土地管理法征收補償條例精選(九篇)

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第1篇：土地管理法征收補償條例范文

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.305

一、集體土地征收制度概述

（一）概念與背景

在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。

所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。

集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。

（二）集體土地征收的基本程序

《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。

征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收。《土地管理法》第四十六條第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。

補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。

確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。

（三）集體土地征收補償制度

農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。

除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中。《土地管理法》及實施條例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。

從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。

此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。

二、集體土地征收制度的主要缺陷

（一）征收目的界定不清

國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。

由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。

（二）征地補償的非市場化

2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。

（三）征地程序不完善

前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。

三、完善集體土地征收制度的建議

（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍

目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。

合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。

（二）具體完善集體土地征收程序

首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。

第2篇：土地管理法征收補償條例范文

關鍵詞：城市建設；收回土地；鐵路；權益

中圖分類號：D08 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-02

隨著經濟的快速發展，城市建設的步伐不斷加快，現代化的城市對土地的需求非常迫切，地方政府往往以進行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權，這對鐵路企業如何保護好土地權益的問題變得十分突出。

一、鐵路劃撥用地

1.鐵路用地及其特點

鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權的土地，包括運輸生產用地、輔助生產用地、生活設施用地和其他用地。

鐵路是城市工業、商業活動的中心和連接城鄉的紐帶。由于鐵路運輸事業在國民經濟中大動脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發展中處于經濟活動的中心，鐵路為城鄉之間架起了經濟聯系的橋梁，鐵路用地的利用和發展必然成為城鎮經濟和周圍經濟發展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發展起來的。同時，城市發展后，因為鐵路用地對城市的所起到的分割作用，對城市的規劃和交通等又形成一定的制約作用。

2.劃撥土地使用權及其特點

我國目前土地使用權制度中，取得土地使用權的方式主要有兩類，意識土地使用權劃撥，而是土地使用權出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護好劃撥土地使用權權益對企業的意義重大。

《城市房地產管理法》中定義為劃撥土地使用權是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規定以劃撥方式取得土地使用權的，處法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。

劃撥用地使用權具有以下特點：

（1）劃撥土地使用權是依照法律法規并經由批準權的政府批準。

（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業和涉及國計民生的項目。

（3）不需要繳納土地出讓金。

（4）劃撥土地使用權沒有使用年限的限制。

（5）依法對土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

（6）土地使用受到一定的限制，未經批準并補繳土地出讓金不得轉讓、出租、抵押等。

二、政府收回土地使用權

1.土地使用權收回的定義

所謂國有土地使用權收回是指國家基于法律規定，有償或者無償地收回原土地使用權人對土地的使用權的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時，才存在所有權人對使用權人權利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權人，鐵路企業是土地使用權人。法定的土地管理機構映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應給予合理的補償。

2.政府收回土地使用權的主要依據

歷年來政府及土地行政主管部門出臺的一些法律、法規和政策，對政府收回土地使用權提出了行管規定。

《土地管理法》第58 條規定，為公共利益需要使用土地的和為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，由有關人民政府土地行政主管部門報原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權。它確立了政府收回土地使用權的基本權利。

國務院1990年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第47 條規定，對劃撥土地使用權，市、縣人民政府根據城市建設發展需要和城市規劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規定予以出讓”

《物權法》第148條規定，建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償，并退還相應的出讓金。”

《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規定“房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”

3.政府收回土地使用權的理由

鑒于土地使用權是一種用益物權，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權只能基于重大的正當理由，即所謂“因公益事業收回”，在實際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲備等。

（1）公共利益。相關法律法規都提到因公益事業可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權而言，行政機關在做出收回土地使用權的行政決定時，所依據的公共利益的范圍沒有準確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設施、河道、機場車站的修建等。

（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業，但根據《土地管理法》地58條專門對舊城改造進行了敘述，也可以看出法律法規暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業。事實上，舊城改造是政府提前收回土地使用權的主要形式，也是實際工作中遇到最多的。

（3）土地儲備。《土地儲備管理辦法》第12條規定，因舊城區改建需要調整土地的，應有國土資源管理部門經由批準權的人民政府批準，依法對土地使用權人給予補償后，收回土地使用權，對政府有償收回的土地，與土地登記機關辦理土地登記手續后納入土地儲備。由此可見土地儲備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實際工作中，很多城市的土地儲備中心直接依據城市規劃進行土地收儲，同時政府收回的土地需經土地儲備后進入市場出讓。

三、收回鐵路劃撥土地的補償

1.鐵路劃撥土地其實不是無償取得

通常人們認為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關費用。但實際工作中，鐵路建設征（撥）用土地需要依法對原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補償的費用。近年來，隨著土地價值的不斷攀升，征地拆遷費用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價格。同時，鐵路企業在多年使用劃撥土地時對土地進行了投入，應該依法享有土地的權益。

2.劃撥土地補償的依據

前述1990 年頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內容已經不適應當前經濟、社會發展的需要了，不能再機械的進行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業國有劃撥土地的權益，承認國有劃撥土地使用權是一種財產權。《土地管理法》第58 條也明確規定，在公益事業及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權應當予以適當補償。該條款未限定國有土地使用權的取得方式，應當認為同時適用于出讓土地使用權和劃撥土地使用權。無論土地使用權人是單位還是個人，均需給予適當的補償。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》和《土地管理法》對收回是否補償有沖突。從時間上可以看出立法的趨勢是從無償到有償，劃撥土地使用權的權益日益被重視。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行規定》是法規，《土地管理法》是法律，依據下位法服從上位法的原則，應該承認，收回國有劃撥土地使用權應給予原土地使用者一定的補償。同時，依據法律適用中的“新法優于舊法”原則，也應當在收回劃撥國有土地使用權時，予以土地使用權人一定的補償。

3.劃撥土地補償價格如何確定

《土地管理法》第58條只規定了應給予適當補償，但是如何補償，該法沒有明確的規定，相應的法規、規章都沒有述及。相應的法規、規章都沒有述及。《城鎮土地估價規程》中規定：“劃撥土地使用權價格與土地出讓金之和為出讓土地使用權價格”。實際工作中，可依據《城鎮土地估價規程》對涉及的劃撥土地使用權進行評估后按照評估價格給予補償。根據宗地條件評估出該地塊出讓土地使用權的價格，一般設定為該用途的最高使用年限，計算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權價格。

四、實際工作中出現一些問題

1.劃撥土地收回補償法律的缺失

目前執行的法律法規沒有明確指出劃撥土地使用權的補償方法和程序，所依據的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關描述，相對于出讓土地使用權較為補償標準界定模糊不清。《物權法》中沒有明確對劃撥土地使用權的補償，《國有土地上房屋征收與補償條例》對土地收回的補償更是只字未提。因此，應當通過對相應法律、行政法規的修改，將收回劃撥土地使用權補償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權補償的內容；在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，明確在進行建筑物補償的同時， 應當同時對土地使用權進行補償。

2.收回土地使用權的主體不清

收回土地使用權的批準權限，是有批準權的人民政府或原批準用地的人民政府，既可以是縣級以上人民政府，也可以是有關人民政府土地行政主管部門。在實際工作中，具體組織實施土地收回工作的，往往是公益設施、城市改造的土地征收往往由建設單位或建設指揮部或者開發商牽頭，補償協議往往由建設單位或工程指揮部擔當，實際這些單位沒有收回土地使用權的職能。隨著國家相關制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。

3.征收房屋和收回土地使用權并行

首先，在收回國有土地使用權的情形下，很難將其與不動產公益征收區分開來。由于我國堅持的“房地權利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權與建筑物的所有權同時征收。實際工作中有些是依據《土地管理法》等收回土地使用權同時對房屋進行征收補償，即所謂“房隨地走”；有些是依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時收回土地使用權，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補償標準的不一致。

4.補償標準的不確定

相對于出讓土地使用權，政府部門在實踐中對劃撥土地使用權補償的思路非常清晰，大多是不予補償。一些地方出臺地方文件，明確對國有劃撥土地不予補償，一些地方只對征收的房屋進行補償，不對劃撥土地給予補償。完全不考慮被拆遷人對其土地使用權享有的相關利益，必然會引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。

五、保護鐵路劃撥用地權益的幾點措施

1.堅持有償收回的原則

鐵路劃撥土地使用權因公益收回必須以補償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補償的基礎上，才能收回鐵路劃撥土地使用權及相關建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權征收在程序上同步，由統一的部門負責，土地使用權征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權征收與房屋征收分別補償。

2.堅持土地置換的方式

土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價收回胡波土地使用權，在通過市場進行土地出讓。對政府依法收回鐵路用地，鐵路企業可采取與政府協商采取土地置換的補償方式。利用政府收回鐵路用地的契機，經土地評估，擇地置換給鐵路企業土地用于生產建設。如需經營開發，可采取土地出讓的方式，補繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產。

3.積極參與城市建設規劃

鐵路企業應依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，根據鐵路中長期的發展并結合近期發展目標，滿足鐵路運輸生產和經營需要，通過與政府規劃部門協商，把鐵路用地規劃納入城市總體規劃中去，對鐵路用地的進行統籌協調，合理安排鐵路用地的利用。同時，對因生產運輸需要，不宜有政府收回的地塊，應與政府積極協商變更或調整城市規劃。

4.開發利用盤活土地資產

鐵路企業及時掌握鐵路用地利用現狀，對一些生產力布局調整后空置的土地，及時提出調劑利用方案。對因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協商進行土地置換或合作開發，盤活鐵路用地資產，確保鐵路用地保值增值。

第3篇：土地管理法征收補償條例范文

第一條 為加強土地管理，規范建設用地審查報批工作，根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)、《中華人民共和國土地管理法實施條例》(以下簡稱《土地管理法實施條例》)，制定本辦法。

第二條 依法應當報國務院和省、自治區、直轄市人民政府批準的建設用地的申請、審查、報批和實施，適用本辦法。

第三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門負責建設用地的申請受理、審查、報批工作。

第四條 建設項目可行性研究論證時，建設單位應當向建設項目批準機關的同級土地行政主管部門提出建設用地預申請。

受理預申請的土地行政主管部門應當依據土地利用總體規劃和國家土地供應政策，對建設項目的有關事項進行預審，出具建設項目用地預審報告。

第五條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。

建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附具下列材料：

(一)建設單位有關資質證明;

(二)項目可行性研究報告批復或者其他有關批準文件;

(三)土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告;

(四)初步設計或者其他有關批準文件;

(五)建設項目總平面布置圖;

(六)占用耕地的，必須提出補充耕地方案;

(七)建設項目位于地質災害易發區的，應當提供地質災害危險性評估報告。

第六條 市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

第七條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和征收土地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

在土地利用總體規劃確定的村莊和集鎮建設用地范圍內，為實施村莊和集鎮規劃占用土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

第八條 建設只占用國有農用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案和供地方案。

建設只占用農民集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

建設只占用國有未利用地，按照《土地管理法實施條例》第二十四條規定應由國務院批準的，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂供地方案;其他建設項目使用國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理。

第九條 建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附具下列材料：

(一)經批準的市、縣土地利用總體規劃圖和分幅土地利用現狀圖，占用基本農田的，還應當提供鄉級土地利用總體規劃圖;

(二)由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書;

(三)地籍資料或者其他土地權屬證明材料;

(四)以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件;

(五)為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，還應當提供城市規劃圖和村莊、集鎮規劃圖。

第十條 農用地轉用方案，應當包括占用農用地的種類、位置、面積、質量等。

補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農田的位置、面積、質量，補充的期限，資金落實情況等，并附具相應的圖件。

征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數額等。

第十一條 有關土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，應當在5日內報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府，并將審查所需的材料及時送該級土地行政主管部門審查。

對依法應由國務院批準的建設項目呈報說明書和有關方案，省、自治區、直轄市人民政府必須提出明確的審查意見，并對報送材料的真實性、合法性負責。

省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用、國務院批準征收土地的，省、自治區、直轄市人民政府批準農用地轉用方案后，應當將批準文件和下級土地行政主管部門上報的材料一并上報。

第十二條 有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按規定征求有關方面意見后30日內審查完畢。

建設用地審查應當實行土地行政主管部門內部會審制度。

第十三條 農用地轉用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)符合土地利用總體規劃;

(二)確屬必需占用農用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標;

(三)占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求;

(四)單獨辦理農用地轉用的，必須符合單獨選址條件。

第十四條 征收土地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)被征收土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議的;

(二)被征收土地的補償標準符合法律、法規規定的;

(三)被征收土地上需要安置人員的安置途徑切實可行。

建設項目施工和地質勘查需要臨時使用農民集體所有的土地的，依法簽訂臨時使用土地合同并支付臨時使用土地補償費，不得辦理土地征收。

第十五條 供地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：

(一)符合國家的土地供應政策;

(二)申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求;

(三)劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件;

(四)以有償使用方式供地的，供地的方式、年限、有償使用費的標準、數額符合規定;

(五)只占用國有未利用地的，必須符合規劃、界址清楚、面積準確。

第十六條 農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內將批復發出。

未按規定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

第十七條 經批準的農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

第十八條 建設項目補充耕地方案經批準下達后，在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監督落實;在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用土地的，由省、自治區、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監督落實。

第十九條 征收土地方案經依法批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征收土地所在地的鄉、鎮范圍內，公告《土地管理法實施條例》第二十五條第一款規定的內容。

公告期滿，市、縣人民政府土地行政主管部門根據征收土地方案和征地補償登記情況，擬訂征地補償、安置方案并在被征收土地所在地的鄉、鎮范圍內公告。征地補償、安置方案的內容，應當符合《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定。

征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當依照征地補償、安置方案向被征收土地的農村集體經濟組織和農民支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業人口的安置途徑。

第二十條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，經依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

第二十一條 以有償使用方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂土地有償使用合同，并向建設單位頒發《建設用地批準書》。土地使用者繳納土地有償使用費后，依照規定辦理土地登記。

以劃撥方式提供國有土地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向建設單位頒發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》，依照規定辦理土地登記。《國有土地劃撥決定書》應當包括劃撥土地面積、土地用途、土地使用條件等內容。

建設項目施工期間，建設單位應當將《建設用地批準書》公示于施工現場。

市、縣人民政府土地行政主管部門應當將提供國有土地的情況定期予以公布。

第二十二條 各級土地行政主管部門應當對建設項目用地進行跟蹤檢查。

第4篇：土地管理法征收補償條例范文

收回土地使用權制度存在的問題

收回國有土地使用權包括兩種情況：一種是單純收回國有土地使用權，即收回空地使用權；另一種是收回土地上有房屋等附著物的國有土地使用權。收回國有土地使用權在具體操作上，一般是由土地行政主管部門報經縣級以上人民政府批準后，發出收回國有土地使用權決定，并對土地使用權人予以補償(有房屋等地上附著物的，對土地使用權連同房屋等地上附著物一并補償)，即完成了收回土地使用權的法律程序。

上述制度設計和操作程序，存在著以下問題：

從理論的角度看，由于國家以及具體實施機關即縣級以上土地行政主管部門在土地管理中身份的雙重性，使縣級以上土地行政主管部門在實施收回土地使用權行為時身份不明確，存在以行政權解決民事爭議問題的嫌疑。

按照我國憲法和土地管理法的規定，城市土地屬于國家所有。國家以所有者的身份(具體由各級人民政府及其土地行政主管部門實施)，通過劃撥或出讓的方式，向用地單位提供土地使用權，與此同時，國家通過縣級以上人民政府及其土地行政主管部門以行政管理者的身份對土地進行行政管理。因而在實踐中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門始終扮演著兩種角色，一種是代表國家以土地所有者的身份出現，另一種是以行政管理者的身份出現。

在國有土地使用權出讓這一行為中，縣級以上人民政府及其土地行政主管部門無疑是代表國家以土地所有者的身份出現的。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第八條規定：“土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。”第十一條規定：“土地使用權出讓合同應當按照平等、自愿、有償的原則，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。”按照最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，國有土地使用權出讓合同爭議屬于民事爭議，應當通過民事訴訟途徑解決。國有土地使用權出讓合同爭議的情形可能包括訂立爭議、履行爭議、變更爭議、解除爭議等。但是，在實踐中不能完全排除國家以所有者的身份通過解除與用地者簽訂的土地使用權出讓合同，收回土地使用權的可能性。因而在相關的法律規定中，就必須明確縣級以上人民政府及其土地行政主管部門在“收回土地使用權”時的身份定位，即以所有者的身份，還是行政管理者的身份。如果是以所有者的身份，就只能與用地者在平等的基礎上，通過民事的方式解決“收回土地使用權”的問題，而不宜采用行政權力解決雙方之間的民事爭議；如果是以行政管理者的身份，法律應當以明白無誤地體現出處置行為的強制性和單方意志性，規定對行政相對人的財產進行處分的手段和程序，以此來解決“收回土地使用權”的問題。

而從《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產管理法》的相關規定的表述來看，沒有對國家在收回土地使用權時的身份作出區分，而是將兩者混為一談。從字面意義上理解，法律法規更突出強調的是國家的土地所有者的身份。如《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十二條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者已使用土地的實際年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。”《城市房地產管理法》第十九條規定：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。”從這兩個法條的表述可以清楚地看出，國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回，以及提前收回的基礎都是出讓合同，而出讓合同的主體一方正是以土地所有者代表身份出現的市、縣人民政府土地行政主管部門。因而在這兩個條款里，國家更多的是以土地所有者的身份出現，加之“收回”屬于中性詞語，并不具有明顯強制性和體現單方意志性，因而也不能表明國家的“行政管理者”的身份。而且如果是以“行政管理者”的身份強制剝奪行政相對人的土地使用權，當然不存在“提前”的問題。這無疑會產生國家以行政權力強行解決與用地者之間的民事爭議的嫌疑。《土地管理法》第五十八條第一項和第二項的規定雖然沒有言及出讓合同的問題，但由于繼續使用了“收回”這樣中性的詞語，使得縣級以上人民政府及其土地行政主管部門，尤其是縣級以上人民政府土地行政主管部門作為出讓合同的一方，在實施“收回土地使用權”時，對外仍然無法以明確的“行政管理者”身份出現，即縣級以上人民政府及其土地行政主管部門究竟是以“土地所有者”即出讓合同一方的身份，還是以“行政管理者”的身份出現，究竟是解決與受讓方之間的出讓合同的民事爭議，還是解決強制剝奪行政相對人的土地權利仍然是不明確的。

城市房屋拆遷制度存在的主要問題

消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權，可以采用兩種手段加以解決。一是由行政機關依法強制剝奪并對被拆遷人給予合理補償后，消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權；二是由拆遷人通過市場買斷的方式，取得被拆遷人的房屋所有權和土地使用權。只有消滅了被拆遷人的房屋所有權和土地使用權，才能夠啟動拆除房屋的程序。

然而按照現行的城市房屋拆遷制度，在沒有依法消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權情況下，就由行政機關許可拆遷人拆遷被拆遷人的房屋，恰恰是越過了依法消滅被拆遷人的房屋所有權和土地使用權這個必要前提，直接實施了核準拆遷房屋的行為，侵害了被拆遷人房屋的所有權和土地使用權，使得這項行為不具合法性。

同時，行政許可拆遷房屋并未對國有土地使用權作出處理，但在拆遷實踐中都是在拆遷房屋的同時對國有土地使用權一并補償，從而在實質上對國有土地使用權作了處置。雖然《城市房屋拆遷管理條例》規定了申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交國有土地使用權批準文件，但這一規定與土地管理法律、法規不相符合，無法銜接，在實踐中也無法操作。在土地管理實踐中，并不存在“國有土地使用權批準文件”這樣的法律文書。作為用地

單位，取得土地使用權依法可以通過三種方式，第一種是符合國家《劃撥用地目錄》要求的項目用地，由縣級以上人民政府依法劃撥；第二種是通過出讓等方式從國家手中有償取得；第三種是通過買賣的方式從原土地使用權人手中有償取得。如果采用第三種方式取得土地使用權，屬于市場交易行為，無需政府的批準；如果采用第二種方式取得土地使用權，則是由用地者通過有償受讓的方式從國家手中取得土地使用權，而不是由政府及其土地管理部門批準取得。通過劃撥取得土地使用權需要政府的批準，由政府核發《劃撥土地決定書》，但這種《劃撥土地決定書》也不能等同于《城市房屋拆遷管理條例》所稱的“國有土地使用權批準文件”。而且如果是采用劃撥或者出讓方式取得土地使用權，還必須是在已經依法消滅了被拆遷人的房屋所有權和土地使用權的前提下才可能實現。

用“征收”制度取代“收回”和“拆遷”制度

筆者認為，為了社會公共利益的需要，應對國家強制力處置的土地使用權和房屋一律實施征收并給予合理補償，即用“征收”代替“收回”和“拆遷”。這不僅有充分的憲法依據，也將使收回土地使用權和城市房屋拆遷中所存在的問題與矛盾迎刃而解。

第一，修改完善《土地管理法》關于“國家為了公共利益的需要，可以依法收回土地使用權”的相關內容，增加“國家為了公共利益的需要，可以對當事人依法取得的土地使用權實施征收并給予合理補償，土地上有附著物的，應當對附著物一并征收和補償”的相關規定。

第5篇：土地管理法征收補償條例范文

一、工作原則

（一）政府主導原則。鎮舊城改造工程房屋征收補償工作，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》的有關規定，在廣泛征求群眾意見的基礎上，經過充分論證，由政府統一組織實施。

（二）統籌兼顧原則。項目建設的土地及房屋征收補償和安置，兼顧國家、集體和個人三方面的利益。

（三）保障居民利益的原則。努力保障群眾生產生活的連續性，生活的相對穩定性及經濟發展的持續性。

二、工作要求

（一）建立重大項目土地及房屋征收安置目標責任制度、督查制度、工作有效報告制度和工作績效考評制度。

（二）高標準，嚴要求的開展土地及房屋征收補償和安置工作，妥善安排搬遷戶的生產生活。

（三）結合實際，努力營造和諧的土地及房屋征收補償和安置氛圍，在依法、公開、公平、公正的前提下，高效快捷的完成征收補償和安置任務。

三、征收范圍及對象

鎮原綜合廠全部區域

四、征收期限

2012年1月15日——2012年4月15日。

五、征收補償和安置原則

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等相關的法律法規和政策，對征收范圍內有合法產權的成片空地，采取貨幣補償方式進行征收；對具有合法產權的房屋，按照房地合一的原則，采取貨幣補償、產權調換的方式進行征收補償和安置。被征收的土地和房屋的用途及性質以土地及房屋的所有權記載的用途及性質為準。

違法、違章建（構）筑物和超批準期限的臨時建（構）筑物不予補償。

（一）土地征收原則及補償標準

通過有償出讓取得土地使用權的，根據《省土地管理條例》第三十二條規定：“以有償方式取得土地使用權利，按合同約定的土地使用年限扣除已使用年限的有償費用后，剩余費用退還原土地使用者”。并結合土地開發及利用的實際情況，參照土地評估價給予貨幣補償。

通過行政劃撥方式取得土地使用權的，按照當時取得國有土地使用權的土地成本價與其后期土地開發整理所投入的資金（以有關部門核準或測算價為準）兩項之和給予貨幣補償。

依法辦理部分手續，但未取得國有土地使用權證的，按實際發生的費用，憑原始憑證據實補退。

（二）房屋征收原則及補償標準

1.住房征收原則及補償標準

對具有合法產權的住房，采取貨幣補償和產權調換兩種方式進行安置，被征收人可任選一種補償安置方式。

（1）貨幣補償標準

對具有合法產權的住房貨幣補償標準，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》，《省城市房屋拆遷管理規定》等有關規劃對其進行現場評估，以評估價為依據，參照相關規定給予補償。

對具有部分產權的住房及附著建（構）筑設施，地上附著物按照有關規定給予適當補償（補償標準詳見附表一）

住房征收獎勵：對積極配合政府工作，在規定時間內簽訂征收協議的，被征收人給予獎勵，其獎勵標準為（見附表三）。

（2）產權調換

根據本項目的總體規劃，居民住房在本項目范圍內回遷安置。

①被征收人選擇回遷安置住房的按房屋建筑面積1：1.2的原則進行產權調換；安置時，被征收人根據補償安置協議簽訂時間的先后順序按規定選房。

②產權置換優惠標準

超過安置面積10平方米（含10平方米）以內的，按安置房綜合成本價優惠購買；超過10平方米以上的按照市場價格下浮3%優惠購買。

③回遷安置住房的標準為符合國家建筑標準的合格工程，裝修標準為毛坯房（標準另行公布）。

2.經營性房屋和除住房外的其他用途房屋征收原則及補償標準

居民個人擁有的兩證齊全的營業房(底層鋪面)實行原地回遷。辦公、商場、賓館、出租住房、工廠、倉庫等進行評估，以評估為依據，給予一次性貨幣補償，不進行產權調換。

果木及青苗的補償標準：對具有合法產權土地上種植相關果木、青苗等的，按國家有關規定給予補償（補償標準詳見附表二）

七、其他

（一）辦理征收補償協議時，被征收人需要提交房產證，土地使用證，戶口冊及身份證等相關證件；此次征地前單位或個人擅自與村集體購買土地且未辦理規劃和用地手續的土地屬違法占地，原則上不予補償；合法劃撥或交易的國有土地按取得成本價給予補償。土地補償款直接支付給土地使用權人。

（二）征收沒有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法律執行。

（三）房屋有租賃關系的，出租人應與房屋租賃人解除租賃關系，方可簽訂征地補償安置協議；

（四）被征收人搬遷時，不得擅自拆除房屋內的門窗，水電，煤氣表等設施；

（五）被征收人必須自行交納房屋搬遷前使用的水電，煤氣，有線電視，電話費等費用，如未交清以上費用的，在補償費總款中扣除。

（六）回遷房屋產權證辦理的契稅，辦證費、工本費在產權調換等平方面積內由征收人支付，超過部分，按規定支付。

九、工作保障措施

（一）堅決貫徹執行《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條的規定，對違反土地管理法律法規，阻撓國家建設征用土地、房屋及超過征收期限拒絕征收的，依照相關法律法規予以征收。

（二）征收公告后，被征收房屋存在租賃關系的，由租賃雙方自行解除關系，沒有抵押權的由房屋產權人自行解除抵押；存在產權糾紛的由雙方當事人自行解決，房屋征收部門不承擔房屋租賃、抵押及糾紛所產生的任何經濟和法律責任。

（三）征收公告后，對仍在項目規劃區域內新建（改擴建）房屋的，依法實施拆除，對其所造成的經濟損失不予補償。

第6篇：土地管理法征收補償條例范文

 

第一條　根據《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)，制定本條例。

 

第二章　土地的所有權和使用權

 

第二條　下列土地屬于全民所有即國家所有：

 

(一)城市市區的土地;

 

(二)農村和城市郊區中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;

 

(三)國家依法征收的土地;

 

(四)依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

 

(五)農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

 

(六)因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

 

第三條　國家依法實行土地登記發證制度。依法登記的土地所有權和土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

 

土地登記內容和土地權屬證書式樣由國務院土地行政主管部門統一規定。

 

土地登記資料可以公開查詢。

 

確認林地、草原的所有權或者使用權，確認水面、灘涂的養殖使用權，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業法》的有關規定辦理。

 

第四條　農民集體所有的土地，由土地所有者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地所有權證書，確認所有權。

 

農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由土地使用者向土地所在地的縣級人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級人民政府登記造冊，核發集體土地使用權證書，確認建設用地使用權。

 

設區的市人民政府可以對市轄區內農民集體所有的土地實行統一登記。

 

第五條　單位和個人依法使用的國有土地，由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發國有土地使用權證書，確認使用權。其中，中央國家機關使用的國有土地的登記發證，由國務院土地行政主管部門負責，具體登記發證辦法由國務院土地行政主管部門會同國務院機關事務管理局等有關部門制定。

 

未確定使用權的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，負責保護管理。

 

第六條　依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。

 

依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

 

第七條　依照《土地管理法》的有關規定，收回用地單位的土地使用權的，由原土地登記機關注銷土地登記。

 

土地使用權有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期未獲批準的，由原土地登記機關注銷土地登記。

 

第三章　土地利用總體規劃

 

第八條　全國土地利用總體規劃，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門編制，報國務院批準。

 

省、自治區、直轄市的土地利用總體規劃，由省、自治區、直轄市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，報國務院批準。

 

省、自治區人民政府所在地的市、人口在100萬以上的城市以及國務院指定的城市的土地利用總體規劃，由各該市人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，經省、自治區人民政府審查同意后，報國務院批準。

 

本條第一款、第二款、第三款規定以外的土地利用總體規劃，由有關人民政府組織本級土地行政主管部門和其他有關部門編制，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府批準;其中，鄉(鎮)土地利用總體規劃，由鄉(鎮)人民政府編制，逐級上報省、自治區、直轄市人民政府或者省、自治區、直轄市人民政府授權的設區的市、自治州人民政府批準。

 

第九條　土地利用總體規劃的規劃期限一般為15年。

 

第十條　依照《土地管理法》規定，土地利用總體規劃應當將土地劃分為農用地、建設用地和未利用地。

 

縣級和鄉(鎮)土地利用總體規劃應當根據需要，劃定基本農田保護區、土地開墾區、建設用地區和禁止開墾區等;其中，鄉(鎮)土地利用總體規劃還應當根據土地使用條件，確定每一塊土地的用途。

 

土地分類和劃定土地利用區的具體辦法，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定。

 

第十一條　鄉(鎮)土地利用總體規劃經依法批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告。

 

公告應當包括下列內容：

 

(一)規劃目標;

 

(二)規劃期限;

 

(三)規劃范圍;

 

(四)地塊用途;

 

(五)批準機關和批準日期。

 

第十二條　依照《土地管理法》第二十六條第二款、第三款規定修改土地利用總體規劃的，由原編制機關根據國務院或者省、自治區、直轄市人民政府的批準文件修改。修改后的土地利用總體規劃應當報原批準機關批準。

 

上一級土地利用總體規劃修改后，涉及修改下一級土地利用總體規劃的，由上一級人民政府通知下一級人民政府作出相應修改，并報原批準機關備案。

 

第十三條　各級人民政府應當加強土地利用年度計劃管理，實行建設用地總量控制。土地利用年度計劃一經批準下達，必須嚴格執行。

 

土地利用年度計劃應當包括下列內容：

 

(一)農用地轉用計劃指標;

 

(二)耕地保有量計劃指標;

 

(三)土地開發整理計劃指標。

 

第十四條　縣級以上人民政府土地行政主管部門應當會同同級有關部門進行土地調查。

 

土地調查應當包括下列內容：

 

(一)土地權屬;

 

(二)土地利用現狀;

 

(三)土地條件。

 

地方土地利用現狀調查結果，經本級人民政府審核，報上一級人民政府批準后，應當向社會公布;全國土地利用現狀調查結果，報國務院批準后，應當向社會公布。土地調查規程，由國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定。

 

第十五條　國務院土地行政主管部門會同國務院有關部門制定土地等級評定標準。

 

縣級以上人民政府土地行政主管部門應當會同同級有關部門根據土地等級評定標準，對土地等級進行評定。地方土地等級評定結果，經本級人民政府審核，報上一級人民政府土地行政主管部門批準后，應當向社會公布。

 

根據國民經濟和社會發展狀況，土地等級每6年調整1次。

 

第四章　耕地保護

 

第十六條　在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施城市規劃和村莊、集鎮規劃占用耕地，以及在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目占用耕地的，分別由市、縣人民政府、農村集體經濟組織和建設單位依照《土地管理法》第三十一條的規定負責開墾耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費。

 

第十七條　禁止單位和個人在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內從事土地開發活動。

 

在土地利用總體規劃確定的土地開墾區內，開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的權限，由縣級以上地方人民政府批準。

 

開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業或者漁業生產的，經縣級以上地方人民政府依法批準，可以確定給開發單位或者個人長期使用，使用期限最長不得超過50年。

 

第十八條　縣、鄉(鎮)人民政府應當按照土地利用總體規劃，組織農村集體經濟組織制定土地整理方案，并組織實施。

 

地方各級人民政府應當采取措施，按照土地利用總體規劃推進土地整理。土地整理新增耕地面積的60%可以用作折抵建設占用耕地的補償指標。

 

土地整理所需費用，按照誰受益誰負擔的原則，由農村集體經濟組織和土地使用者共同承擔。

 

第五章　建設用地

 

第十九條　建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標;城市和村莊、集鎮建設占用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批準農用地轉為建設用地。

 

第二十條　在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施城市規劃占用土地的，按照下列規定辦理：

 

(一)市、縣人民政府按照土地利用年度計劃擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案，分批次逐級上報有批準權的人民政府。

 

(二)有批準權的人民政府土地行政主管部門對農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案進行審查，提出審查意見，報有批準權的人民政府批準;其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準。

 

(三)農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，按具體建設項目分別供地。

 

在土地利用總體規劃確定的村莊、集鎮建設用地范圍內，為實施村莊、集鎮規劃占用土地的，由市、縣人民政府擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案，依照前款規定的程序辦理。

 

第二十一條　具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續;分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。

 

第二十二條　具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地的，按照下列規定辦理：

 

(一)建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

 

(二)建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂供地方案，報市、縣人民政府批準;需要上級人民政府批準的，應當報上級人民政府批準。

 

(三)供地方案經批準后，由市、縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

 

(四)土地使用者應當依法申請土地登記。

 

通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。土地使用者應當依法申請土地登記。

 

第二十三條　具體建設項目需要使用土地的，必須依法申請使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內的國有建設用地。能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，涉及農用地的，按照下列規定辦理：

 

(一)建設項目可行性研究論證時，由土地行政主管部門對建設項目用地有關事項進行審查，提出建設項目用地預審報告;可行性研究報告報批時，必須附具土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告。

 

(二)建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案(涉及國有農用地的，不擬訂征收土地方案)，經市、縣人民政府審核同意后，逐級上報有批準權的人民政府批準;其中，補充耕地方案由批準農用地轉用方案的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準;供地方案由批準征收土地的人民政府在批準征收土地方案時一并批準(涉及國有農用地的，供地方案由批準農用地轉用的人民政府在批準農用地轉用方案時一并批準)。

 

(三)農用地轉用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經批準后，由市、縣人民政府組織實施，向建設單位頒發建設用地批準書。有償使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同;劃撥使用國有土地的，由市、縣人民政府土地行政主管部門向土地使用者核發國有土地劃撥決定書。

 

(四)土地使用者應當依法申請土地登記。

 

建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，涉及農民集體所有的未利用地的，只報批征收土地方案和供地方案。

 

第二十四條　具體建設項目需要占用土地利用總體規劃確定的國有未利用地的，按照省、自治區、直轄市的規定辦理;但是，國家重點建設項目、軍事設施和跨省、自治區、直轄市行政區域的建設項目以及國務院規定的其他建設項目用地，應當報國務院批準。

 

第二十五條　征收土地方案經依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。

 

被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

 

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被征收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。

 

征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內全額支付。

 

第二十六條　土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。

 

征收土地的安置補助費必須專款專用，不得挪作他用。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用;由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位;不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

 

市、縣和鄉(鎮)人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督。

 

第二十七條　搶險救災等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，屬于臨時用地的，災后應當恢復原狀并交還原土地使用者使用，不再辦理用地審批手續;屬于永久性建設用地的，建設單位應當在災情結束后6個月內申請補辦建設用地審批手續。

 

第二十八條　建設項目施工和地質勘查需要臨時占用耕地的，土地使用者應當自臨時用地期滿之日起1年內恢復種植條件。

 

第二十九條　國有土地有償使用的方式包括：

 

(一)國有土地使用權出讓;

 

(二)國有土地租賃;

 

(三)國有土地使用權作價出資或者入股。

 

第三十條　《土地管理法》第五十五條規定的新增建設用地的土地有償使用費，是指國家在新增建設用地中應取得的平均土地純收益。

 

第六章　監督檢查

 

第三十一條　土地管理監督檢查人員應當經過培訓，經考核合格后，方可從事土地管理監督檢查工作。

 

第三十二條　土地行政主管部門履行監督檢查職責，除采取《土地管理法》第六十七條規定的措施外，還可以采取下列措施：

 

(一)詢問違法案件的當事人、嫌疑人和證人;

 

(二)進入被檢查單位或者個人非法占用的土地現場進行拍照、攝像;

 

(三)責令當事人停止正在進行的土地違法行為;

 

(四)對涉嫌土地違法的單位或者個人，停止辦理有關土地審批、登記手續;

 

(五)責令違法嫌疑人在調查期間不得變賣、轉移與案件有關的財物。

 

第三十三條　依照《土地管理法》第七十二條規定給予行政處分的，由責令作出行政處罰決定或者直接給予行政處罰決定的上級人民政府土地行政主管部門作出。對于警告、記過、記大過的行政處分決定，上級土地行政主管部門可以直接作出;對于降級、撤職、開除的行政處分決定，上級土地行政主管部門應當按照國家有關人事管理權限和處理程序的規定，向有關機關提出行政處分建議，由有關機關依法處理。

 

第七章　法律責任

 

第三十四條　違反本條例第十七條的規定，在土地利用總體規劃確定的禁止開墾區內進行開墾的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，依照《土地管理法》第七十六條的規定處罰。

 

第三十五條　在臨時使用的土地上修建永久性建筑物、構筑物的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。

 

第三十六條　對在土地利用總體規劃制定前已建的不符合土地利用總體規劃確定的用途的建筑物、構筑物重建、擴建的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期拆除;逾期不拆除的，由作出處罰決定的機關依法申請人民法院強制執行。

 

第三十七條　阻礙土地行政主管部門的工作人員依法執行職務的，依法給予治安管理處罰或者追究刑事責任。

 

第三十八條　依照《土地管理法》第七十三條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的50%以下。

 

第三十九條　依照《土地管理法》第八十一條的規定處以罰款的，罰款額為非法所得的5%以上20%以下。

 

第四十條　依照《土地管理法》第七十四條的規定處以罰款的，罰款額為耕地開墾費的2倍以下。

 

第四十一條　依照《土地管理法》第七十五條的規定處以罰款的，罰款額為土地復墾費的2倍以下。

 

第四十二條　依照《土地管理法》第七十六條的規定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米30元以下。

 

第四十三條　依照《土地管理法》第八十條的規定處以罰款的，罰款額為非法占用土地每平方米10元以上30元以下。

 

第四十四條　違反本條例第二十八條的規定，逾期不恢復種植條件的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，可以處耕地復墾費2倍以下的罰款。

 

第四十五條　違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設征收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

 

第八章　附則

 

第7篇：土地管理法征收補償條例范文

一、征收對象范圍的界定

觀點一：征收范圍局限于城市規劃范圍內的集體土地，主要為城中村、城鄉結合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規劃范圍外，為軍事設施、公路、鐵路、水利設施等公益性質的建設需要將集體土地收歸變為國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變為國有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點三，現行的《土地管理法》和《物權法》中均未出現拆遷，僅出現征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據是否僅為公益性建設需要

觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設可征收。這也符合《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。觀點二：集體土地征收的依據不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規劃范圍內的城市建設和城市開發。

筆者傾向于觀點二，工業化及城市化發展需要擴大城區范圍，需提供土地供其發展。工業產業將會逐漸搬離城市中心區，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業發展提供最基本的生產條件——場地。城市化發展可以集約利用現有城區土地，但國有土地征收條例相關法文致使非公益性質的城建開發很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張提供可行之路。

雖然集體土地征收條例一旦將城市規劃納入征收前提之一，將與《物權法》抵觸。但《物權法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據相關下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發原有法律條文的修訂工作和具體實施規范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關法規的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發納入集體土地征收條例會與《物權法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設的需要。

三、補償組成范圍構成

1.現行補償組成范圍

《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》均明確規定征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。

集體土地所有權歸村鎮集體，因此土地補償費歸村鎮集體，安置補助費一般也歸村鎮集體，專款專用于失地農民的安置。征收農用地的情況下農戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關規定。北京市依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》使用宅基地區位價補償農戶被占用的宅基地。

2.爭議的焦點問題及觀點

《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規定被征收人可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

現行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償的組成是借鑒國有土地上征收補償構成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》中的補償構成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認為：補償的組成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現；條例可能會參照城鎮居民的養老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農民領取養老金；歸屬于村鎮集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規定，主要原因是各地地方性差異較難統一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農戶可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償

由于我國法律規定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農戶可能有一處以上宅基地。農戶宅基地被征收后，會出現以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。

筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區位價或者估價規范技術標準或者其他計算標準及名目發放。

五、評估規范依據及價格

1.評估規范依據

已有的評估規范包括：《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》；集體土地上的評估適用《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。

選擇什么評估規范的核心問題是依據被征土地原用途、原質量進行估價還是按照規劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，根據《房地產估價規范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區均未明確依據《房地產估價規范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。

《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規范為《房地產估價規范》，但其第13條“注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經明確了估價技術的參照體系為《房地產估價規范》。

那么集體土地的估價規范體系會參照已有六個規程規范的哪一個？

筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術方法。

2.與國有土地是否同地同價

集體土地征收最大的爭議是：是否做到農村集體土地和城市國有建設用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產進行評估？

對此，現有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，其中規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產權調換的，根據同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規定中與宅基地擁有處數掛鉤。

集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？

筆者認為：我國現行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。

第8篇：土地管理法征收補償條例范文

【關鍵詞】土地征收；補償；利益保障；立法建議

【中圖分類號】F293.20 【文章標識碼】B 【文章編號】1326-3587（2014）01-0081-01

在物權法中，征收是一種非常特殊的物權變動形式，直接表現為對民事權利主體土地所有權的剝奪。目前中國的土地征收制度基本形成于計劃經濟體制下。在此種體制下，公權力相對于民事權利，不僅在觀念上，而且在體制上一直是過于強大。事實上，隨著我國工業化、城市化進程加快，大量農民集體用地經征用轉為國家建設用地。農村土地征收不僅涉及農民生存的切身利益，而且直接影響到農村發展和農業穩定。因此，法律必須對土地征收予以嚴格限制。

一、土地征收概念

土地征收，是指國家基于公共利益的需要，而將農民集體所有的土地強制性的收歸國有的行為。其法律特征在于：（1）土地征收是強制剝奪集體土地所有權的行為，是物權變動的一種極為特殊的情形。征收主體一方是政府，且政府以行政命令方式從農民集體手中取得土地所有權，集體必須服從，沒有任何選擇的余地。（2）土地征收屬于一種附有嚴格法定條件的行為。在各國立法中，征收必須嚴格按照法定的程序，其目的只能是為了發展公共利益，絕對禁止任何商業目的的征收，且必須對被征收人以公平合理的補償。

二、我國當前土地征收中存在的突出問題

1、國家土地征收權的濫用。現代法治國家出于對私法主體合法財產權益保護的需要，通常將土地征收限定在"公共利益"范圍內。如《法國民法典》第545條規定，“任何人不得被強制轉讓其所有權，但因公用并在事前受公正補償時，不在此限”，《德國基本法》第14條第3款和《意大利民法典》第834條也有類似的規定。我國土地征收制度也不例外。我國現行《憲法》和《土地管理法》也明文規定，土地征收必須基于公共利益目的。但法律法規卻沒有進一步明確地限定"公共利益"的范圍和判斷標準。相反的是我國《土地管理法》第四十三條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”，此條規定實際上是將土地征收權擴展到了整個經濟建設用地，將本應以市場行為獲得的商業性開發用地也納入國家土地征收權的客體范圍，導致民事主體的私權被國家公權力不正當地剝奪。

2、補償不夠，農民利益缺乏保障。國家在征收土地時，必然要對土地權利人的財產權利造成損失，而這種損失并非權利人依法所應承擔的風險、支出或犧牲，因此國家必須給予公平的補償，使其恢復或維持原有的財產狀況。從西方國家的補償政策來看，其旨在最大限度的彌補被征收人因征收造成的財產變動而引起的損失，基本特點是以市場交易規則作為補償的依據，且補償的范圍很廣，項目細化、確定。

關于補償費用的分配，按照《土地管理法實施條例》第26條的規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸其所有者所有。但法律卻并沒有規定土地補償費的處分規則，由于我國集體所有權的主體虛位，土地補償費實際上被少數管理者所控制，農民利益極易被侵害。

三、立法建議

我國的土地征收制度源于計劃經濟體制，土地征收被作為行政手段配置土地權利的方法，而沒有像國際通行做法那樣將土地征收作為基本民事權利的限制制度在物權法中規定。因此，在立法思路上，我國的土地征收制度應在物權法中從民事私權的角度對國家的土地征收權予以限制。

1、嚴格界定“公共利益”的范圍，縮小國家土地征收權的范圍。前已述及，我國法律非但沒有界定“公共利益”的范圍和判斷標準，反而通過《土地管理法》第四十三條將國家的土地征收權擴展到經濟建設用地。因此，在物權立法中，必須將國家的土地征收權嚴格限定在“公共利益”范圍內。

從我國目前的情況來看，梁氏物權法建議搞第48條對公共利益做出了明確規定，“所謂公共利益，指公共道路交通、公共衛生、災害防治、科學及文化教育事業，環境保護、文化古跡及風景名勝的保護、公共水源及引水排水用地區域的保護、森林保護事業，以及國家規定的其他公共利益”。該條同時規定，“征收不得適用于商業目的”。該草案雖確定了公共利益的大致范圍，但要增強可操作性，還有待更加細化和具體。

第9篇：土地管理法征收補償條例范文

隨著我國城鎮化建設的加快和市場經濟的迅猛發展，農村集體土地被大量征用，由此引發的征地款分配糾紛急增，而對該類案件的處理因缺乏明確的法律依據，往往隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致大量越級上訪和群體上訪事件發生。為此，本文從理論上分析了糾紛背后的深層次原因，并結合審判實踐進一步提出解決方案。

關鍵詞：征地款分配原因對策

近年來，隨著經濟的發展，城市化建設在不斷加快，越來越多的農村土地被征用后農村城市化，而隨之而來的征地款處分問題、嫁城女或入贅婿及其所生子女的權利享有問題、城市化農村村民的生活保障問題等各類矛盾卻紛呈迭出，利益交錯碰撞，成為當前城鄉結合部農村矛盾的聚集點，繼而成為司法

界和理論界關注的焦點。在諸多糾紛中，農村集體土地被征收后所得補償費的分配問題表現最為突出，但對該類案件的處理因缺乏明確的法律依據，往往隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致大量越級上訪、群體上訪事件發生，給社會穩定埋下隱患。因此，作為法律工作者，有必要探究糾紛產生背后的深層次原因，從理論上構筑糾紛的解決方案，以公平理念為出發點，維護農村穩定，推動農村經濟持續發展。

一、土地征收與土地征用

作為土地法上重要概念的土地征用和土地征收，在我國現行《憲法》第10條第2款、《土地管理法》第2條第4款和《土地管理法實施條例》第2條分別作了規定，但立法上并未明確“征收”與“征用”的區別。學界對“征收”和“征用”存在不同的理解，有人認為征收集體土地的所有權為“土地征收”，征收集體土地的使用權的稱為“土地征用”；也有人認為征收不只是針對土地的所有權，使用權也可以征收。筆者同意學界第一種觀點對二者所作的區別界定，原因有三：其一，征收與沒收的關系，征收與沒收都是基于國家法令而實現的，都帶有強制性，且這一強制性的結果都使原權利人喪失土地權利，但沒收常都有制裁（懲罰）性，常表現為國家無償取得權利，而征收沒有制裁性，且征收是基于國家為了公共利益的需要而為之，國家基于征收行為往往要給原土地權利人以一定的經濟補償；其次，征收與征用的關系。雖然征收與征用也都是基于國家法令而實現的，且國家往往都要給予原土地權利人以一定的經濟補償，但征用帶有征來使用的意思，有點象土地使用權轉讓，但該轉讓不是基于平等主體之間的合同，而是基于國家法令，國家在征用之初就明確了原權利人喪失土地權利（即國家使用原土地權利人土地的）期限，而征收常不作期限規定；最后，我國現行《憲法》、《土地管理法》及其實施條例和有關法律法

規規定的關于集體土地的征用，實際上指的就是征收，立法上對二者的混同在某種程度上侵犯了土地原所有權人的利益，為與現行法律相銜接，本文使用混同了的征收和征用概念。

二、當前農村集體土地征收的現狀和存在的問題

（一）農村集體土地征收的現狀

近年來，隨著我國經濟的持續快速發展和西部大開發戰略的實施，農村的城鎮化建設步伐加快，開發區熱、旅游開發熱和房地產熱等紛紛興起，農村（尤其是城鄉結合部的農村）的土地越來越多地被征用，有的甚至是整個村的土地被全部征用，但被征用的土地得到了合理利用了嗎？可以說有相當一部分被征土地并未實現其被征時的目的，至少沒有被合理利用。現實中，圈地濫征和征而不用現象普遍存在。因為有些商家意識到了土地市場的升值潛力之大，利用開發各種園區之名為變相圈地之實，進行假投資真炒作。據有關資料統計，我國全國開發區規劃總面積已達3.5萬平方公里，但圈占的耕地卻43％在閑置。大家知道，土地是不可再生資源，農村的土地更具有雙重性質，它不光是生產資料，還是社會保障，被征用的土地越多就意味著農民的生存田越少，加之違法用地和浪費上地資源現象嚴重，因征用土地引發的糾紛逐年增加，甚至有愈演愈烈的趨勢。因此，如果不能妥善合理地處理征地后的農民問題，就會給社會穩定帶來隱患，近年來涌現的農村集體土地征收補償費分配糾紛案件和村民待遇糾紛案件就是很好的例子。

（二）農村集體土地征收存在的問題

通過以上農村土地被征用過程中表露的現象，不難看出其存在以下問題：

1、有關土地執法不嚴。盡管《土地管理法》第4條第2款明確規定“……嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護”，第31條1款規定“國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地”，同時該法第43條1款又規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；……”，但是，《土地管理法》第63條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”，同時該法第43條2款又規定“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農民集體所有的土地”，據此，有些地方政府在土地執法中，受眼前利益驅動，不惜損害農民的切身利益，鉆法律空子，先以低價的農用土地補償金從農民手中征來地，變成建設用地后再以高過補償金數倍的價格將建設用地使用權轉讓給工商業，從而獲取高差額，在這個過程中，農民卻因失去賴以生存的土地又得不到合理補償而變為“流民”。

2、有關土地征用的條件限制不嚴。農民集體土地征收是國家強制剝奪農民集體所有的土地權利的行為，直接關系到農民的切身利益，雖現行《憲法》和《土地管理法》均將“公共利益”作為集體土地征用的前提條件，但對何為“公共利益”的內涵和范圍限制不夠，在理解上仁者見仁，智者見智，比如商業用地本來是不能適用土地征用的，但實際上，大部分被征土地都用于了商業目的，而這種商業利用被解釋為搞國家經濟建設，結論自然就為“公共利益”目的，因此，“公共利益”規定的寬范性往往使公共目的和商業目的混同，給濫用土地征用權大開綠燈。

3、征地費用補償標準不合理。我們知道，國家為了公共利益，對被征占土地的農民進行補償，既是世界通例也體現了國家公共利益與土地所有者的“生產利益”、“財產利益”在矛盾中的必要協調，但是，《土地管理法》第47條第2款明確規定，征用耕地的土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產值的6—10倍，安置補助費為該耕地被征用前3年平均年產值的4—6倍，這明顯帶有計劃經濟的特征，以土地過去年均產值作為確定補償費用標準，不能反映市場對土地及其附著物的真實評價，尤其是未考慮到農用地轉為非農用地的土地價值的升值潛力，該標準顯然偏低，而廉價的土地征收成本使政府在征地中獲取了本應屬于農民的土地征收與土地出讓之間的差價利益，侵害了廣大農民的權益，也影響了政府在人民群眾心目中的信譽與權威的樹立。

4、征地費用分配混亂，矛盾迭出。征地補償費標準偏低，使本已非常有限的補償費用成為農民爭奪的目標，每個人都想爭得更多的補償金，而排除他人參與分配，于是，借村民自治權利而剝奪他人的利益享有成為農民集體土地征用補償費分配糾紛案件劇增的主要原因。對于嫁城女、入贅婿等能否享有分配權、享有多大分配權，因無明確的法律依據，在實踐中各地各村依《村民委員會組織法》在行使自治權中處理的結果相差很大，有的明確不能享有，有的限定滿足一定條件才享有分配權，也有少數就給予分配權，但該分配權較同村組其他成員要小的多等等，于是沒有享有分配權或沒有享有完全分配權的村民，以要求享有村民待遇為由，紛紛訴至法院，對該類案件因缺乏法律依據，在處理上隨意性較大，很難使當事人服判息訟，導致越級上訪或群體上訪事件增多。

三、農村集體土地征收補償費分配糾紛存在的原因與對策從涌至法院的農村集體土地征收補償費分配糾紛案件來看，糾紛產生的原因在于對誰應該分配、應該如何分配不明確，即誰具有集體成員資格（村民資格）和怎樣分配才符合公平合理原則不明確。對此，應從以下方面考慮解決：

（一）村民資格的界定問題

在認定集體成員資格的標準上學界主要有三種主張：登記主義、事實主義和折衷主義。登記主義，即以戶籍所在地是否在該村組作為確定是否具有集體成員資格的標準；事實主義主張以是否實際在本村組長期生活為標準來確定資格；折衷主義則主張以戶籍登記為原則，以長期居住的事實狀態為例外來確

定成員資格，我認為這三種主張都有一定的道理，但都不全面。認定成員資格應當堅持以公平為出發點，以戶籍審查為原則，以長期生活且能盡到其他村民相同義務為例外，相互結合，共同來確定。任何一個方面都不能作為認定為成員資格的標準，戶籍在本村組不能就認定其具有本村組集體成員資格，但如原

始戶籍在本村組則自然取得該村組集體成員資格。

①在外村組長期從事工商業的村民其集體成員資格的認定。戶籍是證明一個公民自身情況的最直接、最基本依據，由它作為成員資格認定的標準之一無疑是非常必要的，也是首先應當考慮的。但是現實中有相當一部分村民在保留戶籍的基礎上長期在城里或其他村鎮從事工商業，那么如果說該村民因長期不在本村組生活而否認其具有本村組集體成員資格，則過于武斷，有失公平。因此，如果該村民雖長期在外從事工商業，但其能夠在在外期間堅持履行本村組其他成員相同義務的，或該村民戶籍雖在本村組且長期在外村組從事工商業，但其在該外村組生活已滿十年并能在其生活期間積極履行該外村組其他村民相同義務且該外村組并未拒絕其履行的，亦應認定為其具有集體成員資格，而如果該村民的原始戶籍雖在本村組，但其在在外期間經過五年且連年未履行本村組其他村民相同義務的應認定為其不具有本村組集體成員資格（國家強制，如服刑人員和意志以外原因，如婦女被拐賣等除外）

②嫁出姑娘及其所生子女的成員資格認定。嫁出姑娘在出嫁的同時帶走戶籍的，應認定為從嫁出之日起不再具有原村組集體成員資格，如其在嫁出之后并未及時帶走戶籍，亦應作此認定，視為其戶籍已遷走。這符合戶籍登記應與事實相符這一原則。嫁出姑娘在嫁入外村組后，戶籍同時帶入該外村組的，應認定為其具有該外村組集體成員資格，其所生子女可隨父或隨母申報戶口，同樣享有集體成員資格，理由同前。但該嫁出女在結婚后未滿五年又提出離婚的，在離婚時應將其在婚姻存續期間在該外村組以集體成員資格取得的利益適當返還，必要時可以其應得的夫妻共同財產份額或個人財產抵償（這主要是防止以結婚為手段而達到其他目的）。

③獨女的入贅丈夫及其所生子女的成員資格認定同“②”。

④有兒有女戶要求招婿，理由正當且符合老有所養精神的，其所招女婿及其所生子女的資格認定同“②”。

⑤被收養子女的成員資格問題。無子女戶依照《收養法》收養子女的，其子女的成員資格從收養成立之日起生效，收養成立后又解除收養關系的，從收養關系解除之日起被收養人喪失集體成員資格，但如果被收養人對造成解除收養關系負主要責任的，應返還其在具有集體成員資格期間所獲得的與其他成員相同的收益的一部或全部，但如果收養人對解除收養關系負主要責任的不返還（這主要是防止借被收養之名而達到自己的其他目的）。

⑥農業戶口的大中專在校生的資格認定問題。農業戶口的大中專在校生在在校期間至就業之前，應具有原戶籍所在地村組的成員資格。

⑦在役農業戶口義務兵的資格認定問題，應認定為其具有集體成員資格，但已轉志愿兵的，從轉志愿兵之日起喪失該資格。

⑧因違反計生政策而超生的子女的資格認。定問題。該種情況超生的子女是否具有村民資格，當事人訴至法院的，法院應不予受理，已經受理的應當裁定駁回，由其所在村委會行使自治權，但該村民擁有依法取得的戶籍的情況除外（如違反計生政策而通過其他途徑取得了戶籍登記，法院應認定其具有

該村組村民資格，但該村委會通過行政訴訟使公安機關撤銷了該戶籍登記的除外）。

⑨因歷史原因落實政策后按照離退休人員對待的、正常離退休人員和因其他原因將戶籍遷回原籍的人員，要求享有分配權的，其主體資格是否享有依村民自治原則確定。

⑩農業戶口的服刑人員，在服刑期間的村民資格問題，依村民自治原則確定。

（二）處理糾紛的對策

我們知道“村民”是個法律概念，“農民”則是對職業的描述。擁有了村民資格是否就享有同等的村民待遇卻不能一概而論。《村民委員會組織法》規定，村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的群眾性自治組織，由民主選舉產生，實行民主決策、民主管理和民主監督，因此在處理這類糾紛中要

充分尊重村民的自治權，但同時也不能剝奪公民的財產權，要處理好二者的關系。因為村民的自治權并不能對抗公民的生存權和財產權，土地是農民賴以生存的重要生產資料和生活資料，土地補償款既具有生存利益性質又具有財產權性質。因此該權利非法律不得剝奪。鑒于此，在處理這類糾紛中，應該遵守以下原則：

1、民主議定原則和合法性原則。就是說，村民自治必須是真正的大多數村民的集體意志，而不是某個人或某些人的少數人的意志，且該意志不能違反法律的強制性規定。既要充分發揮民主意見又要遵守法律。

2、集體、個人利益相均衡原則。在處理征地補償款的過程中，既要充分尊重和保障集體成員的個人利益，又不能損害集體的整體利益，個人利益要服從集體利益，集體利益的實現也要考慮成員個人利益的獲得。

3、權利、義務相一致原則。集體成員在享有分配利益的同時要考慮其對集體所盡義務的大小，做到權利與義務相一致，公平合理地分配征地款。

四、愿望與期待