單位物業管理辦法精選(九篇)

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第1篇：單位物業管理辦法范文

關鍵詞：事業單位 財務管理 問題 解決辦法

事業單位是為社會提供公益及福利的機構，其主要的目的就是為了促進社會各項事業的和諧發展。當前，事業單位財務管理工作是其開展各項經濟管理工作的主要內容，并且也是事業單位各方面任務能順利完成的堅實保障。

一、事業單位財務管理的主要任務

事業單位作為國家一項重要的服務機構，其享受著國家撥付的資金費用，其應當依據法律法規的相關要求切實履行好單位的各項職能，嚴格依據規章制度辦理各項事宜，并且要將滿足社會利益作為本職工作的根本目標。在事業單位中，財務管理部門作為總攬經濟特權的關鍵部門，其最主要的任務就是對單位財政預算進行科學的編制，將事業單位具體的財務收支情況全面反映出來，同時還應當隨著事業單位的發展而不斷提升財務管理水平，構建出科學而全面的財務制度，進一步提升國家撥付下的資金的使用效率，避免造成國有資產的嚴重流失現象。除此之外，事業單位財務管理部門還應當嚴格監督控制本單位的財務狀況，更好地履行事業單位的各項責任。[1]在《事業單位財務規劃》中，對我國事業單位財務管理及相關資金費用的科學使用提供基本的目標及原則，其對于事業單位工作行為規范有著約束作用，能促進事業單位更加有序、健康以及穩定地發展。更為重要的是，各個事業單位工作人員都應當嚴格遵循《事業單位財務規劃》中的相關標準規范及要求，一旦發生違反的行為或現象，則必須采取相應的懲治措施。

二、當前事業單位財務管理面臨的問題分析

（一）預算管理工作漏洞較大

事業單位得以正常運營及發展的重要保障就是預算管理，該項工作是對資金利用效率進行改善以及有效提升事業單位活力的關鍵因素。然而當前部分事業單位領導及相關財務工作人員，漠視預算管理且隨意將開支擴大化，有的將財務開支的標準進一步提升，虛列支出資金額度并將資金轉至私人賬戶之下。還有一些事業單位在開展預算工作時缺乏嚴謹的工作作風，造成預算編制與實際情況脫離，導致預算管理工作僅僅變為形式主義的東西。還有部分事業單位未能在預算管理工作中納入預算之外的資金，加上預算執行過程中未能進行嚴格的審批，對資金的使用去向不聞不問，無法實現專款專用。除此之外，一些事業單位的年終決策和預算發生了嚴重的脫節現象，難以將預算的真實情況反映出來，更不能體現出事業單位預算管理監督與控制的價值。

（二）傳統落后的財務管理理念依然存在

當前，我國事業單位財務管理中有部分工作人員難以科學的認識到財務管理職能及財務管理工作開展中存在的問題。[2]部分事業單位管理工作者由于對財務管理工作過于疏忽，造成事業單位難以充分發揮出應有的財務監督職能，甚至還出現了財務違規違紀等方面的問題。除此之外，一些事業單位財務管理工作在開展的過程中由于工作人員缺乏創新意識，加上業務能力偏低，造成事業單位財務管理工作的開展僅僅停留在表面。除此之外，部分工作人員對事業單位財務管理工作的本質并不了解，對事業單位財務管理工作沒有形成高度的重視，從而造成財務管理和業務管理工作發生了較為嚴重的脫節現象。

（三）事業單位內部缺乏科學完善的財務制度

部分事業單位缺乏科學完善的內部監督及制約機制，沒有對財務控制體系進行完善，同時也沒有分離審計職務及財務職務，從而造成會計監督功能被弱化。當前，部分事業單位的財務管理水平的提升一定程度上受到內部控制制度的影響，一些事業單位財務管理毫無章法可循，或者雖然其構建出科學的財務管理內部控制制度，但沒有形成合理穩定的運轉體系。財務管理中的收支審批多由管理人執行，缺乏科學的內部牽制制度，因而也沒有完全落實管理監督責任。此外，財務會計工作人員職責分工不明確，造成財務管理核算無法真正得到落實。

（四）固定資產管理體系不科學

一些事業單位缺乏科學健全的財產清查制度，甚至有很多年都沒有對實際資產進行盤點，造成財務管理工作開展過程中存在的問題不能及時被發現，并且使得財產損壞及丟失的問題屢屢發生。同時，事業單位缺乏對資產管理的科學認識，多數單位都存在輕管理、重購置的現象，未能構建出科學的固定資產管理制度，造成固定資產管理混亂無序，并且財產的清查機制不夠合理以及權責沒有明確落實。一些事業單位相關部門在調用資產時未能及時給出相應的轉移手續，并且固定資產在報廢時也沒有專業的核實流程及手續，時間一長必然就會出現賬務方面的問題。[3]此外，事業單位在固定資產的調撥、購置及報廢的過程中，未能依據規定的流程進行報批，一些事業單位在購置資產方面具有盲目性與隨意性，甚至未經過科學嚴密的評估就對固定資產擅自進行處理，這些問題的存在都可能導致事業單位出現資產流失等嚴重問題。

三、事業單位財務管理問題的解決策略分析

（一）進一步強化預算編制管理力度

預算管理是事業單位對財政收支進行管理的一項重要手段，并且也是事業單位穩定、健康、長久發展的重要保障。依據《預算法》中的相關規定，我國事業單位及各級政府部門應當依據相關規定開展編制預算工作，并且在預算編制、執行及審批等流程都應當嚴格依據相關程序進行，同時要構建出科學的預算管理體制，將財政資金的效用最大化發揮出來。不僅如此，事業單位還應當全面強化財務監督力度。事業單位財務管理工作者應當嚴格貫徹落實《會計法》中規定的相關職責，監督會計部門加強基礎管理及完善有關規章制度，進一步強化內部會計監督力度，使其能夠成為事業單位進行自我約束的重要途徑。財務會計機構應當依法行使職權，將會計核算工作認真落實下來。

（二）全面提升財務管理工作人員的綜合素質

財務管理工作人員的素質會對事業單位的工作產生直接的影響。為此，事業單位財務人員需要不斷豐富自身的知識結構，正確理解事業單位財務管理與整體工作之間的聯系，在全面做好財務管理工作的同時，加強做好事業單位的管理工作。此外，事業單位應當將財務管理的重心逐步轉移至事前的預測及評估之中，進一步強化事中的控制與監督，進而為事業單位的快速發展提供科學的決策依據。事業單位必須重視職業道德教育、思想政治教育及法制教育，全面強化財務人員的綜合素質，為其實現全面的發展奠定堅實的人才保障。

（三）科學監控與規避財務管理風險

事業單位應當進一步加強對財務管理工作成果的考核，并且項目資金的利用及評估工作，財政部門與紀檢部門之間應當聯合起來，加強對一些重大項目的財務審計，并真正做到責任落實。[4]不僅如此，事業單位還應當將領導層人員的智慧充分發揮出來，但需要注意的是，要盡可能避免管理層決策失誤的現象，否則將會對事業單位的發展產生更為嚴重的負面影響。

（四）加強事業單位內部資金的管控力度

事業單位應當加強專業預算支出的專項核算，進一步優化與改善專項資金的使用情況。由于國家財政機構撥付的專項資金占據事業單位資金結構的較大比重，同時其涉及到多個方面，所以各級事業單位需要對財政專項資金進行分類管理，做到專款專用，并且能進行統一決策。除此之外，事業單位財務管理人員需要強化預算外資金管控的力度。預算外資金管理不夠合理的話，可能會對事業單位財政資金供給與需求的平衡度產生破壞，使得調控能力大大衰減，進一步加劇社會分配不公及分配主體多元化等問題。為此，事業單位需要依據政府在預算外資金提出的相關規定，科學認識到預算外資金并非事業單位可以自有支配的資金，從而將其納入到財務管理內容中去，優化與完善資金的使用結構。

四、結束語

當前，事業單位由于受到多方面因素的影響，現階段的財務管理工作顯得較為薄弱，并且在財務管理的多個環節都存在問題，這些問題的存在不得不讓事業單位財務管理工作人員深思。為此，事業單位應當從提升財務人員綜合素質、強化資金管控、做好預算編制以及科學規避財務風險等方面采取措施，將財務管理問題的發生降到最小化，從而推動事業單位實現更好、更快的發展。

參考文獻：

[1]韓拴英，穆艷芳.事業單位財務管理存在的問題及解決辦法[J].財經界（學術版），2014，12：203

[2]劉文匯.事業單位財務管理存在的問題及解決辦法[J].企業改革與管理，2014，20：191

第2篇：單位物業管理辦法范文

    新京報 4月4日，北京市發改委和市國土房管局聯合消息，《北京市物業服務收費管理辦法（征求意見稿）》從4日起上網（bjpc.gov.cn）征集市民意見，截止時間為4月15日。這是本市首次將即將執行的價格政策向市民征集意見。與此同時，現行的物業收費體制的種種局限性也更為人們所關注。

    重復交費侵害業主利益

    北京市發改委收費處處長王巖接受本報記者采訪時表示，按照建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規定，購房者按購房款2%的比例向售房單位繳納維修基金，用于房屋共用部位共用設施設備的大中修、更新改造。因此，小區大、中修費不應再納入物業服務收費標準中。但1997年制定的《普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定產權人交納大、中修費，存在業主重復交費問題。

    手續費不應向業主收取

    國家規定涉及水、電、氣、熱等費用的收取應由各專業公司直接向最終用戶收取，如委托物業管理企業收費，物業管理企業可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取。現行《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中規定水、電、燃氣等各類收費的代收服務費由業主交納，與國家新的規定不符。

    普通住宅劃分標準落后

    《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》中將普通住宅分為甲、乙、一般三個檔次，檔次的劃分是依據1992年首規委頒布的“75-85期間住宅設計標準”。現在，首規委出臺了“95期間住宅設計標準”，取消了甲、乙、一般標準的劃分，造成普通住宅物業服務收費中檔次的劃分沒有可適用的政策規定。

    而且現行的普通居住小區、高檔住宅、經濟適用房小區三個物業服務收費管理辦法只涉及住宅的物業服務收費，卻未能包括非住宅的服務收費標準。

    交費主體不清

    也有業內人士表示，現行收費問題還包括交費主體不清。老收費辦法中既有產權人交費項目，又有使用人交費項目。在界定誰交納產權人應承擔的費用時，出現了較大偏差，對于商品房，毫無疑問，購房者就是產權人，應承擔物業管理費；對于房改售房、按房改規定出售的拆遷房，老收費辦法中規定產權人應交納的物業管理費由原售房單位承擔，對于安居房，物業管理費用由職工所在單位承擔。這種規定存在諸多不合理之處，如房改售房這種情況，售房單位十分不理解賣完房后，還要承擔所售房屋的物業管理費。

    公共和特約不分

    按照現在物業管理通行的做法，房屋室內自用部位、自用設施設備的維修屬于特約，產權人可自愿委托物業管理企業進行修繕，費用雙方協商議定，產權人也可不委托物業管理企業修繕。公共一般包括物業管理區域范圍內公共地方的保潔、保安、綠化、共用部位、設施設備的日常維護和管理。北京市普通小區收費辦法中將房屋自用部位與共用部位的維修費捆綁在一起，要求產權人必須同時交納自用部位與共用部位的維修費，剝奪了產權人的自主選擇權。

    強行“搭車”現象嚴重

    居住小區管理涉及的專業管理部門和壟斷企業較多，如公安交通、園林、市政、消防等專業管理部門，自來水、煤氣、供電等企業。他們對小區物業管理的支持程度，對小區物業管理的影響很大。目前，大部分專業管理部門對小區物業管理積極支持配合，但也有一些部門的行為不規范，制約了物業管理行業的發展。如自來水、供電局等部門不按照國家規定，實行抄表到戶，只按總表收費，總表與住戶分表之間的差額由物業管理企業負責分攤。差額是否應該分攤，分攤是否合理，成了當前物業管理中的焦點問題。另外，有些區縣的自來水公司、供電局強行要求物業管理代收水電費，不僅不給物業管理企業代收報酬，而且不管物業管理企業的收繳率如何，強制要求物業管理企業墊付全額費用。個別區縣的交通管理部門、安委會強制要求物業管理企業從收取的停車費中，上繳一部分費用，否則，就不給車主辦理停車泊位證明手續。專題采寫/本報記者 吳海花 實習記者 周曉東 攝

    ■ 業主意見

    房屋級別定性不清

    新的收費征求意見稿第七條規定下列物業服務收費實行市場調節價：1、經市政府有關部門批準建設的公寓、別墅等高檔住宅區；2、辦公、商用及物業管理區域內配套用房等非住宅區；3、按照《北京市物業管理招投標辦法》選聘物業管理企業并確定物業服務收費標準的住宅區等。

    一些業主認為此舉將人為打破現有房屋品質格局的分類，可能會帶來今后市場格局的混亂，因為現在對于所謂公寓、甲乙丙級住宅的定義本身就不十分清楚，目前市場大量存在開發商和物業實屬一家的局面，會不會為將來的房屋級別定性帶來更多的問題。

    避免出現扯皮現象

    新的收費征求意見稿第十五條規定業主按房屋買賣合同約定的交付之日開始交納物業服務費；納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

    一些業主認為，第十五條的規定較為合理，但應進一步明確，在物業公司確認房屋在交付中因質量或其他問題影響按時交付給買受人的，應由物業公司向開發商追索服務業費用，以避免開發商和物業公司對買受人出現扯皮現象。

    而且，新的收費征求意見稿仍未明確業主與物業公司合同存續關系的期限。比如，交房時候通常和物業公司簽署物管合同一年，但通常一年以后不再單獨和業主繼續簽署合同，而此時業主委員會未建立，成為“權利真空”。

    也有的業主就“因為開發商原因或由開發商建設單位未按時交給物業買受人，物業費由于開發建設單位承擔”提出疑問，如何去界定開發商的交房日期？有的開發商工地未完工，就提前給購房者發了交房通知，這么這算不算交房？

第3篇：單位物業管理辦法范文

北京市物業服務收費管理辦法完整版全文第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭;促進物業服務收費通過市場競爭形成;禁止價格欺詐。

第五條 本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。

實行市場調節價的物業服務收費，收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。

第六條 經濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關于加快經濟適用住房建設的若干規定(試行)的通知》(京政辦發[1998]54號)文件的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。

危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)》(京政辦發[20xx]19號)政策的危改回遷小區。

第七條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。

第八條 物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。

第九條 實行市場調節價的物業服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定;業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

(三)物業管理區域清潔衛生費用;

(四)物業管理區域綠化養護費用;

(五)物業管理區域秩序維護費用;

(六)辦公費用;

(七)物業管理企業固定資產折舊;

(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

(九)經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十二條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。

第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十五條 業主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十六條 物業管理企業可按月、按季或按年度計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上(不含一年)的物業服務費用。

第十七條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十一條 物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

第二十二條 市、區縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監督管理物業收費和物業服務行為。

第二十三條 本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自20xx年1月1日起執行。

物業管理服務收費物業管理服務收費是指物業管理單位在接受物業產權人、使用人委托，對其居住小區內的房屋建筑及其設備。

第4篇：單位物業管理辦法范文

為切實加強社區物業管理工作，提高物業管理服務水平，增強社區物業管理責任，根據《市市區物業管理辦法》和《區街道物業管理工作考核辦法》等有關規定，結合街道物業管理工作實際，特制訂本考核辦法。

一、組織領導

考核工作由街道統一領導，街道物業管理工作辦公室具體組織實施。

二、考核對象

項里社區、黃河社區、永陽社區、南關社區、關口社區、果園社區和紅星社區的已建成小區。

三、考核依據

堅持實事求是,公開、公平、公正的原則；依據《市市區物業管理辦法》和《項里街道物業管理考核細則》。

四、考核內容

包括組織機構建設、制度建設、管理工作、社會滿意度四個方面，具體考核內容詳見《項里街道物業管理考核細則》。

五、考核辦法

（一）項里社區、黃河社區、永陽社區、南關社區、關口社區、果園社區和紅星社區每年向街道辦繳納年度小區物業工作保證金1萬元。保證金根據檢查考核結果進行獎懲兌現，凡被扣除的保證金充入街道物業管理獎勵基金。街道駐居干部負責所駐轄區小區物業管理督察督導工作，凡被上級有關部門通報批評的小區，將由街道紀工委以交辦單形式交由駐居干部繼續指導整改。

（二）考核滿分為100分，得分90分以上的為優秀，得分90分以下70分以上的為合格，70分以下的為不合格。每月考核一次，每半年按得分取平均值，進行匯總和排名。評分辦法為日常巡查占40%，集中檢查占60%。

（三）轄區內小區在市、區和街道辦分別組織的評比中，得紅旗的，每次分別加10分、8分和5分，得黃旗的，每次分別扣10分、8分和5分，此項工作列入年度目標進行考核。對在物業管理工作中表現突出的單位和個人另行表彰和獎勵。

第5篇：單位物業管理辦法范文

一、物業管理公司財務管理的特點

1、物業公司的財務管理體現于綜合性的管理

隨著市場經濟的不斷發展,物業管理與一般的服務行業相比有其明顯的個性,它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過程產品。其突出的一點是生產與消費同時開始、同時結束。所以,物業管理不僅是勞動密集型的行業,而且也是管理密集型的行業。隨著物業管理經營過程的社會化程度和現代化水平的不斷提高,現代物業管理公司的財務管理,在管理上已經廣泛實行財務預算、財務動態分析方法、加強預算控制、參與企業經營管理決策等;通過計算機的應用和分析,實行數字化管理,從而使財務管理的綜合性大為加強,財務管理已經逐漸成為現代物業企業管理的關鍵組成部分。

2、物業公司的財務管理滲透到企業管理的方方面面

物業管理服務有別于社會公共服務和個體服務,是一種同時帶有社區公共服務和個體服務特征的群體,企業從事生產經營活動,須擁有一定數量的資金,這是企業進行各種經營活動的基礎。從提供服務、支付人員工資,到對房屋、公共設施設備維修保養、物料消耗、清潔保沽、環境維護、綠化養護等一系列的成本支出,以及按勞取酬收取的物業服務費,開展多種經營的現金流入等都與資金有關。各個部門都要使用資金,沒有資金做基礎,任何部門的活動都不能進行;每項業務的開展都直接或間接地影響到企業資金的流入流出,從而影響整個企業的經濟效益。由此可見,物業公司財務管理涉及的面相當廣泛,企業經營活動的各個方面基本上都有財務管理的存在。這就要求作為物業管理公司的財務管理工作,要兼顧到企業的各個部門、各個項目必須從總體上合理地分配和運用資金,使企業經營各環節占用的資金比例關系協調。

3、物業公司的財務管理的其他方面特點

(1)由于物業管理企業的經營過程既不涉及生產活動也與銷售活動無關,大多數情況下僅涉及提供維修維護等管理服務,其資金運動過程及形式必然相對簡單,從而決定了財務核算對象相對簡單。(2)物業管理企業的各項收費的監督不僅來自企業自身,還來自政府有關部門以及物業的業主等,使其對資金運作過程的監督更為全面。(3)物業管理企業的最主要的財務信息使用者是業主和企業管理層。由于業主最關心的是物業管理收費的使用狀況及其效益等信息,因此物業管理企業所提供的財務信息必須充分滿足這一特殊的需求。

二、我國物業管理公司財務管理現狀

1、管理者缺乏現財觀念,不重視成本管理工作

傳統意義上的物業管理走的是“誰開發,誰管理”的路子。隨著物業管理需求的進一步擴大,物業管理開始走向市場化、專業化、規模化和智能化。但長期以來,受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響,致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業,缺乏現代管理理念和科學的市場定位,沒有長遠的經營謀略,形不成規模效益,再加上不重視財務管理工作,人、財、物、信息等資源未能優化配置,甚至存在嚴重浪費,致使企業經濟效益低下。因此,物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。

2、內部財務控制不規范

總體來說,我國物業管理公司內部財務控制不夠規范,物業管理公司還沒有完整的財務管理辦法可供遵循,而且有的物業公司由于核算簡單,并沒有制定相應的內部財務制度,這對于物業公司來說都是不合理的。大部分企業需要設立賬目,但會計基礎管理薄弱、依法建賬不到位,并沒有按照會計科目的要求分門別類的設置明細的賬目,這不僅不利于公司及時的向業主客戶反映物業管理費的使用情況,而且會計信息也不能得到真實的反映。

3、資金管理的力度不夠

資金不足和籌資能力差是當前物業企業管理中普遍存在的問題,物業管理資金的來源渠道和數量都非常有限。主要包括物業管理的啟動資金,即資本金;物業維修資金;日常綜合管理服務費及經營性收入。至于其他渠道,如銀行借款資金,由于物業管理企業幾乎都是中小企業,其注冊資本較少,資本實力有限,土地、房屋等銀行認可的不動產資產數量較少,缺乏信用保證,所以難以取得銀行貸款。

4、財務報表過于籠統,無法滿足各層次的管理需要

物業公司根據會計制度的要求,對外提供的報表,只有資產負債表、利潤表、現金流量表,數據過于籠統和宏觀,缺少管理需要的各種報表。如提供給業主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業務部門的各小區各樓宇、各項目成本費用明細表和利潤表、應收未收物業費明細表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財務信息,只能采取統計辦法獲取,耗時耗力,且容易出現差錯,無法滿足內部管理的需要。

三、完善物業管理公司財務管理的建議

1、強化成本觀念,建立財務成本分析控制制度

物業管理作為服務性行業,財務管理的一個重要方面就是成本管理,因為其最重要的成本支出是人工成本和管理費用的支出,因此物業管理公司應該樹立全員成本控制觀念。物業管理企業一方面應確立科學的財務管理和成本控制目標,提高全員成本素質和意識,使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過對人力資源的科學整合,激活人才潛力,減少冗員,降低人工成本。同時還要通過職業道德及服務技術培訓,造就一批敬崗愛業、懂技術、會管理的高素質復合型人才隊伍,來提高工作質量和效率。

2、要全面展開財務分析,保證資金合理運用

物業企業在開展經營的過程中,經濟收益主要來自于兩個方面,一個是為客戶提供物業管理,收取管理費,另一個就是開展多種經營,多元化、分散化投資。如果企業想從中獲取利潤,使得企業發展壯大,就要對企業進行有效的財務分析,保持企業良性運行。物業管理的財務分析就是以物業企業的報表為依據展開分析,從而為客戶及投資者提供有用信息。首先,財務管理部門要評價公司的財務狀況,了解公司一定時期的資產、負債水平,從而判斷企業的經營風險,保證資金合理運作。企業在發展壯大時需要投資籌資,企業通過財務分析可以及時了解企業資金的構成比例,充分利用閑置資金,合理安排長期借款或者是短期借款,有效控制資金成本。其次,財務分析要評價企業的管理效率,管理效率的高低是企業管理能力的集中反映。企業要分析自身的管理效率,及時了解企業的運作情況,要對企業的財務制度進行檢查,以有效防范經營風險,健全財務控制,保證業務流程流暢運作。最后,企業的財務管理分為三個部分,投資、融資以及利潤分配。企業要進行利益分配,就要對企業的獲利能力進行評價,贏利多少不僅跟自身有關系,而且跟投資者、債權人都息息相關。因此,對企業贏利能力的評估是必須的,不僅可以滿足投資者的需要,而且還可以根據自身的活力能力及時做出財務預測。企業在財務分析的過程中,要重視財務預測與計劃,現今市場競爭尤為激烈,制定出行之有效的行動方針,有效的對資金進行預測、對成本進行預算,以及對利潤進行預測,這對于物業管理企業來說都是必不可少的,這也為物業公司的經營者調整產業結構、進行科學的經營決策提供可靠依據。

3、加強物業管理資金的籌措及運作管理

物業管理資金的來源,除資本本金或者銀行貸款外,其他物業管理收入都是向業主或使用人收取的管理費用,所以資金的籌措必須注重社會效益和經濟效益的有機統一。同時,加強資金有計劃及合理使用,把有限的資金用在必要的物業管理項目上,增加資金使用的透明度。另外,進行科學的投資決策,積極防范投資風險。物業管理企業多是中小企業,更應選擇科學合理的投資模式,盡可能地采用中短期投資,揚長避短,在科學合理的投資模式下,加強投資項目的可行性研究和論證。同時,加強項目投資實施過程中的控制和管理,搞好監督工作。

4、建立和健全物業公司內部財務管理制度

物業管理企業應根據國家統一規定,結合本身的經營特點和內部管理要求,制定規范企業內部財務活動的《財務管理辦法》。同時,還要不斷細化完善這項制度,配以與財務管理有關的分支管理辦法,如《收費員管理辦法》,《預售電費系統工作規則》,《空置房、報停房管理辦法》,《兼職收費員管理辦法》,《物資采購管理辦法》等等;制定小區管理者的考核指標和收費員考核指標;并對小區臺賬、上交的各種財務資料進行日常核對;對小區的收入進行定期、不定期的檢查監督。因此,物業管理企業只有建立一套科學、完整、規范的內部財務管理制度,才能充分落實好理財自,形成一系列適應物業公司財務核算和財務管理要求的財務管理體系和自我約束機制,才能規范企業的財務行為,促進物業管理企業的健康有序發展。

第6篇：單位物業管理辦法范文

（一）臺灣地區物業管理的發展歷程

20世紀60年代，臺灣社會隨著經濟發展，人口從農村遷移到城市。城市建筑由早期的三合院演變到透天厝，之后形成公寓、社區。建筑物形態的改變提升了對物業管理的需求。臺灣的物業管理發展主要經歷了以下幾個階段。

1．醞釀期（20世紀60年代—80年代初），官方主導下的物業管理嘗試由于住宅形式的發展，居民對居住安全和設施安全等需求增加。不少住戶自行聘請“大樓管理員”，管理社區內的環境衛生、安全維護，并兼有代收信件等增值服務。這一階段的物業管理僅限于“國民住宅”，是政府興建的，低于市價銷售的物業，其功能和流通類似于目前大陸市場上的經濟適用房。

2．試行期（20世紀80年代—90年代初），物業管理的重點發生轉移由“內政部警政署”實施了《公寓大廈及社區安全管理辦法（已廢止）》一改住戶自行聘請物業管理人員的慣例，成立社區巡守隊，由里長和“社區守望相助委員會”協助警務部門進行社會治安慣例。同時“保全業”的相關法規制定實施，保全業積極拓展市場，取代了部分樓宇的大樓管理員工作。由于保全業的興起，系統化的安全防范、巡邏維保也被引入物業管理行業。此階段的物業管理以社區治安維護為主，樓宇管理和環境衛生退居次要位置。

3．規范期（20世紀90年代中期—2003年），物業管理的內涵和范圍得到前所未有的擴展1991—1995年多次的重大火災事故，使住宅的安全管理從治安拓展到公共安全、消防安全上來。這一時期實施的《公寓大廈管理條例》加強了物業設備的使用管理和維護保養。《條例》指出物業管理是物權的延伸，住戶是其主體被服務的對象。根據《條例》成立的管理委員會強化了民主精神和理性自律，物業管理的概念中首次添加了服務的內容。同時，這一階段的物業管理范圍也從“國民住宅”擴展到所有的公寓大廈。

4．推進期（2004年至今），物業管理產業多元發展“中華物業管理協會”2004年提出的《物業管理法（草案）》，整合相關法規，推動臺灣物業管理產業發展。現階段臺北等大城市建筑趨于飽和，使用和管理是未來工作的重點。不少公司通過提升科技化水平，用設備和網絡取代人員配置。同時，國際物業管理公司進入臺灣市場，加劇了行業競爭。所以近年來臺灣物業管理企業加強了與學界的聯系，提升從業人員素質，強化了對物業管理師執照的要求，并逐步與國際物業管理協會的香港認證接軌[2]6。

（二）大陸物業管理的發展歷程

大陸物業管理的發展經歷了四個階段：萌芽階段—起步階段—發展階段—規范階段。

1．萌芽階段(建國后至1981年)

這一階段，城市公有房屋基本上由政府出資建設，并以福利品的形式分配給職工。這些城市公有房屋產權歸屬政府，所以，房屋的生產經營和日常維修保養均由地方城市房管機構負責，不帶商業色彩，實行的是行政性、福利型管理體制，物業管理的特點是內容單一。

2．起步階段（1981—1993年）

1981年3月10日，深圳市物業管理公司成立，作為大陸第一家物業管理公司，以管理商品房為主，自主經營、自負盈虧，在物業管理理論和實踐方面都做出了積極探索，被譽為“一座物業管理史上的里程碑”。此后，深圳、廣州、沈陽、大連、上海、北京等城市先后出現了一批物業管理公司或機構。這些物業管理公司開始學習和借鑒國外和港澳地區物業管理的先進經驗，并對住宅小區、商廈、寫字樓、別墅等物業管理、物業經營、售后服務和租金等方面的管理進行了大膽的、有益的探索與實踐，從實踐中探索出一條經營型、綜合性物業管理的新路子。

3．發展階段（1993—2003年）

1993年6月28日，深圳市物業管理協會正式成立，它表明我國大陸物業管理進入了一個新的時期。1994年4月，原建設部頒布了我國大陸第一部系統規范物業管理體制的規范性文件《城市新建住宅小區管理辦法》，該文件指出“住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。”從而確立了城市新建住宅小區物業管理的新體制，指明了我國大陸房屋管理體制改革的前進方向。從此，上海、廣州、深圳等物業管理市場初步形成。隨著房地產業的迅速發展，帶動了物業管理發展的新。香港房地產服務公司紛紛進軍內地，內地涌現了大量的物業管理公司。國家和一些地方還相繼出臺了一些法規、制度和管理辦法，以支持物業管理的發展。法規制度的頒布、實施，以及深圳、海南、上海、廣州等城市物業管理協會的成立，標志著我國的物業管理體制已進人大發展階段，物業管理日趨成熟。

4．規范階段（2003年開始至今）

2003年6月8日，國務院《物業管理條例》，標志著我國大陸物業管理進入了法制化、規范化發展的新時期。條例第三條提出“國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業”，第四天提出“國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平”，《物業管理條例》的頒布實施是新時期物業管理行業的綱領性文件，使我國大陸物業管理的法制建設更加完善，行業發展方向更加明確。

二、物業管理行業規模比較

（一）臺灣地區物業管理行業規模

根據周世璋、吳玫芳的整理，2007年臺灣地區共有公寓大廈維護管理企業512家，從業人員24394人；保全業企業497家，從業人員35374人；清潔業7400家，從業人員約150000人。相關企業合計8409家，從業人員近21萬人。此外在不動產經紀公司、室內裝修、管理顧問咨詢機構、舊城改造等公司的從業人員沒有被一一統計。

（二）大陸物業管理行業規模

根據第二次全國經濟普查主要數據公報顯示，2008年末我國物業服務企業58406個，物業服務企業從業人員250.12萬人。按照分析，加上安防、保潔等分包公司的人員，物業服務從業人員應該在500～600萬，其中秩序維護員、清潔工、工程維修人員、車輛管理人員、綠化養護人員、其他勤雜工種等一線操作工人占80%以上。對比兩岸物業管理行業規模（如表1所示），臺灣地區的平均企業員工數是大陸的六成，規模偏小的情況下仍取得較好盈利，與技術化網絡化水平較高有著密切關系。同時大陸的物業管理剛剛實現了一線二線城市的覆蓋，對于東部的三線城市和中西部的廣大地區仍有大量的市場空白，因此從業人口的百分比明顯低于臺灣地區。

三、物業管理經營形態比較

（一）臺灣地區物業管理行業經營形態

目前臺灣地區物業管理中的公寓大廈管理、保全業、環境保護、消防、裝修管理、小區服務分別由臺灣地區“內政部”的“營建署”、“警政署”、“消防署”，以及“經濟部”、“金管會”、“環保署”進行管理。其中公寓大廈維護管理公司和保全公司取得特許時有資本額的限定。其中公寓大廈管理維護公司資本額在新臺幣1000萬（合人民幣208.22萬）以上，在此基礎上分為甲級、乙級、丙級物業管理公司，其注冊資本額和管理面積都有所不同（詳見表2）。而經營保全業的企業至少需要新臺幣4000萬元（合人民幣832.86萬）的資本額，每增加一分公司須增加2000萬元（合人民幣416.43萬）的資本額。在注冊資本的要求上遠高于大陸的物業服務企業。此外對于保全業企業還需在臺灣地區“財政部”核準的保險公司投保責任保險1000萬元（合人民幣208.22萬）以上。為了解決“特許”執照的限制，臺灣地區的物業管理公司主要采取以下三種方式。（1）取得多張特許執照，設立多家公司。目前臺灣較具規模的物業管理企業大多采取這個模式，但在取得資質的過程中費用較大，也客觀上提高了行業門檻。（2）建立合作同盟關系，承攬服務業務。建立合作同盟關系是沒有多張特許執照的公司穩定發展的重要出路。但業主需要與多家公司簽訂合同，法律關系不容易理順。（3）分包物業管理業務，拓展管理范圍。針對沒有取得特許執照的物業服務項目，一些企業通過分包的方式將相關服務交由其他公司執行。

（二）大陸物業管理行業經營形態

不同于臺灣地區對物業管理按照公寓大廈管理、保全業進行專業技術分類，又對物業管理進行分級管理的做法，大陸的物業管理一直定位在物業的綜合性的管理。但是物業服務企業畢竟是一種以較少自有資產管理龐大業主資產的企業，因此，國務院授權國務院建設行政主管部門制定物業服務企業資質管理辦法，對各級從事物業管理活動的企業的注冊資本、員工職稱人數、管理物業的類型和面積、經營管理業績等進行了限定。表2對比了臺灣地區和大陸在物業管理區域資質分級管理上的異同。可以看出，有別于臺灣地區的集中管理，大陸的物業管理實行分級管理，且注冊資本額度遠低于臺灣，行業門檻相對較低。大陸對物業服務企業小區安全管理的性質和工作內容是逐步明晰的過程。安全管理的從業人員長期被稱為“保安”。但“保安”一詞隱含著“保證安全”、“保護安全”的含義，是配有防衛器械和槍支從事武裝守護、護衛服務的工作，這與物業服務企業維護公共秩序和協助安全防范的職責不相符。物業服務企業使用“保安員”稱謂容易造成社會誤解，引發不必要的糾紛和矛盾，給行業健康發展帶來不利的影響。在中國物業管理協會{2008}1號文件中明確要求今后物業服務企業對從事物業管理區域內的秩序維護和協助開展安全防范的工作人員使用“秩序維護員”的稱謂，不再使用“保安”的稱謂。國家對物業服務企業從事安全管理、秩序維護沒有資質的限定。

2010年施行的《公安機關實施保安服務管理條例辦法》指出公安部負責全國保安服務活動的監督管理工作。地方各級公安機關應當按照屬地管理、分級負責的原則，對保安服務活動依法進行監督管理。其中監督管理包括受理設立保安服務公司、保安培訓單位的申請材料；接受保安服務公司設立分公司和跨省、自治區、直轄市開展保安服務活動，以及自行招用保安員單位的備案；組織開展保安員考試，核發、吊銷保安員證等。此外《辦法》規定，對自行招用保安員在物業管理區域內開展秩序維護等服務的物業服務企業只需要報送單位法人資格證明，法定代表人（主要負責人）、保安服務分管負責人和保安員的基本情況、保安服務區域的基本情況，建立保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度的情況，保安員在崗培訓法律、保安專業知識和技能的情況，并沒有注冊資本的要求。相比之下，臺灣的物業管理中，大型企業取得多張特許，進行物業管理綜合管理；小型企業通過分包把沒有特許的部分交由其他相關企業完成。大陸物業管理企業也常常通過分包拓展物業管理業務，通常由大型企業將保潔、綠化等勞動密集型業務外包給專業公司，而保留技術密集型的核心業務；小型物業管理企業傾向于獨立完成全部的物業管理工作。通過比較，可知大陸雖然物業管理起步較晚，多數地區物業管理都處于萌芽狀態，但較之臺灣地區已經在制度整合方面更進一步。

四、物業管理法律法規比較

（一）臺灣地區物業管理法規發展過程

臺灣地區物業管理法規的發展，與社會時事有密切關聯。1974—1983年，住宅建筑面積高速增長，針對國宅維護管理，1985年實施“臺灣省高樓及社區管理維護辦法”（已廢止）。1991年針對重大治安問題造成的社會不安，“警政署”制定“保全業法”，第二年頒布了“公寓大廈及社區安全管理辦法”（已廢止）。1995年針對之前的引發全臺關注的火災事故，實施了“公寓大廈管理條例”，對建筑物設備管理進行規范。

（二）大陸物業管理法規發展過程

在物業管理的收費和支出方面，1996年國家計委和建設部聯合下發《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，加強各級政府物價指導部門會同物業管理行政主管部門加強對服務收費的監督和指導。1998年頒布的《物業管理企業財務管理規定》，結合物業古來企業特點及其掛歷要求，從代管基金、成本、費用、營業收入和利潤等方面具體規定物業管理企業的財務管理行為。同年由建設部、財政部印發《住宅共享部位共享設備設施維修基金管理辦法》，規定商品住房和公有住房售后都應建立共享部位共享設備設施維修基金，專項用于保修期后大修、更新和改造，維護產權人和使用人的共同利益。改革開放后，大陸的住宅小區建設在“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”方針指引下，得到飛速發展提升。為了提高城市物業管理整體水平，建設部在認真總結了一些地區物業管理基本方法和經驗的基礎上，以建設部為主的國家各部委于不同時期頒布了一系列物業管理法規政策。2003年國務院頒布《物業管理條例》，標志著我國物業管理介入法制化規范化發展的新時期。《條例》規范了物業管理活動，尊重維護業主的財產權利，建立了業主民主協商、自我管理、配合利益的機制，妥善處理政府和市場的關系。隨后，物業管理的法制建設大步推進，建立了內容全面、結構合理、科學規范的法規體系。表四是有關物業管理的法律和自2003年《物業管理條例》頒布以來有關物業管理的主要法規政策。

（三）兩岸物業管理法規比較

臺灣物業管理發展較大陸早20年，但相關法規出現的時間十分接近。以下通過臺灣地區2004年提出的《物業管理法（草案）》與大陸2003年頒布的《物業管理條例》的對比（如表5所示），可以發現兩岸的物業管理都對業力、物業服務和前期物業管理進行了重點關注，但臺灣地區的法規（草案）涵蓋了更多的物業管理內容，如行業協會、都市更新、顧問咨詢等。可見臺灣地區在物業管理經營多樣性上優于大陸，在行業的積累總結沉淀上優于大陸。

五、總結

第7篇：單位物業管理辦法范文

乙方：（裝修企業）

丙方：（裝修人，即業主或物業使用人）

合法擁有______小區______幢______單元______室房屋的產權或使用權。

為了加強______住宅小區的物業管理，確保物業使用規范、安全、合理，房屋的外觀和結構不受損壞，全面維護業主和物業使用人的合法權益，根據國家和杭州市有關規定，特簽定本協議。甲乙丙三方在裝修過程中嚴格遵守本協議規定。

一、裝飾裝修施工前應辦理的手續：凡需進行裝修的業主和物業使用人在裝修前必須向物業管理單位提出申請，不涉及結構改動的住宅裝修，到物業管理單位登記備案即可；涉及結構改動的住宅裝修，應報當地房產管理部門審批，領取裝修許可證后方可開工。

1、進入小區施工的企業必須持有杭州市房管局頒發的資質證書，從業人員應具有上崗證書或相關技術證書。

2、裝修人和裝修企業進場施工前需簽訂杭州市統一的裝修合同，并到物管單位登記備案。

3、裝修企業的施工人員出入小區應辦理出入證。

4、施工人員留宿的，應經裝修人同意，并到當地派出所辦理暫住證，再到物管單位辦理登記。

二、裝飾裝修施工的期限和時間：裝修期限以裝修人與裝修企業簽訂的施工合同上所約定時間為準。因其它原因導致裝修工程不能按時完工而延期的，裝修人或裝修企業應到物業管理單位登記，延長施工時間。

禁止夜間_____時至次日_____時進行產生環境噪聲的住宅裝修活動。

三、廢棄物的清運與處置：裝修垃圾不得在小區內隨意堆放，裝修企業應每日清理垃圾，袋裝扎口后堆放于指定地點。裝修人和裝修企業必須維護園區內公共設施和場地的完好、整潔，不得向公共區域隨意拋物，踐踏綠地，嚴禁隨地大小便。裝修工程完畢后，裝修施工單位應將施工現場清理干凈，經裝修人驗收認可后，到物業管理單位辦理離場手續。

四、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求：住宅裝修不得改變房屋外觀形象（外門窗及玻璃、外墻材料、陽臺等細部做法、空調室外機安裝位置）；所有外立面上的墻體均不得擅自鑿洞或拆除。為維護小區統一風格，不得有任何損壞房屋結構及設施設備的行為。業主安裝空調室外機僅限于室外指定的位置，并須將冷凝水管接入各層對應的下水口。

住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求還需遵守《購房協議》和《小區業主公約》相關規定。

五、禁止行為和注意事項：除杭州市政府第 141 號令《杭州市城鎮住宅裝修管理辦法》和國家建設部 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》中明令禁止的行為外，嚴禁封死地漏檢查孔，嚴禁施工人員在園區內游蕩、喧嘩、酗酒、賭博，禁止擅自改變進戶總線和公共管線走向。裝修施工人員進出園區，必須佩帶出入證，無證或衣衫不整的人員不得入內，施工過程中未經批準不得私自外接電源，施工過程中若需動用明火，須向物管單位提出用火申請，裝修施工單位不得野蠻施工，嚴禁將泥漿、膠水等裝修垃圾沖入下水管，不得在公共場所攪拌水泥。搬運材料過程中不得損壞樓道、墻面、地面或電梯設備等。

六、管理服務費用：住宅裝飾裝修管理服務費用已包含在物業管理費中，物業管理單位不再向裝修人和裝修企業收取費用，物業管理單位不得以任何名義收取裝修押金和保證金，施工人員辦理出入證每證工本費 元，物管單位不得向裝修人和裝修企業強行推銷裝飾材料和裝飾施工企業。

七、違約責任：

1、由于裝修施工原因造成公共部位或相鄰業主財產損失的，由裝修企業負責修復賠償。

2、對于違反以上協議的行為，物業管理單位有權責令裝修企業停工整頓，對于情節特別嚴重造成公共部位或公共設施損失的，物管單位可要求裝飾公司賠償損失。

3、對經勸告和教育拒不改正的裝飾企業，物管單位應當及時報告當地房產管理部門依法處理。

八、糾紛的解決：

住宅室內裝飾裝修管理服務過程中發生糾紛的當事人，可以協商或者調解解決；也可按下列第 種方式處理：

1、提交杭州仲裁委員會仲裁；

2、依法向人民法院。

九、其他需要約定的事項：

1、

2、

3、

第8篇：單位物業管理辦法范文

浙江省物業專項維修資金管理辦法完整版第一章總則

第一條為加強物業專項維修資金的管理，保障物業共有部分、共有設施設備正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《浙江省物業管理條例》和國家有關法律、法規,結合本省實際，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于浙江省行政區域內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督。

本辦法所稱的物業專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分(以下簡稱共有部分)、建筑區劃內共有設施設備(以下簡稱共有設施設備)保修期滿后的維修、更新和改造的資金。

第三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照本辦法的規定交存專項維修資金。

第四條專項維修資金實行業主自主管理與政府代為管理的方式,鼓勵業主通過民主、協商的原則，實行業主自主管理。物業主管部門應加強指導，督促業主成立業主大會，實行業主自主管理。

實行業主自主管理的，應召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3的業主同意，由業主大會授權業主委員會負責專項維修資金的日常管理。

未成立業主大會或業主大會決定委托政府代為管理以及業主大會未明確業主自主管理的,其專項維修資金由設區的市、縣(市、區，下同)人民政府專項維修資金管理機構(以下簡稱維修資金管理機構)，代為統一管理。

第五條省建設行政主管部門會同省財政等部門負責本省專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

設區的市、縣物業主管部門會同同級財政等部門負責本行政區域內專項維修資金交存、使用、管理的指導和監督。

第二章專項維修資金的交存

第六條新建物業首期專項維修資金，由業主按照所擁有物業的建筑面積交存。交存的標準為當地房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的5%至8%。具體比例由設區的市、縣物業主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經設區的市、縣人民政府批準后公布。

第七條出售公有住房，由業主和售房單位依據國家有關房改政策規定的比例交存專項維修資金，專戶存儲，專款專用。

第八條專項維修資金可以由業主自行交存、建設單位或者物業服務企業代收代交。

新建物業首次交存專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在辦理房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積和本辦法第六條的規定交存專項維修資金，待物業交付時向業主收取。建設單位應當向購房人說明，并將該內容約定為購房合同條款。對房價中已包含專項維修資金的，建設單位不得再向購房人另行收取。未售出的物業專項維修資金由建設單位交存。

實行業主自主管理的，業主委員會應持業主大會決定及書面報告通知維修資金管理機構，并報所在地設區的市、縣物業主管部門備案。維修資金管理機構應當在收到通知之日起30日內，將該物業小區物業專項維修資金本息連同有關賬冊一并移交業主委員會。

第九條專項維修資金應當按有關規定在商業銀行開立專戶，以物業區域為單位設賬，按房號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房號設分戶賬。

第十條收取專項維修資金，應當使用浙江省財政廳統一監制的專用票據。

第十一條業主分戶賬內專項維修資金余額不足首期繳存額的30%時，應當續交專項維修資金。具體續交辦法由設區的市、縣人民政府制定。

第三章專項維修資金的使用

第十二條物業管理區域內共有部分、共有設施設備保修期限滿后的維修、更新和改造費用，除國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支外，在專項維修資金中列支。

本辦法所稱的保修期限自物業交付之日起計算。

第十三條專項維修資金的支出由相關業主按照其物業建筑面積的比例分攤。

售后公有住房與商品房混合物業，其共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，在相應分戶賬專項維修資金中列支。

第十四條由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，物業服務企業應當根據物業使用狀況，提出一定時期內共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案，經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主委員會組織實施，并報維修資金管理機構備案。

未實施物業管理的住宅小區，由所在社區居民委員會參照前款規定制定使用方案,并組織實施。

第十五條由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的，其使用按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業根據專項維修資金使用方案，提出實施項目和資金使用預算;未實施物業管理的住宅小區，由相關業主根據專項維修資金使用方案提出實施項目使用預算;

(二)專項維修資金使用方案和使用預算，報業主委員會或者社區居民委員會審核。社區居民委員會審核時應當征求相關業主的意見;

(三)物業服務企業持經審核的資金使用方案和資金使用預算及其他規定材料，向維修資金管理機構申請劃撥專項維修資金。未實施物業管理的住宅小區，由社區居民委員會持資金使用方案和使用預算，申請劃撥專項維修資金;

(四)維修資金管理機構根據申請進行核準，并按照核準使用額度的70%劃轉至申請單位;

(五)工程竣工后,憑業主委員會或社區居民委員會，或者其委托專門機構審核的工程決算及工程質量驗收合格證明，經維修資金管理機構核實后撥付應付費用的剩余款項。

第十六條實行業主自主管理的,其物業維修資金的使用方案和使用程序，由業主委員會參照本辦法第十四條、第十五條規定提出,經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意后，由業主委員會組織實施。

第十七條物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用按照下列規定列支：

(一)涉及整個物業區域的共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在該區域全體業主專項維修資金賬戶中列支;

(二)涉及單幢或部分物業共有部分、共有設施設備的維修、更新和改造費用，在其相關業主的專項維修資金賬戶中列支;

專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建筑面積按比例由相關業主分攤。

第十八條應當按首期交存的專項維修資金總額的35%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運等緊急情況下的維修和更新。

發生前款規定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業服務企業或者相關業主提出建議，經業主委員會或者社區居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。物業服務企業或者相關業主未按規定及時實施維修和更新的，設區的市、縣物業主管部門可以組織代修。

第十九條下列費用不得從專項維修資金中列支：

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共有部分、共有設施設備維修、更新和改造費用;

(二)依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;

(四)根據物業服務合同應當由物業服務企業承擔的維修養護費用;

(五)法律、法規、規章及國家和省有關規定中明確由有關單位和個人承擔的費用。

第四章專項維修資金的監督管理

第二十條下列資金應當轉入專項維修資金：

(一)專項維修資金規定的存儲凈利息;

(二)利用專項維修資金購買國債的增值凈收益;

(三)物業共有部分、共有設施設備的經營所得，但業主大會另有決定的除外;

(四)共有設施設備報廢后回收的殘值;

(五)業主委員會或業主自愿籌集交存的款項;

(六)其他按規定轉入的資金。

第二十一條專項維修資金中當年交存或使用的部分按同期銀行活期存款利率計息;其余部分按不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。專項維修資金存款利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。

第二十二條專項維修資金專戶及存儲情況,應當定期與銀行核對，并定期在物業小區向業主公布下列情況，接受業主監督：

(一)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)其他有關專項維修資金使用和管理情況。

業主對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第二十三條專項維修資金應當建立查詢制度，接受業主對其分戶賬中專項維修資金使用、增值收益和結存金額的查詢。

第二十四條在保證專項維修資金安全和正常支付的前提下，可以按照國家有關規定將專項維修資金用于購買一級市場國債或者轉定期存款，確保資金的保值增值。利用專項維修資金購買的國債應當持有到期。

除本辦法規定的使用范圍外,不得將專項維修資金出借,不得將專項維修資金用于投資房地產、股票、期貨，或者從事其他經營性活動，不得用專項維修資金為單位和個人提供任何形式的擔保。

第二十五條專項維修資金的管理費用,在專項維修資金的增值收益中列支，并與專項維修資金分賬核算。

第二十六條專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行國家和省財政部門有關規定，并依法接受財政、審計部門監督。

第二十七條物業轉讓時，該物業分戶賬中結余的專項維修資金隨物業所有權同時轉移。

第二十八條因拆遷、自然災害或其他原因致使物業滅失的,業主可持相關憑證,申請退回本人名下專項維修資金結余金額。并按照以下規定返還：

(一)物業分戶賬中個人名下結余的專項維修資金返還業主;

(二)公有住房售房單位交存的專項維修資金結余金額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫，作為廉租住房補貼資金來源。

第二十九條違反本辦法規定挪用專項維修資金的，由縣級以上物業主管部門會同財政部門追回挪用的專項維修資金，并依照國務院《物業管理條例》第六十三條的規定，對相關單位和個人給予行政處罰。

第三十條財政部門、物業主管部門、維修資金管理機構及其工作人員有下列情形之一的，由相關行政機關按照管理權限對負有責任的主管人員和直接責任人員給予行政或者紀律處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

(一)未依照本辦法規定及時核準、撥付專項維修資金，造成損害后果的;

(二)未按照本辦法規定進行管理，造成專項維修資金流失的;

(三)截留、挪用、侵占專項維修資金的;

(四)有其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊行為的。

第五章附則

第三十一條用于銷售的新建獨立非住宅物業，參照本辦法規定建立專項維修金制度。

第三十二條本辦法自印發之日起施行。省財政廳、省物價局、省建設廳1999年12月27日印發的《浙江省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》同時廢止。

物業專項維修資金政策說明 包含五大項一、加強維修資金行政監管，充分履行政府職責

維修資金是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。維修資金實行專戶存儲、專款專用，是業主所有、共同決策、政府監督的資金。我中心堅持執政為民的宗旨，認真履行職責，踏實辦事，嚴格依照國務院《物業管理條例》、建設部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱165號令)和《廣東省物業管理條例》的有關規定建立并執行維修資金管理工作。同時，為加強維修資金監管，結合我市實際，制定了《關于進一步規范我市首期物業專項維修資金管理工作的通知》等一批規范性文件，完善了維修資金監管、預交存和使用方面的制度;為提升管理效能，在20xx年開發了維修資金信息管理系統，并在20xx年和20xx年進行了升級，完善了維修資金歸集、分戶、辦卡、使用登記及數據的統計、報送等功能，為維修資金提供了可靠、高效、便捷的信息化管理手段;20xx年5月，實行了專戶管理制度，維修資金統一交存到專戶管理銀行。

截至今年10月底，維修資金歸集總額81.26億元，累計使用7997萬元，共有2918個物業小區建立了維修資金，約143萬戶業主辦理了維修資金卡。到目前為止，維修資金歸集與使用都是規范、安全的。

二、推進維修資金增值保值，切實維護業主利益

(一)利用維修資金購買國債。根據165號令第二十六條規定：在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購級市場新發行的國債，并持有到期。目前我國發行的普通國債有三類：憑證式國債、儲蓄國債(電子式)和記賬式國債。根據《財政部中國人民銀行關于印發〈儲蓄國債(電子式)代銷試點管理辦法(試行)〉的通知》和《中國人民銀行財政部關于20xx年憑證式國債改革工作的指導意見》的有關規定，憑證式國債和儲蓄國債僅面向個人投資者發售。而根據165號令第十條規定，為確保維修資金安全，我市維修資金以管理部門的名義在專戶管理銀行開立專戶。若利用維修資金購買國債，則屬于機構投資者。因此，維修資金只能用于購買記賬式國債。

據了解，國內僅有上海、深圳等少數幾個城市利用維修資金購買了國債。如上海市僅在約20xx年前購買過國債;深圳市從20xx年開始購買國債，憑證式國債僅面向個人投資者發售的政策出臺后，今年未再購買任何國債。根據20xx年以來財政部發行的記賬式國債的各期限利率情況分析，不同年期的利率都有明顯的浮動，數值變化較大。前三季度一年期國債的利率與目前銀行三個月整存整取定期存款利率(年息2.85%)差不多持平，第四季度三個月國債的利率又有一定幅度的提升(如下圖所示)。且利用維修資金購買國債應持有到期。為保障物業的共用部位、共用設施設備在維修資金購買國債期間的維修和正常使用，購買國債后，業主分戶賬面應確保維修資金余額不少于首期交存額的30%。余額不足時，業主應自行籌集資金解決維修問題。

三、完善維修資金使用程序，提升業務辦理時效

目前，我市維修資金歸集量大、使用少，但不等于維修資金在沉睡和使用難。維修資金是物業的養老金，只有在共用部位、共用設施設備保修期滿后才能使用。我市目前大部分商品住宅尚未進入需要密集維修的階段。隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續進入維修階段，維修資金的使用率將會逐年提高。目前，維修資金使用量的分析也證明了這一點。如：20xx年維修資金的使用量僅有438萬元，到20xx年已經增長到1727萬元。在物業進入維修高峰期前，維修資金歸集量和使用量比例相差較大屬于正常現象，特別是今年以來加大了維修資金的歸集力度，歸集量大大提高，與使用量的比例相差更大。物業服務合同約定應由物業服務企業承擔的維修和養護費用也不能從維修資金中列支，165號文已有明確的規定。

維修資金的使用，在申請資料齊全、符合使用規定的情況下，申請使用維修資金的審核時間一般需要10～15個工作日。具體辦理流程是：業主委員會、物業服務企業或業主代表提出維修方案。維修方案經列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主簽名同意，并經兩次公示后，由物業服務企業或相關業主持有關材料向維修資金管理部門申請列支。管理部門履行監管責任，對申請材料進行審核，并需到現場查看。經管理部門審批同意，物業服務企業或相關業主即可在維修工程竣工驗收后持相關資料辦理維修資金劃撥手續。目前，我中心正制定《廣州市物業專項維修資金管理辦法(暫定)》，設置緊急情況下使用維修資金的情形和規定，確保緊急情況下物業得到及時維修。

有業主反映維修資金使用難的問題，主要是指使用程序嚴格，業主簽名需時長和難以達到雙2/3的要求。根據165號令第二十二條規定，維修方案須經雙2/3業主同意。為確保維修資金的使用安全，保障業主利益，雙2/3業主簽名、兩次公示和現場查看等環節是必要的。目前，我市正在推進維修資金信息化管理平臺建設。平臺建成后，有望能通過網絡簽名、短信確認等方式，也可采取電話委托簽名等簡化業主簽名的手續，解決雙2/3業主簽名難的問題。我中心也將在確保維修資金使用安全的前提下，盡可能簡化辦理程序，縮短審查時間，提高維修資金使用的辦理時效。當然，需要提醒的是有不少物業服務企業有畏難情緒，客觀上也是造成簽名難的原因之一。如果取消雙2/3的規定，需要國家有關部門做出政策上的改變。即使改變，對確保維修資金使用安全也未必是件好事。

四、規范專戶管理銀行準入，促進管理公開、透明

根據165號令第十條規定，維修資金實行專戶存儲，維修資金管理部門應委托所在地一家商業銀行作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行。目前我市有中國農業銀行、中國建設銀行、廣州銀行和平安銀行等四家維修資金專戶管理銀行。其中，中國建設銀行負責辦理從化市、增城市、花都區、番禺區等四個行政區域維修資金的存儲和支付業務;中國農業銀行、廣州銀行和平安銀行負責辦理其余八個行政區域維修資金的存儲和支付業務。為確保專戶管理銀行選定工作的陽光透明和公平、公正、公開，在符合基本準入條件的情況下，我市近期擬采取公開招投標的形式選定專戶管理銀行。以后，業主便可以物業管理區域為單位，在所有專戶管理銀行中自由選擇一家辦理維修資金的存儲和使用業務。

第9篇：單位物業管理辦法范文

五大問題突出

物業管理迅速發展的同時，也暴露出不少問題。北京市建委主任隋振江在北京市物業管理工作會議上指出，問題主要表現在以下五個方面：

物業服務不規范，整體水平不高。部分物業管理企業還沒有從根本上樹立“為居民服務”、“為業主服務”的觀念，基至顛倒了業主與物業公司的關系，“態度蠻橫、行為粗劣”現象屢見不鮮，保安與業主發生沖突的事件時有發生；其次，物業服務不到位，出現緊急情況不能做到快速反應、及時處理，不能保證群眾正常生活的需要；第三，物業服務收費標準和服務標準透明度不高，個別企業仍然存在多收費、亂收費的情況。

開發遺留問題引發矛盾突出。北京市政協曾對北京市物業管理進行了專題調研，調研報告指出：現有商品房小區發生的物業與業主的糾紛中，相當數量的矛盾起源于開發建設遺留問題。一是規劃變更導致業主權益受損，也有開發建設單位不按規劃設計要求建設配套設施。二是房屋及附屬設備質量差，水電等配套項目得不到落實，缺項甩項多等。三是建筑權屬不清。由于《物權法》尚未出臺，居住小區物業管理區域內的建筑，如地下車庫、物業管理用房的權屬問題往往引起業主與開發商的爭議。

業主大會成立緩慢。到目前，北京市按照《物業管理條例》的規定成立業主大會的只有511個，比例很低。業主大會不成立，物業市場就不完善，業主的權利很難得到集體支持，維修資金的使用等涉及業主共同權益的問題也無法得到根本解決。問題主要表現為：部分開發建設單位不積極、不配合、不支持，導致成立籌備組困難；二是在政策宣傳、引導上力度不大，許多小區的業主在成立業主大會之初，不了解國家和本市的相關規定，往往是事倍功半；三是指導方式、方法和力度上還存在一定問題，與街道辦事處、社區居委會的協同配合還不夠，離開社區居委會的牽頭組織、協調和制定相應的工作規則，組織工作容易陷入混亂、無序狀態。四是按照法規規定，業主大會的成立需要達到一定的比例條件，一些小區業主參與意識不強，投票比例不高，導致業主大會議事規則、業主公約無法通過，業主大會難以成立。

業主自律機制不完善，對業主委員會缺乏有效的監督、管理。在實踐中發現，一些業主大會成立后，作為執行機構的業主委員會有權無責，缺乏監督和約束；業主委員會往往超越職權開展活動，個別小區業主委員會成員濫用權利，以權謀私，損害多數業主利益，引起業主之間意見不一致，影響居民生活的安定。

老舊居住小區的長效管理機制沒有建立。老舊小區由于建設年代久，配套設施嚴重不足，房屋及設施設備失修失養嚴重。由于居民認識不統一、交費狀況不理想等因素，改造后的小區良好狀況難以得到長期維持。

對癥下藥建和諧

之所以存在以上問題，有關業內人士指出原因有以下幾點：

物業管理作為一個新興行業，相關的法規體系、管理體制和工作機制尚不健全。

物業管理法律關系復雜，涉及開發建設單位、物業管理企業、業主個人、業主大會及業主委員會、社區居委會等多個法律主體。既有開發遺留問題、建管銜接等前期物業管理問題，又有共用部位及共用設施設備的權利權屬、處分及收益，以及物業服務合同問題。

配套政策不完善。雖然《物業管理條例》已頒布實施，并出臺了一些配套政策文件，但全面貫徹實施條例的物業管理辦法還沒有出臺，對日新月異變化的市場缺少快速應對機制，對規定、辦法的實施缺乏操作性研究。

對物業管理企業監督不力，主要表現為對物業管理企業違法行為的監督檢查和處罰力度不夠。客觀上，存在各區縣人員編制少、執法力量薄弱等因素，但主觀上，受到“企業受處罰就會甩手不干”的影響，在處罰時畏手畏腳。關于物業管理與社區建設的結合的精神落實不到位，與街道、居委會的協調配合還不夠，還不能及時、有效、完全地化解矛盾和糾紛。

隋振江指出，物業管理涉及面廣，社會影響大。作為城市管理的一個組成部分，物業管理，尤其是居住區物業管理，與廣大人民群眾的切身利益息息相關，關系到人民群眾合法權益的發展和保障。針對存在的問題，北京市將從以下個方面開展工作：

首先，完善業主自律機制，轉變物業管理體制。物業管理如果不能與社區建設有機地結合起來，很容易造成管理體制上的不順，矛盾解決渠道的不通暢，容易削弱政府部門的管理和監控力度，降低工作效率，并有可能引發社會不穩定因素。為此，北京市建委正在研究制定業主大會成立指導規則等政策文件，充分發揮街道、社區的作用，將業主組織有效納入到社區民主自治的范疇，加強對成立業主大會的組織、指導，加強對業主委員會活動的指導、監督，確保物業管理與社區建設的有機結合。