土地市場法評估精選(九篇)

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第1篇：土地市場法評估范文

【關鍵詞】土地市場建設；基本經驗；關鍵問題

【中圖分類號】F293.2　【文獻標識碼】A　【文章編號】1002-736×(2012)05-0029-03

1987年，深圳市分別以協(xié)議、招標、拍賣的方式出讓了三宗土地，開創(chuàng)了市場配置土地資源的先河，1988年《中華人民共和國憲法修正案》增加了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”的規(guī)定，為土地市場的形成與發(fā)展奠定了法律基礎。經過二十年的發(fā)展，中國土地市場建設取得重大成就，對建立和完善具有中國特色社會主義市場經濟體制，促進土地資源的優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，落實耕地保護基本國策，加快工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程起到了積極而重要的作用。

就土地市場發(fā)展自身而言，從1979年國家頒布《中外合資經營企業(yè)法》規(guī)定對外資企業(yè)收取場地使用費算起，迄今我國土地市場建設和發(fā)展已經走過三十多年。從1988年《憲法修正案》“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”為土地市場建設的全面展開奠定法律基礎算起，也已經二十多年。在此過程中，各級土地行政主管部門和相關部門借改革開放的強大動力，不斷深化土地使用制度和土地管理制度改革，有力地推動了土地市場的建設，取得了巨大的成就，積累了豐富的經驗。但同時在土地使用制度改革以及土地市場建設三十年實踐中也遺存著不少尚未解決的問題，這些問題大都是困擾實踐和理論的焦點、難點，也急需總結、研究和破解。

這些情況表明，我國土地市場建設和發(fā)展已經進入了攻堅階段。要實現(xiàn)土地市場建設多種目標、平衡各種利益訴求、破解新老難題，必須認真總結改革開放以來我國土地市場建設的發(fā)展狀況、基本經驗和關鍵問題，這對于我們立足全局謀劃工作，具有重大的歷史和現(xiàn)實意義。

一、我國土地市場建設經歷的三個階段

我國土地市場是隨著土地使用制度改革的不斷深化而逐漸形成并日益完善的。從改革開放到今天，我國土地使用制度改革和土地市場建設經歷了三個階段，每一個階段都有其特定的改革目標、任務，以及需要解決的特定問題。

第一階段，1978年至20世紀80年代末，是土地市場萌芽階段。這一階段要解決的特定問題是在土地所有權、使用權不能流轉的前提下，為適應對外開放、緩解城市建設資金不足，探索土地有償使用的問題。其標志性事件為1979年國家頒布《中外合資經營企業(yè)法》和深圳、廣州、撫順收取場地使用費。這時的土地市場處于萌芽狀態(tài)，土地有償使用的探索還建立在土地行政劃撥制度的基礎之上。1988年，《憲法修正案》明確“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，為土地使用制度改革的深入發(fā)展和土地市場建設的全面展開奠定了法律基礎。

第二階段，20世紀90年代十年間，是土地市場初步形成階段。這一階段要解決的問題是克服劃撥方式配置土地的低效率，促進土地資源的合理利用和優(yōu)化配置。改革的目標是降低行政劃撥配置土地資源的比例，推行國有土地使用權有償出讓制度。其標志性事件是1990年國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，1994年國家頒布《城市房地產管理法》，1998年修訂《土地管理法》。這一階段，逐步確立了國有土地出讓使用權的產權制度、交易方式和規(guī)則，構造了中國土地市場的基本制度框架。

第一階段，2001年以來，是土地市場規(guī)范完善階段。這一階段要解決的問題是加強和改善對土地市場的宏觀調控和服務監(jiān)管。其標志性事件是國務院2001年出臺《關于加強國有土地資產管理的通知》、2004年出臺《關于深化改革嚴格土地管理的決定》、2006年出臺《關于加強土地調控有關問題的通知》、2007年國家頒布《物權法》和2008年國務院出臺《關于促進節(jié)約集約用地的通知》。這一時期，完善了土地產權制度和政府供應土地的規(guī)則，建立了土地儲備制度，推行了土地招標拍賣掛牌出讓制度，實行了政府公開供應土地制度，建立了運用土地政策參與宏觀調控的新機制，健全了節(jié)約集約用地的長效機制。

二、我國土地市場建設的重大進展

(一)確立了城鎮(zhèn)國有土地市場的基本制度框架

從深圳1987年拍賣第一塊土地算起，經過二十多年的發(fā)展，我國已初步形成了以國有土地使用權為主要權利載體的土地市場基本制度框架。

在國有土地使用制度改革方面，探索了城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、作價出資(入股)等國有土地有償使用方式，確立了協(xié)議、招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權制度，形成了中國特色的國有土地使用權，奠定了中國土地市場的產權基礎。在土地供應管理方面，實行了主要包括土地利用規(guī)劃和土地利用年度計劃、農用地轉用制度、土地征收制度、土地儲備制度、限制用地項目目錄、禁止用地項目目錄和劃撥用地目錄等管理制度。在土地價格管理方面，建立了土地價格評估制度，基準地價、標定地價確定和定期更新、公布制度，協(xié)議出讓國有土地使用權最低價制度，全國工業(yè)用地最低出讓價控制標準，交易價格申報制度。在土地收益分配管理方面，建立了城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、新增建設用地有償使用費等稅費調控體系。在服務監(jiān)管和調控方面，建立了土地市場監(jiān)測監(jiān)管和城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)、土地價格評估、土地登記等市場中介服務制度、土地市場信息制度和土地有形市場，促進了土地使用權規(guī)范交易，初步建立了節(jié)約集約用地控制和評價指標體系，土地政策參與宏觀調控的手段與方法得到完善。

第2篇：土地市場法評估范文

關鍵詞：地價地價管理地價作用存在問題 措施

土地不僅是重要的資源，更重要的是資產。土地資源能否得到優(yōu)化配置，發(fā)揮其最大效益，土地資產能否實現(xiàn)保值增值，關鍵在于地價能否真正反映土地的市場交易本質，能否發(fā)揮其作為土地市場機制的核心作用和經濟杠桿作用。1尤其是在我國加入世界貿易組織，經濟向市場經濟邁進，經濟規(guī)則同國際接軌的條件下，正確認識地價，客觀評定和反映地價，充分發(fā)揮地價作用，加強地價管理是最為基礎的一項工作。

一、充分認識地價在土地市場中的重要作用

1、地價的核心作用。我國土地市場建設要做的事情很多，核心問題就是地價問題。土地管理部門支持國有企業(yè)改革，是以專業(yè)評估、顯化地價為基礎的；辦理土地使用權出讓、抵押、政府收購土地、司法處置等都必須以具有評估資質機構科學評估地價為依據；土地使用權招標、拍賣、掛牌底價也必須參照評估地價；新《土地管理法》確定的征收新增建設用地土地有償使用費，是以基準地價為前提的；將來，最終解決農民的補償問題，也必須承認農民的土地財產權，走評定地價、照價征用的路子；土地市場發(fā)育和規(guī)范程度，也要以地價形成機制的狀況來衡量；近幾來，依法行政和的斗爭，在土地管理上也集中體現(xiàn)在地價上。

2、地價的經濟杠桿作用。地價是土地所有者權益的體現(xiàn)，是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”，又是調節(jié)土地利用方式的有力杠桿。2根據我國國情，人多地少，后備資源不足，我們必須對現(xiàn)有建設用地進行“易位”、“易用”、“易主”的重新配置。這種重新配置，必須通過市場進行，要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。土地制度改革、土地的有償使用，增加了政府的財政收入，為經濟建設提供了大量資金，大大緩解了政府壓力。而地價管理，正是土地有償使用的重要保障。

3、地價的宏觀調控作用。地價可以成調控手段，這在土地私有制條件下不可能實現(xiàn)，但在土地國有的條件下則變成了現(xiàn)實。地價是地租的資本化，本質上也是地租。地價是土地所有權在經濟上的實現(xiàn)形式，是所有者憑借對土地的壟斷參與社會剩余產品的分配。3在市場經濟條件下，土地所有權又進一步派生集體土地使用權、國有土地使用權及一些它項權利，形成了很多獨立的產權，有關權利人共同參與社會剩余產品的分配，因此地價屬于社會分配關系。在現(xiàn)實生活中，分配關系是圍繞著一個平均值波動的，地價的高低，直接影響所有者拿多拿少的問題，如果所有者拿多了，企業(yè)得不到平均利潤，就會影響企業(yè)的擴大再生產。如果所有者拿少了，企業(yè)經營者就在正常利潤之外獲得了超額利潤，有關行業(yè)也會出現(xiàn)投資膨脹甚至過熱。可見，地價的高低有一個客觀的度，所有者拿多了拿少了，都不利于經濟的協(xié)調發(fā)展。在宏觀的調控過程中，國家是經濟和社會事務的管理者，又是國有土地的所有者，地價作為調節(jié)社會分配的工具是否運用靈活，直接影響社會經濟的協(xié)調發(fā)展。因此，國家應靈活運用地價工具，針對不同需要進行調控，使社會經濟又好又快發(fā)展。

二、進一步明確地價管理存在的問題

1、地價體系建設仍須完善。目前，我國已初步形成了以基準地價、標定地價為核心，由基準地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系。但與市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善。一是地價稱謂、內涵不一，可比性差，所含內容不明確；二是基準地價成果管理手段落后，更新不及時；三是標定地價評定工作沒有普遍開展；四是基準地價修正體系不夠完善。

2、地價管理的配套政策急需進一步健全。近幾年來，我國已初步形成具有中國特色的地價管理制度體系，但是地價管理配套制度建設方面仍存在一些問題。一是地價管理體系不完善。首先在建立和實施制度時，沒有體現(xiàn)以地價管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差；其次是制度與當地地價管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢脫節(jié)，不能做到有步驟、有計劃、系統(tǒng)地實現(xiàn)制度目標；再次是制度的實施缺乏系統(tǒng)控制的監(jiān)督，執(zhí)行中變形走樣；二是具體實施地價管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮；三是落實地價管理的具體制度不到位，缺乏明確的目標、程序及操作細則。

3、地價評估市場急需規(guī)范。目前，土地評估從封閉狀態(tài)變?yōu)槿骈_放。在土地評估市場中出現(xiàn)了一些新問題。一是不具備土地評估資質的機構進行土地評估。其它評估機構他們斷章取義，認為資產評估包括土地、房地產評估包括土地等等。他們評估不按土地評估規(guī)程，有的選一些因素，有的只按基準地價乘以一定常數，比較簡單，不能客觀、公正、合理評估地價。二是有的土地評估機構實力差。有的土地評估機構掛靠人員多，有的新考取估價師的學生多，如兩個沒有評估經驗的學生考取土地估價師后，可想他們能否科學評估地價呢？三是同業(yè)互相競爭。土地評估市場放開后，有的看到經濟收入可觀，可謂土地評估機構百花齊放，有的一個地級市土地評估機構就會出現(xiàn)十幾家甚至幾十家。他們?yōu)榱藬埢睿档褪召M標準，比著收費低，互相競爭。四是評估質量差。土地評估市場放開后，評估機構可跨地區(qū)進行評估，他們不能掌握評估地區(qū)的土地價格市場狀況，簡單按政府公布基準地價文件進行評估，也不找當地的地價修正體系和地價圖，這樣評估地價隨著性太大，有的評估宗地的級別都定錯，地價懸殊很大，有的相差成倍。

三、強化措施，加強地價管理

1、基準地價及時更新。基準地價是地價體系建設的基礎，也是政府調控土地市場和服務公眾的重要工具。在有些地方，基準地價都存在著更新不及時、現(xiàn)勢性差和不公開、不應用的現(xiàn)象。針對這種情況各級政府及土地管理部門必須高度重視基準地價更新工作，按時按要求，統(tǒng)一地價內涵，科學更新基準地價，如果地價得不到及時更新，地價體系建設就無從談起，也就建立不起規(guī)范的土地市場，就會影響經濟的發(fā)展。

2、完善地價管理配套政策制度。針對地價管理配套政策，制度不完善的問題，我們必須從加強基準地價應用入手，建立公開、公平、公正的供地模式，有效地提高地價管理水平。一是進一步建立和完善地價政策體系，即土地收購價格標準、土地征用價格標準、土地收益分配機制。二是進一步完善地價制度體系，即建立基準地價定期公布制度、宗地價格申報制度、互聯(lián)網公開查詢制度。三是進一步加大招標拍賣掛牌的基礎制度建設。即建設用地供應總量控制制度、城市建設用地集中供應制度、土地使用權公開交易制度。以此為制定地價政策，進行地價調控、合理配置土地資源，提供科學的依據。

3、建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系。城市地價動態(tài)監(jiān)測體系建設是市場經濟條件下加強地價管理的基礎性工作。它不僅涵蓋了地價監(jiān)測點的設立、地價監(jiān)測資料的采集，地價資料的分析以及地價監(jiān)測體系的維護與更新基準地價專業(yè)特性，而且利用計算機、數據庫的網絡技術，將這些地價專業(yè)性通過計算機加以實現(xiàn)，建成基于數據庫和網絡之上的地價動態(tài)監(jiān)測體系的應用功能和應用方向。4通過建立城市地價動態(tài)監(jiān)測體系，可以及時、準確地了解和把握各城市的地價水平和地價動態(tài)變化情況，從而推算出各城鎮(zhèn)國有土地資產量及其變化情況，為加強土地資產管理，防止國有土地資產流失提供重要的依據。

4、充分發(fā)揮協(xié)會作用，加強土地評估行業(yè)管理。土地估價師協(xié)會做為管理監(jiān)督土地估價機構的單位，要搞好協(xié)會的工作，充分展示協(xié)會特點。在政府職能轉變過程中，協(xié)會要擔當起應負的責任。一些職能協(xié)會要擔當起來，充分發(fā)揮協(xié)會作用，首先是行業(yè)指導，當好教練員，并且做好行業(yè)自律，當好裁判員；其次構筑技術壁壘，保持行業(yè)發(fā)展；第三為機構提供機會，互利互惠，提高生存力；第四要形成約束機制，樹立自律的權威。總之行業(yè)管理的手段是多方面的，在市場條件下，應該探索多種“軟性”手段管理會員，要一點一滴糾正行業(yè)不正之風，要從愛護幫助中介機構的立場出發(fā)規(guī)范他們，將把我國的土地評估中介服務市場推向一個新的臺

各級政府及土地管理部門要充分認識加強地價管理的重要性及地價的作用，明確現(xiàn)階段地價管理市場中存在的問題，積極采取措施，加強地價管理，進一步培育和規(guī)范我國土地市場，使我國的土地管理事業(yè)再上一個新臺階。

參考文獻：

1、地價管理與地價管理政策解讀武漢大學資源與環(huán)境科學學院 國土資源管理系 劉麗。

2、國土資源發(fā)揮地價調控作用推進土地節(jié)約集約利用。

3、馬克思的地租理論。

4、“2007年城市土地價格調查與監(jiān)測研討會”綜述 .

第3篇：土地市場法評估范文

關鍵詞：土地市場；預警；違法

一、前言

土地市場是土地資源進行市場化配置的場所，土地資源市場化配置程度的高低直接影響著土地資源使用的效率。土地市場作為我國社會主義市場經濟體系的重要組成部分，其市場秩序的好壞，對整個市場經濟的發(fā)展都有著重大影響。建立和完善規(guī)范、有序的土地市場，不僅是建立社會主義市場經濟體系，促進經濟跨越式發(fā)展的有力保障，也是國土資源管理工作的一項長期而艱巨的任務。土地市場作為國土資源管理的重要組成部分，與可持續(xù)發(fā)展密切相關。只有規(guī)范土地市場運行秩序，運營好巨額的土地資產，才能科學、高效、集約利用土地，提高土地整體效益，加快實施以土地“經營城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，促進經濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

二、規(guī)范城市土地市場秩序的措施

1、明確界定土地產權

由于地產的不動產特征，在市場上交易、流通的只是土地使用權，取得土地使用權的方式不同，相應權力就不同。我國現(xiàn)行法律明確規(guī)定，出讓的國有土地使用權可以直接進入市場交易，可以依法轉讓、出租、抵押;而劃撥的土地使用權不能上市交易，若要進入市場，必須以補辦土地出讓手續(xù)為前提;集體土地使用權若要轉讓，還必須先補辦征用手續(xù)，完成土地所有權的轉換;還有土地抵押權、租賃權等土地他項權利的設定、變更、終止等，都必須科學劃分，明確界定，嚴格管理;同時土地使用權代表著土地的資產歸屬，土地使用權一旦轉移，也意味著資產轉移和貨幣資本的流通，起著優(yōu)化配置生產要素的重大作用。所以必須做好土地產權的登記、界定這項基礎工作，并通過變更登記管理隨時掌握土地使用權流通、變化的趨勢。

2、加強城市地價預警系統(tǒng)建設

土地市場是一個動態(tài)的市場，各項經濟指標都會發(fā)生較大的變動。因此，建立一個理論充分、切合實際和規(guī)范可行的評價、預警體系，對土地市場的發(fā)展有一個全面、客觀的評價，是十分重要的。采用相關技術手段對土地市場進行監(jiān)管，為土地供應和房地產市場提供保障。要加強土地市場統(tǒng)計分析工作，完善土地市場信息系統(tǒng)，建立健全土地市場預報預警系統(tǒng)的基礎，當前一是要繼續(xù)完善土地產權登記管理信息系統(tǒng)，二是要努力推進土地市場管理信息系統(tǒng)建設，對土地開發(fā)企業(yè)、中介機構的執(zhí)業(yè)人員及經營行為進行跟蹤管理，加大對土地市場基礎信息和動態(tài)信息的收集、整合、監(jiān)測和分析力度。加快編制土地市場預報預警指標體系，通過建立科學的指標體系，加強對土地市場的動態(tài)監(jiān)測，正確評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，適時適度地采取措施調控土地市場，促進土地市場持續(xù)健康發(fā)展。要廣泛利用先進技術手段促進土地事業(yè)的發(fā)展。

3、加強土地的行政審批監(jiān)管

加強土地的行政審批監(jiān)管，重點把掌握兩個層面:一是各級土地行政部門在每宗土地的具體審批過程中要嚴把行政審批關，防止交易主體采取欺騙手段騙取批準的行為，防止無權批準單位進行審批的行為，防止超越批準權限非法批準的行為，防止違反法律規(guī)定的程序進行審批等行政行為的發(fā)生。二是上級土地行政部門或同級監(jiān)察、審計等部門，對土地行政部門的行政審批工作實施必要的監(jiān)督，以防止違法行政、行政不公等問題產生。特別是土地批租、土地發(fā)證等土地行政環(huán)節(jié)。行政審批出了問題會造成企業(yè)之間不平等競爭，土地權利人的權益受到侵害，甚至產生腐敗等諸多問題。當前隨著行政體制改革力度加大，土地行政審批事項要盡可能到行政審批中心，并且行政審批職能整體上要淡化。審批的程度要盡量簡化，行政審批的內涵要從管理變?yōu)榉眨姓徟膬热菀_透明，接受輿論和社會監(jiān)督。

4、建立有形土地市場

有形土地市場既能夠給各市場主體進行土地交易提供相對固對的場所，又可以對市場主體的交易資格進行審查確認，對交易對象(土地使用權)進行產權界定，保證土地市場主體、客體的合法性。有形土地市場要集中各種土地交易信息，提供土地法律、法規(guī)、政策咨詢及其他中介服務機構服務。在有形土地市場內還可派駐政府有關審批機構，提高土地交易效率；有形土地市場還可以集中各種土地交易信息，提供土地法律、法規(guī)、政策咨詢及其它中介服務；對二級土地市場的成交地價進行監(jiān)督，交易價格明顯偏低的，政府可以實施優(yōu)先購買權，交易價格偏高的，政府可以實施限價或凍結政策，充分發(fā)揮政府在土地價格調控方面的權威，維護土地價格的合理性和土地市場秩序。

5、重點整頓清理違法違紀行為

要進一步加大對城市土地市場監(jiān)督力度，堅決糾正土地資產管理工作中有法不依、執(zhí)法不嚴、違法不究的行為，嚴肅查處土地交易中的違法、違紀行為。特別是，要重點防止化整為零批租土地的行為，對同一主體在相鄰地塊累加批租土地要嚴加管理。要按照依法行政、規(guī)范行政審批行為、強化權力制衡的要求，建立健全集體決策制度，可參考有關城市在出讓土地中實行的“四步會審制”(即專業(yè)隊伍評估、地價小組初審、地價評議委員會審核、局長辦公會集體決策，形成出讓招標方案)，對涉及建設用地審批、土地資產處置、地價確定等土地資產管理的重大事項，一律經過科學民主的決策程序，實施集體決策。規(guī)定時間內保證地價款足額到位。同時，在城市土地使用權的招標、拍賣和掛牌交易的過程中，要減少審批環(huán)節(jié)，降低交易費用，保障交易安全，促進城市土地使用權的合理流轉。

6、嚴格執(zhí)法力度

有法不依、執(zhí)法不嚴是各行業(yè)都普遍存在的固疾，這給各類不法分子以可乘之機，在土地執(zhí)法上，也同樣存在這種現(xiàn)象。近年來，國家己從法律規(guī)定、行政體制、教育宣傳等方面做了大量工作，進一步強化和改進提高了土地執(zhí)法監(jiān)察的手段和水平。特別是全國土地市場秩序治理整頓以來，土地執(zhí)法監(jiān)察力度進一步加大，對執(zhí)法監(jiān)察也提出了新的要求。要嚴格土地執(zhí)法，執(zhí)法人員的政治素質和業(yè)務素質必須進一步提高，要執(zhí)法就不能礙于情面，礙于關系。要嚴格土地執(zhí)法，就必須克服“以罰代法”的現(xiàn)象。因土地違法而受到處罰，是對違法者違法行為的懲處，處罰了不等于合法了，還必須補辦有關土地手續(xù)才算合法。特別是在土地交易上，如果只對違法者進行經濟處罰而不督促其補交土地出讓金以完善有關土地手續(xù)，國家的土地收益仍然要流失，違法者仍然占了國家的極大便宜。要嚴格土地執(zhí)法，當前還要大量采用媒體“公開、曝光”的形式，對土地違法案件通過新聞媒介進行披露，公開調查追蹤報道，廣為宣傳，起到敲山震虎的作用。

三、結語

總之，土地市場的健康發(fā)展對我國的經濟發(fā)展與穩(wěn)定有著至關重要的意義。由于我國的土地市場起步晚，發(fā)展尚不完善，在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了諸多問題，對我國的經濟發(fā)展影響較大。現(xiàn)階段，研究如何規(guī)范城市土地市場秩序具有很強的現(xiàn)實意義。

參考文獻

[1]陳利根，陳會廣等.土地儲備制度實施后城市土地市場運行績效.南京農業(yè)大學(社會科學版)，2004(4)

第4篇：土地市場法評估范文

關鍵詞：土地二級市場；問題；對策

自我國國土市場建立，一級市場的迅速發(fā)展之后，二級市場也隨著國家經濟的發(fā)展方式和產業(yè)結構的升級，土地的使用權進入了經濟市場，作為一種商品在市場上流轉運營，對優(yōu)化重組土地資源配置有著十分積極的作用，然而在經濟利益的驅使下，不遵守交易的規(guī)則就會擾亂經濟秩序造成土地資產的流失。

1 國家經濟發(fā)展與土地市場

自我國的土地市場建立至今，土地市場的走勢也幾經波折，在經濟危機的沖擊下土地市場進入一個緩慢的冬眠狀態(tài)，許多經濟發(fā)達的一線和二線城市紛紛出現(xiàn)土地出讓面積銳減、下降地價十分明顯工業(yè)用地量的需求縮減的現(xiàn)象。在這個用地市場疲軟的一個整體的態(tài)勢下，使土地市場的二級市場的推進發(fā)展進入了一個小的有利時期。目前來說，許多的一線、二線城市已經慢慢的進入了一個新的經濟社會發(fā)展狀態(tài)，由擴張型轉向了內涵型，就在這個轉換中對二級市場的需求就愈加的強烈。而二級的土地市場不僅僅能夠優(yōu)化城市用地的布局，更能夠優(yōu)化在金融危機中的國家和城市的用地結構。

2 土地二級市場的現(xiàn)狀

所謂土地二級市場，是相對于土地一級市場提出的概念。土地一級市場是指，根據國有土地有償使用制度，國家通過招標、拍賣、掛牌方式出讓土地使用權形成的市場；土地二級市場是指土地使用權轉讓市場，在國家調控下的以市場調節(jié)為主的。土地的使用者可以根據政府相關規(guī)定和出讓合同的要求，對土地進行開發(fā)、擴建、建設，并將經過開發(fā)的土地使用權連同地上定著物進行轉讓、出租、抵押等各種市場活動。伴隨著近幾年來我國產業(yè)結構的不斷升級和優(yōu)化，土地市場的活躍指數日漸趨升，土地市場不斷的擴大。對于土地二級市場的現(xiàn)狀有這樣幾個特點：在總數量上呈波動上升的趨勢、在交易類型上抵押成為主要的交易方式、在土地交易后的用途上看來，土地的轉讓和土地的租賃大多數以商業(yè)用途為主、還有土地是有抵押貸款成為固定資產的重要手段之一。

3 土地二級市場中存在的問題

綜合土地二級市場市場的幾個特點，在這些交易中存在了很多的不規(guī)范和隱患：首先，私下的交易、隱形的交易比較普遍，由于二級土地交易的市場不夠完善，場所不固定，信息流通不暢，土地交易的買家和賣家不能夠相互的及時聯(lián)系，所以會出現(xiàn)托親戚、熟人、中間人進行私下的打聽和談價成交，但是買方和賣方不懂得土地使用權轉讓的相關規(guī)定以及法律政策，這就變成了二級土的私下流轉。然后，在交易中有很多是國有劃撥的用地，但是在一些城鎮(zhèn)的周邊，存在一些違反法律相關規(guī)定的用地者，他們通常采用作價、入股、合資等諸如此類的辦法私下的變相的流轉這些土地，甚至還存在賣下拆遷安置用的用地，改變土地的用途或者使用條件進行交易。在城鄉(xiāng)結合的地方還會出現(xiàn)集體土地的非法流轉現(xiàn)象。其次，一般在土地的交易行為中都會有三個部門的介入――房產管理部門、人民法院、拍賣公司。地產和房產分別屬于國土和建設部門分別管理。城市國有徒弟的使用權的轉讓比集體土地使用權的轉讓更加規(guī)范。有關法院方面，在裁定時會有不能充分考慮徒弟的使用權屬是否合法的情況出現(xiàn)。至于拍賣公司這會出現(xiàn)在拍賣的時候將土地使用權一并出售的情況，進而進一步擾亂土地二級市場的規(guī)范發(fā)展。最后，二級土地的交易中有何種樣式的交易，例如純土地非法買賣或變相買賣流轉；集體建房和農民拆遷安置住宅買賣；企業(yè)將因遷移、轉產、改制、兼并非農建設用地使用權，一作價入股等方式進行轉讓；出租房屋的同時出租土地的使用權。這些種種的交易方式都是在土地二級市場中存在的隱患。在土地市場的交易制度上有不匹配的情況出現(xiàn)，土地交易市場的多元化，而出臺的相關規(guī)定又不能安全匹配，就導致了部分的土地資源的流轉或流失，就轉讓金這部分來說，在經營者用入股和授權的方式進行經營，在試試過程中與出讓土地使用權進入土地二級市場的差別微小，進入二級市場以小額的資金就可以完成，所以大部分的經營者都會選擇出讓買賣的方式，就這點就會造成某種程度上的一種土地收益上的“合法損失”。在新《土地管理法》實施的時候發(fā)現(xiàn)某些地方政府也存在某些土地所有權的受益者，他們會透過各種收費、稅收直接的或者間接的參與利益的分配。這樣就很容易使土地的經營者在土地流轉交易中減少既得利益或者損失利益。這樣就刺激了私下的交易以及隱形交易市場的發(fā)展。除此之外，由于土地評估的不規(guī)范，很多人抵押貸款為了獲得更過的貸款金在評估的時候，往往使評估值遠遠高于土地本身所擁有的價值，給銀行的運營也帶來了不小的風險。

4 解決的對策

在規(guī)范管理的時候，要兼顧一級土地市場和二級土地市場，一級市場的管理會影響到二級市場的秩序，而二級市場的的發(fā)展也會反映整個社會的經濟發(fā)展。所以在強化管理的時候要做到，先要規(guī)范一級市場，因為二級市場在某種程度上來說是一級市場的一種延續(xù)，在撥劃土地的范圍上要嚴格按照市場機制配置的土地資源來執(zhí)行，明確各種各類土地的使用權，并且出臺明確的、全面的、詳盡的法律規(guī)定和核算制度。明確土地算有權的使用主體，按照物權法規(guī)定的原則進行操作和使用，確保土地交易的安全性。理順和協(xié)調各部門的合作關系，在交易的過程中，各個部門要積極配合，支持健康的交易方式。在流轉的環(huán)節(jié)減少繁瑣的手續(xù)和不必要的稅種。在整個交易的過程中要盡可能的公正、公開、公平，最好是能做到到環(huán)節(jié)的透明化處理。認真落實國家頒布的各種法規(guī)，建立一個公開的信息平臺，使二級土地的買賣信息能夠自由流通。對于擾亂二級市場秩序或者進行非法交易的嚴加打擊，盡可能的在源頭上杜絕各種非法的土地轉讓和交易，積極發(fā)揮政府機關的職能。在土地市場管理中就可以采取規(guī)范交易制度、在土地的使用權上明確的登記、完善土地產權、合理收費、完善收益分配體系、科學定位、加強中介信息交流，利用網絡技術最大限度的擴大信息的交流范圍，在資產評估的時候要做到真正的公正和公平。在土地二級市場形成一種良性的、積極的競爭交易。

參考文獻

[1]劉文杰，宋晨，國外私募股權二級市場發(fā)展對我國的啟示[J].中國高等教育，2008，23（1）：123.

[2]楊平，何保華.對縣級市開拓土地二級市場的思考[J].北京人民出版社，2006，14（1）：67.

第5篇：土地市場法評估范文

關鍵詞：地價管理；形勢；存在問題；改革方向；措施

中圖分類號：C93 文獻標識碼： A

土地不僅是重要的資源，更是重要的資產。據測算，我國目前國有土地資產總量在25 萬億元左右，數倍于其他國有資產（約8 萬億元）1。如何管好、用好這樣一筆巨額資產，是土地管理的一件大事。地價是土地市場的核心，只有充分發(fā)揮地價調控作用，才能促進土地資源的優(yōu)化配置。

1.地價管理的形勢及存在問題

1.1地價形成的市場機制有待規(guī)范

一是建設用地總量調控力度不夠。多頭供地現(xiàn)象的存在，一些地方大量土地控制在開發(fā)商手中，影響了政府調控土地市場的能力。二是土地有形市場建設差，市場公開的程度仍然不高。市場公開化程度的高低，是反映土地市場是否成熟的重要指標。只有在公開的市場環(huán)境中，地價才能起到市場“晴雨表”的作用2。目前，地價及交易信息公開的程度不夠，一些城市的土地信息不公開、不全面、不完整，直接影響和制約土地市場健康有序的發(fā)展。

1.2地價體系建設仍需完善

經過多年的努力，我國已初步形成了以基準地價、標定地價、市場交易價等不同價格類型構成的地價體系，但與土地市場建設及土地有償使用方式多元化的需求相比，仍不夠完善、主要表現(xiàn)在以下3個方面：

一是地價的稱謂、內涵不一，可比性差，所含內容不明確。眾所周知，不同的土地權利應對應不同的土地價格，目前，除出讓土地使用權外，其他各類土地權利的權能、價格如何確定等，缺乏相應的辦法。

二是基準地價成果技術路線不完全統(tǒng)一，管理手段落后，更新不及時。主要原因有，個別評估機構技術人員素質低，調查數據不準確，測算方法及成果表達方式不符合技術規(guī)范。

三是標定地價評定工作沒有普遍開展。按照《城市房地產管理法》的要求，基準地價、標定地價應定期制定并公布，但截至目前，標定地價的制定工作在大部分城市沒有開展，致使政府在地價管理中缺少直接的地價標準。

1.3地價管理的配套制度急待進一步健全

一是地價管理體制體系不完善。調研發(fā)現(xiàn)，首先在建立和實施制度時，沒有體現(xiàn)以地價管理為核心，制度之間銜接性、協(xié)同性和系統(tǒng)性差。其次是制度與當地地價管理的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢脫節(jié)，不能做到有步驟、有計劃、系統(tǒng)地實現(xiàn)制度目標，影響土地市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

二是具體實施地價管理制度的環(huán)境差，影響制度效率的發(fā)揮。一些地方政府受地方經濟利益的影響，對制度的建設和執(zhí)行采取規(guī)避和打折扣的方式，如對基準地價成果進行非正式的公布；一些地方土地管理部門的內部管理部門之間配合差，不能配合地價制度提供相應措施和服務。

三是落實地價管理制度的具體措施不到位，缺乏明確的目標、對象、程序以及行之有效的操作細則。一些法規(guī)細化程度不夠，過于宏觀，操作性差。比如土地的招標拍賣制度，對于制度實施的條件，操作程序界定不清楚，不能滿足當地的實際情況，或照抄其他地方的做法，脫離當地的實際情況。

1.4地價調控市場作用不夠顯著

一是對地價在土地市場中的調控作用認識不足，對地價管理的認識往往只停留在收取土地出讓金的層次上，對于轉讓市場的管理投入力量太少，監(jiān)控力度不夠，使土地轉讓市場基本處于半隱形狀態(tài)。二是城鄉(xiāng)結合部的地價管理嚴重失控。主要原因是集體土地進入市場，土地交易隱形化，地價監(jiān)測難度大。三是存量土地入市調控差，直接影響土地供應與地價管理的調控。對一些城市的調研中發(fā)現(xiàn)，對存量土地的調控沒有與地價管理有效地配合，對市場和債權債務關系等缺少研究，土地收購價格難以確定。

2.地價管理改革的方向和措施

地價作為反映一個地區(qū)和城市經濟社會發(fā)展水平和土地供求狀況的指標，是由市場決定的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度，要以地價形成機制的狀況來衡量。因此，下一步要深化地價管理改革，完善市場形成土地價格的機制，充分發(fā)揮地價的杠桿作用，促進土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標，為經濟社會可持續(xù)發(fā)展提供土地資源保障。

2.1要嚴格控制建設用地供應總量

供求關系是市場運行的最基礎的關系。嚴格控制建設用地供應總量是加強地價管理的基礎條件，是培育和規(guī)范土地市場、促進土地節(jié)約集約利用的前提。2003年以來開展的土地市場秩序的治理整頓，已有效遏制了亂占濫用耕地、盲目擴大建設用地規(guī)模的勢頭，但反彈壓力仍然較大。當前，在建設用地供應上仍要嚴格執(zhí)行總體規(guī)劃和年度計劃，嚴格土地用途管制，發(fā)揮規(guī)劃計劃在控制建設用地規(guī)模、布局方面的作用。

2.2大力推進土地市場建設，完善地價形成機制

要根據現(xiàn)行法律法規(guī)修訂《劃撥用地目錄》，嚴格限定劃撥用地，擴大土地有償使用的范圍，推進經營性基礎設施用地逐步納入有償使用。堅定不移地執(zhí)行經營性用地的招標拍賣掛牌出讓制度，推行工業(yè)用地的招標拍賣掛牌出讓或租賃，不斷提高土地資源市場配置的程度。強化對協(xié)議出讓土地的監(jiān)管，禁止非法壓低地價招商引資。加強土地有形市場建設，建立土地成交價格申報制度，對低于市場價成交的土地，政府可優(yōu)先購買，防止非法交易。

2.3加大土地供應調控力度，穩(wěn)定土地價格

穩(wěn)定房價、地價，保障房地產市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是當前土地供應調控的重要任務。要在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應總量、結構、供應方式。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要不斷完善土地供應方式，對不同用途的房地產開發(fā)用地要根據市場狀況，靈活確定招標、拍賣、掛牌方式。

2.4研究土地節(jié)約集約利用的地價政策，發(fā)揮地價杠桿調節(jié)作用

當前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，各項建設對建設用地的需求巨大，給耕地保護、土地供應帶來了很大壓力。市場將逐漸取代政府干預成為驅動土地集約利用的主要機制，土地利用的集約度也隨之提高3。如何利用地價杠桿優(yōu)化配置土地資源，是當前必須解決的一個大問題。我們菏澤市制定了地價與土地集約度的調節(jié)系數，對土地利用率低的項目提高供地價格，嚴格控制土地投資強度等。同時通過調整土地收益分配鼓勵節(jié)約集約用地。

2.5加強地價管理的基礎建設，完善市場服務體系

一是要建立健全土地市場動態(tài)監(jiān)測制度，積極引導合理的土地需求。當前，在房地產市場中存在的突出問題之一就是供求信息沒有充分公開，開發(fā)商等用地者不能根據政府的土地供應計劃和房地產市場需求情況來確定投資計劃，在以競標等方式取得土地時存在著盲目性。當前，要進一步加強城鎮(zhèn)基準地價的確定與公布工作，擴大地價監(jiān)測范圍；加大對土地供需、地價動態(tài)變化情況等重要市場信息的分析力度，及時判斷和把握土地市場運行狀況，研究分析土地供需的矛盾，科學預測房地產開發(fā)對土地的需求，引導市場需求，穩(wěn)定市場預期，防止地價大起大落。

二是加強土地估價行業(yè)監(jiān)管，提高服務質量。一要進一步完善制度。要不斷建立健全以人員管理為主、機構承擔責任和風險的行業(yè)管理規(guī)章制度，保證行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。二要制定發(fā)展規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。要根據當前土地估價行業(yè)的現(xiàn)狀，對下一步的發(fā)展進行認真研究、規(guī)劃，保證行業(yè)的有序發(fā)展。三要抓住重點，切實解決當前土地估價行業(yè)存在的突出問題。如搞虛假評估，迎合委托方不正當要求；搞惡性競爭，給關系人提取高額回扣等。四要抓好行業(yè)的誠信建設，建立起以執(zhí)業(yè)技術為基礎、職業(yè)道德為支撐、社會監(jiān)督為保障，信息公開、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的誠信體系，提升土地估價行業(yè)的社會信用度。

參考文獻：

[1]我國國有土地資產調研報告；2003年11月13日，第二調研組

第6篇：土地市場法評估范文

【關鍵詞】 區(qū)域性 土地市場 協(xié)調機制 長三角地區(qū)

一、引言

本文研究的長三角區(qū)域范圍是指“小長三角”，包含上海、杭州、蘇州、無錫、嘉興、舟山、寧波、揚州、泰州、南京、鎮(zhèn)江、常州、湖州、南通、紹興和臺州16個城市。長三角地區(qū)是目前中國人口密度最大，城鎮(zhèn)分布密度最高、經濟發(fā)展最具活力的地區(qū)。但同時該地區(qū)面臨著人口、資源、環(huán)境、基礎設施等方面的嚴重約束，其中尤以土地資源和環(huán)境容量最為突出。隨著長三角區(qū)域經濟一體化發(fā)展進程的加快，土地資源作為基本生產力要素之一和有限的稀缺資源，如何高效優(yōu)化配置土地資源成為影響長三角地區(qū)社會經濟可持續(xù)發(fā)展的重要因素。而我們知道，市場是配置資源的最有效方式，土地資源的配置也不例外，土地市場化水平的高低將嚴重影響土地資源的集約利用度。目前，國內專家學者對土地市場有著非常深入的研究，取得了豐碩的研究成果，但在我國區(qū)域經濟一體化進程加快的新形勢下，從區(qū)域視角研究土地市場一體化建設的研究成果還比較少。因此，建立長三角地區(qū)統(tǒng)一的土地市場一體化，就必須構建跨省級的區(qū)域協(xié)調管理機制，通過區(qū)域土地市場一體化建設來優(yōu)化配置區(qū)域內有限的土地資源，促進長三角地區(qū)土地資源的集約利用，保障長三角地區(qū)社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。

二、長三角區(qū)域土地資源利用中存在的主要問題

目前長三角區(qū)域內各城市為了招商引資存在著惡性競爭，導致區(qū)域內土地資源利用的低效率與投資項目的重復建設，致使整個區(qū)域內土地資源得不到有效配置和集約利用。從長三角區(qū)域整體來看，由于長三角區(qū)域內各個城市間經濟發(fā)展條件極為相似，從而導致區(qū)域內各城市經濟發(fā)展過程中均以加工制造業(yè)為主，產業(yè)結構趨同現(xiàn)象嚴重，特別是蘇南和浙北及其內部各縣市之間的產業(yè)結構趨同現(xiàn)象更加突出，已經嚴重影響到這兩大地區(qū)的社會經濟發(fā)展。

雖然區(qū)域經濟一體化發(fā)展促進了區(qū)域內16個城市在生產力資源優(yōu)化配置方面的發(fā)展，但由于區(qū)域內一些城市隸屬于不同的省級行政區(qū)，對于一些大型基礎設施建設，如交通基礎設施以及大型港口的建設，跨省級的城市間缺乏統(tǒng)一規(guī)劃協(xié)調，導致大型基礎設施的重復建設以及區(qū)域內基礎設施建設的不銜接，例如區(qū)域內大型港口的重復建設容易導致區(qū)域內港口利用效率低下，從而導致區(qū)域內大量寶貴土地資源被粗放式利用。

區(qū)域經濟的快速發(fā)展也帶來了區(qū)域性生態(tài)環(huán)境的嚴重破壞，如果區(qū)域性生態(tài)環(huán)境得不到有效協(xié)調保護和治理，就會導致區(qū)域土地資源的嚴重破壞。例如，長三角區(qū)域內許多城市大量利用地下水，導致區(qū)域內許多城市出現(xiàn)地面沉降現(xiàn)象。同時長三角區(qū)域自古以來就是江南漁水之鄉(xiāng)，但隨著近年來經濟的快速發(fā)展，區(qū)域內大量圍湖造田、填海造地嚴重破壞了區(qū)域內的濕地資源。

基于以上原因，要使長三角區(qū)域內土地資源得到最優(yōu)化配置，通過建立長三角地區(qū)區(qū)域性統(tǒng)一的城市土地市場來優(yōu)化配置區(qū)域內的土地資源就顯得意義重大，這就需要構建跨省級的區(qū)域統(tǒng)一的土地市場協(xié)調管理機制，發(fā)揮區(qū)域性統(tǒng)一土地市場在區(qū)域土地資源市場化配置的基礎性作用。

三、區(qū)域性土地市場建設的統(tǒng)一協(xié)調組織機構

區(qū)域土地資源利用過程中存在問題，主要是由于各城市之間在經濟發(fā)展過程中僅從本地區(qū)經濟利益最大化考慮，區(qū)域內各城市之間在土地利用過程中缺乏有效協(xié)調管理，從而導致區(qū)域內有限的土地資源的浪費。對此，可采取土地資源的垂直管理模式，在區(qū)域層次上設置區(qū)域土地資源管理機構，其職能主要是解決區(qū)域內各城市之間土地利用過程中需要互相協(xié)調的問題，例如在區(qū)域交通基礎設施一體化建設過程中各城市之間土地利用的相互協(xié)調，以及區(qū)域內土地資源的生態(tài)環(huán)境保護等有關單個城市不能單獨解決的土地利用問題。另外，可以設置區(qū)域性土地資源管理機構，在中央與省級土地管理部門之間有一個過渡機構，可以解決由于我國幅員廣闊，國土資源部對全國土地資源管理的事項太多，從而影響土地資源管理效率的問題。如當前國土資源部對土地利用的審批，由于全國需要審批用地的數量過大，導致全國各地的用地審批項目在審批環(huán)節(jié)需要耗費太長時間，影響合理用地項目的建設進度。

在目前我國土地資源管理的現(xiàn)狀下，與土地相關的收益對各級地方政府發(fā)展當地經濟來說其重要性可想而知。但土地資源作為一種重要的稀缺的生產力要素之一，對整個長三角區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展同樣具有戰(zhàn)略意義。長三角區(qū)域經濟的快速發(fā)展面臨著嚴重的資源危機，而土地資源的稀缺就是長三角今后經濟發(fā)展的一個重要瓶頸。借鑒國外有關區(qū)域性協(xié)調管理體制的成功經驗，結合土地資源管理的國情及長三角區(qū)域的經濟發(fā)展的現(xiàn)狀，從建立長三角區(qū)域城市土地統(tǒng)一市場來優(yōu)化配置區(qū)域土地資源的角度，本文提出長三角區(qū)域城市土地資源區(qū)域協(xié)調管理的組織形式的設想。

四、區(qū)域性土地市場建設的協(xié)調組織機構職能定位

長三角區(qū)域如果實行土地管理機構的中央直接垂直管理模式，必將有利于解決當前地方政府對土地市場過度干預的問題，發(fā)揮土地市場機制對土地資源的優(yōu)化配置功能。同時設立的這種國務院―國土資源部―區(qū)域級―省級―市縣級土地管理機構的垂直管理模式，對協(xié)調區(qū)域土地資源利用過程中存在的矛盾也將發(fā)揮重要作用。基于長三角區(qū)域各城市間由于缺乏協(xié)調而引發(fā)的土地資源利用存在的突出問題，區(qū)域性土地資源管理機構的主要職能包含以下幾個方面。

1、區(qū)域土地利用規(guī)劃部門

該部門主要負責區(qū)域土地利用總體規(guī)劃的編制，應從整個長三角區(qū)域角度，按照長三角區(qū)域產業(yè)規(guī)劃優(yōu)化布局、各城市發(fā)展合理功能定位、區(qū)域內土地資源的自然屬性及土地生態(tài)環(huán)境來編制長三角區(qū)域詳細的土地利用總體規(guī)劃。同時這種區(qū)域土地利用總體規(guī)劃要通過中央授權立法的形式，嚴格保障其實施的權威性，對任何單位、個人以及政府機構違背區(qū)域土地利用總體規(guī)劃的行為要采取嚴厲的有效制裁措施，并且對于規(guī)劃的修改也要遵循嚴格的法律程序，確保其權威性和穩(wěn)定性。

2、區(qū)域土地利用督察部門

當前我國在幾大區(qū)域設立了國土資源督察局，用于對各地土地違法事件的監(jiān)督。如果設立了區(qū)域性土地資源管理機構，可以考慮將當前的每個區(qū)域的國土資源督察局設置在區(qū)域性土地資源管理機構內部，作為其一個職能部門。這樣的好處在于一方面更有利于及時充分地對土地違法事件進行信息收集，便于對土地利用違法事件進行及時處理，另一方面也有利于增加對違法用地事件處理的有效手段，解決當前區(qū)域性國土資源督察局對違法用地事件往往事后監(jiān)督以及處罰手段比較單一的不利局面。

3、區(qū)域土地市場管理部門

在區(qū)域性土地資源管理機構內專門設置一個區(qū)域土地市場管理中心之類的職能部門，其主要職能是保障區(qū)域土地市場的市場機制在配置區(qū)域土地資源過程中發(fā)揮基礎性作用，提高區(qū)域土地市場的運行效率，其主要工作是制定區(qū)域統(tǒng)一的土地市場交易法規(guī)以及協(xié)調解決區(qū)域內省級、市縣級土地市場之間存在的有礙區(qū)域土地市場正常運行的不利因素。例如建立長三角地區(qū)城市土地市場交易中心，為長三角地區(qū)土地產權的交易提供統(tǒng)一的場所。可以在上海建立一個交易中心，然后在各地級市設立其辦事處，長三角區(qū)域內所有國有土地產權交易活動都必須在此交易中心進行，并將所有的土地產權交易信息在長三角土地市場交易中心網站上公布，同時交易中心為產權主體辦理相應的產權登記、變更和過戶等手續(xù)。為保證長三角地區(qū)土地市場交易中心正常運行，必須制定相應的《土地市場交易法》，來保障土地市場的正常運行。

4、區(qū)域土地生態(tài)環(huán)境保護部門

長三角區(qū)域由于土地資源的過度利用造成土地生態(tài)環(huán)境的破壞，因此要加強區(qū)域內各城市之間土地生態(tài)環(huán)境的統(tǒng)一協(xié)調保護，考慮在區(qū)域性土地資源管理機構設置一個專門的土地生態(tài)環(huán)境保護部門，專門協(xié)調區(qū)域內各城市之間土地生態(tài)環(huán)境的保護與治理。由于土地利用具有很明顯的外部性，所以其職能必須協(xié)調好區(qū)域內生態(tài)環(huán)境治理成本在各城市之間合理負擔比例以及解決對區(qū)域土地生態(tài)環(huán)境破壞造成的損失在各城市之間進行合理補償問題。

五、結束語

雖然我國土地使用制度改革取得了很大的進步，但市場對土地資源的配置所起的作用遠遠落后于社會主義市場經濟所要求的市場配置資源的目標。因此，隨著長三角經濟的一體化發(fā)展，我們需要跨省級地構建長三角區(qū)域統(tǒng)一的土地市場交易平臺以及區(qū)域土地資源生態(tài)環(huán)境治理合理補償機制、跨省級的區(qū)域土地合作開發(fā)收益分配機制以及區(qū)域土地資源利用合理規(guī)劃利用機制，來實現(xiàn)長三角區(qū)域整體土地資源的優(yōu)化配置，提高區(qū)域土地資源的集約利用度，促進長三角區(qū)域社會經濟的可持續(xù)發(fā)展。

（注：基金項目：1、湖北省教育廳人文社科研究青年基金項目：襄陽市經濟開發(fā)區(qū)工業(yè)用地集約利用與動態(tài)評價研究（項目編號：2012Q214）；2、鄂北區(qū)域發(fā)展研究中心項目：南水北調中線工程土地上房屋及附著物拆遷補償評估（項目編號：2013JDY011）；3、湖北省科研創(chuàng)新團隊經費資助項目（湖北文理學院）：漢江流域資源環(huán)境與區(qū)域發(fā)展（項目編號：T201314）；4、國土資源部公益性行業(yè)科研專項經費項目：長江三角洲地區(qū)土地宏觀調控決策支持關鍵技術研究與示范（201111011）。）

【參考文獻】

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[4] 高波：灰色土地市場的理論探析[J].管理世界，1993（1）.

第7篇：土地市場法評估范文

內容摘要：本文在對重慶都市圈土地供應制度改革和供應模式比較分析的基礎上，提出了對現(xiàn)實土地供應機制進行修正和創(chuàng)新的建議，建言積極推行土地整治儲備制度，從而優(yōu)化城市土地供應模式。

關鍵詞：土地供應制度整治儲備制度

據重慶市國土局披露，重慶市區(qū)到2010年總的用地指標是5萬公頃，但目前已用去了4.5萬公頃。重慶市都市圈內用地已經非常緊張。然而，重慶市都市圈內土地使用卻極不合理，其根本原因在于現(xiàn)行土地供應制度存在缺陷。

重慶市土地供應制度改革中的問題

在市場經濟中，土地具有保值增值及投資的功能，土地使用者取得土地使用權必須通過市場，實現(xiàn)土地產權轉移。土地使用制度改革的最終目標，就是要建立與社會主義市場經濟體制相適應的城市土地有償使用制度，充分發(fā)揮市場機制對土地資源的配置作用，促進城市總體規(guī)劃有效實施，實現(xiàn)城市經濟社會可持續(xù)發(fā)展。

重慶市從上世紀90年代開始的土地供應制度改革經歷了三個階段：由全面行政劃撥、無償無期使用土地到部分有償使用土地使用權的改革；行政劃撥用地之外的土地使用權有償有期的土地批租；土地的資產化運作。與這三個階段所對應的市場化進程表現(xiàn)為：土地市場開放；土地市場的培育與完善；土地市場化改革的深化。重慶市土地供應制度改革取得了一定的成績，主要體現(xiàn)在：變革土地無償無限期使用為有償有限期使用，使土地資產屬性真正得以實現(xiàn)；促進了土地市場的形成和發(fā)育；增加了政府財政收入；加快了城鎮(zhèn)化進程；調整了城市空間布局。

由于傳統(tǒng)體制的慣性作用，市場機制的引入對傳統(tǒng)體制下的一些政策和體制設置不能馬上徹底改變，導致現(xiàn)行的土地供應制度存在許多缺陷，主要表現(xiàn)在：

政府壟斷和調控土地力度不夠

因城市土地大部分在土地使用者手中，導致存量土地多頭供應的局面；城市用地規(guī)模過度膨脹、開發(fā)區(qū)的盲目設置，造成局部供地過量，用地結構不合理。

城市規(guī)劃制約著土地市場化配置

規(guī)劃的龍頭作用要求首先按最佳的人居環(huán)境編制土地空間的發(fā)展方向，再用市場機制選擇最佳的投資者，才能確保土地價值的最佳體現(xiàn)。但由于規(guī)劃滯后，難以實現(xiàn)土地按市場方式進行供應。

土地市場行為不規(guī)范

主要表現(xiàn)在以毛地、生地出讓為主，熟地出讓比重過低，土地的價值未真正得到體現(xiàn)；遠郊區(qū)縣土地供應中因短期政績的驅動，急于招商引資發(fā)展經濟，招標拍賣出讓比重偏低，零地價出讓土地時有發(fā)生。

土地資源優(yōu)化配置和利用必須建立在有效的土地供應制度上。土地供應制度改革要顯化土地生產力級差，并創(chuàng)造出合理利用的條件。

重慶市都市圈土地供應制度選擇分析

土地供應機制的選擇

在特定經濟制度下，土地供應要素相互作用而建立起來的內在關系總和叫做土地供應機制，它包括土地供應主體、計劃、渠道、方式和手段等。目前存在的土地供應機制主要有：

計劃經濟向市場經濟轉軌過程中的土地供應機制這一供地流程簡單概括為“先立項、規(guī)劃，后得地”，用地者只要有計劃立項，就可以申請規(guī)劃選址、用地申請，無需競爭或有少量競爭，其供地程序如圖1。

社會主義市場經濟條件下的土地供應機制這一供地模式是依靠以價格機制為核心的市場機制作用來運行的，土地價格的形成是由土地的供求均衡來決定，

這一流程包括“規(guī)劃、儲備、整治、出讓”四個環(huán)節(jié)，其核心是依賴土地儲備制度。當土地使用者在取得市場準入許可后方可在市場上選擇已儲備的土地。土地儲備制度是指由城市政府委托的機構通過征用、收購、換地、轉制和到期回收等方式，從分散的土地使用者手中，把土地集中起來，并由政府或政府委托的機構組織進行土地開發(fā)，根據城市土地出讓年度計劃，有計劃地將土地投入市場的制度。

通過上述兩種供應機制探討，筆者認為城市土地一級市場供應處于“源頭”地位，政府如果要優(yōu)化城市土地使用制度，就必須變需求拉動供給為供給引導需求的城市建設用地供給新機制。

都市圈土地整治儲備運作模式的選擇

許多發(fā)達國家在城市發(fā)展過程中不考慮土地資源問題，出現(xiàn)了土地資源消耗過多等一系列突出問題，在解決城市發(fā)展過程中的用地問題上，政府和學術界都提出了一些新的對策和理論，其中以“理性發(fā)展”最為突出。“理性發(fā)展”理念就是通過加強對土地利用的規(guī)劃，確定城市發(fā)展邊界，提高城區(qū)建筑密度，實現(xiàn)現(xiàn)有城區(qū)土地利用效率最大化，復興現(xiàn)有城區(qū)，保護自然和重要農田，這一措施即為土地整治儲備。目前國內正在實施的土地整治儲備制度的運作模式有三類：市場主導型運作模式；政府主導型運行模式；政府市場混合型運作模式。結合重慶市實際，筆者認為選擇政府主導型的土地整治儲備制度運作模式較為恰當。其理由如下：

政府主導型有利于確保土地儲備制度建立建立土地整治儲備制度的主要目標是規(guī)范土地市場，盤活存量土地，增加土地的有效供給，落實城市規(guī)劃等諸多社會經濟目標。要實現(xiàn)這些目標，必須有一定的政府強制性權力，否則就無法實現(xiàn)這些目標，建立城市土地收購儲備的意義和作用也無從說起。

政府主導型是確保土地資產保值增值的必然要求在市場經濟條件下，土地所有權理應在經濟上得以體現(xiàn)，為確保國家土地所有權收益的不流失，作為城市土地所有權代表的城市政府就必然要參與土地市場，一方面要以城市土地所有者身份參與土地儲備全過程，另一方面又要以社會管理者的身份維護市場秩序。從而實現(xiàn)土地規(guī)劃權、土地儲備權和土地批發(fā)權的三個統(tǒng)一。進入加速城市化發(fā)展進程的重慶市，迫切需要通過新的土地供應制度，來發(fā)揮都市圈土地應有的功能，實現(xiàn)城市空間結構優(yōu)化，從而促進城市功能升級。

重慶推行都市圈土地整治儲備制度的對策

隨著土地整治儲備實踐的不斷深入，會遇到許多問題，需要深入研究和探討。

土地收購價格的確定

合理分配土地收益，這是土地收購儲備成功的基本條件，也是實施土地收購儲備的核心問題，因此，需要合規(guī)、合理地確定土地收購儲備價格。

實施土地收購儲備涉及的價格或費用主要包括土地價格、地上附著物補償費、職工或住戶拆遷安置費、企業(yè)遷移經營建設費以及企業(yè)債務等。其中土地價格分兩種：土地原用途價格；土地規(guī)劃條件下或土地最佳利用條件下的土地發(fā)展權價格。土地收購儲備價格應是介于二者之間的價格。有的人認為土地的增值收益應由土地使用者擁有，然而土地的增值收益是隨經濟發(fā)展、人口增加、基礎設施、城市規(guī)劃、原土地使用者對土地進行投入等綜合因素來決定的，這里面相當部分是政府歷年投入形成的，因而增值收益的相當部分應該歸政府。借鑒經驗，筆者認為土地收購儲備價格應由具有資格的中介評估機構評估，并經土地估價委員會確認評估價格，將土地原用途的價格加上發(fā)展權價格與原用途價格差的35%作為土地使用權收購價格。

協(xié)調土地整治與行政管理部門的關系

為了切實貫徹落實“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策，政府必須高度壟斷土地一級市場。市政府按法令規(guī)定的儲備范圍，應將城市規(guī)劃區(qū)內土地統(tǒng)一納入市政府土地儲備，實行“紅線儲備或信息儲備”。

主城各區(qū)政府土地行政主管部門會同相關部門，按照經濟社會發(fā)展計劃以及城（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃實施時序要求，提出土地整治計劃，報經市土地行政主管部門批準后，交由土地整治機構執(zhí)行。土地整治機構根據整治地塊的狀況，擬訂包括土地基本情況、地上物狀況、收購、收回、征地情況、土地取得費情況、規(guī)劃預案、資金投入計劃、經濟技術和可行性分析等在內的方案，并上報市土地行政主管部門，經審核同意后，簽訂整治委托合同。土地整治委托合同需要約定土地整治期限、土地整治要求和驗收標準、土地整治成本等條款，以及約定雙方權利與義務在內的整治方案，編制土地整治成本預算報告。房地產-[飛諾網]

新增建設用地整治，土地整治機構持當年整治計劃、地塊詳細規(guī)劃等資料，依據程序，向土地行政主管部門申請依法辦理農用地轉用、征用手續(xù)，依法繳納新增建設用地有償使用費用后，與土地行政主管部門簽訂土地整治合同。

土地行政主管部門與土地整治機構應該是委托與被委托的關系。土地行政主管部門行使土地管理的職能，而整治機構是企業(yè)行為，必須是依法取得土地整治權。土地使用權的收回、收購、征用等行政行為仍由土地行政主管部門依法實施后，將收回、收購、征用取得的土地使用權交由土地整治機構按合同約定期限實施工程行為，且達到驗收標準后，交回土地行政主管部門定期招標拍賣掛牌出讓。

防范土地整治儲備中的投資風險

實施土地整治儲備制度需要大量資金投入，如果投入的資金變現(xiàn)困難，不僅不能盤活存量土地資產，而且可能對金融機構和政府財政產生不利影響。因此，土地整治必須防范投資風險。

第8篇：土地市場法評估范文

【關鍵詞】土地評估；行業(yè)現(xiàn)狀；發(fā)展前景

中國土地評估萌芽于90年代初，隨著社會主義市場經濟的發(fā)展而迅速壯大起來，地價評估基礎理論及宗地評估實踐隨著我國地產市場的迅猛發(fā)展而在短短二十年時間內不斷完善發(fā)展，土地評估行業(yè)已成為市場經濟不可或缺的部分，成為中介服務行業(yè)的重要組成部分。

1 我國土地評估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

最近幾年，我國土地評估行業(yè)取得了很大的發(fā)展，隨著土地市場的逐步建立和完善, 土地估價行業(yè)地位和作用日益突現(xiàn)，特別是土地產權市場日益繁榮，地價評估作為一項新興的社會性和公正性活動，在土地使用權出讓、轉讓、作價入股、司法仲裁等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，成為社會經濟活動中不可缺少的組成部分。但是，由于發(fā)展時間較短，仍屬新生力量，有大部分公司規(guī)模小，人才結構不合理，業(yè)務單一，拓展能力較弱，與國際評估公司相比，存在著明顯的差距，因此，土地評估公司的經營與行業(yè)管理需要進一步的加速提高與發(fā)展。

1.1 土地評估中介機構人員素質有待提高，應建立完善的行業(yè)自律管理和服務體系

一些中介機構的人員違反職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)要求，從事違法違規(guī)活動，有的中介機構的人員素質關、人才缺乏，尚不能完全適應經營業(yè)務的需要，面對市場經濟出現(xiàn)的新情況，估價師不能適應形勢變化的需要開展業(yè)務活動，在執(zhí)業(yè)中出現(xiàn)了“非不為也，實不能為”的窘境。此外，國內評估機構內部培訓機構落后，許多從業(yè)人員難有機會學習，更新知識結構，難以適應日益復雜的經濟環(huán)境，從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)風險意識、責任意識普遍缺乏，能承接跨國上市公司、大型企業(yè)集團等一些復雜業(yè)務的人才奇缺。

1.2 土地評估中介機構的脫鉤改制工作力度尚需加強

根據國務院、國土資源部關于有關中介機構脫鉤改制文件精神及國土資源部[1999]318號文件精神《關于土地評估機構與政府主管部門脫鉤的通知》，大部分中介機構已經未完成了事務所的脫鉤改制工作，但仍有不少市場中介組織在原掛靠的權力部門下，憑借掛靠機關的行政權利，壟斷中介業(yè)務，分割中介服務市場；仍有一些主管機關出于部門利益的考慮，或暗中為脫鉤改制設置障礙，或鉆改制的空子假鉤，嚴重影響整個評估行業(yè)的規(guī)范運作與公平競爭，急須引起有關部門和行業(yè)協(xié)會的高度重視，進行徹底的清理整頓。

1.3 土地評估方法選擇上須與國際慣例接軌

按照我國土地制度和土地管理的特點，政府為加強對地產市場的宏觀調控手段，建立了以基準地價和標定地價為核心的地價體系，因此在日常評估中，無論何種評估目的，在方法的選擇上均要求首選基準地價系數修正法為主進行評估，而基準地價一般二至三年調整一次，在房地產市場比較發(fā)達或活躍的區(qū)域，基準地價如未及時進行更新，其評估結果已不能反映現(xiàn)實的市場行情。

在評估方法的選擇上，應更多的運用國際通行的市場比較法、假設開發(fā)法、收益還原法等評估方法。

1.4 土地評估行業(yè)的發(fā)展道路過窄

近幾年，隨著土地評估行業(yè)資質等級的法定業(yè)務范圍的規(guī)范發(fā)展，大部分土地評估機構業(yè)務范圍局限在法定評估業(yè)務這一塊，而法定業(yè)務附加值很低，隨著地產市場的培育和發(fā)展，國內公司未按照國際評估咨詢機構的發(fā)展模式進行多方位的業(yè)務開拓，如地產政策咨詢、地產項目策劃、地產投資分析等咨詢性業(yè)務，從某種角度而言，咨詢性評估業(yè)務等對評估師的要求更高，更需要評估師按照評估理念來靈活運用經濟、法律、政策性法規(guī)、財務等方面的知識，這正是目前國內公司能力經驗所欠缺的。據調查分析，目前國際上的大型評估機構超過60%的業(yè)務是咨詢服務而不是法定業(yè)務，主要是派生業(yè)務賺取利潤。

2 我國土地評估行業(yè)的發(fā)展前景分析

隨著經濟的全球化，國內市場的高速發(fā)展，境外企業(yè)大量進入中國，必將加速中國資本市場的發(fā)展，隨著大量的國有企業(yè)、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營企業(yè)的發(fā)展，加大了對土地的需求，特別是工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，尤其需要相應規(guī)模的土地作支撐，將面臨著新的市場、新的機遇，與此同時，境外的評估機構也會進入我國市場，現(xiàn)有的市場主體格局將被打破，國內評估機構與境外評估機構 在規(guī)模、競爭能力、風險防范能力等方面還有著一定的差距，全球化對評估機構在人才、市場等方面的沖擊十分明顯，這就需要我們評估行業(yè)中一批高素質的優(yōu)秀的專業(yè)人士做好充分準備，迎接這一挑戰(zhàn)。

2.1 轉變經營觀念，調整思想，加強內部業(yè)務培訓，建立系統(tǒng)的培訓制度從而提高評估人員的整體素質，增強市場競爭能力

長期以來，經營理念落后，服務意識淡薄，經營行業(yè)不規(guī)范、誠信度不高一直是制約中介機構發(fā)展的主要問題，如果不迅速扭轉這種局面，將會嚴重削弱在國內市場競爭能力。評估機構應加強學習，拓展思路，更新用人觀念，積極引進具有先進經營理念和管理經驗的人才，建立系統(tǒng)培訓制度，提高評估人員的整體素質。

2.2 加快清理整頓的步伐，盡快全面完成脫鉤改制，建立健全權責利相結合的運行機制，完善體制和內部組織體系

2.2.1 土地評估機構目前實行的是行政管理與協(xié)會行業(yè)管理相結合的管理體制，要劃分好相互間的職責及分工，規(guī)范執(zhí)業(yè)行業(yè)行為，解決評估機構的管理問題，建立執(zhí)業(yè)者違紀查處問題和執(zhí)業(yè)保險制度、社會保障制度，解決執(zhí)業(yè)者合法權益保護以及執(zhí)業(yè)環(huán)境問題，完善執(zhí)業(yè)資格制度等。

2.2.2 評估機構總量應進行有效控制，評估人員注冊管理應規(guī)范和有效監(jiān)督，有關部門應制定嚴格的土地評估機構資質等級評審制度，通過定期對土地估價機構從業(yè)水平、估價報告質量、信譽水平等方面評價，評定出機構的信譽等級，并定期公布，促使從業(yè)的土地估價機構加強自律，樹立和維護自己的信譽。使之在市場經濟的競爭環(huán)境中，體現(xiàn)其更高的科學性、公正性和權威性。

2.2.3 建立完備的信息支持系統(tǒng)，完善評估方法和理論實踐。根據評估需要，應建立一套較為完備的信息支持系統(tǒng)，逐步規(guī)范評估操作，在評估方法的選擇上應恪守客觀、公正、科學、合法的原則，隨著土地市場的日益活躍和我國目前土地市場的發(fā)展現(xiàn)狀, 在運用基準地價系數修正法評估時需要特別謹慎，應明確基準地價修正法的應用范圍和限制, 不能再把基準地價修正法當成“ 放之四海而皆準” 的宗地地價評估方法，遵循以下原則: 1）為滿足政府作為社會的管理者從事管理社會的需要, 可以使用基準地價修正法; 政府作為土地所有權的代表實施民事行為的時候, 不宜使用基準地價修正法；2）土地市場發(fā)達, 有充足的、近期的、真實的土地交易資料, 不宜使用基準地價修正法; 土地市場欠發(fā)達, 很難獲得足夠的案例資料, 可以使用基準地價修正法； 3）為了社會公共利益的需要, 要求大量、快速地評估宗地地價, 達到概算總量的目的, 可以使用基準地價修正法; 純粹市場行為化的宗地地價評估, 不宜使用基準地價修正法。

2.3 順應市場需要，積極擴大從業(yè)范圍，發(fā)展土地評估咨詢業(yè)

土地評估行業(yè)業(yè)務范圍應由單一的評估向咨詢、中介的多元化發(fā)展，跳出我們目前主要做法定評估的“單打一”的經營范圍，開展咨詢性評估、可行性研究、多種資質（資產評估、房地產評估、礦業(yè)權評估等）的綜合性評估機構，增強中國土地評估機構的市場適應能力，變單純依靠政府的業(yè)務保護為主動的業(yè)務拓展，真正保持評估機構的生命力及注冊評估師的創(chuàng)造力。

第9篇：土地市場法評估范文

[關鍵詞]土地評估 分析 SWOT分析法

[中圖分類號] F301.2 [文獻碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-3-340-1

0引言

土地評估的發(fā)展程度是土地市場化高低的一個重要的衡量標準，對于土地的利用以及土地市場的運行起著十分重要的作用。SWOT 是優(yōu)勢（Strengths）、劣勢（Weaknesses） 、機會（Opportunities）和威脅（Threats）這四個單詞的縮寫，在戰(zhàn)略管理中，SWOT分析法是一種比較常用的分析方法，對于決策的制定和管理都有十分重要的作用。SWOT分析是通過對研究對象的內部和外部的因素進行全面分析，制定相關的解決措施的過程，SWOT分析法根據研究對象的特征，可以為問題的解決提供多種解決方法。本文利用SWOT分析法針對我國土地評估行業(yè)發(fā)展進行全面分析。

1土地評估的優(yōu)勢分析

當前，土地評估行業(yè)中，具備一定的優(yōu)勢，主要有以下幾個方面。第一，土地評估具有較高的科研水平。當前，我國土地評估的相關專業(yè)在教育和科研方面，是順應土地有償使用制度進行推進和發(fā)展的。在科研教育方面，我國的土地評估相關專業(yè)已經進入了全日制教育的階段，當前很多學校都開設了土地評估的相關專業(yè)，與此同時，還有高效的專業(yè)教師隊伍作為保障，為土地評估的科研教育提供一定的幫助和保障。在土地評估中，還建立了完善的行業(yè)組織，根據《中國土地估價師協(xié)會章程》，中國土地估價師協(xié)會的成立，為土地估價的行業(yè)組織提供了一個平臺，可以協(xié)調全國的土地評估人員和組織進行自我管理和提升，引導土地評估的相關人員按照法律法規(guī)進行工作。另外，行業(yè)組織還不斷完善各地的行業(yè)自律管理規(guī)章制度、組織土地估價師的資格考試和再教育等工作，為土地評估行業(yè)的發(fā)展提供了一個良好的保障。

2土地評估的劣勢分析

土地評估行業(yè)的發(fā)展，具備一定的優(yōu)勢，但同時也存在一些問題。第一，當前的土地評估企業(yè)一般規(guī)模都比較小，當前我國從事土地評估工作的企業(yè)一部分是由原國土行政管理部門的評估所改制而成的，另外的則是社會上相關的企業(yè)構成的，由于土地評估行業(yè)的發(fā)展時間并不長，在很多方面也還有缺陷，因此對土地評估企業(yè)的發(fā)展有一定影響，導致土地評估企業(yè)的發(fā)展受到阻礙，大多規(guī)模比較小。第二，當前很多土地評估企業(yè)在競爭中存在惡性競爭的現(xiàn)象。據調查，當前我國從事土地評估工作的企業(yè)大約有兩千多家，土地評估行業(yè)中受到土地數量的影響很大，在供求關系上一般都是供不應求的現(xiàn)象，加上當前對于土地評估方面的法律法規(guī)還不夠完善，很多企業(yè)在市場運營的過程中為了保證自己的利益而采用各種競爭方式，存在一些惡性競爭的現(xiàn)象，而且這種現(xiàn)象還有嚴重的發(fā)展趨勢，對我國土地評估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響。第三，土地評估行業(yè)的誠信存在問題。土地評估行業(yè)的誠信問題一直都是行業(yè)發(fā)展的一個難題，誠信問題的產生有兩個方面，一是行業(yè)內部的，還有一個是行業(yè)外部的。當前我國土地評估行業(yè)的法律法規(guī)體系不夠健全，企業(yè)在經營的過程中會以利益為導向，導致誠信問題頻出，對土地評估行業(yè)的發(fā)展帶來很大影響，因此，要加強法律法規(guī)的不斷完善，規(guī)范土地評估企業(yè)的操作手段和方法，提高企業(yè)的誠信度，促進土地評估行業(yè)的快速健康發(fā)展。

3土地評估的外部機會分析

外部環(huán)境對土地評估行業(yè)的發(fā)展有十分重要的影響，在當前土地評估行業(yè)中，外部機會主要有幾個方面。第一，當前的市場經濟體制不斷完善，為土地評估行業(yè)的發(fā)展帶來一定的機遇。土地評估行業(yè)是具有一定中介性質的，在推動市場經濟發(fā)展的過程中占據重要地位，而且該行業(yè)是以市場為基礎進行發(fā)展的，市場經濟以法律為基礎，所以，經濟的發(fā)展會促進法律的完善，從而對土地評估企業(yè)的發(fā)展提供相應的保障。第二，當前我國的土地使用制度在不斷改革。土地評估的對象就是土地，所以土地制度的不斷改革，對于土地評估行業(yè)的發(fā)展也有一定影響。隨著的不斷深入，土地評估企業(yè)也在不斷發(fā)展，經過幾十年的改革，我國的土地制度已經形成，土地評估行業(yè)的發(fā)展具有穩(wěn)定的外部環(huán)境基礎，給土地評估行業(yè)的發(fā)展帶來了更多的機會。第三，當前房地產市場的快速發(fā)展，為土地評估行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎。房地產和土地的管理，促進了我國土地評估制度的完善，尤其是近年來房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，土地的交易市場也逐漸活躍起來，這為土地評估的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

4土地評估的外部威脅分析

外部環(huán)境給土地評估的發(fā)展帶來了一些機遇，但同時外部環(huán)境存在的一些威脅也會給土地評估行業(yè)的發(fā)展帶來一定的挑戰(zhàn)。土地評估的外部威脅主要有幾個方面。第一，當前外部的法律法規(guī)不夠健全，法律法規(guī)體系的缺失對于土地評估行業(yè)的發(fā)展而言是一個重要的難題，不健全的法律法規(guī)環(huán)境容易導致土地評估行業(yè)的無序發(fā)展，在行業(yè)中形成多頭管理的局面，難以滿足當前行業(yè)發(fā)展的需求。第二，當前的土地評估發(fā)展中，行政干預的現(xiàn)象還比較嚴重。土地評估企業(yè)的發(fā)展應該是獨立的、客觀的，但是當前很多行政部門對于土地評估行業(yè)的發(fā)展還有一定的管理和控制，雖然當前一些土地評估企業(yè)是經過改制的，但仍然有利益關系，同時地方土地行政管理部門對土地的評估報告還有一定的審核權利，因此行政的介入和干預對土地評估行業(yè)的發(fā)展帶來很大影響。此外，當前土地評估行業(yè)還和其他的評估行業(yè)之間存在一定的隔閡，使得土地評估行業(yè)會與其他評估行業(yè)進行競爭，比如在市場份額和技術認定方面進行競爭，障礙不利于行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

5結語

隨著我國市場經濟以及房地產行業(yè)的發(fā)展，土地的交易變得頻繁，從而也加快了土地評估行業(yè)的發(fā)展，土地評估行業(yè)在發(fā)展的過程中，面臨了一些優(yōu)勢和劣勢，外部環(huán)境對土地評估行業(yè)的發(fā)展也有很大影響。本文利用SWOT分析法對土地評估行業(yè)的發(fā)展面臨的外部環(huán)境、優(yōu)勢和劣勢等方面進行分析。

參考文獻

[1]張昊.淺析SWOT分析法在房地產開發(fā)中的應用[J].東方企業(yè)文化，2007（03）.