業企業退出小區管理的現象。第三，共有資源的合理利用，也可以為本小區內的業主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住質量。

物業管理作為一種無形服務具有自身的一些特點，而這些特點要求物業服務企業最好能夠提供長期穩定的持續服務：①綜合性，物業管理服務不僅包括物業共用部位和共用設施設備的維修養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通和公共秩序維護等內容，服務內容復雜；②持續性，與一次不同，物業管理服務的提供是一個持續的不間斷的過程，物業服務企業必須保證物業共同部位的長時間完好和共用設施設備的全天候運行；③穩定性，嚴格的不動產登記制度和物業產權變更的高昂成本，使得物業服務業與其他服務業相比，業主具有相對穩定的特點，需要雙方就物業的保值增值更好的溝通和協商。

第5篇：物業社區經營范文

我國物業管理企業是隨著社會經濟的發展，人們對生活、工作環境的要求不斷提高，派生出的新興的服務性行業。其產生之初僅僅是房地產開發的后續服務機構；相對房地產開發商而言，它是一個終端服務單位，但對業主和物業管理企業本身而言，它永遠都是始端服務部門。

作為一個新興行業，物業管理誕生伊始，便顯示出了強大的生命力。廣大業主將之作為提高自身整體生活水平的依據而對其報以厚望，開發商以此作為自已樓盤的銷售亮點，政府主管部門又將之作為規范社區管理，提升城市形象的重要手段加以引導。這使在我國誕生剛剛20年的物業管理行業幾乎成了關乎國計民生的一個重要領域而被社會各界加以重視，成為了新世紀引入注目的聚焦點。

進入21世紀，我國物業管理行業經過了20年的經驗和理論積累之后，正從幼稚走向成熟，并象所有其它企業一樣向著現代企業制度方向前進。實踐證明，在這一前進過程中，物業管理企業必然向著規模、區域化、專業化的方向發展。

一、新世紀物業管理將向規模化方向發展

（一）規模化經營的必然性

物業管理的規模化經營早就是業內人士談論的熱點問題。我認為新世紀的規模化經營，就是物業管理企業充分利用自身資源，最大限度地擴大管理面積和管理領域（當然這個最大限度不是無節制，而是根據自身的實際情況），科學地確立自身的管理成本和經營目標，在一個適度界定的市場競爭中，最大化的占有市場份額。經濟學理論告訴我們無論是企業競爭的絕對業績，還是企業競爭的相對地位來說，市場份額都是商家的必爭之地。市場份額理論還告訴我們，企業僅僅達到經營規模還不行，它還必須在市場份額總量上居于首位，才能優于別人。

當然，物業管理企業的規模化經營并不是指簡單的擴大再生產，從企業的追求效益最大化的經營行為來說，規模化經營還充分考慮其投入產出比率，也就是隨著投入的增加，規模的擴大，其單位增量所產出的效益應逐量增高，這才是我們所追求的真正意義上的規模經濟效益。

由此可見，規模化經營能為管理企業降低成本，充分利用有限資源，獲取更多的經濟效益。

（二）規模化經營的途徑

擴大市場份額占有率，實現規模化經營是現代物業管理企業不變的主題，但在市場份額總量有限的情況下，物業管理企業如何實現規模化經營呢？

兼并重組，充分利用小企業資源。

目前，無資質等級、小而全的物業管理企業較多，許多房地產開發商為了肥水不流外人田，自已成立物業管理公司管理共開發的樓盤，但由于面積較小，造成大量重復投資及資源浪費。顯然，這種狀況對物業管理行業整體進步不利，由于這部分公司服務的不規范，也使本應享受正常服務的業主（住戶）的利益受到損害，使業主投訴增多，這極大地損害了行業的整體形象。從長遠來看為促進行業健康發展這些小物業管理企業宜通過兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源如資金、技術、材料、勞動力等。通過企業整合，建立產業規模促進行業健康發展。規模化經營也可推動這些要素的流動和優化組合，促進行業的共同發展。2、抓住時機，適時介入內地物管市場，擴大物業管理面積。

新世紀民伊始，物業管理市場的競爭便呈現出白熱化趨勢。內地物業管理市場的巨大潛力，吸引了眾多實力公司的目光，有品牌物業管理企業把走向內地搶占市場作為發展目標。一段時間以來，物業管理市場呈現出“四海伐鼓雪海涌、三軍大呼陰山動”的局面。但我們應該意識到，任何一家物業管理企業要到異地發展都具有一定的難度。在占領內地市場的初期階段，對當地的政策法規的熟悉了解需要一個過程，在這一過程中，企業會出現水土不服以及由于管理鏈拉長而導致管理成本增加，管理效率下降的現象。同時，內地物業管理消費意識不夠，收費標準較低，造成管理過程中矛盾多、風險大，稍不留神便會出現投資虧損、損害企業品牌形象等一系列問題。這些問題一直困擾著進軍內地的物業管理企業，使其在進軍內地之初，很難因規模的擴大而取得較好的經濟效益。對此，任何一家進軍內地的物業管理企業都必須要有足夠的認識和思想準備，摒棄急功近利的念頭，潛下心來為真正在內地市場站穩腳跟做準備。

我們還可以看到，物業管理企業進軍內地市場的初期階段，正是其與本化磨合的關鍵時期，也是傳播自已品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。這一時期使我們能夠充分了解當地的物業市場狀態，適應當地風土人情，積累本地物業管理經驗。內地物業管理市場起步較晚，對沿海等地先進的物業管理經驗十分重視，他們需要有一個相互認識、相互了解、相互學習、共同提高的契機。我們進入內地市場，恰恰為其提供了一個學習、交流的機會。因此，只要我們堅持“服務第一”的指導思想，把自身積累的經驗和沉淀的理論充分運用于物業管理的實際工作之中，我們就完全能夠得到當地市場的認可。例如，福田物業便是在1999年進入蘇州市場之初，我們便始終堅持“塑造品牌、用心服務”的指導思想。經過一年多時間的艱苦努力，“福田物業”這一品牌已經得到了當地政府主管部門的充分認可，廣大業主也將“福田物業”作為他們享受舒適生活的依據之一倍加信賴，當地開發商已將“福田物業”的管理介入作為其樓盤的促銷手段之一。在這種情況下，我們的前期付出得到了豐厚的回報。一年來，福田物業已在蘇州接管了五個樓盤一百多萬平方米的物業管理面積。以蘇州為根據地，“福田物業”的美譽度還傳播到附近城市，如昆山市高新技術開發區房地產公司便主動上門要求我們管理其建筑面積近20萬平方米的“世紀佳園”。使福田物業成了蘇州乃至周邊城市及地區的物業管理金字品牌，為實現規模化經營積累了豐富經驗。

二、新世紀物業管理將向區域化方向發展

所謂區域化物業管理就是利用城市管理理論、系統論及可持續發展理論，對轄區物業實行綜合管理。它是以市政社區規劃為基礎，以城市規模的生產、生活為規模，條塊結合，組合成若干適度區域，使之成為能全面推行物業管理的小區。例如深圳的華僑城片區、新洲片區、東門商業區、華強北商業區等。

隨著社會的不斷進步，城市功能劃分越來越細，小政府、大社會的發展趨勢越來越快。政府為簡化辦事程序，從具體事務中抽身出來制訂宏觀政策，必將部份服務職能讓社區和企業來承擔，由此，區域化物業管理初見端倪。

區域化物業管理同單一的物業管理有著許多不同的地方。我們知道，任何單一物業都與其周邊環境、公共市政、公用事業、配套設施有著必然的聯系；從這個意義上說，單一物業管理是區域綜合型物業管理的組成部分。前是是單一專業型，后者則是綜合網絡型，后者更貼近城市管理的核心，并具有社會職能和企業職能的雙重性。如區域型物業管理企業必然會承擔相當的社會責任，直接介入和參與政府組織的相關活動。區域化物業管理最大的特點是轄區集中成片，具有一定的規模，服務的內容和對象比較廣泛，配套齊全，軟件建設思路明晰。有利于個業倡導以人為本，便于合理處置城區建設與可持續發展的關系，有機、有效、合理地配置資源，并不斷回報社會，從而促進物來管理在可持續發燕尾服理論指導下健康、穩步發展。

區域化物業管理的企業會根據區域（片區）物業管理的需要，科學、合理地對區域內輔助配套設施進行規劃，最大限度地避免日后維修所造成的不必要的浪費，為后續管理打好基礎。同時，區域化物業管理要求把區域內分散的物業集中起來進行集約化管理。但這并不等同于一個公司要搞區域壟斷經營和管理，而是要實現整個區域的資源共享，優勢互補，共同發展。現代化生產的重要特征之一是集約化，即資源的優化組合與專業化管理和規模化經營相集合，這在21世紀物業管理中將表現的更為突出。

由此可見，區域化物業管理具有比分物業管理更多的優勢。首先，區域化物業管理有利于社區的綜合管理，人們的日常生活和工作，可以通過區域化物業管量單位提供的全方位的服務來實現；其次，區域化物業管理還有利于社區的治安管理。物業管理企業處于社區管理的第一線，對轄區內工作、生活的業主比較熟悉，對預防犯罪、維護治安有著積極重要的作用。區域化物業管理還有利于社區整體環境的治理和建設，從區域化大環境的角度綜合考慮生態環境與人文環境的治理、建設、保護，這樣起點高、效益好；第三，區域化物業管理還可大大降低管理公司的管旦成本。區域化物業管理的規模、容量都大大高于單一的物業管理，可以做到資源共享，為物業管理公司降低管理成本，實現經濟效益、社會效益、環境效益的“三豐收”，為企業規模化發展提供了可靠的物質保障。綜上所述，區域化物業管理為物業管理的總體目標得以實現提供了廣闊的空問。主要表現在，能繼現代人創造一個安全、舒適、文明、和諧的理想的居住、生活、工作和娛樂環境，能最大限度地提高物業的價值，提升物業的檔次，能提升物業管理品牌聲譽，增加公眾對物業管理的信心，促進物業管理總體目標的實現。

三、新世比物業管理將向專業化方向發展

隨著社會的不斷進步，城市發展水平必然會越來越高，城市功能劃分將越來越細。對于物業的日常管理維護保養的要求越來越高，物業公司將起到統一組織、調度和資源整合與分配的作用。

第6篇：物業社區經營范文

一、油田社區物業管理的基本定位

1997年管理局推行社區改革，把原來各二級單位分散管理社會部分分離出來，實行區域化管理、社會化服務。因此，社區是在分離主業辦社會職能、分流企業富余人員的大背景下成立的。作為社區的重要組成部分之一，物業管理公司一直是在計劃經濟中定位的，靠的是吃福利，吃“皇糧”維持管理和服務，隨著這種變形的運作模式的不斷循環，物業公司的管理服務也在不斷擴大，項目不斷增多，但經濟效益卻在逐步下降。這主要是由于當初對水、電、氣、暖、住房、環衛、綠化等方面物業的有效投入，逐步變成主業單位甩包袱，安置老弱病殘的福利性管理，造成了管理成本的上漲，導致經濟效益下降。

從目前的實際情況看，物業公司的管理職能定位主要有兩部分：一是管理職能，二是服務職能。這些職能的確定現在看來帶有很大的計劃性，還保留著計劃經濟體制的許多痕跡，不是真正意義上的物業管理公司。與真正意義上的市場化運作相比，油田物業公司在很多方面都有較大差別，主要是在自身定位上產生了概念模糊，存在偏差，認為自己是管理局和社區成立的物業管理單位，專門負責管轄各小區的物業管理，住戶理應接受管理。而真正市場化運作的物業公司所提供的服務與業主的需求之間應是不斷更替、互動的過程，二者之間的關系是服務的提供者與享受者的關系。因此，物業管理既是一種物業上的管理行為，同時，它也是一種物業上的服務行為。隨著人們生活水平的不斷提高和住房制度改革的逐步深入，為油田物業管理公司的生存和發展創造了更加廣闊的空間，決定了物業管理企業的生存必須建立在市場競爭的基礎上，以市場為導向，把握競爭優勢，找準市場定位，樹立品牌形象，逐步走出一條產業化經營的新路子。

二、玉山物業公司在市場化道路上所取得的成績

玉山物業管理公司作為油田物業行業的一條巨龍在同行業中處于領先地位，在物業管理市場開拓方面進行了有益的探索和實踐，同時也取得了一定的效果和經驗。

1、增強了品牌感召力。品牌是公司綜合管理、經營服務、公眾信譽等多種因素在廣大業主以至社會公眾心中的綜合反映。良好的品牌不僅可以直接得到居民的認可，帶來可觀的經濟效益，而且可以作為物業公司長遠發展和規模效益的堅強后盾。因此，公司決策層以“達標、創優、爭強、奪牌”活動為載體，著力夯實所屬9個基層單位的基本功，努力強化自身的造血功能，大力實施了品牌戰略，先后培育了一個名牌物業站，一個行業一強隊，2個管理局優秀基層隊，提高了基層的管理服務水平，樹立全新的品牌形象，使居民真正感受到了生活的舒適和心理的滿足，增強了服務品牌感召力。

2、增強了綜合管理能力。勝中社區機構整合以后，新的玉山物業公司將服務方法、操作規程、經營理念、發展戰略、人力資源等進行了系統、規范的管理，并平衡了公司內部的各種關系，將管理意圖貫徹、落實到每一個崗位、每一名員工，變多方面的壓力為協調一致的動力。結合ISO9001質量管理標準，切實加強了公司的基礎規范管理，靠系統化的制度培育了職業管理層，淡化了個人管理色彩，減少管理隨意性，通過管理流程的整合和優化，提高了管理的程序化和標準化水平，實現了最佳管理目標。

3、增強了參與競爭能力。物業管理行業的競爭在比管理水平、比資金實力、比管理規模的同時，已經上升為真正市場化運作基礎上的持續競爭。企業要在競爭中取勝，必須提高核心競爭力。為錘煉隊伍駕馭市場的能力，公司建立了以物業站為甲方、專業隊為乙方的內部模擬市場運行機制，使物業站和專業隊都增添了無形的壓力。在薪金的分配激勵機制上，公司制定了系統、全面的考核標準，采取了崗位系數與日常考核結果相結合的辦法，較好地發揮了經濟杠桿的調節作用，積極的營造了有序的競爭氛圍，增強了公司各單位的競爭能力。目前，公司依靠過硬的技術，優質的服務，在外部市場贏得了良好的信譽。通過幾年來的不斷努力，公司先后成功地承攬了東營區人民政府、東營區人民檢察院、東營區地稅局等地方政府和油田明珠廣場、勝利日報社、大明油氣公司等十多個單位的住宅和非住宅物業管理業務。僅2003年上半年，公司便以優質的服務贏得了130萬元的市場份額。

三、所存在的問題

1、市場機制、競爭機制不規范。

由于社區改革不夠徹底，原屬主營單位的經營場所沒有完全移交社區，形成了主營單位與社區搶占市場的局面，市場秩序有待規范。而且部分主營單位在分離綠化、維修等后勤人員后，又出現了重上機構、自建自管的現象。另一方面，受地域管理和客觀因素的影響，全局范圍內的跨區域物業市場競爭格局還沒有完全開展。目前油田物業管理市場發育緩慢，絕大多數物業管理仍由主管部門按區域委派或指定物業管理企業進行管理。物業管理企業在這種情況下既無壓力、又無動力，更難以形成由于競爭帶來的危機感，阻礙了物業管理市場的健康發展。

2、管理和專業人才匱乏。

油田社區是后勤體制改革的產物，是分離富余人員的集合體。從其它行業轉行從事物業管理的人在目前的物業管理企業中占據大多數，真正懂經營、能經營、會經營、善經營的人才缺乏，而且由于油田物業管理發展時間較短，尚未建立統一的行業管理標準和行為規范，從業人員的素質參差不齊。加之一些管理人員觀念轉變不夠，對自己正從事的職業沒有清楚的認識，甚至擺不正自己的位置，缺乏對市場的理性認識，看不到物業管理市場的廣闊前景，影響了對物業管理市場的開發。

3、人工成本高，負擔過重。

近幾年來，油田物業管理企業已經成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業的一個后勤服務單位，人工成本過高、負擔過重是油田物業單位的一個普遍現象。目前玉山物業公司現有員工351人，況且今年總費用較往年有大幅的減少，在一些小規模市場的開發上出現了入不敷出的現象，人工成本的過高使公司的產業化經營道路舉步維艱。

四、尋求自我發展的實施對策

1、準確地選擇市場定位。

物業管理企業同其他企業一樣，也是以盈利為最終目的的，因此，物業企業應以自己獲取最大經濟效益為原則。了解自己的競爭方向、競爭重點、競爭對手和競爭強度等內容，要準確地確定自己的市場定位，來占有和發揮優勢，遠離價格競爭的圈子。物業企業在確定市場定位時，要根據實際情況，選擇科技含量較高、社會信譽度較好，成規模、上檔次的高層大廈或住宅小區實施物業管理。對于基礎設施不健全、社會信譽較差、不適合實施物業管理及物業市場不完善地區的項目應遠離，防止造成不應有的損失。

2、增加物業管理的科技含量。版權所有

要充分運用現代科技智能化管理系統，增加物業管理的科技含量，通過實施網上信息服務和智能化管理等高技術附加值，實現高經濟回報，創造和鞏固物業管理企業新的效益增長點。

3、完善物業管理的商務功能。

第7篇：物業社區經營范文

關鍵詞：居家養老；物業企業；社會化

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.060

1 研究背景和問題提出

1.1 研究背景

老齡社會的到來和快速發展，帶來老年人口扶養比和人口規模的不斷提高和擴大。家庭結構小型化、代際分居和人口流動加速，造成家庭養老功能不斷弱化，單純依靠家庭的傳統養老方式難以為繼，養老問題越來越突出。

自1999年我國步入老齡化社會以來，中央政府出臺系列文件推進社會養老服務體系建設，尤其是2008年以來，養老服務體系建設思路逐漸清晰，頂層設計逐漸成型。我國已形成“以居家養老為基礎、社區為依托、機構為支撐”的養老服務基本思路，并取得了一定成就，同時也面臨許多困境。養老作為社會公共事業，政府的主導作用毋庸置疑，但單純依靠政府的力量，養老事業發展困難重重。養老服務建設需要社會、市場等多元力量的共同參與。2013年中央政府出臺文件，鼓勵社會力量積極參與養老服務體系建設，但由于養老產業是一個微利行業，投資大，利潤回收周期長，且受傳統養老觀念影響，市場有效需求不足，社會力量介入意愿不高，甚至許多先期介入的企業因入不敷出，最終退出市場。如何既降低社會力量投入成本又發揮市場效率，成為探索養老服務體系建設的一個突破點。對養老相近功能資源的開發與共用成為一些學者探索的介入點。物業服務企業由于具備上述特點，成為近年養老服務產業探索、發展的新方向。

1.2 研究綜述

整體而言，關于物業服務企業參與居家養老服務的研究起步晚，資料少。已有研究多集中在物業服務企業參與居家養老的優勢意義以及部分典型實踐模式運營方式介紹上。在物業服務企業參與居家養老服務的優勢研究中，大部分學者認為：將社區居家養老服務與物業服務工作相結合將是一個雙贏的選擇。物業服務企業駐足社區，面向社區提供服務，特殊的地緣和業緣優勢，使物業服務企業對社區人口結構、居民信息、服務需求比較了解，能夠提供有效匹配服務。物業服務企業對已有資源的開發與共用，如對社區公共資源的整合，對已有服務隊伍的改良、增能，將減少資本投入，降低運營成本，減小運營風險，拉底服務供給成本。物業服務公司以企業效率提供服務，能夠保證服務質量。物業服務企業在社區的普及性，保證了住宅區居家養老服務的可及性。

在實踐模式研究中，被學界廣泛介紹的幾個典型案例主要有“卓達式”物業養老模式、“青藤式”物業養老模式和“綠城式”物業養老模式。這三種模式基本代表了當前物業企業參與居家養老服務的主要方式。卓達物業主要通過整合內外部養老資源，建立養老服務信息平臺為老年群體提供養老服務。卓達物業養老以老年人的需求為基礎，通過委托經營、承包經營的方式整合開發目前市場上具有一定影響力、專業化程度較高、符合社區養老理念的其他行業資源，組成滿足社區老年人養老服務需要的資源體系。同時組織動員社區內部力量與社會志愿者提供公益。在開展動力上，卓達物業通過養老服務配套設施的完善推動了樓盤的熱銷。青藤物業主要以承接政府購買服務的方式運營居家養老服務。青藤物業服務人員承接政府的購買服務項目，為小區內特殊老年群體提供養老服務。綠城物業以物業現有功能與人力資源為主，利用已有資源為老年群體提供力所能及的服務，如社區老年文化教育服務、老年興趣愛好發展服務、社區保健類服務、社區門診、緊急救助類服務、醫療綠色通道、社區購物服務等。

這三種運營模式分別代表了三類不同的社區類型和不同經濟承受能力的老年群體。“卓達式”物業養老模式代表了大規模中高端品質社區，這類社區定位于經濟狀況較好，注重社區服務配套的業主群體。“青藤式”物業養老模式代表了原國企、集體單位家屬小區模式，這類小區建立時間長，社區配套設施陳舊，老年人口比例高，社區居民經濟條件普遍處于中低水平。“綠城式”物業養老是普通現代商品房小區的典型代表，小區規模、物業公司規模和功能都十分有限，物業企業利用有限資源盡力滿足社區居民需求。

2 調查數據與分析

2.1 資料來源說明

本研究以西安市九城區的住宅小區物業服務企業為研究對象，將住宅小區以現代商品房小區和單位家屬區（原國企集體企業家屬區、企事業單位家屬區）為標準分為兩類，在九城區中采用滾雪球的方式在每個城區以上述標準各選擇一個小區進行問卷調查和重點訪談。本次研究共發放問卷27份，與物業服務企業負責人深度訪談9次，回收問卷24份，問卷有效回收率89%。本次問卷調查主要從物業服務企業運轉方式、對社區資源的支配管理權限、服務內容、社區類型、社區人口結構、與業主關系、參與居家養老意愿等方面進行了資料收集。深度訪談對物業服務企業參與居家養老不同意愿背后的原因、可能的參與模式、需要的支撐條件以及未來預期等進行了深入探討。

2.2 經驗分析

2.2.1 不同類型住宅社區物業企業對社區資源的支配管理權限差異較大

物業企業對社區資源的支配管理權被看成是物業企業運營居家養老服務的重要優勢。對不同住宅社區的調查結果顯示，不同類型社區物業企業對社區資源的支配管理范圍存在明顯差異。2000年以后至今建成的中小規模（1000戶以下）普通現代商品房住宅小區，配建的公共設施十分有限，部分物業服務企業甚至辦公場所都是在小區租賃的，基本沒有配套設施可供支配與管理，問卷調查結果顯示，小于一千戶的現代商品房社區公共配套室內面積基本介于100―400平方之間。大規模住宅社區（1000―5000戶），尤其是具有一定品牌效應和高品質的住宅社區，擁有的社區配套設施規模優于小規模普通商品房社區，公共配套室內面積在500平方以上。單位家屬區配套設施規模最大，不管是原國企集體單位家屬社區還是現代企事業單位社區，其社區公共配套設施規模面積都比較大，基本在1000平米以上，擁有較大的空間滿足社區居民的公共需求。例如位于電子城電子二路已破產的八七七廠家屬院，通過問卷與深度訪談了解到，八七七廠家屬院擁有兩棟樓的公共場所，目前全部由物業管理并經營，主要用于向外出租。

2.2.2 不同類型社區物業企業的組織運轉方式存在差異

調查結果顯示，現代商品房社區物業企業基本獨立經營，自負盈虧，不受外界牽絆，對自己的經營方向，經營模式擁有完全的自。而僅有不到10%的家屬社區物業企業擁有獨立經營權，90%以上的家屬社區物業企業都隸屬于企業、單位的一部分，受企業單位領導和指揮，僅有執行權而缺乏決策權。不同的組織運營模式對物業企業能否開展居家養老服務產生重要影響。西京公司家屬區物業經理表示，他們對于如何運營物業管理有很多想法，包括開展老年服務，但由于缺乏決定權，很多想法難以實現。企業單位在家屬區的物業管理上“不求有功，但求無過”，對社區的管理能簡則簡。

2.2.3 物業企業服務內容分析

在功能上，物業企業負責小區的基本管理，其服務內容主要包括：房屋公共部位以及公共設施的維護、小區居民家庭基礎設施維護、環境衛生綠化管理服務、代收代繳收費服務等。在差異化服務上，不同的物業企業因管理理念不同而對服務內容有所延伸。調查結果顯示，45%的社區物業企業能夠提供緊急救援服務，在社區居民家庭遇到緊急事件時能夠及時趕到提供幫助；38%的物業企業定期組織開展健康有益的社區文化活動；30%的物業企業逢年過節會探訪老弱病殘家庭困難者；60%的物業企業提供簡單的便民信息服務；40%的社區能夠提供助老服務。不同類型社區延伸服務分布呈現差異化。現代商品房小區和企事業單位家屬院小區延伸比例高于原國企集體企業家屬小區。

2.2.4 社區人口結構分析

西安市的住房改革制度始于2000年前后，2000年以后隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，商品房進入平穩快速發展時期。現代商品房開始成為西安市居民獲得房屋擁有權的主要形式。西安市現代商品房的購買者以進入婚姻階段的年輕人為主。調查結果顯示，不同類型住宅社區人口結構差異明顯。現代商品房小區人口結構以年輕人為主，比例在70%以上，老年人口比例不足30%，在居住方式上，大部分老年人口是為輔助子女照看下一代的老漂一族，與子女同住，也有少量以改善住房，提升生活品質為目的空巢老人家庭，比例較小，不足6%。原國企集體企業家屬社區人口結構主要以老年群體為主，人口類型主要以原集體國企退休職工為主，老年人口比例在80%以上，且高齡、貧困老年群體比例偏高。企事業單位家屬區一般可以為分兩類，一類是原有家屬區，另一類是新建家屬區。原有家屬區中，老年人口比例較高，新建家屬區主要以60歲以下在職職工為主。

2.2.5 物業企業對社區的了解狀況

調查結果顯示，現代商品房小區與單位小區物業企業對業主狀況掌握比較詳細，60%的現代商品房物業企業掌握了小區內住戶的分布類型，比如空巢家庭比例，兩代家庭比例，一代家庭比例，保存有每戶業主的緊急聯系電話。尤其是小型現代商品房住宅社區物業企業員工甚至能準確說出大部分業主的具體門牌號。50%的企事業單位家屬區物業企業對住戶信息有較為詳細的了解。原集體國企家屬小區物業企業對社區住戶的了解程度相對較低，30%的物業企業了解住戶信息。原因在于這些小區各項管理運作依賴于原單位，福利性質較強，住戶與物業打交道的機會有限，同時并存的離退辦也承接了大量小區公共事務，住戶與物業企業的聯系不如其他類型社區緊密。

2.2.6 物業企業參與社區居家養老意愿

以五級測量量表為工具，測量物業企業參與社區居家養老的意愿，結果顯示，5%的物業企業表示“十分愿意”，8%的物業企業表示“愿意”，10%的物業企業表示“一般”，70%的物業企業表示“不愿意”，7%的物業企業表示“十分不愿意”。從以上測量結果來看，77%的社區物業企業不愿涉足居家養老領域。分析原因，主要有三點：一，市場有效需求不足；二，各類家屬區物業企業缺乏獨立性，沒有決策權，運營思路自己難作主；三，觀望狀態。市場有效需求不足是物業企業不愿涉足居家養老領域的最主要原因。中小規模現代商品房社區物業企業普遍表示，小區內老年人口比例較小，且多與兒女同住，養老服務需求不足，即使開展了居家養老服務也難以維持。大規模社區物業企業因養老服務行業的微利性質處于觀望狀態，期待同行的破冰。家屬社區物業企業一方面自身沒有決策權，難以對經營方向進行決策，另一方面，認為老年群體受傳統家庭養老觀念和節儉思維影響，購買養老服務的觀念還沒有形成，養老服務缺乏市場。

2.2.7 物業服務企業與外界聯系

對外交流是物業企業拓展視野、整合資源、提升自身能力的重要方式。調查結果顯示，50%的物業企業與自己所在社區的社區居委會有所交往；40%的物業企業與同行有所交往；20%物業企業接觸過物業協會；90%與政府職能部門交往過；5%與養老服務機構交往過，70%與其他便民服務機構有所聯系，如開鎖公司、家政公司、維修公司等。

2.3 結論

地緣、業緣特征是物業企業參與社區居家養老的主要優勢所在，但調查分析結果表明，物業企業地緣優勢程度差異明顯。地緣優勢不僅指物業企業駐足于社區內部，更加強調物業企業在社區內可支配、管理的公共服務資源。由于社區類型不同，家屬社區呈現出理想的地緣優勢，擁有較大規模的公共服務資源。現代商品房社區公共資源相對欠缺，中小型規模社區甚至缺乏可用的公共資源。業緣優勢普遍存在并且具有較大的拓展空間。物業企業公益服務項目和便民服務信息平臺為社區居民提供了基本的生活服務，對物業服務隊伍的改良、增能將易于實現物業企業居家養老服務的領域開拓。物業企業對社區住戶信息的了解與掌握較為詳細，與其他養老服務機構相比擁有絕對優勢。不同類型社區老年群體比例差異明顯，對社會養老服務的認知存在差異。社區物業企業組織類型存在差異，影響養老服務業務的開展。家屬社區類物業企業缺乏業務選擇自。

分析調研結果可知，物業服務企業開展居家養老服務的可行性既與理論假設存在差異，又有共通之處。所以，在現實實踐中，不能完全依賴理論假設盲目推進，需要根據復雜的現實情境，依據客觀現實合理設計參與運營模式。同時，又要吸收理論模型的合理之處，將其與實際相結合，推動實務發展。

3 物業企業參與居家養老服務模式探索與對策建議

本研究結合西安市社區現狀，借鑒其他地區已有實踐經驗，提出以下物業企業參與居家養老服務的運營模式，以供參考。

3.1 物業服務企業參與居家養老服務模式探索

（1）社會化養老服務在我國尚處于起步階段，老年群體對社會化養老服務的認知和接受程度有限，養老服務有效需求不足，市場較小，這是目前各地存在的普遍情況。基于這一現實，目前通過物業服務企業發展居家養老服務的模式之一，應以培養龍頭企業，樹立典范為思路。具體方式為，鼓勵大型房地產集團（擁有多處地產）物業企業開展居家養老服務，大型房地產集團一般擁有多處地產，物業企業服務覆蓋面積大，能保證基本的客戶源。同時大型房地產集團資源相對充足，社會責任感更強，有實力有能力支撐居家養老服務。開展方式可以是自行設立養老服務公司，由物業企業直接提供養老服務，也可以整合外部資源，搭建養老服務網絡平臺，引入外部資源提供服務。

（2）鼓勵中高品質社區和企事業單位家屬社區搭建養老服務平臺，整合外部資源提供養老服務。中高品質社區注重社區服務設施配套，公共服務設施較為健全，同時注重滿足不同人群的服務需求。這種社區條件和理念為微利公益性居家養老服務發展提供了條件。中高品質社區可以通過搭建信息平臺或者以免費或低償的形式為外來養老服務機構提供基礎設施，與外來養老服務機構合作為本社區老年群體提供居家養老服務。這一模式在西安已被個別社區和養老服務機構實踐并取得了較好的效果。如親養老服務集團與多個社區以企業與社區合作的模式開展居家養老服務。在西安產霸地區通過物業企業免費提供空間，如親養老服務集團自己承擔水、電、氣、物業費用等，在社區內開展起了居家養老服務。如親養老服務集團與榮華地產集團以合作的模式開展居家養老服務，榮華地產提供基礎設施，如親養老服務集團負責運營，兩者通過一定比例分配利潤。

企事業單位家屬社區以滿足職工利益為出發點，在社區建設中一般也配建了較大規模的公共設施，同時家屬社區物業企業的公益服務性更優于其他類型社區，所以在企事業單位家屬區搭建養老服務平臺，引進養老服務機構具有可行性。

（3）在老年型社區尤其是原集體國企退休職工集中的地區，鼓勵物業服務企業以一定的半徑為覆蓋范圍，開展居家養老服務。在此類型社區開展居家養老服務，政府應賦予物業企業承接養老服務的職能，優先向物業企業購買居家養老服務，保障物業企業維持運營，營造物業企業提供養老服務的氛圍，培育養老服務市場。

（4）鼓勵中小規模現代商品房社區物業企業加強與社區養老服務站的聯系，建立長效溝通聯絡機制，利用現有資源和優勢拓展為老服務范圍，滿足老年群體的剛需求。中小規模現代商品房社區由于公共資源和潛在客戶資源有限，直接開展和引進外部資源開展居家養老服務難度較大，所以，建議現代商品房社區加強與社區居家養老服務站以及其他養老服務機構的聯系，為社區老年群體搭建有效的養老服務信息平臺。同時開展剛性養老服務，如緊急救援、空巢老人定期探訪、社區助老服務等。

3.2 推進物業企業參與居家養老服務的對策建議

（1）建議民政廳、住房和城鄉建設部出臺鼓勵物業企業積極參與社區養老服務的意見與相關扶持政策。對物業服務企業工作人員提供免費或低償的養老服務職業培訓，降低物業企業進軍居家養老服務業的成本。對積極參與養老服務的物業服務企業給予優惠、扶持政策，并進行年終評比，實施以獎代補政策，以引導、激勵物業服務企業參與社區居家養老服務。

（2）建議西安市政府通過政府補貼形式對提供社區養老服務的物業企業予以扶持，通過政府購買服務方式鼓勵物業服務企業對向“三無”、“五保”及低收入的高齡、獨居、失能老年人提供服務。應擴大現有養老券的使用范圍，允許用于購買物業服務企業提供的養老服務。

（3）有效落實住宅小區同步配套建設養老服務設施和在老舊住宅小區改造增設養老服務設施政策，為開展社區養老服務不斷創造條件。

（4）設置合理的進入門坎，根據不同類型社區的實際狀況，合理設置進入標準。建立健全物業企業為老服務管理辦法，制定物業企業為老服務標準、規范和退出制度，規范物業企業參與居家養老服務。

參考文獻

[1]盧子敏.社會嵌入理論視角下物業養老模式研究[J].經濟論壇，2014，（12）.

第8篇：物業社區經營范文

（一）社區管理委員會具有實體屬性

與上海的業委會委托物業服務企業全權實施物業管理不同，自立社區管理委員會由其自身具體組織并實施小區物業管理。委員會由主委、副主委、各委員構成，履職為志愿公益性質，委員不領工資。委員會下設各實體運行部門，其工作人員是雇員，給發工資，與委員會屬于雇傭關系。自立社區管理委員會在管理上并不拘囿于具體物業事務工作的管理，而是著重精神家園和共同理念的追求與塑造，提出小區要有奮斗目標，要打造有理想、有文化、有活力、有內涵的優質模范社區。致力于這一目標，管理委員會努力形成小區共同信念：以大融合社區的理念，促進住房的和諧與團結；以真誠負責的態度，提供住戶最佳的服務；以開源節流的方式，加速社區的建設和發展；以創新進步的精神，作為工作的原動力。他們還進一步明確社區管理構想：社區管理制度化，經費支用透明化，服務人性化，社區景觀公園化，業績優劣評量化。

自立社區管理委員會在具體事務方面也重點突出，饒有成效，如：訂立社區管理規約，涵蓋共性約定及十余項具體的物業管理相關辦法，經全體委員審議通過，使社區管理有所遵循；制定社區定期工作實施方案，包括水塔清洗、環境消毒、物業管理費收繳、節假日社區活動等，確保這些例行性事務事有人做、物有人管，形成工作制度；制定社區重大工作推進計劃表，對重大事項依據輕重緩急，排定近、中、長期計劃，實施跟蹤督促；做好物業顧問公司聘用和監督管理，對于小區安全、電梯管理等事務，聘用不同的專業化顧問公司管理，對于房屋修繕，包括公共部位及居民居家維修，聘用正規的水電及土木工程人員操作；加強社區地下車庫、地面停車管理，抓好社區公用舞蹈教室、多功能教室、臺球室、電腦圖書室、閱報室、文娛中心等的日常使用管理，及時更新購置公共設備和器材。

（二）物業顧問公司相對弱勢

物業顧問公司與社區管理委員會為市場化的雇傭關系。社區管理委員會就社區不同管理事務，雇用不同的企業或者有專業資質的人員來實施管理，如：在小區安全管理工作上，雇傭正規的安全顧問公司；小區電梯管理則招標承包給電梯管理公司實施菜單式管理；房屋維修則定期或不定期聘用合格的水電及土木工程人員管理。物業服務專業化、分工細、規模小，其特點是公司運營成本低，有的甚至是由具備資格的個體承接。這些公司型的和個體性的物業管理主體，均獨立向社區管理委員會負責。社區管理委員會對其按合同給付傭金。相對而言，上海的物業服務企業則居于強勢，有的小區物業辦公室就叫管理處,簡直像一個機關衙門：門難進，臉難看，事難辦。物業服務企業大而全，看似什么都有，其實一樣也不行；管理成本高，專業性差，有些服務項目還要外包轉包。物業服務企業包攬小區公共區域、經營項目、公共設施等的產權性管理、經營、收益，處置事務過多。上述種種形成一個特點，即物業服務企業與業主、業委會在小區日常管理上矛盾較多，相互對立，處理困難。

（三）業主的自我管理、自我約束能力強

自立社區定期召開業主大會，成立、更新、監督社區管理委員會，審議小區管理重大事項，如動用管理維修基金等。管理委員會定期向業主大會匯報社區管理運營情況、財務收支情況、重大事項落實情況以及委員會運作情況。業主參與小區自治管理的熱情高，不僅體現在不計酬勞志愿參加社區管理委員會工作上，還體現在領養小區綠化、參與小區公共活動等一些事情上。自立社區還訂立業主公約，規定業主參與社區管理相關權利、責任和義務，并制定各類社區資源、公共設施、活動場所等使用管理辦法。如小區管理費收繳方面發生法律糾紛，該行為法律關系主體是社區管理委員會和業主，而非業主和物業服務企業。

（四）社會文化公共事務成為小區管理的一個重心和亮點

為增強社區凝聚力，豐富社區生活，自立社區大力推進社區文化建設：堅持舉辦社區文化節活動，包括社區文物展、社區美食競賽、奇石異樹展、手工藝品展、書畫展等，得到社區居民一致好評和踴躍參加；積極舉辦各類講座、授課、旅游、小型晚會等；請醫院專家到小區義診和舉行健康講座；組織居民到大陸參訪旅游，感受祖國大好河山；組織播放優秀影視節目和戲劇舞臺演出；開辦中醫養生班、書法寫作班、電腦研習班、舞蹈班、兒童讀經班及品格教育營；積極組織各類公益性活動，每年定期舉辦“防火宣導，高樓社區防縱火組合演練”及有關防災演練；及時組織各類賑災募捐活動。這些活動提高了居民文化修養和綜合素質，增強了社區凝聚力和親和力。

（五）社區管理委員會協調力很強

社區管理委員會在與里委以及其他地方行政管理部門、社會組織、經濟組織等事務協調中，作用很強，話語權很大。如經自立社區管理委員會協調，在社區安裝提款機，福特公司搬遷電機房、減少噪音等，相關部門支援小區綠化苗木等。桃園中櫪自立社區管理經驗和做法還有很多值得介紹的地方，如運用信息化管理手段，尤其在安保、小區服務等方面，實現24小時全方位與社會聯通的全息系統。這些都給我們很大啟發。

二、臺灣地區物業管理給上海的啟示

（一）產權結構是解構臺灣地區物業管理體系機制的關鍵

英國啟蒙思想家洛克認為，財產權是人最重要的自然權利。人要有財產權，首先要有財產，進而擁有由這些財產而來的一系列權利，如管理、處置、收益等。有了私產私權，并落實了對私產私權的尊重，人才有尊嚴、才有動力、才有活力。臺灣地區業主主導物業管理的積極性、主動性高，究其原因就在于尊重了物業作為財產權的規定性。正是基于這點，自治成為臺灣地區物業的核心，而這又恰恰符合居住社區物業管理的根本屬性。從本質上講，居住社區是居民自治的范疇和領域，充分發揮群眾自治作用是實現社區管理內生和不竭的活力。財產與財產權相統一，活力與自治相統一。在這些要素不具備或者相背離的情況下，物業管理上不去也就不足為奇了。

（二）物業領域市場開放度、社會化程度高

臺灣地區物業市場體系和構成要素是充分自由、充分開放的，業主、社區管理委員會、委員會的專兼職人員，物業顧問企業，各種服務性的團體個體可自由組合。其市場準入也是開放的，尤其對個體性的經濟活動組織，如個體的水電工、維修工以及其他技術勞務人員都納入其物業市場體系。其社區物業活動、物業管理事務，基本全由社會自我組織、自我調節完成，需要政府介入的地方很少，甚至連這些對應的行政部門都不用設置。這些給我們不少啟發，如物業類企業尤其居住社區物業類管理企業是不是一定要有規模，要大、要新、要強，看來還是要形成符合居住物業自身領域特點的企業格局、經營模式、適當規模以及行業準入、經濟管理等。再者，啟發我們一定要相信市場、相信社會，它們一定會將各類資源有效打理、有效組合，這是一個能產生內生活力、原生動力的源泉。

（三）社區管理委員會及居住社區成為社會活動、歷史文化傳承的中樞

這主要與臺灣地區物業領域的去經濟化原則以及社會事業定位相關聯。臺灣的居住社區物業管理從本質上講是社會事業范疇，他們的物業管理確定了這么一個基石：物業管理領域不屬于經濟范疇，屬于社會自治范疇，屬于社會事業范疇。我們則把物業管理作為經濟領域，列入第三產業，是要為社會創造財富的，作為微觀的企業而言，是以盈利為主，怎么賺錢快怎么來，怎么賺錢容易怎么來，怎么賺錢多怎么來。難以想象以這樣的經營思想為指導的物業服務企業會去設計各種社會文化活動以及增益個人道德、健康、綜合素養等的公益活動。

（四）物業矛盾糾紛少，社區和諧度高

第9篇：物業社區經營范文

一、指導思想

以“**”重要思想為指導，以科學發展觀和構建和諧社會為根本宗旨，以“條塊結合、行業監管、屬地管理、市場化運作機制”為目標，以完善行業監管和屬地管理機制為重點，以落實社區網格化為突破口，通過建立機制、打好基礎、加強基層建設等措施，規范物業企業的服務行為、加大行業指導與監管力度、加強地區的綜合協調和屬地管理的工作，努力為社區居民營造一個“安全、文明、整潔、和諧”的生活環境。

二、基本原則

按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”的城市管理機制，堅持“條塊結合、行業監管、屬地管理、市場化運作”的原則，堅持以人為本、和諧社會、滿意物業有機統一的原則，堅持居委會、業委會、物業公司相互協調的原則，開創住宅區物業管理工作的新局面。

三、組織構架與主要職責分工

（一）組織構架

按照構建和諧社會與開創住宅物業服務新局面的要求，建立一個適應發展趨勢的，由各個職能組成和共同管理的，具有時代特征的綜合性管理模式。通過整合社區資源，實施齊抓共管、聯手推進，構建區、鎮（街道）、社區三級物業管理聯席會議制度等形式，真正形成適應當前形勢的大物業管理格局。

1、建立區級住宅區物業管理聯席會議制度，分析、研究物業管理中出現的新情況、新問題，制定應對措施；協調、解決涉及物業管理的綜合性問題。聯席會議由區政府分管領導召集，區房地局、區地區辦等相關職能部門參加，聯席會議辦公室設在區房地局。

2、建立街鎮級住宅區物業管理聯席會議制度，研究和協調解決街鎮范圍內涉及物業管理的綜合性問題。聯席會議由街鎮行政領導召集，街鎮有關職能部門和區條線派出機構參加，聯席會議辦公室設在街鎮有關職能部門。

3、建立社區級住宅區物業管理聯席會議制度，研究和協調解決住宅區內涉及物業管理的具體問題。聯席會議會議由居委會、業委會、小區經理、片段民警等組成，會議召集人由居委會負責人擔任。

（二）主要職責分工

1、區地區辦

（1）會同區房地局做好制定工作計劃，牽頭召開區住宅區物業管理聯席會議，定期組織街鎮和相關職能部門研討住宅物業納入社區屬地管理中出現的新情況、新問題和制定應對措施等各項工作，加快推進大物業管理格局的形成。

（2）推進街鎮發揮綜合協調作用,推進社區網格化管理，履行“整合資源、組織協調、督促檢查”的職能。

（3）促進社區群眾組織發揮作用，繼續鞏固和發揮街鎮現有住宅區的看家網、護綠隊、志愿者、樓組長隊伍等作用，切實提高住宅區居民自治管理的水平。

2、區房地局

（1）會同區地區辦牽頭召開區住宅區物業管理聯席會議，調研和共商解決住宅區物業管理中出現的新情況、新問題；宣傳房地產政策、法規，組織相關業務知識的培訓；會同街鎮共同做好業主大會的籌備、組建、換屆改選工作。

（2）加強對物業管理企業的監管、管理和誠信考核工作，指導、督促物業企業按行業標準和物業服務合同規范服務。

（3）重視住宅區物業管理中的“急、難、愁”問題，會同街鎮編制住宅區的綜合整治計劃，籌措資金并組織實施；針對“維修不及時、服務不到位、收費不規范”的問題，加大行業監管力度，有效推進物業行風建設；加強區房屋維修應急中心的建設。

（4）牽頭街鎮和有關職能部門，按照屬地“以塊為主”和部門“各司其職”的原則，加大住宅區違法搭建的處置力度，從群防群治、第一時間、初發狀態、形成合力的機制上采取措施，做到新賬不欠老賬逐步還清。

3、區公安分局

（1）對住宅區內的治安管理。

（2）對住宅區物業保安隊伍的指導、日常檢查、考核和培訓，規范保安人員的行為和標準，提高保安人員的素質。

4、區財政局

（1）安排和落實直管公房成套改造、舊小區綜合整治、住宅“平改坡”綜合改造等工程的專項補貼資金。

（2）做好資金使用的管理。

5、區市容局

（1）對住宅區范圍內責任區的市容環境衛生責任監督，檢查。

（2）對住宅區內垃圾清運、環衛公用設施等環衛作業項目實行管理，執行行業標準，減少作業擾民現象。

（3）協調推進住宅區環衛設施建設，指導和督促物業公司加強住宅區環衛設施的維護。

6、區環保局

（1）指導住宅區居委會、物業管理部門開展環境保護知識和政策法規的宣傳教育，幫助其開展綠色小區創建等相關工作。

（2）對經營性飲食服務、文化場所等污水、廢氣、噪聲等影響住宅區居民生活行為的查處。

（3）對雖經批準的住宅區內建筑工地，按要求進行夜間施工作業的，但居民仍認為存在環境噪聲污染行為的查處。

7、區規劃局

會同和配合街鎮及有關職能部門對住宅區內的違法建設行為予以查處。

8、區物價局

（1）對新建商品房住宅區前期物業管理服務收費標準的審核。

（2）對物業管理企業的收費督促檢查，構成價格違規、違法的予以查處，并在一定范圍內通報。

9、工商**分局

會同和配合街鎮和有關部門，對住宅區內的違法經營行為予以查處。

10、區綠化局

對住宅區公共綠地進行行業監管。

11、區城管大隊

（1）對住宅區內擅自設攤經營、兜售物品；在公共場所飼養家禽家畜食用鴿和信鴿，影響環境衛生，物業公司勸阻后拒不改正的行為，行使行政處罰權。

（2）按規定對損壞綠化及綠化設施；擅自占用綠地、改變綠地性質；在公共綠化、道路或其他場地擅自搭建建筑物、構筑物和破壞房屋外貌行為的查處。

（3）對未經批準擅自從事夜間施工的，或雖經批準但違反批準的要求從事夜間施工造成噪音污染的行為進行查處。

12、街鎮

（1）落實物業管理工作領導責任制和物業管理部門，明確職責、落實人員，建立工作協調機制。

（2）建立街鎮物業管理聯席會議制度，指導居委會、業委會、物業公司建立住宅區物業管理聯席會議制度，定期開展活動，對納入社區管理范疇的住宅區物業管理和其它管理進行綜合管理，有效解決區域內物業管理綜合性問題。

（3）牽頭協調相關職能部門，對住宅區內的各種違法行為進行集中整治，遏制違法搭建和其他違法行為；協調解決住宅區內的歷史遺留問題，化解各種因素引發的矛盾。

（4）加強住宅區民主政治建設的領導，與房地部門一起做好業主大會、業主委員會的籌備、組建、換屆改選工作，把好業委會籌備成員和業委會候選人員關。

（5）會同區房地局制定住宅區的綜合整治計劃，分級承擔綜合整治專項資金。做好綜合整治實施前的宣傳發動，以及實施過程中的矛盾化解等工作。

四、工作措施

（一）統一思想，加強領導。

構建和諧社會，落實到基層就是構建和諧社區、和諧小區，讓廣大市民在實現“變樣”目標的過程中，有一個安逸舒適的生活環境。各地區、各部門必須在加快城市建設的同時，注重和加強城市的綜合管理，尤其是住宅區的協調管理，要按照“兩級政府、三級管理、四級網絡”的管理體制，認真貫徹“條塊結合、行業監管、屬地管理、市場化運作”的要求，以創建滿意物業推動構建和諧社會，以構建和諧社會促進住宅區物業管理工作。

（二）條塊結合，形成合力。

各街鎮應十分重視住宅區物業管理工作，要既重視開發建設、又注重管理服務，將住宅區物業管理工作納入重要議事日程，深化屬地管理的各項措施，加大力度推進社區網格化管理的進程，主動將轄區內住宅區物業管理列入重要議事日程，將開展社區黨建、創建文明社區和構建滿意物業統一起來，認真對待居民反映的實際問題，采取措施化解矛盾。

區房地局要十分注重對街鎮的業務指導工作，加強對物業企業規范服務的行業監管工作，加大對街鎮相關部門物業行業管理的業務培訓，指導和幫助街鎮解決住宅區物業管理中的問題和矛盾，采取聯合行動的辦法，加大住宅區新的違法行為的處置力度，不斷改善市民的生活質量。

區地區辦、區規劃局、工商**分局、區綠化局、區城管大隊等部門要主動協調相關工作，對于職責范圍內的事情不推諉、對于與地區和其他部門相關的工作應主動配合、支持，對于街鎮提出需要協調和配合的工作，積極參與并發揮作用，盡快形成大物業的管理格局。

（三）突出重點，狠抓落實。

要加快推進業主委員會的組建工作，協調解決住宅區內多頭管理、使用維修資金、住宅區內增加或調整公建設施等問題。**年業委會的組建率力爭比上年提高10個百分點，今后要及時做好業委會的換屆工作。要加快低端物業的綜合整治和綜合改造工作，區、鎮兩級政府每年要安排一定的資金用于舊住宅區的綜合整治和改造，通過新一輪住宅的整修，力爭使城鄉面貌有新的改善和提高。要加大住宅區工商企業戶和經營活動的監管，逐步清理無證經營或擅自利用居住用房用于經營活動的行為；要加強住宅區內違法建筑拆除的力度，堅決遏制新的違法搭建和違章裝修勢頭，逐步做到新帳不欠舊賬逐年還清。