土地儲備管理辦法實施細則精選(九篇)

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第1篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

一、現行國有土地收儲涉及稅種及相關減免政策

（一）現行國有土地收儲涉及稅種

現行國有土地收儲涉及的相關稅種主要有以下4類。

1.營業稅

原國有土地權屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關營業收入的發票，地方稅務部門按營業收入扣除5.5%的營業稅。

2.土地增值稅

這是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權的轉讓行為，按相關規定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業所得稅

這是指針對內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉讓而發生的企業盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。

（二）現行稅收減免政策

1.營業稅減免政策

據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。另據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，國稅函[2008]277號文中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

2.土地增值稅減免政策

據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅”。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅”。另據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關核準后，免予征收土地增值稅。

3.企業所得稅減免政策

企業所得稅方面，因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要搬遷或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權轉讓收入，按照《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執行。主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

4.印花稅減免政策

據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅。

二、現行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲行為認定為政府收回土地使用權的行為缺乏立法依據

營業稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，因此，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅”。

為實現上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認定為政府收回土地使用權的行為缺乏相關的立法依據。

（二）將國有土地收儲所依據的土地儲備行為認定為實現城市規劃及國家建設的目標缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規劃及國家建設需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現城市規劃及國家建設”這一定義缺乏法律法規上的解釋與說明，導致由地方出臺的相關辦理辦法對于土地儲備行為與實現城市規劃及國家建設目標之間的關系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退認定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對企業所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業所得稅的依據。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業所得稅。

三、國有土地收儲的制度性思考

現行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調控能力、盤活存量土地、實現城市規劃等方面產生了大量的積極效應。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現行制度顯現出一些與當前實際工作不協調之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。

一是關于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關的稅收減免政策的出發點多提及到“公共利益”，但法學界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統一標準。

二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質來看，包括了行政行為、經濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執行中存在法律意義上的界定風險。

因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規與行政管理兩個層面出發，保障被收儲國有土地權利人的合法經濟利益。

（一）法律法規層面

現階段有關土地收購儲備的規定仍基本停留在地方規章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關的法律法規。

第一，明確土地儲備機構的性質、定位及目標。與土地儲備相關的法律法規應明確土地儲備機構的性質、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構應定位為非營利性、行使行政的機構。土地儲備機構的目標應體現為：增強政府土地市場宏觀調控的能力，優化配置城市土地資源，以及保證城市規劃和土地利用規劃的順利實施。

第二，明確土地儲備機構收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規層面，明確界定土地儲備機構在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發點的特征。對于現有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經濟法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結合法律法規等政策性支撐，通過地方政府行使行政權保障以下措施的實施。

第2篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

隨著城市化進程的不斷加快和城市空間的不斷拓展，呼和浩特市發展模式正由原來的逐漸外溢式向跨越式多核心模式轉變，城市規劃區范圍的擴大使該區域內的“城中村”成為了城市的一部分，而其農村的行政組織形式已越來越不適應城市發展，“城中村”現象嚴重破壞城市的環境，制約著城市的拓展，加快和推進“城中村”改造已是迫在眉睫的問題。2013年呼和浩特市將周邊23個“城中村”列為改造對象，南店村為其中之一。

一、南店村基本情況

南店村位于呼市政府以東、機場路以北、成吉思汗大街以南，住戶集中在鐵路南北兩側，村東距機場2公里，交通便利、地理位置優越。全村總面積7平方公里，擁有農用地125萬平方米，集體建設用地50萬平方米，涉及拆遷面積276萬平方米。全村住戶2300戶，總人口9200人，95%以上的村民從事農業生產，少數村民兼搞副業，如養殖、運輸、修理等工作。早在2005年時南店村因其地理位置的特殊性，已列為全市首批“城中村”改造對象，經過近8年的改造建設，南店村基本改造完畢，原來的村莊已完全消失，村民已搬進了安置小區，拆遷出的大片空地也由政府統一規劃，成為開發建設新城區的儲備用地。而南店村改造模式也成為了全市“城中村”改造的典范，其中許多經驗值得思考和借鑒。

二、主要經驗和做法

為使改造工作能夠穩步有序的開展，新城區政府首先組織成立了由區長掛帥，分管區長具體負責，城建、土地、拆遷、市容、環保等相關部門負責人為成員的城中村改造指揮部，工作人員從各部門抽調。指揮部以政府為主導、村委會為主體、各部門相互協作為機制，通過召開定期不定期辦公會議，解決改造中出現的各種問題。

（一）制定“城中村”改造實施方案

千頭萬緒，總要提綱挈領才能有條不紊。為此，指揮部組織并協助村委會，依據《呼和浩特市城中村改造管理辦法》和《呼和浩特市城中村改造辦法實施細則》的要求，結合南店村實際情況，制定南店村改造實施方案，重點提出改造的指導思想和目標及主要任務。指導思想，即按照科學發展觀的要求，堅持“統一規劃、合理布局、整體改造、分期實施、綜合開發、配套建設”的原則，將“城中村”建設成為現代化城市居民社區，實現城市經濟社會的全面協調可持續發展。通過十年分期分步完成整村改造，首先完成土地整理，把集體土地變為國有土地；其次完成村民安置，包括住房、就業、養老等各項村民安置工作；最后完成改造區域內項目建設及市政基礎設施建設，上述三個方面同時開展，但進度不同，最終達到“南店村改造成為城市功能完善，生活服務體系健全，居住環境優美的東河新區”的目標。

主要任務是全面加快南店村城市化進程，實現“五個轉變”。一是行政體制形式轉變，撤銷原村委會建制，建立新的社區居委會；二是經濟體制轉變，以股份合作為主要形式，在全面清產核資的基礎上處置、分配村級集體財產，組建新的股份經濟組織，使農民變為股民，集體經濟轉變為城市混合經濟或股份經濟；三是身份轉變，將“城中村”村民的農業戶口全部轉為非農業戶口，農民轉變為居民；四是土地性質轉變，原集體土地依法轉變為國有土地；五是生活方式轉變，按照現代城市住宅小區的標準，對“城中村”進行拆遷改造，建設現代化文明社區，“城中村”轉變為現代化文明社區。

（二）確定改造資金

南店村改造資金包括兩個方面，一是土地整理資金，二是建設資金，建設資金主要用于改造區內基礎設施和配套設施的建設。土地整理資金主要由政府投入，政府通過整理土地進行市場化運作方式來籌集建設資金，即由市土地儲備中心對土地進行拆遷、收購、整理、儲備、然后以招、拍、掛等形式進入市場。而土地整理工作是基礎，整個南店村約需資金30億元，其中來自政府投入約20億元，項目投入10億元。

（三）做好拆遷工作

拆遷工作是城中村改造實施的重點，也直接關系到村民和被拆遷人的切身利益，往往成為矛盾的激化點，需要認真細致地開展工作，同時出臺合理的拆遷補償方案，既維護被拆遷人的利益，也給政府節約資金。為此，區政府專門成立拆遷領導小組，由區長任組長主抓、分管區長任副組長具體抓，建立拆遷組長會議制度、拆遷動員崗位制度、宣傳制度、制度，分工明確，責任到人。“上下聯動，重點突破”，短短兩年完成拆除各類建筑260萬平方米，為改造順利開展打下堅實的基礎。

（四）妥善安置村民

1．村民房屋安置。南店村采取整體回遷安置，自建村民還遷小區。南店村委會成立房地產開發公司，以村民集資、村委會征地款為資金實施村民回遷小區（濱河新村）的建設。村民回遷小區以多層為主,沿街建有高層，配套建設有醫療衛生站、老年人活動站、警務室等生活服務設施，幼兒園、商業步行街、社區服務店等商業服務設施。

2．村民就業安置。主要是通過三方面解決：一是政府大力支持，開展就業服務和培訓，多渠道解決村民就業。二是村委會積極主動開拓就業途徑，想方設法解決村民就業問題，確保每個家庭至少一人就業。三是南店村改造過程中增加的就業崗位，優先安排村民。其中村委會集體經濟成為解決失地村民就業的主要途徑。村委會依托區位經濟優勢，通過自建、入股、聯合開發等方式大力發展集體經濟，先后成立了供熱公司、物業服務公司、商貿公司、勞動服務公司等，為村民提供方便服務的同時，也提供了數百個就業崗位。

第3篇：土地儲備管理辦法實施細則范文

一、我國房地產金融發展現狀

目前我國房地產金融市場上從事房地產信貸業務的主要金融機構是商業銀行房地產信貸部和住房資金管理中心，以及住房儲蓄銀行等。中國建設銀行、中國農業銀行、中國工商銀行、中國銀行的房地產信貸部是抵押貸款的主要供給者，房地產保險、房地產典當等只能起到輔助作用。近年來國內房價飆升，房地產泡沫吹大，很大程度上是銀行信貸及優惠稅收政策推動的，特別2009年至2010年更是明顯。從圖1中我們可以看出，2008年中到年末，增速從近8%急速下滑至0.43%；而此后又大幅上升至16.22%。而2010年上半年增速又達到了高點18.32%，之后回落到5%左右。2011年末，房價過快上漲勢頭有所遏制，房地產貸款增速持續回落。截至2011年12月末，全部金融機構人民幣各項貸款余額54.79萬億元，同比增長15.8%，全年累計增加7.47萬億元。全年貸款投向中，主要金融機構及農村合作金融機構、城市信用社、外資銀行人民幣房地產貸款余額10.73萬億元，同比增長13.9%，比上年末回落13.5個百分點；房地產貸款全年新增1.26萬億元，同比少增7704億元。全年增量占同期各項貸款增量的17.5%，比上年水平低9.4個百分點；地產開發貸款余額7680億元，同比下降7.9%。房產開發貸款余額2.72萬億元，同比增長17.1%，比上年末低5.9個百分點。保障性住房開發貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。由于個人住房貸款、房地產開發貸款過快增長，及其在銀行貸款中所占的比例迅速上升，給銀行的房地產信貸資金安全帶來很大挑戰。一旦個人購房者或房地產開發商的資金鏈條出現斷裂，商業銀行不良貸款激增的可能性很大。因此，商業銀行應加強自身征信系統建設，以防范信貸風險。

二、制約房地產金融發展的因素

（一）房地產金融法規不完善

我國尚未有一部住宅法或住房保障法等相應住房法律，以及相應的房地產金融法律。由于沒有真正意義的房地產金融制度，房地產金融業務和產品創新沒有法律依據可循。另外，我國尚未建立起一整套系列的住房金融政策和財政支持系統。在房地產資金來源、政府信用擔保、減輕貸款還本付息負擔和個人征信體系等方面，還沒形成全國統一的程序化的實施細則和辦法。

（二）房地產金融體系不健全，產品創新不足

我國相關部門經過多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產金融市場體系，為房地產的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產市場的發展，現有房地產融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產融資過分依賴銀行不利于金融業及房地產業的穩定，單一的銀行信貸融資方式難以適應我國房地產行業快速發展的趨勢，資金是房地產開發企業的生命線，房地產融資也成為業內最受關注的問題。完備的房地產金融體系應該是由銀行信用和市場信用組成資金的一級供應市場。由于我國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的途徑直接進入房地產業，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產企業需要資金的時候，只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產業的發展，也給銀行體系帶來了巨大的風險隱患。

（三）房地產金融風險過于集中

房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。我國目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全部過程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等一些項目。商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險，因此，一旦市場出現波動，房地產開發商，尤其是中小型的開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產投資的市場風險和融資信用風險將集中于商業銀行，轉變為信貸風險，最后損失的將是商業銀行的利益。

三、發展我國房地產金融的對策

（一）完善相關法律法規，規范房地產融資渠道

目前我國很多金融產品相關的法律、法規政策還很不完善，法律體系不健全，規定不具體，這在很大程度上影響了房地產融資渠道的發展，因此完善相關法律、法規制度是急需要解決的問題。如制定房地產開發企業貸款管理法、房地產信托管理辦法等，明確規定房地產企業的權利與義務，規范房地產企業的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

（二）建立房地產金融產品創新體系

房地產融資渠道的多元化發展，關鍵是需要設計出有差異的、服務不同房產企業的金融產品，形成一個穩定的房地產金融產品供應體系。金融產品創新可以在一定程度上降低企業的融資成本，提高融資的效率。如推行融資租賃方式：融資租賃主要是通過所有權的轉變獲取相關投資者的資金，完成項目后可通過銷售收入收回所有權。建立抵押資產管理公司主要是對抵押物的所有權進行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經營等處置方式，可以快捷有效地解決房地產企業的資金問題，從而加速房地產業資金的迅速轉移和回收。