房地產企業會計制度精選(九篇)

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第1篇：房地產企業會計制度范文

關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。

一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述

（一）房地產開發企業會計制度演進過程

房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。

2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。

在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。

（二）房地產開發企業產品成本核算釋義

房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。

房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。

二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題

（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確

根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。

（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響

對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會計信息披露不完整

《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。

三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議

房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。

1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。

2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。

四、結論

企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。

參考文獻：

[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.

[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.

[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.

第2篇：房地產企業會計制度范文

【關鍵詞】房地產開發；會計核算；企業；有效措施

房地產業具有基礎性、先導性和產業關聯度高等特點，是我國支柱性產業部門。房地產業的運行、發展及變化情況，直接影響相關產業的發展，從而影響整個國民經濟的運行。房地產業的發展與國民經濟以及地方經濟增長有著極為密切的聯系。房地產開發所具有的建設周期長、投入資金多、負債經營度高和市場風險大等特點決定了房地產開發企業必須有相關會計技術和會計制度的支持，同時房地產企業的會計核算不可能和一般商品一樣進行。因此,針對房地產開發企業會計核算中暴露的問題，在對房地產開發企業會計核算的現狀及特點進行分析的基礎上提出完善房地產開發企業會計核算的相關對策不僅關系到房地產業的健康發展，也是保證整個國民經濟運行的舉措之一。

1 房地產開發企業的經營特點

1.1 經營風險大

房地產開發企業所實施的每一個計劃、建設，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產開發企業經常會陷入負債問題當中，這無疑為房地產開發企業的運作、經營帶來了非常大的風險，如果任何一個環節出現問題，都將會直接的影響到企業的資金周轉，從而影響到房地產開發企業的正常運作以及發展。

1.2 建設周期長

房地產開發企業產品的推出，往往需要經歷很多的步驟，比如說預期的市場調查、具體的建設考核、建筑的安裝、產品的環境建設等等，而一個項目的完成往往需要花費幾年的時間。建設周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產開發企業難以在短期內收回成本。

1.3 經營比較復雜

房地產開發企業的經營，不僅僅只是產品推出后的銷售，更包括了建設過程中眾多企業之間的合作、交易，例如材料的購買、建設單位的承包等等，而這當中都牽涉到了過多的經濟問題，既加劇了房地產開發企業自身的會計核算工作難度，又造成了經營復雜的現象。

1.4 產品具有商品性

房地產開發企業所推出的產品具有一定的商品性，也就是產品在進入到市場之后，必須根據供需雙方的合同來進行市場價格的協定以及相關的轉讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產開發企業的產品又不是一般的商品，因為其消費的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發、經營具有計劃性

房地產開發企業產品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業的資金、企業的能力以及項目的發展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業的效益，甚至會威脅到企業的生存。正是因為這樣，房地產企業在開發、經營具體的項目產品之前必須嚴格的做好相關的計劃，以確保企業的利益。

2 房地產開發企業會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準確反映會計信息

房地產行業從另一方面來說，也是產品加工廠，只是生產的產品比較特殊，雖說商品房也是房地產企業的庫存商品，但是僅憑“生產成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產企業商品開發流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產會計制度以外，都沒有專門用于房地產開發企業的會計科目及核算辦法，這給這些企業的會計核算帶來很大不便。

2.2 執行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業會計準則以來，新的準則對企業會計核算規定了具體的執行標準，方便了會計業務的實際操作，加上各級財政部門多次對企業會計人員進行培訓，因此對新的準則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準確的會計信息。但是對大多房地產企業會計來說，不知道房地產行業該執行何種會計制度，可以采用的有新準則、《小企業會計制度》、《企業會計制度》、行業會計制度《房地產開發企業會計制度》，這些都涉及房地產開發企業的，但是究竟應該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規定究竟應該執行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準確性，也是房地產會計核算的難點之一。

3 加強房地產開發企業會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質上來分析，房地產開發企業要想從源頭上加強自身企業的會計核算工作，提高工作的質量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預期的目標得以實現。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質量保證金及風險的披露。房地產開發企業的運作會面臨各種各樣的風險，而這些風險必須在自身企業會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業規避這些風險；第二，增加分項目現金流量信息的披露。企業的資金是企業運作的靈魂，而房地產開發企業如果能夠良好的披露每一個項目的現金流量信息，就能夠使企業的資金更加透明化，從而提高房地產開發企業的資金使用率，加速企業的發展；第三，增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發企業的發展與土地有著直接的關系，而土地也同樣是房地產開發企業中的重要內容，占據著企業財務中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關的成本構成信息，才能夠使企業更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業的運作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認

作為房地產開發企業，在進行會計核算建筑物以及土地使用權的時候，應該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認：第一，作為房地產的建筑物和土地使用權，應該能夠單獨的計量并且出售，也就是說該房地產的產權可以單獨的進行劃轉或者交割；第二，房地產開發企業的具體房地產成本應該能夠可靠地計量；第一，企業能夠取得與該項房地產相關的租金收入或增值收益。除此之外，房地產開發企業還可以采用排除法確認投資性房地產；企業用于生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產以及房地產開發企業作為存貨的房地產不屬于投資性房地產；企業出租給自身企業工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產；母公司以經營租賃方式向子公司出租房地產，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產，但是在編制合并財務報表的時侯，則應該作為企業集團的自用房地產。除此之外，企業持有的房地產應作為投資性房地產。

4 總結

總而言之，會計核算工作是房地產開發企業的重要構成內容，關系到房地產開發企業的生存、發展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產開發企業要想真正的獲得可持續發展，就必須及時的加強自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業的利益，提高企業的核心競爭力，促進企業的發展。

參考文獻：

[1]邊霞，趙業猛.房地產開發企業會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

第3篇：房地產企業會計制度范文

關鍵詞房地產會計核算問題對策

隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。

1房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第4篇：房地產企業會計制度范文

關鍵詞:房地產開發 會計核算 成本核算

一、引言

從現行的《企業會計準則》、《企業會計制度》和《房地產開發企業會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業的會計實務沒有比較強的針對性。

通常房地產企業開發一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發企業為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發企業通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發企業的這些財務特點給房地產企業在利潤操縱上有了可乘之機。

二、房地產開發企業的財務會計特點

房地產開發企業的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產開發企業成本核算存在的主要問題

1.土地開發成本核算存在的主要問題

土地開發費用是指地產開發企業在開發土地，建設用地的過程中所發生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發企業需要根據費用發生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發成本核算存在的主要問題

房屋開發的成本主要包括地產開發企業在商品房開發過程中所發生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發企業在房屋開發過程中所發生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區的公共設施，一般是由開發商無償提供給小區居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。

3. 配套設施開發成本核算問題

配套設施的開發成本核算問題包括房地產開發企業所開發的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式。總的來講，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產企業財務會計核算的對策

1.完善房地產企業收入的會計制度和準則

其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監督和控制力度；其三，對房地產企業的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規范性；其四，進一步細化房地產企業的稅收制度，實行房地產產品的開發及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當轉變房地產開發的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售

當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。

可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發展。

3. 提高會計從業人員的素質

房地產財務核算的許多步驟和環節都涉及到會計從業人員的職業判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續人才的培養，確保核算工作的連續性。

參考文獻：

第5篇：房地產企業會計制度范文

關鍵詞：房地產企業；房產稅；土地稅；難點

近年來，隨著房地產的快速發展，房地產業已成為國民經濟的一個重要支柱產業，房地產業的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產企業繳納的稅款中，房產稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規范和不正確的問題。

一、目前房土兩稅的常見疑難問題

（一）土地稅的納稅義務截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產稅的計稅依據問題

即房產原值的確定依據。目前房地產企業對房產原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據。還有一種情況，即物業公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現象，這時房產稅、土地稅的納稅主體、房產原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。

（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應繳納？應如何繳納？

二、關于房土兩稅的分析和建議

要解決和規范上述問題，需從以下幾方面進行分析和梳理。

（一）城鎮土地使用稅納稅義務發生與截止時間判定

根據財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，一是對納稅人自建、委托施工及開發涉及的城鎮土地使用稅的納稅義務發生時間.由納稅人從取得土地使用權合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務發生時間的依據。

財政部、國家稅務總局《關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務。房地產開發企業銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮土地使用稅也是納稅人和稅務機關爭執的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末終止納稅。具體判定，則應從開發商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準。在實際計算過程中，稅務機關應要求開發商提供具有政府有關部門批準資質的單位出具的實測建筑面積。

還有兩個問題須注意，1、在開始確定應稅土地面積時，應扣除企業自用的房產占用的土地面積。2、如果物業用房有對外出租的房產，應合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。

（二）自用房產的計稅依據判定

稅務機關應要求開發企業提供自用房產真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應以建設方和施工方結算的工程金額做為參照，由具有資質的中介機構出具審定結論。

根據《關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字[1986]第8號）規定，自建房屋，自建成次月起繳納房產稅。委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續次月起繳納房產稅：在辦理驗收手續前已使用的，自使用次月起繳納房產稅。

根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規定，“對按照房產原值計稅房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。”房產原值不僅包括地價，還應包括開發成本及費用。文件最后規定“本通知自發文之日起執行。此前規定與本通知不一致的，按本通知執行”。執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，地價計入房產原值征收房產稅的原則和新文件是一致的，應繼續執行。換句話說，執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業，原來地價如未計入房產原值征收房產稅本身就是錯誤的，應按規定予以調整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執行。執行新準則企業，地價和房產原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產原值征收房產稅，文件公布后才需按規定將地價計入房產原值征收房產稅，也就是和執行《企業會計制度》（包括（小企業會計制度））的企業適用稅法得到了統一。這與《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關于房產原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算”的規定并不矛盾。

（三）地下停車場應區分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車庫產權歸屬界定問題，有三種情形：

（1）停車場在小區房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產權應歸開發商所有，開發商有權對業主出售或出租。

（2）如果開發商在銷售小區房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區業主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業主所有。

（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發商無權出售。

2.地下停車場的建造形態，有兩種情形：

（1）單獨建造的，獨立于整體建筑之外的地下停車場。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。

3.根據《財政部國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》財稅[2009]128號文件的規定，結合上述情況加以說明：

（1）房地產企業能辦理地下車庫產權證，擁有完全產權，應按開發產品處理，除非房企將地下車庫轉做自有資產對外出租，否則不征房產稅。如果是獨立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車場應作為公共配套設施處理，產權歸全體業主，如果小區業主需要使用該停車位，應同小區業主委員會或同經業主委員會授權委托的物業管理公司簽訂車位使用權轉讓協議，根據財稅[2005]181號的規定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。此時，應比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產稅。同樣道理，如果是獨立的地下車庫，應征收土地使用稅。

第6篇：房地產企業會計制度范文

摘要：本文通過對房地產行業會計制度與稅收政策差異的分析，找出切入點，解決處理賬務管理和納稅管理在實際工作所遇到的問題。

關鍵詞 ：稅收;會計制度;分析;差異

一、扣費方式的差異

房地產投資不斷地在經歷沉淀、發展、動蕩、基本定型等階段，房地產開發事業的復雜性、艱難性、多重困難性以及耗費周期長的性質也被大家熟知。

鑒于房地產開發的復雜性，國家出臺了許多相關政策去控制房地產企業的發展與基礎建設，其中，相關文件規定：房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。在這項規定內，房地產投資的廣義費用已被定型，其中牽連的繳稅方式也與會計制度不同。這項規定表明，房產的期間費用要與成本劃分開，期間費用應當期扣除，而成本則應另當處理。

期間費用包括廣告費、業務宣傳費、業務招待費等，成本則包含有配套設施費等，這些費用的產生在企業會計制度上與稅收政策的納入范圍是有差異的。就拿商品房來說，配套設施的費用在房地產成本輸出方面占據的位置較大的，通常都會優先考慮建商品房。但往往商品房已售出，配套設施仍沒有建成，這就產生了時間差異，這段時間差異，使原已建成并且可售出的商品房所應負擔的配套設施費，無法進行實際成本的計算。稅法規定，成本費用的計算不可以僅靠預估就設定數據，必須符合實際。到目前為止，相關稅法規定，企業在進行預提費用所得稅的清繳時，應在會計制度上進行稅前調整，等到實際費用支出時，再進行扣減。而廣告費、招待費等，是房地產開發企業所需支出的費用之一，通常這筆費用都是房地產銷售完成后才能進行準確計算的，這些期間費用，也必須根據實際情況實行預留控制，過后結算。當期企業成本的總費用應該根據實際銷售的面積和未售的單位面積的成本費用來確定。

房地產行業的會計制定明確指出，開發期間的借貸資金所產生的利息以間接費用的方式列入開發成品的成本費用，其他的費用支出，一律視為當期的損益。國內的房地產企業要求期間的費用和制度必須保持一致。開發期間的總成本也應該列入期間費用，并根據實際銷售面積的所得費用分攤總銷售成本。

二、繳稅時間的差異

對于房地產企業采取預收款銷售的收益，國家會計制度有明確的規定：采用分期付款或是預收款的方式進行銷售的，按實際交付商品的確認日期開始計算銷售收入；采用按揭方式進行銷售的，按銀行辦理按揭貸款轉賬的當天開始計算銷售收入；采用以房換房或以財產換房的方式進行銷售的，按房產證明或其他證明交付之日開始計算銷售收入。稅收政策明確規定了，只要房地產企業以以上任意一種方式進行房產銷售的，都要按稅務機關規定的計稅毛利率計算計稅毛利潤，按計稅毛利潤進行調整后計算繳納所得稅，會計制度規定企業必須等房產交付后才能結轉收入和成本，因此產生時間性差異。

由于會計和稅收的功能不同，會計更多的強調真實、準確、完整的反映財務狀況、經營成果和現金流量，所以對于預售的房產在未交付之前，不確認收入和成本，以真實反映財務狀況、經營成果和現金流量。但稅法不僅要調節經濟運行，還有組織財政收入的功能，所以稅法從均衡財政收入的角度，對于一些開發周期長的項目如房地產預先規定了一個計稅方法，先按計稅毛利率計算繳納所得稅，待工程完工后再進行清算的制度。

三、利潤上無法保持一致

對于房地產企業轉讓土地使用權或銷售商品房這一塊，在稅收法上有明確規定：采用預收款的方式進行銷售的，預收款到賬的當天即為納稅義務生效的時間。這就意味著，在房產開發商收到預收賬款的那一天，就應該開始計算營業稅，就應該開始計算上文所說的預計利潤。

根據會計法規的規定，預收賬款是不確認收入的，不應該繳納相關的流轉稅。但稅法對房地產開發企業的該類業務作了特別的要求，故雖然未確認收入，但其流轉稅也應該繳納。那么就會形成這樣一種現象，企業繳納了營業稅及其附加后，將其掛在“應交稅費”科目的借方，因為未確認收入，所以與之相配比的稅費也不能確認，就形成了特殊的應交稅費借方倒掛現象。

大多房地產企業在房子還未竣工的時候就已經開始進行預售了，在收入確認上并不符合會計制度的規定，會計對未完工的項目收入和實際成本支出也不予以結賬，所以無法準確計算實際的會計利潤。但在稅法政策上卻并非如此，簡而言之，稅法政策規定在房產進行銷售（這次銷售包括一次性付清款項及按揭、分期付款等形式）并有金錢出入時，則應該預測以后的利潤，其差距與會計制度可有上百萬之差。這些差異都是在房地產開發中需要注意的細節問題，一旦這些細節問題無法構成一個條理清晰的框架，則會導致賬目混亂。

四、結轉成本的不同

在會計制度上，所有預收賬款都歸為不確定收入。預收款指的是買房者在付清相關款項前，都必須按照合同上的約定進行分期付款，直至所有的費用付清，才能進行房子移交；售房者在買房者完全付清款項后進行交房，才能確認實際收入的銷售方式。在這種形式下，只有在收款方受到來自買方的全部款項時，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方無論賬款的數額有多大，都只能算是負債狀態，在這種負債狀態下，會計制度是不納入已收到成本的條目下的。經營成本項目是反映房地產企業在產權轉讓、房產銷售、出租產品和結算工資方面的實際成本支出的主要經營方式。會計制度在這一點上與稅收制度有較大的差異。

總體而言，會計制度算的是明賬，在賬目上計算起來比較簡潔，即一手交錢一手交貨。稅收制度計算出來的實際可售面積額和會計制度計算出來的實際成本存在著根本上的差異。

房地產開發的稅收，根據稅收制度與會計制度進行計算的差異確實很大，以小細節小數目來算，動輒幾十萬，對于開發商而言，這都不是一筆小數目，對于會計從業人員而言，更需要小心謹慎，運用既符合會計制度又能接應稅收制度的方法對房產所得稅進行一個整合運算，不能出任何紕漏。

五、結束語

通過分析，可以了解到，會計制度和稅法政策在關于房地產稅收上是有很大差別的，這種差別并不細微，少則幾十萬，多則上百萬。所以，房地產企業的會計人員不僅要處理好企業的財務賬單，對各類應交的稅款也不能出現任何紕漏。只有這樣才可以保證會計和稅收問題不會出現太大的差異，降低企業的涉水成本。

參考文獻：

[1]童琴芬.房地產企業拆遷補償款的會計和稅務處理的探討[J].財經界(學術版),2012,07(04):135-136.

[2]龍緒貴.固定資產業務會計處理與稅法處理的差異及協調[J].會計之友, 2012,02(06):201-205.

第7篇：房地產企業會計制度范文

關鍵詞：房地產企業；按揭銷售；會計處理；稅務處理

商品房的按揭銷售作為房地產企業銷售活動的主要形式，其在我國國內的應用十分廣泛。按揭銷售指的是購房者在付清首期房款后，以所購買房產為抵押的、售房方為擔保人的、向借貸方進行的購房貸款方式。這一貸款形式不僅能夠促進國內商品房交易額的提升，還能夠加大資金流通的速度，推動經濟的發展。在實行這一購房形式后，房地產企業的會計工作與稅務處理就需要工作人員綜合企業情況和相關制度來進行，以推進企業的資金周轉。

1 房地產企業按揭銷售的會計處理

商品房在按揭銷售后，企業需要對賬款的到賬情況進行確認與核算。根據國內的企業會計制度內容，房地產企業在以按揭銷售的形式進行商品房的銷售后，需要在確認以下條件無誤的情況下開展相應的會計處理。

首先，房地產企業需要對其所開發的建筑進行工程驗收，經由相關部門審批合格后，才能夠開展下一步工作。其次，房地產企業需要與購房者簽訂合法的購房合同。最后，房地產企業只有在購房者確認購房無誤并正式入住后才能夠開展會計處理工作。

會計處理在按揭銷售這一過程中主要體現為對客戶首付款項的核算與確認。工作人員在開展會計處理時，需要綜合考慮客戶首付款、銀行貸款、預收賬款等多方面內容，進行準確的數據錄入和信息核對，同時，擔保保證金、開發產品的成本也需要工作人員進行管理。其工作流程如下：第一，工作人員做好定金記錄，對客戶的銀行貸款款項和預收款項進行數額登記；第二，工作人員需要在首付款項到帳后，進行客戶銀行存款和預收賬款的信息錄入，擔保保證金的信息錄入也必不可少；第三，工作人員在銀行貸款款項確認后，需要及時的進行主營業務收入和主營業務成本的數額登記。第四，在收回擔保保證金后，會計處理人員要及時的進行保證金金額的記錄。

2 房地產企業按揭銷售的稅務處理

按揭銷售過程中，房地產企業需要遵循國家的稅法條例對其所收到的首付款以及后期按揭貸款進行收入確認。

其工作流程主要為：第一，稅務處理人員需要做好客戶定金信息錄入。以借貸雙方為錄入重點，記錄客戶貸款后銀行存款的多少和預收賬款的數額。第二，商品房的正式買賣過程中，房地產企業需要與客戶簽訂房屋銷售合同，客戶需要向房地產企業支付房屋總價格的百分之三十的首付款項。在這一過程中，稅務處理人員需要對房屋總造價有精確的記錄，做好首付款金額錄入與預收款項的錄入。第三，在銀行支付了按揭款項后，房地產企業需要對按揭貸款到賬進行記錄，并做好擔保保證金的信息管理，這時房地產企業的主營業務收入是銀行按揭貸款的全額。第四，在將房產證抵押給銀行后，房地產企業需要收回擔保保證金。這一系列環節過后，稅務處理工作告一段落。

3 房地產企業按揭銷售的會計與稅務處理對比分析

第一，收入確認階段。會計處理的收入確認工作在工作流程的最后環節，前期的資金登記中，都未能進行相應的收入總額計算。而相對來講，稅務處理工作的每一環節都會進行收入登記。從國稅的稅法條例上看，房地產企業的銷售收入在企業與客戶簽訂銷售合同的那一刻起已經產生，因此，工作人員是不能將這兩者混為一談的。會計處理的銷售收入與稅務處理的銷售收入在不同的階段差異是較大的，另外，受到稅收政策的影響，稅務處理工作人員需要結合國家的稅收進行銷售收入計算。

第二，房地產企業對其在進行按揭銷售后的所得稅的處理上有較大的差異。根據商品房銷售結算形式的不同，其收入確認標準也不盡相同。一般情況下，房地產企業的企業所得稅需要綜合顧及到預售商品和已售商品，這一政策對于國內的房地產企業來講有一定的執行缺陷。綜合這一現狀，筆者認為企業需要根據稅收政策條款進行適當的工作內容調整，調整的核心是所開發產品在完工前與完工后收入的錄入。完工前的收入錄入需要工作人員進行專門的款項收錄，設置出遞延稅款與預收款項兩項對比，這對企業的稅收的繳納來講十分有利，對于一些企業所得稅難以確定的商品，會計部門可以對其進行延緩處理。

完工后的商品房的銷售工作就相對簡單。工作人員只需要對相關數據金額進行核對與計算，并綜合總成本進行稅務確定。會計處理賬面上的所得稅款項與稅務處理過的所得稅款項雖然都是商品房收入的精確的記錄，但前者的企業所得稅可以通過遞延稅款而往后順延。稅務處理就相對直接，收入與納稅額都能夠較快的得到確定。

4 結語

從房地產企業的按揭銷售成果來看，該項結算形式的推行是推動國民經濟發展的有利舉措，但受到借貸雙方和擔保者的制約，房地產企業在進行會計處理與稅務處理上存在小小的問題，因此，工作人員需要靈活轉變工作模式，適當的調整工作流程與應對方法，推動房地產企業資金管理的科學化。

參考文獻：

[1]蔣曉鳳.房地產企業按揭銷售的會計與稅務處理比較[J].會計之友，2011（07）.

[2]高越青.如何有效應對住房按揭貸款業務中的假按揭[J].遼寧經濟，2009（06）.

第8篇：房地產企業會計制度范文

(一)開發費用這項費用是指在房地產開發的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費用。這一項費用雖然看起來與工程的開發沒有直接的關系，但這些支出的費用其實是會直接影響到房地產后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：1、管理費用這項費用是指房地產公司為了組織管理而支出的費用。比如說各種開發的經營活動等等。這些都是管理費用。管理的費用可以通過大致估算法來進行核算。2、銷售費用這項費用是指為了更好地銷售自己公司的房地產而支出的費用，比如說宣傳費用、銷售人員的費用等等。銷售所支出的費用要根據實際的情況來進行核算。3、財務費用在房地產開發中，辦理一些手續所需要一定的手續費，或者是為了開發房地產而籌措資金的一些費用等等。

(二)房地產開發的稅金費用這一項支出也是房地產企業成本的重要組成部分。這是在房地產開發投資過程中，所產生的一系列的稅費或者是一系列政府所征收的費用。比如包括了企業營業稅、土地增值稅、教育附加費、城建維護費等等。稅費的核算是按照國家的相關法律法規來進行的。

二、房地產成本核算中應注意的問題

房地產企業開發成本的會計核算就是指企業在開發房地產的時候，將所用的資金進行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業不僅要根據國家的相關法律法規來進行核算，還應該注意以下幾個問題：

(一)要了解開發成本的設計正確了解這一項，可以正確的反映出產品的成本結構，就方便我們了解如何降低成本。按照現在的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設費用，比如基礎建設費用、各項配套設施的建設費用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統計數據。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

(二)分清成本對象在了解成本的對象時，應該結合成本的實際特點去了解。對于某些大區域成片開發的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關重要了。“誰得益誰分攤”這一原則就適用于公共成本要分攤的這一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據實際情況，建立新的分攤方法來進行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進行分配，而基礎建設費和小區配套設施的建設費可以按照可出售的面積來進行分配等等。

(三)一些間接費用的核算很多時候，房地產的開發都會產生間接的支出費用。這些費用主要包括的有企業的各項管理費用、財務費用以及銷售費用。按照現階段的房地產開發企業會計制度的說法，這部分費用都是作為房地產企業的間接費用，算入了房地產的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費用進行核算的話，就會造成財務狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業的實際情況，同時也會損失企業的開發成本。

(四)忽略項目決算的問題房地產商企業成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發的過程中的實際開支，方便日后企業核算實際利潤。可是目前房地產開發企業中普遍存在一個問題，那就是企業過分重視工程結算而忽略了項目結算。因為工程結算往往是在工程結束后就可以馬上進行，時間明確肯定，又因為工程結算關系到工程款的支付，所以工程結算不容易拖拉。

而往往項目結算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預算費用”的概念，就是將還沒有完工的工程預算算進成本里，讓項目結算能夠按時順利進行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結算。又因為這一個部分的工程支出費用，經常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預算費用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據現在的稅務法律規定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當期稅前列支。所以，作為一名財務工作人員，必須合理的規劃財務稅務，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經發生成本費用的發票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業的各個部門溝通合作，爭取拿到發票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進行土地增值稅清算、企業所得稅匯算進行的順利，公司稅負最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

三、結束語

第9篇：房地產企業會計制度范文

【關鍵詞】房地產企業會計核算；問題與對策

房地產開發企業具備投入資金數量較大、投資風險較高以及投資時間較長的特征。從經營生產角度來說，房地產開發企業的開發周期較長、風險較高、投入較大、環節多。其表現在會計核算中，成本結轉期是以建設開發周期為準，那么就要求必須在會計核算工作中加強謀劃，來配合工程的開發；而從產品的角度來說，房地產開發企業的產品有著高價值特點，銷售常常采取預售以及分期付款銷售方式，會計核算當中，收入確認和一般性生產企業比較有著一定特殊性。有關房地產企業的投入產出比例不夠合理，且業績波動非常大。當今適合房地產開發企業的會計標準為《房地產企業會計制度》《企業會計準則》，怎樣在門類諸多的要求、準則以及制度之下，與企業自身的特點相結合，優化現有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當今急需處理的重要問題。

1房地產開發企業中會計核算出現的問題

1.1房地產開發企業的收入確認較為復雜

房地產商品的銷售常常采取預售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務當中房地產的收入確認與其余的生產收入比較有著一定的特殊性。有關房地產開發企業的會計制度與《企業會計準則收入》于商品房所有權的關鍵報酬與風險是否轉移的問題上有著分歧存在。《房地產開發企業會計機制》中要求以結算賬單提交至買方且獲得認可來作為房地產開發企業的收入確認規范，《企業會計準則收入》當中要求以報酬以及風險實質性轉移來作為收入確認規范。在會計實務當中怎樣應用這一規范標準比較的混亂，其關鍵問題在應當在哪一階段確認為收入。

1.2房地產開發企業的商品成本和售價不配比

房地產開發企業生產周期比較長，對其開發之時，因為工程還沒有竣工或者即便產品開發已經完成預售，預售款項同樣不能確認為收入，結果就是給應用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產品開發的成本載體為建設工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產開發商品成本的載體是建設工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產開發企業成本的結轉方式為：依照當期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經營成果也不具備真實性。

1.3評價指標不可以將企業業績真實反映出來

房地產企業的投入產出周期有著很強的特殊性，其表現在會計年報當中常常是業績的波動很大，對于一般公司業績的評價指標是不適用的。所以，評估房地產開發企業業績，也不可以單單用指標來論好壞，需要透過指標來觀察實際，了解其信譽資質、資產質量、現金流量與實力，以及更關鍵的表外風險。

2房地產開發公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認規范標準的確定以及應用

銷售房地產商品收入確認需要滿足兩個標準：法律標準與專業標準。有關法律標準指的是我國法規當中要求房地產的銷售一定要滿足的標準或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權，沒有依據出讓合同要求支付所有的土地使用權的出讓金，沒有得到土地使用權相關證書，以及沒有依據出讓合同要求來進行開發投資的，還有權屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權屬證書的一系列房地產不能進行買賣。與法律標準不符的，就算房地產商品早已開發完成，還可能取得了報酬，且轉移風險，這樣也不可以作為收入進行確認，相關的法律標準屬于專業標準的基礎條件。而專業標準指的是會計準則以及會計機制中要求的商品銷售收人的確認規范。專業標準收入確認通常是以報酬與風險的實質轉移作標準，在理論上較為合理，然而因為房地產業銷售方法的復雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預銷售，企業無論有沒有收取款項，都不屬于現實的銷售業務。預售合同簽訂且對預收貨款進行收取與收入確認條件不符，不可以作為實現銷售的依據，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權主要報酬以及風險還沒有轉移到買方，與《企業會計準則收人》中的有關要求不符，也不可以確認為收入，買方在獲取商品房產權證的時候確認收入，就會造成收入的滯后，與收入確認原則不符。所以，雖然房屋產權證書屬于房屋所有權標志，然而并不是確認收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發房屋滿足可銷售狀態的時候，企業依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標準，用實際的開發成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進行結轉。實際工作過程中，因為開發規模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結轉法以及計劃售價成本率的結轉法。有關實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進行調整。此種方式對于開發規模比較大的房地產企業較為實用，其優點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進行結轉。此種方法不足為結轉的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結轉成本的工作量逐一分散到日常工作當中，在一般的房地產開發企業中都能適用。

2.3增加信息的披露內容，增加房地產開發企業中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產開發成本當中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發企業以后的發展有決定作用，信息使用人依靠企業所披露土地使用權的總額不能對土地儲備信息進行判斷。所以，房地產開發企業財務報告的附注當中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應當增加披露分項現金流量的信息。以公司中每一個開發項目作為基本單位，對經營開發過程當中所形成的現金流量進行披露，包含房地產銷售得到的現金、采購工程物資與工資支付需要的現金，借此提升現金流量信息的關鍵性。

3結束語

目前，我國房地產開發企業與房地產開發市場還沒有完全發展成熟，現行機制對有的業務會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴密，導致房地產開發企業會計核算和實際狀況存在很大出入，有關企業會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經濟不斷發展，由于市場經濟在我國逐漸健全，伴隨新會計機制以及會計準則地，會計核算工作一定會不斷的完善規范起來。

參考文獻

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