前期策劃報告精選(九篇)

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第1篇：前期策劃報告范文

關鍵詞：施工承包合同；前期策劃；辦法；流程；編排

中圖分類號：TU723.1 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）02-00-01

項目合同管理工作貫穿整個項目周期，是一項系統工程，涉及工程技術、質量、商務、財務、設備物資、人力資源、公共對外等多個專業和部門，所以必須樹立全員、全過程、全方位的全面合同管理思想，使合同管理工作滲透到每個管理環節和管理層面，落實合同管理責任到每一個部門、崗位。而項目合同策劃，是項目合同管理的前瞻性文件，編制的目的是通過對項目合同條款、施工圖紙、施工所處區域進行前期詳細、周密的分析，根據項目特點確定項目的總目標，實施方案和框架流程，將項目的長期目標和短期目標相結合，使項目合同管理實現事前計劃、事中控制和事后總結的有機統一。

施工承包合同，因受招投標階段的局限性和外部設計限定，可操作空間相對受限。如何在有限的空間里，合理安排組織機構、進度計劃、配置資源、拓展合同空間，實現按時履約前提下的利益最大化，施工單位的管理部門在合同具體實施前應組織本單位的相關部門進行全面的分析并形成書面報告后上報公司組織評審，這就是合同的前期策劃。

一、合同策劃的意義

1.合同的策劃決定著項目的組織結構及管理體制，明確了施工單位各部門各方面責任、權力和工作的劃分，做到了責權利的統一，使內部管理和控制的流程順暢、管理效率極大提高。

2.合同策劃確定了對外各方面的重大關系（包括重大危險因素）及處理方式方法，提前克服了關系的不協調，減少矛盾和爭議，有利于工程項目總目標的順利實現。

二、合同策劃的依據

1.業主方面：業主的資信、資金供應能力、管理水平和具有的管理力量，業主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度，業主對工程師和承包商的信任程度，業主的管理風格，業主對工程的質量和工期要求等。

2.承包商方面：承包商的能力、資信、企業規模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經營狀況、過去同類工程經驗、企業經營戰略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。

3.工程方面：工程的類型、規模、特點，技術復雜程度、工程技術設計準確程度、工程質量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程序，工程資源（如資金、材料、設備等）供應及限制條件等。

4.外部環境方面：工程所處的法律環境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩定性，地質、氣候、自然、現場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性。

三、合同策劃的機構

應由公司的工程管理部門負責，其他主要部門（市場開發、技術、質量與安全、設備物資、人力資源等）和項目管理層配合，評審小組評審。

四、合同策劃的職責分工

1.公司工程管理部。（1）主持并組織各部門、相關人員進行合同策劃工作；（2）收集各方面的分析、組織內部預審后，整理并匯總成書面報告，上報評審小組；（3）對評審小組反饋的意見，對策劃報告進行修改；（4）將通過評審后的合同策劃向公司各負責部門、項目管理層進行交底；（5）合同實施過程中的信息反饋收集、合同完工后的對比評估。

2.項目管理層。（1）根據公司的任命，組建項目管理機構；（2）對工程外部環境的了解、分析，提供相關數據；（3）組織工程技術人員研讀施工圖紙和合同技術要求，制定工程整體和專項組織措施；（4）根據施工圖紙和合同技術要求，分析重大質量和安全風險點，制定專項的風險防范措施；（5）根據項目施工特點、工期、工程量分布情況，合理劃分各施工分部的工程量及對應資源配置，通過合理劃分施工分部的施工區段，使施工分部合理有序開展施工，通過降低施工分部的成本和資源綜合利用降低整個項目的成本。

3.公司其他負責部門。（1）分析合同工程清單的合理與否并根據物資部門調查的材料價格，對投標單價進行分解，確定哪些分項工程預計存在較大利潤，哪些分項工程預計會發生較大虧損。確定將上述項目作為今后變更的主攻項目，進行積極策劃、收集資料、加強溝通，力爭獲得更大的利潤空間。（2）根據項目特點、施工組織模式等，初步擬定分包范圍及分包價格，利用社會專業資源確保合同履行和成本控制。（3）根據公司的實際情況，分析并提供最優的資料配置組合（主要是人材機方面）。（4）組織公司及外部的專業人士，分析合同（包括澄清函、會議內容、補充合同等）的法律風險點，并提出解決措施。

4.合同策劃評審小組：對公司工程管理部門形成的項目前期策劃綜合分析報告書進行評審，并提出切實的修改意見，最終審定。

五、合同策劃的程序及流程圖

合同策劃的程序。（1）研究企業戰略和項目戰略，確定企業及項目對合同的總體要求。（2）確定合同的總體原則和目標、經營指導方針和根本利益。（3）分層次、分對象對合同的一些重大問題（尤其是重大危險因素，包括經濟和安全方面）進行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據，綜合分析各種選擇的利弊得失。（4）對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。（5）工程管理部門綜合分析意見，形成書面報告。（6）公司成立評審小組（由內部專業人士、各部門負責人、外聘專家）進行評審，并提出修改意見。（7）合同實施過程中的反饋；（8）合同完成后的項目策劃計劃與實際完成的最終評估。

六、合同策劃的期限要求

合同策劃，在項目進場前的1至3個月內完成，以便項目管理層有充足的時間來全面熟悉合同，并在項目內部進行宣講，真正實現全員參與合同管理。

七、小結

要實現對合同的全面、全員、全過程的控制與管理，只有執行了合同前期策劃，讓每個參與合同管理的人員對合同有了全面、深入的了解和分析并在公司內部形成一致結論后，內部分工明確、管理流程清晰和暢，合同全面全員全過程管理才能落實到位、成本控制到位；對合同重要風險作了提前的預防和應對措施，才能避免重大危險因素的發生，共同確保在合同按時履約的前提下，實現效益最大化。

參考文獻：

第2篇：前期策劃報告范文

Summary: project planning is included researching and collecting data during early in the project, in full possession of information for decision-making and implementation of the project on the basis of organizational, managerial, economic and technical aspects of the problem of scientific analysis and justification. Converts to a well-defined, construction expected requirements clear, targeted, actionable plan file activity. Designed to project decisions, providing guidance for the implementation of the project, lay the Foundation for project productivity.

關鍵詞：工程項目前期策劃過程管理

中圖分類號：TL372+.3 文獻標識碼：A 文章編號：

《孫子兵法》云：“上兵伐謀”，其中謀是指的是籌劃、運籌。在工程項目管理實踐中往往體現在前期策劃過程中。工程項目的合同、人員素質管理、質量、成本、進度之間的聯系非常緊密，任何一個環節出現疏忽，都會影響整個工程設計項目的成效。精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。項目的前期策劃工作為項目的批準提供了依據。它是項目投資決策的關鍵,是項目實施和管理的依據。工程策劃是指把工程項目建設意圖轉換成定義明確、要求清晰、目標明確且具有可操作性的策劃文件的高智力系統活動。包括建設前期項目系統構思策劃、建設時間項目管理策劃和項目建成后的運營策劃等。從全局和戰略的角度出發的，前期策劃階段主要是上層管理者的工作，但這里面又有許多項目管理工作。為取得成功，必須在項目前期策劃階段就進行嚴格的項目管理，而項目前期策劃工作的主要任務是尋找并確立項目目標、定義項目，并對項目進行詳細的技術經濟論證，使整個項目建立在可靠的、堅實的、優化的基礎上。

1、項目前期策劃的過程

1.1項目前期策劃過程的系統性

(1)工程項目構思產生和選擇。

任何工程項目都起源于項目的構思。而構思產生于解決上層系統(如國家、地方、企業、部門和行業等)問題的期望,或為實現上層系統的戰略目標和計劃等。這種構思可能很多,人們可以通過許多途徑和方法(即項目或非項目手段)達到目的,那么必須在它們中間作選擇,并經權力部門批準,以作進一步研究。

(2)項目的目標設計和項目定義。

這一階段主要通過進一步研究上層系統情況和存在的問題提出項目的目標因素,進而構成項目目標系統,通過對目標的局面說明形成項目定義。這個階段包括如下工作:

①情況的分析和問題的研究。②項目的目標設計,③項目的定義;④項目的審查。

(3)可行性研究。

即提出實施方案并對實施方案進行全面的技術經濟分析,論證目標實現的可能性和風險性。它的結果作為項目決策的依據。

1.2項目前期策劃過程的科學性

(1)工程項目構思產生基于對客觀環境的評估與預測,并非來源于某些部門、企業及個人的感性思維，而是一種理性預期。

(2)工程項目的目標設計必須經過詳細的論證。因為方向性錯誤將會導致整個項目的失敗,而且這種失敗常常是顛覆性的。

(3)可行性研究必須建立在大量的技術數據分析與技術經濟論證的基礎上,為工程項目作決策,其中包括項目發展階段性的技術分析評估提供了可靠的保證。

2、項目前期策劃的重要作用

項目的前期策劃工作主要是產生項目的構思,確立目標,并對目標進行論證,為項目的批準提供依據。它是項目的關鍵。它不僅對項目的整個生命期,對項目實施和管理起著決定性作用,而且對項目的整個上層系統都有極其重要的影響。

首先，前期策劃是項目方向問題確立的依據。項目的構思和項目的目標是確立項目方向問題。工程項目是由目標決定任務,由任務決定技術方案和實施方案或措施,再由方案產生工程活動,進而形成一個完整的項目系統和項目管理系統。所以項目目標規定著項目和項目管理的各個階段和各個方面,形成一條貫穿始終的主線。

其次，前期策劃對整個項目成敗的關鍵。項目的建設必須符合市場的需要,解決市場供需存在的問題。如果上馬一個項目,其結果不能實現企業目標或不能為企業創造效益,就會成為企業的包袱,導致經濟損失,進而影響企業的發展。

3、項目前期策劃應注意的問題

3.1在整個過程中必須不斷的進行環境調查,并對環境發展趨向進行合理的預測。環境是確定項目目標、進行項目定義、分析可行性的最重要影響因素,是進行正確決策的基礎。

3.2在整個過程中要有一個多重反饋的過程,要不斷地進行調整、修改、優化,甚至放棄原定的構思、目標或方案。

3.3在項目前期策劃過程中階段決策是非常重要的。在整個過程中必須設置幾個決策點,對分階段工作結果進行分析、選擇。策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃,能有效地指導未來工作的開展,并取得良好的成效。

4、工程項目前期策劃管理中設計階段出現的問題及對對策

工程項目前期管理是指工程建設中的項目決策階段,它包括:項目建議書、可行性研究報告、設計階段。設計階段又分為初步設計、技術設計和施工圖設計。設計階段是根據可行性研究報告提供的科學依據,擬定修建原則,選定方案一對重大、復雜的技術問題通過科學實驗、專題研究,落實技術方案•確定工程數量,提出文字說明和適應施工需要的圖表資料。

工程項目前期策劃管理存在的問題主要是在項目前期管理的設計階段由于國家法律、制度的缺失,建設單位對設計階段的認識不到位,設計人員知識結構不全面,缺乏經濟思想造成工程項目投資控制不力、造價的失控。通過加強相關法律制度的建設和完善和轉變管理觀念，以及提高項目管理人才標準，逐步由傳統管理模式轉變為系統管理模式。將低效率的文件的傳遞形式上升為應用信息流把各管理層次和不同的職能部門溝通起來,使物質流與信息流保持一致和同步,保證信息的準確性和及時性。隨著系統工程理論和方法的發展,項目工程中的系統管理方法也愈來愈多地強調運用系統模型,力求達到量化,能精確地表達多因素的實際行為狀況和各要素之間的相互關系。因為,項目管理提供給人們的是一種解決問題的思路和方法。項目管理的方法是告訴人們在團隊合作的過程中如何加強每個個體之間橫向和縱向的銜接,是提供一種解決問題的工具。

5、結束語

我們認為“策劃”是為完成某一任務或為達到預期的目標,根據現實的各種情況與信息,判斷事物變化的趨勢,圍繞活動的任務或目標這個中心,對所采取的方法、途徑,程序等進行周密而系統的全面構思,設計選擇合理可行的行動方式,從而形成正確的決策和高效的工作。由此可見,策劃是在現實所提供的條件的基礎上進行的、具有明確的目的性、按特定程序運作的系統活動。很顯然,策劃是一種超前性的人類的思維過程。它是針對未來和未來發展及其結果所做的籌劃,能有效地指導未來工作的開展,并取得良好的成效。總之,精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。精心的策劃是實現科學決策的重要保證,也是實現預期目標、提高工作效率的重要保證。項目的前期策劃工作為項目的批準提供了依據。它是項目投資決策的關鍵,是項目實施和管理的依據。雖然項目前期策劃為項目決策階段的管理工作打下了基礎,但是由于某種原因在工程項目前期奮階段的管理過程中或多或少都存在一些問題。

第3篇：前期策劃報告范文

1.目的

對投資項目的前期策劃進行控制，確保項目投資策劃的成功。

2.適用范圍

適用于開發項目的投資決策。

3.職責

3.1企劃投資部負責投資項目前期策劃的歸口管理。編制《項目建議書》和組織編制《項目可行性研究報告》。

3.2相關部門參與《項目可行性研究報告》的編制。

3.3分管副總負責組織《項目建議書》評審和《項目可行性研究報告》的論證。

3.4總經理負責審批《項目建議書》和《項目可行性研究報告》。協調、處理投資前期策劃中出現的重大問題，作出決策。

4.程序活動

4.1投資決策流程圖。

4.2投資機會研究

4.2.1投資項目的信息來源

a、市場調研分析或業主要求；

b、企劃投資部的發展戰略研究結果；

c、競爭對手產品的啟示；

d、本公司人員的創意；

e、專家的建議等。

4.2.2投資項目市場調查

根據項目來源信息，企劃投資部組織相關人員進行投資項目市場調查。

4.2.3投資機會研究

根據市場調查結果，由分管副總經理組織企劃投資部和相關部門，召開項目投資機會研究會，進行投資項目初選。

4.3項目建議書。

4.3.1對投資機會研究初選的投資項目，由企劃投資部組織相關人員進行項目調研，編制《項目建議書》，作為立項申(來源：文秘站 ）請的依據

4.3.2《項目建議書》的主要內容包括：

a、項目內容、性質。包括地址、規模、規劃、功能市場定位、開始時機等；

b、項目規劃、目標設計及預期結果；

c、項目方案策劃包括項目開發建設方案和投資經營方案；

d、項目工作計劃；

e、其他與項目投資有關的問題和數據資料。

4.3.3《項目建議書》由分管副總組織相關部門評審，報總經理批準后正式立項。企劃投資部應保持項目建議書評審記錄。

4.4項目可行性研究

對總投資額100萬元以上的項目，應按以下程序進行項目可行性研究：

4.4.1成立項目可行性調研組

對需進行可行性研究論證的項目，由企劃投資部組織相關相關部門的專業技術人員，成立調研組進行項目可行性調研（或外委調研）。

4.4.2項目可行性調研

調查的內容應包括不可控因素與可控因素調查。

1）不可控因素調查又稱環境調查，包括：

a、政治法律環境調查；

b、經濟環境調查；

c、消費者狀況調查；

d、市場結構不可控因素調查包括競爭對手調查和同行業競爭產品調查。

2）可控因素調查，包括：

a、產品調查；

b、價格調查；

c、銷售渠道調查；

d、促銷調查；

4.4.3《項目可行性研究報告》

調研組在對項目全面、詳細的分析、研究和評價優選的基礎上，組織編寫《項目可行性研究報告》。項目可行性研究報告主要應包括如下內容：

a、總論，對投資項目總體狀況所進行的描述和說明；

b、環境條件和需求預測；

c、方案比較與選擇；

d、進度安排；

e、投資與成本費用估算；

f、投資計劃及籌資計劃；

g、經營收益估算；

h、經濟分析與財務評價；

i、敏感性分析與風險分析；

j、結論。

4.5項目可行性論證

4.5.1項目可行性研究報告編寫完成后，由分管副總組織相關人員進行評審，由企劃投資部按評審意見進行必要的修改、調整和補充，并做好《項目可行性論證記錄》，報總經理審批。

4.5.2必要時，由總經理主持項目可行性論證會，進行項目可行性論證。

4.5.3經總經理審批簽字的《項目可行性研究報告》，由企劃投資部報送政府行業主管部門和資金借貸金融機構進行審核和評價，經審核和評價以后的項目可行性研究報告，成為項目投資決策的重要依據。

4.6項目投資決策

依據《項目可行性研究報告》和其他資料，由總經理召開總經理辦公會。對項目的投資規模、投資方案和投資時機等進行決策拍板。并由總經理簽署《項目開發任務書》，交企劃投資部組織實施。

5、支持性文件

6記錄要求

a、《項目建議書評審記錄》

b、《項目可行性論證記錄》

第4篇：前期策劃報告范文

【關鍵詞】項目管理；模式；前期策劃

1 概論

隨著經濟全球化進程和中國加入WTO，我國建設投資市場逐步產生了多元化的投資主體和多樣化的投資需求，傳統的工程建設管理模式已經無法完全滿足投資方經濟體制與管理體制的發展需要，從而在客觀上對工程建設管理模式提出了新的要求。在這一歷史背景下，國際上在市場經濟條件下長期積累的先進的工程承發包模式和建設管理經營模式逐步進入我國，這些先進的工程承發包模式和工程建設管理模式是在國際工程項目管理系統理論研究和成功運作經驗的基礎上發展而成的，通過在我國市場條件下的實踐，已經表現出了一定的優越性和指導作用。

目前國際上對大型項目管理的運作方式有很多種，如DBB（設計-招標-建造）模式、DB（Turnkey－交鑰匙）模式、DM（設計-管理）模式、EPC（設計-采購-建設）模式、CM（建設工程管理）模式、PM（項目管理）模式和BOT（建造-運營-移交）模式等。其中PM（項目管理）模式在我國的工程管理咨詢公司中開展得較多，已逐步積累了一些實踐經驗。

2 項目管理（PM）模式的定義與特點

“項目管理”的英文簡稱是“PM”（Project Management），是指項目業主聘請一家公司(一般為具備相當實力的工程公司或咨詢公司)代表業主進行整個項目過程的管理，從項目的策劃、定義、設計到竣工投產全過程為業主提供項目管理承包服務。通過對“項目管理”模式與我國傳統的工程建設管理模式在管理周期、管理范圍、管理目標等幾個方面進行比較，可以粗略地對“項目管理”模式的方法與特點得到一些體會，即“項目管理”單位是站在建設投資方的角度，通過“前期策劃”進行“整體控制”實現“綜合目標”。

2.1 “項目管理”是對“項目全過程的管理”

“項目管理”的周期包括從項目的策劃、定義、設計、施工到竣工投產的全過程。由于項目管理單位從項目建設前期即介入開展各項策劃、管理工作，因此對工程建設的各個階段而言，都受到項目管理單位“前期策劃”的直接影響，尤其是在項目的策劃、定義和設計階段，高質量、專業化的策劃與設計能對項目建設實施過程的投資目標、質量目標及進度目標等的控制和項目功能實現起到決定性的作用。而我國傳統的管理模式其管理重點較多是集中在項目建設實施過程中，部分喪失了“前期策劃”的能動性，使施工過程中的控制工作相對“被動”。

2.2 “項目管理”是整體管理

“項目管理”的工作范圍包括了“項目前期策劃、可行性研究、項目定義、計劃、融資方案,以及設計、采購、施工、試運行等整個實施過程中對工程質量、進度和費用的控制和管理”。這說明，“項目管理”工作的內容與范圍，不僅僅局限于某個單一的項目建設目標，而是著眼于通過有效的前期策劃，實現對項目功能、項目投資、工程質量及工程進度等各個目標的“整體控制”。而傳統的工程建設管理模式卻被劃分成了工程監理、投資監理、設備監理及招投標等多個管理專業。顯然，“項目管理”模式在管理目標、管理高度和管理效率等方面具有明顯的統一性。

2.3 “項目管理”追求的是“綜合目標”

“項目管理”可以被理解為一種對管理的“承包”模式，其主旨是站在建設投資方的角度，通過專業的策劃與管理，實現項目實施“綜合目標”。由于項目投資、質量、進度等各個目標參數之間具有互相制約、互相作用的特點，對某一目標參數的唯一性追求都必將對其他目標參數的控制起到影響，因此“項目管理”目標應該是尋求最佳平衡點，以使建設投資方獲得最大效益，這是“項目管理”工作的一個重要的特點，同時也是該管理模式的一個重要的優勢。而傳統的管理模式中，各個專業化管理單位都以實現各自合同約定的管理目標為首要追求，雖然目標明確，但綜合協調與整體平衡的能力相對較弱。“策劃型”、“綜合型”管理與“執行型”、“單一型”管理的主觀能動性是完全不同的。

3 項目管理工作的實踐與體會

如前所述，雖然“項目管理”單位與傳統的工程建設管理單位都是接受建設投資方的委托行使相應的工程管理職能，但其角色定位與管理方式、管理范圍、管理周期及管理目標等都有著較大的區別。“前期策劃”與“主動管理”是項目管理工作的重點，也是管理工作成功與否的關鍵，直接影響到“整體控制”的效果，并最終決定“綜合目標”的實現。

3.1 前期策劃是項目實施管理的藍圖

項目前期準備工作包括了簽訂土地開發協議及土地出讓合同、項目建議書的編制及報批、設計任務書的編制及設計招標、簽訂建筑檔案編報合同、勘察招標、可行性研究報告的編制及報批、環境評估、建設用地規劃許可的辦理、整體工程進度和總體投資成本的策劃、招投標方式的確定以及合同管理構架的確定等等。

這要求項目管理單位從項目的定義階段就介入并開展相應的策劃管理工作，通過對大量相關數據和背景資料的充分調查和收集，通過與建設投資方進行深入的溝通和探討，在仔細分析的基礎上，力求在較短的時間內完成需求識別，初步確立項目總體規劃、平面布局、功能要求及資金需求框數等主要技術標準及參數指標，并按照項目特征編制項目整體計劃進度、擬定招投標方案，辦理各類報審報批手續，從而為后續項目建設實施創造基礎性的條件。

3.2 設計管理是實現“整體管理”的基礎

設計階段的策劃與管理是項目全過程中承前啟后的一個非常重要的管理內容。準確的需求識別及有效的前期策劃能幫助設計單位準確地把握住項目的定位與需求，使設計創作時有的放矢、針對性強，增強了投標文件的可比性。同時，具有針對性的設計文件能夠遵循項目建設的宗旨與指導思想，通過對項目規模、組成、功能和標準的準確定位來較好地實現項目建設目的，并為主動控制項目投資、周期和質量等創造有利條件。

設計管理的作用不僅僅體現在對項目功能的準確定位和優化工程投資，同時還能能為施工階段的可操作性和可控性創造條件。

3.3 項目“整體控制”是實現“綜合目標”的重要手段

第5篇：前期策劃報告范文

【摘要】質量是一切企業求發展的根本，為企業注入了生機;同時，質量的優良也體現出了企業的管理。企業要是讓客戶認可，除了內部完善的管理，更重要的是外部的信譽，這就是質量保證。 如何進行房地產開發項目的質量管理？本文從房地產開發項目的生命周期，對如何進行質量控制進行了闡述。闡明在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。

【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制

近十年以來，房地產開發項目如雨后春筍蓬勃發展，龐大的市場需求成就了一大批開發商，也使一些初入地產界的大佬們由于未掌握地產開發規律導致開發出來的產品不被市場認同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因導致這種截然不同的結局呢？答案只有一個：由于產品的質量差而導致房產商倒閉。

這里的質量是一個廣義上的“質量”，它包括：地塊地段選擇質量、可行性研究質量、項目前期策劃質量、設計質量、工程實施質量、物業管理質量等。

下面就如何提高房地產開發項目的產品質量提出個人的想法。

1 目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中我們普遍忽視開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。

2 房地產開發項目的前期工作

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。 1 建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。 2 制定開發項目的質量計劃。

充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。 3 建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。

3 設計階段的質量控制 1 方案設計階段

在房地產開發項目中，前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。

在咨詢公司得出較為科學的項目開發產品定位后，應該參與到后一階段的規劃方案設計。開發商在尋找規劃規劃方案設計單位時也要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，因為規劃方案設計是一個創造性的工作。 2 施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。

工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件(圖紙)和經濟文件(概預算)，就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4 施工階段的質量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。

4.1 房地產項目施工前準備階段質量管理。 1.1 明確質量目標

房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。 1.2 制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。 1.3 質量保證

質量保證就是實施質量計劃，增強項目投資人、項目最終用戶項目質量的信心。 2 開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。 2.1 工程施工質量控制特點

（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。

（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。

（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。

（5）在工程施工中要正確處理造價、工期和質量的關系，努力做到在保證質量的前提下使三者達到對立統一。 2.2 施工階段工程質量的影響因素

影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。

第6篇：前期策劃報告范文

通過對潤業苑項目的初步分析，我們感到這將是一個可塑性非常強的項目，通過專業的營銷和策劃操作，它不但可體現出開發商的實力和形象，更應在小高層市場上獨樹一幟。

我司經過長時間的市場調研，根據市場所反映出來的背景，結合自身所積累的經驗，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時將根據具體資料提供一套系統的極具可行性的營銷策劃報告，以饗貴司慧眼。

眾成偉業房地產營銷管理有限公司

目錄

一、市場背景

二、項目分析

三、項目定位

四、客源定位

五、產品建議

六、推案策略

七、廣告策略

八、銷售執行

九、公司簡介

十、合作模式

一、市場背景

濟南房產市場日趨規范，整體處于上升態勢，在市場發展的過程中，我司認為可分為兩個階段，每個階段市場構成要素的特征，簡析如下：

(一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發商特征：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特征：產品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特征（集中在千佛山周邊）。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

（二)XX年以后，振蕩中走向規范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨于理性，此時散戶消費逐漸成為市場主力。

開發商特征：迫于競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業著眼于濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶占濟南市場。同時由于政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨于合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層為主的同時，小高層逐步為市場認可，高層也占領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨于合理，特色鮮明，并且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨于合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步為市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化

ø能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

ø對于能承受2500-4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加注重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

ø能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍為主力，小高層發展較快，并逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

（1）以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園為標志，小高層做為新的開發理念進入濟南市場，并引入了南方先進的營銷模式并進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發為標志，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，并且點式小高層的建筑弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

（3）市場以客源的選擇為導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，并且日益呈現出規模化、品牌化的特征，此時的代表樓盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

ø開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

ø營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況并與之結合，了解客戶心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位于濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid（科技商務中心區）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，眾多知名國際國內大公司投資于此，本案正處于這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費群體主力仍為比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員為主。

隨著周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成為高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費群體和范圍，成為跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

（一）本地客源：

此類客源為本案客源之基礎，且為先期客源之主力，我司認為主要有以下類型：

私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。對地段及相應升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更為私密、高檔的生活空間。此類人群對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較為關心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多為二次或三次置業，且以標準戶型為主要需求。『 2

（二）外地客源

此類客源是本案完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分為以下類型

外地駐濟企業高層管理人員：此類人群大多為外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較為注重。

外資企業駐濟高層管理人士：加入wto后，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較為注重，將成為本案后期客源開發的重點。

三、項目定位

本案位于濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對于其他競爭樓盤在未來市場競爭中占有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位于：會養人的房子——滋養城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區配套皆較為齊全。

4、社區規劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、戶型實用、舒適。

五、產品建議

由于本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到“人無我有”人有我精”，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

（一）社區配套設施

1、采暖：采用韓式地面供暖系統

理由：a無暖氣片及其支管，增加使用面積，并且宜擺放家具。

b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔凈。

d便于設落地窗。

2、門、窗：分戶門配可視對講防盜門，室內采用木質夾板門，客廳設落

地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統：全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電

梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4、信息系統

有線電話：市區標準有線電視信號及衛星電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網絡：寬帶網入戶，并預留管線。

5、廚房、浴室：墻身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整

套高級廚具，純凈水入戶。

6、衛生間：墻面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

（二）本案多層商業樓為沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

（三）外立面材料及顏色

建議采用高級涂料，顏色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部為米黃或中黃色，上部為淡黃或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生墻體滲水易

查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

（四）綠化布置：根據小區內的容積系數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精致的小景，烘托社區氣氛。在綠化布置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。

（五）規劃布局：要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。

（六）戶型設計：戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100——180平方米之間，適當保留200——250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

（七）戶型風格：落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

六、推案策略

（一）售樓處選址：

我司建議售樓處向主干道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

（1）該地段為濟南主干道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

（2）人員流動量大，易擴大知名度。

（3）交通動線發達，方便客戶咨詢。

缺點：投入費用高。

（二）推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分為三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

（1）本案為同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持后期的開發意義極其重大。

（1）中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而

形成的良性循環，因此，本案能否盡快去化，關鍵在于前期能否建

立市場人氣，引起市場轟動。

在此階段應注意前期的價格制定,要求與整體結合，為中、后期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗（如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。）

第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相

對較高的利潤。

理由：

（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更為有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。

（三）價格策略

目前市場競爭激烈，操作周期不宜過長，不適宜作大范圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的提升，以拉動市場。

整體操作結束后，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關系后報與貴司參考。

七、廣告策略

（一）主訴求點：

突出社區無以倫比的內部優勢，以“會生活的人選擇會養人的房子”為主訴求點。

理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢

及小高層的建筑形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。

（二）各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景致等品質，使之成為一廣告系列。

理由：

（1）可令社區整體優勢全面展現。

（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視——以形象廣告為主，結合綜藝性廣告。

2、報紙——軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行沖擊

3、車體——主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。

4、電臺——選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。

5、三維動畫——提前展現小區內部的景致和內部設施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。

八、操作執行安排

我司以多年的策劃經驗，總結出一套嚴謹的項目操作流程。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業人士的運作，足以保證任何一個優秀的策劃創意充分演繹。

（一）前期市調階段（第一階段）

第一階段人員安排

1、市場研究分析

ø環境研究分析ø項目地段背景調研ø附近房地產調研ø市場消費傾向調研分析市調員1員，策劃員1名市調員1員，策劃員1名市調員2員，策劃員1名市調員2員，策劃員2名

2、市場調研成果總結專案組動腦會議后，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結

3、物業規劃研判專案組動腦會議

4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）

5、策劃報告綱要專案策劃員執筆

此階段的工作范圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，并編寫市調報告。在對本案的規劃情況熟知后，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，并編寫初步策劃草案。在與發展商共

同就策劃內容協商修正并確定之后，將進行第二階段的工作內容。

（二）銷售準備階段（第二階段）

第二階段人員安排

1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：ø目標市場定位ø銷售策略制定ø推廣措施及訴求重點ø廣告目標與目的ø廣告預算的編制ø平面制作物設計要求（樓書風格建議、dm及單頁制作建議、海報建議、展板內容建議等）ø現場pop布置建議øsp活動建議ø媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執筆，廣告策劃輔助，完成報告。

2、我司與發展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、sp活動計劃等內容）-----

3、廣告計劃及文案設計審核專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發展商進行確認與把握。

4、印刷品樣稿的審核與修正

5、現場pop布置具體內容：ø現場圍墻裝飾ø現場橫幅和錦旗布置ø現場燈箱、指示牌ø展板、模型制作ø售樓處裝修布置ø售樓處導引牌ø樣板房裝修布置我司與發展商共同制作、監督

6、市區內長效媒體安排

7、銷售文件的準備專案策劃

8、售講資料編寫

9、營業員培訓與考核專案經理、專案策劃員、廣告企劃等

10、樓盤報章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管

11、銷售名片印刷廣告企劃專員監督廣告公司完成

此階段基本為策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協助發展商進

行與廣告公司的接洽、聯絡與監督，并及時與發展商溝通，協助發展商進行現場布置；進行業務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。

三、銷售階段（第三階段）

第三階段負責人員

1、實施廣告計劃在取得發展商的確認條件下，我司具體實施。

2、現場銷售情況統計與監控專案經理、策劃員

3、電話量、客戶量、成交量統計與通報

4、價格反應與檢討

5、廣告效果統計廣告策劃人員、策劃員、專案經理

6、廣告效果檢討

7、銷售策略調整專案組動腦會議，并由策劃員與廣告策劃人員實施

8、廣告策略調整

9、銷售形勢分析與預測專案組會議

10、會議安排

ø每周例會專案經理通報銷售情況，了解工程進度（與發展商），業務員反饋情況調查

第7篇：前期策劃報告范文

兩年以上工作經驗 |男| 27歲（1986年1月11日）

居住地：上海

電　話：139********（手機）

E-mail：

最近工作 [ 1年7個月]

公　司：XX房地產有限公司

行　業：房地產開發

職　位：營銷副總

最高學歷

學　歷：本科

專　業：房地產經營管理

學　校：重慶大學

自我評價

本人具備多年房地產從業經驗，負責房地產市場調研、市場咨詢及產品定位等方面的前期工作，因此對于國內房地產市場有很強的分析洞察能力，對于項目前期定位有著獨到的見解；為人責任心強，誠實守信、善于與人溝通，具備較強的綜合能力，具有全盤考慮處理問題的素養和良好的職業判斷力。

求職意向

到崗時間： 一周之內

工作性質： 全職

希望行業： 房地產開發

目標地點： 上海

期望月薪： 面議/月

目標職能： 營銷總監

工作經驗

2012/1—至今：XX房地產有限公司 [ 1年7個月]

所屬行業： 房地產開發

市場銷售部 營銷副總

1、 負責營銷戰略制訂公司各項目年度營銷計劃，并組織實施；

2、 負責組織開展市場分析，進行項目、產品定位，制作營銷方案；

3、 負責拓展與客戶、社會各界的關系，建立完善的客戶關系管理體系；

4、 負責對廣告制作、公關活動、樓盤促銷活動和房地產銷售工作予以指導；

5、 負責重大公關、營銷活動的總體督導或現場指揮。

2010/3—2011/12：XX建筑工程有限公司[ 1年9個月]

所屬行業：房地產開發

營銷中心 營銷總監

1、 負責公司戰略目標和計劃，制定營銷策略，并執行落實組織實戰銷售；

2、 負責公司確定的銷售費用，制定項目階段性銷售進度計劃、廣告計劃，并保證項目方案的推廣執行；

3、 負責進行廣告商的選擇，負責與大眾媒介、廣告公司的溝通；

4、 負責對廣告監測總結，研究客戶反饋信息，調查銷售策略執行情況；

5、 負責落實價格系統的制定，根據市場變化建議價格調整策略；

6、 負責全新地產項目的前期市場調研，產品定位分析、指導產品前期策劃報告的撰寫。

2008 /7--2010 /2：XX房地產有限公司[ 1年8個月]

所屬行業：房地產開發

營銷策劃部 市場企劃經理/主管

1、 負責項目的前期定位、項目策劃、市場管理工作；

2、 負責制定項目總體和分階段的市場推廣傳播策略、銷售策略并有效執行；

3、 負責市場調研，對競爭產品進行研究與監控，提供項目市場運作的建議書；

4、 負責管理深圳公司的品牌形象，組織媒體公關活動，處理相關的危機事件等。

5、 負責整合營銷資源，在推廣過程中獲得最佳資源配置；

教育經歷

2004/9 --2008 /7 重慶大學 房地產經營管理 本科

證 書

2006/12 大學英語六級

2005/12 大學英語四級

第8篇：前期策劃報告范文

關鍵詞：監理策劃；合同管理；目標分解；資源計劃

中圖分類號：U415.1 文獻標識碼：A

建設項目的特點決定了項目從建設準備、制定計劃、組織實施以及到竣工驗收是一個周期較長而又復雜的漸進過程，在其建設過程中，監理工程師通過自己的知識積累，并運用科學手段，對工程建設所投入的大量資源進行科學地管理，以求最終實現項目目標。

一個監理項目是否能夠成功，監理服務質量和工作水平是否能得以保證，與項目前期的監理策劃有著極其重要的關系，現就其作用和意義及操作要點談幾點認識。

1 項目前期監理策劃的作用和意義

工程建設項目類型有多種，但其過程都具有一次性、復雜性、周期長等共同特點。做為監理也可按其規律將監理過程分為監理前期策劃準備、現場實施監控、工程竣工驗收及保修服務三大階段。監理前期策劃準備階段實際上就是對擬監理的工程進行工作目標分解、目標控制分析、目標控制措施制訂、資源投入分配等決策性工作。監理前期策劃是工程建設監理過程中的決定性階段。監理前期策劃工作做的越全面、越細致，在工程實施階段的監理工作將進行的越順利，實現預期控制目標就越理想。項目監理實施階段是監理前期策劃工作的落實、跟蹤、修正、補充和完善。而竣工驗收及保修服務階段是對項目監理實施結果的驗證。因此，監理前期策劃工作是項目后期工作的基礎。只有建立好基礎，才能保證項目目標的預期實現，所以項目監理前期策劃是監理過程的重中之重。

2 總監與項目前期監理策劃的關系

總監是監理單位在監理工程項目的行為授權人，在項目監理過程中代表監理單位全面履行監理委托合同中所賦予的權力和義務。既然工程監理合同是由總監代表監理單位履行，工程建設項目也是由總監組織項目監理人員去完成，那么，項目前期的監理策劃由總監來組織完成將有助于后續監理工作的開展。由此可見，總監將如何進行擬監理工程項目的控制，如何把握住工程建設的脈搏，如何將監理單位的監理理念全面貫徹到項目前期監理策劃當中去，是項目監理策劃成敗的關鍵。

總監是公司質量方針和質量目標的貫徹者。合同質量目標一經提出，總監就應根據監理單位的實施能力，組織制訂實現合同質量目標的計劃和保證措施。

3 項目前期監理策劃的操作要點

項目監理前期策劃階段的工作主要包括：投標、合同談判、監理規劃、資源準備。監理項目確認后，監理工程師根據自己的工程監理經驗，結合擬監理項目的實際情況，主要進行以下工作：

3.1 參加現場探勘，收集資料，主持編寫技術報價書（監理控制方案）。參與監理投標工作。

監理單位決定接受業主的投標邀請后，監理工程師必須參加現場踏勘，了解工程項目的規模、性質、特點及周邊情況，掌握工程現場的第一手資料，他們包括：

3.1.1 研究招標文件

參加某一工程的投標，首要的工作是仔細認真地研究招標文件。充分了解其內容和要求，并發現應提請業主予以澄清的疑點。研究招標著重點，通常放在以下幾方面：

a．研究工程綜合說明，借以獲得對工程全貌的輪廓性了解。b．熟悉并詳細研究設計圖紙和技術說明書。c．研究合同主要條款，明確中標后應承擔的義務和責任及應享的權利。d．熟悉投標單位須知。

全面研究了招標文件，對工程本身和業主的要求有了基本了解之后，監理單位就可以制定自己的監理方案，編制計劃，有秩序地開展工作。

3.1.2 調查監理環境

監理環境是中標后工程監理的自然條件、經濟條件和社會條件。這些條件是工程監理的制約因素，影響工程監理的效果，是編制監理方案時必須考慮的。所以要在編制監理方案前盡可能了解清楚。調查的重點通常是以下幾方面：

a．工程現場條件，可通過踏勘現場和研究招標單位提供的地基勘探報告資料來了解。主要有：場地的地理位置，地上、地下有無障礙物，地基土質及其承載力，地下水位，六通一平（水、電、氣、風、路、通訊、場地平整）等。

b．自然條件，主要是影響施工的風、雨、氣溫等因素。

c．監理辦公和生活條件。

3.1.3 主持編寫技術報價書

監理單位應根據擬監理項目的規模、性質、特點、服務范圍、服務內容及現場勘探掌握第一手資料，組織編寫項目監理方案。技術報價書主要編寫內容如下：

a．工程概述；b.服務內容、范圍、目標；c．監理依據；d．現場項目管理組織機構；e．擬參加本合同監理總監履歷表及授權書和各專業監理工程師履歷表；f．主要工作人員情況介紹；g．工程監理方案及工程主要技術環節與監理實施意見；h．關于本工程建設、設計、施工方面的建議；i．在過去五年監理的與本合同相似的工程經歷和現在正在進行的合同履約情況；j．投標單位參加本工程監理的優勢及認為必要的其他文字說明。

3.2 參與委托監理合同談判

雖然工程建設監理的主要工作是工程進度、質量、費用、HSE目標控制及合同管理，但核心工作是合同管理，監理工程師在監理項目中代表監理單位行使監理委托合同中規定的職責，依據工程建沒合同對被監理方實施監督管理。因此監理工程師首先必須懂得如何進行合同管理．全面理解合同規定各項內容的要求，并根據合同要求制定針對性的項目監理規劃，杜絕違約行為，全面實現合同的承諾。監理工程師在合同談判中應著重注意合同內容的完整性以及技術、能力、商務等重要環節。

3.3 組織監理規范編制

在項目投標階段，監理單位組織編寫的監理方案僅就項目的目標控制提出綱領、原則性的建議，而監理規劃是指導監理組織實施監理的程序文件，是監理大綱的細化，是如何進行質量、進度、費用、HSE目標控制和合同管理的具體落實。總監應圍繞監理合同中業主提出的要求制定相應的實現質量、進度、費用、HSE目標的各項工作程序、控制措施、項目內部工作制度、考核辦法等，要具有針對性和可操作性。

3.4 資源準備

對于大型復雜工程，其項目構成龐大，如何將龐大的工程管理好，規劃好，僅靠人腦和經驗是不能完成的。因此監理工程師必須掌握現代計算機網絡技術，利用現代計算機網絡技術輔助完成項目的規劃、分析、管理和控制。比如在編制監理方案時就可以利用計算機把項目工作內容進行逐級分解，根據項目工作分解來安排人力資源派遣計劃。

資源包括許多種類，在項目前期，監理工程師一定要做出各種監理資源的投人方案，具體如：

①人力投入計劃；②生產及辦公設施；③現場檢測測量工具；④交通工具；⑤氣象工具；⑥工程驗收標準的有效版本清單；⑦以上資源成本測算。

結束語

總之，在監理項目的前期，為保證監理單位的服務成效，監理工程師應縱觀全局，對整個工程建設過程要有相當的預見性，做好項目統籌規劃，抓住工程建設監理工作的核心，搞好項目前期策劃，確保監理工作是在有效、有序地進行，是工作之根本，才能為項目工程建設監理工作奠定堅實的基礎，從而實現監理合同的全面承諾。

參考文獻

第9篇：前期策劃報告范文

關鍵詞：開發項目；工程策劃；總平面；建設單位

古人云：“謀定而后動”，亦指任何事情都需要事前籌策的重要性。地產項目開發有資金密集、施工期長、建設環節多而且復雜的特點。同時受政策調控、市場競爭等因素制約，存在比較多的不確定性和相對較高的風險。因此地產項目開發更需要進行全方位的銷售、研發和工程管理等統籌策劃。目前，地產項目開發過程中的銷售策劃、產品研發已經得到普遍的重視，而對地產項目開發中工程管控的研究和制度化尚顯不足。

近年一些知名的地產開發公司在工程管理方面已形成了一定的工程管理體系，其中不乏有“特色”和“亮點”的經驗，非常值得在我們在項目開發過程中就予以借鑒。

1.工程管理策劃作用

為促進工程質量、成本、進度、安全文明施工等工程管控目標的實現。進行工程管理策劃，而對工程進度、質量、成本等因素進行綜合考慮和統一安排。

進行工程管理策劃，可從工程管理角度對分期分區劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時間和建筑、結構、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設計能夠更好地滿足項目發展總目標的要求。

進行工程管理策劃，可從工程管理角度對工程標段劃分、工程分判（是指標的物的分解和合作方的選定）和甲供材采購、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項目成本控制總目標的要求。

工程管理策劃，應從工程角度對銷售區的部位、分期開盤銷售、銷售貨值等限制提出建議，促使營銷計劃能更好地滿足開發公司銷售指標要求。

進行工程管理策劃，可使施工各階段的總平面布置更加合理、有序，為施工期間安全文明管理奠定基礎，使項目工程質量管理目標能在工程項目管理全過程中得到更好落實，使項目開發進度能按照公司總體進度目標全面如期推進。

2.工程管理策劃時間及適用范圍

在《項目規劃設計方案》經過公司內部評審和政府規劃主管部門審批完成后，項目公司應根據《項目定位報告》、《規劃設計方案》等項目文件，對項目開發過程中的工程管理內容進行總體策劃，編制《項目工程管理策劃報告》。

3.工程管理策劃內容及相互關系

工程管理策劃包括總平面布置、工程進度、工程質量、工程成本、安全文明施工、項目公司架構及運作模式、公司內外關系協調等策劃內容。工程質量、進度、成本三者之間是對立統一的關系。成功的工程項目管理必須在質量、進度、成本三者之間取得平衡。因此工程管理策劃中的總平面策劃、進度管理策劃、質量管理策劃、安全文明施工管理策劃等主要內容之間應相互聯系、相互制約。具體地說，工程建設的進度、安全文明管理策劃是總平面策劃的主要依據，各階段總平面布置也是工程進度管理、質量管理和安全文明施工管理相關內容的體現。

4.《項目工程管理策劃報告》的核心內容：《總平面管理策劃》

4.1總平面管理策劃概念

總平面管理策劃是在設計方案及營銷針對項目分期開發意見基本確定的前提下，以施工總平面規劃為依據，建設單位項目公司根據項目開發進度，分階段對施工總平面布置進行調整、補充和修改，明確總包單位分區、土方平衡、臨時施工道路組織、施工順序等內容，以作為本項目合約策劃及現場工程管理的重要依據。簡單概括，總平面管理策劃是從建設單位工程管理的角度進行項目的施工總平面規劃，區別于施工組織設計中的施工總平面布置。

4.2總平面管理策劃作用

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內容之一。合理、前瞻性強的總平面管理策劃可以有效地降低項目成本，保證項目開發進度。總平面管理策劃作用具體體現為：

4.2.1 前期規劃，事前溝通，利于建設單位各部門梳理思路，形成共識

地產項目開發過程中，甲方工程管理提前介入非常必要，通過項目總平面策劃，與研發、銷售、成本等部門事前溝通，對工程的施工步驟、交通組織等形成共識，利于各職能部門及時有效相互配合。

4.2.2 作為合約規劃的重要依據，可以有效地控制成本

總平面策劃中的內容基本都與工程成本有關，這些內容要在相應的合同條款上體現。如：臨時施工道路、材料堆場、機械布置等內容應作為總包單位招標的依據。在招標時明確與造價相關的條款內容，可以有效減少施工過程中的措施費變更，便于控制成本；總包單位分區、土方平衡調配、施工工序穿插等內容對合約規劃起重要的指導作用。同時，總平面管理策劃也是后續進度策劃、質量策劃、安全文明施工策劃的基礎。

4.2.3 作為現場安全文明管理的重要依據

總平面管理策劃作為總包合同的附件，明確雨、污排放方式、沉砂池、排水溝具體做法等安全文明措施，以上內容總包單位均在措施費清單內逐項報價，建設單位要求總包單位落實安全文明措施時，既有具體項目、做法又有相應清單造價，具有較強的執行力。

5.結束語