商業用地政策精選(九篇)
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第1篇：商業用地政策范文
自2000年貫徹《省委辦公廳、省政府辦公廳轉發<關于擴大我省小城鎮建設試點的實施意見>的通知》（川委辦發[2000]28號）、省國土資源廳《關于加強試點小城鎮建設用地管理促進試點小城鎮建設發展的通知》（川國土資發[2000]22號）以來，土地優惠政策落實到了我縣8個試點小城鎮，產生了強有力的推動作用，加快發展了我縣國家級試點鎮柳樹、省級試點鎮金華、廣興、金家、仁和、太乙、洋溪、復興。主要體現在：
（一）200畝建設用地指標全部到位。如柳樹鎮2000年以來城鎮發展共占用土地409畝，用夠了200畝指標。金華等鎮建設用地指標經省政府批準，分期使用；金華鎮現實際使用60余畝指標。這些指標的使用一是貫徹了保護基本農田的原則，在土地利用總體規劃指導下，只能占用劣質地、非耕地，如柳樹鎮就使用了劣質地和非耕地247畝。二是按項目審批節約用地，沒有出現囤積和閑置土地情況。
（二）認真開展了土地整理，大力開展舊城、舊村改造。土地整理后做了非農業建設占用耕地與新增耕地的動太平衡。金華鎮大力進行舊城改造、少占耕地，現已進行了前期舊城改造。金華鎮的九壩造地列入了國土資源部的全國示范范圍，經省廳驗收新增耕地3360余畝。今年又配合縣局進行陡磨子村土地整理，新增耕地410畝，工程將年底前完工。
（三）土地的有償收益按政策返回試點城鎮，城鎮基礎設施不斷完善，地價顯著上升。新增建設用地收益返回柳樹鎮120余萬元，全部用于基礎設施建設。柳樹鎮中心街、花園大街等處土地價格由120元/平方米升值到700元/平方米左右。
二、前幾年以地生財情況
各試點城鎮以出讓土地、劃撥土地的方式以地生財，收取了土地出讓金留鎮70%，增強了財政實力，擴大了招商引資。如金華鎮招商引進港發餅業租地100畝，投資1500多萬元；華西硅業投資3000萬元，產值將上億元；金磅公司投資1000多萬元，產值達5000萬元。同時引進抗州老板，改建了頻臨倒閉破產的華山絲廠。三、如何解決失地農民問題
一是對農民的補償安置費用全部現金支付到位，依法維護失地農民的合法補助收益。二是地理加大對失地農民的電工、縫紉、管道、餐飲等技能培訓，改靠拼體力掙錢為憑技術掙錢，多輸出技能工增加勞動附加值。三是動員、鼓勵失地農民參加社區社保，對符合條件的全征社農民老小實行農轉非后進行社區低保，使他們有穩定的生活來源。四是在項目開發、街道開發中預留一定的商業門面給失地農民建設。通過自主經營或從事二、三產業或租賃門面獲取生活來源。五是鼓勵有技術、有實力的農民能人帶頭興辦實業，發展傳統產業，優先吸收和帶動失地農民就業。六是拆遷戶基本全部做到了拆遷還房。例如柳樹鎮共拆遷470多戶，貨幣安置110戶，統拆統建安置323戶，自拆自建安置37戶。
四、新的土地政策出臺后，城鎮的發展和對策。
新的土地政策更加注重嚴格依法管理，保護耕地，運用土地政策參與宏觀調控經濟。各試點城鎮大多集中在壩區，以于具有人多地少，土地后備資源缺乏，典型丘陵經濟縣情的[]來說我們的對策是；
（一）利用調整土地利用總體規劃的契機，將城鎮加快發展今后需用的土地，盡快調出基本農田區域調入城鎮發展的規劃預留地，創造用地依法報批條件。
（二）加大試點鎮經營土地力度，進一步做好經營性土地、改變用途土地招拍掛出讓，增加土地收益。
（三）根據當前試點城鎮經濟發展的新情況，充分利用土地優惠政策分批次尚可使用的建設用地指標，打好土地牌。
第2篇：商業用地政策范文
一、扶持對象
本意見中所提的城市綜合體是具有商業、辦公、居住、賓館、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的3項以上功能，用地規模在50畝左右，總建筑面積在10萬平方米左右，力爭更大規模，對項目所在地區的經濟發展具有較強帶動作用和影響的多功能建筑群體。
經市推進城市綜合體建設工作協調領導小組認定，符合市城市綜合體規劃控制指標進行建設，土地交付后30個月內建成且36個月內開業運營的城市綜合體項目，可享受本意見明確的政策。投資主管部門批文明確項目分期實施的城市綜合體項目，則分期享受政策。
二、建設要求
（一）容積率。在滿足日照、消防、交通等要求前提下，商業、辦公建筑容積率可按“宜高則高”原則控制；居住建筑容積率應在確保居住環境質量的前提下合理確定；確需配套住宅的，則住宅占總面積的比例應控制在35%以內。容積率最終由規劃行政主管部門論證審查后確定。交通功能的空中連廊面積、地下空間可不計入容積率。
（二）建筑密度。除住宅建筑建筑密度應不大于28%外，其它混合用地應不大于70%，但同時必須滿足綠地、停車、消防、后退、間距等其它要求。
（三）建筑間距。項目中如建住宅、幼兒園等用房應符合國家相關規定。其它應綜合考慮日照、通風、消防、防災、環保、安全等要求確定。
（四）綠地率。住宅用地綠地率必須達到30%以上，其它混合用地綠地率可以按照規劃方案會審確定；景觀水面若與綠化或公共環境有機結合時可計入綠地，但面積不應超過綠地總面積的30%。
（五）停車配建。機動車停車配建，住宅按大于1.2輛/戶設置。商業、辦公等停車配建必須在地塊紅線內完全解決。鼓勵結合人防工程建設停車場等多用途地下空間開發。
（六）其它配套設施。居住區公共服務和交通、市政、環衛、物業管理、人防工程等設施配套應不低于現行有關標準；綠地、廣場、步行系統等開放空間應體現立體化和系統性。
三、扶持政策
（一）財政獎勵政策。
結合項目實際情況，對項目建成后酒店、商場超市等經營企業享受以下政策：
1．自企業批準設立之月起3年內，年地方財政貢獻在100萬元及以上的，按其貢獻額的80%獎勵給企業；年地方財政貢獻在50萬元及以上的，按其貢獻額的50%獎勵給企業。
2．對地方財政貢獻首次達300萬元、200萬元、150萬元的分別給予企業經營者30萬元、20萬元、15萬元的一次性獎勵。
3．對按五星級標準建設的酒店，在規定建設周期內建成開業的，自投入營運之月起5年內分別按其地方財政貢獻額的90%獎勵給企業。
4．對酒店在規定時間內取得五星級認證的（以相應的部門頒發的文件為準），地方財政給予不低于1000萬元的獎勵。
5．對引進國際品牌服務公司、跨國公司總部或國際、國內500強企業的物業持有方，所在地政府應給予一定的獎勵扶持，具體額度由當地政府另行制定。
市區項目財政獎勵政策按市區、開發區、西區等現行財政體制兌現。
（二）相關規費減免。
1．城市基礎設施配套費按不高于50%標準收取。綜合體周邊配套市政基礎設施建設由政府承擔，紅線內由投資業主自行解決。
2．白蟻防治費按1元/平方米收取。
3．按照規定配套建設人防工程的，不收取人防易地建設費；不建設配套人防工程的，按照相應的管理規定待項目竣工驗收前繳納人防易地建設費。
4．工程定額測定費、建筑施工噪聲排污費、升降機初次檢驗費、業主建設工程交易服務費、易地綠化補償費、高等教育附加費、防雷設施檢測服務等費用減半收取，水土保持設施補償費先征后補，補助標準不低于50%。
5．新型墻體材料專項基金、散裝水泥專項資金按規定征收，建設單位根據使用情況和工程進度可以申請提前預退，比例不低于50%，其余待項目竣工后統一結算。
四、保障措施
（一）加強組織領導。
市政府建立市推進城市綜合體建設工作協調領導小組，市發改、財政、規劃、住建、國土、商務、人防、電力等部門為成員單位，領導小組辦公室設在市發改委（服務業辦），負責城市綜合體的審核認定、協調推進、督查考核等工作。各縣（市、區）和市各有關單位也要建立相應機構，明確城市綜合體項目建設的責任領導、責任部門和責任人，實行專人全程服務制度，強化協調溝通，做好服務保障。
（二）加快項目審批。
1．城市綜合體項目列入年度市服務業重點項目計劃，其審批事項納入行政服務中心“綠色通道”辦理，簡化環節，并聯審批，限時辦結。
2．供水、供電、供氣等保障部門要建立大客戶服務制度。將經認定的城市綜合體項目作為大客戶，落實專人擔任大客戶服務經理，負責全程做好相關服務工作。
（三）強化要素保障。
1．用地保障。優先安排城市綜合體土地指標。組織強有力的工作班子，限時完成征地、拆遷和市政配套等工作，按時交付土地。
2．融資保障。各地政府、金融行政管理部門要積極創造條件，鼓勵引導各金融機構優先支持城市綜合體建設，在資金、利率等方面給予傾斜。
3．電力保障。供電部門要提前了解城市綜合體項目建設所需的用電時間、負荷性質、用電特征等需求，優化供電方案內容，及時制定安全可靠、經濟合理的供電方案。
（四）強化目標考核。
項目所在地政府和主管部門作為責任主體，要按照城市綜合體項目建設推進計劃，制訂本地區、本部門的具體實施意見，細化分解工作任務，建立健全考核體系。2012年6月30日前，要進行“亮規劃、亮土地、亮進度”，進行互看互學，促進項目早開工、早建成、早見效。
第3篇：商業用地政策范文
加大農產品冷鏈物流基礎設施建設投入
加強農產品批發市場、農貿市場的規劃和建設
嚴格執行并完善鮮活農產品“綠色通道”政策
推進糧食儲、運、裝、卸的“四散化”
2011年8月2日，我國正式《國務院辦公廳關于促進物流業健康發展政策措施的意見》（〔2011〕38號），切實減輕物流企業稅負，加大對物流業的投入和土地政策支持力度，促進物流車輛便利通行；同時加快物流管理體制改革、鼓勵整合物流設施資源、并優先發展農產品物流業。
根據物流業的產業特點和物流企業一體化、社會化、網絡化、規模化發展要求，統籌完善有關稅收支持政策。完善物流企業營業稅差額納稅試點辦法，進一步擴大試點范圍，并在總結試點經驗、完善相關配套措施的基礎上全面推廣。結合增值稅改革試點，盡快研究解決倉儲、配送和貨運等環節與運輸環節營業稅稅率不統一的問題。研究完善大宗商品倉儲設施用地的土地使用稅政策，既要促進物流企業集約使用土地，又要滿足大宗商品實際物流需要。
對物流基礎設施占地面積大、資金投入多、投資回收期長的倉儲設施、配送中心、轉運中心以及物流園區等，在加強和改善管理、切實節約土地的基礎上，加大土地政策支持力度。科學制定全國物流園區發展專項規劃，提高土地集約利用水平，對納入規劃的物流園區用地給予重點保障。對各地區物流業發展規劃確定的重點物流項目用地，應在土地利用總體規劃修編時納入規劃統籌安排，涉及農用地轉用的，可在土地利用年度計劃中優先安排。對政府供應的物流用地，應納入年度建設用地供應計劃，依法采取招標、拍賣或掛牌等方式出讓。積極支持利用工業企業舊廠房、倉庫和存量土地資源建設物流設施或提供物流服務，涉及原劃撥土地使用權轉讓或租賃的，應按規定辦理土地有償使用手續，經批準可采取協議方式出讓。土地出讓收入依法實行“收支兩條線”管理。
進一步降低過路過橋收費，按照規定逐步有序取消政府還貸二級公路收費，減少普通公路收費站點數量，控制收費公路規模，優化收費公路結構。
把農產品物流業發展放在優先位置，加大政策扶持力度，加快建立暢通高效、安全便利的農產品物流體系，著力解決農產品物流經營規模小、環節多、成本高、損耗大的問題。大力發展“農超對接”、“農校對接”、“農企對接”等產地到銷地的直接配送方式，支持發展農民專業合作組織，加強主產區大型農產品集散中心建設，促進大型連鎖超市、學校、酒店、大企業等最終用戶與農民專業合作社、生產基地建立長期穩定的產銷關系。發揮供銷社和郵政等物流體系在農村的網絡優勢，積極開展“農資下鄉”配送和農產品進城配送服務。抓緊開展農產品增值稅抵扣政策調整試點，妥善解決農產品進項稅抵扣中存在的問題，鼓勵大型企業從事農產品物流業，提高農產品物流業的規模效益。
加大農產品冷鏈物流基礎設施建設投入，加快建立主要品種和重點地區的冷鏈物流體系，對開展鮮活農產品業務的冷庫用電實行與工業同價。推動農產品包裝和標識的標準化，完善農產品質量安全可追溯制度。提高對農產品批發市場和農貿市場（含社區菜市場）公益性的認識，加大政府投入和政策扶持力度。
加強農產品批發市場、農貿市場的規劃和建設，新建城市居住區要嚴格按照相關規定，配套建設社區菜市場或相應的商業設施，不得隨意改變用途。農產品批發市場用地作為經營性商業用地，應嚴格按照規劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區域有工業用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區域基準地價和工業用地最低價標準等確定出讓底價，土地出讓后嚴禁擅自改變用途從事商業性房地產開發，確需改變用途、性質或者進行轉讓的，應當符合土地利用總體規劃并經依法批準。研究農產品批發市場相關房產稅政策，農產品批發市場和農貿市場的用水、用電、用氣、用熱價格實行與工業同價。規范和降低農產品批發市場、農貿市場的攤位費等相關收費，必要時按法定程序將攤位費納入地方政府定價目錄管理，清理超市向供應商收取的違反國家相關法律法規的通道費。
第4篇：商業用地政策范文
深刻把握宏觀經濟發展環境，項目地的城市產業結構與市場客戶需求
踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業
項目地的區位交通情況是項目戰略定位的客觀基礎
項目的具體戰略定位和規劃設計
在開工前確定項目的開發和盈利模式
做好項目的后期運營管理服務是決定項目成功的保證
獲得政府的相關扶持政策
一、深刻把握宏觀經濟發展環境，項目地的城市產業結構與市場客戶需求
在進行物流園區項目選擇時，首先要考慮的不是政府政策，也不是投資者的實力，而是市場需求是否支持項目發展。
物流園區項目的宏觀把握有三個要點：
1.宏觀經濟環境分析
一般來說，宏觀經濟環境分析要從三個層面和兩條主線來把握。
三個層面：即全國層面、省市（地區、區域）層面、本地層面。
兩條主線：即總體經濟和物流行業，包括現狀、結構、特點、問題、趨勢等。
2.當地城市產業結構分析
一是了解當地城市主導產業的構成，以及支撐主導產業的重點企業分布。
二是當地物流產業發展情況，包括發展現狀、未來規劃、相關優惠政策。
3.市場需求分析
具體分析當地物流需求是什么？
如果是產地物流，那么主要企業是誰？主要產品是什么？
如果是銷地物流，那么主要需求企業（消費者）是誰？需求什么？需求多少？
如果是中轉地物流，那么本地的相關物流集散設施和渠道是否滿足物流中轉需求？
二、踏踏實實進行實地市場調研，分析項目周邊的可能競爭對手及其相關企業
考察宏觀市場需求后，還要實地調研項目周邊市場競爭的狀態，尋求可供選擇的差異化策略。
物流園區項目的實地調研，一般也是要從三個方面進行：
1.周邊主要產業（工業、科技）園區
即對項目所在地一定半徑區域內的各類產業（工業、科技）園區情況進行分析研究，包括這些園區的發展目標、功能布局、未來規劃，入駐企業、優惠政策等。這些園區有可能為項目提供市場需求，也可能與項目產生競爭。
2.周邊同類物流園區及其入駐企業
包括已經建成正在經營的和規劃中擬建的各類商貿市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和業戶。對重點市場和企業進行深度訪談，進行優劣勢對比分析，從而形成實地市場調研報告，供項目決策參考。
3.潛在客戶需求
具體了解項目地的主要制造、商貿、以及第三方物流企業情況。對這些企業進行物流需求調查，了解它們入駐項目的可能性。對那些潛在目標客戶，要進行逐個的“地毯式”調研，為項目后期招商積累客戶。
三、項目地的區位交通情況是項目戰略定位的客觀基礎
城市的區位與交通，是緊密聯系、相互作用的物流要素。在很大程度上說，區位交通是客觀存在、難以改變的。因此，要給予足夠的重視。
1.區位優勢
具體分析項目所在地城市本身的自然情況。包括城市性質（是工業城市，還是商貿城市）、目前的經濟總量以及發展趨勢、人口規模等。
宏觀上，了解項目所在地城市在地區經濟、區域交通中的地位和作用，是核心樞紐，還是輔助從屬？
微觀上，要具體了解項目地周邊四鄰情況，即項目所在區域的控制性規劃，周邊相鄰的都有什么項目規劃。
2.交通優勢
根據項目初步判斷和項目周邊的實際情況進行分析。
公路，即臨近項目地的高速公路、國道、省道以及其他規劃道路。
鐵路，特別是與鐵路貨運站的距離和目前鐵路運輸的大宗物資主要種類。
港口，了解當地港口集裝箱、散雜貨、特種碼頭等情況，保稅監管的情況。
機場，一般附加值高的貨品會關注機場貨運。
在交通優勢分析中，一般以某種運輸方式為主進行分析。如公路港主要考慮公路情況，也會考慮多式聯運的可能性。
四、項目的具體戰略定位和規劃設計
物流園區項目的戰略定位是項目成功的關鍵。而目前很多物流園區項目沒有達到預想效果，主要是忽視前期的戰略定位，結果就是先天不足，無法滿足客戶需求。
把握物流園區項目的戰略定位，主要是以下三個方面：
1.具體的戰略定位
即根據市場需求、區位交通和投資企業掌控的優勢資源，確定項目的基本定位。是做商貿型物流園區還是貨運型物流園區？如果做貨運型物流園區，是單純的公路港，還是公鐵聯運、鐵海聯運等？要具體化，市場針對性要強。
戰略定位包括市場定位（細分市場在哪里）、客戶定位（具體是哪些企業入駐）、產品定位（建筑形態是聯排商鋪、大型倉庫還是獨棟辦公）、品牌定位（市場形象如何）等。
2.主要功能確定以及分區的空間布局
項目的主要功能，包括辦公、交易、加工、倉儲、配送、信息、金融、配套服務等。
各功能區的主要經濟技術指標以及相互關系。比如，每個功能區多大面積，將來計劃有多少家企業入駐，平均每家企業的辦公面積，倉儲面積和停車需求如何。
功能區的空間布局以及相互關系。既要考慮項目建設的外觀形象，也要考慮各功能區的業務互動和效率優化。
3.具體規劃設計
包括建筑形態（外觀和內部）、道路規劃（人車分流）、景觀綠化等。
總之，具體規劃設計既要考慮租售經營的需要，也要具體照顧物流作業的技術需要。
五、開工前確定項目的開發和盈利模式
眾所周知，物流園區是投資大、周期長的項目。傳統的物流園區就是依靠園區租金收入；而現代物流園區要成為第四方物流服務平臺，需要向入駐企業提供增值服務。因此，確定園區項目的經營模式，才能形成園區建設與運營的良性發展。
1.土地規劃
（1）土地性質
物流園區用地一般屬物流用地，因自身配套服務需要（國家規定物流用地比照工業用地），可以根據實際情況申請部分市場（商業）用地。
（2）土地價格
與當地政府具體洽談，協議確定，需要走招拍掛流程。
（3）規劃條件
商業配套部分保持在20%-30%為宜。（在三、四線城市，建議商業用地比例為40%-60%，以強化銷售，回籠資金，降低風險。）
2.開發原則
正因為物流園區項目占地面積大、建設周期長，而且招商、培育市場也需要一定時間。因此，建議物流園區項目的開發原則為“統一規劃，分期開發；滾動發展，分塊管理”。
3.經營模式
物流園區的具體經營模式有三種，一是全部持有出租，二是全部銷售，三是租售結合。
因物流園區投資大，全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售，也難以對入駐企業（業戶）進行管理。因此，采取租售結合的模式是最佳的選擇。
租售結合模式下，投資者持有部分的具體比例保持在20%-30%為宜。
4.項目后期運營的收入結構
除了房屋租金（含物業費）外，還有業務整合收入（入駐企業產生新的業務需要），信息服務、金融服務收入（為入駐企業和相關企業提供），以及其他收入。
六、做好項目的后期運營管理服務是決定項目成功的保證
物流園區項目的成功，市場調研是前提，戰略定位是關鍵，運營管理服務是保證。
做好物流園區的后期運營管理服務工作，就是要“1+1+1”，即建設一個體系――園區公共服務體系，搭建一個平臺――物流信息服務平臺，打通一個鏈條――供應鏈金融。
1.園區公共服務體系
一是專業性物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務。
二是一體化行政服務。包括統一辦理工商注冊，稅務登記、銀行開戶代辦，統一開具發票，辦理行政許可（開展物流業務的行政審批）等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及政府行業管理部門入駐園區。
三是企業管理服務。因為入駐物流園區的企業大部分是中小型企業，園區要有專門的機構和人員為它們提供人力資源、財務記賬、法律合同等服務；也可以推薦社會機構長期合作。
業務整合服務。為入駐企業提供業務信息，提供輔業務服務（如配送、裝卸等），使得入駐企業集中核心業務成長。
2.物流信息服務平臺
包括兩方面，一個是外部的公共信息服務；另一個就是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業業務管理的電子商務需要，也會降低這方面整體的投資和費用。
3.供應鏈金融服務鏈條
物流金融服務包括貸款、擔保、保險、融資租賃和倉單質押。這點是很多物流企業想做而又難以做到的。拿倉單質押來說，單個物流企業做，貸款額度一般在貨值的30%-50%；而園區做，最低為50%，有的甚至高達70%。
七、獲得政府的相關扶持政策
物流產業列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點工程，可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。
1.國家產業政策導向和資金支持
物流園區項目在當地政府（發改委）辦理立項手續后，要爭取列為省重點工程項目。一是可以順暢解決土地指標，再就是向當地政府和國家有關部門申請扶持資金。
2.當地政府的具體有關政策
（1）土地政策
土地價格在掛牌前簽訂協議確定。一般比市場價要低很多，甚至零地價。要根據談判情況，看項目對拉動當地經濟發展的貢獻度。
（2）規費政策
項目開發建設過程中，市區兩級行政事業收費減免。據了解，各地一般按照建筑面積收費在幾百元不等。
（3）稅收政策
無論建設期和經營期，園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免2年再減半征收3年”，一共是5年的優惠政策。有的地方可以做到5年內全免。特別要提醒的是，入駐企業要享受同樣的稅收優惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業（商戶）來說很重要。
（4）其他政策
第5篇：商業用地政策范文
關鍵詞:土地制度,主體功能區,區域性土地政策
一、引言
迄今為止,我國依然維持城鄉分治、政府壟斷城市土地一級市場的制度。一方面,造成農村與城市土地分屬不同法律約束,由不同機構管理,形成不同的市場和權利體系;另一方面,形成只要涉及農地變為建設用地,就要通過政府征地,任何單位建設用地都要使用國有土地。這種制度使政府成為農地變為建設用地的唯一決定者,成為城市土地一級市場的唯一供應商。改革提高了市場配置資源的程度,但是政府同大型國有企業壟斷上游資源一樣,對土地的壟斷卻進一步強化。中國經濟由投資拉動的現狀,是與大部分投資由銀行提供以及地方政府用土地撬動金融密切相關的。法律賦予地方政府對土地的壟斷權,不僅是地方政府賴以生存和維持運轉的重要保障,而且也促成了地方政府以土地啟動經濟增長的特殊激勵結構。政府征地、賣地越多,地方可支配收入就越多,政府掌握的土地越多,城市擴張成本就越低,招商引資越便利,政府稅源越多。這種增長方式的弊端已在財政、稅收、金融、投資、價格形成機制、社會和諧、政府行為諸多方面彰顯出來。土地參與宏觀調控,其宗旨是約束地方政府行為。但是,土地調控的閘門在中央,而土地閘門的把手還在地方,加上地方財政嚴重依賴土地及其相關收入的現狀得不到改變,地方政府就有將閘門把手擰開甚至放閘的沖動,進而使中央政府的土地調控效果大打折扣,對經濟社會可持續發展提出嚴峻挑戰。必須對現行土地制度進行根本改革。
本報告強調了以建設主體功能區為契機進行國土規劃的必要性,提出了主體功能區建設中制定土地政策的基本原則,并按優化開發區域、重點開發區域、限制開發區域和禁止開發區域,設計了相應的土地政策。
二、推進形成主體功能區土地政策的基本思路
(一)以進行主體功能區規劃為契機,開展國土規劃
在我國經濟發展的規劃中,有以經濟發展為主導的五年計劃,有以土地利用管制和耕地保護為主的土地利用總體規劃,有以滿足城市化發展的城市建設規劃和鄉村規劃。這幾個規劃在實施過程中,各自為政,相互沖突,導致規劃的效力大打折扣。經濟發展規劃以GDP等增長指標為主導,決定一個地方在一個階段的經濟面貌,也決定地方領導的政績,因此,往往成為主導性規劃。城市建設規劃直接與一個地方的城市化程度相對應,而且城市外延的擴大也決定一個地方城市政府的財政能力,加上我國目前正處于城市化的快速發展階段,在城市建設規劃方面,出現2-3年各地就進行一次規劃修編,也就不奇怪了。土地利用總體規劃是在給定一個時期的經濟發展速度和城市化程度的前提下,對一個地方土地利用結構、土地轉用和耕地保護量的指標性規劃,但是,由于各地的經濟發展速度和城市化水平大大超過預期,另一方面,由于我國改革后的第一個土地利用規劃是1997年編定的,帶有明顯的計劃經濟色彩,對經濟發展預期明顯過低,造成土地利用總體規劃大大滯后,越來越失去其權威性,甚至在一些地區成為制約經濟發展的瓶頸。主體功能區規劃,是國土開發戰略性、基礎性、約束性的規劃。要以主體功能區規劃為基礎,以國民經濟和社會發展規劃為依據,以城市規劃和土地規劃為支撐,逐步建立定位清晰、功能互補的國土開發規劃體系。以推進形成主體功能區為契機,把國土規劃提上議事日程,從可持續發展和區域協調發展的角度,對國土進行全面規劃,實行科學的國土開發和保護,對于優化開發、重點開發、限制開發和禁止開發的土地進行科學布局,以《國土規劃法》的形式予以明確,提高規劃的科學性,減少行政干預,減少下位法之間的沖突和矛盾。
(二)有利于空間合理布局,形成區域梯度發展
改革二十多年來,區域之間的調整,土地政策起到了很重要的作用,20世紀80年代鄉鎮企業的發展打破了國有企業一統天下的局面,區域朝著均衡方向發展,而鄉鎮企業之所以能全國遍地開花,在很大程度上得益于當時的政策鼓勵農民利用集體的土地自辦企業,解決農民的就業和收入問題。90年代初,珠江三角洲的崛起,除了比鄰港澳的便利外,也得益于當時廣東比較靈活的集體土地進入市場的辦法,據調查,這一區域50%以上的建設用地屬于集體建設用地,這就大大降低了企業創辦的門檻,為招商引資創造了大大便利。90年代末以后,長江三角洲的發展盡管已面臨新《土地管理法》的嚴格管理,但這一區域80年代鄉鎮企業大發展時,留下了大量存量集體建設用地,為長三角工業化城市化提供了巨大的土地空間。
隨著珠三角和長三角的高度工業化,土地稀缺性大大提高,產業轉移勢在必然,中部和西部局部地區成為承接產業轉移的重要區域。土地政策的制定和實施必須要充分考慮各地經濟發展狀況不一,土地要素的角色和功能應有所差異。在優化開發區,由于土地稀缺性十分高,如果繼續沿襲政府獨家控制土地、低價供應土地支持工業和大比例行政劃撥用于基礎設施土地的思路,不僅導致土地的不集約、節約利用,而且也不利于這些地區的城市化和工業化的匹配發展;重點開發區域將扮演承接優化開發區產業轉移的重要角色,土地政策的制定和實施應當借鑒優化開發區起步和發展階段以靈活性和創新性支持工業化和城市化的經驗,避免建設用地完全通過征用的傾向,給集體建設用地進入市場開辟一個通道,將對優化開發區的發展具有重要戰略意義;限制開發區和禁止開發區是以環境保護為主,土地政策的制定和實施則應以強調補償機制的完善為主,通過補償和轉移支付,縮小這兩個區域與優化開發區和重點開發區的差距。因此,在推進形成主體功能區建設中,根據不同區域的功能定位,形成區域性的土地政策,將有利于區域發揮比較優勢,形成區域之間協調發展。
(三)建立和健全補償機制,縮小區域差距,實現區域共同發展
我國經濟區域發展之所以形成各地單純追求經濟發展,一個很重要的原因是,一個地方不抓經濟,該地區與其他地區的差距就會不斷拉大,地方政府收入也上不來。
地區之間經濟發展水平的差距由它們之間的工業化、城市化程度決定,而工業化、城市化程度的差異又帶來政府獲得的土地收入的差距。一個地區的工業化、城市化水平越高,居民購買力越強,房地產業越活躍,土地市場也越發展,政府土地收入也越高。反之,一個地區的工業化、城市化程度越低,居民購買力越低,房地產業不發展,土地市場也無法發展,政府土地收入也極其低微。這是這一輪經濟發展背后政府收入狀況差異的真實寫照。
盡管我們力圖通過財政轉移支付解決地區之間的平衡,但由于地區之間差距的根源在于預算外收入的差距,一個地方的產業不發展,尤其是地方可支配的收入上不來,光靠財政轉移支付,無法帶來地方富裕和地方政府財政狀況的好轉。
解決的辦法是,根據主體功能區的區域劃分原則,對于能發展的區域(優化開發區域和重點開發區域)在土地政策、尤其是建設用地指標有所放松,支持優化開發區域城市化的進程和重點開發區域的工業化進程;對于限制開發區域和禁止開發區域,除了已經實行的財政轉移支付和退耕還林、還草政策外,在財政上專辟生態和環境保護基金,給予補償;除了中央財政渠道外,還應探索區域之間發展權機會損失補償機制,即由優化開發區域和重點開發區域獲得了發展權的區域向被限制和禁止發展區域進行發展權補償,辦法包括建設用地指標可交易,建立政策性移民專區等等,讓限制和禁止發展區域享受工業化和城市化的成果,讓優化開發區域和重點開發區域享受優良的環境,形成全局范圍的經濟、社會、自然可持續發展。
(四)充分發揮市場機制的作用,實現稀缺土地資源的集約、節約利用
我國上一輪經濟發展中,政府通過壟斷土地供應主導經濟發展進程,這種增長模式,雖然保證了工業化和城市化的高速度,但也帶來政府經營土地和金融的高風險,農民權益受損,土地的粗放利用,形象工程林立,環境惡化,土地腐敗。
我國經濟已進入追求增長質量和經濟、社會與資源環境可持續發展新階段。土地盡管在區域發展中還將扮演重要角色,但土地啟動經濟成長的機制必須要有根本改變。那就是,要減弱政府對土地的行政配置和獨家壟斷,發揮市場在土地配置中的基礎性作用,通過價格機制反映土地資源的稀缺性,引導土地的更集約、更節約及更有價值利用;將財產權在土地利益分配中的作用擺在重要位置,讓土地所有者農民集體分享城市化工業化帶來的土地價值增值的成果,促進社會和諧和政治穩定。
具體而言,在優化開發區,土地政策的重點是,強化市場機制的作用,政府逐步退出對土地征用和供應的壟斷,誘導目前過量的基礎設施用地和工業用地向城市用地的配置,將一些對農民財產性補償的個案探索上升到地方普適性做法,并形成地方規章,對農民土地權益實行合法保護。在重點開發區的經濟起飛階段,一定要吸取優化開發區的經驗教訓,改變靠土地招商引資和以土地抵押從事城市基礎設施投資的思路,真正發揮市場在配置土地資源中的作用,既通過價格機制保證稀缺土地得到最優利用,又通過健全市場和農民土地產權保護,降低企業創辦門檻,實現農民土地權利對土地級差收益的分享,為實現城鄉統籌和共融提供制度空間。
三、主體功能區的土地政策設計
(一)優化開發區的土地政策
1.優化建設用地供應結構,促進城市化和工業化協調發展。(1)改變優化開發區土地供應目前工業用地比重過高,城市商業等三產用地比重過低的局面。應著力研究發達國家和地區同等經濟發展水平下,城市用地與工業用地的比重關系,提高土地的集約度和利用效率,推動優化開發區從過于依賴工業增長向依賴城市三產發展的轉變,促進城市集聚效應對整個經濟的帶動作用。(2)在土地增量不大幅增加的前提下,增加商業和房地產用地的市場供應量,促進房地產市場的健康發展。具體途徑是,將建議(2)中提到的減少的行政性劃撥用地,轉用于通過市場方式供應于經營性用地,以及將建議(4)中提到的工業性協議用地減少的部分直接通過市場方式供應轉用于城市經營性用地。
2.強化市場在建設用地配置中的作用,探討政府逐步退出壟斷土地供應的途徑。(1)嚴格限定行政劃撥用地的用途和比重。目前行政劃撥用地的用途過于寬泛,占地過多,既浪費土地,又易滋生腐敗。建議對建設用地中劃撥用于公共設施建設的比重做出嚴格限定,清理一些以公共利益名義實際是營利性的用地。進行某些公共用地按市場價賠償的試點。減少行政劃撥的公共建設用地的用途和比重進行嚴格限定,尤其是作為所謂提升城市品位的大廣場、大馬路、豪華辦公樓等做出嚴格限定。(2)著手制定“公共利益征地否定式目錄”,明確規定以盈利性為目的的用地不得征用,土地的征用必須堅持《憲法》和《土地管理法》規定的“為了公共利益的需要,可以對土地實行征收和征用”的原則,改變目前只要是經濟建設需要就實行征用的做法。為了解決 “公共利益”在法律上難以準確界定的情況,建議出臺政策明確規定,只要是以盈利為目的的用地,即可判定為非公共利益,這類用地不得通過征用獲得,并列出不屬于公共利益用地的名錄,作為將來國土部門監察的重要內容。(3)限定政府儲備土地為存量土地,嚴禁征用農民集體土地納入土地儲備范圍,明確土地儲備中心主要通過對存量建設用地的收購和收回以獲取土地。
3.嚴格控制建設用地增量,把盤活存量作為土地政策的著力點。(1)出臺政策統一處理歷史遺留問題,在制度上堵住新的土地空閑置。抓住當前土地資產價格上漲的有利時機,以盤活閑置土地為目的,由國務院盡快出臺關于處置國有閑置建設用地歷史遺留問題的規定,對閑置用地的界限、類型、范圍、期限,金融機構抵債土地繳納閑置費、土地收回和相關稅費等作出明確政策規定。同時,加強土地利用制度改革,加大土地腐敗的處罰力度,進行土地保有環節的稅收征收試點,提高房地產商持有土地的成本,防止土地投機。(2)對存量集體建設用地的確權進行分類處理,在政策上既要給出路,又要防止違法用地合法化。對“無證用地”、“歷史用地”要視情給予專項指標支持和減免稅費,由登記機關直接按歷史用地進行確權發證。屬于舊廠房改造,須根據有關規定完善用地和規劃報建手續后方可進行。對違法用地的舊廠房拆遷,應視情給予補償。為防止地方借改造之機擴大集體建設用地范圍,建議國土部門在珠三角地區進行存量集體建設用地確權試點。(3)尊重農民土地財產權利,構建利益共同體。政府應主要從舊物業改造帶來的產業升級和物業的稅收中受益,土地價值升值的絕大部分應留給農民集體;在物業改造中,尊重農民意愿,盡可能保持土地的集體所有;對于需要政府和社會資本介入的大型物業改造項目,要保留合理比例和位置較好的物業給農民集體,讓農民集體長期享有物業出租的收入。4.實行功能區內城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點。(1)由城市建設用地區域向對口農村建設用地減少區域支付土地復墾費用。(2)在建設用地掛鉤過程中,城市區域要留一定比例的建設用地給原騰出建設用地的農村區域,作為工業和城市發展用地;(3)城市區域應向騰出建設用地吸納一定比例的人口進城,這部分進城農民享受與城市市民同等的公共服務。(4)對于整理出的閑置建設用地,可以不占用年度建設用地指標。
5.以主體功能區的范圍界定耕地占補平衡,逐步實行功能區域之間的耕地保護與補償機制。(1)在優化開發區,既要阻止稀缺土地資源被大面積圈占,又要解決建設用地后備資源的供應瓶頸。以浙江為例,土地嚴管前,浙江省已有各類開發區規劃面積1521平方公里,啟動開發面積484平方公里,僅占32%,大量土地未被利用。但是,受制于建設用地的按計劃指標控制與管理,再過5到10年,浙江的一些城市將面臨無地可用的窘況。2000至2004年,全省建設用地平均年使用量約50萬畝,最高年份達70萬畝。土地嚴管后,2005年國家下達的建設用地指標16.5萬畝,加上已獲批準可使用的折抵指標共20多萬畝,大量已批項目等地開工。建議對優化開發區域的現有農保率作出調整,以適應地方經濟發展和城市化進程。(2)在劃定功能區之后,為了協調區域內的經濟發展,可以考慮改變目前以省為單位實行耕地占補平衡的辦法,改為以功能區域為單位,實行耕地占補平衡。(3)建立農田保護的地區補償機制。鑒于區域之間以及同一地區不同縣市之間發展工業化、城市化程度的差異,它們占用基本農田的量也不一樣,各地只能通過縣內、地區內、省內基本農田指標的置換,解決經濟發展用地與基本農田保護平衡,這種做法一直沒有得到中央認可。隨著經濟發展,這種做法將越來越普遍,甚至出現跨省平衡。建議出臺功能區域之間就基本農田指標異地置換的原則、方式和補償機制等出臺有關政策,這樣既可以解決工業化、城市化快速發展地區的用地需求,又有利于基本農田保護面積大的地區獲得一定的貨幣補償。
6.進行土地財產稅改革試點,培植地方政府可永續利用的地方稅源。(1)啟動土地財產稅改革,讓城市政府有永續的收入來源。根據各國經驗,土地財產稅一般作為地方政府主要稅種,可以成為地方政府可持續性收入的重要來源。在操作上先易后難,合并稅種,統一征收,分步實施。建議將與土地財產相關的稅費由多個部門征收,改為只由稅務部門征收;將現行的各種土地稅費合并為三個稅種,即土地占用稅、土地保有稅和土地交易稅。土地占用稅是對土地農轉非行為的征稅,將現在的耕占稅、耕地開墾費、新增建設有償使用費合并征收,體現保護耕地的目的;土地保有稅是對持有建設用地者的征稅,基于土地的不可再生性和隨著經濟發展必然升值的情況,可由中立的土地評估機構公布一個地區一定時期的土地價格,稅務部門根據地價上漲的情形對土地持有者征收一定比例的土地保有稅;土地交易稅是對建設用地的交易行為征稅,既讓地方政府可以獲得穩定的稅源,也有利于土地轉向最有價值的使用。(2)在土地財產稅改革探索階段,盡快出臺土地出讓金納入地方預算管理實施辦法,并明確土地出讓金由地方使用,中央不參與其利益分配。中央可明確規定,將國有土地使用權出讓總價款全額納入地方預算,繳入地方國庫,實行“收支兩條線”管理,有利于這筆資金的規范有效使用。但是,在操作上要注意以下兩點:一是,預算資金管理是年初進行預算,年終審核,而土地出讓金是政府出讓土地所得,它是一種政府壟斷下的市場行為,當年計劃出讓多少土地可以由有關機構控制,但出讓金多少則受市場左右,土地出讓金如何納入地方預算管理要有具體實施細則。二是,中央在土地出讓金預算管理的規定中,應規范和提高土地出讓金的使用效率,決不可成為主管部門在摸清地方家底后分配地方土地收入的契機。
7.嘗試工業用地和農民宅基地進入市場,讓農民分享工業化、城市化成果。(1)嘗試政府放棄對工業用地的壟斷供應,讓農民集體土地直接進入工業用地市場。建議政府放棄對工業用地的壟斷供應,讓農民集體土地直接進入工業用地市場,這樣,一方面可以減輕政府的財政壓力,另一方面有利于農民分享土地級差收益,使稀缺的建設用地按市場價格配置到更有價值的使用。廣東省政府積極推行以農民集體建設用地直接進入市場的做法,值得推廣。(2)給被征地村留一定比例的經濟發展用地,由村集體經濟組織建造標準廠房、鋪面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。實踐證明,村留用地既有利于村級經濟壯大,在農村公共財政缺位的情況下,土地出租收入成為農村公共品提供的重要來源,而且土地分紅也成為發達地區農民分享土地級差收益的重要途徑。建議中央出臺專門的政策,就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規定。(3)保護農民利用宅基地出租房屋獲取收入的權利。在城市化進程中,農民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房,獲取出租收入。鑒于現行法律中對宅基地的權屬沒有明確規定,出現政府侵占農民宅基地或農民在現有宅基地上超規定蓋房的雙重局面,因此,必須在法律上明確宅基地為農民財產的同時,對宅基地的申請、使用與出租等作出明文規定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農村建設為名,侵犯農民宅基地權利。
(二)重點開發區的土地政策
1.逐步加大市場在土地資源配置中的作用,警惕和防范政府經營土地風險。(1)改變建設用地指標過于集中于大城市的局面。在重點開發區,政府在建設用地上行政配置資源的色彩濃,對經濟發展的負面影響大。在一些省份,2/3以上的建設用地指標被集中使用于省會城市和少數幾個中等城市,不利于區域協調發展,應該予以改變。(2)在重點開發區,地方政府也借鑒優化開發區的做法,實行政府土地儲備和獨家經營土地,但是,由于經濟發展尤其是房地產市場發育不足,土地出讓收益不理想,政府經營土地并非一本萬利,應減少政府獨家供應土地的局面,禁止政府將增量土地放入土地儲備。(3)在重點開發區,基礎設施用地比重過高,帶來供地結構的不合理,也影響土地收益,應當予以改變。
2.嘗試工業用地直接進入市場,維持我國制造業的全球優勢。審慎評估政府壟斷工業用地“招、拍、掛”對我國工業化的影響,讓農民集體土地直接進入市場。工業用地“招、拍、掛”出讓政策的出臺,可以在一定程度上遏制地方政府壓低地價招商引資行為,但也會提高重點開發區的工業用地的成本。我國現在正處在工業化的關鍵階段,農業勞動力的轉移和工業向重點開發區轉移,都有賴工業化繼續保持一定增長速度。優化開發區的經驗表明,在符合規劃和用途管制的前提下,農民直接將集體建設用地以出租、出讓、轉讓等形式供應給企業,既大大降低了企業的用地成本,又保證了農民可以長期分享土地增值收益,地方政府可以獲得企業稅收和土地使用費。推廣地方農民集體建設用地直接進入市場的做法,有利于大量中小企業到廣大重點開發區域落戶,促進制造業向重點開發區域的轉移,繼續保持我國制造業在全球的競爭優勢。
3.維持工業化、城市化進程中集體和國有土地的“同地、同價、同權”。(1)城市化進程中的土地國有化趨勢應該有所遏制。在法律有待修改的情況下,要用好土地利用總體規劃和城市建設規劃這個龍頭。規劃就是法律,一切用地以規劃為藍本,不能突破規劃,也不能利用政府權力隨意修改規劃。防止地方利用村改居、市改區、區域調整、城市化改制等所謂創新,變相大面積圈占農地。(2)在制度上確保建設用地兩種所有制的長期并存。我國憲法確立的土地國有制和集體土地所有制的并存,有利于維護我們這樣一個農業人口大國的長期穩定。但是,由于現行有關法律造成城市化的同時土地就必須國有化的現實格局,建議在憲法中可考慮修改以城鄉分割來劃分兩種土地所有制的提法。不僅要賦予農民農地農用時的長期而有保障的土地使用權,而且要賦予農民在農地轉為建設用地時的土地使用權、收益權和轉讓權。(3)給被征地村留一定比例的經濟發展用地,由村集體經濟組織建造標準廠房、鋪面等,用于出租,租金收益以股份形式在村民中分配。實踐證明,村留用地既有利于村級經濟壯大,在農村公共財政缺位的情況下,土地出租收入成為農村公共品提供的重要來源,而且土地分紅也成為發達地區農民分享土地級差收益的重要途徑。建議中央出臺專門的政策,就留用地的比例、使用辦法、收益分配原則等作出具體規定。(4)保護農民利用宅基地出租房屋獲取收入的權利。在城市化進程中,農民受益最大的一塊是利用宅基地蓋房,獲取出租收入。鑒于現行法律中對宅基地的權屬沒有明確規定,出現政府侵占農民宅基地或農民在現有宅基地上超規定蓋房的雙重局面,因此,必須在法律上明確宅基地為農民財產的同時,對宅基地的申請、使用與出租等作出明文規定。尤其防止一些地方以舊村改造和新農村建設為名,侵犯農民宅基地權利。
4.盡快制定規范集體建設用地流轉的法律,結束集體建設用地大量非法流轉的局面。(1)應在符合規劃的前提下,集體土地應與國有土地一樣,可以出租,出讓,轉讓,抵押;可以獲得與國有土地具有同等權利的《集體土地使用權證》;農民可以獲得土地流轉的絕大部分收益;集體非農建設用地必須符合規劃控制,依法取得。(2)所有非農建設用地的安排必須符合土地利用總體規劃,農用地轉非農建設用地必須在規劃的控制下,按年度用地計劃實行農用地轉用,依法進行土地登記,辦理轉用手續,取得轉用證書。(3)要對所轄地域的非農建設用地作一次認真普查,制定出補辦轉用手續的最后期限和罰則,使所有非農建設用地必須依法取得,禁止私下流轉的土地黑市;建立集體建設用地使用權交易市場。在符合土地利用規劃和用途管制的前提下,依市場原則將集體建設用地使用權進入市場進行交易,這一過程不改變集體土地所有權性質,任何建設用地使用者都可根據市場公平交易的原則,與集體土地所有者或建設用地使用者進行等價交換。土地使用權價格應該是市場價格。(4)加強集體土地收入的管理,確保農民成為土地流轉收益的主要獲得者。在土地產權上,嚴格界定集體經濟組織和農民在土地權利,在流轉收益分配上的關系,要加強對集體經濟組織土地收益資金的管理,將土地流轉收益最大程度地運用于農民的社會保障,以保障農民的長遠生計。
5.進行功能區內城市建設用地增加與農村建設用地減少掛鉤試點。(1)由城市建設用地區域向對口農村建設用地減少區域支付土地復墾費用。(2)在建設用地掛鉤過程中,城市區域要留一定比例的建設用地給原騰出建設用地的農村區域,作為工業和城市發展用地。(3)城市區域應騰出建設用地吸納一定比例的人口進城,這部分進城農民享受與城市市民同等的公共服務。(4)對于整理出的閑置建設用地,可以不占用年度建設用地指標。
6.以主體功能區的范圍界定耕地占補平衡,逐步實行功能區域之間的耕地保護與補償機制。(1)在劃定功能區之后,為了協調區域內的經濟發展,可以考慮改變目前以省為單位實行耕地占補平衡的辦法,改為以功能區域為單位,實行耕地占補平衡。(2)建立農田保護的地區補償機制。鑒于區域之間以及同一地區不同縣市之間發展工業化、城市化程度的差異,它們占用基本農田的量也不一樣,各地可以通過縣內、地區內、省內基本農田指標的置換,解決經濟發展用地與基本農田保護平衡。(3)隨著經濟發展,跨省耕地動態總量平衡將不可避免,建議出臺功能區域之間就基本農田指標異地置換的原則、方式和補償機制等出臺有關政策,這樣既可以解決工業化、城市化快速發展地區的用地需求,又有利于基本農田保護面積大的地區獲得一定的貨幣補償。
(三)限制開發區的土地政策
1.建立生態保護的財政和地區補償機制。(1)國家財政專門設立生態保護基金,作為對限制開發區域保護環境的補償。(2)繼續維持10-15年的退耕還林補償政策。這一政策在其他區域可以停止,但是對于限制開發區域必須繼續,這對于生態修復將起到十分有效的作用。(3)國家出臺政策,建立發達地區向限制開發區域的環境補償辦法。
2.加大林權、草場權屬改革,增大當地人口從林業、草業中的獲利。(1)改革森林采伐制度,提高林業經濟效益;(2)林地權屬的長期化;(3)解決草場的“公地悲劇”問題,解決草場界定中的技術和產權問題。
3.對于資源性利用的產業發展予以土地政策的支持。限制開發區不可能完全脫離工業化進程,帶來當地人口致富,應該支持當地資源性產業的發展。在建設用地指標上,改變完全集中于大中城市的格局,對于限制開發區內一些縣發展資源性產業給予一定的土地指標。
(四)禁止開發區的土地政策
1.建立生態保護的財政補償機制。由于本區域主要是國家森林公園或自然保護區,資源的保護具有國家公共品的特性,因此,必須建立限制開發區域的土地和資源保護的受益主體已經超越本地區人口,因此,必須由中央財政專門設立生態保護基金,作為對限制開發區域保護環境的補償。
2.繼續執行退耕還林和生態修復補償政策。前些年實施的退耕還林還草政策,對于禁止開發區的生態恢復起到了十分積極的作用,考慮到這些地區的生態正處于修復期,當地農民還沒有經濟能力承擔后續功能,繼續10-15年的中央財政支持相當關鍵,因此,這一政策對于禁止開發區域必須繼續,這對于生態修復將起到十分有效的作用。不僅如此,在實施主體功能區以后,由于禁止開發區主要承擔生態功能,中央財政應對本區域生態修復以后的維護設立專門資金。
第6篇：商業用地政策范文
究竟情況如何？記者暗訪了工、農、中、建、交五大行，被告知首套房貸利率折扣一般情況下為9折。特例的情況也有一些，比如，農行一支行的客戶經理告訴記者，如果貸款人個人征信紀錄良好、且純商業貸款額度達到兩百萬元以上，支行可以申請為客戶提供86折―88折的折扣；同樣的前提下，建行一支行表示，可以嘗試為客戶申請88折。
武漢公積金貸款最低首付20%
武漢市公積金管理中心于9月2日公告稱，自2015年9月1日起，使用公積金貸款購買首套普通自住住房和第二套改善性住房，套型建筑面積在144平方米（含）以下的，最低首付款比例降低至兩成，此前的其他貸款條件不變。
據了解，按照此前政策，職工購買首套自住住房、房屋面積在90平方米以下的，最低首付可低至兩成；使用公積金貸款購買二套房，無論二套房面積是否超過144平方米，最低首付款比例均為三成，且最高貸款額度為60萬元扣減首次已使用住房公積金貸款后的差額，最高貸款比例不超過房屋總價的40%。
天津叫停中介或個人代銷限價房
日前，為確保限價商品住房公開、公平銷售，天津市國土房管局下發通知，叫停中介機構或個人銷售新建限價商品房。同時規定，開發企業在取得限價商品住房銷售許可證之日起10日內，要一次性推出許可銷售的全部房源，不得分樓座或分批次銷售。
天津市國土房管局特別提醒廣大持有限價商品住房購買資格證明的市民，一定要通過正規渠道購買限價商品住房。各相關管理部門將加強日常巡查，對各種形式的違規銷售限價商品住房行為，進行嚴肅查處。
深圳公積金二套房最低首付30%
9月2日，深圳市住建局公積金中心表示，該中心正在抓緊向市政府、市住房公積金管理委員會上報請示。在市政府、市住房公積金管理委員會正式批復前，深圳將維持30%的公積金貸款政策不變。據了解，4月7日起，深圳執行的住房公積金貸款首付政策為首套房首付比例最低20%；購買二套房的，首付比例最低30%。因此，深圳公積金二套房最低首付比例仍為30%。此前的8月31日，中國住建部、財政部與央行通知，自2015年9月1日起，擁有1套住房并已結清購房貸款的公積金最低首付款比例降至20%。
山東政府或收購滯銷商業用房
9月6日，山東省人民政府辦公廳印發《山東省房地產業轉型升級實施方案》。方案中提出，對長期滯銷且符合條件的商業營業用房和寫字樓，可由政府收購或長期租用，改造為中小學、幼兒園用房，緩解“上學難”、“入托難”問題。
方案還顯示，各地政府可采用貼息、補助等方式，鼓勵將符合條件的商品房和閑置廠房、倉庫等房屋建筑，改造為電商用房、都市型工業（輕加工研發型）地產、“創客空間”、科技企業孵化器、商務居住復合式地產、高層次人才公寓等，實現消化商品房庫存與促進新興產業發展的多贏。
佛山9月擬出讓14宗土地
據佛山市公共資源交易中心統計顯示，9月份擬掛牌出讓土地面積達73.6萬平米，環比8月增長468%，和去年同期相比增長113.8%。據了解，此次推出地塊共有14宗，南海2宗、順德10宗、高明2宗，禪城、三水暫時沒有土地掛牌的信息。其中，順德推出的10宗地總面積達58.02萬平方米，占了八成多。合富房地產經濟研究院院長龍斌表示，除了政府為了完成年度推地計劃，而加快土地出讓這個因素之外，9月份也是推地的好時機。利好包括今年1―8月成交量的高漲，限購的放開以及信貸的寬松。
成都8月土地成交面積大漲328%
9月7日，四川中原的報告顯示，8月成都共供應土地39宗，供應面積2251.36畝，環比大漲231.63%，同比下跌55.89%。成都主城區整體供需環比小幅回升，近兩月土地供應均不足百畝，市場整體維持低位水平，且均為商業性質用地，住宅用地成交持續“啞火”。從9月主城區的供應計劃來看，預計后市將反彈回升，進入回暖通道。
郊縣區土地供應量激增，成交大幅沖高。其中，都江堰8月兩次大規模推千畝土地，萬達均以底價拿下。截至目前，萬達已在都江堰完成布局超過1800畝。
重慶新推9宗地
9月7日，重慶市國土資源和房屋管理局最新出讓公告顯示，將公開出讓位于江北、沙坪壩等區域的9宗地塊，合計土地面積66.9萬平方米，總出讓起始價達33億元。
第7篇：商業用地政策范文
為了貫徹落實《務院關于進一步促進內蒙古經濟社會發展的若干意見》，提高土資源的保障和服務能力，促進內蒙古經濟社會又好又快發展，近日，土資源部下發了《土資源部關于支持內蒙古經濟社會發展有關措施的通知》。主要包括實施差別化的供地政策、加強耕地保護和節約集約用地、加強地質勘查和礦產資源開發、加強土資源基礎工作和人才隊伍建設四個方面的內容，共19條具體措施。
一是實施差別化的供地政策。主要內容為：加快土地利用總體規劃修編。支持內蒙古以新一輪土地調查成果為基礎，加快地方各級土地利用總體規劃修編。開展土地利用總體規劃評估修改試點，創新土地利用規劃管理制度；加大土地利用年度計劃指標傾斜力度；保障基礎設施和基礎產業建設用地。支持內蒙古能源基地、新型化工基地、有色金屬生產加工基地和綠色農畜產品生產加工基地建設，加快把內蒙古建設成為家戰略資源支撐基地；鼓勵合理使用未利用地；支持沿黃河沿交通干線經濟帶、滿洲里重點開發開放試驗區建設。
二是加強耕地保護和節約集約用地。主要內容為：落實耕地保護責任。支持內蒙古完善耕地保護的共同責任機制，按因素法分配中央分成新增建設用地土地有償使用費繼續對給予傾斜；大力推進農村土地整治。鼓勵內蒙古開展田、水、路、林、村綜合整治，在資金、技術和政策等方面予以傾斜，對內蒙古列入家土地整治重大工程的項目，適當加大中央資金支持力度；探索節約集約用地新模式。支持內蒙古開展工礦廢棄地復墾調整利用試點，確保廢棄工礦用地復墾到位并有效利用；支持做優做強工業園區；嚴格執行和完善節約集約用地制度。切實提高節約集約用地水平。
三是加強地質勘查和礦產資源開發。主要包括：落實地質找礦新機制。將內蒙古地質勘查工作納入土資源部找礦突破戰略行動，建立中央與自治區基礎地質工作相互銜接、公益性地質調查與商業性礦產勘查相互促進、地質勘查力量和資金協調配合的地質找礦新機制，加快實現內蒙古地質找礦實現新突破；支持內蒙古開展重點地區地質礦產調查評價。在項目和資金安排上，優先部署重點成礦區1：5萬區域地質調查、礦產遠景調查及區域重力測量，全面提高內蒙古地質礦產工作程度。支持內蒙古在二連盆地、海拉爾盆地、河套平原開展戰略性地下水勘查，在黃河上游(內蒙古段)經濟較發達區域和重要礦區開展環境地質調查；支持內蒙古重要礦產資源勘查開發。加大具有資源潛力的缺煤地區煤炭資源勘查力度，支持內蒙古在整裝勘查區，開展鈾、鐵、銅、鉛、鋅、金等多金屬礦產整裝勘查；加強與周邊家礦產資源勘查開發合作；推進優勢礦產資源節約與綜合利用。重點支持內蒙古運用新技術、采用新工藝開展煤炭、稀土、鐵礦等資源節約與綜合利用，促進礦業發展方式的轉變，加快白云鄂博稀土、鐵及鈮礦資源綜合利用示范基地建設；加大地質環境保護與治理恢復支持力度。加大對資源枯竭地區的支持力度，促進資源型城市經濟轉型與可持續發展，支持內蒙古申報中央財政礦山地質環境治理項目，實施礦山地質環境治理重點工程，力爭在“十二五”期間基本解決歷史遺留的礦山地質環境問題。
四是加強土資源基礎工作和人才隊伍建設。主要包括：加強基礎測繪工作。“十二五”期間為建立6個家級GNSS連續運行參考站，支持衛星定位服務系統建設，施測一等水準網、高精度大地控制網和重力基本網，精化似大地水準面，優先安排測制1：1萬地形圖所需的航空航天影像資料；加強信息技術研發應用。支持礦產資源潛力評價信息系統；培養高素質人才隊伍。建立土資源部與內蒙古互派干部掛職鍛煉制度，促進土資源干部隊伍建設，在基層土資源管理所建設方面給予政策支持。
第8篇：商業用地政策范文
可持續發展的理念下，
節地在當代愈來愈受重視
20世紀50年代以來，隨著西方國家工業化、城市化進程中出現的一系列資源耗竭、環境破壞問題，可持續發展思想成為世界范圍的發展主題，節約集約利用土地越來越受到關注和重視，緊湊型城市空間結構、土地立體開發利用等節地技術和模式得到發展和實際應用。
緊湊型城市空間結構模式提倡以緊湊的城市形態遏制城市蔓延，保護郊區開敞空間，減少能源消耗，并為人們創造多樣化、充滿活力的城市生活。其特點一方面是高密度的城市開發，在有限的城市范圍內容納更多的城市活動，提高公共服務設施的利用效率，有效縮短交通距離。另一方面是適度混合的土地利用。將居住用地與工作地、休閑娛樂、公共服務設施用地等混合布局，在更短的通勤距離內提供更多的工作，降低交通需求，減少能源消耗，加強人們之間的聯系，有利于形成良好的社區文化。此外，該模式還要求優先發展公共交通。創建一個方便、快捷的城市公共交通系統，從而降低對小汽車的依賴，減少尾氣排放，改善城市環境。
例如，新加坡采取高密度、多功能混合型建筑方式，各種建筑大都向縱深發展，政府規定在工業用地、居住用地、交通用地和中心商業區中，必須有一定的空白用地，用于休閑。
土地立體開發利用模式提倡合理利用地下、半地下空間，有效節省土地資源、減少污染，提高資源利用率。立體化交通設施是該模式的重要成果，它是一種豎向層疊式的集約化交通布局方式，采用地下車站與地下商場相結合的形式創造節地空間，通過下穿道路分流過境交通，經由立體化步行系統強化并延伸商業空間，利用立體停車設施增加綠地。按照軌道交通樞紐、站點的功能導向，分別安排居住用地、公共設施用地和交通用地，按照一定比例分配，并搭配不同級別的綠地；整體高密度使用土地，開發強度圍繞站點半徑梯度遞減，采用分區梯度控制，考慮站點類型的分類控制。
加拿大、日本、美國、新加坡等地下空間利用走在世界前列，地下空間開發利用的類型主要有地下交通設施，如隧道、地鐵、地下停車場等；市政設施，如綜合管廊、供水、污水處理系統；商業文化設施，如地下街、地下城、地下綜合體等。
提高土地開發強度，
上天入地尋找空間
我國現階段各地節地技術和模式，大致有兩類：平面節地型（向地面集中要密度）和立體開發節地型（向地上地下立體空間要高度、深度）。
平面節地技術、模式主要是通過提高地面土地利用的集約率實現，提高用地緊湊度與優化用地結構，合理布局用地。表現在土地利用特征上，一是土地利用的高強度。緊湊意味著高效、集中，要求強化建筑的微觀設計，合理確定各項建設建筑密度、容積率、綠地率。例如，在城市住宅建筑中，合理選擇群體最佳朝向，壓縮日照間距，提高建筑密度，達到節地的目的。在具體建造建筑物時，采用先進的新型建造技術，如大開間樓蓋結構技術、新型墻體與結構技術、復合地基與樁基技術等高科技技術等都可以有效地減少建筑面積，增加使用面積，從而節約用地。各地建設的標準廠房、高層公寓安置等都是這一技術、模式的體現。如浙江永康市能誠集團“高效”廠房內柱間距達到了12米，最大限度利用生產空間，提高廠房利用率，底層層高達到了8.5米，中庭的高度甚至達到了15米至18米，25噸的單梁吊機可以通達車間的各個角落，適合大工業化生產。二是土地功能的適度混合，集中配套各類用地，提高公共建筑和基礎設施項目共享度，節約用地空間。如安徽省合肥市統籌規劃、集中配套九類社區公共服務設施，用地規模控制在1公頃左右，以半徑300米1萬至1.5萬居民為主要服務對象，實行一站式社會服務，既方便群眾日常生活，又避免了分散設置造成土地資源的浪費。
立體開發節地技術和模式利用土地的地面、上空和地下進行各種建設。其中，地上空間的利用方式主要有高層建筑、高架橋以及立交橋等；地下空間的利用方式包括，把城市交通（地鐵和軌道交通、地下快速路、越江和越海灣隧道）、設施（如各類管線、停車庫、污水處理廠、商場、餐飲、休閑娛樂等）盡可能轉入地下，從而實現土地的多重利用，提高土地利用效率。
建立完善技術體系，
盡快出臺激勵政策
近年來，我國在節地技術、模式的理論研究和實踐探索方面取得了一定進展，但與節能、節水和礦產資源節約利用相比，工作相對滯后，表現在節地技術、節地模式的概念內涵尚未統一明確，技術分類、評價尚未開展，技術體系尚未建立，扶持政策尚未制定，技術推廣應用進展緩慢等等。要進一步發揮節地技術與模式的積極作用，必須在今后一段時期做好以下工作：
首先，要進一步明確概念，建立節地技術方法體系。要從理論和實踐、靜態和動態、狹義與廣義、理念與效果等角度，界定節地技術的內涵與外延，理清節地技術與節地模式、節地標準、節地機制、節地政策等的相互關系。要分析節地技術內在的層次性、即時性、兼容性、發展性等邏輯關系，按照學科體系、用地類型等劃分標準，構建以節地技術為核心，覆蓋節地標準、節地模式、節地機制和效果評價體系等內容的科學合理、層次清晰的節地技術方法體系。
其次，統籌安排、重點突破，系統總結當前實踐相對成熟的技術和模式，比如城市公共交通站場、鐵路交通、軌道交通用地節地技術、節地模式等。對城市軌道交通用地領域的節地模式和技術調查、評價、分類，總結歸納軌道交通節地模式和節地技術，制定軌道交通節地模式和技術推廣應用目錄。
此外，要抓緊研究節地技術和節地模式的激勵政策。對于節地效果明顯、推廣前景好的節地技術和節地模式，在用地取得、供地方式、土地價格等方面，加快研究支持政策，建立完善制度和政策層面的激勵機制。逐步健全以節約集約為統領，以提高資源利用效率為目標，以制度、標準、技術、評價、考核為構成要素的土地節約集約體系。
第9篇：商業用地政策范文
關鍵詞：地方政府；政府行為；房地產市場；政策；城市規劃
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）12-0018-02
1 問題的提出
自2003年以來，我國住房需求持續旺盛，房地產價格呈現快速上漲趨勢。同時，土地收益的猛增使得土地收益成為了地方政府的主要財政收入渠道。“由于管理職能和目標函數不同，中央政府和地方政府對房地產市場的干預是不同的。地方政府既是房地產市場最直接的管理者，又是房地產發展的受益者，這種雙重地位決定房地產市場運行過程中地方政府行為的內生性。”伴隨著房地產市場的幾經沉浮，我們發現市場的每一次起伏，必定和中央政府的干預密不可分。因此，研究政府行為對房地產市場的影響，對我國未來土地市場與房地產市場的發展具有重要意義。
2 房地產市場中的政府行為分析
“住房具有生活必需品和投資品的雙重屬性，并具商品性和福利性二元屬性，這就使得住房定價機制較一般商品更具復雜性，政府在房地產市場中的定位更顯重要。”在我國，政府是城鎮土地一級市場的唯一供應者，作為土地原始供應者的角色參與土地市場的運行，政府行為對于房地產市場的運行有著至關重要的作用。
第一，從經濟學角度出發，地方政府的行為具體包括土地征購、土地出讓定價和實物地租轉嫁，從而間接影響房地產市場。
第二，從市場環境角度分析，地方政府應深入進行市場細分，滿足購房者的不同需求。
第三，從自身擔負的社會責任來看，地方政府應不斷調整房地產相關政策，有效抑制房價與投資過熱趨勢。
3 地方政府行為對房地產市場的影響
文章以杭州市為例，研究了政府行為對房地產市場的影響，并主要分析了國家宏觀政策、土地供應政策和城市規劃等政府行為帶來的房產市場的變化。
3.1 國家宏觀政策對杭州房產市場的影響
“房地產宏觀調控，是指國家對對房地產業進行指導、監督、調節和控制，以實現房地產市場總供給與總需求的基本平衡、供給結構與需求結構的整體優化的管理活動。”自從1998年在全國范圍內取消“實物分配福利房”的房屋制度以后，我國房地產業進入了完全的市場化、社會化階段，并得到了快速的發展。然而由于市場經濟不夠成熟，房地產制度不健全，房地產的過熱投資導致房地產價格一路飆升，從2003年121號文件拉響宏觀調控警報，到2010年的“國十一條”，再到“二次調控”等，政策的效果是顯著的。
第一，政府宏觀政策對商品房成交量產生重要影響。以2010年杭州房產市場商品房成交量為例，由表1可知：2010年杭州商品房每月成交量波動性較大，這些變化與政府的政策變動密切相關，如4月份政府推出的“限購令”在全國一二線城市推行是導致5月份商品房成交量的直線下降的主要原因。第二，政府宏觀政策對交易均價產生重要影響。從杭州房產市場的形勢看，2010年國家出臺的各項政策使房價已經達到了相對平穩的時期，除了在1月份和2月份交易均價有一定的上升幅度外，其他月份價格的波動不是很大，政府宏觀政策在一定程度上抑制了房價過快上漲現象。
3.2 土地供應政策對杭州房產市場的影響
土地供應政策的制定與實行對房地產市場的影響最具有深遠意義，同金融政策相比，土地政策具有滯后性的特點，因此土地政策對房地產市場的影響應該著眼于市場未來的發展趨勢。通過圖1發現：在每月供應量差不多時，商品房成交量受到均價的影響，均價越大，成交量越少；相反，均價越小，成交量越多。在每月成交量差不多時，供應量越多，均價越低；反之，供應量越小，均價越高。這兩種情況與房產市場的規律相符合，結論如下：
第一，供需對房產市場交易均價有顯著影響。房產市場與一般的市場是一樣的，都要遵循最基本的經濟規律――供需對市場的影響規律。一般而言，政府出讓的土地多，未來開發商將要推出的商品房也增多，但由于住房需求在近幾年的提升速度遠遠沒有開發商供應的增長速度快，因此房產市場的價格拋去受到通貨膨脹的影響后，其均價是維持不變或略微下降的。
第二，政府出讓土地的諸多限制對房產市場的影響。政府推出住房保障制度，規定了樓盤內要有多少的土地要建設保障房，這樣解決了少量的經濟困難的群體的住房需求，在房產的供給方面的數量和質量上都發生了變化，從而對整個樓盤的價格產生了影響，使其均價在一定程度上有所下降。
第三，政府出讓土地的性質對房產市場的影響。由于商業用地和住宅用地性質不同，因此不同類型的建筑會對市場產生不一樣的影響，商業用地會使區域的服務配套完善，從而使區域競爭力增強，房產的價格會上升；住宅用地會吸引民眾來此買房定居，從而帶動人流，會產生市場需求，人流帶動的商業機會促使周邊的商業用地的價值增長。
3.3 政府城市規劃對杭州房產市場的影響
城市規劃是指人類為了在城市的發展中維持公共生活空間秩序而作的未來空間安排的意志，是人居環境各層面上的、以城市層次為主導的工作對象的空間規劃。杭州市是浙江省省會，2007年2月16日，國務院正式批復杭州市城市總體規劃（國函[2007]19號），在批復中明確了杭州的城市性質和功能定位，確定了“一主三副六組團”的城市格局，即：從以舊城為核心的團塊狀布局，轉變為以錢塘江為軸線的跨江、沿江，網絡化組團式布局。采用點軸結合的拓展方式，組團之間保留必要的綠色生態開敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團、六條生態帶”開放式空間結構模式。”
第一，城市規劃對房產性質的影響。以杭州之江和下沙為例，近年來，政府在之江出讓的土地類型大多為工業用地，而在下沙出讓的土地既有工業用地，也有商業和住宅用地，房產類型比較均衡。這是因為，在政府未來的規劃中，之江將是一個杭州工業的聚集地；而下沙作為杭州三大副城之一，未來將成為一個集產業、生活于一體的衛星城。
第二，城市規劃對房產價格的影響。之江和下沙均作為杭州市郊的區塊，位置屬性相差不大，但因為下沙作為杭州的經濟開發區，政府對其投入了比之江多的人力、物力與財力，土地出讓也比之江多，進而導致下沙的房產市場成熟度比之江高，下沙樓盤的均價遠遠高于之江。
第三，城市規劃對房產空間結構的影響。政府城市規劃不但影響了城市的空間布局以及城市的功能，而且也將對區域內的土地使用以及出讓做出安排。比如有些區域規劃建設高檔別墅，有些區域規劃建設經濟適用房或廉住房，進而在一定程度上影響了房產的空間結構與住宅貧富分化。
4 結 論
在我國當前的房地產市場中，中央政府授予地方政府一定的經營管理和社會管理職能，地方政府的行為對房產市場產生了重要的影響。政府政策和城市規劃行為都對房地產市場帶來了積極的效應。政府政策有效地抑制了高房價和投資過熱現象，使房價進入相對平穩的狀態，而政府的城市規劃行為對房產性質、房產價格和房產空間結構均產生影響。因此，必須增強地方政府政策的執行力和有效性，同時合理制定城市規劃，提高城市用地的經濟效益，從而實現房地產市場健康、持續、穩定的發展。
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