商業地產招商方案精選(九篇)
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第1篇：商業地產招商方案范文
可能是源自出身的基因，遠洋地產一直對商業地產慎之又慎。
遠洋地產開發的第一個項目是位于北京長安街的甲級寫字樓遠洋大廈。經歷過遠洋大廈的開發和運營，遠洋地產深知商業地產開發和運營風險。在過去的數十年間，即便是全行業數次掀起綜合體開發熱浪，遠洋地產并不為之所動。遠洋地產更是數次通過年報向投資者喊話，強調商業地產的操作風險：“應當用更加謹慎的態度對待商業地產。要做好商業地產，從投融資、取地、定位到規劃設計、招商、建設、運營等各個環節，都要做好功課，環環相扣，用‘一著不慎滿盤皆輸’來形容并不為過”。
商業地產是重資產商業模式。一個現實的情況是，國內的融資渠道以間接融資為主，一段時間內不動產證券化無法實施。
遠洋商業地產又有哪些破解之道？
早在9年前，遠洋地產就在年報中表示，要“保持來自物業開發和來自投資物業租賃之間營業額的平衡”。2007年，遠洋地產出售凱晨世貿中心。多年來，這宗交易一直被業界視為一起非常成功的案例。該宗大額交易案例的亮點不僅僅是交易的價格、時機，基于內部現金流平衡的戰略眼光，還在于遠洋地產通過有選擇性銷售走上輕資產之路。
此外，著眼于現金流平衡和優質物業持有，遠洋地產尊重商業的現實環境，保證貨如輪轉，又兼顧潛在的資產升值收益和風險分散，在進取和保守之間，劃出一條優美的微笑曲線。
除了有選擇性銷售，在輕資產模式上，遠洋商業地產選擇與巨人同行。這樣做的好處顯而易見，一是降低資金成本，二是優勢互補，降低風險。在業內看來，太古地產有資金實力和商業地產管理經驗，遠洋地產熟悉國內市場，在土地獲取、市場定位、設計實施、工程營造等大型綜合體整體開發獲取上有豐富經驗。這是資本和資源的最佳組合，也是地方政府最為看重的拿地籌碼。事遂人愿，2010年3月8日，遠洋地產與太古地產正式達成“戰略合作框架協議”。
雙方的聯姻效果很快面臨市場檢驗。9個月后，太古地產和遠洋地產聯手拿下成都市核心區大慈寺片區100余畝土地。在成都市錦江區政府眼里，大慈寺片區的定位不僅僅是歷名文化傳承和城市名片，而且將擔任起城市產業升級引擎的功能，非遠洋地產和太古地產莫屬。
這是一次美妙的“艷遇”。緣分來自太古地產、遠洋地產和成都市錦江區政府的實力和戰略眼光。在成都遠洋太古里開業新聞會上，遠洋地產總裁李明動情地說，“錦江區政府是我遇到的最好的區級政府之一”。
在“艷遇”和緣分背后，則是遠洋地產對商業地產的獨到理解：對綜合體拿地的要求是“一線城市及發達二三線城市中核心、地段優越的商業地產”。這也是遠洋商業地產做綜合體的天條。“隨著城際交通的發展，每座城市絕不會都變成獨立的商業中心，相反，城市之間更強調功能配合，越是核心的城市越真正具有商業價值”。
具體來說，四川地形呈盆地狀，像一個聚寶盆，成都地處聚寶盆中心，成都遠洋太古里則處于聚寶盆中心的中心。甚至可以說，成都是大西南諸城市的聚寶盆中心，成都遠洋太古里的先天條件得天獨厚。
遠洋地產和太古地產結伴而行，斬獲頗豐。但具體到遠洋商業地產的商業模式，遠洋地產并不認同快速復制綜合體批發式的商業模式。他們認為，比拼耐力，打造擁有長久價值的項目，走彎道超車模式更適合遠洋商業地產。
接下來的問題是，遠洋地產如何實現彎道超車。而在輕資產這條路上，除了銷售、合作開發，遠洋地產還要解決哪些問題？首個大型高端商業綜合體成都遠洋太古里又將如何才能成為遠洋商業地產彎道超車的抓手？
二、打造“豁然開朗”的“人體大動脈”
綜合體是個瓷器活，需要金剛鉆，特別需要產品設計、招商和運營上的專業能力。因此，遠洋商業地產輕資產之路的核心就是匠心之旅，通過專業化降低風險。其中，綜合體的選址、定位、規劃非常重要。在商業地產圈，有一個名詞叫“地鐵上蓋物業”，意思就是強調，選址一定要在主要交通運輸交匯點上，項目交通便捷，可達性強。
成都遠洋太古里先天性位置優越，周邊有4個公交站臺，19條公交路線，4條地鐵站環繞，其中2、3號線出入口春熙路站的出入口與項目無縫連接。此外，成都遠洋太古里地處春熙路商圈，該商圈是成都最為成熟、輻射大西南地區的商圈。而且，該項目環繞千年古剎大慈寺，大慈寺是成都乃至中國久負盛名的佛教重地。
除了外部交通便捷有要求，綜合體內部的交通同樣重要。比如，綜合體中的購物中心要給顧客“豁然開朗”般“到達”的感覺。“豁然開朗”背后是通過購物中心內外交通，將不同的商家串連，每一條街道都是“商家私家路”，人流、商家流、錢流匯集且互通共享（下文皆以成都遠洋太古里購物中心為例）。購物中心交通動線好比人體大動脈，擔負起輸送客流和錢流的使命。購物中心有一句名言，回頭客，請走回頭路。這句話的意思是，購物中心經營成功，回頭客消費至關重要，而逛街舒服則是吸引回頭客的重要原因。
三、懂市場、懂商家是關鍵
矛盾處處時時存在。正如一個硬幣總有兩面，扎堆生意好做，但同質化將會喪失商業個性，甚至會削弱購物中心的聚集效應。
所以，購物中心的業主方一定要零售，懂市場，知道商家怎么賺錢。比如說，懂市場，業主方就可以知道具體某個品類的市場容量，不會盲目引進同一品類的商家；懂商家，就會考慮商家的利潤，制定合理租金，談判時主動，甚至主動幫助商家根據市場變化調整品類結構。
與租戶溝通是件細致且需耐心的事情，要讓商家了解成都遠洋太古里的整個商業規劃和方案，請商家提出建議和方案，同時又要了解商家訴求。成都遠洋太古里甚至和商家一起探討裝修方案和櫥窗的具體擺放位置。溝通的核心問題依然是租金。但是，不同于行業的常規做法，成都遠洋太古里的租金并不完全從商鋪的面積和位置考慮，而是更多參考商家的成本和利潤率。以餐飲業為例，日本餐成本最高，次之是中餐，再其次是西餐。只有深入了解餐飲業的盈利模式，業主方才能設計出更合理的租金。
川菜是中國的菜系之一，成都遠洋太古里開業期間居然沒有引進川菜商家，這讓遠到而來的顧客非常遺憾。成都遠洋太古里不可能沒有川菜館，只是更慎重。要將成都遠洋太古里最好的位置留給兩家非常有特色的川菜商家，以匹配成都遠洋太古里的高端定位。
從慎重引進川菜商家可以發現，成都遠洋太古里招商非常慎重。恰恰是因為慎重，成都遠洋太古里的招商非常成功。懂商家的背后是信任。做購物中心就是做商家的買賣。商家信息非常重要，他們更了解市場的流行趨勢，商業競爭中的對手優劣，誰更想進駐成都遠洋太古里，誰又可能會離開成都遠洋太古里，以及商家最佳同業組合及比例。
第2篇：商業地產招商方案范文
關鍵詞：商業地產；投資風險；經營模式；合作共贏
中圖分類號：F293文獻標識碼：A 文章編號：
商業地產通常解釋為大型購物中心，商場、商鋪、商業步行街，商業地產的形式多種多樣，規模有大有小。大的商業地產項目，規模可達幾十萬平方米，規模小的僅幾百平方米，甚至更小。就其經營形式而言，規模大的多采用整體開發、統一招商、統一經營、統一管理；規模小的大多采用在統一經營管理模式下，回收租金的模式；但更多更小規模的商業地產項目中如：住宅、公寓、寫字樓的底商，這些小的商業地產項目和各類商業街則多采用商鋪出售、零散經營的模式。
商業地產不同于住宅地產，住宅地產的用途相對簡單，主要的功能僅僅是為了滿足不同層次消費者的居住需求，面對的客戶群相對比較單一，而商業地產的市場定位、目標客戶群的選擇、開發的策略、運作的模式、管理的理念等都十分關鍵，只有有了準確的市場定位、細致的宣傳策劃、有序的招商運作、完善的經營管理、良好的外部環境、優質的物管服務，才能保證其地段價值不斷提升，商業物業不斷升值，商業業態的可持續發展。現代商業地產更加強調和注重的是商業的市場定位、市場的前景和商業業態組合，它是為了滿足商業用途而進行的有計劃、有組織地進行開發和經營的產品。追求的是開發商、投資商與經營者三者之間的合作共贏。
1 地產投資風險分析
1.1行業本身存在的風險
從商業地產行業本身來看，一是商業地產發展前期是先天不足，后期商業地產開發無序發展；二是商業地產在開發中存在過分炒作行為；三是商業地產要價過高；四是商業產權過于多樣化；五是經營定位和區域特征不相符；六是競爭加劇。在目前我國商業地產發展中，還存在一系列的認識誤區和偏差。主要有三大誤區：一是投資商業地產必賺錢；二是投資商業地產可長期賺錢；三是認為返租是一劑靈丹妙藥。商業地產發展中的一系列偏差和誤區。一是完全套用住宅地產的開發模式是商業地產公司經常犯的錯誤。二是經營者在經營思路上存在偏差。三是商業地產開發資金過分依賴銀行貸款。四是商業地產開發中還存在著“首長工程、形象工程”的傾向。以上問題如不能很好得到正視及解決，投資商也必將付出沉重的代價。由此可見，商業地產項目較其他地產項目風險更大，因而必須對商業地產項目在投資決策過程中的風險加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和規避。
1.2政策法規風險
一個商業地產項目要取得成功，必須具備四個關鍵性的因素，即：土地、資金、人才和政策。這四個方面如果哪一方面存在短板現象，這樣的項目開發都很難取得成功。一個項目分析的再好，回報率再高但是如不符合政策法規要求的話，永遠等于零，所以政策法規風險永遠是第一的。政策法規風險就是指商業地產項目在投資決策開發之前要對在城市規劃、商業網點規劃、交通、環境、建筑指標、其他地方性的法規等各個方面是否存在風險進行綜合分析研究。
城市總體規劃決定了城市未來的發展方向以及區域經濟發展的潛力，符合城市總體規劃是對商業地產項目最基本的要求；同樣一個商業地產項目也要符合商業網點規劃的要求，政府為配合商業網點規劃必然要將市政建設向這一區位傾斜，人口規劃、基礎設施建設、交通可達性等都將向這一區位靠攏，一個商業地產項目只有符合商業網點規劃要求才能事半功倍，獲得成功。
商業地產項目地方性政策法規的風險評估就是指對地方政府是否為該商業地產項目的建設、招商和后期的運營制定了嚴格的限制條款等進行分析和評估，提前趨利避害，以減小其對商業地產項目的影響。
1.3 選址風險
一個商業地產項目能否取得成功，除了規劃、運營、招商等組合因素之外，很大程度上取決于選址的正確與否，單是選址這一項工作除了應考慮客流規律、交通狀況、商業環境、地形特點、符合城市規劃要求外，還應著重研究選址地塊的商圈飽和度指數、選址地塊的周邊人口密度、選址地塊的客流情況、選址地塊的競爭對手情況、選址地塊的交通道路情況、選址地塊的公交設施情況、選址地塊的地塊平整情況、選址地塊的地塊拆遷情況、選址地塊的經濟技術指標等一系列內容，他們的每一個方面都對商業地產項目的運營成敗產生影響。
一個商業地產項目經營的成敗在很大程度上取決于地址的選擇正確與否，從某種程度上講，一個商業地產項目開發的成功與否，其實在項目選址階段就埋下了伏筆，地址選擇的好，該項目就成功了一大半，反之，就可能失敗。
1.4 規劃設計風險
商業地產項目的成功與否，方向是關鍵。商業地產項目如果要想取得成功，必須要有良好的規劃設計。但是在現階段，我國的商業建筑設計卻普遍存在追求外在的形式美，忽視經營實際需要的現象，這種設計方案就犯了方向上的錯誤，將商業地產項目引上了一條高風險之路。因為規劃設計的不合理就會直接引起以后的招商問題和后續的經營問題。由于規劃設計的不合理，將會直接導致后期的主力店招商不成功、一般店經營不理想、經營管理難度增加、租金收益較低、管理成本加大等現象，后續的經營管理會出現無數多的問題。甚至一些項目為了節省規劃設計費用，卻導致了建筑設計不理想、人員（顧客）流動線不清、功能布局混亂、建設無用工程等等，這些都是商業地產項目在開發決策過程中規劃設計風險。
1.5 銷售風險
商業地產項目由于是一個投資周期長、投資量大的高風險行業，若物業銷售不力，就會導致資金回收慢、資金成本高、投資風險加大等一系列連鎖反應。若完全只采用出售的形式雖然能很快回籠資金，但對以后的長期發展和市場的形成與繁榮又非常不利，沒有高質量忠實永續的客戶，真正面臨競爭時很容易被淘汰，最終損害整個商業項目的品質和經營者的利益，因而商業地產的銷售風險也必將是商業地產項目中應著重加以防范的一個重要環節。商業地產的銷售不同于一般住宅的銷售，它必須要實現開發商、投資商和經營者（商戶）三者之間的一體化合作關系，開發商通過項目運作賺取開發投資利潤，所有者通過出租商鋪賺取租賃利潤，經營者賺取經營利潤，物業管理者通過后期的物業管理賺取管理利潤。這三者之間是一個有機的整體，每一個環節都要做到細致周密，才能保證整個鏈條的完整、有序，才能保證三者之間的共贏。
1.6 招商風險
商業業態如何劃分、如何組合，租金如何構成、租金水平多高、租金水平如何遞增、租賃期限的長短都是商業地產項目投資決策中的招商風險。每一個具體的商業地產項目都應在規劃設計的前期就要考慮引進什么樣的經營業態，據此對該項目做一個基本的市場定位，并仔細研究每一種業態的基本特征，只有掌握和了解了這些基本特征之后，才能有的放矢地進行尋找目標客戶，挖掘潛在的客戶，進行招商。并根據地塊條件、招商條件系統地對招商工作進行設計，這樣才能為后續的招商工作確定方向，避免招商工作成為商業地產項目操作中的“短板“。
1.7 經營風險
商業地產項目在開發過程中要解決資金回籠及對項目后續經營管理的控制是一對矛盾，因而要想資金回籠快，最好的解決辦法就是銷售，但銷售以后對店鋪的經營控制力就弱了，反之只有采用租賃，但是這兩者之間如何求得一個平衡，如何解決好租與售的比例是一個難題，因而也就給后期的經營帶來了難度，加劇了風險。目前商業地產項目投資開發盈利模式主要有以下四種：一是只售不租。通過出售產權，很快收回投資。二是只租不售。產權掌握在開發商手中，可以抵押再貸款，而且也可以等增值后出售，甚至可以將自己的商業物業進行資本運作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商業經營，既賺取投資開發利潤又賺取商業經營利潤。不同的經營模式各有各的利弊，各有各的風險，各個不同的商業地產項目要根據各自不同的情況采用不同的經營模式，合理選擇經營模式并加以防范。
1.8 資金風險
第3篇：商業地產招商方案范文
商業房地產投資風險控制的措施：
1．防范開發商的經營風險，加強商業房地產的管理運營。首先，開發商必須建立商業管理運營的觀念，增加人才儲備。商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域，商業地產的地產屬性包含建筑形態、功能空間、環境配套、技術要求等專業內容，而其商業屬性涉及相關產業經濟、人口數量、消費水平、市場容量、業態選擇、商品定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產的雙重特性，需要跨行業資源的整合力度和復合型專業人才團隊，進行項目的合理商業規劃和招商活動。其次，統一運營管理使項目具有商業核心競爭力。統一運營包含：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管；其中統一招商管理是基礎。最后，制定適宜的運營戰略規劃，選擇項目適合的運管理模式，包括租賃模式﹑銷售模式和租售相結合的組合模式等。
2．按照國家政策及城市總體規劃，規避政治風險。開發商應關注宏觀政策（產業、土地及稅收等）的變化，依此選擇合理的經營及區位。城市規劃風險對商業地產項目影響巨大，對選址、定位、規模、檔次等內容做充分的市場調查，對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究，以規避城市規劃與項目不符，造成的項目利益損失的風險。
第4篇：商業地產招商方案范文
關鍵詞：商業地產；開發；招商；經營管理
1商業地產概念介紹
商業地產包括商業和地產兩個概念。商業，是一種有組織的提供顧客所需的商品和服務行為；地產，是指在一定的土地所有制關系下從事的土地開發和地上物建設行為。從經營模式、功能和用途上講，商業地產通常指以提供各種辦公、貿易、商業、餐飲、酒店、娛樂、健身、休閑為目的而從事房地產商業業態或商業綜合體的投資開發建設行為。商業地產的投資比例和規模體現了一個城市或地區經濟發展水平和繁榮程度，是拉動城市或區域經濟繁榮的主要驅動力和核心產業。由于國內商業地產起步較晚，商業地產的投資機構、開發商大部分從住宅開發領域轉型而來，尤其是成功型、業界知名度高的住宅，其必然帶著“成功”的背景、經驗及住宅開發的慣性思維，沿襲“拿地—規劃—設計—建設—銷售”住宅開發模式，以銷售為最終目的，規劃上只考慮能建什么樣的商業業態，沒有考慮區域商業的客觀需求；產品功能上只是停留在住宅開發所能滿足的基本功能，而忽視了商業地產所特有的招商運營需求；即使注重了商業業態，也是采用“先開發、再招商、后運營”的開發思路，各環節沒有系統規劃和整體考慮，各自為戰，環環脫節。由于住宅開發商對商業規律認識不夠，對商業特性的把握存在偏差，并受制于自身慣性思維的影響，必然造成商業地產開發與招商、后期運營管理及發展不相適應，以至于招商受阻、經營冷淡，嚴重影響了商業地產的持續、健康、繁榮發展，與最初預測的示范經濟效應相差較遠。
2商業地產存在的主要問題
按照房地產市場行業權益劃分，商業地產有四個基本權益——即開發的權益、所有的權益、經營的權益、管理的權益。商業地產這四個權益在不同階段代表著不同權益主體的利益訴求，特別是開發階段、招商階段和后期經營階段的利益訴求各不相同，如果處理不好之間的邏輯關系，就特別容易產生開發、招商及經營之間脫節或不匹配現象。總結商業地產的開發、招商及經營不匹配的各種案例和現象，主要表現在以下幾個方面：
2.1規劃設計和市場定位不匹配
商業地產項目涉及的是地產開發與商業經營兩個專業領域，需要進行科學、系統的規劃設計與市場定位。但多數開發商在商業項目規劃設計和建設中，僅僅將自己定位在商業地產項目的開發和建設上，沒有為未來的招商與運營進行認真充分的市場調查、科學合理的市場定位。在規劃設計時，通常只追求經濟利益最大化，為了好賣、好租、使用面積最大化或建設成本最低而規劃設計，從而給后期經營管理帶來很大的局限性。具體表現為：①市場定位不合理，商業功能規劃時貪大求全，脫離當地消費水平；②功能設計沒有結合當地人文風貌，只追求空間使用效率，給項目后期運營管理帶來諸多問題；③項目建成后，商戶為滿足個性化或特殊需要，大幅度改造物業形態，造成了不必要的嚴重浪費。
2.2開發建設和招商經營脫節
目前，國外商業地產受土地所有制性質的影響，經營模式通常以只租不售型居多，比較注重長期持有帶來的經濟效益。而國內商業地產受資金、利潤及經營思路的影響，通常講究開發節奏“短、平、快”，循環周期越短越好，過度追求“開發、出售、再開發”，加快資金流轉以賺取更多的利潤，只關注開發、建設和出售，不關注后期的招商和經營。項目售出后很多開發商不愿意承擔更多的招商和經營責任，也很少去思考創造良好的商業整體經營環境和氛圍。即便加以考慮，由于項目所有權與經營權分散歸屬，開發商管理干涉比較困難，從而造成開發與經營的嚴重脫節或不匹配。
2.3商業規模與經濟發展水平不適應
自2010年以來，我國商業地產的投資規模增長迅速。雖然受電子商務及網絡購物的影響沖擊而有所回落，但商業持有量及待開發商業地塊仍然占據比例較大。2016年1月12日，仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“縱觀2015年廣州甲級辦公樓市場，無論在需求和租金方面均較2014年有明顯上升。據仲量聯行統計，2015年約7成的租賃成交來自內資企業，并且整體需求往珠江新城遷移的趨勢明顯，受此帶動，2016年租金升幅達到自2011年以來的最高位，同比增長4%”。對于優質零售物業市場，2015年是調整年，電商重塑消費者購物習慣，對實體零售經營表現持續施壓；但同時國外中高端品牌積極擴張進駐國內市場，尤其是國際中高端時尚開店步伐加快。由于各路資金看好商業地產的發展，對商業地產領域必然展開大規模的追逐投資。但是，如果不科學預測經濟發展水平和商業需求，帶來的結果必然是投資過剩及浪費。例如2009—2014年期間，很多大、中型城市均存在商業地產項目增長速度已遠遠大于經濟發展速度的現象。近兩年，恰逢國內電商業務蓬勃發展，這些城市的商業地產項目均存在著空置率不同程度的持續攀升，造成了社會資源的巨大浪費。
3原因分析
近幾年，國內連續出現商業地產項目破產、并購及股權轉讓、收購事件，都是因為商業地產前期開發、招商與后期經營不善導致嚴重后果造成的。例如曾以92.2億高價成就的上海地王外灘8-1商業地塊被潘石屹SOHO中國收購，重慶渝中區核心位置的朝天門地塊被新加坡凱德置地收購，北京西三環原“金隅大廈”被光耀地產收購開發成“光耀東方中心”。仔細分析這些商業地產項目破產、并購及股權轉讓的原因，大致可以總結歸納為以下幾種類型。
3.1商業經營的長期效益是主要原因
目前，在房地產市場，通常是住宅項目搭配商業配套一起開發。且在當前國內土地市場出讓體制下，開發商主要通過一級市場公開招拍掛競價獲得土地，房地產項目周期通常是二至三年。由于房地產的主要“原料”土地獲取的非連續性，且競價對資金實力要求越來越高，因此土地獲取越來越困難，一家房地產公司在一個項目開發結束，很可能由于沒有新項目接繼、沒有土地供應而被迫停止開發，甚至面臨公司解散的危機。而商業地產項目要求長期持續經營才可能獲取豐厚利潤。因此，許多房地產公司為在土地出讓一級市場靠資金實力獲取土地資源，不得不要求在手項目快速回籠資金，在處理商業配套時通常采用以出售為目的商業開發，而開發商固有的短效行為與商業開發的長期效益形成了這一行業的主要矛盾，也是一個先天性體制問題。
3.2缺少商業地產各項技術人才
商業地產是一項涉及面很廣的系統工程，市場化趨向程度較高。相比于住宅開發，在建筑外觀、機電安裝、配套設施、物業管理及通風朝向等方面有更多、更高的專業技術要求。且住宅與商業地產的物用價值取向是不同的，住宅重在居家的環境和生活的舒適、品質，產品的性質應屬于直接用于生活消費的終端商品；而商業地產則側重經營的增值和投資的潛力，產品的性質應歸類為間接用于商業經營的投資匯報。商業地產作為整個商業經濟產業鏈條中一個基礎性的硬件產業，它的開發任務包含建筑外觀、功能空間、配套機電、環境設施、服務技術要求等專業內容，而其商業屬性更是涉及到區域經濟、人口數量、消費水平、業態選擇、市場定位、商業運營等綜合因素。由于商業地產跨行業的多重屬性，因此在商業地產開發中，無論在項目規劃、設計、選址、立項等方面，還是在建設、招商、運營、管理等環節，都需要有效整合地產和商業兩大領域內的人才、資金、技術、管理等優質資源，這是滿足商業地產開發的必要條件。然而，很多房地產公司恰恰缺少跨行業資源的整合管理經驗和復合型專業人才團隊，這是導致當前商業經營和地產開發存在問題的一個現實原因。
3.3缺乏完善的商業網點規劃
2012年9月12日，國務院頒布《國內貿易發展“十二五”規劃》通知，要求地方政府應完善商業網點規劃和土地政策，強調各大、中、小型城市(含直轄市、省會及計劃單列城市)要科學抓好商業網點規劃的報批和實行。然而，在許多城市，商業地產開發仍然處于一種無序狀態，政府招商無限放寬條件，開發商追求利潤不顧及社會責任，擅自更改規劃事件屢見不鮮。某些開發商拿到土地開發權，只關注住宅出售能獲取多少利潤，不考慮配套商業的經營發展，不做市場調研，留出些低層（首層）商鋪就是所謂的商業地產。這種開發思路導致了商業網點布局嚴重失衡，商業功能設置不合理。另外，業態趨同嚴重，購物和餐飲類型居多，缺少休閑、娛樂、健身以及綜合消費的商業設施。布局失衡、業態趨同不僅無法滿足多樣性的消費需求，也面臨著經營艱難的窘境，許多已經建成及即將建成的商業設施無法出租而閑置，造成了社會資源的浪費。
3.4商業地產容易導致經營資金斷裂
商業地產特別是大型商業綜合體在市場上建立品牌、口碑及達到成型和成熟通常需要一個較長時間的市場培育（約1-3年時間），即使開發商引進了一些具有較高的經營水平、品牌效應、強大“領頭羊”效應的主力店客戶，此孕育和成長過程依然無法逾越。商業地產項目的投資往往較大（少則幾千萬元，多則幾個億甚至幾十億元），而開發商往往僅能投入20％-30％的自有資金，其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預售或稅費貼補返還等。在目前國內銀行信貸金融政策下，向銀行貸款的難度越來越大，社會融資渠道又很狹窄。因此，商業地產開發面臨的資金壓力一般遠高于住宅開發，資金鏈就是開發商的生命線，迫于資金壓力，開發商往往只有提前預售或出售商鋪而快速回籠資金，而一旦將商鋪出售了，就會形成開發、招商和運營環環脫節問題的自然發生。
4影響后果
商業地產開發是房地產開發行業難度和復雜程度最高的一個綜合性工程，如果處理不好開發、招商與運營的相互關系，所帶來的各種問題和社會影響也是最嚴重的。
4.1降低了管理控制能力
國際大型商業地產經營模式一般是只租不售，確保良好的整體管理和營銷宣傳推廣體系。但我國很多商業地產項目通常按照房地產開發理念來操作，采用分割出售，這些店鋪出售后，產權屬于不同的人，很難統一各出售商鋪所有者的意愿，導致開發人員對出售后商業項目的整體控制能力是非常有限的。在正常情況下，商業項目經營管理有一個2-3年的嚴峻考驗期，必然會遇到各類各樣的問題，如果開發企業的后續管理缺乏整體控制能力，純靠分散業主自己管理調整，結果很容易出現房地產熱銷售后，開發商賺錢退場，而商業經營業務則開始呈現消退冷落局面。
4.2減少了規模效益
近年來，許多商業房地產開發規模面積很大，但往往得到的規模經濟效益不很明顯，這主要表現在：①由于分割出售，出售商店所有者零散不統一，而租賃業主更多的從自身利益出發，只考慮租金高低，不顧及商鋪租出后所經營項目和產品檔次，形成項目交叉重復，雜亂無章，業態、店鋪、經營產品簡單隨意地拼湊，勢必造成商業經營布局無序、無特色，服務功能殘缺，嚴重影響企業的品牌形象、市場聲譽和規模經濟效益；②小商鋪基于生存競爭壓力考慮，可能會出現虛假宣傳，或銷售假冒偽劣產品，這種行為對小商鋪本身可能沒有太大影響，出問題后改頭換貌或再換一個地方重新經營，但可能嚴重影響整個商業項目的形象和聲譽，而這種商戶的識別和處理又比較麻煩，開發商缺乏有效的控制和懲罰能力。因此，規模面積越大，管理控制越難，也抑制了商業地產的規模效益。
4.3限制了業務宣傳推廣
宣傳推廣是商業地產業務經營成功的重要手段，特別是早期的銷售推廣、廣告宣傳，經營預期和承諾對吸引投資者起著重要的作用。在正常情況下，項目開業前的早期推廣費用由開發商支付通過管理公司，開發商也會把這個費用包含在項目開發成本；然而，在正式開業后，后期的商業推廣費用往往成為各商家店鋪爭執扯皮的焦點問題。另外，物業陳舊后的整體翻新改造也是一個突出的問題。一個商業體運營一段時間后，為吸引更多顧客光顧，需要整體改造或改頭換貌，改造成本分攤因為各家商鋪營業利潤高低不一，很難做到均衡統一，往往因為修改費用的收取困難而不得不放棄整體維修和改造，進而制約了整個商業業務的可持續經營和發展。
4.4阻礙了資源合理配置
前幾年，國內商業地產快速發展，尤其是大型商業設施建設，幾乎都集中在北京、上海、重慶、長沙、廣州等中心城市和經濟發達的沿海城市，存在嚴重的結構性失衡和區域布局不合理，特別是在重慶、長沙、廣州等城市，商業地產開發呈現一定程度的飽和現象。在一些大型城市商業地產開發比大小、拼奢華的同時，廣大欠發達城市和農村仍然缺乏最基本的商業設施。同時，甚至在商業地產比較發達的一線城市，仍然還存在中心城區、老城區商業設施過于密集，而遠郊區尤其是新建社區商業設施缺乏的的強烈對比。例如，北京的遠郊縣區許多小型社區由于缺乏大型購物中心，購物消費只能開車進入市區；上海是中國商業貿易最發達的一線城市，盡管它的遠郊區社會消費品零售總額超過中心城市總量50%，但遠郊區的許多新興社區商業設施仍舊明顯不足，缺乏大型綜合商業體。上述問題凸顯了商業資源配置的結構性矛盾和我國商業地產發展面臨的不合理布局問題。
5建議和對策
商業地產價值是實現運營價值為目標的投資形式，反映的是房地產開發和商業經營集成向金融價值投資的最大化實現。商業地產的價值最大化不是指開盤銷售價格和利潤的最大化，而應是從商業經營的角度，經過長期、持續的經營、發展和培育達到物業升值，真正實現房地產未來增值空間的價值最大化。因此，開發商要實現從地產開發到商業經營者角色的轉變，改變過去只重視開發和銷售而輕視項目后期的實踐管理和品牌服務的錯誤思路，建立商業地產開發、運營并重的經營格局。
5.1搞好商業地產前期市場定位
（1）做好商業地產項目前期市場定位。因為商業地產與市場需求密切相關，商業地產的規劃設計，市場定位是關鍵，同質性管理只會導致社會資源和企業資源的巨大浪費。只有精確定位，科學管理，才能在激烈的市場競爭中生存和持續發展。為了實現精確定位，一方面必須適應市場需求；另一方面也要結合企業自身的具體情況，走適合自己的路線。市場細分是商業地產市場定位的前提，尤其是對商業集中地區，要成功獲取利潤，必須把市場細分到極致，小型商業通過定位，避免與大型商場沖突，切忌盲目比“大”、比“全”，而要做“專”、做“精”，通過自身的特色和亮點來吸引消費者。（2）加強商業網點的規劃和布局管理。加強商業網點的規劃布局論證，提高商業網點規劃的科學性和可操作性。規劃布局應注意以下幾點：①商業網點規劃布局應與城市規劃相結合。應與城市整體發展、人口分布、消費需求、交通系統、環境保護相結合，通過相關產業配合，發揮有效、合理的資源配置，促進城市功能的不斷完善和升級；②規劃和調控必須結合市場資源配置的基礎調控作用，避免盲目開發、重復建設和無序競爭。規劃必須尊重市場規律，在市場規律基礎做出規劃，并給市場留下足夠空間；③以規劃引導市場，讓市場競爭來實現資源的優化分配，不能讓規劃來代替市場的調配作用。（3）遵循商業規則選擇合適的商業業態。商業地產項目選擇什么樣的商業業態或以什么樣的業態為主，必須遵循商業規則，并結合區域經濟發展水平和人們的生活消費水平綜合評估考慮。根據國際上發達國家和地區的商業開發經驗，在商業業態與經濟發展水平之間存在著如下幾點規律：①當人均國內生產總值(GDP)為1000美元，主導業態為百貨商店；②人均GDP在2000-5000美元，主導業態為大型綜合超市；③人均GDP達到12000美元之后，領先商業業態演變為大型購物中心或購物廣場（SHOPPINGMALL）。如果是社區底商，只適合配置消費頻繁、小額、近距離的小型購物超市、便利店和特色餐飲設施等。
5.2實行“訂單合作”經營模式
近年來，國內許多實力強大的開發企業常常尋求與國際知名品牌商業巨頭強強聯合，建立戰略聯盟，分別借助對方的行業優勢和專業力量進行市場規模擴張。這種合作模式主要有三種：①購買關系，指的是知名品牌商向商業地產開發商提前下訂單購買商鋪，并能滿足“量身定制”；②租賃關系，是指知名品牌商向商業地產開發商以相對固定和低廉的租金形式提前預定租賃商鋪物業，保證了商業租賃的穩定性；③合作關系，免費提供商鋪物業吸引知名品牌商提前入駐起到“領頭羊”效應，但開發商要從品牌商的銷售營業額中提取一定比例的經營擔保金和利潤分享。市場上習慣把上述商業模式稱之為“訂單合作”商業。與先建設、再招商、后運營管理的傳統商業模式項目，這種模式更能適應市場環境的變化，具有多種優點。（1）通過和大型知名品牌商建立戰略聯盟，并讓其提前參與商業地產的前期策劃、市場定位和規劃設計，有助于彌補開發商在商業地產運作中人才緊缺、經驗不足的弱點，并幫助開發商精準、客觀地進行商圈分析、市場定位和業態組合，力求達到資源效用最大化。（2）穩定的租金收入保證了商業地產項目的固定投資回報，可以借助商業品牌和“領頭羊”效應，改善和提升商家的投資青睞和購物潮流。知名品牌商業提供租金雖然可能很低，但是因為可以吸引大量的顧客，吸引其他商家跟風入駐，進而影響商品的購買價格或商鋪的租賃價格水平。（3）由于不同的商業業態有不同的空間、功能和配套設施要求，如大型超市需要提供冷凍、新鮮設施設備和足夠多的停車位；餐飲行業需要排水、排油煙和燃氣供應系統；娛樂業需要嚴格的消防系統、疏散通道和逃生出口。所以，采用“訂單合作”商業地產模式，開發商可以提前按需設計，以減少入駐后為滿足功能需求而不得不進行的拆改、改造，降低浪費最小化。
5.3實行“售后回租”經營模式
售后回租是一種新型的商業模式，開發商和商鋪所有者簽訂合作協議約定，授權開發商或專業商業機構統一管理商鋪，開發商或專業商業機構承諾給商鋪所有者一定年限內的固定回報。售后回租本質上也可以理解成固定回報換取特許經營權。在當前我國金融體系環境中，長期持有型的開發商較少，為確保商業管理的整體性和系統性，建議開發商對售出的商鋪實行售后回租，讓眾多商鋪在統一管理中形成合力，最大可能發揮規模經濟效益。售后回租應做到三個基本統一：（1）統一招商管理。這有助于促進商業品牌審核和規范，建立完善的租賃管理制度。入駐商戶在業務類別、商品層次、業態位置必須選擇根據整個市場統一規劃布置；在選擇商戶時，不僅關注租金高低，更應該關注商戶的業務、資格、背景和信譽度等全方位考慮，特別是由商戶的業務與物業類型、設計是否沖突，行業之間有無競爭，與其他商戶經營的商品是否互補。（2）統一的營銷管理。這有助于維護和提高商戶和開發商的共同利益，有計劃的做好整體營銷方案和促銷活動；同時，統一管理商業品牌廣告和商戶的促銷活動，統一廣告尺寸、位置和空間布置，以保持維護和提升商業項目的整體形象。（3）統一的服務和監督管理。統一指導、協調、監督和服務入住商戶，以確保高效的商業開展和物流保障。一方面，為商戶提供必要的指導和服務，如統一服裝、和營銷說辭，基本禮儀統一培訓，物流運輸統一保障等；另一方面，對商戶進行統一公平、公正、公開的監督管理，違反市場規則和法規，損壞商場形象、品牌的商戶應嚴肅處理，情節嚴重應堅決清理退出。
5.4拓展商業地產投融資渠道
靈活、機動、有效的投融資渠道是商業地產開發面臨的最關鍵問題，也是解決目前國內商業地產開發、招商、經營管理各環節容易脫節的核心問題。因此，建立商業地產市場健康、完善的投融資機制，鼓勵和扶持社會資金進入公共配套商業領域，加大民間借貸金融政策的支持力度，保證商業地產項目開發所需資金多渠道、多方位來源，避免傳統單一的國有銀行信貸風險。借鑒國外，大多數商業地產項目都是由專門的基金組織籌集社會資金來支持運作的。例如，在美國將近200家私募基金和約170公開上市基金中，擁有超過一半投資了全國各地的購物中心；在日本、歐洲和東南亞，大型購物中心也是大部分由專業基金機構通過社會募集資金來投資建設的。然而，目前我國商業地產的開發資金來源主要來自于銀行貸款，據初步統計，我國商業地產銀行信貸的依賴水平普遍達到60％以上，有一些大型商業地產項目甚至超過80％。近年來，國家在商業房地產市場不斷創新投融資機制，積極開放和引進國、內外風險投資和專項投資基金進入商業地產；借鑒一些發達國家(或地區)商業房地產開發投融資的成功經驗，引入房地產投資信托(REIT)和保險基金進入房地產投資領域；正在嘗試將社保基金引入到大型商業和基礎設施建設投資方向。上述投融資機制的不斷完善將對促進中國商業地產拓展融資渠道發揮積極的推動作用，應大力鼓勵和支持。
作者:曲松 單位:五礦地產天津公司工程管理部
參考文獻：
[1]王珍蓮.新時期我國商業地產開發模式走向研究[J].建筑經濟,2007,(7):38-41.
[2]趙章對.完善商業地產開發與運營模式探析[J].現代經濟信息,2013,(2):200+221.
第5篇：商業地產招商方案范文
關鍵詞：住宅底商；綜合體商業；專業市場；投資回報率
近年來隨著長沙城市的擴張及地產格局的調整，商業地產市場逐步煥發出活力，進入了黃金發展時期，尤其是受軌道交通的影響，大量的商業地產面世，形成了供需兩旺的局面。但快速發展背后供應量過大、商業品質有待提升等問題也漸漸暴露出來。從消費者角度分析長沙商業地產投資回報，有利于掌握商業地產的實際運營情況，對促進長沙商業地產與經濟匹配發展、適當掌控商業地產發展風險、促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。
一、長沙商業地產發展現狀
1.商業地產發展速度較快
相對于國內一線城市的商業發展來說，長沙商業地產發展起步較晚，發展速度很快。1995年-2000年，長沙市區人口還不到200萬，商業地產主要圍繞于傳統的五一、東塘商圈，業態主要是以零售業、各百貨大樓為主；2001年-2009年，在眾多城市商業地產快速發展起來時，長沙商業地產的發展速度卻并不明顯，新崛起了紅星、高橋等商圈；2010年以后，長沙商業地產發展迅猛起來，尤其是高品質的城市綜合體的破土而出，為長沙商業地產帶來了新的血液，促進了商業格局的再次銳變。
2.商業地產市場運行基本穩定
近三年來長沙商業地產的供應呈現短期內供應量顯著增加，部分區域需求成交略顯疲軟，供銷比存在缺口，價格總體穩定等特點。在供需結構上，商業地產的供應有井噴現象，2012年供應量最大，網簽成交面積在量上有所滯后于供應， 2011年-2013年供銷比分別為：1.20：1、2.17：1、1.22：1。在成交價格上，2012年內六區新建商業網簽均價同比增幅為3.39%，2013年同比則下降7.36%，價格浮動在10%以內，但各區域商業網簽均價波動大。
表 2011年-2013年長沙市內六區新建商業市場運行情況
（單位：萬，元/）
注：數據來源于長沙市房地產市場預警預報動態監測系統
3.新開發區域商業地產待售量大
近三年來長沙市內六區新建商業待售面積248.17萬，占內六區新建商品房待售面積的15.46%。其中待售量最大的是岳麓區86.79萬，其次依次為雨花區（57.84萬）、天心區（34.36萬）、開福區（30.74萬）、望城區（25.53萬）、芙蓉區（12.91萬）。不難看出，商業供應量大的區域、新興發展的區域，商業的待售量相對較高。
二、商業地產投資回報分析
1.調查基本情況
本研究中商業地產是指商業用途的房地產，主要包括百貨、批發、餐飲、娛樂、休閑等商業業態形式，分為住宅底商、城市綜合體商業、專業市場三類。調查采取典型抽樣調查的方法進行，調研樣本為長沙市內五區商業發展較為成熟或是區域影響力較大的樣本，調研共發放問卷58份，對近16個樣本進行了實地調研，調研回收有效樣本共52個。在調查分析中，商業地產投資回報的分析是基于商鋪購買者的角度考慮投資價值，在分析中假設投資者長期持有商鋪，研究中不考慮資金的時間價值、按揭貸款、裝修成本情況。投資回報率是指靜態租賃年投資回報率，是當年租金與商業總售價的比值。其中，商業總售價計算以評估的當前商業基準價格為準。
2.分類別投資回報率分析
注：圖中定期存款指整存整取
圖1 長沙商業地產投資回報率與存貸款基準利率的比較
2014年長沙商業地產總體投資回報率為5.12%，在全國房地產商鋪投資回報率中屬于中等偏上水平，約高于全國平均水平0.72個百分點（2013年下半年我國房地產投資回報率研究中商鋪靜態投資回報率為4.4%），高于五年期定期存款利率，低于6個月至一年期貸款利率。其中綜合體商業投資回報率以5.40%居于最高，專業市場投資回報率以5.28%居于第二位，住宅底商投資回報率最低，為4.12%。總體上看，近年來長沙商業發展欣欣向榮，商業地產能獲得較好的投資回報率，當前長沙仍處于經濟快速發展和城市建設提質的關鍵時期，城市輻射能力有望進一步加強，長期來看，商業租金上漲是大勢所趨。其中城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地理優勢，投資回報率最高，專業市場由于發展已經趨于成熟，投資回報率也較為可觀，住宅底商投資回報率相對較低。
3.分區域投資回報率分析
圖2 各區域商業地產投資回報率的比較
從各區域商業地產投資回報率來看，開福區以6.29%的投資回報率居于首位，其次依次為岳麓區（6.26%）、芙蓉區（4.94%）、天心區（4.62%）、雨花區（4.44%）。開福區是長沙商業發展較為成熟的區域，金融產業集群優勢突出，定位于“中部華爾街”，在近年來商業成交均價上居于首位的。岳麓區商業發展后起優勢十分明顯，城市綜合體以及專業市場的發展，改善了岳麓區商業分散、檔次偏低的現狀。中心城區芙蓉區由于開發接近飽和，可供商業開發的土地較少，缺少大型的城市綜合體項目，投資回報率相對較小。天心區、雨花區的投資回報率均在總平均投資回報率之下。
4.分地段投資回報率分析
圖3 商業地產投資回報率分片區的比較
從各地段商業地產投資回報率來看，一環以內商業地產投資回報率為9.41%，一環以外二環以內投資回報率為4.74%，二環以外三環以內投資回報率為4.95%，三環以外投資回報率為4.81%。一環以內商業地產投資回報優勢十分突出，比一環外其他地段的高出約4.5個百分點。其他地段的投資回報率相差不大。
從各片區商業地產投資回報率來看，投資回報率從高到低依次為五一、濱江、武廣、汽車西站、火車站、四方坪、新開鋪、大托、伍家嶺、汽車東站、麓谷、廣電、紅星、撈霞、井灣子、高橋、馬王堆、桐梓坡、省府。五一、紅星、火車站、伍家嶺等傳統商圈仍居于前列，而武廣、濱江等新興片區也在前列，由于樣本分布因素的影響，高橋、桐梓坡等的排位受到了影響。
三、主要結論
長沙商業地產項目投資回報率屬于中等偏上水平，運行狀況較健康，總體投資回報率為5.12%，其中綜合體商業5.40%，專業市場5.28%，住宅底商4.12%。當前長沙商業地產開發量過剩、商業地產運營難度增大現狀已經逐步凸現，商業地產發展中仍存在定位不準、傳統市場發展略趨乏力、新興商業招商困難等問題。
四、對長沙商業地產發展的建議
1.科學規劃商業地產的布局及方向
一方面做好商業地產發展的區域層級規劃。對于住宅底商商業配套比要進行適當的控制，以提升小區品質。在一個半徑5-10公里的范圍之內，統籌考慮輻射范圍較大的區域性商業中心；另一方面做好商業業態分類規劃，住宅底商宜發展社區商業，綜合體商業業態則呈現多元發展，強調體驗式消費理念，能實現購物、休閑、娛樂、餐飲的一站式服務；專業市場立足專業業態，做大做強。
2.加強商業地產開發和營銷的市場監管
提高商業地產準入門檻，對大型綜合體開發保持謹慎，嚴格按照房地產開發資金監管標準對商業地產資金進行監管；嚴格規范商業地產的“返租”宣傳，及時查處不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的項目，為商業地產發展創造良好環境。
3.加強商業地產后期運營的政策支持
在商業地產項目審批時需要對運營大體方案進行審核，對不符合規劃、同質化較高的商業地產項目進行調整引導；加大對大型商業地產項目的招商支持，強化長沙城市形象的宣傳，將重大的商業項目作為市級重點項目來抓，積極搭建商業招商平臺，完善各類招商投資優惠政策，增強項目招商的吸引力與競爭力；對于重大的商業地產項目在運營中應開辟政府扶持的綠色通道。
4.推進商業地產的轉型升級
鼓勵商業地產多元化發展，支持大型城市綜合體發展一站式消費、體驗式消費，積極探索線上線下結合消費模式，尤其是針對當前休閑娛樂作為購物消費的重要支撐形式，根據商業輻射范圍，商業基本定位，適當提高休閑娛樂在業態中的占比。積極引導部分專業市場的外遷，為專業市場創造一個更合適的發展區域。
參考文獻：
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[4]陳言.商業地產發展因素分析與政策調控研究[D].華南理工大學，2013.
第6篇：商業地產招商方案范文
工業地產VS商業地產
所謂工業地產，是從土地用途出發來定義的地產開發模式，相比商業地產和住宅地產，工業地產主要適用于工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。在中國，工業房地產土地的批租年限為50 年。
工業地產與商業地產和住宅地產比較起來，主要在于工業地產與產業經濟密切關聯，受區域產業化程度和政府產業政策影響很大。工業地產和商業地產均不受國家房地產調控政策影響，因此，要求開發商有很強的行業專業性以及招商引資能力。同時，工業地產與商業地產均受地方區域經濟規劃和城市建設規劃的限制。
華夏幸福“模式”
華夏幸福的產業新城開發模式，是從工業地產起步，又在此基礎上將工業地產、住宅地產和商業地產相互融合的一種綜合的新型地產模式。華夏幸福開發模式的發展過程經歷了三個階段。
第一階段是發展工業園區模式。2002年，以主導開發河北固安工業園區為起點，華夏地產正式進入了工業地產開發商行列。此后，又相繼開發了河北大廠潮白河工業區、河北懷來生態園區。目前，已經簽約并正待開發的還有河北秦皇島昌黎工業園區、河北承德灤平金山嶺園區、遼寧沈北蒲河智慧產業園區、遼寧沈陽于洪園區等共10個園區。
以最早的河北固安工業園區為突破口，華夏地產逐步形成了工業園區模式。工業園區開發模式不僅能夠促進當地政府與企業之間的合作，同時能夠充分依托首都的產業輻射優勢，主攻重點產業，以龍頭項目帶動上下游配套。此外，工業園區模式將高起點國際化園區規劃與產業規劃融合在一起，促使產業集聚到產業化和城市化方向。
目前，河北固安工業園區已經成為北方電子信息產業和汽車零配件產業的重要基地，是河北省發展最快的縣域工業園區，在今年更是被業界評為中國最具投資價值“十大環保園區”和環渤海地區典型的產業新城。
作為市場化的園區運作模式，華夏幸福不僅可以整合一流的產業專家，同時，能夠針對各區域的特點，緊貼政策導向，為區域量身定制個性化建設方案。華夏幸福運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，結合工業園區開發建設實踐，制定出精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力來推動落實。
第二階段是發展連鎖小鎮模式。從2006年起，華夏幸福以“孔雀城”為品牌，進行環北京地區的生態小鎮的連鎖式開發，目前已建成“永定河孔雀城”、“大運河孔雀城”、“潮白河孔雀城”、“八達嶺孔雀城”四個項目。孔雀城各項目在環北京郊區呈包圍式環狀分布，形成“一個北京城，四個孔雀城”的開局。同時，孔雀城率先引入酒店、家居、餐飲等行業中成熟的“連鎖”理念，在選址、服務、規劃、設計及配套等方面，實現了統一標準，成就了“京郊生態小鎮連鎖品牌”。
孔雀城的理念是為“市內有公寓，希望通過郊區小鎮獲得田園親情度假生活”的都市精英家庭提供解決方案。孔雀城用先進的開發模式，離塵不離城的選址理念，高品質的住宅小鎮以及開創式的“生活方式”服務體系，為客戶搭建一個實現“7+3”親情生活模式的平臺。孔雀城所定義的“7+3”生活方式，是“老人每周7天住在孔雀城，年輕夫婦帶著孩子從周五晚上開始，周末3天來孔雀城度假”。繼“京郊生態小鎮連鎖品牌”孔雀城之后，華夏幸福又開發了面向北京的“輕軌新城連鎖品牌”――大衛城和“人文新鎮連鎖品牌”――蘭亭新鎮。
第7篇：商業地產招商方案范文
賣不是，包也不是
“我個人認為，中國的商業地產剛剛起步”。11月19日，順馳中國新上任的總裁張偉在天津總部的辦公室里向記者表示，“順馳的商業地產經營得不錯，我們很少經營，都賣掉了”。
事實上，順馳“只售不租”的經營觀代表著中國大多數房地產開發商當前對于商業地產的態度。而這正是房地產開發商所面臨的普遍誤區：“目前最大的問題就是把商業地產當作純粹開發。實際上，后期管理才是商業項目的生命線”。
國外成熟的商業地產開發都是以租為主，但其背后是遵循房地產信托基金模式，通過基金融資，開發商本身對商業地產持有產權。國外地產開發商聘請專業管理公司介入經營，更看重商業地產相對住宅地產的較大升值空間，通過收取租金而獲利。而國內大多數房地產開發商對商業地產仍按“分割出售、售后包租”模式開發，蓋完就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售，這一模式潛伏的問題正日益顯現。
“分割出售、售后包租”的模式已經在北京巨庫等項目上印證了失敗。前不久，巨庫的開發商，首創資產管理公司總經理楊曉斌首次承認：“巨庫對于我來講是一個失敗，而且稱得上是非常大的失敗”。售后包租使得首創被迫承受巨庫選址不當、對租戶缺乏選擇等不利因素所帶來的巨大風險，而這正是該模式的最大隱患。
楊曉斌在承認巨庫項目開發失敗的同時總結了五條經驗。第一，只做不需要培育市場的成熟項目；第二，不再包租包管理。第三，要用專業的商業管理團隊；第四，售賣價格不能讓投資者產生過高的回報預期。第五，只能找有足夠能力承受市場培育過程的投資者。
這五條經驗顯然也適用于其它開發商。正是因為中國房地產開發商此前沒有完全意識到自己不可能擁有商業地產開發與運營的全部知識，這才沒在經營和管理上下足功夫。這才導致其最終未能真正結合商業和地產，對商業地產進行有效的運營。
運營公司抱怨聲聲
實際上，許多時候開發商僅僅是為了給開發的住宅作配套，才不得已進行商業地產開發。
國內2001年對房地產企業上市解禁后，第一家掛牌上市的房地產開發商天鴻寶業(600376)也是如此。“我們常常是‘不得不’開發商業地產”，總經理助理鄭穎有些無奈。“每開發200萬平方米的住宅，就要配套開發10萬至20萬的商業地產，完全是被逼的”，順馳中國的總裁張偉坦承：“順馳的資金成本問題，決定我們不能在商業地產項目上積壓太多資金。我們希望開發更多的能夠賣掉的項目”。
“開發商打算賣完就走人，而商業地產建成只是一個開始”，從事商業地產開發咨詢的莊雅典吃夠了國內開發商的苦頭。這位美國的注冊建筑師盡管已經從臺灣來到北京幾年，設計過很多項目，卻沒有一個方案最終能和開發商達成一致，“最大的難處在于改變不了開發商的觀念”。
信托基金何時到位
一年前，美國商業地產巨頭KIMCO公司總裁Milton Cooper來中國考察商業地產機會時，也曾為中國商業地產和國際上的差距感到頭疼。盡管他覺得這里充滿機會，但他在中國找不到他所習慣的融資渠道――房地產信托基金。
按照國際定義，房地產投資信托基金有三個分類。一是股本房地產投資信托基金。該基金投資于房地產，收入來自于租金和房產銷售利潤；二是抵押借貸房地產投資信托基金。該基金是向房地產主貸款，收入來自于抵押借貸的利息；三是混合型房地產投資信托基金。該基金既投資于房地產，也向房地產商貸款。
對此，國泰君安房地產分析師張宇指出，商業地產的價值在國內被低估，問題的關鍵在于國內的房地產信托基金尚未建立，市場尚未同國際接軌走上證券化道路。考慮到商業地產的巨大升值潛力，國外的開發商極少通過出售商業地產獲得資金，而是通過房產信托基金融資。國外的投資商、經營商、開發商已經是一個完整流程。每個商業地產在開發前已經通過專業的規劃和定位，對租金和收益有所預期，從而保證投資人的利益。同時，必須招商達到50%以上才會進行開發。
第8篇：商業地產招商方案范文
大概在三年前，有人問過張家鵬，問他怎么看待“下一個泡沫將是商業地產”這個觀點。張反問，如果說下一個泡沫是商業地產，那么上一個泡沫是什么？
他當時想表達的看法是，國內的商業地產在一段時間內即便有一些問題，也只是局部的，可能就是“成長中的煩惱或發育過程中的問題”。張家鵬是RET睿意德創始人，創辦睿意德之前，他曾是戴德梁行中國區董事，之后憑借細分深耕睿意德迅速成為行業龍頭。
相較于問題，張家鵬當時更多看到的是機會。包括隨著中國經濟的發展，人們收入水平的提高，一定會釋放出更多的消費機會，會再拉動品牌開店，再促動商業地產的發展。當時他的判斷是，這將會留給專業的商業地產服務商更大的舞臺，比如如何在合理的位置，營造契合的場景，匹配合適的品牌進駐等等。
現在回頭再看，也許當年的張家鵬和睿意德就已經種下了內部孵化“小喇叭”的想法。
原來的商業地產咨詢與招商服務，都是case by case，有沒有一種可能，通過互聯網的技術和手段，把其中人的經驗通過技術去沉淀，用人去訓導算法？
這不能不說是一個大膽的想法。這種嘗試首先要解決的難題是，商業地產的服務哪些能力是可以標準化、產品化、互聯網化的，客戶對于這種新的服務方式能接受嗎，會不會是一廂情愿的熱情呢？
把“醫生的臨床經驗”算法化
據小喇叭項目的發起人，也是睿意德創始人張家鵬看來，國內的商業地產服務的發展大致是三個階段：之前的經驗決策，現在的數據決策，以及還沒有開始、尚在萌動中的算法決策。
“現在我們談數據就像當年人談納米一樣，數據要生產成為產品才可行。”張家鵬說。小喇叭主要解決三個問題：如何突破商業中心和品牌匹配之間的信息不對稱，如何實現精準決策，以及如何突圍經紀人的“個人經驗局限”困境。
商業地產是內容決定價值的行業，一個商業中心的價值是由品牌租客共同撐起的。張家鵬考慮的是，這種物理空間的硬件與內容承載的軟體之間的匹配，能不能從過去的拍腦袋、拼資源，到更精準地用數據來說話、用數據來決策？小喇叭通過挖掘商場和品牌的數據，再標簽化、結構化運算來實現之間的智能匹配，以精準撮合來產生價值。張家鵬給了小喇叭一個形象的比喻，就像把醫生的臨床經驗，通過互聯網技術固化下來、通過算法的調優無限精進的系統。
尤其是當消費升級的當下，品牌更迭的速度越來越快，很多新品牌迅速誕生躥紅，商場調整品牌運營策略也越來越頻繁時，像小喇叭這樣的數據決策工具，是否會對商業決策產生新的價值呢？
張家鵬介紹，還未正式上線的toB的互聯網產品“小喇叭”已經結構化了45萬個品牌的相關數據指標，目標是結構化1800萬個品牌，基本上能覆蓋現有商業中心所包含和可能包含的品牌。“比如在中國，哪些商場跟這些品牌在一起，它們存留的時間很長，然后我再拿商場的標簽去匹配它的選址特質，從模擬到數據，都可以全量算出來。”張家鵬解釋道，“只要足夠多標簽，然后把標簽歸類，就能得出最合適的選擇。”
就像是“世界本沒有路，走的人多了就有了路”一樣，通過大數據能實現同場品牌、鄰居品牌的識別篩選，并找出存留時間最長的品牌。至于這背后的原因，張家鵬認為并不重要，重要的是大數據能夠幫助做決策，而且是“重決策”，這也是大數據不同于個人小樣本決策的地方。由于人的善變和多樣性，決策咨詢也會越來越頻繁，只有“重決策”才能實現商業付費。
對于商業地產行業傳統的經紀人來說，他們主要工作是選品牌做匹配，他們熟悉兩端資源，了解雙方的需求條件，但依賴人腦只能匹配小樣本，當選品牌的數據量需求增大時，比如品牌和商鋪供需兩端達到數萬的量級，人就跟本沒辦法應付了，而小喇叭運用大數據運算做決策的功能性，恰好能解決經紀人們這樣的痛點。
通過把數據“跑”起來，小喇叭在智能匹配上已有八成的準確度，再加上人工干預，能到達九成左右。張家鵬透露，到六月底，就能完成中國大部分商場購物中心加百貨數據的結構化。現在已經在成都和沈陽簽約一百家商場，預計明年能進入大概二十個城市。
相比同樣擁有商場大數據和互聯網基因的公司，比如地產大頭萬達連接商鋪的外賣平臺等，都有資源和實力做這樣的事情，但是張家鵬認為：“商業邏輯是可以共享的，但是每個人去訓導機器形成算法和以最短的路徑去實現這個算法的路徑是不一樣的。人的基因是有差別的，組織實際上是決定了這個事的基因。”
“小喇叭作為一個底層的工具，我希望開放給行業。”張家鵬認為“現在橫向跟人有關的標簽和縱向跟時間有關的標簽都還很薄。場外數據和關聯店鋪數據的無窮無盡的算法和關系，成為了小喇叭的壁壘，而有了算法，完全可以定制商場。”
商業地產服務的交易閉環
小喇叭幫助品牌和商鋪之間的數據化智能匹配，也是睿意德旗下的一個孵化項目，為睿意德“商業地產全渠道服務商”的角色定位增加了一塊新拼圖。睿意德2012年才起步，已經發展成為中國最具規模的商業地產服務商，小喇叭在睿意德整體的產品布局里屬于交易端產品之一。
睿意德的交易閉環由數據為基礎，以咨詢為入口，以交易為核心組成。在2015年就提出了“數據化咨詢，在線交易，平臺生意”的大方向。在商戶的兩個場景――街鋪和購物中心――分別孵化了樂鋪和小喇叭來提供服務。在交易端，以小喇叭和即將準備上線的云貓為代表。小喇叭是針對商業中心的商鋪和品牌的匹配平臺，影響的是商場的品牌價值，而云貓是運營的招采平臺，負責幫助商業中心一攬子解決對于智能化、數字化等深度運營升級需求。
“我們希望睿意德未來會是全渠道的給商業地產做服務的一個基礎服務商，就像一個基礎設施一樣，能夠提供及時的和可控的供應商資源，甚至未來會建立成標準。把原來不可控、模糊的變得清晰化，讓運營更簡單。”張家鵬表示， “云貓和小喇叭不能光靠信息賺錢，一定要建立標準系統，保低價、保安全、保準確。”
雖然在數據體量上還是有限，但是張家鵬對團隊產品化的能力很有信心，畢竟睿意德擁有的渠道連接了中國80%的地產百強和購物中心，有天然的渠道優勢。
他還透露，繼小喇叭之后，云貓也將在十個城市測試上線，首批精選了兩千多個供應商，屬于前沿IP類、信息化、智能化、PR、設計等，之后會做一些運營，并計劃與小喇叭同期對外公開亮相。未來，睿意德會通過算法把商場服務做到信息化、量化、標準化，有點像商業中心的智能匹配方案系統的運算大腦，為商場的招商和整個運營提出建議。
第9篇：商業地產招商方案范文
1商業地產定位流程
通常來說，商業地產定位的步驟包括:項目背景分析、宏觀經濟分析、競爭因素分析、市場機會判斷、消費者市場分析、項目類型及業態細分、經濟測算等過程。總結出商業地產的項目定位內涵及流程(如表1所示)。
2商業地產定位決策指標體系
商業地產項目涉及要素繁多，在實踐中，對其定位往往是一個較為龐大的體系，體系內容通常涵括戰略定位、市場定位、業態定位、客戶定位、規模定位等諸多內容。通過對文獻的總結，得出商業地產項目定位評價指標體系(如表2所示)。
基于序關系的商業地產定位決策方法
商業地產定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無法真實地、唯一地體現出評價指標之間的(按照某種原則排定的)序關系。文章將采用基于序關系的評價方法對其進行改進，從群定性排序，再對相鄰指標判斷重要性比值，進而進行定量運算。其主要步驟有:
1確定唯一序關系
定義1:若評價指標xi相對于評價準則的重要性程度大于(或不小于)xj時，則記為xixj。定義2:若評價指標x1，x2，…，xm相對于評價準則具有關系式x*1x*2…x*m則稱評價指標x1，x2，…，xm之間按“”關系確定了序關系。其中x*i，表示{xi}按照序關系“”排定順序后的第i個評價指標(i=1，2，…，m)。在專家決策系統中，序關系確定的操作步驟一般為:(1)專家在指標集{x1，x2，…，xm}中，選出認為是最重要的一個指標，記為x*1;(2)專家在余下的m－1個指標中，選出認為的最重要的一個指標，記為x*2;(3)繼續挑選，直到經過m－1次挑選剩下的評價指標記為x*m。2．2給出xk－1與xk間相對重要程度的比較判斷設專家關于評價指標xk－1與xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年，招商局啟動“再造新蛇口”工程，海上世界商業地產項目是其核心項目。限于篇幅，不再對項目背景、項目定位做一般性介紹，僅對項目定位決策體系、方法、過程進行介紹。2．1決策體系說明海上世界項目定位決策采取了專家打分法這一方法，利用專家系統的知識和經驗，對項目定位做準確判斷。對于決策主體、決策問題等說明如下:決策主體:項目組、專家;專家構成:建筑、規劃、經濟等領域專家3位;決策時間點:項目方案設計完成后，項目深化設計之前;決策依據:定位初步報告、定位深化報告、消費者調研報告;決策問題:本項目定位是否準確;決策方式:專家打分法;評分依據:依據項目資料及專家的經驗。項目決策要點說明，如表4所示。
2決策步驟
(1)建立評價指標集根據表2構建的商業地產項目定位評價指標體系，建立評價指標集。(2)對評價指標權重進行判斷在確定商業地產項目定位決策的評價指標的權重時，請專家按照評價方法的要求，給出評價指標的權重判斷。
3位專家判斷的序關系為:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位專家對于準則層的權重判斷見表5，準則層權重計算結果見表6。具體計算過程略。同樣，對各個指標層指標的權重系數進行計算，得出各個指標的權重。(3)決策打分對于各個指標層的等級分為優秀、良好、平均、較差四個等級，分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個評價指標權重后，根據打分標準，專家需要對項目各個指標層給出具體的分數。限于篇幅，略去每位專家的打分，項目評價得分如表7所示。(4)結果分析從評價結果來看，3位專家綜合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之間。從準則層權重來看，戰略定位、商業定位的權重較大，需要項目組在項目運作中對項目戰略定位和商業定位做進一步研究。從指標層各權重來看，發展策略、商業功能定位、消費、需求定位的權重較大，需要項目組人員在商業地產項目開發過程中對這三個因素給予更多的關注。
從專家打分結果來看，商圈定位、消費群體定位、商業體量定位等項的得分較低，這就需要在后期設計時，對商圈定位、消費群體定位和商業體量定位進行進一步的研究和優化。綜合專家給出的建議是:項目對于商圈的定位過于樂觀，不甚準確;建議進一步提升經營檔次，才能更多吸引中高端消費群體;建議減少項目體量，現有計算方法對于體量的估計較為樂觀。由上述可見:相較于傳統的層次分析法，基于序關系的決策方法確保其序關系的唯一性，說明基于序關系的商業地產定位群決策模型能夠較好地服務于項目實踐。
結語
