測繪成果檢查報告精選(九篇)

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第1篇：測繪成果檢查報告范文

關健詞：房產測繪；測量步驟；房屋實測面積；預售面積；原因；措施

Abstract: This paper analyzes the current situation that domestic real estate, housing construction area of mapping is the entire real estate surveying and mapping is a very important part, it is concerned with the problems of people's livelihood. Overview of the housing construction area of mapping a few measure, the causes of errors are analyzed, based on the error analysis, put forward the construction of area measurement and calculation of dual control scheme for pre-sale, the error is reduced to the minimum.

Key words: real estate surveying and mapping; measurement procedures; housing area; pre-sale area; reasons; measures

中國分類號:TU198文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104(2012)03-0001-02

近年來房產價格不斷上漲，市民在購房時，房屋面積如何測算等房產問題成為社會大眾普遍關注的焦點，不少爭議也是由房產面積而引發的。因此，規范房產測繪市場，加強管理，杜絕房產銷售中房屋建筑面積的弄虛作假，確保房屋銷售中建筑面積的準確性，南寧市住房保障和房產管理局聯合廣西地理信息測繪局在全市范圍內開展對房產測繪單位的資格審批和管理工作。

1、房產測繪的目的和內容

房產測繪是運用測繪技術和手段，采集和表述房屋和房屋用地的有關信息，為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費，以及為城鎮規劃建設提供數據和資料。一般來說，房產測繪涵蓋的基本內容有房產平面控制測量，房產調查，房產要素測量，房產圖繪制，房產面積測算，變更測量，成果資料的驗收檢查等。

房屋建筑面積測繪工作程序及測量步驟

2.1測繪資料委托及測繪相關收件

房產開發商通過招投標的方式委托符合房管部門規定資質的測繪單位承擔房產測繪任務。并根據不同的測繪任務提交相應的資料。如土地證、規劃許可證、總平圖、施工紅線圖、方案文本、審查報告書、人防示意圖或異地建設批準書、建施圖、備案證明、門牌證明等。2.2測繪資料接收與工作安排

測繪單位接受委托，并收集相關圖紙及必收件等資料后，組織議會分析資料，擬定相應的技術方案和測繪工作安排，商同委托方后才實施工作內容。

2.3房屋建筑面積測繪工作步驟

施工圖面積測算與預售測繪均是按建筑施工圖上的尺寸，依據《房產測量規范》，參考開發商提供的公用面積使用說明，對尚未竣工的房屋預先計算的面積。

房屋面積實測是對房屋進行實地勘測，結合房屋竣工圖紙、變更圖紙、預算數據等計算而得出的面積。此面積是購房者辦理房屋所有權證、他項權證、房款結算、物業費結算等的依據。實測工作步驟實施如下：

外業實地測量；測繪人員依據項目總平圖和房屋竣工圖，對房屋及其附屬設施進行實地測量，分幢逐戶丈量記錄，調查房屋權界、共有部分，采集房屋內、外部各類邊長數據。

內業繪圖、面積計算及分攤；內業繪圖前，首先應對測量的房屋邊長數據進行平差處理，發現問題應及時處理，必要時需到野外進行重測。處理好尺寸數據，繪圖完成后，才可按要計算房屋建筑面積，進行分攤，求出房產分戶套內面積和共有分攤面積。

出具測繪成果報告書；依據房產測繪軟件計算的結果，如套內面積、公用面積、分攤方法及結果表等編制房產測繪成果報告。

成果報告終審備案；測繪成果報告經公司內部校對審核后，移交開發公司驗收，最后上交房管質檢部門審核測繪成果，完成測繪備案工作。

繪制房屋分層分戶平面圖；測繪成果經房管質檢部門審核通過后，依據結果表編制房產分戶平面圖，連同成果報告移交房管產權登記部門用于房屋產權登記，測繪成果移送開發公司。

3、房屋實測面積與預售面積差異的原因及幾點措施

3.1產生誤差的原因

理論上，房屋如果按圖施工，面積一般不會有多大偏差，但由于施工過程圖紙往往會修改，加上施工誤差，還有實測數據采集有偏差等問題從而導致了預售與實測面積的不同。具體歸納如下：

（1）數據采集和圖紙變更。房屋預售測繪主要是依據設計施工圖紙進行，尺寸采集均源自圖紙，屬理論值，而后期的實測中所有數據采集實地勘測得來，相對而言采集的數據更準確。另外，由于多種原因，開發商在建筑施工過程中，可能會對建筑設計進行變更，這也是造成預測面積和實測面積差異的主要原因。

（2）技術性原因。由于不少房產測繪單位管理水平和相關技術人員水平有限，從業人員專業能力不高，對規范等理解不同等問題，以及在具體工作中，由于工作程序不完善，質量意識淡薄，觀測記錄數據失誤，計算過程出錯、分攤不合理等原因都會使面積產生差異。加上預售和實測往往是由兩家不同的測繪機構來完成的，這就更會因為技術原因導致測繪結果面積不一不致。

3.2減小房產測繪面積誤差的幾點措施

3.2.1加強施工圖測算及預售面積的準確性。

我市針對商品房預測面積和實測面積存在誤差的問題，特別在房產測繪的工序上增加一項施工圖面積測算，與預測面積測繪雙重把關，盡量將面積誤差減到最小。施工圖測算與預售測繪工作內容基本一致，唯一區別就是預售的圖紙已經過規劃審批，而施工圖測算的圖紙只通過審圖公司的審核。兩項面積測算工作都應重點把握以下幾點：

⑴、圖紙及相關資料的完整與準確性。設計圖紙是建筑面積測算必須的首要資料，其準確與否直接影響到建筑面積測算的準確性，應該檢查全套施工圖上是否加蓋審圖章或規劃章。建施圖主要檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，以及設計單位提供的對圖紙上公用配套設施部位，如消防水池、發電機房等使用說明是否清楚，才能準確進行計算和分攤。

（2）尺寸數據的采集。建筑施工圖上，標注的尺寸與我們要計算套內面積的墻體中線尺寸存在一定差異，在作業時，要經過換算才能使繪圖準確，計算出正確的面積。其次，有關樓梯、陽臺、飄窗等尺寸，則以其相應的大樣圖為準。另外，通過查閱開發商提供的建筑設計光盤，量取尺寸數據也是一個簡捷的辦法；再次，要注意上下層之間的結構關系，確認特殊部位如車道、陽臺等是否具有上蓋，能否計算面積，才能計算出準確的測算面積。

（3）成果資料的檢查與分攤認定。檢查內容包括：各套間的分戶界線，共有部位范圍、房屋邊長數據的取值以及面積計算是否正確，共有部位的分攤是否符合規范規定；委托人名稱、房屋坐落、層數、房號、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。此外，還應在報告中說明，“本測算結果僅為辦理《建筑工程規劃許可證》提供參考。”

3.2.2加強實測面積的準確性

（1）房屋調查內容的準確性房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建筑年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。

（2）外業實測的準確性實測時，建筑物及內部分隔尺寸應測量完整，標注清楚。設計相同的樓層可抽查測量單層房屋邊長的方法進行測量，完整記錄相關外業數據。

（3）拍攝建筑物實測外業照片

測繪完畢，拍攝建筑物各立面照片，有利于內業校對使用，有助于提高實測質量。

為了減少因預售面積和實測面積的不同引起的爭議，提高大眾對開發商、測繪單位、房產主管部門的信任度，在建筑施工過程中，開發商對因設計變更導致面積差異時，應及時告知購房者；其次，要不斷提高房地產測繪機構的專業技術水平，提高房地產測繪的質量，維護國家和廣大購房者的合法利益。

4、結語

房屋建筑面積測繪是房產測繪工作的主要內容之一，其測繪成果是產權管理、規劃管理、地政管理的主要技術依據之一。因此其成果質量的好壞影響越來越大，嚴格控制房產測繪成果質量是各房產測繪單位及管理部門永恒的主題。

參考文獻：

[1]GB／T17986.1—2000，房產測量規范[S]. 北京：中國標準出版社，2000

第2篇：測繪成果檢查報告范文

[關鍵詞]加密斷面法 1：1000 地形圖

中圖分類號：TG335 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）35-0311-01

1 概況

按照黃河水利委員會《關于黃河小北干流、三門峽庫區1：1萬地形圖測繪項目工作大綱的批復》要求，受黃河水文勘察測繪局委托，黃委會三門峽庫區測繪水文水資源局于2011年承擔三門峽庫區1：10000地形圖測繪工作。測圖范圍：測區位于黃河三門峽庫區，西起潼關鐵橋，東至三門峽大壩，總體呈帶狀分布，地形條件較復雜，地勢高低起伏，溝壑縱橫交叉，測量難度較大。

1.1 工作內容

利用C級GPS控制網平面及高程成果在測區內采用GPS RTK和測深器具進行斷面地形測繪。完成黃河干流西起潼關鐵橋，東至三門峽大壩所有設計斷面的測量工作。共計施測斷面數277個。

1.2 作業依據和可利用資料

作業依據：（1）SL 197-97《水利水電工程測量規范》（規劃設計階段）；（2）GB/T 18314-2009《全球定位系統（GPS）測量規范》；（3） GB/T12898-2009《國家三、四等水準測量規范》；（4） CH/T 2009-2010《全球定位系統實時動態測量（RTK）技術規范》；（5） GB/T 20257.2-2006《國家基本比例尺地圖圖式 第2部分：1：5000 1：10000地形圖圖式》；（6）GB/T 13989-92《國家基本比例尺地形圖分幅和編號》；（7）GB/T 24356-2009《測繪成果質量檢查與驗收》；（8）CH 1016-2008《測繪作業人員安全規范》；（9）本技術設計書。

可利用已有資料：（1） 測區1：50000地形圖供作業計劃之用；（2） 2011年完成的C級GPS控制網平面成果；（3） 2011年完成的四等水準成果；（4）黃河三門峽庫區1：1萬地形圖測繪技術設計書。

1.3 平面和高程系統

平面坐標系統采用1980年西安坐標系，高斯―克呂格投影。1：1萬地形圖按3度分帶，中央子午線為111度。高程系統采用1985國家高程基準。

1.4 等高距、地形圖規格和成圖精度

1：1萬水下地形圖基本等高距為0.5m。地形圖分幅與編號按GB/T13989-92《國家基本比例尺地形圖分幅和編號》執行。1：1萬地形圖空間單元按經差3′45″、緯差 2′30″劃分。

2 地形圖測繪方法

2.1 斷面岸上測量

斷面岸上測量依據2011年黃河三門峽庫區1：1萬地形圖測繪技術設計書外業測量有關規定及要求，我們采用GPS.RTK法為主、全站儀配合進行斷面岸上測量。外業采集數據記錄在手薄上，通過U盤傳輸到計算機上，進行數據再處理。實測中實時Kinematic（RTK）定位水平精度為10mm+1 ppm RMS、垂直數度為20mm+1 ppm RMS，滿足本測區特點及測驗精度要求。

斷面測量采用GPS RTK測量方式，測量時采用5個以上的平面高程控制點進行坐標轉換，坐標轉換平面殘差最大值不超過0.5m，高程殘差最大值不超過0.05m。每次設置基站后，移動站均選擇一個已知點進行校測，校測平面差值小于0.5m，高程差值小于0.05m，符合要求。GPS RTK測量中，手簿中“地形點”測量殘差設定為：水平殘差不超過0.1米，高程殘差不超過0.05米；“控制點”測量殘差設定為：水平殘差不超過0.05米，高程殘差不超過0.03米，流動站距離基站距離一般都小于5km，施測地形點時，選擇“地形點”的模式進行測量。當外業人員無法攀爬的陡岸及斷面線上因地物遮擋（大片茂密樹林較多）不能用RTK施測時，采用RTK引測平面、高程控制點，然后輔以全站儀施測的方法進行。地形點的密度以能顯示出地形特征為原則，實際作業中每隔50―100m施測一點。

2.2 斷面水下測量

1、水下測點的布置：嚴格按照《水庫水文泥沙觀測試行辦法》及《任務書》要求，作業中每個測驗人員都精細操作，合理定位，保證測深測距同步進行。河道較窄時，水下部分水深點不少于3個點。

2、測深點的定位方法：（1）GPS?RTK定位法：把設計斷面左端點定為零點，以左端點的坐標（X，Y）和測點的坐標算出左端點至測點的距離即為該測點的起點距。（2）測距儀測距：在岸上（左、右岸都可）選定視距站（測出視距站的起點距）向左或向右測出測點到視距站的距離， 然后計算出測深點的起點距。

3、水深測量：（1）水深小于5m時，用經過檢校的測深桿測深。（2）水深大于5m時，用回聲測深儀測深或用測深錘測深。本次測量三門峽庫區處于汛期低水位，水深較淺，只用到測深桿測深錘。（3）測量水下斷面時水位的測量。

為保證測量成果精度，需要特別注意：（1）GPS.RTK施測水位時，應經過四等高程的已知點比測后進行施測；（2）測水下斷面時，水位漲落變化超過0.1m時，施測開始和終了兩次水位，取平均值作為計算水位；（3）左、右岸水位差大于等于0.2m時，水深點加橫比降改正；（4）分流串溝施測各股水位。

2.3 斷面資料整理

內業計算處理主要以內業組為主、外業組為輔來完成，內業主要工作包括：外業數據傳輸、水下測量數據錄入、原始資料整理、合理性分析、數字地形圖成圖等。各項成果表采用Microsoft公司的Office 2003軟件進行編制，數字地形圖采用南方測繪公司的CASS 7.0軟件成圖。內業計算處理的初步成果包括：DWG格式數字化地形圖、XLS格式各斷面原始數據、XLS格式各項成果表等。

（1）成果表整理。測繪完成后的斷面地形點，按要求用Excel 2003軟件編制 成“三門峽庫區橫斷面測繪斷面坐標成果表”，成果表內容包括：點號、坐標、高程、屬性（灘地、水位、水下）。斷面基點采用GPS RTK測繪，用Excel編制整理“×××斷面基點成果表”，成果表內容包括：基點名稱、坐標、高程。（2）橫斷面圖。實測斷面成果按一定比例采用南方測繪公司的CASS 7.0軟件繪圖，主要為今后作合理性檢查和定性分析使用。（3） 1：1萬水下地形圖編輯。采用南方CASS7.0版本，依據《國家基本比例尺地圖圖式 第2部分：1：5000、1：10000地形圖圖式》和SZHH04-2003《數字地圖圖式》（數字黃河工程標準）等有關技術標準，將外業采集的水下地形測繪數據經整理展繪在CAD中。按0.5m等高距的要求繪制等深線，高程注記點和等深線均賦屬性。

3質量管理

測量成果實行二級檢查，一級驗收。一級檢查：即為過程質量檢查，外業人員要對原始記錄、計算結果及采用的數據進行100%的檢查，對檢查出的問題進行實時處理，不留質量隱患。按照要求對成果資料進行整理和清查，保證資料的正確性和完整性；二級檢查：組織內業人員對項目進行二級檢查（內部驗收），進行產品質量等級評定，編寫檢查報告。每天測完斷面都要進行各項限差的檢查及橫斷面圖的套繪，經檢查合格后，技術負責人進行驗收，方可往下進行斷面測量作業。

4 提交資料

嚴格按照《2011年黃河三門峽庫區1：1萬地形圖測繪技術設計書》要求，提交所有資料成果。提交成果如下：（1）各種外業記錄手簿1份；（2）三門峽庫區水下地形測繪GPS RTK測量校標成果表1份；（3）三門峽庫區水下地形測繪斷面基點成果表1份；（4）三門峽庫區水下地形測繪斷面坐標成果表1份；（5）三門峽庫區1：1萬水下地形圖1份；（6）2011年黃河三門峽庫區1：1萬地形圖測繪報告1份；（7）儀器鑒定資料復印件1份；（8）水文站、水位站位置坐標成果；工程位置及名稱、壩垛編號成果表1份。

參考文獻

[1]魏二虎、黃勁松，GPS測量操作與數據處理，武漢大學出版社，2004年6月；

[2]楊曉明、沙從術、鄭崇啟、董斌，數字測圖，測繪出版社，2009年2月；

第3篇：測繪成果檢查報告范文

【關鍵詞】監理；使用權；確權登記

0 概述

工程建設監理是改革開放新時代賦予測繪科技工作者的一項嶄新的工作領域，它必須具備扎實的測繪工程理論知識和較強的解決實際問題的能力，還需要具備一定的管理學、經濟學和法學等學科方面的知識。監理工作在工程建設領域已經得到廣泛的應用，但在測繪和國土調查項目中還沒有得到廣泛的應用，全國測繪行業和國土調查行業大多根據各地市的經濟情況來決定是否實施監理機制。

山西省國土資源廳分別在太原市尖草坪區、大同市廣靈縣和晉城市陽城縣進行山西省集體建設用地和宅基地使用權確權登記發證試點工作，獲得了豐富的工作經驗，其中太原市國土資源局組建的太原市農村集體土地確權登記發證監理部對試點過程中的權屬調查、地籍測繪、數據庫建設、登記發證等工序進行全過程監理監督檢查，收到了良好的效果。

1 確權登記發證工作監理的核心

根據工程項目監理的基本任務和國際監理慣例，工程項目監理的核心內容是：三項目標控制、兩項管理和一項協調。其中三項目標控制為投資控制、進度控制、質量控制；兩項管理為合同管理和信息管理；一項協調為組織協調。有效的執行監理的核心內容以保證建設項目的圓滿完成，作為農村集體土地使用權確權登記發證工作同樣也適用于工程項目監理的核心內容。

2 監理機制在確權登記發證目標控制方面的實施研究

2.1 監理在投資控制方面的工作實施

山西省國土資源廳已經對全省的集體建設用地和宅基地使用權確權登記發證工作經費的情況按照山西省基本情況進行了統一的部署，并提出了經費來源的組成和預算工作，監理在投資控制方面主要工作在施工階段，核實已經完成的工作量，進行工程進度款的簽證和控制索賠，以及竣工階段的審核工程結算等工作。因此監理工程師要對各個測量單位在各個時間節點完成的工作進行核實，并對完成的工作質量做出評價，并在工程進度款撥付申請單上簽署意見，為業主單位做好工程款撥付的核查工作。

2.2 監理在工期（進度）控制方面的工作實施

在確權工作前期，業主單位、監理部要根據山西省國土資源廳的統一工期要求并通過周密的分析，綜合當地的實際情況，研究確定合理的工期目標，并在施工前將工期要求納入承包合同，要求各測量單位根據工期目標合理調整人員、設備、機具等的投入情況。

圖1 2013年太原市農村集體土地使用權整體進度示意圖（2013.11.18）

表1 各縣市區使用權本年進度表及本周增長率（2013.11.18）

表2 各標段使用權進度周報表（2013.11.18）

在確權工作實施過程中，監理部要通過對測量單位技術實力、人力資源投入情況、當地土地權利人的整體配合情況進行認真仔細的分析和研究，通過運籌學、網絡計劃技術等科學手段，審查、修改施工組織設計和進度計劃。在實施過程中，通過跟蹤檢查、發現實際進度偏離計劃進度，應及時要求作業單位及時采取措施，采取計劃進度目標的實現。并根據需要召開進度協調會，分析研究影響進度的各種因素，研究需要采取的處理措施。在太原市集體土地使用權確權監理過程中主要產生并統計三個進度的統計表格：××市農村集體土地使用權整體進度示意圖、各縣市區使用權本年度進度表及本周增長率、各標段使用權進度周報表，主要統計表格樣式見上表（圖）。

通過這三個表的統計核查比較，能有效的掌握市級、縣級以及各標段作業隊伍的詳細進度情況，通過整體的把握能有的放矢的對整個確權項目進行有效的掌控，并及時調整偏離值，采取有效的措施，全面保證各縣區的工作得到按時完成。

2.3 監理在質量控制方面的工作實施

質量控制要貫穿于整個確權登記發證工作的始終，主要包括組織設計方案評比，通過審查測量單位資質、技術人員資質、測量設備檢定證書等前期的資格審查的質量控制程序；在施工過程中通過重要技術復核，工序操作檢查，工序成果檢查，監督標準、規范的貫徹狀況；通過階段驗收和竣工驗收把好質量關。對于太原市的監理工作監理部對內業進行全面檢查，并對外業工作進行不少6%的隨機抽查，對重點質量點部位進行重點核實、檢查和檢測，并做好檢查記錄。現場需要填寫并計算各項中誤差主要檢查表格為：控制點精度檢查記錄表（外業檢查）、解析界址點點位精度檢查記錄表（外業檢查）、宗地草圖精度界址點間距檢查記錄表（室外檢查）、界址點與鄰近地物點關系距離檢查記錄表（外業檢查）、地籍圖界之間間距誤差檢查記錄表（室內/外檢查）、圖上地物點電位精度檢查記錄表（室內/外檢查）等等。通過以上各項精度統計，來對測量成果進行分析比較，并編寫監理檢查報告，對質量檢查中存在的問題，以及問題存在的原因進行有效的分析，并提出整改和提高的意見。

表3

3 監理機制在確權登記發證合同和信息管理中的應用

3.1 合同管理

合同是參與建設的各方在平等地位的條件下簽訂的法規性文件，各方必須嚴格遵照執行，因此，合同是監理單位站在公正立場上采取各種控制、協調與監督措施、履行糾紛調解職責的依據。合同管理是進行投資控制、工期控制和質量控制的重要手段，監理工程師要對合同的簽訂與履行，合同的變更、解除和終止，合同的糾紛的解決，以及工程項目合同的索賠等進行全面的合同管理。

3.2 信息管理

對工程項目實施全面規劃和動態控制，需要處理大量的信息，處理時要求時間短、速度快、準確，這樣才能及時提供相關的項目決策信息。監理部要及時的處理來自業主、各施工單位、土地權利人、政府等發面的信息，對各方的信息進行分析綜合，始終以進度控制目標和質量控制目標為基礎，實時有效的調整來自各方的問題信息，使各方信息都成為解決實際工作問題、推動工作開展、提高工程質量的推動力量，是各方的利益得到有效的統一和滿足。

因此監理部在信息管理方面工作如何的開展和處理顯得尤為重要，做得好能使確權工作得到又快又好的推進，否則，將適得其反。

4 工程項目監理的組織協調

協調是管理的重要職能，其目的就是通過協商和溝通，取得一致，齊心協力，保證項目目標的實現。工程組織協調內容有人際關系的協調、組織關系的協調、公共關系的協調、配合關系的協調、運輸關系的協調等。工程項目的協調的主要方式包括激勵、交際、批評、會議與會談、報表計劃與技術報告等。

在太原市確權監理過程中，主要通過監理工作日志、定期監理工作會議、過程監理檢查報告制度、監理工作報告制度等各項措施有效進行了組織協調，還制定了《監理通報》（周報）定期通報監理工作情況，市、縣的整體工作進展情況，以及各標段的工作情況，并且還對各標段施工單位的先進的工作經驗及時的在《監理通報》進行推廣學習，使10個縣區的各個作業單位得到整體的提高，同時太原市確權辦的各級領導也能及時的了解工作進展情況和作業單位的實際情況，使業主、土地權利人、作業單位、監理單位四方的關系更加的融洽、和諧。組織協調關系見下圖：

圖2

5 總結

在集體建設用地和宅基地使用權確權登記發證工作中引入監理機制，通過“三項目標控制、兩項管理和一項協調”的系統規范的實施，能夠有效的控制進度目標和質量目標，為廣大土地權利人匯交一份高質量、高標準的確權登記成果資料，廣大土地權利人的切身利益也能得到有效的保障。同時在土地確權中廣泛的引入監理機制，對提高權屬調查和地籍測繪成果質量能起到很大的推動和促進作用。

【參考文獻】

[1]孔祥元.測繪工程監理學[M].武漢大學出版社，2005.

[2]山西省農村集體土地確權登記發證工作領導小組辦公室.農村集體土地確權登記發證工作資料匯編[M].山西：2012.

第4篇：測繪成果檢查報告范文

關鍵詞：建設項目管理；總設計師；總組織；總指揮；

中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：

1 業主方是建設項目管理的總設計師

1.1 項目管理模式和合同模式的設計師

業主方是建設工程項目實施過程的總集成——人力資源、物資資源和知識的集成，因為設計、監理、施工單位都是建設項目的干系人，項目管理模式采用是EPC還是DBB或其他模式，決定了合同模式。所以要求充當總設計師角色的業主從設計、監理、施工總體考慮，統一安排，設計出項目管理模式，充分考慮各方的合同關系，圍繞著項目投資成本控制、質量控制、進度控制，提高項目抗風險能力，實現項目的總體營收目標。

1.2項目合法化設計師

業主是項目前期的總負責人，一個項目的籌建階段，在沒有監理、施工單位人員的前提下，需充分利用設計，首先進行項目的可行性論證和報批，才基本可以確定土地的購買，以及項目總圖各規劃指標的落實，完成規劃總圖的審核，辦理紅線定點、建設用地規劃許可證、圖紙審查、建設工程規劃許可證、施工許可證等項目合法化程序及證件。一般來說建設工程規劃許可證辦理完成之后，可以著手進行工程項目的招投標，在保證項目招投標程序的規范性，符合《招投標法》及地方法律法規的要求，簽訂了工程監理合同和施工合同。在辦理規劃許可證或者施工許可證過程中，可以同時進行消防設計審核及白蟻、除四害、人防扥相關合同簽訂、手續辦理及費用繳納。以上諸多的工作都應該由業主完成，是本項目是否合法的關鍵性的手續，也是工程實施階段政府主管部門及監督人員檢查的重要文件，同時也是工程竣工后辦理消防驗收、規劃驗收以及工程竣工資料歸檔的重要文件，是工程竣工備案和辦理產權權屬證明的主要資料，缺一不可。項目合法化手續辦理進度快慢，對項目總體進度影響舉足輕重，且對后期手續辦理的所以說業主是項目前期的總負責人，也是項目前期的總實施人。

2 業主方是建設項目的總組織者

2.1 項目開工前組織者

在施工單位進場施工之前，業主是項目的總牽頭人，需要完成三件重要事情：第一、組織設計交底和圖紙會審并形成相關紀要，該紀要是工程設計圖紙的補充，也是后期工程竣工資料歸檔的重要文件。設計交底意義重大，是一座橋梁,搭系著設計與施工兩大要點,其本身質量的高低直接影響著這兩大要點的實施。設計交底必須完成設計要點的闡述，以便于后期施工的關鍵質量控制點的設置，同時圖紙會審解決了設計圖紙中的相關不足，是對原設計的補充；第二、以書面的形式告知施工單位本項目業主方項目管理機構和監理組織結構及人員；第三、召開第一次監理例會，確定定期召開監理例會和明確項目實施階段相關流程，包括設計變更、施工變更、施工聯系單等上報流程，以及隱蔽工程驗收、進場材料報審等相關工序的報送等；以上三件事情明確了各項目參與方的責權利，保證了項目實施階段的有序進行。

2.2 中間驗收的組織和竣工驗收的組織者

在工程中間主體分部達到驗收條件，一般來說由總監理工程是組織驗收，但是作為總牽頭人的業主，需要通知設計單位、地勘單位甚至政府主管部門如質監站等，監理僅確定驗收會議時間及會議議程，所以所謂的中間主體分部實際上是業主在組織。另外竣工驗收在完成了驗收準備、竣工預驗收之后，在業主收到工程竣工驗收報告后，組織施工、設計、勘察、監理等單位項目負責人及其他方面的專家組成竣工驗收小組，負責檢查驗收的具體工作，并制定驗收方案，進行單位工程驗收。而且相關法律法規有明確規定業主在組織竣工驗收前7個工作日將驗收時間、地點、驗收組名單書面通知工程質量監督機構，所以業主是竣工驗收的組織者。

2.3 消防驗收、規劃驗收和環保驗收的組織者

根據《建設工程質量管理條例》規定，建設單位（業主）應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具認可文件或準許施工文件，報建設行政主管部門或其他相關部門備案。因為消防設計審核一般都是由業主（建設單位）在領取規劃許可證準備相關資料，如消防設計審核申請書、紅線圖、規劃許可證、圖紙審查報告、消防設計專篇及業主單位的營業執照、法人代表資料等，并報送地方消防大隊或支隊，所以建設工程竣工驗收后都主要是由業主進行辦理消防驗收備案，并取得消防驗收意見書，該意見書將是辦理規劃驗收的不可或缺的文件。規劃驗收也是在在建設工程驗收合格之后，由業主根據建設主管部門的規定，提交更新測繪成果和其他相關資料，如規劃驗收申請書、規劃許可證、紅線圖、更新測繪成果、建筑圖、設計變更通知單等資料，申請規劃驗收，并取得規劃許可證正本或者是規劃面積確認書。環保驗收基本是在項目試運行或者是投產之后，由業主根據當地環保部門要求，提交相關資料如環保驗收申請書、環評報告等資料，驗收合格之后取得排污許可證。

2.4 竣工資料歸檔的總組織者

業主是竣工資料歸檔的總負責人，在建設工程驗收合格之后，取得消防驗收合格意見書、規劃許可證正本（規劃面積確認書）以及白蟻竣工證明書之后，由業主組織各參建單位整理竣工資料，施工單位準備施工資料，監理單位準備監理資料，業主主要準備施工準備階段的資料，正如前文所述包括建設用地審批文件、紅線圖、用地規劃許可證、建設規劃許可證及施工許可證等等，業主將各單位整理的資料匯總并根據城建檔案館要求填寫資料移交清單。有些地方對于移交的工程資料有一定的要求，比如裝訂線必須有2cm、原件、以及工程名稱必須與規劃許可證一字不差等等，這就要求業主在項目管理過程中，需要總體意識，與政府部門經常溝通，避免后期資料歸檔反反復復整改，在最短時間內取得城建檔案認可意見書。

3 業主方是建設項目的總指揮人

3.1 確定施工總工期，指揮項目施工進度，

業主根據項目總體投產目標，確定項目的總體施工進度，所以業主方的管理主要在于施工進度，另外我國的建設法規相當多，明確了各參建單位的質量責任。因此業主在項目管理過程中需要充當者總指揮的職責，在工程開工前組織設計、監理、施工等單位項目負責人對總進度計劃進行可行性論證，明確影響整個工程項目進度目標實現的主要因素以及保證施工進度主要措施和手段，并最終形成總進度計劃，在施工過程中要求施工單位按照進度計劃進行推進，要求監理按照進度計劃進行督促施工。定期組織召開監理例會，分析進度偏差，采取措施搶回延誤的工期，保證項目按既定工期完工。

3.2 項目總協調，指揮各參建單位有序工作

在建設工程項目管理過程中，業主的工作在前期和后期工作量巨大，在項目實施階段，協調的工作也是非常大的，各參建單位包括設計單位、監理單位、施工單位以及材料供貨單位，需要協調的事情太多。施工中難免出現設計變更，設計變更就牽涉到費用問題，而費用問題最難處理的是合同中沒有參照的單價，而監理往往只對工程量進行復核，對費用簽證意見基本為甲方雙方協商解決。所以要求業主方配備工程造價人員，那么現場管理將會是更加順暢。

綜上所述，業主在建設項目管理過程中，扮演的角色是總設計師、總組織者、總指揮人這三種角色，所以要求業主的項目管理人員必須擁有足夠的項目管理經驗、掌握建設法律法規以及相關設計和驗收規范、熟悉建設工程前期及后期的相關手續辦理，才能將建設項目設計好、組織好、指揮好。

參考文獻：

[1] 建設工程項目管理規范 GB/T50326-2006[S]

[2] 建筑工程資料管理規程 JGJ/T185-2009 [S]