土地評估的假設(shè)開發(fā)法精選(九篇)
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第1篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
房地產(chǎn)兼并收購，主要有兩種模式，公司層面戰(zhàn)略合作，例如中交集團入股綠城中國；另一種則是項目公司層面進行接盤收購，如融創(chuàng)收購成都本土知名房企三個項目所有股權(quán)。本文以項目公司層面收購為案例，針對項目公司股權(quán)價值評估進行研究。
由于股權(quán)收購，交易價格最終由股權(quán)評估價值決定。大部分并購交易不僅涉及資產(chǎn)評估、而且還涉及審計工作，如果是國有企業(yè)出售，甚至涉及清產(chǎn)核資。現(xiàn)實中，往往出現(xiàn)：評估人員不懂財務(wù)知識，看不懂審計報告；而審計人員又不懂評估知識，看不懂評估報告等情況。本文主要貢獻是，將審計與評估之間的復(fù)雜關(guān)系簡單化，在假設(shè)開發(fā)法條件下，通過房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段為案例，讓股權(quán)評估一目了然，轉(zhuǎn)化為利用專家工作，更有利于投資者決策。
二、案列假設(shè)
本文價值評估不涉及品牌價值、規(guī)模經(jīng)濟效益價值，也不考慮項目公司拿地能力帶來的期權(quán)價值等，完全是收購企業(yè)追求利潤或者是快速進入市場的選擇。
本文假設(shè)項目公司除開發(fā)成本、存貨外，其他資產(chǎn)如應(yīng)收應(yīng)付款、預(yù)收預(yù)付款、貨幣資金、銀行借款、固定資產(chǎn)等，不發(fā)生增減值變動（如發(fā)生變動，處理相對簡單），采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進行評估。
為便于理解，根據(jù)實際情況，本如下假設(shè)：項目公司注冊資本金0.5億元，股東以現(xiàn)金出資；項目可售貨值5億元，不含稅金；本項目繳納增值稅，不考慮應(yīng)交增值稅，但考慮增值稅金及附加、土地增值稅，共計0.15億元；項目開發(fā)成本（包含利息、但不包括管理費用、營銷費用、稅金）3億元，已經(jīng)完成投資2億元；管理營銷費用共計0.25億元；所得稅0.4億元；由于是項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，交易雙方僅涉及印花稅，因為金額較小，忽略不計。
三、評估方法介紹
市場比較法，是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的己知價格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下得到廣泛應(yīng)用。
收益法，是預(yù)計估價對象未來的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等。
成本法，是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多，無法利用市場法、收益法等方法進行評估的情況。
假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。假設(shè)開發(fā)法主要適用于下列房地產(chǎn)的評估：待開發(fā)的土地的評估，用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去建造費、專業(yè)費等；將生地開發(fā)成熟地的土地評估，用開發(fā)完成后的熟地價減去土地開發(fā)費用；待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的評估。
基準(zhǔn)地價修正法，是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。
四、評估案例
選取房地產(chǎn)開發(fā)的四個不同階段，進行評估研究。其中：
房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)預(yù)期售價-（后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費用、稅金等）
（一）截止審計評估基準(zhǔn)日，項目公司經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表如表1：
注：預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；尚未發(fā)生任何費用及稅金。
開發(fā)成本價值=5-1-0.25-0.15-0.4=3.2
股權(quán)價值=0.5+（3.2-2）=1.7
（二）截止審計評估基準(zhǔn)日，項目公司經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表如表2：
注：公司預(yù)收房款2億元；工程款尚未支付，形成應(yīng)付賬款2億元；管理費用與銷售費用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。
開發(fā)成本價值=5-1-0.15-0.4=3.45
股權(quán)價值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7
（三）截止審計評估基準(zhǔn)日，項目公司經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表如表3：
注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費用與銷售費用已經(jīng)全部支付；尚未發(fā)生稅金。
開發(fā)成本價值=5-1-0.15-0.4=3.45
股權(quán)價值=（0.5-0.25）+（3.45-2）=1.7
（四）截止審計評估基準(zhǔn)日，項目公司經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表如表4：
注：公司預(yù)收房款2億元；用現(xiàn)金支付工程款1億元，尚未支付1億元；管理費用與銷售費用已經(jīng)全部支付；增值稅稅金及附加、土地增值稅等已經(jīng)支付（簡單化處理，將其結(jié)轉(zhuǎn)成本費用）。
開發(fā)成本價值=5-1-0.4=3.6
股權(quán)價值=（0.5-0.4）+（3.6-2）=1.7
五、本文運用
第2篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞:地價評估 居住用地 剩余法 城鎮(zhèn)
中圖分類號:F205 文獻標(biāo)識碼:A 文章編號:1672-3791(2012)04(c)-0212-02
我國經(jīng)過土地制度、住房制度改革,房地產(chǎn)市場的形成,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速[1],導(dǎo)致土地市場政策和價格不斷變遷,城市居住用地地價跟隨基準(zhǔn)地價的不斷調(diào)整而變化。居住用地價格作為房價的基礎(chǔ),逐漸成為政府、開發(fā)商和城市居民普遍關(guān)注的敏感熱點問題[2]。居住用地價格可以被認為是反映了作為競租者的開發(fā)商在對不同居住用地地塊特征和開發(fā)潛力評估基礎(chǔ)上所愿意支付的成本[3]。居住用地地價的評估也是地產(chǎn)開發(fā)商首要解決的問題,其評估方法有多種,而剩余法是地價評估中廣泛采用的方法之一,在城市居住用地地價評估中經(jīng)常被使用。但其方法運用時有多種解法,每種方法計算結(jié)果都不一樣。因此,對居住用地怎樣合理的估價,如何正確看待剩余法的應(yīng)用尤其重要。
1 居住用地地價評估常用方法概述
根據(jù)全國土地分類規(guī)定,居住用地指供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆炕?有獨立院落的包括院落),通常分為城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農(nóng)村宅基地和空閑地四種,其中單一住宅用地是指城鎮(zhèn)居民的普通住宅用地、公寓用地和別墅用地;城鎮(zhèn)混合住宅用地是指城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與工業(yè)或商業(yè)等混合用地;農(nóng)村宅基地和空閑地分別指農(nóng)村村民居住的宅基地和村莊內(nèi)部的空閑舊宅基地及其他空閑土地等[4]。對于居住用地地價的評估,可以結(jié)合該宗地的具體狀況,可以選用如下評估方法:市場比較法,收益還原法,基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和剩余法。市場比較法以代替關(guān)系為途徑,接近市場情況,但它必須以發(fā)育健全的地場市場為基本條件,沒有充足的交易實例資料就不能使用;收益還原法以取得土地純收益為途徑,只適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地,但其純收益和還原率的確定比較困難;基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法具有快速、方便評估多宗土地價格的特點,主要用于已完成基準(zhǔn)地價評估、具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價,其精度與基準(zhǔn)地價及其修正體系的精度密切相關(guān)[4];剩余法根據(jù)最有效使用原則和合法原則來確定土地利用最佳方式,它假設(shè)在開發(fā)期間租金與交易價格不變,各項成本投入是均勻或分段均勻,也不考慮物價上漲影響,它的理論依據(jù)是地租理論和價格構(gòu)成理論,是一種科學(xué)實用的估價方法,在城鎮(zhèn)居住用地地價評估中經(jīng)常使用。
2 剩余法在居住用地地價評估中的應(yīng)用
城鎮(zhèn)居住用地地價評估中,市場比較法是首選方法,對于新開發(fā)完成的居住用地,還可以使用成本逼近法。但是在很多情況下,最常用的是剩余法,在運用剩余法時,必須注意其資金的時間價值。下面進一步說明剩余法的應(yīng)用。
2.1 剩余法及其資金時間價值概述
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、到算法或預(yù)期開發(fā)法。它是從待估對象土地所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入減去有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費及正常利潤后,求取待估對象客觀合理價格或價值的方法[5]。其公式如下。
地價=樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-利潤-銳金
式中:（1）建筑費依據(jù)社會一般發(fā)生費用及行業(yè)慣例預(yù)算。
（2）專業(yè)費包括建筑師、工程師、測量師的收費,一般以占建筑費的百分比i計算,即。
專業(yè)費＝建筑費×i。
（3）正常利息率為r,則利息＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r。
（4）正常利潤率為p,則利潤＝(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p。
（5）與地價有關(guān)的稅收為t。
（6）按上述每項費用的具體計算方法匯總,即可得到。
地價＝樓價－建筑費－建筑費×i－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×r－(建筑費＋專業(yè)費＋地價)×p－t。
整理后即:
(1)
土地開發(fā)項目從投資建設(shè)到竣工驗收交付使用需要一定的周期,在這一周期過程中,各項資金費用的投入和回收都與它們發(fā)生的時點緊密相關(guān),即資金的時間價值運動形態(tài)時刻貫穿于地產(chǎn)開發(fā)的全過程中。據(jù)此,剩余法中所涉及的土地取得與開發(fā)費用、建筑費用、專業(yè)費用等的投入和銷售收入的獲取都表現(xiàn)為開發(fā)周期內(nèi)不同時段上的現(xiàn)金流動量,充分反映出資金運用的時間價值規(guī)律特征,因此,假設(shè)開發(fā)法在實際評估中運用的關(guān)鍵是判斷好各項費用發(fā)生的時點,運用資金時間價值運動規(guī)律進行估算,才能使估算的結(jié)果準(zhǔn)確可靠。資金的時間價值,是通過時間和利息率來體現(xiàn)的,有借貸款,但無借貸時間,如馬上就還,則利息為零。在剩余法評估地價時,全部預(yù)付成本=建筑費+專業(yè)費用+地價,或者,全部預(yù)付地價=土地開發(fā)費+生地地價,是計算利息的基礎(chǔ),但是,利息額的大小則與開發(fā)過程長短有關(guān),開發(fā)過程越大,利息額越大[6～7]。針對這一情況,現(xiàn)就剩余法的具體計算公式、利息、利潤的計算案例進行討論。
2.2 剩余法應(yīng)用的案例
（1)委估對象:某七通一平的空地,面積2400平米,允許用途為商住混合樓,容積率7,覆蓋率≦50%,土地使用年限50年。
（2)估價要求:2007年10月出售,求購買價。
（3)其他估價條件:①設(shè)計建筑面積16800平方米,14層,1～2層2400平方米用于商業(yè),3～14層14400平方米用于住宅;②開發(fā)費用估計:總建筑費1200萬元,專業(yè)費為建筑費的6％,利息率10％,稅費按樓價的8％計;③估計建成后商業(yè)樓即可全部售出,住宅樓的30%在建造完成后即可售出,50%半年后才可能售出,其余20%一年后才能售出。預(yù)計當(dāng)時售價商業(yè)樓6000元/平方米,住宅樓5000元/平方米,投資利潤率為20％;(4)建設(shè)共需3年完成(到2010年10月),第一年投入50％的總建筑費,第二年投入30％,第三年投入20％。
計算方式的選擇。
(1)公式法:①總樓價=6000×2400/(1+10%)3+5000×14400/(1+10%)3×[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5+20%/(1+10)1]=65248986(元)。
②總建筑費=[(12000000×50%)/(1+10%)0.5]+[(12000000×30%)/(1+10%)1.5]+[(12000000×20%)/(1+10)2.5]=10732323(元)。
③總地價=[65248986－10732323×(1+6%+10%+20%+6%×10%+6%×20%)－65248986×8%]/(1+10%+20%)=34799943(元)。
④單地價=34799943/2400=14500(元/m2)。
(2)靜態(tài)方法:①總樓價=6000×2400+ 5000×14400=86400000(元)。
②總建筑費=12000000(元)。
③總專業(yè)費=總建筑費×6%=12000000×6%=720000(元)。
④總利息=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利息率
=總地價×10%×3+12000000(1+6%)×50%×10%×2.5+12000000(1+6%)×30%×10%×1.5+12000000(1+6%)×20%×10%×0.5=總地價×0.3+2226000(元)。
⑤總稅費=總樓價×8%=86400000×8%=6912000(元)。
⑥總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×20%+12720000×20%=總地價×0.2+2544000(元)。
⑦總地價=86400000－12000000－720000－(總地價×0.3+2226000)－6912000－(總地價×0.2+2544000)。
總地價=61998000/1.5=41332000(元)。
⑧單地價=41332000/2400=17222(元/m2)。
(3)動態(tài)方法(一)。
①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。
②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939(元)。
③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④總利潤=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費)×利潤率=總地價×0.2+2275252(元)。
⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤。
=[65248986－10732323(1+6%+20%+6%×20%)－5219919]/(1+20%)=38647960(元)。
⑥單地價=16103(元/m2)。
(4)動態(tài)方法(二)。
①總樓價和總建筑費都參照公式法的原解法,分別為65248986元和10732323元。
②總專業(yè)費=總建筑費×6%=10732323×6%=643939。
③總稅費=總樓價×8%=65248986×8%=5219919(元)。
④總利潤=(總地價+總建筑費實際投入額+總專業(yè)費實際投入額)×利潤率/(1+10%)3
=總地價×0.1503+1911345(元)。
⑤總地價=總樓價－總建筑費－總專業(yè)費－總稅費－總利潤
=[65248986－10732323(1+6%)5219919－1911345]/(1+0.1503)
=40634148(元)。
⑥單地價=16930(元/m2)。
每種計算方法所得的結(jié)果都不一樣,但要注意,動態(tài)與靜態(tài)方法不能在同一評估項目中混合使用,這樣不僅會產(chǎn)生重復(fù)計算,而且使估算結(jié)果出現(xiàn)偏差;同一項目不能用兩種方法分別計算,這樣有可能出現(xiàn)測算結(jié)果差別較大,給人產(chǎn)生評估方法不科學(xué)合理的印象,使評估價格的可信程度受到影響。然而在公式法中,出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用:總樓價、總建筑費的計算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動態(tài)計算公式;地價計算卻直接套用靜態(tài)計算的理論公式;利息計算存有偏差,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方法是從單利計息的角度,通過地價款、建造成本、管理費用、營銷費用的數(shù)量及投入時間、銷售收入的數(shù)量及回收時間來計算利息,從而考慮資金的時間價值[8]。實際上是確定計算時點為開發(fā)之初,不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即不是將它們折算到同一時間上的價值,而是直接相加減,但要計算利息,計息期通常到不動產(chǎn)開發(fā)完成為止。靜態(tài)方式主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方式要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,即首先要將它們的價值折算到同一時點上(通常是折算到估價日期上),然后再相加減,但這一過程中,為避免重復(fù)不再單獨考慮投資利息[5]。可見此題只能運用動態(tài)方法,在一些文獻[9～12]中,曾出現(xiàn)應(yīng)用公式法,靜態(tài)方法和動態(tài)方法(一),但如果總利潤的計算基數(shù)是總地價、總建筑費用和總專業(yè)費用三者之和,在采用動態(tài)方式計算時,不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費用和總專業(yè)費用加總地價之和為基數(shù)計算利潤額。因為,按“折現(xiàn)過程即計算過程”,折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤。另外,應(yīng)注意利潤的取得應(yīng)在商品房售出之時,無銷售收入則無利潤可言。因此,總利潤值也應(yīng)進行折現(xiàn),以與其它指標(biāo)相統(tǒng)一。據(jù)此分析,動態(tài)方法(二)是相對正確解法。該案例應(yīng)采用動態(tài)方法(二)計算。
3 結(jié)語
剩余法的應(yīng)用在目前來說是比較成熟的,但其運用時需注意考慮資金時間價值的影響。在公式法中,由于出現(xiàn)動態(tài)方法和靜態(tài)方法混用,使得計算結(jié)果過低,與假設(shè)開發(fā)法的總體評估思路矛盾。靜態(tài)方式不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同,使計算結(jié)果過高,而且主要適合現(xiàn)有新舊房地中的地價評估。動態(tài)方法(一)實際上是假設(shè)利息計利潤,但由于折現(xiàn)后的總建筑費和總專業(yè)費中已包含利息在內(nèi),以致無形中,利息也計了利潤,造成計算結(jié)果偏低。動態(tài)算法(二),實際上是假設(shè)利息不計利潤,是對動態(tài)方法(一)的改正,計算結(jié)果相對比較正確。在實際估價中,應(yīng)合理預(yù)測地產(chǎn)開發(fā)周期及費用支付特點、融資及銷售等情況,在此基礎(chǔ)上適當(dāng)考慮資金時間價值的影響,運用正確的評估方法,這樣才能得出科學(xué)的評估結(jié)論。
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第3篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)價格評估；價格形成；評估方法
0 引言
隨著世界經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)之間買賣日趨增多，由于房地產(chǎn)牽扯到太多利益群體，房地產(chǎn)的價格越來越受到人們的普遍關(guān)注。因此，對房地產(chǎn)價格進行科學(xué)的評估是非常必要的，有利于房地產(chǎn)整個行業(yè)的健康發(fā)展。
1 房地產(chǎn)價格評估概述
1.1 房地產(chǎn)的特點
不可移動性、耐用（耗）性、異質(zhì)性（即使在外形上一模一樣，但也肯定存在朝向、層位等方面的差異）、高價值性、供給有限性、投資與消費雙重性等、均為房地產(chǎn)的特點。
1.2 房地產(chǎn)的類型
土地有農(nóng)村土地和城鎮(zhèn)土地之分，因此房地產(chǎn)也有在農(nóng)村和城鎮(zhèn)之分。農(nóng)村土地只有建設(shè)用地和耕地之分，房地產(chǎn)存在于建設(shè)用地上。城鎮(zhèn)土地按照其用途，可分為：1、居住類房地產(chǎn)；2、商業(yè)類房地產(chǎn)；3、休閑類房地產(chǎn)；4、公共事業(yè)類房地產(chǎn)；5、工業(yè)類房地產(chǎn)。
1.3 房地產(chǎn)價格的構(gòu)成
房地產(chǎn)價格由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。其中土地價格分“農(nóng)轉(zhuǎn)非”地價和舊城區(qū)改造地價，建筑物價格分為建筑物生產(chǎn)成本和建筑物銷售成本。
1.4 影響房地產(chǎn)價格的因素
1.4.1 一般因素
一般因素指影響房地產(chǎn)價格的整體宏觀因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、政策因素和其他因素。
1.4.2 區(qū)域因素
區(qū)域因素指一個地區(qū)不同功能上區(qū)分地價的因素。一般來講，無論是住宅區(qū)，還是商業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)，地段越好，價格越高。
1.4.3 個別因素
個別因素較為細致，指不同地塊之間的微小差異。如通風(fēng)，日照，交通的方便程度等。
2 房地產(chǎn)價格評估方法
房地產(chǎn)價格評估方法有很多種，可以分為傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法。傳統(tǒng)評估方法即為我們所熟知的成本法，收益法，市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。新興評估法有很多種，在這里主要展示最具有代表性的特征價格法，模糊邏輯法，貝葉斯判別法，其他如政策性評估法，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等也會做簡要的介紹。
2.1 傳統(tǒng)評估方法
2.1.1 成本法
成本法也稱為累積法或承包商法。成本法的基本思路是以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)所需的各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)納稅金來確定估價對象房地產(chǎn)的價格。
2.1.2 收益法
收益法又可稱為收益資本化法、投資法。收益法的基本思路是將估價對象未來各期純收益，選用適合的折現(xiàn)率，折算為現(xiàn)值，再將各期純收益的現(xiàn)值累計，累計之和即為估價對象房地產(chǎn)價格的方法。
2.1.3 市場比較法
市場比較法又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價比較法。它是將估價對象房地產(chǎn)與近期已發(fā)生的房地產(chǎn)交易實例進行比較，再加以修正來確定估價房地產(chǎn)價格的方法。
2.1.4 假設(shè)開發(fā)法
假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法，倒算法。它是將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的價值，扣除預(yù)期各種開發(fā)及銷售的費用、稅金、期望利潤，所得剩余額作為估價對象房地產(chǎn)的評估價格。
2.2 新興評估方法
2.2.1 特征價格法
特征價格法也被稱為效用法或價格法。此方法是將不同房地產(chǎn)價格影響因素實施分解并將房地產(chǎn)特征固定不變，從而將房地產(chǎn)價格變動的特征因素分離開來，剩下的部分就是受供需關(guān)系決定的房地產(chǎn)價格的變化。
特征價格法取樣較為容易，模型的經(jīng)濟意義更為直觀，該方法也被學(xué)術(shù)界賦予崇高的地位。
2.2.2 模糊邏輯法
傳統(tǒng)評估方法在評估房地產(chǎn)價格的時候都無法避免不確定因素的干擾，并且房地產(chǎn)價格的影響因素在房地產(chǎn)價格評估中無法量化。正由于此，模糊邏輯法為這類問題提供了一個可供參考的解決方法。
2.2.3 貝葉斯判別法
貝葉斯判別法的基本思路是：如果知道已經(jīng)發(fā)生了交易的房地產(chǎn)有K種類型，而且從反映房地產(chǎn)物理、經(jīng)濟特征的各種因素中確定了m個主導(dǎo)性因素及其指標(biāo)。當(dāng)需要確定待估房地產(chǎn)X歸屬于以上K種類似房地產(chǎn)的何種類型時，根據(jù)判別規(guī)則，找出X來自K類型中某i類的后驗概率h（i/x），比較h（i/x）的大小，將x歸到使h（i/x）達到最大值的那一類型的類似房地產(chǎn)中，這樣就得到了評估結(jié)果。
政策性評估方法是政府制定的，適用于規(guī)定的估價業(yè)務(wù)范圍的房地產(chǎn)估價方法。
3 傳統(tǒng)評估方法與新興評估方法評價和比較
3.1 傳統(tǒng)房地產(chǎn)價格評估方法評價
3.1.1 傳統(tǒng)評估方法的優(yōu)點
的來說，成本法，收益法，市場比較法，假設(shè)開發(fā)法在實踐中得到了廣泛的應(yīng)用。不同的方法應(yīng)用的地方也不一樣，針對這四類傳統(tǒng)評估方法的特點，成本法最適用于折舊較少和建筑成本易于評估的新建筑物評估，以及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的房地產(chǎn)類型評估；收益法最適用于有收益或有潛在收益的可正常經(jīng)營用房地產(chǎn)的估價；市場比較法最適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育程度較高，而特殊用途的房地產(chǎn)由于缺乏交易實例則不適用市場比較法；假設(shè)開發(fā)法最適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價格評估，具體來說包括將生地開發(fā)為熟地租售，在熟地上建造房屋租售，將在建工程完成為房地產(chǎn)租售。針對待評估房地產(chǎn)的特點，選擇合適的評估方法，有利于評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
3.1.2 傳統(tǒng)評估方法的缺點
雖然傳統(tǒng)評估方法應(yīng)用比較廣泛，但是這些方法存在著許多局限性，主要表現(xiàn)在以下三點：（1）傳統(tǒng)評估方法都存在一定的主觀性。（2）傳統(tǒng)評估方法都要求房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為成熟。這一要求本身就是對我國房地產(chǎn)評估的否認。（3）傳統(tǒng)評估方法對樣本容量都有嚴(yán)格的要求。
因此，在x擇使用傳統(tǒng)評估方法對待估房地產(chǎn)進行評估時，針對待估房地產(chǎn)的特點，首先要選擇適合的方法，另外一個非常重要的問題就是要盡量規(guī)避所選方法的局限性，若實在無法規(guī)避，也要盡量降低這些局限性所帶來的影響，保證評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。
3.2 新興房地產(chǎn)評估方法的評價
3.2.1 新興評估方法的優(yōu)點
相比于傳統(tǒng)方法，新興評估方法可以克服傳統(tǒng)評估方法的諸多局限性，更好的體現(xiàn)定量性。特征價格法將影響房地產(chǎn)價格的各種屬性，進行了特征化，用各種不同的特征值來代表這些屬性，利用函數(shù)模型，再結(jié)合統(tǒng)計知識和計量經(jīng)濟知識，更好地對房地產(chǎn)價格進行量化；模糊邏輯法也是如此，對于傳統(tǒng)方法無法量化的一些不確定性因素，模糊邏輯法采取了專家團隊測評的方法來降低這些不確定性，很大程度上打破了這些局限性；貝葉斯判別法充分利用了統(tǒng)計、數(shù)理、計量的知識，將這些因素量化成某個變量；每個神經(jīng)元都是一個變量，通過比較實例與待估對象，進而進行量化。新興評估方法是隨著社會的發(fā)展逐漸形成的，其理論基礎(chǔ)也還需要在實踐中慢慢證實，因而其普遍性沒有像傳統(tǒng)評估方法那樣強，不過可以相信在未來，新興房地產(chǎn)評估方法一定會被大多數(shù)人所接受，成為主流的評估方法。
3.2.2 新興評估方法的缺點
雖然新興評估方法解決了許多傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但不可否認的是其自身也存在著一定的局限性。如在現(xiàn)實生活中，一些因素根本不可能量化為變量，這就是新興評估方法的不足之處。
4 結(jié)論
總結(jié)傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法后，可以發(fā)現(xiàn)，任何一種評估方法都有一定的前提條件，為特定的市場或環(huán)境所服務(wù)。當(dāng)這些前提發(fā)生改變后，評估方法的效力和精準(zhǔn)性也會發(fā)生變化，進而影響評估結(jié)果，無法得到待估房地產(chǎn)的真實價值。本文論述了傳統(tǒng)評估方法和新興評估方法及其比較，可以發(fā)現(xiàn)新興評估方法較為科學(xué)。一方面，新興評估方法是在傳統(tǒng)評估方法的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的，解決了傳統(tǒng)評估方法的不足之處，但另一方面，新興評估方法的發(fā)展并不是對傳統(tǒng)評估方法的摒棄，像我國，在房地產(chǎn)市場發(fā)展不成熟的情況下，傳統(tǒng)評估方法依舊占據(jù)著重要的地位，只有房地產(chǎn)市場逐漸發(fā)展成熟，數(shù)據(jù)獲取相對容易后，新興評估方法的優(yōu)勢才可以展現(xiàn)出來，其重要性才會凸顯。
參考文獻
第4篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格評估
我國房地產(chǎn)估價始于上世紀(jì)九十年代初，經(jīng)過二十年的發(fā)展，法律法規(guī)制度建設(shè)已趨于完善，隨著我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價理論知識也在不斷地完善及更新，相應(yīng)的估價制度體系及估價準(zhǔn)則也在逐漸健全，從而使廣大的房地產(chǎn)估價師在從事房地產(chǎn)估價實踐活動過程中能有“法”可依。從專業(yè)估價角度來講，房地產(chǎn)估價的核心是為了特定的目的對特定的房地產(chǎn)或特定的房地產(chǎn)權(quán)益，在特定的時點的價值進行測算和判定；為了提高估價的準(zhǔn)確性、客觀公正性，除了要有掌握各種專業(yè)知識的專業(yè)人員外，估價方法的選擇更為重要。那么在估價實務(wù)中如何選擇估價方法，筆者認為應(yīng)從以下兩方面來考慮選擇估價方法：
一、不同目的的房地產(chǎn)估價，應(yīng)選擇不同的估價方法
方法是實現(xiàn)目的的手段，在實際估價中，委托方會有不同的目的，針對
不同的目的應(yīng)選擇不同的方法。
1．國有土地使用權(quán)出讓價格評估。
國有土地使用權(quán)出讓價格評估為政策性的估價范圍，根據(jù)不同的轉(zhuǎn)讓方式應(yīng)選擇不同的估價方法。如以拍賣方式出讓土地使用權(quán)，宜重點選擇市場法和假設(shè)開發(fā)法。如果土地使用權(quán)市場交易較為活躍，可比實例較多時，可采用市場法。在采用市場法評估國有土地使用權(quán)價格時，應(yīng)選取與估價對象土地有可比性的交易實例三個以上。所謂可比性，是指土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性、土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一性。同時還應(yīng)注意選取的交易實例的土地交易日期是否接近評估時間，交易是否正常。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價對象土地使用權(quán)的價格。在采用假設(shè)開發(fā)法時，其方法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設(shè)計條件經(jīng)規(guī)劃主管部門審批，只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計方案，才能具此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如是以協(xié)議出讓土地使用權(quán)時，應(yīng)選擇成本法、基準(zhǔn)地價修正法。
2．房地產(chǎn)租賃評估。
在進行房地產(chǎn)租賃評估時，如果房屋租賃市場公開，租賃信息充分，應(yīng)首選市場法。在運用市場法評估時，應(yīng)廣開信息渠道，可查閱有關(guān)報刊中租賃的信息，收集房地產(chǎn)交易展示會的資料，了解房地產(chǎn)中介的租售行情。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃交易的實例時，不僅應(yīng)了解交易實例的價格及房地產(chǎn)的狀況，如座落、面積、結(jié)構(gòu)、交通條件等。還應(yīng)記錄其租賃期限、租賃用途、租賃支付方式等情況。因為這些因素都是房屋租賃雙方進行市場比較是不可缺少的比較項目。只有全面而準(zhǔn)確地選取可比實例及其實例的比較項目，并在此基礎(chǔ)上進行適當(dāng)修正調(diào)整，才可能得出反映公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)和估價對象特點的租賃價格。如果租賃房屋預(yù)期收益可預(yù)測或可確定，應(yīng)用收益法。收益法評估房屋租賃價格的關(guān)鍵是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入，主要包括有效毛租金收入、租賃保證金收入、押金等。扣除維修費、管理費、保險費、稅金四項稅費。四項稅費的取舍，應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定。如四項租金全部由出租方承擔(dān)，應(yīng)將其全部扣除。如部分為出租方承擔(dān)，則只扣除出租方承擔(dān)部分。在選定報酬率時，應(yīng)考慮不同地區(qū)、不同用途、不同時期的租賃房地產(chǎn)風(fēng)險程度。如果市場難以提供類似估價對象的可比實例，也不便預(yù)測凈收益時，可采用成本法。因為成本法易于計算，并能把握房屋租賃價格基本標(biāo)準(zhǔn)。采用該方法估價時，應(yīng)先求取建筑物的重置價格，一般通過政府公布的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)確定，也可采用按工程造價估算方法取得。
3．城市房屋拆遷補償估價。
根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷補償估價指導(dǎo)意見》第十六條拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場法，不具備采用市場法的條件，可采用其他估價方法。如在一些房地產(chǎn)市場不夠發(fā)育的地區(qū)，就難以采用市場法，即使在總體上房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不太實用。對于特殊用途的被拆遷對象，如學(xué)校、幼兒園、軍事等公益用房，或被拆遷房屋周邊房地產(chǎn)市場不完善，不具備采用市場法條件的房地產(chǎn)，可采用其他方法進行評估。由于拆遷估價目的的特殊性，盡量避免使用收益法、假設(shè)開發(fā)法，可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估。
二、不同類型的房地產(chǎn)估價
1．居住房地產(chǎn)估價。
居住房地產(chǎn)之間的相似性比其他類型的房地產(chǎn)多，在一個居住小區(qū)中，往往有許多幢住宅采用同樣的圖紙施工，在外觀上幾乎是一樣的，在同一幢住宅樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的個套住房也基本上沒有什么區(qū)別。同時，居住房地產(chǎn)的交易量一般也是各類房地產(chǎn)中最大的，因此居住房地產(chǎn)估價的可比性較強，比較容易找到足夠數(shù)量的可比實例，應(yīng)主要采用市場法。
2．商業(yè)房地產(chǎn)估價。
商業(yè)房地產(chǎn)的一個主要特點是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法。采用收益法估價時，首先要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素產(chǎn)生的收益。另一方面，還要正確選取報酬率。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此比較容易獲取交易實例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價時，市場法也可以是一種常用的方法。在有些估價中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進行估價時，也會用到成本法作為輔助。
3工業(yè)房地產(chǎn)估價。
第5篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)， 估價 ，估價實務(wù)，風(fēng)險提示，估價價格
Abstract: the real estate industry in China is an important part of the third industry, China is a current and important pillar industry. China's national economy development to improve the people's living level has a pivotal role. At the same time, real estate also and residents living and working are closely related, is the social production and the life of one of the essential elements. This paper puts forward the problems that should be paid attention to the real estate appraisal is discussed in this paper.
Keywords: real estate, appraisal, appraisal practice, risk warning, price valuation
中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號
一、房地產(chǎn)估價原則在估價實務(wù)中的運用
1．合法原則
很多估價師在做估價報告時，只按規(guī)定將原則內(nèi)容放在估價報告中，至于如何把原則內(nèi)容運用到估價中，估價師似乎欠缺自覺意識。
遵循合法原則一是要求估價時必須確認估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認估價對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價報告中說明估價過程和結(jié)論是假設(shè)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象的用途，在設(shè)立該用途時必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價中如果涉及到交易或處分方式時，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。
2．最佳使用原則
房地產(chǎn)估價必須以估價對象用于最佳使用為前提，但最佳使用原則受到合法原則的約束，同時還必須得到技術(shù)上的支持，這里所說的“技術(shù)”主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟的可行性上。例如，對一棟四層獨體磚混非住宅樓進行評估，評估目的是為買賣雙方成交做參考價，產(chǎn)權(quán)證用途為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨立使用，何不把它最佳使用定位為商業(yè)使用呢？不行。因為磚混房屋在改設(shè)大堂時，經(jīng)濟上的花費相當(dāng)高，這樣估價價格顯然不合理。
3．替代原則
替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上相同的物品具有相同市場價值的經(jīng)濟學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價過程。房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。
客觀合理價格要求估價師在選擇交易案例時，選擇與估價對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個要點：與估價對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價對象房地產(chǎn)估價時點應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
由于市場交易案例可能較少，估價師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評估價格的真實性。另外，有的估價師采用市場法評估，由于沒有交易案例就采用收益還原法作出評估價格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。
二、估價的假設(shè)與限制條件
房地產(chǎn)價格受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價格。估價的假設(shè)和限制條件是有針對性的，主要是對估價時點的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素應(yīng)該予以假設(shè)。
1．對應(yīng)估價的價值類型，說明其主要條件。例如，估價的是市場價值，假定估價時點的房地產(chǎn)狀況是公開、平等、自愿的交易市場。
2．對委托人提供的有關(guān)情況和資料進行必要的核查。看權(quán)屬證書記載面積與實地測量的面積是否一致？抵押是否未注銷？如果未注銷，那么在假設(shè)限制條件中，必須說明未到有關(guān)主管部門對估價對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進行核實并注明房地產(chǎn)估價師未進行專業(yè)測量，以證載面積為準(zhǔn)。如果估價對象證載有抵押需續(xù)期抵押，一定假設(shè)所評估價格是解押后的價格。
3．有些案件是在情況不明、資料不全的情況下進行估價，應(yīng)假設(shè)在法律允許的情況下，被估價對象達到最高最佳使用，設(shè)定用途和容積率，以此來估價。
4．估價師在現(xiàn)場只能看到房屋的外表，對房屋的隱蔽工程無法看到而技術(shù)能力又無法鑒定的情況下，應(yīng)在限制條件中寫清楚。
5．估價報告必須是限定在一定的國家宏觀政策前提下的估價結(jié)果才不會影響房地產(chǎn)價格，否則很難保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。
三、對估價價格做風(fēng)險提示
估價報告強調(diào)的是時點價格，然而銀行發(fā)放給貸款人的資金收回時點，是要滯后于估價時點的。這就產(chǎn)生了如果所發(fā)放的貸款收不回來，就必須進入司法訴訟，而不管怎樣判決都要牽扯到變現(xiàn)房地產(chǎn)價格。因此，如何在房地產(chǎn)估價報告中科學(xué)分析變現(xiàn)能力尤為重要。
“變現(xiàn)能力”是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容主要包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價時點拍賣或變賣最可能實現(xiàn)的價格與估價的市場價值的差異程度；變現(xiàn)的時間長短；變現(xiàn)的費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。
不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：
1．該宗房地產(chǎn)的通用性。通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如高爾夫球場，就很難變現(xiàn)。廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱，廠房中的特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。
2．該宗房地產(chǎn)的獨立使用性。通俗地說就是能否單獨使用不受限制。例如某單位出入都要從別人院內(nèi)通過，如果大門關(guān)閉，就難以出入。一般地說，獨立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。
3．房地產(chǎn)體量越大，價值越大，所用資金越多，越不容易找到買方，變現(xiàn)能力越弱。例如大型商場就比小店面的變現(xiàn)能力弱。
4．房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟上是否可分開使用。例如：工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。
5．房地產(chǎn)的開發(fā)程度越低，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力相對越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。
6．房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。
第6篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：土地；流轉(zhuǎn)；集體林權(quán)；啟示
當(dāng)前，集體林權(quán)制度改革正在全國各地迅速鋪開，激發(fā)了林業(yè)的巨大生產(chǎn)潛力。在改革中，各省的確權(quán)發(fā)證工作困難較少，但在“四大服務(wù)體系”（林業(yè)經(jīng)營體系、林業(yè)服務(wù)體系、森林資源“三防”體系、森林資源流轉(zhuǎn)體系）建設(shè)方面還處于探索階段，如何建立和完善森林資源流轉(zhuǎn)體系是深化集體林權(quán)制度改革的關(guān)鍵之一。始于20世紀(jì)80年代家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制確立的土地流轉(zhuǎn)制度，可以為森林資源流轉(zhuǎn)體系提供有益借鑒。
一、土地流轉(zhuǎn)制度概述
我國《土地管理法》規(guī)定：“農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。”農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，是指在農(nóng)村土地所有權(quán)歸屬和農(nóng)業(yè)用地性質(zhì)不變的情況下，將土地使用權(quán)從承包經(jīng)營權(quán)中分離出來，轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)營者，其實質(zhì)就是農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。土地流轉(zhuǎn)制度是關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、讓渡的經(jīng)濟法律關(guān)系的總和，它主要解決土地產(chǎn)權(quán)（土地資源）的再配置問題。在我國，常見的土地流轉(zhuǎn)形式有轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、租賃（包括反租倒包）等，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換主要是在農(nóng)戶之間自發(fā)地進行，而入股、租賃（反租倒包）則是依靠鄉(xiāng)村集體組織來推動。
目前，土地流轉(zhuǎn)制度的主要做法包括以下幾個方面。
（一）確立土地使用權(quán)價值評估準(zhǔn)則
其評估方法主要有市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等，市場開發(fā)法適用于熟地地價評估，成本逼近法適用于生地地價評估。
（二）建立土地流轉(zhuǎn)交易市場
通過建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心來搭建交易平臺，形成一個具有綜合服務(wù)功能的土地流轉(zhuǎn)交易市場。
（三）建立土地流轉(zhuǎn)糾紛協(xié)調(diào)機制
可有效地解決部分農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛問題，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供了保障。建立土地流轉(zhuǎn)糾紛機制需遵循“公平、公正、公開”的理念，堅持依法辦事，遵循相關(guān)的法律法規(guī)，建立自身糾錯機制，若雙方當(dāng)事人對協(xié)調(diào)結(jié)果不服，可以向上級相關(guān)部門反映解決。
二、土地流轉(zhuǎn)制度的績效和不足
（一）土地流轉(zhuǎn)制度的績效
1、優(yōu)化配置土地資源。土地流轉(zhuǎn)有利于優(yōu)化組合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)逐步走上“專業(yè)化分工、規(guī)模化生產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、企業(yè)化管理”的發(fā)展道路，實現(xiàn)土地資源的充分利用。土地流轉(zhuǎn)把閑置的土地資源“匯聚”到“種田能手”手里，能充分發(fā)揮“種田能手”的技術(shù)實力，提高勞動效率，增加土地產(chǎn)出。另外，通過土地流轉(zhuǎn)可以使轉(zhuǎn)移到其他行業(yè)就業(yè)的農(nóng)民出讓自己手中的土地，有利于土地的集約經(jīng)營，有利于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機械設(shè)備的使用，有利于吸引外來資金對本地農(nóng)業(yè)的支持，提高本地農(nóng)業(yè)的整體競爭力。
2、促進農(nóng)村社會分工專業(yè)化。亞當(dāng)?斯密指出：“勞動生產(chǎn)力最大的改進，以及勞動在任何地方運作或應(yīng)用中所體現(xiàn)的技能、熟練和判斷的大部分，似乎都是勞動分工的結(jié)果。”通過土地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村中具有技術(shù)和經(jīng)營頭腦的農(nóng)民脫離祖祖輩輩依靠的土地而從事其他行業(yè)，而使對種田有“深入研究”的農(nóng)民專門從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，這樣有利于提高農(nóng)村整體勞動生產(chǎn)率，促進農(nóng)村的繁榮。
3、大量解放勞動力。土地流轉(zhuǎn)改變了部分農(nóng)民的兼業(yè)狀態(tài)，把農(nóng)民從土地上解放出來，促進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于城市化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化。通過土地流轉(zhuǎn)，使嚴(yán)重束縛于土地的大量勞動力獲得了“自由”，再加上國家對農(nóng)村與城市界限控制的松動（允許農(nóng)民進入城市），這為城市居民解決了許多“臟、累、苦”的工作，改善了城市居民的生活環(huán)境，同時也為農(nóng)民帶來了相對于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)較多的收入。
（二）土地流轉(zhuǎn)制度的不足
1、政府的違規(guī)操作侵害了農(nóng)民的利益。在土地流轉(zhuǎn)過程中，有的基層政府沒有嚴(yán)格遵守國家政策法規(guī)的規(guī)定，擅自侵害農(nóng)民的合法利益。有些地方借土地流轉(zhuǎn)之名，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)、休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)，實際上是繞過國家土地管理法規(guī)，進行房地產(chǎn)開發(fā)，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途；更有甚者，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或企業(yè)大面積圈地以后，又無力進行開發(fā)，任憑大量耕地荒蕪，造成農(nóng)民失地又失業(yè)。有的地方集體組織為了追求自身“利益最大化”，假借土地流轉(zhuǎn)之際，大肆“尋租”，嚴(yán)重侵害了農(nóng)民的利益，形成“與民奪利”的現(xiàn)象，損害了黨和政府在群眾中的威信。
2、失地農(nóng)民的可持續(xù)生存問題未受重視。在土地被征用之后，“失地農(nóng)民”應(yīng)該怎樣生存和生活呢？有的基層政府采取“一補了之”的態(tài)度，并且補償費用很低，這是不可取的。崔智敏認為土地征用補償應(yīng)該以市場價格為基礎(chǔ)來進行補償，并且還應(yīng)該建立失地農(nóng)民的社會保障制度，保護失地農(nóng)民的合法權(quán)益，對失地農(nóng)民進行就業(yè)培訓(xùn)等。基層政府在征用農(nóng)民土地之后，應(yīng)該考慮他們的可持續(xù)發(fā)展問題，可以采取補償金入股的形式，到一定期限“分紅”，或者培訓(xùn)“失地農(nóng)民”，讓他們擁有一技之長，能找到適合自己的工作，解決后顧之憂。
3、中介組織的缺位導(dǎo)致流轉(zhuǎn)不暢。近年來以各種形式流轉(zhuǎn)的農(nóng)村耕地僅占農(nóng)戶家庭承包土地的6%-8%，一個重要的原因在于土地流轉(zhuǎn)中介組織匱乏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在信息不通暢的現(xiàn)象，表現(xiàn)為想轉(zhuǎn)讓的找不到受讓方，想受讓的找不到轉(zhuǎn)讓方。很多想承包或者轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)戶大多是通過鄰居、親戚、朋友或者村干部獲取土地流轉(zhuǎn)信息，這樣得到的信息等待時間較長、信息容易失真。但如果通過農(nóng)村集體組織統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)，又可能存在農(nóng)村集體組織因潛在的利益驅(qū)動而發(fā)生 “尋租”的現(xiàn)象，致使農(nóng)民利益受到損害。中介組織的缺位讓農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)時需要支付較高的“搜尋和成交成本”，應(yīng)該加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介組織建設(shè)的步伐。
三、土地流轉(zhuǎn)制度對構(gòu)建森林資源流轉(zhuǎn)體系的啟示
土地流轉(zhuǎn)和森林資源流轉(zhuǎn)具有很大的相似性：二者都是對“權(quán)利”的流轉(zhuǎn)；都要在流轉(zhuǎn)之前進行評估；都需要一個流轉(zhuǎn)市場；都需要規(guī)范政府的行為。但是它們之間又存在一些不同之處：農(nóng)民和林農(nóng)對流轉(zhuǎn)需求的迫切性不同，相比之下，林農(nóng)對流轉(zhuǎn)需求更迫切一些，這很大程度上是由農(nóng)業(yè)和林業(yè)經(jīng)營特點決定的；土地流轉(zhuǎn)是對土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而森林資源流轉(zhuǎn)不僅對林地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，還對林木所有權(quán)進行流轉(zhuǎn)；二者評估的準(zhǔn)則不同，因為林業(yè)經(jīng)營具有自身的特殊性，所以評估準(zhǔn)則具有很大差異。總的來說，二者在很多方面具有共性，森林資源流轉(zhuǎn)能從土地流轉(zhuǎn)中得到很多啟示。
（一）制定合理合法的流轉(zhuǎn)程序與規(guī)則
土地流轉(zhuǎn)制度得以順利進行，合法合理的流轉(zhuǎn)程序和規(guī)則做出了很大貢獻，所以森林資源流轉(zhuǎn)要嚴(yán)格遵守《森林法》和《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。有關(guān)部門應(yīng)該制定一套合法合理的流轉(zhuǎn)程序和規(guī)則，責(zé)令各地嚴(yán)格遵守。具體建議如下：持有林權(quán)證的林農(nóng)向當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局建造的交易中心申請流轉(zhuǎn)，再向相關(guān)權(quán)威評估機構(gòu)提出評估申請，進行評估之后就可在交易中心流轉(zhuǎn)信息，有意受讓者需向交易中心登記后參加競拍，最后出價最高者獲得該項林權(quán)，再當(dāng)場簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，實現(xiàn)森林資源的順利流轉(zhuǎn)。
（二）明確評估機制
土地流轉(zhuǎn)的依據(jù)是對土地使用權(quán)的評估，而要進行森林資源流轉(zhuǎn)，就有必要對林地、林木進行客觀公正的評估。只有建立起一套大家公認的、權(quán)威的林地、林木評估機制，才能有效地防止森林資源資產(chǎn)的流失，保護林地產(chǎn)權(quán)權(quán)能分離后各方的產(chǎn)權(quán)權(quán)益。
首先，依據(jù)國家法律法規(guī)和有關(guān)科研成果與資料，按照科學(xué)適宜的程序、標(biāo)準(zhǔn)和方法，建立林地、林木的技術(shù)、經(jīng)濟評價體系。
其次，確定林地、林木評估人員應(yīng)該具有的相關(guān)資質(zhì)，為最終的評估結(jié)果確立一個可靠的保證。
（三）建立快速暢通的流轉(zhuǎn)市場
正因為有一個土地流轉(zhuǎn)市場，土地流轉(zhuǎn)才能夠持續(xù)開展，森林資源流轉(zhuǎn)也需要建立一個快速暢通的流轉(zhuǎn)市場，為森林資源的流轉(zhuǎn)提供有效支撐。而森林資源流轉(zhuǎn)市場的建立，第一步需要建立一個交易中心，此交易中心應(yīng)該具有一套完整的拍賣制度，以便保證林權(quán)拍賣交易的成功。
首先，明確拍賣雙方的資格。必須擁有經(jīng)過評估之后的林權(quán)的一方才可以成為委托人，具有一定經(jīng)濟實力的才可以成為買受人。
其次，交易中心有義務(wù)告知買受人拍賣方式和相關(guān)資料，以便使買受人充分了解和認識其競拍林權(quán)的情況，以便做出合理的出價。
再次，對拍賣現(xiàn)場進行有效地、積極地掌控，避免發(fā)生違反規(guī)則的事件，確保拍賣有序進行。
最后，拍賣成功之后，應(yīng)該現(xiàn)場為雙方辦理相關(guān)流轉(zhuǎn)手續(xù)，以便從法律意義上認可交易行為，杜絕因手續(xù)問題造成日后的糾紛。
（四）確立糾紛協(xié)調(diào)機制
土地流轉(zhuǎn)制度得到糾紛協(xié)調(diào)機制的有效糾錯，促使土地流轉(zhuǎn)有序進行，借鑒其成功經(jīng)驗，森林資源流轉(zhuǎn)體系應(yīng)該確立流轉(zhuǎn)糾紛協(xié)調(diào)機制，這可以有效保護處于弱勢地位的林農(nóng)，嚴(yán)格規(guī)范處于強勢地位的企業(yè)和政府部門的不法行為，并且糾紛協(xié)調(diào)機制可以把矛盾消滅在萌芽之中，不讓矛盾積累過深，過多消耗當(dāng)事者雙方的精力和金錢，增進社會和諧。
（五）規(guī)范政府行為與職能
土地流轉(zhuǎn)過程中，因地方政府或基層違規(guī)操作，導(dǎo)致出現(xiàn)一些“與民奪利”的現(xiàn)象，這應(yīng)該引起高度重視。在森林資源流轉(zhuǎn)中，有關(guān)部門應(yīng)該嚴(yán)令各地政府規(guī)范自身行為和職能，不得“與民爭利”。對征用的林地應(yīng)該建立經(jīng)濟補償機制，充分考慮市場、林地價格、林地供求關(guān)系等多方面的因素，制定一個合理的經(jīng)濟補償標(biāo)準(zhǔn)，并為林農(nóng)建立相應(yīng)的社會保障制度，以便使林農(nóng)在喪失林地之后仍能持續(xù)的生產(chǎn)和生活，為森林資源流轉(zhuǎn)提供長期穩(wěn)定的保證。
（六）組建中介組織
當(dāng)前阻礙土地流轉(zhuǎn)的因素之一是中介組織的缺乏，因中介組織的缺乏致使流轉(zhuǎn)雙方需要付出較多的“搜尋和成交成本”，森林資源流轉(zhuǎn)體系的構(gòu)建應(yīng)該吸取這個教訓(xùn)，重視中介組織的作用。這可以按照國家自2007年7月1日起實行的《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》以及國務(wù)院制定的《農(nóng)民專業(yè)合作社登記管理條例》的相關(guān)要求，引導(dǎo)林農(nóng)根據(jù)自身實際需求組建林業(yè)經(jīng)濟合作組織，由林業(yè)經(jīng)濟合作組織行使森林資源流轉(zhuǎn)中介職能，以便更有效地溝通森林資源流轉(zhuǎn)雙方，降低流轉(zhuǎn)雙方的“搜尋和成交成本”。
四、結(jié)論
當(dāng)前開展的全國性的集體林權(quán)制度改革正在改變過去不符合林業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的制度安排，目的是尋求一種能最大限度地激發(fā)林農(nóng)積極性、最有效配置林業(yè)資源、實現(xiàn)林業(yè)最大收益的制度。規(guī)范土地流轉(zhuǎn)制度可以為森林資源流轉(zhuǎn)體系的構(gòu)建提供很好的示范和警示作用。今后需在土地流轉(zhuǎn)制度建設(shè)、森林資源流轉(zhuǎn)后的剩余勞動力轉(zhuǎn)移以及林農(nóng)社會保障制度建設(shè)等問題上作進一步的比較研究。
參考文獻：
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第7篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：土地估價；剩余法；運用。
中圖分類號：F301.23 文獻標(biāo)識碼： A
在土地估價測算時，通用的估價方法一般有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價法等，在土地估價實務(wù)中，除了常用的市場比較法、收益還原法、成本逼近法外，剩余法也得到了廣泛的運用，而且剩余法比較適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，尤其在土地市場發(fā)育相對滯后的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)的宗地地價評估更是得到較多的運用。
一、剩余法定義
剩余法是通行的地價評估方法之一，又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計開發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建造房屋的開發(fā)成本、管理費用、投資利息、開發(fā)利潤、銷售稅費等后的價格余額來確定待估土地價格的方法。其公式如下:
V=A-B-C
式中：V--待估土地價格；
A--開發(fā)完成后的土地總價格或房地產(chǎn)總價格；
B--整個開發(fā)項目的開發(fā)成本；
C--開發(fā)商合理利潤。
或者分解為：
總地價＝預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)成本－投資利息－投資利潤－銷售稅費
二、剩余法是綜合的估價方法
從剩余法計算公式可以看出，剩余法評估地價必須確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價和整個開發(fā)項目的開發(fā)成本。確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價不是簡單的土地總價與房屋建筑物總價的加和，而必須根據(jù)宗地的最佳開發(fā)利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，采用市場比較法與長期趨勢法結(jié)合進行；對于開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的土地或房地產(chǎn)價值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法與長期趨勢法來確定其價值。在估價實際中，由于房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟度不同，對房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟完善區(qū)域，市場交易比較活躍，比較容易找到與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的案例，可以選擇市場比較法進行；而對房地產(chǎn)市場發(fā)育相對滯后的區(qū)域，如鄉(xiāng)鎮(zhèn)、擬開發(fā)區(qū)等，不易于找到三個以上與預(yù)估房地產(chǎn)相類似的成交案例，則一般通過調(diào)查市場租金水平確定預(yù)估房地產(chǎn)最有可能的客觀租金水平，再用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)價格。無論是選用市場比較法還是收益還原法估價，最后都必須再通過數(shù)理統(tǒng)計方法或建立數(shù)學(xué)模型最終確定開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價。而整個開發(fā)項目的開發(fā)成本是項目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費用的總和，如建筑開發(fā)成本、投資利息、投資利潤及銷售稅費等，涉及所有成本的累加。在求取建筑開發(fā)成本時一般對費用發(fā)生數(shù)額進行累加，采用成本法計算而來。因此，就剩余法本身的計算過程，就是通過運用其他估價方法來求取其基本計算項目，之后進行相應(yīng)數(shù)學(xué)計算求得宗地地價，其他估價方法選用的適宜度與測算結(jié)果的精確度都直接影響到剩余法估價地價的精確度。綜上，剩余法的運用也是其他估價方法的綜合運用，而非簡單的數(shù)理統(tǒng)計方法。
根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的要求，宗地評估所選用估價方法不應(yīng)少于兩種，故在土地估價報告中還應(yīng)采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等其他估價方法測算，通過兩種估價方法求出的結(jié)果最后綜合確定宗地地價。因此，采用剩余法估價就勢必要運用另外一種估價方法，并對相互的測算結(jié)果進行對比驗證，印證估價結(jié)果的合理性。
故采用剩余法進行土地估價作業(yè)時，無論是從剩余法本身要求還是從估價報告應(yīng)用而言，它都與其他估價方法發(fā)生了關(guān)聯(lián)。在估價時，保持與其他估價方法的密切運用，既保證了自身估價結(jié)果的精確度也印證了運用該方法的適宜性及結(jié)果的合理性。因此，剩余法不是一種孤立運用的估價方法，反而是一種綜合的估價方法。
三、剩余法估價的具體思路
剩余法在土地評估中得到了廣泛的運用，適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，一般用于待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。無論是哪種情況，剩余法的實際運用一般有二種思路，即所謂的傳統(tǒng)估價方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。
傳統(tǒng)估價方法是假設(shè)在估價基準(zhǔn)日，在待開發(fā)土地上通過最佳開發(fā)利用方式建成房地產(chǎn)，通過測算于估價基準(zhǔn)日市場條件下的房地產(chǎn)價值，扣減估價基準(zhǔn)日市場條件下的各項開發(fā)成本費用以及建成該房地產(chǎn)所占用資金利息、利潤等，最終得到估價基準(zhǔn)日地價。
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是模擬房地產(chǎn)開發(fā)從取得土地、開發(fā)建設(shè)一直到經(jīng)營銷售的過程，通過預(yù)測未來房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各個時點所發(fā)生的全部現(xiàn)金流入、流出（主要包括開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等），折現(xiàn)到估價基準(zhǔn)日，以所預(yù)測未來現(xiàn)金流入的折現(xiàn)值，扣減所預(yù)測未來各項現(xiàn)金流出的折現(xiàn)值，最終得到估價基準(zhǔn)日的地價。
從理論上講，這兩種思路測算出的估價結(jié)果應(yīng)該比較接近，但是，在實踐中，同一估價對象運用兩種思路測算出的估價結(jié)果卻往往有較大差異，這是由于二者存在著一定的區(qū)別，從二者的定義即可見一斑。（1）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法考慮了資金的時間價值，以復(fù)利的方式出發(fā)，運用折現(xiàn)方式，考慮不同時間節(jié)點的資金變化情況，最后進行累加和扣減；而傳統(tǒng)估價方法則從估價基準(zhǔn)日的市場狀況出發(fā)，直接考慮利息和利潤作為資金的時間成本和投資機會成本對房地產(chǎn)價格的影響。（2）現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的利息和利潤不作為具體的現(xiàn)金流，而體現(xiàn)在折現(xiàn)率中，而傳統(tǒng)估價方法將利息和利潤作為“成本”組成的一部分進行扣減，利息和利潤需要單獨列項計算。從以上區(qū)別可以看出，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算過程比較復(fù)雜，但比較合理，測算結(jié)果比較精確，且具有較強的現(xiàn)勢性；而傳統(tǒng)估價方法測算過程相對簡單，測算結(jié)果比較粗略，具有一定的參考價值，因此在估價時應(yīng)盡量運用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行估價。但實際上，由于不確定性的客觀存在，對未來現(xiàn)金流入、流出的準(zhǔn)確預(yù)測具有較大難度，折現(xiàn)率確定的合適與否也將極大地接影響估價結(jié)果，因此此思路的在土地估價實務(wù)運用中有一定難度，仍多以傳統(tǒng)估價方法為主。
四、剩余法估價的難點與對策
1、宗地的最佳利用方式。在估價實務(wù)中，我們可以通過相關(guān)的規(guī)劃條件與規(guī)劃指標(biāo)（如宗地的用途、位置、使用年期、界內(nèi)外面積、建筑限高、建筑密度、容積率等）確定其開發(fā)利用方式，但在規(guī)劃條件不夠明確的前提下如何確定最佳開發(fā)利用方式呢？比如，某一宗待開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅用地，在一定的容積率條件下，開發(fā)建設(shè)的住宅用房和配套商業(yè)用房面積比例多少合適？住宅中建設(shè)多層和小高層或高層的面積比例多少合適？配套車庫車位比例多少合適......要從不同的利用方式中最終確定最佳利用方式并非簡單的事，涉及到一些工程建筑基本知識，造價知識、國家相關(guān)法律規(guī)定等，所以估價師應(yīng)盡可能多的獲取宗地相關(guān)資料，認真分析宗地的規(guī)劃條件和規(guī)劃指標(biāo)，結(jié)合宗地的實際情況，綜合考慮區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的走勢和項目開發(fā)趨勢、結(jié)合開發(fā)商具體實際等事項而定。宗地的最佳利用方式確定為剩余法的運用奠定了基礎(chǔ)。
2、確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價。
確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價可采用市場比較法和收益還原法結(jié)合長期趨勢法進行。它不是簡單的類似房地產(chǎn)銷售價格，而是通過比較分析與預(yù)測后得出的合理市場交易價格，它必須考慮開發(fā)周期（成片開發(fā)或分期開發(fā)）與銷售進度（開始預(yù)售時間和完成銷售時間），否則將會影響該總價值的準(zhǔn)確性。 另外還應(yīng)考慮其所使用土地的具體情況，如土地的剩余使用年限。比如，商業(yè)住宅綜合用地的法定最高出讓使用年限為50年，城鎮(zhèn)住宅用地的法定最高出讓使用年限為70年，在這兩宗性質(zhì)不同的土地上開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)所呈現(xiàn)出來的房地產(chǎn)市場價格也應(yīng)有不同，土地的剩余使用年限制約了開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格。
3、利息的計算。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本如購地稅費、土地開發(fā)費、建筑工程費、專業(yè)費等的投入時間和方式并不相同，有的是一次性付清，有的是均勻投入，有的是按比例投入，所以在確定利息時，必須根據(jù)其各自在開發(fā)過程中所占用的時間長短和當(dāng)時的貸款利率高低進行計算，計息時間不得與確定的開發(fā)周期相矛盾。
4、利潤的計算。在利潤計算時，利潤率的選取必須與計算基數(shù)的口徑相一致，無論采取直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率中的哪一種，若采用與之相對應(yīng)的計算基數(shù)來估算，所得出的結(jié)果都是相同的。利潤的計算更多體現(xiàn)的是行業(yè)客觀利潤水平，而折現(xiàn)率（體現(xiàn)利潤這塊）的確定則更多的是體現(xiàn)企業(yè)的投資風(fēng)險補償，估價中應(yīng)該能夠予以區(qū)分。
5、折現(xiàn)率的確定。折現(xiàn)率又稱資本化率，是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中的重要參數(shù)，它并不類似于房地產(chǎn)還原率或土地還原率，它屬于投資報酬率，包含了無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率（即體現(xiàn)了資金的利率和利潤率），由于在未來建設(shè)過程中面臨的市場風(fēng)險、行業(yè)風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險等的不確定性，風(fēng)險補償額相應(yīng)也就不確定，風(fēng)險報酬率的確定就比較困難，直接影響了折現(xiàn)率的合理確定。因此，估價師必須充分了解經(jīng)濟運行態(tài)勢，行業(yè)發(fā)展趨勢，市場狀況，只有在充分了解和掌握上述數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對于風(fēng)險報酬率的判斷才能較為客觀合理。
第8篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
摘要: 隨著我國土地使用制度的深化改革,土地使用權(quán)實行招拍掛出讓，有利于土地市場公平競爭，但如何科學(xué)合理地評估國有土地使用權(quán)拍賣出讓底價, 是國有土地使用權(quán)出讓工作中一個重要環(huán)節(jié)。本文就國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定進行了探討。
關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)； 出讓底價；評估方法
0前言
國有土地使用權(quán)出讓是政府以土地所有者的身份依法行使土地處分權(quán)的過程。但在利用市場機制, 選擇招標(biāo)拍賣掛牌等方式配置城市有限的土地資源時, 涉及諸多技術(shù)性要素和工作, 必須考慮并認真做好。筆者認為在招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)實際操作中, 要特別注重以下技術(shù)性要素。
1 從一般因素、區(qū)域因素和個別因素方面確定出讓地塊價格
土地價格的高低是由眾多影響土地價格的因素綜合作用的結(jié)果。要做好土地估價工作，必須了解和掌握各種影響土地價格的因素。通常狀況下考慮一般因素、區(qū)域因素和個別因素的影響。一般因素是指影響地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，也是影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會發(fā)展?fàn)顩r等，這些因素是決定地塊價格的基礎(chǔ)；區(qū)域因素是指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部各區(qū)域之間地價水平的因素，主要包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地利用計劃、產(chǎn)業(yè)集聚狀況等（具體的因素會根據(jù)土地用途作出相應(yīng)的調(diào)整），這些因素相互結(jié)合產(chǎn)生地區(qū)特性，直接影響該地區(qū)的地價水平；個別因素是指宗地自身的地價影響因素，又稱宗地因素，包括宗地自身的位置、面積、用途、形狀、寬度、臨街深度、容積率、地質(zhì)、宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用限制等因素，個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)地價差異的重要原因。同時，同一地理位置不同的用地類型，其影響地價因素也會有所不同。因此，參照規(guī)劃設(shè)計條件、使用年限、開發(fā)程度，科學(xué)合理地選擇影響因素，是科學(xué)合理地評估與確定國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的關(guān)鍵。
2 遵循土地估價規(guī)程,合理選用估價原則與估價方法
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》是開展土地估價工作必須遵循的技術(shù)規(guī)范。任何估價人員都不能脫離這個《規(guī)程》自行其事。國土資源局土地估價工作人員在遵循《規(guī)程》的前提下，通過現(xiàn)場勘查，掌握當(dāng)?shù)亟?jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及土地市場發(fā)育狀況等資料，從而對當(dāng)?shù)赝恋厥袌龊陀绊憯M出讓地塊的各種因素進行分析，按照估價的基本原則和程序，選擇合適的評估方法，對國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的進行評估。
針對評估土地使用權(quán)底價的特點，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)育狀況和經(jīng)濟實際，適合土地出讓底價評估的基本原則主要有：一是合法性原則；二是替代原則；三是需求與供給原則；四是變動原則；五是協(xié)調(diào)原則；六是多種評估方法相結(jié)合原則；七是最有效使用原則；八是估價時點原則。
目前，隨著土地估價市場的發(fā)展，比較實用的土地估價方法主要包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法及剩余法（即假設(shè)開發(fā)法）等。在對土地進行評估時，應(yīng)根據(jù)待估宗地的實際情況，對用地類型及資料進行充分考慮。為減小誤差，應(yīng)根據(jù)《規(guī)程》以及估價對象，對當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育的程度進行考慮，并結(jié)合土地估價人員收集的有關(guān)資料，對宗地估價的方法進行選擇，通過2 種以上較為適宜的估價方法進行評估，根據(jù)所得結(jié)果的差異程度，采用加權(quán)平均值、算術(shù)平均值、中值、眾數(shù)等確定最終地價。
3 國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定
3.1 國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的特點
在土地使用權(quán)招拍掛出讓中，出讓底價包括3種形式，即拍賣底價、招標(biāo)標(biāo)底及掛牌底價。其中，土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的特點有幾下幾點：一是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價是政府在具體地塊上的最低控制價格，是政府作為出讓土地使用權(quán)談判時最重要的參考價格。二是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定由政府進行。由于土地的供應(yīng)量
由政府壟斷，其價格的高低及供應(yīng)量的多少是政府調(diào)節(jié)市場的一種手段。為了有效地對市場進行調(diào)控，國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價必須由政府確定。三是土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定應(yīng)依據(jù)評估結(jié)果進行。由于土地市場的特殊性，一般人對土地的價格很難判定，另外再加上國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣價款巨大，必須由專門的評估師對擬出讓地塊進行國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌底價評估。
3.2 國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定方法
國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的確定要以評估地價為基準(zhǔn)，綜合考慮各種影響因素，由政府土地出讓委員會或集體決策機構(gòu)最終確定。當(dāng)政府同國土資源管理部門，專門成立了國有土地使用權(quán)出讓集體決策機構(gòu)。土地出讓決策機構(gòu)在確定國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價時，具體采用以下操作步驟：一是由決策機構(gòu)內(nèi)部成員認真審閱土地出讓評估報告，考察土地評估報告是否對于擬出讓地塊的客觀價值進行了真實的反映，是否對影響擬出讓地塊各種因素合理分析和篩選，比較選用的估價原則和估價方法是否合理、案例的選取是否恰當(dāng)、各種經(jīng)濟指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)的取值依據(jù)是否合理、計算過程是否正確等，特別是應(yīng)認真分析假設(shè)條件、估價結(jié)果及使用限制條件等。二是土地出讓決策機構(gòu)成員根據(jù)掌握的地產(chǎn)市場行情、政府產(chǎn)業(yè)政策等，對擬出讓的地產(chǎn)市場中各類用途土地的在建狀況、供應(yīng)狀況及開發(fā)投資者在包括現(xiàn)實或潛在需求等方面進行綜合分析，在評估價格的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓價格，以將市場價值規(guī)律及政府的宏觀調(diào)控職能有效地結(jié)合起來，實現(xiàn)土地市場供求的平衡。
土地出讓決策機構(gòu)從實際出發(fā)，科學(xué)論證，制定出讓底價。既保證了政府財政收益，又對該地方土地市場的發(fā)展進行了正確的引導(dǎo)，應(yīng)對市場的接受能力進行充分、綜合的考慮，以對土地使用權(quán)的出讓底價進行科學(xué)、合理的確定。
3.3 有關(guān)國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價的政策規(guī)定一是底價保密。土地使用權(quán)招拍掛出讓底價由政府內(nèi)部掌握、嚴(yán)格保密。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，有出讓底價的，招拍掛出讓底價確定后，在出讓活動結(jié)束前應(yīng)當(dāng)保密，不得泄露。二是低于底價不成交。如果競投人的投標(biāo)價低于標(biāo)底，拍賣和掛牌競買人的最高報價或應(yīng)價低于出讓底價、無論其他條件如何，均不能中標(biāo)或競得土地，即招標(biāo)拍賣掛牌不成交，政府將收回建設(shè)用地使用權(quán)，重新出讓。在公開出讓過程中，一旦出現(xiàn)報價低于底價，交易不成的情況，可對導(dǎo)致交易失敗的各種原因進行綜合分析，判定定價是否真的超出意向用地者的承受能力，并加大對該宗土地的宣傳推介工作力度。
4結(jié)語
國有土地使用權(quán)招拍掛出讓低價的確定，可先委托具土地評估資質(zhì)的估價機構(gòu)進行評估，并出具評估報告。然后以評估報告中的地價為基準(zhǔn)，由縣級以上政府決策機構(gòu)組織有關(guān)人員討論，進而對國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價進行綜合審核并確定。在對國有土地使用權(quán)招拍掛出讓底價進行確定時，政府的相關(guān)決策機構(gòu)應(yīng)從實際出發(fā)，進行科學(xué)論證，制定出讓底價。
總之，既要保證國有土地資產(chǎn)不流失，又要正確引導(dǎo)市場走向，
還需要充分考慮到市場的承受能力，綜合確定合理的底價評估。
參考文獻
[1] 中華人民共和國土地管理法.
[2] 蒙吉軍編著.土地評價與管理[M].北京:科學(xué)出版社,2005
第9篇：土地評估的假設(shè)開發(fā)法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 房地產(chǎn)評估 房地產(chǎn)成交價
引言
房地產(chǎn)估價的方法主要可以分成四個方法，即成本法、是收益法、市場比較法和假設(shè)開發(fā)法。
一、房地產(chǎn)估價的內(nèi)容、手段過程和方法
（一）房地產(chǎn)估價的內(nèi)容
房地產(chǎn)估價指的就是經(jīng)過房地產(chǎn)股價專業(yè)理論學(xué)習(xí)，并通過房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)股價的人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析隱形房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格。房地產(chǎn)估價是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合，是采用了藝術(shù)和科學(xué)兩種思維模式進行的，以確保估算出來的房地產(chǎn)價格能客觀的顯現(xiàn)。
（二）房地產(chǎn)估價的手段過程
從房地產(chǎn)估價當(dāng)中包含的關(guān)系可以發(fā)現(xiàn)，一般進行房地產(chǎn)估價的手段過程是分成了六個階段，每個階段之間都有具體的運作的方式。
1、對于房地產(chǎn)估價的基本的事項要有一個準(zhǔn)確的了解
在進行實際的操作過程當(dāng)中，往往會遇到很多的問題，需要解決的問題也會有很多。這當(dāng)中有些的問題是直接和房地產(chǎn)估價的整個過程聯(lián)系在一起的，而且對房地產(chǎn)估價的額度也是有直接的聯(lián)系的，這些問題都被稱作是房地產(chǎn)估價的基本事項，是需要在一開始就了解清楚的。簡單的說，為誰進行房地產(chǎn)的估價、為何進行房地產(chǎn)估價、什么時候進行房地產(chǎn)估價和評估的前提條件就是組成房地產(chǎn)估價的基本事項。
2、對于房地產(chǎn)估價的對象要有準(zhǔn)確的了解
（1）明確評估實體，也就是要弄清楚評估的對象是什么，有多大一個范圍等。房地產(chǎn)估價的對象有很多種，可以是土地，可以是建筑物、也可以是尚未完工的房地產(chǎn)，或者是已完工正在使用的土地和建筑物結(jié)合體即房地產(chǎn)，在對這些對象進行評估時需要明確的方面主要是包含了位置、大小、用途、結(jié)構(gòu)及建成年代等等。舉個例子，如果說此次房地產(chǎn)估價的對象是旅館，那么就應(yīng)當(dāng)把握旅館所處的位置、總建筑面積、結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修設(shè)施設(shè)備狀況、使用狀況（床位數(shù)、入住率、客房賣價）等。
（2）明確對象的狀態(tài)。第一個要了解的就是本次需要評估的對象的所有權(quán)是屬于誰，是單獨所有還是共同共有，是否有他項權(quán)利限制等等。在我們國家，由于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，因此特別要注意的就是這個使用權(quán)是通過哪種方法獲得的，獲得使用權(quán)的期限又有多久等等。
3、估價的方法
估價的方法的正確選用對于工作的進行和完成能夠達到一個事半功倍的效果，科學(xué)正確的方法一般需要滿足兩方面的要求，一個是必須要有科學(xué)的理論支持，另一個就是可以正確的將實際的交易情況反映出來。所以說，根據(jù)這樣兩個要求就可以從以下的三個方面來選取房地產(chǎn)價格：一是以近期的類似的房地產(chǎn)市場交易的價格作為一個參照物；二是把相似的房地產(chǎn)需要用到的費用重新的建立起來；最后一個就是從該房地產(chǎn)本身的狀況來確定它的價值大小。
二、房地產(chǎn)評估價格和房地產(chǎn)成交價格關(guān)系
房地產(chǎn)成交價格和房地產(chǎn)估價當(dāng)中的評估價格是存在著一定的差異的，總結(jié)一下可以概括為三個方面：
（一）方法的差異性對價格的影響
就算是同樣的房地產(chǎn)在不一樣的評估方法下進行評估也會有存在評估價格的差異。實際的房地產(chǎn)的成交的價格是受到數(shù)量、方式以及銷售的速度的影響的。簡單的說也就是房地產(chǎn)評估價格有很強的目的性，但是房地產(chǎn)的成交的價格卻存在著不確定性。
（二）理論和實際的差別
房地產(chǎn)評估理論是建立在替代原理、預(yù)期收益原理、成本理論等基礎(chǔ)上的，與房地產(chǎn)成交價格關(guān)系最密切的市場比較法評估，其所評估出的價格也會與房地產(chǎn)實際的成交價格有差別。雖然說市場比較法的評估的房地產(chǎn)價格是建立在房地產(chǎn)成交價格的基礎(chǔ)之上的，但由于房地產(chǎn)的唯一性、成交價格的不確定因素等的關(guān)系，與實際的成交價格也會有一定的差異的。
（三）銷售速度和價格成反比的關(guān)系
房地產(chǎn)的評估的價格對于實際的房地產(chǎn)的成交價格是起著一個參考的作用的，一般的情況下，如果想要房地產(chǎn)銷售的速度快一點的話，那么實際的成交價格就會要比評估的價格更低。反之，如果實際銷售的價格高于評估價格的話，那么銷售的速度也就會相應(yīng)的變得緩慢了。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)評估價格和實際的成交價格之間還是存在著差異性的，實際的操作運行當(dāng)中要注意好方法的選擇和使用，同時多考慮影響房地產(chǎn)價格的因素；才可以保證在廣闊的金融環(huán)境之下，房地產(chǎn)估價有秩序的進行和發(fā)展。
參考文獻：
[1]劉寶玉.房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)成交價的關(guān)系[J].城市建設(shè)理論研究.2011，（16）
