經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理精選(九篇)

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第1篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

一、經(jīng)濟適用房定價存在的兩個問題

1.做地成本與土地結(jié)算價格倒掛

隨著征拆遷成本的大幅度上升，產(chǎn)生兩難問題：一方面政府為考慮中低收入家庭的承受能力，強化經(jīng)濟適用房的保障功能，需要將土地價格控制在較低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于結(jié)算價格，做地主體資金平衡困難。由于經(jīng)濟適用房銷售價格控制在3000元/平方米，政府根據(jù)銷售價格來控制土地結(jié)算價格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住區(qū)的土地結(jié)算價格均為1200元/平方米（均攤到建筑面積，下同），丁橋、長睦居住區(qū)為980元/平方米。而根據(jù)項目單位的測算，實際做地成本已經(jīng)在1700元/平方米以上，土地成本與土地結(jié)算價格之間出現(xiàn)嚴重的倒掛，經(jīng)濟適用房土地供應的難度增加。

2.項目成本與銷售價格倒掛

隨著人工費用、建材價格、建筑節(jié)能等各類成本大幅度上升，經(jīng)濟適用房銷售價格長期低于建設成本，價格控制偏低導致建設標準偏低。從杭州市1999年到2011年經(jīng)濟適用房項目的銷售均價來看，2007年以前經(jīng)濟適用房銷售均價都在每平方米3000元以內(nèi)。2007年以后銷售價格有所上漲，每平方米價格仍控制在3200元以內(nèi)，而經(jīng)濟適用房開發(fā)成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加體現(xiàn)在四個方面。一是建筑材料、人工費價格上漲較快。依據(jù)2011年杭州市公布的工程造價信息來看，房地產(chǎn)項目開發(fā)造價比2010年增長9%，其中材料成本上升導致造價上浮約7%，人工成本上漲導致造價上漲2%。二是容積率大幅度提高，建安成本增加。隨著經(jīng)濟適用房中高層項目的增加，地下設施、消防等成本增加較多。三是建筑節(jié)能要求提高。如外墻保溫材料要求標準提高，每平方米成本增加100元。四是融資成本高，財務費用大幅度增加。依據(jù)杭州市物價局對2011年建設單位申報項目的成本核準，成本價格在4020～4400元/平方米之間，建設成本與銷售價格之間倒掛現(xiàn)象嚴重。

二、共有產(chǎn)權模式下定價改革思路

借鑒美國、英國、新加坡和我國香港地區(qū)公共住房的定價原理，依據(jù)當前杭州經(jīng)濟適用房定價存在的問題，從經(jīng)濟適用房土地供應、開發(fā)建設、項目銷售等流程設計三階段定價方案，如圖1所示。明確政府在經(jīng)濟適用房定價中的權利，強化經(jīng)濟適用房在解決城市中低收入家庭住房問題中的保障功能。

三階段定價方法的基本思路為，第一階段：由政府作為價格審核主體，在做地企業(yè)和經(jīng)濟適用房開發(fā)商之間依據(jù)成本定價法確定經(jīng)濟適用房的土地項目結(jié)算價格，如實反映土地成本。第二階段：房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)建設主體，在政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間依據(jù)成本定價法確定經(jīng)濟適用房的項目結(jié)算價格，如實反映項目建設成本。第三階段：由政府作為經(jīng)濟適用房產(chǎn)權共有人，在政府和保障對象之間確定經(jīng)濟適用房的項目銷售價格，根據(jù)保障對象支付能力確定共有產(chǎn)權比例。

經(jīng)濟適用房三階段定價法所要實現(xiàn)的三個目標：一是保障做地企業(yè)的資金平衡，消除土地結(jié)算價格和土地成本倒掛現(xiàn)象；二是保障房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟適用房開發(fā)中存在合理的利潤，激勵其參與積極性，消除銷售價格和項目結(jié)算價格倒掛現(xiàn)象；三是消除經(jīng)濟適用房定價空間不匹配的問題，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房價格呈現(xiàn)合理的空間梯度分布，確定不同區(qū)位價值地塊上的經(jīng)濟適用房具有相應的價格，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房保障功能的公正性。

三、經(jīng)濟適用房的三階段定價流程

1.第一階段：土地結(jié)算價格

土地結(jié)算價格（P1）：依據(jù)征收土地和拆遷補償?shù)人Ц兜恼鞯睾筒疬w安置補償費，拆遷中各類舊建筑物的回收殘值應沖減成本后確定。在此階段，政府作為價格審核主體，依據(jù)真實的做地成本，確定做地主體和建設單位之間的土地結(jié)算價格。目前，經(jīng)濟適用房土地大部分位于大型居住區(qū)內(nèi)部，因此經(jīng)濟適用房做地成本主要通過成本均攤的方式確定。其通常做法是，將整個區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)總成本均攤到經(jīng)營性用地面積上，再按經(jīng)濟適用房用地面積進行均攤，確定土地結(jié)算成本。

P1=（土地開發(fā)總成本/經(jīng)營性用地面積）×經(jīng)濟適用房用地面積

需要注意的問題：一是區(qū)位選擇問題，避免選擇征地成本過高的區(qū)域，造成經(jīng)濟適用房土地成本大幅度上漲；二是考慮項目間的平衡，經(jīng)濟適用房用地成本不能差別過大，過大會造成后期銷售成本差別大，影響保障對象的心理感受，造成社會輿論壓力；三是要加強做地成本監(jiān)督，加強激勵，盡可能壓縮成本。

2.第二階段：項目結(jié)算價格

項目結(jié)算價格（P2）：由政府作為開發(fā)建設主體，依據(jù)項目建設成本和利潤確定經(jīng)濟適用房的項目結(jié)算價格，保證開發(fā)商的適度利潤，減少其市場風險。經(jīng)濟適用房定價的第一階段是政府和開發(fā)商之間在項目開工前確定項目結(jié)算價格。項目結(jié)算價格仍然使用當前的成本定價方法，給予開發(fā)商合理的利潤空間（3%）。在第二階段可以從兩個方面進一步控制經(jīng)濟適用房的開發(fā)成本，降低第二階段的項目結(jié)算價格。首先，控制項目利潤率。第一階段定價的主體是政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用成本定價方法，給予企業(yè)合理的利潤空間（3%），減少企業(yè)面臨的市場風險，選擇經(jīng)濟適用房建設的長期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建設管理模式，降低項目運行成本。

3.第三階段：項目銷售價格

由政府作為住房產(chǎn)權所有人，在項目結(jié)算價格P2的基礎上，增加經(jīng)濟適用房建設中的減免費用、土地出讓金和企業(yè)合理利潤率，計算經(jīng)濟適用房項目銷售價格，并依據(jù)經(jīng)濟適用房保障對象的可支付能力確定產(chǎn)權購買比例。第三階段經(jīng)濟適用房的定價綜合“可支付能力定價法”和“市場定價法”，來確定政府和消費者之間的項目銷售價格。確定經(jīng)濟適用房項目合理的市場價格，可以采用成本導向型和市場導向型方法。如何確定經(jīng)濟適用房項目的銷售價格是三階段定價法的關鍵問題。P3是在項目結(jié)算價格（P2）的基礎上進行核算，需要加上土地出讓金和其他政策減免費用。由于經(jīng)濟適用房項目的定價需要每個項目逐一定價，在此僅給出定價的構成條款和方法。

P3=P2+土地出讓金+政策減免部分

在項目結(jié)算價格的基礎上加上土地出讓金和政策減免部分，在此過程中，為了保障經(jīng)濟適用房項目銷售價格，應當不增加土地出讓中的政府溢價部分。這樣不僅可以保證經(jīng)濟適用房的價格與限價房和商品房拉開差距，保證經(jīng)濟適用房價格低于商品房的價格，同時也體現(xiàn)了經(jīng)濟適用房的保障功能。此外，借鑒淮安、蘇州、如皋等已經(jīng)開始實行共有產(chǎn)權的城市，其項目的銷售價格通常與同地段、同品質(zhì)商品房的價格水平較為接近。因此，在確定具體經(jīng)濟適用房項目合理價格也可以參考周邊商品房的價格水平，通常要低于周邊商品房的價格（70%左右）。

通過三階段定價方法可以強化政府在經(jīng)濟適用房定價中的主導地位，第一、二階段定價法使得做地主體和房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得穩(wěn)定的利潤，激勵其長期參與經(jīng)濟適用房的開發(fā)與建設；第三階段定價法能夠使得經(jīng)濟適用房定價更加反映區(qū)位價值，引導保障對象公正合理地選擇居住地。好地段的經(jīng)濟適用房的價格應當和差地段的經(jīng)濟適用房價格有一定差距，實現(xiàn)政府在經(jīng)濟適用房定價中的統(tǒng)籌作用，引導中低收入家庭公平合理地選擇居住區(qū)域。通過在第三階段中引入共有產(chǎn)權銷售模式，允許購買不同比例的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權，可以保障居民具有一定的支付能力。

4.共有產(chǎn)權分割比例的確定

第2篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

【關鍵詞】保障房；退出模式；多元化模式

【項目】天津市2012年度哲學社會科學規(guī)劃課題“關于我市保障性住房后續(xù)管理問題研究”（項目編碼：TJGL12-014）階段性成果。

【中圖分類號】F8 【文獻標識碼】A

【文章編號】1007-4309（2013）03-0121-3

保障性安居工程建設是“十二五”期間滿足城鄉(xiāng)居民基本住房需求，完善中國住房保障體系，實現(xiàn)“居者有其屋”目標的核心工作。現(xiàn)階段，中國保障房建設的關注焦點主要集中在如何通過加大保障房的增量供給，滿足保障房的現(xiàn)實需求。但相對而言，對于被保障人從保障房體系當中退出問題的關注程度還較低，相關政策也尚待完善。退出機制的運轉(zhuǎn)不暢導致存量保障房良性周轉(zhuǎn)效率低下，資源再配置體系失靈，間接加大了對于保障房增量供給的過度依賴和國家的財政負擔。因此，完善中國保障房退出政策是緩解保障房供需矛盾，節(jié)約社會資源，提高資源利用效率的關鍵。

一、現(xiàn)有保障房退出模式

現(xiàn)階段，中國保障房體系主要由經(jīng)濟適用房、廉租房和公共租賃住房三部分組成，相關的退出政策主要體現(xiàn)在2007年頒布實施的《經(jīng)濟適用房管理辦法》、2004年頒布實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2012年頒布實施的《公共租賃住房管理辦法》，以及相關地方性法規(guī)之中。

經(jīng)濟適用房的主要保障對象是家庭收入符合當?shù)卣畡澏ǖ牡褪杖爰彝ナ杖霕藴剩覠o房或現(xiàn)住房面積低于當?shù)卣?guī)定住房困難標準的城鎮(zhèn)居民。購買經(jīng)濟適用房之后，購房人將擁有經(jīng)濟適用房的有限產(chǎn)權。一般情況下，購買經(jīng)濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易。經(jīng)濟適用房的現(xiàn)行退出模式主要有兩種：其一，政府回購，主要針對購買經(jīng)濟適用房之后又購買其他住房的購房人，以及購買經(jīng)濟適用住房滿5年，并補齊屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的購房人；其二，購房人擁有完全產(chǎn)權，主要針對按照政府所確定標準向政府交納土地收益等相關價款后的購房人。現(xiàn)行經(jīng)濟適用房退出路徑如圖1所示。

廉租房的主要保障對象是符合當?shù)卣?guī)定的住房困難的最低收入家庭，其保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主，實物配租、租金核減為輔。享受廉租房保障的承租人不擁有房屋的產(chǎn)權。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定了六種住房保障機構收回廉租房的行為，可歸納為三種退出模式：其一，超出收入標準退出，即因家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當?shù)亓庾》空叽_定的收入標準不再享受廉租房政策；其二，居住面積超出標準退出，即因家庭人數(shù)減少或住房面積增加導致的人均住房面積超出當?shù)亓庾》空叽_定的住房標準不再享受廉租房政策；其三，違規(guī)退出，即因?qū)⒊凶獾牧庾》哭D(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋用途，未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況不再享受廉租房政策。現(xiàn)行廉租房退出路徑如圖2所示。

公共租賃住房的保障對象是經(jīng)濟能力高于廉租房但低于經(jīng)濟適用房的家庭，以及在當?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并達到一定年限的外來務工人員。與廉租房相似，公共租賃住房的承租人也不擁有房屋的產(chǎn)權。公共租賃住房現(xiàn)有三種退出模式：其一，以其他形式獲得住房退出，主要包括租賃期內(nèi)承租或者承購其他保障性住房或者租賃期內(nèi)通過購買、受贈、繼承等方式獲得其他住房；其二，期滿解約退出，即租期屆滿不在申請或者因收入水平增加不再符合續(xù)租條件的承租人；其三，違規(guī)退出，即因轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換所承租公共租賃住房，改變所承租公共租賃住房用途，破壞或者擅自裝修所承租公共租賃住房，在公共租賃住房內(nèi)從事違法活動及無正當理由連續(xù)6個月以上閑置而退出。現(xiàn)行公共租賃住房退出路徑如圖3所示。

二、保障房退出政策的現(xiàn)存問題

（一）“鼓勵性”退出條款導致“獎懶罰勤”。保障性住房是主要針對生活困難的低收入群體的臨時性住房保障措施，政策的根本還是應當鼓勵被保障人通過自身努力提高收入退出保障房體系，實現(xiàn)保障房的存量循環(huán)。現(xiàn)行政策制定了相應的“鼓勵性”退出條款，如《經(jīng)濟適用房管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》分別規(guī)定了被保障人購買其他住房之后，政府有權回購經(jīng)濟適用房，或要求承租人騰退公共租賃住房。《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》也對家庭收入超標家庭須退出廉租房保障做出了詳盡規(guī)定。但是，現(xiàn)行“鼓勵性”退出條款最終將導致被保障人行為上的“逆向選擇”，客觀上產(chǎn)生“獎懶罰勤”的作用。也就是說，被保障人努力程度越高，退出福利保障的可能性就越高，其努力程度與自身實際被保障程度成反比。現(xiàn)行政策可能導致兩個結(jié)果：被保障人要么放棄努力使自己長期停留在保障房福利體系之內(nèi)，要么隱瞞真實收入或其他房產(chǎn)，免于退出保障房福利體系。

（二）“懲罰性”退出條款未能規(guī)避“道德風險”。所謂“道德風險”是指在信息不對稱條件下，契約的乙方（通常為人）利用其信息優(yōu)勢采取契約的甲方（通常為委托人）無法觀測或監(jiān)督的行動，導致甲方利益損失的現(xiàn)象。“道德風險”是行為人基于逐利動機最大限度增進自身效用而損害他人利益的行動。在存在“道德風險”時，即使均衡是存在的，行為結(jié)果對于社會也是無效率的。為了避免被保障人“道德風險”行為的發(fā)生，現(xiàn)行廉租房和公共租賃住房政策都明確規(guī)定了“懲罰性”退出條款，經(jīng)濟適用房政策也將違規(guī)出租等行為明確界定為違規(guī)。但關鍵問題是，即使被保障人的違規(guī)行為可被觀測和監(jiān)督，但如果其成本超出住房保障機構能夠通過阻止被保障人違規(guī)行為所獲得的收益，那么，政府也完全可能基于成本考慮放棄監(jiān)督行為。例如，2011年中國之聲相關報道顯示，北京市部分小區(qū)有將近7成經(jīng)濟適用房被出租，租賃雙方僅僅過簽訂租住雙方協(xié)議便可完成經(jīng)濟適用房出租行為。由于根本無需北京市建委備案，政府相關部門也就無從監(jiān)管，只能任由被保障人“道德風險”行為的發(fā)生，造成住房保障資源的極大浪費。即使一種較好的情況，住房保障機構能夠通過監(jiān)管發(fā)現(xiàn)被保障人的違規(guī)行為并迫使其退出保障體系，大量資源也會浪費在監(jiān)管和后續(xù)訴訟過程中。因此，現(xiàn)行保障房所規(guī)定的違規(guī)退出模式在理論上是成立的，但在現(xiàn)實中是較難實現(xiàn)的。

（三）退出標準規(guī)定不明引致“租值耗散”。“租值耗散”是指本來具有價值的資源或財產(chǎn)，由于產(chǎn)權安排不明，導致其價值下降并引起社會福利損失的經(jīng)濟現(xiàn)象。從經(jīng)濟學角度分析，保障房制度的本質(zhì)是對資產(chǎn)進行的價格管制。其中，經(jīng)濟適用房是對房屋售價的管制，廉租房和公共租賃住房是對房屋租金的管制。因此，經(jīng)濟適用房購置價格必然低于市場出清條件下的均衡價格，均衡價格與管制價格之差就形成了經(jīng)濟適用房的“非專有收入”。同理，廉租房或公共租賃住房的實付租金必然也低于市場出清條件下的均衡租金，二者之差就形成了廉租房或公共租賃住房的“非專有收入”。現(xiàn)行保障房退出政策試圖對這部分“非專有收入”進行明晰界定，如《經(jīng)濟適用房管理辦法》規(guī)定了對于購買期滿5年的經(jīng)濟適用房，被保障人須按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款后取得完全產(chǎn)權。但是，在實際操作層面，須補足的價差標準如何界定并未形成統(tǒng)一標準。北京市和天津市經(jīng)濟適用房管理辦法的退出條款規(guī)定：“購買經(jīng)濟適用住房滿5年的，出售時應當按照屆時同地段普通商品住房和經(jīng)濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款”；上海市的退出條款規(guī)定：“原住房保障機構可以行使回購權，回購價格按照相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價確定，原住房保障機構決定不予回購的，房地產(chǎn)權利人方可向他人轉(zhuǎn)讓”。關鍵問題是，房屋價格具有不可比較性，即使是相同地段的住房由于朝向、樓層等方面的差異也是“一房一價”。因此，保障房退出時間點上的“普通商品住房”參照標準如何選擇，“一定比例”以多少為合適等關鍵問題都難以清晰劃定。當事雙方必然都想對這部分“非專有收入”進行爭奪：被保障人必然采用尋租等行為期望盡可能低估參照標的價格以占有更多“非專有收入”；住房保障機構如果沒有被尋租，也必然期望高估參照標的以保障自身權益。其結(jié)果將引致租值消散，進而產(chǎn)生福利損耗。

三、多元化退出模式的改革構想

保障房退出政策現(xiàn)存問題產(chǎn)生的根本原因在于其特殊的產(chǎn)權屬性。制度經(jīng)濟學觀點認為，即使在完全競爭市場條件下，也只有在對產(chǎn)權進行明確界定后，市場配置資源的效力才能有效發(fā)揮。一旦產(chǎn)權被置于公共領域（公共物品問題），或部分被其他產(chǎn)權主體所占有（外部性問題），資源的配置機制就會失靈。正如前文分析，被保障人對經(jīng)濟適用房僅擁有部分產(chǎn)權，剩余產(chǎn)權歸屬住房保障機構，且剩余產(chǎn)權的購買金額尚缺乏統(tǒng)一度量標準，從而為尋租行為的出現(xiàn)提供了空間。租賃廉租房和公共租賃住房的被保障人對承租住房無任何產(chǎn)權，基于逐利的行為動機自然傾向于對于承租住房的過度甚至損害性使用。并且，基于信息不對稱和交易成本等考慮，住房保障機構也很難做到對被保障人行為的完全監(jiān)管。因此，問題的解決可從產(chǎn)權視角著手，通過建立多元化的保障房退出模式實現(xiàn)保障房產(chǎn)權的合理讓渡，最終實現(xiàn)住房保障機構與被保障人之間關系上的激勵相容。

（一）經(jīng)濟適用房多元化退出模式的改革構想。經(jīng)濟適用房退出模式改革的基本構想是在將經(jīng)濟適用房產(chǎn)權進行等額劃分基礎上，以經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本為最低產(chǎn)權支付點，通過容許被保障人在特定時間范圍內(nèi)根據(jù)自身實際通過逐步購買房屋剩余產(chǎn)權形式，實現(xiàn)經(jīng)濟適用房產(chǎn)權由住房保障機構到被保障人的逐步讓渡。被保障人擁有完全產(chǎn)權后，經(jīng)濟適用房性質(zhì)自動轉(zhuǎn)化為普通商品房，可自由上市流通。

例如，某套經(jīng)濟適用房的建設開發(fā)成本為T，開發(fā)當期同地段商品房的售價為S，必然存在S>T。以m（如1萬元）作為產(chǎn)權分割基準，則該套經(jīng)濟適用房的產(chǎn)權被分割為■等份。被保障人至少需要支付該房屋的建設開發(fā)成本T，才能夠獲得房屋的居住權。當然，被保障人亦可支付一個大于的購買價格T′（T≤T′≤S），T′越大，被保障人擁有的產(chǎn)權份額就越高。對于一個首次支付購房款的經(jīng)濟適用房被保障人，剩余的■部分產(chǎn)權歸屬住房保障機構所有，此時的經(jīng)濟適用房不能流通。被保障人可以選擇不同的分期付款方式在不同的時間期限內(nèi)購買剩余產(chǎn)權，每年支付金額越高，獲取完全產(chǎn)權的時間就越短。

如圖4所示，線①表示被保障人初始支付了一個高于經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本的房款，并且之后每年支付一個較高的分期付款金額，可在較短時間內(nèi)獲得經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權。線②意味著被保障人支付了一個與線①一樣的初始房款，但之后每年支付一個較低的分期付款金額，將在稍長的時間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權。線③意味著被保障人選擇在支付初始房款之后延遲t年開始支付剩余房款，將在更長的時間內(nèi)才能獲得完全產(chǎn)權。線④意味著被保障人僅支付了最低的經(jīng)濟適用房建設開發(fā)成本，并延遲t年開始分期支付剩余房款購買剩余產(chǎn)權，將在相當長的時間內(nèi)獲得完全產(chǎn)權。線⑤意味著被保障人僅選擇支付最低的建設開發(fā)成本T，并不再支付剩余房款，將不能獲得經(jīng)濟適用房的完全產(chǎn)權，也就不能轉(zhuǎn)化為商品住房進行流轉(zhuǎn)。

被保障人可依據(jù)自身實際，自由選擇經(jīng)濟適用房完全產(chǎn)權獲取方式。同時，由于完全產(chǎn)權價值在購房之初已明確，且通過產(chǎn)權分割和被保障人自身選擇將產(chǎn)權關系在被保障人和住房保障機構之間予以清晰界定，因退出標準規(guī)定不明導致的“租值消散”問題可有效解決。同時，住房保障機構獲取的經(jīng)濟適用房產(chǎn)權讓渡收益可作為新建保障房的資金來源，間接實現(xiàn)了存量資源的有效流轉(zhuǎn)。

（二）廉租房和公共租賃住房多元化退出模式的改革構想。廉租房和公共租賃住房退出政策改革的基本構想是設計多元化租金支付模式，解決房屋供需雙方由于激勵不相容而產(chǎn)生的“獎懶罰勤”和“道德風險”問題。具體來講，對于生活確實困難且未來亦無改善可能的被保障人，將繼續(xù)維持原有廉租房政策。除特殊原因，其租賃的廉租房將不產(chǎn)生退出問題。對于具有一定現(xiàn)期或即期支付能力的廉租房和公共租賃住房被保障人，可借鑒融資租賃模式，設計多元化的租金支付標準和退出模式供被保障人選擇。被保障人選擇的支付租金越高，其獲得租住住房完全產(chǎn)權的年限也就越短。

例如，保障機構以S的金額收購某套住房作為公共租賃住房的房源。對于生活確實困難的被保障人可選擇支付最低租金H，H大致相當于當前廉租房或公共租賃住房的一般租金。此時，被保障人將不能獲得承租住房的任何產(chǎn)權。對于具有一定支付能力的被保障人，亦可選擇高于H的租金L，其可在第■年獲得房屋的完全產(chǎn)權。該被保障人如果選擇支付租金nH（n>1），則其可提前■年獲得承租住房的完全產(chǎn)權。

多元化的租金支付模式使得被保障人自身利益與承租住房的使用行為緊密結(jié)合，即可緩解被保障人因產(chǎn)權不明導致的“道德風險”，也可減少現(xiàn)有退出政策所引致的“獎懶罰勤”現(xiàn)象。同時，由于多元化退出模式下住房保障機構收取的租金高于現(xiàn)行政策租金收益，也可在一定程度上緩解保障房建設資金不足問題。

本質(zhì)上講，多元化的廉租房和公共租賃住房租金支付和多元化的經(jīng)濟適用房購買模式都是以激勵相容為目標，以明確房屋產(chǎn)權為手段的保障房退出模式的改革。在完善房屋的折舊、資金的時間成本、多元化退出模式之間的轉(zhuǎn)換等細節(jié)工作的基礎上，輔之以其他相關政策配合，可有效提高保障房退出效率，進一步實現(xiàn)存量資源的優(yōu)化利用。

【參考文獻】

[1]艾建國，陳泓冰，魯璐.保障房退出機制研究[J].城市問題，2012（2）.

第3篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

關鍵詞：小產(chǎn)權房；合法化；問題

小產(chǎn)權房是在農(nóng)民集體所有土地上建設的，向本集體經(jīng)濟組織以外居民銷售的住宅。小產(chǎn)權房出現(xiàn)緣由是《憲法》規(guī)定城市土地為國有、農(nóng)村土地為集體所有，但《土地管理法》中規(guī)定土地的買賣需要經(jīng)過政府，因此農(nóng)民集體占有、使用及處分土地的權利十分有限，特別是不具備對農(nóng)村集體土地使用權的最終處分權，造成農(nóng)民集體所有土地不能直接進入土地流轉(zhuǎn)市場。政府是土地一級市場壟斷的供給者，在低價征收農(nóng)村集體所有土地以后，以招拍掛等形式向房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓，以此獲得高額壟斷利益，而農(nóng)民不愿意地方政府壟斷利益，因此出現(xiàn)了小產(chǎn)權房的問題。

一、我國小產(chǎn)權房合法化問題

（一）集體土地所有權缺失權利主體

為實現(xiàn)小產(chǎn)權房的自由買賣流轉(zhuǎn)，要將全部產(chǎn)權賦予房屋權所有者，為確保產(chǎn)權的完整性，應將農(nóng)村集體土地產(chǎn)權主體明確下來。在明確主體以后，才真正具備房屋產(chǎn)權，也能在法律層面上保護其財產(chǎn)權[1]。但現(xiàn)行集體土地所有權主體制度還不完善，導致出現(xiàn)主體缺位的問題，在集體所有制下的家庭承包經(jīng)營，除了缺失集體所有產(chǎn)權以外，承包經(jīng)營權益還不明確，土地承包經(jīng)營權的物權屬性、土地使用權流轉(zhuǎn)合同的債權屬性均為得到明確。

（二）集體土地所有權缺失權能

《憲法》第十條規(guī)定：“城市土地為國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定規(guī)定屬于國家所有的以外，為集體所有；宅基地和自留地、自留山，也為集體所有。”由《憲法》精神可知，國家與農(nóng)村集體作為土地的所有權主體，有著平等的地位，然而從現(xiàn)實情況來看，農(nóng)村集體土地所有權卻不如國家土地所有權，很多地方存在著名不符實的情況，如小產(chǎn)權房問題，所有權和處分權能的缺失是集體土地所有權主要問題。

所有權是一種基本物權類型，有著全面性特征，所有權的全面性也稱之為完全性。所有人對于所有物，在法律限制的范圍內(nèi)，具備占用、使用及處分的權利。雖然農(nóng)民集體是農(nóng)村土地所有權的主體，不過在《土地管理法》、《民法通則》和《憲法》里面，對農(nóng)村集體土地所有權作出了很多限制性規(guī)定，這樣農(nóng)民集體很難真正成為土地所有權的主體。土地所有權中重點內(nèi)容是土地處分權，而用益物權是以所有權為基礎建立的，不過沒有所有權里面的處分權能。若是一個所有權缺乏處分權能，則顯得不夠完整，成為了一種用益物權。所以在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，農(nóng)村集體并非具備土地所有權，而是只有用益物權，并且這種土地用益權是以國有土地所有權為基礎的，因此導致我國農(nóng)村集體土地所有權如同虛設[2]。此外由于缺少了處分權能，因而農(nóng)村集體雖然作為土地所有權主體，但是卻不具備房地產(chǎn)開發(fā)的權利，從而導致小產(chǎn)權房無法獲得合法的名分。

二、我國實現(xiàn)小產(chǎn)權房合法化的途徑

（一）實現(xiàn)城鄉(xiāng)房產(chǎn)權利一體化

同地不同權這一現(xiàn)象在我國比較普遍，也是獨有的，主要由我國特殊歷史及國情決定。國外土地所有權包括國有、私有這兩種，但是我國土地很多特殊問題都是由集體土地所有制引起。自二十世紀出現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化思想以后，在改革開發(fā)不斷深入過程中，因為歷史原因而出現(xiàn)的城鄉(xiāng)隔離發(fā)展，導致形成了很多社會矛盾，城鄉(xiāng)一體化思想也受到更多人的重視。土地是解決三農(nóng)問題的關鍵，土地是一種特殊的商品，需要在市場中通過調(diào)節(jié)機制的作用進行自主配置與調(diào)節(jié)。因此建議不斷補充和完善相關立法，確保土地交易過程更加透明、公開，把我國宅基地等各種類型的集體建設用地放到有形市場中交易。只有不斷完善立法，盡快將城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場建立起來，讓土地使用權的流轉(zhuǎn)更加規(guī)范化和公開化。

（二）補交相關稅款

通過補交相關稅款，能夠讓小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)變?yōu)槭芟薜慕?jīng)濟適用房。只要小產(chǎn)權房不違背建設發(fā)展規(guī)劃規(guī)定，將土地出讓金征收標準統(tǒng)一明確下來，補收需要補收的部分，并根據(jù)標準繳納需要繳納的部分[3]。要對現(xiàn)行稅收政策加以完善，具體規(guī)定如下：一是為確保國家利益不受到損失，可在小產(chǎn)權房交易過程中收取差價，以補交稅費的方彌補國家利益的損失；二是在宅基地、農(nóng)村集體建設用地上的房屋，不能采取強行征收、拆除等措施，這是與經(jīng)濟利益不符的，而是要為這些房屋補交差價或稅費，然后給予正式的產(chǎn)權。

國內(nèi)很多家庭由于收入不高，因而會選擇購買小產(chǎn)權房解決住房問題，這部分人無法承擔高額的房價，只能選擇購買價格低廉但是無保障的小產(chǎn)權房，同時缺乏多套房產(chǎn)，因此將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟適用房以后，這部分的利益不會受到損害。此外將小產(chǎn)權房的產(chǎn)權明確下來，并轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房以后，這樣能夠根據(jù)經(jīng)濟適用房管理有關規(guī)定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，但只能為具備購買經(jīng)濟適用房資格的人員轉(zhuǎn)讓。在相同的價格下，政府具備優(yōu)先回購權，根據(jù)這一思路，將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房以后，能夠區(qū)別對待不同的用戶，對于當?shù)責o房的，可在合法補交稅費后將該房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房，而對于當?shù)赜卸喾慨a(chǎn)的，那么根據(jù)規(guī)定不能將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟適用房，同時國家可以強制回購，回購價格由購買成本、當?shù)亟?jīng)濟適用房價格等決定。針對小產(chǎn)權房開發(fā)商、當?shù)卮褰M織機構的違法所得，要通過補交罰款的方法加以處罰。通過這種轉(zhuǎn)換方式，不僅考慮到了國家和小產(chǎn)權房開發(fā)商，同時也不會損壞大部分購房者的利益，可行性較高[4]。此外在將小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)換為經(jīng)濟適用房以后，能夠提升城市經(jīng)濟適用房的供應量，解決現(xiàn)階段經(jīng)濟適用房不足的現(xiàn)象。

（三）制定相適應的土地政策和制度

我國在制定法律制度和實施政策的過程中，公開透明性、恒定性以及普遍適用性是基本要求，除了可以公開公平實施于所有群體，同時還要具備一定的穩(wěn)定性。小產(chǎn)權房的合法化問題，必須在法律層面上加以確認與實施。此外政府部門還要結(jié)合實際情況，盡快制定出合理的限制性條款，通過法律來規(guī)制小產(chǎn)權房，確保在小產(chǎn)權房合法化后不出現(xiàn)惡意發(fā)展的問題，如土地濫用、土地資源流失以及管理無序等現(xiàn)象，防止為社會帶來負面影響。

三、結(jié)語

綜上所述，針對小產(chǎn)權房合法化問題提出以下建議：一是需要嚴格限定小產(chǎn)權房購買者的身份資格，認真審批其申請資格及真實性，規(guī)定中低收入階層為購買的主體，對此相關部門要切實履行職責，不斷完善相關配套制度；二是結(jié)合社會保障需求，把小產(chǎn)權房定位為保障性住房，如經(jīng)濟適用房、兩限房等；三是為解決小產(chǎn)權房合法化問題，政府要加強管理，科學合理作出規(guī)劃，在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌范圍內(nèi)納入農(nóng)村居民居住地，以不影響耕地面積為前提，保證統(tǒng)籌規(guī)劃的合理性。對于農(nóng)村集體宅基地和農(nóng)村集體所有房屋而言，要賦予完全的市場地位，允許自由有償流轉(zhuǎn)，以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)居住房屋規(guī)劃為基礎，將農(nóng)村房產(chǎn)的屬性明確下來，實現(xiàn)其商品化，并真正確保城鄉(xiāng)的同地同權。（作者單位：天津市法院）

參考文獻：

[1]王敏莉.小產(chǎn)權房合法化問題的物權法思考[J].經(jīng)濟研究導刊，2015（11）：299-301.

[2]石勝囡.小產(chǎn)權房合法化的困境探究[J].法制與經(jīng)濟，2015（10）：99-100.

第4篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

房屋拆遷是實現(xiàn)“全面達小康、建設新**”目標的重要環(huán)節(jié)，也是加快率先發(fā)展、科學發(fā)展、和諧發(fā)展的重要內(nèi)容。為完善我市房屋拆遷工作機制，更好地維護被拆遷人的合法權益，強化拆遷保障，提高拆遷效率，有效控制拆遷成本，提出以下意見。

一、完善運作機制，強化屬地責任

（一）實行房屋拆遷屬地負責制。實行以塊為主、屬地負責的拆遷運作機制。凡政府投資的拆遷項目，由市政府相應主管部門下達給各區(qū)政府，納入?yún)^(qū)年度工作目標。各區(qū)政府要切實履行依法拆遷、綜合保障、綜合執(zhí)法、成本控制、確保穩(wěn)定和保障被拆遷群眾利益等責任，不斷強化指揮協(xié)調(diào)，提高拆遷效率，真正形成拆遷工作整體合力。

（二）實行政府投資項目責任承包制。在拆遷實施前，拆遷人與相關區(qū)政府須簽訂項目責任承包協(xié)議，由區(qū)政府承擔依法拆遷、補償安置、成本控制、安置用房建設和拆遷穩(wěn)定等相關責任，同時應明確由拆遷人按拆遷房屋建筑面積10元/平方米標準，向承包人支付項目協(xié)調(diào)管理工作經(jīng)費。

（三）實行拆遷目標績效考核制。各區(qū)政府的年度拆遷任務完成情況（包括依法拆遷、補償安置、成本控制、安置用房建設、拆遷穩(wěn)定等）將作為當年綜合考核評比的重要參考依據(jù)，列入各區(qū)政府的被考核內(nèi)容。對按時按質(zhì)完成拆遷目標的，將按照拆遷房屋建筑面積2元/平方米標準予以獎勵。

（四）完善拆遷工作聯(lián)動機制。注重發(fā)揮有關部門的保障作用，不斷增強拆遷綜合保障能力。各行政執(zhí)法部門要積極發(fā)揮職能作用，加大綜合執(zhí)法力度。監(jiān)察機關要對各區(qū)和相關部門加強監(jiān)督檢查，對違法違紀問題開展責任追究。宣傳部門要堅持正確的輿論導向，積極營造依法拆遷的良好氛圍。公安、司法機關要嚴格執(zhí)法，嚴厲打擊拆遷中以暴力或恐嚇手段敲詐勒索、尋釁滋事、阻撓依法拆遷的違法犯罪行為，切實保障依法拆遷的社會環(huán)境。努力通過各部門的共同努力，盡快建立并不斷完善條塊結(jié)合、上下聯(lián)動、密切協(xié)同的拆遷工作聯(lián)動機制。

二、完善配套政策，強化拆遷保障

（五）加大城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換房的建設籌集力度，拓寬產(chǎn)權調(diào)換房的來源渠道，提高產(chǎn)權調(diào)換房的提供比例。按照“分散建設為主、集中建設為輔”的原則，強化規(guī)劃引導，在土地出讓時，有計劃、分步驟地統(tǒng)籌配建一定數(shù)量的產(chǎn)權調(diào)換房源。堅持以被拆遷群眾的住房需求為導向，從經(jīng)濟適用房、中低價商品房和社會房源中，多渠道籌集90平方米以下、符合法定要求的中小戶型房源。研究制定產(chǎn)權調(diào)換房建設籌集的操作辦法。充分保障被拆遷群眾的補償安置權利，允許被拆遷人在貨幣補償與實物安置兩種方式中選擇，但禁止同時享受兩種拆遷補償安置方式。

（六）強化經(jīng)濟適用房、中低價商品房和產(chǎn)權調(diào)換房的保障供應。市規(guī)劃局和市國土資源局要切實保證經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設用地。經(jīng)濟適用房的建設任務，由市政府分別與各區(qū)簽訂協(xié)議，按年度工作目標的要求加以落實。完善經(jīng)濟適用房和中低價商品房供應拆遷的相關政策，有步驟地放寬供應條件，強化拆遷保障。嚴格經(jīng)濟適用房和中低價商品房的申購總量控制。推進信息共享，從源頭上加強房源控制。市房產(chǎn)局要研究制定經(jīng)濟適用房上市的相關政策，加強上市管理。

三、嚴格項目控制，強化監(jiān)督管理

（七）實行拆遷人控制成本的責任考核機制。政府投資項目的主管部門，在下達年度工作目標時，要將依法拆遷、綜合保障、成本控制、確保穩(wěn)定及拆遷有關問題處理等要求，作為對拆遷人的考核內(nèi)容，落實并強化拆遷人控制拆遷成本的主體責任。政府投資項目的拆遷人，可設立相對集中的拆遷資金賬戶，用于項目的資金準備，強化集中管理，統(tǒng)籌安排調(diào)度，確保拆遷補償資金及時足額到位。

（八）實行拆遷項目費用總額綜合監(jiān)管制度。市建委、國土資源局要對拆遷項目超前控制、嚴格把關，為合理確定承包協(xié)議提供依據(jù)。拆遷補償資金必須進入拆遷人開設的賬戶，實行專款專用，并同時接受市拆遷管理部門、金融機構和拆遷人三方的共同監(jiān)管。新晨

（九）完善拆遷公示制度。全面公開拆遷范圍內(nèi)所有拆遷住戶的評估結(jié)果、補償安置情況，通過全過程的公開，強化社會監(jiān)督，防止暗箱操作。

（十）實行拆遷項目審計制度。凡政府投資項目，都要實行拆遷成本審計制度，切實監(jiān)督拆遷行為，嚴格控制拆遷成本。

四、落實主體責任，規(guī)范拆遷行為

（十一）落實拆遷人項目控制的主體責任。政府投資項目的拆遷人，要成立專門機構，配備專門人員，做好前期調(diào)查和費用測算，形成全面真實的概算依據(jù)。同時，要積極籌措拆遷補償資金，落實產(chǎn)權調(diào)換房源。

（十二）嚴格規(guī)范拆遷行為。拆遷人及其委托的拆遷實施單位要嚴格按照有關規(guī)定，依法組織拆遷。對拆遷過程中違反政策、違規(guī)操作的行為，市拆遷管理部門依法進行嚴肅懲處。

（十三）加強拆遷評估的監(jiān)督管理。進一步加強評估機構管理，嚴格拆遷評估機構的準入，要篩選一批資質(zhì)級別高、信譽度好、素質(zhì)過硬的拆遷評估機構，從事拆遷評估。加強拆遷評估人員培訓和評估技術交流，完善拆遷評估機構考核體系。對惡意串通、故意抬高或壓低評估價格，造成拆遷當事人利益損失的評估機構，將依法追究其經(jīng)濟賠償責任和法律責任，甚至吊銷其相關資格。充分發(fā)揮拆遷評估專家委員會的技術優(yōu)勢，準確把握市場價格。對被拆遷房屋，將以扣除房屋裝潢等相關費用后的房屋凈價作為評估基準價進行評估。

（十四）加強住房保障隊伍建設。落實經(jīng)費來源渠道，各區(qū)房改辦的人員經(jīng)費，從區(qū)級財政中解決。

第5篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

對于經(jīng)濟適用房，政府通常以無償劃撥的方式將土地交給開發(fā)商，同時給予各種費用的優(yōu)惠或減免，限制開發(fā)商的利潤，并以較低的規(guī)定價格銷售給特定的中低收入家庭。對此各地各政府部門十分關注這項工作，如杭州市由于黨委政府的高度重視，經(jīng)濟適用房的政策出臺比較早，實施比較到位，價格不因房地產(chǎn)市場價格的變化而變化，始終控制在3000元左右，從而深受中低收入群體的歡迎，不僅減輕了這一人群的經(jīng)濟負擔，而且大大改善了這一群體的居住條件。

但是，近年來綜觀全國各地在這一領域的形勢并不樂觀，出現(xiàn)了一些不良現(xiàn)象和問題，經(jīng)濟適用房政策各地不盡相同，也受到了不少層面人士的批評和抱怨。分析主要原因：一是一些地方經(jīng)濟適用房越來越不夠“經(jīng)濟”，面積越造越大，價格也是隨著房地產(chǎn)市場價格變化而變化。二是所謂經(jīng)濟適用房在某些地方是乎有些變味，一些高收入家庭千方百計變通理由，通過相關門路購買到了經(jīng)濟適用房，結(jié)果形成許多經(jīng)濟適用房購買者并非屬于中低收入階層，而是高級經(jīng)濟收入階層。三是一些開發(fā)商利用所獲得的經(jīng)濟適用房建設土地鉆國家和政策的空子，變相搞商品房開發(fā)以謀取高額利潤，將其建成本無資格享受土地稅收優(yōu)惠政策的“豪宅”、“別墅”。

針對這些情況和問題的出現(xiàn)，政府相繼出臺了一系列政策和規(guī)定。其中包括禁止未滿5年的經(jīng)濟適用房上市交易；滿5年的也需要先繳齊土地出讓補償金等費用后，才可以按普通商品房進行出售。但是考慮到近年來住房價格與租金價格的不斷上漲，以及“陰陽合同”等不規(guī)范行為的大量增加，這種政策對于打擊經(jīng)濟適用房的投機行為所產(chǎn)生的實際效果并不明顯。面臨經(jīng)濟適用房存在的諸多問題，國務院下發(fā)了《關于解決城市低收入家庭住房難問題的若干意見》，其中明確提出了經(jīng)濟適用住房的政府回購問題。筆者認為經(jīng)濟適用房一些不合時宜的政策和規(guī)定亟待轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新。轉(zhuǎn)軌和創(chuàng)新的辦法應該有很多，這里僅就政府回購經(jīng)濟適用住房的定價問題進行一些探析。

在談政府回購定價前，自然會涉及到經(jīng)濟適用住房回購制度的立法意圖和合法性問題。關于立法意圖，筆者的理解是回購制度是讓經(jīng)濟適用住房回歸它的本意。經(jīng)濟適用房一直的定義是“商品房”類型中的一種，但即使下該定義，它也是一種特殊的“商品房”，與普通商品房的本質(zhì)區(qū)別是，經(jīng)濟適用住房是具有政策保障性質(zhì)的住房。關于這點，最核心地反映在它的價值構成上，普通商品房的價值都是由購房人支付的對價構成的（如消費者支付10000元/平方米購買相應價值的商品房），但經(jīng)濟適用住房不是，它的價值是由購房人支付的對價和政府的投入（包括減免）合并構成的（如某經(jīng)濟適用住房價值10000元/平方米，但購房人僅支付3300元/平方米，其余為政府投入，如土地無償劃撥、城市基礎設施配套費用的減免等）。也正是從這個本質(zhì)區(qū)別出發(fā)，政府才有權制定經(jīng)濟適用住房特殊的建設標準（限定面積）、準入政策（限定對象）、銷售價格（限定價格），乃至必要時出臺流轉(zhuǎn)政策（回購制度）等。

回購制度的立法意圖是顯而易見的。一是可以抑制投機，使經(jīng)濟適用住房的保障功能“歸位”；二是可以建立“體內(nèi)循環(huán)”，節(jié)約政府成本，改變“出售一套、沉淀一套”的不良狀況。

關于回購政策的合法性問題，其實只要掌握兩個方面的原則，那么是可以保證的。首先，“法不溯及既往”原則，只有回購政策出臺以后出售的經(jīng)濟適用房才適用該政策（“法不溯及既往”原則的最大作用是保護行政相對人合理合法的心理預期，即使當初政策有漏洞、不完善，其責任也不應該由老百姓來承擔）；其次，“合同約定”原則，回購政策出臺后執(zhí)行的經(jīng)濟適用房銷售，雙方必需在合同中約定符合一定條件下的政府回購。

在對回購政策的立法意圖和合法性問題進行探討后，再來著重分析一下回購的定價問題就比較好辦了。可以說，回購的定價是整個政策能否如愿實施的核心問題。雖然政策意圖是好的，合法性也沒有問題，但如果定價問題沒有把握好，政策也可能只是一件擺設而已。《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》中第二十一條規(guī)定了政府回購制度（“經(jīng)濟適用住房只能自住，不得上市轉(zhuǎn)讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區(qū)（縣）住房保障管理部門申請回購。”），政策一出臺，就引起了各方關注，《中國經(jīng)濟周刊》以《北京經(jīng)濟適用房回購面臨定價瓶頸》為題進行了專門分析。為什么回購經(jīng)濟適用房的定價問題這么至關重要？其實道理很簡單，因為每個老百姓心里都有一本帳：如果回購價格定得低了，沒有人愿意申請回購，仍然無法走出“銷售一套、沉淀一套”的現(xiàn)狀；回購價格定得高了，政府成本支出不說，抑制投機的目的還是無法實現(xiàn)。

那么，怎樣的回購價格才是合適的呢？建設部政策研究中心副主任王玨林在評述北京市的回購政策時說“如何確定回購價格尤其需要仔細研究，即如何依據(jù)當時的購房價格、住房的折舊價格和現(xiàn)地段的經(jīng)濟適用房價格，核定出比較合理的價格。”國務院文件中也說到“由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購”。但話好說，事難做，如果要按照這個方法定價的話，恐怕只有一套一核價，才能達到“比較合理”了，但這樣的話實際執(zhí)行起來難度可想而知。

第6篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

什么是經(jīng)濟適用房經(jīng)濟適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標準。

北京經(jīng)濟適用房怎么購買根據(jù)北京市人民政府辦公室廳京政辦發(fā)〔1999〕4號文件，開發(fā)建設單位預售經(jīng)濟適用房應當?shù)绞袊临Y源和房屋管理局辦理《北京市經(jīng)濟適用住房銷售許可證》，開發(fā)商銷售經(jīng)濟適用房，實行政府限價的政策，開發(fā)建設單位只可在最高限價以內(nèi)調(diào)整不同樓層和 朝向房屋的價格。具體的程序是：

(1)居民購買經(jīng)濟適用住房，憑所在單位或有關部門出具的家庭年收入在6萬元以下的證明文件、本市城鎮(zhèn)居民常住戶口卡、居民身份證，到開發(fā)建設單位辦理購房手續(xù)。

(2)需要貸款的，由購買人憑登記后的經(jīng)濟適用住房預售(買賣)合同，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)，房屋土地管理部門應在登記后的15個工作日內(nèi)辦理完抵押登記手續(xù)。

(3)買賣雙方在房屋交付使用后的30個工作日之內(nèi)，到建設項目所在地的房屋土地管理部門辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，辦理房地權屬證件。其中，購買本單位利用自用土地建設的經(jīng)濟適用住房，由該單位統(tǒng)一到房屋土地管理部門辦理上述手續(xù)。

北京申請經(jīng)濟適用房需要什么條件(一) 申請資格的限制

1、申請人戶籍限制：具有北京市城鎮(zhèn)戶口。申請人戶籍登記在本區(qū)，取得本市戶籍滿5年。離異的申請人須取得本市城鎮(zhèn)戶籍時間滿3年。

2、年齡限制：申請人需要年滿18周歲。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。

(二)收入的限制

如果3人戶家庭申請經(jīng)濟適用房，家庭年收入須不超45,300元，同時人均住房面積在10平方米以下、家庭總資產(chǎn)凈值在36萬元以下。人均住房使用面積須在10平方米及以下

1人戶家庭年收入須在22700元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在24萬元及以下

2人戶家庭年收入須在36300元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在27萬元及以下

3人戶家庭年收入須在45300元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在36萬元及以下

4人戶家庭年收入須在52900元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在45萬元及以下

5人戶家庭年收入須在60000元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值須在48萬元及以下

第7篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

關鍵詞:共有產(chǎn)權;經(jīng)濟適用住房;收益分配

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)23-0019-03

房地產(chǎn)產(chǎn)權是房地產(chǎn)的基礎和靈魂,圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會和經(jīng)濟活動,實際上是圍繞產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。

2003年《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號)指出,經(jīng)濟適用住房是具有社會保障性質(zhì)的政策性商品住房,是我國住房供應體系的重要組成部分,也是實現(xiàn)住房保障的主要內(nèi)容。經(jīng)濟適用住房對于緩解城市中低收入群體的住房壓力以及構建和諧社會都起到了重要作用。經(jīng)濟適用住房上市轉(zhuǎn)讓時,按現(xiàn)行規(guī)定,政府要收回一定比例的土地價款,但收回多少、如何收回補貼收益,因缺乏房屋產(chǎn)權依據(jù),難以操作。有的地方雖然規(guī)定了“按成交額的10%繳納地價款”,但在實踐中出現(xiàn)了成交額難以掌控,售房者隱瞞實際成交價獲利導致政府收益不能保證的現(xiàn)象。此問題如果不能得到很好的解決,將會影響經(jīng)濟適用住房的建設和管理,甚至會影響到我國城市住房保障體系,而經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權是解決收益分配的基礎。

1國外的共有產(chǎn)權制度

在英國的住房政策中,有一種共有產(chǎn)權的制度,該制度支持部分在市場上購房有困難的家庭,通過分步購買產(chǎn)權的方式,逐步擁有完全產(chǎn)權住房的一項政策。英國的“共有產(chǎn)權”住房,是政府對有一定購房支付能力,但又難以完全承擔從市場途徑購買住房的部分群體的一種資助。英國的共有產(chǎn)權,是指由“住房協(xié)會”與購房人共同擁有住房產(chǎn)權,購房人對“住房協(xié)會”持有的產(chǎn)權部分支付租金,在具備能力后,購房人可逐步購買“住房協(xié)會”持有的那部分產(chǎn)權。在其首期購買和逐步購買剩余部分產(chǎn)權的過程中,政府會給予一定的政策性優(yōu)惠。這種共有產(chǎn)權住房針對不同的購房群體,有不同的政策設計。

美國通常把產(chǎn)權的擁有方式分成如下幾類:完全產(chǎn)權(Sole Ownership)、聯(lián)合產(chǎn)權(Joint Property)、共有產(chǎn)權(Common Property)和企業(yè)擁有產(chǎn)權(Enterprise Property)。共有產(chǎn)權指兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn),產(chǎn)權人按份擁有房地產(chǎn)權益和承擔責任。盡管共有產(chǎn)權人對房地產(chǎn)的份額在實物上不可分,但利益上是可以分開的,而且共有產(chǎn)權人有權處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權益,另外,各產(chǎn)權人取得產(chǎn)權的時間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下,兩人以上共同擁有房地產(chǎn)的權利是共有產(chǎn)權。

2我國共有產(chǎn)權的設定

2.1共有產(chǎn)權含義和本質(zhì)

鑒于國外共有產(chǎn)權的經(jīng)驗,我國共有產(chǎn)權住房在少數(shù)城市已進行試點,但目前還沒有正式在全國普及實施,還處在討論、調(diào)研、試行階段。

我國共有產(chǎn)權制度的基本含義是,政府用于經(jīng)濟適用住房建設的財政性支出(主要是政府免收土地出讓金、稅費減半征收和土地劃撥出讓的優(yōu)惠),轉(zhuǎn)化為投資,政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權和相應權利。

對于用貨幣補貼方式扶持低收入家庭購買的住房,政府的補貼也應視為政府的投資,這類住房的產(chǎn)權也應是政府與受助購房人的共有產(chǎn)權。在實踐中,政府擁有的這部分產(chǎn)權可以授權住房保障機構持有并行使相關權利,政府和受助者按規(guī)定共同申請領取《房屋共有權證》,同時,對產(chǎn)權共有人的權益進行界定。

共有產(chǎn)權制度的內(nèi)在本質(zhì)是,堅持經(jīng)濟適用住房的雙重性質(zhì),實現(xiàn)保障性與商品性的有機統(tǒng)一。從這一意義說,共有產(chǎn)權制度在本質(zhì)上是通過經(jīng)濟適用住房所有權權能的動態(tài)組合,成為經(jīng)濟適用住房作為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”的新的具體的實現(xiàn)形式。經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權所有與所有房屋產(chǎn)權一樣,具體在經(jīng)濟和法律關系上主要體現(xiàn)房屋所有人對房屋的占有、使用、收益和處分的權利。這些權利根據(jù)所有人的意志、目標和通過這些權利在不同條件下的不同組合形式,可以體現(xiàn)出經(jīng)濟適用住房保障性和商品性的統(tǒng)一。

2.2共有產(chǎn)權設定的法律基礎

按照民法“一物一權”的原則,一處房產(chǎn)法律只承認一個所有權,但一個所有權可由一個民事主體所獨有,也可以由兩個或兩個以上的民事主體所共有,這為共有產(chǎn)權制度奠定了法律基礎。《中華人民共和國民法通則》第七十八條規(guī)定: “財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額,對共有財產(chǎn)分享權利,分擔義務。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權利,承擔義務。按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時,其他共有人在同等條件下,有優(yōu)先購買的權利。”這條規(guī)定有四層含義,基本滿足了共有產(chǎn)權制度的法律需求,一是政府作為法人可以成為經(jīng)濟適用住房的共有人;二是政府按投資額可以成為經(jīng)濟適用住房的按份共有人,并按自己的份額享有權利,分擔義務;三是政府和受助購房人都可以根據(jù)具體情況對自己擁有的經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權額作出處分;四是處分經(jīng)濟適用住房時,政府和受助購房人都具有優(yōu)先購買權。

我國城市房屋權屬登記制度也為共有產(chǎn)權制度奠定了法律基礎。建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第三條規(guī)定:“房屋權利人(以下簡稱權利人)是依法享有房屋所有權和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人”。第十一條規(guī)定:“房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。共有的房屋,由共有人共同申請”。第三十二條規(guī)定:“共有的房屋,由權利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權證書一份,房屋共有權證書與房屋所有權證書具有同等的法律效力”。這些規(guī)定表明,政府作為法人成為房屋權利人,按投資額成為經(jīng)濟適用住房的按份共有人之一,領取《房屋共有權證》是受法律保護的,操作上簡便易行,沒有任何障礙。

3經(jīng)濟適用住房收益分配分析

3.1“特殊產(chǎn)權”界定

政府用于經(jīng)濟適用住房假設的投資(主要表現(xiàn)為減免的土地出讓收益和稅費),主要是對需要幫助的群體發(fā)揮保障和扶持作用,而不是一般意義上的投資,所以政府擁有的這部分產(chǎn)權應是“特殊產(chǎn)權”。

根據(jù)新古典產(chǎn)權理論以及企業(yè)的不完全契約等理論,擁有很強專用性資產(chǎn)的產(chǎn)權應當獲得剩余權利。由于專業(yè)性資產(chǎn)的權利對于收益的分配是事先無法界定的,我們可以采取用總收益減去其他產(chǎn)權固定收益的剩余收益來計算專業(yè)性資產(chǎn)的收益。

由于土地是不動產(chǎn),所以具有很強的專用性。而房地產(chǎn)的價值又主要是由土地成本決定的,所以在經(jīng)濟適用住房到期可以上市時,擁有土地所有權的政府具有獲得剩余收益的權利。

3.2經(jīng)濟適用住房收益分配假定條件

(1)經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權為受助購房者和政府的共有產(chǎn)權;(2)經(jīng)濟適用住房上市交易,收益按同一區(qū)域內(nèi)商品房的價格指數(shù)測算;(3)受助購房者退出有正面激勵作用,有利于提高經(jīng)濟適用住房的利用效率;(4)經(jīng)濟適用住房退出時由政府回購;(5)對于用貨幣補貼的購房者,共有產(chǎn)權及其收益按出資比例設定。

3.3西安市經(jīng)濟適用住房上市交易實例分析

按照《西安市經(jīng)濟適用住房管理辦法》的規(guī)定,購買經(jīng)濟適用住房滿五年后可以以市場價上市出售。經(jīng)濟適用住房在出售時,購買人要按經(jīng)濟適用住房所在地標定地價的10%交納土地出讓金,沒有標定地價的,土地出讓金的價款暫按成交額的3%交納。本例采用按成交額的3%繳納土地出讓金價款。

根據(jù)實際成交價格,2003年西安市城南區(qū)的經(jīng)濟適用住房售價為1 500元/平方米,2008年底該地區(qū)經(jīng)濟適用住房達到五年上市時限,二手房實際成交價為3 200元/平方米;2003―2008年該地區(qū)普通商品房價格平均上漲了80%。

A.不考慮資金時間成本,按一套面積為100平方米的經(jīng)濟適用住房進行粗略計算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應交政府的每平方的收益為:3200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報,這一收益沒有保證)。

原購房者每平方米收益為:3 200-1 500-96=1604元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權制度設計,原購房者每平方米收益為:1 500*80%=1 200元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。

不考慮資金時間成本時,按照新的產(chǎn)權制度設計進行計算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多404元/平方米。

B.考慮資金時間成本,將各時點上的資金流折算到2008年,利率采用2004年中國人民銀行存款利率0.72%,一套經(jīng)濟適用住房按面積100平方米的進行計算:

(1)按目前西安市的規(guī)定,該房應交政府的每平方的收益為:3 200*3%=96元/平方米(如果出現(xiàn)價格瞞報,這一收益沒有保證)。

原購房者每平方米收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。

(2)按照本文共有產(chǎn)權制度設計,原購房者每平方米收益為:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。

政府每平方米的收益為:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。

考慮資金時間成本時,按照新的產(chǎn)權制度設計進行計算,政府每平方米收益比目前西安市規(guī)定的要多305.39元/平方米。

4經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權的優(yōu)點分析

(1)政府通過“合股買房”擁有部分房產(chǎn)權,可以限制炒房等投機行為,有利于消除和打擊現(xiàn)行經(jīng)濟適用房交易中的尋租現(xiàn)象,從源頭上避免滋生腐敗問題。即使暗箱操作騙購經(jīng)濟適用房,個人不擁有完全的房屋產(chǎn)權,社會住房保障資源也不致于完全流失。

(2)經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權政策,有利于完善經(jīng)濟適用住房的退出機制,使經(jīng)濟適用住房做到循環(huán)使用,發(fā)揮住房保障資源的最大利用。當經(jīng)濟適用住房受助者脫離中低收入群體時,政府可以依靠手中的部分房屋產(chǎn)權和相關法規(guī),將房屋另一半產(chǎn)權回購,用于安置其他更需住房的低收入家庭,不斷循環(huán)使用。這樣既體現(xiàn)了政府資助窮人的公正和公平,也使部分家庭從住房福利保障制度中及時退出成為可能,最終形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效機制和經(jīng)濟適用住房循環(huán)利用的機制。

(3)經(jīng)濟適用住房共用房權政策,可以更好的實現(xiàn)住房保障資源累積和倍增,不僅使政府的投資轉(zhuǎn)化為部分產(chǎn)權,使這部分資產(chǎn)保值,而且隨著資產(chǎn)的循環(huán)使用,政府用于住房保障的財力累積倍增,能夠有效地擴大住房保障覆蓋面,盡快實現(xiàn)居者有房的夢想。

(4)經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權,有利于規(guī)范和繁榮住房租賃市場,進一步促進人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變,增大經(jīng)濟適用房選擇的空間余地,宜買則買、宜租則租、先租后買、租售并舉、量力而行、合理消費,從而引導人們走出“重買輕租”的消費觀念誤區(qū),形成正確的住房消費結(jié)構。

5結(jié)論

經(jīng)濟適用住房在我國還是一種新興事物,對它的認識需要一個過程,當前,政府迫切需要重新審視經(jīng)濟適用住房的一些突出問題,盡快進行制度上的創(chuàng)新,以達到預期的政策設計和宏觀調(diào)控目標。否則,如果繼續(xù)沿用過去的做法和實現(xiàn)方式,雖然各地不斷加大建設量,但其根本問題和矛盾還是無法得到徹底解決的。

本文的經(jīng)濟適用住房共有產(chǎn)權制度是經(jīng)濟適用住房改革過程中的重大創(chuàng)新,像任何新生事物一樣,必然會遇到這樣或者那樣的問題,有時會伴隨產(chǎn)生以前沒有遇到的新的問題。我們對好制度進行評價的標準應該是是否極大解決原有弊端,同時帶來較少的副作用。從這一方面來看,本文認為,共有產(chǎn)權制度是解決經(jīng)濟適用房現(xiàn)有困境的極佳選擇。值得特別指出的是,住房問題是關系到國計民生的重大問題,不是僅靠某一兩個學科的理論就可以很好解決的,需要建筑、經(jīng)濟、管理、法律等相關學科的共同完善,相信在各學科取長補短的過程中,共有產(chǎn)權制度的發(fā)展和成熟會有更大質(zhì)的飛躍。

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第8篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

我國住房制度改革正在逐步深入，住房商品化、社會化、貨幣化效果剛剛顯現(xiàn)。同時居民消費結(jié)構升級，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化使得住宅的消費需求十分旺盛，包括新增人口、新增家庭的需求、改善住房條件的需求、農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口增加的需求、城市建設發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展水平提高的需求等。1990年我國城鎮(zhèn)化水平為26.4％，2004年已超過40％，城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。這部分需求是剛性的、真實的、客觀的、合理的，由此帶來的房價上漲有其合理的成分。

住房分配貨幣化水平與房價存在矛盾

隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，職工收。人提高，加之深化住房制度改革以來，住房分配貨幣化使得城鎮(zhèn)居民住房消費能力有所提高。但從總體上看，受整個國民經(jīng)濟總體水平的限制，購房能力仍較弱。在目前房價居高不下的形勢下，住房分配貨幣化的標準很準適應，房價收入比過高，職工購買商品房的承受能力；不足，從而影響住房分配貨幣化的推行。

以北京一位1999年以后參加工作的無房新職工為例，可以看出高房價與住房分配貨幣化之間的矛盾。北京2004年商品住宅平均售價為4747元／平方米，購買1套60平方米的標準住宅則需要284820元，該職工每月工資收入為2000元左右，其中國家住房按月補貼約400元(按其標準工資的66％計算)、單位為其繳存的住房公積金約200元，即其住房分配貨幣化的收人為600元，如其辦理公積金貸款或政策性貼息貸款購房(按貸款80％、年利率4．41％計算)，貸款22萬元、期限20年，則每月需還貸本息和約為1400元；加上裝修、購買家具等支出，其住房分配貨幣化收入遠遠不能；承受高額的房價。

長期以來，住房作為一種社會福利無償分配給職工。幾十年形成的依賴思想、福利觀念和住房消費觀念在居民的頭腦中根深蒂固，給住房消費商品化帶來思想上的抵觸情緒。同時，幾千年來中華民族以節(jié)儉為美德，長期形成了量人為出的傳統(tǒng)消費習慣。我國國民儲蓄率之高居世界前列。居民成為銀行的最大債權人，而對銀行的債務幾乎為零，居民沒有借款消費的習慣，金融機構也沒有健全的消費信貸體制。在消費信用極不發(fā)達的我國，大部分居民只會等到攢夠了錢再消費，這種習慣住宅消費需求實現(xiàn)前的積蓄準備期過長，落后的消費習慣和認識已經(jīng)成為深化住房制度改革急需突破的一個關鍵點。

住房制度改革政策創(chuàng)新

住房分配貨幣化向工資化轉(zhuǎn)變

住房分配貨幣化有三種形式：住房公積金、住房補貼、住房消費工資化。而目前實行的住房公積金、住房補貼則是住房實物福利分配的貨幣轉(zhuǎn)化形式，從長遠看僅是深化住房制度改革中的一項過渡性措施，不宜作為一種長期的制度安排。住房公積金和住房補貼的存在有其一定的合理性和歷史必然性，但從居民消費角度看，是一種扭曲(兩者支取的前提是先消費后支取)；另一方面，由于政府和職工對住房公積金和補貼資金缺乏強有力的監(jiān)督，極易滋生尋租腐敗現(xiàn)象(權利機關可以通過補貼發(fā)放的標準、辦法及實施設立新的尋租條件)。

國際經(jīng)驗表明，在成熟的市場經(jīng)濟條件下，作為獨立的市場主體的現(xiàn)代企業(yè)，其經(jīng)營目標和理性決策的結(jié)果是住房分配的貨幣工資化；企業(yè)選擇支付工資是根據(jù)利潤最大化原則所作的微觀經(jīng)濟決策。住房分配制度改革的根本目標是行政力量退出分配領域，企業(yè)成為住房貨幣分配主體，政府直接干預住房分配的現(xiàn)象將逐步消失，取代以間接的政策性的住房保障體系。應該逐步建立企業(yè)工資性分配為主、住房公積金和住房補貼等保障性措施為輔、最終完善住房消費工資化的住房分配貨幣工資化體系。

改革現(xiàn)行經(jīng)濟適用房政策

深化住房制度改革的重要內(nèi)容是建立和完善多層次的住房保障體系，切實建立對不同收入家庭實行不同層次住房供應體系。即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經(jīng)濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。廉租住房可以從騰退的舊公房中調(diào)劑解決，也可以由政府或單位出資興建；廉租住房的租金實行政府定價。

目前經(jīng)濟適用房開發(fā)建設存在著一些問題。經(jīng)濟適用房建設沒有采取公開招標建設，而是采取由直接委托開發(fā)商建設、政府給予優(yōu)惠、按限價銷售的做法。一方面因不通過招標容易滋生腐敗，另一方面因?qū)Ψ课菔蹆r控制不嚴而使開發(fā)商取得不合理的利潤。此外，對購房者資格條件的審核管理存在著漏洞。在社會誠信系統(tǒng)沒有建立的條件下，購房者家庭年收人證明等要求的材料都可以通過多種造假途徑獲得，導致經(jīng)濟適用房大量流人了實際上并不缺房、著眼于升值的投資者手中，給國家造成了不必要的損失。其他還存在諸如戶型偏大、統(tǒng)一定價等問題。按照規(guī)定，購買經(jīng)濟適用房的都是低收入者，從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，80～100平方米的需求最為強烈，但很多經(jīng)濟適用房項目都建成了100平方米以上的大戶型，甚至還有300平方米的躍層。雖然每建筑平方米的單價控制在政府規(guī)定的范圍內(nèi)，但總價卻仍居高不下。

應當改革現(xiàn)行的經(jīng)濟適用房政策。首先可以通過各種途徑將積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房。一般情況下，積壓商品房具有經(jīng)濟適用房所不具備的區(qū)位優(yōu)勢，能增加經(jīng)濟適用房的吸引力。轉(zhuǎn)化的具體做法為：允許手續(xù)齊全、產(chǎn)權明晰、符合有關規(guī)定的積壓商品住宅，經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門確認產(chǎn)權后，可以轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售；銷售對象為中低收人家庭和拆遷安置戶；經(jīng)批準將積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售的，銷售價格不得超過政府規(guī)定的最高限價；制定稅費減免政策，被確定為積壓商品住宅轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟適用房銷售的開發(fā)商可以享受與開發(fā)經(jīng)濟適用房同等的政策優(yōu)惠，諸如享受一定數(shù)量的返還土地出讓金、減免房地產(chǎn)交易手續(xù)費、產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記費、契稅等稅費。

其次應嚴格實行購買經(jīng)濟適用房申請、審批制度，將經(jīng)濟適用住房列入社會保障體系，完善經(jīng)濟適用住房政策，規(guī)范經(jīng)濟適用住房管理。嚴禁經(jīng)濟適用房投機行為，對登記購買經(jīng)濟適用房、個人所得稅超過一定數(shù)額的的居民，禁止其購買經(jīng)濟適用房，居住不到1年的經(jīng)濟適用房上市交易應補交全部土地出讓金或地價款，同時征收交易稅。

再次，應該按照市場方式確定經(jīng)濟適用房建設指標。經(jīng)濟適用房在本質(zhì)上和商品房是一樣的，應減少國家對經(jīng)濟適用房建設指標的硬性規(guī)定，在政府間接干預

下讓供應者、消費者自主進行投資決策和消費決策。同時，改革經(jīng)濟適用房建設用地出讓方式，停止劃撥出讓，以市場價格出讓城市土地使用權(如土地年租制)以保證經(jīng)濟適用房產(chǎn)權的完整性，從根本上消除經(jīng)濟適用房上市交易障礙。國家通過在提高住房補貼或保證開發(fā)商適當利潤水平前提下減免政府稅費等手段降低房價，使居民實際購買力提高。

發(fā)展住宅市場

隨著住宅商品化的不斷發(fā)展，應建立以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為真正自負盈虧、自擔風險的住宅供應主體的住宅供應體制，實現(xiàn)住宅建設社會化。政府主要承擔經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，企事業(yè)逐步退出住房供應體系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在政府政策的引導和金融稅收政策的支持下，依法籌集資金、投入商品房的生產(chǎn)和銷售，自主經(jīng)營、自負盈虧、自擔風險、自求平衡、自我積累，逐步成為住宅供應主體。

建立以個人為真正住宅消費主體的住房消費體制。隨著住房實物福利分配制度的取消，單位在住房消費體制中的地位日漸弱化，居民個人將成為住宅消費的主體。發(fā)展住宅市場，增加對住房建設的投入，應當滿足居民個人對住房的有效需求，減少集團消費，住房建設應以市場需求為導向，隨著人們收入的改善和需求的多樣性進行不斷調(diào)整、提高住宅的品質(zhì)和質(zhì)量。從而建立以有效需求為導向、有效供應為基礎的住宅良性發(fā)展機制。

加快城鎮(zhèn)土地使用制度改革，加強住宅產(chǎn)權產(chǎn)籍管理，建立以政府為主體的住房調(diào)控體制。通過政府的調(diào)控、管理、監(jiān)督、審批等政策，采取增加住宅供給、拉動住宅需求、控制住宅價格等方式，引導各市場主體對住宅市場形成合理的預期，避免出現(xiàn)供給增量脫離市場需求而形成空置和浪費，以實現(xiàn)住宅市場資源的優(yōu)化配置。

建立以中介服務為紐帶的住房市場交易體制。應鼓勵并完善房地產(chǎn)中介服務體系，發(fā)展房地產(chǎn)評估、法律、咨詢、經(jīng)紀等行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)中介服務有關法律法規(guī)，規(guī)范管理中介從業(yè)人員，提高住宅市場運行效率，降低住宅交易成本和交易風險。

推進住房制度改革配套改革措施

要改革住宅金融體制，大力發(fā)展住宅金融，擴大住宅金融對住房制度改革的支持力度。應當拓寬住房建設資金和消費資金的來源，建立相應住房儲蓄機構，引導住房資金的積累。住房儲蓄機構作為專業(yè)住房金融機構，利用政府貼息，吸儲個人自愿參與，互助互利，形成過渡時期支持經(jīng)濟適用房的開發(fā)建設和個人抵押住房貸款的資金來源。發(fā)展住房抵押貸款二：級市場，建立銀行風險防范機制，適時開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化，增強銀行抵押貸款的變現(xiàn)能力、流動性。發(fā)展住宅金融業(yè)務的社會化和專門化，發(fā)展房地產(chǎn)交易、評估、保險、法律等專門機構，進行住宅金融產(chǎn)品創(chuàng)新。通過房地產(chǎn)開發(fā)信貸和消費信貸的規(guī)范和完善，促進房地產(chǎn)投資理性化，避免房地產(chǎn)無效供給，促進住宅消費，避免房地產(chǎn)投機行為。

完善住宅稅收體制，推進住房制度改革。住房制度改革核心內(nèi)容是住房分配貨幣化，將住房消費逐步納入職工工資中。應進一步放寬住房消費貨幣化資金的稅收政策，一方面對住房補貼(包括國家住房補貼和單位自籌的住房補貼)免征個人所得稅，另一方面應提高個人所得稅起征點，對以貨幣工資形式增加的住房消費部分采取特殊政策予以減免。如規(guī)定城鎮(zhèn)居民在購買第一套商品房時可以抵扣個人所得稅等等。

第9篇：經(jīng)濟適用房產(chǎn)權管理范文

無論在什么地方，房屋都應有其合法的擁有者——所有權人。由于歷史和體制方面的原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場中流通的房屋存在著產(chǎn)權房和使用權房之分。

產(chǎn)權房

所謂產(chǎn)權房，是指產(chǎn)權人對房屋（指建筑物）擁有所有權，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地擁有使用權，產(chǎn)權人對這兩項權利享有占有。使用，收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權利。

使用權房

使用權房是計劃經(jīng)濟和住房分配體制下的產(chǎn)物，俗稱公房。該房屋的產(chǎn)權屬于國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產(chǎn)權，目前已經(jīng)允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內(nèi)通過一定方式轉(zhuǎn)讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。

商品房

是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制，所以，商品房是80年代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成。

經(jīng)濟適用房

是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力：適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標準。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3％，故又稱為經(jīng)濟實用房。

集資房

是改變住房建設由國家和單位包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權。

集資建房有兩種產(chǎn)權；一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產(chǎn)權界定為經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權。另一種是低于當年的房改成本價格，其產(chǎn)權為房改成本價房。

安居房

指實施國家“安居（或康居）工程”而建設的住房（屬于經(jīng)濟適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的，銷售價格低于成本。由政府補貼的非盈利性住房。

公房

又稱公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設，負責向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。

房改房

是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。

房改房產(chǎn)權分為三個級別：成本價產(chǎn)權和標準價產(chǎn)權以及標準價優(yōu)惠產(chǎn)權。

成本價的產(chǎn)權屬于完全產(chǎn)權，再上市交易時如果與單位沒有特殊約定的，則不需經(jīng)過原產(chǎn)權單位同意直接交易，但該產(chǎn)權的房屋不能辦理贈與。具體的交易方式與經(jīng)濟適用住房再上市時相同。

標準價產(chǎn)權由于購買者只擁有房屋94％的產(chǎn)權，所以其在處置和收益上就會受到一定的限制。該房屋再上市交易時，由于原產(chǎn)權單位擁有優(yōu)先購買權，所以需要征得原產(chǎn)權單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進行分成。不過，如果該產(chǎn)權人不想與單位進行收益分成，產(chǎn)權人也可以向原產(chǎn)權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部產(chǎn)權，與成本價交易方式一樣了。

標準價優(yōu)惠是比標準價更優(yōu)惠的一種方式，擁有這種產(chǎn)權的產(chǎn)權人只擁有房屋的部分產(chǎn)權，原產(chǎn)權單位擁有部分價值份額，產(chǎn)權人要想再上市交易時，與標準價產(chǎn)權再交易是一樣的。