土地征收相關法律精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的土地征收相關法律主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：房地產開發企業；土地增值稅；避稅籌劃；措施

90年代初，國家開放了房地產市場，但最初幾年一直處于摸索和調整的時期。到了97年，亞洲經濟危機的爆發，使我國出口貿易出現嚴重的下滑，同時，內需也受到了極大的打擊。為了刺激經濟發展，從98年開始，國家開始致力于將房地產打造成為支柱產業，房地產開發在國民經濟中的重要性越來越明顯。據相關部門統計的數據顯示，自1999年始，我國房地產開發投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產行業帶動的相關產業投資，這一比例已經超過固定資產投資總額的一半。可以說，自千禧年之后，我國經濟就逐漸進入到房地產經濟時代，經濟的增長主要依賴房地產。隨著國家對房地產市場監管和調控的力度越來越大，加之在市場經濟體制下，市場競爭越來越激烈，導致房地產開發企業的經濟利益越來越低。為了保持房地產開發企業的健康發展，應合理籌劃土地增值稅，為企業節省不必要的稅費支出。據相關研究發現，目前我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。

一、土地增值稅簡介

根據我國相關的法律規定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉讓國有土地的使用權以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據我國相關規定，依法繼承的房產或者是被贈予的房產，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據相關法律規定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據相關法律規定，不予征收土地增值稅。根據我國相關專家預測，當前，我國房地產開發商開發的房地產項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值納避稅籌劃的意義

所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規以及相關稅收規定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎上，盡可能降低應繳納的稅賦，從而提高自身的經濟效益。即納稅人對自身的生產、經營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業實現經濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據整體房價的一半左右，這一數額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調控我國的房地產市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產開發企業的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關企業的經濟收益，從而促進我國房地產行業的健康發展。

三、房地產開發企業土地增值納稅籌劃的具體措施

1.根據征稅范圍進行納稅籌劃根據我國相關的法律法規，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉讓土地的所有權；二是在轉讓的過程中，土地使用權、地上建筑物及附著物都必須進行物權的轉讓；三是轉讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產開發商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發條件。即通過與業主簽訂合同，受其委托進行房地產開發。因為這種情況房屋產權沒有發生變動，只能算作是一種勞務輸出，從而有效規避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據我國相關法律的規定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關法律規定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關房地產開發企業，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業節省大量的資金，從而提高其經濟效益。

2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經濟步入發展的新常態，由高速度增長轉變為高質量增長，加之政府在經濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經濟的健康發展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規定。因此，房地產開發商目前可以根據相關規定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據我國相關規定，房地產開發期間費用，包括施工企業的管理費用、財務費用以及其它經營費用，都是以利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據房地產開發項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產開發企業就可以進行事前籌劃，把期間費用轉移到房地產項目開發的直接成本當中。比如，施工企業可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業務招待等方面的費用，就可以分攤到房地產開發的成本當中，以此增加企業房地產項目開發的成本，增加相關可以依法扣除的數量，從而達到節稅的目的。此外，房地產開發企業還可以根據相關規定，增加配套設施建設或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經濟收益，促使企業進一步發展。

3.利用分散經營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產開發企業還可以采用分散經營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關稅法規定：土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。如果房地產開發企業轉讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產開發企業可以分次單獨簽定合同。如：房地產開發企業銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應納稅額，從而達到避稅的目的。

第2篇：土地征收相關法律范文

    1.房產稅

    房產稅的征收標準:以租金收入4%計算繳納。

    2.營業稅

    營業稅征收標準:3%稅率的基礎上減半計算繳納。

    3.城市維護建設稅以及教育費附加

    城市維護建設稅以及教育費附加征收標準:以實際繳納的營業稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地方不同適用7%、5%、1%三檔稅率)與教育費附加率3%計算繳納。

    4.個人所得稅

    個人所得稅征收標準:對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產租賃所得,每次收入不超過4000元,減除費用800元;4000元以上,減除20%費用,其余額為應納稅所得額。

第3篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：企業資產重組;涉稅問題;影響;問題;解決策略

一、關于企業資產重組的概述

所謂資產重組，其實就是企業將自身的資產重新進行評估與整合，對企業的資源進行合理配置，實質就是一種提升企業經濟效益的經濟活動。在進行資產重組的過程中，主要要進行整合的是企業資產庫存、負債、產權結構等，資產重組的效果主要通過企業的資源結構得到優化進而生產效率得以提高，以及促進社會資源的流動與重組進而使得社會經濟效益得以提高來反應，而且企業進行資產重組必定會牽連到法律問題以及稅收問題。企業進行資產重組的方式多種多樣，其中有股權轉讓、資產換置、企業并購、資產脫離等，同時我國的資產重組方式還有其他方式，如國有股回購、業務分拆以及債務重組等，與我國的社會主義市場經濟模式相適應。

二、稅收在企業資產重組中產生的影響

（一）稅收對資產重組動機產生的影響

我國對企業進行資產重組提供相應的稅收優惠政策，這就使得部分企業一開始進行資產重組的動機變得不單純，主要為了獲得稅收政策的好處或者是為了躲避納稅，進行資產轉移，使得企業進行資產重組真正主要的動機被忽略。企業在對資產進行合并、調整與規劃的過程中，以及資產交易過程和資產結構調整時，也會將稅收納入在其中，企業確實會有意識的進行避稅，但是其前提是不違背法律，可以進行避稅以使企業能夠將經濟效益最大化。

（二）稅收對資產重組行為產生的影響

1.企業利用兼并的手段進行重組，在兼并虧損企業的過程中，企業可以依據國家相關政策獲得一定的稅收抵效以及減免優惠。

2.企業在進行兼并重組的過程中，許多被兼并企業的實際資產市值比賬面上的價值更高，企業在對資產進行新的評估時盡量增加折舊額在其價值中所占的比率，并以此利用折舊額只需繳納較低稅款的稅收政策，使得企業的能夠減少稅務負擔。并且被兼并的企業將會得到實施兼并企業認購的高于賬面價值那部分的利益。

3.利用稅收政策影響，將部分常規生產中的收益轉化為資本性的收益。隨著企業成熟期的臨近，企業的投資機會逐漸減少，企業已經積攢了大筆的利潤，若不采取相應的措施，國家將會對該部分利潤征收一定的所得稅，致使企業利潤減少。現今我國多數企業都是先對資產進行評估重組，后將公司上市，對于公司的部分股份進行出售，促使稅負得以減輕。

三、現今我國企業資產重組中涉稅方面的問題

（一）其相關法律法規不夠健全

（二）企業對資產進行評估的流程不夠規范

企業的資產包括企業的房地產、股權投資、設備機械等有形的資產，同時也包括企業商標、專利、品牌等無形的資產，對企業的資產進行評估，同時企業也應該對影響未來發展的原因進行相應的評估。現今我國對于資產評估的體系仍舊不夠完善，企業在進行資產評估時，沒有一個權威的評估機構，這就使得在企業重組過程中，易出現一定的暗箱操作，企業的資產在評估過程中被縮水，使得國家的稅收資金出現流失。其中，企業只對固定資產以及土地使用權等進行依價評估，卻把其中的市場升值部分遺漏了，這就會出現企業的部分資產被低估的現象，使得國家的征收的稅金減少，稅收急劇流失。

（三）稅收流失嚴重現象在企業進行資產重組的過程中頻繁出現

（四）資產重組會導致稅收管理的要素發生變化，使得稅收征管的難度加大

（一）加強立法，健全相關法律法規

我國征稅部門應該對企業資產重組有較清晰的認識，認清形勢，結合實際情況，加強對于企業資產重組工作的征稅工作的立法。主要應該是立法部門積極行動，召集相關專家，通過謹慎的調查與研究，編訂與我國現實相符的關于資產重組征稅的的法律法規。而對于已有的相關法律法規，如《國有企業破產法》等，則應該針對其不符合社會發展現實的條例進行修改，以使得其適應時展的步伐，也使得其與其他法律能夠相協調。

（二）對于已有的與資產重組相關的稅務政策進行深入的確定

國家稅務部門應該積極采取行動，對于與資產重組相關的涉稅政策進行確定，對于其稅種，如營業稅、增值稅以及資本利得稅等進行確定，對于不同的稅種的征收范圍，征收稅率以及征收對象等等都一一進行確定，確保征收工作的準確性，避免稅收真空的現象發生。如現今我國稅務局已經對企業資產重組中的全部以及部分資產的轉讓做出規定，規定納稅人不得將該部分歸入營業稅的征收范圍之內，對營業稅的征收范圍進行界定，避免出現重復征稅或漏稅的情況發生。

（三）對資產評估水平進行提高，同時對資產評估工作進行規范

資產評估工作是整個企業資產重組工作的核心，同時它也對涉稅問題的解決有著極其重要的意義。因此，我國應該對企業資產評估的相關法律法規做出明確的規定，建立健全與企業資產重組相配套的資產評估管理工作制度，使得資產評估水平不斷得到提高;對于我國已有的資產評估機構進行整頓，對其工作流程予以規范，并且促使資產評估機構的執業水平以及職業道德得以提升，促使其在進行資產評估時不代表哪方利益，做到公平、客觀、公正。

（四）對稅收征管方式進行完善

市場經濟的發展，使得企業規模不斷擴大，企業進行資產重組已是正常現象。我國稅務部門應該具有長遠的眼光，認清形勢，在不斷的征稅工作中提高自身稅務征管能力，并對稅務征管方式進行完善。應對國有企業資產重組中的稅負問題予以重視，學會利用稅務部門的稅收監控系統對企業進行監督，并對稅務發票管理工作進行加強，嚴厲打擊偷稅漏稅行為。

第4篇：土地征收相關法律范文

一、加強領導，建立健全組織機構，認真抓落實。

為搞好法制宣傳教育工作，我局將該項工作納入議事日程，成立了普法工作領導小組，由局長任組長、副局長任副組長、成員由法規股負責人及各站站股長組成，領導小組下設辦公室，由專人負責處理日常事務。每年制定了年初工作安排，認真落實各項工作責任，并根據人員工作變動，及時調整人員，保證了普法教育工作的順利開展。

二、認真抓落實，搞好法律、法規宣傳

為了加強我局職工的法律、法規學習和宣傳，按照《農牧科技局關于全面推進依法行政第二個五年規劃》，分管局長全面負我局普法的各項工作。定期召開全局職工大會，組織職工學習國家法律、法規，各站股長不定期召集站員學習本行業新法。

1、在普法工作中，針對農牧業、科技工作，我局組織職工分階段學習、宣傳貫徹學習了《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國種子法》、《省種子管理條例》、《畜牧法》《中華人民共和國進出境動植物檢疫法》、《獸藥管理條例》、《草原法》、《統計法》、《檔案法》、《保密法》、《條例》、《中華人民共和國農本土地承包法》、《農民負擔管理條例》、《未成年人保法》、《婦女權益保障法》《專利法》、《中華人民共和國行政強制法》、《兵役法》等相關法律、法規。建立和創辦了法律、法規學習園地。

2、每年制定了職工學法計劃，定期在職工大會上組織學習行業相關法律、法規并傳達州、縣宣傳法律、法規的文件精神，近年共進行了集中學習36次，達240課時。

3、各站、股、科室定期或不定期組織職工重點學習農業、畜牧業、科技等行業法律、法規和文件。讓每個職工學法、懂法、依法辦事，做到“有法必依、執法必嚴、違法必究”。

4、組織全局職工開展法律、法規學習，積極參與各種形式的法律知識競賽。

三、積極開展農村法制宣傳教育

1、在普法工作中，充分利用群眾工作全覆蓋機會結合我局工作實際，面向基層，充分發揮廣大職工的積極性，在農村積極開展宣傳實用技術的同時，大力宣傳農業相關法律、《種子法》、《省種了管理條例》、《中華人民共和國進出境動植物檢疫法》、《動物防疫法》、《草原法》、《獸藥管理條例》、《中華人民共和國農本土地承包法》、《農民負擔管理條例》、《省〈農產品質量安全法〉實施辦法》等法律法規。充分利用田間地角指導生產的時候，向農戶宣傳農牧業、科技知識及相關法律、法規。

2、組織我局的法制宣傳骨干，成立法制宣講組，與鄉鎮共同建立固定的宣傳陣地，結合科技培訓，定期或不定期地組織農戶開展專題講座。宣傳貫徹農牧業相關法律、法規，促進農牧業各項執法工作的順利開展。為規范農資經營秩序，保障農資經營戶的利益，確保農民用上優質、高效放心農資，舉辦農資經營培訓班一期，對全縣農資經營戶進行了培訓，并通過考試，使各農資經營戶進一步了解《中華人民共和國種子法》、《省種子管理條例》、《農業部農業生產資料監督管理工作暫行規定》、《農藥管理條例》對農資經營的要求。為認真學習貫徹執行《中華人民共和國動物防疫法》，保護廣大人民群眾的肉食品安全。2012年3月份，在局會議室召開了《中華人民共和國行政強制法》學習培訓暨重大動物疫病防控工作會議。對各鄉鎮分管畜牧業的領導鄉、村畜牧人員和縣局畜牧執法人員共計200余人進行了培訓。通過培訓學習，相關人員進一步掌握了新頒布的法律法規。

3、認真組織開展法制宣傳活動。專門為普法宣傳印制宣傳單、宣傳書、宣傳畫并結合電視廣播等媒體，增強針對性、實用性、和群眾的參與性，擴大宣傳實效，擴大社會覆蓋面和影響力。利用宣傳活動日，加大農牧業相關法律、法規的宣傳，使農民能知法、懂法，利用法律悍衛自己的權利。共舉辦普法宣傳和培訓80余期，接受咨詢人數達到1000余人次，發放宣傳資料30000余份。

第5篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：

煤炭開采一方面為國民經濟發展提供了充足的能源保證，同時，煤炭開采過程中，對土地房屋的損壞問題十分突出，由此形成的煤礦企業與周邊村民的利益關系錯綜復雜，解決難度非常之大。本文作者結合工作實際，對煤礦企業土地損害補償問題進行了深入的思考，并提出了相關建議，希望能對煤礦生產土地損害補償提供一些參考。

一、煤礦生產塌陷補償的難度及壓力

（一）企業的壓力

安全、生產、效益是煤礦企業生產經營的三個基本目標，這三個基本目標都與采煤塌陷補償緊密相關。第一，保持礦區秩序的穩定是企業安全生產的一個前提；第二，壓煤村莊不搬遷，煤礦企業的生產不能進行，出不了煤，對企業來講是致命的；第三，補償標準過高，會給煤炭企業帶來巨大的成本壓力，如果因為補償過高而使企業出現經營虧損，那是任何一個企業也不會接受的。

（二）農民的要求

煤礦企業開采確實已經影響到農民承包地及房屋的安全，他們必須搬遷，否者不僅是影響煤礦企業的開采，他們的土地房屋安全也不能保障。在這種情況下，他們只能在經濟上要求補償，實踐中他們經常在法律規定的補償項目和標準之外，漫天要價，提出非常苛刻的補償條件。

二、煤礦生產塌陷補償相關法律的缺失

（一）補償標準不合理

《土地管理法》規定的征收土地補償費、安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產值計算的，其補償標準計算的基準是農地的年產值，很不科學。這種法定的征地補償標準存在三個問題。一是法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外。二是法定的征地補償標準較土地實際產出價值而言往往失真。三是法定的征地補償標準無法解決土地增值分配的不合理問題。

（二）補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重

收益主體不明確主要是源于我國在立法上對農村土地權屬界定不清。中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法卻沒有明確指出，導致了集體土地人人所有，卻人人無權。當面臨補償金的時候，各方主體都爭搶土地補償金，補償金落實到真正土地權利人手中的所剩無幾。

（三）補償方式單一，安置責任不明確

我國農村土地征收補償方式只有金錢補償和勞動力安置兩種方式。由于勞動用工制度發生了很大的變化，許多企業難以勝任妥善安置勞動力的重任，因此許多地方均采取貨幣安置的方式。單純的金錢補償無法使失地農民真正安置就業。

（四）補償程序不完善、欠缺司法救濟

法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。另外，發生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現，現有的土地征收補償法律法規沒有規定對裁決不服的救濟途徑。

三、煤礦生產塌陷補償的法律對策

（一）增強法律意識，維護各方權利

1、企業自身的法律意識

增強法律意識，最重要的是要增強企業管理人員的法律意識。第一，要知法懂法。對國家關于土地管理、農村承包地管理、煤炭管理的相關法律法規和政策必須要知道、明白；第二，要善于法律思維。在處理土地塌補問題上首先要主動地運用法律思維去分析研究，要把法律手段作為解決問題的基本方式；第三，要注重法律形式。在涉及與政府、村莊或農民之間的補償問題上，該有的法律形式必須要有，而且要細致完善，一切事情以書面證據為準，切忌不能搞“君子協定”；第四，要主動法律維權。如果一旦出現企業利益受到非法侵害時，要積極主動地運用法律武器維護企業的合法權益，不能夠無原則地退讓妥協。

2、公平、公正維護農民利益

一是要換位思考、感同身受。農民土地被征，煤礦企業給予經濟補償，不簡單的是一個經濟問題。我們在征地搬遷的過程中必須要充分理解和體諒他們的思想感情，帶著感情去工作，爭取在感情上得到農民的理解和贊同。

二是要依法依規、合理補償。目前我國對土地的補償標準較低，這是不爭的事實。但是，法定的標準又必須成為補償的依據。所以說，在補償問題上，依法是第一位的。另一方面，煤礦企業在補償時，要充分考慮經濟環境的變化，在依法的前提下，盡可能使補償體現公平合理。

三是政府要強化對補償的監督。要從制度機制創新入手，監督農村集體經濟組織、煤礦企業按照程序及時足額將補償款發放到農民手中，確保農民的利益不受損失。

（二）建立約束機制，實現雙方共贏

1、企業要科學組織生產，減少損害

第一，要科學規劃，關鍵是對煤礦企業的開采活動實施動態規劃；第二，要規范開采，就是要嚴格按照開采區域、安全規程實施開采，嚴禁越界、越層開采；第三，要提高開采技術和加強土地復墾。要加大減沉開采技術的攻關力度，加大土地復墾技術的研究和土地復墾的資金投入。

2、補償要求要合法合規、合理

對于被征地農民來講，一方面要增強法律意識，運用法律手段解決補償問題，對土地補償不要期望值過高。要通過和平協商的形式主張權利，切忌單方采取過激行為。另一方面，要轉變觀念，增強自我發展能力。要充分利用政府和企業提供的各種條件，及時有效自我解決搬遷或失地后的生存和發展問題。

（三）強化立法，使煤礦生產塌陷補償有法可依

1、要加強立法

目前，我國有關塌陷土地補償的法律規定都散見于土地法、物權法、煤炭法等法律當中，大部分操作層面的規定都在地方政府的相關政策規定之中。我們可以嘗試通過單行立法的方式將煤礦企業的塌陷補償進行專門規范，在立法條件不成熟的情況下，我們可以先行制定行政法規或部門規章。

2、要及時修訂法律。

及時修訂法律主要是對現行的土地補償機制、補償范圍和補償標準進行及時調整，要體現市場經濟的特點，最終實現提高補償費用的目的，確保農民利益不受到侵害。

參考文獻：

第6篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：小產權房；保障性住房

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小產權房的大量涌現是現在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結合小產權房和保障性住房的現實特點，將不合法的小產權房通過轉化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。

二、存量小產權房轉化為保障性住房的總體思路

小產權房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質的區別，其區別主要在于土地性質和購買人身份的不同。因此，在解決小產權房轉化為保障性房屋的問題時首先應從以下兩個方面予以考慮：

1.土地權益問題的銜接

小產權房和保障性住房最大的區別就在在于土地產權的不同。小產權房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產權屬問題進行規范。可選擇的方法主要有兩個：一是將小產權房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質予以統一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發諸多問題，為今后農村集體土地的管理和規范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產權房問題，我們只能視情況將符合條件的小產權房的土地予以征收變性，通過相應的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。

2.購買人身份銜接

小產權房違法的本質屬性還基于購買人的身份不符合現行法律規定。在探尋存量小產權房向保障性房屋轉化的路徑時，應考慮該部分已經購買了小產權房人群的身份是否符合住房保障制度關于受保障對象條件的限定。原有的小產權房的購買人應在一定程度上受到保護。在小產權住房向保障型住房轉換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應協助其補辦相關手續。對于條件不符合的人群可根據具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續。

3.小產權房轉化為保障性住房的具體路徑

在小產權房轉化的具體步驟中，首先應當進行全面排查清理工作。確定整理區域的小產權房數量、類型、租售情況等。選取其中符合相關條件的房屋進行保障性轉換。篩選條件應包括房屋區位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據小產權房當前不同的租售情況等進行區分轉化。

(1)已出租小產權房的轉化

在具體操作中，有大量的小產權房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產權房，可參考以下具體轉化步驟。

首先，根據城市房地產管理法的規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。各地方政府應該以此為根據進行排查，確定將符合回購條件的房屋。

(2)已出售小產權房的轉化

對于很多家庭來說，都是將小產權房一次性購買并且由村組或當地鄉鎮政府頒發產權證書。但是，根據現行的相關法律，這類買賣合同由于土地權屬問題存在爭議而被認定為無效合同。

根據對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應返還原所有者即集體經濟組織。政府應向收回房屋的集體經濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應當按比例補齊一定的土地使用價款。

若購買人符合申請購買經濟適用房的條件應按照經濟適用房制度的相關規定享有權利及承擔義務，購買該房屋后今后不可再申請經濟適用房或廉租房。

4.小產權房轉化過程中應注意的問題

由于小產權房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉化也缺乏實踐經驗，所以在將小產權房收歸為保障性住房時應該充分考慮各方因素，以免造成不可預期的問題，具體應注意以下三點：

(1)做好全面普查工作，防止錯漏

對小產權房進行全面普查是將小產權房轉化為保障性住房的基礎。在普查過程中應該著重調查小產權房的區位、住房條件、當前租售狀態等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據。

(2)做好協調工作，避免激化矛盾

小產權房涉及了集體經濟組織、購房者、政府等多個利益相關體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協調工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相關法律制度

當前關于小產權房轉化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應加快相關法律政策的制定，使小產權房的回購工作有法可依，加強該項工作的規范性，同時明確相關各方的權利和義務。

[1]陳伯庚.《怎樣看待小產權房》，《檢察風云》，2007.

[2]李磊.《小產權房動了誰的奶酪》，2007.

[3]楊卓.《基于權重效用模型的小產權房性質界定主觀決策》.

[4]梁春程.《小產權房”的拆遷補償問題》，2009.

第7篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞:農村;集體土地;征收;補償機制

我國已經發展成為世界第二大經濟體，取得的成績舉世矚目。但是，我國仍是發展中國家，仍處于社會主義初級階段，仍然是一個發展中的農業大國，無農不穩，農村問題不可忽視。伴隨著城鎮化進程，為了追求經濟發展和城市擴容，大量農村集體土地被征收利用。但土地是農民的根本，是農民基本的生活保障，與農民的利益切身相關。在農村集體土地征收過程中，存在著許多現實問題亟須解決，要想解決這些問題，就要了解我國農村集體土地征收補償現狀，對癥下藥，有針對性地分析具體情況，找到一條符合國情、農村現況的農村集體土地征收補償之路，為農村集體土地征收補償機制的完善提供指導，更好地實現經濟的綠色發展和社會的穩定。

1農村土地征收補償的產生背景

經濟的快速發展，帶動了農村的城鎮化進程，其生產要素和經濟流通都在不斷集中，逐漸由傳統的小農型社會向現代化社會過渡。在這一變化過程中，農村土地城鎮化必不可免，即農村集體土地變成城鎮用途土地。這也是農村城鎮化的一個顯著特征，主要有兩方面特點:其一是土地所有權轉變，即土地由農民集體所有變更為國有土地。其二是土地性質的變更，即指傳統農業特點用地轉變為城鎮工、商、運、建等用途用地。經過幾輪改革，當前我國農村土地制度主要是農村土地集體所有制和家庭承包制，因而，要想實現農村集體所有土地轉變為國有性質土地，只能通過政府的行政手段進行征收，再利用一定方式實現土地用途合法轉換。土地征收可以說是現代的特殊產物，主要目的是為了滿足公共利益和城鎮化的需要。之后雖然逐步建立了土地征收補償的相關制度，但是有著一定的歷史局限性，在征收補償的過程中存在著許多詬病。提出了改革開放，工作重心也隨之轉移到了經濟上來，經濟迅速發展，城市建設規模也不斷擴大，原有的城鎮國有土地規模早已不能滿足日益增多的發展需求，土地征收便成為解決這一瓶頸的突破口。但隨著不斷的土地征收，也帶來了許許多多問題，而這些問題如果不能得到有效解決，不僅會嚴重影響農民的切身利益和土地的合理開發利用，更容易激化矛盾引發群體沖突，影響社會的穩定。

2農村集體土地征收補償機制現實作用

第一，保障被征收土地農民的利益。農民一輩子都在和土地打交道，土地就是他們基本生活的最佳保障，在以人為本的今天，追求社會公共利益也絕不能以犧牲個人的合法權益為代價。無論是國家、社會、還是個人，損害了農民利益，都必須進行賠償。第二，緩和社會矛盾。征收必然需要進行補償，補償是否合理是雙方能否達成一致的前提。必須要讓農民的損害最低化，且要有合理合法的征收需求和征收緣由，然后再追求更大的公共利益，這樣才能使農民接受征收，避免激化矛盾。第三，維護政府公信力。權力是把雙刃劍，政府擁有征收集體土地的權利，但要是沒有了限制和監督，就容易濫用權力，甚至是以權謀私，只有讓權力運行在陽光下，嚴格限制和規范權力，才能使政府有權而不任性，真正做到權為民所用、利為民所謀，使政府具有公信力。

3農村集體土地征收中存在的問題

第一，法律存在空白。目前，在國家層面尚未出臺針對農村集體土地征收補償的專門性法律，只是做了一些原則性規定，具體可操作性不強。雖然《土地管理法》和《物權法》規定了農村集體土地的所有權，但土地所有權不是農民所有的，個人只有使用權。在征地補償過程中，由于集體產權主體缺乏明晰性，往往導致利益補償主體不明確，利益相關者相互競爭。第二，征收程序不規范。現行法律制度在征收補償程序中缺少規范性，在土地征收時往往會利用行政強制手段，甚至是利用合法名義來掩蓋非法占地的事實，侵害農民合法利益。第三，社會保障制度不健全。土地是農民的根本，是農民生存的重要保障。在征地過程中，農民失去了土地，失去了基本的生活保障。有些地方受到經濟發展水平的影響，農民到手的補償款遠遠無法滿足城市生存發展，但卻并不享有城市居民的社保兜底，這在保障農民利益上存在很大缺陷。

4完善農村集體土地征收補償機制策略

第一，完善土地征收補償相關法律。目前，農村集體土地的征收補償主要依靠本省、自治區、直轄市制定的地方性行政法規，雖然給予了地方很大的自主權限，但地方法規不僅法律效力低，而且給一些地方保護主義和權力尋租提供了空間，這明顯違背了立法初衷。因此，國家層面的《農村集體土地征收補償法》至關重要，有利于統一農村集體土地征收補償方面的制度規范，用法律的利劍保護農民的合法權益，嚴懲權力濫用，切實保護被征地農民的合法權益。第二，引入農民全程參與機制。農民參與農村集體土地征用是保障農民合法權益的又一重要手段。要不斷完善土地征收補償的相關法律程序。首先，在研究和制定土地征收相關政策之前，必須建立土地征收通知程序，讓農民能夠有效參與其中。其次，要進一步健全土地征收法律援助程序。努力提高農民法律意識的同時，提供方便、快捷的有關土地征收補償矛盾糾紛方面法律服務。最后，建立征收補償民主論證程序。有關部門可以與專家學者、民意代表進行研討磋商，聽取他們的建議和心聲，確保找到最大公約數，畫出做大同心圓，滿足被征地農民不同層次的需求。第三，制定合理土地征收補償標準。關于征地補償標準，必須實事求是、因地制宜，不能搞簡單的一刀切。首先，根據土地實際用途，按市場價格補償經營用地，并充分考慮預期收益，以市場定價。其次，要貨幣補償為主、多種補償方式共存。除了補償經濟損失以外，還可以考慮其他安置方式，比如:可以用土地使用權入股，一些有固定收益的項目，可以讓農民把土地作價抵資入股，參與土地開發利用。第四，完善征地農民保障體系。相關政策應根據具體情況制定，將失地農民納入地方社會保障體系，緩解農民憂患，共享改革紅利。對于那些失去土地、沒有安全保障的人，符合條件的應納入低保救助體系，并積極幫助解決就業，可以統一進行就業技能學習，增強農民融入現代社會的信心和本領。

第8篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：房屋拆遷；征收；補償

Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.

Keywords: housing units; Collection; compensation

中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：

0 引言

“農宅”也就是農民所建私房，我國憲法第十條規定“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”當然“農宅”就是所謂的宅基地上所建的房屋，宅基地是屬于集體所有。而我要談的“農宅”主要指城市郊區農民的住宅，宅基地和自留山、自留地。隨著城市化的進程，城市不斷的擴大，人口的增加，土地的有限，城市郊區的農宅和土地越來越多被征收和拆遷。

一、調查報告

近年來，隨著城市經濟快速持續發展，農村的城市化建設步伐加快，旅游開發熱、開發區熱和房地產熱等紛紛興起，農村(尤其是城鄉結合部的農村)的房屋和土地越來越多地被征收，有的甚至是整個村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生資源，農村的土地更具有雙重性質，它不光是生產資料，還是社會保障，被征收，拆遷的房屋越多就意味著農民的住所沒有保障，被征收的土地越多就意味著農民的生存田越少，加之在征地過程中普遍存在補償標準低、土地增值收益分配不合理、打著“公共利益”的旗幟等問題，失地農民利益受到損害，不滿情緒不斷上升，對房屋拆遷和土地征用普遍采取抵制態度，失地農民與政府之間的矛盾日趨尖銳。

許多商戶在拆房的過程中，都會遭到農民的反抗，此時這些商戶就會認為農民的房子不拆則成為了危樓。那么 “農宅”真的就是“危樓”嗎？可以讓政府低價征收、拆遷？政府真的是以公共利益為目的征收、拆遷的嗎？政府的補償合理嗎？房屋是公民合法的私有財產，拆遷房屋必須要具有正當性，即要有法律依據，否則構成對私有財產權的侵犯。我國《憲法》修正案第二十條規定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”修正案第二十二條規定:“公民合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第2條重申憲法的精神，指出:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。……國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”《物權法》第42條規定:“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”以上規定是目前對農村房屋拆遷和集體土地征收的主要法律依據。由于我國憲法和法律未對公共利益作出明確界定，使得政府在行政征收和拆遷中擁有很大的自由裁量權，而這種自由裁量權的擴大，易導致政府角色的錯位。在農村房屋拆遷中，政府已不是純粹的公共利益的服務者，不是從為公眾服務、為公共利益服務出發，而是借助它的權力來實現其自身利益。

二、公共利益的界定不明確

對于“公共利益”界定不明確，我國《憲法》、《物權法》僅僅規定了公益拆遷，將國家征收拆遷的目的嚴格限于“公共利益”。但是目前征地拆遷的范圍過大，以商業為目的征收、拆遷也出現通過政府打著公益拆遷的旗號對農村集體土地和房屋征地拆遷的情形。為了政府征地拆遷行為的正當性和合理性必須對“公共利益”加以界定。公共利益界定，我個人也認為它是比較復雜、比較困難的。有些是比較容易界定的，比如說國防的建設，公共設施的建設，這些都比較清楚。但有些公共利益界定其實不是那么清楚。比如說危舊房改造，特別是城中村的改造，這在很多地方都是一個爭議很大的問題。我個人認為，它是把這種決定交給那些有直接利害關系的當事人來決定，體現了征收的民主原則。也就是說，讓那些當事人來決定這是不是公共利益。“公共利益”，廣義上是指國家利益和社會不特定多數人利益。“公共利益”所應包含的具體情形均在我國法律法規中沒有做出明確界定，因而實踐中把“公共利益”經常濫用。例如，國家征拆遷權利濫用，土地、房屋被有的地方政府以強制手段低價或無償從農民手中征收、拆遷過來，然后再以市場價格出讓給開發商，從中賺取巨大的差價，卻因此大幅度降低和剝奪了被拆遷人合法的征收拆遷補償金額。在國家加緊對土地征收的監督和控制的情況下，政府仍然存在較多濫用公權力的行為，而方式更加隱蔽，如以興建工業區等理由申請征地，在獲批后把一部分土地出售或改作他用，從而極大地引發了拆遷農民的不滿情緒。所以，為了限制政府權力，減少或制止違規違法行為的發生，切實維護公共利益、維護農民群眾的正當合法權益，須對公共利益加以界定。

三、征收、拆遷補償標準不規范

國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。但是對于征收、拆遷補償標準不規范，有的僅含糊規定給予“適當補償”或”補償”，有的規定了固定的標準，如我國《土地管理法》第47條“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。”具體的補償標準主要是由行政機關裁量，降低補償標準的現象也比較普遍。實際情況就是，補償金是由政府在法定幅度內單方說了算，農民沒有討價還價的余地，造成補償金遠遠低于土地應有價值。而且這一補償標準將補償限于直接損失，間接損失的補償則就不予考慮了。即使是對直接損失的補償標準也過低。根本不足以填補農民所遭受的損失，也不足以制約任意征地行為。在當今土地已是價比黃金，而向農民征收時卻以糧食的價格來計算補償。

農村土地征收、拆遷及農民權益救濟問題上尋求司法保障顯得是那么的無力。在相關法律法規缺失的情況下，首先，農村集體土地的征收制度在本質上是一種行政征收，在征與不征的問題上，農民沒有談判權、抗辯權、拒絕權。其次，補償金的確定是由政府在法定幅度內說了算。因此，在補多少的問題上，農民顯得很無耐。

四、結束語

（一）把土地征收補償制度進一步完善。土地征收范圍要嚴格限定，把公益用地和經營性用地要嚴格區分。國家進行土地征收必須為了公共利益的需要，征收權的使用要合法，通過征地不得牟利;商業用地的解決，運用市場機制解決，土地征收工作要有序、健康的進行。

（二）完善法律法規，盡快出臺《集體土地征收拆遷法》。通過對眾多法律、法規、規章進行融合整理，建立和完善征地拆遷方面的一整套協調一致的法律體系，用以指導、規范和約束各級、各部門以及拆遷相對人的行為，保障農村房屋拆遷工作合法、有序進行。

（三）把土地征收與補償工作程序逐步完善。樹立程序正義觀念，遵守公正、公開與效率的原則，把征收及補償程序的立法完善，增加征收、拆遷的透明度，社會的監督隨時歡迎。

（四）補償標準要合理補償方式要多元化。以農民集體土地財產權利的確定為基礎，補償金應該按照市場價格來確定。補償金除了要考慮農民的耕種等損失，還要注重對農民失地后的后期保障。尤其是土地后期出讓過程中，政府應提高農業重點開發基金、土地復墾費、用于農業土地開發費用、耕地占用稅等稅費來解決后續保障問題，個人覺得該筆費用不應低于出讓金的50%，并通過立法來確定資金使用渠道，防止該費用被挪用。對于土地的區位、土地的預期收益、供求狀況、當地經濟發展狀況等因素是當前農地征收中最為關鍵的問題，當然最重要的還是要考慮土地征收前的價值。與此同時，補償方式的多元化，主要以一次性金錢補償的方式，失地農民的社會保障體系要建立健全，輔以其他補償方式，切實保障農民合法權益。

參考文獻：

[1]張向東.城市房屋拆遷法律性質之定位[J].現代法學，2009（5）.

[2]李愛民.房屋拆遷行為的法律分析[J].法制與社會，2009（5）.

第9篇：土地征收相關法律范文

關鍵詞：小產權房；二元土地制度；購房者權益；住房結構

中圖分類號：F293.3　文獻標志碼：A　文章編號:1673-291X(2009)06-0154-02

在大城市周邊，小產權房可謂產銷兩旺，這種明堵暗涌的現象在全國帶有一定的普遍性，作者就其現象分析其利弊，找出其原因，從而尋求解決的方法，使問題的解決既能維護法律的威嚴也能合乎民生。

一、小產權房的存在，對利益各方利弊分析

（一）國家在兩難中予以禁止

小產權房的出現，為政府需要扶持的弱勢群體解決了一些實際問題，一解決了城市中中低收入家庭的住房問題，他們由于城市房價太高，商品房買不起，有限的保障住房又輪不到他們，小產權房用低價為他們提供住房，可謂是為政府排憂解難了。二讓一部分農民和集體走上了富裕和文明，加快了國家相關宏觀政策的落實：如盡早實現整體小康，建立和諧社會，加快新農村建設步伐等等。三可以緩解城市住房供需矛盾，為平抑房價提供一部分房源。

但小產權房的大量出現，也帶來一些不容忽視的社會問題：一是國民的糧食安全問題，小產權房漸成規模化，有不少直接或變換名目已經占有了耕地，國家耕地保底面積18億畝受到了極大的威脅。二小產權房的生產和銷售不符合相關法律法規，有損法律的威嚴，按照中國現行法律規定，農村土地一般歸村委會或村集體經濟組織或鄉鎮集體所有，如果要在農村集體所有的土地上進行商品房開發建設并銷售，建設所用土地，必須先經國家征收，轉為國有土地，再出讓給開發商，開發商向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人。

（二）集體在摸索中嘗試著進行房屋的開發

農村集體以農業為主，而農業的比較效益相對低下，經濟的搞活必須因地制宜有自己的特色。城市郊區因城市化建設占用大量耕地，農民只有涌入城市謀生，導致原有一些非農用地特別是宅基地閑置，如何有效利用起來，人們都在集思廣益，作各種嘗試，在這些地上開發房屋，利用地理優勢，填補城市住房供應不足，成為了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低價吸引城里人到農村置業，可以帶來農民和集體經濟狀況的好轉，新農村建設所需要的配套基礎設施可以借機改善，老的村莊和生活方式也會有所改變。

（三）購房者在無奈中選擇了購買

小產權房的購買者主要是城市中的中低收入階層、外來務工人員、少部分獨居老人。他們沒有足夠的錢用來購買城內的商品房，而經濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房，他們又不具備相應的購買資格，但他們又迫切需要有屬于自己的住房。這樣小產權房成為了他們的首選，可以花更少的錢解決住房問題，可以遠離城市的喧嘩，更加接近自然。但他們也擔當著沉重的風險。

（四）房地產企業在趨利中從事小產權房的開發

城市化進程的加快，為房地產企業帶來很多機會，同時由于這個行業的高利潤，競爭者數量猛增，競爭也相當激烈，為了開辟新的市場，一部分企業把目光投向了農村這塊凈土，在農村開發房地產，土地成本省掉很多名目，如各種稅費、拆遷補償費，土地出讓金等，這就是說，開發商們不需要太多的資金投入，就可以獲取高額回報，并且由于開發成本低，房價會相對低廉，這對城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的銷售市場前景看好。

二、小產權房明堵暗涌現象存在的原因分析

（一）城市高房價滋生出創新房產

近幾年城市房價一路攀升，購房者已經無法承受高房價的壓力，“房奴”隊伍越來越大，無房者害怕日后房價還會上漲，從而選擇相對比較低廉的小產權房。國家雖然出臺了很多針對高房價的宏觀調控的措施，但效果并沒有充分顯現出來。因而市場上出現了國家住房保障體系之外的各種創新房地產，如城市居民或單位自建房、市民自發集資建房、合資建房、小產權房等等。它們的投資主體、產權性質雖有很大不同，但有一點是共同的，價格相對低很多。受益階層以城市中低收入者或進城務工外來人員為主，用作投資、炒房的比例相對較小，多為自住。

（二）人們的住房需求量增加

住房制度的改革導致人們觀念的改變，經濟的發展讓人們手中收入增加，有能力考慮買房，同時人們對住房要求也在隨著生活水平的提高而提高，居者有其屋，成為了每一個人的夢想。城鎮戶籍制度、就業制度的改革讓更多的農村人走入了城市，加大了城市住房的壓力。而城市由于地域范圍的限制和高效利用現有市地資金不足等原因，向市民供給的房地產總跟不上需求量的增加。

（三）城鄉二元土地制度相關法律存在缺陷

中國《憲法》規定：宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。《物權法》規定：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利。有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。《土地管理法》規定：農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織或者村委會經營、管理。在2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》，強調要加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

小產權房的生產和銷售就出現了法律上的缺陷，現行法律不禁止即可行。這樣就給執法帶來了一定的難度。農民被禁止賣房，其實在一定程度上限制了農民資產的盤活。實際上損害了農民的利益，同時也是對資源的閑置與浪費。

（四）城市住房結構不合理

城鎮住房體系包括商品房、經濟適用房、廉租住房和限價房。商品房的修建由于土地的取得是以公開招標的形式，地價成上漲的趨勢，房價也高漲到了中低收入者望而卻步的地步，后三者是國家的保障性住房，但由于供應有限，需求者太多，國家和地方設置了很多條件，必須購買者具備這樣的條件才有資格買房。這樣很大一部分人就被劃定在了門外，他們為了求得一房，甘愿冒各種風險，因為他們買房只是為了居住，所以促成了小產權房市場的興旺。

三、解決小產權房問題的對策探討

（一）解決好城鄉房地產入市的疏通和協調

人們根據自己的經濟實力和生活習慣自由選擇住處，就可以緩解城市房源緊張的局面。所以現實最關鍵的問題是解決土地分割制度，或保持現有制度，但要做好入市的疏通和協調工作，如把小產權房作為廉租房的一種形式，由集體來統一經營和管理，或把小產權房所在區域納入城鄉統一規劃范疇，從土地整體規劃到項目審批、稅費管理、銷售及消費服務，進行全方位的規范監管，讓城鄉房地產一致起來。允許土地和資本、勞動等生產要素一樣按市場經濟的要求，自由流動、自由交易。讓集體土地的流轉和配置更符合市場經濟的一般規律。這也是中國農村改革三十年之后的發展趨勢。

（二）加強宏觀調控，平抑城市房價

降低房價應解決三個方面的問題：一是灰色收入。據南方某地開發商透露：樓盤開發成本只占房價20%，開發商利潤占40%，余下的超過40%利潤全部被相關職能部門“層層消化”掉了。且紀檢部門公布的一些大案要案也佐證了這一點。所以減少權力尋租的土壤，把這40%降下來，城市房價也會大幅降下來，中低收入家庭的購房壓力就會小很多，小產權房的需求量就會自然減下來。二是開發商的高利潤：城市房地產行業的壟斷狀況已是一個不爭的事實，這些“房地產大鱷”們已經暗地里建立起了他們自己的隱性俱樂部，壟斷市場定價權，掠奪市民的錢袋子，獲取高額利潤。打破單一供應者壟斷市場的局面，實現土地供應和房屋供應的多元化，引進競爭機制急不可待。這樣才能使房地產市場形成良性循環。三是城鎮住房結構調整，加大保障性住房的比例。國家和政府要加大經濟適用房、廉租房、限價房等具有保障性住房的供應，為購買小產權房的群體提供足夠多的買得起的房屋，減少高端住房的需求，讓整體房價與人們的經濟狀況相當。

（三）完善相關法律和制度，保護農民和購房者的合法權益

小產權房是是中國城鎮化發展，集體土地法規體系不健全的大背景下產生發展起來的，是一場體制政策和民生的艱難博弈，必須依法依理依情地處置，分門別類區別對待。對于占用耕地建成的違法住宅開發項目，必須嚴肅查處、予以清理，拆除，停工停售，開發商從中獲利的，政府要沒收、罰款，予以嚴懲，并追究有關領導的行政責任和法律責任。以顯示法律的威嚴。對于在農村原建設用地上開發的并已出售的房屋，只要不違背城鄉總體規劃，國家應以積極的態度，保障他們的利益，或以現實的銷售通過辦理一定的手續變為長期租賃，既符合法律，又安定民心。或將其納入住房保障體系，轉為保障性住房類，緩解中低收入家庭的住房壓力。

（四）嚴密監管制度

小產權房是處在政府各職能管理部門的交叉點上，從項目立項、施工、銷售等多個環節涉及許多相關部門，這些相關部門的職能定位和工作的協調還有很多不到位的地方，導致現實中監管空缺或不力的情況時有發生。目前農村土地市場會循序漸進的打開，非農建設用地會以各種模式開發各種性質的房地產，小產權房或類似小產權房的房屋開發在整個房地產市場中所占的份額會越來越多，監督和管理上決不能滯后，完善針對農村房地產市場的監督管理，要從源頭控制抓起，房屋的開發立項要符合城鄉統一規劃，把握好建設的速度和布局的科學，施工要確保安全，入市要合法，稅費管理要到位，做好防范各種風險的工作，保護好特別是弱勢群體的合法權益。讓整個農村土地市場科學、有序地發展。

充分利用起農村閑置或低效利用的土地，堅持市場化改革取向，盤活農村土地資產，把鄉土文化和現代文明結合起來，走城鄉一體化發展道路，社會主義新農村一定會建設得更加美好。

參考文獻：

[1]李珍貴.一個沉甸甸的話題[N].國土資源報，2008-04-11.

[2]沈曉杰.小產權房政策的選擇標準是什么[N].中國經濟周刊，2007-07-11.

[3]王小喬.買小產權房的城里人[N].南方周末，2007-07-12.