土地確權法律依據精選(九篇)
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第1篇：土地確權法律依據范文
自開展土地確權登記工作以來，多個省、縣、鄉鎮的試點工作順利進行，上海、浙江、江蘇、安徽、四川等地在二輪承包的基礎上，在個別區、縣展開土地承包經營權確權工作。通過試點工作，基本上做到了明確土地產權、保護農民土地權益、化解農村土地糾紛、維護社會穩定，起到了良好的效果。但是，實際農村土地承包經營狀況復雜，在土地承包經營確權登記的管理工作中還存在著一些證地不相符、檔案數據不一致、土地管理不到位等問題，這些問題是亟須解決的。同時，土地承包經營權確權工作不應該只局限于試點地區，應該在全國范圍內推廣，并深化推進，造福全國人民。
1．2土地承包經營權確權登記的意義
1．2．1有利于保護農民土地權益
農村土地承包經營權確權工作的開展有利于維護農民的土地權益。長期以來，農民以土地為生，土地的效益與農民的生存息息相關，然而侵害農民土地權益的現象卻屢屢發生。通過對土地承包經營權的確權登記，長期有效地保護農民土地權利，加強農民土地權利的穩定性，鞏固農民對所有土地承包經營權利的法律效力，利于農民對土地投資，也方便土地流轉等問題的解決。
1．2．2有利于有效管理農村土地
開展土地承包經營權確權工作有利于加強政府等相關部門對土地的管理。相關部門通過對土地的確權，掌握農民承包經營土地及農戶的詳細信息，建立材料管理檔案，促進土地管理的信息化，可以更加合理有效地管理土地，從而有利于政府制定實施支農惠農的土地政策，推動農村土地經濟的發展，并有利于更加有效地利用土地資源，促進農村土地市場和諧穩定發展。
1．2．3有利于促進農村經濟發展
進行土地承包經營權確權工作，有利于促進農村規模經濟建設，發展現代農業。確權工作的開展，使得農民土地承包經營合理化、合法化、有序化，減少和解決了土地糾紛，使農民安心、放心地種植土地，增加土地投資，積極響應政府建設現代農業政策的號召。土地確權工作是土地流轉的基礎，是建設土地市場、創新新農業經營體制的保障。促進農村經濟的發展，必須做好土地確權工作。
1．2．4有利于減少農村土地糾紛
對土地承包經營權的確權有利于解決農村土地糾紛。農村土地糾紛長期存在，可以通過對土地承包經營權的確權，清晰明確地劃分土地的范圍，使農民明確自己的土地界限，了解自己的土地權利，樹立土地保護法律意識，從而有利于政府妥善化解土地承包經營糾紛并減少農民之間產生的土地糾紛。
2土地承包經營權確權登記的問題分析
2．1相關法律法規的不完善增加了確權登記的難度
目前的《農村土地承包法》《物權法》對土地登記都做了明確的規定，但就農村土地登記的實際情況來看，我國在土地登記方面是存在法律缺陷的，主要有以下3個問題。
2．1．1法律法規之間的相互沖突
《農村土地承包法》規定，承包方和發包方通過制定土地承包合同獲得土地的承包經營權，這是對承包方獲得土地承包經營權的法律規定。而《物權法》將農村土地承包經營權規定為一種用益物權，進行土地登記后，由行政機關頒發土地確權登記證書，產生公示、公信的效應。但是在農民取得土地承包合同、獲得土地承包權的過程中，并沒有看到物權所要求的公示內容，所以該土地確權登記只是一種行政管理登記而非物權登記［1］。
2．1．2現有土地權利沒有法律保障
從目前土地確權登記工作試點區的情況來看，存在著這樣一個問題:政策制定者的側重點是在土地確權登記后方便土地流轉，從而增加農民收入，發展現代化農業。而農民關心的則是如何通過土地確權保證現有土地制度賦予農民的土地權利在現實中得到落實［2］，恰恰在如何保障這些法律賦予的權利方面，現有法律存在缺陷。由于兩者關心的側重點不同，在理解上不能達成一致，確權登記工作難免受到影響。
2．1．3土地承包權屬問題成為最大問題
開展土地確權登記工作以來，工作人員遇到的最大、最頭疼的問題就是土地權屬問題，即因土地承包地塊面積不準、四至不清等問題所引起的土地所有權或者使用權的歸屬問題。雖然目前已有《土地權屬爭議調查處理辦法》來處理土地權屬不清的問題，可是在實際工作中土地權屬問題涉及多方法律關系，問題復雜難解，而法律規定卻不能面面俱到。
2．2相關部門操作混亂制約了確權工作的開展
我國農村人口眾多，在全國開展農村土地確權工作是一項艱巨的任務;同時，地理環境的不統一又給確權工作增加了難度。部分地區土地情況復雜多變、工作量大，制約了土地登記工作的開展。在工作過程中承包政策操作不規范，特別是承包經營權證管理發放不規范、地籍管理不科學、政策落實不到位、政出多門，導致工作結果不盡如人意，反而增加了農民負擔，引起了更多的土地糾紛與農民不滿，使得土地承包經營確權工作沒有普遍展開［3］。同時，土地確權工作是一項浩大工程，需要大量資金的支持，然而實踐中資金的缺乏調動不起鄉鎮干部及工作人員的積極性，使得土地確權工作實施困難。
2．3農民土地的種種矛盾阻礙了確權登記的進行
農民土地權益糾紛的存在，使得土地確權工作困難重重。農村土地權屬問題復雜，許多情況下土地流動性大、界限模糊，土地矛盾層層疊加。如農民之間隨意的土地流轉、自行開墾土地、擅自調整土地界限等情況造成了較多土地糾紛。此外，隨著國家農業政策的調整、農產品價格的提高、土地使用價值的提高，農民紛紛返鄉爭搶種植土地也引發了許多糾紛。以上這些糾紛產生的原因復雜，存在的時間較長，涉及的農戶關系較多，具有明顯的群體化，這些糾紛能否得當處理，直接影響土地承包關系的穩定以及后期農村土地市場的建立。
3國外土地登記制度的比較與借鑒
3．1國外土地登記制度的比較考察
3．1．1德國
德國的土地權利登記采取土地強制登記模式，實行實質性審查，土地登記具有公信力，一切土地權利的取得、變更必須登記，只有經過土地登記機關登記后才發生法律效力。登記機關對登記的申請進行實質審查，即除對申請登記的程序、手續是否完備進行審查外，還要對發生權利的變更原因進行核查認定后才可登記，一經登記便有權利［4］。土地登記具有公信力，具有法律效力，即使登記本身有瑕疵，但是對于善意取得土地權利的第3人仍具有法律效力，善意第3人不負返還義務。在土地登記的整個過程中，登記機關對土地交易安全起著十分重要的作用。
3．1．2法國
法國土地登記采取契約生效模式，實行形式審查，土地登記不具有公信力。法國實施的土地契約登記制度是指對于土地的權利，由當事人取得一致意見，雙方訂立契約即可生效。政府登記機關根據契約訂立的內容，進行形式審查并不對契約內容等做實質審查，即可辦理登記，經登記后，土地權利可對抗第3人［5］。對于土地利益相關者在主張其權利時，按照實體法律決定該土地權利的歸屬。登記的土地在法律上不具有公信力，只是一種公開登記，方便土地利益關系者查閱和了解。
3．1．3澳大利亞
澳大利亞的土地登記采取非強迫模式，實行實質審查，土地登記具有公信力并頒發土地憑證。澳大利亞實施的是托倫斯登記制度，屬于不動產登記制度。當事人自行決定土地的初始登記，政府不強制要求，但經政府登記機關登記后，該土地權利的變更必須經過登記機關的登記，即國家不要求一切土地強制性登記，但一經登記，土地權益的變動必須登記才可發生效力。登記機關依據相關法律對土地登記申請材料進行實質審查，確認登記后向土地申請人頒發土地權利憑證;同時登記具有絕對公信力，一經登記的土地將受法律的保護，登記機關對土地錯記、漏記及虛假登記的，負有損害賠償責任［6］。
3．2國外土地登記制度的經驗啟示
通過對以上3個國家的土地登記制度的對比分析，為我國土地登記工作的完善提供了可借鑒之處。
3．2．1土地法律法規的完善
國外在土地登記方面的法律法規相當完善。德國有1897年的《土地登記條例》、1935年的《土地登記條例施行法》《土地登記設施法及施行法》、1936年的《土地登記官職責條例》等法律法規。澳大利亞各州都有一套健全的土地登記法律和規定，這些法律和規定是托倫斯土地登記系統的主要法律依據，如在新南威爾士州，土地登記主要依據《不動產法》《多層產權法》。
3．2．2土地登記公信力的確立
土地登記具備公信力，才能保證土地確權登記工作在全國全面開展起來。土地經過登記后即受到法律的保護，所產生的公信力使權益人相信其土地權利存在著權威性。經過土地登記后，能夠保護土地交易，增加社會公眾信任度，是完善我國土地登記體系的重要一步。
3．2．3土地登記賠償制度的建立
國外主張土地登記賠償制度，土地登記工作是政府的一種行政工作，因工作人員工作的失誤等原因造成土地登記檔案錯誤、缺失、失真并損害土地權益人利益的，應當進行損害賠償，從而大大減少由土地登記帶來的損失。
3．2．4土地登記資料的公開
登記機關的土地登記信息在機構內部分支和機構外部進行數據共享。其他需要土地登記信息的機關與土地登記機關建立資料鏈接，以簡化信息來源、方便工作、互相監督。使得土地登記信息公開、透明，從而推動土地登記管理信息化、社會化，方便土地利益相關人通過網絡對土地登記資料進行查詢。
4土地承包經營權確權登記的法律建議
4．1完善立法，加快確權登記進度
加強土地立法的完善，是開展土地確權登記工作的重要前提。在目前的情況下，應由農業部頒布《土地承包經營權確權登記實施細則》的部門規章，填補現有法律法規的缺陷，保證土地確權登記工作的順利開展，從而加快進度。新的法律文件應該包括以下幾個方面。
4．1．1采取統一登記生效方式
土地承包經營權的登記應與一般不動產登記制度一致，保證土地承包經營權的物權效力一致。土地是以什么樣的方式承包以及在承包的過程中權利的變更、轉讓等都應采用統一的登記生效方式［7］。一經登記，農民的土地權益受到法律的保護，土地確權登記證書是土地承包、轉讓的唯一憑證。土地憑證不再是土地權利存在的一種證明，而是農民土地權益保障的依據，具有法律效力。
4．1．2保障農民現有土地權利
現有的土地法律法規賦予農民的土地權利并沒有得到實際的保障，許多弱勢農民、窮困農民的權利在遭到侵犯，因此僅有土地憑證是不夠的。一方面須要國家力量介入到基層農村中去，為農民土地承包權利的實現提供持續性的保障;另一方面，制定權利保障法律條例，將實現基層農民權利列入法律程序，實現農民權利的獲得和實現均在法律的保護之下。
4．1．3推進權屬處理方法法制化
目前農村權屬問題的解決對土地確權登記工作至關重要。在與基層農村土地管理人員的交流溝通過程中，面對復雜的權屬問題時，有這樣的一個解決辦法:在保持土地現狀的情況下，尊重農民的雙方意見，考慮土地效益的最大化，劃分土地臨時界限，實行臨時工作界限，這是目前針對土地權屬問題最行之有效的解決辦法。
4．2統一機制，加強農村土地管理
統一的土地確權工作機制，是開展土地確權工作的基礎，應對全國城鄉土地、地籍實施統一的工作標準、規范的操作程序、科學的管理，設立專門負責土地確權工作的機關。目前，國土資源部已成立了不動產登記局，承擔指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產登記工作。同時，在開展土地確權工作的過程中，須要國土、農業、法制等相關部門互相協作、各司其職、互相監督、井然有序地完成土地確權工作中相應的部分，確保土地確權工作有條不紊地開展。
4．3強化培訓，規范執行人員工作
提高執行人員工作的專業化水平，是開展土地確權工作的保障。在開展土地確權工作之前，應對相關工作人員進行農村土地確權頒證相關法律、法規、政策、業務操作的專業培訓。通過培訓提高工作人員的技能，準確理解和把握政策界限，掌握具體的操作規范。在工作開展的過程中，定期對工作人員進行政策性指導、組織培訓學習，緊密跟蹤土地進展，以便解決工作過程中出現的新問題。同時倡導工作人員在面對土地糾紛時，以人民的意愿為主，保障農民的合法權益。土地確權工作的完成依賴農民群眾，要加強與農民群眾的合作，建立民主協商機制，不積壓問題，確保確權頒證工作順利進行［8］。
4．4籌措資金，支持確權工作開展
財政資金的支持，是開展土地確權工作的后盾。全國開展土地確權工作是一個時間長久、工作量大、耗資較多的工程，全國各鄉各鎮土地確權工作的進行，都離不開國家政府的資金支持，資金的充足與否，直接影響著土地確權工作的質量和進度。建議在農村土地確權初始登記時，可由政府給予一定的資金支持來實現免費登記，從而早日實現在全國全面展開土地確權工作。政府要落實這項經費的保障，避免增加農民負擔，確保工作正常進行［9］。對于農村經濟相對薄弱的鄉鎮，上級政府應給予更多的關心、更多的支持，或開展鎮鎮互助的形式進行合作，推動土地確權工作的進行，形成土地確權規模效應。
4．5尊重民意，健全糾紛解決機制
第2篇：土地確權法律依據范文
關鍵詞：房屋登記；物權法；房屋登記簿
為了規范房屋登記行為，維護房地產交易安全，保護權利人的合法權益，建設部于2008年7月1日起實施《房屋登記辦法》。這是建設部首次邀請法學專家直接參與起草的行政規章，也是迄今為止建設部所的規章中條文最多的一個。這一規章著眼于實際工作中需要解決的問題，應用了物權理論和先進的不動產登記理論，觀念新穎、內容豐富、章節結構合理，具有很強的可操作性。與以往的《城市房屋權屬登記管理辦法》有很大的轉變。
一、以房屋申請登記替代房屋確權登記
即由房屋權利人、當事人自愿向房屋登記機構申請，房屋登記機構依法審核有關材料并將房屋權利和其他應記載的事項記載于登記簿上，從而有效地保護了權利人的合法權益。登記行為原則上是一個依申請的行政行為，在法律沒有特別規定的情況下，登記機構不得依職權徑行辦理登記。登記并非行政確權，因此登記之所以能夠發生物權變動的效力，并非是行政機關確權的結果，而只能來自于當事人變動物權的意思。這就需要通過當事人的申請，將其變動物權的意思表達于登記機構，通過登記機構對相關要件確認之后，完成登記產生公示效果。
二、統一城鄉房屋登記制度
登記客體范圍由單一的國有土地范圍的房屋登記，擴大到國有、集體土地上的建筑物、構筑物的登記，規范了國有、集體土地上的房屋登記。在房屋登記上首先突破“城鄉二元論”管理模式，統一城鄉房屋登記制度，切實維護農民房屋產權。《辦法》在具體考慮我國農村房屋的實際情況進行特別規定的同時，堅持了房屋登記的基本程序和基本原則，實現了城鄉農村房屋登記制度的基本統一。這對于明晰農村房屋產權、維護農民切身利益具有重要意義。
三、建立房屋登記簿和發證相結合的制度
原先的房屋登記主要是“申請房屋權屬登記，領取房屋權屬證書”，而新《房屋登記辦法》明確了房屋登記必須建立統一的登記簿，首先應把房屋情況記載于登記簿，然后才能根據登記簿記載的情況向房屋權利人發證。可見，房屋物權的設立、變更、轉讓和消滅只有在記載于房屋登記簿之后，才具有了登記力和排他力。這種登記簿制度和發證制度，有效地表明權利人就房屋所享有的權利的源證明文件，它能夠清晰地展現房屋的權利變動狀況，具有無可爭辯的權威性和可信性。房屋產權證由原先的權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，重新界定為只是享有房屋物權的證明。這是對《物權法》的進一步補充說明。
四、限定了房屋登記審查辦理時限
《房屋登記辦法》明確規定，房屋登記機構應自受理房屋登記申請之日起60個、30個、10個和1個工作日，根據申請人房屋申請的不同情況作出準予登記或不予登記的決定，因特殊原因需要延長登記時限的，最長不得超過原時限的一倍。從而將登記機構辦理房屋登記審查的時間透明化、制度化，同時實行持證上崗，進一步提高辦事效率。
五、基本構建了科學、完備的登記制度體系
《房屋登記辦法》對《物權法》所確定的預告登記、更正登記、異議登記、在建工程抵押登記、最高額抵押登記、村民住房登記、地役權登記等登記類型做了具體化規定。在具體制度設計上，《辦法》不僅吸收了比較法上以及地方法規中的一些先進經驗，也對實踐中各地的具體情況予以了充分考慮，使《物權法》相關規定更具操作性。同時也對未依法取得規劃許可、施工許可或者未按照規劃許可的面積等內容建造的建筑申請登記的，申請人不能提供合法、有效的權利證明或者申請登記的房屋權利與權利證明文件不一致的、申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的等七種不予登記的情況一一加以明確規定，使房屋的各種登記更加具有可操作性。
六、防止亂收費現象發生
《房屋登記辦法》規定：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價格的比例收取，具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。《辦法》之所以做出這一規定，是因為在進入登記階段時，作為不動產登記所需要的一切要件都已準備完畢，不需要再為確認材料所證明的事實進行重新的調查取證。在這種情況下，僅就登記手續辦理所花費的勞動時間而言，每一件基本都是一樣的，與每件的面積、體積或價格無關，因此做出如此規定，這與《物權法》第二十二條呼應。
新的《房屋登記辦法》辦法嚴格遵循《物權法》的立法精神和條文內容，調整和完善了登記規則。同時作為與《物權法》配套的行政規章，它的出臺，為房地產登記管理工作的開展提供了更為直接的法律依據。
參考文獻：
[1]住房和城鄉建設部政策法規司、住宅與房地產業司、村鎮建設辦公室編房屋登記辦法釋義，北京：人民出版社，2008.6.
第3篇：土地確權法律依據范文
關鍵詞：物權；車位（庫）權屬；業主利益；不動產登記
中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A DOI：10.3963/j.issn.1671-6477.2012.01.020
私人汽車逐步進入城市居民家庭，小區車位（庫）便成為一種越來越重要的不動產。按照不動產物權變動的公示公信原則，權利人在取得和轉讓車位（庫）時應該依法進行登記，這不僅是不動產物權變動的生效條件，也是其獲得法律承認和保護的依據。然而，目前尚無法律法規對車位（庫）登記制度作出系統明確的規定。本文在對我國車位（庫）登記制度的現實障礙進行分析的基礎上，提出了一些針對性的解決方案，并從理論層面對車位（庫）的登記機關，登記的權利類型和條件，登記的效力等問題進行了初步探討，期望能為建立統一完善的車位（庫）登記制度提供有益的建議。
一、車位（庫）登記制度的現實障礙
根據物權公示公信原則和《物權法》第9、10條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記才能發生效力，同時，國家應當對不動產實行統一登記制度。就小區車位（庫）登記問題來看，現實生活中雖然車位（庫）權屬糾紛頻發，但在制度層面還沒有統一的法律法規對此進行規定，相關部門規章對車位（庫）是否需要登記也是語焉不詳，相互矛盾。從各地的情況看，一些地方制定了適于本地的車位（庫）登記條例，但是這些規范的效力層級太低，適用范圍有限，而且登記的條件和效力各不相同。在沒有制定規范性文件的地方，遇到有關車位（庫）權屬的糾紛往往只能按照合同關系來處理，這種狀況不僅與車位（庫）的不動產屬性相違背，也不利于保護車位（庫）權利人的利益。
為了減少車位（庫）權屬糾紛，促進對車位（庫）的充分利用，必須對小區車位（庫）設定統一的登記公示制度，這已經成為人們的共識。然而在現實中，車位（庫）登記問題卻遲遲未能得到解決，造成這一現象的原因是多方面的。
首先，對于車位（庫）是否屬于獨立物，是否可以登記等問題尚有理論上的爭議。根據民法的基本原理，只有獨立的物才能成為物權的客體。車位（庫）究竟是獨立物還是區分所有建筑物的重要成分，是研究車位（庫）登記制度首先要解決的問題。我國《物權法》第74條對此沒有作出明確規定，大部分學者認為車位（庫）應該是獨立物，但也有人認為地上車位以及地下車庫中的單個車位沒有形成封閉的空間，不是獨立的特定物，不能成為單獨的交易客體[1]。理論上的分歧妨礙了人們對車位（庫）的性質和屬性形成正確的認識，需要加以澄清。
其次，關于車位（庫）權屬認定的法律規定不夠明確。登記制度的意義在于通過客觀的記載揭示物權的存在和變動狀態，維護交易的安全，而明晰的權屬關系則是權利登記的前提。實踐中，業主和開發商之間矛盾重重，表面上看是車位（庫）權屬狀況未能登記公示，更深層的原因卻是車位（庫）權屬關系本身模糊不清。在《物權法》第74條的規定中，哪些車位（庫）屬于法定共有，哪些可以由當事人約定歸屬，什么叫做“首先滿足業主的需要”，這些問題長期困擾著理論和實務界。車位（庫）的權屬分配是無法通過登記制度得到解決的，相反，只有形成清晰的確權規則，才能構建具體的登記制度。
再次，相關規定限制了車位（庫）單獨取得土地使用權。我國實行“房地產相一致”的原則：辦理房屋登記，房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權的權利主體應當一致。 這意味著，當事人欲取得房屋的所有權，必須同時取得房屋所對應的土地使用權。在住宅小區內，哪些房屋或建筑物可以取得小區的土地使用權，關鍵在于其是否作為建筑總面積參與了建筑容積率的計算 。從有關部門的規范性文件來看，層高2.2米（不包括2.2米）以下的房屋是不能計入建筑面積的， 因此，大量的車位（庫）都將由于層高不足而不能計入建筑總面積，無法分攤土地使用費，也不能依法取得土地使用證，這些規定構成了車位（庫）確權登記的制度瓶頸。
最后，地下空間使用權制度尚未建立，地下車位（庫）的土地使用權類型不明確。由于土地資源的稀缺，建設地下車位（庫）成為許多住宅小區的選擇。對于地下車位（庫），如果允許其分攤土地使用費，究竟是地面土地使用權還是地下空間使用權，各地的認識和作法不一。 《物權法》雖然原則上承認了地下空間使用權，但是地下空間使用權出讓制度還沒有建立起來。地下車位（庫）是應該與普通商品房一起分攤土地使用費，還是應該另行支付地下空間使用費，是地下車位（庫）確權登記中必須面對的問題。
二、車位（庫）登記制度的難點突破
理論認識的模糊和立法規定的滯后共同構成了車位（庫）登記的障礙，也使得車位（庫）登記制度遠遠落后于現實的需要。在構建具體的登記制度之前，必須針對上述問題提出切實可行的解決方案。對此，本文認為應該從以下方面作出突破。
（一）承認車位（庫）可以作為獨立物進行權屬登記
關于物與物的重要成分的主要理論來源于德國，在德國，重要成分的判斷標準是，物與物之間的關系如此緊密，以致如果分離，則會使一個部分遭到毀壞、損害或喪失效用[2]24。在現實生活中，離開了車位（庫），業主仍然可以對其建筑物專有部分加以利用。而且，隨著社會的發展，人們對獨立物的判斷標準已經從形式上（物理屬性）的獨立性轉變為觀念上的獨立性，某些物盡管在形式上并非獨立，只要具備獨立的經濟效用，也不妨其作為獨立物進行交易。就小區內的車位（庫）而言，雖然它們可能與建筑物連為一體，但車位（庫）具有停放車輛的特定用途，人們完全可以從功能上將其與建筑物的專有部分區別開來，還可以借助現代測繪技術，明確車庫的四至范圍，并對之進行編號，因此，車位（庫）具有觀念上和使用上的獨立性，不能認定為區分所有建筑物的重要成分。
從立法上來看，車位（庫）的獨立性已經得到一些國家的確認。如德國《住宅所有權法》第3條第2項規定：“以持久性的界限標明范圍的停車場，視為有獨立性的房間。”[3]424在我國，最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第2條規定，具備下列條件的車位可以構成專有部分：一是具有構造上的獨立性，能夠明確區分；二是具有利用上的獨立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業主所有權的客體。可以說，車位（庫）作為獨立物的法律屬性是不應該再受質疑的。
車位（庫）雖然是獨立物，但還有觀點認為車位（庫）是建筑物專有部分的從物[4]32,這種說法顯然值得研究。按照主物與從物的基本理論，從物是指非主物的組成部分，但是在效用上對主物發揮輔助功能的物，譬如遙控器之于電視機、球拍套之于球拍。在住宅小區之內，建筑物專有部分的功能是居住，車位（庫）的用途是停車，雖然法律要求小區內規劃用于停放汽車的車位（庫）應該首先滿足業主的需要，但這僅僅體現了主體的關聯性，絕非主物與從物之間的關系，離開了建筑物專有部分，車位（庫）仍然能夠獨立發揮泊車的功能。
（二）明確車位（庫）的權屬確定規則
《物權法》第74條首次對小區車（庫）問題作了規定，這一條文盡管有諸多缺陷 ，但仍然是確定車位（庫）權屬的基本法律依據。小區車位（庫）在土地使用權問題上可分為兩種情況：一種是全體業主分攤車位（庫）的土地使用費，共享車位（庫）土地使用權；另一種是車位（庫）單獨承擔土地使用費并取得土地使用權。依照《物權法》第74條的規定和“房地產相一致”的精神，小區車位（庫）的權屬狀況可以分為兩類：一類是法定歸屬業主共有的車位（庫），另一類是可以約定歸屬的車位（庫）。
法定歸屬業主共有的車位（庫）雖然在建筑區劃內，但是沒有作為建筑總面積參加建筑容積率計算，也沒有獲得地下空間使用權，這些車位（庫）所占用的土地使用權實質上是由小區業主分攤的，理應由全體業主共同享有車位（庫）的所有權。
約定歸屬車位（庫）是指在建筑區劃內，已經計入建筑容積率并取得小區土地使用權，或者單獨取得地下空間使用權，開發商基于建設行為可以獲得原始所有權。對這些車位（庫），開發商應根據法律規定，通過出售、附贈、出租等方式首先滿足業主的需要，在此前提下，開發商可以保留剩余車位（庫）的所有權，也可以附買回條件地轉讓或者附解除條件地出租給業主以外的其他主體。
（三）允許車位（庫）取得土地使用權
享有土地使用權是取得建筑物所有權的前提條件，至于何種類型的建筑物可以取得土地使用權，目前主要由相關的部門規章來規定。然而，這些規章大多制定在私家車尚未普及的年代，在當時，車位（庫）產權問題并不是一個普遍的社會現象，相關制度沒有給予必要的關注也是情有可原的。但是，隨著經濟的發展和生活水平的提高，汽車已是人們日常生活的必需品，國家統計局的數據顯示，2003年全國私人轎車擁有量為489萬輛，而截至2009年末，全國私人轎車保有量則上升到2 605萬輛[5],相應地，小區內的車位（庫）不僅成為一項重要的財產，其權益配置還直接影響到人們的生活質量。正因為如此，2007年頒布的《物權法》才對小區車位（庫）權屬問題作出了專門的規定，而相關部門還沒有認識到車位（庫）在現代社會的重要意義，仍然將建筑物層高等數據作為取得土地使用權的限制條件，這樣的規定已經嚴重脫離實際。法律制度應該根據社會的發展適時跟進和調整，而不能讓現實生活遷就已經落后的制度。相關部門需要及時廢止這些不合時宜的規定，為車位（庫）計入建筑總面積，取得土地使用權創造制度條件。
在允許車位（庫）取得土地使用權的情況下，對于地下車位（庫）來說，其取得的是地面土地使用權還是地下空間使用權呢？總體來看，地下車位（庫）與地面車位（庫）在土地使用權類型上還是有所區別的，不過，由于目前尚未建立統一的地下空間使用權出讓制度，關于地下空間使用權的認定，地下空間與地面空間的區別和界限等具體問題，還需要及時完善相關立法才能得到解決。
三、車位（庫）登記制度的框架建構
在理論和制度上為車位（庫）登記制度掃清障礙以后，還需要有具體的登記規則才能建立現實可操作的車位（庫）登記制度。由于篇幅所限，本文僅對登記機關、登記類型、登記條件、登記效力等問題進行分析。
（一）登記機關
從建設部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條和第96條的規定來看，車位（庫）的登記機關應該為房屋登記機構 ，大多數地方的相關法規也采納了這一做法。應該說，在尚未建立統一的登記制度的情況下，將車位（庫）權屬登記問題交給房屋登記機構辦理是切實可行的，因為車位（庫）與房屋同屬于建筑物，車位（庫）所有權人絕大多數為業主，這樣可以方便他們辦理手續，也便于辨認車位（庫）的購買者是否是該小區的業主。但是長遠來看，《物權法》第10條已經要求建立統一的登記制度，可以預見，設立統一不動產登記機關是未來的趨勢。
（二）登記的類型與條件
不動產登記按照程序一般可以分為初始登記、預告登記、變更登記、異議登記、更正登記、涂銷登記等。但是，在車位（庫）權屬問題尚不清晰的情形下，根據權利類型來研究車位（庫）登記制度應該更有現實意義，因此，本文將車位（庫）的登記類型分為所有權登記和他項權利登記，后者主要包括抵押權登記和租賃權登記。
關于車位（庫）的所有權，前文已經將其分為法定歸屬業主共有的車位（庫）和約定歸屬的車位（庫）。對于業主共有的車位（庫），按照建設部2008年頒布的《房屋登記辦法》第31條的規定，房地產開發企業申請房屋所有權初始登記時，應當對建筑區劃內依法屬于全體業主共有的公共場所、公用設施和物業服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發房屋權屬證書。這種做法是值得肯定的，它可以有效避免部分業主隨意改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營性活動，以維護小區居民的生活安定。
對于約定歸屬的車位（庫），開發商基于建造行為取得原始所有權，但是必須符合一定的條件才可以進行獨立的所有權初始登記。綜合相關法規和現實需要，本文認為其應該包括以下幾點：第一，該車位（庫）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；第二，該車位（庫）具有利用上的獨立性，可以排他使用；第三，申請人能夠提供該車位（庫）的土地（地下空間）使用證、建筑規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案書及面積測繪報告等證書。在符合上述要求的前提下，房屋登記機構可以對車位（庫）進行初始登記確認權屬，開發商為原始所有權人。在開發商獲得初始登記以后，其他主體可以采取依法購買、接受贈與等方式繼受取得所有權，并進行所有權移轉登記。
車位（庫）作為不動產還可以作為抵押權的客體，根據《物權法》對于抵押權的公示要求，設立在車位（庫）上的抵押權也應進行登記。車位（庫）抵押權登記與一般的不動產抵押權登記沒有本質區別，唯一不同的是，在實現抵押權時，小區內的車位（庫）應該首先滿足業主的需要，也就是說，如果購買者是業主以外的主體，這種處分則是附買回條件的買賣合同。
現實中租賃車位（庫）的現象也極為普遍，比如業主租賃開發商尚未售出的車位（庫），個別業主租賃全體業主共有的車位（庫），無車位（庫）的業主租賃其他業主的專有車位（庫），等等。在車位（庫）租賃關系成立以后，是否需要對租賃權進行登記呢？目前尚未見到此種要求。本文認為，車位（庫）租賃權應該納入登記，原因在于：首先“買賣不破租賃”已經得到我國立法的認可 ，但從其他國家的立法例來看，只有經過登記公示的不動產租賃權才具有優先效力 ，車位（庫）作為不動產要取得相應的效力也應該進行登記；其次根據《物權法》第74條的規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當首先滿足業主的需要，如果不進行登記，就無法查知開發商究竟是將車位（庫）出租給業主還是業主以外的主體。因此，在設計車位（庫）登記制度時應該給租賃權登記留下一席之地。
（三）登記的形式與效力
車位（庫）登記應該采取何種形式？是另行設立登記簿還是僅在業主的房屋登記簿上附記？是否需要單獨頒發產權證書？實踐中各地處理這些問題的做法不一 。筆者以為，對于業主共有的車位（庫），僅需在業主共有財產登記簿上進行記載即可，無需另行頒發權屬證書。但是，約定歸屬的車位（庫）則需要建立登記簿并頒發權屬證書，其理由在于：車位（庫）在法律上屬于獨立物而非建筑物專有部分的重要成分，并且《物權法》沒有規定小區的車位（庫）只能出售給業主，如果車位（庫）的所有權人不是小區業主，他們就無法在房屋登記簿中附注車位（庫）的權屬狀況，因此，車位（庫）應該與普通商品房一樣設立登記簿并頒發權屬證書。但是，對于購買了車位（庫）的小區業主來說，還應該在房屋登記簿和權屬證書上注記車位（庫）的信息，并在車位（庫）登記簿和權屬證書上注記房屋的信息，這樣，一方面便于其他業主了解車位（庫）的權屬狀況，另一方面在房屋轉讓中可以確保買方有權選擇是否購買車位（庫）。
關于車位（庫）登記的效力，根據《物權法》第9條的規定，我國在不動產登記效力方面一般情況下實行的是登記要件主義，亦即以登記作為物權變動的生效條件，在車位（庫）登記效力方面，也應該堅持這一做法。另一個相關的問題是，在同時存在登記簿和權屬證書時，如果二者記載不一致，應該如何處理？實踐中雖然普遍存在重視不動產權屬證書而輕視不動產登記簿的現象，但根據《物權法》第17條的規定，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準會有利于維護登記的公信力。
（四）登記與業主利益保護
小區車位（庫）與一般不動產最大的不同在于，車位（庫）是必不可少的生活配套設施，車位（庫）的歸屬和利用不是純粹的經濟利益問題，更涉及小區業主未來數十年居住生活的質量，因此，《物權法》要求建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位（庫）應當首先滿足業主的需要。而現實中面臨的問題是，業主根本無法得知小區車位（庫）的權屬和利用狀況，也無從判斷其是否“首先滿足業主的需要”，而要確保小區業主的知情權，最可行的辦法是通過登記制度予以公示。
對于法定共有的車位（庫），一般情況下應該由業主共同使用，如果經業主大會或業主委員會同意出租給他人使用，則應該在登記簿上進行記載，業主憑房產證可以隨時查詢。
對于約定歸屬的車位（庫），雖然已經單獨建立了登記簿，但是小區內如果車位（庫）眾多，業主是無法逐一查詢的。為了解決這一問題，較為可能的做法是借助電子信息系統，將小區內所有約定歸屬車位（庫）的相關信息集中管理，業主如果對車位（庫）的權屬和使用狀況有疑問，可以持房產證到登記機關進行查詢，這樣就能有效監督小區車位（庫）是否做到了“首先滿足業主的需要”。
四、結 語
小區車位（庫）所涉及的法律問題比較復雜，其權利怎樣配置，如何進行登記，這些問題不僅影響到小區居民的權益保護，還關系到全國范圍內統一不動產市場的構建。因此，車位（庫）糾紛的解決單靠程序性規定是無法完成的，還需要建立清晰的權屬規則；車位（庫）登記制度的構建僅靠地方性法規也是不夠的，更需要制定統一的不動產登記法，為登記制度的全面建立提供法律基礎。
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On Registration System of Parking Space and Garage in Residential Districts
CHEN Ying
(School of Civil and Commercial Law,Shandong University of Political Science and Law,Jinan 250014,Shandong,China)
第4篇：土地確權法律依據范文
關鍵詞：土地承包權；土地承包經營權；差異；分離方法
中圖分類號： F301.2 文獻標識碼：A DOI：10.11974/nyyjs.20161131068
土地承包權與土地承包經營權之間權利屬性不同、權利救濟不同，這為實際的土地承包、適用等工作中帶來了極大地不便，承包經營權的流轉也不夠嚴謹規范，為承包人土地權益保護工作帶來了較多困難，十分不利于農村地區經濟的發展。基于此，中央明確提出要將二者分離開來，對于推動農村地區制度的深入，促進農村經濟的發展具有重要的現實意義。
1 土地承包權與土地承包經營權之間的差異
1.1 權利屬性之間的差別
1.1.1 權利的主體不同
農村土地承包法中明確規定，土地承包權的主體為本集體經濟組織的成員，具有十分明顯的成員權屬性，農村集體經濟組織內部的成員基本上都是以戶為單位承包的土地，成員身份的認定與土地承包權利的得失息息相關，當前情況下，國家法律沒有就成員的范圍及認定方法做出明確規定，但是部分地方政府就這一問題進行了深入探索，已經取得了一定的成就。總體而言，當前司法實踐中，對于集體經濟組織成員的認定標準較多，比如是否以本集體經濟組織的土地為主要的生活來源、是否具有本集體經濟組織的戶口等，從理論上來說，成員認定存在著較大爭議。在土地承包經營權之中，土地承包經營權的主w采用“土地承包經營權人”概念，比“本集體經濟組織成員”以及“農村承包經營戶”更具包容性，已承包土地的本集體經濟組織成員、不屬于該集體經濟組織成員的農業合作社、農業企業等都可能享有土地承包經營權，他們都屬于農業生產者，土地承包經營的權利不需要受到成員身份屬性的限制，而且隨著農村土地制度改革的推進，土地承包經營權主體的范圍可能會進一步擴大。
1.1.2 權利的內容存在差別
土地承包權并不是一種真實的財產權，只是獲得承包經營權的基礎，其中包含著部分所有權成分，集體成員只有擁有一部分承包地之后，才能夠將自身的土地承包權轉化為承包使用權，它只是一種可以期待的利益，承包權人能否取得承包經營權具體不確定性，受到一些人為因素或者客觀因素的限制。承包權人主要通過向集體經濟組織表意行使，其實是一種土地承包請求權。土地承包經營權則是一種真實的財產權，承包經營權的主體對于土地享有使用、收益、依法流轉等權利，權利內容十分確定，任何人不得隨意干涉。《物權法》中對該項權利的內容做了明確限定，這種明顯法定化的內容對于穩定農村土地承包經營關系十分有利，同時也保障了土地承包經營權人的合法權益。
1.1.3 權力的性質明顯不同
土地承包權的根本性質為成員權，也有學者將其定位為社員權、身份權，但無論哪個說法都表明土地承包權的基礎為身份，與個人的“本集體經濟組織成員”這一資格息息相關，它屬于民事體系中的專屬權利，不存在繼承及轉讓，且成員的該項權利不會被任何個人或者組織剝奪，是一種自發的權利，只要個人獲得集體成員這一身份就會產生該權力。土地承包權利具有過渡性，是獲得承包經營權的基礎。個人或者團體只有獲得土地承包權才能夠通過承包合同獲得土地承包經營權。土地承包經營權是一種用益物權，具有財產性、讓與性、期限性以及要式性。財產性上文已有論述，讓與性指的是權利人能夠通過一定的法律程序資源將土地承包經營權流轉給其他組織或者個人。要式性指的是，個人或者組織必須通過特定的法律行為才能夠取得土地承包經營權，且必須到國家相關部門進行確權登記，才能夠真正行使該項權利。期限性，顧名思義，即任何權利人對于土地承包經營權都有一定的期限，比如耕地不得超過30a，草地不得超過30～50a，林地不得超過30～70a。
1.2 權利救濟的差別
1.2.1 侵權的形式不同
土地承包權主要有2種侵權形式。發包方在具體的工作過程中不承認集體成員承包土地的權利，沒有按照法律規定向集體成員分包承包地，這屬于非法剝奪土地承包權。發包方在集體成員承包土地時存在不公平現象，額外增加一些條件，或者劃分的承包地少于應分的面積，這種屬于非法限制承包方土地承包權。這2種行為實際上都是發包方沒有嚴格按照土地承包原則及程序操作引起的。土地承包經營權的侵權形式更加廣泛，實際的土地使用及所有權流轉過程中，任何對承包經營權的占有權、使用權、收益權、流轉權有害的行為都屬于侵權，比如承包期限之內，發包人強制收回承包地、強迫經營權所有人流轉土地承包權等。
1.2.2 救濟方式不同
土地承包權是一種具有成員權性質的權利，集體成員的該項權利受到侵害之后，集體成員可以向人民法院提出申請要求集體經濟組織撤銷相關決定，不需要證明他們做出的決定是否違反了相關的法定程序。《侵權責任法》和《物權法》就土地承包經營權的救濟做出了明確規定，所有權人具有“物權確認請求權”、“損害賠償請求權”、“物權請求權”等權利，一旦自身的土地承包經營權受到侵害即可要求侵權人承擔相關責任。
1.2.3 責任承擔的方式不同
責任承擔的方式與侵權形式、救濟方式息息相關，他們之間有著明確的對應關系，《物權法》之中也對侵害土地承包權的責任承擔方式有明確的規定，主要來說有2種承擔方式，如果集體經濟組織做出的決定侵害了承包人的承包權，人民法院可以依法撤銷該決定，判令集體經濟組織按照相關規定分配承包地。《農村土地承包法》、《侵權責任法》規定，土地承包經營權被侵害之后，侵權責任主要的承擔方式有返回原物、停止侵害、恢復原狀、排除損失、消除危險等幾種，具體的責任承擔方式需要根據實際情況確定，可能是單獨適用，也可以合并適用。
正是由于土地承包權與土地承包經營權之間存在著許多差異，導致土地承包、適用等工作中出現了許多的混亂及紛爭，十分不利于農村地區經濟的發展，土地承包經營權的功能出現嚴重的超載現象，承包經營權的流轉也不夠嚴謹規范，引起了許多混亂，不利于承包人土地權益的保護，二者必須要分離開來。
2 土地承包權與土地承包經營權分離的措施
隨著農村的不斷深化，土地承包權與承包經營權分離的需求越發迫切，在這樣的背景之下，中央明確提出要將二者進行分離，形成土地所有權、土地承包權、土地承包經營權3權分置的新格局，下文主要就土地承包權與土地承包經營權分離的措施進行簡單的探討分析。
2.1 土地承包權設置
《農村土地承包法》中就土地承包權問題明確了立法規則，但現階段《農村土地承包法》還不是土地承包權權利確認及保護的基本法律，促進土地承包權與土地承包經營權的分離需要修改《農村土地承包法》，重新對其定位。具體的修改過程中，明確土地承包權平等享有的原則，為土地承包權提供保障；對于土地承包權的取得、喪失、保護等內容應進行清晰的設定，同時還要保證各項法律條款實際的可操作性，考慮村民自治的同時為集體經濟組織的管理留下一定的空g。土地承包權與農民集體所有權之間的關聯較大，因此，國家相關的立法機構需要就《物權法》中土地承包權的內容、保護方法等內容適當修改。另外需要注意的是，土地承包權相關的內容不能夠占據太多的農民集體所有權制度的立法空間。
2.2 完善土地承包經營權
土地承包經營權的完善對于促進土地承包權與土地承包經營權的分離有著重要的意義。具體的實踐過程中需要處理的就是土地承包權分置后該權利名稱的取舍問題，二者分離之后，最好還是沿用“土地承包經營權”這一用益物權名稱，主要是因為當前情況下，“土地承包權”的概念已經約定俗稱，這一個專業術語已經得到立法確認，如果采用“經營權”這一概念必須要修改現行的《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》等多部法律，工作量較大，十分復雜，不僅會阻礙土地承包權與土地承包經營權分離工作的開展，同時也會影響新的法律法規的貫徹落實。且目前來說，我國的各項立法中都沒有對經營權進行單獨的規定，“經營權”這一概念并沒有完善的法律依據。
土地承包權與土地承包經營權的權力性質明顯不同，二者分離之后，土地承包經營權不再具有“成員權”性質，需要對其進行“去身份”性處理，使其真正回復原有的“用益物權”性質，具體的實踐過程中就需要國家立法機構就《土地管理法》、《農村土地承包法》、《物權法》等法律法規中對于土地承包經營權有關的條款法規進行修改或者刪除，并按照用益物權的相關屬性概念重新定義。
土地承包經營權的性質重新定義之后還需要考慮用益物權的性質、屬性重新構建相關制度，真正發揮用益物權的作用，實際的制度重構工作中需要考慮具體的工作效率問題，就土地經營權的流轉方式進行詳細的界定，確保耕地、林地、草地等土地流轉工作的有序性，切實保證農民的合法權益；土地承包經營權的抵押、入股等問題增設相關的條例款項；關于土地承包經營權流轉存在著一些不必要的限制，可以將它們進行刪除。
3 結束語
將土地承包權與土地承包經營權分離開來，對于推動農村土地制度改革，保障農民的權益都有著重要的意義，國家相關部門及組織機構需要重視土地承包權與土地承包經營權分離問題，構建權利分置制度，為土地承包權與土地承包經營權分離奠定基礎，本文簡單就土地承包權與土地承包經營權之間的差別進行了歸納分析，從完善土地承包權、土地承包經營權2個方面就二者的分離提出了幾點建議，僅為國家相關部門及單位的工作提供簡單的參考。
參考文獻
[1]丁文.論土地承包權與土地承包經營權的分離[J].中國法學，2015（06）.
第5篇：土地確權法律依據范文
關鍵詞：土地承包經營權流轉；抵押；法經濟學
中國農村發展過程中有許多的障礙，土地問題屬于比較關鍵的一個。在當下整個土地制度中，最基本的是解決農業市場化與小生產方式的沖突。各地的土地流轉試點經驗給出了解決這一問題的方法：完善農村土地流轉制度。根據人類經濟發展經驗，對經濟增長起決定性作用的是制度性因素而非技術性因素。所以在建設法治中國進程中，解決三農問題的核心是實現制度創新，也即法律創新。在農村市場經濟發展進步的今天，用法經濟學去理解和解決土地流轉法律制度問題應該是一個比較好的視角。放松國家對土地流轉的管制，發展土地市場和完善土地交易，進行土地流轉等，積極發揮市場在土地制度建設中的作用，是適應市場化要求的現代農業生產體系的必然。本文主要從法律與經濟的一般辯證關系分析，從市場經濟的制度基礎角度分析，從微觀經濟學角度分析我國土地流轉制度，主要是對土地承包經營權的抵押流轉的背景、現狀、意義等進行分析。研究方法采用效率和效用的最大化來衡量、分析。
一、土地承包經營權抵押流轉的背景
土地是財富之母，是一切生產和一切存在的基礎。我國現行的土地制度是以來確立的家庭土地承包責任制。然而在現行土地制度下我國農業的發展出現了一些亟需解決的問題主要是土地制度運行成本偏高以及土地制度效率低等問題。首先是經營承包土地的農民收益偏低的問題。集中表現為農戶戶均耕地少、經營土地分散，機械化利用程度、集中作業率偏低，這使得我國農民經營土地的收益偏低；其次是土地拋荒、粗放經營問題，由于農村人口進城務工以及二三產業的發展，導致較大范圍、地區出現土地拋荒、粗放經營等問題，致使土地資源巨大浪費，導致土地流轉制度中土地交易成本增大。最后是與市場經濟不相適應，導致農業競爭力偏低的問題。特別是加入WTO以后。中國是農業大國，農地經營規模過小、農業競爭力不高，使得農產品國際競爭力上降。不能滿足現代化的需要。雖然我國土地承包經營權有一定的流動性保證其靈活性，但是，現行法律和政策對于土地承包經營權流轉的限制，使得其不能適應農村發展的需要。主要變現在農村土地承包經營權流轉的方式受限、權利期限限制、流轉用途和對象等方面。在法經濟學領域，這樣一種情況可以理解為法律制度供求之間的矛盾。即由于現存法律制度的約束、法律意識較低層次等因素的影響使得現存土地承包經營權流轉制度無法滿足于實踐中的需要。
首先，從法律與經濟的一般辯證關系分析當下土地承包經營權抵押流轉出現的背景。馬克思關于經濟決定法律的理論是對法律進行經濟分析的基本理論前提。法律要最大限度地反映我國的社會經濟狀況，反映經濟基礎的客觀要求，我們必須充分認識到法律從制度到實施需要怎樣的的經濟條件，產生怎樣的效益，進而為較好地立法、執法提供基礎。隨著我國城鎮化和工業化程度的提高，大量農民由農業轉向非農產業，繼續經營農業的農民在經營原有土地的基礎上，希望土地使用權加快流轉，實現擴大經營規模，提高自己的經營效益。
正是由于現行土地承包經營權制度下的生產方式與市場化不相適應，所以我們需要改革現行的土地承包經營權流轉制度。
其次，從市場經濟的制度基礎角度分析當下土地承包經營權抵押流轉出現的背景。法律的更新與發展與經濟領域的改革是相互依賴的。市場經濟的建立需要一個全新的法律制度的建立來保障。沒有法律的更新與發展，經濟改革不可能成功地實現。十八屆三中全會的經濟領域改革主旋律是進一步實現市場化的資源配置，使得各主體及各項資源的活力的以激發。在農村市場經濟發展過程中，始終需要面對的就是土地效益的問題。土地作為當下農村經濟發展基礎與最大資源，如何實現土地承包經營權這一用益物權的最大效用發揮，實現這一權利最大效用為農民謀利、為農村發展提供動力。抵押流轉的實踐證明了這一流轉方式可以彌補當下流轉制度中的不足，較大效用的實現土地承包經營權這一物權的內在價值。
最后，從微觀經濟學角度分析當下土地承包經營權抵押流轉出現的背景。
法律的經濟分析以人們在追求最大效率動機下而行動作為其理論前提。在理性指引下，人的行動都是經過選擇、比較之后才進行的。這里的比較具體是指效用的比較。在實現了事物之間量化比較之后，人就會以一定的理性方式選擇最優且收益最佳的。從微觀經濟學角度分析，法律不僅僅是一種規則體系，更是社會的一種理性制度設計。由于我國國家掌握著權利分配的壟斷權，所以面對整個農村經濟的發展形勢，可以把國家看做一個理性的經濟人，他在選擇土地制度流轉制度的改革與設計時會追求是土地承包經營權最大效率的發揮他本身的功能，面對著當前農地流轉制度設計較高運行成本的現狀，改革是應有之義。
土地在我國不僅具有重要的經濟意義，同時還具有重要的政治意義。在市場化進程日益加快的今天，人們生活水平越來越高，收入渠道逐漸增多。土地更多的具有經濟意義。在經濟學意義上分析土地承包經營流轉的制度時，我們可以將國家和農民作為法律市場中的經紀人，他們都在尋求自身利益的最大化。土地承包經營權的抵押流轉則是二者實現雙方需求的最大化博弈。通過廣泛實行土地承包經營權抵押流轉這一制度和法律的創新可以得到因創新而產生的潛在利潤。
二、土地承包經營權抵押流轉
在我國，抵押權作為一種擔保物權，既可以發揮其使用價值，也可以由所有人繼續使用并發揮它的使用價值，取得的收益亦可以清償債務，這樣就使債權人的權益得到最充分的保障。土地承包經營權作為一種用益物權，較好處理了在農村土地問題上的所有權與使用權之間的關系。當下農村社會最基本的制度性沖突：農業市場化與小生產方式的沖突，農業已經市場化（社會化）而生產方式是細碎化的承包制。各地的土地流轉試點經驗給出了解決這一問題的方法：完善農村土地流轉制度。核心與關鍵是要提高農地利用效率的提高、農業部門在國家經濟建設中的地位。
我國的農村承包土地的抵押流轉制度由《中華人民共和國憲法》、《擔保法》《土地管理法》、《農村土地承包經營法》《物權法》等法律中規定。現行法律中規定農村土地承包經營權可以抵押流轉的只在擔保法的條文中有些涉及，并且只規定了四荒土地承包經營權的抵押，對家庭承包的土地經營權能否抵押沒有明文規定。比如說：（五）抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權；①鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。②中國目前采用“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。③”這樣一種比較開放性的規定。使得抵押這樣一種流轉方式雖不像在實踐中那樣廣泛明確存在于法律文本之間，但也有了一定的法律依據。關于土地承包經營權的抵押的明確規定只體現于物權法“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地，依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定，其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉”。④十八屆三中全會《決定》取消對農村土地承包經營權抵押的不合理限制，允許其抵押，不僅可以健全城鄉發展一體化體制機制，破除現有法律體系中對農村財產的歧視性規定，更賦予且保障了農民享有更多財產權利。
三、土地承包經營權抵押流轉的意義
中國的土地所有權根本制度不會改變，改革的可能只是具體制度中的某一個部分。改革采用是以一種漸進的方式調試原有制度中與當下及未來經濟發展不相適應的部分。如何理解當下的土地承包經營權的抵押流轉是預測我國土地承包經營權和未來農村發展的一個基礎。允許土地承包經營權進行抵押流轉在節約交易成本⑤、提高土地利用效率⑥、實現土地最大化的均衡等方面實現突破，有著極為重要的意義。
首先，允許土地承包經營權進行抵押流轉可以節約交易成本。市場的運行是有成本的，通過制定一種經濟制度來分配資源，目的就是要節約在市場中的運行成本。土地流轉的經濟制度存在根據就是其能節約土地在市場中的交易成本。在市場經濟中，土地流轉制度的選擇就是法律制度的選擇，選擇土地流轉經濟制度就意味著選擇了設定了相關的土地流轉法律制度。根據科斯定理，交易成本為零時，法律權利的界定對經濟制度運行效率不會產生影響，社會資源的的配置總是有效率的，社會財富總會增值。在交易成本不為零時，人們則要選擇對某一權利的初始界定，充分考慮市場經濟中的效率原則，讓那些最具生產性使用權利并有動力的人獲得權利。在法治國家建設中，應該通過法律來清楚確認和維持這種權利分配機制。土地承包經營權抵押流轉的第一步也即當下正在全國范圍內進行的土地確權，正是為了更好的節約抵押流轉的交易成本，保證農村土地承包經營權順利實現抵押流轉。
其次，土地承包經營權抵押流轉這一方式可以提高土地利用效率。效率原則在法律設計中有兩個作用是需要特別注意的。首先，國家應當根據效率原則決定是否運用法律手段干預社會生活。其次，應當依據效率原則來確定權利的保護方法。我國的法律分配權由國家壟斷，大部分信息也由國家掌握和控制。在了解市場化與農業生產分散經營的弊端，學習國外經驗以及結合自身的土地制度基礎上，實行土地承包經營權的抵押流轉一方面可以提高土地利用效率，為集約型農業發展開辟道路；另一方面可以將農民手中的資金盤活進行投資，并且解決了其發展中資金不足、融資困難的問題，為實現資金利用效率的提高提供條件。
最后，實行土地承包經營權抵押流轉可以保障土地的均衡。隨著市場經濟的發展以及城鎮化進程的進一步發展，我國現行的分散家庭承包經營方式凸顯了其自身效率低下、以及造成土地資源浪費等弊端。當下農村經濟發展過程中存在著資金不足，融資困難的問題，允許土地承包經營權流轉為理性的個體追求利益最大化、進而增進社會的公共利益提供了法律和制度保障。這一改變將信息成本和對策成本考慮在影響理性選擇的因素中，使得理性選擇的適用范圍得以擴大，突破了信息完全和市場充分競爭的假設，綜合考慮了個人理性與集體理性之間的均衡。實現了市場經濟發展需要和農民經濟利益提高的雙贏。（作者單位：上海政法學院）
注釋：
① 《中華人民共和國擔保法》第三十四條第（五）項
② 《中華人民共和國擔保法》第三十六條第三款
③ 《中華人民共和國農村土地承包法》第三十二條《物權法》一百二十八條
④ 《中華人民共和國物權法》第一百三十三條
⑤ 一個較為流行的定義是交易成本包括事前發生的成本和事后發生的為達成一項合同而發生的成本和事后為監督貫徹該合同而發生的成本。錢弘道《法律的經濟分析》清華大學出版社
⑥ 效率或最優指的是這樣一種狀態，當任何偏離該狀態的方案都不可能使一部分人受益而其他人不受損，這就是帕累托原則。錢弘道《法律的經濟分析》清華大學出版社
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第6篇：土地確權法律依據范文
原告：某小區開發商
被告小區業委會和物業公司
案由：小區內車庫車位產權不清，開發商與業委會發生產權之爭。
開庭時間：2007年5月10日
審判結果：擇日宣判
今年4月中旬，某小區業委會及其聘請的“管家”某物業公司突然收到法院傳票，雙雙被開發商告上法庭，他們的“罪名”是“侵權”。
去年12月，在沒有通知業委會的情況下，開發商進入小區張貼公告，出售、出租許多業主正在使用的地下車庫。開發商的這一行為立即遭到小區業委會阻攔。并且小區業委會和物業公司在小區內張貼公告，再三提醒業主“為保護自身合法權益不受損害，不要將停車費用交給他人，更不要購買產權不明的車位。”
一時間，早已習慣按時向物業公司繳納停車費的業主非常困惑：為什么要向開發商繳納費用？一個車位，竟然出現開發商和業委會(業委會委托物業公司代收停車費)兩個賣家，這樣的混亂場面讓業主陷入了云里霧里。一段時間后，有人為避免麻煩，把地下車庫使用費交給開發商，但更多人堅持只認業委會，繼續把錢交給業委會。開發商出租出售地下車庫車位的計劃被迫擱置。
于是，開發商將業委會及其聘請的物業公司告上法庭。原告認為，由于兩個被告多次張貼公告，致使許多業主對購買原告正在銷售或租賃的地下車位心存疑惑，導致銷售和租賃業績很差，原告希望被告能盡快消除這種影響，同時，原告聲稱，該小區3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有．如何處置與兩個被告無關。
收到傳票，業委會和物業公司并不感到驚訝，他們認為，正是因為開發商在小區開發過程中，沒有將車庫車位的產權分割清晰，才導致小區地下車庫車位權屬問題一直懸而未決。對此，早在2005年6月，由小區業委會、開發商和物業公司共同召開了一次會議，當天的“會議紀要”記錄中有這樣的約定：車庫車位產權爭議擱置，由業委會統一管理，業委會委托物業公司對小區所有車庫車位代收代繳停車費；即使在產權明晰之后，本小區的一切管理事務也必須按程序由業委會授權物業公司進行，不允許出現第三方擅自介入的情況。
由于受到業委會和物業公司的阻攔，開發商迅速想出對策，在小區不斷打電話、上門向業主推銷地下車庫車位，并在車位上安裝地鎖。部分已付該車位租賃費給物業公司的業主因此無法停車。
業委會和物業公司得知情況后，繼續張貼公告，提醒業主不要向開發商繳納車庫車費使用費，并多次找開發商交涉，但均無結果。之前，小區停車一向井然有序，業主的車位費一直交給物業公司。今年2月10日入駐的物業公司證實，公司被業委會聘用后就一直延續著2005年“會議紀要”的約定和做法。
矛盾在小區愈演愈烈，造成地下車庫車位管理混亂。正在業委會和物業公司尋求對策之際，不意開發商將他們推上了公堂。
5月10日，在法庭上，自認為被擾亂了生活和工作秩序的業委會、物業公司以及堅持自己是在合法經營的開發商，大家各執一詞、爭執不下。由于案情復雜，法庭表示將擇日宣判結果。
主要法律關系
開發商：原告，主張自己享有小區車庫車位的產權。
業委會及物業公司：被告，堅持與開發商之間的“會議紀要”，認為小區車庫車位權屬不清，具有對車庫車位的管理權，開發商無權過問。
業主：已繳納停車費，由于車庫車位產權不明，自身權益可能受侵害。
矛盾焦點：矛盾焦點是車庫所有權歸屬問題，也可以說是車庫是否屬于房屋共有建筑面積。
律師說案
開發商被告“侵權”不妥
開發商告二被告“侵權”不妥有兩個重要原因：第一，如果車位屬于房屋共有建筑面積，則車庫的所有權歸全體業主，業委會行使管理權是有法律依據的，不存在違法行為，侵權行為無法認定。如果說開發商在銷售房屋時，沒有把地下車庫列入房屋共有建筑面積，沒有向業主分攤建筑面積，地下車庫產權應是歸開發商。因此，開發商欲主張自己的權利正確，就必須向法庭舉證，證明地下車庫沒有列入房屋共有建筑面積。對這事實，開發商光憑當初的房屋測量報告很難向業主說清楚。
第二，2005年6月，由業委會召集開發商，物業公司三方召開的協調會，其最大成果就是達成了一個先由業委會統一管理，業委會委托物業公司對小區所有車庫車位代收代繳停車費的會議紀要，這也足以證明，業主委是與開發商對地下車庫有過事實協議，是取得了開發商的同意后進行的管理，而物業公司也是通過與業委會的委托合同進行的日常管理，雙方并不存在違法行為，主觀上也沒有過錯，很難認定是一種侵權行為，從這個角度看，業委會及物業公司也不構成侵權。
車庫車位產權如何確定
原告開發商聲稱，該小區3萬多平方米地下車庫車位所有權歸原告所有，如何處置與兩個被告無關。
但是該小區在2005年6月，曾由業主委召集開發商，物業公司三方開過一次協調會，對地下車庫車位的權屬問題是擱置另議，形成了一個歷史遺留問題。按照《物權法》第33條規定：對權屬不清的，應該是當事人向人民法院請求確權，待法院經過審理查明后，對有爭議的地下車庫或車位做出所有權歸屬判決。
按照《物權法》第74條規定，取得土地使用權的單位，建造的建筑物，構筑物或其他設施除了相反的證據以外，歸土地使用權人所有，據此可以推定車庫車位產權歸開發商所有。
其次，也靠看車庫車位是什么時候建的，如果是業主購買物業之前建成的，按照上述原則，產權還是歸開發商。如果是業主購買物業以后建的，可以推定為車庫產權歸全體業主。
第三，如果開發商對在建筑區劃內停放汽車的車位、車庫，通過出售、附贈或出租等方式轉讓給業主，這些地下車位就不屬于開發商了，產權則歸業主所有。
《物權法》實施之前，按照建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》等規范性文件規定，地下室是列入房屋共有建筑面積部分，由業主分攤了公攤面積，交付了費用，是共有共同部分，其所有權是全體業主。只有作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚才不計入公用建筑面積，業主沒有分攤公攤面積，沒有付錢，其所有權才屬于開發商。
因此，這些地下車位所有權爭議的關鍵點是小區地下室是否列入了公用建筑面積，這需要看業主與開發商間的商品房買賣合同及房屋測量報告書中，對此是否有明確規定。顯然，正是因為小區車庫車位產權不清，才發生了開發商訴業主委員會、物業公司侵權的案件。
業主是最大的受害者
從本案看，開發商與業委會關于車庫車位之爭，已經觸及到了小區每個業主的自身利益。
隨著開發商委托的經紀公司在小區不斷打電話、上門向業主推銷等活動頻繁地出現，打破了整個小區的寧靜，影響了業主的日常生活。同時也會給業主帶來一筆車位費付兩家的局面，或者面臨因沒有找到適合的債權主體，被真正的債權主體的風險。如果業主要扭轉這種局面，業主委就應主動站出來，代表全體業主向法院，請求對這些地下車庫確權，弄清楚地下室是不是公用建筑面積。
開發商與業委會車庫車位之爭，可以說是立法的滯后或不完善造成的，也可以說是開發商與業主在簽訂商品房買賣合同時約定不明，疏漏造成的，不管什么原因，都給我們留下了思考、遺憾。這些問題，即將實施的《物權法》明確了對車位車庫的立法宗旨，增加了政府規劃主管部門審批把關，預防糾紛，讓消費者購買放心房。
第7篇：土地確權法律依據范文
關鍵詞：建筑物區分所有權;共有權;停車位;法律性質
一、問題的提出
隨著經濟社會持續快速發展，群眾購車剛性需求旺盛，我國汽車保有量繼續呈快速增長趨勢。截至2014年底，我國小型載客汽車達1.17億輛，其中私家車達1.05億輛，占90.16%，與2013年相比增長19.89%。全國平均每百戶家庭擁有25輛私家車，其中北京每百戶家庭擁有63輛，廣州、成都等大城市每百戶家庭擁有超過40輛。但是汽車給我們的生活帶來很大方便的同時，產生的困擾也隨之而來。買了新車回家，卻沒有地方停，很多有車的業主碰到過此類問題。“停車難、難停車、車難停”問題不斷顯現并隨之衍生出各種社會矛盾和問題。房地產開發企業、小區業主、物業管理公司之間關于停車位的權利歸屬、買賣合同、租賃使用、保管收費及損害賠償等的糾紛日益凸顯，各方當事人為自身的利益各執一端，眾說紛紜。“車位之爭”甚至已成社會關注的熱點問題之一，因此，對住宅小區停車位性質及權利歸屬等相關法律問題進行研究已成為緊迫需要。
二、停車位的法律性質
（一）停車位屬于法律關系客體之一種――物（或物的一部分）
物，是指除人身體之外能滿足人類社會生活需要而又能為人力所支配的有體物和自然力。民法上的物具有如下幾個特點：（1）物獨立于人體之外;（2）物能給人帶來經濟利益;（3）物是人力所能支配的;（4）物具有特定性。根據民法的理論，停車位完全可以歸類于民法中的物的范圍。
（二）停車位屬于不動產的范圍，不是土地，而屬于建筑物或土地定著物之一種
動產與不動產，是近現代民法對物的最重要的區分。所謂不動產，其區別在于物能否從一個地方移到另一個地方且不損害其經濟價值，能移動之物為動產，不能移動之物為不動產。毫無疑問，停車位屬于不動產，而且是建筑物或土地定著物的一種。
（三）停車位不是從物，而有獨立的功能和構造，具備區分所有建筑物的專有部分屬性，是可以特定化的，可以獨立交易的
依物的相互關系為標準，物可以分為主物和從物，從物是指輔助主物產生作用的獨立物，而主物則被從物所輔助進而發揮其效力。我們應當以發展變化的眼光看待構造上的獨立性，將外觀有形隔離設施的范圍由遮蔽性隔離設施向外延展，即所謂的明確界限不應局限于墻壁、隔斷等傳統有形隔離設施，所以說，只要建筑區劃內的停車位，如果具有明確界限予以區分，就可以被視為專有部分。
三、我國停車位權屬的主要學說
（一）約定歸屬說
該說主張，停車位的權屬認定應采用約定的方式來進行。其法律依據在于《物權法》第74條第二款的規定。該說反映了民法上的意思自治原則，體現了市場經濟的要求，有利于各方利益的最大化，使開發商有動力來建造更多的停車位，很大程度上緩解了停車位的緊張。但是其不足之處在于，未反應業主法定共有部分的停車位歸屬，《物權法》第74條第三款規定顯然不適用約定規則。
（二）業主所有說
該說認為，停車位應屬于區分建筑物的共有部分，業主對住宅小區停車位享有共有權，這是基于住宅小區停車位的共有部分屬性，但是停車位并不絕對的屬于共有部分，其還存在成為專有部分的情形，該說過于片面。
（三）開發商所有說
該說主要針對地下停車位而言，從法理上說，因合法建造的事實行為形成物權的，自事實行為成就時發生效力。因此，無人質疑停車位的初始所有權人為開發商。隨著房屋的出售，土地使用權轉移于業主，業主共有部分也隨之產生，但土地使用權是地表范圍上的權利，而地下停車庫的所有權是基于空間權而設立的，故不隨房屋出售而轉移于業主，仍歸開發商所有。我們認為其存在一定的合理性，但是也存在局限，因為目前法律上并不承認空間權為一項獨立的權利，所以，開發商利用地下的空間建造車位，僅僅是對地下空間的利用行為而已，不等于開發商對地下空間享有利用權。
（四）國家所有說
該說主要針對地下人防工程;有人將地下人防工程與地下停車位劃等號，認為地下人防工程屬于國家所有，因此地下停車位的所有權也歸于國家所有。這是不準確的，首先，地下人防工程的建設是多元化的，并非所有的都是有國家投資所建，《人民防空法》第五條規定，“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”可見，國家對個人、企事業單位組織和社會團體投資建設人防工程的立場和態度是鼓勵和支持的，但未對其權屬作出規定，僅僅明確了投資人對人防工程享有管理和收益的權利，所以我們不能想當然認為所有權就屬于國家所有，而應該推定為屬于投資者所有，這樣更有利于保護人民的財產利益和投資熱情;其次，人防工程也不能等同于地下停車位，將地下人防工程作為停車位，僅僅是地下人防工程的一種使用形式而已。
（五）登記憑證確權說
該說認為，停車位所有權的歸屬依權屬證書確定，權屬證書上登記是誰，誰即是所有權人。但是目前我國停車位權屬登記制度尚未完善，幾乎無法進行登記，現實生活中大多數車位是沒有權屬登記的。所以說，這種學說的適用，至少要在不動產登記制度健全以后才能有適用的余地。
四、我國停車位權屬歸屬的判斷標準
（一）容積率標準
容積率，是指一個小區的地上總建筑面積與用地面積的比率。該觀點認為，開發商出售房屋的同時，與房屋建筑面積相對應的土地使用權也隨之轉讓，當開發商將小區的房屋單元全部售出之后，不計算容積率的建筑物的權利將轉移給全體業主，歸全體業主所有。換句話說，這種觀點認為土地使用權的分攤規則與停車位的權屬認定密切相關，判斷停車位是否占用業主共有的其他場地，關鍵在于其是否計入容積率。如果計入，則可以進行房地產權的初始登記，取得獨立的產權證書，開發商可以保留其所有權，并不當然歸屬業主所有，反之，則伴隨著分攤了土地使用權的房屋出售給全部業主，這些房屋分攤的土地使用權也轉移給全部業主，進而占用了這些業主共有場地的停車位的所有權亦應歸業主共有。但是這對于地下停車庫的判斷有所不當，因為政府為了鼓勵建地下停車庫，往往不把地下停車庫計入容積率的基數內，這樣，再以容積率標準來判斷就會導致失真。地下停車位的權屬確定不以是否計入容積率為標準，只有有合法的土地使用權存在，地下停車位也能成為專有權的標的。而且，容積率本身起到的作用是行政主管機關對建設單位的拘束作用，限定的并非是停車位的多少，其所限定的是允許開發商建造商品房的數量，停車位是否有獨立的產權，并不與容積率掛鉤。
（二）公攤面積標準
公攤面積，即公用分攤建筑面積，指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。該觀點認為，如果停車位的建筑面積分攤計入商品房的公攤面積中，則停車位屬于業主共有，否則視停車位為專有部分，初始產權屬于開發商所有。但《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條規定了應當記入公用面積的內容和不應計入公用面積的內容：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。這里沒有對住宅小區停車位的建筑面積是否列入公攤面積作出規定，所以說，停車位的所有權可以依據意思自治的原則加以確定。當然，只有可以依法計算建筑面積的停車位，才能將停車位建筑面積計入公攤面積并由業主分攤，可見，這一標準雖具有合理性，但不能涵蓋所有的車位類型，因為這一標準主要針對的是地下停車庫而言，但是對于地面車庫，則難以適用。此外，如果開發商在銷售合同中將停車位、車庫進行公攤，那相當于一種捆綁銷售，對于不需要停車位的業主來說，無疑是替別人購買了車位，這是有失公平的。
（三）成本標準
該標準認為，開發商在銷售房屋時，如果售價中包括了停車位的價款，那么購房者理所當然擁有停車位的所有權，開發商無權再行銷售。但是在購房合同中，消費者處于弱勢地位，其合法權益難以得到保護。而且我國實行物權法定原則，成本與所有權并無直接關系，價格僅僅作為購房者取得所有權的前提和對價，并非所有權取得的依據;而且業主幾乎不可能去核定開發商的開發成本，堅持成本標準無異于確立了開發商的優勢地位和話語權。
綜上所述，作者認為，以上標準有其合理性，但也有其不足。在此，作者提出了自己的一種標準來判斷停車位的權屬問題。
（一）規劃范圍的停車位的權屬歸屬
建筑區劃內，規劃用于專門停放汽車的車位的初始權屬歸開發商所有，開發商可以通過贈與、出售等方式把所有權轉移給業主。在開發商進行房地產開發時，有一部分地是專門用于供業主停放汽車的，即一開始就是作為停車位而規劃適用的，不是由共有部分轉換而來的，具體包括專門用于停放汽車的地面停車場、地下停車場、首層架空停車位、屋頂平臺停車場。但有一點要說明，規劃用于停車的車位，如地下停車位，如果具備供業主分攤建筑面積的條件，則應視不同情況予以不同處理：如果停車位建筑面積已經分攤計入公攤面積中，則此時車位初始所有權雖然歸開發商，但在業主購房時，其如同住宅內的走廊、樓道，應屬于全體業主所有，否則，開發商和業主就可以約定其歸屬。
（二）規劃范圍外的停車位的權屬歸屬
對于規劃范圍之外的的停車位，就是占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，這部分車位，屬于法定共有，即屬于區分建筑物所有權下的共有權范圍，包括規劃范圍內停車位不夠時占用共有部分增設的地面停車場、首層架空停車位、屋頂平臺停車場，以及沒有專門規劃停車位時直接占用共有部分建設的停車位，但是地下停車場不會占用業主共有的道路或者其他場地，所以此處不會包括地下停車場。對于法定共有的停車位，業主也可以約定其使用規則，將其由物業公司管理出租，獲得的收益歸全體業主所有。在此須說明一點，這部分車位是不能出售給個別業主的，因為這部分本來就是歸業主共有的，而且若出售的話，會激化業主之間的矛盾，法理和常理上都說不通。
五、我國立法上的展望
（一）完善住宅小區停車位權屬登記制度
雖然我國以立法的形式明文規定了權屬登記制度，但是在目前的司法實踐中，關于住宅小區停車位的權屬登記制度，還存在許多漏洞和缺陷。業主在購買房屋時，只是根據與開發商所簽訂的《商品房買賣契約》到房產登記管理機關和土地登記管理機關分別領取《房屋所有權證》和《土地使用權證》。業主所持有的兩證，主要是登記其房屋專有部分的建筑面積和分攤面積，即只針對房屋，也就是說還不存在專門針對車位這一不動產的登記制度。依照不動產物權登記生效的原則，業主購買車位，無法取得相應的權屬證書，則其對車位的權利得不到法律的認可和保護，這便在社會交易過程中，增加了諸多不安定因素。因此有必要對目前的不動產屬登記制度進一步完善，來消除“銷售使用權”等一系列現狀所帶來的隱患。
（二）細化法律條文，提高法律條文表述的具體性、確定性和可操作性
細化法律條文，是避免條文過于原則表述的籠統、提升條文可操作性的重要方法。目前我國關于住宅小區停車位權屬的相關規定并不夠具體，許多化解糾紛的關鍵問題仍存在法律上的空白。例如可以明確規定規劃用于停放汽車的停車位為建筑物區分所有中的專有部分，車位所有權人可以依法自由的行使權利。再如住宅小區停車位的專有所有權人可以將停車位出售給小區業主以外的人。
（三）在重視成文法的同時，應充分發揮司法解釋的效用
面對復雜多變的社會現象，成文的法律規范的先天缺陷難以避免。成文法雖具有權威性、穩定性和普遍性的特點。但這些特點往往也意味著僵化封閉，與復雜多變的現實生活難相適應。司法解釋往往具有針對性、時代性、靈活性等特點，科學的理解運用司法解釋有利于彌補成文法律規范的缺陷。同時，對于小區停車位權屬制度，多應采用個案認定的方式。
（四）賦予法官一定的自由裁量權
法官自由裁量制度對法律條文自身的局限性起到了很好的補充作用。再完善的法律法規也難以窮盡一切社會現象。伴隨社會的飛速發展，住宅小區停車位權屬爭議的具體情形也變得形形。如果僅僅強調依據現有的法律法規解決復雜多變的停車位權屬糾紛，而忽視了法官的自由裁量權，勢必會導致問題的處理出現僵化的情況，進而使住宅小區停車位的權屬制度無法得到充分而有效的運用，不利于對權利主體利益的保護。因此，在解決住宅小區停車位權屬糾紛的裁判過程中，應適度賦予法官一定的自由裁量權，使成文法的規定和法官的裁判智慧有機的結合起來，共同促進住宅小區停車位法律規制的健康發展。（作者單位：中南財經政法大學法學院）
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第8篇：土地確權法律依據范文
隨著我國城市化進程的不斷推進和經濟發展水平不斷提高，我國城市住宅小區停車位的增長跟不上車輛保有量的增長，小區停車位供求的矛盾日益尖銳。早在2006年的一項相關調查中顯示全國供轎車停車的停車位缺口在400萬個以上，其中北京市缺口29萬個、每年新增的轎車在20萬輛以上，上海市停車位缺口85萬個、每年新增轎車10萬輛，廣州市停車位缺口42萬個，深圳市停車位缺口40萬個，南京市停車位缺口30萬個，杭州市停車位缺口12萬，然而這個數據在當今已成倍的增長。伴隨著開發商與小區業主對于停車位的權屬糾紛不斷，全國卻尚未出臺統一的法律法規來對停車位所有權進行確權和規范。本文試圖從現有的規定出發，參考國外相關的立法情況，借助物權理論研究的成果，來分析商品住宅小區區停車場的產權歸屬與使用問題，并根據存在的問題提出完善建議，希望能引起重視，使商品住宅區停車場的產權歸屬與使用制度不斷發展、完善。
2.我國住宅小區停車場（位）權屬現狀
2.1住宅小區停車場（位）的含義
停車位是指各種停車場所中可供一輛汽車停放的單元。停車場是指在露天或者地下設置的，供各種機動車和非機動車停放的場所，由若干個停車位組成。停車位和停車場存在著必然聯系，停車位是構成停車場的最基本的元素，“也就是說，停車位是各種停車場所的基本單元，而各種停車場所則是停車位的集合形式”{3}。與停車位、停車場相關的概念還有停車庫，停車庫是指設置于建筑物內部的獨立的專用于停放車輛的場地。其與停車位不同的是，停車庫是具有封閉特征的設施，而停車位是只在其邊界設定示意的區分標示。本文所涉及的停車位，不包括獨立密閉的停車庫，僅指設置于地上或地下各種開放式空間形式的停車位。
在現實生活中，由于停車場的種類繁多，如果單獨只討論停車場的權屬關系必定會有所疏漏，所以只要明晰停車位的性質，其他關于停車場的權屬問題也會不攻自破，這也是本文從停車位的角度出發進行研究的基本原因。
2.2住宅小區停車場（位）的分類
（一）不能銷售的公共配套設施
開發商依照政府的法律法規修建停車場，具有強制性的法律義務，是為小區生活的業主提供便利，并不是以牟取利益作為根本出發點。如浙江省物價局頒發的于1999年4月1日實施的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規范》第十一條就規定：“住宅小區的基礎設施、設備及經城市規劃主管部門批準列入住宅小區詳細規劃要求配置的非營業性公共配套設施、設備，商品住宅開發經營單位必須無償提供給整個住宅小區的住戶使用，不得另行作價銷售。”
（二）可以銷售的公共配套設施
盡管開發商會依據政府的法律法規修建停車場，但法律并沒有明確要求開發商無償將停車位交給業主使用，因此只要具備相關的條件，開發商仍然有權銷售停車場中的車位。地下停車位與房屋的關系不同于消防設施和高層建筑、水電管線和普通房屋的關系，即地下停車場并不是房屋的必備設施，它與房屋并不是主物與從物的關系，而是相對獨立的建筑物。因此，在商品房買賣合同中若沒有特別約定，不需要從物隨主物一并買賣轉讓。開發商如果沒有在購房協議及商品房買賣合同中承諾為小區業主免費提供停車位，且地下停車場也沒有計入小區的公攤面積內，業主便無法要求開發商為其無償提供停車位使用。
（三）非住宅區的配套設施
此類停車場的修建只要合乎法律法規的審批條件，當由開發商自由支配，即可以轉讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。而對于開發商能否擁有這類停車位的所有權有賴于國家出臺相關的法律法規予以確定。目前我國已有一些城市出臺了相應政策，如在杭州可以為地下停車位頒發土地使用權證。2003年1月1日起北京市國土資源和房屋管理局出臺的《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》中規定：“銷售的室內機動車停車位可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。”在不久的將來，我國一定會有更多的城市出臺政策來界定停車位產權的問題，當停車位具有獨立的所有權，其也可以具備不動產的屬性，實現抵押、轉讓的權利。
（四）利用人防工程改造的地下停車場
我國1996年10月29日頒布的《中華人民共和國人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我國政府最早對地下空間的立法。此類停車場就是利用人防工程改造的停車場，根據《中華人民共和國人民防空法》第18條規定：“人民防空工程是指為保障戰時人員有物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，以及結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。”因此，它也具有軍民兩用的性質。由于人防工程是國家的人防戰備設施，在《中華人民共和國人民防空法》第五條中“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者使用。”界定了“誰投資，誰收益”的原則。
2.3停車場（位）權屬有明確規定地區的做法
（一）北京市《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》
北京市于2003年1月1日期開始執行《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》，其中在第五條中明確規定：“銷售的室內機動車停車位可單獨核發房屋所有權證，也可以與購買的商品房合并核發房屋所有權證。”這也就對于北京市停車位的權屬進行了確認，但這僅限于室內停車位（包括首層架空層停車位和地下停車位），對其他停車位（露天停車位等）并未做出交代，這個疏漏勢必未來對非室內停車位的權屬糾紛埋下隱患。同時，在該《通知》的第五條中指出停車位的所有權證除了可以單獨發也可以隨商品房合并發，這就沒有指明日后該商品房再交易時，停車位是否隨房產一并轉移。
此外，在北京市《關于室內機動車停車位銷售、測繪、產權登記有關問題的通知》中沒有限制停車位的購買者是否為小區業主，這樣雖然可以實現停車位交易價值的最大化，但卻削弱了為小區業主生活提供便利的功能。因此，北京市的此通知留有很多隱患，未來因停車位引發的糾紛仍不可避免。
（二）武漢市《關于進一步明確房產交易與權屬登記發證工作中有關問題的意見》
在武漢市2003年頒布的《關于進一步明確房產交易與權屬登記發證工作中有關問題的意見》中規定了停車位在辦理所有權證時應符合以下的條件：必須符合房屋建筑面積認定的基本條件；必須具備固定的權屬界址，且施工設計圖與實際現狀保持一致；在已審批的規劃設計中有明確用途（泊車、商用等）的認定。在此規定中要求所有停車位都必須進行所有權屬登記，但對于不符合以上條件的停車位應該如何確定性質及處置在該意見中都沒有確定。
（三）南京市《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》
在南京市2004年開始實施的《商品房附屬房屋轉讓等問題的若干規定(試行)》中，首次區分開業主專用停車位和業主共用停車位，并詳細列出了產權由全體小區業主共用的類型，在該規定的第四條中指出：“屬于全體業主共有的商品房附屬房屋，可由業主委員會申請登記，房產、土地部門不頒發房地產權屬證書”。
從這一規定中，可以明顯的看出以保障本小區業主停車權利的最大化為目標，在第六條中指出：“露天停車位和相當于配建總量15%的室內機動車停車位為業主共用停車位，其余停車位開發商可售予業主作為專用停車位。規劃部門核定停車位分配比例的，從其核定。”而在第八條中也明示對于公用停車位和專用停車位的位置和權屬，開發商有公示的義務。此外，對于專用停車位的買賣、租賃也限定于小區內業主之間進行，并隨著商品房轉讓時專用停車位須一并轉讓，且在商品房銷售前，應當以出售一套房屋隨售一個專用機動車停車位為限。此條規定雖然最大限度的保障了本小區業主停車的便利，但其中指出停車位出租和出售的對象必須是同小區業主實際上并沒有法律依據，與物權法定原則相悖。
（四）廣州市《房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》
廣州市在2008年頒布的《房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》中提出停車位和車庫應當首先滿足業主的需要，且不得進行預售。這就避免了近年來一些城市哄炒車位的現象，最大化的保障了小區業主的基本停車權益。廣州市在此規定第六條中首次提出了商品房預售時“必須按規劃用于停放汽車的車位、車庫的相關信息填報完整的樓盤明細表和項目概況，并在“陽光家緣”（g4c.laho.省略）網站公示。”這就讓停車位的規劃設計和未來的銷售情況透明化陽光化，更進一步減少某些因信息不對稱等因素造成的投機行為。
在廣州市這一規定中，對于房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本房地產開發項目的房屋套數的，制定了“一房一位”的原則，即房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或租用本房地產開發項目的一個規劃用于停放汽車的車位，這不僅保護了購房人的利益，也房屋承租人的需求。此規定對于停車位的產權證辦理也做出了要求，在第九條中指出“應當注記權屬人已購買本房地產開發項目房屋的房地產權證號或商品房買賣合同編號。”
除了在規定中制定要求，廣州市還首次提出了對于未執行本規定的房地產開發企業和一些違規行為的處罰，即“要求其整改并退回違規所得，并在網站和新聞媒體上曝光；違規行為記入誠信檔案，并向相關行政管理部門通報。”這就減少了降低了一些為牟取利益的違規開發商鋌而走險的機會成本，讓此規定更有效率的貫徹實施。
然而盡管廣州市《房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》跟以往一些城市的法規相比有了不少完善和進步，但仍存在一些缺陷和偏差。在廣州市制定的這一規定中制定的“一房一位”政策雖然有利于保障后期購置車位的業主的權益，但如果出現下列情況：業主在剛購房的相當長一段時間內沒有車位需求，空置的車位該如何處置；車位在前期閑置率較高卻存在其他業主一戶多車的情況該如何處理等。因此，在廣州市《房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》有效期滿后期待更加完善。
（五）總結分析
截至目前為止，我國尚未出臺全國性的統一的有關于停車位權屬方面的法律法規，部分地方城市頒布的停車位銷售和權屬規定在內容上都未能全面涵蓋所有停車位的類型，存在片面性，在實際操作中難以有效的貫徹實施。部分地方法規甚至創新法律概念和權利類型，明顯與物權法定的要求不相符，即使出發點良好卻難以普及推廣。
停車位的權屬涉及的利益廣大，全國、地方立法和學界目前都沒有統一定論，也沒有權威的標準作為參考。本文后續的論述將在借鑒國外相關的立法例的基礎上，結合我國的實際情況，將理論分析與我國目前房地產開發商和業主的做法和產生的矛盾的現實相結合，提出停車場產權規定的建議。在開發商層面如何才能事前做好爭取到開發項目配套停車場（位）的所有權，或者對于小區業主來說，如何才能實現取得停車場的所有權的研究極為具有現實的研究價值，探索最有利于解決矛盾的辦法。
3.停車場（位）所有權未明確地區的所有權爭議
在《物權法》第73條中對小區業主所有權的范圍進行了界定：“小區內的道路、綠地等公共場所、設施和物業用房屬于業主共有，除了城鎮擁有所有權和明示屬于個人的除外。”在第74條中對于小區的停車位也有規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”這兩條規定雖然對保護小區業主的停車位所有權提供了法律依據，但其也存在一些疏漏和缺陷。
在第73條中所指的“小區內道路、綠地等公共場所”實際上是對地表空間使用權或者地上空間使用權的規定，但是對于實際生活中主要引發糾紛的地下停車位并沒有界定。再如“建筑區劃內的其它公共場所、公共設施”“其它場地”如何界定?“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”中如何判斷該建筑區劃內符合“首先滿足業主需要”的標準都急需出臺相關司法解釋予以完善。
除了北京、南京、廣州等城市出臺了相應法規對小區停車位所有權做出規定，全國其他沒有頒布相關法規的地區對停車位所有權的歸屬仍然存在很多爭議，主要有以下幾種觀點：
3.1業主所有說
小區內停車場、停車位的所有權歸全體業主所有這一觀點主要認為：停車位主要是為了給業主生活提供便利，滿足業主生活居住的需要，小區停車位從法律性質來說作為房屋建筑物（主物）的從物(也有稱之為配套設施、附屬設施){4}。業主在購買房屋的同時根據從物隨主物一并轉移的原則，同時也購買了房屋及整個小區所占用的土地使用權，小區停車位應伴隨整棟建筑物一并轉移給業主共有。
但是關于小區停車位是否為小區房屋從物的問題，在前面的論述中已表明停車位是相對獨立的建筑物，離開建筑物而單獨存在并不影響其作為物的效用之發揮，即其使用價值并不受影響。因此將車位定位為建筑物的從物從而車位隨從商品房所有權的轉移而轉移的觀點是有失偏頗的。
小區停車位業主所有說的另一種觀點是根據我國現行制度中“房隨地走”、“地隨房走”的“房地一體”論產生的。這種觀點認為：房屋所有權轉移時，其占用范圍內的土地使用權亦隨同轉讓{5}，即在全體業主購買了房屋并分擔了小區內的全部土地使用權出讓費之后，業主便擁有小區土地的使用權，所以依附于土地使用權的地上、地下停車位也轉移至小區業主名下。但是，如果小區車位的建造成本沒有計入商品房成本中，按照“房地一體”理論硬性地推定小區車位歸全體業主共有顯然會損害到開發商的利益，將大大減少開發商建造停車位的積極性，這也會嚴重影響土地的利用價值。因此，由“房地一體”推導出“車位隨房走”并不合理。
3.2開發商所有說
小區停車位所有權歸屬于開發商所有這一觀點是根據《中華人民共和國人民防空法》第五條中“國家對人民防空設施建設按照有關規定給予優惠。國家鼓勵、支持企業事業組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者使用。”的“誰投資，誰收益”原則，即停車位由開發商出資建設，理所應當為開發商所有。倘若讓以獲得經濟利益為目的的開發商建造的停車位全部歸業主所有，勢必會削弱開發商的積極性，最終損害的還是業主的利益。
現實生活中，很多開發商在開發建設房屋時，已把停車位的工程造價計入商品房價格成本中或開發商在計算共攤面積時已把地下停車場的建筑面積計算在內，此時業主在購買房屋時已承擔了停車位的建設費用，停車位的使用、管理、收益的權利隨購買房屋時繳納的房價轉移到業主身上，因此小區停車位的真正投資人應該是小區業主而不是開發商。這樣根據“誰投資，誰受益”原則而判定小區停車位所有權歸開發商所有說就不成立了。
3.3約定歸屬說
該種觀點認為，停車位的權屬問題應當通過約定來確定其歸屬。我國《物權法》第74條第三款采納了此種觀點，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式”。即停車位權屬應由房地產開發商與商品房買受人通過《商品房買賣合同》進行約定，依該約定確定停車位權屬{6}。這種通過開發商和業主的約定來確定停車位的權屬實際上體現了“私法自治”的原則，認為在是涉及財產的歸屬和利用問題上，在不違反法律法規和公共利益的前提下，通過自治能協調好各方的利益，實現利益的最大化。
雖然我國《物權法》許可了了約定歸屬說，但在實際操作中由于業主處于弱勢地位，其購買的專有部分在開發商銷售面積中很小的份額，買受人容易受到開發商霸王條款的欺壓，很難真正公平的保護買受人即小區業主的利益。
4.臺港澳地區停車場（位）所有權的歸屬
4.1臺灣
在我國臺灣地區1995年頒布的《公寓大廈管理條例》中規定:“公寓大廈之起造人或建筑業者，不得將公用部分，包括法定空間、法定停車空間及法定防空避難設備，讓售予特定人或為區分所有權人以外的特定人設定專用使用權或為其他損害區分所有人權益之行為。”由此可見，臺灣的停車位視為公用部分。
在實際生活中，建筑物停車位分為法定停車位、自行增設停車位及獎勵增設停車位三種{7}。法定停車位是按有關法令強制設置的停車位，面積由總樓地板面積乘以一定的系數確定，其性質為區分所有建筑物的共用部分，依附于專有部分一體處分。自由增設停車位是開發商在區分所有的建筑物內自行增設符合法律規定的停車位，其并不是法定必設的停車位，一旦增設即歸屬于全體業主或部分業主所共有，如果具備構造上的獨立性和使用上的獨立性，則可以取得所有權證書，可以自由買賣。獎勵增設停車位是主管機關為供公眾停車使用，鼓勵開發商在進行商品房開發時，依法按鼓勵系數或一定的公式計算，另行增設的停車位，它主要做公共停車場，向社會開放。
對于地下停車場，1991年4月10日，臺灣地區內政部營建署命令指出:“日后建筑物在地下室依法附建的防空避難事件停車空間，應視為公共設施，不準登記為個人私有，也不準分割零售。”臺灣地區最高法院2000年度臺上字第2119號民事判決認為，地下室停車位屬于公寓大廈的共同使用部分，僅僅屬于建筑商將之列為約定專用部分另行出售，而共同使用部分約定供特定區分所有權人專有使用，本質上仍然是共同使用部分，不因約定而改變。
4.2澳門
《澳門民法典》13條規定:“分層建筑物中之車位，如其所占之空間被適當定界，且可直接通往分層建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以為獨立單位，即使該等車位之間井非相互區別及分離者亦然。被適當定界之空間系指以不能除掉之方式劃分相鄰之分區范圍，當中標明本身之編號或名稱。”從該法典中可以看出，在我國澳門地區，如果停車位由明確的標界以確定其范圍，則可以獨立確定權屬，因為沒有禁止性規定，所以小區停車位的所有權人可以轉讓他人。
4.3香港
香港是一個地狹人稠的地區，香港對于商品房問題的相關規定有部分沿襲了英國的一些做法，但也有適當的調整。在《香港規劃標準與準則》第七章《泊車位準則》中規定：購買商品房的小區業主對于小區內的停車位共同享有，根據其住宅面積的大小按其比例享受相應的權益，而且這種權益是不限定特定區域的。但這并不是說，只要購買了商品房就可以在任意一個停車位停放車輛。
在現實生活中，小區業主可以通過出讓的方式出讓自己對停車位所享有的份額，再由物業管理公司與相關業主確定停車位的使用，并允許取得特定停車位的業主將該停車位通過租賃方式許可小區內的業主或者小區業主之外的人使用，但不得轉讓其所有權。
4.4對于完善我國停車場（位）規定的建議
（一）從開發商角度
目前我國住宅小區的停車位主要為小區的公共配套設施和地下人防工程兩種形式，而當下在小區業主和開發商對于住宅小區停車位的所有權糾紛案例中，法院的判斷依據主要是以下四條之一：開發商在計算公攤面積時是否把停車場的建筑面積計算在內；開發商是否把建造停車場的成本計入在該房地產開發成本之內；開發商在出售房屋時是否承諾提供停車位給業主無償使用；是否有國家相關法律法規或當地政府的法規規定無償把停車位交付給業主使用。
在《商品房銷售管理辦法》第18條第2款規定：“商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。”因此，只要開發商在建設商品房時不把停車場的建筑面積計算在整個小區的公攤面積之內；開發商不把建造停車場的成本計入在該小區的開發成本之內；開發商在出售房屋時沒有承諾把停車位交付給業主無償使用；國家尚未頒布統一的法律條規或當地政府沒有出臺相應的法規規定停車位的權屬；那么住宅小區的停車位在小區建造之時根據“誰投資，誰收益”的原則就歸開發商所有，開發商享有權利對商品住宅小區的停車位進行處置，當然也包括單獨出售。《物權法》第74條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”根據這一條款，也肯定了開發商可以將小區停車位的所有權通過出售、附贈或出租的方式轉移給業主。
(二）從小區業主角度
隨著我國城市化進程的不斷推進和經濟發展水平不斷提高，我國城市住宅小區停車位的增長跟不上車輛保有量的增長，小區停車位基本上處于供不應求的狀態。《物權法》中對于商品房住宅小區停車位的規定提出“規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。因此，為了保障小區業主的權益，為了實現小區業主對停車位所有權的取得，應當著重體現對業主的“首先滿足”。
在此，“首先滿足”的規定可以作如下解釋：第一，開發商在建造房屋時應該同時建設相應配比的停車位，如果業主在購房時需要同時購買停車位，開發商就應當出售或者附贈，雙方通過這種約定確定產權歸屬。第二，在房屋銷售完后一個月內或者開盤后半年內，如果仍有停車位沒有出售的，開發商應當有“首先滿足”期限(可以一個月為限)的通知，業主選擇購買或者租賃。第三，該優先滿足期限屆滿后，如無業主需要，為了保障開發商建造停車位的基本利益和積極性，可以向業主以外的主體出租，但不能出售。為了保障滿足業主變化的新需要，租賃期限一般不得超過兩年。第四，兩年期限屆滿前兩個月，開發商還得就租期屆滿的停車位第二輪有“首先滿足"期限(仍以一個月為限)的通知。按此循環，直到停車位出售完畢為止。第五，對于已購買停車位的業主如果需要出售停車位，只能出售給小區的其他業主。如無其他業主購買，也只能出租。第六，當小區業主以外的其他人以承租期限屆滿后享有優先承租權來抗辯小區業主承租的優先權時，小區業主的承租權優先。
結語
停車位目前已成為居家生活中不可或缺的一部分，停車位的產權歸屬也進一步引發了人們的關注。同時由于實際生活中停車位的類型多樣，以及我國相關的國情和法律規定，規定停車位權屬的標準要結合具體的停車位進行具體的分析。我國關于小區停車場所有權方面的立法滯后于市場經濟的發展，地方法規也不能對此問題做出全面而統一的規定。面對日益發展的房地產開發的社會需求和日趨激烈的小區停車位產權之爭，一個行之有效的全面規制小區停車場所有權的法律體系亟待建立。
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第9篇：土地確權法律依據范文
當天，這次訴訟風波中第一個宣判的李玉蘭案，在北京市第二中級人民法院開庭二審。由于雙方分歧較大，上訴人、畫家李玉蘭拒絕調解，而主審法官表示此案將在合議后宣判。這讓關注這場風波的人們，不得不再度等待。
北京宋莊藝術家購買農宅糾紛，之所以引起了社會的廣泛關注，不僅在于這一事件關系到200多位藝術家的切身利益，關系到宋莊“文化造鎮”的產業發展戰略，更在于這一事件是多年來嚴格限定的農村宅基地轉讓規定與城鄉發展現實之間碰撞的一個爆發點。
面對著這樣一個棘手的問題，法院與當地政府都在犯難:如果判決支持李玉蘭等藝術家的買房行為，一則與現行的規定政策不符，二則是否會引發大面積農宅交易行為也不得而知；如果最終認定宋莊藝術家交易行為無效，這是否又在意味著以法律的名義支持不誠信行為，造成誠信缺失和道德失范，沖擊良好社會的風氣?這一結果是否又經得住社會道德的審判?
多米諾骨牌該倒向哪邊，人們都在猜測，都在等待。
交易一審被判無效，難說誰對誰錯
宋莊鎮位于北京正東，距天安門24公里，屬通州區。因地處潮白河畔，“安靜開闊的鄉村，有利于藝術創作，同時交通也較便利”，自上個世紀90年代以來，一批來自圓明園的畫家開始在這個區域聚集并開始購買農宅。但是，隨著宋莊地區經濟的發展和區位價值的提升，自2004年以來，200位購買了農宅的藝術家先后有13人被原房主推上了被告席。
據第一個成為被告的藝術家王立則介紹，當地賣房農民想要回房的理由是“當初不懂法，現在懂法了，知道國家不允許這樣的交易，要守法”。
2007年7月10日，在宋莊鎮辛店村購買農宅的藝術家李玉蘭最先拿到了法院判決。這份判決認為，李玉蘭是城市居民，不得購買農村住房；李玉蘭與宋莊鎮辛店村村民馬某簽訂的房屋買賣協議無效，判令馬某向李玉蘭支付93808元房屋補償，限李玉蘭90天內“退房”。這讓其他購買了農宅的藝術家開始擔心，多米諾骨牌會不會由此倒下，自己會不會是下一個被責令“退房”的人?
一個愿買一個愿賣，當初的公平交易怎么能說推倒就推倒呢?市場經濟自愿、公平交易的原則為什么在農宅買賣上遇到了障礙?這并不奇怪，因為農宅轉讓自然避不開房子下面的土地，而國家對農村宅基地的使用及流轉有著嚴格的規定。
朱克非(北京當代律師事務所律師):
《土地管理法》第八條規定:“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地、自留地，屬于農民集體所有。”第四十三條規定:“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。”這些規定，即是禁止村民向本集體經濟組織以外的人轉讓房屋所有權或宅基地使用權的法律依據。1999年5月6日，國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”。2004年國務院28號文件更是明確規定:“禁止城鎮居民到農村購宅基地。”
關于宅基地使用權的最新規定，是于2007年10月1日實施的《物權法》。盡管刪除了第六次審議稿中“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的字樣，但該法還是明確規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。也就是說，在《土地管理法》和相關政策性文件沒有修改調整之前，宅基地使用權的流轉仍然是限定在本集體經濟組織以內。
現行法律政策的規定特別是《物權法》最終沒如人們所愿為宅基地流轉放開口子，其基本的考慮，可能還是在于我國農村社會保障體系尚未全面建立，宅基地對于農民來說具有社會保障功能，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。政策制定的出發點并沒有任何問題，但是有一部分人開始質疑，這種規定是否反映了當前我國農村的真實情況呢?
胡介報(北京市通州區宋莊鎮黨委書記):
宋莊的農民是在什么情況下賣掉房子的?大量的農村人口涌入城市工作，到城市置辦自己的產業；老人去世之后，子女繼承，夫妻兩個人有可能有三套房子。我手里有個數字，宋莊地區現在閑置農宅占到了總量的30%到40%。事實上宋莊的狀況，也是北京市農村的狀況。
宋莊農宅轉讓糾紛一案，引起爭議的問題很多，比如，現行對宅基地流轉限定性的法律政策規定是否違背了《憲法》及《民法通則》的精神?國務院的政策性文件是否能對抗《合同法》成為判定雙方交易合同無效的依據?判決是否意味著在以法律的名義支持鼓勵不誠信行為?等等。如果去掉這些技術性的細節，宋莊農宅轉讓糾紛的背后還掩藏著更深層次的社會問題。
今年以來，圍繞著小產權房、宅基地上市、城鄉統籌改革實驗區等一個又一個的社會熱點，背后最關鍵的內容是農村集體土地的流轉問題，是如何打破城鄉二元制結構、實現城鄉統籌發展的問題。集體土地流轉的路該怎么走?農民在城市化進程及社會經濟的高速發展中該享受到什么樣的權利?這是已經超出了現有法律政策規定的思考。
武建東(黃河研究會常務理事):
伴隨著農村工業化、城鎮化，農村建設用地的使用已超出中國目前運轉的國家地政管理行政系統的監管和約束，它正在成為農村資本積累的重要來源。目前的土地法律管理制度框架內，農村集體土地權利設定簡單，與初步形成體系的國有土地使用權體系相比還比較落后；在實行市場經濟的中國，農村集體土地所有權與國有所有權的轉換仍然保留著計劃經濟的等級特點，即農村集體土地流轉受到重重限制，它本身不是一個完整的物權，權利轉換的唯一方式就是國家對農村集體土地的征收、征用，由此國家仍然處于計劃經濟時代對土地的傳統綜合的經略模式之中，這種模式并不適應市場經濟對土地的要求，也難以實現國家對土地擇優價值的利用。
26萬億，誰來激活這筆巨大的資產
王立則告訴記者，雖然多年來國家政策對農宅的轉讓嚴格限定，但這種交易從來沒有停止過。他拿自己舉了例子:“十多年前我在海南一家報社當總編輯，單位分房，要交十幾萬。為了籌這筆錢，我回西安老家把繼承的祖宅賣了，那也是農宅。前幾年到了宋莊，想到這里定居，又把海南的房子賣了，錢如今都投到了這里。”
記者調查中發現，購買農宅的許多藝術家，盡管也有不少人知道國家政策對這一交易行為的限制，但你買我買大家買，使得大家心存僥幸。還有一點很重要，基本上每宗交易，都有村委會做中或是簽字同意。這或許讓交易的人感覺到，宅基地不是村集體的嗎，村委會都同意了，還能有什么不妥。
事實上，這種情況不僅存在于宋莊，已經成為全國經濟較發達的農村地區的普遍現象。這種處于灰色地帶的交易，只要行政管理部門不追究(幾乎沒聽說過有追究的)，交易雙方沒有誰鬧到法院，就可以安然存在。宋莊農民與藝術家的爭議在于雙方都違法在先，交易固然可以宣布無效以保護農民的權利，藝術家最終是只能吃個啞巴虧。不過細想一下，農戶為何要收回房子呢?顯然是這個地區房地產的升值。如果嚴格按照法律政策規定，農戶即使把房子收回去了，流轉仍只能限于本集體經濟組織里，那他能夠實現這預期的升值收益嗎?要知道，集體經濟組織成員可無償獲批宅基地。最后，他的升值收益恐怕只可能體現在外來人甚至是其他沒買房的藝術家身上，也就是說，農宅有可能被再次違法轉讓。這就出現了一個司法維護公平正義的最大悖論:以法律的名義支持了下一個不合法的交易。當一條禁止性規定為大家都很心知肚明卻又可以被輕易地踩在腳下，當守法與不守法、道德與不道德在這件事中已經沒有難以辨清的界限，就讓人困惑了。
方竹蘭(中國人民大學經濟學院教授):
法律是上層建筑，一定要跟隨經濟的發展來建設，不應該是拿著條條框框作根本，而應拿生活做根本。就說宋莊的這起糾紛，究竟是判農民輸還是畫家輸，不能單純地從法律條文來看，要看什么結果更能增加社會的收益，促進社會經濟的發展。保護宋莊畫家村也是符合當地農民利益的，如果畫家撤出畫家村，對農民來說是一種損失，對當地經濟的發展也是一種損失。依法治國不是簡單的照過去的法律判決現在的新生事物，是不斷地完善過去的法律規定的一個過程。有人曾說過，只有心中有法，才能真正把握法律的實質。宋莊問題是對現有法律制度的挑戰，也是要法律有所創造。
由于建設部尚未公布最新的村鎮統計公報，但根據《2005年村鎮建設統計公報》可以推算出至2006年底，我國村鎮住宅總量大約為260億平方米。以平均1000元/平方米的市場價計算，農宅的市場價值當為26萬億元人民幣。然而，受限于宅基地使用權流轉政策，農民手中這筆巨大的資產相當于死產。有專家已經開始注意到，如果當前宅基地使用權流轉政策出現突破，將有助農宅實現完全的商品化，將為城鄉統籌發展提供強勁的資本保障，也是對我國農民核心財產權的最大確權和最高的肯定。
武建東:
應該加速立法解禁有條件地區的城鎮消費者直接購買農宅的簡單交易方式，而且更應該支持城鎮消費者個別或集體與擁有農村建設用地，包括宅基地的農戶、農民聯合體進行房屋的聯合新建、翻建、擴建等更高級形態的合作，以期使農村建設用地，包括宅基地得到更大限度、更高層次的資源利用。改革的實質就是以我國農民擁有的土地物權，解決農村的社會保障、居住保障、土地財富利益分配，分區域有期限地實現農村市場經濟的轉型。
宋莊的發展，正是城鄉互動的活例
11月8日，將是宋莊第三屆文化藝術節開幕的日子。雖然還有兩個月的時間，但遍布各處的藝術館卻早已提前進入了備戰狀態，每天都有特色畫展免費對市民開放。誰能想到，在上世紀90年代初，宋莊還是北京一個默默無聞、以農業為主的郊區小鎮。
王小映(中國社會科學院農村發展研究所):
當初城鄉的二元制設計，對工業發展的資本積累及社會的穩定都起到了重要作用。在這種制度安排下，有了城鎮居民與農村村民之分，有了國有企業和鄉鎮企業之分，有了國有土地和集體土地之分。這種二元制的存在，盡管曾在一段時期是以農村支援城市為代價的，但事實上，農村也在一定程度上享受了這個制度所帶來的優惠。比如，農民居住用地可以免費申請，鄉鎮企業使用土地，只要符合相關條件即可使用集體建設用地，并不用繳納如城市建設用地的相關費用等。
但是，隨著社會主義市場經濟的建立與發展，二元制逐漸成為城鄉互動的一個障礙。表現在房地產市場上，就如宋莊畫家村的官司，農村村民可以到城市買房，城市居民卻因為政策的限制不能購賣農宅。這種制度造成的人為分割，形成了農村的封閉，已經不符合社會發展實際，需要有所改變了。
據王立則介紹，十幾年前，宋莊當地農宅空置率在50%以上，藝術家的聚集首先推動了這一份死產的盤活和升值。大家根據實際情況或租或買，現在小堡村買房畫家近百戶，定居畫家已超過500人。農院三四間房的租金，已由三年前的三四千元攀升到了1.5萬元左右。
“他們現在想把房子要回去，是因為宋莊地區文化產業興旺，房價提升。還有就是聽說這里最近在做規劃，要修路，有可能會拆遷。按照現在的情況，如果拆遷，單是房屋的補償就有30多萬。”交談中，李玉蘭難掩心中的氣憤:“但世上哪有賣了的東西又要回去的道理。”
方竹蘭：
宋莊的農民反悔了，是因為當前這個地區房地產的價值提升了。按照經濟學的理論，是聚集到這里的藝術家投入他們的財富、能力、知識，與當地政府共同建設的成果。當初交易的價格和當前的價格出現了很大的差別，可以在法律允許的前提下，給農民一些補償，但是不能否定農民和畫家交易行為。如今農民的反悔，正說明了農民對房屋交易知識的缺乏，不能看到房屋升值的預期。這種自由交易行為其實造成了對農民利益的損害，所以當地政府應該為農民提供相關的服務，比如對其房產進行評估，幫助農民提升其對房屋價值的認知度，政府提供的良性干預可能會減少糾紛的發生。
記者了解到，自從藝術家聚集以來，宋莊鎮黨委、政府以敏銳的眼光提出了“文化造鎮”戰略發展規劃。2006年，北京市把宋莊確定為首批十大文化創意產業集聚區之一，將為宋莊地區的發展提供了更大的空間和機會。2005年9月，宋莊鎮政府支持成立了宋莊藝術促進會，舉辦了首屆宋莊藝術節，第三屆藝術節開幕在即。
“短短幾年，不但宋莊藝術家群落的國際名望空前提升，而且文化搭臺、經濟唱戲、商賈云集、百業興旺，宋莊鎮進入了歷史上最好的發展時期。”王立則說。
據宋莊文化藝術促進會會長洪峰介紹，原來小堡村沒有一家飯館，現在大大小小已經有了46家飯館；原來沒有路燈，現在小堡的文化一條街燈火通明。在宋莊，現在已有11家畫廊，全是民營投資，有的完全就是當地農民直接投入，經營畫材的商店也出現了。“文化造鎮”的發展思路，已經切切實實地為農民帶來了實惠。
在王立則提供的宋莊130名藝術家聯名信中，有這樣一組數字:“根據統計，2006年宋莊鎮實現總投資20多億元，其中文化產業方面投資達3.2億，達18%。由此實現全年利稅3.5億。集聚了近500名藝術家的小堡村，人口僅1300人，但2006年經濟總產值達3.5億，上繳利稅1816萬，人均純收入1.2萬元。僅小堡村藝術家作品公開拍賣一項，成交額近2億元。”
“任何地方的發展都會遇到矛盾，只是沒料到宋莊的問題會出在農宅的交易上。”王立則的言語間不無遺憾。
胡星斗(北京理工大學經濟學教授):
長期以來中國的現代化，僅僅是城市的現代化。所以有人說中國的城市像歐洲，農村像非洲，這不無道理。城鄉二元結構形成了城鄉互動的障礙，農村人到城市來受歧視，要辦暫住證，城里人到農村去創業，要解決工作場所及居住問題就有可能遭遇宋莊藝術家的困境。目前我國城鄉缺乏一體化，缺乏均衡、協調的發展。如果將來制度或政策安排上有了突破，允許城里人到農村居住、創業，形成城鄉發展的互動，最終將帶動農村經濟及面貌的改變。
胡介報:
