土地征收相關法律法規精選(九篇)
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第1篇：土地征收相關法律法規范文
關鍵詞 不動產稅 國外經驗 啟示
一、前言
不動產稅一般指的是國家對包括土地、房屋等建筑物以及與建筑物或者土地相連的附屬物等不動資產進行評估、征管的稅種，也稱為財產稅、地產稅等。不動產稅具有稅基廣泛、稅收對象比較固定、征收方便等特征，征收不動產稅在全世界十分普遍。雖然不同國家國情不同，社會經濟形態也不同，但是其不動產稅收制度仍值得我國去借鑒。研究境外不動產稅的成功經驗，借鑒境外不動產稅評估、征管的成功案例，對于我國進行統一規范不動產稅，促進我國稅制改革，建立適合我國國情發展的不動產稅制體系具有重要的意義。
二、境外不動產稅特征及經驗
（一）境外不動產稅制結構趨于簡化
境外不動產稅制結構上往往趨于簡化，在課稅方面，大部分國家采用土地規劃的方法進行控制，通過土地規劃來劃定不動產稅。在課稅權利上，大部分國家對于不動產稅，將其多規劃為地方稅種，也有一些采取中央與地方共同享受稅收。在計稅方法方面，大部分國家采用從價稅作為計稅方法，很少采用根據量的多少進行計稅。從計稅的根據方面，多數國家進行不動產稅的稅基以不動產的價值作為依據。可以看出，境外不動產稅制課稅物向房地產等方向傾斜，課稅的權利向地方傾斜，計稅的依據向從價計稅傾斜，計稅的依據、形式等不斷適應不動產稅的要求，各項征收環節也不斷完善。可以發現，我國不動產稅制與境外不動產稅制的主要差距為計稅方式的不科學、稅基的范圍較小、計稅依據不完善、稅制設計比較復雜等方面。
（二）境外不動產稅多為地方稅主體稅種
境外不動產稅多歸屬為地方稅種，不動產稅作為地方政府最穩定也是最大的財政收入來源，有助于維持地方政府所轄屬的學校、公共場所、醫院、消防部門等一系列工作的開支，保證地方政府各項工作的順利進行。在不動產稅權的管理上，地方政府有一定的權利進行自行決定對不動產的開征、稅負等活動，有助于形成政府職能和財政收入協調工作的循環機制。不動產稅歸屬為地方稅，既可以保證中央政府的財政收入，也可以調動地方政府進行組織稅收征管的積極性，保證不動產稅的有效進行。
（三）境外不動產稅稅收征管方法成熟，評估體系完善
不動產稅一般根據不動產的價值作為基礎，對不動產的評估體系的合理性直接影響不動產稅征收的公平和效率。很多國家均建立了完善的不動產評估體系，具有一套完善的財產等級、管理、征管的方法，從而保證了不動產稅稅務的正確性和可靠性。例如，波蘭政府對于不動產稅征收設置了兩個專門的部門進行收集不動產稅收數據，一個部門主要進行技術鑒定，由波蘭的國家信息勘察機構進行監督，另一個部門由國家法律體系監督進行不動產所有權鑒定，地方政府的不動產稅收征管過程中需要與其進行對比，確保稅收的真實和公平。而在德國、英國等國家，對于不動產稅征管具有專業的不動產評估機構進行評估其價值，從而便于政府進行稅收征管。同時，各國在進行不動產稅估價過程中，往往采用多種方法，依據不同的情況進行分別估價，最終確定不動產的課稅情況，并且國家還設立了完善的不動產評估制度，以防止出現不動產投機的現象。例如，韓國成立的土地估價委員會，建立相應的不動產地價系統，便于公示不動產地價制度等。
（四）境外不動產稅相關法律法規十分完善
境外不動產稅稅收的法律十分完善，既保證了政府進行不動產稅收征管的嚴肅性，也為其征管不動產稅提供依據。各國政府對于不動產稅收的立法十分重視，均制訂了一系列嚴謹、規范、可行的稅法體系。例如，日本關于不動產稅的相關法律法規共制訂了60多部法律法規，如《土地基本法》《土地征用法》《不動產評估法》等。這些法律法規內容十分詳盡，并且具有很強的可操作性，有助于政府依法征收不動產稅。同時，各國十分重視不動產產權登記工作，出臺了一系列針對納稅人偷稅、逃稅、漏稅現象的法律法規，嚴厲處罰偷稅漏稅行為，增強了不動產稅收的有效性。
三、境外不動產稅對我國的啟示
（一）完善我國不動產稅制結構
借鑒國外不動產稅制結構并結合社會主義市場經濟環境，統一規范、簡化不動產稅收結構。首先，歸并我國不動產稅制，為內外企業平等競爭提供良好的稅收環境。其次，科學合理設置不動產稅制結構，在使用、轉讓與收益等環節要合理優化，綜合考慮各項影響不動產價值因素，做到稅制結構上分清主次，簡化程序，避免重復課稅，最終形成適合我國國情發展的不動產稅制結構。
（二）轉變不動產稅為地方主體稅種
國外不動產稅成功經驗表明，將不動產稅轉變為地方的主體稅收十分必要，將不動產稅收的絕大部分歸屬于地方政府，并將其培植為稅收收入主體有助于地方政府的發展。從我國的具體實踐情況來看，雖然不動產稅在地方政府的稅收中所占比例有所上升，但所占比重相對較小。
（三）健全不動產稅征管評估體系
目前，我國尚不具備完善的不動產價值評估體系，相應的配套評估體系也不完善，市場也處于不規范的階段。綜合國外不動產稅征管評估體系的成功經驗，首先，我國應該由稅務部門領頭，組建專業的不動產評估機構或者組織專業的不動產評估小組進行不動產稅評估，確保不動產稅的真實性。其次，建立完善合理的不動產評估體系，進而健全不動產征管評估制度，保證不動產稅評估的科學性、公平性，提高不動產稅評估結論的可信度。再次，要增加不動產稅制評估工作的公開度和透明度，從而保障各個納稅人的知情權，保障其合法權益，以便其及時了解不動產稅征管評估過程中所涉及的評估方法、內容以及結論等信息。最后，要建立不動產稅評估異議機制，對于一些納稅人存在異議的申請進行及時處理，保證不動產稅估價能夠及時反映當前市場價格，促進我國不動產稅征管的良性發展。
（四）完善不動產稅相關法律法規，提高不動產稅立法層次
我國目前關于不動產稅的相關法律主要有《土地增值稅暫行條例》《房地產稅暫行條例》《城鎮土地使用稅暫行條例》等，但是這些稅法普遍存在一些問題，就是對于不同性質的不動產存在稅制不統一的問題，導致內外稅負不公平。不動產稅種設置存在不合理的情況，計稅依據的科學性不足，征稅范圍不寬，減免政策混雜，導致稅收調節作用很小。因此，必須立足于我國不動產稅法體系建設的現實基礎，根據國家相關產業政策等逐漸提高不動產稅的立法層次，完善不動產稅相關法律法規，制定具有較強操作性的不動產稅收法規，對于不動產的開發、交易進行有效約束，進而維護不動產稅收的權威。盡快制定具體、規范、可操作的不動產稅收法規條文，為稅務部門提供依法征稅的依據。
（作者單位為天津學苑市政景觀建設發展有限公司）
參考文獻
第2篇：土地征收相關法律法規范文
關鍵詞:房產;測繪;特點;法規;標準
中圖分類號:TU198
文獻標識碼:B
文章編號:1005-569X(2009)12-0041-02
1 引 言
隨著我國經濟體制改革和市場經濟的發展,作為國民經濟的一個新的支柱產業――房地產業正在迅速崛起,我國已經形成較成熟的房地產市場,住宅商品化與貨幣化已經形成,房屋建筑規格、樣式日見多樣,各地房價相差懸殊,房屋作為不動產大幅度升值。
由于房屋價值量大,房產面積測算影響著相關利益者的直接權益,一旦發生偏差將造成消費者或開發建設單位的經濟損失。同時,由于房產測繪服務與人們生活息息相關,房產測繪日漸成為社會關注的熱點和焦點問題。市場對房產測繪面積的精度及公用部位劃分、公用面積的分攤、面積測繪的政策、口徑的透明度等都提出了更高的要求[1]。因此,市場對房產測繪的要求越來越高,房產測繪技術的變革正日益朝著高效、精確的方向發展。
房產測繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關信息,為房產產權、產籍管理、房地產開發利用、交易、征收稅費,以及為城鎮規劃建設提供數據和資料的測繪活動。房產測繪通過利用測繪技術手段測定和表述房屋及其自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況及其屬性等信息,為房產產權、產籍管理等提供基礎數據[2]。
2 房產測繪的分類
房產測繪,根據測繪性質的不同分為基礎測繪和項目測繪兩部分。一般來說,房產基礎測繪是為了得到房屋在統一坐標下的定位信息以及產權單位的用地情況,而項目測繪的目的是測算房屋的建筑面積。下面對房產測繪兩部分說明[3]。
2.1 房產基礎測繪
房產基礎測繪指房屋、房屋用地及其附屬設施有關的房產要素測量,對高程一般不做要求。房產分幅圖不僅表示房產要素空間位置信息,還要表述房產要素屬性信息。根據房產調查,標注房產編號,其中包括房產分區號、丘號、丘支號、幢號、房產權號,同時說明房屋產別、結構、層次、建成年代、房屋用途、權屬、權源、權界及用地分類等社會屬性信息。即房產基礎測繪對房屋及其用地必須測定位置、形狀,調查其所有權或使用權的性質,測定其范圍和界線,更重要的是測算其面積,調查測定評估其質量和它所在級差土地上的價值。房產基礎測繪是獲取房產地理坐落信息的可靠手段,相比傳統的僅依靠文字記錄的房屋坐落信息,可以完全避免地址重復。
2.2 房產項目測繪
房產項目測繪包括房產分層分戶圖測繪,房產面積分攤計算等。房產項目測繪產生的房屋面積被房管部門認可后將是最后的商品房銷售面積。由于近些年的房價持續飛漲,而我國的商品房都是以建筑面積的多少計價銷售(而不是按套銷售),購房人對房屋面積越來越關注,由此引起的糾紛也屢見不鮮,房產項目測繪的重要性不言而喻。房產項目測繪包括房地產項目預售前的初始測繪(一般簡稱“預測繪”)、初始登記前的竣工測繪以及房產變更后的變更測繪等,統一樓盤表信息,實現房產信息的空間時間唯一性。
3 房產測繪的特點
3.1 主要測繪房屋和房屋用地
房產測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權屬、質量、數量、用途等狀況,以及與房產權屬有關的位置信息。具體包括:
定位:測定其位置;
定性:調查其所有權或使用權的性質;
定界:測定其范圍和界線;
定量:測算其面積;
定質:調查測定評估其質量;
定價:確定其價值。
3.2 測圖比例尺大
房產測繪一般在城市建成區內進行,圖上表示的內容較多,有關權屬界限等房產要素,都必須清晰準確地注記,因此房產分幅圖的比例尺都比較大。一般都是1∶500的圖紙,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1∶100、1∶50有時也有,這時表示的內容就更加詳細。
3.3 具有一定的法律效力
房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益,是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪成果被房產主管機關確認后具有法律效力。
3.4 影響力大,具有較高的風險
房產測繪成果具有法定性,這就決定了其成果的影響力大,關系到消費者、開發建設單位的利益。一旦房產測繪成果不合格,給當事人或利害關系人造成損害,屬于房產測繪單位的責任,受害人可以依法向測繪單位要求民事賠償,測繪單位應當對當事人的直接經濟損失予以賠償。因此,房產測繪、特別是面積測算具有較高的風險性。
3.5 成果產品數量、規格較多
房產測繪的成果產品不僅有房產圖,還有房產權屬、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,即有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房產測繪最后的產品,在數量上、規格上比地形測量繁雜得多。但是,房產圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷。
4 房產測繪相關法律法規及規范標準
房產測繪法定性特點決定了在房產測繪中必須嚴格依照相關法律法規和規范標準來進行。比較重要的有:
(1)基本法律。《中華人們共和國測繪法》、《中華人們共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國物權法》。
(2)部門規章。《房產測繪管理辦法》:該辦法由建設部和國家測繪局于2000年10月8日聯合,2001年5月1日起施行。該辦法對房產測繪的委托、資格管理、成果管理、法律責任等房產測繪行為作出了具體規定。《房屋登記辦法》:該辦法于2008年經建設部,自2008年7月1日起施行。
(3)規范、標準。《房產測量規范》,GB/T 17986.1-2000;《房產圖圖式》,GB/T 17986.2-2000。
(4)地方法規和政府規章。各級政府制定了相關的測算細則,以浙江省為例[4],有:《浙江省房屋建筑面積測算實施細則(試行)》(浙建房[2007]51號);《房屋建筑面積測繪成果書(示范文本)》(浙測[2007]3號);《房產測繪合同(示范文本)》(浙測[2007]21號)。
5 房產測繪對從業人員的要求
5.1 樹立高度質量責任意識
房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作,其成果質量關系到房屋權利人的切身利益。如果測繪作業人員的疏忽及測繪工作程序的不嚴密,就極易導致房產測算錯誤。由于房屋價值量大,房產面積測算一旦發生錯誤,就會造成各種糾紛,嚴重的甚至會引起群體上訪事件[5]。因此,房產測繪要求從業人員要有高度的風險意識,充分認識到測繪質量不僅關系消費者、開發建設單位的利益,也直接關系到測繪單位的生存發展,對于政府下屬事業單位性質的測繪單位,甚至關系到所屬政府部門的形象。房產測繪的從業人員要嚴格按照相關法律規范和技術流程,以嚴謹認真的態度從事房產測繪活動,盡可能地減少乃至避免房產測繪錯誤的產生。
5.2 嚴格依“法”測繪
由于房地產行業的特殊性,房產價值高,房產測繪容易產生較多糾紛,因此房產測繪人員必須嚴格依“法”測繪。這里的“法”就是上述房產測繪相關法律法規及規范標準。從業人員要認真學習相關法律法規和規范標準,形成統一的認識和理解,這樣才能避免和減少房產測繪質量事故的發生。
5.3 既懂測繪又懂房地產
房產測繪的性質,還決定了房產測繪從業人員不僅要熟練掌握各種測繪技術,也要掌握房地產相關知識。因為房產測繪的對象是房產,必須對房屋及房地產相關知識有全面地了解,懂房屋權屬管理、懂房屋交易買賣、熟悉房地產相關法律法規。這樣才能夠樹立起房產測繪觀念,增強對房屋各類表現形式和房屋產權的測量和認定的認識。
6 結 語
總之,隨著房地產行業的持續發展,房產測繪在社會生活中的重要性日益增加,社會對房產測繪服務的要求也不斷提高。房產測繪相關管理、測繪人員有必要不斷增強對房產測繪特點、相關法律法規及標準規范的認識,努力適應房產測繪對從業人員的要求,這樣才能為社會提供高質量的房產測繪服務。
參考文獻:
[1] 朱國雄,顧國崢.探索新辦法、解決上海房產測繪的新問題(上海市房產測繪管理系統).見第三屆中國土地信息系統學術研討與經驗交流會論文集[C],2000.
[2] 國家測繪局職業技能鑒定指導中心.測繪管理與法律法規[M].北京:測繪出版社,2009.
[3] 邊占新.石家莊數字房產設計研究[D].石家莊:河北師范大學,2008.
第3篇：土地征收相關法律法規范文
征地干什么？――用途變來變去，最后終成房地產 按照相關法律規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定的授權和程序對農民集體所有的土地實行征收或征用，并給予補償。事發的平度市鳳臺街道杜家疃村農田，也就是被征的土地。這塊土地究竟會用來做什么呢？
早在2006年7月，一份《征收土地預公告》中顯示，根據土地利用年度計劃和土地利用總體規劃，平度市人民政府擬征收香店辦事處杜家疃村農用地125055平方米等四塊地，土地征收后擬作為工業和教育用地。當年12月31日，山東省人民政府批復了香店街道辦事處等農用地轉為建設用地。上述農用地轉用后同意征收，用于該市城市建設。
然而，就在今年3月初，有開發商在耕地里圈地建辦公室，一些村民認為地可能被賣了，于是在農田里支帳篷值守土地。記者調查了解到，這塊地于2013年10月被青島成元天業房地產開發有限公司競得。
村民知情嗎？――土地“先轉后征”，“矛盾”7年未結 我國相關法律法規規定，在征地依法報批前，要將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地農民。征地補償不落實的，不得強行使用被征土地。
平度市有關部門介紹，按照規定，政府征收土地程序合法。記者輾轉得到的相關文件顯示，2006年，平度市人民政府就要求土地征收后村委要做好村民工作，將對上述土地進行勘測定界，進行現場調查。
未曾想，征地矛盾從此開始出現。一些百姓不愿失地，在政府部門組織土地征收過程中，一直“不配合”。2007年開始，鳳臺街道和村委會數次去清點地塊，一些農戶不到場。按法律要求在村委會張貼的《征收土地預公告》、《征收土地公告》和《征收土地補償公告》，一些村民也反映沒有看到。
杜家疃村有197戶646口人。涉事土地面積約134.37畝，其中100畝左右是村民口糧田。直到2013年1月，歷經磕絆，杜家疃獲批征收土地的清點工作才算“完成”。
一份填表日期為2013年1月28日的杜家疃村《附著物調查登記表》顯示，村民李榮茂的三塊用于種植棗樹的林業用地中，他按手印并寫上“不同意賣地”。
記者向平度市鳳臺街道和杜家疃村相關負責人詢問，土地征收有沒有履行發通知、公告，他們表示公告過，但無法提供相關證明，而部分村民則堅稱對自己的承包地被征收“不知情”。
補償誰說了算？――政府說到位了，村民說賣地不知情何談拿補償 平度市有關方面表示，當地財政2013年4月8日撥付了杜家疃村青苗和地上附屬物補償費340.6274萬元，每畝標準2.5萬元。5月16日，又撥付土地安置補償費604.665萬元，并按規定，預備將其中80%即483.7萬元分配給村民。
截至3月23日，有42戶村民領取，剩余27戶以補償標準過低為由，尚未支取。用于支付土地延包（1999年）以來新增無地人口139人的口糧補助，標準也是人均6800元（共17年），共計90多萬元。其中112人已經簽字支取，還有27人也以補償過低為由尚未支取。
第4篇：土地征收相關法律法規范文
關鍵詞：房地產；經濟管理；發展
Abstract: China real estate economic management of the existence of the problem mainly has: the target punch-drunk, lack of policy for stability; Mechanism imperfect, management form now; The relevant laws and regulations of the system is not sound; Should take the following measures: make longer-term development planning, directing short-term practice; Establish and perfect the management mechanism, ensure the management work earnestly implement in place; Perfect the relevant laws and regulations system.
Keywords: real estate; Economic management; development
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
隨著我國房地產市場的放開，在幾十年的發展歷程中，房地產業快速崛起并成為我國國民經濟產業體系的重要組成部分。房地產業的迅速發展在改善民眾居住條件提高生活水平，促進其他產業的聯動發展，提高地方財政收入、實現全面建設小康社會和促進國民經濟發展等方面起到積極作用。然而當前房地產行業繁榮的表象上，我國房地產市場發展中存在的突出問題亦使房地產業發展問題成為全社會關注的熱點和焦點所在。房地產市場過熱，發展速度過快；房地產企業核心競爭力缺乏、抗風險能力弱；房地產產業整體素質低、產業化運行效果不佳；房價高居不下普通百姓壓力大；房地產交易、中介市場規范性有待加強。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業發展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業的持續穩定健康發展是直接關系國計民生的大事。近幾年，針對房地產市場中存在的各種問題，我國房地產宏觀經濟管理力度之大，政策之多及集中，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看，收效甚微，房地產市場發展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現政府越管問題越升級的現象。以由可見雖然我國房地產業的發展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現我國房地產市場健康持續發展的道路充滿艱辛。
1 我國房地產經濟管理過程中存在的問題分析
1.1 房地產市場管理目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性
近幾年來，我國多次的房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡，抑制房價的過快上漲，實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位，我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰，甚至存在片面性和錯誤的認識，導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清，短期的政策手段和中長期規劃思路不一致，甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺，造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動，不僅擾亂房地產市場的正常運行，同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。
近年來，國家為調控房價出臺了一系列政策，從2005年的“國八條”、2006年的“國六條”以及一系列的稅收、金融政策，而房價并未隨著政策的出臺隨之而降，而是穩步上升，之間雖有小幅的下跌，但之后的價格反彈恢復速度之快，著實讓人看不到調控的效果。2004年以來，國家一直在調控房地產市場，直到2007年對房價調控的下的猛藥，而到2008年9月卻又無疾而終，之后政府出臺了很多措施刺激房地產，這就直接導致了2009年房價的暴漲。
政策調控的手段過于單一、忽左忽右，未能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，從一定程度上浪費了國家的行政資源，也不利于穩定民生，一會出臺降稅費鼓勵居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發商已經慢慢對國家的一系列調控感到麻木。左右為難的樓市調控不幸淪為被鄙視的“保經濟增長的工具”，“抑制部分城市房價過快上漲”成為“房價”的劑，如此依賴房地產的國民經濟結構在業內人士看來簡直是莫大的諷刺，這種“口號圖騰”如此下去未來勢必吸引不了消費者的眼球了，到頭來百姓得到的更多的卻是傷害。
1.2 機制不完善，管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中，房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行的。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式，走走過場，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。部分政策可操作性不強，存在爭議，實施細則的制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、
范圍未劃分清晰和明確定位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作，極易導致內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作明顯存在失范現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政，協調不足，各自決策，決策間相互脫節，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
要解決高房價的問題，就要從現在體制入手，改變現有的體制，對超量土地房產征收物業稅、房產稅等方式創造財政收入，這樣既體現了公平性，也保證了政府有相對穩定的財政收入，而不是依靠賣地、收稅來增加財政收入。對房地產業必須做大的手術，術后還得輔予藥物治療。
房地產業作為國民經濟體系的重要構成部分，由于具有相關產業鏈較長的特點，改革開放以來，在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。特別是在國際金融危機中，國家出臺了一系列刺激房地產業發展的措施，而房地產業的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長更起到了積極作用。正因為如此，我國很多地方政府都把房地產業作為當地經濟的支柱產業, 依靠房地產業拉動經濟增長本身也不具有長久的可持續性。各地政府之所以紛紛將房地產業作為支柱產業，很大程度上是看中了這一行業對經濟增長的拉動作用。但是，過分依賴房地產拉動經濟增長的作用很難具有長期性和持久性。我們應該以保障民生居住為首，通過加大保障房的建設，讓居者有其屋，支持改善性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求。
1.3 相關法律法規體系的不健全
從世界上各國房地產市場的發展歷程和經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件和基礎。在我國，由于房地產正處于快速發展的初始階段，房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當明我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理，很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的，或是以國家部委辦的名義的，如國八條、新國十條等，缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立，但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地市場上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷入惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2 相關對策分析
2.1 制定長期發展規劃，指導短期實踐
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期，經濟結構和發展方式都面臨著重大調整。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。
在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路，在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標，以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧、良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分祥實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。
同時，針對性地把宏觀經濟管理目標分解為中短期目標以指導實踐，更有利于理順當前房地產市場復雜多變關系和局面和對癥下藥。如在我國人多地少的前提下，從短期的房地產市場經濟管理來看，著重點在于對房地產市場清楚界定和功能區分。對于滿足消費的房地產需求要合理引導，政府要切實負起提供社會保障的職責，建立起完善的住房保障體系；對于炒房類房地產投機行要從稅收、金融及其它方面加以限制。
2.2完善相關法律法規體系
法律法規體系的完善一般都需經歷一定的發展階段和經驗的積累。當前，實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規，建立起具有中國特色的完整房地產法律體系，實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干預對房地產市場秩序造成負面影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規范體系，提高我國房地產行業相關規范政策的層次性、穩定性和嚴肅性，使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
2.3建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
第5篇：土地征收相關法律法規范文
近年來,一些地區相繼開展了以撤并鄉鎮、擴大鄉鎮區域規模為主要內容的鄉鎮行政區劃調整工作。行政區劃調整意味著土地利用方向的調整和區位改變,對土地資源配置影響深遠。
鄉鎮行政區劃調整改變了土地利用區位,有利于小城鎮(即新鎮政府駐地)土地集約利用和土地生態保護,農戶的土地利用行為也將進行一定的調整。但由于沒有突破縣(市)行政區劃的限制,不能在更大經濟區域實現資源優化配置。由于規劃的改變、發展戰略的調整,被撤鄉鎮政府駐地往往沒有作為新鎮的重要組成部分,土地利用效率不高,基礎設施和生態環境有待改善。同時,鄉鎮區劃調整后,外遷集鎮人口和企業的房產涉及的土地流轉缺乏相應的規范。所以,從鄉鎮行政區劃調整的實際狀況來看,其對區域土地資源優化配置的積極作用遠遠沒有得到發揮。
(南京農業大學公共管理學院鄒偉)
地下空間有償使用方式亟需明確
國務院31號文件規定工業用地必須以招拍掛方式出讓,工業用地的資源資產價值得以顯化。地下空間同樣具有的巨大資源資產價值也越來越為人們所認識,地下空間有償出讓已是大勢所趨。但相對于工業用地供地方式的改革,國家還沒有對地下空間有償使用作出明確的規定,只是少數大城市,如上海、杭州、南京等制定了地方性的相關法規,立法層次低,且規定不夠明確,尤其是對地下空間有償使用方式的規定比較模糊,可操作性不強。如何抓住工業用地使用制度改革的契機,根據地下空間自身的特點,建立起適合地下空間的有償使用方式,是目前大規模開發利用地下資源急需解決的問題。
(南京農業大學公共管理學院楊慶偉梁亞榮)
地租征收難在哪里
在國有土地收益中,地租收益所占比例相對較小,但從法理上進行考察,地租不僅是一種土地收益,更是國家行使土地所有權的外在標志,是國家出租土地使用權應得的收益。目前地租征收工作實踐中還存在征收難的現象,損害了國家利益和土地法律法規的嚴肅性。
地租征收難的主要原因,一是目前地租征收的基本法律程序還很不明確,相關法律依據不夠完善。二是一些繳納義務人是國有企業、行政機關甚至政府,他們往往利用自身的地位與關系抵制地租征收。三是一些企業經營困難,沒有地租繳納能力,或者由于國有企業改制過程中對土地使用權進行了多次不規范甚至不合法的轉讓,地租繳納義務人難以確認。從總體上看,地租征收的相關法律法規的規定比較原則,部門規章和地方性法規的相關規定也很不完善,而土地行政機關出臺的規范性文件中的相關規定又往往不能找到上位法的相關規定,其合法性難以確定。實踐中地租征收的主要依據是效力相對較低的地方性法規甚至土地行政管理部門的規范性文件。在這些位次較低的法規和規范性文件中,地租征收的程序也很模糊,尤其對于拒不繳納地租的行為的處理,很難找到明確的程序依據,使地租征收程序很不規范,發生糾紛后更是難以順利實施征收行為。
(山東省莒南縣國土資源局郭麗)
嚴格規劃管理卻成了修編護身符?
國土資源部2004年12月1日起施行的《建設項目用地預審管理辦法》規定:“屬于《土地管理法》第二十六條規定情形,建設項目用地需修改土地利用總體規劃的,應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、建設項目對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。”該《辦法》的實施,使土地規劃修改管理進一步嚴格和規范。但是,我們也要看到,新《辦法》的實施并沒有完全抑制一些地方政府修改土地規劃的“熱情”。據了解,僅2005年一年內,江蘇省大多數縣(市)進行了三至四次土地規劃修改,有的甚至更多,實際上2004年江蘇省剛剛進行一次全省范圍內鄉鎮土地規劃調整完善。事實證明,新《辦法》的實施并沒有為土地規劃修改加上“緊箍咒”,土地規劃修改頻繁問題依然存在,規劃的權威性正在面臨前所未有的挑戰,特別是通過修改土地規劃規避占用基本農田報批的問題十分嚴重。這一點從2006年有關文件的出臺密集程度可以看出,5月30日,國土資源部了 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》;6月14日,國土資源部辦公廳了《關于嚴明法紀堅決制止土地違法行為的緊急通知》;8月31日,國務院了《關于加強土地調控有關問題的通知》。三個文件都反復強調“禁止通過調整土地利用總體規劃擅自改變基本農田位置,以規避建設占用基本農田應依法上報國務院審批”。于是,人們不得不發問,新《辦法》的實施,對土地規劃修改是上了“緊箍咒”還是披上了“護身符”?
(南京農業大學公共管理學院胡傳景歐名豪)
判定“公共利益”需要一定的程序
《物權法》第42條規定,“為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”這個公共利益到底是一個什么樣的范圍,是很難界定的。在我們經歷的征地拆遷項目中,有些涉及“回報用地”。如政府在修建道路、公園等公共設施時,由于缺乏足夠的資金,將土地轉讓給開發商進行開發。那么,這些回報用地范圍內的拆遷行為,是不是也是屬于一種公共利益的行為?值得我們思考。首先,公共利益的概念在民法原理中就規定得比較彈性,很難定義,在西方判例制的很多國家是授權法官結合不同時期的情況,來解釋公共利益,法律上一般不作界定。其次,這個概念是不斷發展的概念,幾十年前理解的要比現在窄得多。再次,公共利益概念在某些情況下具有主觀性,很難在法律上作一刀切的規定。所以我不贊成凡開發建設都不是公共利益的說法,有時兩者可能會交織在一起。這種回報用地項目的征地拆遷行為,同樣是出于公共利益的需要。畢竟,它存在的前提是為了更好、更快地加大政府對于城市基礎設施的建設。但是,要求法律對于一個范圍如此廣泛的概念作出詳細具體的規定是不切實際的。因此,是不是出于社會公共利益的需要,如何判定,需要一定的程序。而這個程序,必須建立在現行法律法規的規定之上,同時,也必須建立在項目的內在客觀內容上。
(長沙市國土資源局天心分局 肖 剛)
礦業用地管理存在“盲點”
隨著我國經濟社會的發展,國民經濟對礦石的需求量越來越大,礦山企業迎來了難得的發展機遇,截至2005年年底,全國共頒發采礦許可證92582件。但是,在礦山行業一片繁榮的景象下,出現了一個讓采礦權人困惑不解的問題,有的采礦權人持有采礦許可證卻無法進入采礦區實施開采活動,并且這種情況多見于露采的礦山。在我國國土資源管理中,出現了礦業用地管理的“盲點”,至今未見具有可操作性的國家規范出臺。這個問題挑戰國家行政許可的權威性,影響市場經濟的公平與效率。
由于不考慮礦業用地(采掘工業用地)的特殊性,沒有把礦業用地從一般工業用地(加工工業用地)中獨立出來,一味地套用現行的以土地的承載功能為理論基礎的工業用地管理模式,就出現了明顯的“腸梗阻”。實務中的辦事邏輯是這樣的:取得了采礦權,不能開采礦產資源,還必須取得土地使用權;礦業用地屬于工業用地,工業用地必須出讓,合同地價款就得按照《城鎮土地估價規程》評估;《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發后,工業用地必須招拍掛出讓,那么礦業用地也必須招拍掛出讓。按照現行的工業用地管理模式管理礦業用地,有些地方法理不通,情理不通,執行起來脫離實際,阻力重重。
(山東省棗莊市國土資源局市中分局楊樹凌)
警惕三峽庫區“假移民”違法用地
第6篇：土地征收相關法律法規范文
一、煤礦生產塌陷補償的難度及壓力
(一)企業的壓力
安全、生產、效益是煤礦企業生產經營的三個基本目標，這三個基本目標都與采煤塌陷補償緊密相關。第一，保持礦區秩序的穩定是企業安全生產的一個前提;第二，壓煤村莊不搬遷，煤礦企業的生產不能進行，出不了煤，對企業來講是致命的;第三，補償標準過高，會給煤炭企業帶來巨大的成本壓力，如果因為補償過高而使企業出現經營虧損，那是任何一個企業也不會接受的。
(二)農民的要求
煤礦企業開采確實已經影響到農民承包地及房屋的安全，他們必須搬遷，否者不僅是影響煤礦企業的開采，他們的土地房屋安全也不能保障。在這種情況下，他們只能在經濟上要求補償，實踐中他們經常在法律規定的補償項目和標準之外，漫天要價，提出非常苛刻的補償條件。
二、煤礦生產塌陷補償相關法律的缺失
(一)補償標準不合理
《土地管理法》規定的征收土地補償費、安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產值計算的，其補償標準計算的基準是農地的年產值，很不科學。這種法定的征地補償標準存在三個問題。一是法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外。二是法定的征地補償標準較土地實際產出價值而言往往失真。三是法定的征地補償標準無法解決土地增值分配的不合理問題。
(二)補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重
收益主體不明確主要是源于我國在立法上對農村土地權屬界定不清。中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法卻沒有明確指出，導致了集體土地人人所有，卻人人無權。當面臨補償金的時候，各方主體都爭搶土地補償金，補償金落實到真正土地權利人手中的所剩無幾。
(三)補償方式單一，安置責任不明確
我國農村土地征收補償方式只有金錢補償和勞動力安置兩種方式。由于勞動用工制度發生了很大的變化，許多企業難以勝任妥善安置勞動力的重任，因此許多地方均采取貨幣安置的方式。單純的金錢補償無法使失地農民真正安置就業。
(四)補償程序不完善、欠缺司法救濟
法律規定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門制定，補償方案制定后才公告告知農民，對農民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農民的參與權。另外，發生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現，現有的土地征收補償法律法規沒有規定對裁決不服的救濟途徑。
三、煤礦生產塌陷補償的法律對策
(一)增強法律意識，維護各方權利
1、企業自身的法律意識
增強法律意識，最重要的是要增強企業管理人員的法律意識。第一，要知法懂法。對國家關于土地管理、農村承包地管理、煤炭管理的相關法律法規和政策必須要知道、明白;第二，要善于法律思維。在處理土地塌補問題上首先要主動地運用法律思維去分析研究，要把法律手段作為解決問題的基本方式;第三，要注重法律形式。在涉及與政府、村莊或農民之間的補償問題上，該有的法律形式必須要有，而且要細致完善，一切事情以書面證據為準，切忌不能搞“君子協定”;第四，要主動法律維權。如果一旦出現企業利益受到非法侵害時，要積極主動地運用法律武器維護企業的合法權益，不能夠無原則地退讓妥協。
2、公平、公正維護農民利益
一是要換位思考、感同身受。農民土地被征，煤礦企業給予經濟補償，不簡單的是一個經濟問題。我們在征地搬遷的過程中必須要充分理解和體諒他們的思想感情，帶著感情去工作，爭取在感情上得到農民的理解和贊同。
二是要依法依規、合理補償。目前我國對土地的補償標準較低，這是不爭的事實。但是，法定的標準又必須成為補償的依據。所以說，在補償問題上，依法是第一位的。另一方面，煤礦企業在補償時，要充分考慮經濟環境的變化，在依法的前提下，盡可能使補償體現公平合理。
三是政府要強化對補償的監督。要從制度機制創新入手，監督農村集體經濟組織、煤礦企業按照程序及時足額將補償款發放到農民手中，確保農民的利益不受損失。
(二)建立約束機制，實現雙方共贏
1、企業要科學組織生產，減少損害
第一，要科學規劃，關鍵是對煤礦企業的開采活動實施動態規劃;第二，要規范開采，就是要嚴格按照開采區域、安全規程實施開采，嚴禁越界、越層開采;第三，要提高開采技術和加強土地復墾。要加大減沉開采技術的攻關力度，加大土地復墾技術的研究和土地復墾的資金投入。
2、補償要求要合法合規、合理
對于被征地農民來講，一方面要增強法律意識，運用法律手段解決補償問題，對土地補償不要期望值過高。要通過和平協商的形式主張權利，切忌單方采取過激行為。另一方面，要轉變觀念，增強自我發展能力。要充分利用政府和企業提供的各種條件，及時有效自我解決搬遷或失地后的生存和發展問題。
(三)強化立法，使煤礦生產塌陷補償有法可依
1、要加強立法
目前，我國有關塌陷土地補償的法律規定都散見于土地法、物權法、煤炭法等法律當中，大部分操作層面的規定都在地方政府的相關政策規定之中。我們可以嘗試通過單行立法的方式將煤礦企業的塌陷補償進行專門規范，在立法條件不成熟的情況下，我們可以先行制定行政法規或部門規章。
2、要及時修訂法律。
及時修訂法律主要是對現行的土地補償機制、補償范圍和補償標準進行及時調整，要體現市場經濟的特點，最終實現提高補償費用的目的，確保農民利益不受到侵害。
參考文獻：
第7篇：土地征收相關法律法規范文
[關鍵詞]新農村建設;農村房屋拆遷;補償機制
一、現階段農村房屋拆遷的現狀
1.拆遷程序不規范
實踐中，拆遷程序需要嚴格報請相關部門審批，程序復雜，過程繁瑣，報批環節多，耗時長，用地單位常為了追求效率和政績，不嚴格按照程序履行審批報批手續，而大部分農民法律意識淡薄，不能充分了解相關手續和程序，常處于被動接受地位。雖然這樣節約了時間成本，且迎合了政府快速做出政績，卻嚴重損害農民的合法權益。
2.房屋評估不規范，存在搶修搶建等違法現象
對拆遷房屋補償時，一般按被拆除房屋面積、價值及家庭人口數量綜合評價，補償相應金錢或房屋安置。在某些地區普遍存在的情況是，某些農民為了更多拆遷補償，在評估人員評估被拆遷房屋前，對房屋突擊裝修，亂搭亂建違章建筑增加房屋價值，搶種價值高的樹木等。這種行為不僅大量浪費物質資源，損害國家和集體的利益，并且對其他村民是不公平的。對這種違法搶修搶建現象，需要鄉鎮政府人員以及村干部加強監督管理。
3.補償標準不合理，農民后續生存問題難以保障
補償問題是拆遷工作的核心，拆遷方與被拆遷方關于補償問題無法達成一致時常會引起糾紛。總體上，我國現在實行的有兩種補償機制：金錢補償和房屋安置。政府安置的產權調換房屋大都需要農民補足差價，會增加農民的經濟負擔，使農民生活水平因拆遷而降低，而引起農民的反抗情緒增加拆遷工作難度。另外，當房屋被政府征用后，農民自給自足的生活狀態被打破，他們大都沒有一技之長，其后續的生活無法保障。如何保障農民的后續生存問題是政府在新農村建設中更應該思考的問題。
二、農村房屋拆遷問題法律層面原因分析
在農村房屋拆遷工作中，農民合法利益得不保障究其原因主要是以下幾個方面：
1.缺乏專門的法律法規
我國沒有一部專門規范農村房屋拆遷行為的法律，僅有國務院針對城市房屋拆遷頒布的《城市房屋拆遷條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》。我國在新農村建設中缺乏專門具體的法律適用導致拆遷程序不規范。并且，農民對房屋的私有財產權在沒有法律依據時無法得到充分保護。如果按照城市房屋拆遷標準對農村房屋補償是不合理的，勢必使農民公平受償的權利得不到法律根本保護。目前，我國的《憲法》《土地管理法》《物權法》都有規定：國家為了公共利益可以依法征用集體所有的土地。何為公共利益？我國法律并未對此做出明確規定。公共利益外延膨脹，政府以公共利益的旗號進行拆遷從中謀取利益，公權力被濫用，嚴重損害農民的利益。
2.房屋拆遷補償評估機制缺乏規范
我國各地房屋拆遷補償評估機制在逐步建立，然而目前，大部分評估機制缺乏資質，特別是在農村房屋拆遷工作中，評估機構直接由鄉鎮政府人員組成，評估人員缺乏專業知識，不能對被拆遷房屋價值做出科學合理評估。政府在拆遷工作中既是拆遷標準的制定者又是拆遷工作的參與者，政府常會因某些利益干預拆遷補償標準，降低拆遷補償數額，致使做出的評估報告偏離拆遷房屋實際價值。在我國現在新農村建設趨勢下，勢必需要依法規范房屋拆遷補償評估機制。
三、農村房屋拆遷法律問題的建議
1.在立法上完善相關法律法規
我國《憲法》《土地管理法》等相關法律文件對農村房屋拆遷只是有所提及，且過于寬泛。《城市房屋拆遷條例》和《國有土地上房屋征收與補償條例》是對城鎮居民房屋拆遷補償的規定。總體上，我國至今沒有一部專門針對農村房屋拆遷補償問題的法律法規，農民的利益得不到保護。所以我國應盡早制定符合農村具體實際情況的法律法規，改變農村房屋拆遷無法可依的局面。
2.拆遷程序規范化、透明化
拆遷程序規范化需要做到明確拆遷補償范圍，建立合理的拆遷補償標準，明確公共利益，嚴格按照法律規定，本著公平公正的原則執行相關程序。同時在拆遷工作中，要做到公開透明，積極同農民協商，切實保護被拆遷農民的利益。
3.依法規范房屋評估
為充分保護農民合法利益，必須依法規范房屋評估機制。首先，嚴格審查市場上評估機構的資質，由有資質的評估機構和專業的評估人員對房屋評估。其次，避免政府機關作為評估機構，撤銷已由政府人員組成的評估機構。最后，政府機關要加強監督管理，嚴格監管評估機構不當競爭、假評估亂評估現象，保護被拆遷人的合法財產。
第8篇：土地征收相關法律法規范文
（1）收取定金預售款后不按稅法規定時限申報納稅。為了達到少申報或不申報營業稅等稅費的目的，房地產開發企業不按定金或預收款項申報相應的營業稅等稅費，對房產銷售收入，對按揭銀行劃轉過來的按揭貸款售房收入，不及時計提和申報相關稅費。（2）房地產開發企業虛列、互串開發成本。在開發環節，開發商為虛增開發成本，除了增加前期工程費用外，通過與施工單位協商虛開施工環節建筑業專用發票從而虛增開發成本，不按照非關聯企業之間的決算合同自開或代開建筑業專用發票，將應計入財務費用的借款利息串記入開發成本增加加計扣除金額，將屬于以后期間建設的商業用地計入土地成本在各期均攤。上述行為的結果一是擠占當期利潤，影響當期企業所得稅，二是增加了土地增值稅的直接扣除項目。（3）稅務機關房地產稅收管理不到位。主觀方面，稅務人員政治業務素質不能適應房地產市場稅收專業化管理的要求，對該行業稅收管理到力不從心，無法實現稅務機關對房地產開發企業從征地到售房的全程跟蹤監管，不能取得稅收征管主動權。（4）二手房交易稅費流失嚴重。尤其是個人之間買賣房屋稅費流失嚴重，編造成交額較低的虛假交易合同，或者干脆不辦理過戶手續，逃避契稅、土地增值稅、營業稅及附加。（5）房屋出租偷逃稅嚴重。目前房屋租賃市場火爆，房地產企業開發的商品房出租、行政事業單位及個人擁有的門面房出租和用于個人住宿“出租屋”遍地開花，由于個體工商戶、個人租用一般不需要索取發票報銷，所以無法從發票方面控制房屋出租市場稅收。
二、形成上述問題的原因
（1）房地產行業巨大的資金需要量成為企業偷逃稅費的動力。從征地、開發、保有到最終銷售，該行業需要巨大的資金，從征地開始需要繳納土地出讓金和耕地占用稅、契稅，隨著工程進度需支付建筑施工方開發成本和銀行利息等開發費用，同時需繳納土地增值稅、營業稅、城建稅等稅費，所以開發商老板自開始千方百計遲繳或少繳稅費以維持開發項目運轉，這樣房地產企業實際上是運用應納稅費作為無息貸款。（2）房地產企業納稅意識不強。房地產行業是近年迅速發展起來的產業，企業老板和辦稅人員將大部分的精力用在了前期征地準備、項目廣告策劃、推銷宣傳上，主觀上沒有靜下心來認真學習稅法的動力和依法納稅的意識。（3）稅務人員房地產稅收業務素質不高，亟待學習提高。由于部分稅務人員業務水平不高，他們在相關政策宣傳和稽查工作中力不從心，達不到到快速處理有關涉稅問題的效果，直接影響房地產稅收的征管水平。（4）相關職能部門配合力度不夠，協稅護稅體系有待完善。通過發改委可以了解立項情況，通過房管部門發放預售許可證和房產證可以確定房地產企業預售房產收取的預收款項時間、銷售商品房情況和出租房備案情況，通過國土資源可以獲得房地產企業征地面積信息。（5）房地產相關稅費設置重復，計算復雜，不易操作。有關房地產行業稅收單行動文件多且內容變動頻繁，尤其是土地增值稅和企業所得稅計算相當復雜，這給征納雙方帶來了巨大的工作量，同時容易帶來納稅爭議。（6）稅費負擔偏重。據測算，房地產企業從征地、開發到銷售環節，應納稅費支出占收比率達百分之二十；房屋出租依法計算應納稅費負擔率達百分之三十。對于二手房交易市場，144平方以下普通住宅交易優惠稅費負擔率高達百分之六，144平方以上非普通住宅稅費負擔率最高達百分之十一，結果大部分業主為了逃避較重稅費負擔不辦理房屋轉讓手續。根據拉弗曲線原理，一定的稅收收入的可以通過設置較高稅率和較窄稅基來完成，也可以通過設置較低稅率和較寬稅基來完成。前者由于較高的稅負使納稅人不堪負重，納稅人為了減輕稅負將想方設法偷逃稅款抑制了該行業的持續發展；而對于后一種情況，納稅人可以在輕松承擔稅負的基礎上提高稅法遵從度，稅務機關可以將大部分精力用在提高現代化征管水平和優化服務水平上。（7）地方政府庇護房地產企業。具體做法包括要求有關部門減少有關收費，不支持稅務部門甚至指示稅務部門延遲征收、少征收稅款。（8）尋租現象影響稅務機關公正執法。地方政府庇護房地產企業多收取土地出讓金而影響稅收盡管做法欠妥。
第9篇：土地征收相關法律法規范文
關鍵詞：農業水價；綜合改革；試點；應用
近些年來，水利改革是我國的一項重要基本工作，是優化水資源利用、保障水資源安全的重要舉措，對節約用水、產業綜合效益提升等有著重要意義。在水利改革中，農業水價綜合改革是主要的組成部分之一，是通過利用市場杠桿，在兼顧效率、公平的前提下，改變當前農業用水存在的種種問題，建設節水節約型農業，有效保障農業的持續、健康發展。
1 我國農業水價綜合改革的概述
1.1 原因
水資源短缺是我國存在的一個重要問題，農業生產作為水資源利用的大戶，在傳統用水習慣中，存在著浪費嚴重、灌溉不合理等情況，在部分實行水費征收區域，巧立名目收費情況也較多，并不利于農業生產安全和水資源管理保護。所以，面對此種情況，進行農業水價綜合改革，引導農民合理用水、節約用水，對農業增收、水資源保護等有著重要意義，是可持續發展的一項必然選擇[1]。
1.2 改革方法
就我國國有骨干水利工程來說，采取的農業水價綜合改革方法主要有：
1.2.1 確定灌溉管理單位性質
在農業水價綜合改革中，首先要明確工程運行管理成本費用應當由誰分攤、補償，也就是說，要確定灌溉管理單位的性質，主要可以分為純公益性和準公益性事業單位兩種，其中，純公益性質的灌溉管理單位，由中央與地方財政承擔工程運管費用，不向農民征收水費；準公益性質的灌溉管理單位，運管費用需要通過水價改革來保障。
1.2.2 建立財政全額補貼機制
針對農民收入低、增速緩慢的情況，對于灌區國有骨干工程，可以采取財政全額補貼機制，也就是指，有中央、地方通過財政撥款的方式，來承擔工程運管所需的費用，無需農民繳納稅費，如此以來，既能夠充分惠農，也有助于優化水資源配置，而且為糧食生產供水提供有力的安全保障。
1.2.3 末級渠系水費限額收取機制
在農業水價中，末級渠系水價監管較為困難，在很多地方存在水價高、收取不規范等情況，增大了農民負擔。對此，加強對末級渠系水價的監管，采取終端水價，避免出現不合法收費名目；同時，限定末級渠系水價的最高值，保證終端水價的合理，預防因水價因素造成農民與政府間矛盾沖突。
1.2.4 實行末級渠系水費補助機制
農業生產的效益相對較低，農民收入極為有限，對水費的承擔能力較弱，如果水費過高，會使農民減少或放棄用水，農業生產無法正常進行，出現減產等問題，甚至會對糧食生產安全產生威脅。所以，實行末級渠系水費補助機制，保障農民用水安全，引導其節約用水，是農業水價綜合改革的有效措施[2]。
1.3 存在問題
1.3.1 缺乏正確的認識
當前，廣大群眾對于農業用水水價這一概念并沒有正確的認識，在一定程度上阻礙著農業水價綜合改革的進步，主要體現有：
首先，從整個社會層次來看，工業用水、城市用水等的商品屬性基本得到認同，但對于農業用水，卻很少認為其是一種商品，尤其是農村的村民，受其自身文化素質、思維習慣等影響，對農業用水的商品意識更加淡薄，在灌溉交費中并不積極，即使當前采取低于供水成本的農業水價，其實際繳費率也相對較低。
其次，農業種植本身效益是相對較低的，農民收入水平有限，難以承擔過高的生產成本，在“四補貼”政策實施后，農業水費成為農民需要繳納的唯一經營性費用，屬于農業生產成本，從本心中，農民就存在抵觸情緒，不愿接受這一收費，無法正確認識農業水價，阻礙農業水價綜合改革。
1.3.2措施配套難度大
在農業水價綜合改革的推進過程中，需要有多種相互配套措施作為保障，但是，就當前的實際情況來看，各種改革措施落實程度不一，導致農業水價改革舉步維艱，其中，在用水總量分配上，大多只停留在縣級，對于灌區、田塊以及農戶用水量還沒有有效細化；在精準補貼制度方面，只是進行了簡單的探索，各個地方的實際情況有很大差異，尤其是任務重、財政困難的縣級大縣，如何落實精準補貼還有待考慮；在水利工程的運行管理以及維護上，其資金來源較為有限，難以滿足管維需求；在管理制度和機構上，存在一定缺陷，農民用水合作組織無法正常運轉，管護責任主體不明確，影響農田灌溉用水的分配與水費計收[3]。
2 瀘西縣農業水價綜合改革試點的實踐與分析
瀘西縣在2014年被列為全國農業水價綜合改革試點縣，有白水鎮桃園壩子和金馬鎮山口兩個試點片區，文章就對瀘西縣農業水價綜合改革試點的實踐進行分析：
2.1 問題
就瀘西縣農業水價綜合改革試點片區實際情況來看，改革面臨的問題主要有一是農業水權不明晰，未執行總量控制和定額管理，水權分配僅到縣級；二是末級灌溉節水改造投入不足，計量設施不配套，水資源浪費情況嚴重；三是農業水價形成機制不合理，水價執行價格仍然偏低，目前縣管水利工程農業水費仍按照0.03元/m3收取，而供水成本是0.31元/m3，成本與收入間嚴重不平衡，致使灌區管理單位無法維持正常運行，工程得不到及時的維修養護；四是用水合作組織缺位，溝渠管理不到位，包括農民用水戶協會職能作用不能充分發揮、主體責任意識缺乏、管護責任不明確、管理體制不健全等等，降低了末級渠系管理水平，造成農田水利設施功能減弱，影響農田灌溉用水。
2.2 措施
針對上述存在各種問題，瀘西縣農業水價綜合改革采取的措施主要有：
第一，確定農業水權，根據項目區內農作物種植結構、可供水量等情況，確定農業灌溉用水指標、農戶用水總量控制指標，據此實行嚴格的定額管理、用水總量控制。
第二，規范水價形成機制，在農業水價形成機制上，采取了“服務成本+用戶承受能力”定價模式，其形成流程如圖1所示，其中，水價測算需要按遵循相關法律法規的要求，在明晰產權、控制人員、約束成本的基礎上，以滿足水利工程運行管理和維修養護費用為基本原則進行測算；執行水價制定應按照統一領導，分級管理，兼顧各方面的承受能力，并遵循保護資源、節約用水、補償成本、合理收益、公平負擔、適時調整的原則；超定額累進加價制度即階梯水價，具體累進加價標準為：定額內用水按執行水價的100%計收。超定額10%以下的部分，按執行水價的110%計收；超定額10%至30%的部分，按執行水價的130%計收；超定額30%至50%的部分，按執行水價的150%計收；超定額50%以上的部分，按執行水價的200%計收。
第三，明晰產權、建設合理的管理機構，在金馬鎮山口片區，通過承包的方式將水利工程交由公司進行自主經營，由其負責管護水利工程，并按照協商水價上交水費；在白水鎮桃園壩子片區，根據相關法律、法規，建立了聯合用水合作社，承擔管護水利工程、管理用水以及協商定價、計收水費等責任，可以保證工程維護的統一協調，提高農田灌溉用水調配的合理性，降低工程運行管理支出成本[4]。
第四，建立節水獎勵機制和農業節水精準補貼機制，在節水獎勵機制下，建立節水獎勵專項基金，基金資金來源有主要是超定額累進加價水費收入、社會捐贈、土地出讓收益金計提等，可以有效激勵用水戶節約用水，提高水資源利用效率；在農業節水精準補貼機制下，對于農戶已購買但未使用的水量，可以按定額內執行水價加價5分/m3進行回購，也可采用堅持在初始水權明晰的基礎上，鼓勵項目區用水戶對節約的定額內水量，按“總量控制，定額管理”的原則進行自由交易；對農業用水合作社為保障工程的良性運行當年水費收取不足部分進行補貼。
3 結論與建議
綜上所述，“定額供水、計量收費、累進加價、協會管理、節水獎勵”的農業水價綜合改革模式是一種適合新農業發展的新型模式，具有推廣應用使用的價值。同時，為進一步促進農業水價綜合改革工作，可以做好以下幾方面工作：加大對農業水價綜合改革的研究，通過大量的基層走訪、調查等，研究改革的相關理論，為改革提供良好的理論基礎，以保證改革能夠切實滿足群眾需求、符合實際情況。加大試點建設與推廣，對于農業水價綜合改革的方法，已經開始通過一些試點進行了實踐，但是，整體來說，試點數量依然較少，所以，應當進一步加大農村水價綜合改革試點建設與推廣，總結分析更多試點的實踐情況，來及時發現制定改革方法中存在的不足，調整改革思路，擴展改革的內容，為農業水價綜合改革的全國應用打好實踐基礎。完善相關法律法規，對于農業水價綜合改革來說，完善的法律法規體系是其推廣應用的一個重要保障，所以，不僅要根據農業水價綜合改革實際情況出臺相應的法律法規，還需要對當前的《農村水利條例》等相關法律法規進行完善，規范農業水價形成、核定等相關行為。
參考文獻
[1]柳長順.關于新時期我國農業水價綜合改革的思考[J].水利發展研究，2010，12：16-20.
[2]王樹勤，李長璐.推進農業水價綜合改革對策研究[J].農村財政與財務，2012，12：6-9.
