土地征收安置辦法精選(九篇)

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第1篇：土地征收安置辦法范文

[關鍵詞]集體土地；拆遷；安置房安置模式

[DOI]10.13939/ki.zgsc.2017.08.183

1引言

隨著社會經濟的不斷發展，湘潭市人口集聚加快，城鎮化顯著提高。2014年湘潭市城鎮化率達到了54.02%，與2000年相比，城鎮化率提高了18.08個百分點，14年間年均提高了1.5個百分點。2016年湘潭市城鎮化率達58.1%，據錢納里工業化階段理論，湘潭市目前及以后在相當長的時間里仍將處于快速城鎮化階段。近十幾年來，湘潭市城鄉一體化加快，郊區大量集體土地征為國有土地，拆遷將是城市經濟發展的必然趨勢。為規范集體土地上房屋拆遷安置補償標準，加快城鎮化進程，同時保障被拆遷村民的合法權益，政府將《湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》作為拆遷安置補償的法律依據。

該安置辦法在促進城鎮化水平，保障村民合法權益方面取得了較高的成就，但也暴露出許多社會問題。本文以湘潭市荷塘安置區為例，對村民進行訪談與問卷調查，同時走訪了相關政府部門，其研究目的在于了解安置房安置模式實施后的效果，分析存在的優缺點，提出相應的改進措施與建議。

2集體土地上房屋拆遷安置房安置模式概述

2.1安置房安置模式概述

安置房安置模式是集體土地上房屋拆遷補償中一種重要的安置補償模式，特指因城市發展壯大，政府征收集體土地及拆遷該土地上村民的住房，并在該土地上集中建房，以解決被拆遷村民的住房問題。本質上是貨幣安置與住房補助的結合體，該住房的土地所有權仍為集體土地所有，住戶沒有完整的產權，不能按揭，無法辦理過戶手續。

2.2荷塘安置區概述

2.2.1項目建設背景

荷塘安置區源于湖南五江輕化集團投資建設的現代化示范性超大型商貿新城――中國中部國際商貿城的建設。為了保證項目的順利進行，需要征用該地區的土地。根據《湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法》（潭政[2010]101號），該規劃區內的住房安置采取公寓樓安置和住房貨幣補助兩種形式，且就近選擇了在荷塘鄉建設安置區。

2.2.2項目工程概況

荷塘安置區采用下店上居的商住樓行列式市場模式布局，確保每戶擁有一套住房和一個店面。區內建筑層數5層，底層為商業鋪面，二屋至五層為住宅，套內建筑面積70～140平方米不等，容積率約為1.0，建筑密度約35%。小區道路多與建筑物平行且沿著建筑物雙邊布置，與城市道路有多處交叉口，提高了交通的可達性和商業鋪面的商業價值，但缺乏必要的物業管理、環衛及文化娛樂設施。

3安置房安置模式的利弊分析

3.1安置房安置模式的利

3.1.1保存了拆遷村民的生活方式與社會關系

在擁有五千年農耕文明的農業大國，村民與市民有著不同的教育背景、社會關系與生活來源，如果不考慮村民的生活方式，違背村民的意愿，強行將村民趕上高樓，這種過度的城鎮化手段，將不利于社會的和諧。

荷塘安置區考慮到了村民的生活方式與社會關系：首先，考慮到農村住宅需“接地氣”等因素，安置區建筑層數控制在五層以下；其次，預留了部分空地作為村民的自留菜地或家畜圈養地；再次，安置區選址采取就近原則，使留有種植地的村民在合理的農耕半徑之內；最后，住房分配按村按組進行劃分，這樣就保持了原有的社會關系。

3.1.2確保了被拆遷村民住有所居，解決了醫保與社保問題

荷塘安置區安置模式是貨幣補償與住房補助的結合體，確保了拆遷戶的住房需求，解決了村民的醫保與社保等問題。這樣被拆遷村民充分相信政府，相信拆遷政策，有利于拆遷安置工作的順利進行與社會穩定。

3.1.3注重拆遷村民的生a安置，保障基本生活來源

荷塘安置區為商住綜合樓模式，區位條件較好，毗鄰“中部國際商貿城”，隨著中部國際商貿城的發展壯大，周邊地區流動人口大量增加，拆遷村民可以將區內的商業鋪面或其他物業出租，換取一定的收入來保障基本生活。

3.2安置房安置模式的弊

3.2.1房屋空置率高，小產權問題嚴重

根據城鄉規劃法、房地產管理法以及土地管理法，荷塘安置區地塊土地所有權為集體所有制土地，該類土地上的住房沒有完整產權，不能辦理過戶手續，無法上市交易，實為城中村中的小產權房。荷塘安置區一期建設住房403套，實地調查數據顯示，小區實際入住率僅為62%，房屋空置率高達38%。且部分村民利用安置房補償政策，陸續將這些空置房屋變成了謀取自身利益的商品，以低于商品房高于原購房的價格，將屬于自己的安置房上市交易賺取差價。此類交易尚無法律保障，勢必存在產權糾紛等隱患。

3.2.2房屋質量存在缺陷，配套設施不完善，且缺乏物業管理

在對荷塘安置區村民的問卷調查與實地訪談中，最嚴重的問題是房屋質量存在缺陷，且村民認為這是安置房存在的特有現象，是政府建房存在的弊端，沒有辦法根治；最普遍的問題是基礎配套設施不完善，村民已經住了幾個年頭了，安置區內無綠地建設，到處塵土飛揚，周邊無學校、無醫院、無商場、無公交站，缺乏專業的物業管理服務。這些問題嚴重影響了村民的生活質量，都將引起村民對政府安置房補償政策的不滿，直接影響到安置區的入住率。

3.2.3安置房不利于集約用地，商業區位無法均衡分配

荷塘安置區土地開發強度的容積率約為1.0，建筑密度約為35%，綠地率約為25%，這與現有的緊促城市，集約節約用地的土地政策相矛盾。采用的下店上居的商住綜合樓模式，盡管安置區內的道路與城市道路開口較多，小區交通的可達性得到了提高。但無法從根本上消除區位的優劣勢，致使商業店面的商業價值不同，無法統一，易出現村民間利益難以協調等情況。

4安置房安置模式的改進措施

4.1堅持公開、公正、公平的原則

為了減少村民對政府補償政策的各種揣測，在拆遷安置補償過程中相關部門應公示征用地的進度、規模、用途、批準的文號、安置補償依據以及人員安置等政策及措施；為了保證被拆遷人的合法利益不受到損害，對拆遷補償要公開進行，如拆遷補償的相關依據、數量、補償費用、房屋安置方式、人員安置方式、征地補償安置方案及其具體實施的進度計劃等予以公示，接受被拆遷群眾的監督與建議。對拆遷村民關于安置補償所提出的問題，要及時進行解答，對補償過程中存在的問題應及時進行糾正，確保拆遷安置工作在公開、公正、公平的原則下進行，努力減少因拆遷安置不公引發的不滿和沖突。

4.2創新安置辦法，加強就業安置，確保社會穩定

征地拆遷中村民失去了賴以生存的土地，生活失去了保障，面臨著“失地即失業”的局面。雖然有適當的貨幣補償，有能遮風避雨的房屋，但不能世世代代坐吃山空，這也不符合村民的生活方式。新建的中部國際商貿城必定需要大量的員工，針對這種情況政府應當順應民意，制定合理的就業安置辦法。在征地拆遷過程中，拿出部分資金，與就業單位和沒有收入來源的村民簽訂協議。根據各個崗位、年齡層次和文化層次，制訂就業培訓計劃，帶動村民再就業的積極性，讓其能盡快地適應城鎮生活，同時也有利于改善政府、企業與拆遷村民的關系，有利于中部國際商貿城在荷塘鄉更好地發展，確保了社會的和諧穩定。

4.3適當增加貨幣安置模式的比例，壓縮實物補償模式

荷塘安置區安置房補償模式屬于實物補償模式，目前湘潭市城區存量住房空置率為19.3%，2012年以后新建商品房空置率為32.8%。從宏觀上來講，如何消化商品房庫存量，調整住房結構，是湘潭市急需解決的重要經濟問題之一。如果能提高集體土地上房屋拆遷的貨幣安置比例，利用新型城鎮化政策努力提高城鎮人口規模，用補償的貨幣購買現有的商品房，既能保障被拆遷村民的住房質量和生活質量，又能減少當前商品房市場的庫存量。

5結論

集體土地上房屋拆遷補償安置房安置模式，在一定的歷史時期對城市建設起到了促進作用，有利于市場經濟的發展。雖注重村民的意愿，部分保留了村民的生活方式與社會關系，解決了村民的后顧之憂，但仍然存在著小產權房、土地利用不集約、利益難以均勻分配、房屋質量不達標等缺陷。

安置房是以政府為主導的安置模式，雖然能解決現有的短期問題，但是對長期的運作不利，而且還給政府帶來了巨大的財政壓力和不可持續發展等新的問題。因此，我們應從長遠的發展的角度著手，以增加就業安置與貨幣安置為主導，調整現有的安置政策。

參考文獻：

[1]湖南省人民政府.《關于湘潭市集體土地上房屋拆遷補償安置辦法的批復》湘政函〔2010〕101號[Z].2010-04-15.

[2]孫.城市化進程中失地農民權益的法律保障[D].濟南：山東大學，2011.

第2篇：土地征收安置辦法范文

一、征收依據

依據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律、法規。

二、征收范圍

本項目征收范圍為：東臨寶福寺塔（以圍墻為界），南臨寶福寺南側道路，西臨琴江河，北臨琴江東路。具體征收范圍及界址以征收紅線為準。

三、房屋征收基本情況

本次房屋征收涉及被征收戶16戶，占地面積約4670㎡，建筑面積約3390㎡。

四、房屋拆遷補償與安置辦法

本項目采用貨幣補償、店面產權調換或異地土地安置方式。被征收人房屋如為臨琴江東路的店面，可選擇貨幣補償或店面產權調換，不能選擇異地土地安置方式；被征收人房屋為非臨街且為棟房的，可選擇貨幣補償或異地土地安置方式，不能選擇店面產權調換。

(一)貨幣補償方式

1．被征收房屋房地產價格確定：由具有資質的房地產評估機構對被征收人房地產進行評估，并將被評估房地產的產權人、位置、評估結果進行公示，征收人和被征收人對評估結果有異議的，可自評估報告送達之日起5天內向原評估機構申請復核，或另請評估機構評估，逾期未提交書面申請復估的視為無異議。

2．付款方式：被征收人簽訂好協議時，征收人預付50%的房地產補償款，并支付臨時安置補助費和搬遷補助費，房屋拆遷完畢經征收人驗收合格后付清全部房地產補償款。

3．被征收人選擇貨幣補償并在規定時間內拆遷完畢的，可按其征收房地產評估補償價格的20%給予獎勵。

(二)店面產權調換方式

1．安置位置：安置店面位于寶福寺周邊規劃安置店面。

2．店面安置指標面積：為被征收店面一層主體建筑面積（不含臨時設施及附屬設施）。

3．店面安置原則：如被征收人在規定時間內拆遷完畢的，可在安置區按店面安置指標面積1：1安置店面。如被征收人商鋪安置指標面積大于最大店面面積的，可選擇兩個以上店面，但必須按照安置的個數最少、安置面積最接近店面安置指標面積的原則確定。如果選擇的商鋪面積超過其商鋪安置指標面積的，超過部分按商鋪安置時的市場價格購買，未超過部分按1：1置換；如果選擇的商鋪面積少于商鋪安置指標面積的，少安置部分由拆遷人按商鋪安置指標回購價回購。

4．被征收人店面及安置店面的價格確定：由評估機構評估確定。

5．結算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償協議后，被征收人先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，其房地產征收補償款由征收人掛帳暫存，安置時軋差計算，多還少補。

6．安置店面建筑標準：內墻為毛坯墻，進房第一道門安裝安全門。外墻裝修完畢并安裝窗戶，水（電）總管（總線）到戶，戶內管線由被拆遷人自行負責。

(三)土地安置方式

1．安置位置：松仔坪規劃土地安置區（迎賓大道拆遷安置地東側）。

2．土地安置指標面積：每戶限選一宗安置用地。土地安置指標面積為被征收房屋主體第一層建筑占地面積。

3．臨時設施、豬牛欄、圍院及僅有地基的空地等附屬設施占地面積不計入土地安置面積，只可貨幣補償。

4．安置地價格：由評估機構評估確定。實際安置土地面積小于或等于其土地安置指標面積的，安置地價格按評估價計算。實際安置土地面積大于其土地安置指標面積的，超過部分安置地價格按安置時市場價計算。實際安置的土地面積少于其土地安置指標面積的，少安置部分由征收人按土地安置指標回購價回購。

5．被征收人房地產價格確定：被征收人的房地產補償價格按貨幣補償方式由評估單位評估確定。

6．結算方式：征收人與被征收人簽訂征收補償安置協議后，被征收人可先領取臨時安置補助費和搬遷補助費，被征收人的房地產征收補償款由征收人掛帳暫存，與安置地購買款軋差計算，多還少補。

7．安置戶建房必須服從城市規劃，接受建筑業工程質量與安全管理部門監管。采取統一設計，統一建設，統一驗收的建設方式。對違反規定的除依法處罰外，取消該安置用地的優惠政策。

8．安置地標準：完成“三通一平”，道路及排水設施建設。

五、選地（店）辦法

1．序號確定：按被征收人簽訂征收補償安置協議時間、拆除完畢時間分別編出序號，兩個序號相加得數從小到大排列，得出選擇序號，被征收人按選擇序號依次選擇安置地。選擇序號相同的按簽訂征收補償安置協議時間先后確定順序，如簽訂協議時間仍相同的則抽簽確定先后順序。

2．被征收人必須遵守選地規則，并按時參加。如未按時參加，視為自動放棄安置序號，征收人有權安排下一序號人選地。

3．前序號人已選中的后序號人不得選擇。

六、安置戶頭確定原則

根據被征收房屋所有權證（或土地使用權證）載明的產權人或年12月31日前單獨立戶（以公安戶口簿登記的戶口）的原則確定安置戶頭。店面戶頭按一個店面一個戶頭的原則確定。

七、臨時安置補助費及搬遷補助費標準

臨時安置補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米36元計算（18個月）；搬遷補助費按被征收房屋主體建筑面積每平方米3元計算，選擇安置套房和異地土地安置的支付2次搬遷補助費。

八、相關政策

第3篇：土地征收安置辦法范文

一、關于執行依據問題。省人民政府《關于公布省征地補償標準的通知》（政發號）中所公布的補償標準為土地補償費和安置補助費兩項費用之和。被征土地上的附著物和青苗補償執行經省人民政府同意，自治州人民政府公布的《自治州征收土地上青苗補償費標準》（州政發號）文件。

二、關于執行標準問題。鑒于行政區劃調整，開發區所轄吉鳳街道范圍已屬吉首市市域，征地標準除執行政發[]43號和州政發[]5文件外，按從高原則按照《吉首市征地補償安置辦法》試行意見執行。

三、關于集體土地費提留問題。征地補償費用中土地費用村集體經濟組織留存部分按政發[]43號文件規定的土地補償費和安置補助費兩項費用之和為提留基數，參照吉首市的提留標準8%比例執行。

四、關于執行方式問題。被征土地上的青苗費及地上附著物（包括青苗、果樹、藥材、花卉苗木、水坑、糞坑、零星樹木砍伐費、臨時生產棚等）實行費用包干補償辦法。（具體見附表1）

五、關于墳墓補償問題

1、墳墓的補償標準中包括墳地購置費和搬遷費。

2、新葬墳和搬遷墳墓必須符合園區規劃要求，進入各村（社區）統一選址的公墓山范圍內。

3、若遇特殊情況墳墓遷出開發區規劃控制范圍的，經開發區征地拆遷辦現場驗收后按文件標準另行補償墳地購置費。

六、關于復核問題。在對土地權屬進行調查、定界、面積測繪、作物定級、構筑物登記等工作時，被征地農戶要積極配合并參與，對于無正當理由拒絕參與的以村（社區）組干部指認為準，原則上不復核。被征地農戶確能提供足夠證據證明有誤且書面提出申請的，征地拆遷辦、村（社區）組干部及被征地戶共同進行一次復核，最終結果以復核確認的為準。

七、關于搶插問題。對于征地公告后仍然搶插、搶種、搶建的作物及構筑物一律不予補償。

八、關于騰地問題。對補償已經到戶且騰地通知期滿的，被征地戶對被征土地上的附著物仍不采摘和搬遷的，由國土部門組織依法騰地，所造成損失不予補償。

第4篇：土地征收安置辦法范文

土地是農民的生存之本，是農民重要的生產資料，也是農民最基本的生活保障，保護農民的土地權益，實際上就是保護農民的物質利益，尊重農民的生存權利。隨著我縣經濟社會事業的發展，勢必增加對土地的需求，但不能把經濟的發展建立在犧牲農業和農民利益的基礎上，所以要切實做好被征地農民的補償和安置工作，建立健全征地補償安置的長效機制。

【關鍵詞】

土地征收；征收補償和安置；問題；對策

引言

2013~2015年，福建省順昌縣征地事務所簽訂了45個項目的征地協議，共征收集體土地6580畝，發放征地補償費24067萬元。目前，我縣經濟正處在快速發展，城鎮化、工業化建設速度加快的時期，土地征收出現了新的。這些土地的征收滿足了我縣城鎮化、工業化和經濟建設對土地的需求，但由于各種原因所引發的征地矛盾也日益突出。因此，進一步完善土地征收補償安置的政策也迫在眉睫。本文以順昌縣為例，對當前征地補償安置工作中存在的問題和對策，進行初步的探討。

1征地補償安置的主要做法

1.1嚴格執行征地程序，加大征地政策宣傳力度我縣嚴格按照《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》征收土地，在征地前做好征地的宣傳工作，對征收的集體土地，認真審查其是否符合土地利用總體規劃，認真做好被征地的面積、地類、權屬調查，做到調查表、實物、補償登記三對照、三符合，告知被征地單位（農戶）聽證權利，經過協商簽訂《征地協議書》，并將征地補償費依法足額及時撥付到位，征地經批準后嚴格實行征地“兩公告一登記”步驟。

1.2逐步改善被征地農民補償、安置及社會保障的做法在補償方面，根據《福建省人民政府關于調整年產值和征地補償標準的通知》（閩政[2011]5號）精神，我縣從2013年起將耕地年產值提高到1500元/畝。在安置方面，對被征地農民生產、生活安置問題，除貨幣補償、養老保險外，目前我縣在余坊組團項目中創新留地安置、自愿入股等安置途徑，在保證被征地農民原有生活水平不降低的基礎上，不斷創新安置途徑。在社會保障方面，近幾年我縣在征地項目中，對涉及耕地且符合社保對象的，建立了《被征地農民基本信息表》、《被征地農民參加養老保障申請表》、《用地項目涉及失地農民社保情況登記表》等臺賬。截止2016年6月，共計失地農民保險對象4000余人，已保障2481人，目前正在協調社保金的發放。

1.3確保征地補償費足額到位，維護被征地農民的利益近年來，我縣項目建設征收土地補償費用均足額及時到位，不存在拖欠、截留征地補償款現象。在征地申請時，要求建設單位先將不低于50%的征地補償費存入縣征地資金專戶，待征地批準后統一由縣國土資源部門根據農民集體經濟組織提出的被征地農民名單和征地補償費的分配方案，把應該補償給被征地農民的部分，直接發放到位。從2013年起，縣征地事務所已直接發放10158.82萬元補償款到被征地農民個人賬戶。

2存在的問題及成因

2.1土地征收程序滯后，補償標準難統一現行的征地程序設置“征地告知、調查確認、聽證”等環節，強調將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑及社會保障等內容以書面形式告知被征地單位和農戶，但在實際工作中實際效果并不理想，如在聽證環節，當聽證雙方難以達成一致意見時，缺乏有效的辦法加以解決。因此，雖然有聽證設計，但被征地戶往往有異議，不少是以上訪的形式要求解決。在現行設計中，將征地補償安置方案公告、征地公告設在土地征收經省政府審批之后，這時集體土地經審批其性質已轉為國有土地；另一方面，如果被征地單位（或農戶）對征地補償安置方案不同意，被征地戶不愿交出土地。如果采取行政手段，必然造成不穩定因素。被征地農民對征地補償安置方案有異議，最重要的就是對補償標準不滿意。由于現行的標準在工作難以執行，被征地農戶在補償上便“討價還價”，以至在我縣城區及近郊等村的耕地補償價都在10萬元/畝以上。因此，將征地補償安置公告置于征地審批之后的流程是不符合實際的。

2.2土地分類在相關部門中存在不一致，缺乏協調性國土部門通常將土地分為建設用地、農用地和未利用地。集體土地征收所涉及的地類一般都在農用地、未利用地的范圍，少部分涉及到建設用地。如，在國土部門的土地分類中，歸類為未利用地或其他土地的地塊，在林業部門的圖斑上有可能是林地。這樣在征地上報審批的圖件中，就會出現地類不一致、面積不相符的情況，其結果造成被退回重辦，甚至還因該地類為林地導致無法審批。其主要原因是兩部門在有關地類的劃分上缺乏溝通協調，造成不一致。

2.3失地農民的社會保障現狀有待改善

2.3.1失地農民社保金偏低根據《福建省人民政府辦公廳關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作的指導意見》（閩政辦[2008]28號）規定，失地農民養老保障的個人賬戶資金的籌資規模應不低于18000元，政府補助比例不低于70%。即政府投入的資金為12600元/人。就目前我縣符合失地社保條件的有4000余人，而社保金的籌措只有近2200多萬元。如果對符合條件的對象都設立社保賬戶，社保金的短缺就顯而易見。自失地農民社保工作開展以來，多數農民不愿意自己再掏錢提高比例，因此其賬戶只能是政府投入的12600元。按計算滿60周歲后，他們領取的養老補助只能在90元/月左右。從保障的長遠角度來看，這點收入難以保障其生計。

2.3.2失地農民社會保障金籌措標準偏低根據《順昌縣人民政府關于被征地農民就業培訓和社會保障實施意見（暫行）的通知》（順政綜[2012]92號）規定，被征地農民養老保障專項資金的籌措標準為1.22萬元/畝。按此標準征收耕地只按項目中耕地的地類繳交社保金，這時就會出現征收耕地的畝數多，但達到社保條件的對象少，如神農菇業項目，征收耕地90多畝，符合社保條件的不超過10人。征收耕地的畝數少，但符合社保條件的對象多，如洋口精尚自動化項目，征收耕地170多畝，達到社保條件的580多人。我縣雙溪街道的城東村、余坊村，洋口鎮的沙墩村，其人均耕地大多數在0.5~0.4畝/人之間。即使只是征收少量耕地，甚至未征收，其人均耕地就有可能少于全縣農業人口人均耕地30%以下（0.444畝/人）。就目前情況看，全縣達到失地農民社保條件的人數已有4000多人，但籌措的專項資金只有2200多萬元，缺口仍有2840多萬元，其中還不含免費為失地農民就業培訓的費用。因此，以耕地1.22萬元/畝的標準來籌資，其標準確實偏低了。

3對策和建議

3.1改革征地程序，提高征地工作效率省級國土資源主管部門應加強調研全省各地在征地報批程序方面的可行做法，重新制定集體土地征收流程，將征地補償安置方案公告前置，然后再申請辦理征地報批及其他手續，提高征地工作效率，更好的服務于城鎮化、工業化和經濟建設的發展。

3.2建立健全土地征收的補償安置機制

3.2.1適當擴大土地征收補償范圍目前，土地征收補償范圍為土地補償費、安置補助費和青苗及地面附作物補償費。從征地工作實踐看，應適當擴大補償范圍。擬將土地承包經營權、農民因征地行為造成的間接損失、失地農民的社會保障納入補償范圍。

3.2.2逐步提高現行土地征收補償標準根據所征地塊的現狀，有區別地適當調整年產值的基數。貫徹執行《南平市政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》（南政綜[2011]122號）精神，根據我縣情況、土地區位條件、耕地質量、以及用地趨勢和現行征地補償價格差異情況，制定《順昌縣政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》。補償標準應和土地區位條件、耕地質量、土地征收后的用途（經營性與公益性相區分）相掛鉤，對公益性用地如交通、國防、水利、城市基礎設施等，征地補償標準可以在“區片綜合地價”的高低限之間平衡。

3.2.3改革、探索土地征收補償安置方式在土地征收工作中，除貨幣補償外，應進一步探索分期貨幣補償方式、入股分紅安置方式、土地交換方式、留地安置方式、社會保險方式等，引入司法機制，豐富農民維權救濟渠道。

3.2.4完善和健全農村土地產權，逐步提高失地農民社保金在農村集體土地確權發證的基礎上，加快推進農民承包地的確權發證工作，切實維護農民的土地財產權益。貫徹執行《福建省人民政府辦公廳關于做好被征地農民就業培訓和社會保障的補充通知》（閩政辦[2011]12號）和南平市勞動與社會保障局的要求，將失地農民社保金的籌資標準分為省重點和一般項目兩類。屬省重點項目的，其失地社保金籌資標準為1.8萬元/畝；屬一般項目的，其籌資標準為3萬元/畝。適當提高標準，即有利保證失地農民社保金的足額到位和逐步提高，也有利于抑制企業浪費土地的現象發生，通過經濟杠桿保護耕地。

3.3土地分類應建立相關部門協作的長效機制為了提高工作效率，加快征收土地的報批進度，服務地方經濟，促進社會發展，國土部門在核實被征土地地類時，應先到林業部門核對；林地部門在確定地類時，也應會同國土部門核對。把這種工作關系作為核實地類的前置條件，沒有經過雙方相互核實的地塊，不能進行地類變更。

3.4加強對征地補償款發放的監督，切實維護被征地農民的合法權益《土地管理法》和《福建省實施中華人民共和國土地管理法辦法》明確了征地補償費的標準和發放對象；省政府《關于加強征地補償管理切實保護被征地農民的合法權益的通知》（閩政[2004]2號），進一步明確了市、縣國土管理部門應加強征地補償費（土地補償費、安置補助費、青功及地上附著物補償費）的發放的監管，提出土地補償費可由國土部門直接發放給被征地農戶?？h級國土部門應根據被征地單位（村委會）提供的被征地村民的身份證明，將征地補償費及時足額地直接發放到農民手中。

4結束語

農村征地涉及農民切身利益，要以人為本，一切從農民的利益出發，在征地補償安置上最大限度的保障農民的合法權益，確保被征地農民當前生活質量不降低，長遠生活有保障，讓農民切實分享到經濟建設發展、城鎮化、工業化建設的成果。

參考文獻

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[2]張明.淮安經濟開發區被征地農民利益補償政策研究[J].安徽工業大學學報（社會科學版），2007（04）.

[3]石艷麗.淺談農村經濟的發展及實現方法[J].中國新技術新產品，2011（14）.

第5篇：土地征收安置辦法范文

從法理上看，造成這種局面有其必然性，原因在于我國還沒有一部專門的拆遷法來保障被拆遷者的利益。

此前，《城市房屋拆遷管理條例》因其相關內容與物權法抵牾而導致非議，并最終在2011年1月《國有土地上房屋征收與補償條例》通過后被廢止。

按照物權法的規定，只有“為了公共利益的需要”才能征收土地與不動產。地方政府并不希望嚴格限定“公共利益”，因為目前多數拆遷征地行為都屬于商業性質。利益博弈導致拆遷法難以出臺。

另一方面，《國有土地上房屋征收與補償條例》中諸如“公平補償”的表述過于籠統，容易留下暗箱操作空間。盡管第十九條規定補償“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格”，但由于開發商往往極力壓縮補償標準并將之轉嫁到房價中，因而被拆遷戶往往不同意搬遷甚至寧愿做“釘子戶”。

顯然，這并不是新型城鎮化的發展道路。新型城鎮化，就是不但要保障農民的土地權益，還要讓農民享受到城市發展的成果。

所幸各地政府在探索征地拆遷的補償機制時，也涌現出了一些較好的做法，大致可以歸結為以下三種模式：

廣東“貨幣補償與留地安置并行”模式，在給予了較高貨幣補償的同時采用留地安置辦法，保障失地農民的基本生活。以潮州市為例，被征地單位除了得到按征地前三年平均年產值的23倍補償之外，還可按被征地面積13%～15%的比例申請劃留集體建設用地，用于發展第二、三產業。

海南三亞、陵水的“主動拆遷與留物業安置”模式。政府在對被征地進行市場評估后，將征地補償總費用和工作經費“打包”給村委會，由其成立股份制公司實行拆遷。公司在按照法定標準給予村民拆遷補償后，結余費用由全體村民共享。同時借力海南大力發展旅游業的東風，按照征地總面積的8%給村委會優先安排留用地，扶持發展特色商業。

河北邯鄲經濟開發區的“長期生活補貼”即“噸糧田”模式。被征地農民在得到國家規定的各項補償及福利的基礎上，每年還可以獲得每畝兩季糧食總產量1噸的實物或者等額經濟補貼。補貼標準就高不就低，并且可由子孫世代繼承享有。同時，積極為托管農村發展村集體經濟項目，增加村集體的固定財政性收入。通過構建完善的農村社會保障體系，實現學有優教、病有良醫、勞有多得、老有善養，確保讓老百姓充分享受城鎮化發展成果。

第6篇：土地征收安置辦法范文

關鍵詞:城中村;失地農民;法律保障

一、“城中村”失地農民的保障現狀及存在的問題

(一)有關土地征收的具體法律法規存在矛盾或含混不清

現行土地法律規定農村集體經濟組織全體成員轉為城鎮居民以后,原屬于其成員集體所有的土地屬于國有土地。這一規定突破了1954年憲法有關征地只能“為了公共利益”這一限制條件的規定,實際上為征收農地轉用非農建設提供了一種合法形式。但是產生了一個矛盾:對于非公共利益的農地轉用,不經過征地是違憲,因為不符合“全部城市土地為國有土地”的憲法準則;征地也違憲,因為不符合為了“公共利益”才可征地憲法準則。又比如,《土地管理法》第16條規定“土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理”。但土地使用權轉讓過程爭議發生的原因有那些情況,爭議發生后如何處理,法律沒有確切規定。因此,在征地過程中農民的權益受到損害時,利用法律無法有效地保障自己的合法權益。

(二)對“公共利益”范圍界定不明確

我國現行《憲法》第10條第3款規定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！痹撘幎梢岳斫鉃橐獙w所有土地進行征收,就一定得符合公共利益的,非為公共利益,不得對集體土地進行征收。但具體什么情況下征地才符合“公共利益”,哪些征地目的不是為了“公共利益”,這些卻沒有明確規定。就目前來說,國家只要是為了“公共利益”的需要隨時都可以對農民集體所有的土地實行強制征收,并且按照《土地管理法實施條例》第25條的規定對征收這種法律行為任何單位和個人不得提出異議,如對征收土地的補償費用有異議也只能提請批準征地的政府裁決,但征收補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。而且對土地征收的目的是否是為了“公共利益”也沒有嚴格的審查機制。在我國《土地管理法》中,既沒有土地征收申請、批準前,有關機關對土地征收目的合法性的事前審查,也沒有土地征收被批準后,被征收人認為土地征收目的不具有合法性時的事后審查。只規定了土地征收必須經過國務院或省、自治區、直轄市人民政府批準,對被征收人認為土地征收目的不符合法律規定時的救濟機制也沒有任何規定。

(三)法律規定的征地補償偏低

《土地管理法》第47條是現行征地補償的主要法律依據。該條第1款規定:“征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補償?！卑凑胀恋卦杏猛狙a償,不能反映土地的位置、地區經濟發展水平、人均耕地面積等影響土地價格的因素,其實質是將土地僅僅看作一種生產資料,沒有考慮到土地負載的眾多社會功能和農民的財產權,從根本上忽視了土地私益性;該條第2款規定:“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費,為該耕地被征收前三年平均年產值的六到十倍?！恳粋€需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是,每公頃被征耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。”根據該規定,征地(耕地)補償分為土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費三種,其本質不是對土地價值的補償,而是對地上物的補償;具體補償數值主要根據該土地被征用前三年的平均年產值來加以確定,對各地的經濟發展水平和種植結構、農業耕地水平的差異缺乏體現,無法反映被征土地的區位價值,同時使得補償價值極易波動,導致同一區位地塊補償價格懸殊;孤立地考慮耕地作為農作物生產的年產值,忽視了被征耕地一旦轉為非農用地所飆升的級差價值,農民被排除在土地增值利益的分配之外。該條第6款規定:“依照本條第2款的規定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的,經省、自治區、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不能超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍?！边@是我國征地補償的法定最高標準。土地是農村集體經濟組織成員賴以生存的基礎,失去土地的農民的損失除集體土地承包使用權所能創造的實際價值外,還包括生活保障,就業安置等方面的損失,即使是根據法律規定的最高補償標準,也是明顯偏低。

(四)對非農用地的征用安置補償法律沒有規定

我國的《土地管理法》對征用農民集體所有的農用地的補償方法做出了比較明確的規定,但對征用農民集體土地中非農業用地的實施方法和補償標準沒有做出具體的規定與解釋?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》雖然對房屋拆遷補償、安置方法做出了比較具體的規定,但該條例的實施對象僅限于城市規劃區內的國有土地,不適用于針對農民集體土地上房屋及附屬物的拆遷行為;而2004年1月1日起施行的《城市房屋拆遷估價指導意見》也同樣沒有包含適用于上述問題的規定。2004年11月由國土資源部正式公布的《關于完善征地補償安置制度的指導意見》,確定了新的征地補償標準。按照保證被征地農民原有生活水平不降低的原則,允許征地補償標準突破由《土地管理法》所規定的土地補償費和安置補助費按統一年產值30倍計算的上限。另外也涉及到了可制定區片綜合地價的內容,以及比從前更為靈活的征地安置措施。但是針對非農用地,特別是農民宅基地等土地的征用補償,依然未做出較為明確的規定。

二、健全和完善“城中村”失地農民法律保障機制的思考

(一)完善法律規范,健全法律體系

由于“城中村”農民的宅基地與城市居民的房屋用地的性質和來源有很大區別,村民又不能享受城市政府提供給城市居民的許多社會保障,絕不能套用《城市房屋拆遷安置條例》;同時,“城中村”又是農民土地被征用后的最后居留地,不能適用《土地管理法》規定的征地補償辦法。為此,必須進行新的立法,或修訂現行法律,使政府的改革行為合法,保障農村和農民的合法權益不受侵犯,保護集體資產、個人財產不被損害;對“城中村”的拆遷安置和土地征用行為予以規范,做到有法可依,有法必依。在土地收益的分配上盡可能對村民和投資方有利。完善對征收農村宅基地的補償和拆遷安置的法律規定。就“城中村”中以房屋為主的農民私有財產的拆遷安置補償方式和標準制定相關法律,確定法律適用,使其在“城中村”改造的實踐中有法可依。完善《中華人民共和國土地管理法》、土地征用條例的修訂與實施,從法律上建立完善土地征用目的合法性審查機制,建立征地價格及補償標準聽證制度、土地征用爭議司法仲裁制度。地方政府可根據當地實際情況制定分配機制、安置辦法、管理體制操作程序,對村集體組織獲得國家的土地補償后的使用或者分配做出具體規定。要修改行法律法規關于農村集體非農建設用地不能出租、轉讓和抵押等的規定,只要符合土地利用規劃,只要在嚴格的土地用途管制之內,應當通過開發商和土地所有者進行平等的談判,讓土地所有者――農民集體經濟組織與用地方直接談判和交易。

(二)明確界定“公共利益”,避免侵犯農民合法的土地權益

世界上大多數國家都規定國家征用土地的權利僅限于公共利益的需要。我國只是原則性地規定了土地征收必須符合“公共利益”,但具體什么是符合“公共利益”,卻沒有明確規定,這種方法給予了國家行政機構極大的自由裁量權,也給予了國家司法機構極大的法律解釋權,他可以確定某種特定用途是否符合公共需要的性質,因此我國應采取更為明確的立法方式確定“公共利益”的范圍。規范土地征收程序,以保障土地征收的公平正義。在土地征收過程中,要注重被征收土地者在整個過程中的參與,保證在征用農民土地的過程中土地權利人有充分的參與權和知情權。讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和補償安置費用在使用、管理方面都有充分的發表意見的機會,并能夠采取足夠的措施保護其合法權益。

(三)確定合理的征地補償標準,按時兌現補償款

一是逐步提高土地征用補償費標準。土地征用補償要充分考慮農村經濟發展和農民收入增長的實際。應該以農民征地補償費全部進入社保測算能領到城區最低生活保障金作為參照系,將現行補償標準提高。這僅僅是靜態預期補償標準,今后應逐步調升。國家應該通過立法,提高土地補償費和安置補助費的補償標準,并確保征地補償安置經費支付到位。政府要通過壟斷土地一級市場,適當降低稅、費,調整土地出讓收益分配比例,提高征地補償標準。

二是在統一征地中逐步推行土地“片區綜合價”。堅持市場化方向,根據城市發展總體規劃,按地段、地類等將城市土地劃分成若干個區片,每一區片確定一個相對合理的基準地價,在統一征地時,實行統一的補償標準。合理的征地補償標準應以保護農民的權益為基本出發點,同時兼顧補償的公平合理性。處理要考慮土地征用前的價值外,還要考慮土地的區位、土地的預期收益、供求狀況、當地經濟發展狀況等因素。合理補償標準是按照公平的市場價格兼顧政府財政的承受能力給予補償。在土地權利的市場價可以確定的地方,如城市郊區和經濟發達地區普遍采取“公平市場價”的方法,在公平市場價難以確定的地方,以公平市場價為基準,同時規定最低補償標準,即定下限不定上限,但補償不得低于最低補償標準。

(四)以保障農民權益為核心改革土地制度

首先,要明晰土地所有權的真正主體。推進農村集體經濟的股份制改革,將包括土地在內的集體資產核資折股,量化到農民個人,組建初級股份合作社,讓每一個村民擁有一份相應的股權,按股給農民分紅利。只有實行這種土地農民所有制,才能真正實現“耕者有其田”,使農民的土地權益從根本上得到保護。其次,要合理界定土地使用權主體的權利范圍。明確農民土地使用權是涵蓋承包權、經營權、抵押權、入股權、繼承權和轉讓權的具有交換價值的獨立資產。再次,要完善土地征收制度。把現行強制性的行政征收行為轉變為交易性的市場購買行為,積極推進農村集體非農建設用地直接進入市場流轉,打破國家對土地一級市場的壟斷,實現集體土地與國有土地同樣用途、同等價格、同樣收益的目標。允許和鼓勵農民以租賃、參股等方式參與土地收益的二次分配,獲得長期穩定的收益。

參考文獻:

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第7篇：土地征收安置辦法范文

關鍵詞：征地補償；未來性；可增值性

中圖分類號：D913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我國征地補償制度存在的問題

目前我國征地補償制度存在多方面的缺陷，并在實際征地中引發一系列社會法律問題。這里以廣州大學城的興建為例。

廣州大學城的興建，被認為是廣東省教育事業發展的一個新的里程碑。然而，在發展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅逐原住民為代價，而一度的強拆強遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學城多塊土地被拍賣，皆被開發者高價取得，此事件更是引起軒然大波。《廣州市番禺區廣州大學城項目征地拆遷補償安置辦法》規定，“按房屋類型，補償標準從400元到850元/平方米。村民們獲補償款項的雖按照征用耕地補償標準的最高限計算，但每戶拆遷補償亦不過10.92萬元，按時搬遷拆房獎勵10.08萬元，人頭獎勵6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補償款僅為27.66萬元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進行出賣，拍賣價格竟為征收價格的近10倍，達到每平方米價格7 000多元的高價。而今，大學城商業南區于2012年7月拆除，建設空氣質量監測站。作為一個公共利益需要的設施，竟然要拆除原有的商業中心以得到空地建設；更諷刺的是，在即將拆除的商業中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設中的商品房。

廣州大學城被拆遷后，如今只剩下4個保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農民除少部分加入學校的物業管理工作中，其余大多數人卻不得不遠走他鄉，外出另謀生路，長遠生計成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補償性的價格征收土地，而后通過出讓，轉手天價拍賣大學城土地；大學城具有的優越配套設施和濃厚人文氛圍，這正是開發商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學城建設帶動房地產發展”。

無論是借著公共利益的名頭進行征地，又或是確實為公共利益征地而后變為商業用地的，在我國這類情況屢見不鮮。之所以出現這種情況，是由于我國目前對土地用途并沒有做出具體明確的區分，這樣就導致了在征地與土地出讓二者之間價格的不均衡，存在著巨額的利潤空間，從而使得政府與開發商聯手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農民卻只是獲得極少的補償款。

二、我國目前征地補償的現狀

按照《土地管理法》的規定，集體土地被國家征用后，相關補償費用則包括耕地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。“其中征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍?！钡牵懊抗暠徽魇崭氐陌仓醚a助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍?！?/p>

有些學者對這種人為降低補償標準的做法大為批評，認為應該按照等價交換的原理來計算補償費用，目前的補償費并不能體現土地的真正價值；而農民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補償，“按照我國東部地區一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務員一年的工資收入，根本不能體現土地的實際價值，損害了原土地所有人的經濟利益……改革開放以來低價征用農民的土地，至少使農民蒙受了2萬億元的損失”。

我國集體土地征用補償制度采用的是一次性貨幣補償制度。這種一次性補償方式沒有考慮到土地對于被征地農民的長期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補償標準制度，體現土地的實際價值與預期價值，確保被征地農民的未來生計，就成為了一個重大而復雜的問題。

對此，有些學者將此問題用土地補償標準的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。

三、征地補償標準的未來性概述

征地補償標準的未來性，應該與土地現有價值和補償的一次性相對應的一個概念。其含義是土地征用的補償標準不應僅僅衡量被征土地的現有價值，還應充分考慮土地未來的可增值空間，體現出土地的未來價值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預期的未來價值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農民的未來生活保障問題。

（一）有關學者的觀點

我國從20世紀90年代開始，就有很多學者對征地實踐中存在的問題進行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據并據此構建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補償的問題是眾多問題中的關鍵點，有很多學者就此發表過不同的意見，特別是就土地的未來價值或預期收益來衡量補償標準這一問題上，更是眾說紛紜。

黃賢金等認為，“隨著市場經濟的發展，客觀上要求土地作為商品，其價值由市場來確定?！盵3]由此，征地補償費應參照被征土地的市場價格來確定；應改變國家現有按被征土地原用途確定補償標準的制度，而按土地的預期收益來確定。

鐘水映等學者也認為，現行補償標準沒有體現土地的真正價值，不能體現農民對土地的長期收益，也不能全面體現“土地產權關系”，從而造成征地過程中的經濟利益分配不均衡，從而引發各種社會矛盾；其建議在征地時應按照等價交換的市場原則進行，體現土地的可增值性，從而確定征地補償標準[4]。

當然，也有學者對此持有不同的觀點。

以周誠代表的學者就不認同，其認為，以土地的市場價值進行補償不盡合理，理由是土地增值區分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r地轉非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對土地進行投資的結果，而是來源于整個社會，那么增值應該歸公。”[5]就此，征地補償只能按土地的原用途進行補償。

孫計川認為，“征地補償標準應當是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認為征地補償應立足于土地原用途，而不應包括土地未來可能的收益。

在上述兩種觀點中，筆者贊同第一種觀點，即征地補償應當體現土地的未來預期收益，即具有未來性。本文將從理論和實踐兩個方面分別進行論述。

（二）理論基礎及其現實依據

1.公平補償的原則

在實踐中，政府在征用農民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉讓給使用方，在這一過程產生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補償款。如上述提到的大學城的“地王”；滬寧高速的土地補償費僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝。農村集體土地在被征收后，土地的性質將發生轉變，這過程產生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實際上是剝奪了農民對其土地享有的預期利益，違背了公平原則。因此，應確定征地補償標準的未來性，立足于土地的預期利益，通過某種制度的設計使被征地的農民也能夠分享到這一可期待的利益，對被征地農民進行公平合理的補償。

2.保障農民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長期可持續的。在正常的環境下，農民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國家征收，即使農民得到了一部分的補償，但并不能真正填補其對土地的預期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，這里我們可否理解為只補償了農民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國家剝奪了嗎？而當農民在投入大量精力與金錢對土地進行改良后，預期利益與補償費的反差將尤為強烈。因此目前這種補償標準并不能彌補農民對土地未來持續收益的預期，應通過制度的設計來保障農民的可預期利益。

3.土地的社會保障功能

在我國，集體土地尤其是耕地有一個顯著特點：承載了農村的社會保障功能。在目前農村社會保障體系尚未完善的前提下，耕地所產生的糧食就成了就直接的社會保障。我國農民的心態其實很簡單，只要有飯吃，將生活地很安穩。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩的生活；而一旦大量的農民涌入城市，又將導致其他的社會問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現實問題，保障被征地農民的未來生計，體現原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現出來。

4.國外的相關立法

世界上的一些國家在規定土地補償標準時，其關注的不只是土地的現有價值，還包括未來預期的增值。如美國在征地補償方面采用的是公正補償原則，其補償標準則是以征用時的市場價格為計算標準：包括被征用土地現有的價值和土地可預期、可預見的未來價值；除此之外，還補償相鄰土地所有者因征收所受到的損失。法國采用的是公平補償原則，簡單地說，其要求的是被征收者并不因為征收而受到損失，也沒有因為補償而獲利。

四、土地的未來利益作為征地補償標準的實現――以現實存在的做法為依據

總體來看，要在征地補償標準中加入未來性的制度設計，就必須拋棄現有的一次性貨幣補償的做法。在強調公平補償的基礎上，將農民對土地的預期收益轉化成一種新的存在方式，讓農民不會因為土地被征用而失去對土地的可期待利益；而要想實現這種轉化，必須采取新的土地征用補償方式。

近年來，各地在征地實踐試點中都采取了一些新的補償方式，并取得了一些較為成功的經驗。這些補償方式，都較為成功地將農民對土地的長期收益轉化為新的方式，保障著農民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對有關試點進行歸類總結，記述如下。

（一）股權補償

股權補償，指的是農民的土地在被征用的時候，并不直接支付補償款，而是將該土地補償款參與入股經營，以每年的經營收益進行分紅。這種模式直接將土地的預期收益轉化為每年的分紅，從一定程度上看，農民并沒有因為征地而失去其長期利益，有效地保障了農民（下轉130頁）（上接127頁）的根本利益。

最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區青口鎮的土地合作社，其對本鎮內被征收的土地進行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價入股”，每年進行分紅。其二，泰州海陵區則是在各鄉鎮成立了專門的管理機構――鄉鎮農村集體資產管理辦公室，負責管理本鄉鎮的征地補償費。在發展程度不同的鄉鎮，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產較為落后的鄉鎮，采取的做法是：由管理辦公室統一把補償費存入銀行，后每年將利息分給被征地農民。二是工業生產較為成熟的鄉鎮，補償費則統一由資產管理辦公室管理，用于鄉鎮企業的發展再生產，再進行分紅。三是而位于城市近郊的鄉鎮，由農村集體資產管理辦公室從征地補償費中拿出資金，發展生產，進行投資，年底進行收益分紅[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照約定的一定比例設置留用地，供被征地農民按城市規劃要求開發、經營。留用地經營所得收入，只能用于發展集體經濟和改善農民生活。

江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對集體經濟組織的補償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規定“在規劃確定的建設用地范圍內，根據需安置的農業人口中，按照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1 000元標準，核發留用地指標?！痹谠撧k法中，還強調留用只能用于發展本鄉鎮的經濟建設，或由村民進行生產經營。

（三）社會保障機制

社會保障機制的補償方式，即是為被征地的農民購買社保，并規定在有條件的城鎮需將其納入城鎮居民社會保障體系。這對于被征地農民來說，相當于以土地的預期收入變換成社會保險。目前，不少地方應采取此種做法。即從征地補償費和政府土地招標拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農民辦理養老與醫療保險。

浙江省在《關于加快建立被征地農民社會保障制度的通知》中，規定了這種補償方式，具體做法為：一般應先實行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會保障相結合實行的辦法；少數有條件的地方，還應該直接將被征地農民的社會保障納入城鎮社保體系。同時規定：“被征地農民參加基本生活保障和基本養老保險所需資金由政府、村（組）集體經濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交?！?/p>

參考文獻：

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[3]黃賢金，等.中國農村土地市場運行機理分析[J].農業經濟學，2001，（9）.

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[5]周誠.農地征用中的公正補償[J].中國土地，2004，（Z1）.

第8篇：土地征收安置辦法范文

1.分配補償安置費用及形式

為從根本上妥善解決被征地農民的社會保障及基本生活保障問題，海林市委市政府進行了深入研究，成立了由開發區、海林鎮人民政府以及國土資源局、民政局、勞動社會保障局等單位組成的被征地農民安置領導小組，并成立了開發區被征地農民安置理財小組辦公室。在反復調研論證的基礎上，依據省政府相關文件精神，結合海林的實際情況，以人為本創新制定出臺了海林市被征地農民補償安置辦法：一是采取補償資金入股經營的方式進行補償安置，使農民變為股民，實現了發展與農民成果共享。2009年1月1日以后被征收土地農戶的所得以旱田地基準地價14.53元/平方米為參數，每1000平方米的農戶所得土地安置補償費為一股， 2009年度每股年固定收益率為8.5%，之后每年度固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。2008年12月末前被征地的農戶入股，需將農戶領取的征收土地安置補償費（含青苗補償和地上附著物的補償金）上交海林經濟開發區管委會，每1000平方米征收土地的安置補償金為一股，由被征收土地農戶持征地協議辦理入股手續，每股年度固定收益為1448元。入股農民分紅額度超過城市最低生活標準10%，而且逐年遞增。若每股固定收益率超過10%的為上述定額收益；每股固定收益率未達到10%的，之后每年固定收益率上浮0.1%，每股固定收益率達到10%為止。采取農戶入股自由退股自由，入股的農戶如有特殊情況需要資金，可以隨時退股或變更參股額度。二是對開發區區域內100%失地農戶、失地病困戶、失地農民（男60歲、女55歲），按核定的實際情況協調辦理農村低保。由海林鎮政府負責，被征地村推薦，上報民政局審核批準，保證了辦理低保的農民生活水平不低于被征地前的生活水平。

2.大部分被征地農民不等不靠，自己主動找出路改善生活

據調查情況看，被征地的農民特別是完全失地的農民其身份性質基本上處于城鎮居民和農民之間。由于完全失去土地和戶口農轉非，他們已經不屬于農村集體組織成員。鑒于城鎮就業壓力過大，部分農民沒有被納入城鎮就業安置渠道，即使被納入城鎮就業安置渠道的部分農民，由于就業技能較差，也無法真正就業。因此，他們中的相當一部分不等不靠，自己主動找出路謀生計，以增加收入，提高生活水平。

3.有條件的農村集體經濟組織，積極扶持被征地農民幫助找出路

許多集體經濟組織設立了勞務輸出站，及時掌握勞務用工信息，優先安排被征地農民外出務工。對喪失勞動能力且無生活來源的老弱病殘被征地農民，開發區在征地時就根據實際情況給予一次性補貼。一些村級組織不僅從村財務中為其代繳勞動積累等費用，還拿出部分資金資助衣食住行。有的村集體經濟組織通過自辦第三產業，吸納部分剩余勞動力。

4.政府采取措施扶持被征地農民

一是加強與勞務市場的信息聯系，為具備條件的農民多渠道選擇就業途徑。二是進入開發區企業用工，優先選擇具備上崗條件的失地農民。開發區負責就業前分期分批地送到學校、職業學校進行對口短期培訓。三是為進入經商行業的失地農民辦理“綠卡”，免收一切稅費。通過以上三種途徑安置失地農民1800余人。

二、解決被征地農民生活及征地工作的建議

1.抓好現行法律法規及政策規定的落實

對不符合相關法律法規的用地報件，安置措施不到位，難以落實的，應該嚴把審批關。用地報件退回原單位，不得報批用地。對已經批準的用地，而且沒有按照批準文件安置被征地農民生產生活的，應當限期糾正。征地補償費用必須先繳到國土資源部門，再由國土資源部門在征地批準后劃撥到鄉鎮財政專戶。補償安置費用必須依法按時發放，全額到位，不得拖欠。補償的各項費用，鄉管村（組）應該設立專戶進行管理，收取、支出、用途等情況均應向本村集體經濟組織成員公布，接受群眾監督。在當前鄉鎮財政薄弱，村民自治組織管理水平較低的情況下，要明確一個監管部門（機構），專門監督鄉鎮、村，對安置補償費用的分配、使用，對侵占、截留、挪用征地費用的行為，依法予以查處。要認真實行征地“兩公告一登記制度”，切實維護被征地農民的知情權、參與權、監督權。

2.嚴格規范政府行為，謹慎使用征地權

征地范圍過寬是我國征地制度缺陷之一，要明確界定“公共利益”的內涵和外延，非公共利益目的征地侵犯了農民土地財產權，應該逐步摒棄。在處理好“保紅線、保發展、維權利”三者關系的前提下，嚴格控制征地面積，盡可能少征地。除國家支持的能源、交通、水利、環保、基礎設施用地外，嚴格控制其他項目用地。真正實現保證經濟發展用地，保證公共利益用地。

3.確認農民集體土地的財產權利，按市場經濟規律進行征地補償

農民集體土地必須依法由土地行政主管部門統一實行土地權屬登記和建檔。要健全農民集體土地證書的檢查制度，及時糾正和查處違法違規用地。征地補償除了要考慮土地被征前的價值外，還應該考慮土地的區位、土地市場供求情況、當地經濟發展狀況及政府的宏觀政策等因素。

4.建立公開公正的征地程序，積極維護賦予農民合法權利

在國家特別重視“保紅線、保發展”，保護農民合法權益呼聲越來越高的情形下，嚴格履行正常的征地程序尤為重要。政府部門及涉及征地的單位都要嚴格遵守和履行征地程序，確保征地中的每個環節都符合法律法規規定的程序，尤其是“兩公告、一公開”，“征地聽證會”等環節，要確保真實、公開、公正、公平，確保被征地農民合法權利得到有效落實。

第9篇：土地征收安置辦法范文

[關鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中圖分類號]D912．29　[文獻標識碼]A　[文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財經學院文法學院副院長，教授，主要研究方向為農村法制問題。

伴隨我國現代化建設和城市化進程的加快，針對農民土地的征地拆遷也在全國范圍大規模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當事人的利益邊界缺乏權威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發局部的社會震蕩，嚴重危害社會穩定和發展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產生，許多地方政府和開發區竭力通過這一模式獲取城市建設用地，以克服傳統征地拆遷方式的缺陷和制約。

一、城中村改造中征地拆遷的立法探索

較之傳統的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規定進行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現出一定特色：

（一）通過法律創制，初步建立起征地拆遷補償的地方性法規體系。征地拆遷工作受到許多政策法規的剛性約束，必須嚴格按照相關規定進行操作。然而，由于我國正處于全面轉型期，有關征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》《物權法》《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）和《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）等。這些規范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補償項目和補償標準等問題做出了規定。2011年1月21日，國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》進一步對城市國有土地上的房屋征收補償涉及的一系列問題做出明確規定。然而，與城中村改造緊密相關的農村集體土地上房屋拆遷補償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規定，實踐中長期處于一種無序狀態。

在此背景下，各大中城市相繼出臺規范城中村改造的地方性法規和政府規章，在一定程度上填補了法律空白，并且初步形成調整這一領域的地方性法規體系。比如，西安市為推進和規范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》等地方性法規。這些地方立法對拆遷補償管理體制、拆遷補償標準、房屋評估、產權面積認定做出明確的規定，使農村集體土地上的房屋拆遷補償有了一定法律依據，彌補了土地管理法等有關土地征收補償規定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補償的法律缺位問題。

（二）運用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統征地拆遷方式常常引發一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補償標準、產權面積認定、房屋估價標準、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規定，各地政府通過法律手段的運用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規和政策，提出許多剛性要求，強化指導和規范征地拆遷行為，以確保被征地農民權益和社會穩定。比如，嚴格限定征地范圍，提高征地補償標準，制定統一年產值和區片地價，實行先安置后拆遷，整治強征強拆等。而各地政府在具體實踐中則對相關國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補償而進行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規定，提出了具體的解決辦法，遏制了實踐中大量存在的村民非法獲利行為。

圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機制。這突出表現為，在政府監管和引導下，村民可以自主選擇開發商進行村莊改造，開發商在獲得一定開發用地的同時，負責拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發商可以采取較為靈活的市場機制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農民之間的直接沖突；再次，政府作為監管者，可以相對公平地保護農民和開發商兩方的合法權益。比如，為了預防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區自1991年成立以來，制定了“四方案一細則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統規自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結合的模式，讓被征地農民自愿選擇拆遷安置方式。

二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷

城中村改造征地拆遷較之于傳統的征地拆遷方式，盡管具有一定優勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現為：

（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F有的規范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實踐中，有些地方立法往往以特別規定擴大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規定：“在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的應當按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村。”類似這樣的規定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統一適用城中村改造規定實現土地國有化，直接與土地管理法等法律發生沖突。因而。實踐中就出現了有些地方人為“創造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實質上是一種違反上位法的做法。

（二）城中村集體土地轉性于法無據。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉為國有土地，一直受到社會各界的質疑。原因在于這一做法僅僅依據地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區內的27萬農村人口一次性轉為城市居民，進而一舉將兩區956平方公里土地轉為國有。據稱：其所依據的是《土地管理法實施條例》第2條第5項“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規定。國土資源部經過調查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結。然而，此后國務院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項“解釋意見”表明，深圳“轉地”的法律依據并不成立。其實，城中村集體土地轉為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市依據土地法管理法規定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，西安市依據土地管理法規定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認可。”實踐中，已改造過的城中村，土地轉性手續辦結者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風險。

（三）有關拆遷安置補償方式的規定比較原則和單一。征地拆遷補償安置標準是土地征收制度的核心問題之一，也是引發被征地農民強烈不滿的直接原因，補償安置法定標準過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補償做出了原則規定，但在實際操作中，各地缺乏一個分配到戶的具體實施細則，補償安置費用如何分配，分配由誰來監管并不明確。結果造成本應屬于農民的權利完全由享有土地所有權優勢的集體所替代，后者為了迎合權力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費。因而，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民合法權益的法律規定難以執行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補償方式，主要為產權調換和貨幣安置。這種比較單一的安置補償方式，不能很好地解決農戶的長期生計問題。如西安市在城中村改造中，“產權調換以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原住房產權建筑面積進行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數長期依賴“房租經濟”的農戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風險更大，從經濟發展條件和農民適應市場能力的狀況來看尤當慎用。實踐中，一些城中村改造方案規定，在農戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業用房，交由改制后的股份公司統一經營。這一規定雖然是對改造后農戶長期生計的一種安排，但由于受地段、區位等諸多因素的影響，其預期目的未必能真正達到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調查結果顯示，大部分回遷村（居）民認為，“改造”后收入減少了，而支出遠比以前要多，總體生活質量有所下降。

（四）社會管理復雜局面缺乏應有的法律規制。城中村改造的關鍵，是實現“四個轉變”，即村民轉居民、村莊轉社區、集體土地轉國有土地、集體經濟轉股份制經濟。然而，征地拆遷改造后往往產生大量新的社會問題，現實狀況遠比制度設計復雜得多。由于土地轉性于法無據，致使大量城改商品房銷售手續不全；村民轉居民后的就業、教育、養老、醫保等一系列社會經濟權利問題遠未落實，村民不愿轉居民的現象很普遍；集體經濟轉股份制經濟有名無實，其法律地位不明確、運行機制混亂，集體與村（居）民的財產權益難以得到有效保障；回遷安置社區非城非鄉，性質不明或名實不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態。比如，截至2010年6月底，西安高新區39個城中村中拆除21個，已回遷16個村，共4777戶；曲江新區23個城中村中拆除12個，已回遷3個村，共1403戶。地處西安高新開發區的茶村，于2000年被高新區征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業，年房租收入戶均10萬元左右。調研中農民講道：“開發商要利潤，開發區要土地，剩下我們農民怎么辦？”

三、城中村改造中征地拆遷的立法完善

為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應對相應的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：

（一）統一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關征地拆遷立法工作嚴重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區無法可依，要么規定原則籠統缺乏可操作性，要么規定不科學不合理而在實踐中難以實施。尤為嚴重的是，我國至今仍無統一的農村集體土地上房屋拆遷補償政策法規，實踐中各地主要依靠地方性政策和法規支撐，而缺乏國家層面的政策法規的指導和規范。如果放任地方政府（開發區）規避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統一性和權威性造成破壞。比如，西安市現有的“五區一港兩基地”中，各開發區項目征地拆遷補償標準迥異。曲江新區一期拆遷安置費人均已達15萬多元，經濟開發區創造的“經開模式”更以“高補償高速度”而聞名。某村執行的未央區城中村改造拆遷補償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費、拆遷獎勵等現金補償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經濟保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補償，按每戶3．5人計算，城中村改造后，戶均資產近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進，亟待通過統一的法律加以規范調整。長久地擱置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當年的“小產權房”問題一樣。事實上，經過十多年的摸索和實踐，地方立法實踐已為國家制定統一的法律積累了豐富的資源。應當以此為契機，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關各方的行為加以規制。

（二）實行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農民出于支持國家建設的樸素情感和現實利益的考量，并不關注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關切征地拆遷補償安置是否到位的問題?，F在的普遍做法是采取產權調換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業。于是，補償安置后，新的“城中村”又產生了，農民只是由以前的“地主”變為現在的“房東”；原來城中村的農民被集中安置，地緣聯系依舊，而“族群隔離”形成了，農民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補償安置方式上，應當堅持。“住房是基礎，發展是根本；以生活用房和經營用房安置為基礎，實行多種補償安置方式合理組合”。應當以產權調換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業、留地、項目等其他安置方式。我們在西安高新區調研發現，該開發區實際上設計有多種安置方案，有些方案真正體現了對農民長遠利益的保護和政府社會責任的擔當，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經濟活動，而是關涉農民政治、經濟、社會等權益的系統工程。由于征地拆遷使農民永久性地喪失了其賴以生存發展的土地資源，征地拆遷安置妥當與否將直接關系到其今后的生存發展狀況。因而，征地拆遷安置應當以切實維護農民土地權益、保障農民長遠生計為中心統籌安排。