土地使用制度精選(九篇)
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第1篇：土地使用制度范文
第二條國有土地使用權分割變更登記，是指商品房開發建設者以出讓方式取得的國有土地使用權，開發建設商品房出售而涉及土地使用權分割變更登記。
第三條土地使用權分割變更實行登記制度，按分割后的宗地（或分攤面積）分別發證。
第四條商品房出售國有土地使用權分割變更登記的程序。
（一）申請。商品房開發建設項目竣工后，開發建設者須向市國土資源局申請建設項目竣工用地驗收，并同時申辦國有土地使用權分割變更登記。申請時須提交下列資料：
**、國有土地使用權分割登記申請書；
2、國有土地使用證；
3、竣工房屋的用途、面積和分割登記方案及各分割單元的面積；
4、商品房預售許可證(復印件)。
（二）調查。市國土資源局實地對商品房開發建設項目進行用地驗收，確定分攤系數和每套住宅或每個單元的國有土地使用權分攤面積。
（三）審核、批準。市國土資源局根據申請資料和調查結果進行審核，對符合規定的，向商品房開發建設者頒發《國有土地使用權分割登記證》。
（四）《國有土地使用權分割登記證》在商品房售出前由開發建設者持有，售出后由該商品房購買者持有。商品房售出后，開發建設者和購房者雙方須在《國有土地使用權分割登記證》（變更登記申請書）有關欄目上確認簽章。購房者憑《國有土地使用權分割登記證》（變更登記申請書）向市國土資源局申請辦理國有土地使用權變更登記手續，領取《國有土地使用證》。
第2篇：土地使用制度范文
第二條在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。
第三條土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算征收。
前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況確定。
第四條土地使用稅每平方米年稅額如下：
（一）大城市五角至十元；
（二）中等城市四角至八元；
（三）小城市三角至六元；
（四）縣城、建制鎮、工礦區二角至四元；
第五條省、自治區、直轄市人民政府，應當在前條所列稅額幅度內，根據市政建設狀況、經濟繁榮程度等條件，確定所轄地區的適用稅額幅度。
市、縣人民政府應當根據實際情況，將本地區土地劃分為若干等級，在省、自治區、直轄市人民政府確定的稅額幅度內，制定相應的適用稅額標準，報省、自治區、直轄市人民政府批準執行。
經省、自治區、直轄市人民政府批準，經濟落后地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當降低，但降低額不得超過本條例第四條規定最低稅額的30％。經濟發達地區土地使用稅的適用稅額標準可以適當提高，但須報經財政部批準。
第六條下列土地免繳土地使用稅：
（一）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
（二）由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的土地；
（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
（五）直接用于農、林、牧、漁業的生產用地；
（六）經批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅五年至十年；
（七）由財政部另行規定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
第七條除本條例第六條規定外，納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區、直轄市稅務機關審核后，報國家稅務局批準。
第八條土地使用稅按年計算、分期繳納。繳納期限由省、自治區、直轄市人民政府確定。
第九條新征用的土地，依照下列規定繳納土地使用稅：
（一）征用的耕地，自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅；
（二）征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。
第十條土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。
第十一條土地使用稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理暫行條例》的規定辦理。
第十二條土地使用稅收入納入財政預算管理。
第3篇：土地使用制度范文
第二條劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。
第三條劃撥土地使用權(以下簡稱“土地使用權”)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。
第四條縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理和監督檢查。
第五條未經市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手結，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。
第六條符合下列條件的，以市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：
(一)土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人:
(二)領有國有土地使用證；
(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產權證明；
(四)依照《條例》和本辦法規定簽定土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。
第七條土地使用權出轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。
原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。
第八條土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。
出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。
交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。
贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。
第九條土使用權出租，是指土地使用者將土地使用者將土地使用權單刎或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人向其支付租金的行為。
原擁有土地使用友的一方稱為出租人，承租土地使用權的一方稱為承租人。
第十條土地使用權的抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權*
作為按期清償債務的擔保的行為。
原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。
第十一條轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押；轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。
出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租；出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內的土地使用權隨之出租。
第十二條土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，心須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。
第十三條市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起15日內給予回復。
第十四條市、縣人民政府土地管理部門與申表人經過協商后，簽訂土地使用權出讓合同。
第十五條土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應發依照有關法律、法規和土地使用權出讓合同的規定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。
第十六條土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后60日內，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金，到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續。
第十七條雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續后15日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續。
辦理登記手續，應當提交下列證明文件、材料：
(一)國有土地使用證；
(二)土地使用權出讓合同；
(三)土地使用權轉讓、租賃、抵押合同；
(四)市、縣人民政府土地理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。
第十八條土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。
第十九條土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續履行土地使用權出讓合同。
第二十條土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。
第二十一條土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物。需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規的規定辦理審批手續。
土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規定內容的，必須征得出租人同意，并按規定的審批權限經土地管理部門和城市規劃部門批準，依照《條例》和本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續。
第二十二條土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起15日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續。
第二十三條土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起15日內，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續。
第二十四條抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產的，抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押合同的規定處分抵押財產。
因處分抵押財產而取得土地使用權的，土地使用者應當自權利取得之日起15日內，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續。
第二十五條土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經過協商后，在土地使用權出讓合同中訂明，但不得超過《條例》規定的最高年限。
第二十六條土地使用權出讓金，區別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據基準地價，按土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。
第二十七條土地使用權出讓金，由市、縣人民政府土地管理部門代表政府收取，按國家有關規定管理。
第二十八條土地使用權出讓期屆滿，土地使用者必須在出讓期滿之日起15日內持國有土地使用證和土地使用權出讓合同，到原登記機關辦理注銷出讓登記手續。
第二十九條土地使用權出讓期滿后，土地使用者再轉讓、出租、抵押土地使用權時，須按本辦法規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，并辦理變更土地登記手續。
第三十條土地使用權出讓期間，國家在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序收回土地使用權，并根據土地使用者已使用的年限和開發、利用土地的實際情況給予相應的補償。
第三十一條土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的期限支付全部出讓金的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。
第三十二條土地使用權轉讓、出租、抵押，當事人不辦理土地登記手續的，其行為無效，不受法律保護。
第三十三條對未經批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的單位和個人，由所在地市、縣人民政府土地管理部門依照《條例》第四十六條規定處理。
第三十四條當事人對土地管理部門作出的行政處罰決定不服的，可以按照《中華人民共和國行政訴訟法》向人民法院提訟。
第三十五條縣級以上人民政府土地管理部門應當加強對土地使用權轉讓崐、出租、抵押活動的監督檢查工作，對違法行為，應當及時查處。
第三十六條土地管理部門在對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行監督檢查時，被檢查的單位或者個人應當予以配合，如實反映情況，提供有關文件、資料，不得阻撓。
第三十七條土地管理部門在監督檢查中，可以采取下列措施：
(一)查閱、復制與土地監督檢查事項有關的文件、資料；
(二)要求被監督檢查的單位和個人提供或者報送與監督檢查事項有關的文件、資料及其他必要情況；
(三)責令被監督檢查的單位和個人停止正在進行的土地違法行為。
第三十八條土地管理部門辦理土地使用權出讓等業務活動的經費，按照國家有關規定辦理。
第三十九條經濟組織以外的其他組織從事土地使用權轉讓、出租、抵押活動的，可參照本辦法辦理。
第四十條以土地使用權作為條件，與他人進行聯建房屋、舉辦聯營企業的，視為土地使用權轉讓行為，按照本辦法辦理。
第四十一條對《條例》實施后，本辦法實施前發生的未經批準擅自轉讓、出租、抵押土地使用權行為，市、縣人民政府土地管理部門應當組織進行清理，并按《條例》規定處罰后，補辦出讓手續。
第4篇：土地使用制度范文
關鍵詞：城市土地；土地使用權；土地使用權出讓制度
中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A
城市土地使用權出讓制度的確立，使傳統的城市土地由無償、無限期、無流動的使用制度變為有償、有限期、可流動的使用制度。經過十幾年的改革和探索，現有的城市土地使用權出讓制度具體包括協議、招標、拍賣和掛牌四種方式。但是，這一制度在實際執行中卻并不樂觀。
一、城市土地使用權出讓制度缺乏系統性和統一性
我國現行的土地使用權出讓制度，其“內容散見于憲法、法律和行政法規之中”，而且各法律法規的“內容重復之處，不協調之處甚多”。我國有關土地使用權出讓的制度都規定在《憲法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《城市房地產管理法》和《暫行條例》等法律、法規和規章中，但是土地使用權出讓制度并沒有因為這種“多頭”調整而變得十分完善，相反，這些法律法規對土地使用權出讓的規定缺乏系統性，往往是內容重復。例如，在《城市房地產管理法》和《土地管理法實施條例》中，都是僅僅規定了土地使用權出讓的幾種方式，而對于其具體如何去實施，都沒有涉及。這種內容的簡單重復毫無意義，僅僅是徒增立法成本。
現有的關于土地使用權出讓的制度規定，相互不匹配，甚至矛盾。例如，根據《暫行條例》第40條規定：“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得”。這顯然不符合《物權法》中“國家、集體、私人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”的規定。再如，四種出讓方式之一的拍賣出讓，該方式實際上不符合1997年的《中華人民共和國拍賣法》。該法在第10條規定：“拍賣人是指依照本法及《中華人民共和國公司法》設立的從事拍賣活動的企業法人”。由土地行政管理部門及所屬的事業部門進行國有土地使用權的出讓拍賣，顯然與《拍賣法》相違背。
二、城市土地使用權出讓方式的制度空間太大
對于一些具體問題，法律規定不夠明確，較為籠統、含糊，給制度的執行者留有較大的操作空間。最典型的例子就是關于以協議方式出讓國有土地使用權的規定。《城市房地產管理法》第12條規定：“商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。”2003年的國土資源部第21號令規定：“出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采用協議方式。”上述條例并沒有對協議方式出讓國有土地使用權的具體范圍做出詳細規定。這些條例僅僅對協議與招、拍、掛做出了區分適用，仍沒有規定到底何時適用招標，何時適用拍賣，又何時適用掛牌。這樣，難免在實踐中產生適用混亂。還有關于“有條件”和“沒有條件”這樣的含糊之詞，法律并未作明確規定，這都給實際操作留下過多的自由裁量權，給一些人鉆制度空子提供了便利。
三、城市土地使用權出讓經營制度不合理
我國現行的是土地批租制度。從我國城市土地使用制度改革的實踐來看，土地批租制度為地方政府加快城鎮建設，促進城鎮發展發揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來，主要有以下兩方面：第一，土地批租實現的財政收入是不可持續的。因為城市土地資源是有限的，以當前市場價格批租土地雖然一次性收取了土地使用權期限內的全部租金，卻無法獲得未來土地升值的收益。第二，土地批租制度扭曲了土地價格信號。在土地批租制度下，未來土地出讓期內土地使用權的供求關系要全部在當前的土地出讓價格中體現，因為無論政府還是土地開發商都不可能在當前掌握未來土地使用權供求的全部信息，所以不論土地是否以市場方式出讓，土地的初始價格都必然無法準確反映土地的真實價值。
四、城市土地使用權出讓制度未能真正實現該制度的價值取向
我國土地使用權出讓制度設計的初衷，是要體現土地的經濟價值，實現土地資源的優化配置，同時要讓用地者珍惜土地。但現實情況是，在已出讓的土地中大部分采用協議出讓的方式，協議出讓是四種有償出讓方式中最缺乏競爭機制的一種方式，其主觀隨意性大，最容易導致和國有資產的流失。協議出讓是土地資源配置市場化程度較低的出讓方式。協議是政府與指定對象進行一對一談判的方式，除政府外只有一個所謂的“市場主體”存在，缺乏公開性和透明度，土地的實際價值難以顯現，長官意識和人際關系很容易對出讓過程產生負面影響，土地管理部門往往只是充當辦手續的角色，很難行使自己的職能，致使國有土地資產收益流入開發商手中，為土地投機提供方便，難以真正實現土地資源的優化配置。
五、城市土地使用權出讓制度帶有濃重的行政色彩
第5篇：土地使用制度范文
[關鍵詞]土地使用權出讓可持續發展
1992年聯合國環境與發展大會通過的《里約宣言》和《21世紀議程》確認了可持續發展的四項原則：代際公平原則，即既滿足當代人的需要，又不對后代人滿足其需要的能力構成危害的發展；代內公平原則，即當代內所有人，不論其國籍、種族、性別、經濟發展水平和文化等方面的差異，對于利用自然資源和享受清潔、良好的環境享有平等的權利；可持續利用原則，即可以持續的方式利用自然資源，以保持可再生資源在最佳再生能力前提下的利用，和不可再生資源不以使其耗盡的方式的利用；環境和發展一體化原則，即將環境保護和其他方面的發展有機地結合起來。我國政府于1994年制訂的《中國21世紀議程》第14章對自然資源保護與可持續利用作出規定，指出“以較低的資源代價和社會代價取得高于世界經濟發展平均水平，并保持可持續增長，是具有中國特色的可持續發展戰略選擇。”并對土地資源的管理和可持續利用作出具體規定。可持續發展戰略與合理利用土地的基本國策相一致，已經成為我國土地法制建設必須遵循的原則。
一、香港土地使用權出讓模式的局限性
（一）香港土地使用權出讓制度產生的特殊歷史背景
一般認為與房地產業相關的土地資源的配置方式有三種：第一種是以土地私有制為基礎的市場經濟模式，主要存在于美國、日本、法國等國家的房地產經濟運行中；第二種是以土地公有制為主的國家控制市場的模式，主要存在于英國、英聯邦國家和地區；第三種是建立在土地公有制基礎上的非市場經濟模式，以原蘇聯和傳統體制下的中國最為典型。土地使用權出讓制度基本上派生于第二種模式，即國家或政府壟斷了土地資源的所有權或分配權，由國家或政府向私人和社會組織批給土地使用權。在英國，這種土地公有制已基本上虛擬，王室對全國土地的所有權只是一種象征，根據英國政府部門統計的數字，全國土地67％為事實上的私人所有；在香港，除新界少量土地為私人所有外，絕大部分土地資源的處分權為政府所掌握，政府通過有償出讓的方式將土地的使用權分配給使用者。香港的土地使用權出讓制度對澳門地區和我國內地的土地資源分配制度有深刻影響，但其他國家和地區均不實行此種制定，在當今世界各國的土地制度中，土地使用權出讓制度的適用范圍是很有局限性的。
香港土地使用權出讓制度與可持續發展的本質要求有相當的距離，這主要根源于這種制度的產生所具有的殖民地經濟資源政策背景。與一切殖民者對待其強占的資源政策一樣，早期英國殖民者對香港土地資源的總目標是掠奪、更由于中國的不可征服性，英國殖民者很難指望對香港土地擁有長久的所有權，而只能寄希望于急功近利性的攫取，談不到其如何可持續利用。
（二）香港土地使用權出讓制度中的政府利益
土地使用權出讓制度下的政府利益表現為政府通過土地使用權有償出讓獲得大量的批地收益。長期以來，港府賣地收入曾占財政收入的相當大比重，最高的年份（198l一1982年）高達35.6％，土地收益增加的最大的受益者是香港政府，由于政府批地與政府切身利益直接相關，因此香港政府曾屢屢人為地提高土地價格以增加批地效益。香港政府賣地的巨大收益是建立在對香港一般居民特別是低收入居民土地生存利益損害的基礎上。
長期以來，香港普通勞動者住宅狀況的惡劣程度舉世皆知，只是在近十幾年來香港經濟高度發展之后。政府才增加了對解決社會下層居民住宅問題的投入，香港的房地產業走的是一條先富政府，再富商人，然后才考慮普通居民的原始積累道路。祖國后，特區政府決定增加批地收益中用于解決一般市民住宅問題的比例。
這一舉措在相當意義上是對舊體制社會不公正的一種矯正，是對舊的房地產利益結構對一般居民利益欠帳的一種補償。
（三）可持續發展戰略在香港的局限性
可持續發展戰略主要針對國家的自然環境與資源而言。香港作為一個地區，并非適用這一戰略的直接主體。另一方面，香港的自然資源十分缺乏，與可持續發展相關的客體主要限于自然環境和土地資源，其他資源包括人們生存和發展基本需要的水資源也主要依靠內地。因此，在香港可持續發展戰略無論在主體方面還是在客體方面都有很大局限性。
香港土地資源的可持續發展亦很有限。土地資源可持續發展的首要意義在于農業，即通過合理利用土地解決好當代與后代人的吃飯問題。而香港農牧業早已消失，土地基本上全部用于環境和城市房地產，土地資源可提供的產品主要依靠從內地或其他國家和地區輸入；香港政府制訂的土地政策主要是從當前或近期內房地產市場的需要出發，基本上不必考慮可持續發展要求的所謂代際公平即后代人的土地資源需要問題。此外，香港土地資源的緊缺主要是城市房地產用地的緊缺，但香港有能力以高昂的代價填海造地，而這種足以對可持續發展構成“抗辯”的作法，對我國內地來說是完全不可想象的。
理論上不受或基本不受可持續發展約束的香港土地使用權出讓制度必然導致對土地資源的過度利用，而此種過度利用的表現形式與我國內地或其他發展中國家那種濫占耕地、過度開墾、過度放牧不同，主要表現在過度地放任土地投機及由此造成的房地產泡沫經濟上。土地投機損害了真正對土地使用迫切需求者的利益，特別是貧困者的土地生存利益，造成貧富差距加深，這實際上是對可持續發展要求的“代內公平”的違背；泡沫經濟則是對土地資源價值的一種“透支”，房地產經濟中的泡沫成分使土地資源價格高昂，為當代的投機者帶來了巨大的利益，但泡沫經濟的破滅往往發生在一代人之后，或者是影響到下一代人，這實際上是對可持續發展要求的“代際公平”的違背。
土地使用權有償出讓制度客觀上使房地產投機具有更大的空間，這種制度的不完善會使房地產投機具有更嚴重的社會危害性。首先，土地使用權的買賣不同于土地所有權的買賣、前者可以較小的代價取得，投機的成本和風險較后者小得多；其次，土地使用權的買賣較土地所有權買賣在法律規范的嚴格程度上要寬松得多，流轉的效率要高得多，更適合投機的要求。更重要的是，土地使用權有償出讓是與這種權利的壟斷直接聯系的，土地使用權的壟斷加劇了土地資源的緊缺，大房地產商利用雄厚的經濟實力在地產競投中擠掉一般的競爭者，又通過在般市控制地產股保持地產的高價值，取得地產一級市場壟斷者的地位，土地使用權從政府壟斷轉為大房地產商壟斷，少數人從中得到暴利，而房地產消費者則不得不承受高樓價的重負，這是香港長期以來樓價居高不下的重要原因，也是形成香港泡沫經濟的重要因素。
（四）香港土地使用權出讓制度的制約機制
土地使用權有償出讓制度之所以在香港存在和發展并取得巨大的成就，一方面是由于香港市場發育的健全和法制的較完備，另一方正是近年來對這種制度的待殊而嚴謹的政治和法律制約機制，這使香港土地使用權出讓制度在一定意義上符合了可持續發展的基本要求。經過較長期的發展完善，香港房地產業管理機構由決策、執行、保障和監督四個系統形成一個組織嚴密、分工明確、職責分明的體系，保證了決策的民主化、科學化和管理的集中與高效。香港房地產管理機構中的決策系統由三個決策性的委員會、兩個決策科以及若干咨詢機構組成，負責監察一切有關土地發展事宜，以及研究和在原則上核準有影響發展計劃或土地用途的建議；執行系統由房屋署和屋宇地政署組成，負責統籌管理一切有關全港土地和建筑事務；保障系統主要由田土注冊處，差餉物業估價署、土地審裁處等部門組成，其主要職能是保障政府對土地的所有權和公眾使用土地的業權，維持房地產經營活動的正常秩序；監督系統包括廉政公署對整個政府機構的公務員監督和房地產管理機構內部設置的自我監督機構，以保證法律、政策、官契、規劃和財政計劃等的實施。這種機構上的高度完善將政府批地制度天然缺陷的危害降低到最小的程度。
香港的土地問題不僅是一個經濟問題，還是一個政治問題。中英關于香港問題的聯合聲明和香港特別行政區基本法中部對香港土地問題作出明確規定，雙方成立了專門的土地小組，其職責包括：就香港的土地問題進行磋商；監察批出土地的數量和期限，以及批出土地所得收入的分配和使用情況等。這使香港的批地置于中方政治權力的嚴格監管之下，主要是對土地資源的批出數量進行嚴格的控制，以保證今后的發展需要，包括可持續發展的需要。可以說，世界上沒有哪項經濟制度受到如此嚴格的政治監管，這種機制在內地不可能存在。事實上，在聯合聲明簽訂之后，香港地區的批地制度才更加規范和嚴避，中方對香港土地資源批出數量的控制是香港土地資源逐步具備可持續發展因素的重要保證。
二、我國內地土地使用權出讓制度與可持續發展戰略要求的差距
80年代以來，我國內地借鑒了香港的土地使用權出讓制度，實行國有土地使用權的有償轉讓即出讓制度，這對于改革傳統計劃經濟體制下地產制度的弊端產生了積極的促進作用。
在理論上，國有土地使用權有償出讓制度與土地私有制相比較，應當更有利于保證土地資源的可持續利用，國家的有關政策可以通過各級政府對出讓土地使用權的數量和用途等方面的強有力控制得到落實。但另一方面，這種制度的本質是促進土地權利的商品化流轉，它的出發點首先是獲利而不是保護，在物權法缺位或不健全的情況下，土地使用權有償出讓制度在可持續發展問題上尤其顯得先天不足。香港土地使用權出讓制度與可持續發展不相適應的各種弊端在我國房地產業的發展過程中也都不同程度地反映出來，在某些方面甚至更為嚴重。
可持續發展戰略包含兩個原則或概念：“需要的概念，尤其是世界貧困人民的基本需要，應將此放在特別優先的地位來考慮；限制的概念，技術狀況和社會組織對環境滿足眼前和將來的需要的能力施加的限制”[1]曾一度嚴重干擾我國土地使用權制度的濫批地問題和土地投機問題，實際上是違背了可持續發展的限制原則；而目前嚴重困擾我國房地產業的損害房地產消費者利益及賣樓難的問題則是違背了可持續發展的需要原則。
（一）濫批地問題
在香港，雖然也出現過政府濫批地的問題，但批地權力集中在單一的主管部門，是名副其實的“一枝筆”，而且批地越來越受到嚴格的政治和法律制約。而在我國內地，有批地權力的縣級以上主管部門數以千計，每一枝筆都是一塊相對獨立的利益，很難達到香港批地制度那樣的嚴格、公開和規范程度。我國行政機構龐大，行政費用極為困難，經濟轉型時期對政府運用經濟手段的客觀要求，無不促使各級政府廣開財源，而土地使用權出讓是其中利益最豐厚、操作最簡便的財源，雖然中央極力加以控制，但地方批地的熱情難以降溫，只要有市場需求，濫批地的現象就難以杜絕。在市場發育不健全、法制欠完善的情下，這種制度更容易導致濫批地的局面。
據統計。截至1994年末，全國共出讓土地使用權4.4萬宗，各地政府共收土地出讓金1231億元，一些城市和地區，賣地的收入相當于自身財政收入的1／4到l／2，所謂“北海模式”提出了“以土地生財，以財興市”的口號。到1992年全國房地產投資總額732億元，僅夠開發732平方公里、而同期批地數量卻高達1.5萬平方公里，供大于求的批地比例不僅沒有使批地者的熱情降低，卻形成爭相殺價的局面，西南某大城市，有五六處開發區剛跟外商立下意向性協議，外商僅交付了三五萬元，便圈走了一大片土地。福建省一些地方領導竟然先把農地空出來，鋪上沙子，為的是表明誠意，誘惑外商前來買地，由于沒人來買，只好閑置起來曬太陽，從福州到廈門全長300多公里，凡有拼地的地方，幾乎都是這種荒蕪的“太陽工程”。一些政府部門如此熱衷于批地，達到了令人難以理解的程度。
（二）土地投機問題
商業投機有成為我國房地產業的主流之勢，據報導，我國土地出讓金加上市政配套費只占房價不足10％的比例，而相比之下，房地產投機的行情卻持續飚升，目前北京二環以內的房地產開發權轉讓費已達到每建筑平方米2500元之多。這個數字完全是那些炒地皮、倒項目的投機商的獲取的暴利，而與拆遷、通平及國有土地出讓金等合理的開發成本沒有任何關系。北京三環以內的開發項目中，所謂項目轉讓費即占總開發成本的30％以上，而全國房地產開發行業平均利潤率只有3.7％。投機暴利與微薄的平均利潤之比，造成了房地產開發商們經營心理的扭曲，大部分房地產企業把經營的目標和重點放在了項目轉讓的投機行為上。有關入士分析，北京700多家房地產開發企業，真正在搞開發的充其量不到30％，70％以上的企業都在倒項目[2].在房地產投機問題上，我國內地近年來房地產投機以“炒地皮”、“倒項目”形式為主。這種投機就其罪惡程度而言，遠遠超過了香港以合法形式進行的地產投機。
造成土地投機的第一個原因是，土地使用權出讓制度中的土地一級市場政府壟斷，及與之相關的政企之間難以理清的關系。一些本來就是從政府部門派生出來的行政性公司或黨政軍部門開辦的各種公司，及受到一些權力者偏愛的各色人等，組成了一支龐大的土地一級市場壟斷大軍，他們以極低的價格甚至是無償地取得土地使用權，爾后再轉手將土地使用權投向地產二級市場從中牟利。第二個原因是在土地使用權有償出讓制度中，事實上又以協議批地方式為主。這更容易助長地產投機。我國法律規定的土地使用權出讓方式本應以拍賣和招標方式為主，而以協議方式作為補充，然而在許多地方包括北京市，90％以上的批地均采取協議出讓方式，而且此種方式早已突破了法定的限制范圍，成為大部分商業用地的取得途徑。所謂雙方協議，實際上就是規避市場競爭，難免私下授受的黑箱作業，難免行政權力與商業利益的壟斷性結合，這就為地產投機大開了方便之門。
（三）損害消費者利益
可持續發展戰略中的“需要概念”在房地產業中表現為人民群眾基本住房需要的利益，在法律上主要表現為消費者利益。對房地產消費者利益的保護是一個較新型的法律范疇。國際上兩個著名的消費者保護法的淵源《斯特拉斯堡公約》和《產品責任指令》均明確規定產品指動產而不包括不動產。因而長期以來許多國家都不將房地產作為產品或消費品對待，亦不將其納入消費者保護法的調整范圍。此外，一般說來，消費者保護法上的消費者是指公民個人。我國國家標準局1985年的《消費品使用說明總則》國家標準規定：“消費者——為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務的個體社會成員”：“把消費者限于個體社會成員，這國際上通行的做法”[3].但現實生活中房地產這種特殊產品的消費既包括公民，也包括法人。事實上，我國大量商品房銷售都是通過社會集團購買后，再由單位向其內部成員個人銷售的，因而社會集體的所謂法人消費往往包括公民個人的消費。由于近年來侵害房地產消費者利益的情況日益嚴重，隨著房地產業的發展和消費者保護法的發展，對房地產業中消費者權益的法律保護正在突破傳統的消費者保護概念范疇。
房地產消費利益與土地所有者利益的關系具有利益沖突的一面。這種沖突是通過房地產市場間接發生的：地價越高房價也越高，消費者負擔也就越重。此外、土地所有者對高利潤房地產發展項目的追求，使一般住宅所需的土地供給得不到保證，從而損害了大多數房地產消費者的利益。
我國房地產業高速發展所付出的代價是：批地數量多，國家地產收益少；地產投機者多，真正從事投資開發經營者少；土地批出的和浪費的多，真正投資到位和建成投入使用的少；房地產利益結構中商業利益多，國家利益和消費者利益受到侵害而減少；房地產企業中熱衷于炒地皮、倒項目的多，真正搞開發建設的少；房地產商業利益中投機利益多，合理的商業利潤少；建成的樓宇中空置的多，售出的少；房地產經濟中泡沫多，實際效益少。這種代價與《中國2l世紀議程》提出的以較低的資源代價保持可持續增長的要求差距極大，要想保持我國國民經濟持續快速增長，上述問題非解決不可。
三、可持續發展戰略對于完善我國土地使用權出讓制度的要求
（一）加強對土地資源的物權法保護
《中國2l世紀議程》關于改革自然資源管理體系的主要目標規定，“明確政府、企業和個人在自然資源的所有權和開發經營權方面的權利與義務”：“根據強化市場經濟的原則，完善有關自然資源管理和保護的現行法律和管理制度”。關于實現上述目標的行動方案中規定，“建立和完善自然資源產權制度，實行資源所有權與使用權分離，以及資源的有償使用和轉讓”。
總的來說，土地皮用權出讓制度在對土地資源的利用特別是商品化開發方面較為積極，保護功能則相對較為次要；而物權法特別是土地所有權制度則在土地商品化問題上較為保守，對土地資源保護的功能較為強烈。
香港土地使用權出讓制度局限性的一個重要原因是基于歷史原因形成的土地所有權制度事實上的缺位；我國內地土地資源保護長期以來是以行政法規范為主，而民法物權法的保護不夠完善，與興旺紅火的土地使用權出讓制度相比，物權制度顯得比較單薄，二者關系有嫌失衡。因此，盡快制訂物權法，對于保證土地資源的可持續發展已成為當務之急。此外，明確政府、企業和個人在自然資源的所有權和開發經營權方面的基本權利與義務，也必須以物權法為本，借此對土地使用權出讓制度的行政主導因素予以必要的制約。
（二）完善土地使用權制度
《中國2l世紀議程》規定。“為更有效地管理自然資源，組織力量實施市場經濟刺激手段，同時考慮社會的公平分配”：“建立一種政府與社會相結合的連續監督體系，鼓勵公眾參與自然資源的持續管理活動”：“建立自然資源的地區和部門開艾利用規劃分配機制，尤其是中長期資源分配機制”。
完善我國土地使用權出讓制度的一個重要方面是強化可持續發展戰略的“限制”和“需要”原則，為此應對《土地管理法》、《房地產法》等現行法律中的有關制度進行必要的修改，引入可持續發展機制。同時要學習和借鑒香港土地使用權出讓制度及《消費者保護法》中公眾參與的政府與社會相結合的監督機制，將土地使用權出讓制度對可持續發展可能造成的不利降至最低程度。
（三）拓展視野，更廣泛地學習和借鑒世界各國的先進經驗
可持續發展作為一項國際性的經濟發展戰略，包含了許多保護自然資源先進國家的經驗，這是香港模式所無法比擬的。我國土地使用權出讓制度日前仍主要囿于香港模式，可持續發展因素較受局限，因而我們在觀念上應有所更新。
在所有權和利用權問題上，雖然目前國際上的總趨勢是重利用權而對傳統的所有權絕對性、排他性予以必要的修正，但傳統所有權理論的價值并未喪失，特別是其對自然資源保護的基礎性作用是其他法律制度所難以取代的。與我國現行房地產制度中土地使用權一統天下形成對照的是，許多大陸法國家和地區物權法在房地產制度中的豐富多采。實踐證明，對不同的使用者賦予不同性質的土地權利（包括物權和債權）是十分必要的。一些普通法國家也意識到這一點，例如，美國雖然屬于普通法系，但其唯獨在土地所有權問題上與其他普通法國家不同，不僅引入了大陸法土地所有權的概念，而且在此基礎上進一步實行土地發展權制度，通過國家對土地使用方向的控制，有效地保護土地資源。此外，美國政府取得的大量地產收益并非以增量開發土地資源的出讓為途徑，而是以稅收為主要形式的存量土地資源利用為途徑。在這兩個方面，美國與香港模式迥然不同，卻顯然更有利于土地資源的可持續利用。
注釋：
[1]《中國21世紀議程》。
第6篇：土地使用制度范文
第二條本辦法所稱國有土地使用權租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的國有土地使用權租賃合同，并支付租金的行為。
第三條本市行政區域內以劃撥方式取得國有土地使用權作為生產、經營用地的，土地使用者應當依照國家法律、法規和本辦法的規定繳納租金。
第四條下列劃撥用地不繳納租金：
（一）城市基礎設施和公益事業用地；
（二）軍事用地和機關、團體、事業單位非經營用地；
（三）居民住宅用地和企業的非生產經營用地；
（四）能源、交通、水利設施用地；
（五）民政部門確認的福利企業用地；
（六）國家物資儲備庫房、專用場地及火葬設施用地；
（七）法律、法規規定不實行有償、有限期使用的其他用地。
第五條中外合資企業、中外合作企業和外商獨資企業，以劃撥方式取得國有土地使用權的，可以繼續向國家繳納場地使用費，也可申請改辦國有土地使用權出讓、租賃、作價入股手續。
股份制企業原有劃撥土地或新征土地，可以通過出讓、租賃或作價入股方式取得土地使用權。
在劃撥的國有土地上建成的房屋，所有權人以營利為目的出租的，應當依法將租金中所含土地收益經縣級以上人民政府土地管理部門上繳同級財政。
第六條土地使用者租賃國有土地使用權，應當持下列文件與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂國有土地使用權租賃合同：
（一）租賃國有土地使用權申請書；
（二）《國有土地使用權證》或其他有效批準文件；
（三）法定代表人證明或委托人的委托書。
第七條國有土地使用權租賃合同應當載明土地的位置、面積、用途、租用年限、租金標準、繳納方式和租賃雙方的權利義務、違約責任等。
國有土地使用權租賃合同，確因社會公共利益和其他特殊需要可作變更或提前解除。變更或提前解除給土地使用者造成損失的，應當給予適當補償。
變更、提前解除國有土地使用權租賃合同的，必須經縣級以上人民政府城市規劃、土地管理部門辦理變更或注銷租賃手續。
第八條國有土地使用權租賃合同期滿，土地使用者可與縣級以上人民政府土地管理部門續訂租賃合同。
申請續訂國有土地使用權租賃合同，應當在原合同期滿前60日內提出。
第九條國有土地使用權租金標準，由本市及各縣市人民政府土地管理部門會同價格、財政和房產管理部門在評估國有土地資產價格的基礎上制定，報同級人民政府批準后向社會公布。
國有土地使用權租金標準每3年調整一次。
第十條下列用地經縣級以上人民政府批準，可在批準的期限內緩繳或減免租金：
（一）經科技主管部門確認的高新技術產業用地。
（二）經移民主管部門確認安置三峽工程移民達到規定比例的企業用地。
（三）經勞動部門確認的勞動服務企業和安置失業、下崗職工占從業人員30%以上的企業用地。
（四）市、縣市人民政府依照國家規定確定給予扶持的企業用地。
第十一條租賃國有土地使用權的土地使用者，必須嚴格按照合同的規定使用土地，并在每年6月30日前向土地管理部門繳納本年度的租金。逾期不繳納的，
按日加收應繳租金3‰的滯納金，或者依法收回國有土地使用權。
第十二條土地租金由土地管理部門代收，實行財政專戶儲存，審計部門依法監督，專項用于城鎮基礎設施建設和土地開發利用。
第十三條以租賃方式取得的國有土地使用權，經縣級以上人民政府土地管理部門批準并辦理變更手續，可以依法轉讓、轉租、抵押、作價入股和投資。
第十四條各縣市人民政府可結合本地實際，制定國有土地使用權租賃管理的具體辦法。已經制定同類規定的可繼續試行。
第7篇：土地使用制度范文
論文關鍵詞 土地征用制度 征地補償 公益目的
2000年我國城市化率為36%，到2012年我國城市化率為52.27%，年均增長率為1.36%，快速的城市化必然伴隨著大量農業用地轉化為非農用地。土地是農民的勞動對象，也是其基本生活保障，保護農民在征地過程中的利益是保障農民權益的一個重要方面。由于我國現行的土地征用制度依然延續計劃經濟時期的基本制度框架，但其制度環境早已改變，其不適用性和滯后性日益突出，由此造成了現今土地征用過程中群體性事件日益增多。土地征用問題將是未來一段時期內的重大公共問題，其制度改革是深化政治改革的客觀要求。日本、韓國兩國雖然社會制度和基本土地制度和我國不同，但是三國人多地少、土地資源不足的國情是十分相似的。通過研究日本和韓國的土地征收制度，借鑒外國，有利于健全我國土地征用制度。
一、日韓兩國國的土地征用制度
（一）日本的土地征用制度
日本土地征用制度主要包括三個方面：（1）公共事業需要。日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業是屬于可征用土地的范圍，包括建設公園、修建公路鐵路、港灣河道建設、修建學校社會福利設施等。（2）征地程序。日本的征用土地程序包括六個步驟：一是申請征地，二是登記土地以及建筑物，三是達成征購協議，四是由征用委員會進行裁定，五是讓地裁定，六是征用終結。（3）土地市場價賠償以及直接或間接經濟損失賠償。日本《土地征用法》第69條規定，“賠償損失時，必須對土地所有人和關系人分別進行賠償”，第70條規定，“損失要用貨幣進行賠償”，“對于提供代替土地等其他的賠償方法，不在此限”。日本土地征用補償主要分為五種：一是征用損失補償，即為按照因公共事業需要而被征用的私有財產的市場價格給予賠償。二是通損補償，即為賠償所有者因為被征地所造成的損失，主要是對土地附屬物的賠償。三是殘地補償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價格下跌，以及其它殘地的損失時，必須對其損失進行賠償。四是離職者賠償，如果因為土地征用而使土地權力者的雇傭人員失業，因此也應該做出相應的經濟補償；第五，事業損失賠償。事業損失補償指的是在建設過程中由于導致噪音、污水等而造成損失，進而進行相應的補償。同時，日本政府為使失地農民獲得適應新的工作環境和勞動技能在農村推行了一套職業訓練制度，提供學習機會和相關職業技能訓練。
（二）韓國土地征收制度
韓國土地征收補償制度主要包括四個方面的內容：（1）公益事業的范圍。韓國《土地征收補償法》第4條將公益事業分為八類并詳細列舉了公益事業的范圍，主要包括國防事務、學校、道路等。（2）補償范圍。韓國土地征收補償范圍包括四個方面。一是地價補償，這是征地時最主要的補償，按照《土地公概念法案》規定，統一以公示地價為征收補償標準。二是殘余補償，其包括殘余地征收補償、殘余地價格下降補償和殘余地工程費補償。三是遷移補償。即為公共需要而收用或使用土地，而又不是進行公益事業所必需的，則令其遷移，遷移所需費用由起業人予以補償。四是其他補償，韓國土地收用法規定，對于被收用人因收用或使用其土地，致使土地所有權人或關系人蒙受營業上的損失時，也應予以補償。（3）補償標準。對土地的補償是以協議成立或征收裁決當時的價格為標準，即所謂時價補償。其標準是以事業認定公告當時的公示地價為基準。對物件征收的補償應當考慮與同種物件附近的交易價格等的合理的價格。（4）征收程序。韓國征地程序主要包括三個步驟：一是公益事業認定程序，二是協議程序，三是裁決程序，四是異議申請程序和訴訟程序。
（三）日韓兩國土地征用制度的特點
第一，公益性。日、韓三國都是私有制國家，土地屬于私人，私有財產神圣不可侵犯。土地征用是國家權力的強制手段，私人無權征用土地。只有以公益事業為目的，且必須正當程序和合理賠償的前提下，國家才能使用征地權。這樣才能避免征用權的濫用。第二，法制性。兩國法律對于土地征用的程序、補償、條件和解決糾紛等各個方面做了嚴格規定。政府使用征地權，必須尊重司法，遵循既定的法律程序，采用法律手段而非行政手段解決征地過程中的糾紛。第三，市場性。征地補償必須符合市場規律，由市場決定補償的標準。政府給定的補償標準需要依據市場價格制定，公民對于政府補償價格也可提出質疑，并通過法律程序解決爭議。第四，廣泛性。兩國法律均對征地補償范圍作出了明確規定，補償的內容不只包括土地市場價，還包括附屬物損失、所有者和利害關系人損失以及失地人員的就業培訓與保障等，充分維護了土地所有者和利害相關人的利益。
二、我國土地征用制度的主要問題
城鎮化的高速進展必然涉及到土地征用，土地征用制度的合理與否直接關系到數億即將“進城”的農民的利益，對社會和經濟的發展具有重要影響。目前，我國土地征用制度中存在的問題主要表現在以下幾個方面：
第一，不健全的土地產權制度。我國農村土地屬于集體所有，表面上產權清晰，實際上是一種“所有權缺位”。農民沒有土地的所有權，只有不完整的使用權。征地的過程是集體土地轉變為國有土地，再轉變其他用地的過程。農民對于土地沒有控制權，同時農民土地集體所有權是不能交易的，在征收過程中其利益容易受到不法侵害。
第二，土地征用制度缺乏規范性。中國現有法律體系中關于征地的相關規定存在著相互矛盾的地方。同時不管是商業用地還是公益用地都需要先將集體土地國有化再使用，這也違背了憲法中有關公益事業為目的征地的精神。政府常常為商業用地濫用征地權。在我國的土地征用過程中，被征地人沒有參與權、知情權和質疑權，只能被動地接受征地實施，或者采用上訪或者其他非法手段表示抗議。農村集體經濟組織的參與權也流于形式。同時，政府作為征地過程中的收益者，其對于征地爭議的裁決的可行性和可操作性較差，有失公平和公正。
第三，補償標準的不公平性。《土地法》第47條規定，“征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”，“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍”，“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍”，“征用耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費”。現有法律規定的補償標準可以說只是對原有土地部分使用權的補償。對于安置補助費，大多數地方政府在征地時則會選擇性的忽略，盡量只征地不拆遷。農民失去土地后也失去了基本生活保障，政府對于失地農民的就業安置和就業保障方面基本上無所作為。另外，在商業用地征用過程中，政府以較低的賠償金額獲得土地，然后以遠遠高于賠償金額的價格出讓給開發商。開發商的高回報率和政府的高額土地出讓價格讓農民感到不公平。
三、日韓兩國土地征用制度對我國的啟示
與日韓等發達國家比較完善的土地征用補償制度相比，我國的土地征用補償制度存在著許多問題，中國應積極學習和借鑒其他國家相關土地征用補償制度，盡快改進和完善中國的土地征用制度。
第一，明確產權。要保護農民權利，要實現農民土地產權制度的法律化，包括土地所有權主體的模糊身份應有明確界定，政府關于承包期延長的政策明確用法律條文規定。只有產權明確，才能確定土地賠償的標準，確定補償對象，防止侵權行為的產生。
第二，規范公益事業征地和其他用途征地。應該立法確定公益事業征地的類型，政府只能為公共事業行使土地征用權。對于商業用地征用，由使用者和土地所有者之間依法協商土地使用權轉讓事宜，政府應該作為監督者維護農民的利益，而不是作為參與者在其中謀利。同時，為公益事業征用土地時，政府不能以大多數的利益為由讓被征地人的利益受損，以應獨立第三方的資產評估機構對土地價值評估報告為依據制定相關的賠償標準。
第8篇：土地使用制度范文
關鍵詞：土地征用；征地權；征地制度；政策建議
一、主要國家征地制度介紹
雖然各國的征地制度不盡相同，但就其核心內容而言，大多包含征地目的、征地程序、征地標準以及征地補償費等幾個方面。
（一）英國征地制度
在英國，土地征用被稱為“強制購買”。英國《強制征購土地法》規定，土地征用必須符合公共利益需要，并且征地部門必須證明該項目是“一個令人信服的符合公眾利益的案例”。英國的征地主體是英國的法定機構，如政府機關以及自來水等公用設施單位，征地程序主要包含四個階段：申請，核準，補償的議定或裁決，讓與合同的訂立與補償的給付。
關于土地征用補償，英國作了較為詳盡的規定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、補償的估價日期以及補償支付與安置的處理等。
英國法律規定，土地征用補償原則有五條，一是土地征用的補償以市場價為基礎；二是補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則；三是不因被征土地的特殊用途而給當事人以價格補貼；四是如果土地的使用出現違反公眾利益或違法的情形時，發生的收益在征購中不予考慮；五是，在特殊情況下，土地裁判所不考慮市場的價格，而是“重置等價”；六是，考慮打攪補償。
至于土地補償的補償標準，則是以被征用土地所有權人在市場上的出售價格為準。由于取得土地可能是經過通知的幾個月之后，如果地價上漲，征用補償的估價日期問題變得十分重要。英國的估價準則中規定，如果當時是統一協商確定補償金額，那么以通知之日開始算估價日期；如果補償爭議上訴，則以土地裁判所聽證的最后一日開始算作估價日期。
土地征用補償費的內容有：其一，土地及建筑物的補償，以公開市場土地價格為標準；其二，殘余地分割或損害補償，以市場貶值價格為標準；其三，租賃權損失補償，指契約未到期的價值及因征用而引起的損害；其四，遷移費、經營損失等干擾的補償；其五，其他必要費用支出的補償，如律師或專家的費用、權利維護費用等。
（二）美國征地制度
在美國，土地征用被稱為“最高土地權的行使”，很多法律對土地征用都有明確的規定，如《美國憲法》、《美國聯邦土地政策管理法》等。聯邦憲法規定：“非依正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用。”可見，美國對于土地征用是有比較嚴格的要件規定，包括正當的法律程序、有合理的補償和必須滿足公共使用。
由于美國是一個以土地私有為核心的國家，因此其土地征用實際上是一種買地行為。美國征地制度的主體除了政府外，從事公益事業建設和經營的法人組織也可以根據其目的征用一定的土地。美國聯邦法律規定，政府擁有的土地只能用于政府辦公用房、公立大學、公辦實驗農場、公園、道路、車站、軍用設施等。如果政府要進行經濟建設和公益事業發展時，只要理由證據充分是可以強制收買私有土地的，土地價格按當時市場價格計算。
美國征地程序為：首先，由具有資格的正式審核員審查，審核員在征得土地所有者同意后，實地調查、匯總，向負責征地的機構提交審核報告；其次，高級審核員進一步研究能否同意審核員提交的審核報告中的補償價格；最后，由征地機構向土地所有者報價若價格不合則進行談判，直至采取強制征用。
美國土地征用補償是賠償土地所有者的公平市場價格，這種補償制度充分考慮了土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且補償了其可能預期的未來價值，同時對由于征地給鄰近土地造成的損失也進行了補償。
（三）日本征地制度
日本《土地征用法》第3條中確定35種公益事業是屬于可征用土地的范圍，包括建設公園、修建公路鐵路、港灣河道建設、修建學校社會福利設施等。公共利益界定十分具體、明確。
日本征地程序一般包括六個環節：申請征地，登記土地以及建筑物，達成征購協議，由征用委員會進行裁定，讓地裁定，六是征用終結。日本的土地征用補償主要分為五種：第一，征用損失補償，即為按照因公共事業需要而被征用的私有財產的市場價格給予賠償；第二，即為賠償所有者因為被征地所造成的損失，主要是對土地附屬物的賠償；第三，殘地補償，指由于征用或者使用屬于同一土地所有人的整片地中的一部分，造成殘地的價格下跌，以及其它殘地的損失時，必須對其損失進行賠償；第四，離職者賠償，即對土地權利者的雇傭人員因土地被征用而造成失業時發生的損失進行經濟補償；第五，事業損失賠償，即是對在建設過程中由于導致噪音、污水等而造成的損失，進行相應的補償。此外，日本政府為使失地農民獲得適應新的工作環境和勞動技能在農村推行了一套職業訓練制度，提供學習機會和相關職業技能訓練。
二、國外征地制度的主要特點
以上所選幾個國家對我國來說極具代表性，很值得借鑒。歐洲的英國以及北美的美國是當今西方發達國家的主要代表，這兩個國家的土地征用制度經過多年的發展和完善，已基本趨于成熟；日本國則與我國同屬于亞洲國家，因此，日本的土地征用制度對我國來說具有重要的借鑒意義。從以上對這些國家征地制度的簡要介紹中，可以粗略的認識國外征地制度在保護被征地方權益方面的一些主要特點。
（一）清晰的土地產權
西方大多數發達國家都以土地私有制為主，土地屬于個人所有，土地產權安排清晰，征地主體及客體都比較明確，同時國家的法律也強調對個人財產權的保護，例如法國的《人權宣言》指出，“財產權是不可侵犯的神圣權利”；美國聯邦憲法也規定，“非依正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產”，在征用土地的時候，政府必須要尊重個人的財產權。明晰的產權是市場交易的基礎，在清晰的產權安排下，一方面政府可以運用市場規律較為順利的實施土地征用，另一方面也使得被征地主體有了維護自身利益的基礎。
（二）明確的征地范圍
各國的征地制度在界定征地范圍時，不約而同的提到了只有為了公共利益才可以征用土地。從以上幾個國家的經驗來看，公共利益的界定大體可分為三種方式：其一，列舉兼概括式，代表性國家有日本等。這一方式嚴格限定“公共利益”的范圍，公共利益的界定十分具體、明確；其二，嚴格論證式，代表性國家有美國、英國。例如英國，在征地前要確認征用的土地是否適用《強制征購土地法》，而確認適用該法的門檻很高，征地方必須證明該項目是一個令人信服的符合公眾利益的案例；其三，概括式列舉，代表性國家有德國和法國。這一方式雖然沒有象第一種方式那樣詳細規定了“公共利益”的范圍，但通過其他方面的規定來保證土地征用公共利益的實現。
西方發達國家在界定征地范圍時，對于“公共利益”的范圍作了極為嚴格的限制，這是防止征地權濫用、行政權力侵犯個人權利的有效保證。
（三）科學合理的補償標準
土地征用制度是一種強制性的制度，它給原土地所有人造成了事實上的損害，這是公權對私權的侵害，必須進行補償，任何國家都規定了補償制度。而能否科學合理地確定征地補償標準問題，是一個國家或地區征地制度發展完善與否的重要體現。
西方發達國家在制定征地補償標準時大多按公平市場價格定價，即是以被征土地征用時在公開市場上能得到的公平市場價格為計算依據，它可使買賣雙方都愿意接受。在認定征地補償內容時，或遵循完全補償原則，或遵循不完全補償原則，或遵循相當補償原則。一般情況下，本著法律對財產權和平等原則的保障，對特別的財產征用侵害給予完全補償，對特殊情況可以準許給予不完全補償。從各國的發展趨勢來看，土地征用補償范圍與標準均呈現日漸放寬之勢，往往對被征用主體所遭受的損失給予更充分、更完全的補償，而這種合理、充分、完全的補償是保護被征地主體利益的關鍵。
（四）完善公開的征地程序
總體來看，國外較為完善的征地程序一般包括了征地申請、審查、批準、征地公告等環節，被征地人參與征地過程的程序、發生爭議時申訴和仲裁的程序，以及如何進行征地補償的程序。盡管各國征地程序的側重點不同，但都強調整個征地程序的公眾參與、過程公開。由于有一整套完善的征地程序，同時在這一過程中強調公眾參與、過程公開，因此在公眾的監督下，土地征用的公共目的以及被征地主體的利益得到了較為有效的維護。
三、對中國征地制度的政策建議
通過對歐洲的英國、北美洲的美國、亞洲的日本的土地征用制度進行比較分析，可以發現：土地產權的明晰性，土地征用目的的公共利益性，征地標準的市場定價和補償范圍的較為寬泛，體現公正、公平、公開的征地程序以及完善的申訴程序，是這些國家土地征用制度得以成功的關鍵因素。這種征地制度安排背后的深層指導思想在于對個人財產權的充分尊重。這樣的征地制度安排既有效地保護了被征地主體土地權益，又保證了土地征用的權威性和公平性。而我國現行的土地征用制度存在土地產權不明、征用目的界定不清、征地范圍過大、征地補償范圍小標準低、征地過程缺乏公開透明等缺陷，并產生極大的社會矛盾。我們可以從這幾個方面來逐步改善我國的土地征用制度。
（一）明晰土地產權界定
中國可以借鑒英國、美國、日本的經驗，一方面減少土地產權的層級和中間環節，進一步明確集體土地的產權歸屬；另一方面，可以在將要被征收的土地范圍內整合土地產權，進行適度的土地私有化改革，強化農民的承包經營權，進一步將其物權化，明確土地征用中農民的土地產權主體地位，充分尊重農民的土地產權權益，在土地產權制度安排上為農民有效保護自己的土地權益提供制度保障。這不僅不影響中國土地集體所有的主體結構，還能有效地解決因為產權不明造成的征地糾紛，更好地保護農民利益和維護社會穩定。
（二）合理界定“公共利益”的范圍
一方面，我們可以從立法的角度加強對“公共利益”的界定。在我國的《憲法》和《土地管理法》中都規定了“國家對公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并予以補償”。但是法律卻沒有對于哪些建設項目用地是為了“公共利益”加以明確界定，因此對我國的土地征用立法應進行完善我們可以借鑒日本、韓國的經驗，對“公共利益”運用列舉兼概括方法進行法律界定，明確哪些項目是符合“公共利益”的要求。
另一方面，規范征地補償程序。法律應保護被征地者的知情權、參與權以及上訴權等。對于知情權，只有為公益事業的目的，政府才有權征用土地，且必須公開聲明和通知被征地人及利益相關人員。對于參與權，征地過程中，對于地價評估由獨立第三方資產評估機構評估，或者由相關法律規定按征地時市場價計算，對于評估價不滿的被征地人也可以提交自己的評估報告，由法院進行裁決，政府按照法院裁決依法征地。這是為了形成良性的公眾參與機制，提高土地征用過程中農民的決策參與度，從根本上約束政府可能的擴張征地范圍的沖動。
（三）征地補償標準市場化改革
目前施行的征地補償標準是與市場無關的政策性補償標準，不僅完全偏離了土地的經濟價值和農民預期，也造成了人為的不公平和不穩定因素。這就需要我們借鑒發達國家比較完善的征地補償制度，進行土地補償標準的市場化改革。
另外，我們還應要區分公益性用地和經營性用地，對于為了公共目的的公益性用地應該站在被征地農民的立場給予市價補償，并且擴大征地補償范圍，最大限度的保證農民失地后生活水平不會下降，這是關系到社會公平的一個問題；對于經營性用地可以直接從市場取得，不再納入征地范圍，這是遵從了土地征用的公共利益使用原則，另外還可以有效地遏制征地權濫用的現象，壓縮了地方政府“土地財政”現象的空間，既保證了農民利益，又維護了社會穩定。
（四）建立獨立、專業的土地仲裁糾紛機構
針對補償糾紛問題，世界上許多國家和地區，除了土地政策、咨詢、執行機構設立意外，還會專門設立仲裁機構來裁決征地主體與土地所有權人之間的爭議問題。但是在我國的《土地管理法實施條例》中，如果對補償標準有爭議的，由縣級以上的地方政府進行協調，協調不成則由批準征用土地的政府進行裁決。同時征地補償、安置爭議不對征用土地方案的實施有任何影響。可見，我國政府既是土地征用的主體，也是土地征用補償糾紛的裁判員，缺少一個裁決爭議、矯正雙方行為的專門機構。因此，我國也應將解決土地糾紛納入法律程序，并且建立獨立、專業的仲裁機構解決土地糾紛爭議。（作者單位：四川大學經濟學院）
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第9篇：土地使用制度范文
(一)《企業會計制度》等對土地權屬制度與核算的規范 《企業會計制度》、《小企業會計制度》對土地使用權的核算規定兩種方法，一是作為固定資產核算，二是作為無形資產核算，作為兩種不同種類資產核算的土地及土地使用權之間既有聯系也有區別。首先，兩者核算的對象都是國有土地，集體土地不屬其核算對象；其次兩者核算的都是土地使用權，因為不論是劃撥土地或是出讓土地，其所有權皆屬國家，企業擁有的只是使用權。兩者的區別，則可按以下原則厘清：一是企業占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(以下簡稱劃撥土地)，土地使用證的“使用權類型”注明為“劃撥”，在單獨估價入賬時應作為固定資產核算，明細科目稱為“土地”，按照其估價進行初始確認和后續計量，為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本，不計入土地價值；劃撥土地無使用年限限制，核算時不計提折舊；劃撥土地如果需要轉讓財產權(使用權)，應先按規定向國家交納土地出讓金；劃撥土地在按規定補交土地出讓金之前，除國家另有專門規定外，都不得轉移過戶。二是企業通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權，或者從其他土地占有者通過轉讓手續取得的土地使用權(以下統稱出讓土地)，土地使用證“使用權類型”注明為“出讓”；出讓土地應作為無形資產核算，明細科目稱為“土地使用權”，按取得時支付的全部成本進行初始確認和計量；出讓土地取得時應由國土部門核定使用權的截止日，企業應在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內，計提土地使用權攤銷(轉為房地產開發企業存貨成本的除外，下同)；出讓土地可以在原核定用途的范圍內直接進入市場，自由轉讓。
(二)《企業會計制度》等對土地出讓的核算規范 《企業會計制度》和《小企業會計制度》都規定取得土地使用權時計入無形資產，待土地開發利用即建造地上建筑物時再分攤計入在建工程成本。這樣，土地使用權的價值最終將轉入固定資產購置成本并計提折舊，開始這一規范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權規定使用年限有較大差異而難于操作，為此財政部專門規定在預計建筑物凈殘值時，應當考慮土地使用權的預計使用年限高于地上建筑物的預計使用年限的因素，作為凈殘值預留。但隨后2002年《企業會計準則――固定資產》中規定，固定資產的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命，從而適用不同的折舊率時，應當單獨確認為固定資產。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率，應分別確認為單項固定資產，各自按照其可使用年限計提折舊。因此，執行《企業會計制度》、《小企業會計制度》的單位，出讓或受讓的土地使用權，應當在固定資產的相關建筑物中單設明細項目核算。
二、新準則下土地使用權的核算
(一)新準則下土地使用權基本規范 《企業會計準則第4號一固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》，仍沿襲以往規定將劃撥土地作為固定資產核算，將出讓土地作為無形資產核算的規定。無形資產準則沒有直接提到土地使用權核算，但該準則應用指南中對其規范如下：(1)企業取得土地使用權通常應確認為無形資產，但改變其用途、用于出租或增值目的時，應當將其轉為投資性房地產。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑物應分別進行攤銷和提取折舊，但土地用于房地產開發時，其價值應計入所建造房屋的建筑成本。企業外購的房屋等支付的價款，應當在建筑物與土地使用權之間進行分攤；難以分配的，應當全部作為固定資產核算。
從上述規定可知：(1)企業有償取得的土地使用權(出讓土地)，正常情況應確認為無形資產，只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時，才應從“無形資產”科目轉入“投資性房地產”科目。(2)在土地上自行開發建造廠房等地上建筑物，土地使用權價值無須分攤到地上建造物的工程成本中，應仍作為無形資產核算，并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產開發企業相關的土地使用權價值，應當計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業外購房屋建筑物，將地上建筑物與土地使用權合并作價的，應當將總價款在地上建筑物與土地使用權之間進行分配；只有在難于分配的情況下，才能全部作為固定資產核算。
