房地產的宏觀調控精選(九篇)
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第1篇：房地產的宏觀調控范文
[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型
2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。
一、宏觀調控的背景分析
1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素。縱觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。
成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。
市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。
貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%,約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%, 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，
利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。
3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。
房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。
4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。
二、宏觀調控手段分析
自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿1年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。
房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制高檔商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。
房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得預售廣告等。
房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。
住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。
涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。
3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。
三、房地產宏觀調控的經濟學分析
四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。
1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。
第一象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是完全符合的。
2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。
四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區
1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。
參考文獻:
[1]錢瑛瑛:房地產經濟學.上海:同濟大學出版社,2004年
第2篇：房地產的宏觀調控范文
(一)完善房地產市場宏觀調控是推動房價變得合理的現實需要。現在普通居民的實際購買能力仍然遠遠低于一線城市和一些二線城市的房價，房價偏高的現象沒有根本解決，依然滿足不了普通居民的合理住房需求。現實生活中，房價過高壓得普通居民都喘不過氣來，很多人都成為房奴，貸款買房，也破壞了中國經濟的良好秩序。而有些人對房價一直處于觀望態度，考慮未來房價的走勢，如果房價一直平穩，消費者會在買房和租房中抉擇，最后作決定;如果當時的房價持續上漲，消費者會盲目地認為房價會一直上漲，如果現在不買，未來房價會更高，這樣他會不計較任何代價地買房。如果不采取手段控制，任由其迅速發展，勢必會在未來的某一天把經濟推向崩潰的邊緣。所以我們要堅持房地產市場的宏觀調控，保證房地產業能健康地發展下去。
(二)建設多種投資渠道的現實需要完善房地產市場宏觀調控。現在中國的投資渠道還很少，資金投資房地產都是以保值、增值為目的。任由社會資金在房地產市場累積，阻礙了建設多元化社會投資渠道的產生和發展。
(三)完善房地產市場調控政策能使房地產業良性地發展下去。當前，房地產行業發展變化、經營管理和服務水平提升，在這個時候如果不控制房地產市場，房地產行業將無法健康發展。
(四)完善房地產市場宏觀調控可以增加房地產業在社會經濟中的競爭力。資金如果過度集中在房地產領域，使社會資源不能優化配置，不利于在經濟中提升競爭力和經濟結構調整。
(五)保護社會創業創新的條件是完善房地產市場的宏觀調控。城市房價偏高，使城市的生活和工作消費過高，創業創新人員不敢來城市工作，不能有效構建國家競爭力。
二、改善房地產市場宏觀調控的措施
(一)建立健全宏觀調控體系，加大宏觀調控力度。宏觀調控不應該只針對一線城市，還應該調控二三線城市的房地產業的發展，加大宏觀調控的執行力度。國家應該在二三線城市實行限購政策，打擊壟斷，促進房地產產業充分競爭，不僅比價格，還要比質量，更要比性價比和服務;嚴格控制房地產開發中的土地供應量，合理利用土地資源，避免浪費，規范土地供給市場。嚴格執行《城市房地產管理法》有關規定，即對未投資開發或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓;在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制哄抬地價現象的產生。實現土地資源高效配置，就要對各類用地及郊區新入市的農用地合理配置;要保護環境，維護生態平衡。房地產業要與環境一起協調發展，要想房地產業可持續發展，就要注重房地產的生態價值。因此，要在開發的過程中做好環境保護。
(二)實施差別化的稅費和信貸政策。在有區別的住房信貸前提下給第一套自住的商品房實行住房貸款優惠政策，也就是說，對于無房者想購買房子的這一愿望，政府應該給予一定程度的支持，在稅費和貸款方面給予一定優惠。實施限購措施，在購買第二套以上房子的時候，可適當提高稅率，對于通過信貸方式買房用來投機的購房者，可以通過提高利率，減少還款年限和借款金額來增加其資金成本，抑制投機行為。提高第二套房子的首付金額，加大買房成本，抑制非正常的住房需求;對開發商和購房者的空置房進行征稅，控制半年起征稅;加強對房地產業購地、融資和買賣的管理。
(三)實行住房保障政策，確保保障房分配到低收入人群手中。通過建筑、購買、長期租賃等方式籌集保障房房源，保證房源的資金來源，增加經濟適用房，政府可以拿出稅收收入的一部分買入空置房，改成廉租房，加大廉租房的供應，同時減少空置房，逐步普及住房保障制度。引導房地產開發企業積極參與保障房建設，確保人人都有房子住。把經濟適用房改為廉租房，防止有些不符合經濟適用房購買條件的人低價買入高價賣出。調整住房供應關系，建立中低價位和中小戶型的商品房。增加商品房供給，抑制房價上漲，改變人們的觀點，促進潛在需求變為有效需求。優化房地產業結構，對新建住房提出具體要求。
(四)關注房地產市場產品的價格，讓人們看見房地產建造的成本。政府把握住房地產產品的成本才能調控房價。各地物價局應該根據各地實際情況，認真核算房地產產品成本并公布給人們，防止開發商牟取暴利，使購房者作出合理選擇。公開成本對于完善房地產市場調控問題具有很大的意義，購房者可以放心選房，改變了以往開發商自己決定房價的現象。
三、結語
第3篇：房地產的宏觀調控范文
[關鍵詞]房地產；國民經濟；相互關系；宏觀調控
[中圖分類號]F293.30 [文獻標識碼]A [文章編號]1002-736X（2013）10-0018-04
一、中國房地產業與國民經濟的相互關系
房地產業是從事房地產開發、經營和管理等各類經濟活動的產業，是國民經濟中兼有生產和服務兩種職能的獨立產業部門。它的主要經濟活動貫穿房地產生產（主要為房地產投資開發）、流通（房地產市場交易）、消費（房地產使用過程中的物業服務）三大領域，與眾多其他產業部門有著密切的相關關系。房地產業主要包括房地產開發業、中介服務業和物業服務業。它具有通過物資流通和勞動服務為人們的生產和生活提供服務，以改善和提高生產效率和人民生活水平的第三產業的產業特征。從房地產業與其他產業的關系看，它是一個具有高度綜合性和關聯性的產業。此外，房地產這一商品一旦被生產之后便不可移動，使得房地產業具有區域性特征。
一般地，社會發展階段不同，房地產業在國民經濟中的地位有較大差別。縱觀古今中外的社會經濟發展狀況可知，社會發展階段分為農業、工業和后工業階段。當前，中國正處于社會經濟發展的第二階段，即隨著工業化進程的不斷加快，不斷推動著城市化的發展，而在工業化、城市化的過程當中，中國房地產業在同民經濟中處于基礎性、先導性的地位。
在中同，房地產業是國民經濟的重要組成部分，既受到整個國民經濟發展水平的制約，又發揮著促進國民經濟發展的作用。作為國民經濟中一個獨立的且非常重要的產業部門，房地產業有著自身的發展規律和基本特征。但是，房地產業與國民經濟的相互關系，不僅是一個局部與整體的關系，而且存在著密切的內在聯系和相關性。
（一）房地產業與國民經濟間存在作用與反作用的關系
在經濟學上，經濟拉動因素主要歸結為“三駕馬車”：消費、投資和出口。從該角度看，中國國民經濟主要衡量指標為國民收入、投資水平、信貸規模和利率、經濟（GDP）增長率等。而房地產業主要衡量指標為房地產開發投資規模及其增長率水平、房地產業增加值及其增長率、房地產供求水平等。當國民經濟繁榮（蕭條）發展時，必呈現出消費、投資或出口等的快速（緩慢甚至負向）增長，而這其中某個或幾個都將影響到房地產業的發展（停滯）。反過來，房地產業的迅速發展在創造經濟財富的同時，還能帶動相關產業的發展，共同推動著國民經濟的發展；當房地產業蕭條時，必將表現為房地產各項相關指標的回落，進而影響到宏觀經濟中消費、投資或出口等經濟因素，因而制約著國民經濟的發展。總的來說，在中國當前的經濟、社會等國情條件下，房地產業與國民經濟之間存在著比較明顯的作用與反作用的相互關系，兩者相互影響、相互制約。
（二）房地產業與國民經濟之間存在著雙向反饋的關系
20世紀90年代后期，有位美國經濟學家經過長達3年的統計分析，發現宏觀國民經濟的發展和房地產業之間有著十分緊密的關系，房地產業的發展需要一個良好宏觀經濟環境作為堅實的基礎。他認為，在成熟的房地產國家或地區兩者的關系表現得更顯著，具體關系為：（1）當一個國家或地區的宏觀經濟增長速度（即用GDP增長率表示）大于10%時，其房地產業處于高速發展階段；（2）在8%～10%時，房地產業處于快速發展階段；（3）在5%～7%時，房地產業處于緩慢發展階段；（4）在4%～5%時，房地產業處于停滯階段；（5）當小于4%時，房地產業處于倒退階段。由此并結合中國歷年統計年鑒數據得到表-1和圖-1。
根據表-1和圖-1可知，中國國民經濟在21年問的GDP呈現較高的增長，大多數年份的GDP增長速度都超過10%，此期間房地產業處于高速發展階段；而1998年、1999年的GDP增長速度在5%～7%之間，房地產業處于緩慢發展階段；2002年、2009年的GDP增長速度在8%～10%之間，房地產業處于快速發展階段。同樣，以房地產開發投資增長率為例。利用該指標來反饋國民經濟發展狀況。1992-1993年在新住房制度環境下，中國開始迅速加大對房地產業的開發投入，使得房地產開發投資增長率呈現超過100%的增長，此時的國民經濟水平也是高速的發展；1996年在中國房地產政策調控的影響下開始逐步放緩對房地產業的開發投入，房地產開發投資呈現較小的增長，一直持續到1998年，在此期間，中國國民經濟的GDP增長速度也呈現如同房地產開發投資向下滑動的走勢；1998年又開始逐漸加大房地產的開發投入，由于房地產開發周期較長，此時國民經濟呈現緩慢發展態勢，并沒有呈現較明顯的高速增長，而是存在一兩年的緩沖期；2002年，隨著對房地產開發投入的減少，國民經濟從高速發展轉為快速發展的態勢；2008年，在美國金融危機的影響下，中國通過宏觀調控降低對房地產業的開發投入，使得2009年中國國民經濟發展水平轉入快速發展的階段等等。總而言之，中國房地產業與國民經濟之間存在著能夠相互反饋的關系。
（三）房地產業與國民經濟并非純屬局部與整體的關系
眾所周知，國民經濟屬于經濟領域的范疇，反映的是經濟屬性和特征，最終作用于整個國家的經濟發展水平及全國人民的經濟能力。房地產業雖然是國民經濟的重要組成部分，屬于國民經濟中兼有生產和服務這兩種職能的獨立產業部門，但房地產業具有較為明顯的社會性和政治性，因此，并不能簡單地說房地產業只是國民經濟的一部分。房地產業與國民經濟之間有著內在的、密切聯系的相關性，是一個有機的整體。
二、中國房地產宏觀調控的原則
（一）應將房地產宏觀調控納入國民經濟的調控體系
房地產業對國民經濟有促進或制約的影響作用的同時，國民經濟也能從宏觀層面影響整個房地產業的發展。因而，在對房地產業進行宏觀調控的過程中，不應該將這一過程獨立于國民經濟的宏觀調控體系之外，而是將其作為國民經濟調控體系的一個重要組成部分。否則，容易出現過分強化房地產業的宏觀調控，加速其發展速度，而超過當期國民經濟發展狀況所能承受的范圍，或者為了追求國民經濟增長，使得房地產業的發展趕不上國民經濟的發展步伐，或者在國民經濟發展緩慢的情況下期望房地產業的高速發展等問題。這些都會造成房地產業發展與國民經濟發展的脫節、不協調等。
（二）應在一定階段將房地產宏觀調控作為國民經濟的調控源
房地產業本身覆蓋面較寬，包括房地產開發、中介服務和物業服務等各行各業，同時，還涉及許多相關的產業部門，如建筑業、建筑材料、家具業、裝飾裝修業、勘察設計、工程監理、質量安全檢查等。此外，沒有土地，沒有建筑物或構筑物，沒有一定的空間作為條件，農業生產無法實施，工業活動無法開展，第三產業以及科學、教育、文化、衛生、體育等活動也無法進行。而這些條件都需要以房地產為基礎才能得到實現。房地產作為社會經濟生活的基本要素貫穿于社會生產和再生產的各個環節，房地產業在國民經濟中的基礎性、先導性產業特性是客觀存在的，且具有不以人的意志為轉移的特性。房地產業的發展情況能反映國民經濟的發展狀況，同時，國民經濟的發展狀況也能反射出房地產業的發展狀態。這一雙向反饋的相互關系，要求在房地產業占據國民經濟重要地位，即兩者關聯性程度較大時，對國民經濟的宏觀調控應該以房地產宏觀調控為切入點和通途，以其為主要的調控源頭，調節和調控房地產業的同時達到調控整個國家國民經濟的效果，實現互利共贏。
（三）應以利于國民經濟發展為宗旨，同時避免社會分配不公
眾所周知，房地產既可以作為商品，而具有經濟屬性，也可以作為投資品，而具有投資屬性。此外，房地產還可以作為一種權益的保障（比如居住權），從而具有社會屬性。在中國當前政治體制之下，房地產業還存在著較鮮明的政治色彩。當下，房價在調控制度的作用下呈現不斷上漲的態勢，甚至漲幅比較高；保障性住房起步較晚，且保障對象的覆蓋面不清晰也不廣泛；土地或房屋征收補償中補償標準普遍偏低等，使得部分信息靈通或者資源豐富的人們得到了巨大的收益，而大多數人民卻仍然無法實現居者有其屋。在通過房地產業的發展追求國民經濟快速發展的同時沒有意識到并重視房地產的社會和政治特性，使得房地產宏觀調控效果未與預期目標保持一致。因而，在制定和實施房地產宏觀調控的過程中，除了需要堅持朝著對國民經濟有利的方向發展之外，還必須要避免社會分配的不公平與不協調。
三、對中國房地產宏觀調控的評價
（一）房地產宏觀調控與房地產業和國民經濟之間的相互關系處理脫節
1 房地產宏觀調控與產業調整脫節。從產業結構上看，中國經濟發展的主要產業正在由第二產業向第三產業轉變，即在“231至321”的轉變發展過程中。而在中國房地產宏觀調控政策的引導下，各地市為了追求地方經濟的發展大量出讓土地，其中，在市縣郊區大力發展工業園區建設這一增加地方財政的方式表現極其突出，且工業園區的建設對地方收入的貢獻巨大。據此可知，中國房地產宏觀調控使得地方政府較為重視第二產業的發展和建設，而這恰恰與中國目前的產業結構調整戰略相脫節。產業結構調整戰略的施行受限將直接影響到預期產業經濟目標的實現，繼而使得房地產業與國民經濟之間的相互關系無法得到體現，最終影響到同民經濟的快速健康發展。
2 房地產宏觀調控與城市經濟及城市建設脫節。隨著工業化的加速推進，城市化進程不斷加快，人口不斷集中，城市地域逐步擴大。加上中國土地的公有制，地方政府代表國家行使權力，土地招拍掛的出讓方式為地方財政提供了主要的經濟來源，對城市經濟發展起到了至關重要的作用。此外，還推動了城市建設的步伐，比如舊城改造、新城建設、城市規劃的實施、生活配套設施和城市基礎設施等建設。但是，通常中國房地產宏觀調控政策的針對性不強，均從較廣泛的角度提出，這對于不同經濟發展水平的城市或是不同發展規劃的城市而言，宏觀調控的適用程度可能相差較大。現實中也確實如此，中國宏觀調控在制定和實施的過程中并沒有很好地與城市經濟和城市建設相結合。
3 房地產宏觀調控中缺少房地產業退出機制。當前，房地產業正處于不斷發展壯大之中，無論是房地產生產（主要為房地產投資開發）、流通（房地產市場交易）還是消費（房地產使用過程中的物業服務）企業，只要符合相應資質要求的便可以成立。但是，隨著人們對房地產各方面要求的不斷提高以及科學技術的進步，企業在內部管理和外在環境的雙重作用下把握著良好的機遇，同時也面臨著巨大的挑戰，僅僅以自然的優勝劣汰的方式無法從根本上淘汰掉那些不適合時展的企業。也就是說，對于房地產業的發展，不僅要健全和完善市場準入制度，還應該構建一個較為完善且科學高效的市場退出機制，而當前房地產宏觀調控當中并沒有涉及此內容。
4 房地產宏觀調控中缺乏房地產業發展規劃。房地產宏觀調控主要針對房地產業發展現狀所浮現出的問題制定相應的調控政策，沒有重視房地產業與國民經濟之間相互關系的考慮，使得多數房地產宏觀調控政策不具有科學性和長效性，呈現“治標不治本”的狀態，并不能從根本上解決房地產中的實際問題，其中，最主要的是房價的調控以及住房保障問題。因而，對于房地產業而言，其宏觀調控過程中應該有專門的發展規劃，這樣才能從源頭上把握房地產業與周民經濟之間的相互關系，從而促進房地產業的健康有序發展，實現國民經濟發展進程的不斷加速。
（二）房地產宏觀調控相對關注了房地產業與國民經濟的經濟、社會性
1 經濟性方面，提出抑制房價過快上漲政策。2005年3月底，國務院辦公廳下發《關于切實穩定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施（“國八條”）；2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施（“國六條”），以及隨后出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（“九部委‘十五條’”）對“國六條”進一步細化，其中提到的“限套型”、“限房價”的“限價房”以期解決中等收入夾心層群體的住房問題；2007年，從土地管理、金融信貸和稅收等方面，進一步深化以穩定房價為訴求的房地產調控；2009年提出的“國四條”；2010年4月27日，國務院了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）——史上最嚴厲的調控政策；2011年的限購、限貸等一系列抑制房價過快上漲的宏觀調控政策。這一系列政策雖然基本上都沒有達到預期的調控目標，甚至出現了逆向的結果，但是至少可以看到中國房地產宏觀調控政策確實在一定程度上關注到了房地產業與同民經濟的經濟性特征。
2 社會性方面，逐步重視住房的保障性特征。2003年8月出臺的《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（18號文件）中確認，經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房；2006年5月，國務院常務會議通過有針對性的六項措施（“同六條”），加快城鎮廉租住房、經濟適用住房和“限價房”建設，其中，值得一提的是“7090”政策，加大了中小套型普通商品住房的供給以滿足更多城鎮居民的住房需求；2008年12月份出臺的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，明確加快保障性住房建設，與此同時，中央還提出爭取在三年內基本解決城市低收入住房困難家庭的住房問題及棚戶區改造問題；2010年，中央又提出要力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；2011年，又提出全國建設保障性住房和棚戶區改造住房1000萬套，未來五年將建成3600萬套。可見，隨著時間的推移，社會的進步和經濟的發展，中國在房地產宏觀調控上正逐漸加大保障性住房的建設，盡管現實中仍存在較多問題。
第4篇：房地產的宏觀調控范文
關鍵詞：房地產；市場經濟；宏觀調控
受到國際金融危機的影響，我國近些年以來的房地產市場經濟出現了很大的問題，這就集中表現在房地產市場的市場價格逐漸出現了下降的趨勢，一些房地產產品成交率也呈現出大幅下降的趨勢。為此，政府要能夠對房地產市場進行嚴格管制，也就是宏觀調控。但是，關于一些政府要不要拯救房地產市場經濟存在著諸多的歧義。一方面，人們認為當前的房地產市場對于平常人來說是比較高的，另外一方面認為我國需要緊急啟動房地產市場，這是由于我國的房地產能夠有效促進我國相關的產業發展，其中對房地產市場經濟的回升也標志著經濟的好轉。
1 對我國房地產市場的經濟形勢分析
對于我國房地產市場的經濟，特別是自從2008金融危機以來，我國政府逐步加強了對房地產市場的宏觀調控，這不僅可以有效促進我國房地產業的健康、可持續發展。還可以帶動其他產業的發展。而準確的市場形勢分析是進行宏觀調控的基礎，在我國的學術界和經濟專家看來，對我國當前的房地產市場經濟形勢存在著諸多的分歧，一般存在著各種說法；例如，“泡沫經濟論”以及“基本健康論”和“無泡沫論”這幾種不同的觀點，為此，筆者要能夠從以下幾個方面進行逐一探討，去理清當前我國的房地產市場的形勢。
（一）從房地產市場的總供給和總的需求量來看。我國房地產市場經過十多年的發展和完善，我國商品房供需量上總體是處于平衡的狀態。但是進入到新世紀以來，我國房地產市場出現了供應與需求、投資和消費共進的局面。但是我國房地產市場供應關系上還是存在著不少的問題。在對于商品房的供應關系上，目前，我國對房地產市場中商品房的投資需求主要體現在正常需求、被動需求以及投機需求和投資需求這四種。其中對于我國的房地產市場普遍都存在著需求上的泡沫，因此，我們很難從表面現象中看出其中的問題，也就是很難從供求是否平衡老判定房地產市場的真實需求情況，
（二）我國房地產市場上有些上升速度太快，漲幅速度超過市場上的預期，在對近三年以來，我國房地產市場的漲幅速度超過人們的想象預期，這些就成為了我國房地產市場中突出的問題。根據我國的相關數據，在2004年以來，我國興建的商品房的銷售價格上漲14%，到2005年以來，全國的房價逐漸上漲了15%以上，這些數據都充分表明，我國房地產市場價格的上漲速度已經超過人們的預期，這些都將加重購房者的負擔，從而為以后的房價大起大落隱含了后患。
（三）從我國房地產市場中的供需結構上看，我國房地產市場中對于各類商品房的供求結構來看，目前我國各種房地產產品的供求不平衡，一些商品房與高檔次的大戶型的住房相比，商品房的比例還是處于較低的水平，一些中低檔次的、中小型的房子所占的比例相對來說是比較小的，這些都與居民的收入結構和消費水平都存在一定的差異性，兩者之間產生了嚴重的供求矛盾。住房供給結構的失調也是住房價格上急速上升的一個重要原因。
2 我國房地產市場宏觀調控的分析
當前，我國房地產市場所存在的問題，已經引起了中央政府的高度重視，只有堅決抑制我國房地產市場的過熱的現象，堅決抑制房價過快增長這已經成為當前宏觀調控發展的重要內容，為此，我國相關的政府部門已經采取了相關的措施來加強對房地產市場的監管。針對我國一些地區存在的房地產投資過熱的情況，我國政府必須要對此做出相關的指示。在我國房地產市場的宏觀調控政策實踐和理論還不是運用很熟練，仍然需要在不斷的探索實踐過程中加強宏觀調控的研究。
（一）建立房地產市場的宏觀調控體系
在對我國房地產市場的經濟環境下，要能夠以國民經濟發展的實際情況進行仔細分析和研究，這樣更好地為我國房地產市場宏觀調控打下基礎。國民經濟的發展可以對房地產的發展起到很強的制約性，所以，要能夠切實做好房地產市場的宏觀調控，這就必須要對房地產市場進行嚴密地監控，并對市場預期做出科學和理性的分析，做好是對房地產市場制定近期、中期和遠期的分析，這樣對我國未來房地產市場的兩年之內可以進行有效的監管，從而能夠切實保證房地產市場的穩定運行，能夠對房地產市場的宏觀調控的及時性，對于制定房地產市場規范的五年，這就必須要能夠組織相關的房地產市場專家和學者進行科學地分析和探討來共同完成。通過對房地產市場的中長期經濟形勢做出有效判斷，就可以對房地產市場經濟的走向能夠有所了解，從而能夠對我國的房地產市場經濟形勢做到初步把握，使得宏觀調控更加準確。
（二）準確把握房地產發展的階段性和周期性
通過對房地產市場的發展的復蘇、繁榮以及蕭條時期的把握，可以對我國房地產市場的經濟做出一個長期的、總體性的認識，能夠有效避免對房地產市場形式做出準確、科學的認識，這是對我國房地產經濟的宏觀調控的關鍵性之一。這樣可以在房市處于高峰時，可以將調控的重點放到促進合理需求上，通過抑制過度的消費需求，依法打擊不合理的短期房價炒作和囤積居奇的行為上，從而有效減少對房地產市場的盲目性，當對我國房地產市場處于低谷時，這就需要能夠采取相關的刺激消費來對房地產市場形成有效的提升作用，從而鼓勵投資與開發的調控措施，這樣可以有效促進房地產事業的健康發展。在實際監控工作中，要能夠切實注重房地產市場的周期性，防止硬套房地產市場的周期性，切實做好房地產市場的調控力度，從而實現房地產市場的著陸，有效避免宏觀調控的“急剎車”所造成房地產市場的大起大落。
（三）建立健全我國房地產市場的信息公開制度，
加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，不斷增強政策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，通過向社會市場運行信息，建立土地成交以及商品房價格標示制度，能夠不斷加強社會中各個有關部門的信息溝通與整理，從而能夠形成一個透明、公正的房地產市場環境，能夠積極引導房地產進行投資和消費。另外還要能夠不斷加強對市場透明度以及有效抑制人為炒房行為和抬高房價的行為。
（四）整頓和規范相關的房地產市場秩序，嚴厲打擊違法犯罪行為
要能夠嚴格控制房地產市場的開發企業和中介機構的市場進入，依據相關的法律，對一些違法違規的銷售行為進行嚴管嚴追。對一些虛假合同和囤積房源的行為要對相關的人員進行查處，特別是要注意對一些不實的房價消息和銷售行為進行依法取締，并及時向社會各界進行公布。加強金融體系的監管力度，調整房地產市場的資金供應量，通過調整商業銀行的存款以及利率等一系列的措施來減少房地產市場的貨幣供應量，從而可以有效降低房地產市場的大起大落。
3 結語
要建立健全房地產市場監管體系，不斷加強我國對房地產市場的輿論引導和市場監測，增強政府部門決策的透明度。積極運用信息管理系統，加強對我國房地產市場政策的研究力度，研究和完善我國房地產市場中的運行機制和市場信息標明制度，只有這樣，才能不斷促進和強化我國房地產市場的健康穩定運行。
參考文獻：
第5篇：房地產的宏觀調控范文
關鍵詞：房地產；宏觀調控；經濟政策；投資
Abstract: in this paper, the national macroeconomic regulation and control of the real estate market economic policy studies on the effect of based on the analysis of the significance of the macro control of the real estate market economic policy analyses the influence
Keywords: real estate; Macro-control; Economic policy; investment
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：
1 引言
房地產宏觀調控是指國家運用經濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產業進行指導、監督、調節和控制，促進房地產市場總供給與總需求、供給結構與需求結構的平衡與整體優化，實現房地產業與國民經濟協調發展的管理活動。
近年來，隨著我國房地產經濟對宏觀經濟的影響力進一步增大，國家對中國房地產宏觀調控的地位和作用的認識水平在不斷提高。國家宏觀調控的歷史經驗表明，對房地產市場調控的地位和作用認識不足，會導致房地產調控的片面性，從而對宏觀經濟產生不利影響、對人們生活水平的提高和滿足住房供應的需求產生不利影響。伴隨著房地產市場調控實踐，進一步研究和確立調控的地位和作用對于調控實踐活動顯得越來越重要。
2 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響分析的意義
通過對國家宏觀調控經濟政策的研究，一方面可以了解國家的相關法律法規及相關的宏觀調控經濟政策的相關內容及其功能，另一方面可以為有關的部門單位做出科學、合理的決策提供有效的依據。
1．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為國家有關部門調控房地產市場提供依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控所產生的影響進行研究，可以使國家有關部門了解政策的作用和功效，為國家有關部門進行事前控制，提前預測經濟政策的調控效果，對房地產市場及其他產品市場可能產生或引起的效應等進行提前掌控，并為有關部門根據房地產市場所出現的問題，具體問題具體分析，采用具體的宏觀調控經濟政策所產生的功效對房地產市場進行對癥下藥，避免政策適用不當造成的附加損失，及時緩和問題所帶來的附加矛盾，促進房地產市場在國家有關部門的掌控之下和諧發展。
2．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，為房地產企業提供決策依據
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場調控過程中所產生的影響進行研究，有助于房地產企業了解國家采用宏觀調控經濟政策的最終目標，了解相關經濟政策的調控力度，對何種情況產生影響，了解宏觀調控經濟政策可能導致本企業的損失有多少等等，為房地產企業采用科學、合理、合法的措施，防止和預防對企業造成損失，及時調整和轉舵，對宏觀調控經濟政策調控后可能產生的威脅和機會進行掌控，并為企業制定相關的戰略規劃和戰術計劃提供了有效的依據。
3．通過經濟政策對房地產市場影響的研究，有助于解決民生問題，緩解社會矛盾
通過對當前國家有關部門采用宏觀調控經濟政策對房地產市場進行調控過程中所產生的影響進行研究，有利于國家有關部門了解民生，了解人民的需要，及時有效的提供高效的公共產品和服務，幫助人民解決民生問題，緩解房地產市場的過度競爭而引起了社會矛盾和沖突，為國家的經濟發展提供一個和諧的環境，促進國家經濟穩步快速發展。
3 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響
隨著經濟的快速發展，人民生活水平逐漸提高，但是有利也有弊，在某種程度上導致了某些經濟相關問題的出現，這就要求國家有關部門利用這只“看得見的手”，幫助那只“看不見的手”進行維護秩序，緩和矛盾，抑制相關負面問題的出現。而國家的宏觀調控經濟政策是指國家有關部門通過相關的手段，如變動稅收和支出或變動貨幣供給量進而影響利率等，從而影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。
一．加息
從短期來看，加息會從三個方面對房地產業造成影響，從而導致當前的高房價回歸理性。
首先，加息表達了央行的一個宏觀調控的信號，從而改變購房者對房價上漲的心理預期，很多人就會從樓市退出來；其次，加息會增加存款人的貨幣收入，增加貸款者的利息負擔，這會抑制投資者、投機者的購房需求；第三，加息會增加投機者囤房、開發商囤地的機會成本，從而增加商品房的供給。加息主要是改變購房者和售房者的成本收益曲線，通過“看不見的手”引導雙方自動調整自己的行為，使供需雙方在動態中達到一種均衡。
二．房產稅
房產稅，又稱房屋稅，是國家以房產作為課稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征收的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。開征房產稅有利于穩定房地產市場預期，有利于抑制房地產市場投資過熱和投機行為，有利于改善人們購房的理念，有利于抑制虛高的房價，使得房價回歸理性等。
(1)降調節房價增長率；
(2)低房屋土地空置率，調節供需平衡；
(3)增加地方政府收入來源，降低對土地出讓金的過分依賴；
(4)優化社會資源配置，縮小貧富差距。
三．限購令
限購令有利于社會公平和資源節約，影響如下：
(1)限購令的執行，已經按下了高房價的瘋狂的頭顱，逼迫房價進入下降通道。過度的投資保值投機已嚴重扭曲了房地產的居住功能，一戶一房的調控目標就是要還住房本來的居住本質，確保更多以居住為主的居民的利益；
(2)限購令固然是以行政強力遏制了購房需求，其短期或對調整房市有所影響，但正因為調控行為的非市場化，政策的連續性就讓人存疑。而這種對政策不可持續的預期，則可能對市場調控效果及政策信心造成損傷；
(3)“限購令”的實際效果很有限，象征意義大于實際意義。首先，這是一項臨時性措施，對房價而言只能發揮臨時降溫作用，并不能真正改變市場預期。只要炒房客預期房價繼續上漲，炒房客就有可能千方百計繞開規定。其次“一戶限購一套房”的規定有漏洞。炒房客既可以借用暫時不買房人的身份證來炒房，還可以通過假離婚等方式來炒房。再者，如何發現購房者提供虛假信息騙購也是個問題。
四．限制銀行給房地產貸款
只要房地產開發商資金流動性充足無憂，房屋銷售價格就沒有降價壓力，同時受城市房地產資源稀缺性等因素影響，房屋售價還可能持續上漲，這是導致政府宏觀調控政策失效的主要原因之一，而房地產開發商資金來源直接間接占比40％以上來自銀行貸款。
五．保障房
保障性住房政策的出臺勢必對房地產業的發展帶來深遠影響。
(1)有利于推進住房保障體系建設；
(2)有利于穩定房地產投資增長；
(3)保障性住房大量入市影響房地產供求關系。
4 結論
目前，我國政府宏觀調控對房地產市場的發展起到了相當顯著作用，在這一系列文件和政策出臺中，政府運用了稅收、信貸、行政多種手段，結合市場的起落，確保房產市場平穩的發展，同時又帶動相關產業，促進就業和GDP的增長，另一方面，在不斷加大保障性住房的建設，以保證民生，使得百姓能夠安居樂業。
參考文獻
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[2]王雪，銀行利率上調對房地產市場的影響，金融分析，2010年1月
第6篇：房地產的宏觀調控范文
一、支持房地產金融創新的因素
從長遠來看，房地產市場的前景較好，存在著有利于房地產金融創新的因素。這首先是，城市化的推進，為房地產業的發展提供了最重要的市場空間；其次是，城鎮居民在消費水平提高的過程中，用于住房、交通以及保險、教育等現代服務消費的比例將不斷提高，2003年個人購買商品房的比例已經達到96．4％；再次是，進入全面建設小康社會的新階段后，家庭積累將較快地增加，居民的投資意識、投資能力和投資要求相應地提高，房地產必然成為他們重要的投資方向。
二、房地產金融體系創新趨勢
1、房地產金融機構創新
“房地產金融體系與國家金融體系的一體化”是國際住房金融體系發展的總趨勢。我國房地產金融機構的創新，主要應當結合我國的國情，吸取國外經驗，創建新的住房金融機構，與現有的住房金融機構共同構建完整的住房金融機構體系。
（1）加快組建政策性住房銀行。政策性房地產金融機構應體現兩大基本職能：一是投入資金擴大住房的供給量，在總量上滿足住房的需求；二是注重住房的公平分配，對中低收入階層進行重點支持。而在業務構成上，則圍繞這兩大職能來開展，主要體現在三個方面：其一是直接發放政府補貼的低息貸款，擴大住房建設資金的來源，增加住房總供給；而在消費層次上貸款重點向低收入階層傾斜，為實現社會的公平和穩定發揮顯著的作用。其二是可以直接投入資金進行普通住房的開發并銷售，在擴大住房供給的同時，有效地平抑住房市場價格。其三是協調全國的住房金融業務，通過建立全國性的網絡，調節各地的資金余缺。
（2）建設專業住房儲蓄貸款機構。我國目前已經產生了一些專業性的房地產金融機構，如住房儲蓄銀行、房地產投資公司等。但是這些專業性的房地產金融機構有的尚未具備金融功能，有的則被限定在較小的業務范圍之內，發展十分緩慢。隨著我國住房市場逐步走向市場化，今后應把住房儲蓄貸款機構發展為住房金融的專門機構，并逐漸地把它作為經營住房金融業的主力，具體應分兩步走：第一步是要采取切實可行的政策推動現有機構的健康發展；第二步是在完善現有機構的基礎上，鼓勵和支持各類專業房地產金融機構的產生和發展。
（3）建立多種新形式房地產金融機構。①建立初級市場的政府擔保機構。目前我國居民收入水平不高，中低收入階層所占比重較大，而且居民收入較不穩定。因此，可以考慮由政府設立住房貸款擔保機構，對中低收入家庭的住房貸款提供擔保；②成立專門的房地產保險公司。房地產保險公司可以通過開展房屋保險、工程保險、房地產抵押貸款保險、房地產投資保險等，一方面使開發商、信貸機構將各種風險降低到最低的限度，同時又使自身獲得穩定的資金來源；③設立房地產投資基金管理公司。房地產投資基金管理公司是通過發行抵押貸款憑證，組建投資基金，同時運用投資基金購買其他金融機構出售的抵押貸款等，為那些缺乏投資經驗或無暇顧及抵押貸款事務性工作的大額投資者提供金融服務的機構；④建立房地產財務公司。房地產財務公司可以在房地產集團內部融通資金，并同銀行及其他金融機構建立業務往來關系。它的資金來源于參加集團的各層次企事業單位的自有專項基金存款、銀行借貸、拆借、入股資金、集團財務公司開展各項業務的盈利。資金主要為房地產集團企業服務，如提供技改性貸款、投資性貸款、流動性資金貸款以及各種專項貸款、設備的融資租賃、企業發行的債券的擔保與轉讓、經營方面的咨詢業務等。
2、房地產金融制度創新
（1）個人信用制度。首先，統一個人信用檔案標準，建立個人基本賬戶制度。其次，建立個人信用調查和報告制度。再次，建立科學的個人信用評估體系。最后，建立個人信用制裁制度，加大對違約的懲罰和制裁。
（2）住房信貸保障體系。在我國現有住房信貸體系中，明顯地缺乏在社會范圍內有效分散風險的機制設計。建立和完善我國住房信貸保障制度，則是住房金融業健康發展的制度創新。住房信貸保障制度包括擔保和保險兩部分內容。建立這種制度實際上是在一個更大的范圍內對金融機構的房地產抵押貸款風險進行轉移和分散。此外，房地產信貸保障制度對于提高我國居民住房私有率和改善居民居住條件，以及推動抵押貸款標準化進而發展抵押貸款二級市場也有積極的意義。
3、房地產金融市場創新
（1）完善房地產金融市場的中介體系。房地產金融的市場化，離不開資信評估機構、按揭證券機構等中介組織。早在上世紀60年代之前，美國的住房抵押貸款市場上就活躍著一批“抵押貸款銀行家”，它們本身并不直接從事抵押貸款投資，其資金也不主要來自居民戶的儲蓄存款。它們的職能主要是在住房抵押貸款的借貸雙方中間充當“經紀人”。
（2）構建兩級市場體系。一個發達的房地產金融市場必須由相互銜接的初級市場和二級市場組成，包括兩級住房抵押市場，即住房資金初級交易市場和住房信用再交易、再流通的二級市場。①完善房地產金融一級市場的運行。住房金融一級市場是住房資金的初始交易市場，是房地產金融市場體系的基礎部分。它包括金融機構對住房資金需求者的各種信貸業務、新發行的住房證券交易，也包括上述信貸和證券業務附屬的金融業務，如政府機構、保險機構和信托機構對住房信貸和證券發行的保證、保險和信托等交易活動。具體而言，則包括住房信用借貸市場、 住房初級抵押市場、住房有價證券市場、住房保險市場、住房信托投資市場五大分支市場。②大力發展證券化的房地產金融二級市場。一級市場的風險程度較高，而且受經濟周期的影響較大，因此可以考慮在市場層次上建立和完善房地產抵押貸款的二級市場，以縱向分散一級市場的風險，即住房信用的再交易、再流通市場，它的核心就是住房抵押貸款證券化。是指商業銀行把自己所持有的流動性較差然而具有未來現金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現金的方式購入，經過擔保或信用增級后以證券形式出售給投資者的融資過程。房地產金融二級市場的實施方式以中國建設銀行的表內證券化和國家開發銀行的表外證券化為代表。前者希望在不剝離住房信貸資產的基礎上實現所謂表內信貸資產證券化，也就是在建設銀行的資產負債表內，把住房信貸這塊資產剝離出去，同時拿這一塊資產業務做抵押，再打包出售給其他的公司。后者則希望通過向商業銀行購買住房抵押貸款，然后由其發行住房信貸抵押債券，實現住房抵押貸款的證券化。以上這兩種辦法都是一種積極的探索。隨著商業銀行發起成立基金管理公司的呼聲升高，我們認為，也許可以考慮另外一種思路：由商業銀行發起設立貨幣市場和住房抵押貸款混合投資基金，向投資者募集資金，基金投資的范圍為債券、貨幣市場工具和住房抵押貸款。這項基金為開放式，為充分保證基金的流動性，基金投資于債券、貨幣市場工具的比例應不低于70％―80％，投資于住房抵押貸款的比例應不高于20％―30％。發起設立基金的商業銀行可作為基金管理人，并以基金的名義直接向債務人發放住房抵押貸款，基金擁有貸款的所有權和住房抵押權。基金托管人由有資格的金融機構擔任。這樣，住房抵押貸款從發放環節開始就通過基金單位的形式實現了證券化。
4、金融工具創新
我國住房金融還處在發展的初級階段，住房金融市場上的金融工具品種構成過于單一。現階段應借鑒國外經驗，大力發展新的住房金融品種和信用工具。
（1）其他形式的住房抵押貸款工具。①橋梁貸款。橋梁貸款是指銀行在有關機構的協助下為顧客提供的房屋賣舊買新貸款。在這一過程中，消費者需要銀行提供部分墊款，比如先買下一套住房，搬入后再出賣原有住房，歸還銀行墊款，以后再按月償還銀行的消費信貸。②循環住房貸款。這種貸款是指對那些償還能力強、信譽高的購房戶，不限制他們的貸款額度，并允許他們在已取得的借款之外，按同一抵押貸款合同追加新的貸款，并順延還款期，獲取追加貸款的購房戶須對追加部分承擔較高的利率和費用。③增值分享抵押貸款。是指銀行采用的增值分成抵押貸款方式，即將貸款利率降到市場平均利率水平以下，以換取參與房屋增值的分成。投資者以未來收益的一部分換取稍低利率的抵押貸款，從而減少了投資風險。
第7篇：房地產的宏觀調控范文
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；法律對策
房地產業的健康發展對推動一國經濟社會發展有著深刻的影響。在當前國際經濟環境不容樂觀，適逢我國經濟處于結構轉型的背景下，房地產業的重要性越加突顯。一方面，已經累積的房地產泡沫一旦破滅，其將會對中國經濟產生巨大的影響；另一方面，若任由商品房價格節節攀升，對社會的穩定又將帶來不小的隱患。在這樣一個十字關口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴。從2009年下半年開始，中央政府實行緊縮性的房地產政策，抑制一直狂飆的房價，實在用心良苦。縱覽1997年至今的房地產業宏觀調控措施，我們發現，政府在調整過程中的依法執政水平，嚴格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產宏觀調控出現的問題出發，從經濟學視角分析平抑房價的供求結構，認為政府需抑制商品房投機性需求，增加商品房供給，健全社會中低收入者住房保障體系。從法律對策角度認為立法機關應規范宏觀調控權以完善貨幣政策、財政政策從而減少投資熱流；應適時在全國范圍內征收房產稅以抑制商品房投資性需求；應綜合運用法制手段促進房地產業健康有序發展。
一、房地產宏觀調控的界定
本文所講的房地產宏觀調控借鑒了經濟學上的內涵，指對房地產市場和房地產業的宏觀調控。房地產宏觀調控目標主要有三：保持房價的持續穩定，保持房地產業的健康發展，促進房地產業對經濟發展的貢獻。筆者認為針對房地產市場中不同的需求應采取不同的引導方式，對于當前我國的房地產投資性需求應該準確引導，謀求新的經濟增長點以分散投資流，促進經濟結構轉型，并在適當時機開征房產稅，確保國有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對消費性住房需求，政府應雪中送炭，在制定房地產宏觀調控目標時，以當地的最低生活保障線為參考依據，滿足合理社會保障性住房需求，鼓勵具備條件的居民購買商品房。總之，房地產宏觀調控的終極目標是在充分利用土地資源的前提下，針對不同的住房需求形成不同的房地產市場，充分發揮市場經濟的調節作用，實現房地產市場資源的合理配置。①
二、房地產宏觀調控存在的問題
從實用主義的角度看，在近十五年的時間里，政府隨著國際國內經濟大形勢調整房地產業，充分利用房地產業的協同效應，促進國民經濟的健康有序發展無疑是明智之舉。在復雜動蕩的大經濟環境下，仍然保持GDP以近10%的增長率持續數十年增長無疑說明這樣的政府是強大的、負責任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應理智的分析其問題。基于此我們才有了客觀評價的立場以及前進的方向。綜合分析當前房地產業發展態勢，國家宏觀調控現狀，總結出以下幾個問題。
1.調控變“空調”
以2003年至2005年的調控情況為例，2003年政府嚴格實行緊縮性政策，逐步抑制房地產投機行為，對信貸等環節提高了門坎，到2005年出臺“國八條”、“七部委”文件更是將房價的控制提到了政治的高度，建立政府負責制，一些地方政府也采取了相應的房價控制措施。但從效果來看，由于政策沒有指標，無法量化，使得實際可執行力較低。GDP為導向的政績考核體系更是減少了地方政府控制房地產價格、抑制房地產行業的偏好。②最后調控結果與調控目標背道而馳，不僅全國房價總體繼續持續上漲，北京等地的房價在2006年一季度甚至大幅度飆升。對此，國務院各部委出臺文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細的規定，到2008年初房地產業終于出現了觀望態勢，房地產成交量開始收縮。到2008年下半年，為了國內整個經濟大局，國務院將房地產再次被定為“國民經濟的重要支柱產業”，從想方設法抑制價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調控政策效應又被清零了。在缺乏長期規劃以及對外部經濟的合理預見下，房地產宏觀調控變成了“空調”。
2.房地產泡沫逐步累積
在經濟學領域，學者們認為房地產泡沫本質上是一種價格運動現象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產產品特有屬性等導致人們對其未來價格產生同構型預期進而產生投資行為，使得房地產價格相對于其基本價值的非平穩性偏離；主要表現為房地產商品價格脫離基礎價值持續上漲，并同時伴隨著產品依附土地的價格持續上漲、房地產投資持續高漲以及房屋空置率居高不下等現象。④學者們認為，房地產泡沫以人們的投機預期從無到有的增強。若以泡沫擴散由弱到強的趨向為依據，房地產領域的泡沫可分為五個階段，房價波動、需求領域房價泡沫、房地產泡沫、泡沫房地產、泡沫的破滅。④就我國的房地產市場，可從以下幾個維度測量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
第8篇：房地產的宏觀調控范文
關鍵詞：房地產企業；宏觀調控；保障房
中圖分類號：F120
文獻標識碼：A
文章編號：1009-2374（2012）20-00012-03
1 房地產政策對房地產行業發展的影響
隨著“限購令”、“限貸令”等各項房地產宏觀調控政策的出臺和落實，紅火異常的房地產市場迎來了發展路途中的寒冬。但是，是否房地產行業就此進入低位運行？是否中小房地產企業就無發展機遇呢？
1.1 房地產宏觀調控的原因分析
最近10年，房地產市場的火爆程度眾所周知。地王的不斷推出、房企的火熱投入，證明了地王沒有最高，只有更高。地方政府在土地買賣中獲利是不爭的事實，這無形中助長了不斷攀升的房價。大量房地產開發商都在高負債地運行著，老百姓也瘋狂地從銀行貸款，投資購房。看到如此高歌猛進的房地產市場，各路投資者也紛紛將大量的資金投向房地產市場，在房屋的買賣交易中獲取大量的利潤。于是全國上下，無人不為房子瘋狂。
企業的高風險運行、老百姓的瘋狂貸款、投資客的瘋狂炒作無疑加重了銀行風險，美國的次貸危機給了中國一個很好的教育，這時政府必須要采取措施，控制房地產迅猛發展中的風險，于是有了“限購令”、“限貸令”、“提高存款準備金率”等政策的出臺。
1.2 保障房的效用分析
為了滿足不同收入層次的需求，國家出臺了“保障房”建設政策，個別地方政府還要求每年必須有10%的保障房建設開工面積。
保障房主要有三部分組成：一是廉租房，這類房屋只租不售，提供給那些進城務工的收入低端人群，給他們的居住提供穩定的基本保障。二是公租房，這類房屋在租住了一段時間后，可以賣給承租人，租金可抵扣房款，給那些努力工作、收入逐步有所增長的人群提供穩定的住房保障。三是經濟適用房，這類房屋以較低的價格出售，給那些想買房，但買不起商品房的人群提供住房。
這樣一來，整個房地產市場的格局就構建起來了：收入低的人群，可以選擇廉租房；選擇公租房的人，通過努力工作，有了一定能力，也可以購買住房；有一定經濟能力，但無法購買商品房的人可以選擇購買經濟適用房；有條件的，根據自己的資金狀況，選擇不同檔次的商品房。
這樣便將很大一部分的剛性需求通過保障房的途徑消化掉了，從而減少了商品房市場的剛性需求。由此引導商品房市場按照市場經濟的運行規律運行，合理定價，滿足不同層次消費者的需求。
1.3 未來房地產宏觀調控方向分析
穩定房價，不讓房價過快上漲，是國家宏觀調控的主要目標。按照目前的情況來看，確實基本已經達到。但是為了鞏固成果，將房地產行業過多的泡沫層分擠出去，還需要一段時間。因此，國家必然還會在接下來的一到兩年時間內繼續堅持這個目標。但是由于這樣的強力調控，不但抑制了投資需求，同樣也抑制了部分剛性需求。國家下調銀行存款準備金率，或許就是出于這方面的考慮。但是，總體調控思想依然是控制高位運行的房價，減緩房價的上漲速度，支持保障房地產項目開發，滿足廣大中低購房需求者的購房要求。
2 房地產行業機會與威脅并存
房地產行業機遇與威脅并存：一方面，通過洗盤，大量不規范的企業將被淘汰出局。另一方面，優秀的房企將更能鞏固和擴大市場占有份額，增加企業聲譽。消費者將越來越偏向于購買有實力的品牌房企的產品。優秀房企將越做越高端，獲取大量的品牌溢價，收益率逐步擴大。而實力小，且非品牌房企的生存空間會逐步被壓縮，只能往低端市場發展，幾乎沒有品牌溢價，收益率降低。但低收益率的房地產項目并不意味著沒有利潤可圖，只要量上去了，其收益依然可觀。且目前這樣的中低端房地產項目會得到地方政府的大力支持，會給予相應的政策扶持，這將成為中小房企的一條出路。
3 房地產企業的出路
房地產企業應該認清目前的市場現實，找準自己的企業定位，利用這樣的機會，苦練內功，圖謀發展。
3.1 正確定位，理性選擇
正確定位企業發展目標，找準目標市場和發展方向。作為大多數房地產企業而言，準確定位自身，找準企業發展目標尤為重要。大多數房企資金、技術等實力不強，競爭力弱，品牌效益低。沒有必要一味地往高端產品市場發展，而應在低成本開發的前提下，將品質做足，搶占中低端市場。當年李書福的奇瑞汽車就是以低端的產品沖擊了整個汽車市場，并獲得成功。目前國家的政策導向是保障房建設，在經濟適用房建設項目上，或許可以成為一般房企發展的一個方向。
同時，在項目選擇上，除了選擇民用地產板塊外，還可以將目光投向旅游地產、產業地產、綜合體等項目上。在旅游地產板塊上，重慶隆鑫集團在武隆仙女山上的花漾的山谷產品是值得學習和借鑒的。值得注意的是，旅游產品跟當地的人文景觀環境息息相關，不能跳出當地人文環境孤立地打造旅游項目，而應結合當地的特色去開發和發展產品。旅游房地產項目是目前發展比較迅速的一個板塊，越來越多的企業也開始關注。但是，在未清楚地認識和把握前就盲目地開發這個板塊，風險也是非常大的。
因此，房地產企業要決定進入哪個板塊、做哪個檔次的項目，需要根據自己的情況，合理定位，理性選擇，不能盲目跟風。要選擇適合自身企業發展的，同時也是自己擅長的項目來做。
3.2 加強企業文化建設，將文化與房地產產品相融合
優秀的企業文化是企業發展的動力，是企業的核心競爭力。一個企業有沒有文化、有什么樣的文化，決定了這個企業能否壯大。以優秀的思想統一、凝聚員工，才能產生巨大的生產動力。目前的房地產已不再像過去那樣僅僅起到保證居住的功能了，還承載著文化、社區交流等功能。因此，如何將文化與房地產產品相結合，也是當前房企走出困境需要思考的問題。目前，很多房地產企業推出的是歐式風格、地中海風格這樣的海派文化產品。這樣的產品如今比比皆是，已經沒有了新意，落于俗套。也有部分企業開始思考將中式園林文化引入產品中，如金科東方王榭、金科中華坊、隆鑫72府等。這些項目在開盤的時候，確實吸引了不少人的目光，取得較好的業績。值得注意的是，瑞安在選擇文化的時候，將目光投向了本土文化。因此誕生了瑞安的天地系列產品，如上海天地、重慶天地等項目，將當地的文化與產品相融合，受到當地居民和外來投資客的廣泛認可。
3.3 完善項目決策評價體系，重視前期營銷策劃工作
由于早期房地產市場是賣方市場，很多房地產企業基本上不重視項目決策評價，基本上不考慮拿哪塊地？開發什么項目？收益情況如何？在賣方市場的時候，只要把房子建起來，就有人搶著買。而現在，市場環境發生了變化，成了競爭性的買方市場，因此，必須要重視項目事前評價，需要事先有一套完整的評價體系，在拿地初期就對項目的可行性進行認真而嚴格的測算和分析，將開發風險降到最低。這方面萬科確實是值得所有企業學習的
標桿。
由于大部分的房地產企業發展較晚，很多都是借助于早年房地產紅火發展的勢頭成長起來的。因此，很多企業忽視開發流程、銷售策劃環節、物業管理策劃環節等前期營銷策劃工作，不重視項目策劃調研，對銷售環節也是拍腦袋做決策，這些無疑加重了市場風險。
第9篇：房地產的宏觀調控范文
關鍵詞：房地產；宏觀調控；市場規模；實證分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009 ― 2234（2017）04 ― 0077 ― 03
一、房地產市場規模的發展現狀
房地產行業是我國的支柱型產業，具有很強的聯動效應，房地產業的規模擴張，可以促進國民經濟的增長。但當房地產業過度擴張致使市場過熱時，可能會導致投資過度集中，房價迅速攀升。根據國家統計局公布數據，我國房地產開發投資額從2000年的4984.05億元增長到2015年的95978.85億元，15年間增長了近20倍，年均復合增長率為21.79%。從政府的角度來說，房地產業的發展需要建立在滿足人民生活需求的基礎上。當市場規模的過度發展導致房價過高時，政府需要采取措施加以限制，消解投資過熱的現象，使房價水平回落到合理區間。本文從政策作用機制角度出發，分析我國政府對房地產市場規模的調控影響，根據實證檢驗結果進行評價，并提出相應的政策建議。
二、影響房地產市場規模因素的文獻綜述
目前對影響房地產市場規模因素的研究主要側重房地產市場規模與地區人口發展的關系，房地產市場規模與城市化的關系，房地產市場規模與經濟增長的關系等方面。
在房地產市場規模與地區人口發展因素方面，龍奮杰、吳公牛2003）利用我國31個大中城市2000年末的數據建立多元線性回歸模型，證明直接影響房地產投資的人口因素中暫住人口對房地產投資的重要影響〔1〕。何薇、章恒全（2014）選取經濟、社會、政策機制等三方面的驅動因素進行主成分回歸分析，證實人口發展對房地產投資存在顯著的驅動作用〔2〕。
在房地產市場規模與城市化因素方面，趙朋（2006）從理論上分析了房地產投資增長的兩種效應對城市化水平影響，并通過一般均衡模型證實了房地產投資與城市化的正相關關系〔3〕。張立新、秦俊武等（2014）利用1998-2012年省際面板數據進行實證研究，結果表明：全國層面上，其他影響因素一定時，空間城市化和資本城市化對房地產開發投資的影響遠大于人口城市化〔4〕。
在房地產市場規模與經濟增長因素方面，黃忠華、吳次芳等（2008）采用1997-2006年我國31個省市的面板數據，證明全國及區域層面房地產投資能夠引起經濟增長，并且相互影響〔5〕。潘濤、李敏等（2015）利用2000-2011年全國31個省市財政支出、房地產投資和經濟增長的有關數據進行實證，研究表明房地產投資對經濟增長具有明顯的促進作用〔6〕。
根據以上研究結果，房地產市場規模的發展受多重因素的影響。而從我國產業發展的環境來說，政府宏觀調控不可忽視。要全面總結房地產市場規模的影響因素，則需要結合對政府宏觀調控作用的分析。
三、房地產市場規模主要政策作用機制
政府應對房地產規模過度擴張時，主要運用金融政策、土地政策、稅收政策等手段，調節相關的市場需求狀況、土地獲取渠道、資金融通渠道，將行業的投資發展速度維持在合理程度，保證房地產行業的產品及價格能夠貼合民生需求。
在市場需求狀況中，購房者的需求受信貸稅率等政策調控的影響。政府可以通過金融政策對個人住房貸款的投放量和額度進行調節，調控房地產企業的回籠資金量，影響房地產企業的發展規模。在稅收政策方面，政府通過實行差別化稅率，放寬首套房征稅額度，提高二套房等的征稅額度，以此擠出投機性需求。購房者消費資金是房地產企業后續運轉資金的重要來源，通過政策調節購房者需求，可以起到控制房地產企業開發投資規模的作用。
在土地獲取渠道，一般有“招拍掛”的方式〔7〕。為防止大型房地產企業過度囤積土地，政府通過調控土地供應量、用地途徑，抑制土地儲備過熱。另外，房地產開發企業還會通過兼并重組來擴充土地占有量，實現規模化擴張。針對這種情況，政府通過制定并購重組規范來調控房地產行業的并購行為，合理分配土地資源。
在資金融通渠道，房地產企業融資主要來自銀行貸款。一方面，政府運用信貸政策調整銀行貸款利率、額度，調節整體融資環境，使房地產行業的融資規模合理化，防止資本過于集聚在房地產行業；另一方面，加強對融資來源的監管，限制非法渠道的資金進入房地產業融資范圍，保證調控政策的實施效果。
四、多重政策影響房地產業市場規模的實證分析
結合上文，我國政府為實現房地產行業健康發展、資源配置效率提高的宏觀調控目標，運用了稅收、土地、金融等主要政策對房地a業的投資規模和發展規劃進行引導性調控，保證房地產業市場規模的合理發展。接下來對政策影響房地產業市場規模的效果進行實證分析。
（一）變量數據的選取及單位根檢驗
本文收集了2007年到2015年的全國性季度數據，原始數據均源自中國建設銀行網站以及中經網統計數據庫。本文采用Eviews 8.0來進行格蘭杰因果檢驗〔8〕。
政策方面，房地產稅收政策調整選取全國房產稅收入（簡稱PTR）進行表示；土地政策選取房地產開發企業土地購置面積（簡稱LPQ）作為政策變量；金融政策選取1-5年中長期貸款利率（簡稱LIR）作為變量。本文選取房地產開發企業投資完成額（簡稱RI）代表房地產市場規模，進行分析。
為了消除變量數據的異方差性，變量中的比率指標均乘以100，再對所有變量取自然對數，增加數據的穩定性，接下來的模型論證均采用經對數處理后的數據。
采用ADF檢驗法對4個變量展開單位根檢驗，判斷各時間序列數據的平穩性。檢驗得知，4個量均為一階單整的數據，可以假設變量之間存在協整關系，接下來對這些變量展開協整性檢驗。
（二）協整性檢驗
本模型的構建涉及到4個變量，因此采用Johansen檢驗法進行協整檢驗，檢驗結果如表2。
根據表2內容所示，在5%的顯著性水平下，LnRI、LnPTR、LnLPQ、LnLIR四個變量之間存在著2個協整關系，這說明了房產稅收入、土地購置量、中長期貸款利率與房地產投資額之間存在著長期穩定的經濟關系。
將變量在檢驗中的協整系數標準化，可以得到如下方程式：
方程式體現了變量間的長期均衡關系，即房產稅收入和土地購置量對房地產投資額產生正效應，而中長期貸款利率則對房地產投資額起負效應。并且根據方程，房產稅收入對房地產投資額的助推作用即影響系數最大，土地購置量次之，中長期貸款利率的影響作用最小。
（三）格蘭杰因果檢驗
結合單位根檢驗和協整檢驗結果，4項變量指標均為一階單整時間序列，并存在協整關系，因此進行格蘭杰因果檢驗，顯著性水平取10%，滯后期取1-4，檢驗結果如下文。
據檢驗結果的F統計量和P值，對于PTR，僅在滯后1期時，PTR是RI的格蘭杰原因；對于LPQ，在滯后1-4期時，LPQ是RI的格蘭杰原因；對于LIR，僅在滯后4期時，LIR是RI的格蘭杰原因。
也就是說，在相對較短的時期里（滯后1季），上一季房產稅收入與土地購置量是影響當季房地產投資發展的因素；在相對較長的時期內（滯后4季），房產稅收入、土地購置量、中長期利率三者與房地產投資額之間存在著顯著的影響。結合上文的協整方程式，從長期來看，稅收、土地、金融等政策都影響著房地產開發投資規模，并且政府在信貸等金融方面的調控會抑制房地產規模發展，而短期來看，政府在稅收、土地方面的調控對房地產規模發展的效用更為顯著。
五、政策建議
實證表明，政府宏觀調控能夠對房地產市場規模起到相應的調節作用。其中，稅收政策和土地政策能在短期內實現一定的調控效果，也存在著長期效應；而結合金融政策，可以長時間的維護政策目標，起到理想的政策效果。
由此，本文從稅收政策、土地政策、金融政策等宏觀調控方面出發，提出以下政策建議：
第一，完善稅收政策，適當調整稅收優惠政策。政府在彌補保有環節稅負空缺時，應減輕流通環節征稅額度，促進住房資源的合理流動，以保證房地產開發與存量周轉相結合，使市場規模控制在合理的水平內。同時，在房地產業發展過程中，若出現投資過熱現象，政府應適當取消土地增值稅、個人所得稅等優惠政策，減少投機行為產生的便利條件。
第二，合理規劃土地供應，實現土地的有效供給。政府應加強土地供應規劃，注意與城市規劃結合。合理供應住房建設用地同時，根據住房市場的去庫存分化現象，進行分類調控，結合現狀提升一二線城市土地供應量，減少三四線城市土地供應量。并根據當地供需狀況擴大相應住房建設用地供應計劃，以最大限度的實現政策目標。
第三，靈活運用利率杠桿，加強監管房地產企業的資金周轉。政府應加強銀行融資監管力度，對開發商項目貸款按低中高檔類型住房進行區分，對于中低檔住房實行利率優惠政策，對高檔住房提高利率，并按情況擴大差別力度。同時，結合房地產業的發展現狀分類調控，采取諸如提高一線城市信貸首付，降低三四線城市的首付比例等措施，提高政策調節的針對性。
〔參 考 文 獻〕
〔1〕龍奮杰，吳公.城市人口對房地產投資的影響研究〔J〕.土木工程學報，2003，（09）：65-70.
〔2〕何薇，章恒全.基于主成分分析的房地產投資驅動力研究〔J〕.武漢理工大學學報：信息與管理工程版，2014，（02）：274-278.
〔3〕趙朋.房地產投資波動與城市化關聯性研究〔J〕.華東經濟管理，2006，（10）：37-40.
〔4〕張立新，秦俊武.城市化與房地產開發投資區域差異―基于動態面板數據模型的實證〔J〕.當
代財經，2014，（11）：103-110.
〔5〕黃忠華，吳次芳，杜雪君.房地產投資與經濟增長―全國及區域層面的面板數據分析〔J〕.財貿經濟，2008，（08）：56-60，72.
〔6〕潘濤，李敏.政府支出、房地產投資與經濟增長―基于省際面板數據的實證分析〔J〕.工業技術經濟，2015，（03）：138-144.
〔7〕吳振華，蔣紅.房地產市場主體行為對土地價格的影響實證研究〔J〕.價格月刊，2015，（11）：
