關(guān)于土地出讓金的政策精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

契稅和土地出讓金是地方財(cái)政收入的主要來(lái)源之一，分別納入財(cái)政一般預(yù)算的稅收收入和基金預(yù)算的非稅收入管理。“十五”以來(lái)，隨著各地城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，地方政府的契稅和土地出讓金收入呈不斷上升態(tài)勢(shì)。以湘西州為例，20__年全州契稅入庫(kù)4134萬(wàn)元，較20__年增加3760萬(wàn)元，5年平均增長(zhǎng)61.70%，占當(dāng)年地方一般預(yù)算收入的比例由20__年1.18%提高到20__年3.53%；土地出讓金全州入庫(kù)29832萬(wàn)元，較20__年增加29145萬(wàn)元，5年平均增長(zhǎng)112.59%，占當(dāng)年基金預(yù)算收入的比例由20__年的12.03%提高到20__年的92.58%。但從我縣近5年來(lái)的征繳情況看，效果不盡人意。20__年契稅入庫(kù)僅21萬(wàn)元，較20__年實(shí)際入庫(kù)4萬(wàn)元增加17萬(wàn)元，5年平均增長(zhǎng)39.32%，低于全州5年平均增幅22.38個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年地方一般預(yù)算收入的比例從20__年0.47%提高到20__年的0.91%，僅提高0.44個(gè)百分點(diǎn)；土地出讓金入庫(kù)25萬(wàn)元，較20__年實(shí)際入庫(kù)12萬(wàn)元增加13萬(wàn)元，5年平均增長(zhǎng)15.81%，低于全州5年平均增幅96.78個(gè)百分點(diǎn)，占當(dāng)年基金預(yù)算收入的比例從20__年的5.63%提高到20__年的10.33%，提高4.7個(gè)百分點(diǎn)，但與全州差距較大。（見(jiàn)表1、表2）

表1：契稅入庫(kù)情況(金額單位：萬(wàn)元) 表2：土地出讓金入庫(kù)情況(金額單位：萬(wàn)元)

年 度 一般預(yù)算收入 其中：契稅 占一般預(yù)算收入% 年度 基金預(yù)算收入 其中：出讓金 占基金預(yù)算收入%

自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __ 自治州 __

20__ 31564 855 374 4 1.18 0.47 20__ 5711 213 687 12 12.03 5.63

20__ 41381 1278 820 14 1.98 1.10 20__ 2676 15 1562 13 58.37 86.67

20__ 50188 1419 800 32 1.59 2.26 20__ 3846 151 2685 10 69.81 6.62

20__ 59226 1799 1624 19 2.74 1.06 20__ 5280 133 3983 2 75.44 1.50

20__ 81504 1864 2458 35 3.02 1.88 20__ 5311 285 3029 58 57.03 20.35

20__ 117144 2316 4134 21 3.53 0.91 20__ 32224 242 29832 25 92.58 10.33

年均遞增% 29.99 22.05 61.70 39.32 年均遞增% 41.35 2.59 112.59 15.81

表3：契稅、土地出讓金征繳情況(金額單位：萬(wàn)元)

年度 契 稅 土地出讓金

應(yīng)納稅 實(shí)征 欠和免 占應(yīng)納% 應(yīng)納稅 實(shí)征 欠和免 占應(yīng)繳%

20__ 906660 906660 100.00 5100000 5100000 100.00

20__

20__ 236948 236948 100.00 1002086 1002086 100.00

20__ 5033484 65000 4968484 98.71 10995587 99801 10895786 99.09

20__ 5310826 24000 5286826 99.55 6743932 117932 6626000 98.25

20__ 1449620 1449620 100.00 479645 209503 270142 56.32

20__ 1479153 1479153 100.00 5383069 463269 4919800 91.39

合計(jì) 14416691 89000 14327691 99.38 29704319 890505 28813814 97.00

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示（見(jiàn)表3），截止20__年6月，我縣契稅累計(jì)拖欠、減免的數(shù)額達(dá)到1433萬(wàn)元,占應(yīng)納稅額1442萬(wàn)元的99.38%。土地出讓金累計(jì)拖欠、減免的數(shù)額為2881萬(wàn)元，占應(yīng)繳數(shù)2970萬(wàn)元的97%。拖欠和減免數(shù)額之大，一方面嚴(yán)重地?fù)p害了稅法和政策規(guī)定的嚴(yán)肅性，另一方面又大大削弱了縣級(jí)政府的可支配財(cái)力。

二、主要問(wèn)題

（一）因土地房屋權(quán)屬辦證審批和稅費(fèi)征管不集中,使稅費(fèi)征管的難度加大。《__省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)契稅暫行條例〉若干規(guī)定》中規(guī)定：“財(cái)政部門為契稅的征收機(jī)關(guān)。土地、房產(chǎn)管理等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)房地產(chǎn)資料，協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。”《__省國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》規(guī)定：“各級(jí)財(cái)政部門負(fù)責(zé)土地出讓收支管理和征收管理工作；各級(jí)國(guó)土資源管理部門負(fù)責(zé)土地出讓收入的具體執(zhí)收工作。”但到目前為止，財(cái)政部門的征管手段仍非常落后。一是財(cái)政與國(guó)土、房產(chǎn)等部門缺乏有關(guān)土地和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的信息共享資源，無(wú)法在辦證的要害環(huán)節(jié)征收應(yīng)收稅費(fèi)，財(cái)政依賴國(guó)土、房產(chǎn)部門配合支持性過(guò)強(qiáng)。二是財(cái)政部門無(wú)法從稅費(fèi)票據(jù)源頭上進(jìn)行控管，應(yīng)納稅費(fèi)的單位和個(gè)人土地或房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓不受票據(jù)的直接影響。三是國(guó)土、房產(chǎn)等協(xié)稅部門“代扣代收”稅費(fèi)矛盾較多。因?yàn)閰f(xié)稅部門自身還有收費(fèi)項(xiàng)目，在執(zhí)行“代扣代收”稅費(fèi)時(shí)會(huì)遇到部門利益與全局利益的沖突。比如執(zhí)行“先稅后證”或“先稅后費(fèi)”政策，會(huì)直接影響部門收入的正收或造成部門收入的減少，尤其是在目前稅費(fèi)負(fù)擔(dān)偏重和征繳環(huán)境欠優(yōu)的情況下，“先稅后證”和“先稅后費(fèi)”政策執(zhí)行更難到位。

（二）因招商引資的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，地方違規(guī)制定“稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策”，使契稅和土地出讓金嚴(yán)重流失。特別是近幾年地方各級(jí)為不失發(fā)展機(jī)遇，紛紛招商引資，引起了地區(qū)間的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。于是在我縣也不可避免地出臺(tái)了如“一票制”、“減稅讓費(fèi)”等不夠規(guī)范的優(yōu)惠政策，無(wú)論是在工業(yè)園區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化建設(shè)，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等招商項(xiàng)目中，凡涉及到土地和房屋權(quán)屬契稅與土地出讓金的，基本都實(shí)行了“減”或“免”。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，從20__年以來(lái)，城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因“招商引資優(yōu)惠”造成財(cái)政減收的契稅約420萬(wàn)元，占累計(jì)應(yīng)納契稅的29.06%，其中：開(kāi)發(fā)商和外商自身在征地環(huán)節(jié)借用“一票制”稅費(fèi)包干優(yōu)惠，少繳契稅近200萬(wàn)元。并且開(kāi)發(fā)商還承諾為購(gòu)房者統(tǒng)一辦理房產(chǎn)證，把購(gòu)房者（買方）應(yīng)繳契稅轉(zhuǎn)嫁到自己身上，又造成購(gòu)房者應(yīng)納契稅200余萬(wàn)元無(wú)法收繳。因“招商引資優(yōu)惠”減收的土地出讓金，據(jù)統(tǒng)計(jì)也達(dá)到830余萬(wàn)元，占應(yīng)繳庫(kù)數(shù)的27.96%。這樣，“招商引資優(yōu)惠”使應(yīng)征契稅和土地出讓金收入大部分都在財(cái)政體外流失了，且流失比例分別高達(dá)99%和97%。

（三）以企業(yè)改制為名，由改制企業(yè)協(xié)議承擔(dān)土地、房屋權(quán)屬承受者應(yīng)納稅費(fèi)，通過(guò)享受稅費(fèi)減免，使應(yīng)征稅費(fèi)減收和流失。為支持州屬國(guó)有企業(yè)的改革改制，20__年州印發(fā)了《關(guān)于深化州屬國(guó)有企業(yè)改革改制若干政策措施的意見(jiàn)》的文件，文件規(guī)定：“國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)用于安置職工的，土地和房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，不征收契稅。”于是__縣屬原國(guó)有商業(yè)企業(yè)、糧食企業(yè)及其他國(guó)有企業(yè)在改制過(guò)程中處置的房地產(chǎn)均比照上級(jí)文件規(guī)定無(wú)法征收契稅。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，從20__年以來(lái)，我縣包括集體企業(yè)在內(nèi)的所有改制企業(yè)，因執(zhí)行“企業(yè)改制優(yōu)惠政策”，造成財(cái)政減收契稅達(dá)776萬(wàn)元，占應(yīng)納契稅的53.81%。按現(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，契稅是當(dāng)土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)向其承受者征收的一種稅收，即由應(yīng)由土地受讓方和房屋權(quán)屬方納稅，但“企業(yè)改制優(yōu)惠政策”卻規(guī)定了國(guó)有企業(yè)，即非納契稅對(duì)象的土地出讓方和房屋賣方的契稅減免，而且在實(shí)際執(zhí)行優(yōu)惠政策時(shí)延伸到了集體企業(yè)。這就意味著本該由權(quán)屬承受者交納的土地房屋契稅均無(wú)法征收。在企業(yè)改制方面，涉及到有土地出讓金收入的，也幾乎完全在財(cái)政外直接支出，而沒(méi)有按照《__省國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》關(guān)于“任何地區(qū)、部門和單位都不得以‘招商引資’、‘舊城改造’、‘國(guó)有企業(yè)改制’等名義，減免土地出讓收入。……也不得違規(guī)通過(guò)簽訂協(xié)議等方式將應(yīng)上繳財(cái)政的征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等土地出讓收入由國(guó)有土地使用權(quán)受讓人直接支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民和被拆遷人等”的規(guī)定，實(shí)行“收支兩條線”管理。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，因企業(yè)改制造成財(cái)政減收的土地出讓金有1533萬(wàn)元，占應(yīng)收數(shù)的51.62%。

（四）稅費(fèi)政策宣傳不到位，在稅費(fèi)征繳過(guò)程中征管與執(zhí)收部門存在把關(guān)不嚴(yán)、力度不夠的問(wèn)題。一是征管執(zhí)收部門對(duì)契稅和出讓金的政策宣傳未到位，使得應(yīng)繳稅費(fèi)的單位或個(gè)人了解政策不全面，納稅繳費(fèi)意識(shí)差。主要表現(xiàn)：第一，土地或房屋買賣雙方個(gè)人私下交易，不進(jìn)行確權(quán)，逃避稅費(fèi)多，總認(rèn)為土地或房?jī)r(jià)款支付后，即屬本人所有，無(wú)需確權(quán)；第二，也有部分人受個(gè)人利益驅(qū)動(dòng)的影響，買賣雙方私下簽署協(xié)議，“明修棧道，暗渡陳倉(cāng)”，買賣合同上協(xié)議價(jià)款低于實(shí)際成交價(jià)款，或者干脆簽訂兩份合同，一份用于雙方實(shí)際成交，另一份對(duì)付財(cái)政、房產(chǎn)、國(guó)土發(fā)證等有關(guān)部門少繳稅費(fèi)。二是征管執(zhí)收部門在稅費(fèi)征收過(guò)程中，把關(guān)不嚴(yán)，力度不夠。即沒(méi)有對(duì)契稅征管嚴(yán)格地執(zhí)行“先稅后證”政策，也沒(méi)有對(duì)土地出讓金收繳實(shí)行徹底的“收支兩條線”管理。調(diào)查顯示，已辦理并取得“房產(chǎn)證”、“土地使用證”而未完契稅的個(gè)人相當(dāng)多，尤其是購(gòu)買商品房屋和改制企業(yè)門面的個(gè)人幾乎均未完稅；土地出讓金收入?yún)s忽視了財(cái)政“收支兩條線”管理，在財(cái)政體外使用的現(xiàn)象很多，特別是招商引資和企業(yè)改制過(guò)程中的出讓金，全部沒(méi)有納入財(cái)政預(yù)算管理，違反了“土地出讓金收入全額納入預(yù)算管理，收入全部繳入國(guó)庫(kù)，支出一律通過(guò)政府基金預(yù)算從土地出讓收入中預(yù)以安排，實(shí)行徹底的‘收支兩條線’管理的規(guī)定。”當(dāng)然現(xiàn)階段大環(huán)境下行政過(guò)多的強(qiáng)調(diào)“優(yōu)化招商環(huán)境”意識(shí)，而忽視“優(yōu)化稅費(fèi)環(huán)境”的整治，對(duì)稅費(fèi)征管和協(xié)管部門主動(dòng)執(zhí)法也有一定影響。

三、建議

（一）加大契稅和土地出讓金政策的宣傳貫徹執(zhí)行力度。一是縣政府要組織清理并糾正違規(guī)制訂的有關(guān)減免稅收優(yōu)惠政策和文件。規(guī)范招商引資、企業(yè)改制等各個(gè)方面稅費(fèi)優(yōu)惠政策的操作，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。二是財(cái)政、國(guó)土等稅費(fèi)征管部門要加強(qiáng)對(duì)法律、會(huì)計(jì)、房屋、土地等知識(shí)的學(xué)習(xí)，做到政策業(yè)務(wù)精通，提高契稅和土地出讓金征管協(xié)調(diào)、分析、執(zhí)法的能力。三是要不斷拓寬宣傳渠道。通過(guò)廣播電視、門戶網(wǎng)站、印發(fā)宣傳資料和出動(dòng)宣傳車等多種形式，宣傳報(bào)道納稅繳費(fèi)的先進(jìn)典型，弘揚(yáng)納稅繳費(fèi)光榮的正氣，公開(kāi)曝光偷逃稅費(fèi)行為，打擊偷逃稅費(fèi)的歪風(fēng)。

第2篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

幻覺(jué)醒來(lái)

“開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金。”最近一段時(shí)間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同對(duì)此作出澄清。

他們明確表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的說(shuō)法，仍在社會(huì)上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

公眾的期盼，源于物業(yè)稅改革初期政府部門的宣傳。

始于2003年的新一輪稅制改革，要點(diǎn)是在1994年確立的分稅制框架下，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行有增有減的優(yōu)化調(diào)整。其中一項(xiàng)重要改革，是完善以財(cái)產(chǎn)稅為主體的地方稅體系。而對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合重組，出臺(tái)物業(yè)稅，便是為地方政府設(shè)置主體稅種的一個(gè)考慮。

或許是為了獲得民眾的認(rèn)同，在提出要進(jìn)行物業(yè)稅改革后，相關(guān)部門在大力宣傳物業(yè)稅有這樣那樣好處的同時(shí)，并未強(qiáng)調(diào)出臺(tái)物業(yè)稅的最主要的目的，其實(shí)是為地方政府設(shè)置一個(gè)支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是――“物業(yè)稅出臺(tái)后，房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降”。

這個(gè)說(shuō)法自有其完整的邏輯。物業(yè)稅是借鑒國(guó)外房地產(chǎn)保有稅的做法，將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取。開(kāi)征物業(yè)稅后，將把以往一次納的70年期的土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內(nèi)逐年支出。

這樣，房?jī)r(jià)中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費(fèi)，就變?yōu)樵诜慨a(chǎn)保有階段逐年繳納。2003年11月，時(shí)任財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)朱振民在一次講話中曾經(jīng)說(shuō)：“通過(guò)吸納房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的一些收費(fèi)，降低開(kāi)發(fā)成本，房?jī)r(jià)會(huì)相應(yīng)下降。尤其是減輕了初次買房支出的負(fù)擔(dān)，使大多數(shù)老百姓有條件、有能力買到房。”

眾多專家學(xué)者對(duì)這個(gè)邏輯也給予首肯。他們認(rèn)為，土地出讓金納入物業(yè)稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對(duì)土地的濫用，同時(shí)可為地方政府提供更穩(wěn)定、有持續(xù)性的財(cái)政來(lái)源；開(kāi)征物業(yè)稅所引起的一次性房?jī)r(jià)降低，有利于中低收入消費(fèi)者購(gòu)房；物業(yè)稅將消費(fèi)者的支付從很高的一次性支付，變?yōu)檩^低的一次性支付，加上未來(lái)的多次較小額支付，也有助于金融系統(tǒng)的穩(wěn)定等。

基于物業(yè)稅改革初期政府部門的說(shuō)明與承諾，社會(huì)公眾對(duì)“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)降低”也充滿期盼。

“以稅代價(jià)”難行

可是，在政府部門提出“取消土地出讓金、出臺(tái)物業(yè)稅會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的說(shuō)法不久，有專家便指出，由物業(yè)稅替代土地出讓金的想法是錯(cuò)誤的，沒(méi)有可操作性。

“這樣做是把價(jià)、費(fèi)、稅混淆了。如果用‘稅’來(lái)代替‘價(jià)’，會(huì)帶來(lái)一系列弊端。”中國(guó)社科院財(cái)貿(mào)所研究員何振一對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

在這些專家看來(lái)道理很簡(jiǎn)單，就是“土地出讓金和物業(yè)稅乃是兩種不同性質(zhì)的東西”。

在中國(guó)，土地為國(guó)家所有。國(guó)家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權(quán)讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準(zhǔn)確地說(shuō)，是土地使用權(quán)的交易價(jià)格；也可簡(jiǎn)單地理解為地價(jià)，其價(jià)格高低取決于土地市場(chǎng)的供求關(guān)系。

物業(yè)稅則是政府以政權(quán)強(qiáng)制力，對(duì)使用或者占有不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)主征收的補(bǔ)償政府提供公共品的費(fèi)用。

那么，以稅代價(jià)，是否可行？

專家認(rèn)為，土地出讓金由取得土地使用權(quán)者支付，物業(yè)稅則由不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉(zhuǎn)化。若取消土地出讓金，國(guó)家作為土地所有者在土地一級(jí)市場(chǎng)出讓土地便失去了依據(jù)，只能回到劃撥土地的老路。

倘如此，最大的受益者將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關(guān)系、但資本實(shí)力不足的開(kāi)發(fā)商，其開(kāi)發(fā)成本將大幅降低，游戲空間將大大擴(kuò)展。

因此，取消土地出讓金一經(jīng)提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商立即應(yīng)聲附和說(shuō)，“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)降”。但這不過(guò)是“口惠而實(shí)不至”的幻覺(jué)。因?yàn)樵谇蟠笥诠┑氖袌?chǎng)條件下，追求企業(yè)利潤(rùn)最大化的房地產(chǎn)商，不會(huì)主動(dòng)將取消土地出讓金帶來(lái)的成本下降讓利給購(gòu)房者，房?jī)r(jià)下降不可能自動(dòng)出現(xiàn)。

事實(shí)上，近些年有關(guān)部門已不再有“開(kāi)征物業(yè)稅可降低房?jī)r(jià)”的宣傳。目前，財(cái)政部、國(guó)土資源部和國(guó)家稅務(wù)總局的一致看法，是未來(lái)開(kāi)征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，土地出讓金仍應(yīng)單獨(dú)交納。且征收土地出讓金的政策會(huì)更加明確，土地出讓金收支管理也會(huì)更加得到強(qiáng)化。

2006年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》，明確了國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的范圍，要求加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預(yù)算，實(shí)行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。同時(shí)，對(duì)土地出讓金的使用范圍作出了明確的規(guī)定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出和城市建設(shè)支出等。

“價(jià)、稅、費(fèi)”并存

中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)制度的基本特征，一是內(nèi)外稅制不一致，內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環(huán)節(jié)稅負(fù)偏輕，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)偏重；三是稅種繁雜，計(jì)稅依據(jù)差異大；四是存在著大量項(xiàng)目繁多、規(guī)范程度低的稅外收費(fèi)。

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度中，“價(jià)、稅、費(fèi)”并存。直接以房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

具體而言，在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅。

此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)還涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。

收費(fèi)項(xiàng)目更是繁多。中央政府出臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)目有20多種，地方政府出臺(tái)的收費(fèi)少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)、各種證書工本費(fèi)等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、工商、水利、電力、郵政、農(nóng)業(yè)、環(huán)保、公安、城管等。

基于如此混亂的局面，新的房地產(chǎn)稅改革的方向，是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，對(duì)內(nèi)外資企事業(yè)單位、經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人一律征收房地產(chǎn)稅；同時(shí)，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費(fèi)，將一部分具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)化為稅收，將一部分經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為由受益者付費(fèi)，將屬于地價(jià)的收費(fèi)歸入地價(jià)中。

自2003年11月起步的物業(yè)稅改革，即在這個(gè)方向上進(jìn)行。許多專家以及研究機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。

土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，將來(lái)物業(yè)稅出臺(tái)后，因其依據(jù)評(píng)估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值的收益，因此可以取消土地增值稅。

而目前向外資收取的土地使用費(fèi)，和城鎮(zhèn)土地使用稅性質(zhì)相同，可合并進(jìn)物業(yè)稅。

實(shí)實(shí)在在增加的稅負(fù)

毫無(wú)疑問(wèn)，在如此設(shè)計(jì)下，物業(yè)稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調(diào)節(jié)稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對(duì)經(jīng)濟(jì)變化能做出靈活反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)熱時(shí)稅負(fù)重，經(jīng)濟(jì)冷時(shí)稅負(fù)輕，故能夠發(fā)揮稅收的自動(dòng)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的功能；等等。

但無(wú)論如何，土地出讓金作為土地使用權(quán)的交易價(jià)格不可能取消。政府曾經(jīng)宣傳的“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)降低”的基礎(chǔ)條件已不復(fù)存在。因此，對(duì)房屋業(yè)主而言，開(kāi)征物業(yè)稅后意味著多了一個(gè)稅種，未來(lái)稅負(fù)將是實(shí)實(shí)在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

這幾年，雖然政府相關(guān)部門已經(jīng)停止了“物業(yè)稅出臺(tái)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)下降”的宣傳，但對(duì)曾經(jīng)的錯(cuò)誤說(shuō)法給社會(huì)公眾帶來(lái)的誤導(dǎo)，并沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真糾正，對(duì)公眾甚至一些學(xué)者的誤解一直保持沉默。

“這是不負(fù)責(zé)任的。應(yīng)當(dāng)讓公眾認(rèn)識(shí)到物業(yè)稅的本質(zhì)是稅負(fù)增加。”一位專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

更令人擔(dān)心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，為抑制投機(jī)、投資需求，大幅提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)。

這與政府確定的“降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)、增加保有環(huán)節(jié)稅負(fù)”房地產(chǎn)稅費(fèi)改革目標(biāo)確是違背。而宏觀調(diào)控帶來(lái)的稅負(fù)增加，未來(lái)必將轉(zhuǎn)化為物業(yè)稅負(fù)擔(dān)。

納稅人稅負(fù)增加，是房地產(chǎn)稅制改革的最大阻力，對(duì)此財(cái)稅部門心知肚明。為使改革順利推進(jìn)，財(cái)稅部門已經(jīng)在考慮制定過(guò)渡性政策，如允許納稅人在過(guò)渡期內(nèi)逐步地增加稅負(fù)，將稅負(fù)增加的壓力在一定期間內(nèi)緩慢釋放；初期可以設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時(shí)，對(duì)部分農(nóng)村和行政事業(yè)單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對(duì)其征稅。

不過(guò)，無(wú)論如何，改革過(guò)程中政府對(duì)公眾的承諾難以實(shí)現(xiàn)，以及參與短期宏觀調(diào)控偏離改革的既定目標(biāo)，無(wú)疑會(huì)降低社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)稅改革的支持。作為政府，若政策目標(biāo)發(fā)生調(diào)整后難以兌現(xiàn)過(guò)去的承諾，應(yīng)向公眾進(jìn)行充分的解釋和說(shuō)明。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅種一覽

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)直接以房地產(chǎn)為征稅對(duì)象的稅種共六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅：以房屋為征稅對(duì)象。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房屋計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的出租收入。

城鎮(zhèn)土地使用稅：以土地為征稅對(duì)象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。

土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

第3篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

10月19日財(cái)政部公布，前九個(gè)月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23306億元，同比增長(zhǎng)14%，仍未達(dá)到2014年和2013年同期水平。從更長(zhǎng)時(shí)間看，土地出讓金規(guī)模在經(jīng)歷了數(shù)十年的快速上升后，逐漸平穩(wěn)甚至有所下降。

從業(yè)內(nèi)慣常使用的“土地依賴度”（國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入/地方一般公共預(yù)算收入）角度分析，2016年1月-9月地方政府土地依賴度也降至35%，是近十年來(lái)的新低。

近兩三個(gè)月，關(guān)于土地財(cái)政的討論不絕于耳。廈門大學(xué)教授、原廈門市規(guī)劃局局長(zhǎng)趙燕菁的舊文被重新炒熱，他認(rèn)為，土地財(cái)政為處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化初期的地方政府獲取了“初始信用”，通過(guò)出讓城市土地使用權(quán)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。他直言，“土地財(cái)政乃是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力，放棄土地財(cái)政模式無(wú)異于自毀長(zhǎng)城。”

民建中央經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任馬光遠(yuǎn)直言，“土地財(cái)政是無(wú)奈，鼓吹則是”，直指趙燕菁的邏輯有誤。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，改變土地財(cái)政，不是自毀長(zhǎng)城，而是中國(guó)經(jīng)濟(jì)和中國(guó)模式的自救之舉。

土地財(cái)政之所以再度成為話題焦點(diǎn)，與2016年前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫密不可分。不少觀點(diǎn)將矛頭直指土地財(cái)政，認(rèn)為地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，地方政府由于過(guò)度依賴土地，不會(huì)真正調(diào)控房?jī)r(jià)，也不會(huì)容忍房?jī)r(jià)下降。

《財(cái)經(jīng)》記者接觸的業(yè)界人士普遍認(rèn)為，梳理土地財(cái)政的來(lái)龍去脈、貢獻(xiàn)與風(fēng)險(xiǎn)，以及最新的趨勢(shì)，試圖理性厘清地方政府依賴土地的邏輯，有助于把握未來(lái)土地財(cái)政的去向。 土地財(cái)政溯源

土地出讓金規(guī)模趨于平穩(wěn)，土地依賴度甚至下降，這對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)意味著可用財(cái)力的弱化。土地財(cái)政雖然占比仍重，但已不復(fù)2000年至2010年期間高速增長(zhǎng)的奇跡。

土地財(cái)政源于1987年開(kāi)始的土地有償出讓；發(fā)展于1994年的分稅制改革帶來(lái)的地方預(yù)算內(nèi)缺口的增大；快速爆發(fā)于1998年住房制度改革和2003年土地招拍掛制度之后；而后于近五六年間趨向平穩(wěn)。地方政府財(cái)力不足，是其向土地尋找收入的動(dòng)因，而現(xiàn)行土地管理制度對(duì)于城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷，則為地方政府依賴土地創(chuàng)造了條件。

今年1月-9月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入23306億元，同比增長(zhǎng)14%。對(duì)比2015年土地出讓金33657億元，同比下降21.62%，土地市場(chǎng)略有回溫。但若從更長(zhǎng)時(shí)間維度觀察，則不難發(fā)現(xiàn)像本世紀(jì)初前十年那樣的土地出讓增速大幅上升的情況已不復(fù)存在。2010年至今，土地出讓收入規(guī)模趨向平穩(wěn)，土地出讓金同比增速近五六年呈下降趨勢(shì)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副研究員何代欣對(duì)記者分析稱，土地出讓金規(guī)模沒(méi)有想象中那么快速地增長(zhǎng)，究其原因，一方面是三四線城市土地很難賣出去，仍在去庫(kù)存階段，房地產(chǎn)商不會(huì)那么草率和匆忙地?fù)屚恋兀涣硪环矫妫欢€城市的土地出讓規(guī)模、進(jìn)度甚至價(jià)格都被嚴(yán)格控制，一般而言，政府在試圖平抑房?jī)r(jià)階段最直接有效辦法是在土地上做文章，而非其他，比如北京前三季度的供地面積有很大程度的下降，抑制了土地出讓金的總額。

土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，北京土地市場(chǎng)共成交土地24宗，比去年同期減少45宗；建設(shè)用地面積314.87萬(wàn)平方米，同比減少23%；成交總額445.1億元人民幣，同比減少58%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇分析稱，經(jīng)過(guò)2000年以來(lái)十余年的積累，土地出讓金的絕對(duì)數(shù)已經(jīng)非常高了，所以近年來(lái)土地出讓金增速有所放緩也不難理解。而且土地出讓金收入中的相當(dāng)部分用于地方政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需求也有一個(gè)逐漸飽和的過(guò)程。

根據(jù)“土地依賴度”，即國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入除以地方一般公共預(yù)算收入，也可看出，地方政府對(duì)土地的依賴在近五六年呈現(xiàn)平穩(wěn)下降趨勢(shì)。

何代欣直言，土地依賴程度在減弱，土地出讓金規(guī)模也趨向平穩(wěn)甚至下降，可以預(yù)見(jiàn)，在沒(méi)有新增收入的情況下，意味著地方政府在這一方面可支配的財(cái)力削弱。

楊志勇告訴《財(cái)經(jīng)》記者，即使所謂的“土地依賴度”有所下調(diào)，但是比重仍然不低，土地財(cái)政對(duì)于地方政府還是非常重要的。此外，“土地依賴度”這個(gè)指標(biāo)意在說(shuō)明土地收入對(duì)地方政府的重要性，但使用該指標(biāo)需謹(jǐn)慎，因?yàn)楣娙菀讓⒋苏`解為土地出讓收入占一般公共預(yù)算收入的比重，其實(shí)土地出讓金不是一般公共預(yù)算收入的組成部分。

實(shí)行全口徑預(yù)算改革以來(lái)，中國(guó)政府預(yù)算由四部分組成，分別是公共財(cái)政預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保障預(yù)算。土地出讓金屬于政府性基金收入的一部分，與公共財(cái)政預(yù)算分屬不同賬本。

回顧土地財(cái)政20多年的歷史，土地有償出讓始于1987年，當(dāng)時(shí)深圳市政府首次公開(kāi)招標(biāo)有償出讓的土地使用權(quán)。土地財(cái)政發(fā)展于1994年分稅制改革，地方政府諸多稅權(quán)被逐步上收至中央，但事權(quán)未進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致地方政府預(yù)算內(nèi)缺口，即地方財(cái)政收支差額占地方財(cái)政收入的比重越來(lái)越大，開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向依靠土地獲取收入，彌補(bǔ)預(yù)算內(nèi)財(cái)政收支差額。

“20年前，地方政府剛剛出現(xiàn)收不抵支的情況時(shí)，是通過(guò)行政事業(yè)收費(fèi)來(lái)彌補(bǔ)這個(gè)差額的，后來(lái)才轉(zhuǎn)向土地出讓收入。”何代欣提醒《財(cái)經(jīng)》記者。

預(yù)算外收入在1994年和1995年都以約30%的增速上漲，1996年預(yù)算外收入增幅甚至高達(dá)約60%。2000年之前，預(yù)算外收入規(guī)模和地方預(yù)算內(nèi)收支差額規(guī)模基本一致。地方政府真正轉(zhuǎn)向土地來(lái)彌補(bǔ)收支差額，源于1998年住房制度改革和2003年土地招拍掛制度。2001年和2003年，地方政府土地出讓金增速都超過(guò)了100%。2000年后，土地出讓金規(guī)模迅速上升，逐漸替代預(yù)算外收入，成為彌補(bǔ)地方收支差額的最主要來(lái)源。

“住房商品化也就這十幾年的時(shí)間，這段時(shí)間百姓對(duì)住房的需求迅速增加，土地財(cái)政規(guī)模自然也迅速爆發(fā)。現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)需求相對(duì)飽和，所以土地出讓增速也有所放緩。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)白景明對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析。

現(xiàn)行土地管理制度，為地方政府從土地獲取收入創(chuàng)造了條件。農(nóng)村集體建設(shè)用地只有通過(guò)征地變?yōu)閲?guó)有土地以后，才能進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行流通，集體所有建設(shè)用地不能直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)流通，這在本質(zhì)上是政府對(duì)農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)管制，事實(shí)上形成了政府對(duì)城市土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷。《憲法》規(guī)定，國(guó)務(wù)院受委托代表全國(guó)人民行使土地所有權(quán)，國(guó)務(wù)院通過(guò)《土地管理法》等法律法規(guī)將國(guó)有土地層層委托給地方政府具體管理，這便成了地方政府行使土地所有者權(quán)力、獲得土地出讓收入的依據(jù)。 土地生財(cái)鏈松動(dòng)

土地財(cái)政為地方政府投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)籌集了資金，對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展功不可沒(méi)。然而當(dāng)前土地財(cái)政暴露出諸多問(wèn)題，積累了大量矛盾，不可能無(wú)限持續(xù)下去。

土地財(cái)政終將消亡，這幾乎沒(méi)有疑義，但是土地財(cái)政將何時(shí)消亡，以何種路徑消亡，被什么所替代，則取決于與之相關(guān)的諸多環(huán)節(jié)的變化和改革的進(jìn)展。比如土地融資受到限制、土地制度正在試點(diǎn)農(nóng)地入市、事權(quán)劃分正在開(kāi)啟、房地產(chǎn)稅將歷經(jīng)人大立法后出臺(tái)，這每一項(xiàng)改革都對(duì)土地財(cái)政產(chǎn)生或深或淺的影響，是促使它改變的力量。

關(guān)于土地財(cái)政的功過(guò)是非，趙燕菁撰文指出，在土地公有制的條件下，任何公共服務(wù)的改進(jìn)，都會(huì)外溢到國(guó)有土地上。政府無(wú)需經(jīng)由稅收“過(guò)濾”，就可以直接從土地升值中獲得公共服務(wù)帶來(lái)的好處。通過(guò)“出售升值土地”來(lái)回收公共服務(wù)，比稅收更為有效。

土地財(cái)政模式的成功，在于創(chuàng)造了一種可供循環(huán)的鏈條。地方政府征地，一是通過(guò)低價(jià)向企業(yè)提供工業(yè)用地，來(lái)吸引工業(yè)企業(yè)落戶，繼而獲得稅收，促進(jìn)GDP發(fā)展；二是通過(guò)高價(jià)向房地產(chǎn)商提供商業(yè)用地，賺取賣地和征地之間的差額，獲得賣地收入，同時(shí)也通過(guò)房地產(chǎn)等服務(wù)業(yè)的發(fā)展獲得稅收；三是通過(guò)把土地注入融資平臺(tái)，以土地為質(zhì)押進(jìn)行融資，獲得貸款。地方政府將從土地獲得的收入和融資，投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)當(dāng)中，帶動(dòng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和土地升值。之后地方政府繼續(xù)征地，從升值的土地中獲取更高的收入和更多融資。

但土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見(jiàn)的。中國(guó)土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)黃小虎直言，土地財(cái)政最大的問(wèn)題在于不可持續(xù)。“靠征地、賣地，外延擴(kuò)張的土地財(cái)政，環(huán)境和資源都保護(hù)不了。”

穆迪高級(jí)副總裁諸蜀寧則分析稱，賣地是一次性收入，波動(dòng)性太大。2015年全國(guó)重點(diǎn)城市凈增土地抵押貸款總額是1.78萬(wàn)億元，而2015年土地出讓金規(guī)模是3.37萬(wàn)億元。

根據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者從Wind資訊獲得的數(shù)據(jù)，每年用土地出讓金安排的支出中有大約一半都用于征地拆遷支出，這意味著每年土地出讓金一半不到的資金才是地方政府可支配財(cái)力，經(jīng)粗略計(jì)算，2015年地方政府從土地出讓金中獲得的可支配收入不及當(dāng)年新增的土地抵押貸款規(guī)模。這是因?yàn)?015年土地市場(chǎng)遇冷，土地出讓金同比下降21.6%。

諸蜀寧稱，房?jī)r(jià)一旦下跌，也會(huì)影響地價(jià)，賣地收入下降，可能會(huì)難以償還以土地為質(zhì)押的貸款，容易沉淀金融風(fēng)險(xiǎn)并對(duì)地方政府的信用造成壓力。所以地方政府一定會(huì)慎重避免房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)，諸蜀寧認(rèn)為，“這個(gè)鏈條不是很良性的循環(huán)。”房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的滯后影響，可以從數(shù)據(jù)中觀察得出。住宅用土地價(jià)格增幅高點(diǎn)在2014年3月，房?jī)r(jià)增幅高點(diǎn)在2013年底至2014年1月，稍微比地價(jià)增幅高點(diǎn)提前兩三個(gè)月。住宅用土地價(jià)格增幅在2015年6月開(kāi)始加大，房地產(chǎn)價(jià)格增幅在2015年4月從低點(diǎn)開(kāi)始加大，比地價(jià)增幅低點(diǎn)提前幾個(gè)月。

黃小虎認(rèn)為，十后土地融資受到抑制，2015年土地出讓收入大幅下降，短期內(nèi)又沒(méi)有可以取代土地財(cái)政的收入來(lái)源，地方政府想要刺激經(jīng)濟(jì)，便放松了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制，這才導(dǎo)致今年前幾個(gè)季度土地出讓出現(xiàn)了增長(zhǎng)。

上述土地財(cái)政的循環(huán)鏈條并不可以無(wú)限循環(huán)下去。近年來(lái)出現(xiàn)一些新變化，使依靠土地生財(cái)?shù)逆湕l發(fā)生了多處松動(dòng)。

首先是對(duì)融資平臺(tái)的限制。2014年10月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見(jiàn)》規(guī)定，“剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能，融資平臺(tái)公司不得新增政府債務(wù)。”2015年共發(fā)行地方政府債券置換存量債務(wù)3.2萬(wàn)億元。2015年僅計(jì)劃新增地方政府債券6000億元。

“土地依賴之所以有所下降，一部分原因就是因?yàn)橥恋亟鹑谑艿较拗疲客恋氐盅汉唾|(zhì)押獲得資金受到了限制，導(dǎo)致地方靠土地發(fā)展的沖動(dòng)也很大程度地被抑制了。”黃小虎直言。他認(rèn)為，政府土地金融的規(guī)模已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了土地財(cái)政的規(guī)模，一旦土地金融受阻，僅靠土地出讓金收入，無(wú)法滿足地方政府的需求。

其次是土地制度的改革。2015年2月，全國(guó)33個(gè)縣市區(qū)開(kāi)展農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和宅基地制度三項(xiàng)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)工作。該試點(diǎn)擬暫時(shí)停止土地管理法等關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)不得出讓的規(guī)定，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，并將提高被征地農(nóng)民分享土地增值收益的比例。

上述試點(diǎn)工作在2017年12月31日前試行。對(duì)實(shí)踐證明可行的，屆時(shí)修改完善有關(guān)法律；對(duì)實(shí)踐證明不宜調(diào)整的，恢復(fù)施行有關(guān)法律規(guī)定。

中國(guó)人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授鄭風(fēng)田直言，農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，對(duì)目前地方政府的征地制度可能會(huì)造成直接的沖擊，地方政府的地有可能賣不出去了，基層政府過(guò)去依靠土地質(zhì)押累積的巨大債務(wù)有可能因?yàn)橥恋責(zé)o法賣出形成資金鏈斷裂。

《財(cái)經(jīng)》記者對(duì)北京市大興區(qū)、浙江義烏市、湖北省長(zhǎng)垣縣等試點(diǎn)縣市區(qū)的財(cái)政收支狀況進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn)，在納入試點(diǎn)的2015年當(dāng)年，上述三個(gè)縣市區(qū)的政府性基金預(yù)算收入都出現(xiàn)了不同程度的下降。其中大興區(qū)2015年政府性基金預(yù)算收入下降62%、義烏市下降46.5%、長(zhǎng)垣縣下降18.6%。

土地出讓金收入一般占政府性基金收入的八成左右，上述三個(gè)試點(diǎn)縣市區(qū)均出現(xiàn)不同幅度的下降，是否可以證明試點(diǎn)農(nóng)地入市制度對(duì)地方政府的賣地收入造成沖擊？諸蜀寧對(duì)記者分析稱，到底試點(diǎn)政策這個(gè)因素對(duì)地方收入的影響有多大，還不能就此斷定，因?yàn)檎曰鹗杖胂禄珊芏嘁蛩貙?dǎo)致，2015年全國(guó)的政府性基金收入也是下降的，很多城市的政府性基金收入都在下滑。

一位不愿具名的多次參加農(nóng)地入市政策研討的專家對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者稱，在2015年全國(guó)選取33個(gè)縣市區(qū)開(kāi)展農(nóng)地入市試點(diǎn)之前，各地一些地方自己在試點(diǎn)，但是發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商都不找政府了，政府的地賣不出去，把地方政府嚇壞了，紛紛叫停了這個(gè)政策。所以對(duì)于2017年底之后，這個(gè)試點(diǎn)是否會(huì)擴(kuò)大，他持較為悲觀的態(tài)度，“別抱太大希望”。

再次，是中央和地方關(guān)系的調(diào)整，包括事權(quán)劃分改革。2016年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)中央與地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分改革的指導(dǎo)意見(jiàn)》頒布，擱置已久的中央和地方事權(quán)劃分終于拉開(kāi)帷幕。文件要求“適度加強(qiáng)中央的財(cái)政事權(quán)”，這為改善地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配的狀況提供了可能性。

多位專家均表示，如果該項(xiàng)改革進(jìn)展順利，無(wú)疑會(huì)減少地方財(cái)力缺口，有助于抑制地方對(duì)土地的依賴。然而事權(quán)劃分改革本身就是一項(xiàng)極其復(fù)雜的改革，是否可以有效減輕地方政府事權(quán)負(fù)擔(dān)，還有待觀察，而且此項(xiàng)改革也并非短期內(nèi)能見(jiàn)到效果。

上述因素都是促進(jìn)土地財(cái)政走向消亡的力量和路徑，但更為重要的是，以什么替代土地財(cái)政？一個(gè)呼聲最高的答案是包括房地產(chǎn)稅在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)稅，使得地方政府獲得更加穩(wěn)定的收入來(lái)源。但楊志勇認(rèn)為，短期內(nèi)，即使開(kāi)征房地產(chǎn)稅，所籌集的收入也不足以替代土地財(cái)政。

黃小虎直言，“靠土地增量擴(kuò)張的土地財(cái)政不可能萬(wàn)歲，它在逐漸地消亡和弱化，至于什么時(shí)候消亡，采取什么樣路徑弱化，則取決于各方面條件的創(chuàng)造，以及各項(xiàng)相關(guān)改革工作的推進(jìn)。”

第4篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

一、關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)稅收返還

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)界定：工業(yè)企業(yè)指從事生產(chǎn)、加工、修理修配等企業(yè)，以《稅務(wù)登記證》中的經(jīng)營(yíng)方式界定；礦化企業(yè)指從事礦產(chǎn)品開(kāi)采、冶煉、精選、加工企業(yè)；新辦工業(yè)企業(yè)指鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過(guò)投資、招商引資、鼓勵(lì)興辦的當(dāng)年從無(wú)到有的新開(kāi)業(yè)企業(yè)，包括從外省、外縣遷入企業(yè)，不包括在本轄區(qū)內(nèi)企業(yè)遷址、注銷后重新注冊(cè)、更換企業(yè)名稱或法人、企業(yè)改擴(kuò)建、資產(chǎn)重組或企業(yè)合并以及縣屬工業(yè)企業(yè)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)分支機(jī)構(gòu)等；現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)指上年12月31日以前已投產(chǎn)，且執(zhí)行新辦企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策已到期的工業(yè)企業(yè)，不包括上年已投產(chǎn)本年繼續(xù)執(zhí)行新辦企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)政策的企業(yè)。

2、稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策稅種：包括增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅等，其他小稅種及附加不作為獎(jiǎng)勵(lì)政策基數(shù)。各稅種地方留用比例：增值稅地方留成比例17%；營(yíng)業(yè)稅地方留成比例52.06%(地方分享70%，減上解省下劃稅收基數(shù)17.94%)；企業(yè)所得稅地方留成比例25%；個(gè)人所得稅地方留成比例25%；資源稅地方留成比例50%。

3、工作程序：

(1)鄉(xiāng)鎮(zhèn)申報(bào)：每年元月10日前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))填報(bào)上年度工業(yè)企業(yè)申報(bào)表，同時(shí)提供稅票復(fù)印件。新辦工業(yè)企業(yè)提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等相關(guān)證明及復(fù)印件。申報(bào)工作每年一次。

(2)經(jīng)委審核：重點(diǎn)審核鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))申報(bào)企業(yè)是否屬于鄉(xiāng)屬企業(yè)、工業(yè)企業(yè)及企業(yè)類型(是否現(xiàn)有、礦化或新辦企業(yè))、企業(yè)投產(chǎn)時(shí)間等。

(3)稅務(wù)審查：國(guó)稅、地稅部門審查鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)入庫(kù)稅收情況。

(4)財(cái)政匯總：財(cái)政部門根據(jù)經(jīng)委、稅務(wù)部門審核結(jié)果，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)申報(bào)表進(jìn)行匯總，并提出稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策方案，報(bào)縣政府審定。

4、獎(jiǎng)勵(lì)政策測(cè)算：

(1)落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)政策的稅收收入以實(shí)際入庫(kù)數(shù)為準(zhǔn)，享受擴(kuò)抵、退稅政策的企業(yè)以抵減后凈收入計(jì)算，因落實(shí)招商優(yōu)惠政策稅收獎(jiǎng)勵(lì)部分從入庫(kù)收入中扣除；縣級(jí)留成部分以本細(xì)則確定的稅種實(shí)際入庫(kù)數(shù)和地方留成比例測(cè)算。

(2)對(duì)于新辦企業(yè)稅收留成部分只計(jì)算投產(chǎn)后生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收留成，對(duì)于企業(yè)新建過(guò)程中各項(xiàng)稅收不作為獎(jiǎng)勵(lì)政策范圍；對(duì)于新辦企業(yè)跨年度落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)政策的，先測(cè)算預(yù)撥當(dāng)年入庫(kù)稅收獎(jiǎng)勵(lì)部分，其余月份部分在下年度測(cè)算落實(shí)。新辦企業(yè)跨年度落實(shí)稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策計(jì)算公式：

(3)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)地方留成增量測(cè)算，按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))當(dāng)年現(xiàn)有企業(yè)地方留成部分減上年現(xiàn)有企業(yè)地方留成部分計(jì)算；企業(yè)減收同比從增量中抵扣，扣完為止。

(4)縣財(cái)政部門根據(jù)縣經(jīng)委、國(guó)地稅部門審核后的分類別、分企業(yè)、分稅種收入情況和本細(xì)則確定的內(nèi)容、口徑，測(cè)算鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)入庫(kù)稅收地方留成及增量情況，提出鄉(xiāng)鎮(zhèn)落實(shí)獎(jiǎng)勵(lì)政策方案，報(bào)縣政府審定后一次性兌現(xiàn)到位。

二、關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地出讓金返還

1、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入指政府以出讓等方式配置國(guó)有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款；轉(zhuǎn)讓劃撥國(guó)有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性建設(shè)應(yīng)補(bǔ)交價(jià)款；處置抵押劃撥國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)交的價(jià)款；轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款；改變出讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)補(bǔ)交的土地價(jià)款，以及其他和國(guó)有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。土地出讓金縣級(jí)可用收入是指扣除補(bǔ)償性支出(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等)和國(guó)家規(guī)費(fèi)支出(即征地、出讓時(shí)發(fā)生的上繳國(guó)家、省、市的有關(guān)費(fèi)用)以及開(kāi)發(fā)性支出(即征用、征收時(shí)發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)的收入。

2、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓由縣國(guó)土資源管理部門依法進(jìn)行招、拍、掛，并依法對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租行為進(jìn)行管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))、村以及其它任何單位和個(gè)人不得違法違規(guī)收取土地出讓金。

3、凡招商引資、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、企業(yè)改制產(chǎn)生的土地出讓金收入，經(jīng)縣政府決定土地出讓金返還企業(yè)的，該項(xiàng)土地出讓金收入不予返還。

4、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))在年度初提出土地出讓計(jì)劃報(bào)縣國(guó)土資源局匯總后進(jìn)入縣儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備庫(kù)按計(jì)劃報(bào)縣政府批準(zhǔn)后施行。

5、縣國(guó)土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))分別建立土地出讓金收入臺(tái)帳，次年元月底前返還兌現(xiàn)。返還土地出讓金收入由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))申請(qǐng)，縣國(guó)土資源局提出返還意見(jiàn)，經(jīng)縣財(cái)政局審核報(bào)縣政府批準(zhǔn)后，縣財(cái)政局撥付。

6、返還鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地出讓金70%用于集鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，30%用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)整理。返還土地出讓金的使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))必須編制使用計(jì)劃并報(bào)縣國(guó)土、財(cái)政部門審查，經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后施行。

7、有下列情形的，土地出讓金收入不予返還：未經(jīng)縣國(guó)土部門同意并報(bào)縣政府批準(zhǔn)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))或其他單位違法、違規(guī)擅自進(jìn)行的土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租行為；單位和個(gè)人違法用地而產(chǎn)生的收入；凡克扣、挪用、擠占被征地農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)，以及因征地補(bǔ)償費(fèi)未及時(shí)補(bǔ)償?shù)轿坏模黄渌`法違規(guī)行為。

三、關(guān)于委托行使鄉(xiāng)鎮(zhèn)村鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)管理權(quán)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)返還

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(場(chǎng)、區(qū))人民政府(管委會(huì))行使鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)和村莊規(guī)劃、建設(shè)管理權(quán)按照西政辦發(fā)〔〕99號(hào)文件執(zhí)行；

2、除鎮(zhèn)以外的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)待省政府出臺(tái)具體政策后再執(zhí)行。

四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收返還

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收指在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(除鎮(zhèn))范圍內(nèi)，納稅人(企業(yè))從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、出售交易而取得的稅收。根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收獎(jiǎng)勵(lì)政策稅種包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅等；城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、耕地占用稅、教育附加、教育發(fā)展費(fèi)等不作為獎(jiǎng)勵(lì)政策落實(shí)稅種范圍。具體縣級(jí)留成比例：營(yíng)業(yè)稅包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安營(yíng)業(yè)稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，地方留成52.06%(地方分享70%，減上解省下劃稅收基數(shù)17.94%)；所得稅包括建安、銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)的企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，地方留成比例25%；城鎮(zhèn)土地使用稅地方留成比例30%；印花稅地方留成比例80%；土地增值稅地方留成比例100%。國(guó)稅、地稅部門于下年度元月20日以前將各鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅收分稅種實(shí)現(xiàn)情況提供財(cái)政部門，財(cái)政部門根據(jù)稅收實(shí)現(xiàn)情況及本細(xì)則內(nèi)容，提出獎(jiǎng)勵(lì)政策測(cè)算方案，報(bào)縣政府審批后一次性兌現(xiàn)。

五、關(guān)于煙葉稅返還

第5篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

摘要：地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的收益巨大，這已經(jīng)成為公認(rèn)的造成高房?jī)r(jià)的原因之一。分析土地成交價(jià)款、土地出讓金等數(shù)據(jù)的構(gòu)成，確定使用“土地出讓純收益”作為土地出讓環(huán)節(jié)的地方政府收益的數(shù)據(jù)口徑，運(yùn)用各種方法定量估算地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益大小，結(jié)果顯示：土地出讓環(huán)節(jié)具有抑制高房?jī)r(jià)的可能性。

 

關(guān)鍵詞：土地出讓金；房?jī)r(jià)；地方政府；純收益；格蘭杰因果檢驗(yàn)

中圖分類號(hào)：f301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a 文章編號(hào)：1003-3890（2013）05-0010-05

一、引言

2012年下半年，隨著經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯和國(guó)家的貨幣政策松動(dòng)，2010年以來(lái)在嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸的施行下得到抑制的房?jī)r(jià)又開(kāi)始抬頭。截至2013年3月，房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)持續(xù)了9個(gè)月的上漲。雖然中央政府不斷表示會(huì)抓緊房地產(chǎn)調(diào)控不放松，但是房?jī)r(jià)收入比和租售比在未來(lái)數(shù)年維持在高位已經(jīng)成為社會(huì)的普遍預(yù)期。在“國(guó)五條”政策出臺(tái)后，雖然各地市尚未出臺(tái)細(xì)則，但一手房和二手房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量又掀起一輪飆升。高企的房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)形成了巨大的通脹壓力，面對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如何控制房?jī)r(jià)，使得房?jī)r(jià)向理性回歸，成為政府和學(xué)界熱烈討論的問(wèn)題。

 

其中，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴(kuò)大被寄予厚望。許多學(xué)者認(rèn)為，如果政府能夠推出房產(chǎn)稅，逐步替代地方政府的土地出讓金收入，那么一方面能打擊投機(jī)需求，另一方面能降低房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地成本，減輕其負(fù)擔(dān)，借此剔除高房?jī)r(jià)中的土地出讓金部分，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)向理性的回歸。但是，地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的利益之大，讓其無(wú)法放手。那么，地方政府到底從土地出讓環(huán)節(jié)獲得了多少收益？國(guó)內(nèi)在這個(gè)問(wèn)題上數(shù)據(jù)口徑不一，造成認(rèn)識(shí)的混亂。本文對(duì)各種數(shù)據(jù)口徑及估算方法進(jìn)行了詳細(xì)比對(duì)，試圖給出一個(gè)相對(duì)清晰的估算結(jié)果，說(shuō)明地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)獲得的利益之大，進(jìn)而探討在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房?jī)r(jià)的可能性。

 

二、地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)的收益

本部分試圖找出合適的衡量地方政府土地環(huán)節(jié)收入的數(shù)據(jù)口徑，為下一部分估算地方政府土地環(huán)節(jié)的收益做鋪墊。

（一）土地出讓金——“第四財(cái)政”

我國(guó)土地出讓是有償出讓，形式分為協(xié)議出讓和招拍掛，獲得土地的一方必須繳納土地出讓金。對(duì)于和中央分稅的地方政府而言，土地出讓金被稱為預(yù)算內(nèi)收入、預(yù)算外收入、制度外收入之外的“第四財(cái)政”，往往占到地方可支配財(cái)政收入的40%～60%。因?yàn)榈胤秸峭恋氐膲艛嗾加姓撸梢砸韵鄬?duì)較低的價(jià)格作為土地補(bǔ)償費(fèi)從農(nóng)村集體手中征得土地，而又作為壟斷賣方以市場(chǎng)價(jià)格賣給開(kāi)發(fā)商，所以在土地出讓環(huán)節(jié)政府能夠得到大量的收入。

 

（二）土地出讓金的數(shù)據(jù)口徑

國(guó)內(nèi)的研究通常對(duì)“土地出讓金”和“土地成交價(jià)款”這兩個(gè)概念不加區(qū)分。嚴(yán)格地說(shuō)，土地出讓金定義為“政府批租土地時(shí)，憑借所有權(quán)向土地使用權(quán)者征收的地租收益”[1]。政府批租土地，相當(dāng)于一次性收取未來(lái)幾十年的地租[2][3]。這些地租不包括支付給農(nóng)村集體的補(bǔ)償費(fèi)等等，僅僅是地租的一次性收取。而政府從土地出讓中得到的收入不僅僅包括土地出讓金（一次性收取的地租），還包括補(bǔ)償費(fèi)。所以這兩部分的總和，再加上國(guó)有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入，才被稱為土地成交價(jià)款（國(guó)有土地收益基金收入、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入是從土地出讓金中分出來(lái)的專款專用的專項(xiàng)資金，原本也是土地出讓金的一部分）。然而在很多文獻(xiàn)中，仍習(xí)慣于把土地出讓金和土地成交價(jià)款當(dāng)成同一名詞來(lái)處理。本文使用的是土地成交價(jià)款數(shù)據(jù)，在國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒上也是土地成交價(jià)款數(shù)據(jù)，而不是土地出讓金數(shù)據(jù)。

 

根據(jù)財(cái)政部的《2010年地方政府性基金收入決算表》，2010年的30 108.93億元的土地成交價(jià)款的主要構(gòu)成為：28 197.70億元的國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入、1 025.23億元的國(guó)有土地收益基金收入、693.45億元的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收入和192.55億元的農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金收入。

 

（三）土地成交價(jià)款和地方財(cái)政收入

本部分計(jì)算土地成交價(jià)款在地方財(cái)政收入中的占比增長(zhǎng)情況，也可以看出土地出讓給地方政府帶來(lái)的財(cái)源之大。根據(jù)2001—2010年《國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》和國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及2001—2010年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，統(tǒng)計(jì)得出表1和圖1。

 

我國(guó)的土地成交價(jià)款在1989年僅僅為4.47億元，1991年首次過(guò)百億元，為101.87億元，此后逐年增長(zhǎng)，基本維持在500億～600億元。2001年后突然猛增，從2000年的不到600億元猛增為2001年的1 296億元，之后的十年間增長(zhǎng)更快，2007年突破萬(wàn)億元，達(dá)到12 216.72億元，2010年達(dá)到30 108.93億元，比2009年增長(zhǎng)了70%以上。

 

這一時(shí)期地方財(cái)政收入也同步增長(zhǎng)，地方財(cái)政收入使用的是地方的一般預(yù)算收入。從圖1中可以看出，賣地收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)也在逐年增加。1989年時(shí)土地收入僅僅相當(dāng)于地方一般預(yù)算收入的0.24%，2003年突然增加為55.04%，到2010年達(dá)到最高點(diǎn)74.14%。在這10年間，土地成交價(jià)款所占財(cái)政收入一直在50%左右波動(dòng)。地方財(cái)政收入對(duì)于賣地收入的依賴性在不斷提高。2003年之后的比重迅速增加，這與土地財(cái)政2002年從行政劃撥轉(zhuǎn)為招拍掛有直接關(guān)系。

 

三、土地出讓收入的估算分析

本部分估算地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益。采用以下三種方法估算。

（一）使用年鑒中的“土地出讓純收益”數(shù)據(jù)

《國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》上有“土地出讓純收益”的數(shù)據(jù)。計(jì)算公式為：土地出讓純收益=土地出讓價(jià)款-土地征收成本（征地補(bǔ)償、拆遷補(bǔ)償）-土地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本（三通一平、勘察測(cè)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)）-土地收儲(chǔ)融資成本（政府債的利息）-土地審批成本（補(bǔ)充耕地費(fèi)用、防洪保安基金、征地管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)）。從計(jì)算公式的構(gòu)成可以看出，土地純收益數(shù)據(jù)是用地方政府獲得的收入減去支出的成本，可以一定程度上代表地方政府在征地、賣地環(huán)節(jié)所得到的顯性收入[4]。近年我國(guó)的土地出讓純收益情況如表2：

土地純收益相當(dāng)于地方政府一般預(yù)算收入的比重從2006年開(kāi)始迅速增加。2006年的土地出讓純收益相當(dāng)于地方政府一般預(yù)算收入的16.27%，2007年上升到19.27%，2008年由于全球金融危機(jī)的影響比例大大降低，2009年上漲至19.5%，2010年達(dá)到最大值25.9%。

 

地方政府除了出讓的方式外，還可以通過(guò)土地的租賃和抵押獲得收益。地方政府通過(guò)租賃國(guó)有土地使用權(quán)獲得一部分收入。但是這部分收入比起土地出讓金收入來(lái)說(shuō)非常少。2001—2008年的土地租賃租金基本維持在4億～5億元左右，各年在這個(gè)值附近波動(dòng)。2008年為3.2億元，

2009年有所增加，為25.711 9億元，但是比起當(dāng)年的土地出讓金17 179.53億元來(lái)說(shuō)，顯然無(wú)足輕重。

 

地方政府還可以通過(guò)地方融資平臺(tái)，抵押土地資產(chǎn)獲得貸款收入，這是目前地方政府常用的一種融資方法。劉守英、蔣省三（2006）引用自東部發(fā)達(dá)地區(qū)的個(gè)案，對(duì)地方政府利用土地進(jìn)行抵押貸款進(jìn)行了分析研究[5]。認(rèn)為土地融資已成為地方財(cái)政的重要來(lái)源。地方政府通常以土地儲(chǔ)備中心、開(kāi)發(fā)區(qū)等為載體向銀行進(jìn)行土地抵押，以此獲得銀行貸款，主要用于彌補(bǔ)城市市政建設(shè)資金不足。地方政府以土地作為優(yōu)質(zhì)抵押品，獲得銀行貸款投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而土地出讓金是償還債務(wù)的主要來(lái)源。因?yàn)榈盅和恋貜你y行獲得貸款，是必須償還的負(fù)債，所以不算入地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的純收益。

 

綜上，土地出讓是地方政府獲得財(cái)政收入的最重要的方式，其他方式所得到的收入非常少。2010年地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)獲得的顯性收入為10 509.64億元，相當(dāng)于當(dāng)年地方政府一般預(yù)算收入的25.9%，占2010年地方政府基金收入的30.6%，占地方政府財(cái)政總收入74 955.01億元（一般預(yù)算收入+基金收入）的14.02%。

 

（二）政府征地賣地的“收入—成本法”

平新喬（2006）年對(duì)我國(guó)2004年的土地出讓收入進(jìn)行了大致估算，并且對(duì)各個(gè)地區(qū)以及各個(gè)省份的情況作了詳細(xì)的分析[6]。結(jié)論是2004年，全國(guó)地方政府手中大約有6 150.55億元左右的“土地財(cái)政收入”。

 

1. 計(jì)算地方政府從征地賣地環(huán)節(jié)獲得的毛收入。根據(jù)平新喬（2006）對(duì)土地財(cái)政收入規(guī)模的估算方法，設(shè)政府出售土地收入為lr，征用土地面積為ra，土地均價(jià)為lp。則有以下公式：

 

lr=ra×0.8×[0.6+0.4×■]×lp=0.587×lp

政府征用到的土地不會(huì)全部賣出去。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一塊從城區(qū)征用到的土地，地方政府會(huì)以90%的比率賣掉，只留極少量的地用于道路、交通安置；而一塊從城外征到的土地，比率在60%～70%，一般會(huì)留30%用于公共設(shè)施的建設(shè)和綠化。根據(jù)平新喬的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，設(shè)80%的征用土地會(huì)被政府賣掉。另外，土地的使用者不只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還包括政府招商引資的工業(yè)企業(yè)。平均說(shuō)來(lái)，政府對(duì)“招商引資”的土地價(jià)格相當(dāng)于給房地產(chǎn)商的土地價(jià)格的1/3左右。通過(guò)幾個(gè)典型市縣的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這兩類土地買方購(gòu)買土地的比例為6∶4，即招商引資批租土地占“政府可賣地”的40%。土地均價(jià)為本年土地成交價(jià)額除以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)及其購(gòu)置土地面積。

 

通過(guò)《2011年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的“各地區(qū)城市建設(shè)情況”欄，得到2009年全國(guó)征用土地面積為1 504.7平方公里；通過(guò)《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2009年》，得到2009年土地成交價(jià)款為17 179.53億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)及其購(gòu)置面積為54 946.9萬(wàn)平方米，則2009年的土地均價(jià)為3 126.57元/平方米。根據(jù)國(guó)土部《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》得知，2009年第一季度全國(guó)城市地價(jià)總體水平為3 189元/平方米，所以通過(guò)此方法計(jì)算出的土地均價(jià)和國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)大致吻合。通過(guò)以上的數(shù)據(jù)我們估算出，2009年政府出售土地所獲得的收入為2.8萬(wàn)億元。

 

這里的出售收入只指政府從土地批租的一級(jí)市場(chǎng)上所獲得的毛收入，政府會(huì)從中拿出一部分收入補(bǔ)償失地農(nóng)民以及支付政府的其他成本。由于數(shù)據(jù)的可得性，這里只粗略計(jì)算政府補(bǔ)償農(nóng)民的征收成本。

 

2. 計(jì)算地方政府土地征收成本。我國(guó)《土地管理法》第47條規(guī)定，“征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均產(chǎn)值的6～10倍。安置補(bǔ)償費(fèi)，按照需要安置的人口計(jì)算，需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。安置費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍，最高不得超過(guò)15倍。附著物和青苗費(fèi)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”據(jù)此，有如下公式：

 

土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×被征收前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×被征收前三年平均年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù)

需要安置的人數(shù)=被征收的耕地?cái)?shù)量/征地前被征收單位平均每人占有耕地量

根據(jù)2011年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，2008年底全國(guó)耕地面積為12 172萬(wàn)公頃，2009年全國(guó)人口為133 474萬(wàn)人，人均耕地面積為1.37畝；2009年全國(guó)主要農(nóng)產(chǎn)品單位面積產(chǎn)量為5 447公斤/公頃，折合726.3斤/畝，并參照國(guó)家在小麥和稻谷生產(chǎn)區(qū)的最低收購(gòu)價(jià)格為0.87元/斤，由此計(jì)算出每畝農(nóng)地平均年產(chǎn)值為0.87×726.3=631.9元，被征收前三年平均產(chǎn)值則為每畝1 895.7元；2009年全國(guó)征用土地面積為1 504.7平方公里，折合為2 257 050畝。

 

由以上公式可以得出：

土地補(bǔ)償費(fèi)=2 257 050×1 895.7×10=42 786 896 850元

需要安置的人數(shù)=2 257 050/1.37=1 647 482人

安置補(bǔ)助費(fèi)=1 647 482×1 895.7×6=18 738 789 764.4元

由計(jì)算可以看出，政府征收土地的土地補(bǔ)償費(fèi)為427.9億元，安置補(bǔ)助費(fèi)為187.4億元，再加上青苗費(fèi)，也不足1 000億元。即使再加上政府其他的成本，都只是占到地方政府從土地出讓過(guò)程中所獲收入的很小比例。

 

通過(guò)“收入—成本”法估算出的地方政府在征地賣地環(huán)節(jié)所獲得的收入，比《國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒》所公布的1.7萬(wàn)億多出了很多。在本文的估算中，直接引用平新喬2006年的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)對(duì)2009年的土地出讓收入進(jìn)行計(jì)算，所以得出的結(jié)果偏大，但它確實(shí)反映出政府在土地出讓過(guò)程中所獲得的實(shí)際收入的規(guī)模之大。

 

四、在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房?jī)r(jià)的可能性分析

根據(jù)前面的分析，不管是通過(guò)年鑒的數(shù)據(jù)分析還是平新喬的經(jīng)驗(yàn)公式，2010年地方政府通過(guò)出讓土地所獲得的收入都已超過(guò)10 000億元，占地方財(cái)政收入的25%以上，占當(dāng)年房?jī)r(jià)的20%以上。可見(jiàn)地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)獲得的收益之大，以及這部分收入對(duì)地方政府財(cái)政收入的意義之大，也可以推知改革現(xiàn)有的房地產(chǎn)土地制度的難度之大。高額的土地出讓金增加了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)，并向下游轉(zhuǎn)嫁，使得商品房的價(jià)格高企[7]。

 

如何在土地出讓環(huán)節(jié)抑制高房?jī)r(jià)，成為學(xué)界熱議的話題。傳統(tǒng)的思路認(rèn)為，根據(jù)供需理論，增加土地供應(yīng)量就能夠使得土地成交價(jià)格降低，從而使得房?jī)r(jià)下降[8][9][10]。

 

為了檢驗(yàn)土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系，采用格蘭杰因果檢驗(yàn)法[11]。以hp代表房?jī)r(jià)，ls代表土地供應(yīng)，則二者之間的格蘭杰因果檢驗(yàn)方程為[12]：

hpt=■？琢0ilst-1+■？茁0ilst-i+？滋t（1）

lst=■？琢lihpt

-1+■？茁1ihpt-i+？淄t（2）

式（1）中，如果系數(shù)？琢0i顯著不為0，則說(shuō)明土地供應(yīng)是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因；如果式（2）中系數(shù)？琢1i顯著不為0，則說(shuō)明房?jī)r(jià)是土地供應(yīng)的格蘭杰原因；如果？琢0i和？琢1i均顯著不為0，則說(shuō)明土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)之間存在互相影響的反饋效應(yīng)[13][14]。

 

（一）單位根檢驗(yàn)

在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前，要先進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。單位根檢驗(yàn)是序列的平穩(wěn)性檢驗(yàn)，如果不檢驗(yàn)序列的平穩(wěn)性就直接采用最小二乘法，容易導(dǎo)致偽回歸。只有當(dāng)檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的時(shí)候（即不存在單位根），才可使用格蘭杰因果檢驗(yàn)。

 

我們采用2009、2010年1～12月全國(guó)120個(gè)城市住宅用地月度成交量的時(shí)間序列數(shù)據(jù)作為ls的值，共24個(gè)，單位是萬(wàn)平方米；采用2009、2010年1～12月房屋銷售價(jià)格指數(shù)作為hp的值，共24個(gè)，單位為1；以2009年1月為基期，值為100，其他各月數(shù)據(jù)利用月度環(huán)比來(lái)計(jì)算。住宅用地月度成交量數(shù)據(jù)來(lái)源于creis中指數(shù)據(jù)。房屋銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫(kù)。

 

所得結(jié)果如圖2：

從趨勢(shì)圖可以看出，hp有明顯的上升趨勢(shì)，且變動(dòng)較均勻較平滑。ls則波動(dòng)較大，總趨勢(shì)是輕微向上的。2009年12月、2010年1～3月的值劇烈升高，與其他月份平穩(wěn)變動(dòng)的趨勢(shì)明顯不同，其原因和當(dāng)時(shí)的土地出讓政策變動(dòng)有關(guān)。峰值出現(xiàn)在2009年12月。2010年的ls值普遍高于2009年同月的ls值，只有8月、10月、12月三個(gè)月是2009年的值更高。ls和hp的相關(guān)系數(shù)0.535 275，從散點(diǎn)圖中看出，二者的共同變化趨勢(shì)不明顯。

 

（二）格蘭杰因果檢驗(yàn)

二階格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果顯示：土地供應(yīng)量ls對(duì)房?jī)r(jià)hp的估計(jì)沒(méi)有幫助。反之亦然。雖然格蘭杰因果關(guān)系不一定是真正的因果關(guān)系，但檢驗(yàn)結(jié)果至少說(shuō)明了，2009—2010年的月度ls、hp數(shù)據(jù)之間沒(méi)有明顯的因果關(guān)系。這一點(diǎn)從兩者的相關(guān)系數(shù)0.535 275（小于0.6）也可以看出。另外，從分布的散點(diǎn)圖中也能發(fā)現(xiàn)，二者之間的相關(guān)性不強(qiáng)。

 

（三）原因分析

導(dǎo)致土地供應(yīng)量和房?jī)r(jià)之間沒(méi)有相關(guān)關(guān)系的原因，本文認(rèn)為有以下幾點(diǎn)：

1. 開(kāi)發(fā)商會(huì)囤積土地，土地供應(yīng)增加在短時(shí)間內(nèi)并不能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的影響可能要幾年以后才體現(xiàn)出來(lái)。開(kāi)發(fā)商囤積土地的行為，可以說(shuō)是地方政府刻意地造成的。因?yàn)榕c其在限購(gòu)限貸令下匆忙開(kāi)發(fā)購(gòu)得的土地，不如坐等土地升值后再開(kāi)發(fā)。

 

2. 為了自己的利益，地方政府不按照中央的計(jì)劃供應(yīng)土地。這一做法之所以能實(shí)行，是因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)行體制下法律和監(jiān)管的無(wú)力。我國(guó)雖然有一系列關(guān)于土地供應(yīng)計(jì)劃的規(guī)章制度，但是沒(méi)有專門的法律對(duì)于土地用地的供給做出明確的規(guī)定，導(dǎo)致土地供應(yīng)計(jì)劃難以完成成為常態(tài)。

 

如果要在土地出讓環(huán)節(jié)有效地降低房?jī)r(jià)，只依靠增加土地供應(yīng)是不行的。一方面，地方政府陽(yáng)奉陰違，不按中央要求增加土地供應(yīng)；另一方面，開(kāi)發(fā)商存在囤地的激勵(lì)。所以要有效地抑制高房?jī)r(jià)，必須從破解這兩方面問(wèn)題入手，通過(guò)制定專門的法律，限制開(kāi)發(fā)商囤地，敦促地方政府有效增加土地供應(yīng)量，完成中央下發(fā)的土地供應(yīng)計(jì)劃。

 

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責(zé)任編輯、校對(duì)：張 云

analysis of possibility for the inhibition of high prices in the transfer link

 

li guoping， peng jizhou

（school of economics and finance， xi'an jiaotong university， xi'an 710061， china）

 

abstract： the local government from the land transfer link gains huge profits， it has become recognized as a cause of high housing prices. analysis of land price， land leasing transactions constitute the data， determine the use of "land transfe

r net income" as the transfer link of local government revenue data caliber， using various methods of quantitative transfer of income from land size， results showed： land transfer has the possibility to curb high prices.

第6篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

關(guān)鍵詞：劃撥；作價(jià)出資；土地；抵押

中圖分類號(hào)：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）02-0-01

2008年底，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)務(wù)院推出了4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)方案，各地政府也先后公布了一大批固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。貨幣政策由從緊轉(zhuǎn)為適度寬松，2009、2010、2011三年信貸投放大幅增加，分別高達(dá)9.6萬(wàn)億、7.95萬(wàn)億、7.47萬(wàn)億。在固定資產(chǎn)投資和信貸大幅增長(zhǎng)的背景下，擔(dān)保資源被快速消耗，出讓土地等優(yōu)質(zhì)擔(dān)保資源難以完全滿足企業(yè)借款需要，劃撥及作價(jià)出資土地用于借款擔(dān)保的情形日益增加。相較于出讓土地，劃撥和作價(jià)出資土地使用權(quán)的抵押價(jià)值該如何確定，存在哪些特殊的處置風(fēng)險(xiǎn)，筆者對(duì)此進(jìn)行了分析。

一、國(guó)有土地使用權(quán)的類型

國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者依照法律規(guī)定或合同約定，享有使用國(guó)有土地并取得收益的權(quán)利。按照權(quán)利設(shè)定的方式及內(nèi)容主要分為出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)是土地使用者通過(guò)交納土地出讓金，辦理出讓手續(xù)等程序獲得的一種國(guó)有土地使用權(quán)。出租土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)與國(guó)家訂立國(guó)有土地使用權(quán)租賃協(xié)議，并按年向國(guó)家繳納租金而取得的一種土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)是指符合法定條件的土地使用者通過(guò)法定程序無(wú)償或僅繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用低償取得的土地使用權(quán)[1]。

作價(jià)出資土地使用權(quán)是在國(guó)有企業(yè)改制過(guò)程中產(chǎn)生的一種特殊土地使用權(quán)類型。根據(jù)國(guó)家土地管理局令第8號(hào)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。 作價(jià)出資方式取得的土地使用權(quán)為有償取得，歸為出讓一類。

二、劃撥土地使用權(quán)的抵押價(jià)值

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí)，評(píng)估土地抵押價(jià)格應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。在方法應(yīng)用上，成本逼近法則是在價(jià)格構(gòu)成中不包含土地所有權(quán)增值收益項(xiàng)，其它方法則是在估算正常土地使用權(quán)價(jià)格后扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額。因此，規(guī)范的劃撥土地抵押評(píng)估價(jià)值應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

然而，實(shí)際操作中也存在將劃撥土地等同出讓土地進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的不規(guī)范行為。以此價(jià)值作為抵押價(jià)值時(shí)，抵押權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)可能無(wú)法完全覆蓋。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國(guó)主席令第29號(hào))、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，拍賣劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)所得的價(jià)款，在依法繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。同時(shí)，根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》(國(guó)家土地管理局令〔1992〕第1號(hào))第二十六條，土地使用權(quán)出讓金，區(qū)別土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，按標(biāo)定地價(jià)的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價(jià)的40%。標(biāo)定地價(jià)由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。為此，抵押權(quán)人應(yīng)在相關(guān)土地管理部門核定劃撥土地的土地出讓金款額后，將評(píng)估價(jià)值扣除土地出讓金后的價(jià)值作為抵押價(jià)值。

三、作價(jià)出資土地使用權(quán)的處置風(fēng)險(xiǎn)

作價(jià)出資土地使用權(quán)可歸為出讓土地使用權(quán)一類。從理論上講，同一地塊以作價(jià)出資方式取得或以出讓方式取得應(yīng)具有相同的抵押價(jià)值。但在處置作價(jià)出資土地時(shí)，仍可能面臨補(bǔ)繳土地出讓金的問(wèn)題。

根據(jù)國(guó)土資源部《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，對(duì)于省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)實(shí)行授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家控股公司試點(diǎn)的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)或國(guó)家作價(jià)出資(入股)方式配置土地。因此，只有省級(jí)以上人民政府才有權(quán)作價(jià)出資入股企業(yè)。然而，我國(guó)土地出讓收入主要?dú)w市、縣級(jí)地方政府。由于出資和收入主體不一致，省級(jí)以上政府以作價(jià)出資入股企業(yè)的土地使用權(quán)，市、縣級(jí)地方政府并不一定認(rèn)同其出讓身份，當(dāng)要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)處置作價(jià)出資的土地時(shí)，部分省份市、縣級(jí)地方政府通常要求補(bǔ)繳土地出讓金。

四、結(jié)論

抵押物價(jià)值是事關(guān)債權(quán)保全程度的重要因素。謹(jǐn)慎認(rèn)定抵押物價(jià)值是審慎開(kāi)展信貸工作，防范風(fēng)險(xiǎn)的需要。針對(duì)劃撥和作價(jià)出資土地使用權(quán)的特殊性，筆者認(rèn)為以劃撥土地使用權(quán)抵押時(shí)，首先要明確評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的劃撥土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值是否已扣除足額的土地使用權(quán)出讓金。若已扣除，則可以其評(píng)估價(jià)值作為抵押價(jià)值；若未扣除，則應(yīng)在商政府土地管理相關(guān)部門核定出讓金款額后，以評(píng)估價(jià)值扣除相應(yīng)出讓金后的價(jià)值作為抵押價(jià)值。以作價(jià)出資土地使用權(quán)抵押時(shí)，應(yīng)商政府土地管理部門明確處置時(shí)是否需補(bǔ)繳土地出讓金。若明確不需補(bǔ)繳，則可以其評(píng)估價(jià)值作為抵押價(jià)值。若需補(bǔ)繳或無(wú)法明確是否需補(bǔ)繳出讓金，則應(yīng)比照劃撥土地，以評(píng)估價(jià)值扣除出讓金后的價(jià)值作為抵押價(jià)值。

第7篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

一、補(bǔ)辦違法違規(guī)用地手續(xù)的范圍

本次補(bǔ)辦違法違規(guī)用地手續(xù)的范圍，主要是指全市土地市場(chǎng)秩序治理整頓以來(lái)發(fā)生的和土地市場(chǎng)秩序治理整頓沒(méi)有查處到位的，以及在全國(guó)土地執(zhí)法百日行動(dòng)中清查出的，并上報(bào)省國(guó)土資源廳備案的各類違法違規(guī)用地。

二、違法違規(guī)用地補(bǔ)辦手續(xù)的基本原則

1．本著依法依紀(jì)、區(qū)別情況、分類處理的原則，既查處事，又查處人，查處要到位，整改要落實(shí)；要在依法查處后，對(duì)符合有關(guān)政策的必需用地才能予以補(bǔ)辦用地手續(xù)。

2．符合土地利用總體規(guī)劃，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策。

3．依法補(bǔ)辦了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征收手續(xù)。

4．按照國(guó)家規(guī)定的征地補(bǔ)償費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算和繳納有關(guān)土地規(guī)費(fèi)，并對(duì)被征地農(nóng)民依法完成了安置補(bǔ)償。

5．土地供應(yīng)時(shí)，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地按照法定程序進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)拍賣掛牌出讓。

三、違法違規(guī)用地補(bǔ)辦手續(xù)的辦理方式

1．對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和土地供應(yīng)政策的建設(shè)項(xiàng)目，確需補(bǔ)辦用地手續(xù)的，在行政處罰及對(duì)有關(guān)責(zé)任人依法依紀(jì)處理到位后，可以按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦用地審批手續(xù)。涉及占用農(nóng)用地的，要依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；需要征收農(nóng)民集體土地的，要依法辦理土地征收手續(xù)。辦理供地手續(xù)的要求如下：

（1）對(duì)符合《劃撥用地目錄》的，以劃撥方式供地；對(duì)工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地，以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。

（2）對(duì)違法違規(guī)用地地上新建的建（構(gòu)）筑物，市政府不再予以沒(méi)收。市國(guó)土部門依據(jù)城市規(guī)劃部門出具的該宗地規(guī)劃意見(jiàn)，在工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中，同時(shí)對(duì)地上建（構(gòu)）筑物按建筑成本的現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)進(jìn)行公示。競(jìng)得人是原投資人的，土地出讓金按成交金額足額上繳財(cái)政。競(jìng)得人不是原投資人的，由競(jìng)得人按地上建（構(gòu)）筑物的公示價(jià)格對(duì)原投資人進(jìn)行補(bǔ)償，土地出讓金按成交金額足額上繳財(cái)政。

（3）對(duì)原投資人占用集體土地進(jìn)行建設(shè)，原投資人應(yīng)憑新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)等合法票據(jù)和依法批準(zhǔn)的“一書四方案”中明確的征地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由市財(cái)政部門予以確認(rèn)，并從該宗土地出讓收入中對(duì)原投資人給予支付。

（4）對(duì)擅自改變土地用途進(jìn)行建設(shè)的，應(yīng)依法給予罰款。市政府接收交還的國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)，是劃撥土地的，按劃撥土地權(quán)益評(píng)估價(jià)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償；是出讓土地的，按該宗地原土地用途的現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償，同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)證書，辦理接收土地手續(xù)。市國(guó)土部門依據(jù)城市規(guī)劃部門出具的該宗地規(guī)劃意見(jiàn)，在工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中，同時(shí)對(duì)地上建（構(gòu)）筑物按建筑成本的現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)進(jìn)行公示。競(jìng)得人是原投資人的，土地出讓金按成交金額繳納財(cái)政。競(jìng)得人不是原投資人的，由競(jìng)得人按地上建（構(gòu)）筑物的公示價(jià)格對(duì)原投資人進(jìn)行補(bǔ)償，土地出讓金按成交金額足額上繳財(cái)政。

第8篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

關(guān)鍵詞：區(qū)域經(jīng)濟(jì)；土地市場(chǎng)；三部門經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型；內(nèi)生增長(zhǎng)模型

一、引言

20世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化發(fā)展不斷加快，對(duì)土地需求量逐漸增大，而且國(guó)家在經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候開(kāi)始嘗試采用土地政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。本文采用三部門經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型和內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型來(lái)分析土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，并進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。

二、土地市場(chǎng)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)關(guān)系的理論分析

（一）土地市場(chǎng)通過(guò)土地財(cái)政途徑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生影響的機(jī)理分析

1994年的分稅制改革，中央上收了大量財(cái)權(quán)，特別是將增值稅的75%歸為中央政府，并將所得稅改為中央、地方政府共享的稅種。與中央政府采取上收財(cái)權(quán)同時(shí)進(jìn)行的是下方事權(quán)，形成各級(jí)地方政府事權(quán)層層下放，而財(cái)權(quán)層層上移的情況。在這種事權(quán)和財(cái)權(quán)不對(duì)稱的情況下，地方政府要履行自身職責(zé)，必然會(huì)尋求擴(kuò)大財(cái)源，這樣巨大的土地收益成為了一個(gè)最佳的選擇。巨額的土地出讓為地方投資和建設(shè)提供了資金來(lái)源，也成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)右颉Ｒ皇且缘土耐恋爻鲎屬M(fèi)用招商引資，增加地區(qū)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)了地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和擴(kuò)張；二是高價(jià)出讓土地增加了地方政府預(yù)算外收入，為地區(qū)城市發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了資金保障；三是通過(guò)城市擴(kuò)張促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展。土地市場(chǎng)發(fā)展也增加了地方政府的投資和支出。土地財(cái)政、地方財(cái)政收入和投資形成了環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

（二）土地市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的三部門模型理論分析

三部門經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模型是用來(lái)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)以及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間相互關(guān)系的模型。它是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家DeniseDipasquale和WilliamC.Wheaton提出的。該模型將區(qū)域經(jīng)濟(jì)劃分為三個(gè)部分：區(qū)域產(chǎn)出市場(chǎng)、區(qū)域勞動(dòng)力市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括了土地市場(chǎng)和地上建筑物）。

1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡模型。一個(gè)區(qū)域的產(chǎn)出需求Qd是價(jià)格P的減函數(shù)，如圖1所示。產(chǎn)出需要兩種生產(chǎn)要素，勞動(dòng)力和房地產(chǎn)，且它們之間不具有替代作用。單位產(chǎn)出成本C=a1r+a2w，其中r、w分別為租金和工資，a1、a2分別為單位產(chǎn)出需要的固定數(shù)量的房地產(chǎn)和勞動(dòng)力。房地產(chǎn)需求量和勞動(dòng)力需求量分別為Kd=a1Q和Ld=a2Q，由于生產(chǎn)要素間不存在替代作用，所以需求量?jī)H依賴于生產(chǎn)量Q，生產(chǎn)要素的供給曲線向右上傾斜，如圖2、圖3所示。其中勞動(dòng)力市場(chǎng)縱軸表示相對(duì)工資，即經(jīng)過(guò)價(jià)格指數(shù)調(diào)整后的工資。在圖1中，如果產(chǎn)品的需求曲線已知，而工資和租金又決定了生產(chǎn)成本，通過(guò)圖1可以求出總產(chǎn)出量。在圖2、圖3中產(chǎn)量又決定了要素需求，如果要素的供給已知，則可以求出要素的價(jià)格。如果這三個(gè)圖相互符合，那么該區(qū)域經(jīng)濟(jì)就處于均衡狀態(tài)。

2、土地供給量增加與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。假設(shè)區(qū)域最初處于均衡狀態(tài)，產(chǎn)出量、價(jià)格水平、勞動(dòng)力數(shù)量、房地產(chǎn)數(shù)量、工資、租金分別為Q1、P1、L1、K1、w1、r1。當(dāng)土地供給增加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給將增加，供給曲線向右移動(dòng)，租金下降，如圖6所示。在勞動(dòng)力市場(chǎng)不變的情況下，生產(chǎn)成本下降，產(chǎn)出增加，如圖4所示。產(chǎn)出增加使得要素需求量增加，要素需求曲線均向右平移，要素價(jià)格上升，如圖5、圖6垂直虛線所示，使得生產(chǎn)成本略有上身，但是仍低于初始成本。因?yàn)槿绻藭r(shí)的成本高于初始成本，產(chǎn)量就會(huì)下降從而要素價(jià)格也會(huì)下降，生產(chǎn)成本必將下降。從分析可以得出，土地供應(yīng)量增加，生產(chǎn)成本將下降，最終使得區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出增加。再次調(diào)整到均衡狀態(tài)時(shí)的產(chǎn)出量、價(jià)格水平、勞動(dòng)力數(shù)量、房地產(chǎn)數(shù)量、工資、租金分別為Q2、P2、L2、K2、w2、r2。

（三）土地市場(chǎng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響的內(nèi)生增長(zhǎng)模型理論分析

目前，根據(jù)關(guān)于內(nèi)生經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的普遍研究方法，利用生產(chǎn)函數(shù)來(lái)定量分析伴隨土地市場(chǎng)發(fā)展而來(lái)的土地財(cái)政和土地出讓金對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。根據(jù)Barro、Davoodi的研究，描述內(nèi)生增長(zhǎng)生產(chǎn)函數(shù)包括三個(gè)變量：人均產(chǎn)出y，公共支出g，私人資本k。函數(shù)關(guān)系描述為：

y=f（k，g）①

根據(jù)我國(guó)目前的實(shí)際情況，地方政府公共支出來(lái)源主要分為預(yù)算內(nèi)收入和預(yù)算外收入。預(yù)算內(nèi)收入主要是預(yù)算內(nèi)的財(cái)政收入r，預(yù)算外收入主要來(lái)源于土地出讓金f，所以

g=g（r，f）②

①、②式聯(lián)立后生產(chǎn)函數(shù)表示如下：

y=f（k，r） ③

把③式進(jìn)行線性化處理，得到下式：

y=α+β1k+β2r+β3f④

式④中，y表示人均產(chǎn)出，k表示人均資本，r表示人均地方財(cái)政收入，f表示人均土地出讓金收入。從④可以看出，人均產(chǎn)出的增長(zhǎng)受人均資本、人均地方財(cái)政收入和人均土地出讓金收入的影響，其中，后面兩項(xiàng)表明政府公共支出對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響。

在實(shí)證研究中，采用截面數(shù)據(jù)模型來(lái)描述上述分析如下：

yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi⑤

三、實(shí)證檢驗(yàn)和結(jié)論

（一）基于以上理論分析，現(xiàn)在做如下假設(shè)

一是土地市場(chǎng)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)互為格蘭杰因果關(guān)系；二是土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有顯著的影響。

（二）數(shù)據(jù)說(shuō)明

實(shí)證檢驗(yàn)中的GDP、財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009》，土地出讓金數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2009》。

（三）實(shí)證分析結(jié)果和分析

1、用2008年全國(guó)31個(gè)省和直轄市國(guó)有土地出讓成交價(jià)款（土地出讓金）代表區(qū)域土地市場(chǎng)發(fā)展水平，用各省和直轄市GDP代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)方法結(jié)果，如表1所示。

表1表明我國(guó)區(qū)域土地市場(chǎng)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間互為因果關(guān)系。導(dǎo)致這一結(jié)論的主要原因是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)需要土地供應(yīng)的支持，包括生產(chǎn)用地、住宅用地和商業(yè)用地的需求都會(huì)催生地方土地市場(chǎng)的成長(zhǎng)和發(fā)展；同樣，由于土地市場(chǎng)的發(fā)展使得地方財(cái)政收入增加，從而帶動(dòng)地方基礎(chǔ)建設(shè)和固定資產(chǎn)的增加并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

2、各省和直轄市人均產(chǎn)出y、人均資本k、人均地方財(cái)政收入r、人均土地出讓金收入f數(shù)據(jù)均來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009》和《中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒2009》。代入上面的式⑤

yi=a+β1ki+β2γi+β3fi+εi

用廣義最小二乘法對(duì)截面數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)，得到如下結(jié)果：

yi=2.457416+0.314275ki+0.138452ri+0.071486fi

t-value8.41694476.321623.7516 7.54150

AjustedR-squared：0.984405

從模型檢驗(yàn)結(jié)果可以驗(yàn)證假設(shè)②的成立即土地市場(chǎng)發(fā)展對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有顯著的影響，結(jié)果顯示，土地出讓金的增加對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響并不是很大只有0.071，造成這種結(jié)果的原因主要有：土地收入在很大程度上是通過(guò)地方政府的直接投資使用而對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生推進(jìn)作用的，所以現(xiàn)實(shí)中土地收入對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度會(huì)更大。

參考文獻(xiàn)：

1、錢瑛瑛.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].統(tǒng)計(jì)大學(xué)出版社,2004．

2、吳燦燕,陳多長(zhǎng).浙江省土地財(cái)政問(wèn)題實(shí)證研究[J].財(cái)經(jīng)論叢,2009(3)．

3、張昕.土地出讓金對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用機(jī)理研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2009(8)．

4、趙國(guó)玲.“土地財(cái)政”的效應(yīng)分析[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì),2008(7).

第9篇：關(guān)于土地出讓金的政策范文

一、20*年3月31日之前已建的房屋，原則上不在此次清理整頓范圍之內(nèi)，但對(duì)其中少批多占或少繳規(guī)費(fèi)的，由縣建設(shè)局、國(guó)土資源局限期處理到位。

二、20*年3月31日之前發(fā)生在一統(tǒng)碑、七里和梅苑三個(gè)小康村范圍內(nèi)，且手續(xù)完備、符合*城規(guī)劃要求，但至今未建的出讓土地，由縣國(guó)土資源局依法收回其土地使用權(quán)，并按現(xiàn)行的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)退回購(gòu)地款。

三、20*年4月1日之后非法出讓土地，但至今未建的，由*鎮(zhèn)政府責(zé)令相關(guān)行政村(社區(qū))、村民小組或個(gè)人，自本意見(jiàn)下發(fā)后30日內(nèi)如數(shù)退還購(gòu)地款，并由縣國(guó)土資源局依法處理；逾期不退的，由縣紀(jì)栓監(jiān)察機(jī)關(guān)立案查處或移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

四、對(duì)20*年4月1日之后非法審批發(fā)證的，由其主管部門自本意見(jiàn)下發(fā)后10日內(nèi)自查自糾，并視其情節(jié)由相關(guān)部門給予處理；逾期未糾正的，由縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)立案從重查處或移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

五、20*年4月1日至20*年7月6日期間發(fā)生的城鎮(zhèn)居民違規(guī)建房，符合縣土地利用總體規(guī)劃、*城總體規(guī)劃及其詳細(xì)規(guī)劃的，先由縣建設(shè)局、國(guó)土資源局依法處罰，并于本意見(jiàn)下發(fā)后15日內(nèi)按現(xiàn)行的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)從高收取土地出讓金及有關(guān)規(guī)費(fèi)；不答合規(guī)劃或者符合規(guī)劃但逾期未補(bǔ)辦手續(xù)的，由縣建設(shè)局、國(guó)土資源局依法拆除。

六、20*年7月6日縣委《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)*城規(guī)劃區(qū)內(nèi)個(gè)人建房管理的通知》(*[20*]22號(hào))下發(fā)后，仍然頂風(fēng)非法建設(shè)私房的，縣建設(shè)局、國(guó)土資源局必須依法堅(jiān)決予以拆除。其中，對(duì)非法買賣土地行為的，由縣紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)立案查處或移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

七、20*年4月1日之后的農(nóng)村村民違規(guī)建房，屬于縣委《關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)*城規(guī)劃區(qū)內(nèi)個(gè)人建房管理的通知》(*[20*]22號(hào))規(guī)定的農(nóng)民建房申請(qǐng)范圍的，由縣建設(shè)局、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)查處；不屬于文件規(guī)定申請(qǐng)范圍的，比照本意見(jiàn)有關(guān)城鎮(zhèn)居民違規(guī)建房處理方式執(zhí)行。

八、建立健全聯(lián)合清查機(jī)制。從縣清理整頓*城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非法建設(shè)私房領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位抽調(diào)專人，集中辦公，加大對(duì)*城規(guī)劃區(qū)內(nèi)非法買賣土地、個(gè)人違規(guī)建房等行為的清理和查處力度。

九、對(duì)以暴力或其他方式干擾、阻礙清理整頓工作的，縣公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門要堅(jiān)決、及時(shí)、依法予以懲處。