土地評估的法律依據精選(九篇)
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第1篇：土地評估的法律依據范文
第二、委托方要向估價單位提供估價房屋土地的相關資料，比如土地的使用證及附圖、地上建筑物產權證明及附圖、房地產他項權利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權的，則須提供土地使用權出讓或轉讓合同。
第三、當資料準備齊全并交給房屋抵押評估機構之后，委托方便可與房屋抵押評估的機構約定實地勘察的時間，并明確勘察時的具體要求。房屋抵押評估機構在約定時間對委托方的房屋進行實地勘察并評估，委托方支付房屋抵押評估服務費，約一個月的時間，委托方便可領取房屋抵押評估報告書了。
法律依據：
第2篇：土地評估的法律依據范文
一、公益拆遷與商業拆遷未加區分
關于物權法第四十二條中“公共利益”的界定問題在理論界爭論很大,這里只想從具體的審判實踐談公益拆遷和商業拆遷對房屋拆遷案件審理的影響。如果是公益拆遷,則根據相關法律規定得到相應的補償。由于這種拆遷是為了公共利益,因此,其補償一般較低,被拆遷人也容易接受。但現實情況往往是純粹的商業開發卻打著“舊城改造”、“公益事業”的旗號,對被拆遷人給予類似于公益拆遷那樣較低程度的補償。開發商賺了大錢,被拆遷人的利益卻在“公共利益”的名義下大受其害。也因此,不少被拆遷人以拆遷補償太少而起訴要求撤銷已經簽訂的拆遷補償協議。面對這種訴訟,法院明知被拆遷人的利益訴求是正當的,但也很難找到支持其請求的依據,因為《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)沒有區分商業拆遷和公益拆遷,而物權法也沒有告訴法官哪些情況屬于“公共利益”。而如果有了這種區分,法官可以直接根據商業拆遷的性質判斷某些拆遷補償協議存在顯失公平的情形,從而支持被拆遷人撤銷拆遷補償協議的請求,使其利益得到公正的維護。因此,關于“公共利益”的界定問題,看似一個宏觀的理論問題,但實際上對房屋拆遷案件的處理起著舉足輕重的作用,系亟待解決的問題。
二、城市房屋拆遷中被拆遷房所占區域內的土地使用權的補償缺位
根據物權法第一百三十七條的規定,城市房屋住宅用地可以通過支付對價以出讓方式獲得。但實際上,在物權法之前,已經有很多城市居民實際享有其私產房占有范圍內的土地使用權,其實也是國有土地的使用權,也相當于物權法意義上的建設用地使用權。這些城市居民的國有土地使用權的取得情況較為復雜,從原國家土地管理局的一個文件中可以看出一些端倪。1995年3月11日,原國家土地管理局在《確定土地所有權和土地使用權的若干規定》中指出:“土地使用者經國家依法劃撥、出讓或解放初期接收、沿用、或通過依法轉讓、繼承、接受土地上建筑物等方式使用國有土地的,可以確定其國有土地使用權”,“土地公有制之前,通過購買房屋土地及租賃土地方式使用私有土地的,土地轉為國有后迄今仍繼續使用的,可確定現使用者的國有土地使用權?！庇纱丝梢?這些城市居民所享有的私有房屋占用范圍內的土地使用權是合法的。
但是,《拆遷條例》并沒有明確收回已經劃撥、出讓的土地使用權的補償問題。根據《拆遷條例》第二十四條之規定,貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。而以《拆遷條例》為依據制定的地方規章,也基本對土地使用權的補償采取回避的態度。如《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規定,被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價;《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第五十三條規定,估價機構應當根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素進行評估,評估時間以房屋拆遷許可證核發之日為準。其中,都沒有涉及土地使用權的補償問題。而從我們的生活經驗判斷,土地的價值遠遠大于地上所附房屋的價值,拆遷人的目的并不是為了取得被拆遷人的房屋及其附屬物,而是為了取得房屋及其附屬物占用范圍內的土地使用權,取得土地使用權并進行投資獲得收益才是房屋拆遷的最主要內容。但我們的拆遷補償制度中,恰恰沒有對最有價值的土地使用權進行補償的內容。
三、裁判援引的法律依據存在矛盾
根據我國立法法第八條第(六)項和物權法第四十二條之規定,對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收。但在實踐中,我國的拆遷沒有區分公益拆遷和商業拆遷,現實中的拆遷實際上已經等同于對非國有財產(私人房屋)的征收。目前,對這種征收行為進行規范的主要是《拆遷條例》,而該條例在我國屬于行政法規。因此,法院在對房屋拆遷糾紛案件作出判決援引法律時陷入了兩難的境地:如果引用《拆遷條例》,則有違立法法第八條和物權法第四十二條之精神,因為后者規定對非國有財產的征收,只能由法律規定,為了公共利益進行拆遷時必須依照法律規定的權限和程序進行征收;如果不援引《拆遷條例》,就無法在判決中指明法律依據從而很好地闡明判決的意旨。
四、因補償、安置問題發生爭議時的處理程序混亂
根據《拆遷條例》第十六條之規定,拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的,經當事人申請,由房屋拆遷管理部門或政府進行行政裁決。當事人如果對行政裁決不服可以在法定期限內提起行政訴訟。而根據1996年《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》,拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議,或者雙方當事人達成協議后,一方或者雙方當事人反悔,未經行政機關裁決,僅就房屋補償、安置等問題,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。這也就意味著,拆遷人與被拆遷人僅就房屋補償、安置等問題發生爭議,依法向人民法院提起訴訟的,人民法院應當作為民事案件受理。由此可見,《拆遷條例》與該司法解釋在“當事人在達成拆遷補償協議前因房屋補償、安置等問題發生爭議時”應該如何解決存在抵牾。依據《拆遷條例》應該先申請行政裁決,如果對裁決不服,可以提起行政訴訟;而依據司法解釋,則可以直接提起民事訴訟。兩個規范性文件,一個是行政法規,一個是司法解釋,相互之間存在著明顯的矛盾。此外,《拆遷條例》對行政強制執行規定也存在明顯的不足,其中比較突出的問題是適用司法強制和行政強制的規定含糊不清,這也容易導致行政強制執行權在拆遷過程中被濫用?！恫疬w條例》第十五條將拆遷人和被拆遷人通過仲裁和司法解決糾紛的途徑限定為“拆遷補償安置協議訂立后”,客觀上造成了大量拆遷糾紛只能以行政裁決的方式來解決,并最終通過行政強制來執行,從而剝奪了被拆遷人獲得司法救濟的機會。
五、拆遷房屋上的承租人保護不力
在拆遷案件中,有一部分是拆遷房屋上的承租人因沒有得到相應補償而提起的訴訟,此種訴訟要么以被拆遷人為被告,要求與被拆遷人對拆遷補償款進行合理分配;要么直接以拆遷人為被告要求其給予補償。在后者,因承租人對拆遷人沒有實體上的請求權,故法院一般會駁回其訴訟請求。而在前者的情況下,實踐中的情形一般是拆遷補償款都給了被拆遷人,然后由被拆遷人給承租人補償。此時,因主動權在被拆遷人手里,法院即使判決被拆遷人對承租人進行補償,但在具體數額的確定上也無章可循,承租人的權益很難得到保障。但客觀地講,在很多情況下,被拆遷房屋出租給承租人進行商業經營時,承租人因拆遷而遭受的損失是巨大的,其損失數額有時甚至會超過被拆遷人自己?！恫疬w條例》第三十三條雖然規定了對非住宅房屋拆遷時的停產停業損失,但并沒有明確這一補償是否給承租人。因此,目前僅僅依靠從被拆遷人手中分得部分拆遷補償款的制度設計,已經很難保障承租人的合法權益。
六、拆遷評估中的評估方法缺乏科學性
第3篇：土地評估的法律依據范文
1、貨幣補償，包括市場評估價、商品房交易均價、重置價；
2、產權置換，包括異地安置、回遷安置；
3、結合型補償，就是指既給貨幣補償又給產權置換。
【法律依據】
第4篇：土地評估的法律依據范文
一、我國中小企業融資性擔保現狀
1.近些年融資擔保業概況。我國的信用擔保機構從1999年國務院下發文件開始由無到有，呈現快速發展態勢。據銀監會的信息，2014年底全國融資性擔保機構8185家，總資本近9000億元，從業人員約13萬。擔保機構實力逐漸增強，平均每家機構實收資本1.07億元，自2010年以來均增長12.7%。注冊資本在10億元以上的機構有60家，比2010年末翻了一番。
2.融資擔保業面臨的問題。融資性擔保還是一個新興行業，要促進行業健康發展，更好的發揮作用，還存在不少困難和問題。融資性擔保機構體系建設亟待在規范中加強，機構體系結構不夠合理。據銀監會數據顯示，2014年民營擔保機構占機構總數的77%，政府出資的擔保機構數量明顯不足。銀擔風險分配不夠合理，融資性擔保機構基本承擔了借款人違約后的全部風險，不利于擔保風險有效控制和銀擔合作業務擴大。銀擔信息平臺不健全，信息不對稱問題突出。從內部管理和風險防范情況看，擔保機構缺乏相應的法律法規保護，社會信用體系不健全，專業人才少，風險防范的制度和技術跟不上，代償率逐漸上升特別是受宏觀經濟政策的影響，擔保機構的生存和發展受到很大挑戰。
3.反擔保措施在融資擔保中的作用。反擔保措施是當擔保人為債務人向債權人提供擔保時，擔保人為了分散、降低風險而要求債務人向其提供的擔保措施，是為保障擔保人將來承擔擔保責任后對債務人的追償權而設定的擔保。在擔保項目實務中，反擔保措施是擔保人分散風險、保障利益的重要手段，是擔保項目風險控制措施的重要組成部分。
4.當前主要反擔保措施。我國擔保當前反擔保措施主要包括保證、抵押、質押三大類。保證包括自然人信用分擔保和法人反擔保。抵押有房地產；機器設備；交通運輸工具；產品、半成品、原材料等抵押方式。質押包括動產質押和權利質押，包括有價證券、股權、應收賬款、可轉讓的知識產權中的財產權等。
二、反擔保措施設定法律依據及原則
1.反擔保措施設定的法律依據。擔保行為法體系在我國已經基本形成。目前我國已經建立以《民法通則》、《合同法》為基本法，以《擔保法》、《物權法》為核心，以《擔保法司法解釋》為補充的完整的擔保行為法體系?！稉７ā返谒臈l明確規定第三人為債務人向債權人提供擔保時，可以要求債務人提供反擔保。同時《物權法》第一百七十一條規定第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保?！稉７ㄋ痉ń忉尅返诙l規定反擔保人可以是債務人，也可以是債務人之外的其他人。反擔保方式可以是債務人提供的抵押或者質押，也可以是其他人提供的保證、抵押或者質押，這些規定讓反擔保在我國有了直接法律依據和明確的操作依據。
2.反擔保措施設定原則。①公開市場原則。在對各種抵質押反擔保方式中將市場公允定價作為最常用的市場定價原則。比如對質押反擔保措施中的專利權、著作權、企業股權及特種行業或特殊產品經營的許可權等評估時可采用市場定價原則。而作為第三方評估機構對抵質押資產評估所形成的各類評估報告，由于使用不同評估方法、評估原則等因素會對評估結果產生影響，存在較大的主觀性。而直接采用市場定價則可規避或減小這類主觀因素的影響。②可變現原則。反擔保措施中最大的風險就是各類資產的流動性風險。當前銀行的抵押或質押貸款，最易接受的通常是房地產，上市企業股權，可流通債券等具備廣泛流通性的擔保物。而擔保機構則在實操過程中則難以讓債務人提供流動性強的抵質押物，擔保機構只能盡量接受其能掌控的和變現費用低的反擔保措施，保證反擔保物的可流動性。③反擔保措施可操作原則。擔保機構接受的各類反擔保物，有著特定的存在條件和環境，通常都有著一定的特殊性。在反擔保代償和追償的過程中，存在操作的難度和復雜。要求在設定反擔保方案時要考慮反擔保措施的可操作性，分析反擔保行為存在的市場環境，符合相關的法律，并通過法律法規規范的形式予以確認。④法律可追溯原則。法律可追溯原則應用在債務人提供的各類無形資產、股權等反擔保物價值無法迅速流通變現時，擔保機構為了降低信用風險，擔保機構在代償發生后，對債務人的追償不能被局限在這些無法迅速流通變現的反擔保物上，同時如果對反擔保物無法完全掌控，將造成擔保機構的重大損失。在實踐中我們通常要求被擔保方的某個關聯人承擔無限連帶責任實現這種法律可追溯性。
三、反擔保措施設定實操案例探討
1. A編織工藝品廠概況。該公司成立于1991年6月，注冊資本是200萬，主要經營范圍是編織工藝品生產、加工、銷售及相關原材料供應。公司法人代表李某某持有該公司80%股份，股東肖某某持有該公司20%股份，李某某為該公司實際控制人。目前該公司擁有400多臺生產設備，具有年供應各種原材料100萬噸左右的生產能力。該公司擁有先進的樣品生產實驗室，很多行業新型產品都出自這個實驗室。日常工作由李某某負責，決定本企業的日常經營計劃和基本投資方案，負責制訂公司每年的財務預、決算方案和公司各種經營方案；有權任免管理層員工，并負責制定相應的管理制度，公司簽署有關文件等。該公司申請的300萬元流動資金貸款中有120萬元是由客戶自己資產做抵押擔保，余下160萬元流動資金貸款由擔保公司為其提供擔保。貸款主要用于購買原材料。
2.企業基本財務情況。公司財務制度健全，會計核算水平較高，會計人員具備專業素質。公司近三年銷售收入大幅度提高，利潤總額逐年上升。企業2014年的銷售收入是2598萬元，利潤為256萬元。截止2015年3月已完成銷售880萬元，利潤總額86萬元。公司具有穩定的市場占有率，產品適銷對路，經營業績穩中有升。
3.融資項目概述。A編織工藝品廠與B市信合擔保公司的合作：2012年，A編織工藝品廠由于生產資金不足，向中國建設銀行C支行申請流動資金200萬元用于購買原材料來擴大生產經營，借款期限為2012年的6月16日至2014年的6月15日，還款時間分4期，之后如期還款。另外，由于該公司在銀行的信用記錄與實際不對稱，B市信合擔保公司為了分散、化解風險要求其提供相應的擔保措施。為此，通過商議一致決定將廠里現有的生產設備和存貨抵押給銀行作為反擔保物，另外還要求本廠的實際控制人李某某的連帶責任反擔保。
4.反擔保措施方案設計。從資料可以看出，該公司實際控制人李某某名下有較多的資產。此外，本次貸款的目的是公司的流動資金短缺，主要用于購買原材料的。目前，公司經營良好且有較好的利潤收入。 首先，公司擁有土地10多畝，購買價值420萬元。土地的價值較大但是從公司所提供的所有權證來看，里面約定了許多限制性條款，其別說明如用該片土地來進行抵押，必須先補交地價款，才能辦理抵押登記。這樣看來這片土地不能用來作為抵押物，形成反擔保措施。其次，實際控制人李某某擁有兩套面積為170平方米的商品房（價值約700萬）。從我擔保公司掌握的情況以及銀行提供的一些資料了解到，這些房產己經抵押給銀行，作為個人消費貸款400萬元的擔保措施。因此該項房產不能作為反擔保物。最后，公司名下的土地及廠房790萬元（擔保公司估值）。那么土地和廠房能否抵押作為擔保措施主要看以下兩點：（1）能否辦理抵押登記；（2）因其價值遠超貸款額度，公司實際負責人李某某能否同意。第一點，由于該片土地已投入廠房建設而且己經建設到第二層，按照規定只能算作在建工程。從2008年起國家政策規定：在建工程不能作為流動資金貸款抵押。因此，在房屋管理局自然辦不了抵押登記，所以該土地及房產不能作為抵押物。
基于以上分析，設定了如下符合公司的反擔保措施： ①該公司實際控制人李某某提供個人無限連帶責任擔保。②李某某以其持有80%股權質押（注冊資本100萬元）。③提供擔保金額10%的保證金（16萬元）。④企業與擔保公司簽訂還款協議。
第5篇：土地評估的法律依據范文
摘要：我國現行的房地產稅制已不適應市場經濟的發展，存在著重流轉，輕持有，稅制不統一，立法層次低、征稅范圍窄、配套制度不健全等問題。為此，在立足當前的經濟發展狀況和社會需求的基礎上，通過合并稅種，下放管理權限，開征不動產閑置稅、完善各項配套改革措施等，盡快完善稅制，緩解社會矛盾，促進房地產市場持續健康發展。
一、我國現行房地產稅制存在的主要矛盾
我國現行的房地產稅制中，涉及到營業稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地使用費等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產市場的建立和發展，房地產稅制與經濟發展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應當前人們已購有較多較高價位住宅，需要進行有區別的財產占有關系的稅收再分配調節，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應需要通過稅收調節房地產供需關系及其結構，促進房地產市場持續健康發展的現實要求。
(一)重流轉，輕持有
房地產持有階段課稅少、稅負輕；而流通環節，多個稅種同時課征。著重對營業性房屋、個人出租房屋征稅，如個人房屋出租收入既要征收房產稅，又要征收營業稅和個人所得稅，明顯存在重復征稅的問題。但不對個人非營業性住房征房產稅，這相當于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實際上鼓勵了土地持有，助長了土地投機，導致了高房價與高空置率的存在。據國家統計局的數據，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現象已到了需要嚴重關注的時候了。
(二)稅制不統一，內外兩套有違公平
內企及華籍居民適用房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費和1951年當時的政務院公布的《城市房地產稅暫行條例》的城市房地產稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內外資企業競爭起點不同，稅負不公，不利于統一市場的構建和市場經濟體制的培育發展。
(三)稅收立法層次低，征稅依據不太充分
按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規定進行，沒有法律依據，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機關制定的法律，不包括行政法規。但我們現行的企業房地產稅、城鎮土地使用稅，其法律依據是由國務院制定并以暫行條例的形式頒布實施的行政法規，級次較低。
(四)征稅范圍窄，財政功能不強
房產稅限在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，還把行政機關、人民團體、軍隊自用、財政撥付事業費的機構、個人居住用房等房產列為免稅對象；土地使用稅也排除了農村土地，僅限于對城鎮土地征稅。房地產稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。
(五)稅、費不清，費高于稅
目前，我國涉及房地產開發、銷售全過程的所有稅收，約占建設成本的9%；而如配套費等各類規費卻達到41%。
(六)配套制度不健全，稅收征管難度大
考慮到將來的稅制改革，需要進行財產評估的稅種和數量會很多，而我國的房地產評估業起步較晚，既不規范也不成熟。房產評估制度作為房地產稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實現房地產稅收的順利征收。
二、房地產稅制改革的總體思路
采取“一清，二轉，三改，四留”的辦法，即對現行涉及房地產方面的稅種進行整合，清理取締不適應經濟發展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關聯的稅種；將流轉環節過重的稅收負擔轉移到房地產持有階段；把一部分體現政府職能，屬于稅收性質，且便于稅收征管的收費，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規費，繼續規范化保留。統一內外資企業的房產稅，簡化稅制；提升房地產稅收的立法層次；擴大稅基，公平稅負；建立和完善房地產估價制度等配套措施，促進我國房地產市場持續、健康、有序地發展。
三、房地產稅制改革的具體設想
(一)合并稅種，開征統一規范的物業稅或不動產稅
把房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅和土地使用費，以及屬于稅收性質的其他收費，合并為全國統一的物業稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業稅的主要設想如下：
1.擴大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產稅收重流轉，輕持有的現狀，就必須適應市場經濟發展的要求，擴大不動產的征收范圍，取消那些不適應現實情況的減免。一是取消個人所有非營業性住房免稅的規定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現狀。這筆稅款應專項使用，作為廉租房、經濟適用房建設專項基金，鼓勵房地產開發企業積極建設廉租房和經濟適用房，也可作為對符合城鎮居民最低生活保障標準且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補貼，這樣將高收入者的收入轉移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應”，緩和社會矛盾，構建和諧社會。二是取消對事業單位有關免稅的規定，把非公益性事業單位和社會團體用地用房納入征稅范圍。三是把農村的工商營業用房和高標準住房納入征稅范圍。
2.對房產稅以評估市場價作為計稅依據?，F行房產稅一是從價計征，是以房產余值(房產原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計稅依據；二是從租計征，以租金收入作為計稅依據。這很不合理，按歷史成本價余值征收，使得稅收收入與房地產價值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔通貨膨脹損失；從租計征的則對其實際租金難以把握，且對經營行為征稅與營業稅有交叉；而且對同一宗房地產按從租計征與從價計征兩種方法分別計算出的稅額相差很大。
3.對土地使用稅應按類型和用途分別制定稅率。現行城鎮土地使用稅是分地區按單位面積實行固定稅額的辦法，一是國家不能及時分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現不了調節級差收入的作用，對促使土地使用者節約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉經濟的發展，許多地方城鄉結合部難以區分，分設在城鄉的企業由于地理位置的不同，也會產生稅負差別；四是部分減免稅規定，過多地照顧了納稅困難企業，不利于一些占地面積大而經濟效益差的企業加強自身的經營管理，影響企業間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個人住房按類型、經過評估的市場價格采用三四級超額累進稅率制。
4.全國稅率應有彈性。我國地域廣闊，經濟發展極不平衡，全國不宜采用統一稅率?？稍O立一個彈性控制區間，各地根據經濟發展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內選擇適用的稅率。
(二)提高立法級次，下放管理權限
中央制定物業稅的基本法，對稅法要素做原則性規定，而由省級立法機關或政府制定細則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優惠、實施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護中央的稅制統一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調動地方政府的積極性，逐步把物業稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。
(三)開征不動產閑置稅
目前，土地、房屋資源浪費現象相當嚴重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時高價出讓。國內有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業的良性運行。為制止這種坐享房地產自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費，優化資源配置，防范金融風險，需要采取稅收強制措施，開征不動產閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產投機，避免任何因房地產泡沫給國家發展帶來的負面影響。
(四)完善各項配套改革措施
一是建立和完善房地產登記制度，全面掌握房地產各方面情況，找準征稅目標。二是建立和完善以房地產市場價格為依據的價格評估體系。三是注意房地產稅制改革與其他稅制之間的協調。房地產稅制的變動，將關系到有關房地產業的多項稅收和收費，因此，要把該項改革和整體稅制完善結合起來，處理好相關稅種之間的關系。
參考文獻：
第6篇：土地評估的法律依據范文
賣方需要繳納：1、按房屋售價的0.5%繳納交易手續費；2、按房屋售價的0.05%繳納印花稅；3、按交易評估價格的1%繳納國有土地出讓金；4、按規定繳納個人所得稅，自住滿5年以上的，免征個人所得稅。
買方需要繳納以下費用：1、按房屋售價的0.3%繳交交易手續費；2、按房屋售價的0.05%繳交交易手續費；3、按房屋售價的3%繳納契稅。
【法律依據】
第7篇：土地評估的法律依據范文
房地產抵押的法律特征
房地產抵押法律關系比較復雜。根據我國現行法律規定，房地產抵押的標的可以是房屋及其占用范圍內的土地使用權，也可以是單獨的土地使用權，而土地使用權又有出讓土地使用權和劃撥土地使用權之分。因此，以房地產設定抵押權的，抵押法律關系比一般財產抵押法律關系復雜。
房地產抵押不轉移抵押財產的占有。根據我國《擔保法》規定，抵押標的可以是不動產，也可以是動產。動產抵押與不動產抵押的一個重要區別就在于，不動產抵押不轉移抵押財產的占有，房地產抵押屬于不動產抵押，抵押人不必轉移房地產的占有。抵押法律關系成立后，抵押人對已設定抵押權的房地產可以繼續開發、利用和經營。
房地產抵押屬于要式法律行為。依照我國現行法律規定，房地產抵押，抵押人應與抵押權人簽訂書面合同，但除了簽訂書面合同外，還要依法進行抵押登記。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第35條規定“土地使用權和地上建筑物、其他附著物抵押，應當依照規定辦理抵押登記?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》第61條也明確規定“房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。”抵押登記是房地產抵押的法定生效要件，這是房地產抵押重要特征之一。
房地產抵押的風險特征
房地產抵押主要是以土地及其地上建筑物，包括項目土地和非項目用土地及地上建筑物、在建工程、土地儲備抵押等。其主要風險有：
房地產抵押真實性風險。其主要表現為抵押物實物是否真實存在，是否齊全完整，異地抵押是否真實有效；抵押物實物與抵押合同、權證信息描述的位置、性狀、數量是否一致，是否存在變造、偽造他項權利證書的情況。
房地產抵押合法性風險。其主要表現為抵押物是否為我國法律、行政法規規定可以接受的抵押財產，是否合法取得，抵押的在建工程是否具有立項批準文件和四證（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）等能夠證明在建工程合法性的文件等情況；同時，在儲備土地抵押方面，目前，大部分省市對儲備土地頒發土地使用證的法律依據是《土地儲備管理辦法》第十七條，即市、縣人民政府可根據需要，對產權清晰、申請資料齊全的儲備土地，辦理土地登記手續，核發土地證書。但《物權法》又規定，尚未完成地面上房屋拆遷整治工作的不能頒發土地使用權證。可見，這兩個規定存在法律沖突，儲備土地抵押存在一定法律效力風險。
房地產押品合規性、有效性風險。表現為抵押物是否具有貸款評估價值，依法可以單獨轉讓；抵押物權屬是否清晰，抵押人是否對抵押物具有處分權；是否按規定辦理抵押登記等。
抵押權被懸空和建設工程價款優先權的風險。如，開發商以無定著物的土地權抵押取得貸款，用于該地塊上的房產開發，隨著商品房的完工出售，開發商可以輕而易舉地將售房款轉移，最終使抵押權懸空。2002年6月20日，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》中規定：“法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應依照《合同法》第286條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權?！庇纱丝梢?，法院在司法實踐中，多從社會的安定、弱勢群體保護等方面考慮，將導致銀行的在建工程抵押登記效力不足。
抵押權滅失或喪失第一受償權的風險。如，依照新的《閑置土地處置辦法》規定，土地長期閑置屆滿兩年，土地使用權被國家無償收回，抵押物就不復存在。此外，根據《物權法》第二百條規定：“建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償?！币虼?，在以非項目土地抵押（不含地上建筑）中，開發商如對非項目土地抵押物進行開發建設，而抵押物價值并未增值，如銀行保全措施未及時跟進，借款人因項目建設或房產銷售與第三方，包括項目建筑商、個人購房者等，發生法律糾紛，導致在建工程被查封時，將被動卷入糾紛當中，并喪失第一受償權利，影響第二還款來源的保障。
房地產抵押風險的檢查方法
根據房地產抵押風險特點應采用由淺入深、由內及外的檢查方式，在運用傳統檢查技術方法的基礎上，注重采用實地走訪客戶、察看項目現場、互聯網查證信息，及向當地國土、房管等行政管理部門延伸調查的方式、方法，全面了解和掌握房地產抵押物及借款人經營管理情況，深入檢查房地產抵押的真實性、合規性和有效性。
資料審閱法。檢查人員應仔細審閱房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明等相關資料，全面掌握和了解房地產抵押物的情況，審查房地產抵押的合法性和有效性，重點關注房地產抵押證明資料是否完整，權屬證明是否清晰；擔保單位董事會或股東會出具的決議內容或擔保意向書內容是否真實合法；有權簽字人的簽字和企業公章是否真實有效；土地儲備是否符合當地土地利用總體規劃、城市總體規劃要求，具有政府部門審批要件以及項目實施方案，是否具有合法的土地使用證等。
資料核對法。根據房地產抵押物的所有權證明、建設規劃證明、抵押物評估和登記證明、貸后檢查等各環節相關材料，對各環節中房地產的項目名稱、建設主體、樓號、界址、建設規模、項目開工日期、竣工日期、發證日期、證件信息按編號、評估價值等事項的核查和對比，審查房地產信息的一致性。
第8篇：土地評估的法律依據范文
上訴人（原審原告）張恩華，男，54歲，漢族，北京市鐵路局西直門車段乘務長，住北京市海淀區善元橋28號。
委托人方揚，男，49歲，中國社會福利教科文中心基金部法律顧問，住北京市海淀區車道溝南里14樓807室。
委托人丁思慧，北京市鐸聲律師事務所律師。
上訴人（原審原告）張寶慶（上訴人張恩華之子），29歲，北京市市政易程公司三分公司職工，住北京市海淀區成府路大石橋23號。
委托人高顧，（上訴人張恩華之兒媳），女，33歲，無業，住北京市海淀區成府路大石橋23號。
委托人都金榮，女，53歲，無業，住北京市海淀區成府路大石橋9號。
被上訴人（原審被告）北京市海淀區房屋土地管理局，住所地北京市海淀區榆樹林18號。
法定代表人侯志新，局長。
委托人韓青，女，北京市海淀區房屋土地管理局干部。
被上訴人（原審第三人）北京清華科技園發展中心，住所地北京市海淀區清華大學華業大廈4層。
法定代表人梅萌，主任。
委托人史維強，男，北京清華科技園發展中心項目經理。
委托人楊勇，女，北京市聯酋城市房屋拆遷有限責任公司部門經理。
上訴人張恩華、張寶慶城市房屋拆遷糾紛裁決一案，不服北京市海淀區人民法院（2000）海行初字第96號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，審理了本案?，F已審理終結。
2000年9月28日，原審判決認為，北京市海淀區房屋土地管理局（以下簡稱海淀房地局）裁決認定張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內的人口結構、正式住房的基本事實清楚，證據確實。該局根據該戶在拆遷范圍內的人口結構、正式住房的惰況，認定其不屬于住房困難戶，并根據張恩華、張寶慶一家在拆遷范圍內正式房屋的面積予以貨幣補償，符合《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）和《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（以下簡稱《辦法》）的規定，且補償價格的確定合法，補償款總金額準確。裁決適用《條例》和《辦法》的條款正確。張恩華、張寶慶認為海淀房地局對其院內的自建房屋應按正式房屋認定并予以補償，且該局裁決對其正式房屋作價補償違法，要求撤銷該裁決沒有事實和法律依據，不能支持。但上述裁決認定對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款為32 089.23元的事實不清，證據不足。故依照《條例》第四十二條，《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款、第五十四條第（二）項第1目，參照《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十一條、第三十二條、第三十九條、第四十四條的規定。判決維持上述裁決的第一、三、四、五項內容，撤銷該裁決的第二項內容。張恩華、張寶慶不服，認為該判決認定事實不清，證據不足，北京清華科技園發展中心（以下簡稱清華科技園）未與其就拆遷有關問題進行協商；對張恩華所有，張寶慶使用房屋的評估作價，違反《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，原判認定的“區位價格”沒有法律依據；清華科技園建設用地規劃許可證和建設用地批準書的取得均不合法；清華科技園提供的北京市聯酉城市房屋拆遷有限責任公司的拆遷資格證書系偽證，原審不應采納；海淀房地局未向法院提供其作出裁決的全部事實和法律依據。故上訴至本院，請求撤銷該判決及海淀房地局上述裁決。海淀房地局及清華科技園均同意以上判決。
海淀房地局在原審期問向法院提交了（1998）京房地建字第11號建設用地批準書及附件、97－規地字－0193號建設用地規劃許可證及附件、附圖、京政會（1999）185號會議紀要、京房海拆許字（2000）第039號房屋拆遷許可證、10207192－6組織機構代碼、注冊號11503689企業法人營業執照、京房地拆資字［1997］第115號北京市房屋拆遷資格證書、委托協議書、城市房屋拆遷分戶登記表、張恩華、張寶慶及其親屬對祖業產析產的書面協議、北京市房屋拆遷估價結果通知單、海淀派出所的戶口證明材料、北京市建設房屋拆遷暫停辦理戶口函、拆遷糾紛裁決申請書、立案登記表、送達回執、談話筆錄等書證材料。
張恩華、張寶慶在原審期間向法院提交了戶籍證明、京郊十三字第零柒肆貳伍號北京市郊區土地房產所有證等書證材料。
原審期間，上述證據已經過法庭質證。
本院在審理期間，查閱了原審案卷，聽取了各方當事人的訴訟意見，經全面審理，同意原判的認證意見?，F對本案事實作出如下認定：被上訴人海淀房地局經對被上訴人清華科技園的土地使用證明文件、城市房屋拆遷資格證書、拆遷人的資信證明等文件進行審查，認為該單位具備拆遷條件，故向其頒發了《房屋拆遷許可證》，批準其自2000年4月4日至2000年10月31日，在北京市海淀區東至現狀小河溝；西至清華大學西北小區圍墻；南至清華大學北圍墻；北至萬泉河范圍內，進行大學生公寓等項目建設的拆遷活動。經北京市海淀區人民政府有關部門確定，并報北京市國土資源和房屋管理局備案，北京市海淀區成府路大石橋地區的區位拆遷補償價格為3400元／平方米。上訴人張恩華在上述拆遷范圍內的海淀區成府路大石橋23號，有正式非成套住宅私房1.5間，建筑面積為24.01平方米（實際測量面積），另有無證自建房若干間。上訴人張寶慶（張恩華之子）在此有常住戶口，并使用該房屋。清華科技園因未就拆遷補償有關問題與張恩華、張寶慶達成協議，故向海淀房地局申請裁決，該局于2000年6月21日，根據《條例》第四十二條、《辦法》第四條、第五條、第十八條、第十九條、第二十條、第二十六條、第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十二條、第三十九條、第四十四條、京房地拆字（1998）第1126號文件第十六條、第二十條的規定，作出海房地裁字（2000）第049號北京市城市房屋拆遷糾紛裁決，即：一、清華科技園對張思華、張寶慶進行區位拆遷貨幣補償，補償款為：人民幣166634元（不含搬家補助等費用）；二、清華科技園對張恩華、張寶慶原正式非成套住宅房屋及地上附屬物，按海淀區房地產價格評估所的評估結果32089.23元進行拆遷補償；三、張恩華、張寶慶自接到該裁決書之日起，在未購到住房之前，由清華科技園向張思華、張寶慶提供臨時房暫住。地點為北京市海淀區清河寶盛里小區18號樓401號（商品房一居室1套），暫住期限為2個月。待張恩華、張寶慶2個月內購到住房后，其應將臨時暫住房交還清華科技園，并按規定交納臨時暫住房房租、水電等費用；四、若張恩華、張寶慶收到該裁決書之日起2個月內，未購到住房或不購買住房，仍占用上述臨時暫住房，清華科技園應在上述2個月購房期限屆滿后工個月內，按張恩華、張寶慶臨時暫住房的商品房價款結算差價（房價款為190143元）；五、張恩華、張寶慶必須在該裁決送達之日起5日內，將北京市海淀區成府路大石橋23號院的非成套住宅房屋（含無證房）騰空交給清華科技園拆除，后其與清華科技園辦理有關拆遷補償手續。張恩華、張寶慶不服，以該裁決認定的事實不清，證據不足，適用法律有誤，違反法定程序等為由，訴至原審法院，請求撤銷上述裁決。
本院認為，清華科技園在北京市海淀區成府路大石橋地區進行大學生公寓等建設拆遷合法。海淀房地局對清華科技園與張恩華、張寶慶之問的拆遷糾紛所作裁決中第一、三、四、五項符合《條例》及《辦法》的有關規定，亦不違反其他有關法律規范；但該裁決對張恩華、張寶慶的原非正式成套住宅房屋及地上附屬物評估作價款額的認定，事實不清，證據不足。因此原判維持該裁決第一、三、四、五項，撤銷該裁決第二項是正確的，本院應予維持。張恩華、張寶慶所提上訴理由事實及法律根據不足，其請求本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（一）項，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費八十元，由上訴人張恩華、張寶慶負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
第9篇：土地評估的法律依據范文
版權所有，全國公務員共同的天地!
法院貫徹十六屆四中全會精神，就是要聯系法院的工作實際，增強司法能力，提高司法水平。法院要結合審判工作的特點，貼近市委工作的中心，為九臺經濟建設提供優質高效的司法服務，除嚴厲打擊各種刑事犯罪，為經濟建設創造寬松、和諧、穩定的社會環境外，要重點做好以下幾項工作：
×一、為九臺招商引資提供良好的經濟發展軟環境。
×法院要圍繞審判職能，充分考慮社會穩定、經濟發展問題，在遵循立法本意的前提下發揮自身的主觀能動作用和創造力，實現司法裁決“三個效果”的統一。在服務振興大局的司法實踐中，法官要調整傳統的思考問題的方式，對于一個經濟行為，只要不違反國家法律法規的禁止性規定，不侵犯國家和社會的公共利益，不惡意損害第三人的合法權益，就要從法律上給予支持、規范和保護，不輕易宣布合同無效，不輕易終止經濟聯系。軟環境是發展的硬條件。市委一再強調要全民創業、要解決經濟發展軟環境問題，法院要以規范和完備自身司法行為為著力點，從司法保障的角度給創業、投資、發展以最大的自由度。堅持主體平等，不搞司法歧視，努力創造公平和可預見的司法環境，維護公平交易和有序競爭。
二、積極主動地為國企改革做好司法保障和法律服務工作。
×法院工作的出發點就是要按照市委、市政府的計劃，保障國企改制依法、健康、順利地進行，疏通劣勢企業退出市場的通道。要以積極慎重受理、嚴格規范操作為基點，依法規范企業破產案件審理工作，既注意充分發揮審判的職能作用，從國企改革的大局出發，積極審理破產案件，促進企業改制，優化社會資源配置，又嚴防利用破產逃廢債務，防止國有資產流失。法院要同政府協調，審理好企業破產案件，同時要突出審判機關的主導地位。第一，加強對清算組的監督指導。清算組工作開展的好與壞，直接關系到破產案件審理質量的高低。為防止清算組職權的濫用，損害債權人的合法權益，給破產審理工作和社會造成不良影響，法院要加強對清算組工作的監督，實行清算工作定期報告和重大事項審批制度，保證清算組工作的規范、合法。第二，為避免不合格審計、評估等問題的發生，將審計、評估、拍賣等納入司法鑒定評估系統，由司法鑒定評估系統內注冊的具有良好信譽和資質的中介機構擔任，保證審計、評估、拍賣工作的公正、公開、透明，從而有效地防止和減少高值低估或低值高估現象的發生，防止國有資產的流失。第三，努力降低破產成本，提高債權清償率。監督清算組支出合理合規，降低成本；協助清算組認真清收債權，提高變現率。第四，堅持維護社會穩定原則，嚴格審查職工安置方案的合法性、可操作性，保持強烈的政治意識、責任意識，心系社會安寧，充分協調各方面力量，多做耐心細致的工作。第五，要依法積極審理好企業改制中發生的與企業改制相關的其他民事糾紛案件。法院要在不違法的前提下，堅持從實際出發，集中優勢力量，對進入訴訟程序的此類案件盡量簡化程序，縮短審限。
×三、圍繞審判職能，積極主動地為農村農業工作的不斷發展做好司法保障和法律服務工作版權所有，全國公務員共同的天地!
×農村農業工作的不斷發展，也需要法律的支持，法院要妥善審理好因農村土地流轉、加重農民負擔、土地承包、環境污染等問題引發的群體訴訟案件，在依法審判的前提下，努力維護農民群眾的合法權益，特別是要重視“三農”問題，加強對農民合法權益的保護。加強對農村土地承包合同糾紛和土地承包經營權流轉合同糾紛案件的審理，隨著農業政策的不斷調整，農業稅減免和糧食直補政策的施行，引發了大量土地流轉糾紛案件，法院要依法維護合同的效力，依法糾正和制裁隨意提高土地承包費、撕毀合同、一地多包、收回土地高價發包、縮短承包期等侵害農民土地承包權的違法行為，維護以家庭承包經營為基礎、統分結合的經營體制，推動農業經營體制創新。同時，法院要加強對農村干部法律知識的培訓，在適當時機舉辦有關農村土地法律法規培訓班，提高農村干部依法行政的法律意識，減少“三農”案件的產生。進一步加強涉及糧食流通案件的審理，維護農副產品買賣合同的法律效力，制裁違約和其他侵犯農民合法權益的行為，維護糧食生產區和種糧農民的利益，依法促進糧食綜合生產能力和農民收入的提高，保障國家糧食安全。要切實加強對拖欠農民工工資案件的審理，對事實基本清楚的案件，可以采取先預執行等措施，確保農民工的合法權益能及時兌現。
×四、建議
×、建議政府成立法律顧問團，吸收資深律師和法官等法律人才，為政府決策提供參考。其職能，一是對政府決策提供法律依據。二是幫助政府審大經濟合同，如政府在簽訂招商引資項目等重大合同時，應由顧問團對合同進行從法律角度審查討論，防止合同出現失誤，防止盲目招商引資，給九臺造成損失。三是對政府重大依法行政事項進行論證，提出法律意見，保證政府依法行政。
×、建議市委、政府對經濟行政管理干部、企業法人、企業管理人員加強法律培訓，防止企業領導決策失誤，盲目立項，造成經濟損失，防止企業領導違背法律，盲目簽訂合同，提高企業領導依法經營意識，正確利用司法手段，維護自身合法權益。
