房屋買賣合同簡單范本精選(九篇)
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第1篇：房屋買賣合同簡單范本范文
［關鍵詞］商品房 合同 面積 差異
近來，房地產市場發展愈加活躍，作為即將到來的十二五規劃建設的重要產業為我國的經濟發展作出重要貢獻，但房地產發展中還存在許多問題，商品房面積差異就是其中一個，筆者就商品房面積差異問題做一探討。
一、商品房銷售面積差異產生的原因
所謂房屋面積差異是指房屋買賣合同約定的面積與房屋產權登記面積發生的差異。在房地產市場中，面積誤差通常被稱為房屋縮水，實際上表現形式各有不同。面積差異是目前房地產交易中產生糾紛的一大緣由。因為目前的房屋銷售主要以預售方式為主，這種方式的主要優勢為：一是對開發商的投入要求較小；二是購房者通常可以享受到較大的優惠，但是預售時的面積是在圖紙上測出來的，與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數的開發商都會盡量準確預測，在施工過程中盡力控制誤差大小，但也有個別開發商出于某種目的利用這種誤差為自己牟取不當利益，對于購房者而言，對房價款的承受能力，對房屋的使用規則等都是以房屋面積為基礎的面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力，或者使原先的使用計劃落空。
二、商品房面積差異的處理
1.認購面積與《商品房買賣合同》約定面積不一致產生的糾紛的處理
（1）雙方當事人對房屋面積差異有約定的情形：
如果雙方當事人在認購、訂 購或預定協議對面積差異做出約定，那么就應該依照約定處理。
（2）雙方當事人對房屋面積差異沒有約定的情形：
如果發生糾紛時開發商已取得商品房預售許可證，則該認購協議可以確定為真實、有效，那么開發商就應當依照認購協議的約定承擔違約責任。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。這是處理此類糾紛的一個原則性規定。
如果發生糾紛時開發商仍未取得預售許可證，那么情形就顯得復雜些。在實踐中，法院有時會認為該認購協議違反法律的禁止性規定而確認無效，此時雙方負有互相返還的義務。但隨著社會的進步，這幾年實踐中法院越來越來傾向于認定為有效，如果認定為有效，那么就可以依照前述法律規定辦理。值得注意的是還有一種情況，即最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定，該條規定：商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。此時我們就可以依照關于調整商品房買賣合同的法律法規去處理。
2.《商品房買賣合同》約定面積與房屋權屬證書登記面積不一致產生的糾紛。
這種情形是實際上就是商品房買賣糾紛了，只不過是因為面積差異導致的。同樣，此時的糾紛也存在有約定和無約定的情形。有約定的相對要簡單一些，但是提醒一點的就是，《商品房買賣合同》是由房管部門監制的示范性合同文本，如果范本條款與選擇性條款不一致的情形下，經當事人選擇的條款更能體現雙方當時人在簽約時的真實意思表示，理應適用選擇性條款，也就是說范本條款和當事人手寫條款矛盾時，應當優先使用手寫條款。
雙方當事人對面積差異沒有約定的話，就要依據現行法律規定處理。建設部《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）的，據實結算房價款；
（二）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
產權登記面積－合同約定面積
面積誤差比＝――――――――――――― ×100％
合同約定面積
這是調整面積差異的比較細致的規定，實踐中可以依照該規定處理此類糾紛。
總之，當發生商品房面積差異時一定要分清責任，在此基礎上確定處理方法，這樣才能從根本上消除矛盾，真正解決糾紛。
在商品房買賣實務中，還需要強有力的法律來約束面積差異問題，雖然有相關的司法解釋和管理辦法，但筆者認為力度還要加大，杜絕面積差異問題的發生。
參考文獻：
第2篇：房屋買賣合同簡單范本范文
優秀二手房買賣合同范本
賣方：____________________(以下簡稱甲方)
住所：郵政編碼：
賣方一(丈夫)：賣方二(妻子)：
聯系電話：聯系電話：
身份證號：身份證號：
買方：____________________(以下簡稱乙方)
住所：郵政編碼：
買方一(丈夫)：買方二(妻子)：
聯系電話：聯系電話：
身份證號：身份證號：
為房屋買賣有關事宜，依照《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其它有關法律、法規之規定，甲乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，甲方自愿把下列房屋賣給乙方所有，訂立合同如下，以資共同信守執行。
第一條房屋狀況
房屋地址：
幢號：室號：套(間)數：建筑結構：
總層數：產權證號：用途：
建筑面積(平方米)套內建筑面積(平方米)
該房屋的土地使用權取得方式“√”：出讓劃撥(以上項目請按《房屋所有權證》填寫)
第二條產權狀況
甲方首先確保該房產為甲方所有、產權明晰，手續齊全合法，土地產權清晰，市政規劃不受影響，不存在單位房屋侵權、不存在房產查封凍結、不存在繼承人共有、不存在家庭共有、不存在交易時租賃等情況，產權清楚無糾紛、無抵押、無設定他項權力，若有問題由甲方負責解決，并承擔由此產生的全部責任。
交易后如發現產生于該房屋及其附屬物所有權轉移之前的有關產權、債權、債務等的糾紛仍由甲方承擔一切責任。
第三條房屋價款與付款方式
甲乙雙方商定成交總價款為人民幣：元(大寫：)在履*產交易時，待甲乙雙方到房產交易單位辦理完房產過戶手續后3日內，乙方一次性將房款付給甲方，甲方收到房款時應立收據以此作證。
第四條過戶及交接宜
甲方應在本合同簽定之日起30天內協助乙方辦理完房產過戶手續。乙方房款付清后，甲方要確保在年月日前將上述房屋交付給乙方。
第五條戶口遷移事項
甲方應在年月日前將該房產內的戶口遷出。
第六條稅費分擔
在辦理交易手續時，甲乙雙方應提交所有相關證件，遵守國家房地產政策、法規，并按規定繳納辦理房地產過戶手續所需繳納的各項費用，經雙方協商，除了違反國家法律法規和政策規定由甲方負擔的費用外，由乙方支付。
第七條違約責任
本合同經甲乙雙方簽章后生效，對雙方都具有約束力，應嚴格履行。如乙方：“1、未按第三條規定履行付款義務;2、未按第四條規定履行交接項;”均視為乙方違約，在繼續履行合同的同時需向甲方承擔違約責任，支付違約金人民幣元(大寫：)并賠償相應損失。
第八條其它約定
一、甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，甲方保證所交付房屋的質量基本與口頭承諾一致，房屋的主體工程不出現重大的質量問題，即墻體、屋頂、地板平整無裂縫，水電線路暢通正常，下水道無堵塞，大陽能、衛生間、電話線等設施能正常使用。
二、甲方將產權轉讓給乙方的同時要確保該房屋占用范圍內土地使用權、公共維修基金都同時轉讓。
三、甲方確保結清房主年月日之前的各種費用，即物管費、煤氣費、水電費、垃圾清理費等。
四、甲方的油煙機、衛生間浴霸、照鏡、毛巾架、墻柜等基本設施留給乙方使用。
五、本合同共貳頁，一式叁份，甲、乙雙方及房管部門各壹份。
備注：雙方愿按國家規定各自交納相關稅、費及辦理有關手續。未盡事宜，雙方愿按國家有關規定辦理。如發生爭議，雙方協商解決;協商解決不成時，雙方愿依法向管轄地人民法院起訴。
甲方(簽名并蓋章)：
乙方(簽名并蓋章)：
_____年____月____日
二手房買賣合同范本參考
甲方(賣方)：乙方(買方)：
甲、乙雙方就房屋買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在市區路號樓單元室(建筑面積平方米，儲藏室平方米，產權證號)房地產出賣給乙方，并將與所出賣該房產的相關的土地使用權同時出賣給乙方(附房產證復印件及該房產位置圖)。
二、雙方議定上述房地產及附屬建筑物總價款為;即人民幣小寫元。
三、乙方在簽訂本合同時，支付定金三十萬元整，即小寫300000元。
四、乙方支付定金之日起2個月內，向甲方支付首付款(定金從中扣除)，首付款之外的款項通過銀行住房按揭方式交付(有關期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理)。
五、甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權(已交納土地出讓金)。
六、辦理房產證手續所產生的有關稅費由甲方承擔。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關房產過戶手續，待房產過戶到乙方名下之時，乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在1個月前將該房產交付乙方;屆時該房產應無任何擔保、抵押、房產瑕疵，無人租住、使用;無欠賬，如電話費、水電費、物業管理費、取暖費、入網費、有線電視費等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付五十萬元的違約金;一方如不能按規定交付房產或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約;如因政府及銀行規定，本合同涉及房產手續客觀上不能辦理過戶或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。
十、本協議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十一、附加條款：
1、轉讓過后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。
2。
3。
甲方(賣方)：(印)身份證號：乙方(買方)：(印)身份證號：
年月日
簡單的二手房買賣合同范文
賣方(以下簡稱甲方)：____________
姓名：______(身份證號碼)：____________
地址：____________聯系電話：____________
共有人：______姓名：______(身份證號碼)：____________
地址：____________聯系電話：____________
買方(以下簡稱乙方)：______
姓名：______(身份證號碼)：____________
地址：______聯系電話：____________
第一條房屋的基本情況：甲方房屋坐落于______;位于第______層______戶，房屋結構為____，房產證登記面積________平方米，地下室一間，面積______平方，房屋權屬證書號為______。
第二條價格：以房產證登記面積為依據，每平米______元，該房屋售價總金額為______萬元整，大寫：______。
第三條：付款方式：乙方于本協議簽訂之日向甲方支付定金______元整，小寫：______(大寫______)，余款______元(大寫______)在房屋過戶手續辦理完畢之日支付。
第四條房屋交付期限：甲方應于本合同簽訂之日起______日內，將該房屋交付乙方。
第五條乙方逾期付款的違約責任：乙方如未按本合同第三條規定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權追究違約責任。自本合同規定的應付款限期之第二天起至實際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計應付款的____%向甲方支付違約金。逾期超過____日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，追究乙方的違約責任。
第六條甲方逾期交付房屋的違約責任：除不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規定的期限將該房屋交給乙方使用，同時，本房屋目前尚處于出租狀態，甲方應按照乙方的意愿解除原租賃關系或把租賃權轉給乙方。乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約責任。每逾期一天，甲方按累計已付款的____%向乙方支付違約金。逾期超過____日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，追究甲方的違約責任。
第七條關于產權過戶登記的約定：甲方應協助乙方在房屋產權登記機關規定的期限內向房屋產權登記機關辦理權屬過戶登記手續。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起__________天內取得房地產權屬證書，乙方有權解除合同，甲方須在乙方提出退房要求之日起____天內將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的____%賠償乙方損失。
第八條：簽訂合同之后，所售房屋室內設施不再變更。甲方保證在交易時該房屋沒有產權糾紛，質量符合國家有關規定，符合房屋出售的法定條件。房屋交付使用之前的有關費用包括水、電、氣、物業、有線等費用有甲方承擔。由此引發的糾紛有甲方自行處理，于乙方無關。
第九條：甲方保證在辦理完過戶手續之日起日內，將戶口遷出，逾期超過______日，乙方每日按已付款的____%收取違約金。
第十條：因本房屋所有權轉移所發生的稅費均按國家的有關規定由甲乙雙方交納。
第十一條：本合同未盡事項，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協議。
第十二條：本合同在履行中發生爭議，由甲、乙雙方協商解決。協商不成時，甲、乙雙方同意由方所在地人民法院起訴。
第十三條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。均具有同等效力。
甲方：____________(簽字，指紋)乙方：____________(簽字，指紋)
第3篇：房屋買賣合同簡單范本范文
一、傳統的物權行為概念
物權行為的概念最早是由德國學者薩維尼在其1840年出版的《現代羅馬法體系》一書中提出來的。［③a］但實際上，物權行為制度早在羅馬法中便已存在。例如羅馬法上的交付（traditio）要求當事人一方以移轉所有權的意思，移交物件于另一方，才能移轉所有權。“在古典法和優士丁尼法中，對占有的轉讓可以通過某些隱蔽的和準精神方式加以完成，幾乎是通過雙方合意來宣布對所有權的轉讓”。［④a］另外，羅馬法上的要式買賣（mancipatio）也強調物權移轉必須采取一定的方式，在要式買賣契約中，不得附帶條件、期限或負擔。這些制度都對薩維尼物權行為理論的形成產生了重大影響，薩維尼也正是在總結和解釋羅馬法制度的基礎上創設了物權行為理論，并對德國法的民法物權體系乃至大陸法中物權法產生重大影響。
究竟什么是物權行為？薩維尼在《現代羅馬法體系》一書中寫道：“私法上契約，以各種不同制度或形態出現，甚為繁雜。首先是基于債之關系而成立之債權契約，其次是物權契約，并有廣泛適用。交付（Tradition）具有一切契約之特征，是一個真正的契約，一方面包括占有之現實交付，他方面包括移轉所有權之意思表示。此項物權契約常被忽視，例如在買賣契約，一般人只想到債權契約，但卻忘記Tradition之中亦含有一項與買賣契約完全分離，以移轉所有權為目的之物權契約”。［①b］薩維尼的這一論述包含了三項重要原理；第一，物權行為的獨立性原理。因為，他認為交付是一個獨立的契約，它是獨立于債權契約的“一個真正的契約”，與買賣契約完全分離的。它與買賣契約即原因行為并非同一個法律關系。［②b］第二，交付必須體現當事人的獨立的意思表示，由于這一獨立意思表示與原因行為無關，便產生了物權行為的無因性理論。［③b］第三，交付必須以所有權的移轉為目的，物權行為的實施旨在使物權發生變動。
薩維尼的上述思想雖包含了物權行為的重要原理，但并未明確提出物權行為的概念，后世對物權行為的界定，歷來眾說紛紜，從我國學者的論述來看，大體上有以下幾種觀點：
第一，從物權行為的目的出發界定物權行為。如史尚寬先生認為，“物權行為謂以物權之設定、轉移、變更或消滅為目的之法律行為。”［④b］鄭玉波先生認為：“……物權變動之原因雖多，但最重要者厥為法律行為。此種法律行為，系以直接發生物權之變動為目的，故亦稱物權行為”。［⑤b］第二，從物權行為的構成角度界定物權行為。如姚瑞光先生認為：“物權行為，由物權的意思表示，與登記或交付相結合，而成之要式行為。［⑥b］謝在全先生認為：“物權行為系物權變動之意思表示，與登記、書面或交付相結合之法律行為”。［⑦b］王澤鑒先生也認為：“惟無論我們對物權行為采取狹義說或廣義說，依法律行為而生之物權變動，必須具備意思表示及交付（動產）或登記（不動產）二項要件，則無疑問”。［⑧b］
第三，從獨立性和無因性角度界定物權行為。如錢明星先生認為，物權行為是指物權變動效力的發生，直接以登記或交付為條件，即在債權合同之外還有以直接發生物權變動為目的的物權合同（物權行為）。［⑨b］
比較上述三種觀點，我認為都不無道理。但是第二種觀點較為全面地體現了傳統的物權行為理論，尤其是薩維尼的物權行為理論。根據這一觀點，傳統的物權行為是指以物權變動為目的，并須具備意思表示及交付或登記二項要件的行為。其特征是：
1．物權行為以物權變動為目的。也就是說以設立、變更或消滅物權關系為目的，此與債權行為不同。債權行為是以發生給付義務為目的法律行為，所以它又稱為負擔行為。而物權行為是以發生物權變動為目的的行為，它又稱為處分行為。［⑩b］由于物權行為將發生物權變動，因此行為人應對標的物享有處分權，“而于負擔行為，則不以負擔義務者對給付標的物有處分權為必要。［①①b］
2．物權行為以交付或登記為其生效要件。物權行為是以物權變動為目的，但單純的物權變動的合意不足以發生物權的變動，還必須依賴于交付或登記行為。王澤鑒先生曾以買賣為例，指出了物權行為與債權行為的區別：
讓與合意＋交付＝動產所有權之移轉
買賣 ｛
│ 讓與合意＋登記＝不動產所有權之移轉
│
│ 意思表示 事實行為
│ （公示行為）
債權行為 物權行為（廣義物權行為）
根據上圖，王澤鑒先生認為，依廣義物權行為概念，物權行為必須包括登記或交付。［①c］而我國臺灣學者也大都接受了這一觀點。正如謝在全所指出的，“不動產之物權行為，乃物權變動之意思表示，與登記、書面相結合之要式行為；動產之物權行為，乃動產物權變動之意思表示，與交付相結合之法律行為”。［②c］
3．物權行為必須具有物權變動的合意。既然物權行為以物權變動為目的，而物權變動必須經當事人達成物權變動的合意。此種合意學者通常稱為物權契約。而狹義的物權行為理論，認為物權行為僅指物權契約，“物權行為就其固有意義而言，僅指當事人欲使發生物權變動之意思表示”。［③c］物權合意直接決定了登記或交付行為的實施，由于交付或登記都是基于物權合意而產生的行為，無論是通過交付或登記設立所有權或他物權都取決于物權合意的內容。物權合意的存在是物權行為獨立于債權行為的基礎。從此種意義上說，物權合意是物權行為的核心。
以上幾點歸納自薩維尼及其他采納物權行為理論的學者所提出的觀點，這些觀點最初是由薩維尼在解釋羅馬法的形式主義立法過程中提出來的。薩維尼采用歷史的研究方法，通過歷史的溯源而尋找法律的規則和理論，不失為一種獨特的法學研究方法。然而，隨著社會生活的發展及法律文明的演進，過去的規則不一定符合現實的需要，不能將歷史的規則照搬現實生活中，例如羅馬法的要式買賣，隨著簡單商品經濟的迅速、簡便的內在需要，已在羅馬帝政后期逐漸被廢除，［④c］而在更進一步要求交易迅速簡便的現代市場經濟時代，更不可能采納上述制度。所以，從羅馬法的上述規則中抽象出的物權行為理論，并適用于現實動產或不動產的交易，其研究方法本身是值得懷疑的。
二、對物權行為的獨立性理論的評述
所謂物權行為的獨立性，是指物權行為與債權行為相互分離，而且是獨立于債權行為之外的。［①d］債權契約僅能使當事人互享債權和負擔債務，而不發生所有權移轉的效果。只有通過物權行為，才能導致所有權的移轉。以買賣為例，當事人之間締結買賣合同的合意是債權行為或債權合同。它僅能使雙方當事人負擔交付標的物和支付價金的義務。如果要發生標的物和價金的所有權移轉，則當事人必須達成移轉的合意，同時還要從事登記或交付行為。許多學者認為，物權行為的獨立性是物權行為的基本特征，甚至有人認為它是物權法的基本原則。［②d］
承認物權行為獨立性理論的學者，在闡述物權行為與債權行為的關系時，認為物權行為與債權行為可能發生四種不同的聯系；一是物權行為與債權行為同時并存。例如，在特定物的買賣、贈與、互易等關系中，當事人訂立債權合同，必須實施物權行為才能移轉所有權。二是債權行為先于物權行為。例如，在不特定物的買賣中，債權行為僅能發生移轉某不特定物所有權的義務，必須嗣后為物權行為才能使某不特定物的所有權移轉。三是僅有債權行為而無物權行為，如雇用。四是僅有物權行為而無債權行為，如抵押的設立、即時買賣、即時贈與。［③d］
總之，主張獨立性理論的學者認為，移轉物權的合意與交付或登記行為的結合本身是獨立于債權行為的，因此物權行為是獨立的。
我認為物權行為獨立性的觀點不能成立。其根據在于：第一，所謂移轉物權的合意實際上是學者虛構的產物，在現實的交易生活中，不可能存在獨立于債權合意之外的移轉物權的合意。以買賣為例，當合人訂立買賣合同的目的，就是使一方支付價金而取得標的物的所有權，而另一方通過交付標的物而取得價金的所有權。因此，移轉價金和標的物的所有權既是當事人訂立債權合同的目的，也是債權合同的基本內容，如果將移轉標的物和價金所有權的合意從買賣合同中剝離出來，買賣合同也就不復存在。而且，當事人訂立任何一份買賣合同，都必須對價金和標的物移轉問題作出規定，否則買賣合同將因缺少主要條款而根本不能成立。既然當事人在買賣合同中規定價金和標的物的移轉問題，那么他們沒有必要就標的物和價金的所有權移轉問題另行達成合意。因此，所謂移轉物權的合意是包含在債權合同之中的，它本身不可能超出債權合同。正如有的學者所指出的：“物權行為中所包含的意思表示在法律意義上是對債權行為意思表示的重復或履行”。［④d］“物權行為不過是原來債權行為意思表示的貫徹或延伸，并非有一個新的意思表示”。［⑤d］尤其是在許多情況下，買賣雙方當事人在訂立買賣合同后，便不再直接接觸，從而也沒有再作出意思表示的機會，根本不可能達成所謂的物權合意。
物權和債權的性質區別并非必然導致物權的意思表示必須獨立于債權的意思表示，也并非是產生特殊的物權變動方法的根據。張龍文先生指出，“蓋債權契約，僅發生特定給付之請求權而已，債權人不得依債權契約而直接取得物權。故應認為債權契約以外，有獨立之物權移轉之原因即物權契約之存在”。［①e］我認為這一觀點值得商榷。因為一方面，物權的變動并不需要物權移轉的合意，即使就即時買賣、即時贈與來說，并非無債權合同而僅有物權合同。相反，在即時買賣、即時贈與關系中，當事人在達成買賣和贈與合意以后，并立即履行了債權合同，因而僅存在債權合同，而不存在所謂的物權合同，只不過這種債權合同是以口頭方式表現出來而已。另一方面，債權合同也要發生物權變動的后果。例如，在買賣合同中，當事人約定移轉價金和標的物所有權，實際上就是在債權合同中確定了物權變動。只不過是實際的物權移轉必須待履行期到來以后，因當事人的實際履行才能發生，但這絲毫不能否認債權合同以移轉財產權為內容的特點。
第二，就交付行為來說，它并不是獨立于債權合意而存在的，交付的性質是實際占有的移轉，從物權法的理論來看，單純的實際占有的移轉并不能必然導致所有權的移轉，例如出租人將房屋交給承租人，雖然實際占有發生移轉，但所有權不發生移轉。然而，為什么在動產買賣合同中，動產一旦交付就會導致所有權的移轉呢？其原因在于，在交付以前，當事人在買賣合同中就已形成移轉動產所有權的合意，因為該合意的存在，從而使動產一經交付便發生移轉所有權的效果。如無所有權移轉的合意，而只有使用權移轉的合意（如租賃），則根本不可能因交付移轉所有權。由此可見，交付效果不可能與買賣合同分割開來。尤其應當看到，實際交付標的物不是什么單獨的行為，而是當事人依據債權合同而履行義務的行為。例如在買賣合同中，交付標的物是當事人應負的基本義務，而一個交付行為是否真正完成，取決于出賣人所實施的交付行為是否符合買賣合同的規定。如果出賣人未按合同規定的期限提前或遲延交付，或交付標的物有瑕庇，或交付標的物的數量不足，顯然不符合合同的規定不能構成真正的交付。所以，如果將交付行為與買賣合同割裂開來，那么交付行為的正確和正當與否也失去了評價標準。
第三，就登記來說，其本身并非民事行為，而是行政行為。一切極力主張物權行為獨立性的學者，也認為登記系公法上之行為，顯然不能作為法律行為之構成部分。［②e］還有些學者進一步指出，“在不動產登記之情形，不僅時間上有差距，而且是地政機關依公法所為之行為，卻指為私法上物權行為的一部分，實在是不論不類”。［③e］
民法確認不當得利返還請求權是否意味著民法承認物權契約的存在？所謂不當得利，是指無合法根據取得利益，而造成他人的損害。不當得利制度的根本目的在于剝奪受益人的非法所得，維護受益人與受損人之間的利益平衡。［④e］贊成物權行為獨立性的學者認為，不當得利制度的創設就證明了物權行為獨立性的存在，“蓋如依債權契約即可移轉物權，則債權契約無效之場合，物權仍屬原主所有，原主僅得本于所有權請求回復占有，自不生不當得利返還請求權”。［⑤e］我認為，這一觀點也是不能成立的。從我國大陸的民事立法來看，盡管在民法通則第134條所規定的返還財產的責任形式中，包括了不當得利的返還和原物的返還，但兩者在性質上是不同的，它們在使用中既可以單獨存在，也可以同時并存。一方面，由于返還原物以原物依然存在為要件，如果原物因不法占有人的利用而遭受損害，或者原物已改變了形態或轉化為貨幣，則所有人可要求返還不當得利，而不要求返還原物。但如果原物依然存在，且未造成任何毀損，占有人也未對原物進行使用和收益，則所有人可以要求返還原物，而不能要求返還不當得利。另一方面，返還原物與返還不當得利的請求權可以同時并存。例如，占有人對原物已進行使用，并從中獲得一定利益，而原物依然存在。在此情況下，所有人既可以要求返還原物，也可以要求其返還所獲得的利益。正如德國學者Hedemann所指出的。“不當得利請求權，對于一切不能圓滿解決之情形，負有調節人之任務”。［①f］不管是否承認物權行為的獨立性，不當得利返還請求權和所有物返還請求權既可以發生競合，也可以發生聚合。可見，不當得利制度的存在與物權行為是否存在是毫不相干的。
除德國立法與判例以外，絕大多數國家的立法和判例并不承認物權行為理論。法國采納純粹的意思主義，主張物權的變動，依當事人的債權意思表示即發生效力，而不須采取登記或交付等形式。瑞士法采納登記或交付主義，即物權的變動，除債權意思表示外，還必須以登記或交付為要件。美國法則采納契據交付主義，即有關不動產權利變動之情形，除讓與人債權意思表示外，僅須作為契據（deed），交付給受讓人，即發生不動產權利變動之效力，受讓人可以將契據拿去登記，但一般而言（各州規定不盡一致），登記不是生效要件而是對抗要件。［②f］這些立法例各具特色，對促進和鼓勵交易，維護當事人的利益，以及維護交易安全都發揮了重要作用。當然上述制度因強調某一方面的功能可能弱化了他方面的功能，但其薄弱之處依然可以通過其他制度加以彌補。可見，采納物權行為理論并非世界各國立法通例。即使在德國，對物權行為理論的批評也甚多，例如德國學者基爾克對薩維尼的物權行為理論作出了尖銳的批評，認為這一理論是“學說對社會生活的”。因為按照這一理論，“到商店購買一雙手套，當場付款取回標的物者，今后亦常非考慮到會發生三件事情不可。即，第一，債權法上締結契約，由此契約所生債權關系，因履行而會消滅；第二，與此法原因完全分離之物權契約，為得所有權讓與締結；第三，除此二個法律行為以外，還須有行使‘交付’之法律上的行為。這完全是擬制的實際上此不過對于單一的法律行為有二個相異的觀察方式而已。今以捏造二種互為獨立之契約，不僅會混亂現實的法律過程，實定法亦會因極端之形式思考而受到妨害”。［③f］
三、對物權行為的無因性理論的評述
法律行為有要因和不要因之分。所謂要因，是指法律上的原因（Causa）；所謂無因，是指物權行為的法律效力不受債權行為的影響。正如謝在全指出的，“若債權行為會左右物權行為之效力，則該物權行為系有因行為（有因主義）。反之，倘物權行為之效力，不受其原因即債權行為所影響時，則該物權行為系無因行為（無因主義），具有無因性。”［①g］簡言之，根據無因性理論，原因行為即債權行為的不成立，無效或被撤銷，并不影響物權行為的效力，物權行為一旦生效，仍發生物權變動的效果。
物權行為的無因性和獨立性是聯系在一起的，由于物權行為獨立于債權行為之外，所以債權行為的效力不影響物權行為的效力。如果物權行為本身不能獨立存在，那么無因性理論也就無法成立。通說認為物權行為無因性理論的優點主要在于：
第一，有利于區分各種法律關系，準確適用法律。根據無因性理論，法律關系非常明晰。以買賣為例，則分為三個獨立的法律行為：一是債權行為（買賣契約），二是為轉移標的物所有權之物權行為。三是移轉價金所有權的物權行為，每個法律關系容易判斷，且有利于法律適用。［②g］
第二，充分保護交易當事人的利益和交易安全。如前所述，根據物權行為的無因性，債權合同即使被宣告無效或被撤銷，并不影響物權行為的效力，買受人仍然取得所有權，而且將標的物移轉給第三人時，第三人也能取得標的物的所有權，這對當事人利益和交易安全的保護是有利的，無因性避免了過分強調保護出賣人的利益，忽視對買受人利益保護的弊端，在整體上較好地平衡了當事人之間的利益。
第三，有利于完善民法體系。無因性理論對德國民法物權法和債權法的制訂產生了重大影響，德國民法典的起草者認為，采納物權行為理論有助于區分債權和物權。因此，該法典中許多條文都體現了這一理論，如《德國民法典》第929條要求具有所有權移轉的合意并同時有物的交付，才能移轉動產所有權。第1205條要求在一項動產上設立擔保物權，必須具有設立該擔保物權的合意并同時具有物的交付。正如德國民法立法草案理由所指出的：“比較古老的法典，尤其是普魯士的一般州法以及Code
civil，常將債權法之規定與物權法之規定相混……。此乃對概念上之對立無正確的評價。此會困惑對于法律關系本質之洞察，同時也會威脅法律之正確適用。”［③g］而無因性理論正好解決了物權法與債權法的區分，從而有利于完善民法體系。
物權行為無因性理論有利于充分保障當事人的利益嗎？我認為對此種論斷需要作具體分析。試以動產的買賣為例，如果出賣方已交付標的物，買受方未支付價金，而買賣合同被宣告無效或被撤銷。在此情況下，根據無因和有因理論的當事人利益狀態是不同的。
依據有因性理論，標的物的所有權并不因交付發生移轉，在法律上仍歸出賣方所有，買受人必須返還原物。如果買受人宣告破產，則出賣人享有別除權，如果買受人將標的物賣給第三人，構成無權處分，出賣人可享有追及權，但如果第三人取得財產時出于善意，則可以取得標的物所有權。如果買受人在標的物上設立抵押、質押，則因為買受人對該標的物不享有所有權，依我國擔保法的規定，此種設立抵押權、質權的行為應為無效。
而依據無因性理論，在買賣合同被宣告無效或做撤銷以后，標的物的所有權因交付即發生移轉，出賣人喪失所有權，所有權在法律上歸買受人享有，出賣人不得向其主張返還原物，而不能請求其返還不當得利。如果買受人宣告破產，則出賣人不能享有別除權，而只能作為普通債權人參與破產財產的分配；如果買受人將標的物出賣給第三人，則為有權處分，出賣人不能享有追及權，而只能請求買受人返還因轉賣所得的價金。第三人直接取得標的物時，即使是出于惡意（即明知或應知買賣合同已被宣告無效或被撤銷），也得取得標的物的所有權。如果買受人在標的物上設立擔保物權，由于擔保物權具有優先于普通債權的效力，出賣人不能請求返還標的物，只能向買受人請求賠償。［①h］
從上述分析可見，無因性理論雖對買受人和第三人有利，但對出賣人卻極為不利。因為出賣人在交付標的物而未獲得價金的情況下，買賣合同因被宣告無效或被撤銷，而不能享有對標的物的所有權，對其明顯是不公平的。一方面，出賣人依據先前的合同已經作出了履行，交付了標的物，而買受人并未作出履行，這表明出賣人并無過錯而買受人可能是有過錯的，尤其是在買賣合同的無效或被撤銷是因買受人的過錯造成的情形下，否認出賣人對其交付的標的物的所有權，而承認有過錯的買受人享有所有權，根本違反了民法的公平和誠信原則，而且也鼓勵了交易當事人的不法行為。另一方面，出賣人雖然享有不當得利返還請求權、價金返還請求權或損害賠償請求權，但這些請求都是債權請求權而非物權請求權，不能產生了優先于普通債權的效力，也不能對抗第三人。如果買受人破產，或將標的物低價轉讓等，在此情況下，出賣人僅享有債權請求權，根本不能維護其利益，甚至使其一無所獲。如果使出賣人享有所有權，可以據此產生優先于普通債權或對抗第三人的效力，則可有力地保護出賣人的利益。
無因性理論雖然有利于維護買受人和第三人的利益，但這種保護是以損害民法的公平和誠信原則為代價的。因為買受人尚未交付價金，表明其沒有依據先前的合同作出履行，買受人在自己未從事履行時，根本不能獲得對方交付的財產的所有權。否則，可能會鼓勵欺詐及其他違背誠信原則的行為。盡管合同被宣告無效被撤銷，但買受人未作出對待履行可能是有過錯的。假如此情形下承認買受人取得標的物所有權，則極大地鼓勵了其過錯行為。從民法上看，不管合同是否被宣告無效或被撤銷，買受人在未作出對待履行以前，不應取得出賣人交付的標的物的所有權，更不能將標的物轉讓給第三人。如果允許買受人取得所有權，并可以自由轉讓，實際上是鼓勵無權處分行為，這對交易秩序的維護無絲毫的作用。尤其應當看到，依據無因性理論，第三人在惡意的情況下，也能取得標的物所有權，這本身與所有權善意取得制度是違背的，而且不符合所有權取得的合法原則。
我國審判實踐經驗和民間習慣與無因性理論也是大相徑庭的。例如，買受人在未支付價款的情況下，也能取得標的物的所有權；買賣合同被宣告無效后，買受人仍可轉讓標的物，第三人出于惡意也能取得標的物的所有權等等。這些規則，根本不可能為審判實踐采納，也不符合民間習慣，一些主張無因性理論的學者也認為該理論“違背生活常情，與一般觀念顯未有符”。［②h］
物權行為無因性理論是否有助于區分各種法律關系，并有助于法律適用？如前所述，物權合意本身是一種理論的虛構，就一個買賣關系，將其分成三個不同的法律關系即買賣合同、移轉標的物所有權的物權行為和移轉價金的物權行為。事實上這三種關系完全是虛構的，因為現實生活中只存在一種法律關系即買賣關系，不可能存在三種關系。從法律適用的角度來看，我認為，這一理論不僅無助于法律適用，反而使法律的適用更為困難。例如，按照承認物權行為的一般觀點、物權行為是法律行為，故應適用法律行為的一般規定。［①i］事實上，由于獨立債權合意的物權合意根本不存在，而交付或登記行為是事實行為，根本不是法律行為。尤其就交付行為而言，完全是一種履行合同的事實行為，如何能適用法律行為的一般規定呢？交付行為的正確和適當與否，只能依據合同而非法律行為一般規定來作出判斷。
正是由于無因性理論存在著明顯的弊端，許多學者利用解釋的方法，盡量強調物權行為與債權行為的聯系，提出了所謂物權行為無因性相對化理論。該理論共有三種：一是共同瑕疵說，該學說認為如果債權行為因為當事人欠缺能力，或因欺詐、錯誤、違法等原因而被宣告無效或被撤銷，物權行為也因具有共同的瑕疵而因被宣告無效或被撤銷。二是條件關聯說，此說認為當事人可以依據其意思將物權行為的效力與債權行為的效力聯系在一起。此種意思可以是明示，也可以是默示的，在很多情況下，可以解釋當事人有默示意思。三是法律行為一體說，即將物權行為與債權行為統稱為一個整體的法律行為，適用民法關于法律行為一部無效而導致整個法律行為無效的規定。因此，當債權契約無效時，物權契約也應該宣告無效。［②i］
我認為，上述無因性相對化理論也是值得商榷的。共同瑕疵說認為物權行為的效力要受到債權行為效力的影響，這不僅否認了物權行為的無因性，而且也動搖了物權行為獨立存在的基礎。條件關聯說試圖通過解釋當事人的默示意思，使物權行為的效力系于債權行為上，此種觀點實際上在很大程度上否定了物權行為的無因性，而且當事人默示的意思如何解釋，在何種情況下進行解釋，在實踐中也是很難操作的。同時，由于物權的合意本身是一種虛構，此種所謂的解釋也難免擺脫虛構的色彩。而法律行為一體說，一方面承認物權行為的獨立性，并認為物權作為與債權行為是不同的法律行為，另一方面又認為物權行為與債權行為是一個整體的法律行為，這本身是相到矛盾的。這三種理論實際上反映了這樣一種現象，即物權行為無因性理論具有明顯的弊端，而承認物權行為的學者被迫對該理論作出某些修正。但修正的結果則在一定程度上否認了物權行為無因性理論。
物權和債權的區別并不意味著物權行為必須獨立存在，且不受債權行為效力的影響。物權是直接支配物并排斥他人干涉的權利，債權是特定當事人之間請求為一定行為或不為一定行為的權利。物權與債權在性質上是有別的，但取得這兩種權利的法律行為的性質在絕大多數情況下并無明顯區別。［③i］也就是說，物權和債權的設定在很多情況下，都可以以同一個債權合同為基礎。債權行為的效力直接決定交付行為的效力。如果債權合同被確認無效或被撤銷，交付行為仍然有效（這就是薩維尼所說的“源于錯誤的交付也是有效的”理論），則使無法律根據的交付合法化，甚至使違法的交付行為也成為合法行為。例如，當事人一方故意欺詐對方，向對方交付假冒偽劣產品。此種交付如經受欺詐方要求撤銷合同，當然是屬于不合法的交付行為，不能承認其效力。而無因性理論承認錯誤的、甚至是違法的交付也為有效，這對交易安全與秩序的維護顯然有害。
有一種觀點認為，物權行為無因性理論為保護善意的第三人提供了充足的理論基礎，［①j］這顯然也是不能成立的。因為按照物權行為無因性理論的本旨，物權行為的效力不受債權行為的影響，不管原因行為是否合法有效，不管第三人取得財產是善意還是惡意，均可以取得對財產的所有權，這完全不符合善意取得制度的私法本意。因為善意取得制度設立的宗旨在于保護善意且無過失的第三人，而如果根據無因性理論，第三人在取得財產時基于惡意且具有過錯，也能取得所有權，這根本不符合善意取得的宗旨。也正因為如此，我認為不宜采納物權行為無因性理論，而認為債權行為一旦確認無效或被撤銷，物權行為自然無效或一同被撤銷。如果受讓人已將財產轉讓給第三人，則可以通過善意取得制度對第三人進行保護，較之物權行為無因性理論，善意取得制度不僅有利于保護善意第三人，而且因其可以區別第三人是善意還是惡意的不同情形，以決定是否對其進行保護，也能體現社會公平正義和誠信原則的要求。
還應看到，薩維尼“源于錯誤的交付也是有效的”無因性理論，極有可能縱容受讓人與第三人之間惡意串通，損害出賣人利益。例如，受讓人通過欺詐方式取得了出賣人交付的某項具有重要價值的特定物，為防止出賣人追奪該物，遂與第三人惡意通謀，以虛假的買賣合同將該物轉讓給第三人，而按照無因性理論，買賣合同盡管因欺詐而被撤銷，受讓人和第三人盡管都具有惡意，但仍能取得該物的所有權，這顯然是不妥的。
四、我國民法是否應采納物權行為
我國現行民法是否已采納了物權行為理論，對此存在兩種截然對立的觀點。一種觀點認為，我國民法不承認物權行為。［②j］另一種觀點認為我國民法和司法實踐，均已不自覺的承認了物權行為。［③j］這兩種觀點，那一種更符合現行立法規定，值得探討。從我國現行立法規定來看，確實承認了登記或和交付為物權變動的要件，就動產所有權移轉而言，我國《民法通則》第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產付時起移轉，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”就不動產所有權的變動而言，我國法律明確要求，不論是土地權屬的變更，還是房產所有權的變更，均應當辦理登記。［④j］還應當看到，我國現行立法對許多物權的設定要求采取書面形式，如《擔保法》第38條規定，“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”從上述規定來看，我國現行立法在物權的變動上并未采納法國法的純粹的意思主義，認為物權的變動不能僅以債權意思表示即發生效力，還必須采取交付、登記或書面形式，才能發生物權變動的效力。
那么，這是否意味著我國民法采納了物權行為理論？我認為，我國民法并未采納這一理論，其根據在于：
第一，就動產來說，我國民法從未承認動產所有權的移轉必須具有物權合意。民法通則第72條規定，“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”梁慧星教授認為，此處所說的“合同”，當然是指債權人合同，包括買賣合同、互易合同、贈與合同等。所說“其他合法方式”首先是指民法方式，如繼承、遺贈等。其次應包括法院判決、拍賣，最后應包括某些公法上的行為，如征用、沒收等。［①k］我認為，這一解釋是完全符合立法本意的。因此，該條并未要求當事人在債權合同之外，另訂物權合同，并基于該合同交付動產，移轉動產所有權。從我國現行《經濟合同法》關于購銷合同中供方必須按照合同的規定交付產品的規定來看，［②k］我國司法實踐歷來將動產的交付作為履行債權合同對待的，而未承認交付行為是獨立于債權行為之外的物權行為。如果買賣等債權合同被宣告無效或被撤銷，當事人應依據法律規定，返還原物，恢復原狀，而絕不能因交付行為而取得所有權。
第二，就不動產來說，有關不動產合同的內容，盡管常常在物權法中加以規定，［③k］但我國法律歷來認為有關房地產轉讓的合同，本質上也是一種民事合同，并應適用民法關于合同的一般規定。在這點上，它與債權合同并不存在差異。我國法律也不承認在不動產轉讓合同中存在債權合同和物權合同兩個合同，不動產的交付也是依據不動產買賣合同所產生的義務，而不動產的登記也要以不動產買賣合同為依據。例如，依據房屋買賣合同，買受人須履行支付價款的義務，出賣人履行交付房屋并協助買方到不動產所在地的房地產管理機關辦理不動產過戶登記手續的義務。最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第12條規定，“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關主管部門辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續。從這一司法解釋來看，它并未承認登記或交付行為是獨立于買賣合同之外的物權行為，而是買賣合同履行行為的組成部分。如果一方不履行交付、登記手續，另一方有權依據合同要求其履行。在我國司法實踐中，如果當事人之間訂立不動產買賣合同中，因具有欺詐、脅迫或違法等，被法院確認為無效或被撤銷以后，即使不動產已交付、登記，也應撤銷登記。這就表明我國司法實踐并未承認物權行為的無因性。
第三，就抵押權、質權、土地使用權的設定來說，盡管我國法律規定，這些合同的訂立要求采用書面形式，這只是對合同形式要件的規定，它并未要求在債權合同之外另外訂立物權合同。至于法律要求抵押物必須辦理登記，質押合同自質物移交給質權人占有時生效等，也并不是對物權行為的規定，只不過是對抵押合同、質押合同的生效要件所作的規定。也就是說，這類合同的生效不僅要求當事人之間的合意，而且還應符合形成要件的規定才能生效。
總之，我國現行立法并未承認物權行為的存在，現行立法對交付、登記等物權變動的要件規定，主要是出于公示的要求，不能成為物權行為存在的依據。概括來說，我國民法的規定類似于瑞士法的立法模式。此種模式要求物權之變動，除債權意思表示外，還須以登記或交付為要件。［④k］而此種模式與德國法的模式是完全不同的，從中國的實際情況來看，采取此種模式而非物權行為模式，其優越性明顯地表現在：第一，它符合我國的立法傳統，而且易于被執法者理解和掌握。而物權行為理論“捏造了獨立于債權行為之外的物權行為，又進一步割裂原因與物權行為的聯系，極盡抽象化之能事，符合德國法學思維方式對抽象化之偏好，嚴重歪曲了現實法律生活過程，對于法律適用有害無益，毫無疑問是不足取的。”［①l］第二，我國的立法模式切實反映了各種紛紜復雜的動產交易和不動產交易的內在需要，體現了市場活動的一般規律，而且完全符合我國現實生活常情。可以說，這一模式是本土化的產物，對于規范本土上的交易關系具有其他模式不可替代的作用。而德國的物權行為理論將現實生活中某個簡單的交易關系，人為地虛設分解為三個相互獨立的關系，使明晰的物權變動過程權端復雜化。這不僅不象有的學者所聲稱的“物權行為理論追求的，是建立精確、細致、安全、公開的法律體第，它只能為復雜而又層次較高的市場經濟服務。”［②l］相反，它使本身簡單明了的現實法律過程徒增混亂，有害于法律的正確適用。［③l］所以德國學者批評這一理論是“學說對實際生活的”是十分恰當的。第三，我國的立法模式能夠有效的、平等地保護交易當事人的利益，不管是對出賣人還是對買受人都能夠兼顧其利益，并平等地加以保護，而物權行為無因性理論，割襲交付、登記與原因行為的關系，雖然強調了對買受人的保護。但忽視了對出賣人的保護。第四，我國立法模式能夠有效的維護交易安全和秩序，同時藉助于善意取得制度，也可以有效地保護善意第三人。而物權行為無因性理論，主張“源于錯誤的交付也是有效的”，第三基于惡意也能取得所有權，買受人在買賣合同被確認無效后仍能轉賣標的物等。這些規則不僅不利于維護交易安全，同時也將破壞交易秩序。
總之，我認為，物權行為理論盡管被德國立法和實務所采納，但并不符合我國的實際情況。朱蘇力先生曾經指出：“現代的作為一種制度的法治之所以不可能靠‘變法’或移植來建立，而必須從中國本土資源中演化創造出來。”［④l］法治建設必須借助于本土資源。德國的物權行為理論符合德國人的抽象化偏好，但并沒有被其他國家立法和實踐所接受，反映了法律本土化的必要性。同樣，按照法律本土化的要求，我國物權立法也不宜采納這一理論。而只能從我國實際需要出發，進一步完善我國現行的立法模式和規則體系。
我認為，我國物權立法和實務不宜采納物權行為理論，并不妨礙在學說上對這一理論展開深入研究。同樣，從理論上看，借用物權合同的概念概括某些合同，揭示其不同于其它類型的合同的特點，也可能是必要的。根據我國許多學者的觀點，我國民法中的合同是當事人之間設立、變更、終止債權債務關系的合意，合同為發生債權債務關系的法律事實，債權債務關系為合同發生法律效力的后果，所以合同毫無疑問只能是債權合同。［⑤l］這一觀點是有一定道理的。但如果采納這一合同概念，雖能概括絕大多數民事合同，但對某些合同卻給以概括其中。這些合同主要是指抵押合同、質押合同、國有土地使用權出讓合同、承包合同等，這些合同具有不同于一般債權合同的特點，表現在：這些合同均以設立、變更、終止物權為目的，且具有特定的形式要件的要求。如對抵押等合同來說，法律不僅要求采用書面形式，而且由于這些合同在內容上涉及物權的變動，因此要求當事人必須辦理登記或交付手續，才能滿足公示的要求。尤其應看到，這些合同不僅受合同法，而且受物權法的規范。一般債權合同主要受合同法的調整，并且通常作為有名合同在合同法中加以規定。而抵押合同等，雖然也適用合同法的一般規則，如合同的訂立、變更、解除、違約責任等。但這些合同主要是在物權法中加以規定。因此，也要受物權法調整。所以，我認為采用梁慧星教授所主張的狹義的合同概念，將民事合同限于債權合同的范圍，那么，可以將債權合同所不能包括的抵押合同、質押合同、國有土地使用權出讓合同、承包合同等在學理上統稱為物權合同，它們和債權合同一樣都屬于合同的范疇，但在學理上可以將其歸為兩種不同的類型。作出此種區分，有利于增加合同分類的科學性，也有利于法律的適用。當然，這只是一種學理上的分類，并不需要在立法上采用明確的物權合同的概念，尤其是如果不采用狹義的合同概念，而適當拓寬合同的概念，將民法通則第85條關于“合同是當事人之間設立、變更、終止民事關系的協議”的規定，解釋為不僅僅是設立、變更和終止債務關系，而且包括設立、變更和終止物權關系。將現行法規定的各種民事合同都作為合同法的有名合同對待。在此情況下，就不必在學理上區分并使用債權合同和物權合同的概念，無論合同具有什么樣的特點，只要它們符合民法通則第85條的規定，都可統稱為合同，并適用合同法的規定。至于物權法中有關合同的規定，都可以看成是合同法的有機組成部分。
〔作者單位：中國人民大學〕
①a 參見孫憲忠《物權行為理論探源及其意義》，載《法學研究》1996年第3期。
②a 參見申政武《論現代物權法的原則》，載《法學》1992年第7期。
③a 王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，臺北1975年出版，第275頁。
④a 彼德羅·彭梵得《羅馬法教科書》，黃風譯，中國政法大學出版社1992年版，第211頁。
①b 王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第283頁。
②b 參見孫憲忠；前揭文。
③b 同①。
④b 史尚寬《物權法論》，臺灣榮泰印書館1979年版，第17頁。
⑤b 鄭玉波《民法物權》，臺灣三民書局1963年印行，第35頁。
⑥b 姚瑞光《民法物權論》，臺灣海天印刷廠1988年版，第18頁。
⑦b 謝在全《民法物權論》（上冊），臺灣五南圖書出版公司1995年版，第68頁。
⑧b 同⑦。
⑨b 參見錢明星《物權法原理》，第48頁，北京大學出版社，1994版。
⑩b 參見王澤鑒《民法學說與判例研究》，第5冊，第112頁。
①①b 同⑦。
①c 王澤鑒《民法學說與判例研究》，第一冊，第278頁。
②c 謝在全：前揭書，第67頁。
③c 同①，第277頁。
④c 參見周楠《羅馬法原論》（上冊），商務印書館1994版，第306頁。
①d 謝在全：前揭書，第69頁。
②d 申政武，前揭文。
③d 參見張龍文《民法物權實務研究》，臺灣漢林出版社1977年版，第4頁。
④d 董安生《民事法律行為》，中國人民大學出版社1994年版，第166頁。
⑤d 謝哲勝，前揭文。
①e 張龍文，前揭書，第4頁。
②e 王澤鑒《民法物權》，第1冊，臺灣1992年版，第67頁。
③e 謝哲勝，前揭文。
④e 參見王澤鑒《不當得利》，臺灣三民書局，1990年版，第12頁。
⑤e 張龍文，前揭書，第4頁。
①f Hedemann,Schuldrecht,3Auf.1949,S 330 334.
②f 參見謝哲勝，前揭文。
③f 轉引自劉德寬《民法諸問題與新展望》，臺灣三民書局1979年版，第468頁。
①g 謝在全，前揭書，第70頁。
②g 參見王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第284頁。
③g 劉德寬，前揭書，第468頁。
①h 參見梁慧星《民法總論》，法律出版社1996年版，第157頁。
②h 王澤鑒《民法學說與判例研究》第1冊，第286，287頁。
①i 參見史尚寬《論物權行為之獨立性與無因性》，載鄭玉波主編《民法物權論文選輯》（上），臺灣五南圖書出版公司1984年版，第4頁。
②i 參見王澤鑒《民法學說與判例研究》，第1冊，第287頁。
③i 參見謝哲勝，前揭文。
①j 孫憲忠前揭文。
②j 參見梁慧星《我國民法是否承認物權行為》，載《法學研究》1989年第6期。
③j 參見《城市房地產管理法》第60條、61條；《土地管理法》第10條；《城市和有房屋管理條例》第6條。
④j 參見牛振亞《物權行為初探》，載《法學研究》1989年第6期。
①k 梁慧星《民法學說判例與立法研究》，第126頁。
②k 參看《經濟合同法》第17條。
③k 參見《城鎮國有土地使用權或讓和轉讓暫行條例》、《城市房地產管理法》。
④k 劉德寬，前揭書，第466頁。
①l 梁慧星《民法學說判例與立法研究》，第122—123頁。
②l 孫憲忠，前揭文。
③l 同②，第122頁。
第4篇：房屋買賣合同簡單范本范文
關鍵詞：契約效力；管制性強制規范；國家利益；社會利益；公共利益
中圖分類號：DF522文獻標識碼：A
民法從近代走到現代，濫觴于羅馬法并盛行于近代的私法與公法涇渭分明的界線似乎已被顛覆，所有權開始受到限制，契約自由不再絕對，私法公法化、公法私法化無論在理論還是實務上似乎已成為無法避免的歷史潮流。具體到制度、規范的層面，作為私法自治集中體現的契約效力的診斷也已經從內部走向外部，各國契約法都類似地規定當事人的契約行為不得損害社會利益，不得損害國家利益，不得違反法律、行政法規的強制性規定。我國合同法第52條對此也作了明確的規定，并且無論在理論上還是在實務界通說認為凡違反法律、行政法規強制性規定者即為無效。筆者幾年以來一直對此持懷疑態度，最高法院也最終于2007年5月在全國民商事審判工作會議上對此有了較為明確的態度。現代社會關系紛繁復雜，利益主體及其內容也極其多樣化，如果因為意思自治侵犯公法秩序、社會法秩序就簡單適用公法、社會法優位于私法的理念而判私法自治無效，這將會侵害私法主體的利益，更不利于我國私法秩序的構建、私法理念的培養，不利于轉型期市場經濟的建設。為此，本文將從關涉私法自治的強制性規范著手，同時運用目的法學的方法，試圖探索我國契約法上關于私法自治違反強制性規定時其效力問題的制度設計。
一、利益的分化與管制性強制規范的產生
(一) 民法從近代到現代的發展――以利益分化為視角
近代民法在公法、私法完全分離的架構下，以個人主義為基礎，崇尚個人理性，在整個市民社會內部不存在社會利益，而只有個人利益，并進而認為個人利益的達致就是整個社會的福祉。在契約法上，本著對當事人合意的尊重，個人主義思想賦予了當事人合意的正當性，因此在近代民法構建論的基礎上賦予了當事人意思以外在的法律效力，這就是近代民法上的契約自由絕對時期。這個時期的契約法幾乎完全是由任意性規范構成，私法上完全遵循“私法的世界里，公法不得入內”的理念。不過，這個時期私法之內契約法之外仍然有諸多的強制性規范制約著契約的成立、生效，這些強制性規范多存在于物權法、人格權法及婚姻家庭法中。然而這些強制性規定的性格大異于由類似我國合同法第52條之（五）所導入的強制性規定。這種私法內部強制性規定的性格容后一并論述。另外值得一提的是，《法國民法典》在制定之初將契約自由發揮到極致的同時，同時第6條也明確規定：個人的約定不得違反公共秩序和善良風俗的法律……。這是法國民法關于公序良俗的規定，但是就像有學者指出的，法國民法中的公序良俗是以“公序”為中心來設計整個公序良俗制度的［1］，追究其原因，筆者認為，在法國資產階級革命時期，不僅私法理念極為發達，同時也形成了完整的公法理念來支持法國大革命，公法、私法二者涇渭分明，互不干涉，規定以“公序”中心的公序良俗其意旨在禁止私法主體通過約定惡意侵犯公法秩序，而不是公法來積極干涉私法關系，與現代私法中的國家強制明顯不同。
法律是社會關系的調整器。 隨著社會的發展，社會利益關系日趨復雜，人們逐漸意識到“原子論”的社會觀是錯誤的，古典經濟學上的“經濟人”理論只是一個理想的假設，社會本身即是一個區別于個人的有機整體，有其自身的利益，即社會利益，為了保護這種社會利益國家必須利用強制性規范限制當事人的意思自治。與此同時，隨著經濟的膨脹，私人有限理性導致的市場失靈頻頻發生，制度經濟學派的經濟學家開始憬悟到，國家在私法關系的形成到消滅過程中，從來就不是一個旁觀者，國家為了公共利益開始積極主動地介入干涉私法關系，不再僅僅限于規定一個消極的原則性的公序良俗條款。國家對私法領域的強制性干涉即體現在民法典之內，也體現在民法典之外的特別民法以及行政法、甚至刑法當中，這些強制性規范只是強制的性格、目的和效果不盡相同而已［2］，一定程度上體現了對私法關系的綜合調整趨勢。隨著這種國家角色的演變，法律規范乃至法律體系都在發生變化，19世紀末作為相對獨立的法律部門――經濟法開始產生。經濟法是“國家干預經濟的基本法律形式”，“經濟法的調整對象是國家需要干預的社會經濟關系”［3］，而這里的經濟關系應當認為是繼承了早期經濟法“縱橫統一論”的思想，包含了橫向的經濟關系及縱向的經濟關系。在性質上通說認為經濟法具有以公法為主、公法私法兼顧的屬性。也有學者從社會利益的特殊性入手，認為在公法與私法夾縫中滋生出了第三法域――社會法，并認為社會法與經濟法不同，社會法僅以社會利益為保護對象，社會法主要以相對強制性規范為主［4］。筆者在這里無意也沒有必要追問法律體系內部門法重新洗牌的正當性，筆者只是描述在市民社會中，在意思自治存在著內憂外患的情況下，私法秩序內的法律規范出現了多樣性。其實無論怎樣，就像耶林所主張的，利益是法律的目的，就是因為新的利益的出現，導致了新的法律規范的產生，多表現為不同性格的強制性規范，本文的意旨就在解釋這些不同性格的強制性規范對私法自治的影響。
（二）強制性規范的類型及其對契約效力的影響
1.強制性規范的類型――權限規范、禁止規范與強行規范
在法律理論上，法律規范從規范的適用是否取決于當事人的意志為標準，分為強制性規范和任意性規范。強制性規范是不得以當事人的意志排除適用的法律規范；任意性規范是由當事人的意志排除適用的法律規范，契約法是典型的任意法。強制性規范是國家強制的法律表現形式。其實如前所述，即使在契約自由絕對時期，私法內部的仍然存在諸多的強制性規范，國家強制處處可見。然而，這種強制性規范與后來出來的國家為了社會利益、公共利益及國家利益從私法秩序外部或站在私法秩序整體的高度上對民事行為的強制性質不同，前者根據學者的解釋，筆者尚且稱其為權限規范［5］，它應當是私法上獨有的一種強制性規范；而后者國家干預的形式主要表現為要求人們當為或當不為一定的行為，也就是傳統法學理論上的強行規范（義務規范、命令規范）和禁止規范，屬于管制性的強制性規范。
（1） 權限規范
權限規范是指在私法秩序內部私人對權利處分的界限性規定，而不是去禁止人們的行為，比如物權法第164條：“地役權不得單獨轉讓”，該規定只是對地役權人的權利處分作出限制，但并不是絕對禁止其轉讓行為，如果地役權人和供役人以及受讓的第三人達成轉讓協議，法律也不應當禁止。權限規范通常還表現在比如有關民事法律關系成立的規定，有關權利義務的基本類型的規定，還有一些技術性的規定。從根本上講，這種強制性規范屬于自治法的范疇，屬于私法秩序內部的規范，仍然屬于私法秩序構建的問題。它們不是國家從市民社會外部進行的“管制”，它們并不管制人們的私法行為，而毋寧是提供一套自治的游戲規則。因此，就其功能而言,則在大多數情形下它們只是從另一個角度去支撐私法自治，為了更好地實現私法自治而已。就像蘇永欽教授所言的這種強制性規范與國家的“管制”性強制性規范相比，它只具有“權限”的規范內涵，立法者完全沒有禁止或強行一定“行為”的意思，它們表述的是法律上有權無權，或做不做得到的問題，而后者才是法律上允不允許做的問題［6］。拉倫茨教授也認為，某些強制性的法律條款不屬于法律禁止規定的范疇，因為這些強制性的法律條款通過規定當事人只能選擇特定的、法律所規定的法律類型和行為類型，或者通過對當事人根據私法自治建立的法律關系，特別是契約關系，進行具體規定，從而限制了私法自治的適用范圍。而且在大多數情況下，這種規范并不想阻止這類法律行為的實施，而更多的是希望對這類法律行為實施的可能性在范圍上進行一般的限制，從而更好地引導這些法律行為［7］。民法上這種權限規范在與契約效力的聯系上，典型地表現在物權法中的強制性規范。筆者在與一些同行討論這些問題時，曾有人認為新頒布的物權法中規定的物權變動的原因行為與物權變動結果的區分原則事實上已經解決了合同法第52條之（五）所帶來的問題。筆者認為，區分原則很大程度上是技術性規范，只是各國基于不同的法律文化背景做出的一個選擇，對于利益的平衡、分配起不到關鍵性的作用，退一步講，即使區分原則一定程度上解決了一些合同效力與物權法中強制性規定關系的問題，那也只是解決的私法秩序內部的問題，與契約法第52條所帶來的問題相去甚遠。契約行為對權限規范的違反，可能就該契約而言可能會判無效，但是它常常還有迂回完成交易實現契約目的的可能，它還可以通過民法上的誠實信用原則越過該權限而認定該契約有效。
（2）強行規范與禁止規范
強行規范又稱為命令規范或義務規范，是指法律要求人們作出或必須作出一定的行為，體現的是一種必為性義務；禁止規范是指法律要求人們承擔不作出一定行為的義務，體現的是一種禁為性義務。在私法上，這是國家“管制”私人行為的兩種典型模式。由于這種規范分類以當事人意志與國家意志的關系為標準，加上傳統觀念上的“私法必須服從公法的利益”的影響，各國民法上幾乎都規定法律行為違反強行規定或禁止規定的無效。例如臺灣地區民法典第71條規定：“法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定并不以之為無效者，不在此限。”《德國民法典》第134條規定：“本法無其他規定者，違反法律禁止規定的法律行為完全無效。”《日本民法典》第91條規定：“法律行為的當事人，表示了與法令中無關公共秩序的規定相異的意思時，從其意思。”根據反對解釋，當事人意思表示違反了公共秩序時應當排除其意思的效力。鑒于各個國家或地區法典中關于法律行為的效力與強制性規范的關系這種明確無誤的規定，其早期的司法實踐也明確對此類契約裁判為無效。
但是，隨著社會關系的發展，利益開始變得紛繁復雜，法律體系對社會關系進入了綜合調整時期，對于違反強制性規范的契約行為一律否定其私法上的效力也并非必要，有時肯定其私法效力僅課以當事人承擔公法上的責任也足以實現強制性規范的規范意旨。由此司法實踐及學術界開始了對民法典中此類條款的重新審視。正如德國民法學家拉倫茨在其《德國民法通論》中所論：德國民法典第134條只是說明了，如果違反禁止規定的行為屬于禁止條款規定的意義和目的所要求的，則違反禁止規定的行為完全無效。但該條款并沒有具體規定，什么情況屬于完全無效。因此，需要對照法律的每一個具體的禁止規定，看它所規定的具體情況有什么樣的法律后果。如果這種對照適用得不出任何其他的結果，才可以假定違反禁止規定的行為的后果是行為的完全無效。但是，如果認為任何違反法律禁止規定的行為都自動地成為完全無效的行為，就完全錯了［8］。域外法在研究強制性規范對契約效力的影響上，對強行性規范或強制性規范的類型又逐漸形成了統一的認識：將強行性規范與禁止性規定進一步區分為取締性規范（管理性規范）和效力性規范。
2.取締性規范（效力性規范）與效力性規范及其對契約效力影響的研究現狀
對于取締性規范與效力性規范的定義，按照史尚寬先生的解釋，效力規定著重違反行為之法律行為價值，以否認其法律效力為目的；取締性規定著重違反行為之事實行為價值，以禁止其行為為目的［9］。還有學者表述為，取締性規范是以禁止、預防一定行為的發生為其直接目的，而效力性規范的直接目的是對于當事人通過一定的行為欲達到的私法效果的實現，國家不予幫助［10］。在我國盡管僅有少數學者對這一問題進行過研究，但司法實踐也已開始對這一問題的關注，2007年5月最高法院副院長奚曉明在全國民商事審判工作會議上明確將強制性規定分為管理性規范和效力性規范并指出，管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范。此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力。效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強行性規范的，才應當認定合同無效［11］。
盡管學理甚至實踐上都認同了關于效力性規范與取締性規范的分類，但是在實務操作中如何區分以及如何認定效力性規范及取締性規范確實一個極為麻煩的事情。如史尚寬先生所言對效力性規范與取締性規范的區分“應探求其目的以定之”，并就四種情況做了分析，但在法律目的的探求上并沒有根據“目的”的性質和類型形成較易操作的指導性原則，有時候又需通過法律規范本身的特征來區分效力性規范與取締性規范，標準比較混亂。從法解釋學的角度看，不能給法官在區分此兩類規范時提供太多有益的幫助。在日本，對取締規定與效力規定的區分認定上經歷了四個發展階段[注：日本法上，分為學說史前階段；以末弘嚴太郎“法令違反行為之法律的效力”為標志，強調公法私法二元論的通說階段；戰后60-80年代修正通說階段；以及90年代強調公法與私法相互支援、相互補充關系的新階段。]，盡管形成的一些見解對司法實踐具有具體的指導意義，但是筆者認為仍然沒有形成具有較大普適性又較具有可操作性的原則。利益是法律的目的，王澤鑒教授也認為對取締性規范及效力性規范的區分應當綜合法規的意旨，法益的種類，衡酌相沖突的利益。筆者在本文中就意圖從法律規范背后的利益著手，來分析強制性規范的不同性格，從而解釋不同性格的強制性規范對契約效力的不同影響。
二、管制性強制規范與國家利益、公共利益與社會利益
國家對私人經濟關系進行干預的典型形式就是利用法律中的強制性規范。而通說認為，國家干預私人經濟關系的目的是為了保護國家利益、社會利益、公共利益等等，還有一種“社會公共利益”的語詞。例如我國《憲法》第十三條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償”，《民法通則》第七條規定：“民事活動應當尊重社會公德，不得損害社會公共利益，破壞國家經濟計劃，擾亂社會經濟秩序”，同時第五十八條規定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效以及違反法律或者社會公共利益”， 《合同法》第五十二條規定“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（四）損害社會公共利益”的合同無效。但是，對于社會利益、公共利益、國家利益，他們各自的內涵和外延是什么以及他們之間的相互關系如何，在理論上都是一個難題，我國新頒布的物權法最終也沒能給“公共利益”下一個定義。但是，出于司法實踐中大量合同案件裁判的需要，又讓我們不得不去對三種利益進行區分，因為不同的利益類型同個人利益產生沖突時導致的法律后果可能不同，也就決定了強制性規范的強制程度及性格不同。因此，筆者欲從三種利益的區分入手來分析自治與強制的奧妙。
（一）國家利益與公共利益
在我國法學界，有學者曾將國家利益直接等同于公共利益［12］，更多的學者認為國家利益和公共利益是有區別的， 有時候也是有矛盾的，但是通常情況下這種矛盾和區別是很難找出的，因此， 認為在我國社會主義條件下，國家利益和公共利益從根本上講是一致的［13］。龐德在論述利益的分類時，他將社會中存在的利益分為個人利益、公共利益和社會利益。他所界定的公共利益為“涉及政治組織社會的生活并以政治組織社會的名義提出的主張、要求或愿望”［14］。正因為康德的公共利益是從政治生活出發的，所以有人認為康德的公共利益是等同于國家利益的，當然也有人認為在康德這里國家利益是公共利益的下位概念。而筆者認為，從不同的方位考慮，國家具有多面性。從國家作為一個公法人的角度講，國家利益應當完全區分于公共利益的。國家作為公法人，為了實現其存在的目的，在法律上除了享有政治利益外，還有經濟上的利益，典型的是國家的稅收征納權，在這些政治利益及經濟利益上國家是確定的唯一主體，如果從這個角度來界定國家利益，那么對國家利益的內涵和外延應該是沒有爭議的。
公共利益是一個極為抽象模糊的概念，它往往隨社會的發展而發展，而且在不同領域不同情況下公共利益是不同的，很難對它作出統一的具體界定，因此有人說公共利益是一個特定歷史語境中的話語。國內外的學者對它的理解可謂是千人千詞，不一而論。但它又是一個極為重要的概念，它幾乎是公權力向私法領域進軍的唯一理由。在立法上我們經常見到的是“為了公共利益的需要”，“根據公共利益的需要”，“為了公共利益的目的”，“不得損害公共利益”等等樣態來限制甚至禁止私法行為。因此，為了更好的保護私益，防止這些公共利益條款的濫用，我們有必要對公共利益做出一個相對明確的內涵和外延。首先，我們應當明確的是，公共利益是一切公共管理活動的出發點和最終目標，也是現代公共管理的本質問題［15］。因此，公共利益是與政府的職能相關的，隨著現代政府權力的膨脹以及所謂的服務型政府的建立，公共利益更變得紛繁復雜，導致了公共利益的內容更加具有不確定性。其次，公共利益的主體是大眾。公共利益是“公共的”利益，然而“公共”的這個范圍到底有多大才能構成公共利益。國內外的學者對此已經達成了一般共識，一方面，它是多數人的利益，而多數人的界定范圍起初以地域為標準，后來揚棄了這個標準而采用“利益效果所及的范圍”［16］；兩一方面，公共利益的主體具有不確定性，即具有開放性，任何人都可以接近，都可以享受，而不是封閉的或專為某些個人所保留，這說明公共利益的受益對象具有不確定性。再次，在界定公共利益時，雖然利益的“公眾性”是一個不可忽視的標準，但在國家職能不斷發展、社會福利日益完善的現代社會，確定公共利益不能僅以主體的數量性標準，而應將國家任務或國家的目的作為重要的判斷標準［17］。在公共利益外延的把握上，有的國家和地區在立法上采取了列舉式的方式，筆者認為鑒于公共利益內容的不確定性，對其范圍無法進行具體的列舉，職能根據法律的原則和精神為公共利益的界定規定一些原則性范圍標準。筆者認為， 公共利益一方面包括現代服務型政府的一些社會公益性秩序；另一方面包括經濟方面的公共秩序，這里經濟上的公共秩序除刑法上保護的社會主義市場經濟秩序外，主要體現在國家的市場經濟調控法上所維護的利益秩序，；再次就是包括一些與基本法律價值相聯系的有關個人的生命、健康、安全自由等的利益。從以上來看，國家利益與公共利益相比較，國家利益相對于公共利益有“私”的性質，在內容上也相對確定，在主體上就是國家，而公共利益的主體是大眾，國家只是代表者。
（二） 公共利益與社會利益
在我們的法律里，更多人的認為社會利益和公共利益是同一的，在學術界也常常不加以區分。其實社會利益和公共利益是兩個完全不同的利益。市民社會與政治國家具有不同的運作規律，市民社會相對獨立于政治社會，是一個相對獨立的自治體，作為一個有機的整體，它也有不同于個人利益的自己的利益。在龐德那里個人利益、社會利益和公共利益是并列的。在哈貝馬斯那里，他認為“在私人所有的天地，我們可以區分出私人領域和公共領域”，“私人領域中也包含著真正意義上的公共領域，因為它是由私人組成的公共領域”［18］。這里的“公共領域”其實說成“社會領域”可能更準確些，它體現的是一種社會利益。我國專門研究社會法的學者董保華教授也認為，在私法、公法之外存在一個第三法域――社會法，是保障社會利益而存在的法。社會利益就其本性而言不是一種公法上的利益，而是一種私的利益，是市民社會中的利益［19］，國家干預的目的主要不是出于國家的目的，而更重要的是為了市民社會自身內部的利益。國家干預的原因一方面多是因為市民社會中的民事關系被扭曲，因此社會法的原則表現為對弱者進行傾斜保護，貫徹誠實信用原則；另一方面的原因是為了某些領域的市場秩序，其根本目的也是為了保護市民社會中個人主要是弱者的利益，例如對某些主體入市資格的限制、營業時間的限制等等；第三就是為了維護市民社會內部的秩序――善良風俗。綜上看來，社會利益與公共利益是兩種完全不同的利益。社會利益從根本上講是私的利益，而公共利益嚴格來說應屬于公法上的利益，國家是其代表者，而且公共利益是國家存在的目的之一和為管理行為的出發點。再者，公共利益往往與政府自身的職能行為有關，其判斷標準存在于政治社會，主要體現在公法中。而社會利益的判斷標準存在于市民社會中，其判斷標準存在于私法或社會法中。
以上筆者嘗試性的區分了管制性強制規范所蘊含的三種利益的不同品性，而強制性規范產生的緣由無非是為衡量與解決上述三種利益與個人利益的沖突，由此決定了以不同利益為目的的管制性強制規范在與意思自治發生沖突時可能產生不同的法律后果。因此，分別從不同利益沖突中來分析衡量管制與自治的效力，雖然可能不能對實在法中各種強制性規范的后果做到面面俱到，但是可以從宏觀上、從根本上來解決這個問題。
三、從規范目的的視角看強制性規范對契約效力的影響
在具體考察社會利益、公共利益及國家利益的保護與契約效力的關系時，我們應當把握一個處理它們關系的一個基本的原則：在社會利益、公共利益及國家利益有替代保護的可能的情況下，應當盡可能地承認契約的私法效力，應當在最小的限度內承認公法對私法的限制。在我國更應當盡可能的樹立這樣的觀念。我國歷來是國家社會不分，集體觀念嚴重，導致國家權力過度侵害私人領域，認為私權始終附屬于公權力［20］。近20年的商品經濟及市場經濟的建設，我們也在逐漸樹立國家與社會的二元分立觀念，體現在立法及司法上，我們也在逐漸地盡可能地承認私法行為的效力，盡可能限制國家對私人行為的干預。比如我國1999年制定合同法時將《民法通則》中規定的“違反法律”的合同無效壓縮到“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效，合同法的這一規定應當說具有重大的歷史意義，極大地減少了國家對民事行為的干預。在司法上，最高法院指導下級法院的司法解釋體現的精神也明確表明不能輕易確認當事人的合同無效。比如最高法院副院長在就最高法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》答人民法院報記者提問時指出：“應當盡量尊重雙方當事人的意思表示，不輕易確認合同無效。同時要求法官應當注意區分司法審判權與行政權的不同職能，正確行使審判權。……”。因此，無論從立法還是司法所體現的精神來看，人民法院在審理契約案件時應當樹立國家、社會，公法與私法相對對立的二元觀念，將國家對私人行為的管制降到最低限度。以該原則為指導，我們具體分析強制性規范所包含的不同利益與私人行為的關系。
（一）社會利益的保護與契約的效力
本文將社會利益界定為本質上是一種私的利益，是市民社會作為一個有機整體的利益。就社會利益的保護與契約效力的關系而言，尚需具體分析。
1. 對弱者利益的保護與契約效力
在法律社會化的今天，某些弱者的利益需提升為社會利益，并通過國家和社會來保障。這種情形典型地體現在消費者權益保護法及勞動法中。在此種情況下，法律將契約主體作為具體人來看待，國家干預的目的是消除事實上的不平等，保障弱者意思自治的實現，確保契約公平正義的實現。一般而言，消費契約或勞動契約違反了消費者權益保護法或勞動合同法中有關保護弱者的強制性規定的，國家一般不會直接否定契約的效力，而是行政部門責令強勢者改正或課以行政法上的責任，除非該契約侵犯了人的基本權利或者契約的履行將對當事人造成無法補償的損失。勞動法或消費者權益保護法上的這種強制性規范有學者將其稱之為相對強制性規范，其理由也是認為這種強制性規范的違反并不當然導致契約無效，其實也就是我們前面所說的管理性規范。
2.對某些領域市場秩序的保護與契約效力
社會與經濟的發展，社會分工越來越細，同時提出的技術要求也越來越高，侵犯利益的機率也就越來越高，因此國家對某些行業中的主體或行為類型做出了限制。應當說，國家的這種干預管制其主要目的不是從宏觀上調控經濟發展的大局出發，只是對某種行業秩序的規范，其主要的目的仍應是在保護一方個體的利益，維護一種市場內部秩序，體現在規范的形態上其主要是對契約的單方當事人提出的要求。該類情況典型地體現在國家對某些主體進入市場的管制如建筑主體的資質證的頒發；也體現在對行為本身的強制上，又進一步表現為對行為內容的強制上，如臺灣著名的判例關于證券商不得收受存款或辦理放款的規定，臺灣最高法院最終認定為取締性規范而非效力性規范，還表現為對行為外部條件的限制上，如法律行為實施的時間和地點等等。通常情況下，這種情況應將具備上述特征的強制性規范認定為取締性規范，而非效力性規范。拉倫茨教授也認為如果禁止的規定只在于對某方當事人的限制，則規定法律行為完全無效就有可能事與愿違［21］。筆者認為，針對我國市場的具體情況，對待該種強制性規范我們可以借鑒日本的做法。在日本以川井鍵為代表的學者認為，在對待違法行為與私法效力的關系上應當以契約履行前后的不同來區別。原因在于，在違反強制性規范的契約的履行前后當事人所處的狀況有很打不同，由于否定法律行為的效力不會帶來回復原狀的問題，同時對交易安全、當事人的信義、公平等問題也不易產生不當的結果，而履行后交易安全、當事人之間的信義、公平的分量加重了［22］。具體而言，在當事人合同尚未履行的情況下，可以認定合同無效，并責令一方當事人改正；合同已經履行的，且沒有給當事人造成損失的情況下，應當認定合同有效，只對違反強制性規定的一方課以公法上的責任，造成損害的應當賠償損失。
其實，筆者認為，在涉及市民社會的個體利益的保護以及國家對某些市場領域的管理秩序的情況下，應當盡量認定契約在私法上的效力，而通過行政法上的責任來達到維護市場秩序的目的。就像臺灣學者陳自強先生所言，行政法上的目的不在于規整當事人的私法生活關系，若無強有力的理由，不應輕易判決契約行為無效。這種情況，典型地體現在我國房地產管理法上［23］。我國大陸學者王利明教授也認為，違反禁止性規定并不損害國家利益和公共利益的，而只是損害當事人利益的，應當認定為取締性規范［24］
3.市民社會的善良風俗與契約效力
一般的理論認為，善良風俗屬于公共利益的范疇。而本文仍認為善良風俗屬于社會利益，它是市民社會發展的基本道德要求。我們經常說“公序風俗”，因此，公共秩序屬于國家權力介入的公共領域范疇，而善良風俗應當屬于市民社會的基本道德，它關系整個市民社會的發展。因此，一般認為，如果契約行為違反了有關善良風俗的強制性規定，該強制性規定應當認定為效力性規定，從而否定該契約的效力。例如重婚行為，由于違反了市民社會的基本道德秩序，不但在私法上無效且受到刑事責任的制裁。
（二）公共利益的保護與契約效力
本文中的公共利益在內涵及外延的界定上可能都小于我們通常感覺上的公共利益，僅指與政府職能有關，由政府引導或運作的以社會的發展為目標的政治、經濟及社會公益方面的利益。所以本文中的公共利益屬于公法上利益。根據公法、私法二元對立的原則，私法行為如果逆向侵犯公法上的利益，無論是在契約的內部還是外部，都將導致契約的無效。而且這種強制性的規定不是僅約束一方當事人的，而是對雙方當事人都禁止的。拉倫茨教授也認為，當禁止規定是針對雙方當事人而言時，往往導致法律所禁止的行為完全無效［25］。比如走私買賣、廣告合同等等。因此，對公共利益進行保護的強制性規定，一般都認定為效力性規定。
（三）國家利益的保護與契約效力
本文所界定的國家利益，雖然相對于公共利益具有“私”的性質，但以國家作為公法人為前提的，與私人利益分屬于公法私法領域。私人契約所違反的國家利益往往表現為經濟上的利益，典型的是國家的稅收征納權。而契約違反國家稅收征納的方式往往是規避行為，即實施某項不受禁止的行為來達到實現某項受法律禁止行為的目的。現實生活中典型地表現房屋買賣過程中雙方當事人為了規避相關稅負的繳納，而以贈與的方式逃避稅負。此種情況下，應當認定該契約無效。當然，如果契約雙方當事人已經履行契約，對于因契約目的的實現所帶來的稅負沒有按時繳納，也沒有必要一定認定契約無效，可以通過課以當事人補交稅款，罰款等形式以制裁漏稅行為，因為對于國家的這種經濟上的利益損害通過補繳或者再加上罰款的形式可以完全得到救濟。
結束語
最高法院在民商事審判指導會議上明確提出了管理性規范與效力性規范的區分，應當說在我國民商事審判上具有劃時代的意義。但是由于我國立法的特點及行政規范的過度龐大，在法律適用上給法官帶來極大的困難。總體來看，在我國現階段，若法律對某類具體民事行為的效力做了直接明確的規定――無效的，應當認定無效。對于法律法規沒有明確規定違反禁止性規定將導致合同無效的，應當考慮規范背后的目的，衡量社會利益、個人利益、公共利益及國家利益。總的原則是私法法院應當盡可能地做出有效認定，維護私法自治，維護社會與國家的相對對立性，這樣才符合市場經濟的規律。盡管近十幾年來，從民法通則到統一合同法指導現在逐步發展的司法解釋，我國私法自治的觀念、國家與社會二元分立的觀念逐步發展，但要想真正能理性地對待公法與私法、公權力與私權利的位置還尚需一段艱難的歷程，需要我們全體法律人的共同努力，此文希冀能起到拋磚引玉的作用。
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The effect of contract and the coercion of country
――from the angle of confliction and protectionof interests
Ma dong Li Zhizhong
(Shan Dong Province Judge's College Ji Nan250013 )Abstract:
