土地保證金管理辦法精選(九篇)

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第1篇：土地保證金管理辦法范文

關鍵詞：土地流轉

1 明確產權主體積極穩妥推進農村土地流轉

我國現行集體土地所有權“一權三體”形式及上下級隸屬關系，導致各腐朽思想都有所有權和支配權，產權主體不明確。集體土地使用權個體分散性不能充分調動個體的積極性。要確立鄉鎮在宏觀層面上的集體土地所有權調控地位，村社集體土地所有權的主體地位，形成鄉鎮村社權屬明晰，主體明確的集體土地所有權結構體系。在試點基礎上，逐步擴大農民土地使用權的范圍，賦予農戶對土地使用、收益和處分權等部分權利，保證農村土地使用權的長期化市場化，體現出市場對土地資源的優化配置作用。

2 建立完善農村土地流轉相關機制，保障農村土地流轉有序進行

2.1 建立健全農村土地流轉法律體系，為農村土地流轉提供法律保障。按照規范政策，積極引導，因地制宜，切實可行的原則，自上而下逐步建立健全有關農村土地流轉的政策法規，形成由現行的《憲法》、《土地管理法》、《農業法》等法律為支撐，農村土地流轉辦法等專項法規為配套的農村土地法律體系。重點對農村土地流轉的實施主體，流轉程序，流轉監管等方面加以規范，從法律上逐步實現集體土地國家土地在所有權地位上的平等性。在相關立法中清晰界定農戶所具有的承包經營權、使用權、抵押權、股權和轉讓權等多種權利；同時，立法保障農戶的土地使用權不受侵犯，集體經濟組織對農民使用的土地不得隨意收回，為農戶對土地的使用權具有長期性提供保障。

2.2 完善相關土地管理制度，為農村土地流轉提供良好的保障。

一是改革土地征收征用制度，規范土地征收征用行為，保障農民的合法權益。對現行的土地征收征用制度，要明確界定公共利益的內涵和外延，科學界定土地征收征用后的土地使用性質，在土地征收征用中堅決杜絕少征多用，征而不用等行為的發生，保證土地征收征用地規模適度，從根本上杜絕侵犯農民財產權的非公共利益目的的征地行為。

二是貫徹落實好土地用途管制制度，重點保護耕地和基本農田。逐步建立健全耕地特別是基本農田保護機制，在保證耕地特別是基本農田保護總量不減少質量不降低的前提下，對市場條件成熟的區域，貫徹耕地，特別是基本農田保護措施，保證土地用途管制制度的貫徹落實。

三是確保農村建設用地依法審批，完善農村建設用地的審批制度。當前，我國農村集體土地的審批主要在鄉鎮企業用地，農村居民住宅用地等方面。在農村土地流轉過程中，不可避免的存在生產管理用房占地審批問題。無論是轉包、轉讓、租賃、入股和互換等方式實行農村土地流轉，農村土地規模經營所必須的生產管理用房的審批，可以通過利用現有農村宅基地、廢棄地復墾轉換來解決，也可以通過申請臨時建設用地的方式來解決。但必須建立在不改變集體土地所有權，符合土地利用總體規劃，按規定繳納土地復墾保證金的前提下，按農村土地流轉管理辦法規范確定的權限逐級審核報批，既要實現耕地占補平衡，又要依法審批。

3 逐步培育完善農村土地流轉市場體系，使得農村土地資源資產雙重性得以實現

搞好農村土地流轉，要大力培養土地流轉市場，建立符合社會主義市場經濟體制要求的土地流轉市場機制。首先，要充分發揮市場對資源的基礎性配置作用，充分實現農村土地的資源性。在不改變土地耕作條件和用途的情況下，發展多種經營，探尋多種模式，加在農業結構調整力度，謀劃好農村土地流轉的整體局面，實現農村土地的資源性。其次，實施農村土地使用權有償有期限使用機制，確保土地保值增值。在建立完善農村土地使用權有償有期限使用相關法律法規的前提下，在市場條件成熟的情況下，對需流轉的合法農村土地實行招、拍、掛，促使農村土地使用的規模化、集約化，體現農村集體土地的資產性。其三，要根據市場運行機制合理的農村土地流轉市場體系，培育發展完善與農村土地流轉密切相關的土地流轉中介服務組織，擴大土地流轉市場范疇。

4 建立和完善農村土地流轉運行機制，保證農村土地流轉的規范性和有序性

4.1 農村土地流轉包括農用地，集體建設用地流轉兩個層面，要區別對待，分類實施，有機結合，共同發展。首先，對農用地流轉要在符合土地利用總體規劃，不改變土地用途的前提下，走適度規模經營的路子。在市場操作層面上要體現公平、公正合理的一面，還要體現市場對資源的配置作用。其次，對農村集體建設用地流轉要在保護耕地，基本農田的前提下，通過土地開發整理，農村宅基地，廢棄地復墾等方式新增耕地來補充新占用的土地（主要是耕地）；同時對農村土地流轉范圍內的閑置、空閑地加以利用。在具體實施過程中做到“四統一”（統一規劃，統一布局，統一實施，統一建設），保障農村土地流轉基礎設施用地的要求，節約利用。

4.2 對農用地、集體建設用地綜合流轉，既要保障農用地的農業用途不改變來解決吃飯問題，又要保障鄉鎮企業和農村發展的建設問題，關鍵還要保障“三農”問題的解決，保障土地可持續發展，實現二者的有機統一。實現規模化經營模式，建立健全產業帶動機制，無論哪種模式的土地流轉，根本都要實現農村信紙規模化經營，產生規模效益，帶動周邊區域農村經濟發展，既要保持農用地的用途，可探求“城市觀光農業”發展模式，也要根據實際需要適度進行城市化發展。

第2篇：土地保證金管理辦法范文

為深入貫徹落實科學發展觀，切實轉變土地利用方式，全面提高土地集約利用水平，加快推進資源節約型、環境友好型社會建設，促進全縣經濟社會可持續發展，現就嚴格土地管理、堅持依法依規用地、推進土地節約集約利用，制定如下意見:

一、嚴格規劃和計劃管理，有效控制建設用地規模

嚴把用地審批關口。嚴格落實國務院關于嚴格執行建設用地審批按規劃、計劃進行管理的規定，把節約集約用地、保護耕地的基本國策落到實處。在建設項目可行性研究階段，國土、發改、住建、環保等部門要相互溝通，從規劃用途、用地規模、計劃指標等方面嚴格把關。凡是不在土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，沒有土地利用年度計劃指標，一律不予報批。凡不符合局部調整條件的一律不得調整土地利用總體規劃，切實維護規劃的嚴肅性。嚴格建設用地項目規劃和土地管理，在沒有控制性詳細規劃或詳細藍圖的地區，除市政基礎設施外，一律不得辦理規劃許可、出讓手續或進行招商活動。

嚴控項目用地規模。認真執行國家、省用地控制指標，嚴格新建項目用地預審、審批，凡不符合建設用地集約利用控制標準的，必須核減用地。除單獨選址項目外，新建項目用地原則上不得超過7公頃。擴建項目要將原用地規模與申請新增用地規模合并計算和審查，不得變相超標準用地。

二、加強土地征收，切實保障農民合法權益

進一步明確征地工作職責。由縣政府統一調度，國土局、財政局、土地所在鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、被征地村、勘測定界單位共同完成現場調查、清點、核實工作。各鄉鎮（街道）政府（辦事處）負責做好群眾工作，組織村集體做好現場認定、地上附著物的清理工作，并負責把土地補償款撥付到村、組或農戶，縣國土局根據現場認定的信息負責制定土地補償安置方案，并會同財政局、人社局同被征地村簽訂土地征收補償安置協議，財政局負責征地相關費用的撥付工作，人社局負責失地農民社會保障費的收取和制定分配方案工作。各相關部門配合做好征地環境保障、道路、電力、通信線路修復、遷改工作。

切實維護被征地農民合法權益。各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）及有關部門要采取切實措施，保證依法足額和及時支付土地補償費，建立社保賬戶，確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。在縣城規劃區內，將因征地而導致失地的農民納入城鎮就業體系，建立保障制度，有條件的可以實行留地安置制度。各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、財政、國土、人社、民政、農業等相關部門要通力協作，結合村務公開制度，探索建立征地補償費在村組集體內部的分配管理辦法，指導征地補償費管理、分配和使用，減少由此引發的矛盾糾紛和上訪等不穩定因素。

三、嚴格項目初期審查，規范工業用地管理

嚴格按照產業類別保障用地。對建設項目的供地，要嚴格執行國家、省產業政策，凡國家《禁止供地目錄》中的禁止類項目嚴禁供地，《限制供地目錄》中的限制類項目要符合規定的準入條件。充分發揮土地利用計劃的調控作用，加大對新興產業、低碳產業項目以及產業轉型升級項目的保障力度。保障鼓勵類項目用地計劃，允許類項目用地原則上利用存量建設用地或租賃標準廠房，一律不予安排禁止類、淘汰類項目用地。

嚴格建設項目用地預審制度。縣國土資源局要依據土地利用總體規劃、年度土地利用計劃及存量用地情況對項目的用地位置進行審查；依據項目投資計劃，按照《省建設用地集約利用控制標準》，提出用地規模，其中屬分批投資的，應按實際到帳金額分批確定用地規模。在對新增建設用地項目位置、用地規模審查的同時，還需對用地單位提出明確的用地手續辦理時限。規劃部門對項目的選址是否符合城市（村鎮）規劃進行審查；發改部門對項目是否符合產業政策提出意見；環保部門對項目是否符合環保政策提出意見；經濟開發區做好對項目法人經濟實力的考查論證。

實行建設項目論證制度。縣政府成立縣建設項目用地會辦聯審小組，由縣長任組長，分管國土工作的副縣長任副組長，開發區、國土、發改、環保、規劃等單位和部門主要負責同志為成員。領導小組實行每月會辦制，對國土部門綜合提出的用地預審意見進行研究會辦，最終確定企業的用地面積、位置；對重大或急辦項目可實行專辦制度。開發區、鄉鎮（街道）政府（辦事處）依據會辦意見，落實項目具體用地，規劃、住建、工商、稅務等部門辦理相關手續。國土資源局對已通過用地預審的建設項目，如建設人或項目發生變更的，應重新進行用地預審。

提高工業用地準入門檻。進一步提高土地投資強度和土地產出效率等工業用地準入門檻，增加用地企業的注冊資本要求。新供應的工業項目用地必須實行嚴格的預申請制度。項目落戶投資協議要明確約定項目開工、竣工、投產時限、投資強度、容積率、建筑密度、畝均納稅等內容要求以及懲罰措施。在經濟開發區落地的項目投資強度要達到200萬元/畝。實行不飽和供地機制，結合項目投資進度安排供地，首期供地滿足項目開工需求，原則上不得超過總用地面積的三分之一。當期用地達不到節約集約用地要求的，不得安排下期供地。

大力推行標準化廠房的開發建設。注重引進、培育低投入、高產出、高附加值的項目和高新技術項目，以項目建設帶動標準化廠房建設、以標準化廠房建設促進項目建設。鼓勵社會資金以及有實力的企業和各類開發企業多渠道投資建設多層標準化廠房，引導中小企業租賃和購買。建設多層標準化廠房的，其城市基礎設施配套費第二層減半征收、三層（包括三層）以上免征。對行業無特殊要求的新建工業項目，依據控制性規劃，一般應建造2層（包括2層）以上廠房，容積率一般不得低于0.8，建筑密度一般不得低于35%，不得建造單層廠房。工業用地不得規劃建設成片綠地。企業內部行政辦公及生活服務設施用地面積比例不高于7%。《省建設用地集約利用控制標準》中有特殊規定的從其標準。

四、大力開展用地挖潛，促進存量土地利用

完善土地儲備制度。土地儲備要積極參與國有建設用地收回、國有土地上房屋征收、集體土地征收，充分發揮房屋征收部門、基層政府和投融資平臺等各方面力量，創新儲備體制機制，拓寬融資渠道，加大儲備力度。對舊城區內應當搬遷的工廠、需要整合的機關事業單位、“城中村”等按照規劃需要調整用途和容積率較低的存量土地，應當優先納入儲備范圍。積極主動地與人民法院溝通協調，盤活破產、抵押、償清、查封等涉案土地納入儲備，避免涉案企業的土地使用權長期閑置。

全面落實“凈地”出讓政策。舊城區改建涉及經營性用地的，要統一規劃，統一進行基礎設施配套，處理好土地的產權、補償安置等經濟法律關系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發，按“凈地”分塊供應，保證供應土地產權清晰，促使盡快實現有效利用，防止土地閑置浪費。

合理確定房地產開發用地的規劃條件，鼓勵適度開發利用地上、地下空間。房地產開發用地出讓前，規劃部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊規劃設計條件，明確容積率、綠地率、建筑密度、地上地下空間、商住比例、配建設施等指標要求。在符合控制性詳細規劃的前提下，適當提高容積率上限標準。確需改變規劃條件的，要嚴格執行《中華人民共和國城鄉規劃法》和《省城市建設用地性質和容積率調整規劃管理辦法》等有關規定。調整變更土地用途和容積率繳納土地出讓價款的有關政策規定，鼓勵深度開發利用地上、地下空間。地下一層的建設用地使用權出讓金按照基準地價的一定比例收取，地下二層及以下的建設用地使用權出讓金，按地下一層建設用地使用權出讓金的50%收取。

嚴控劃撥用地范圍，促進存量國有劃撥土地有償使用。除黨政機關、非營利性教育、福利救助、城市道路、廣場綠地、消防環衛、水工建筑、有關住房保障等用地和特殊用地外，其他用途項目用地都應當實行有償使用。商業服務業、工礦倉儲等存量劃撥用地沒有改變土地登記用途并符合城市規劃的，鼓勵按照土地登記用途和現狀容積率辦理土地出讓手續，土地出讓金按照基準地價的40%收取；土地登記用途與城市規劃不一致、需要實施規劃的，應當依法納入儲備。鼓勵支持存量租賃土地退城進園。機關事業單位等存量劃撥用地部分改變用途的，按照地租征收管理的規定征收土地租金。

加強農村建設用地管理。穩妥有序，積極推進農村建設用地整理，科學編制農村集中居住點規劃。住建部門應嚴格做好農村集中居住區規劃編制工作，農村集中居住區規劃選址必須符合村鎮體系規劃，并做好與土地利用總體規劃的銜接。以規模大、區位優、基本設施配套較好的現有村莊進行整治、嚴格控制新建村莊，嚴禁占用基本農田新建農民集中居住區，鼓勵農民進城或進鎮購房。

支持集體存量建設用地流轉。符合土地利用總體規劃和鄉鎮規劃、權屬合法、界址清楚和已經依法登記的農村集體建設用地，在堅持尊重農民意愿、保障農民權益的原則上，允許以各種方式有償有限期流轉。

五、建立批后監管機制，加強閑置低效用地管理

嚴格開竣工時限要求，實行土地出讓合同履約保證金制度。土地出讓合同簽訂后1個月內必須繳清土地出讓金，6個月內必須開工，2年內必須竣工。土地出讓合同要明確履約保證條款，按照土地出讓金的一定比例收取履約保證金，配合開竣工申報制度的實施。

加強閑置低效用地清理工作。對歷史形成以及新發生的各類閑置低效用地及時依法分類處理。按照規范化、操作性強的要求，制定分工明晰的工作程序，將各類閑置低效用地清理工作納入日常管理。經濟開發區應根據本地實際，制定規范企業用地的具體意見。對供而不用、長期閑置的項目用地，必須堅決收回。超過土地出讓合同約定開工期限滿一年（不滿兩年）的，按土地出讓金的20%征收閑置費依法征收土地閑置費，并限期開發利用。對雖已開工建設、但由于自身實力或市場變化而進退兩難、低效利用的項目，要限期引進新項目嫁接盤活，對超過期限仍未達到合同約定條件的，要堅決予以收回。對因征地補償未到位、規劃方案未確定、通電通路等基礎設施不具備等非企業原因造成閑置的，有關單位和部門要抓緊排除影響合理用地的制約因素，促使項目盡快開工。屬于批而未供的，要盡快落實拆遷安置補償，明確規劃設計條件，按照供地計劃有序實施。

建立閑置低效用地數據庫。國土資源部門要會同有關部門積極開展存量土地調查，對城鎮建設用地中批而未供、供而未用的閑置土地和未充分利用土地以及低效用地進行全面的調查評價，建立并定期更新相應的數據庫，數據庫要涵蓋用地指標、規劃建設指標、投資強度、產出效益、稅收貢獻等信息，為依法盤活處置提供基礎依據。金融機構對閑置低效用地企業應審慎貸款和核準融資，國土部門不得為閑置低效用地的工業企業辦理土地抵押貸款手續。

六、嚴格執法監察，落實土地管理責任

嚴肅查處各類違法違規案件。各鄉鎮（街道）人民政府（辦事處）、經濟開發區及有關部門要認真總結歷次衛片執法檢查工作的經驗和教訓，牢固樹立科學發展、有序發展的觀念。堅決糾正和制止未批先建等違法占地行為，嚴肅查處各類土地違法案件，做到既處理事又處理人。要落實縣、鄉、村三級共同監管責任，把開展違法違規用地清查整治活動與加強日常管理、健全相關制度、強化督促檢查相結合，積極探索建立行之有效的長效機制，將違規違法用地消滅在萌芽狀態，維護正常的土地管理秩序。

堅決查處違法用地和違規建筑。加大執法力度，嚴肅查處非法占地、非法轉讓土地和違規建筑等違法違規案件，嚴厲打擊利用違法用地進行非法房地產開發經營的行為。對嚴重影響城市規劃的違法用地違規建筑，縣執法局要依法予以拆除，不得以罰款、補辦手續取代。對土地歷史遺留問題，應本著尊重歷史、實事求是的原則，有計劃、有步驟地依法進行處理。加強規劃效能監察，對各轄區實施規劃情況進行動態監測。建立執法部門責任制和責任追究制度，加快建立查處違法用地違規建筑長效機制，著重解決有法不依、執法不嚴、違法不究問題。實行查事與查人并重，嚴格責任追究，對違法行為構成犯罪的，司法機關要嚴肅追究刑事責任。

明確管理職責，嚴格實行問責制。按照“黨委領導、政府負責、部門協調、公眾參與、上下聯動”的要求，各鄉鎮（街道）黨政主要負責人是本行政區內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況的第一責任人。要將新增建設用地控制指標納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、耕地保護責任目標考核、年度目標責任制考核的重要依據。對本行政區域內發生土地違法違規案件造成嚴重后果，對土地違法違規行為不制止、不組織查處的，對土地違法違規問題隱瞞不報、壓案不查的，將嚴格按照中央《關于實行黨政領導干部問責的暫行規定》和監察部等國家三部委《違反土地管理行為處分辦法》（15號令）追究有關責任人的責任。

第3篇：土地保證金管理辦法范文

荀子有言：“強本而節用，則天不能貧”。《呂氏春秋》也云：“竭澤而漁，豈不獲得？而明年無魚。焚藪而田，豈不獲得？而明年無獸。”這些都充分說明，節約集約是國家的基本國策、核心戰略，是__科學發展的時代命題、重大任務，是實現__可持續發展的必由之路、根本途徑。

近年來，市委、市政府始終高度重視節約集約用地工作，將其作為核心工作嚴格考核，將土地“三項清理”由國土一家之為上升到市級中心工作強力推進，將國土資源創模活動納入“六城同創”全市開展，要求各級黨委、政府惜地如金、管地如錢，算好經濟賬、土地賬；要求國土部門圍繞“時間、空間、效益、質量”四維集約目標，加強政策供給、制度設計和抓手創造，初步形成了“1+X”節地政策體系、“1+12”節地制度體系和節地的整體合力。

置身于新常態的時代坐標，面對大招商大建設大勢，面對穩增長調結構平衡，面對“三個強市”目標，作為節約集約戰略的貫徹落實者、組織推動者、宣傳傳播者，國土部門理當觀大勢、謀大事、懂全局、管本行，在節約集約發展戰略中全面擔當、施展作為。而新一周期國土資源節約集約模范縣（市）創建就是重要契機、重大抓手，必須抓緊抓好、抓出成效。

一是著力打造“萬頃良田幸福工程”。“但存方寸地，留與子孫耕”。要突出“五大保護”，在土地整治中保護、規劃管控中保護、統籌激勵中保護、嚴格執法中保護、完善制度中保護。要常懷憂患居安思危，珍惜好新增耕地后備資源，管理好新增耕地指標，適應好中央“占優補優、占水田補水田”要求。要在耕地保護措施上開動腦筋積極探索，切實解決好農村宅基地管理問題，切實管理好設施農用地和臨時用地，切實推廣好耕作層剝離再利用，努力把耕地保護責任扛在肩上、把耕地保護職責落在群眾心上，確保年均建設高標準基本農田30萬畝、新增耕地1.6萬畝，確保衛片執法問責比例始終控制在5%以內。

二是著力打造“綠水青山生態工程”。“既要金山銀山，更要綠水青山。寧要綠水青山，不要金山銀山，綠水青山就是最好的金山銀山”。要突出規劃管理，嚴格按照規劃開展礦產資源勘查開發、礦山環境恢復和土地復墾等工作。要突出兩權管理，實行采礦權一律公開出讓、出讓合同到期一律不再延續、要求擴界一律不予批準等規定，綜合技術、經濟、行政等手段管住兩權。要突出儲量管理，確保儲量動態年度報告制度全覆蓋，確保資源補償費足額征收及時入庫。要突出礦環管理，嚴格執行礦山地質環境保護與恢復治理保證金制度，嚴格落實“邊開采邊恢復”、“邊開采邊治理”規定，加快“三線三邊”礦山環境綜合治理，既要發展礦業經濟，更要交出一張留住綠水青山的完美答卷。

三是著力打造“科學發展保障工程”。“發展是硬道理、是第一要務，市縣兩級國土部門工作必須始終做到與黨委政府不謀而合、深度融合、貼近服務、跟進落實”。要突出空間保障，調整完善好土地利用總體規劃，劃定好永久基本農田，協調好“四規”關系，確保__市未來重大項目能落地、重點發展區域有空間。要突出用地保障，著力抓好城鄉建設用地增減掛鉤和工礦廢棄地復墾利用全國試點，確保繼續實現“只要有項目、就能保用地”。要突出陽光地產，堅持非工項目招商不動搖，淡化居住地產單一思維多元發展，實行“產業招商、缺項招商、精準招商”，推行“以出定儲、以效定儲、以項定儲”，針對性研究出臺穩定房地產政策和產業供地政策，確保房地產業穩定健康發展，最大限度解決項目落地土地政策瓶頸問題。要突出融資保障，創新土地抵押融資，高效融資抵押服務，讓更多的金融活水順暢流向實體經濟，助力“大眾創業、萬眾創新”。

四是著力打造“五量調節示范工程”。時間集約、空間集約、效益集約、質量集約，是__市土地節約集約利用的努力方向。要強化規劃管控，從嚴控制用地規模，從嚴加強園區管理，控制總量。要完善用地計劃指標分配辦法，提升指標配置使用效率，實行指標安排與耕地保護、供地率、衛片執法、批而未征調整等相掛鉤，與增減掛鉤、工礦廢棄地復墾利用試點相統籌等工作機制，優化增量。要常態推進土地“三項清理”，加快存量建設用地再開發，盤活存量。要規范推進城鄉建設用地增減掛鉤和工礦廢棄地復墾利用試點，挖掘后備資源潛力，努力實現縣域建設用地指標“自給自足”，提升流量。要研究差別化供地政策，研究促進地下空間開發利用政策，創新落實土地利用“雙向約束”制度，釋放土地效益，提升質量。

五是著力打造“群眾權益維護工程”。盡心盡力維護群眾權益，是國土資源管理的根本出發點和落腳點。要加強征遷安置政策設計完善，建立征收安置工作聯席會議、社會穩定風險評估、信息公開、征地反饋、征遷考核制度，規范征地報批、批后實施、拆遷補償安置程序，確保程序合法、行為規范、補償到位、保障落實。要以最大限度減少人員傷亡和財產損失為目標，出臺切

坡建房管理辦法管控新點，推進避讓搬遷和工程治理消除老點，落實地災防治“七項制度”強化責任，深化1︰5萬項目調查成果運用、國土氣象水利合作、固話反撥系統運用拓展科學防災，創建高標準“十有縣”，夯實基礎，強化山洪地災防治行政首長負責制、部門行業負責制以及“誰引發、誰治理”責任制落實，構建共同責任，共同守住“零亡人”底線。

六是著力打造“國革創新工程”。“創新是引領國土發展的第一動力。抓創新就是抓國土發展，謀創新就是謀國土未來”。要著力推進供地制度改革，建立用地負面清單制度，凡納入負面清單和不符合規定條件的建設項目，不得辦理土地審批和供地手續；建立用地節地評價制度，對無標可依的建設項目，組建專家隊伍，開展節地評價，依據節地評價結果辦理供地手續；建立土地利用全周期管理制度，在法定最高有償使用年期內，根據產業生命周期確定工業用地有償使用年期，探索工業用地彈性出讓、長期租賃、先租后讓、租讓結合等供地方式。要依托正在開展的國民經濟和社會發展第十三個五年規劃編制、土地利用總體規劃調整完善、國家環境保護模范城市創建、大宜城發展戰略規劃編制、城市開發邊界及永久基本農田劃定工作等基礎條件，著力爭取“四規合一”省級試點，統籌劃定城市開發邊界、永久基本農田和生態保護紅線，統籌“四個規劃”、“三個劃定”之間關系，努力實現經濟發展目標、土地使用指標、空間坐標“三標”最大程度銜接。

第4篇：土地保證金管理辦法范文

7月17日，當記者見到合肥鑫隆典當有限公司總經理劉輝時，他面容憔悴，胡子拉碴，手中的煙一支接著一支點起，半晌才冒出一句話。

絕當，一個讓所有典當行老板深惡痛絕卻又無法不面對的專業術語。它指的是典當期限屆滿或續當期限屆滿后，當戶不贖當的行為。

“處置絕當品，短則一年，長則兩年，極大地耗費典當行時間和精力。”面對一筆當金400萬元的絕當業務，劉輝近乎“崩潰”。他告訴記者，絕當后如果當物不能及時變現，對完全依靠自有資金、沒有杠桿可以使用的典當行來說，無疑將嚴重阻礙后續業務的開展。

有業內人士分析，在業務擴張滯緩、凈利潤下滑、遭遇邊緣化的行業寒冬中，絕當，將會是壓死典當行的“最后一根稻草”。

400萬打了水漂

事情還要從5月底劉輝接到的一通電話說起，電話那頭是蕪湖本土一家小型房地產開發商，“劉總，當金確實還不上了，去法院我們吧！”對方聲音雖然不大，但這句話對劉輝來說無異于晴天霹靂。

開發商口中的當金是在一年多前以不動產抵押從鑫隆典當“借”走的400萬元，雙方約定月息2.6%，當期六個月。當時開發商在蕪湖拿了一塊地段不錯的地皮，計劃開發商住綜合體，但資金周轉出現一些問題，項目開工要交保證金，恰逢銀行收緊貸款，小貸公司又不愿染指地產項目，就通過關系找到了鑫隆典當。

“開發商找到我們時火急火燎，離交款的最后期限沒剩幾天，當時我們的利息開得比較高，幾乎是規定的上限了，但開發商好像并不在意，根本沒有還價。”

作為帶隊去企業做盡職調查的風控負責人，劉輝對項目安全把握十足。“還款來源很可靠，因為開發商有其他房產項目正在銷售，情況也不錯。”

除了對企業本身看好，劉輝的信心還來自于開發商的抵押物，開發商用于抵押的物品是位于蕪湖三山區內的一片工業工地，當時的市場評估價格為700萬元，“我們貸出去400萬，折當率不到60%，這是一個相對安全的比例”。

劉輝口中的安全是指一旦當戶出現逾期不贖當的“絕當”行為，典當行也能通過對抵押物的處置來收回本金。

在第一個當期六個月即將到期之際，開發商電話告訴劉輝，公司現有資金都投入到新項目開發中去了，能否續當一次。當時，劉輝想都沒想就答應了，續當在業內乃至整個類金融行業內都十分正常，“企業資金缺口在一個當期內往往很難填補”。

可臨近續當期結束時，開發商卻人間蒸發了。電話不接，信息不回，甚至給開發商公司打電話，對方也推諉說不知道老板去向。劉輝心中一緊，會不會跑路了？他不敢耽誤，立即啟程奔赴蕪湖。

在開發商位于蕪湖一處高檔寫字樓的辦公室內，劉輝看到了不愿看到的一幕，辦公室被圍得水泄不通，既有蕪湖當地小貸、融資租賃、典當等類金融企業的老板，也有開發商口中新項目施工方，這些人出現在開發商辦公室的原因只有一個，要錢！

這般陣勢，不禁讓劉輝倒吸了一口涼氣，開發商不是說把錢投到新項目中去了，怎么連施工方的錢都拖欠？況且，開發商手中還有在售的房產項目，按理資金不會那么吃緊。

在后期與開發商的溝通中，劉輝得知，開發商的所有資金都被“優先”挪用去填補南陵縣的一個項目“窟窿”，在南陵項目的拖累下，開發商在蕪湖的新項目已經停工。面對債主的上門追討，開發商提出了一個方案――所有“借款”全部“展期”，信誓旦旦地保證半年后全部連本帶息償還。

“事情發展到這種地步，已經不是我們所能左右的了，不答應也沒辦法，畢竟當金在當戶手上。”

盡管迫于無奈答應了開發商再次續當的要求，但此時劉輝多了一個心眼，開始聯系“抵押物”的下家，一旦出現絕當，立馬轉手處置當物。顯然，他已經做好了最壞的打算。

該來的終究沒有逃過，就在第二個續當期逾期后的兩天，開發商那通電話徹底潑滅了劉輝心中僅存的一絲僥幸。由于南陵項目資金黑洞過大，蕪湖項目銷售不力，開發商賬上的有限資金被強制“優先”償還給銀行了。而對于龐大的民間借貸，開發商已經無暇顧及。

“燙手山芋”無人問津

“這么好的業務怎么就絕當了呢？”

盡管“噩耗”傳來已經超過一個月時間，但此時坐在記者面前的劉輝顯然沒有從絕當巨震中緩過神來，相對于絕當本身，絕當物品的處置則更讓劉輝感到神傷。

根據現行《典當管理辦法》，處置估價金額在3萬元以上的絕當物品，可以根據雙方事先約定由典當行委托拍賣行進行拍賣。但在實際操作過程中情況則要復雜許多，諸如房產、汽車、股權等不動產由于涉及“過戶”問題，如果當戶不配合，最終還是要訴諸法律程序。

據合肥市中級人民法院提供的一組數據顯示，2012年至2014年，市中院受理的典當借款糾紛案件分別為13起、24起、51起，而截至2015年2月底，已經發生18起類似案件，呈明顯上升態勢。

“整個法律程序沒有一到兩年時間根本走不完。”說到這里，劉輝的情緒有些激動，也很無奈。據他統計，即便走到最后的法律拍賣環節，能夠最終實現成交的不超過10%。

法院流拍后，絕當物品會被劃轉到典當行名下，由典當行處置。“成交率低的原因是成本太高，法院拍賣，買主得支付15%左右交易稅，5%傭金，還不能貸款，必須一次性付清，傻子才愿意！”

出乎劉輝意料的是，前期對開發商抵押土地現狀摸底調查的結果并不樂觀，在近兩年的當期內，開發商估值700萬元的地皮不僅沒能升值，反而還較當初有所回落。同時，由于工業用地的性質無法變更，在下行壓力持續走高的經濟大背景下，這塊地皮儼然成了“燙手山芋”，根本無人問津。

“唉，這就好比我們拿400萬‘買’下了這塊地皮，做了冤大頭。”

劉輝的話中略帶自嘲。至于未來究竟要如何處置這塊地皮，他表示，只能走一步看一步，如果有企業要買工業用地最好；如果實在沒有，就只有放在那里，“我們總不可能自己去投資工業項目吧。”

據記者了解，遭遇絕當品處置尷尬的遠不止鑫隆典當一家。據合肥市典當行業協會的統計數據顯示，2014年全市典當業務結構中，不動產比例占到55%，財產權利比例也占到27%。與北上廣等一線城市典當行名品業務開展得如火如荼相比，安徽典當市場“不好出手”的絕當品占比確實偏高。

第5篇：土地保證金管理辦法范文

基金項目：國家自然科學基金項目“資源型城市產業轉型研究——基于城市能力驅動的視角”（編號：70973121）；江蘇省普通高校研究生科研創新計劃項目“基于資源—資產—資本理論的礦山廢棄地再利用管理研究”（編號：CXLX12_0971）。

① 2010年徐紹史部長在全國國土資源工作會議上要求認真研究土地、礦產的資源、資產、資本“三位一體”的新屬性特點，樹立新型的資源觀和資源管理觀。

摘要 礦山廢棄地高效再利用日益引起社會關注。“資源-資產-資本”三位一體資源管理觀的提出為分析與構建礦山廢棄地價值實現路徑、深化礦山廢棄地再利用管理研究提供了嶄新思路。本文以“資源-資產-資本”三位一體管理理論為基礎，首先歸納了礦山廢棄地屬性認識、再利用特征，認為礦山廢棄地具有環境問題、資源、資產、資本屬性，其再利用是礦山廢棄地經濟社會生態環境價值再生過程；并從法律法規建設、復墾利用實踐、交易市場形成等方面分析了礦山廢棄地價值實現路徑研究的現實基礎；然后構建了“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑，并分析探討了其資源化、資產化、資本化過程，以期建立礦山廢棄地價值有效運作機制。研究結果表明現階段下只有能達到投資者期望收益率并能預期收回投資或者在現行政策框架下可以通過創建市場實現市場化運作的礦山廢棄地才能資本化，實現其市場價值。最后文章從加強復墾利用示范工程推廣以顯化礦山廢棄地再利用價值、建立和完善礦山廢棄地再利用有關的服務機構、繼續加大政府政策支持力度和引導三方面提出了促進礦山廢棄地價值實現的建議。

關鍵詞 礦山廢棄地；屬性認識；再利用；價值實現路徑；資源管理

中圖分類號 F205 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104（2013）11-0157-07 doi：10.3969/j.issn.1002-2104.2013.11.023

隨著山西省國家資源型經濟轉型綜合配套改革試驗區的成立，《土地復墾條例》、《土地復墾條例實施辦法》等法律法規的修訂和出臺，礦山廢棄地的高效可持續再利用越來越受到社會的關注。2011年9月在國土資源部考察時強調要以資源可持續利用促進經濟社會可持續發展，2012年3月國土資源部啟動十省區工礦廢棄地復墾利用試點。許多資源型城市，如徐州市、唐山市、淮南市等，相繼提出了“向礦山廢棄地要資源”“盤活礦山廢棄地”的理念，積極進行礦山廢棄地復墾利用示范工程推廣。為推進礦山廢棄地再利用，國內學者從礦山廢棄地資產化、資本化運作的角度對提高礦山廢棄地價值、實現礦山廢棄地利用最佳效益等進行了一些探討[1-4]，但還未對礦山廢棄地價值實現路徑進行系統研究。“資源-資產-資本”三位一體資源管理觀①，是一種新的、以價值為導向的資源開發利用管理理念和方法，它的提出為構建礦山廢棄地價值實現路徑、深化礦山廢棄地再利用管理研究提供了清晰思路。本文以“資源-資產-資本”三位一體管理理論為基礎，首先歸納總結了礦山廢棄地屬性認識及其再利用特征，并分析了礦山廢棄地價值實現路徑研究的現實基礎，然后構建了“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑，并對其資源化、資產化、資本化過程進行了分析探討，以期建立礦山廢棄地價值有效運作機制，為實現礦山廢棄地再利用市場化，加速礦山廢棄地流轉提供借鑒。

1 礦山廢棄地屬性認識及其再利用特征

1.1 礦山廢棄地屬性認識

梳理國內相關文獻研究，礦山廢棄地主要有環境問題、資源、資產及資本三種屬性認識。①環境問題屬性。礦山廢棄地是資源浪費—環境污染的典型復合現象，是以土地資源破壞為核心的次生環境問題，并嚴重影響著區域生態環境景觀和經濟社會發展[5-7]。②資源屬性。礦山廢棄地是礦區復興的潛在資源[8]。別青城[9]提出了礦山二次資源的概念，黃敬軍等[10]提出了“將開山采石作為資源第一次開發，對廢棄宕口的利用作為資源第二次開發”的觀點。將礦山廢棄地視為新的資源類型進行開發重建，成為土地開發利用的組成部分，是經濟發達地區獲得增量土地資源的主要途徑[11-12]。③資產及資本屬性。隨著資源型城市經濟轉型，礦山廢棄地成為后礦業經濟發展的資本，也具有資產、資本的屬性。孫樂為[1]提出了塌陷土地的資產化，以使廢棄資源轉變為經濟優勢；蔣正舉等[2]從土地資源稀缺性、具有使用價值、產權可以市場化配置三方面分析了礦山廢棄地資產屬性，并提出了礦山廢棄地資產化經營途徑；孫京海等[3]、王鑫等[4]從供給稀缺性、資產性和增殖性三方面分析了采煤塌陷區土地產權的資本屬性，并闡述了資本化的條件和資本運作模式。可見，礦山廢棄地除了是一種環境問題外，還具有資源、資產、資本的屬性。礦山廢棄地資源、資產、資本屬性認識及其資產化、資本化研究，為進行“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑研究奠定了前期研究基礎。

1.2 礦山廢棄地再利用特征

礦山廢棄地一方面處于采礦活動的終點，另一方面又是新的經濟活動的起點，其再利用是集環境、資源、經濟發展于一體的重大復雜工程，與一般的土地資源利用與單純的生態環境治理有區別[13-14]。首先，普通土地利用投資和效益的年際分布一般比較均勻，而礦山廢棄地使用級別較低，再利用之前必須投入一定的資金進行整治，使礦山廢棄地資源化。其次，礦山廢棄地再利用可提高土地的級別，帶來土地的增值，存在著資源的二次利用，可以獲取資源效益和經濟效益，這與防止水土流失等生態環境治理工程有著顯著區別。礦山廢棄地再利用不是單純的投入，而是具有直接的投入-產出效應。如圖1所示，對礦山廢棄地進行整治投資是礦山廢棄地資源化過程，其初級產品是復墾土地（以及生態環境的修復），若將復墾土地作為生產要素投入生產，可以獲得產品或服務，不論是復墾土地，還是產品或服務，都會給投資者帶來收益。因此，礦山廢棄地再利用是其經濟、社會、生態環境價值再生過程，但由于社會價值、生態環境價值的公共性以及難以量化性，導致一些礦山廢棄地再利用項目效益不顯著，這也促使政府要從不同的層面與角度創新礦山廢棄地價值實現路徑。

2 礦山廢棄地價值實現路徑研究現實基礎

2.1 法律法規建設基礎

1989年實施的《土地復墾規定》，確定了“誰破壞，誰復墾”的原則，標志著我國礦山廢棄地復墾利用走上了法制化道路。2006年國土資源部、財政部與國家環境保護總局共同出臺了《關于逐步建立礦山環境治理和生態環境恢復責任機制的指導意見》，以行政和法律手段為主的礦區生態環境治理責任機制逐漸建立起來。轉型中國環境治理之道存在著“由政府規制的環境治理模式向市場手段的環境治理模式轉變”的傾向[15]。在礦山廢棄地復墾利用中我國也開始嘗試逐步引入市場機制，引導民間資本進入。2009年實施的《礦山地質環境保護規定》提出要“鼓勵企業、社會團體或者個人投資，對已關閉或廢棄礦山的地質環境進行治理恢復”。2010年《國務院關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》明確提出，“鼓勵、支持和引導民間資本進入土地整治等國土資源領域”。2012年6月國土資源部與全國工商聯聯合出臺《關于進一步鼓勵和引導民間資本投資國土資源領域的意見》，提出要“鼓勵民間資本投資主體盤活利用國有建設用地；民間資本投資主體以出讓方式取得的土地，可依法通過轉讓、租賃、作價出資入股等方式盤活利用；引導民間資本參與土地整治，鼓勵民間資本參與土地復墾和礦山地質環境恢復治理”。同時，《土地管理法》中“占補平衡”耕地保護基本制度的提出以及《城鄉建設用地增減掛鉤試點管理辦法》的出臺，為礦山廢棄地復墾利用的另一種市場化運作模式提供了法律法規基礎。礦山廢棄地是增加耕地來源的潛在途徑，其所具有的復墾指標，也是一種商品，可以通過市場進行有償轉讓。2013年3月實施的《土地復墾條例實施辦法》明確提出“由社會投資將歷史遺留損毀土地復墾為耕地的，對屬于將非耕地復墾為耕地的，可以作為本省、自治區、直轄市的補充耕地指標，市、縣政府可以出資購買指標”。國家對礦山廢棄地復墾利用的重視以及市場化運作引導，為礦山廢棄地價值實現路徑研究提供了宏觀政策指導和制度保障。

2.2 復墾利用實踐基礎

我國礦山廢棄地再利用起源于上世紀50年代，最初是土地復墾，利用方向以農業利用為主，特別是復墾為耕地。20世紀70年代，我國在東部平原煤礦塌陷復墾土地上進行建筑、種植和養殖，土地復墾內涵逐步擴展，礦山廢棄地土地復墾類型在向多樣化方向發展，形成了疏排式、平整式、挖深墊淺、矸石充填、粉煤灰充填等復墾模式，對復墾土地的利用因地制宜，恢復為農業用地（種植業、水產養殖業、林業用地），或改造為休養和娛樂場所，或為工業和建筑業所用，不僅注重生態效益、社會效益，而且也注重經濟效益。礦山廢棄地通過工程措施和生物措施大都可以復墾為耕地、林地、牧地、建設用地或水產養殖地[7]。郭利剛[16]測算出我國1987-2009年間煤、金屬礦區損毀土地復墾為耕、林草、建設用地的潛力分別為627.80、72904、15076萬畝，可有效緩解耕地保護、生態環境建設壓力和建設用地緊張局面。這些豐富的礦山廢棄地再利用實踐顯化了礦山廢棄地再利用價值，為礦山廢棄地價值實現路徑研究奠定了堅實的實踐基礎。

2.3 交易市場初步形成

江蘇省《關于加強廢棄露采礦山環境整治工作意見的通知》指出“可根據廢棄礦山區位、山體資源、廢棄地利用方向，實行誰治理、誰投資、誰得益，通過招標拍賣等市場機制確定治理者的治理權和一定年限內的土地使用權”。在實踐中，礦山廢棄地再利用市場化運作已經有成功的范例。江蘇省鎮江市將礦山廢棄地平整后，進行土地拍賣；盱眙縣將北大山礦山廢棄地交由民營企業開發，變礦山為公園；湖北省武漢市蔡甸區政府利用西區姚家山礦區緊鄰蔡甸城區的區位優勢，引進社會資金進行治理并建起了工業產業園區；浙江省桐廬縣瑤琳鎮沈村廢棄礦山吸引個人投資者進行旅游開發；河南省沁陽市西萬鎮校尉營村通過公開拍賣方式將礦山地質環境恢復治理經濟園區經營權承包給該村村民使用等。另一方面，在耕地保護越來越嚴格的情況下，結合《土地管理法》中“占補平衡”耕地保護基本制度、城鄉建設用地增減掛鉤機制以及《土地復墾條例實施辦法》，礦山廢棄地復墾為耕地指標成為一種商品，可以進行買賣。2010年12月湖南省株洲市出臺了《城鄉建設用地增減掛鉤復墾指標有償使用管理暫行辦法》指出復墾指標必須通過公開交易有償取得，2012年重慶市、河南省鞏義市、浙江省杭州市等也出臺了復墾指標有償使用的規定。可見礦山廢棄地交易市場已初步形成，而規范有序的礦山廢棄地交易市場是礦山廢棄地價值實現的必要條件。

3 “資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑構建

“資源、資產、資本”三位一體管理是一種新型的資源管理觀，是以價值為導向的資源開發利用管理理念和方法。在“資源-資產-資本”理論中，資源、資產、資本是資源的三種屬性，“資源”強調的是自然屬性，是實物量；“資產”強調的是經濟屬性，是資源的價值，是實物量的貨幣化；“資本”是流動的資產，是資產價值中能夠帶來價值增值的價值。資源、資產、資本三者是遞進關系，有轉化的條件。資源資產化是指從資源的開發利用到資源的生產和再生產的全過程中，把資源作為資產，按照經濟規律進行投入產出管理，并建立以產權約束為基礎的管理體制，以確保資源所有者權益不受損害、資源保值增值，增加資源產權的可交易性[17-18]；資產資本化是指有明確權屬的資產進入市場交換，以資本的形式流動起來并實現其價值的過程[19]，其實質是資產產權的市場化配置。資源價值核算和產權明晰是資源資產化、資產資本化的基礎和先決條件。“資源-資產-資本”三位一體管理理論已被應用于礦產資源價值實現路徑研究中[20]。

由于礦山廢棄地與礦產資源、一般土地資源不同，不僅具有資源、資產、資本屬性，其初始狀態還是環境問題，資源價值很低或者理解為負值（主要是對周圍環境有不良影響），因此它首先需要經過資源化，將礦山廢棄地轉化為有利用價值的資源。當礦山廢棄地再利用預期能給投資者帶來收益且產權明晰時，礦山廢棄地資源可以成為資產。當礦山廢棄地資產產權可以在市場中流轉，實現市場化配置時，礦山廢棄地資產就成為資本。礦山廢棄地由于可以帶來收益、土地具有稀缺性且產權可以明晰因而具有資產特征，如果存在礦山廢棄地產權交易市場可以使其參與流轉并增值的話，就可以實現礦山廢棄地資本化。礦山廢棄地經過資源化成為礦山廢棄地資源，經過資產化成為礦山廢棄地資產，再經過資本化形成礦山廢棄地資本，礦山廢棄地經過這三個過程，實現價值，將潛在資源轉化為現實資源，將資源價值轉化為經濟價值，將資源效益轉化為經濟效益。圖2構建了“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑，描述了礦山廢棄地屬性轉換、價值實現路徑及其價值轉化。“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑研究就是建立礦山廢棄地價值有效運作機制，實現礦山廢棄地再利用市場化，加速礦山廢棄地流轉。

4 “資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑分析

4.1 資源化過程

礦山廢棄地資源化是使受到采礦破壞的土地，經過治理，能作為合格的自然資源再度具有資源價值的過程。從上世紀五十年代開始的土地復墾發展到今天，礦山廢棄地資源化方向日益多樣化，由最初恢復為農業用地，到現在的礦山公園，礦山廢棄地再利用實踐豐富。在礦山廢棄地資源化過程中，一是要因地制宜，綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益，進行礦山廢棄地資源化方向選擇，將礦山廢棄地轉化為農業用地（包括耕地、林地、草地、漁業用地）、旅游用地以及建筑用地等，提高其資源價值。二是進行礦山廢棄地資源化管理。資源化管理主要是以行政手段和技術手段為主，把礦山廢棄地僅僅作為一種資源物質，從物質形態上進行管理，它包括礦山廢棄地的權屬管理，存量管理，增量管理等。在資源化責任主體管理上，我國逐漸形成了礦山生態環境恢復責任機制，建立了礦山生態環境治理保證金制度，以確保資源化責任主體能按時保質的完成礦山廢棄地復墾任務。土地復墾、生態恢復、景觀規劃、生態環境補償等理論可以為礦山廢棄地資源化提供理論支撐。

4.2 資產化過程

礦山廢棄地資產化意味著將礦山廢棄地作為一種資產，根據礦山廢棄地再利用實際，按照經濟規律進行投入產出管理，并建立以產權約束為基礎的管理體制。在這一過程中，礦山廢棄地從物質形態上的管理轉化為以價值形態的管理。礦山廢棄地資源轉化為資產需要滿足一定的條件，即稀缺性、具有使用價值和產權明晰[21]。隨著建設用地需求持續增加以及耕地保護越來越嚴格，礦山廢棄地復墾土地的稀缺性也日益凸顯。

4.2.1 價值分析與核算

大量礦山廢棄地再利用實踐表明礦山廢棄地具有價值。礦山廢棄地作為經濟發達地區增量建設用地主要來源，具有巨大的經濟價值[12]；作為高效農業、生態農業、觀光農業用地以及發展水產養殖水面，也具有顯著的經濟價值[22-23]。隨著生態修復、景觀規劃設計思想等的引入，礦山廢棄地成為一種特殊景觀類型，是礦業文明和人類技術發展歷程的承載，其所蘊含的巨大生態價值、歷史文化價值、美學價值等逐漸被社會探索與發現，以礦山廢棄地為載體發展起來的生態濕地公園、休閑娛樂公園、礦山公園、地質公園等成為資源型城市發展旅游業的重要依托，成為城市新的經濟增長點[24-25]。在實際運作中，還要對礦山廢棄地資產進行經濟價值核算，并根據資產盈利情況將礦山廢棄地資產劃分為公益性、半盈利性與盈利性三種類型，針對不同資產類型采用不同的融資機制和經營管理策略，為選擇礦山廢棄地資本化方式奠定基礎。

4.2.2 產權明晰

產權明晰是進行礦山廢棄地資產化的必然要求。礦山廢棄地產權明晰有兩層內涵：一是治理權明晰，二是使用權及其它產權的明晰。①治理權明晰。治理權明晰是礦山廢棄地順利實現資源化的前提，也是礦山廢棄地成為資產的前提。為了高效的實現礦山廢棄地復墾利用，要按照礦山生態環境恢復責任機制確定礦山廢棄地治理權主體，明確其所具有的義務和權利，保證礦山廢棄地資源化順暢。②使用權及其它產權（如礦山廢棄地發展權）的明晰。由于礦山廢棄地形成的時間不同、礦業用地取得方式不一樣，礦山廢棄地治理權的安排不同，以及資源化方向不同，導致礦山廢棄地使用權也沒有統一的安排。清楚地界定礦山廢棄地治理權、使用權及其它產權，明確礦山廢棄地產權擁有者所擁有的權利和義務，這樣才能確保資產在轉化為資本的過程中做到歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢。

4.3 資本化過程

礦山廢棄地資本化是指礦山廢棄地資產產權擁有者將礦山廢棄地資產用來出讓、轉讓、出租、置換或者作為股份進行投資的過程，其實質是礦山廢棄地資產產權的市場化配置，主要有利用市場和創建市場兩種方式。

4.3.1 利用市場

利用市場是指在市場經濟條件下，礦山廢棄地產權能遵循價值規律和市場經濟規律自發的實現流轉，進行市場化配置，社會資本能自發地被吸引到礦山廢棄地再利用項目中，主要是指出讓、轉讓、出租土地使用權或者作為股份進行投資等。當礦山廢棄地再利用的收益能達到投資者期望的收益率并能預期收回投資時，主要是盈利性的礦山廢棄地資產以及在政府支持下的半盈利性的礦山廢棄地資產，礦山廢棄地資產能自發進行流轉，進行礦山廢棄地產權的市場化配置，實現價值。利用市場自發地實現礦山廢棄地產權的市場化配置是實現礦山廢棄地價值最理想的方式。但由于礦山廢棄地的環境問題屬性，在一些情況下現存的市場機制失靈，因此還需要借助政府權力創建市場。

4.3.2 創建市場

創建市場是指政府通過一系列政策構造的市場，使礦山廢棄地從不同的視角和層面進入經濟系統，形成一定的經濟產出或者經濟收入，引導投資者再利用礦山廢棄地，主要是針對一些再利用經濟效益低、無法自發形成交易市場的礦山廢棄地。現階段下有兩種創建市場機制可以參考。一是在“占補平衡”耕地保護制度和“城鄉建設用地增減掛鉤”制度下形成的土地置換機制和復墾土地指標有償交易機制。在建設用地指標越來越少、耕地保護越來越嚴格的情況下，復墾土地指標將成為一種商品，明確礦山廢棄地復墾為耕地的指標權利，建立區域內和跨區域的土地復墾指標交易制度，激活礦山廢棄地產權交易的市場機制，實現礦山廢棄地價值。二是區域性礦山廢棄地生態修復資產打包資本化。將能夠強烈受益于區域性礦山廢棄地生態修復資產而增值的相關資產（如房地產、旅游等）和具有強烈外部性的礦山廢棄地生態修復資產組成一個整體進行市場化經營運作[26]，首先將該資產整體通過市場機制流轉給特許經營商，特許經營商在約定的經營范圍內，可再次通過市場競標機制選擇專業經營公司（如生態修復、旅游等）進行二級發包承包，從而通過市場機制實現礦山廢棄地價值。

4.4 資源化、資產化、資本化之間的關系

通過以上分析可知，礦山廢棄地價值實現經歷了資源化、資產化、資本化三個過程，但這里需要說明幾點。首先，這三個過程只是表明了礦山廢棄地屬性和價值的轉化過程，并不表明它們在時間上具有先后順序，如具有良好區位的、無治理權責任人的礦山廢棄地，可以直接將土地治理權和土地使用權一同出售，資源化、資產化、資本化過程安排可在同一時間完成；而對于那些由礦山企業負責復墾、然后交還給農民、農民再流轉土地使用權的礦山廢棄地，礦山廢棄地資源化、資產化、資本化過程存在時間上的先后順序。其次，礦山廢棄地資源化、資產化、資本化這三個過程，不是孤立的，而是密切聯系的。礦山廢棄地資源化是礦山廢棄地資產化、資本化的物質基礎，資源化效益高的礦山廢棄地比較容易實現資產化和資本化；礦山廢棄地資本化是礦山廢棄地價值實現的過程，也是礦山廢棄地再利用融資實現過程，礦山廢棄地資本化為礦山廢棄地資源化提供資金，礦山廢棄地資本化程度影響著資源化的深度和廣度。最后，現階段下并不是所有的礦山廢棄地都能實現資本化，只有能達到投資者期望收益率并能預期收回投資或者在現行政策框架下可以通過創建市場進行市場化運作的礦山廢棄地才能資本化，實現其市場價值。

5 結論與建議

本文研究分析表明，礦山廢棄地具有環境問題、資源、資產、資本屬性，其再利用是礦山廢棄地經濟社會生態環境價值再生過程；國家法律法規政策對礦山廢棄地市場化運作的引導、礦山廢棄地復墾利用實踐對其價值的顯化以及交易市場的初步形成為進行礦山廢棄地價值實現路徑研究奠定了現實基礎；“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現經歷了資源化、資產化、資本化三個過程，現階段下并不是所有的礦山廢棄地都能實現資本化，只有能達到投資者期望收益率并能預期收回投資或者在現行政策框架下可以通過創建市場實現市場化運作的礦山廢棄地才能資本化，實現其市場價值。隨著我國市場經濟體制改革不斷深入，國家對生態文明建設的日益重視，礦山廢棄地再利用已成為社會關注的焦點，從“資源-資產-資本”角度深入探索礦山廢棄地價值實現路徑，深化礦山廢棄地再利用管理是可行與必要的。結合本文所構建的“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現路徑，為順利實現礦山廢棄地價值，本文提出以下建議。

5.1 加強礦山廢棄地復墾利用示范工程推廣，顯化礦山廢棄地再利用價值

礦山廢棄地屬于潛在資源，積極探索礦山廢棄地再利用價值，將潛在價值顯化，是推進“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現的前提條件。要顯化礦山廢棄地再利用價值，其開發利用方式至關重要。如果只是將礦山廢棄地恢復生態環境，則礦山廢棄地資源價值較低；如果能利用礦山廢棄地獨特的人文景觀發展會展、商務、旅游，則可以顯著提高礦山廢棄地再利用價值。雖然我國礦山廢棄地資源化技術研究比較成熟，再利用方式也呈現多元化，但礦山廢棄地再利用的集約化、高附加值化還有待提高。通過礦山廢棄地復墾利用工程的示范推廣，逐漸提高礦山廢棄地開發利用程度和經營方式，充分顯現礦山廢棄地再利用價值。

5.2 建立和完善礦山廢棄地價值實現有關的服務機構

產權明晰與價值評估是“資源-資產-資本”視角下礦山廢棄地價值實現的核心。將礦山廢棄地當作資產或資本來管理，就要評估其資產價值，同時在資本化過程中，礦山廢棄地產權的交易還需要交易機構。因此，要完善礦山廢棄地價值實現相關的服務機構，順暢資產化、資本化過程。一是依法制定相應的標準，對礦山廢棄地流轉中涉及的產權確認、價值計量、憑證登記備案等工作進行規范；二是建立礦山廢棄地流轉管理機構，加強對礦山廢棄地流轉的監督和管理，妥善處理礦山廢棄地流轉糾紛；三是建立健全礦山廢棄地流轉中介服務體系，依法成立或委托相關服務中介，為礦山廢棄地出讓、轉讓、出租、入股、置換等多種資本化方式提供便捷有效的服務。

5.3 繼續加大政府政策支持力度和引導

一是政府要依靠法律手段和行政手段發揮其在礦山環境治理中的作用，科學地界定礦山廢棄地資源化責任主體的權利和義務，制定相關的法律法規，規范生態補償的形式與標準，順暢資源化過程；二是對于半盈利性的礦山廢棄地再利用項目，政府要通過經費補貼、政策優惠等加大政策支持力度，使其能吸引投資者進行開發利用；三是在現行政策框架下可以通過創建市場進行運作的礦山廢棄地再利用項目，政府要采用強制和引導的管理手段創造對這項工作的需求，形成市場，使礦山廢棄地從不同的視角和層面進入經濟系統，實現價值，促進礦山廢棄地再利用。

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第6篇：土地保證金管理辦法范文

關鍵詞： 高校職工；住房檔案；信息化管理

中圖分類號：G271 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）24-0235-02

0 引言

高校職工住房檔案是高等學校的房管部門對教職工住房和公寓以及與之相關一系列事務進行管理的工作過程中，在房產權屬登記、調查、測繪、產權轉移、房屋變更等房產權屬管理工作和住房補貼發放管理過程中直接形成的有保存價值的歷史記錄，是高校職工住房管理工作的真實記載和重要依據，是高校檔案管理工作的重要組成部分。

1 高校職工住房檔案的主要內容

高校職工住房檔案除少部分是在其形成過程和前期運動階段中就采用了數字化記錄形式以外，絕大部分檔案是紙質檔案。包括有房屋土地證、不同時期與教職工簽訂的各種類型的承租住房合同、住房調配憑證單、公寓延長租住協議、教職工填寫的住房補貼申請表、領導批示、職工與配偶個人信息、個人住房憑證，相關單位開具的住房證明材料、住房補貼發放的審核確認表、簽訂的借款協議等數以萬計的文字材料。另外還有關于公寓和住宅的信息包括房屋坐落、平面圖、建筑面積、使用面積、物業、包燒費、房租、住戶基本信息等各類檔案材料。

2 住房檔案信息化建設

2.1 住房檔案信息化建設的意義 在深化城鎮住房制度改革的大背景下，高等學校職工的住房形式呈現出復雜多樣性。如全面推行了住房公積金制度；原有的公有住房按照房改政策出售給教職工；由實物型住房分配轉變為貨幣化分配。伴隨而來的是產生了大量的紙質文檔。如何進行有效、方便快捷的查詢管理，對其進行統計分析，為決策提供有力的事實依據，是擺在高校房產部門面前的迫切需要解決的問題。

2.2 住房檔案信息化建設的涵義 住房檔案信息化建設是指運用信息技術提高高校住房檔案工作的現代化水平，重新思考職工住房檔案管理的新情況、新原則與新理論，確立網絡環境中職工住房檔案管理與應用的基本框架與基本方法，實現高校職工住房檔案管理更好地適應住房制度改革和快速發展的教育事業。

2.3 住房檔案信息化的技術

2.3.1 辦公自動化OA技術 辦公自動化技術分為三個不同的層次：第一個層次是事務型辦公自動化系統，只限于單機或簡單的小型局域網上。第二個層次是信息管理型，是把事務型辦公系統和數據庫緊密結合的一種一體化的辦公信息處理系統。第三個層次是決策支持型。它建立在信息管理級的基礎上。它使用由綜合數據庫系統所提供的信息，針對所需要做出決策的課題，構造或選用決策數字模型，結合有關內部和外部的條件，由計算機執行決策程序，作出相應的決策。住房檔案電子文件信息的生成、傳輸、加工處理都離不開辦公自動化技術。

2.3.2 數字化技術 數字化技術也是檔案信息化的基礎技術。住房檔案信息數字化即將紙質文件等傳統介質的文件和已歸檔保存的電子形式的檔案，利用數據庫技術、數據壓縮技術、高速掃描技術等現代信息技術手段進行加工處理，將其轉變為數字形式的電子媒體并制成住房檔案信息數據庫，拓展檔案信息資源開發利用，為實現網絡環境下的住房檔案信息資源共享奠定基礎。

2.4 數字化檔案與紙質檔案的關系

2.4.1 紙質檔案是數字檔案形成的基礎 除了部分檔案信息資源是由其形成者直接以數字形式形成外，相當部分的檔案還必須依靠管理人員去進行收集、加工整理，然后轉換成數字形式才能上網提供利用。數字檔案信息的原生性、真實性和可靠性必須以紙質檔案作為保障。

2.4.2 數字化檔案為紙質檔案提供了新的管理和服務機制 紙質檔案管理，其核心是擁有紙質檔案文件實體，并進行收集、整理、鑒定、保管、統計及利用等業務工作。而數字化檔案則打破了紙質檔案的物理界限，引入邏輯的、動態的檔案信息資源和信息管理系統，能夠靈活方便地搜尋、選擇、聯結檔案信息資源。正是這種動態搜尋聯結機制，極大地延伸紙質檔案的信息服務能力，從而提高檔案管理利用水平。

3 高校住房檔案信息化的實現

3.1 檔案信息化理論體系建設 當前哈爾濱工程大學的住房檔案信息數字化分為兩個層次：一是住房檔案目錄信息的數字化。規范住房檔案信息的著錄標引，按照樓號和工號建立檔案目錄數據庫。系統將檔案劃分為住房檔案、人員檔案、補貼檔案三大類，即互相獨立，又密切關聯，檔案管理人員可以進行靈活的查詢和聯結分析；二是職工住房檔案全文信息的數字化。采用掃描錄入方式將檔案全文按原貌逐頁存儲為圖片格式。并為其編制目錄索引，或是經OCR識別后采用文本格式存儲檔案內容，輔之以全文檢索數據庫兩種不同方式。利用數據庫軟件，進行系統分析與設計，實現數據的查詢、維護、統計、計算分析、預警提示等功能。住房檔案的信息化，實踐著一種新型管理模式，迅速、多方位地檢索到檔案資料，提升了高校職工住房管理的水平和效率。

3.2 檔案信息系統標準化建設 住房檔案信息化建設的焦點與核心問題集中表現在實現檔案信息系統標準化問題上。針對電子文件與電子檔案的管理標準化，國家檔案局、建設部、國家科委、國家質量技術監督局等部門先后了4個有關CAD電子文件的管理標準及《電子文件歸檔及管理規范》，對電子文件的形成、積累、鑒定、歸檔等作了指導性規定。與此相關，還制定了《檔案著錄規則》等近十個國家級行業標準，但還存在標準和政策配套建設上的缺陷，仍需加強制定檔案信息管理制度標準。

3.3 住房檔案電子文件的管理原則 ①全程管理原則。職工住房檔案的電子文件從產生到永久保存或銷毀的整個生命周期要進行全程管理。電子文件的形成是前端，處理、鑒定、整理、編目等具體管理活動是中端，永久保存或銷毀是末端。②原生態保存原則。電子文件的內容、結構和背景信息要與形成時的原始狀況一致。只有將原始文件格式的電子文件保存在其原始生成信息系統中，才能100%地確保其“原始性”，從而最大限度地確保電子文件的真實性。這就是電子文件原生態保存策略。③完整性原則。要求生成電子文件的職能活動、電子檔案文件的內容、結構、作用、辦理過程、結果、上下文關系、對其產生影響的歷史環境等信息以及數據屬性無缺損。例如：教工周轉公寓分配檔案就要包括會議紀要、“教職工公寓管理辦法”文件、教職工公寓申請表、人事部門審核憑證、職工與配偶個人信息、打分排隊表、個人選房憑證、保證金交款協議書、與教職工簽訂的公寓租住合同、領導批示、公寓延長租住協議、退房記錄、房屋平面圖、使用面積、物業、包燒費、房租、住戶租住情況等完整信息內容。④多種載體、多套保存原則。具有永久保存價值的住房檔案電子文件，按照多種載體保存原則，應同時保存文件的電子版本和紙質版本，并且一式三套：一套封存保管；一套供查閱使用；一套異地保存。⑤安全保管原則。是指保存電子文件的載體和電子文件的信息要安全。要依靠電子文檔保護技術來維護電子文件的載體安全，以確保存儲系統的可靠性、載體的完好性和兼容性；要依靠信息安全技術來維護電子文件信息安全，以確保電子文件信息內容完整、不被篡改、不泄密。

高校職工住房檔案信息化工作是一件涉及面廣、復雜性高、長期的、系統性工程，需要必要的組織協調與科學合理分工。

參考文獻：

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第7篇：土地保證金管理辦法范文

一是《行政許可法》對依法行政已作出了具體規定，

二是《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對切實維護被征地農民權益，提出了更嚴、更高、更具體的要求，三是北京等地已經制定了省級征地房屋拆遷管理條例，杭州、寧波也有兩個地方性法規，這些地方的經驗，可以吸收，工作中的教訓，可以吸取。作為個人想法，制定了省級征地房屋拆遷管理條例，可以有粗有細。細，是指應當全省統一的事項，應當有具體規定，如：管理部門的職責和工作程序；拆遷人、被拆遷人的權利和義務；拆遷補償的范圍（哪些應當補償、哪些不可以補償）；安置的方式（宅基地安置、住房安置、貨幣安置）；安置人口計算（哪些計入安置人口、哪些不計入安置人口）；拆遷服務工作的原則；拆遷爭議的受理范圍、調處原則和程序、要求；法律責任等。粗，是鑒于全省各市、縣經濟和社會發展不一的實際，對一些事項在省作出控制性規定的同時，允許各市、縣根據本地實際作出具體規定，如：拆遷補償價格，由省規定價格下限，允許各市、縣提高；宅基地安置面積，不得超過省規定的農村私人建房標準，要求各市、縣從嚴；住房安置面積，允許各市、縣在省定下限以上具體細化；確定動遷與評估相分離，房屋拆遷價格評估工作向社會開放的原則，要求各市、縣作出具體規定，等等。

以上個人意見，并附《浙江省征地房屋拆遷管理條例》（草稿），供領導參考。浙江省征地房屋拆遷管理條例（草稿）第一章總則(1-6條)

第一條(立法目的和依據)為規范征地房屋拆遷行為，保障城市和鄉（鎮）村建設的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。第二條(適用范圍)在本省范圍內，因城市和鄉（鎮）村建設需要征收、征用、使用、整理、整治集體所有土地涉及房屋及附屬物拆遷的（以下簡稱征地房屋拆遷），均應遵守本條例。

第三條(主管部門)市、縣（市）人民政府土地行政主管部門(簡稱征地拆遷主管部門)主管本級行政區域內的征地房屋拆遷管理工作。市人民政府可以根據本地實際，確定征地拆遷主管部門。市轄各區人民政府征地拆遷管理部門在征地房屋拆遷管理中的工作職責，由市人民政府決定。

第四條(相關部門及職責)市、縣（市）、區人民政府應當加強征地房屋拆遷管理工作，計劃、建設、規劃、房管、農業、公安、司法、工商行政、勞動等行政主管部門，應當依據各自職責，配合、支持征地拆遷主管部門做好拆遷管理工作。計劃、規劃部門在審核建設用地的計劃立項、規劃定點時，對拆遷范圍內的住宅用地和確需搬遷的企業用地以及鄉（鎮）村市政公用設施、公益事業設施建設用地，應按城市規劃和村鎮規劃的要求，同時統籌安排。被拆遷房屋所在地的鄉（鎮）人民政府、街道辦事處、村民委員會（村集體經濟組織）、社區委員會，應當配合征地房屋拆遷工作。征地房屋拆遷必須遵守文物保護法律、法規的有關規定，有效地保護歷史文化遺產。

第五條(拆遷當事人)本條例所稱拆遷當事人的含義如下：

（一）拆遷人是指依法取得房屋拆遷許可證的單位。

（二）被拆遷人是指被拆遷房屋的合法所有權人。拆遷私有住宅用房，被拆遷人是指被拆遷房屋的合法所有權人及其家庭中依照本條例規定應當得到安置措施的成員。合法所有權人以被拆遷房屋有效權屬權源文件記載為準。第六條(基本要求)征地房屋拆遷，拆遷人必須按本條例的規定對被拆遷人進行補償，并按本條例的規定向被拆遷人提供安置措施。被拆遷人必須服從建設需要，如實提供被拆遷房屋的有效權屬權源文件等資料，配合現場查勘、評估等工作，并在規定的搬遷期限內搬遷交房。被拆遷人服從建設需要，在搬遷期限內簽訂拆遷補償安置協議并搬遷交房的，可給予獎勵。獎勵費由拆遷人在拆遷資金中列支。

第二章拆遷管理(7-16條)第七條(凍結)征地拆遷主管部門在受理建設用地申請，核定建設用地范圍后，應依法征地拆遷凍結通告。征地拆遷凍結通告應當在拆遷所在地張貼，或者在報刊上刊登。征地拆遷凍結通告公布后，凍結范圍內的單位、個人不得改變農業結構改種其他作物，不得新建、擴建、改建、裝修房屋，不得改變房屋和土地的用途，不得買賣、贈與、交換、租賃、抵押房屋。違反本款規定進行的活動屬無效行為，不作為增加拆遷補償和安置的依據。各職能部門應當停止辦理凍結范圍內的前述審批手續。征地拆遷主管部門應將征地拆遷凍結通告送達有關部門。凍結范圍內的住戶在征地拆遷凍結通告公布后遷入戶口或者分戶的，不作為增加拆遷補償和安置的依據，但本條例另有規定的，從其規定。建設用地單位在取得《建設用地批準書》后6個月內不申請征地房屋拆遷許可證（以下簡稱房屋拆遷許可證）的，征地拆遷凍結通告自行失效，征地拆遷主管部門應以公告或書面形式通知有關部門恢復辦理停止事項的審批手續。第八條(申請)因征地需要拆遷房屋的，應當提出書面申請，取得征地拆遷主管部門核發的房屋拆遷許可證后，方可實施具體拆遷行為。申請房屋拆遷許可證，應提供下述資料：

（一）建設項目固定資產投資立項計劃批文；

（二）用地規劃文件及用地規劃圖；（三）用地批準文件或用地批準表達文件；

（四）房屋拆遷動遷服務委托協議、房屋拆遷價格評估委托協議；

（五）拆遷方案；

（六）建設用地勘測定界資料；

（七）征地拆遷主管部門要求提供的其他資料。

拆遷方案應載明下述內容：

（一）房屋拆遷的地點和四至范圍；

（二）拆遷補償的政策依據；

（三）拆遷安置的方式、地點、面積、期限和政策依據；

（四）搬家補貼費和臨時過渡費的標準和政策依據；

（五）搬遷期限和過渡期限；

（六）拆遷實施步驟；

（七）征地拆遷主管部門要求載明的其他內容。用地批準是指農用地轉用和征地經有權一級人民政府批準，整理、整治集體所有土地，是指整理、整治用地批準。第九條（發證及條件）征地拆遷主管部門審查申請資料符合第八條第二款、第三款、第四款條件的，應當在15個工作日內核發房屋拆遷許可證。第十條(拆遷公告及訴權)征地拆遷主管部門應當在核發房屋拆遷許可證后5日內征地房屋拆遷公告（以下簡稱房屋拆遷公告）。

房屋拆遷公告必須載明下述內容：

（一）核發房屋拆遷許可證的機關名稱和許可證編號；

（二）拆遷人的名稱和建設項目名稱；

（三）拆遷范圍；

（四）搬遷期限和過渡期限；

（五）登記事項；