工業(yè)用地評(píng)估方法精選(九篇)

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第1篇：工業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：土地利用 總體規(guī)劃 實(shí)施評(píng)價(jià) 建議

中圖分類號(hào)：F301.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

土地是人類生存和發(fā)展的基礎(chǔ)，長(zhǎng)期以來(lái)，許多地方不重視土地資源的合理劃分和利用，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，導(dǎo)致各種用地堆積，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人口的增加，用地緊張，在不同地區(qū)，呈現(xiàn)出不同景象，為此，需要我們加強(qiáng)對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的評(píng)估，以提高土地利用的科學(xué)性，提高經(jīng)濟(jì)效益。影響土地利用的原因主要是由于規(guī)劃自身不合理、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)以及制度等多方面因素導(dǎo)致。我國(guó)在土地利用總體規(guī)劃上的發(fā)展還不是比較成熟，時(shí)間比較短，自上世紀(jì)中葉，隨著經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)論的興起和發(fā)展，為土地利用總體規(guī)劃的評(píng)估提供了有力工具。

評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)和方法概述

現(xiàn)在集中需要討論的問題是，如何選擇一套完整系統(tǒng)的評(píng)價(jià)手段和評(píng)價(jià)指標(biāo)，科學(xué)的進(jìn)行評(píng)估土地利用。筆者結(jié)合了國(guó)內(nèi)外學(xué)者的研究成果和經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的分析方法和系統(tǒng)論的思想，加強(qiáng)對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施的評(píng)價(jià)。對(duì)于指標(biāo)權(quán)重的劃分，需要根據(jù)不同區(qū)域的實(shí)際情況，比如就城市規(guī)劃來(lái)講，城市的類型決定城市土地規(guī)劃的重點(diǎn)，因此也決定著評(píng)價(jià)指標(biāo)的重點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合結(jié)果、效益和效力三個(gè)方面的指標(biāo)綜合考量。將土地規(guī)劃影響因子量化評(píng)估，嚴(yán)格法紀(jì)，加強(qiáng)3S等信息管理系統(tǒng)的管理監(jiān)測(cè)和評(píng)估，并用科學(xué)的方法，建立評(píng)估模型，對(duì)未來(lái)用地狀況進(jìn)行前期預(yù)測(cè)等。

土地利用總體規(guī)劃基本考慮

4.1土地利用結(jié)構(gòu)

土地利用和規(guī)劃應(yīng)優(yōu)先安排國(guó)家以及省部級(jí)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，對(duì)居民點(diǎn)和工業(yè)用地以及新增的建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的布局和指標(biāo)進(jìn)行審批；對(duì)于地方重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地，應(yīng)采取定量和定序的方法進(jìn)行確定；針對(duì)于不同的城市類型，應(yīng)遵循優(yōu)先安排主要用地，統(tǒng)籌安排其他各項(xiàng)用地的原則，比如工業(yè)程度高的城市，應(yīng)重點(diǎn)安排工業(yè)用地；對(duì)于農(nóng)業(yè)性質(zhì)城市，應(yīng)優(yōu)先安排農(nóng)田用地。除此之外，土地利用總體規(guī)劃的評(píng)估還要考慮其自身的整體性、協(xié)調(diào)性、導(dǎo)向性和動(dòng)態(tài)性的特點(diǎn)。即規(guī)劃的目的就是對(duì)用地使用起到導(dǎo)向作用，是對(duì)未來(lái)不確定因素的一個(gè)整體把握；總體規(guī)劃又是動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)的，因?yàn)槌鞘谢虻貐^(qū)是不斷變化和發(fā)展的，因此需要有一定的靈活性。

以城市用地總體布局為例，城市的整體布局應(yīng)遵循城鄉(xiāng)結(jié)合，統(tǒng)籌安排的原則；功能協(xié)調(diào)，結(jié)構(gòu)清晰的原則；依托舊城，緊湊發(fā)展的原則；分期建設(shè)，留有余地的原則等。城市用地一般包括城市工業(yè)區(qū)的建設(shè)、居民區(qū)的建設(shè)、城市綠化用地、城市交通用地等，除此之外，城市總體布局應(yīng)滿足一定的藝術(shù)性，這是城市用地規(guī)劃的最高要求。因此，在評(píng)估時(shí)，可以按照城市用地的幾個(gè)公用區(qū)進(jìn)行逐一評(píng)價(jià)，綜合考慮多方因素。

4.2用地適用性評(píng)價(jià)

用地的適用性評(píng)價(jià)是土地利用總體規(guī)劃的一項(xiàng)重要工作，主要內(nèi)容是在調(diào)查研究各項(xiàng)自然環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，按照規(guī)劃與建設(shè)要求，對(duì)用地在工程技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理性方面進(jìn)行綜合質(zhì)量評(píng)價(jià)，確定用地的適用性程度。對(duì)于城市用地的評(píng)定，一般應(yīng)分為三大類，即適宜修建用地；基本適用用地；不宜修建用地。對(duì)于城市的適用性評(píng)價(jià)要抓住對(duì)用地影響突出的環(huán)境要素，重點(diǎn)分析和評(píng)價(jià)。應(yīng)結(jié)合地區(qū)的具體實(shí)際情況，逐漸形成用地評(píng)定體系。

4.3用地平衡表的編制

應(yīng)當(dāng)充分使用3S技術(shù)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資源的動(dòng)態(tài)管理和監(jiān)控，利用3S技術(shù)對(duì)土地歷年使用情況進(jìn)行計(jì)算機(jī)分析和預(yù)測(cè)，為實(shí)現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估提供客觀依據(jù)。根據(jù)城市目前用地的整體情況和政策布局，一般來(lái)講，城市用地平衡表的內(nèi)容包括總體規(guī)劃用地，城市建設(shè)用地和水域其他用地匯總，在城市建設(shè)用地平衡表中又包括居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、交通用地、綠化用地等。

評(píng)估指標(biāo)

5.1環(huán)境容量

環(huán)境容量是指環(huán)境對(duì)于土地以及人類活動(dòng)提出的限度。土地利用總體規(guī)劃的實(shí)施評(píng)價(jià)體系中必須考慮到環(huán)境容量這一指標(biāo)，近年來(lái)，我國(guó)城市污染情況嚴(yán)重，部分城市為了提高所謂GDP過分投入建筑用地和工業(yè)用地，導(dǎo)致城市擁擠，污染嚴(yán)重，因此環(huán)境容量的指標(biāo)必須考慮在用地評(píng)價(jià)體系之內(nèi)。具體包括：地區(qū)人口容量、地區(qū)大氣環(huán)境容量、地區(qū)水環(huán)境容量三個(gè)方面。要將環(huán)境容量在評(píng)價(jià)權(quán)重相應(yīng)的提高，具體的流程和具體權(quán)重比，應(yīng)由多部門協(xié)調(diào)商定。

5.2城市規(guī)模

城市規(guī)模是城市用地限制的重要指標(biāo)。城市用地規(guī)模=城市人口規(guī)模×人均城市建設(shè)用地，根據(jù)該公式，我國(guó)早在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)不同的城市人均用地規(guī)模進(jìn)行了等級(jí)劃分，具體可參見國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。其中對(duì)人均單項(xiàng)建設(shè)用地指標(biāo)中明確規(guī)定，其中居住用地為18~28平方米每人；工業(yè)用地為10~25平方米每人；綠化用地為大于九平方米每人。在建設(shè)用地結(jié)構(gòu)上，規(guī)劃建設(shè)用地結(jié)構(gòu)，國(guó)家給出的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)居住用地控制在20~32%，工業(yè)用地控制在15~25，綠地控制在8~15%。對(duì)于不同城市的實(shí)際情況，標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)調(diào)整。因此，城市規(guī)模的定位是土地利用總體規(guī)劃評(píng)價(jià)的一項(xiàng)硬性指標(biāo)。土地利用總體規(guī)劃都應(yīng)建立在此基礎(chǔ)上進(jìn)行。

大致評(píng)價(jià)體系

土地利用總體規(guī)劃的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要課分為兩大類，第一類是效果指標(biāo)，另一類是執(zhí)行指標(biāo)。前者是指對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施將產(chǎn)生的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益；后者是對(duì)實(shí)施過程中的落實(shí)完成情況，以及違規(guī)事件的頻率等。效果指標(biāo)主要從投入產(chǎn)出率、社會(huì)公眾認(rèn)知度等方面進(jìn)行評(píng)估；執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照完成性指標(biāo)中土地開發(fā)、整理、退耕還林等面積指標(biāo)；限制性指標(biāo)則包括上限指標(biāo)，如建設(shè)用地使用面積、城鎮(zhèn)擴(kuò)展規(guī)模等，下限是基本農(nóng)田保護(hù)率、面積等。

七、總結(jié)

土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)估對(duì)土地資源科學(xué)利用具有重要意義，本文重點(diǎn)介紹了環(huán)境容量、城市規(guī)模、土地利用結(jié)構(gòu)的對(duì)土地利用總體規(guī)劃實(shí)施評(píng)價(jià)的影響，強(qiáng)調(diào)評(píng)價(jià)體系的建立和完善，強(qiáng)調(diào)3S技術(shù)在土地資源管理中的應(yīng)用，強(qiáng)調(diào)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重設(shè)定和量化，對(duì)于如何量化、如何確定權(quán)重比等問題，建議引入經(jīng)濟(jì)學(xué)中的因素分析和評(píng)估方法，運(yùn)用系統(tǒng)工程的思想完善評(píng)價(jià)過程等。 參考文獻(xiàn)：

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第2篇：工業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：高速公路；征地補(bǔ)償；補(bǔ)償方式

截止到2010年年底，我國(guó)擁有的高速公路通車?yán)锍桃呀?jīng)達(dá)到了7.4萬(wàn)公里，居世界第二位。按照國(guó)務(wù)院公布的高速公路網(wǎng)發(fā)展規(guī)劃，“十二五”期間，我國(guó)將繼續(xù)加快國(guó)家高速公路網(wǎng)主骨架建設(shè)，到2015年基本建成由7條首都 放射線、9條南北縱向線和18條東西橫向線組成的“7918網(wǎng)”。建設(shè)如此大量的高速公路，必然要征收一定數(shù)量的土地資源加以支撐，而按照目前的建設(shè)進(jìn)度，到2015年的5年內(nèi)，我國(guó)還將建設(shè)約5萬(wàn)公里的高速公路，未來(lái)僅高速公路建設(shè)還需要永久占用土地約610萬(wàn)畝。 高速公路征地是我國(guó)土地問題中非常特殊的一部分。

一、我國(guó)高速公路征地存在的現(xiàn)實(shí)問題：

（1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性。盡管高速公路作為國(guó)家的基礎(chǔ)設(shè)施，具有公共產(chǎn)品的特征，但是在其具體的管理運(yùn)營(yíng)中卻體現(xiàn)出一定的商品屬性，因此高速公路征地已不同于標(biāo)準(zhǔn)意義上的公益性征地。盡管如此，我國(guó)目前依然按照公益性征地的行政補(bǔ)償機(jī)制進(jìn)行高速公路的征地補(bǔ)償，即土地公有制條件下的低成本征地模式。

（2）單一的一次性貨幣補(bǔ)償安置方式。高速公路是線狀用地，所涉及的省、市、地區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組較多，征地安置工作相當(dāng)復(fù)雜，而貨幣安置的低成本、易操作性就使其成為征地補(bǔ)償工作中最常用的安置方式，但是此種方式雖能滿足失地農(nóng)民短期內(nèi)的生活所需，卻給其日后的就業(yè)埋下了諸多隱患，并存在一定的支付風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)征地區(qū)片價(jià)的分析

根據(jù)國(guó)土資源部于 2005年 7月發(fā)出的《關(guān)于開展制定征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和征地區(qū)片綜合地價(jià)工作的通知》，統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)與征地區(qū)片價(jià)開始納入我國(guó)各地的征地改革之中。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)是基于農(nóng)用地類型、等級(jí)、質(zhì)量、農(nóng)民對(duì)土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格等因素，以前三年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價(jià)格為主要依據(jù)測(cè)算的綜合收益值；征地區(qū)片價(jià)主要是綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素，劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)作為征地補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)過渡，更多的是對(duì)我國(guó)現(xiàn)行《土地管理法》中規(guī)定的年產(chǎn)值倍數(shù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)充與完善，而征地區(qū)片價(jià)通過征地改革已逐步成為征地過程中所采用的主要標(biāo)準(zhǔn)。

總之，征地補(bǔ)償開始考慮市場(chǎng)影響因素，從而在一定程度上提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但是從國(guó)土資源部相關(guān)規(guī)定可知，各地在測(cè)算本地區(qū)片價(jià)時(shí)仍然可以使用年產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行測(cè)算，因此從根本上看征地區(qū)片價(jià)仍舊是以年產(chǎn)值為基準(zhǔn)，其對(duì)市場(chǎng)因素的考慮也是相當(dāng)有限的；另外從對(duì)征地區(qū)片價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行的對(duì)比分析中，可發(fā)現(xiàn)，在目前征地區(qū)片價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低于市場(chǎng)成交價(jià)格的情形下，征地補(bǔ)償水平滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，社會(huì)總體福利與市場(chǎng)交易方式比也有所降低，資源配置效率沒有達(dá)到最優(yōu)。

三、確立新的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

針對(duì)高速公路征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在的問題，目前各省征地改革中所實(shí)行的征地區(qū)片價(jià)對(duì)公益性建設(shè)項(xiàng)目的征地具有一定的適用性，但對(duì)于在具體管理運(yùn)營(yíng)中呈現(xiàn)出商品屬性的高速公路則并不適用。對(duì)此，高速公路的土地征用應(yīng)通過市價(jià)補(bǔ)償來(lái)確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。雖然這會(huì)增加政府的征地補(bǔ)償費(fèi)用，但卻能減少征地的間接成本，進(jìn)而大大提高高速公路征地的效率。確立市價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從以下三方面做起：

第一，按土地征用后的用途測(cè)算土地的市場(chǎng)價(jià)格。

具體到市價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算，采用按土地征用后用途進(jìn)行評(píng)估的方法，即征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)通過直接評(píng)估轉(zhuǎn)用后土地的市場(chǎng)價(jià)格而確定。因此，高速公路征地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)依照農(nóng)用地的市場(chǎng)價(jià)格確定，而應(yīng)按征用后的用途即高速公路建設(shè)用地來(lái)確定。根據(jù)中華人民共和國(guó)質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局和中國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)于2007年8月10日聯(lián)合的《土地利用現(xiàn)狀分類》，高速公路用地屬于其中的交通運(yùn)輸用地。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，目前我國(guó)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系主要采取分類定級(jí)的思路，一般分為商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地三類，而交通運(yùn)輸用地的地價(jià)評(píng)估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。一般來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施用地的地價(jià)水平，總體上要與同等土地條件的工業(yè)用地的地價(jià)水平相當(dāng)，但其中的交通運(yùn)輸用地，要比同等土地條件的工業(yè)用地的地價(jià)水平略高。

第二，確立征地價(jià)格評(píng)估制度。

在具體確定高速公路征地價(jià)格時(shí)，應(yīng)以政府公布的交通用地的基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，并由政府委托評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征土地的質(zhì)量狀況、土地潛在利用價(jià)值及土地資源供求關(guān)系等確定具體的征地價(jià)格。在價(jià)格評(píng)估時(shí)要充分考慮土地的市場(chǎng)價(jià)格、土地對(duì)農(nóng)民的特殊價(jià)值、農(nóng)民失去土地的間接損失等其他諸多因素，并且應(yīng)當(dāng)以開放市場(chǎng)上的公平價(jià)格作為計(jì)算賠償額的主要參照系，確定具體補(bǔ)償數(shù)額。

第三，確立事先補(bǔ)償和價(jià)格異議制度。

事先補(bǔ)償，即若事先未給予失地農(nóng)民合理補(bǔ)償，政府將不能獲得農(nóng)村集體土地的所有權(quán)。價(jià)格異議，是指政府應(yīng)在確定征地價(jià)格后及時(shí)向農(nóng)民予以公布，農(nóng)民有權(quán)利對(duì)征地價(jià)格提出異議，在未經(jīng)法定程序認(rèn)定前政府不能獲得農(nóng)村集體土地的所有權(quán)。事先補(bǔ)償和價(jià)格異議制度能夠保障農(nóng)民和政府站 在平等的法律地位上進(jìn)行談判，從而為確立市場(chǎng)化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提供了必不可少的制度條件。關(guān)于高速公路的征地補(bǔ)償方式，本文對(duì)土地入股型安置方式、留地安置、重新?lián)駱I(yè)安置及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置方式進(jìn)行了比較分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步指出：對(duì)于高速公路征地補(bǔ)償而言，應(yīng)因地制宜、因農(nóng)民需求而異，采取適合不同類型失地農(nóng)民自身?xiàng)l件的多樣化的補(bǔ)償安置方式，以實(shí)現(xiàn)保障失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)的目標(biāo)。具體包括一下幾個(gè)方面：首先，在對(duì)高速公路沿線地區(qū)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，要考慮不同地區(qū)所受到的高速公路經(jīng)濟(jì)輻射程度的差異，從而實(shí)現(xiàn)高速公路的差別化補(bǔ)償；其次，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和失地農(nóng)民的類型的不同，采用相應(yīng)的補(bǔ)償安置方式；最后，基于農(nóng)地的多重價(jià)值理論以及各種補(bǔ)償安置方式之間的聯(lián)系，在征地補(bǔ)償工作中，要注意各種相關(guān)補(bǔ)償安置方式的結(jié)合，以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

征地補(bǔ)償關(guān)乎失地農(nóng)民在現(xiàn)代化進(jìn)程中的最基本利益，也是最容易引起 征地矛盾、沖突的焦點(diǎn)。因此，對(duì)高速公路建設(shè)項(xiàng)目用地，除提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)外，還要設(shè)計(jì)出在利益均衡的條件下使失地農(nóng)民利益最大化的合理的征地補(bǔ)償方式。對(duì)于高速公路征地補(bǔ)償而言，應(yīng)因地制宜、因農(nóng)民需求而異，從而采取適合不同類型失地農(nóng)民自身?xiàng)l件的多樣化的補(bǔ)償安置方式，以實(shí)現(xiàn)保障失地農(nóng)民可持續(xù)生計(jì)的目標(biāo)。具體包括一下幾個(gè)方面：首先，在對(duì)高速公路沿線地區(qū)失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償時(shí)，要考慮不同地區(qū)所受到的高速公路經(jīng)濟(jì)輻射程度的差異，從而實(shí)現(xiàn)高速公路的差別化補(bǔ)償；其次，根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和失地農(nóng)民的類型的不同，采用相應(yīng)的補(bǔ)償安置方式；最后，基于農(nóng)地的多重價(jià)值理論以及各種補(bǔ)償安置方式之間的聯(lián)系，在進(jìn)行征地補(bǔ)償工作中，要注意各種相關(guān)補(bǔ)償安置方式的結(jié)合，以形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

參考文獻(xiàn) ：

[1] 陳江龍．國(guó)外土地征用的理論與啟示[J]．國(guó)土經(jīng)濟(jì)，2002（2）

第3篇：工業(yè)用地評(píng)估方法范文

2011年我順利通過了土地估價(jià)師考試。系統(tǒng)的學(xué)習(xí)了土地估價(jià)的法律法規(guī)知識(shí)、基礎(chǔ)理論知識(shí)、估價(jià)實(shí)務(wù)知識(shí)，對(duì)土地估價(jià)有了清晰的認(rèn)識(shí)，建立了土地估價(jià)知識(shí)層面的框架。

2012年2月我登錄土地估價(jià)師實(shí)踐考核信息系統(tǒng)，報(bào)名參加了土地估價(jià)師的實(shí)踐考核，在孫成祥估價(jià)師的指導(dǎo)下，在鄂爾多斯市立信不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司進(jìn)行實(shí)踐。 實(shí)踐期間我參加了烏審旗的國(guó)有商業(yè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格底價(jià)評(píng)估，實(shí)踐中，在孫文祥估價(jià)師的帶領(lǐng)下，我和其他幾位同志分工協(xié)作，對(duì)評(píng)估宗地進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，對(duì)宗地的位置、四至、自然條件、環(huán)境質(zhì)量、基礎(chǔ)設(shè)施情況、土地利用情況、地上定著物的情況進(jìn)行了細(xì)致地調(diào)查，對(duì)土地周邊和所在的區(qū)域狀況進(jìn)行了調(diào)查，對(duì)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。走訪了烏審旗國(guó)土資源局，收集了土地估價(jià)的相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章，針對(duì)性地收集了國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部《關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》、鄂爾鄉(xiāng)斯市政府及稅務(wù)、物價(jià)等部門公布的有關(guān)土地及房產(chǎn)方面的稅費(fèi)文件、《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號(hào)）等相關(guān)資料。

通過實(shí)踐，對(duì)土地估價(jià)的基礎(chǔ)理論有了更加深刻的理解，實(shí)踐調(diào)查中對(duì)宗地的認(rèn)識(shí)從書本的平面思維認(rèn)知轉(zhuǎn)換為立體感覺的認(rèn)知，對(duì)估價(jià)原則和估價(jià)方法的選擇上也更加感性，真真切切地理解了位置對(duì)宗地價(jià)格的重要性，不同權(quán)屬的土地在估價(jià)方法選擇上的不同，針對(duì)不同的估價(jià)方法收集估價(jià)相關(guān)資料思路更加明晰。

臨沂越洋木業(yè)有限公司國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格評(píng)估是我取得土地估價(jià)師證后參加的第一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目，接到這個(gè)項(xiàng)目后，我對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了大致的了解，宗地位于薛莊鎮(zhèn)駐地偏東，屬于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的邊緣區(qū)域，周圍沒有市場(chǎng)交易的案例，不適合采用市場(chǎng)法，項(xiàng)目屬工業(yè)，土地本身的收益難于剝離，所以也不適合采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但宗地所在區(qū)域近年來(lái)有征地標(biāo)準(zhǔn)可供參考，并且在基準(zhǔn)地價(jià)的覆蓋范圍之內(nèi)，所以，適合采用基準(zhǔn)地價(jià)法和成本法兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，并相互印證。 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 （一）、方法選擇：

根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、具體條件和項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的土地市場(chǎng)情況和土地估價(jià)師收集的有關(guān)資料，分析、選擇適宜于估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估方法。

(1)由于待估宗地是商業(yè)用地，在嘎魯圖鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，屬于商業(yè)用地囚級(jí)地范圍內(nèi)且有相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)、計(jì)算宗地地價(jià)的修正體系，可選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

進(jìn)行評(píng)估。

(2)由于待估宗地位于薩拉烏蘇街東、達(dá)布察克路南，又因待估宗地屬于新開發(fā)土地，因此適合選用假設(shè)開發(fā)法。 （二）、估價(jià)過程 A、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

根據(jù)以上評(píng)估過程，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果是根據(jù)替代原則，將估價(jià)對(duì)象的區(qū)位因素條件與區(qū)域的平均條件進(jìn)行差異修正而得到的價(jià)格，是一種比較價(jià)格。 1、基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵

(1) 根據(jù)《烏審旗人民政府關(guān)于印發(fā)烏審旗2012-2013年基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（烏政發(fā)【2012】26號(hào)）文件，嘎魯圖鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)用途分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類，本次基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為：基準(zhǔn)日為2012年1月1日，商業(yè)用地設(shè)定開發(fā)程度為“四通一平，（即通路、通上水、通訊、通電、場(chǎng)地平整）；商業(yè)用地土地使用權(quán)期限確定為法定是最高出讓年期40年。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)見表3-1。

3-1商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)

元/平方米

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》與《嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)=宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)×K1×K2×(1±∑K)±開發(fā)程度修正幅度 式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年限修正系數(shù)

∑K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 2、確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

待估宗地位于薩拉鳥蘇街東、達(dá)布察克路南，根據(jù)《烏審旗土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》及基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別圖可知，待估宗地處于商業(yè)用地二級(jí)用地，其基準(zhǔn)地價(jià)為

626元／平方米。 3、交易期日修正

薩拉烏蘇街東、達(dá)布察克路南墓準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2012年1月1日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2012年8月7日，在此期間，地價(jià)沒有上漲，因當(dāng)?shù)貨]有地價(jià)指數(shù)，根據(jù)近年來(lái)物價(jià)變動(dòng)指數(shù)與當(dāng)前的地價(jià)市場(chǎng)的變化水平，確定出本次待估宗地的期日修正系數(shù)為1。 4、土地使用年期修正(K2)

K2=[1-1／(l+r) ?]/[1 -1/(l+r) ] K2--使用年限修正系數(shù)

r--土地還原率[還原利率按8.2%計(jì)算，具體見其他說(shuō)明事項(xiàng)]

n--待估宗地設(shè)定使用年限 m--基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限

待估宗地設(shè)定使用年期為40年，基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定使用年期40年，故依據(jù)上述公式測(cè)算年起修正系數(shù)為，即K2=1。 5、確定影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)(∑K) 根據(jù)《烏審旗嘎魯圖鎮(zhèn)土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》，四級(jí)商業(yè)用地地價(jià)影響因素說(shuō)明表及修正系數(shù)表分別見表3-2、3-3，按照待估宗地的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，可建立待估宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表和修正系數(shù)表，并修正得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件下的宗地地價(jià)。

表3-2 商業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表

表3-3 商業(yè)用地宗地低價(jià)影響因素修正系數(shù)表

7、編制待估宗地低價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表，詳見表3-4。

表3-4 待估宗地低價(jià)影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表

8、計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)

經(jīng)以上分析過程，可得到待估宗地在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的土地價(jià)格：

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下有限年期的宗地地價(jià) =基準(zhǔn)地價(jià)×k1×k2×k3×(1±∑K) =626×1×1×l=626（元／平方米） 9、估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)

本次評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水），基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度設(shè)定為“四通一平”（通路、通訊、通電、通上水）待估宗地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度相同，所以不需要進(jìn)行開發(fā)程度修正。待估宗地設(shè)定開發(fā)程度下的地價(jià)=626（元／平方米） B、假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法的原理來(lái)源于“一切地租都是剩余價(jià)值，是剩余勞動(dòng)的產(chǎn)物”，通過剩余估價(jià)法可測(cè)算開發(fā)基礎(chǔ)上的預(yù)期利潤(rùn)，所以該種方法可測(cè)算土地價(jià)值

1、本次評(píng)估假設(shè)條件

(1)本項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，土地取得費(fèi)在開發(fā)周期開始時(shí)投入，即一次性投入。本項(xiàng)目建安費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，利息按復(fù)利計(jì)算。

(2)委估對(duì)象設(shè)定用途為商業(yè)，結(jié)構(gòu)為磚混。

(3)待估宗地規(guī)劃容積率為1.2，該項(xiàng)目在建成后即銷售完畢。

2、預(yù)計(jì)開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格

由于烏審旗社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和土地使用制度的不斷完善，近年來(lái)烏審旗房產(chǎn)價(jià)輅保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)勢(shì)頭。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域扣，處于開發(fā)建設(shè)期，隨著交通、市政配套等生活條件的改善和商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，房產(chǎn)價(jià)格會(huì)有所上升。因此，應(yīng)在當(dāng)前市價(jià)格水平的基礎(chǔ)上，根據(jù)商業(yè)價(jià)格的走勢(shì)，合理預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的售價(jià)。

根據(jù)委托方提供的資料，調(diào)查目前待估宗地所在地區(qū)類似的商業(yè)樓盤較多，經(jīng)過市場(chǎng)比較分析，考慮到待估宗地實(shí)際情況與周邊用地的對(duì)比，最終待估宗地的預(yù)期平均銷售價(jià)格為2930元／平方米。 3、建筑物建造成本

(1)建安成本。通過調(diào)查本旗目前商業(yè)的一般建安成本，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)信息，確定估價(jià)對(duì)象的平均建造成本為1300元／平方米,具體包括如下項(xiàng)目：

基礎(chǔ)費(fèi)用、地上建筑物土建費(fèi)、設(shè)備及外墻、樓道裝修等費(fèi)用、配套費(fèi)、室外工程費(fèi)、人防費(fèi)、水資源建設(shè)費(fèi)、供暖增容費(fèi)等。

(2)專業(yè)費(fèi)。包括項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、評(píng)估等專業(yè)工作費(fèi)用，根據(jù)烏審旗商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際情況，一般為建安造價(jià)的3%-8%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目特點(diǎn)和投資規(guī)模，按建造成本的5%計(jì)，則：

專業(yè)費(fèi)=1300×5%=65元／平方米

(3)管理費(fèi)。包括項(xiàng)目建設(shè)所需的項(xiàng)目管理人員工資和辦公等費(fèi)用,根據(jù)烏審旗商業(yè)房建設(shè)項(xiàng)目投資估算的一般標(biāo)準(zhǔn)，一般為建安造價(jià)和專業(yè)費(fèi)之和的3%-6%，結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和投資規(guī)模，管理費(fèi)按建造成本與專業(yè)費(fèi)之和4%計(jì)。則： 管理費(fèi)：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(4)估算不可預(yù)見費(fèi)。剩余法估價(jià)中為保證估價(jià)結(jié)果的安全性,往往預(yù)備有不可預(yù)見費(fèi)，一般為開發(fā)成本和專業(yè)費(fèi)之和的2%-5%"結(jié)合估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和投資規(guī)模，按建安成奉與專業(yè)費(fèi)之和的4%計(jì)。則：

不可預(yù)見費(fèi)：(1300+65)×4%=54.6元／平方米

(5)建筑物建造成本合計(jì)為：

總建造成本：1300+65+54.6+54.6=1474.2元／平方米

4、投資利息

以上述建造成本及地價(jià)的合計(jì)為基數(shù)，按評(píng)估基準(zhǔn)日中國(guó)人民銀行1-3年中長(zhǎng)期貸款利息6.15％計(jì)算，本項(xiàng)目開發(fā)周期為2年，假設(shè)土地取得費(fèi)在開發(fā)周期開始時(shí)投入，即一次性投入，計(jì)算期的一半，即按一年計(jì)；利息按復(fù)利計(jì)，貸款利息為：

貸款利息=建筑物開發(fā)成本×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價(jià)×[(1+6.15%)2-1]=1474.2×[(1+6.15%)1-1]+樓面地價(jià)×[(1+6.15%)2-1]

=90.66+樓面地價(jià)×0.1268 5、投資利潤(rùn)

主要包括建筑物建設(shè)成本和土地取得成本的利潤(rùn)，正常利潤(rùn)一般按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算，根據(jù)目前該地區(qū)同類商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資的平均利潤(rùn)水平，取年投資利潤(rùn)為20%，土地取得成本（即地價(jià)）按投入2年計(jì)；開發(fā)成本建設(shè)期內(nèi)均勻投入，按投入1年計(jì)，則：

投資利潤(rùn)=樓面地價(jià)×20%×2+1474.2×20%×1 = 0.4×樓面地價(jià)+294.84 6、銷售稅金及費(fèi)用

商品房銷售過程中支出的稅金主要為營(yíng)業(yè)稅及其附加，

銷售費(fèi)用主要為廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

(1)銷售稅金：營(yíng)業(yè)稅金及其附加一般為房地產(chǎn)銷售收入的5.5%。

(2)銷售費(fèi)用：目前本市商業(yè)的銷售費(fèi)用一般為2%-4%，考慮到估價(jià)對(duì)象的規(guī)模和市場(chǎng)狀況，銷售費(fèi)用取售價(jià)的2.5%。

銷售稅費(fèi)合計(jì)為：

銷售稅費(fèi)=2930×(5.5%+2.5%)=234.4元／平方米 7、計(jì)算宗地樓面地價(jià) 將上述各項(xiàng)代入公式：

樓面地價(jià)=預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一開發(fā)成本一投資利息一投資利潤(rùn)一銷售稅額及銷售費(fèi)周

=2930-1474.2-（90.66+樓面地價(jià)×0.1268）-（0.4×樓面地價(jià)+294.84）-234.4

則，樓面地價(jià)= 547.49元／平方米 1、計(jì)算宗地單位價(jià)格 土地單價(jià)=樓面地價(jià)×容積率

根據(jù)規(guī)劃，該宗地規(guī)劃原容積率為1.2。則： 原土地單價(jià)= 547.49×1.2=656.99元／平方米 9、扣除稅費(fèi)

委托方在獲得土地使用權(quán)時(shí)，還需繳納契稅，為地價(jià)的3%，則扣除稅費(fèi)后地價(jià)應(yīng)為：

土地單價(jià)=656.99÷(1+3%)=638元／平方米 三、地價(jià)的確定

根據(jù)以上評(píng)估過程，可知基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估出待估宗地價(jià)格為626元／平方米、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估出待估宗地價(jià)格為638元／平方米，經(jīng)評(píng)估人員分析當(dāng)前的地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為本次評(píng)估采用兩種方法的加權(quán)值作為最終估價(jià)結(jié)果符合當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)，則最終地價(jià)為355元／平方米。

1．每種方法的估價(jià)結(jié)果

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果：626（元／平方米） 假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果：638（元／平方米）

即：（基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估結(jié)果權(quán)重取0.5，假設(shè)開發(fā)法評(píng)估結(jié)果權(quán)重取0.5）

即最終估價(jià)結(jié)果：( 626×0.5+638×0.5)=632元／平方米

2、估價(jià)結(jié)果

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的的基本原則理論和方法，在充分分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)影響因素和掌握的土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，按照土地估價(jià)程序，選擇合適的估價(jià)方法得出估價(jià)對(duì)象本次地價(jià)定義條件下的土地評(píng)估結(jié)果如下：

土地單價(jià)：632元／平方米 土地總面積：1659.07平方米

土地總價(jià)：1048532.24元

大 寫：壹佰零肆萬(wàn)捌仟伍佰叁拾貳元貳角肆分 貨幣種類：人民幣

估價(jià)結(jié)果詳見附表《土地估價(jià)結(jié)果一覽表》

二、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1、基本原理

基準(zhǔn)地價(jià)代表的是不同土地級(jí)別內(nèi)土地的平均地價(jià)水平，區(qū)域內(nèi)的宗地由于區(qū)位條件的差異使得宗地的地價(jià)存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求得宗地的價(jià)格。其基本公式為：

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝（基準(zhǔn)地價(jià)±K3）×K1×K2×K4×＊×（1+∑K）

式中：K1-期日修正系數(shù)

K2-土地使用年期修正系數(shù) K3-開發(fā)程度修正系數(shù) K4-其他修正系數(shù)

∑K-影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和 如果本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定評(píng)估對(duì)象的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定評(píng)估對(duì)象開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)。

2、評(píng)估過程

⑴基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵

根據(jù)《費(fèi)縣人民政府關(guān)于更新調(diào)整費(fèi)縣城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)的通知》（費(fèi)政發(fā)[2011]13號(hào)）文件，費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地基準(zhǔn)地價(jià)分商業(yè)、住宅、工業(yè)等幾種用途。

其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為基準(zhǔn)日于2010年1月1日，平均容積率為0.6，土地開發(fā)程度為三通一平（即通路、供水、通電及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整）條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高出讓年期的平均地價(jià)。

⑵確定待估宗地的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)

根據(jù)待估宗地所處的實(shí)際位置和用途，對(duì)照費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別圖，確定待估宗地所在級(jí)別以及對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)，具體見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。

⑶確定期日修正系數(shù)（K1）

根據(jù)《山東省費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》，基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為2010年1月1日，本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年08月20日，在這期間內(nèi)，由于征地費(fèi)用增加，該區(qū)域各類用地地價(jià)增長(zhǎng)較快，待估宗地需進(jìn)行期日修正，根據(jù)近期土地市場(chǎng)價(jià)格變化趨勢(shì)，確定地價(jià)年上漲指數(shù)為0.08，具體見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。

⑷確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)（K2）

費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地基準(zhǔn)地價(jià)，工業(yè)用地設(shè)定土地使用權(quán)年期為50年，估價(jià)對(duì)象的剩余使用年期41.4年與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵界定不一致，因此需進(jìn)行年期修正，具體見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算技術(shù)要點(diǎn)表。土地使用年期修正系數(shù)公式為：

1?1/(1?r)m

K2?

1?1/(1?r)n

式中： K2—土地使用年期修正系數(shù)

r—土地還原率

m—估價(jià)對(duì)象設(shè)定或剩余土地使用年期（41.4年）

n—基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期（50年）

⑸確定開發(fā)程度修正

基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度“三通”、紅線內(nèi)場(chǎng)地平整， 待估宗地實(shí)際開發(fā)程度定義為“五通一平”，與基準(zhǔn)地價(jià)不一致，考慮其現(xiàn)狀，故開發(fā)程度修正+30元/平方米

⑹確定綜合修正系數(shù)（∑K）

根據(jù)《費(fèi)縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告》的地價(jià)因素修正系數(shù)說(shuō)明表和地價(jià)因素修正系數(shù)表，分析評(píng)估對(duì)象的區(qū)域因素及個(gè)別因素條件，確定評(píng)估對(duì)象的綜合修正系數(shù)，具體詳見宗地影響因素說(shuō)明表、優(yōu)劣程度表及修正系數(shù)表。

費(fèi)縣薛莊鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)用地宗地地價(jià)影響因素說(shuō)明表

費(fèi)縣薛莊鎮(zhèn)三級(jí)工業(yè)用地修正系數(shù)表

待估宗地影響因素說(shuō)明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表（%）

3、計(jì)算地價(jià)

根據(jù)以上修正系數(shù)，利用修正公式對(duì)評(píng)估對(duì)象的地價(jià)進(jìn)

行修正，得基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的宗地單位面積地價(jià)，具體詳見基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算過程一覽表。

第4篇：工業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：國(guó)企土地；土地資產(chǎn)；土地管理；國(guó)有資產(chǎn)；產(chǎn)權(quán)關(guān)系 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

中圖分類號(hào)：F301 文章編號(hào)：1009-2374（2015）25-0001-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.25.001

1 概述

土地是人類開展各種活動(dòng)的基礎(chǔ)，是國(guó)家的根本財(cái)產(chǎn)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)。我國(guó)制定了若干法律來(lái)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，隨著市場(chǎng)化體系建設(shè)的發(fā)展，由于歷史原因，國(guó)企土地資產(chǎn)管理的頭緒一直比較繁雜，始終未能落實(shí)有效的管理，時(shí)至今日，國(guó)企土地資產(chǎn)管理對(duì)于國(guó)企的發(fā)展并沒有起到積極的促進(jìn)作用。應(yīng)該如何擺脫這種窘境，值得國(guó)企管理人員思考研究。

2 國(guó)企土地資產(chǎn)管理中的若干問題

由于不同的企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)的態(tài)度各不相同，因此，目前國(guó)企土地資產(chǎn)管理存在著若干問題，具體表

現(xiàn)為：

2.1 企業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確

受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的雙重影響，在轉(zhuǎn)型比較徹底的企業(yè)，其法人財(cái)產(chǎn)權(quán)在相關(guān)法規(guī)中有明確的規(guī)定。在轉(zhuǎn)型不徹底的企業(yè)，土地依然屬于國(guó)家行政機(jī)關(guān)控制，企業(yè)雖然沒有支付土地使用費(fèi)用，但是卻在比較自由地使用著土地；國(guó)家沒有從土地資產(chǎn)中獲得合法合理的收益，企業(yè)不能通過出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等方式增加自身的資產(chǎn)，結(jié)果造成土地閑置、資源浪費(fèi)的

結(jié)果。

2.2 企業(yè)的土地資產(chǎn)價(jià)值失真

由國(guó)家控制的國(guó)企土地被無(wú)償劃撥給國(guó)企使用，因此，在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地資產(chǎn)價(jià)值不顯化，由此產(chǎn)生的問題是企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)不實(shí)，同時(shí)，作為投資主體的國(guó)家，其責(zé)權(quán)利職能得不到全面體現(xiàn)。企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過程中，土地資產(chǎn)不能被作為固定資產(chǎn)反映在企業(yè)賬目上，只能以無(wú)形資產(chǎn)做處理。這樣必然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本、產(chǎn)值、利潤(rùn)等一系列財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差，對(duì)于國(guó)企進(jìn)一步深化改革沒有益處。

2.3 企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下

18億畝基本農(nóng)田的紅線是一條硬標(biāo)準(zhǔn)，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，國(guó)企要想發(fā)展，就必須考慮工業(yè)用地的獲取，提高土地利用率是唯一的解決途徑。但是，國(guó)企無(wú)償使用土地的管理模式，致使許多國(guó)企幾乎沒有土地的成本意識(shí)，不能高效利用土地資源；有土地成本意識(shí)，卻不能有效發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)效益。這些都導(dǎo)致了企業(yè)的土地資產(chǎn)利用效率低下。

2.4 土地資產(chǎn)收益分配不合理

受國(guó)企土地資產(chǎn)責(zé)權(quán)不清的影響，由此所產(chǎn)生的土地收益在分配方面必然會(huì)出現(xiàn)多種問題，土地稅制、稅收調(diào)控等政策未能得到貫徹，違規(guī)經(jīng)營(yíng)、貪污腐化等問題由此滋生，更是加劇了對(duì)國(guó)企土地的有效控制與合法利用。

3 強(qiáng)化國(guó)企土地資產(chǎn)管理的措施

改革開放的深入必將使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)更加完善，為了盡早適應(yīng)這種變化，國(guó)企所有者與管理者應(yīng)該保持清醒的認(rèn)識(shí)，及早認(rèn)識(shí)到強(qiáng)化國(guó)企土地資產(chǎn)管理的重要性。

3.1 明確國(guó)企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系

明確國(guó)企土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，其目的不是為了占有土地，而是正視土地資源管理，優(yōu)化配置土地資源，實(shí)現(xiàn)國(guó)企的可持續(xù)發(fā)展。這就需要做到：（1）依法確定企業(yè)擁有的土地產(chǎn)權(quán)，在遵守土地的最終處置權(quán)歸國(guó)家所有的前提下，弄清楚行政劃撥方式、出讓方式等不同的獲得方式，并確定清楚國(guó)企對(duì)土地的使用權(quán)和收益權(quán)；（2）完善土地產(chǎn)權(quán)登記制度，明確企業(yè)所占有土地的時(shí)空特征，使之從法律上得到保證；（3）規(guī)范土地交易，強(qiáng)化土地交易管理，建立完整的市場(chǎng)檔案，實(shí)行跟蹤管理，保證土地交易管理的合法性與系統(tǒng)性。

3.2 顯化國(guó)企的土地資產(chǎn)價(jià)值

企業(yè)存在的目的就是為了盈利，實(shí)現(xiàn)盈利的有效保證是落實(shí)科學(xué)化的經(jīng)營(yíng)管理，為了消除國(guó)企土地資產(chǎn)賬目不明確性的消極影響，必須依據(jù)科學(xué)方法，按照合理的程序評(píng)估、核定、顯化國(guó)企的土地資產(chǎn)價(jià)值。

土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的方法有市場(chǎng)同期比較法、經(jīng)營(yíng)成本法、剩余價(jià)值法、土地收益法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。在實(shí)際應(yīng)用中，要根據(jù)具體情況，綜合運(yùn)用各種評(píng)估方法，方能更準(zhǔn)確地獲取土地的資產(chǎn)價(jià)值。在評(píng)估中要注意三個(gè)問題：（1）完善評(píng)估體系，建立科學(xué)的操作規(guī)范，重點(diǎn)突顯土地的供需關(guān)系、預(yù)期收益、地塊最佳用途等要素，在靜態(tài)估價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)，把國(guó)企自身?xiàng)l件與宏觀環(huán)境相結(jié)合，聽取多方意見，運(yùn)用各種評(píng)估方法打破評(píng)估的局限性，防止國(guó)有資產(chǎn)流失；（2）協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、地方等各個(gè)部門的關(guān)系，做好評(píng)估的組織管理工作，制定統(tǒng)一的評(píng)估結(jié)果認(rèn)定制度，嚴(yán)格遵照評(píng)估程序開展工作，保證評(píng)估結(jié)果的客觀性與公正性；（3）正確認(rèn)識(shí)土地價(jià)值的表現(xiàn)形式，規(guī)范土地資產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算，對(duì)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的土地，應(yīng)該計(jì)入固定資產(chǎn)，以折舊的方式計(jì)入生產(chǎn)成本，將附加在其上的經(jīng)營(yíng)開銷計(jì)入管理費(fèi)用。對(duì)于沒有使用的閑置土地，可以依舊計(jì)入國(guó)企的無(wú)形資產(chǎn)，在規(guī)定期限內(nèi)攤銷管理費(fèi)用。對(duì)于使用性質(zhì)發(fā)生變化的土地，要依據(jù)法律法規(guī)，及時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)劃賬處理。

3.3 盤活企業(yè)土地資產(chǎn)

在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)始終存在，土地入股、土地抵押貸款、土地租賃等與土地有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)早就存在，作為一種特殊的企業(yè)資產(chǎn)，土地資產(chǎn)具有明確的使用期限，土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能具有可分性，土地的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容具有多重性，比如可以在抵押的同時(shí)出租

牟利。

正是這些特殊性，決定了在設(shè)計(jì)土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案的時(shí)候，必須細(xì)分土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能，使土地的各個(gè)權(quán)能可以得到充分的發(fā)揮，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。在實(shí)際應(yīng)用中，常見的經(jīng)營(yíng)手段有土地資產(chǎn)置換、土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、土地租賃、企業(yè)兼并、企業(yè)收購(gòu)等。在規(guī)范化的土地交易市場(chǎng)體系之下，可以對(duì)土地進(jìn)行優(yōu)化配置，選擇靈活的經(jīng)營(yíng)模式，既可以充分發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用率，又可以使企業(yè)獲得比較好的收益。

3.4 合理分配土地資產(chǎn)收益

我國(guó)法律明確規(guī)定：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。基于這個(gè)法律規(guī)定，國(guó)家有收取合理的土地使用費(fèi)的權(quán)利。隨著國(guó)家稅制改革的推進(jìn)，如何在保證國(guó)家土地收益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地資產(chǎn)的保值與增值，實(shí)現(xiàn)國(guó)家與企業(yè)土地收益的合理分配，就需要進(jìn)一步完善和健全土地市場(chǎng)體系。在這個(gè)過程中，有三個(gè)管理要點(diǎn)：（1）建立并完善地租收取制度，取消名目繁多的亂收費(fèi)，以統(tǒng)一的地租收取制度規(guī)范土地的使用權(quán)。在實(shí)際應(yīng)用中，對(duì)于企業(yè)已有的土地，采取每年收繳一次的方式收取地租；對(duì)于土地流轉(zhuǎn)、土地新增等情況，采用按照使用年限一次交清的方式收取地租；（2）隨著我國(guó)基礎(chǔ)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展，根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化情況的需要，及時(shí)調(diào)整與革新相應(yīng)的土地稅種和稅率，用房產(chǎn)稅代替營(yíng)業(yè)稅中有關(guān)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物的稅目，對(duì)于提高土地利用率、促進(jìn)小微企業(yè)發(fā)展、抑制房產(chǎn)炒作、打擊腐敗等都具有經(jīng)濟(jì)上的引導(dǎo)作用；（3）堅(jiān)持土地有償使用制度，清理、取消各種不合理的收費(fèi)，落實(shí)費(fèi)改稅的管理制度，樹立法律的權(quán)威性，促進(jìn)國(guó)家法制建設(shè)，有效保護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益。

4 結(jié)語(yǔ)

總之，國(guó)企土地資產(chǎn)管理必須在遵守國(guó)家相關(guān)法律的基礎(chǔ)之上，在服從國(guó)家宏觀調(diào)控的前提之下，規(guī)范土地管理制度，建立符合國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展需要的市場(chǎng)機(jī)制，明確土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，準(zhǔn)確反映企業(yè)的土地資產(chǎn)，細(xì)化土地的資產(chǎn)價(jià)值，充分盤活土地資源，提高土地的利用率，協(xié)調(diào)好企業(yè)與國(guó)家的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)國(guó)企經(jīng)濟(jì)效益的健康增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)

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第5篇：工業(yè)用地評(píng)估方法范文

關(guān)鍵詞：耕地資源 價(jià)值測(cè)算 征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 楊凌區(qū)

自改革開放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化水平的不斷提高，越來(lái)越多的耕地被征收為建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)利用。現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制定忽略了耕地資源的非市場(chǎng)價(jià)值，而這部分價(jià)值具有明顯的正外部性，耕地資源轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的同時(shí)，這部分價(jià)值隨之消失，造成大量的社會(huì)福利損失[1]。然而，由于耕地資源的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值難于測(cè)算，這就使以耕地總價(jià)值為基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)建征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面臨著較大的困難。有鑒于此，本文從耕地總價(jià)值的構(gòu)成出發(fā)，以陜西省楊凌示范區(qū)為例，基于價(jià)值量化的基本原理構(gòu)建征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算模型，為現(xiàn)行征地制度的完善提供思考。

1.基于耕地總價(jià)值的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成及測(cè)算方法

1.1耕地總價(jià)值構(gòu)成

目前，關(guān)于耕地資源的總價(jià)值，學(xué)術(shù)界還沒有形成統(tǒng)一的觀點(diǎn)。諸培新、曲福田（2003）認(rèn)為耕地資源總價(jià)值包括使用價(jià)值和非使用價(jià)值；霍雅勒、蔡運(yùn)龍（2006）從邊際效用理論角度認(rèn)為土地價(jià)值的理論構(gòu)成主要包括使用價(jià)值、選擇價(jià)值、存在價(jià)值。

筆者綜合考慮了耕地資源在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和生態(tài)方面所具有的價(jià)值，認(rèn)為耕地資源的價(jià)值包括市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值。其中耕地資源的市場(chǎng)價(jià)值是指可以在市場(chǎng)上得到體現(xiàn)的那部分價(jià)值，即耕地上的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出[2]。耕地資源的非市場(chǎng)價(jià)值是指耕地的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，它是一種無(wú)法通過市場(chǎng)交易又客觀存在的正外部性價(jià)值。耕地資源的社會(huì)價(jià)值是指耕地資源保障國(guó)家糧食安全、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的功能；耕地資源的生態(tài)價(jià)值是指耕地資源在調(diào)節(jié)氣候，涵養(yǎng)水源和保護(hù)生物多樣性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的過程中僅對(duì)耕地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值進(jìn)行征收補(bǔ)償，忽略了耕地資源的非市場(chǎng)價(jià)值。因此，在制定土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該把耕地資源的非市場(chǎng)價(jià)值納入征地補(bǔ)償。

表1耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成圖

1.2耕地資源的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算

對(duì)于耕地資源經(jīng)濟(jì)價(jià)值的測(cè)算，我們采用的是收益還原法。收益還原法是基于預(yù)期收益原理，將待評(píng)估的耕地資源的每年預(yù)期客觀純收益以一定的資本化率統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法[3]，具體的計(jì)算公式為：

（1）

其中，P1是指耕地經(jīng)濟(jì)價(jià)值，a是耕地資源年純收益，r是土地還原率，n表示使用年限。黨的十七屆三中全會(huì)明確提出：“現(xiàn)有土地承包關(guān)系要保持穩(wěn)定并長(zhǎng)久不變”，即農(nóng)戶擁有的是永久經(jīng)營(yíng)權(quán)，此外，在合理使用的條件下，耕地的生產(chǎn)功能具有永續(xù)性，因此，在計(jì)算耕地資源市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，n的取值為無(wú)窮大，那么公式（1）可以簡(jiǎn)化為：

（2）

1.2.1耕地資源年純收益的計(jì)算

耕地資源年純收益的計(jì)算方法如下：

耕地資源年純收益=耕地資源年總產(chǎn)值-耕地資源年總費(fèi)用 （3）

式中：耕地資源年總產(chǎn)值是指主產(chǎn)品年產(chǎn)值和副產(chǎn)品年產(chǎn)值之和，耕地資源年總費(fèi)用是指年生產(chǎn)成本與年土地成本之和。其中年生產(chǎn)成本是指物質(zhì)與服務(wù)費(fèi)用和人工成本之和；土地成本是指流轉(zhuǎn)地租金與自營(yíng)地折租的和[4]。

1.2.2土地還原率的確定

耕地收益還原率一般以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為土地還原率，安全利率選用一年期存款年利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，由于耕地資源經(jīng)營(yíng)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，可以忽略不計(jì)，因此我們可以選用一年期存款利率作為土地還原率[5]。

1.3耕地資源的非市場(chǎng)價(jià)值測(cè)算

1.3.1耕地資源的社會(huì)價(jià)值的含義

耕地資源的社會(huì)價(jià)值是指耕地資源保障國(guó)家糧食安全，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的功能所具備的價(jià)值。即耕地資源的社會(huì)價(jià)值是耕地資源對(duì)保障國(guó)家糧食安全的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值以及保障農(nóng)民生產(chǎn)生活的社會(huì)保障價(jià)值之和。

1.3.2耕地資源社會(huì)保障價(jià)值的測(cè)算

耕地資源的社會(huì)保障價(jià)值主要由基本生活保障價(jià)值、養(yǎng)老保障價(jià)值、失業(yè)保障價(jià)值和醫(yī)療保障價(jià)值構(gòu)成。

基本生活保障價(jià)值的測(cè)算。耕地資源具有保障農(nóng)民基本生活的作用，本文采用機(jī)會(huì)成本法（在無(wú)市場(chǎng)價(jià)格的情況下，資源使用的成本可以用所犧牲的替代用途的收入來(lái)估算），用政府為農(nóng)民提供的最低生活保障金的量化來(lái)代替耕地資源的基本生活保障價(jià)值。

基本生活保障價(jià)值的計(jì)算方法如下：

基本生活保障價(jià)值V1：

式中：k為農(nóng)村最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)（元/人）；s為人均耕地面積（畝/人）

養(yǎng)老保障價(jià)值測(cè)算。耕地資源的養(yǎng)老保障價(jià)值可用替代法進(jìn)行測(cè)算。由于現(xiàn)階段我國(guó)城市的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較完善，但是農(nóng)村在這一方面比較薄弱。因此我們可以參照國(guó)家為城市居民提供的社會(huì)養(yǎng)老金，并用城鄉(xiāng)收入比進(jìn)行修正從而得出耕地資源的養(yǎng)老保障價(jià)值。其具體的計(jì)算公式為如下：

養(yǎng)老保障價(jià)值V2：

式中：E1為政府為農(nóng)民提供的社會(huì)養(yǎng)老金（元）；E2為政府為城鎮(zhèn)居民提供的社會(huì)養(yǎng)老金；i1為農(nóng)民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）

失業(yè)保障價(jià)值測(cè)算。耕地資源的失業(yè)保障價(jià)值是指耕地資源在緩解農(nóng)村就業(yè)壓力等方面所具有的價(jià)值。農(nóng)民從事非農(nóng)就業(yè)崗位需要進(jìn)行教育和培訓(xùn)。因此在測(cè)算耕地資源的失業(yè)保障價(jià)值可用勞動(dòng)力的培訓(xùn)費(fèi)來(lái)代替。其具體的計(jì)算公式如下：

失業(yè)保障價(jià)值V3：

式中：f為單位勞動(dòng)力的培訓(xùn)費(fèi)（元/人）；A為人均每年的培訓(xùn)費(fèi)（元）；s為人均耕地面積（畝/人）；r為還原率

醫(yī)療保障價(jià)值測(cè)算。耕地資源的醫(yī)療保障價(jià)值同樣可以采用替代法進(jìn)行測(cè)算。因此我們可以參照國(guó)家為城市居民提供的醫(yī)療保障金，然后用城鄉(xiāng)收入比進(jìn)行修正進(jìn)而得到耕地資源的醫(yī)療保障價(jià)值。其具體的計(jì)算公式如下：

醫(yī)療保障價(jià)值V4：

式中：E3為政府為農(nóng)民提供的醫(yī)療保障金（元）；E4為政府為城鎮(zhèn)居民提供的醫(yī)療保障金（元）；i1為農(nóng)民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）

綜上，耕地資源的社會(huì)保障價(jià)值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 來(lái)表示。

式中：P2是耕地資源的社會(huì)保障價(jià)值；V1 是基本生活保障價(jià)值；V2是養(yǎng)老保障價(jià)值；V3是失業(yè)保障價(jià)值；V4是醫(yī)療保障價(jià)值。

1.3.3耕地資源社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值的測(cè)算

耕地資源的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值指的是農(nóng)產(chǎn)品在供給的保障上所體現(xiàn)的價(jià)值。國(guó)家對(duì)占用耕地收取的費(fèi)用主要包括耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)和新菜地建設(shè)開發(fā)基金。這些稅費(fèi)全部用于農(nóng)綜合開發(fā)和土地復(fù)墾整治等能有效提升耕地的糧食生產(chǎn)能力，因此用這4項(xiàng)費(fèi)用來(lái)代替耕地的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值[6]。

P3=C+D+E+F （8）

式中：P3是耕地資源的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值；C是耕地占用稅：D是新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)；E是耕地開墾費(fèi)：F是新菜地建設(shè)開發(fā)基金。

1.3.4耕地資源生態(tài)價(jià)值的測(cè)算

關(guān)于耕地資源生態(tài)價(jià)值的核算，本文依據(jù)謝高地、魯春霞（2008）等人建立的中國(guó)陸地生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價(jià)值表中的農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)單位面積服務(wù)價(jià)值來(lái)測(cè)算（表二），計(jì)算不同年份的農(nóng)田系統(tǒng)單位面積服務(wù)價(jià)值需要根據(jù)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正，計(jì)算具體地區(qū)的農(nóng)田生態(tài)價(jià)值時(shí)在通過王萬(wàn)茂、黃賢金（1997）的研究耕地生態(tài)系統(tǒng)潛在的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量進(jìn)行修正。其具體公式為：

P4=λ×q×n/m/r （9）

式中：P4是耕地資源的生態(tài)價(jià)值；λ是修正系數(shù)（用物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正）；q是指2002年全國(guó)耕地平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值；n是指具體地區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)的潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量；m是指全國(guó)一級(jí)耕地生態(tài)系統(tǒng)單位面積平均潛在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量（根據(jù)王萬(wàn)茂的研究測(cè)算其值為（712.67kg/畝）；

r是指土地還原率。

2.實(shí)證研究

2.1樣本區(qū)域概況

楊凌示范區(qū)位于八百里秦川的腹地，東有漆水河與武功縣為界，南隔渭河與周至縣相望，西和扶風(fēng)縣接壤，北由韋水河與扶風(fēng)縣相連。處于東經(jīng)108°～108°07′，北緯34°12′～34°20′之間。人口18.59萬(wàn)，其中農(nóng)業(yè)人口11.9萬(wàn)，土地面積134平方公里，其中耕地面積10.6萬(wàn)畝，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃面積22.12平方公里。農(nóng)民人均耕地0.8畝，是中國(guó)農(nóng)業(yè)起源之地。

2.2樣本區(qū)域耕地資源市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算

本文選取小麥、玉米、油菜籽作為楊凌示范區(qū)的主要農(nóng)作物，根據(jù)耕地資源市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算原則，我們通過計(jì)算主要農(nóng)作物的純收益，來(lái)計(jì)算楊凌示范區(qū)耕地資源的市場(chǎng)價(jià)值。通過在陜西省物價(jià)局查找得出主要農(nóng)作物的純收益以及在2012年《陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒》查找得出當(dāng)年楊凌示范區(qū)主要農(nóng)作物的播種面積，并賦予各農(nóng)作物的收益權(quán)重，最終計(jì)算得出楊凌示范區(qū)主要農(nóng)作物的純收益為220.99元/畝，已知2012年楊凌區(qū)一年期存款利率為3%，根據(jù)耕地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的計(jì)算公式可以得出楊凌區(qū)耕地資源的市場(chǎng)價(jià)值為：7366.33元/畝。

表3 2012年陜西省主要農(nóng)作物成本收益表（單位：元/畝）

資料來(lái)源：陜西省物價(jià)局 楊凌示范區(qū)發(fā)展和改革委

2.3樣本區(qū)域耕地資源非市場(chǎng)價(jià)值的測(cè)算

2.3.1楊凌示范區(qū)耕地資源社會(huì)價(jià)值的測(cè)算

第一，社會(huì)保障價(jià)值測(cè)算

基本生活保障價(jià)值的測(cè)算。2011年11月26日起執(zhí)行的楊凌示范區(qū)農(nóng)村最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)為2200元/人，楊凌示范區(qū)農(nóng)民人均耕地為0.8畝/人，根據(jù)公式2，得出2012年楊凌示范區(qū)基本生活保障價(jià)值達(dá)到2750元/畝。

養(yǎng)老保險(xiǎn)價(jià)值的測(cè)算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒，2012年楊凌示范區(qū)農(nóng)村家庭純收入為10841元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29925元，楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老金為1080元， 還原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地為0.8畝/人。根據(jù)公式3，可算出2012年楊凌示范區(qū)養(yǎng)老保障價(jià)值為16302.26元/畝。

失業(yè)保障價(jià)值的測(cè)算。通過公式4計(jì)算失業(yè)保障價(jià)值，人均年培訓(xùn)費(fèi)根據(jù)任剛的測(cè)量方法[7]，取A=1262元/年，選取20年長(zhǎng)期國(guó)債利率2.79%為還原率，使用年現(xiàn)金公式（公式4）f=13607元，可得2012年楊凌示范區(qū)失業(yè)保障價(jià)值為17008.75元/畝。

醫(yī)療保障價(jià)值的測(cè)算。根據(jù)陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒，2012年楊凌示范區(qū)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)金為200元，根據(jù)公式5，可得2012年楊凌示范區(qū)醫(yī)療保障價(jià)值為3018.94元/畝。

楊凌示范區(qū)耕地資源的社會(huì)保障價(jià)值為以上四者之和為39079.95元/畝。

第二，社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值測(cè)算

根據(jù)《陜西省實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)為22元/m2，根據(jù)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)及等別》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)為24元/m2，根據(jù)《陜西省新菜地和農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，楊凌示范區(qū)新菜地開發(fā)建設(shè)基金為5000-7000元每畝，計(jì)算時(shí)取平均值為6000元/畝。其中耕地開墾費(fèi)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，可用如下公式進(jìn)行測(cè)算：

式中：C為耕地開墾費(fèi)；X為耕地開墾的投入；Y為收益損失；Z1為耕地資源的土地資本投入量；Z2為土壤培肥投入量；b為土壤培肥投入資金額；R為貸款利率（取三到五年貸款利率6.15%）：r為還原率（取一年期定期存款利率3%），n為土地開發(fā)年年限（4年）；a表示收益損失額，以耕地年純收入表示（220.99元/畝），以任浩[8]對(duì)全國(guó)土地整理的開發(fā)預(yù)算資料，查出楊凌示范區(qū)單位面積土地資本投入量Z1為2898.55元/畝，土壤培肥資金投入量b為122.11元/畝，根據(jù)公式可得Z2為504.93元/畝，Y為821.44元/畝，可得楊凌示范區(qū)耕地開墾費(fèi)為4224.92元/畝。

由公式6可得楊凌示范區(qū)耕地資源的社會(huì)穩(wěn)定價(jià)值為40891.59元/畝。

綜上，楊凌示范區(qū)耕地資源的社會(huì)價(jià)值為79971.54元/畝。

2.3.2楊凌示范區(qū)耕地資源生態(tài)價(jià)值的測(cè)算

耕地資源生態(tài)價(jià)值的測(cè)算。根據(jù)表二，可得出2002年全國(guó)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值為407.62元/畝，根據(jù)王萬(wàn)茂，黃金賢[8]的測(cè)算，可得出2002年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值為350.8元/畝，要計(jì)算2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值需要對(duì)此數(shù)據(jù)進(jìn)行修正，本文采用居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)進(jìn)行修正即可，2002、2012年居民消費(fèi)物價(jià)指數(shù)比值約為1.07（陜西省統(tǒng)計(jì)年鑒），可得出2012年楊凌示范區(qū)耕地生態(tài)系統(tǒng)平均生態(tài)服務(wù)價(jià)值為375.36元/畝，根據(jù)公式7可得2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的生態(tài)價(jià)值為12512元/畝。

2.3.3測(cè)算結(jié)果說(shuō)明

根據(jù)以上的計(jì)算結(jié)果，2012年楊凌示范區(qū)耕地資源的總價(jià)值為99849.87元/畝（表四），其中耕地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值為7366.33元/畝，社會(huì)價(jià)值為79971.54元/畝，生態(tài)價(jià)值為12512元/畝。

從表四的數(shù)據(jù)我們可以看出楊凌示范區(qū)耕地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值比重為7.38%，社會(huì)價(jià)值的比重為80.09%，生態(tài)價(jià)值的比重為12.53%，社會(huì)價(jià)值在楊凌示范區(qū)的比重最大。在耕地資源的社會(huì)價(jià)值構(gòu)成中，耕地的養(yǎng)老和失業(yè)保障占據(jù)主體地位，可以看出耕地資源對(duì)農(nóng)民的保障起著極其重要的作用。

3.討論與政策建議

3.1楊凌示范區(qū)現(xiàn)行征地補(bǔ)償價(jià)格

2010年4月13日，《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)全省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值及區(qū)片綜合地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的通知》（陜政辦發(fā)〔2010〕36號(hào)）公布了陜西省各縣（市、縣）征地統(tǒng)一年產(chǎn)值補(bǔ)償平均標(biāo)準(zhǔn)，楊凌征地統(tǒng)一年產(chǎn)值平均標(biāo)準(zhǔn)為1416元/年，平均補(bǔ)償倍數(shù)為27倍，平均標(biāo)準(zhǔn)為38232元/畝。

3.2可行性分析

由測(cè)算結(jié)果可知，基于耕地總價(jià)值的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行征地標(biāo)準(zhǔn)的2.61倍，將研究的結(jié)果與非農(nóng)建設(shè)用地的基本地價(jià)進(jìn)行比較，可驗(yàn)證我們構(gòu)建的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系是否可行。根據(jù)《陜西省楊凌示范區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表》所公布的數(shù)據(jù)，商服用地，住宅用地，工業(yè)用地選取中間標(biāo)準(zhǔn)，單位面積地價(jià)分別為24萬(wàn)/畝，18萬(wàn)/畝，13萬(wàn)/畝，分別為楊凌示范區(qū)單位面積耕地價(jià)值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地總價(jià)值的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是可行的。

3.3政策建議

2012年楊凌區(qū)基于耕地總價(jià)值的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的2.61倍，目前的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，主要是因?yàn)樵谕恋卣魇盏倪^程中僅對(duì)耕地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出價(jià)值進(jìn)行征收補(bǔ)償忽略了耕地資源的社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。因此在構(gòu)建征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)把耕地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，社會(huì)價(jià)值，生態(tài)價(jià)值納入其中。基于耕地總價(jià)值的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完善了耕地的補(bǔ)償范圍，突出了耕地資源對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障效用以及生態(tài)效用，有利于耕地資源的保護(hù)。

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