土地征收補償的方法精選(九篇)

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第1篇：土地征收補償的方法范文

一、日本憲法29條3項「正當補償之內容

日本憲法29條3項規定，「私有財產，在有正當補償之下，可供公共所使用。根據此一憲法條文，作為有關以公共為目的所為土地征收之一般法的土地收用法在1995年被制定；該法就損失補償設有相關規定。因公共目的有興辦事業之必要，并基于該必要性而擬征收土地之場合，成為征收對象之土地或建筑物上所存在的所有權或租借權等，將因公共利益而從己身所有土地上被剝奪。原本，在利益為社會全體所共享之場合，本即應當由社會全體平等負擔之；但實際上，某特定人因特定事業而需用土地之場合，卻不得不讓土地所有人負擔該需用土地，而將之充作公共事業之用。此雖然是現實（實際）情況，但是本來應由社會全體分擔的負擔，卻由該土地被征收者個人所承擔者，乃是不平等之負擔；因此為將此不平等負擔轉由社會全體負擔而被承認的制度，即為損失補償制度。因此，日本憲法29條3項所規定的「正當補償，若舉土地征收的案例來說，在對照私有財產權的旨趣及平等原則之同時，因土地征收乃是個別且屬偶發地剝奪土地所有權之故，對其補償必須是完全補償；而如此一想法正是議論學說或判例之出發奌.

二、土地征收法之程序及征收補償等之內容

簡單就土地征收法所規定的程序流程作一介紹，之后再對征收補償等進行說明。1．土地征收法之程序（1）土地征收之當事人土地征收程序之當事人有「為公共利益興辦事業之事業主〈起業者、土收3條〉以及土地所有人或關系人。所謂關系人，是指土地所有人以外之權利人〈土收8條〉。（2）土地征收程序—事業認定及征收裁決—土地收用法所規定之征收程序的流程可以加以圖示化，如圖1所示；而征收程序，可大致區分為①關于事業認定階段以及②關于征收裁決階段。所謂事業認定，是在確認具體的起業者或事業計劃，并判斷是否該當土地征收要件之后，對于起業者賦與征收土地權利之行政行為。而所謂征收裁決，是由征收委員會站在第三人的立場，確定起業者的權利內容，在調整起業者和被征收人間的紛爭同時，并確定權利關系，以尋求實現征收權之行政行為。事業認定是由國土交通大臣或都道府縣知事所作成〈土收17條〉，而②階段之征收裁決則是由設置在都道府縣下的征收委員會為之。又、關于事業認定或征收裁決，因一旦作出認定或裁決后，則該被征收土地之利用或權利將單方地（權力的）被限制并同時被消滅；因此上述兩者均被理解為行政行為，而成為抗告訴訟的對象。此外，關于后面將再討論的土地收用法上所定補償金額之計算時奌，現存有「事業認定公告時以及「征收裁決時此兩對立見解。（3）裁決裁決程序是透過起業者之申請而開始的，基本上于征收委員會作出裁決后程序終了。裁決可區分為駁回裁決〈土收47條〉以及征收裁決；而征收裁決是由權利取得裁決和交付裁決所構成〈土收47條之2〉。是以權利取得裁決來決定被征收土地之區域、權利取得或消滅的時間奌以及有關對權利之損失補償等事宜項；而除移轉費用等應依據權利取得裁決決定之事項外，對于損失之補償或土地之移轉時間等是由交付裁決來決定〈土收49條〉。2．損失補償（征收補償等）之原則（特別是金錢補償原則）及補償之內容等（1）金錢補償原則日本土地收用法是以金錢補償為原則〈土收70條〉。但是在有關提供換地、作成住宅用地、替代進行建筑工程等情形下，例外地承認現物補償〈土收82條-86條〉。唯，此情形終究是例外。（2）損失補償的內容〈種類〉①對于土地等之補償土地征收之補償之核心，在于對被征收土地其本身作出補償。因屬于對權利本體的補償，所以又被稱之為權利補償。又此一補償必須是「完全補償。②通損補償〈亦稱為通常所生之補償、附隨性損失之補償〉土地收用法對于因征收所生的通常損失亦予以補償。具體來說，例如對象移轉費用之補償、營業上的損失補償、離作費用之補償等〈土收77條、88條〉。雖然對于這些費用之補償是否包括在「完全補償里，尚有疑問；但是已包括其中的見解則已逐漸確定下來。③溝渠圍丬之補償損失補償被認為是以因征收而直接受到土地被剝奪等不利益者為對象。因為間接性不利益并不被認為是權利遭受侵害，只不過是事實上的侵害而已。但是，作為此一想法的例外，在日本土地收用法上承認「溝渠圍丬之補償〈土收93條〉。例如，某人的土地被征收的詰果，有必要新蓋溝渠或圍丬的場合，則承認對其補償。因為對于被征收人以外的第三人亦承認對其補償，因此也可以將之歸類為對第三人補償的一種。又，依據土地收用法所受的第三人補償只限于「溝渠圍丬之補償而已；但是依據政府的內部基準「因供公共用地所生損失補償基準要綱〈以下稱「損失補償基準要綱〉，則對于少數殘存補償或離職者補償等，亦有所規定。以上為損失補償的內容，但是對于補償的計算方法、補償范圍有無擴大到上述補償之外等，尚有問題或課題存在；以下將針對此些問題的所在說明于后。

三、損失（征收）補償相關問題（課題）

關于日本損失補償的問題（課題），可整理為以下4奌：亦即①「完全補償金額及其計算方法與基準，②土地價格的計算和客覌主義，③第三者補償，以及④生活補償。1．「完全補償金額及其計算方法與基準如前所述，土地征收的補償必須是「完全補償。對于計算此「完全補償金額的時間奌，有學說主張應該以事業認定時為基準，亦有學說認為應該以裁決時為基準〈另有對此些學說的修正〉。關于此些學說的對立，在此暫予省略。就計算時間奌，土地收用法于第71條有如下的規定。「對于被征收土地及有關該土地所有權以外權利之補償金之金額，是將以考慮鄰近類似土地而算出公告事業認定時之一定價格，再乘上對照至裁決時為止之物價變動的修正系數所得出之金額。基本上，系以事業認定時為基礎，在此一基礎上，采取納入若干裁決時想法的形式來考慮物價變動等來計算補償金額。此一規定在于予測征收后的事業以避免投機性地價高漲而導致影響補償金額；但是問題并未被解決。因為地價變動在與物價變動產生明顯落差時，問題才會被顯現出來。而地價轎一般物價高漲時，此一部分因被認為是被征收人的予期外利益〈ごねどく〉而不予補償；但是站在完全補償的立場，則存有疑問。又如地價下跌的情形，則有過度補償的問題。換言之，上述問題均是起因于固定價格一事上。關于此問題奌，依據日本法院的見解，雖然地方法院判決認為土地收用法71條違反日本國憲法29條3項的規定〈廣島地裁昭和49年5月15日判時762號22頁〉，但是最高法院卻作出合憲判決〈平成14年6月11日民集65卷958頁〉2．土地價格之計算及客覌主義關于土地收用法第71條，根據實務專家的著作〈參考文獻④參照〉，有如下之敘述：「土地價格應以客觀價值來計算，因此在評定價格的時，應該統一以一般交易價格為基礎。所謂一般交易價格，是指在鄰近類似土地有交易價格存在的場合，就以該價格為基準；如交易價格不存在的情形，就以鄰近土地或類似土地的正常價格、收益還原價格等為基準，并就該土地之位置、形狀、環境等綜合考慮后評價之。〈解說19頁〉扼要說明此一主張的話，就是土地價格的計算，應該依據客觀價值來決定，而其客觀性取決于交易價格。進而導出，對于予期利益﹝逸失利益﹞〈假設該土地若未被征收，今后可必然可以得到的利益〉或精神上的痛苦，不給予補償的詰論。然而，如此是否妥當，尚有疑問；亦即，關于予期利益應否被包括在通損補償中處理，縱使是對于精神上的痛苦，學說上亦嘗試朝向承認補償方向解釋。關于土地收用法的客觀主義，有下述說服的說法。「對于人來說，如因征收而導致土地被剝奪，只要能得到財產損失的補償的話，就沒有精神上的痛苦，又，即是以能憑藉一己之力維持向來的生活此種人生觀為前提的。〈參考文獻①參照〉但是在此應附帶一提者是，日本亦存有修正上述人生觀的動向。3．第三者補償在日本，伴隨土地征收而來的損失補償，應該以直接被征收的被征收者為實施對象，除「溝渠圍丬補償之外，原則上第三人非屬損失補償對象所及。但是，因貫徹此一原則所衍生的問題，已被提出。例如，在興辦大規模公共工程的場合，因該事業的實施導致該土地被征收人以外的第三人〈附近住民〉亦遭受損失的情況。此可說是伴隨公共工程所経常發生的現象；但是對于此類所謂「事業損失的問題，該采取如何因應方式，已成為問題。對此，日本土地收用法并無相關規定；但透過為施行「損失補償基準要綱的閣議了解，如事業損失超過一般社會通念的忍受程度，且其發生被視為當然者，則對其賠償，已被承認〈參考文獻②④228頁參照〉。4．生活權補償所謂生活權保障，是指為保障生活或生存權而被承認的補償。舉日本國憲法來說，一般是將其根據求諸于憲法25條以及14條。在過去，損失補償是出自于保障財產權的觀點，故因土地征收所生補償的應有方式，基本上是金銭補償。本文前述的強烈近代生活觀，乃是其前提。相對于此一思考方式，在日本學說或實務上存有部分修正。具體來說，成為問題的有：①狹義的生活補償，②生活重建措施，③少數殘存者補償，④離職者補償。關于②和③，透過「損失補償基準要綱，已被承認；但是①則不被承認。再者，此生活權補償如果沒有法律規定，僅是依據其為「損失補償基準要綱所承認的關連，對于國民能否作為向行政或法院提出請求的權利，又其根據為何，均尚有議論之余地。學說雖主張可由憲法導出，但是裁判例卻是呈現消亟見解〈東京高裁平成5年8月30日〉。而此一問題確可說是日本損失補償的重要課題。

結語

以上為本人的報告。總之，日本的損失（征收）補償，是以所有權（權利）及其它權利的歸屬者為對象所架構起來的損失補償。而補償金額是基于客觀主義根據交易價格所確定的這種想法，乃是運用的基礎；但是，對于此一運用，仍存有許多問題及課題被指摘出來，因此，對于此些問題的因應，乃是目前必須面對的課題。

注釋：

徳田博人：琉球大學教授

參考文獻

①芝池義一[行政救済法講義﹝第3版﹞]〈有斐閣、2006年〉205-225頁。

②室井力編[新現代行政法入門﹝2﹞]〈法律文化社、2004年〉176頁以下﹝安本典夫執筆﹞.

第2篇：土地征收補償的方法范文

關鍵詞：土地征收；補償

土地征收是我國農村集體土地所有權向國有土地所有權轉移的唯一方式，目前我國農村社會保障制度尚未完全建立，土地不但是農民重要的生產生活資料，而且還具有重要的社會保障功能。因土地征收引發的群眾上訪案件近年來有增無減，影響農村乃至整個社會的穩定，因此研究完善土地征收補償機制，充分體現并保障農村集體土地產權權益，成為目前我國關注、解決三農問題的關鍵。

一、現行土地征收補償的弊端

我國現行的土地征收補償制度是計劃經濟時代的產物，嚴重損害了我國農村集體土地的產權權益，主要表現在以下幾個方面。

（一）補償標準嚴重偏低

《中華人民共和國土地管理法》第四十七條中明確規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費和安置補助費總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。征用其它土地的參照耕地進行補償”。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）要求各省、自治區、直轄市制訂并公布各市縣征地統一年產值或區片綜合地價，旨在提高征地補償標準，保護失地農民利益。但在實際操作中補償標準嚴重偏低，與日益攀升的土地出讓價格形成很大的落差，征地補償費僅占土地出讓價格的10%-20%。土地出讓的暴利使地方政府陷入征地賣地以增加地方財政收入的怪圈，嚴重脫離了目前我國實行的世界上最嚴格的耕地保護政策。

（二）補償費用分配不合理

根據我國《土地管理法》有關規定，土地補償費由農村集體組織管理，主要用于發展集體經濟和改善生產生活條件。安置補助費誰安置誰管理。地上附著物和青苗補償費支付給所有者。這樣的分配方式存在明顯的不足，首先目前我國農村集體土地所有權主體（鄉、村委會、村民小組）在法律上尚未明確，因此土地補償費具體應該有誰管理存在爭議。其次補償費沒有包括土地的生態價值補償。

（三）貨幣安置存在弊端

貨幣安置因其簡單且可操作性強而成為主要的安置方式。但貨幣安置存在很大弊端，由于農民普遍缺乏理財觀念和再就業技能，對安置款的使用缺乏計劃，一旦安置款用完之后，便又喪失了生活保障，大量的失地農民淪為“種田無地、上班無崗、低保無份”的“三無游民”。土地補償費以貨幣形式發給農村集體經濟組織后，用于發展集體經濟、改善生產和生活條件的往往較少，而由此引發的克扣、貪污、濫用、截留卻時有發生。

二、土地征收補償的優化

（一）明確農村集體土地價值內涵，逐步實現土地征收的完全價值補償

商品是價值和使用價值的統一，價值是凝結在商品中的一般人類勞動，價值交換以使用價值為基礎，使用價值是商品能夠滿足人類某種需要的屬性。農村集體土地作為一種特殊的商品，具有生產功能、社會功能和生態功能，因此農村集體土地價值包括經濟價值、社會價值和生態價值，其中生態價值和社會價值可并稱為土地資源的外部性價值，社會價值包括社會保障價值和糧食安全保障價值。

目前我國土地征收補償屬于不完全補償，表現為補償范圍窄、標準低。從國際整體發展趨勢看，對于國家合法行為所造成的損失，其補償范圍與標準呈日漸放寬提高之勢，對被征用者所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。關于征收補償國內學者觀點不同，有的主張按市場價格補償，有的主張區分征地目的（是否為公共利益）區分補償標準。以上觀點都存在不妥之處，按市場價格補償缺少外部性價值。以征地目的和范圍不同區分補償標準有失社會公正。合理的補償標準應包括土地的經濟價值、社會價值、生態價值損失補償，即土地征收實施完全價值補償，《中華人民共和國物權法》的頒布實施也是對完全價值補償的支持。

（二）完善價值核算方法，兼顧社會價值和生態價值

產值倍數法補償測算方法缺乏理論依據，而且倍數確定有較大主觀性。解決這兩個問題主要從以下兩個方面著手：第一，對農村集體土地進行完全價值測算，包括經濟價值和外部性價值；第二，改進具體測算方法。對于經濟價值和社會保障價值的核算，參照《農用地估價規程》中的綜合法進行，并對其進行優化；在此基礎上采用替代成本法方法對糧食安全保障價值和生態價值進行評估；最后各部分價值相加即為農村集體土地的完全價值。

1、經濟價值測算

經濟價值核算采用收益還原法，收益還原法是將待估不動產未來每年的預期客觀純收益折現到估價期日。具體到農村集體土地是將待估土地未來各期正常年純收益以適當的利率還原，從而估算出待估土地價格的一種方法。基本公式為：

式中：pp――農村集體土地資源的經濟價值；n――收益年期；a1，a2…an――分別第一年，第二年，…，第n年的年末純收益；r1，r2，…rn――分別為未來第一年，第二年，…第n年的還原利率

2、社會保障價值測算

社會保障價值測算采用替代市場法，替代市場法是一種基于替代品市場的評價方法。農民土地被征收意味著社會保障功能的喪失，采用某種方式又可以重新實現社會保障，實現這種方式需購買的產品即為替代品，而替代品的購買價格即為農地資源的社會保障價值。對社會保障價值計算，可以根據單位土地面積所承載的人口應繳納的社會保障金額來代替單位土地面積的社會保障價值。具體核算方法可以根據失地農民的性別、年齡構成等，參照社會保險、商業保險的有關標準計算。在我國農村多數地區都實行了農村合作醫療保障制度，因此對社會保障價值的核算只包括養老保障價值和失業保障價值。

（1）養老保障價格

養老保障價格測算可依中國人壽保險公司個人養老保險費率計算，公式如下：

式中：Psl――養老保障價格；At――農用地總面積；Am――人均農用地面積；Ya――平均年齡為a時可保障農民基本生活水平應躉繳的保險費金額；Yam――a年齡男性公民保險費躉繳金額基數；Yaw――a年齡女性公民保險費躉繳；b――男性人口占總人口的比例；c――女性人口占總人口的比例；M1――農民基本生活費（月保險費領取標準）M0――月保險費基數。

（2）失業保障價格測算

本文以保障農民最低生活水平為出發點，采用折現的方法來計算。一般來說，男性在四十五歲以上、女性在四十歲以上再找工作就比較困難，假設其失業，男性到六十歲女性到五十五歲開始領取養老保險金，其間為十五年。也就是說失業保障的存續期間為十五年。根據當地最低生活標準，采用前文確定的收益率即可算出一人所需的失業保障金額，再用農地總面積除以人均農地面積求出要保障的人數，兩者相乘即得出失業保障價格。公式如下：

式中：ps2――失業保障價格；M1――最低生活保障金額；r――還原利率；At――征收土地總面積；Am――人均土地面積

（3）糧食安全保障價格的計算

第一，固定資產投入量，假設在開發初期一次性投入，由于投入期和測算時點相距不遠，所以固定資產投入部分不計資金的時間價值。

第二，農業生產平均凈收益水平在土壤經濟肥力形成周期內的折現值。公式為：

式中：pg――糧食安全保障價格；ay――農業生產年平均凈收益；r――還原利率；n――土壤經濟肥力形成周期；c――農地固定資產投入量

3、生態價值測算

土地資源的生態功能主要包括調節大氣成分、涵養水源、保持生物多樣性、營養物質貯存與循環、土壤肥力的更新與維持、環境凈化等功能價值。由于土地生態系統具有巨大的正外部性，通常土地的生態價值不具備完備的市場評價體系。目前，國內外對生態價值的核算一般采用間接測算法，主要采用替代成本法（影子工程法）、旅行費用法、享樂價值法和條件價值法進行測算。

（三）區分對待征收征用，合理確定補償標準

《中華人民共和國憲法》和《土地管理法》均對土地征收、征用進行了區別。征收是集體土地所有權的轉移，是沒有期限的。而征用僅是集體土地使用權有限年期的轉移，并未改變其所有權性質。土地征收補償價格是集體土地所有權價格，土地征用補償價格只是有限年期的集體土地使用權價格，因此土地征收價格應明顯高于土地征用價格。

在農村集體土地非農流轉的過程中，應嚴格區分土地征收和征用，分別采用不同的補償標準，以充分保護集體經濟組織和農民個人的產權利益。充分體現社會公正理論，根據“誰受益、誰投資；誰破壞、誰補償”的原則，土地征收征用后的受益者和土地資源功能破壞者應該對受損害者相應的補償。

三、展望

現行的土地征收補償標準和農村集體土地的完全價值有很大差距，如何將優化后的土地征收補償機制上升到制度層面是當務之急。隨著我國經濟發展和農村集體土地產權制度不斷完善，土地征收將更好地體現社會的公正和公平，土地征收逐漸走向市場化，補償費用不斷提高，安置方式和途徑不斷拓寬，從而農村集體土地權益和農民利益得到更好的保護。

參考文獻：

1、謝忠寶.農村土地征用補償問題研究[J].東北電力大學學報,2006(10).

2、楊京平等.生態安全的系統評價[M].化學工業出版社,2002.

3、艾建國,吳群.不動產估價[M].中國農業出版社,2002.

4、霍雅勤,蔡運龍.耕地資源價值的評價與重建――以甘肅省會寧縣為例[J].干旱區資源與環境,2003(5).

5、諸培新,曲福田.從資源環境經濟學角度考察土地征用補償價格構成[J].中國土地科學,2003(6).

第3篇：土地征收補償的方法范文

關鍵詞:土地征收;對比分析;啟示

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“為特定公共事業之用,而強制性取得私人特定財產權的活動或制度”。因日本是實行私有制的資本主義國家,國有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農業、工業、住宅的森林地和原野。所以政府為了進行國家的經濟、文化、軍事建設,為了興辦社會的公共事業,在必要時通過對私有土地有償的強制性征收,實現對公益事業用地的最大保護和促進。

1.2 征收的法律依據

憲法作為國家的根本準則,制定了私有財產的關系基準。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨立式,制定了《土地征收法》,它獨立于土地法而單獨以法律形式存在。目的是:為了全面地協調國家的公共利益與私有財產權利益之間的關系,為了使國家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對國家穩定和發展起到重要的作用,是協調國家全局性利益和個人私有財產利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續頒發了一系列輔的法規,保證土地征收合法、有序進行。

我國并非日本獨立式的立法形式,也非一些國家采取章節式的方法,即將土地征收的一些基本問題,作為土地法的一個章節處理。同時我國目前并沒有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準,以《土地管理法》、《國家建設征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據對征收進行補充和解釋。因為法律并非很完善,所以在實施過程中會出現一些仍需解決的問題,比如征收審查、征收補償、征收糾紛裁決、強制救濟等。

2 中日兩國土地征收要素對比分析

2.1 對兩國的“公共利益”比較分析

公共利益原則是每個國家進行土地征收的先決條件,體現在憲法等相關法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對何為“公共利益事業”的項目進行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項目,并且幾乎每種“公益事業”均相應有一部法律來約束,詳細地囊括了國家社會生活、生產和科學研究的基本公共利益。政府沒有任意行政權,不可能出現“因公之名”而為私益發動征用權的現象。所以日本對公共利益的嚴格界定和對公益事業的認定。

在我國,則是公共利益概念內容不明確,行政大量自由裁量權無法得到限制,導致土地征用權被濫用。我國《憲法》第10條規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償”。但是對什么是“公共利益”還缺乏相關法律規定,可見,我國實行的也是概括式規定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門和主要行政領導自由裁量的權力提供了方便,在實際操作中,企業、工商業、房地產等經營性項目用地也可通過征地途徑獲得土地使用權。土地征收權的濫用造成了很多社會問題,因此,有必要借鑒日本立法經驗,將“公共利益”的目的嚴格要求起來。

2.2 對兩國的土地補償方式進行對比和分析

日本的土地征收補償原則上以相當補償為準,但在實踐中多以完全補償標準確定土地補償費,即當國家為了公共利益的需要必須征收土地時,國家根據被損利益的性質、范圍、程度、價值等因素進行綜合考慮,并給予全額補償。日本對賠償的類別和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補償原則為:(1)項目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關系人的損失時,征用土地的項目人要賠償土地權利人的損失。(2)分別支付原則:項目人賠償損失時,只要能夠分別進行損失評估,則要對土地所有人和關系人分別進行賠償。(3)按正常市場交易價計價原則。(4)現金支付原則:對于損失,原則上要用現金進行賠償。也可以通過土地征用委員會裁決,采用提供替用土地的方式進行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權利人失去權利之前支付。

賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財產經濟價值的正常市價計算賠償額,一般參考較近地區的交易價格確定。(2)通損賠償。即對權利者因土地征收而受到的附帶性損失進行賠償。(3)少數殘存者補償。水庫等大型公共事業建設,使建設地區的社會本身遭受破壞,多數人要搬遷,但少數人殘存下來。對這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應給予適當賠償。可見,日本的征收補償范圍較廣,補償標準較合理。

我國憲法對土地征收之補償原則無明確的界定,但《土地管理法》等有關法規規定,征收農民集體土地的必須向被征地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費及青苗補助費等,并妥善安排好被征地單位農民的生產和生活。可見我國采用的是適當補償法。補償的范圍比較小,僅僅限于與土地有直接聯系的一部分損失,殘余地損失和其他間接的損失沒有列入補償的范圍,計算方法可操作性不強,并且前兩項補償費不直接發給農民,補償內容事實上只有兩項。所以,補償范圍不可以除了表現在補償未包括因征收土地的集體組織和農民的間接損失,也忽略了土地對農民的社會保障功能。

2.3 對兩國的土地征收程序進行對比和分析

日本土地征收之所以很好的落實,除了建立了合理的補償機制外,還有一套土地征收法規體系,具體規定了土地征用的程序及征地雙方的權利和義務,征地出現問題時解決的辦法和程序,從而規范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟和援助。日本“土地征收法”明確規定,征收或使用土地的公益事業,必須遵循法律的條件和程序進行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請、聽取意見、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過各種條件對征收雙方進行一定約制,達到在推動公益事業發展的同時,保護私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據“土地征收法”規定,公益事業項目人進行土地的征收和使用時,則主要通過以下幾道程序:(1)政府對公益事業項目進行資格認定;(2)項目申請人編寫土地調查報告;(3)征用委員會對征收或使用土地的具體事項進行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進行。

我國并沒有一部具體的土地征收法來規范土地征收雙方的權利和義務,其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規和各部門規章為輔。但同時,這些立法對征地的目的、程序、補償以及征地糾紛的解決等問題缺乏具體的規范,導致征地隨意性很大,補償安置存在極大的后遺癥,土地征收過程中引發的事故也無人承擔。其現有程序缺陷:一是程序種類繁多、交叉重疊;二是流程冗長、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車收費;四是資料量大,報件復雜。另外,按我國《土地管理法》規定:有關部門批準征地要有公告程序,在征地前給予農民知情權與參與權。但可以看到實際操作過程中缺乏透明度,并沒積極聽取農民意見,公告內容由政府單方面決定,帶有很大的強制性與壟斷性,農民只能被動的服從。

3 日本土地征收對我國的啟示和借鑒

(1)嚴格限定以公共利益為目的的征地范圍。

國家行使土地征收權是為公共利益服務,其范圍應該局限在基礎建設、政府機關用地及為公益事業服務的公共用地。日本通過詳盡的列舉式對公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進而嚴格限制征地的目的,對政府征收土地的權利形成較強約束。因而我國也應該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點種類得以明確。同時要將用地目的嚴格區分為公益性用地和經營性用地,增設公益目的的認證程序。

(2)完善補償制度。

征地補償是土地征收制度的核心內容,也與農民切身利益相關,因此對于這項制度的完善有著更大的意義。如上所述我國現行的征地補償制度存在著很多問題需要改進,依照市場原則,提高土地的補償范圍和標準。例如:土地管理法規定的土地補償費和安置補助費的標準是按被征土地前3年平均年產值的倍數計算,但這是一種與市場無關的政策性標準。以倍數計算難以體現級差地租導致補償費用偏低。失地農民沒有了土地發揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場交易價格為基礎的補償金。

(3)建立健全土地征收程序。

科學合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規體系來保障土地征收到合法進行。我國也要建立健全土地征收程序,保障農民的知情權和參與權,完善救濟機制。在整個土地征收過程中,保證被征收者在征地行為過程中的參與,讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發表意見的機會。即做好事前公告,事中聽證,事后救濟工作。

中國土地管理法及其實施細則均沒有條文規定個體土地使用者在對國家征用的命令或賠償金額發生異議時提出申訴的權利。但征收作為政府強制取得私有財產的損益,會對使用者造成不同形式的損失,因此必須通過法律設定有效的救濟途徑,這是保障私有財產權的最后防線。征收的救濟是公民的權利和利益因政府實施征收而受到侵害時的防衛手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現在兩個方面:一是對征收行為的合法性存在質疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補償問題引起的糾紛,主要有補償的標準、數額、方式以及補償費的歸屬問題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復議、行政訴訟。同時在訴訟中,法院要加強憲法審查和行政審查。

參考文獻

[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國土地管理法律制度與土地利用規劃制度及其借鑒[M].北京:中國大地出版社,2004.

第4篇：土地征收補償的方法范文

【關鍵詞】集體土地 非住宅 補償原則

我國城市化的加速發展使得各種大型公益項目的需求增加，在國有土地征用貧瘠的狀況下，集體土地開始大量被征收。從法律層面來講，2011年1月21日國家頒布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（簡稱新條例），集體土地非住宅房屋征收與補償沒有一套完整的法律保障，只是暫參考2011年頒布的新條例執行，在此背景下，集體土地非住宅房屋征收實施能否順利有效進行是個很大的疑問，據報道的征收實踐工作所引起的經濟糾紛甚至個別惡性案件則說明了征收補償過程中的各利益方對此做出了不同的反應，權利與利益的平衡被打破。以最少的成本代價獲取最優的利益均衡效果，使得公平補償能夠真正實現，這是思考如何制定合理的法律的重心。

經濟學角度分析集體土地非住宅房屋征收補償，實質上是征收補償相關主體的利益相爭，價值目標、利益需求及所處地位所占有資源的不同就必然引發利益方面的博弈，利益博弈過程就是相關方利益重新組合的過程，其根源在于征收補償中利益分配失衡 ，反應在補償價款上。

集體土地非住宅房屋征收過程中，被征收人與政府、征收實施單位之間就補償安置方案互相磋商是正常現象。關鍵在于政府的償付意愿是否能與被征收人的受償意愿互相吻合或接近吻合，而征收實施單位作為中間人，以委托代辦費為利益目標，一般起到調解和促成協議的作用。考慮到博弈過程過長會產生一定的社會資源及時間價值浪費，因此分析在不同補償原則下集體土地非住宅房屋征收補償的利益各方博弈效果具有非常重要的實踐意義，能夠有效避免征收過程中利益相關方的各種利益損失。

針對集體土地征收后大多用于公益項目的建設這一現狀，加上我國特殊的雙重“二元化”土地市場機制，基于公共利益層面的集體土地非住宅房屋征收是中國特有的征收補償方式。本文從不同的補償原則方面研究集體土地非住宅房屋的征收補償方式，因此本文主要探討分析三種利益主體：政府、拆遷實施單位和被拆遷人。這三種主體從自身的利益出發，占據不同的社會信息資源，代表不同的利益方，征收補償工作中所產生的矛盾及問題實際上就是三方的利益沖突。

一 假設前提

對于征收工作中涉及的各利益方，信息掌握程度各不相同，假定征收方案完全是依據法律條文的程序制定的，則政府方在擬定征收方案之后就應該通過各種途徑對外完全公開，若征收方案可信度大，則被征收人在了解了征收方案之后就會形成一個對征收對象價值的大致估算。雖然征收對象―房屋可以通過評估機構獲取一份合理的房屋價值評估報告，但各種信息因素交流的不對稱原因，仍然存在或多或少的房屋價值估算錯位偏移。在此我們假設信息完全公開對稱，以便博弈過程能夠順利進行，除了信息假設前提外，

還需要對各利益相關方行為分析進行其他方面的假設，例如他們都追求自身利益最大化、需求偏好多種多樣、理性選擇、機會傾向主義等，以上這些都是分析各利益相關方博弈的基本假設前提。

二 博弈要素

（1）參與人：本文所研究的是集體土地非住房房屋征收補償方式，由于開發商角色涉及甚少，故征收工作的參與人僅由政府、征收實施單位和被征收人三方組成。

（2）行動：政府、征收實施單位和被征收人是利益相關方，政府擔當機制供給者的角色，在不同的補償原則下它可以采取不同的行動策略，進行機制創新；征收實施單位是征收工作的執行者，行動策略有三種：協商征收、談判征收、強制征收；被征收人是被征收房屋的權利方，行動策略一般采取服從、拖延后服從、不服從或同意、不同意。

（3）信息：假設信息對流順暢，完全公開，則每個參與人清楚其他參與人采取的行動方案，并了解其他參與人的支付值。

（4）支付：支付是博弈參與者參與博弈所得到的支付，而不是他們所付出的支付。由于參與人的支付受到諸多因素的直接或間接影響，鑒于資料的有限性，很難用具體的函數進行解析說明，在此利用邏輯分析進行假設嘗試，得出有意義的博弈結論。

三 博弈分析

本文選用三種不同的補償原則：適當補償原則、公正補償、完全補償，每一個利益主體都是在一定得場合前提下對其他相關利益方采取某種行為對策做出理性的分析，并綜合考慮相互之間可能產生的影響因素，以此來選擇自己的行為策略，達到利益或效用最大化，通過博弈較量，博弈結論匯總如下表所示：

補償原則 最優策略 各利益方

政府 征收實施單位 被征收人

適當補償 服從 L-R C+D A

公正補償 同意 L F A+B

完全補償 同意 L F A+B+M+K

其中：L-政績收益；R-失信損失值；C-委托代辦費；D-征收實施單位的期間收益；F-獲取的各種收益包括委托代辦費以及征收工作中的特殊收入（C+D

從收益值角度考慮，從表中數據不難看出：選擇完全補償各利益方利益組合最優。從工作難易程度考慮，適當補償原則下的征收條款使得征收實施單位操作方便快捷，工作效率較高；在公正補償原則下因為有協調的因素使得談判工作難度增大；遵循完全補償原則時正因為搬遷獎勵措施的增加，征收工作進度有了很大的推進，且征收實施單位作為獨立的社會服務機構，進展工作更加透明和公正，取得被征收人的信任，間接推動征收工作進程。從社會發展角度來講，政府在適當補償原則下實行強制征收方案，對被征收人的切身利益考慮不夠周全，強征行為引發矛盾重重，不利于社會和平發展，造成被征收人的權利義務嚴重不對等。公正補償原則下在一定程度上緩解了利益矛盾，但由此造成了時間價值和社會資源的嚴重支出局面，且有可能增加社會動蕩風險。完全補償原則可謂是征收補償工作的完美原則，補償效果顯著，各方矛盾進一步得到緩解甚至解決。

綜上述，利益三方選用完全補償原則，能夠權衡各方利益，使其達到最優組合。隨著社會法律的逐漸完善，經濟實力迅速壯大，綜合考慮完全補償原則的利弊優劣，我國集體土地非住宅房屋征收補償機制走上以完全補償為基礎的道路是勢在必行的趨勢。

參考文獻

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[2] 江怒. 房屋拆遷中政府、拆遷人、被拆遷人三方法律關系分析及對策[J ] . 商場現代化，2006 （8） ：277.

[3]譚術魁. 中國頻繁暴發征地沖突的原因分析[J].中國土地科學，2008，22（6）：44-50.

[4]李紅波，譚術魁. 當代中國土地沖突問題及其根源探究[J].天府新論，2006，06：60-63.

第5篇：土地征收補償的方法范文

廣州大學公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補償的內容和原則，處理不好將影響社會發展和穩定。本文圍繞該問題進行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補償難題有所裨益。

國土資源部、監察部《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》明確規定：“政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地”。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）的相關規定，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償，這里的“公平補償”的基本要求是按市場價格進行補償。《條例》同時規定，對被征收房屋可以通過貨幣補償和產權調換兩種方式進行補償和安置。因征收造成的停產停業損失，應該予以補償。可見，對于企業舊廠房的征收補償，同樣應該有貨幣補償和產權調換兩種補償安置方式。

根據上述規定和實際情況，對于企業舊廠房改造中的征收補償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補償、被征收機械設備的補償、對職工損失的補償和停產停業損失補償四種情況。

一、被征收企業應當補償的內容

1.被征收房屋和土地的補償

企業的房屋土地性質一般為工業用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補償時應當以相關房產證登記的用途和建筑面積為計算標準。因為歷史原因沒有或無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。根據《條例》的規定，被征收房屋和土地的價值應當委托具有相應資質的評估公司，以征收公告公布之日為時點，根據相關評估技術標準，來確定房屋、土地的實際價值，以做到“公平補償”。

2.被征收機械設備的補償

機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；另一類是不可搬遷設備。對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼續投入使用。因此而產生的費用是征收引起的必然損失，應當予以補償。可搬遷設備因征收而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設備，征收會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，對設備所有人進行補償。對于機械設備的補償金額，可以由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，也可委托專業的評估公司進行評估確定。但由于被征收企業很難提供詳細的損失資料，因而經常會出現補償金額與實際損失差距較大的情況。政府在補償中應當綜合分析，充分考慮被征收企業的實際損失，給予妥善補償。

3.對職工損失的補償

征收會導致企業停產停業、員工停工，甚至出現企業解散、員工解聘的情況。因企業被征收而給員工帶來的損失應當進行補償，但如何安置補償，在法律法規中并沒有詳細規定，企業根據《勞動合同法》規定，由企業和員工通過相互協商達成一致，或根據實際工資支付的有關情況測算補償。如果導致員工解聘，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。

4.停產停業損失補償

《條例》第23條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。在法律實踐中，補償的標準、依據一般由地方政府以政策性文件規定，因此各地補償標準不同，計算方法也不同。本文認為，對于停產停業損失也應當由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保補償的公平公正。當然具體數額也可以由當事人協商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產業政策不允許被征收企業繼續經營，只能采用貨幣買斷、企業解散的方式進行征收。如果征收之前企業已經關閉，無需再對其進行安置。對于這類企業的舊廠房和土地按評估價格采用貨幣補償的方式即可。如果企業用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設施進行評估補償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進區域工業化和城市化，這種粗放型經濟增長的格局不能適合社會生產力的發展。產業層次偏低、組織化程度不高、產業布局分散等生產要素支撐力不足缺點逐漸暴露。為了推進產業結構調整，優化城市功能，加快經濟轉型升級，國家有關部門提出企業“退二進三”的戰略。之后各地紛紛響應，并出臺了詳細的方案措施，逐步遷出或關閉城市中心區內污染大、占地多的工業企業，將土地集約化利用。對于“退二進三”企業的補償，各地的規定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進三”搬遷改造實施意見中規定，對以出讓方式取得的企業用地，按照原土地使用權性質評估且政府確認后的價格給予補償；以劃撥方式取得的企業用地，按原用地性質基準地價標準的100%給予補償。

而對于被征收機器設備的補償應該按征收時企業是否正常經營而區別對待。如果在征收之前，企業已經關閉停產的，被征收企業可以自行拆除機器設備，不拆除或不能拆除的，在征收補償過程中則不予補償。但對于正常生產的企業，因征收而造成正常運行的機器設備的損失，應該補償。被征收的機器設備應該結合其成新和重置價，對所有人予以補償。即機器設備的補償價值=設備重置價×成新率-設備可變現凈值，設備重置價包括購買的市價、運雜費和安裝調試費等費用。不可搬遷構筑物及設施費用補償，由具有相應資質的中介機構進行評估，依據評估結果確定補償金額。對因搬遷生產設備而發生的費用，依據專業評估機構的評估、測算結果并經政府確認后給予一次性補償。

對于因企業解散而失業的職工，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。對于國有企業搬遷同時改制的，解除國有企業職工勞動關系給予的一次性經濟補償金和清償職工合理債務的費用，按相關規定執行。

企業因征收而關閉的，不存在停產停業損失的補償問題。

三、有產權的異地安置

對被征收企業采用異地安置的補償方式，同時土地通過出讓方式，由企業所取得。土地因區位的不同，土地價值也有所不同，企業由城市中心區被安置到比較偏僻的地區，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價值的差異，對企業來說是不公平的。此時應該由征收人與被征收人共同委托專業的評估公司分別對被征收土地與安置土地進行雙向評估，并根據評估結果結算土地差價。而企業在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進行重建，而重建的費用也是由于征收而給企業帶來的損失，所以應同時對舊廠房等建筑物按重置價評估后進行補償，以彌補企業損失。

對被征收機器設備的補償應區分為可搬遷設備和不可搬遷設備進行補償。一般采用成本法對設備進行評估。不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置價×綜合成新率-設備可變現凈值。其中設備重置價應包括購買設備的市價、運雜費和安裝調試費等費用。可搬遷設備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調試費+設備基礎費。其中運雜費包括基本運費、裝卸費、基本包裝費、合理損耗費、運輸保險費等。一般小型的設備只有極少的運雜費和安裝調試費，在評估時可根據具體情況確定，也可按照設備的評估價值以一定比例計算。

因征收而造成企業的停產，給企業職工帶來損失的補償，應由企業與員工通過協商，達成一致。或者按地方相關規定，以當地最低平均工資水平發放補助。

停產停業損失的補償標準，各地方有不同的具體規定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價值的一定比例計算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法（暫行）》規定，被征收人選擇貨幣補償的，按房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。被征收人選擇產權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費，停產停業期限按實際過渡期限計算。這樣的方式避免了協商、評估的程序，按房屋價值為依據也有一定的合理性。但是這種規定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業性質和經營狀況，其營業損失可能差別較大。

2.根據經營收入、利潤等指標確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》規定，征收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，被征收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經營性損失補償；被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被征收前的經濟效益等因素制定。

3.由評估機構進行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。評估的計算公式為：停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。另外，還有按被征收面積和經營時間等方式進行計算的，但不是很普遍。

四、無產權的異地安置

無產權的異地安置，是指將被征收企業異地安置到政府統一建造的標準廠房，企業以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業原土地使用權的喪失，應對被征收企業原有的土地按照市場評估價格給予貨幣補償，同時也應該對企業原有廠房等建筑物按重置價評估，以彌補企業因重建廠房等造成的損失。而對于機器設備、職工工資和停產停業損失的補償與上述有產權的異地安置情況形同，不再贅述。

第6篇：土地征收補償的方法范文

關鍵詞：“城中村”改造；土地征收補償

一、“城中村”改造概述

1.土地的城市化

因歷史的緣故，城中村中存在的土地形式包括集體土地、承包制土地與宅基地等。盡管部分的土地與宅基地己經被城市化，然而農村的存在仍然沒有改動。在城中村改造的過程中，必須將集體土地、承包制土地與宅基地等城中村的土地，轉變成城市建設的用地，這樣將會為城市的發展建設與提升城市化水平等目標的實現做好充足的準備工作。

2.居住環境的城市化

按照城市規劃的要求和標準切實改善人居的環境質量、提高城市形象。同時，保護好歷史文化和古跡等，切實做好周邊環境友好型工作，與城市融為一體。

3.生存生活方式的城市化

城中村雖占據著一定有利的地理位置，但村民在本質的生活與思維方式方面發生改動變化的事例較少，導致其生活社交居住等相關方式和城市整體的基調不和諧，且城中村公共綠化、學校、醫療健康與公共服務等相關配套的基礎設施也不齊全，市政配套設施不全面不完整，“臟、亂、差”的城中村的總體形象比較嚴峻，須將城中村進行全面改造更新，才能使得其本質的生存生活方式進行根本性的轉變[1]。

4.規劃發展管理的城市化

對城中村的規劃和管理比較滯后或置之不管，是形成其現狀的直接原因。因此，在城市化進程中，必須對城中村實行更新改造，進而促使其能真正融入進城市當中，成為城市的一員。城中村的改造須遵從相關的城市總體規劃規定與相應的規劃管理程序和制度等。

二、“城中村”改造中土地征收補償制度存在的問題

1.“城中村”房屋拆遷的補償依據不明確

按照我國的現行法律規定，“城中村”改造的房屋拆遷補償的直接法律依據是《土地管理法》第四十七條，但是《土地管理法》中規定的征收土地的補償標準并不能完全適用于“城中村”房屋的拆遷補償問題，并且其中規定的征收耕地的補償與征收宅基地的補償是不能相提并論的。[3]另外，《土地管理法》第四十七條關于補償標準的規定，主要是針對國家重點工程建設征收集體土地，并且是為了保護農民集體的利益而不是個人利益而制定的。

2.補償的主體不明確

從《西安市城中村改造管理辦法》第三十三條、三十四條中可以看出，“城中村”改造的主體拆遷人，同時也是拆遷補償的主體。

根據建設用地使用權的流轉順序，拆遷人不是自被拆遷人處獲得建設用地使用權，而是從國家土地管理部門出讓獲得，那么國家土地管理部門應當先行收回己經出讓給他人的建設用地使用權，并為相應補償及退還出讓金，因此補償人應當是國家而不是開發商或領取拆遷許可證的其他人[4]。

西安市“城中村”房屋拆遷的許可證是頒發給區“城中村”改造辦公室的，但是在區“城中村”改造辦公室并沒有對被拆遷者進行補償，而是由房地產開發商進行補償。

三、“城中村”改造中土地征收補償出現問題的原因分析

（一）立法上的缺失

對于土地征收補償費用的分配，國土資源部、農業部及最高人民法院都有部門規章、司法解釋進行規范和指導，但由于制定的部門不同，側重點不同，各個條文之間存在許多不一致的情況。這導致作為最基層的農村集體經濟組織不知道究竟該如何適用法律法規來進行“城中村”土地征收補償工作。如前文所述，政府劃撥的土地征收補償費主要給農村集體經濟組織，那么之后征地補償費用能否合理地分配給失地的農民？如何才能合理地分配？這些問題，法規當中沒有具體的說明，也沒有任何限制性的規定。在法規政策缺失的情況下，農村集體經濟組織只能按照本村的實際情況自行制定分配方案。這樣農村集體經濟組織就擁有了更大的自由決定權，進而容易造成補償費用分配的混亂現象，也埋下了社會矛盾的隱患。

（二）法律和政策貫徹不到位

近年來，隨著全國各大中小城市改造“城中村”行動的不斷開展，國家對各地的土地征收管理工作日益重視。2010年至2011年間國務院陸續出臺了《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國有土地上房屋征收與補償條例》，以規范集體和國有土地的征收和補償。與此同時，國務院法制辦、住房和城鄉建設部以及國土資源部也聯合出臺了《關于做好有關征地拆遷的規章和規范性文件專項清理工作的通知》，要求全國各地依照中央的精神，優化相關的立法和政策，健全征地補償工作制度。

但在現實的征地過程中，很多地方“城中村”改造的依據仍然是過去制定的法規和政策。在這種情況下，有的村民就對地方法規和政策的有效性提出了質疑，并要求政府依照現行有效法律法規的規定進行征地拆遷工作。有關部門對于這些質疑的解釋是地方立法和文件的廢止應當由其制定部門來做出，征地拆遷部門作為執行部門在實施拆遷補償工作時所適用的地方立法，如果沒有被廢止那么在其轄區范圍內就是有效的。村民對此十分不滿。

四、完善我國“城中村”改造中土地征收補償制度的對策

征地補償原則規定了被征地者的合法權益受到侵害時是否需要做出補償的問題。我國《物權法》第四十二條第二款雖然規定了政府征收了農村集體所有的土地后，應當依法足額支付土地征收補償費用，維護農民的合法權益，但這并不是土地征收補償的原則，因為各地政府制定的補償費用的標準不一，可操作性不強。憲法作為我國的根本大法，應當對基本的問題作出規定，對土地征收補償的原則也應進行規定。因此，在今后的憲法修改中，可以考慮借鑒國外先進的經驗，在憲法中規定“公正補償”的征地補償原則。

第7篇：土地征收補償的方法范文

關鍵詞：臺灣經驗；征地補償；土地增值

一、臺灣地區征地補償基本經驗

（一）區分一般征收和政策性征收

我國臺灣地區土地征收，分為一般征收和政策性征收兩種。一般征收又稱為公用征收，是出于公共利益的目的而進行的征收。政策性征收即指政府為了實施國家經濟政策、或者為了達到改善土地產權分配及土地合理利用之目的而進行的“征收”。一般所稱的土地征收，都應是只“公用征收”。在臺灣都市更新計劃中目前較為關注的是區段征收，也是對于大陸有較好借鑒意義的一種方式。區段征收實際上是為達到改善土地資源配置之目的而實施的“作為用地開發手段的土地征收”。其一般適用于為了實施國家經濟政策或新設都市地域之目的，且必須為全區土地之征收。在此需要特別提出的是，在區段征收補償時，用地者需要先和被征地者進行補償協商，這是征地必要程序，也就是臺灣地區所稱的“協議價格”，只有協議不成時，才采取強制征收，并按地價委員會所評估的市場價格進行補償。當然，區段征收雖然有很多益處，但是弊端也逐步顯現，主要表現區段征收涉嫌違背臺灣法律，原土地所有權者所得抵價地面積比例低于法律規定，開發商借用區段征收大肆圈地引發社會矛盾，桃園機場第三跑道征收案、大浦征地抗議案就是典型。

（二）公平合理的補償范圍

臺灣地區的司法實務簡介及實踐都表明，在臺灣地區征地補償實際上是根據相當補償原則而實施，可分為征地范圍內補償和征地范圍外補償。

就征地范圍內補償而言，主要有：

（1）地價補償

《土地征收條例》部分條文修正案規定：土地征收由“公告現值”加成補償修改為以“市價”補償。被征收的土地補償是以征收當期的市場價格為標準，公共設施保留地以鄰近非公共設施保留地的市場均價進行補償，價格由地價評議委員會評定。

（2）土地改良物補償

土地改良物主要是指建筑改良物和農作改良物。對于建筑改良物，以其重建成本作為補償；對于農作改良物，根據其距離成熟期限的長短分類補償，凡離成熟期一年以內者，按成熟農作物評估，超過一年者，依據成本并參酌現值估定。對于那些對土地的合法改良，及土地改良費，只要是被認定為合法的，都應給予補償。

（3）改良物遷移費補償

改良物遷移補償費實際上包含兩個層面。其一，一般意義的遷移補償費。征收土地時改良物與土地實行一并征收，對于改良物所有權人自愿要求遷移的，允許其遷移，并給予相當遷移費。其二，原則上，只限于被征地改良物，但由于部分征收致使改良物不得不全部遷移時，改良物所有權人可以請求給予全部的遷移費。

臺灣征地補償的另一大內容是征地范圍外補償：

（1）連接地補償

臺外地區對于外部的不經濟給予了充分考慮和合理補償。主要體現在補償條件及限度兩方面，就補償條件而言，由于征地而影響了連接土地，導致其效用或價值降低甚至不能使用時，連接土地所有權人有權要求需用地人給予相當補償。另一方面，并不是只要連接地價值或效用受到影響就能補償。實際上，當連接地一方面價值受損，另一方面價值有增加，如若損益相抵，地價未變，則不需要補償，因此，連接地最終能否受到補償，要看其價值或效用的總量變化。

（2）殘余地補償

臺灣地區對于殘留地的補償，主要是以“擴張征收請求權”的形式存在，只要殘余地確實是由于征地所致，并且其利用因為征地受到了損害，主要表現在殘余地面積過小規模效應消失，或者形勢不整無法利用，被征地者就有權在規定的期限內請求一并征收，獲得現金補償。

（3）合法營業損失補償及其他根據公平合理原則由征地引起且證據確鑿的損失補償。對于建筑改良物原來是用來合法營業的，由于征地而導致營業損失，應該給予補償。對于其他由于征地而導致的損失，依據公平合理的原則證據確鑿的，也應該得到合理補償。

（三）科學的補償方式

在臺灣地區，其補償的方式和安置模式以現金和抵價地補償為主，配以土地債券和農業規劃區，并對補償金的發放時間及主體對象都有明文規定及要求。

其一，臺灣地區在補償方式上，對于一般征收，以一次性現金補償為主；如果是區段征收，則被征地者可以自由選擇現金補償或者抵價地補償。再者，還采取規劃農業區的方式來保障農民繼續耕作的權利。

其二，在補償金的發放上，規定補償金的發放時間一般以15天為準，且通常以現金全部支付，由主管機關轉發。采取多種補償方式，如抵價地，可以讓被征地者與政府“合作開發”，分享到土地的增值、更為完善的公共設施及更高的生活品質等多重利益；政府則可以獲得土地，用于公共設施、國宅及其他，并節省了巨大的建設費用，緩解財政壓力，促進都市發展。

以現金全部支付的方式，能夠有效防止政府機關對被征地者的補償款的克扣或挪威他用。由主管機關轉發，一方面能夠監督用地者，另一方面，也能夠很好的厘清權利終止的時間界限，保護原土地所有權人的權益。但是，實際上這些方式也隱含著諸如財政虧空風險、社會矛盾加劇等多種風險和問題。

二、臺灣征地補償對大陸的借鑒意義

（一）完善制度設計

其一，完善農村產權制度。產權問題是農村土地制度的核心問題，農民沒有土地處分權，甚至在補償方面“承包經營權”也未得到體現，因此要建立一種“準所有權”制度，一方面要探索建立城鄉統一的建設用地市場，積極推動土地要素資本產權制度的改革，允許農村集體建設用地入市流轉，合理利用城鄉增減掛鉤機制，賦予農民在征地談判時更多的發言權和主動權，使得農民及集體有更多的機會和方式參與分配土地增值的收益。另一方面，實行“永包制”，給農民無限期的土地承包經營年限，這樣有利于農業規模化經營、耕地的保護及農民的土地財產權以的實現。

其二，合理界定公共利益。首先，法律必須縮小并明確公益性用地范圍，對于公益性用地，可以采用征用的方式；對于經營性用地，必須采取征收的方式。可以借鑒臺灣地區的做法，對于公共利益的界定，采用列舉加上保留條款方式來界定。當然，可以加以一定的保留條款，如學習臺灣地區，“其他依法得征收土地之事業”，使得公共利益具有一定的彈性空間。其次，對于作為“經濟人”尤其是依賴土地財政的地方政府，應該明確規定土地征收的公益性和必要性審查事項，用地單位要提供用地項目公益性及必要性的詳細說明，防止地方政府借用公益性的名義盲目征地，杜絕保留條款被惡意濫用。

（二）確定補償內容與標準

首先，完善補償內容。我國大陸只對那些與被征客體有直接相關性的損失給予補償，且僅限于經濟方面，而對于那些間接損失及其他相關損失如精神損失，都不在補償范圍內。參考臺灣補償經驗，結合目前經濟、社會及管理體制的實際，征地補償應該包括以下內容：⑴土地補償費。⑵安置補助費。⑶青苗及附著物補償費。⑷外部不經濟損失補償。⑸間接損失補償。⑹發展權補償。

其次，確定科學的補償標準。對于補償標準，借鑒臺灣區區分公用征收和私用征收的做法，并考慮到兩岸土地產權制度、經濟及社會管理體制的差異性，按照經營性用地和公益性用地兩條路徑進行補償。對于征用公益性用地，公益性用地可以采用征用的方式，但應該大幅度提高補償標準，讓農民享受到土地發展權帶來的增值。可以借鑒臺灣按照市價補償的經驗，以完全市場價補償為改革方向，但是考慮到各地方情況不一，因此在實現路徑上，應當循序漸進，結合當地實際情況，進行補償。

對于經營性用地，征收應當是其唯一合法的方式和途徑。政府應當逐步退出對經營性征地項目的推動，在嚴格限定公共利益的前提下，逐步縮小公益性用地范圍，通過市場機制解決非公益性用地。學習臺灣區段征收的模式，讓用地者自己和農民談判，以市場化的“協議征購”價格獲取土地，讓農民分享土地增值收益。最后，合理的分配比例。

當前對于征地補償的研究，都集中在政府與被征地者收益分配方面，卻忽視了土地補償金內部分配的問題。在集體和農民個人分配上，應該合理確定比例，集體組織只應該占有小部分的征地補償費，而失地農民作為土地的承包經營者，應該享有絕大部分。補償金額的一部分，應該專用于農村及農業發展，尤其是農村集體土地因征收而減少。對于補償金額的發放，屬于村集體組織的，應該直接發給集體賬戶，屬于農民個人的，應當由土地管理部門在規定的期限內，一次性劃入被征地農民按戶設立的銀行賬戶，并通知被征地者，以免補償款不到位或截留。

（三）創新補償模式

第一，留用地補償模式。當前很多地區在貨幣補償為主導的補償模式下，已經出現了土地換社保等創新性補償模式，但是卻還是沒有擺脫政府主導、標準較低、不可持續的傳統模式，失地農民未來利益缺乏保障，因此，可以參照臺灣地區在區段征收和市地重劃中抵價地補償的做法，采用留用地補償模式作為征地補償模式的新路徑。留用地補償模式最大的優點是使失地農民可以分享城市化的成果以及土地增值的收益，可以讓它成為征地貨幣補償模式的重要補充。

第二，規劃農業區。可以借鑒臺灣地區規劃專用農業區的做法，對那些失去土地但愿意或者只能從事農業活動的農民在提供基本社會保障的同時，可以通過受聘于合作社或者村內土地流轉繼續獲得土地使用權，保障原土地所有權人繼續耕作的權益。

第三，土地債券。考慮到當前地方政府尤其是經濟欠發達地區財政現狀，因此可以在貨幣及其他補償為主導的補償模式下，搭配發放一些土地債券，緩解財政壓力，同時也能讓土地不動產債券化，讓失地者分享土地預期收益，使其成為征地補償的一種補充模式。但是需要注意的是，土地債券應該采取自愿的方式，絕不能強行發放，要充分尊重被征地者的權益。

三、結論

在未來中國發展中尤其是現代化和城鎮化的推進中，農地的征收及專用起著關鍵性作用，而其中，征地補償是核心。臺灣征地問題，大致也經歷了大陸類似的階段，就其目前最為推廣的區段征收，也不乏各種問題及矛盾，比如財政空洞，社會矛盾加劇等。因此，我們在學習臺灣征地補償經驗時，不能一味的“拿來主義”，要用辯證的態度和方法，使其經驗本土化，符合我國社會主義現代化和城鎮化建設的要求。（作者單位：四川大學經濟學院）

參考文獻：

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第8篇：土地征收補償的方法范文

關鍵詞：土地征收；失地農民權益；公共利益；土地征收補償

近年來，隨著中國工業化、城市化進程加快，大量農民集體用地經由征用轉為國家建設用地，由此產生了大批失地農民。據國土資源部統計，1987-2001年，全國非農建設占用耕地226.44萬公頃（3395萬畝），其中通過行政手段征地160萬公頃（2400萬畝）[1]。按人均0.8畝計算，那么在此期間我國失地農民人數高達4000萬至5000萬人。

1 失地農民合法權益的構成

農民享有合法權益，這本不應該成為問題，我國憲法規定的公民權利，農民都應該享有。結合非農建設征地實際，失地農民的合法權益主要包括交易自主、取得賠償、勞動就業、社會保障四個方面[3]。

2 土地征收制度不完善損害農民權益的分析

2.1 土地征用目的和征用范圍的模糊性損害了農民的權益

（1） “公共利益”目的和范圍規定不明確

（2）現行法律對公共利益目的的規定存在矛盾

（3）缺乏土地征收目的合法性審查機制

2.2征用補償及補償分配損害了農民的權益

（1）補償范圍窄。

（2）補償標準過低。

（3）補償分配不合理。

（4）補償糾紛的解決機制缺乏。

（5）補償方式單一，安置責任不明確。

3 完善土地征收制度，維護失地農民權益的措施

3.1 嚴格區分公益性和經營性用地，維護失地農民權益

3.1.1 嚴格而清晰地界定“公共利益”

防止征地權的過度使用，是保護私權的重要手段，是防止公共利益泛化和虛化的必要手段，是我國進行民主化、法制化建設的體現，是保障失地農民權益的根本[7]。

3.1.2 消除法律規定之間的沖突

應修改或廢除《土地管理法》第43條的規定，消除法律規定之間的沖突。對于非為公共利益而需要使用農村集體土地的，不再納入土地征收的范疇，而是推行市場交易制度。具體可以遵循我國的土地用途管制法律制度，嚴格限定其相應用途后，通過規范的農村集體土地市場交易手段，經本集體經濟組織的村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，由農村集體經濟組織代表農民集體依市場規則與買受方進行交易。但是，對于其中涉及農用地轉為建設用地的，仍要先履行相應行政審批手續后才可交易，這是保護耕地的公共利益所必需的。而對于鄉（鎮）土地利用總體規劃中的農村建設用地則不必經審批，只要進行變更登記后即可直接出讓。通過此種方式將公益用地與非公益用地明確區分開，從而更好地規范我國的土地征收制度，防止權力的過度擴張，保護農民的利益。

3.1.3 建立和完善土地征收目的的合法性審查機制

對是否符合公益，除了政府官員的意見外，還要廣泛征求有關專家和農民的意見，尤其是該土地的所有人和使用人的意見，讓他們享有參與權和發表自己意見的權利。即可在人大常委會下建立土地征收審查委員會，其成員可以包括土地行政部門、規劃部門、律師、學者、村民代表等，由他們組織聽證會。在聽證會上，土地征收審查委員會在綜合征地雙方的意見、證據以及自己的調查結果后，做出是否屬于公共利益征收的裁定。由于聽證程序在我國已不是一個新鮮的東西，將聽證程序引入到征地過程中，讓土地所有人和他權利人參與其中，既有利于加強土地征收過程的監督，讓土地征收制度真正成為陽光下的制度，又有利于提高農民的法律意識和維權意識。這種以客觀形式所決定的主觀公益，或許更符合民主的要求。

3.2 完善征地補償制度，維護失地農民權益

3.2.1 擴大補償范圍

（1）土地承包經營權損失。2003年實施的《農村土地承包法》第9條明確規定，國家保護集體土地所有者的合法權益，保護承包方的土地承包經營權，任何組織和個人不得侵犯。2007年10月1日實施的《物權法》第132條規定：承包地被征收后，土地承包經營權人有權依照本法第42條第2款的規定獲得相應補償。這是法律嚴格控制下的征收在土地承包經營權制度上的反映。土地承包權已成為一種獨立的物權，農民通過行使該項權利，實現對集體所有土地的占有、使用、收益。土地承包經營權本身也可以處分，從而實現其交換價值。由于土地征收導致土地承包經營權的消滅，農民造成直接經濟利益損失，因此，應將其納入補償范圍。

（2）殘余地損失。這是由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失，是易被忽視的一項重要補償內容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，征收導致土地分割，形成不經濟的土地規模，造成土地利用效率的損失。另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產力，比如噪音污染、水污染、河流堵或改道、飛揚的塵土等都可能降低農作物的產量，額外增加農地投入成本等。對征收導致的殘留地損失給予補償，是保護殘留地權利人利益的需要。

（3）營業損失補償。即對被征地上進行的經營性活動造成的損失的補償。

（4）搬遷費。這是指不被征收的地上物、原有的生產設備、水產、畜產等必須予以遷移，因此應向被征地農民補償搬遷費。

（5）安置費和福利費。這是以轉業培訓或安置所需費用為準，加上最低的社會福利保障費用（可以參照城市人口最低生活費用標準）給付。

（6）其他必要費用支出的補償，如：律師或專家的費用、權利維護費用以臨時租房費用等。

3.2.2 確立以市場定價為主的補償標準

我國學者對征地補償標準的觀點主要有三種：第一種觀點是主張先維持平均年產值標準，將法定最高倍數30倍提高到40倍[8]；第二種觀點是主張區分所征土地的經營性與非經營性，對經營性用途的征地采用市場價格進行“征購”，對非經營性用途的征地仍采用現有補償標準[9]；第三種觀點也是大多數學者贊成的觀點，即采用市場價格進行補償。但對市場價格如何確定又有不同意見。有人主張區位級差補償法，即主要根據土地區位條件確定補償標準，以離城市中心的遠近來決定補償標準的大小[10]。筆者認為，第一種觀點不能反映所征土地的自身價值，屬于治標不治本；第二種觀點主張對農村土地公益性的征收實行不完全補償的方法也是計劃經濟時代犧牲農民利益的做法，因此不能被采用。筆者同意第三種觀點，改變征地補償費按“產值倍數法”計算的“一刀切”作法，而是確立以市場定價為主的補償標準。可以在征地中逐步推行土地“片區綜合價”政策堅持市場化方向，根據城市發展總體規劃，按地段、地類等將城鎮土地劃分成若干區片，每一片區確定一個相對合理的基準地價，同時結合城鎮基準地價對現存的農用地按地段、實際種植作物等因素進行農用地分等定級，作為農地轉用的市場補償價值，進行定期公布，在統一征地時實行統一的補償標準。

3.2.3 合理分配土地補償費

集體是由若干個體組成的，從本質上講，農民才是農村集體土地所有權最真實的主體，農民具有農村集體土地所有權的成員權。葉劍平認為：所謂成員權，即由于土地集體所有制的存在，使得村莊內部所有合法成員平等地擁有村屬土地的權利[11]。另一方面，由于我國實行的是土地公有制，包括國家所有和集體所有，農村集體土地所有權是不可分割的，任何個人都不可能擁有土地的所有權。當務之急，就是以法律的形式，賦予被征地農民（也可以被視作為一個集體，即被征地農民集體）分享土地補償費的成員權利，并且規定土地補償費在農民、鄉鎮、村的公平合理的分配比例。被征地農民在土地補償費分配上應該占有一定地位，鄉鎮的比例應該有所下降，而村集體的比例也應該有所上升，因為村集體直接承擔著農村社會經濟建設的重負。

假設土地補償費為10，安置補助費為a，青苗補償費為b，a遠小于10，b更小，重構后鄉鎮的20%轉移到農民手中（如表4.1所示）：

3.2.4 完善補償方式

（l）分期和終身貨幣補償。將一次性的貨幣補償分期、終身發放，可以給予農民長期保障。如江蘇省昆山市出臺政策規定：改一次性的補償為分期和終身補償，對被征地農戶實行按年分期補償的辦法，每年落實發放到戶，并根據物價上漲指數，三年左右上調一次[12]。

（2）土地債券安置，即將農民的征地補償費用直接入股到征收土地上建設的經營性企業中。這種方式是指在農村金融或基金信用較好的地區，在農民個人和集體同意的前提下，可采用發行土地債券的辦法進行安置[13]。此外，對于重點能源、交通、水利等基礎設施建設，基于其綜合效益周期長、收益穩定的特點，也可發放一定數量的土地債券作為征地補償費，一定年限期滿后，農民可以憑借土地債券獲得相應的本息。

（3）征地補償費入股安置方式。此種方式一般僅適用于公益經營類項目而征收土地的情形。在農村集體經濟組織和農民個人愿意的前提下，將部分或者全部征地補償費入股，農村集體經濟組織和農民個人作為股東參與用地單位的生產經營，享受經營利潤并承擔經營風險，其收入按股份合作制企業分配辦法分配。這種安置方式能保護農民的長期利益，但存在一定的風險，因此，必須強調農村集體經濟組織成員集體民主決議和農民個人自愿的前提條件。

4 結語

中國實現小康社會的最大障礙，不在城市，而在農村。只有維護好失地農民的權益，才能使土地利益在各個社會階層中均衡分配，才能保障各個社會階層的權益；才能理順弱勢群體和強勢群體之間的關系，理順農民和政府之間的關系，理順農民與用地單位的關系，才能保障各種社會關系的和諧。

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第9篇：土地征收補償的方法范文

【關鍵詞】企業用地；收儲；補償探討

隨著城市建設發展，舊城區改造工作的不斷推進，各地對企業收購儲備工作不斷研究探索，一些地區陸續出臺了地方土地儲備實施辦法、房屋征收實施辦法，對企業收購方式、補償標準做了相應具體規定，一定程度上規范了土地市場，但收購過程中收購方式、補償價標準等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區搬遷改造。本文結合當地做法，對企業用地補償進行了探討，以期對實際工作提出探討意見。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現為正局級事業單位，下設土地儲備，融資、工程等6個科室，承擔著全市國有土地的收購儲備、招標拍賣掛牌出讓等工作。

為科學有序開展土地收儲工作，嚴格了土地收儲審查程序，國土、住建委、房產、財政部門聯合發文《舊城區拆遷改造用地收儲工作程序》等三個工作程序；成立了由國土、房產、審計、財政等部門專業技術管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關部門（國土、房產、審計、財政、國資委監察）負責人為成員的《阜新市土地儲備及價格審查委員會》，批準了國土部門提出的《規范國有建設用地出讓和儲備管理的建議》。

建議中明確了國有建設用實行統一收回、收購及收儲出讓方案經市政府審定，土地收購補償方式為土地置換、貨幣補償兩種，其中，貨幣補償采取了現值補償和土地收益分成補償方式。貨幣補償政策：劃撥土地使用權按評估價60%補償，出讓土地使用權按剩余年限補償，建筑物按評估價補償；收益分成補償按新規劃用途出讓底價去掉整理費的65%、55%補償，其中原用地為出讓土地的按65%補償、劃撥土地按55%補償。

同時，因地制宜實施了土地收儲，舊城區住宅用地由區政府征收房屋后收儲，企業用地貨幣補償采取了收購成本加經濟補償的方式，即房地產價值加上搬遷安置補償費等為收購企業的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補償方式表現形式：

第一種做法：以企業負債做為補償價。舊城區中老的國有集體企業，部分經過市場經濟的洗禮，停產多年處于破產關閉邊緣，其房地產補償已不能解決應由企業或社會必須承擔的責任，采取了核算負債的方法。負債核算包括拖欠職工債務、拖欠銀行債務、拖欠其他企業債務及預留和不可預見費等，由企業組織核實債務債權并經行業主管部門初審，同時國土部門測算收購成本，報財政審計部門審核后經市政府審定。

第二種做法：以企業整體搬遷損失價做為補償價。對舊城區中位置較優、規模較大，承擔社會責任較大，但技術產能落后需要技術改造的企業，采取了以企業整體搬遷損失價做為補償價。由政府和企業共同委托資產評估事務所評估，對其房屋建筑物拆遷損失、機械設備搬遷損失、停工停產損失及土地評估，同時國土部門測算收購成本，報政府財政審計部門審定。

第三種做法：以房產、土地評估價格為補償價。一般由房地產評估公司按現值評估，評估結果經國土財政審計房產等部門專家論證組審查后，報政府審定即為土地收購成本。

第四種做法：以收益分成價為補償價。按新規劃用途掛牌出讓底價扣除整理費出讓土地65%、劃撥土地55%價格補償。

2、企業收購補償引用的法律政策

（1）國家《國有土地上房屋征收與補償條例》，企業征收補償包括被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；因征收房屋造成的停產停業損失補償。

《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、對劃撥土地使用權，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況給予適當補償。

《土地儲備管理辦法》、土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。

（2）《國有土地上房屋征收評估辦法》、房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

（3）地方政府制定的收購補償政策。

3、企業用地及地上建筑物使用的評估方法

（1）依據建筑裝飾工程預算定額、建設工程取費標準及被評估行業相關定額規定，采用成本重置成本法進行評估（評估價值=重置價×成新率）。一般資產評估機構使用該方法較多。

（2）依據國家《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》評估，評估結果是公開市場價值標準為原則確定的價格。一般房地產評估機構使用該方法較多。

（3）依據《城鎮土地估價規程》及各類用地基準地價標準評估，一般土地評估機構采用基準地價修正法結合成本法等其他方法評估。

4、收購補償價格分析

目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲補償，基本是以房屋征收形式，按市場價格或略高于市場價格制定補償標準，各地做法基本相同，爭議不大。但企業收購尤其工業企業收購補償，各地做法不盡相同，同一地區補償做法也不盡相同，評估機構采取的評估方法也不盡相同，導致評估價差距很大。如何做到公平、公正合理補償，即保證國家利益不受損害，也保證企業個人權益不受損害，是各地區需要認真研究對待的問題。

通過收購成本加經濟補償方式，符合現階段舊城區的企業現狀情況，可以盤活企業資產，解決了職工后顧之憂，促進了城市建設和發展，同時對企業收購成本內涵統一標準界定，有利于企業收購政策上規范化。但評估方法的選擇、評估內涵的界定，有待規范統一。

5、對策和建議

（1）成立地區土地收儲及價格審查決策機構

企業收購工作是一項復雜涉及面廣的工作，涉及法律、經濟、社會方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財政、審計、房產、監察等部門參加的決策機構，對規范土地市場有著重要意義。

（2）完善土地收購補償制度

結合國家的法律法規、制定舊城區改造、企業收購儲備及土地收購補償辦法，合理確定補償方式、補償標準，保證國家和企業個人的利益不受損害，從法律法規政策上完善土地收購補償制度。

（3）制定技術規范指導性意見

各省市制定的區片地價、基準地價標準，一定程度上規范了土地市場，但具體操作過程技術規范上還需要進一步完善，對各類評估機構提出規范性指導意見，保證評估結果科學合理。土地補償價格過高和過低，都是不可取的辦法。