土地使用費計算方法精選(九篇)

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第1篇：土地使用費計算方法范文

關(guān)鍵詞：工程造價；資產(chǎn)評估；固定資產(chǎn)；總投資

中圖分類號：TU71 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）01-0135-02

工程造價專業(yè)和資產(chǎn)評估同屬經(jīng)濟學(xué)范疇，但二者有著不同的專業(yè)特點和計算方法。工程造價專業(yè)是具體描述固定資產(chǎn)價值形成的全過程；資產(chǎn)評估是指根據(jù)企業(yè)具體要求及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押等經(jīng)濟行為，對資產(chǎn)現(xiàn)時價值進(jìn)行評定和估算的行為。但在建筑物評估中兩學(xué)科有相互關(guān)聯(lián)之處。根據(jù)多年來在工作中所接觸的工程和評估案例，工程造價與資產(chǎn)評估概念不同，卻有著很大的關(guān)聯(lián)性，作為長期從事工程造價的專業(yè)人員，如何將二者加以區(qū)分，并能正確聯(lián)系是十分重要的。

一、工程造價的含義及構(gòu)成

（一）工程造價含義

工程造價是指建設(shè)一項工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。通俗地說，投資者選定一個投資項目，通過一系列投資管理活動（包括項目評估、決策、設(shè)計招標(biāo)、工程招標(biāo)，直至竣工驗收等），所支付的全部費用形成固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，所有以上開支就構(gòu)成了工程造價。另一層含義是以社會主義市場經(jīng)濟為前提，以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標(biāo)等交易方式，最終由市場形成的價格。這層含義把工程造價認(rèn)定為工程價格或工程承包價格區(qū)別造價的兩種含義的意義在于，為投資者和供應(yīng)商（或者稱承包商）在工程建設(shè)領(lǐng)域的市場行為提供理論依據(jù)，當(dāng)業(yè)主提出降低工程造價時，是站在投資者的高度充當(dāng)著市場需求主體的角色：當(dāng)承包商提出提高工程造價，是為了實現(xiàn)更高的實際利潤這是市場經(jīng)濟運行體制的必然。

（二）我國現(xiàn)行建設(shè)項目總投資及工程造價的構(gòu)成

基本建設(shè)項目總投資及工程造價主要由以下部分構(gòu)成：

1. 固定資產(chǎn)。其中包括平建筑安裝工程投資（直接工程費+間接費+計劃利潤+稅金）、設(shè)備及工器具購置投資（設(shè)備原價+設(shè)備運雜費）、主要材料費投資、根據(jù)工程項目的建筑安裝工程投資招標(biāo)或競標(biāo)價與甲方所供設(shè)備和主材料合同價之和計提的工程管理費、建設(shè)期貸款利息、土地使用費、其他投資（包括設(shè)計費、可行性研究費、勘察費、質(zhì)監(jiān)費、監(jiān)理費、破路費、綠化遷移費、測量費、合同公證費、開辦費、質(zhì)量評定費、結(jié)算審定費等其他所有與工程有關(guān)的費用）。

2. 流動資產(chǎn)。這就包括預(yù)備費和建設(shè)期貸款利息。

（三）新增固定資產(chǎn)價值的確定

新增固定資產(chǎn)是指在投資項目竣工投產(chǎn)后所增加的固定資產(chǎn)價值。某項工程從立項、可行性分析、出步設(shè)計、施工圖設(shè)計、前期開發(fā)、設(shè)計招標(biāo)、工程招標(biāo)、直到竣工驗收發(fā)生的全部費用，進(jìn)行工程竣工決算，形成新增固定資產(chǎn)價值。竣工決算是辦理交付使用財產(chǎn)價值的依據(jù)，是會計記賬的依據(jù)，工程造價總費用不完全構(gòu)成“固定資產(chǎn)”賬目下的金額，根據(jù)財務(wù)制度規(guī)定，新增資產(chǎn)由各個具體的資產(chǎn)項目構(gòu)成，分為流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、其他資產(chǎn)。在會計記

賬中：

1.建筑工程安裝費用――形成“固定資產(chǎn)――房屋”

賬戶。

2.設(shè)備及工器具購置費――形成“固定資產(chǎn)――設(shè)備”

賬戶。

3.土地使用費（及土地出讓金） ――形成“無形資產(chǎn)”

賬戶。

4.建設(shè)單位管理費中的開辦費――形成“遞延資產(chǎn)”

賬戶。

5.其他費用分?jǐn)傆浫敫鲉雾椆こ獭肮潭ㄙY產(chǎn)――房屋”、“固定資產(chǎn)――設(shè)備”等賬戶中。如：建設(shè)單位管理費按建筑工程、安裝工程、需安裝設(shè)備價值總額作等比例分?jǐn)偅恋卣饔觅M、勘察設(shè)計費等費用則按建筑工程造價分?jǐn)偂?/p>

從上述可以看出新增固定資產(chǎn)的價值內(nèi)容包括：建筑安裝工程造價和其他應(yīng)分?jǐn)偟馁M用。

通過前三項的論述，我們可以大致了解了工程項目從立項、竣工到交付使用進(jìn)入企業(yè)會計賬目，形成企業(yè)資產(chǎn)的全過程。下面我們簡要了解資產(chǎn)評估的基本概念及特點。

二、資產(chǎn)評估的概念及特點

（一）資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估指專業(yè)機構(gòu)和人員，按照國家法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依據(jù)相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的行為。資產(chǎn)評估具體劃分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。單項資產(chǎn)評估包括機械設(shè)備評估、土地使用權(quán)評估、建筑物評估、其他資產(chǎn)評估。

（二）資產(chǎn)評估的適用范圍

適用范圍包括：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并、出售、聯(lián)營、清算、租賃；股份經(jīng)營：中外合資、合作；抵押、擔(dān)保。

（三）資產(chǎn)評估的方法

資產(chǎn)評估方法多種多樣，傳統(tǒng)的評估方法一般有：形象進(jìn)度法，成本法，假設(shè)開發(fā)法，變動因素調(diào)整法等等。成本法是最基本的方法，也是使用最頻繁的方法。

成本法又稱重置成本，是通過求取開發(fā)可替代待估不動產(chǎn)所需的成本總額來估算不動產(chǎn)價格的方法。即在評估時點重新形成該工程已經(jīng)完成的工程量所需發(fā)生的全部費用，確定重置價格。

成本法就是資產(chǎn)的現(xiàn)行在取得成本。在建筑物評估中，重置成本的確定是非常關(guān)鍵的，這就要求評估人員有豐富的工程技術(shù)和工程造價方面的知識，準(zhǔn)確的確定建筑物的重置成本。

（四）資產(chǎn)評估實例

下面就一具體評估案例來說明：

案例：某啤酒品牌是在香港聯(lián)交所上市的國有企業(yè)，2010年9月受香港聯(lián)交所委托，對其資產(chǎn)狀況進(jìn)行重新評估。評估基準(zhǔn)日為2010年11月30日。本建筑物為啤酒分公司的一處廠房――糖化分廠，1995年建成投產(chǎn)，建設(shè)期為一年，建筑面積為1962平方米，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，混凝土條形基礎(chǔ)，層高為5米，共計2層，外墻為涂料，內(nèi)墻為瓷磚到頂，地面地磚，塑鋼窗。本建筑物一直在使用，“固定資產(chǎn)――糖化分廠”賬戶賬面原值為3，801，111元，評估該建筑物在評估基準(zhǔn)日的價值。

1.要求企業(yè)提供九五年竣工決算（審計后），根據(jù)竣工決算中的工程量套用定額，選用廣西省預(yù)算定額：2010年廣西省建筑安裝工程定額；2010年廣西省建筑裝飾定額；2010年廣西省取費定額：2010年11月份南寧市材料價格信息。

2.通過套用定額取得建筑工程費用：土建工程：2，472，120元；1260元/平方米；裝飾工程：156，960元；80元/平方米；水暖工程：78，480元：40元/平方米：給排水工程：58，860元，3O元/平方米；電照工程：137，340元，7O元/平方米。建筑工程費用合計：2，903，760元

3.其他費用：根據(jù)廣西省的相關(guān)規(guī)范規(guī)定，評估費用計算：建設(shè)單位管理費：（按工程費用的2.5%）2，903，760×2.5%=72，594元；勘察設(shè)計費：（工程費用的3%）2，903，760×3%=87，113元；工程監(jiān)理費：（工程費用的2%）2，903，760×2%=58，075元：防空地下室建設(shè)費：2O元/平方米×1962平方米=3，9240元；墻體改造費：9元/平方米×

1962平方米=17，658元；消防集資費：7元/平方米×1962平方米=13，734元；上下水配套費：15元/平方米×1962平方米=

29，430元；排水配套費：6元/平方米×1962平方米=11，772元；防洪保安費：1元/平方米×1962平方米=1，962元：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：50元/平方米×1962平方米=98，100元。其他費用共計：357，084元；資金成本=（2，903，760+357，084）×0.5×6%=97，825元。

4.該建筑物的重置成本=2，903，760+357，084+97，825=3，358，700元。

5.該建筑物1995年投產(chǎn)，已使用15年，框架結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為50年，尚可使用年限為35年，則成新率-35年÷50年×100%=70%。

建筑物的評估值=重置成本×成新率=3，358，700元×70%=2，351，090元。

參考文獻(xiàn)

[1] 楊松堂.資產(chǎn)評估行業(yè)風(fēng)險與防范[J].中國資產(chǎn)評估，2004，（1）.

第2篇：土地使用費計算方法范文

關(guān)鍵詞：供電企業(yè) 其他費用 標(biāo)準(zhǔn)成本 模板設(shè)計

作為一種成本計算方式，標(biāo)準(zhǔn)成本通過對間接費用、直接材料和直接人工進(jìn)行預(yù)估，得到最終的成本費用，這本成本計算方法在對成本進(jìn)行了分解的同時也對責(zé)任進(jìn)行了分解，因此該方法也可稱為標(biāo)準(zhǔn)成本制度和責(zé)任分解制度。標(biāo)準(zhǔn)成本是為達(dá)到企業(yè)的經(jīng)營目的，結(jié)合自身的經(jīng)營狀況，對成本進(jìn)行合理的計算。在標(biāo)準(zhǔn)成本的制定過程中，需要參照企業(yè)預(yù)算情況和各個部門的業(yè)績狀況，只有對生產(chǎn)的技術(shù)水平和經(jīng)營的管理水平有詳細(xì)的了解，才能制定適合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，企業(yè)的資金和資源使用效率才能得到提高。對于供電企業(yè)，電網(wǎng)維修和電能輸送過程中產(chǎn)生的費用，不能計入到個成本項目的費用，應(yīng)歸納到其他費用的范疇中。

一、供電企業(yè)中其他費用的含義

在維護電網(wǎng)的正常運行、保證電能正常輸配過程中產(chǎn)生的費用，都屬于其他費用，囊括了電能輸配環(huán)節(jié)的成本，但不屬于材料費、修理費、職工薪酬、折舊費等成本項目的費用。具體來說包這些項目：差旅費、辦公費、水電費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、外部勞務(wù)費、運輸費、營銷費、保險費、租賃費、取暖費、稅費、研究開發(fā)費、存貨盤虧和毀損、超標(biāo)排污費、業(yè)務(wù)招待費、土地使用費、土地?fù)p失補償費、中介費、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、綠化費、無形資產(chǎn)攤銷、長期待攤費用攤銷、物業(yè)管理費、信息系統(tǒng)維護費、委托運行維護費、外事費、出國經(jīng)費、會議費、警衛(wèi)消防費、試驗檢驗費、其他。

二、其他費用成本開支的驅(qū)動因素

成本驅(qū)動因素是決定成本發(fā)生的一些重要的事項或活動。通過獨立或交互的因素驅(qū)動合力來提高技術(shù)，提高生產(chǎn)效率從而相應(yīng)的減少成本，提高企業(yè)的核心競爭力。縣級供電企業(yè)的其他費用的成主要影響因素主要有主營業(yè)務(wù)收入、在崗職工人數(shù)、營業(yè)面積、缺員人數(shù)、勞務(wù)派遣人員人數(shù)、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、營業(yè)廳數(shù)量、供電所（營業(yè)廳）建筑面積、變電站建筑面積、車輛總數(shù)、特種作業(yè)車輛總數(shù)、房屋建筑物固定資產(chǎn)原值、辦公樓建筑面積、大、中、小型會議次數(shù)、信息系統(tǒng)軟件數(shù)量、委托運行的變電站個數(shù)、委托運行的線路長度等等。縣級供電企業(yè)要實現(xiàn)對其他費用的成本控制就一定要實現(xiàn)對這些驅(qū)動因素的把握，增強企業(yè)的競爭力同時降低成本，設(shè)計出一個科學(xué)合理的其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模板。

三、各縣級供電企業(yè)共同接受的其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模版的設(shè)計

如何針對不同經(jīng)濟區(qū)域的不同單位來設(shè)計成本動因，形成各縣級供電企業(yè)共同適用的其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模版，是其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模式設(shè)計的重點內(nèi)容。筆者試通過調(diào)查，分析了2011年7個縣局的預(yù)計收入，從房屋建筑物原值、在崗職工人數(shù)、營業(yè)面積、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、缺員數(shù)等方面進(jìn)行了分析。分析發(fā)現(xiàn)，各數(shù)據(jù)間存在遇到的比例關(guān)系，特別是客戶數(shù)量、供電所數(shù)量、營業(yè)面積對預(yù)計收入的影響最大。這就是制定標(biāo)準(zhǔn)模板的重要依據(jù)，需要找出模板數(shù)據(jù)之間的比例關(guān)系，這樣才能使得設(shè)計出來的成本費用符合各縣級的情況。在崗人數(shù)和缺員人數(shù)對預(yù)計收入也有一定的影響。例如：縣局1其營業(yè)面積252，預(yù)計收入6119，縣局2其營業(yè)面積2422，預(yù)計收入40051。同時供電所個數(shù)后者是4個，客戶數(shù)量后者是前者的將近9倍。

因為成本組成上各縣局供電企業(yè)并不是完全統(tǒng)一的量，所以找出符合的模板就需要找出成本組成的驅(qū)動因素。根據(jù)20XX年縣局成本部分驅(qū)動因素情況表可以看出，預(yù)計收入、固定資產(chǎn)、在職員工、營業(yè)面積、客戶數(shù)、供電所數(shù)量、缺員人數(shù)等縣局之間差異較大，這時就需要具體的分析各成本模板費用中驅(qū)動因素，以組成科學(xué)的成本模板，適合各縣級供電企業(yè)不同情況的需求。例圖可知，縣局1無自有房屋資產(chǎn)，附屬的辦公設(shè)備、場所為租賃，雖然人員較少，所轄供電區(qū)域小，客戶數(shù)少，但相對收入?yún)s不低，是個有發(fā)展?jié)摿Τ砷L型的企業(yè)；縣局2收入較大，房屋建筑物資產(chǎn)最多，職工人數(shù)較多，所轄供電區(qū)域較廣，缺員較嚴(yán)重，是個有著優(yōu)質(zhì)負(fù)荷的發(fā)展比較穩(wěn)定的企業(yè)；縣局3在所比較縣局中較中庸，發(fā)展尚可；縣局4因為所處經(jīng)濟相對落后區(qū)域，主營業(yè)務(wù)收入較少，但其房屋建筑物資產(chǎn)不低，是個需要地方經(jīng)濟扶持才能有所發(fā)展的企業(yè)；縣局5是所比較縣局中主營業(yè)務(wù)收入最大，客戶數(shù)最多的縣局，但其發(fā)展目前主要受在崗職工人數(shù)較多制約；縣局6所轄供電區(qū)域最廣、客戶數(shù)不低，但主營業(yè)務(wù)收入相對較少，是個典型的以發(fā)展旅游為主，轄區(qū)內(nèi)無優(yōu)質(zhì)工業(yè)的企業(yè)。縣局7與縣局6類似，但目前有部分高能耗企業(yè)支撐，發(fā)展受限。通過動因分析，最后形成的成本模板包含辦公費、差旅費、營銷費、綠化費、物業(yè)管理費、保險費等一系列費用。其中對于辦公費，模板試考慮參照在崗職工人數(shù)進(jìn)行分配，以人均辦公費進(jìn)行成本控制；對于差旅費考慮50%參照職工人數(shù)，50%參照每平方公里客戶數(shù)進(jìn)行分配；對于外部勞務(wù)費考慮參照缺員人數(shù)進(jìn)行分配；對于營銷費考慮50%參照客戶數(shù)，40%參照主營業(yè)務(wù)收入，10%參照供電所數(shù)量進(jìn)行分；對于綠化費、物業(yè)管理費考慮參照房屋建筑物原值進(jìn)行分配；其他的費用也類似的按照驅(qū)動因素進(jìn)行成本控制，這樣才能夠使得成本模板適用與各縣級供電企業(yè)。對于保險費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、價格調(diào)節(jié)基金因為屬剛性費用，保險費涉及各家固定資產(chǎn)數(shù)，稅收隨國家征收稅率、范圍而定，暫不考慮動因。

四、通過實施標(biāo)準(zhǔn)成本模版對縣級供電企業(yè)管控的意義

實施標(biāo)準(zhǔn)成本模板對縣級供電企業(yè)管控有著積極意義，成本管理的關(guān)鍵是控制，通過成本控制從而降低成本增加企業(yè)的經(jīng)營利潤，實現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。通過對標(biāo)準(zhǔn)成本模板的分析，可以發(fā)現(xiàn)其在應(yīng)用過程中有一下幾個方面的作用。第一，將成本細(xì)化，按照有關(guān)的規(guī)章制度，就能對各個環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行統(tǒng)計和計算，最后得到的成本的合理性、準(zhǔn)確性才能得到保證，與實際的成本之間的差距不明顯，提高了企業(yè)的資金使用效率；第二，將成本制定過程中的責(zé)任細(xì)化，通過實施標(biāo)準(zhǔn)成本模板，可以把責(zé)任細(xì)化到部門甚至個人，明確了自己的責(zé)任后，職能缺失的現(xiàn)象不復(fù)存在；第三，成本控制的方式更加簡單，對成本制定過程中的各個環(huán)節(jié)可以實施一對一的控制，減少了成本控制工作的盲目性，在提高工作效率的同時，提高了控制工作的強度和力度；第四，為企業(yè)管理者和領(lǐng)導(dǎo)者的決策提供數(shù)據(jù)支持，原有的成本管理方法雖然能計算成本，但數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營者不能掌握企業(yè)的實際情況，制定出的戰(zhàn)略和目標(biāo)缺少了一定的可行性，嚴(yán)重影響了成本管理的效果。實施其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模板是供電企業(yè)發(fā)展的必然趨勢，供電企業(yè)需要引起足夠的重視。

五、結(jié)束語

標(biāo)準(zhǔn)成本的應(yīng)用是供電企業(yè)在發(fā)展過程中，對成本管理方法的革新和探索，促進(jìn)了成本管理方法的健全和完善。縣級供電企業(yè)其他費用標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計對縣級供電企業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)有著重要意義，在進(jìn)行模板設(shè)計的過程中，需要深刻的認(rèn)識到其他費用的組成，然后根據(jù)不同電力企業(yè)的成本驅(qū)動因素，分析整合，才能夠確定出符合各縣級供電企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)成本模板來制定出其他費用的標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)成本模板設(shè)計不是固定的，企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際情況，在以后應(yīng)用的過程中，需要根據(jù)供電企業(yè)大環(huán)境的變動而進(jìn)行改進(jìn)，以促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]重慶市江北供電局課題組.標(biāo)準(zhǔn)成本在供電企業(yè)中的應(yīng)用探討[J].廣西電業(yè)，2008

[2]郗建華.寧夏電力公司標(biāo)準(zhǔn)成本管理研究[D].華北電力大學(xué)，2010

第3篇：土地使用費計算方法范文

自然資本是二十一世紀(jì)國際社會出現(xiàn)的一個具有時代意義的概念，這個概念不僅極大地改變了人們的生產(chǎn)、生活方式，也從根本上改變了人們的財富觀念和財富計算方法。有關(guān)自然資本的核算也被列入國民經(jīng)濟核算和會計核算體系進(jìn)行研究，成為計算國家財富和企業(yè)財富的基礎(chǔ)。比較而言，宏觀領(lǐng)域的自然資本核算研究起步較早，目前其核算框架基本形成，并于2007年首次公布了中國的綠色GDP。因此，自然資本核算的會計研究應(yīng)該以宏觀核算的研究成果為起點，加快研究的力度與步伐。

一、一個新的資本觀的誕生――自然資本概念的形成

資本既是社會財富的象征，也是創(chuàng)造財富的源泉。然而，資本是如何創(chuàng)造財富，即在財富形成過程中，資本具體表現(xiàn)為哪些形態(tài)？對這個問題的認(rèn)識，人類經(jīng)歷了一個漫長的過程。由于資本是伴隨著工業(yè)經(jīng)濟而產(chǎn)生的一個經(jīng)濟學(xué)概念，因此，在傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)的視野中，資本通常被認(rèn)為是生產(chǎn)過程中作為生產(chǎn)資料的物質(zhì)財富，即由實物（如機器、設(shè)備、廠房、材料等）和貨幣構(gòu)成的物質(zhì)資本。相當(dāng)長的一段時間里，人類對于資本的認(rèn)識都局限于物質(zhì)資本。

從馬克思開始，對財富源泉的認(rèn)識，從單純的物轉(zhuǎn)向了人。在《資本論》里馬克思分析了資本的另一種形態(tài)，即提供剩余價值的人力資本的存在。他揭示出資本主義生產(chǎn)關(guān)系用物質(zhì)資本掩蓋了人力資本這一秘密。而馬克思終其畢身探索的這個真理，在今天知識經(jīng)濟的背景下，已得到社會的廣泛認(rèn)可。人力資本與物質(zhì)資本共同創(chuàng)造社會財富觀點，已成共識。

然而，人類對資本的探索并非就此而止。20世紀(jì)中期，由于自然資源的日益匱乏對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了制約作用，經(jīng)濟學(xué)家以新的視覺重新審視資本，深入研究財富創(chuàng)造的源泉。美國知名能源專家埃默里?洛文斯和享特?洛文斯在其合著的《自然資本論》中，指出了資本主義生產(chǎn)方式最大的缺陷就是造成人與自然的分離。幾千年來，尤其是工業(yè)革命后的幾百年，人類從自然界索取了大量資源，卻沒有對自然做應(yīng)有的補償，也沒有把自然對財富的貢獻(xiàn)計算在生產(chǎn)成本之內(nèi)，致使與自然有關(guān)的資源長期處于低價甚至免費的狀態(tài)，導(dǎo)致自然資源日益稀缺，出現(xiàn)了嚴(yán)重的資源和環(huán)境危機。

面對這一問題，近年來，西方經(jīng)濟學(xué)家突破傳統(tǒng)的經(jīng)濟學(xué)理論，根據(jù)對財富創(chuàng)造的作用，提出自然資本概念，將資本劃分為自然資本、物質(zhì)資本和人力資本三種形態(tài)，并根據(jù)稀缺性與有用性，建立了資源、環(huán)境的價值學(xué)說與定價理論，為解決自然資源的價值計量難題奠定了基礎(chǔ)。

自然資本概念的提出，進(jìn)一步加深了人們對資本的認(rèn)識。任何一種形態(tài)的資本在一個可持續(xù)發(fā)展的社會都無法獨立地創(chuàng)造財富。為此，1995年9月世界銀行提出了以“國家財富”或“國家人均資本”為依據(jù)，度量各國發(fā)展的可持續(xù)性的方法。按照這種計算方法，一個國家的財富由四部分構(gòu)成：一是已形成的資產(chǎn)也稱產(chǎn)出資產(chǎn)；二是人力資源；三是自然資源；四是社會資本（即社會賴以正常運轉(zhuǎn)的制度、組織、文化凝聚力和共有信息等）。

世界銀行計算財富的這一新方法，進(jìn)一步引導(dǎo)著人們樹立可持續(xù)發(fā)展的資本觀和財富觀。根據(jù)資本分類的這一理論，會計計量的資本應(yīng)該包括以上前三類，一是物質(zhì)資本（Km），即人類自身創(chuàng)造出來的財富，如：機器、廠房和道路等；二是人力資本（Kh），即人的知識、技能、經(jīng)驗等通過教育、培訓(xùn)固化在人體內(nèi)的資本存量；三是自然資本（Kn），包括自然資產(chǎn)和環(huán)境資產(chǎn)。如土地、森林、漁業(yè)資源、凈化能力、石油、煤氣、臭氧層以及生物化學(xué)循環(huán)等都是自然資本。因此，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展觀念，會計計量資本的公式為：

K=Km+Kh+Kn

綜上所述，現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)關(guān)于資本理論研究的軌跡是沿著物質(zhì)資本向人力資本和自然資本在不斷延伸。資本概念的不斷深化是社會進(jìn)步與人類文明發(fā)展的象征。

自然資本概念的出現(xiàn)，為自然資本的核算奠定了重要的理論基礎(chǔ)。

二、自然資本的特征

（一）自然屬性與資本屬性的結(jié)合

既然作為資本家族的一個成員，自然資本也具有資本的一般屬性，并依照資本的屬性運行，即自然資本也以增值為目的。因此，自然資本經(jīng)營的目的，是使其能夠獲得最大限度的增值。同時，自然資本更多的是具有其自然的基本屬性，如有些自然資源的增值是源于其生物特性，人類只要妥善保護，靠生態(tài)的自生性就會自動升值，典型的是森林及特定的生態(tài)圈，在人類不干擾的狀態(tài)下，隨著年代的遞延會增加其使用價值。而多數(shù)自然資源則隨著人類的耗用日益減少，如礦產(chǎn)資源。

因此，自然資本是資本尋租的本性與生態(tài)系統(tǒng)的平衡協(xié)調(diào)性的結(jié)合。對于自然資本的這一特征，自然資本既需要經(jīng)營，也需要補償，自然資本補償?shù)暮怂闶亲匀毁Y本核算的真正目的。

（二）權(quán)益的社會化

自然資本作為非人力形成的物質(zhì)財富，其權(quán)益的歸屬應(yīng)當(dāng)是社會，而不僅是其所在地，這是由自然資源的特點所決定的，尤其是生態(tài)資源。因為任何自然資源都具有兩種特性，即資源的特性和生態(tài)的特性。如森林，除了是一種生物資源外，它的存在還影響著周圍的氣候和其下游水流的質(zhì)量。因此，資源開采的影響、成本的補償和收益的確認(rèn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了地理屬性的范圍。

自然資本的這一特征，使自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與成本、收益的計算，與一般資本比較，具有很大的不確定性。因此，自然資本的核算更多地適合于在宏觀領(lǐng)域進(jìn)行。這也是宏觀領(lǐng)域自然資本核算研究先于微觀領(lǐng)域的一個客觀原因。

三、自然資本產(chǎn)權(quán)的會計問題

現(xiàn)代企業(yè)以產(chǎn)權(quán)關(guān)系作為企業(yè)經(jīng)濟制度的基礎(chǔ)。從產(chǎn)權(quán)角度看，資本是對企業(yè)生產(chǎn)資源和財富的一種要求權(quán)。因此，自然資本可以理解為是人類從自然可持續(xù)發(fā)展角度出發(fā)，提出的對于自然資源參與財富生產(chǎn)的一種產(chǎn)權(quán)要求。這種要求權(quán)的出現(xiàn)，必然打破傳統(tǒng)的財富認(rèn)同與財富分配制度，帶來一場對現(xiàn)有社會生產(chǎn)資料所有權(quán)結(jié)構(gòu)及社會財富分配的新的制度安排，也為產(chǎn)權(quán)理論創(chuàng)新提供了新的平臺。

（一）我國自然資源所有權(quán)形式對自然資本要素核算的影響

由于自然資本的特征，自然資本的產(chǎn)權(quán)界定與產(chǎn)權(quán)量變動測定具有很大的不確定性，因此，相對于物質(zhì)資本，自然資本的產(chǎn)權(quán)核算還是一個新課題。目前我國自然資本所有權(quán)的模式為：自然資源的原始產(chǎn)權(quán)或最終所有權(quán)均屬于全民所有。政府作為社會公共資源的管理者，擁有自然資源管理權(quán)。生產(chǎn)者通過付費，有償?shù)貜恼种蝎@得所需的自然資源的使用權(quán)。在我國，自然資本使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，屬于第一次資源轉(zhuǎn)移。雖然這一次轉(zhuǎn)移不改變自然資本所有權(quán)的性質(zhì)，但會出現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，管理權(quán)和收益權(quán)被分割。自然資本產(chǎn)權(quán)的這一特征，引發(fā)的最大會計問題是自然資本補償?shù)碾y度，即誰是補償?shù)闹黧w，補償制度如何建立等。根據(jù)我國自然資本的產(chǎn)權(quán)制度，筆者提出如下設(shè)想：

1.國家投入的形式

以投資形式進(jìn)行資源轉(zhuǎn)移，自然資本是以國家的名義屬于全民所有，其所有權(quán)、收益權(quán)與處置權(quán)歸屬于國家，企業(yè)只擁有其管理權(quán)。國家以一定年限的自然資源占用、使用權(quán)作價入股，自然資源在企業(yè)體現(xiàn)為國家股。投資各方按照投入企業(yè)的資產(chǎn)數(shù)額，取得相應(yīng)的股權(quán)和承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。自然資本補償?shù)闹黧w是國家，自然資本的會計管理涉及到雙方權(quán)益結(jié)構(gòu)和收益分配的計算。

2.企業(yè)租賃的形式

自然資源不作為資本金，而是由自然資源開發(fā)企業(yè)向自然資源的所有者支付租金。在這種產(chǎn)權(quán)形式下，國家以租賃的方式將自然資源的占有、使用權(quán)租賃給企業(yè)，企業(yè)與國家之間在自然資源的使用上形成一種法律上的契約關(guān)系。企業(yè)通過定期向管理機構(gòu)繳納租金，換取自然資源的使用權(quán)。自然資源所有者所取得的租金是一個常量，自然資本補償?shù)闹黧w仍然是國家。

3.企業(yè)購買的形式

自然資源開發(fā)型企業(yè)通過一定的法律程序和形式，以購買的方式，取得自然資源的占有和使用權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)形式下，企業(yè)預(yù)先支付了自然資源占有權(quán)和使用權(quán)的價格，自然資本補償?shù)闹黧w也是國家。

以上三種形式，都屬于自然資源的第一次轉(zhuǎn)移，第一次轉(zhuǎn)移造成自然資源的產(chǎn)權(quán)分離，即所有權(quán)與使用權(quán)的分離。無論以什么形式轉(zhuǎn)移，企業(yè)只獲得使用權(quán)和部分收益權(quán)。因此，從產(chǎn)權(quán)角度看，自然資本是國家對自然資源的所有權(quán)。在以國家投資形式獲得自然資源的企業(yè)，應(yīng)該建立自然資本賬戶，作為宏觀核算的基礎(chǔ)。同時，國家收取的租賃費、使用費和通過自然資本投資分得的利潤應(yīng)建立自然資本補償基金賬戶。因此，自然資本與自然資本補償基金，從性質(zhì)上看都屬于宏觀核算賬戶。

通過第一次資源轉(zhuǎn)移進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域后，自然資源則成為生產(chǎn)要素。作為生產(chǎn)要素后的自然資源流通是在生產(chǎn)要素市場進(jìn)行，按生產(chǎn)要素市場規(guī)律運行，進(jìn)行有償轉(zhuǎn)移的。

（二）自然資本的權(quán)益價值確定

綜上所述，國家、政府、經(jīng)營者分別行使著自然資源所有權(quán)、管理權(quán)和生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。在擁有這些權(quán)益的過程中，各方都投入了一定的活勞動和物化勞動，組成了自然資源的整體價值。因此，自然資源權(quán)益是自然資源同主體結(jié)合所附著的權(quán)利和要求，這種權(quán)利和要求在經(jīng)濟上得到體現(xiàn)，就形成了自然資源的權(quán)益價值。具有包括：

1.自然資源所有者享有所有權(quán)收益。自然資源所有權(quán)是一種法定所有權(quán)，其實質(zhì)是領(lǐng)轄所有權(quán)，即國家行使，只要在國家領(lǐng)轄區(qū)域發(fā)現(xiàn)的一切自然資源，就應(yīng)該為國家所有，這種所有權(quán)具有壟斷性。法定所有權(quán)享有的收益是“地租”形式的收益。如礦產(chǎn)資源的所有權(quán)收益為：“礦區(qū)使用費用”、“資源級差費”和“特別資源”；森林資源的所有權(quán)收益為“林地使用費”、“資源級差費”和“持別資源費”；草原資源的所有權(quán)收益為“草地使用費”、“資源級差費”和“特別資源費”等。這些統(tǒng)稱為自然資源所有權(quán)價格，構(gòu)成自然資源買價的主要組成部分。

2.自然資源管理者享有的管理權(quán)收益。自然資源管理者行使社會行政管理職能，保護自然資源的合理開發(fā)和利用。作為自然資源的管理者應(yīng)向自然資源的經(jīng)營者收取的費用有：資源保護費（自然資源在開發(fā)過程中發(fā)生資源保護、環(huán)境治理等費用）和資源替代費（資源管理部門組織資源替代方面的科研工作發(fā)生資源開發(fā)替代費用）。這兩項費用統(tǒng)稱為“資源補償費”，由國家分期向自然資源經(jīng)營者收取。

3.自然資源經(jīng)營者享有的經(jīng)營收益。自然資源的經(jīng)營者為取得自然資源經(jīng)營權(quán)，必須向資源所有者（國家）及有關(guān)方面交納相關(guān)的款項，如礦山企業(yè)從地質(zhì)勘探單位購買礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán)，同時向國家申請采礦權(quán)時支付礦產(chǎn)資源所有權(quán)價值。在取得資源經(jīng)營權(quán)后進(jìn)行經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益。

上述自然資源的權(quán)益理論歸納如下表：

四、自然資本補償制度

（一）自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系

大部分自然資本與物質(zhì)資本之間是一種轉(zhuǎn)化的關(guān)系，如能源產(chǎn)品是由礦產(chǎn)資源轉(zhuǎn)化而來，這一類資源通常是不可再生資源。因此，經(jīng)濟生活中自然資本與物質(zhì)資本的關(guān)系，體現(xiàn)為自然資本不斷向物質(zhì)資本轉(zhuǎn)化，并隨著這一轉(zhuǎn)化自然資本逐漸縮小。當(dāng)自然資源被耗盡以后，物質(zhì)資本就無法生產(chǎn)，人類的生產(chǎn)、生活過程都將中斷。自然資本與物質(zhì)資本的這一關(guān)系，決定了自然資本的持續(xù)利用，其補償是不可或缺的。

（二）自然資本補償?shù)囊饬x

自然資本的補償是指運用經(jīng)濟手段彌補由于人為原因造成的資源損耗和環(huán)境破壞，維持自然資源的存量，保證資源與環(huán)境能夠滿足人類可持續(xù)發(fā)展的需要。具體做法為：一是要有足夠的資金支持研制和開發(fā)不可再生資源的替代物；二是通過經(jīng)濟手段限制可再生資源的使用和浪費，并積累資金維持這些資源的再生；三是通過經(jīng)濟手段限制污染物的排放并積累資金治理污染。如建立污染權(quán)交易市場、污染責(zé)任保險制度和環(huán)境稅收等。

（三）我國的自然資本補償制度

我國傳統(tǒng)的自然資本補償制度，主要采用經(jīng)濟手段進(jìn)行強制性補償，包括獎勵，綜合利用、排污收費和經(jīng)濟優(yōu)惠等。目前新的經(jīng)濟手段主要有資源有償使用制度、污染產(chǎn)品收費制度和環(huán)境管理收費制度等。

自然資源的有償使用又有兩種方式：一種是對直接消耗自然資源的行為收費，如對從自然中開采礦產(chǎn)、砍伐林木、抽取水源等行為收費；另一種是對環(huán)境容量資源使用的收費。如向環(huán)境排放污染物，消耗環(huán)境容量使環(huán)境質(zhì)量下降而實行的排污收費制度。

1.自然資源使用的補償制度

（1）水資源的有償使用

水資源的收費有兩種類型，一是對未經(jīng)人工處理的天然水的收費；二是對使用水利工程的水收費。

（2）土地資源的有償使用

土地資源的有償使用，就是在保證土地屬國家所有的前提下，將土地有償租給企業(yè)、事業(yè)單位開發(fā)經(jīng)營和使用，經(jīng)營、使用單位則向國家交納土地使用費。

（3）征收礦產(chǎn)資源稅

礦產(chǎn)資源實行有償開采，即對從事煤炭等礦產(chǎn)資源開采的單位或個人征收一定的費用。

2.環(huán)境資源使用的補償制度

（1）排污收費制度

排污收費制度是指排污者向國家交納的治理污染源、消除環(huán)境污染以及賠償受害人損失的費用。征收排污費一般有兩個層次：第一層次是超標(biāo)收費，就是對超過國家或地方規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)排放的污染物征收一定的費用，對達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)的，則不收費；第二層次是排污收費。凡是向環(huán)境排放污染物的都要繳納排污費。排污收費制度在一定程度上肯定了自然環(huán)境資源所具有的價值，將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的外部不經(jīng)濟性進(jìn)行內(nèi)部化。

（2）排污許可證交易制度

排污權(quán)交易的目的是建立合法的污染排放權(quán)利，這種權(quán)利是以許可證的形式表現(xiàn)的，通過政府的監(jiān)督管理，發(fā)放給排污者作為其可以排放污染物的證明，并且允許這種權(quán)利像商品一樣被買入買出，從而達(dá)到對污染物排放的控制。

（3）生態(tài)環(huán)境補償費

生態(tài)環(huán)境補償費以從事對生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生或可能產(chǎn)生不良影響的生產(chǎn)、經(jīng)營開發(fā)者為對象，征收范圍為現(xiàn)行排污收費沒有覆蓋到的、影響生態(tài)環(huán)境質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、功能及效用的各種行為。體現(xiàn)了“誰污染，誰治理；誰開發(fā)，誰保護；誰破壞，誰恢復(fù)；誰利用，誰補償”的自然保護原則，使破壞者通過繳納補償費的形式，負(fù)擔(dān)起為生態(tài)環(huán)境造成損害的相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任。

3.稅收制度

與自然資源相關(guān)的各稅種主要是調(diào)節(jié)級差收入或增加收益。我國目前專門針對資源與環(huán)境的稅收有資源稅、土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。

五、自然資本的核算

自然資本核算是自然資本補償?shù)闹匾A(chǔ)。為此，國際社會和中國政府都投入了大量的人力與物力進(jìn)行研究。然而，將自然資本要素列入國家與企業(yè)的財富核算體系是一個十分復(fù)雜和艱巨的課題。目前已初具形態(tài)的自然資本核算框架，主要是宏觀領(lǐng)域的綜合環(huán)境與經(jīng)濟核算體系（SEEA）；而微觀領(lǐng)域的核算，即環(huán)境會計有關(guān)自然資本的核算，尚未取得實質(zhì)性進(jìn)展和結(jié)論性的成果。筆者認(rèn)為，環(huán)境會計關(guān)于自然資本要素核算的研究可以SEEA為研究起點來統(tǒng)一自然資本核算研究的口徑，以提高研究成果的質(zhì)量與效率。

（一）自然資本要素的宏觀核算

綜合環(huán)境與經(jīng)濟核算體系（IntegratedSystemofEnvironmentalEconomicAccounting，縮寫為：SEEA），是國民經(jīng)濟核算系統(tǒng)（TheSystemofNationalAccounts簡稱SNA）的二級賬戶。

建立SEEA的意圖，是在不改變原有國民經(jīng)濟核算框架的基礎(chǔ)上，增加環(huán)境核算等相關(guān)內(nèi)容，是對SNA核算的補充。雖然，SNA核算中的資產(chǎn)也分為生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn)，如礦產(chǎn)和水等資源性資產(chǎn)也包括在SNA核算體系中，但原有框架中并沒有因非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的減少而調(diào)整GDP，造成財富統(tǒng)計的虛增現(xiàn)象。SEEA核算體系在生產(chǎn)資產(chǎn)和非生產(chǎn)自然資產(chǎn)分類的基礎(chǔ)上，又將非生產(chǎn)自然資產(chǎn)具體劃分“野生生物群”、“土地”、“水”、“底下資產(chǎn)”、 “大氣資產(chǎn)”和“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”等賬戶，并對非生產(chǎn)自然資產(chǎn)的變化進(jìn)行實物量與價值量的同時核算。通過SEEA的核算，自然資本的增減直接調(diào)整了GDP，實現(xiàn)了綠色GDP的核算。

SEEA框架如右圖所示①：

SEEA的自然資本核算是以國家為主體，對自然資產(chǎn)和生態(tài)環(huán)境進(jìn)行估價，以估價所確定的價值量核算自然資本。筆者認(rèn)為，為了便于SEEA的核算，在進(jìn)入SEEA之前，自然資本核算可以運用會計核算的原理進(jìn)行宏觀分類核算，這一環(huán)節(jié)適合地區(qū)或部門的核算，可以視為SEEA核算的準(zhǔn)備階段。

具體核算類型與方法如下：

1.土地

土地是指在人類活動控制和管理下的土地資源，其價值包括地面植被和人文風(fēng)景。土地按照利用形式，又可分為耕地、林地、草場、建設(shè)用地和荒地。耕地、林地和草場如果加入人類勞動，其價值應(yīng)包括人工費用，計算公式為：

P = P1+ P2

其中P1為土地的天然價值，P2為人工價值。建設(shè)用地是人工的建成系統(tǒng)，土地的價值一般與建筑物一并計算。荒地是土地資源的儲備，又可能向其他形式轉(zhuǎn)變。從國家的角度計算土地，總面積一般不會減少，但由于土地不同利用形式之間與不同利用等級之間變化會導(dǎo)致土地產(chǎn)生不同的效用。如加入人類勞動由荒地變?yōu)楦兀蛴筛刈優(yōu)榻ㄔO(shè)用地等，其價值量就有很大的差別。因此，在進(jìn)行土地核算時，除設(shè)置“土地”總分類賬戶外，還應(yīng)按土地的種類，設(shè)置明細(xì)賬戶，對其進(jìn)行明細(xì)分類核算。

如某片新發(fā)現(xiàn)的原始森林估計價值15000億元，初次確認(rèn)編制會計分錄：

借：土地――森林 15000億元

貸：自然資本15000億元

2.大氣資產(chǎn)

大氣資源是一種典型的公共物品，除個別情況下使用者要付出一些采集成本，多數(shù)情況下任何人或廠商在任何時候都可以任意使用。但當(dāng)大氣中某些部分，如顆粒物、SO2、NOX等含量超過一定比例，影響到人體健康即經(jīng)濟活動時，就會造成大氣污染，或者說造成大氣資源退化，人類再使用清潔空氣就需要付出一定的代價。從會計角度研究大氣資產(chǎn)時，主要研究其價值的構(gòu)成以及價值的決定。大氣資產(chǎn)的特點決定了其計量宜采用邊際成本法，大氣資產(chǎn)的邊際成本由三部分構(gòu)成：

MOC = MPC + MUC + MEC

式中：MOC為邊際成本

MPC為邊際生產(chǎn)成本

MUC為邊際使用者成本

MEC為邊際外部成本

作為公共物品，大氣的邊際生產(chǎn)成本可以為零，邊際使用者成本也可以為零。當(dāng)大氣的邊際生產(chǎn)成本和邊際使用者成本均為零時，大氣的邊際成本就由其外部成本決定，即大氣資源的價格由使用者因使用大氣資源而給其他人和廠商額外帶來的費用。如大氣資源被利用后成為廢棄物再向大氣中排放，使用者和排放者必須為此付出費用，這種費用等于大氣污染的外部成本。

根據(jù)SEEA核算體系的需要，應(yīng)設(shè)置“大氣資產(chǎn)”賬戶，當(dāng)MOC= 0時，會計上不需要記錄；當(dāng)MOC＞0時，根據(jù)計量結(jié)果：

借：大氣資產(chǎn)

貸：自然資本

3.水資源

隨著人口的增加和經(jīng)濟的快速發(fā)展，水資源已經(jīng)由普通資源向資產(chǎn)過度。因此，水資源應(yīng)作為一項重要的環(huán)境資產(chǎn)納入會計核算體系。水資源作為環(huán)境資產(chǎn)的特點表現(xiàn)為水資源的質(zhì)量對其價值有重要的影響作用。而水的質(zhì)量與其功能是緊密聯(lián)系在一起的，如生活用水、工業(yè)用水和養(yǎng)殖用水，所體現(xiàn)的價值有很大的差別。如某地區(qū)水質(zhì)為一級，水量約70億m3，水資源價格為1.115元／m3，水資產(chǎn)入賬時：

借：水資源78.05億元

貸：自然資本 78.05億元

4.礦產(chǎn)資源

礦產(chǎn)資源是典型的不可再生資源，對已探明儲量并估價后的礦產(chǎn)資源應(yīng)編制如下會計分錄：

借：礦產(chǎn)資源

貸：自然資本

5.生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)

生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)是自然資源間接發(fā)揮的一種效用，對其計量應(yīng)窮盡各項間接效用，如帶有植被的土地，間接效用至少包括土地生物、植物釋放氧氣和保持水土等。分別對各項間接效用的潛在能力進(jìn)行計量，匯總后即為生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)的理論價值。為了與SEEA核算體系連接，需要設(shè)置“生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)”賬戶。

例：某地區(qū)有2432公頃耕地、1149公頃果園、354公頃魚塘和2832公頃林地，對這些自然資產(chǎn)的生態(tài)環(huán)境資產(chǎn)價值進(jìn)行計量，計算該地區(qū)生態(tài)環(huán)境的價值。

（1）土地生物量價值。土地生物量價值采用機會成本法計算。按1990年的價格計算，耕地和果園的凈資產(chǎn)為936元／公頃，魚塘的凈產(chǎn)值為1994元／公頃，林地的凈產(chǎn)值為29元／公頃，貼現(xiàn)率為12%，貼現(xiàn)期為20年，且凈產(chǎn)值按每年4%的比例遞增，該土地的生物量價值為4088.5萬元。

（2）植被的價值。設(shè)農(nóng)作物年釋放氧氣量為65噸／公頃，草地年釋放氧氣量為100噸／公頃，按1990年的氧氣價格計算，該土地的植被價格為31792.64萬元。

（3）涵養(yǎng)水源功能的價值。涵養(yǎng)水源計算公式為：

涵養(yǎng)水源功能=

土地面積為6767畝，設(shè)森林根系平均深度為1米，土壤容重為1.3噸／立方米，丘陵區(qū)的森林土壤含水率為23.55%，光板地土壤含水率13.46%。計算結(jié)果為591 781立方米，相當(dāng)于一座小型水庫的庫容量，該水庫投資20年的運行費用為302 800元。

（4）土壤保持的價值。土壤保持價值可以采用替代法計算，即按水土流水的損失計算。設(shè)林地平均年泥沙流水量約為9噸／公頃，荒山為25噸／公頃，則該土地的平均年泥沙量為4246.2噸。若采用攔沙工程，其費用為20940元。

以上四項價值合計為25913.51元，即為該土地的生態(tài)資源價值②。編制會計分錄：

借：生態(tài)資產(chǎn) 25913.51

貸：自然資本 25913.51

6.自然資本補償費

企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項稅費，從性質(zhì)上看，是自然資本的補償費，各級政府應(yīng)作為補償基金列入自然資本。編制會計分錄：

借：銀行存款

貸：自然資本――補償基金

7.資源性資產(chǎn)的價值變動

自然資源資本化后，其價值還會發(fā)生變化。如不可再生資源可能會因為不合理的開發(fā)，造成自然資本的貶值，而可再生資源則可能因為人工再造而增值。

增值額從資源的可持續(xù)發(fā)展考慮，應(yīng)調(diào)整資本，增值時：

借：遞耗資產(chǎn)等

貸：自然資本

而貶值時應(yīng)及時加以確認(rèn)：

借：自然資本

貸：遞耗資產(chǎn)等

（二）自然資本要素的微觀核算

1.企業(yè)自然資本核算的內(nèi)容

目前，在微觀核算領(lǐng)域，自然資本要素的核算通常見于資源性與資源開發(fā)型企業(yè)。這些企業(yè)多數(shù)為國有企業(yè)，國家代表全體人民對自然資源行使所有權(quán)。因此，對投入企業(yè)的自然資源必須進(jìn)行產(chǎn)權(quán)核算，建立“自然資本”賬戶，反映自然資本國家所有的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

若非國有企業(yè)，自然資源的取得方式一般為購買或租賃，這是自然資源和生態(tài)環(huán)境有償耗用的表現(xiàn)形式。企業(yè)的重點是對資源性資產(chǎn)進(jìn)行資本化核算。自然資源資本化的根據(jù)是其整體價值，如礦產(chǎn)資源包括從地質(zhì)勘探單位購買礦產(chǎn)資源發(fā)現(xiàn)權(quán)和向國家申請采礦權(quán)支付的礦產(chǎn)資源所有權(quán)價值；森林資源價值包括支付資源所有權(quán)權(quán)益的價格。資本化后自然資源通常作為“遞耗資產(chǎn)”（或自然資源資產(chǎn)）入賬。

在自然資源開發(fā)利用過程中，有兩種情況可以增加自然資源的儲量。一種是新探明的自然資源儲量；另一種是人造資源，也稱培育資產(chǎn)，如人工造林。新探明儲量的自然資源所有權(quán)仍然屬于國家。人造環(huán)境資源一般由國家或企業(yè)投資，如山林由企業(yè)承包后所培育的林木。對新增資源的儲量要確定所有權(quán)并進(jìn)行核算，也是自然資本核算的一個部分。

隨著資源的開發(fā)和使用，遞耗資產(chǎn)的價值分期折耗計入成本，自然資源得到合理補償。對這一部分成本，應(yīng)該建立補償基金，補償基金的核算是自然資本核算的最終目的。

2.資源性資產(chǎn)的核算

資源性資產(chǎn)核算可根據(jù)資源的類型，設(shè)置“遞耗資產(chǎn)”、“土地資源”、“牧地資源”和“旅游資源”等賬戶。如果考慮與SEEA核算體系銜接，可設(shè)置“培育資產(chǎn)”賬戶，歸集培育資產(chǎn)的實際成本，待培育資產(chǎn)成熟后，再轉(zhuǎn)入生產(chǎn)資產(chǎn)的自然資產(chǎn)，同時將國家撥入的專項資金轉(zhuǎn)為自然資本。

由于企業(yè)取得自然資源的方式不同，其賬務(wù)處理有以下幾種方式：

（1）國家投入

國家以投資形式進(jìn)入微觀主體的自然資源，國家對其享有所有權(quán)，形成自然資本，設(shè)置“自然資本”賬戶。其賬務(wù)處理如下：

借：遞耗資產(chǎn)等

貸：自然資本

（2）購買式

企業(yè)直接向國家購買自然資源的使用權(quán)，這種方式企業(yè)不是接受投資，不反映產(chǎn)權(quán)關(guān)系，只能將所支付的買價和購買的相關(guān)費用資本化為資源性資產(chǎn)。其賬務(wù)處理如下：

借：遞耗資產(chǎn)等（支付的價款和相關(guān)費用）

貸：銀行存款（支付的價款和相關(guān)費用）

（3）租賃式

企業(yè)以租賃方式從資源所有者處取得資源的使用權(quán)。這種方式下，以每期支付租賃款的現(xiàn)值，資本化為遞耗資產(chǎn)的數(shù)額，而所支付租賃款總額與以上現(xiàn)值和之間的差額作為利息費用分期攤銷。這種方式下，資源資本化時：

借：遞耗資產(chǎn)等（以后各期支付租賃款的現(xiàn)值和）

貸：長期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款

定期支付租賃款時：

借：長期應(yīng)付款――應(yīng)付資源租賃款（每期支付租金）

財務(wù)費用（每期支付租金的利息）

貸：銀行存款（每期支付租金和利息總和）

（4）債務(wù)式

企業(yè)以欠債方式向資源所有者借得資源使用權(quán)，使用權(quán)并未真正轉(zhuǎn)移，經(jīng)營企業(yè)只是暫時擁有了資源的使用權(quán)。資本化時可作分錄如下：

借：遞耗資產(chǎn)等（資源的價值）

貸：長期應(yīng)付款――國家

（5）自然資源補償費

在經(jīng)營中企業(yè)因環(huán)境影響定期交納的各項稅費，從性質(zhì)上看，是資源環(huán)境的補償費。但交納時這些費用一般在企業(yè)當(dāng)期管理費用中列支，處理如下：

借：管理費用――資源環(huán)境補償費

貸：銀行存款

3.生態(tài)資源性資產(chǎn)

生態(tài)資源性資產(chǎn)的核算，主要反映生態(tài)環(huán)境的價值增減變化及生態(tài)資產(chǎn)的價值減少，應(yīng)按性質(zhì)設(shè)置“生態(tài)資產(chǎn)”和“生態(tài)資產(chǎn)累計折耗”賬戶。

設(shè)某企業(yè)向政府申請一片森林20年的使用權(quán)，開設(shè)國家森林公園。通過相關(guān)的非市場價值評估法確定該森林環(huán)境資源價值為1億元。國家森林公園有自然保護區(qū)性質(zhì)，其實物資源（林木，動物等）不能采用和破壞，因此企業(yè)付出的1億元，相當(dāng)于該片森林的環(huán)境資源（森林景觀所提供的游覽服務(wù)，生物多樣性和生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)等）價值。企業(yè)對取得的森林使用權(quán)以20年期限分期攤?cè)氤杀荆瑒t會計分錄為：

生態(tài)資產(chǎn)入賬

借：生態(tài)資產(chǎn)100 000 000

貸：銀行存款100 000 000

若國家以投資方式投入，則：

借：生態(tài)資產(chǎn)100 000 000

貸：自然資本100 000 000

生態(tài)資產(chǎn)的折耗

年折耗為：100 000 000÷20＝5 000 000

借：森林生態(tài)旅游成本4 000 000

貸：生態(tài)資產(chǎn)累計所耗 4 000 000

注：①資料來源于國家統(tǒng)計局核算司資產(chǎn)與資源環(huán)境核算處

第4篇：土地使用費計算方法范文

目

錄

序言

第一章　合營公司的組成

第二章　生產(chǎn)經(jīng)營范圍和規(guī)模

第三章　投資總額，投資比例及資本轉(zhuǎn)讓

第四章　利潤分配和虧損負(fù)擔(dān)

第五章　合營期限及終止合同

第六章　合營各方的責(zé)任

第七章　董事會

第八章　經(jīng)營管理機構(gòu)

第九章　財務(wù)會計制度

第十章　勞動管理

第十一章　設(shè)備、原材料和配件的采購

第十二章　納　稅

第十三章　保　險

第十四章　違約責(zé)任

第十五章　不可抗力

第十六章　爭議的解決

第十七章　適用法律

第十八章　合同的變更與解除

第十九章　合同的生效及其它

中國．北京．中國技術(shù)進(jìn)口總公司和

國

市

公司．根據(jù)《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》和中國的其它有關(guān)法規(guī)，本著平等互利的原則，通過友好協(xié)商，同意在中華人民共和國

省

市，共同投資舉辦合資經(jīng)營企業(yè)，特訂立本合同．

第一章　合營公司的組成

1·1　本合同的合營各方為：

中國技術(shù)進(jìn)口總公司（以下簡稱甲方），在中國北京市注冊登記，其法定地址在：中國北京市西郊二里溝，法定代表：姓名

職務(wù)

國籍

；

國

公司（以下簡稱乙方），在

國

地登記注冊，其法定地址在

國

地，法定代表：姓名

職務(wù)

國籍

（如合營為多方者，可按丙，丁······方依次排列）．

1·2　合營公司的名稱和法定地址：

合營公司的名稱

有限公司．

外文名稱

．

合營公司的法定地址在中華人民共和國

省

市．

合營公司可以根據(jù)業(yè)務(wù)需要在國外或其它地方設(shè)立辦事處，或分支機構(gòu)．

1·3　合營公司是在中國境內(nèi)建立的合資經(jīng)營有限公司，是中國法人．公司的一切經(jīng)營活動必須遵守中國的法律，法令和有關(guān)規(guī)定．

第二章　生產(chǎn)經(jīng)營范圍和規(guī)模

2·1　合營公司的生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：

生產(chǎn)

產(chǎn)品；

（主要根據(jù)具體情況寫）

2·2　合營公司的生產(chǎn)規(guī)模如下：

2·2·1　合營公司投產(chǎn)后的生產(chǎn)能力為年

．

2·2·2　隨著生產(chǎn)的發(fā)展，生產(chǎn)規(guī)模可增加至

．

（注：　要根據(jù)具體情況寫）

2·2·3　合營企業(yè)產(chǎn)品的銷售由

公司為總．具體的銷售辦法另簽協(xié)議．

第三章　投資金額，投資比例及資本轉(zhuǎn)讓

3·1　合營公司注冊資本為

（人民幣）元（或雙方協(xié)商的另一種貨幣）．

其中：甲方出資

元．占注冊資本

％

乙方出資

元．占注冊資本

％

合營各方在合營期內(nèi)．不得減少其注冊資本．

3·2　甲，乙雙方將以下列方式作為出資：

甲方：現(xiàn)金

元．廠房

元．土地使用費

元．工業(yè)產(chǎn)權(quán)

元．其它

元．共

元．

乙方：現(xiàn)金

元．機械設(shè)備

元．工業(yè)產(chǎn)權(quán)

元．專有技術(shù)使用費

元．其它

元．共

元．

3·3　合營各方在合營公司得到營業(yè)執(zhí)照后

天內(nèi)．分期繳足出資資金．其應(yīng)付金額和期限規(guī)定如下：

······

任何一方對其出資額逾期繳付或欠繳均按

條辦理．

3·4·1　注冊資本的增加，轉(zhuǎn)讓或以其它方式處置，均經(jīng)董事會會議通過，并報原審批機關(guān)辦理登記手續(xù)．

3·4·2　合營一方向第三者轉(zhuǎn)讓全部或部分出資額，須經(jīng)公司另一方同意，公司另一方有權(quán)優(yōu)先購買其轉(zhuǎn)讓的股份．公司一方向第三者轉(zhuǎn)讓出資額的條件，不得比向公司另一方轉(zhuǎn)讓的條件優(yōu)惠．

第四章　利潤分配和虧損負(fù)擔(dān)

4·1　合營公司利潤在按中國稅法納稅后，由董事會決定扣除公司的儲備基金，企業(yè)基金和職工福利基金后，合營各方按出資比例分享利潤或分擔(dān)虧損或風(fēng)險．

4·2　合營公司的資產(chǎn)負(fù)債，僅以合營公司的注冊資本為限．

第五章　合營期限及終止合同

5·1　合營公司在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后．即可以法人身份開始營業(yè)，期限為

年．合營期滿，合營合同自行終止．

5·2　經(jīng)合營各方同意延長公司合營期限．應(yīng)在公司期滿前六個月，向原申批機構(gòu)提出延長申請．

每次延長以

年為限．

5·3　在合營期滿時，中國技術(shù)進(jìn)口總公司將用

幣購買外國投資者的股份，購買價格另行商定．

第六章　合營各方的責(zé)任

6·1　合營企業(yè)在正式開業(yè)前，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，完成以下各項事宜：

6·1·1　甲方責(zé)任：

辦理為建立合營公司向中國有關(guān)部門的申請．注冊登記手續(xù)；

辦理申請取得土地使用權(quán)的手續(xù)；

組織合營廠房的其它工程設(shè)施的設(shè)計，施工工作；

按

條的規(guī)定．提供現(xiàn)金，機械設(shè)備，廠房等（詳見附件），協(xié)助外籍工作人員辦理所需入境簽證，工作許可證等手續(xù)，協(xié)助合營公司招聘當(dāng)?shù)刂袊慕?jīng)營管理人員，技術(shù)人員，和工廠所需的其它人員．

6·1·2　乙方責(zé)任：

按第

條的規(guī)定．提供現(xiàn)金，機械設(shè)備，工業(yè)產(chǎn)權(quán)，專有技術(shù)，使用權(quán)（詳見附件一）．

為使合營公司得到

產(chǎn)品的設(shè)計，生產(chǎn)，安裝和維修的全部技術(shù)，為保證全部技術(shù)轉(zhuǎn)讓．乙方將提供：產(chǎn)品設(shè)計，制造技術(shù)和方法，生產(chǎn)和質(zhì)量的管理方法，工廠的設(shè)計和改造及工廠的組織方法和安裝維修方法等．

辦理合營公司委托在中國境外選購機械設(shè)備，材料等事宜，培訓(xùn)合營公司的技術(shù)人員和工人．

6·2　在合營企業(yè)正式開業(yè)后各方將負(fù)責(zé)辦理合營公司委托的其它事宜．（如：原材料供應(yīng)，產(chǎn)品的銷售，信息交換等可根據(jù)具體情況訂立）

第七章　董事會

7·1　合營公司設(shè)立董事會，董事會為公司的最高權(quán)力機構(gòu)．

董事會由

名董事組成，其中甲方

名，乙方

名．董事長由甲方委派．設(shè)副董事長

名，由

方委派．

7·2　董事長，副董事長及董事的任期為四年．任期期滿如獲繼續(xù)委派，可以連任．

任何一方需要更換自己委派的董事長，副董事長時，必須事先通知合營公司和合營另一方．

7·3　董事會的職權(quán)，決議程序及董事會的開會時間均按合營章程規(guī)定執(zhí)行．

第八章　經(jīng)營管理機構(gòu)

8·1　合營公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制．設(shè)總經(jīng)理一名，由

方推薦，付總經(jīng)理

名，由甲方推薦

名，乙方推薦

名，正副總經(jīng)理任期為

年．

8·2　總經(jīng)理的職責(zé)是負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的決議，組織和領(lǐng)導(dǎo)合營公司的經(jīng)營管理工作．副總經(jīng)理根據(jù)合營章程的規(guī)定，協(xié)助總經(jīng)理工作．

合營公司將根據(jù)本公司的業(yè)務(wù)需要，下設(shè)部門經(jīng)理，負(fù)責(zé)部門業(yè)務(wù)的日常工作，并對總經(jīng)理，副總經(jīng)理負(fù)責(zé)．

8·3　正副總經(jīng)理由合營公司董事會任命和免職，正副總經(jīng)理不得兼任其它公司和企業(yè)的總經(jīng)理和副總經(jīng)理職務(wù)．各部門經(jīng)理由總經(jīng)理任命．

第九章　財務(wù)會計制度

9·1　合營公司的財務(wù)會計制度應(yīng)根據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律和財會規(guī)定，結(jié)合本公司的實際情況加以制定．合營公司注冊登記后，應(yīng)及時到當(dāng)?shù)刎斦块T和稅務(wù)機關(guān)備案．

合營公司在中國銀行開立人民幣和外匯帳戶．也可以在經(jīng)批準(zhǔn)和指定的國外其它銀行開立帳戶．

9·2　合營公司的財務(wù)會計年度，應(yīng)采用日歷年制，自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止．為一個會計年度．公司會計采用國際通用的權(quán)責(zé)發(fā)生制和信貸記帳法記帳．一切記帳憑證，單據(jù)，報表，帳簿必須用中文書寫．（也可以同時用甲乙雙方同意的另一種外文書寫）

9·3　合營公司設(shè)總會計師，副總會計師各一名．總會計師的職權(quán)和責(zé)任按合營公司章程規(guī)定執(zhí)行．總會計師由

方推薦，副總會計師由

方推薦，總會計師，副總會計師均由董事會任命．

第十章　勞動管理

10·1　合營公司職工的雇用，辭退，工資，福利，勞動保護，勞動保險及勞動紀(jì)律等事宜，均按《中華人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)勞動管理規(guī)定》和合營公司與個人簽訂的勞動合同辦理．勞動合同訂立后，即報當(dāng)?shù)貏趧庸芾聿块T備案．

10·2　甲乙雙方推薦及聘用的高級管理人員，工程技術(shù)人員的工資及福利待遇等問題，由董事會議討論決定．

第十一章　設(shè)備、原材料和配件的采購

11·1　合營公司為生產(chǎn)和經(jīng)營需要的原材料，燃料，配套件，運輸工具和辦公用品等，原則上由合營企業(yè)自行采購，在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先在中國購買．對需要在國外采購的產(chǎn)品，一般應(yīng)選擇具有國際先進(jìn)性和適用性的產(chǎn)品，其價格不得超出國際市場的合理價格．

11·2　在采購上述設(shè)備和材料前，甲乙雙方應(yīng)充分醞釀協(xié)商并可派員實地考察，必要時可公開招標(biāo)采購．

第十二章　納　稅

12·1　合營公司應(yīng)按照中華人民共和國稅法及有關(guān)規(guī)定繳納各種稅金．

12·2　合營公司的職工應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅稅法》繳納個人所得稅．

第十三章　保　險

13·1　合營公司的各項保險，均向中國人民保險公司投保，合營公司成立后，由總經(jīng)理，副總經(jīng)理向董事會提出公司的保險計劃．經(jīng)董事會討論決定后，以合營公司的名義辦理投保手續(xù)．

第十四章　違約責(zé)任

14·1　合營一方因不履行合同或履行合同義務(wù)不符合約定條件，造成合營另一方損失時，受損失一方有權(quán)要求賠償損失或采取其它補救措施．補救措施采取后，尚不能完全彌補另一方所遭到的損失的，另一方仍有權(quán)要求賠償損失．

14·2　合營一方因違反合同所承擔(dān)的賠償責(zé)任，應(yīng)相當(dāng)于另一方因此而受到的損失．并支付一定數(shù)額的違約金．違約金的計算方法如下······（詳見附件

）．

14·3　合營一方未按期支付合同規(guī)定的應(yīng)付金額，合營公司有權(quán)收取遲延支付金額的利息，從逾期第一個月算起．

上述逾期的利息以各自出資的貨幣支付．

第十五章　不可抗力

15·1　合營各方因地震，臺風(fēng)，嚴(yán)重的水災(zāi)和火災(zāi)，戰(zhàn)爭及其它不能預(yù)見并且對其發(fā)生的后果不能阻止或避免的不可抗力事故，造成一方遲延履行或無法履行本合同，在符合下列全部規(guī)定的情況下，不當(dāng)作違約處理．

15·1　1不可抗力必須是阻止，阻礙，遲延受事件影響一方履行合同的直接原因．

15·1·2　受事件影響的一方，在該事件發(fā)生時，已及時采取各種合理措施．

15·1·3　受事件影響的一方，在遭受事件時，已立即通知合營另一方，并在十五天以內(nèi)，以書面形式提供事故及處理情況，以及遲延履行或無法履行本合同的理由，并由該事故發(fā)生地的有關(guān)機構(gòu)出具證明．

15·2　在事件影響已經(jīng)克服或處理結(jié)束后，受事件影響的一方必須立即通知合營另一方．

第十六章　爭議的解決

16·1　發(fā)生合同爭議時，合營各方應(yīng)盡可能通過協(xié)商解決，或經(jīng)第三者調(diào)解解決．當(dāng)事人不愿協(xié)商和調(diào)解的，可以提交中國仲裁機構(gòu)或雙方同意的其它仲裁機構(gòu)仲裁．在中國仲裁應(yīng)遵守中國仲裁機構(gòu)的仲裁程序，在其它仲裁機構(gòu)仲裁應(yīng)遵守該仲裁機構(gòu)的仲裁程序．

仲裁裁決是終局裁決，對雙方均有約束力．

>

16·2　仲裁費用由敗訴方負(fù)擔(dān)，或由裁決裁定．

第十七章　適用法律

17·1　中華人民共和國法律為本合同的適用法律．

17·2　本合同的訂立，效力，解釋，履行，均受中華人民共和國法律的管轄．

第十八章　合同的變更與解除

18·1　經(jīng)合營各方協(xié)商同意后，可以變更或修改合營合同，但合營各方必須就此簽署書面協(xié)議，經(jīng)審批機關(guān)批準(zhǔn)方能有效．

18·2　有下列情況之一的，合營一方有權(quán)通知合營另一方解除合同：

18·2·1　企業(yè)發(fā)生嚴(yán)重虧損，無力繼續(xù)經(jīng)營．

18·2·2　另一方違反合同以致嚴(yán)重影響訂立合同時所期望的經(jīng)濟效益．

18·2·3　另一方在約定期限內(nèi)沒有履行合同，在被允許延遲履行的期限內(nèi)仍未履行合同．

18·2·4　發(fā)生不可抗力事件，致使合同的全部義務(wù)不能履行．

18·2·5　合同約定的解除合同條件已經(jīng)出現(xiàn)．

18·3　有下列情況之一的，合同即告解除．

18·3·1　雙方商定同意解除合同．

18·4　合營任何一方未征得合營另一方的書面同意，不能將本合同章程和合同附件規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三者，違反上述規(guī)定，以任何方式轉(zhuǎn)讓的合同均屬無效．

第十九章　合同生效及其它

19·1　按照本合同原則訂立的如下附件，包括章程，協(xié)議，附件等均為本合同的組成部分．本合同條款與附件條款發(fā)生矛盾時，應(yīng)以本合同條款為準(zhǔn)．

19·2　本合同經(jīng)雙方法定代表簽字后，須經(jīng)

批準(zhǔn)，方能生效．

19·3　本合同于一九

年

月

日由甲乙雙方的授權(quán)代表在

地簽字．

19·4　本合同用中文和

文書就，兩種文字具有同等效力．

中國技術(shù)進(jìn)口總公司代表

國

公司代表

簽

字

簽

字

甲方見證人（簽字）

乙方見證人（簽字）

一九

年

月

第5篇：土地使用費計算方法范文

房地產(chǎn)銷售合同協(xié)議書

甲方：

乙方：

甲、乙雙方本著平等互利、友好協(xié)商的原則，就甲方委托乙方負(fù)責(zé)甲方開發(fā)的位于******的*****項目(以下簡稱本項目)的獨家策劃工作，特訂立以下合同條款： 第一部分 委托策劃工作方式

甲方委托乙方負(fù)責(zé)本項目前期策劃、營銷策劃、廣告策劃、銷售等工作。

第二部分 委托策劃工作期限

委托期限由本合同簽訂之日起至本項目交付使用后三個月止。

第三部分 委托策劃工作范圍

甲方委托乙方策劃之部分為本合同約定的全部商鋪、住宅等可銷售物業(yè)，可銷售面積約為40000平方米。

第四部分 甲方的責(zé)任與權(quán)利

一、甲方向乙方提供本項目所有相關(guān)證明文件及策劃過程中所需的資料，并確保一切資料的及時性、有效性、合法性和準(zhǔn)確性。

二、甲方負(fù)責(zé)本項目策劃過程中營銷推廣所需費用，其中包括但不僅是所列部分：

(一)各種廣告推廣、銷售道具、建筑景觀及戶型效果圖及有關(guān)銷售資料的制作、派發(fā)及等費用。

(二)各類公關(guān)活動所需的展示場地(包括售樓部、展示會等)及有關(guān)設(shè)備的租用、布置、水電費、電話費等費用，以及視項目需要赴外地進(jìn)行營銷活動所需的費用。

(三)廣告制作費：本項目的廣告制作由甲方直接與制作公司簽署合同，由甲方直接向制作方付款。

(四)廣告費：本項目的廣告由甲方與媒體單位直接簽署合同，由甲方直接向方付款。

三、全案廣告推廣費用控制在本項目可銷售總額的1%左右，分期投入。

詳細(xì)廣告計劃及費用由乙方分階段提交，在征得甲方確認(rèn)后執(zhí)行。

四、甲方負(fù)責(zé)收取定金、購房款，負(fù)責(zé)合同的登記備案、銀行按揭審批手續(xù)及辦理產(chǎn)權(quán)。

五、甲方應(yīng)按時向乙方支付本合同約定的策劃費。

六、甲方有權(quán)對乙方的策劃活動進(jìn)行全程監(jiān)控，對策劃案享有獨家使用權(quán)。

七、若乙方違約或不能按時完成本項目的策劃工作，甲方有權(quán)按約終止合同。

第五部分 乙方的責(zé)任與權(quán)利

乙方按項目實際進(jìn)展進(jìn)行相關(guān)的策劃工作，其中包括但不僅是所列部分或視項目 實際情況進(jìn)行增減：

一、前期策劃

(一)市場調(diào)研

1、**縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析。

2、**縣主要路段商業(yè)狀況。

3、消費型商業(yè)業(yè)態(tài)分析。

4、現(xiàn)有商城營運現(xiàn)狀分析。

5、典型業(yè)態(tài)經(jīng)營現(xiàn)狀分析。

6、住宅市場情況。

7、潛在客戶市場調(diào)查分析。

(二)項目定位

1、項目所在地塊的優(yōu)劣勢、機會點與威脅點分析。

2、項目產(chǎn)品定位。

3、項目概念定位

4、目標(biāo)客戶市場定位

5、項目定價范圍建議

(三)產(chǎn)品優(yōu)化建議

1、參與項目總平規(guī)劃討論。

2、參與建筑風(fēng)格方案討論及建議。

3、參與戶型平面方案討論及建議。

4、參與配套設(shè)施方案討論及建議。

二、營銷策劃

(一)項目營銷總體策略;

(二)項目階段性營銷計劃;

(三)入市時機選擇;

(四)銷售分期控制;

(五)價格定位及策略;

三、廣告策劃

(一)項目推廣口號

(二)項目賣點整合包裝

(三)整體廣告計劃

(四)廣告預(yù)算及媒體組合

(五)項目形象策劃

1、項目基本形象設(shè)計：

(1)標(biāo)志

(2)標(biāo)準(zhǔn)字

(3)標(biāo)準(zhǔn)色彩

(4)標(biāo)準(zhǔn)組合

2、項目標(biāo)志形象應(yīng)用設(shè)計：

(1)內(nèi)部應(yīng)用：名片、信封、信簽、識別卡、文件袋、賀卡、水杯、手提袋;

(2)銷售中心：裝修建議及展板設(shè)計;

(3)戶外應(yīng)用：工地圍墻、引導(dǎo)旗、車體、廣告牌等

(六)傳播工具的創(chuàng)意與設(shè)計：

1、樓書創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)

2、折頁及海報創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)

3、報廣創(chuàng)作(創(chuàng)意、文案、設(shè)計)

4、廣播、電視稿文案等

四、銷售

(一)建立銷售隊伍，依合同授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行銷售行為

(二)銷售文件及管理文件的制訂

(三)銷售道具使用

(四)銷售人員培訓(xùn)

(五)制訂銷控計劃

(六)銷售執(zhí)行的內(nèi)部協(xié)調(diào)程序

(七)客戶資源庫的建立

(八)售后服務(wù)機制建立

(九)定期報送各項統(tǒng)計報表

五、乙方針對本項目成立項目組，并實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

項目各階段策劃、計劃、文案、創(chuàng)意由乙方本部負(fù)責(zé)，項目經(jīng)理主持本項目具體運作和計劃實施。

項目組人員構(gòu)成：項目經(jīng)理(兼現(xiàn)場經(jīng)理)壹名、策劃壹名、文案壹名、平面設(shè)計壹名、現(xiàn)場主管壹名、文檔管理專員壹名、置業(yè)顧問數(shù)名。

除策劃、文案、平面設(shè)計外，其他人員長駐項目所在地，并根據(jù)項目需要，適時不定期另行派遣人員到**協(xié)助工作。

乙方自行負(fù)責(zé)項目組的辦公費用及其人員工資等各項開支。

六、乙方應(yīng)向甲方提供每月的銷售情況統(tǒng)計分析。

七、乙方獨家享有本項目的“****”策劃的署名權(quán)。

八、乙方有權(quán)按本合同約定如期向甲方收取策劃費。

第六部分 本項目正式開盤銷售的基本條件

甲方取得本項目的預(yù)售許可證及相關(guān)法律文件，且整體銷售準(zhǔn)備工作已完成。

第七部分策劃收費標(biāo)準(zhǔn)及支付方式

一、策劃收費標(biāo)準(zhǔn)

甲方同意乙方按本項目商鋪、住宅等可銷售總額的百分之二(2%)收取策劃費。

成交金額以客戶簽訂的《商品房買賣合同》上的金額為準(zhǔn)。

除物業(yè)管理用房外，其它任何形式的銷售成交都列入計算策劃費的金額。

二、策劃費計算及提取方式

(一)在本合同簽訂后，甲方同意在每月30日先按人民幣10000元/月的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)付給乙方，直至本項目開盤正式銷售當(dāng)月止，期間所產(chǎn)生的預(yù)付款從乙方第一期所提取的策劃費中扣除。

(二)本項目正式開盤銷售后，乙方策劃費按月結(jié)算。

在購房者與甲方簽訂《商品房買賣合同》并支付定金，即視為乙方銷售成功，并計入銷售目標(biāo)考核業(yè)績。

在甲方收到購房者支付的首期購房款(不低于合同總額的30%)時，即可進(jìn)行策劃費的結(jié)算，其結(jié)算金額按《商品房買賣合同》總價金額進(jìn)行計算。

(三)乙方總體銷售目標(biāo)是本項目可銷售面積(不含二層商鋪)的90%以上，策劃費的提取比例與銷售業(yè)績掛鉤：

1、乙方銷售目標(biāo)表(按可售面積計算，不含二層商鋪)：

階 段 時 間 銷售目標(biāo)

第一階段 項目開盤后45天內(nèi) 可售面積的30%

第二階段 項目結(jié)構(gòu)封頂30天內(nèi) 可售面積的50%

第三階段 項目交付使用后90天內(nèi) 可售面積的90%

2、 乙方策劃費的提取比例：

階 段 完成的銷售面積比例 提取比例

第一階段 可售面積的50%前 已結(jié)算策劃傭金的60%

第二階段 可售面積的51-89% 已結(jié)算策劃傭金的90%

第三階段 可售面積的90%以上 已結(jié)算策劃傭金的100%

(四)二層商業(yè)部分不列入銷售目標(biāo)考核，甲方按實際銷售合同金額的2%向乙方支付策劃費。

(五)策劃費付款時間：策劃費每月結(jié)算一次。

在每月的30日，雙方結(jié)算當(dāng)月的款項，在次月的5日前雙方予以確認(rèn)，在確認(rèn)結(jié)算單后5日內(nèi)，甲方向乙方支付應(yīng)付策劃費。

(六)若已交定金的客戶違約，其定金由甲方?jīng)]收，甲方應(yīng)將沒收總額的50%作為乙方該次的策劃費(同時不重復(fù)計算該次成交的按2%提取的策劃傭金)。

三、溢價款(不含二層部分)的結(jié)算、分成比例、提取時間的約定

(一)甲方根據(jù)乙方提供的定價策略所制定的各期銷售底價表，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)后未經(jīng)對方同意不得更改，并作為計算溢價款的依據(jù)。

(二)本項目之成交金額須在雙方確認(rèn)的銷售底價以上。

若因特殊情況，甲方認(rèn)可以低于底價出售，可視為底價銷售，統(tǒng)計溢價部分時的銷售金額以底價計算。

(三)本項目實際成交總額超出雙方確認(rèn)的以銷售底價表計算的總額部分(合同期滿或終止時未售部分的單元以底價表金額視為實際成交金額)視為溢價。

(四)本項目之溢價部分，甲、乙雙方按8：2比例分配。

(五)溢價款的結(jié)算及支付時間：在本合同期滿或終止的五個工作日內(nèi)，雙方進(jìn)行溢價款的結(jié)算，在結(jié)算后的五個工作日內(nèi)甲方將乙方應(yīng)得溢價款一次性支付給乙方。

第八部分 雙方工作原則

一、甲、乙雙方已確認(rèn)的策劃計劃，在執(zhí)行過程中任何一方在未征得對方的許可下不 得變更，否則產(chǎn)生的責(zé)任由變更方負(fù)責(zé)。

若需修改已確認(rèn)的文件，需事先征得對方同意，并以書面形式確認(rèn)。

二、甲方指定項目負(fù)責(zé)人為 ，乙方指定項目負(fù)責(zé)人為 。

甲、乙雙方指令性文件均需項目負(fù)責(zé)人簽字，雙方負(fù)責(zé)人對遞交的文件負(fù)責(zé)。

雙方項目負(fù)責(zé)人若有更改，需以書面形式通知對方。

三、乙方分階段向甲方提交 “項目工作計劃”，“項目工作計劃”將確定每一階段的執(zhí)行項目計劃。

甲方在規(guī)定的時間內(nèi)對乙方提交之“項目工作計劃”進(jìn)行核準(zhǔn)確認(rèn)，并由本項目負(fù)責(zé)人簽字后送交乙方。

乙方依據(jù)甲方負(fù)責(zé)人簽署的“項目工作計劃” 開展工作。

四、在委托期限內(nèi)，甲、乙雙方收到對方提供的意見及文件時，應(yīng)在要求期限內(nèi)就對方意見做出答復(fù)。

若因?qū)Ψ轿茨茉谝?guī)定日期內(nèi)提交書面答復(fù)，致使本項目工作產(chǎn)生延誤，并造成實際損失，由責(zé)任方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

五、甲、乙雙方對本項目的策劃方案均負(fù)有對外保密責(zé)任。

第九部分 違約責(zé)任及合同終止

一、雙方按本合同約定享受權(quán)利與承擔(dān)義務(wù)，任何一方違約均要承擔(dān)違約責(zé)任。

二、若甲方未按規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量及交房日期將房屋交付使用，由此引起的法律責(zé)任由甲方自行承擔(dān)，與乙方無關(guān)。

三、如因甲方與、制作單位產(chǎn)生糾紛而導(dǎo)致媒體及廣告工具制作不能按計劃完成，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

四、甲方在本合同期限內(nèi)，不得委托其它公司或個人從事本項目的策劃活動。

五、若因甲方原因?qū)е乱曳讲邉澒ぷ鳠o法進(jìn)行或完成，甲方應(yīng)一次性支付人民幣壹拾萬元給乙方作為補償金。

若因乙方違約而導(dǎo)致本合同提前終止，乙方也一次性支付人民幣壹拾萬元給甲方作為補償金。

六、甲方應(yīng)如期按本合同規(guī)定的方式及時間付款，若甲方延期支付策劃費用超過10個工作日，甲方應(yīng)按應(yīng)付款額的每日萬分之五的違約金支付給乙方。

七、在策劃期間，若乙方連續(xù)兩期未能完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)終止合同。

八、由于乙方在策劃過程中因自身原因引起外界糾紛概由乙方負(fù)責(zé)。

九、合同期限內(nèi)，乙方享有獨占、排它的本項目廣告媒體上的策劃署名權(quán)。

非經(jīng)甲、乙雙方許可，其它任何個人或單位不得冠以“策劃”等有關(guān)或同類字樣。

十、委托期的延續(xù)或終止在委托期限完結(jié)前14天內(nèi)決定。

第十部分 其他事宜

一、在條件成熟時，本項目的總平圖、建材設(shè)備及配套設(shè)施表、工程進(jìn)度表、銷售底價表由雙方加蓋公章，作為本合同的附件。

二、爭議的解決方式

本合同發(fā)生糾紛時，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。

若協(xié)商不成時，任何一方均可向合同標(biāo)的物所在地法院提請訴訟解決。

三、本合同正文共6頁，壹式肆份，雙方各執(zhí)貳份。

其他未盡事宜另行協(xié)商，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具備同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人簽章： 代表人簽章：

簽約日期： 簽約日期：通訊地址：

通訊地址：

聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：

房地產(chǎn)銷售合同范文

委 托 人： (以下簡稱“甲方”)

地址：

營業(yè)執(zhí)照號碼：

物業(yè)人： (以下簡稱“乙方”)

地址：

營業(yè)執(zhí)照號碼：

經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，甲方現(xiàn)委托乙方為其旗下 物業(yè)獨家全程銷售商，雙方協(xié)議內(nèi)容如下：

項目名稱 ：

項目地理位置 ：

項目占地面積 ： 畝

項目總建筑面積 ： 平方米

1、 關(guān)于項目保證金

1.1 為表達(dá)雙方合作之誠意,乙方于簽署本合同書之日,向甲方支付本項目銷售保證金：人民 壹拾伍 萬元(￥ 150000 元)。

本合同簽訂之日起七日內(nèi)，甲方返還乙方保證金中的金額：人民幣壹拾 萬元整(￥ 100000 元);剩余款項共計人民幣 伍 萬元整(￥ 50000 元),在雙方合同結(jié)束時,由甲方返還予乙方。

2、銷售部分

2.1 本合同有效期限: 20xx年 月 日起至200 年 月 日止，共 個月。

委托期結(jié)束，雙方可以協(xié)商續(xù)約或者終止合作;甲方應(yīng)于期屆滿前一個月以書面方式通知乙方續(xù)約條件或終止合作決定。

2.2 本合同簽訂后乙方成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整個項

目的策劃及銷售整體服務(wù);同時派出銷售隊伍，提供銷售全過程的優(yōu)質(zhì)及高效服務(wù)，從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等(銷售工作詳見合同附件)。

2.3 在委托期內(nèi)，對于所有可供銷售(住宅/商鋪/車位)面積，成功出售本項目之每一個單位后，甲方須按成交單位之合同金額總價的 3 % 支付予乙方作為銷售傭金;由于甲方自行聯(lián)系成交的團購業(yè)務(wù),經(jīng)雙方確認(rèn)之后,按成交單位之合同金額總價的 1 % 由甲方支付予乙方作為銷售傭金。

2.4 在委托期內(nèi)若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】后悔約或已交付臨時定金后擬訂，該定金將由甲方?jīng)]收，并即時由甲乙雙方均分。

2.5 在委托期內(nèi)，若買家已交付定金并簽署【購房認(rèn)購書】或已交付臨時定金，即使本 合同書之有效日期已過，該交易仍然屬于“成功出售”，甲方須按實際銷售收入金額和2.3、

2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.6 在委托期內(nèi)若買家于簽署【正式買賣合同】并交付首期款或促證金后悔約，該交易仍然屬于「成功出售，甲方仍須按實際銷售收入金額和2.3、2.4條款支付銷售傭金予乙方。

2.7 租賃傭金的計算方法：

在委托期內(nèi)，在本項目未出售部分成功完成的每一宗住宅、商鋪或車位租賃交易，甲方均須向乙方支付合同約定的一個月月租金金額的傭金。

同時，乙方保留向承租客戶收取首月租金額作傭金的權(quán)利。

2.8 傭金的支付方法：

2.8.1 在上述條款中所規(guī)定的由甲方支付的銷售傭金、租賃傭金及均分的違約補償金，均采取月結(jié)方式結(jié)算;乙方每月25號與甲方財務(wù)結(jié)算人員進(jìn)行核對，甲方于次月3號前支付乙方上月應(yīng)付傭金;

2.8.2 如甲方未能在合約所定限期內(nèi)付款，則甲方除支付應(yīng)付傭金金額外，每逾期一天須向乙方支付應(yīng)付傭金的3‰作為滯納金。

3、甲方責(zé)任

3.1 本合同簽訂后，甲方須盡快向乙方提供有關(guān)本項目的詳細(xì)資料，包括但不限于甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、投資許可證、開發(fā)公司資質(zhì)審查、工商營業(yè)執(zhí)照等(復(fù)印件)、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》等售房文件

3.2甲方承諾本項目的產(chǎn)權(quán)及相關(guān)文件及合同之合法性、因房屋產(chǎn)權(quán)所致瑕疵(包括但不限于抵押擔(dān)保等)及合同產(chǎn)生之一切后果，由甲方全權(quán)負(fù)責(zé)。

乙方在銷售房屋過程中如發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)及所屬糾紛時,甲方負(fù)全部責(zé)任;

3.3 甲方向乙方提供的資料包括：外形圖、平面圖、地理位置圖、室內(nèi)設(shè)備、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、電器配備、樓層高度、面積、規(guī)格、價格、其他費用的估算等;

3.4 在收到乙方提供之意見或建議時，須盡快作出答復(fù)，不得拖延;

3.5 甲方在對項目所作任何形式之宣傳時(包括所有的宣傳冊、DM單、平面廣告以及戶外廣告等)，須在相應(yīng)位置顯示乙方為本項目之全程營銷商，并接受及維護乙方本身形象之規(guī)范，按照其原有商標(biāo)設(shè)計之使用方式;

3.6 負(fù)責(zé)確認(rèn)所有有關(guān)本項目之推廣方案及支付推廣費用，包括售樓部設(shè)計施工、樣板間的設(shè)計施工、日常運營費用(不包括乙方銷售人員的工資、交通、以及其他福利待遇)、項目廣告設(shè)計、廣告投放、建筑模型制作、示范單位設(shè)計及施工、展銷會、新聞會等。

3.7甲方每月必須蓋章確認(rèn)由乙方提交的已(租/售)單位清單及傭金之明細(xì);

3.8 甲方應(yīng)開設(shè)專用收款帳戶，并派遣專人在現(xiàn)場收取售樓房款、定金和相關(guān)代收費用。

4、乙方責(zé)任

4.1 乙方須從項目前期的市場分析、項目定位、建筑設(shè)計顧問、銷售建議、銷售方案、銷售管理等，向甲方提供完善和高效的專業(yè)服務(wù);

4.2 乙方承擔(dān)銷售現(xiàn)場銷售管理人員及置業(yè)顧問的全部費用(包括員工工資、銷售提成、交通、生活費、工傷、福利等);

4.3 成立由策劃及銷售精英組成的項目小組，為發(fā)展商提供貫穿整項目的策劃及銷售整體服務(wù)(包括從開發(fā)客戶、接待客戶、追蹤客戶至安排相關(guān)認(rèn)購手續(xù)，及售后追蹤服務(wù)等);

4.4 提出關(guān)于規(guī)劃、設(shè)計的專業(yè)意見;

4.5 利用乙方現(xiàn)有客戶資料庫存進(jìn)行本項目的宣傳;

4.6 派出從業(yè)經(jīng)驗豐富的管理人員，全面統(tǒng)籌相關(guān)工作;

4.7 主持并出席相關(guān)例會;

4.8 負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)助及安排宣傳工作;

4.9 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督廣告設(shè)計及制作進(jìn)度;

4.10 提供售樓場地布置的專業(yè)意見;

4.11 每日、周提交銷售報告及定期遞交市場狀況報告;

4.12乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方與購房業(yè)主簽定正式《商品房買賣合同》;

4.13在正式銷售前，乙方須向甲方提交詳細(xì)銷售計劃書，并經(jīng)雙方簽字認(rèn)可后方可執(zhí)行銷售。

4.14 乙方在銷售過程中，不能向客戶作出虛假承諾或宣傳，如有發(fā)生甲方保留對乙方追究法律責(zé)任的權(quán)利。

5、合同的解除

5.1 根據(jù)合同雙方約定期限自動解除合同;

5.2 乙方員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害發(fā)展商信譽及利益(明確定義另行商議)情況時，甲方有權(quán)解除合同，只須在正式解除合同前清付本合同規(guī)定應(yīng)該支付的傭金，而無須支付任何賠償;

5.3 甲方出現(xiàn)以下情況時，乙方有權(quán)解除合同，則甲方須于乙方提出解約后七日內(nèi), 付清合同規(guī)定的所有應(yīng)付傭金及其他費用：

5.3.1 工期延誤超過三個月(不可抗力情況除外);

5.3.2 協(xié)助推廣的措施未能兌現(xiàn)，如售樓部及樣板間工期無故延誤、已應(yīng)諾的廣告投入無故

延誤或取消等;

5.3.3 對乙方提交的推廣或銷售方案無故拖延，決策不及時;

5.3.4員工的行為、言語嚴(yán)重?fù)p害商信譽及利益(明確定義另行商議)。

5.4 如約定雙方其中一方未能履行職責(zé)時，甲乙雙方可協(xié)商解決，在雙方同意的情況下，可中止此合約。

屆時乙方仍可收取包括在此期間內(nèi)已出售/出租單位之傭金，按本合同第2.8條之約定執(zhí)行。

6、其他

6.1 乙方同意在簽署本合同書后立刻籌備策劃銷售工作，而甲方亦同意于簽署本協(xié)議書后立即履行第3條中甲方責(zé)任的條款，以使乙方能盡快開展銷售;

6.2 乙方派出的參與本項目相關(guān)工作所有人員，其管理權(quán)在乙方，其管理工作屬乙方的內(nèi)部事務(wù)，甲方不得干預(yù)。

若甲方發(fā)現(xiàn)乙方人員出現(xiàn)有損甲方或本項目形象、利益等行為，可直接向乙方委派的負(fù)責(zé)人提出，乙方必須作出合理解釋及補救措施。

6.3 甲方在委托期間及期屆滿后十八個月內(nèi)，不可聘用曾參與本項目工作的所有乙方的在職或離職人員。

6.4 甲乙雙方均同意本合同在雙方簽署及蓋章后生效，若在執(zhí)行協(xié)議中發(fā)現(xiàn)未盡善事宜，可經(jīng)由雙方協(xié)商，并經(jīng)雙方同意后予以補充或修改;

6.5 若任何一方違反本合同約定，守約方可依照本協(xié)議及中華人民共和國法律在中國境內(nèi)向違約方索取損失賠償;

6.6 本合同適用《中華人民共和國合同法》及房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)，并受其管轄;

6.7 合同一式肆份，甲乙雙方各執(zhí)貳份，均具有同等法律效力。

委托方： 受托方：重慶鋼運 代表： 代表：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

有關(guān)房地產(chǎn)銷售合同范本

出賣方(甲方)：______________

購買方(乙方)：______________

甲方及乙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》及其他有關(guān)規(guī)定，為明確買、賣雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，經(jīng)協(xié)商一致，于__年___月__日簽訂商品房銷售合同(以下稱“該合同”)，并同意根據(jù)該合同之有關(guān)規(guī)定簽訂本協(xié)議，以補充該合同未盡善之部分，共同遵守。

1.甲方依據(jù)《商品房銷售許可證》第____號將在____市區(qū)____路____號的____單元____層____號的商品房(以下稱“該商品房”)出售給乙方。

2.土地使用期限自____________起____________止。

3.該________之建筑材料及設(shè)備以附錄________為標(biāo)準(zhǔn)。

4.甲、乙雙方同意按附錄所列之該商品房售價及付款辦法付款。對交款日期及付款方式，乙方必須嚴(yán)格遵守。

5.如乙方未能根據(jù)附錄____之規(guī)定期限依時交付樓價款者，由滯付之日起計算直至付款之日止，乙方每日須按該合同第____條向甲方支付該合同所列出之滯納金。同時甲方還可以書面方式催乙方付款。如乙方逾期七日仍未依時支付樓價欠款及/或滯納金，甲方有權(quán)視乙方違約而作中途退房處理并有權(quán)終止該合同及本協(xié)議。甲方可以書面通知乙方解除該合同及本協(xié)議，并報知_______市房地產(chǎn)管理機關(guān)備案后另行出售。乙方已付之樓價款由甲方按該合同第八條之規(guī)定扣除違約金及/或滯納金，并于甲方將該商品房另行售予他人時，賠償甲方因轉(zhuǎn)售引致的損失后，退回乙方。轉(zhuǎn)售如有盈余，則歸甲方所有。乙方已付樓價款不足以支付違約金及損失賠償時，甲方保留追究乙方法律責(zé)任之權(quán)利。

6.乙方應(yīng)于甲方發(fā)出該商品房交付使用通知書之日起十四天內(nèi)，按甲方指定的地點及方式付清樓價余款(若有)、滯納金(若有)及其他乙方在該合同及本協(xié)議下應(yīng)繳的款項，并接受甲方移交鎖匙;否則甲方將有權(quán)根據(jù)本協(xié)議第5條收取滯納金及/或違約金并安排處理該商品房，乙方不得對此提出任何異議。乙方并須向甲方負(fù)責(zé)因乙方逾期收摟而引致的任何損失及費用。收樓前如該商品房有未妥善之處，乙方不得藉此拒絕收樓。

7.乙方繳清本協(xié)議第6條的款項后，應(yīng)即辦理領(lǐng)取該商品房鎖匙的手續(xù)，甲方向乙方移交鎖匙當(dāng)天即視為乙方實際對該商品房收樓之日。如乙方于繳清該款項后十天內(nèi)仍未辦理該手續(xù)，視為乙方已實際收樓。

8.在乙方實際對該商品房收樓后如該商品房被他人占用或遭受損毀或物業(yè)內(nèi)部的設(shè)備、設(shè)施被破壞，概由乙方自行負(fù)責(zé)。

9.如遇下列特殊原因，甲方可無須根據(jù)該合同所訂定之日期將該商品房交付乙方，并可延期交付該商品房予乙方使用，而不用承擔(dān)任何違約金及/或滯納金。

(1)人力不可抗拒的自然災(zāi)害或其他事故;

(2)施工過程中遇到不能及時解決的異常困難及重大技術(shù)問題;

(3)其他非甲方所能控制的因素;

(4)承建商之延誤;

(5)市政府配套設(shè)施及安裝之延誤;

(6)政府部門延遲文件之批準(zhǔn);

(7)圖紙之更改;

(8)無法預(yù)見的意外事件;

(9)為執(zhí)行當(dāng)時政府的法規(guī)而引致的延誤;

(10)供水、供電部門未能按時接通室內(nèi)外的水電設(shè)施。

甲方應(yīng)將延期原因以書面通知乙方，乙方不得提出異議。如有特殊需要或在不能預(yù)見的情況下，甲方須再度延期支付該商品房予乙方使用，甲方則須出示承建商有關(guān)文件及得到有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，方可再度延期。

10.除甲方根據(jù)該合同或本協(xié)議之規(guī)定有權(quán)逾期交房外，如甲方逾期交付該商品房予乙方使用，由該合同或本協(xié)議規(guī)定的期限或經(jīng)延期屆滿之日起至交付使用日止，甲方須按該合同第_______條之規(guī)定向乙方支付該合同所列出的滯納金。但如果由該合同期限或依本協(xié)議第9條款經(jīng)延期后之日起一百八十天后，甲方仍未能將該商品房交付乙方使用的，即視為甲方違約。屆時乙方有權(quán)在三十天內(nèi)單方面以書面提出解除該合同及本協(xié)議，并報_______市房產(chǎn)管理機關(guān)備案。甲方應(yīng)將乙方已付之一切款項、上述滯納金及該合同第_______條規(guī)定的違約金在接獲乙方書面通知后三十天內(nèi)退付乙方(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，但乙方將不得要求其他賠償。如乙方在三十天內(nèi)未以書面解除該合同及本協(xié)議，則甲方每月應(yīng)照以上方法，支付滯納金予乙方。

11.甲方有權(quán)更改該商品房之圖紙，如更改后該商品房面積不多于或不少于原出售面積之10%，乙方不得提出異議，但該商品房售價則因面積多少而增減。如少于或多于原出售面積之10%，乙方可選擇接受新面積，而售價亦因面積多少而增減或在收到該商品房交付使用通知書后七天內(nèi)以書面提出取消該合同及本協(xié)議，甲方將在收到通知書后十四天內(nèi)將乙方所交樓價款無息追還(但乙方已付之律師費、公證費、交易費及乙方已向政府繳納的稅費概不獲退還)，甲方亦可以將該商品房另賣予別人。有關(guān)該商品房建筑面積、建筑設(shè)計、裝修規(guī)格以及設(shè)備均以房產(chǎn)執(zhí)照載明為準(zhǔn)。該商品房之圖紙及規(guī)劃如有更改，以有關(guān)部門批準(zhǔn)之圖紙及規(guī)劃為標(biāo)準(zhǔn)，不再通知。乙方不可提出異議。

12.《房產(chǎn)執(zhí)照》詳列之面積與出售面積有差距的，差距在正負(fù)2%內(nèi)時，互不補/退差價，超過正負(fù)2%之部分，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)互相返補。

13.甲方須根據(jù)該合同第五條款負(fù)責(zé)保修該商品房，但對因任何不可抗力或由乙方過失或其他人為原因造成的損壞或改動或在保修期滿后出現(xiàn)的問題概由乙方負(fù)責(zé)，甲方不負(fù)保修之義務(wù)。如該商品房經(jīng)乙方裝修改變原狀，甲方亦無須負(fù)保修之義務(wù)。

14.乙方除按時繳付該合同及本協(xié)議規(guī)定之樓價款外，并同意在簽訂本協(xié)議及在接收該商品房之前，按政府部門和甲方及大廈管理公司之要求繳清契稅、交易費及管理費、保證金等應(yīng)付之費用。

15.乙方在接收該商品房后，須承擔(dān)該商品房的一切風(fēng)險及負(fù)責(zé)支付該商品房的一切稅費及/或其他費用。

16.乙方使用該商品房時必須遵守中華人民共和國國家法律、法令和社會道德，乙方所購商品房只可作附錄所列用途使用，并確認(rèn)和遵守該大廈管理公約。乙方在使用期間未得該大廈的管理人及責(zé)制市有關(guān)的建設(shè)和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，不得擅自：

(1)改變該商品房的外觀及結(jié)構(gòu);

(2)改變使用功能;

(3)設(shè)置工場;

(4)儲存任何違禁品;

(5)在該商品房內(nèi)加建任何部分和上蓋。

如確需改變，乙方應(yīng)取得設(shè)計之有關(guān)部門和房產(chǎn)管理之有關(guān)部門的同意，并辦理相應(yīng)的手續(xù)，且該商品房如有損壞應(yīng)自費修繕。乙方因裝修而影響該大廈的整體觀瞻，甲方有權(quán)提議改變或終止乙方裝修。因乙方擅自改變該商品房的外觀及/或結(jié)構(gòu)而損害了他人利益或者造成嚴(yán)重后果，所引起的法律及經(jīng)濟責(zé)任概由乙方完全承擔(dān)。

17.自本協(xié)議簽訂日起，乙方或其承讓人應(yīng)按政府有關(guān)規(guī)定繳納該商品房土地使用費及其他一切應(yīng)繳之費用及稅項。

18.該商品房建成后乙方享有該商品房之房產(chǎn)權(quán)及相當(dāng)于該商品房建筑面積占大廈總面積比例的土地使用權(quán)，該大廈除甲方已售出的房屋外全屬甲方所有。甲方有權(quán)保留以下絕對權(quán)利而不需得到乙方同意：

(1)按政府的規(guī)定制定大廈管理公約，決定大廈管理人、管理費用的分?jǐn)偧肮芾砣说某杲?

(2)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)改變?yōu)樵摯髲B之公共部分，及隨時收回該部分歸甲方所有;

(3)將該大廈任何部分(除該商品房及其他已賣出的單位外)賣出或交還政府;

(4)有權(quán)更改該大廈或其中任何部分之名稱及編號，無須向業(yè)主負(fù)責(zé)任何因此而引起的損失、費用或開支。

19.乙方在轉(zhuǎn)讓該商品房時，應(yīng)于有關(guān)轉(zhuǎn)讓文件簽署之日起立即就使用變化情況以書面通知管理人(管理人未收到通知前乙方要負(fù)責(zé)該商品房應(yīng)支付的管理費用)。

20.該商品房于交付后，由甲方委托之公司負(fù)責(zé)及實行統(tǒng)一管理。乙方理解并同意由甲方擬訂的該大廈之管理公約為該合同及本協(xié)議不可分割之組成部分。乙方必須在簽署該合同及本協(xié)議之同時，與甲方簽署該大廈之管理公約的承諾書。乙方的承讓人必須簽署該大廈管理公約之承諾書，同意無條件嚴(yán)格遵守所有該大廈管理公約之條款、規(guī)定及分擔(dān)與管理該大廈有關(guān)的一切費用和稅項而不得提出異議。

21.乙方出租、轉(zhuǎn)讓、繼承或抵押該商品房時，必須向房管部門辦妥合法手續(xù)。出租、轉(zhuǎn)讓、繼承及/或抵押合約中必須載明受讓人、租用人、繼承人、抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)無條件接受大廈管理公約。受讓人、租用人、繼承人必須在和該大廈管理人簽訂該大廈之管理公約的承諾書后，方可占用該商品房。受讓人、租用人、繼承人向管理人簽訂承諾書之前的一切管理費用由乙方承擔(dān)。

22.乙方及其承讓人必須根據(jù)中華人民共和國和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的法律及政令按時繳交應(yīng)繳付的地稅及其他市政通訊、水、電費用。同時乙方及其承讓人于入住時必須償還甲方代墊付之水、電力、煤氣、電話等之開戶費、按金、表費等支出。

23.如乙方更改通訊地址，必須以書面通知甲方。

24.甲方根據(jù)該合同及/或本協(xié)議發(fā)出通知書予乙方(包括交付使用通知書)，如甲方根據(jù)其記錄之乙方最后通訊地址，經(jīng)郵局將通知書寄往乙方，在寄出48小時后，甲方可當(dāng)作乙方已收到通知書處理。

25.本協(xié)議為該合同的組成部分，有同等法律效力。

26.本協(xié)議的訂立、變更、解除、終止及訴訟均依照中華人民共和國法律、法令和地方政府有關(guān)規(guī)定，并受其制約。

27.本協(xié)議的附錄均為本協(xié)議的組成部分，本協(xié)議書寫及印刷之文字均具同等效力。

28.甲、乙雙方如在履行合同中產(chǎn)生爭議，應(yīng)及時協(xié)商解決，協(xié)商不成時，雙方可直接向有管轄權(quán)之人民法院起訴。

29.該合同及本協(xié)議一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，送所在地房地產(chǎn)交易市場登記機關(guān)一份、公證機關(guān)一份。各份均具同等效力。

甲方：(蓋章)_________ 乙方：(蓋章)_________

地址：_________________ 地址：_________________

法定代表人(簽名)_____ 法定代表人(簽名)_____

人：_______________ 人：_______________

開戶銀行：_____________ 開戶銀行：_____________

賬號：_________________ 賬號：_________________

電話：_________________ 電話：_________________