土地使用方式精選(九篇)

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第1篇：土地使用方式范文

【關鍵詞】房地產，土地成本取得方式，稅收處理

房地產行業的涉稅政策更有其特殊性，在現實工作中，涉稅政策往往是一些框架性條款，不能覆蓋千變萬化的社會經濟活動，實務中不同的土地使用權的獲取方式對開發項目操作利潤產生何種稅收影響呢？

就目前開發商獲取得土地使用權的方式及對價來說，有以下幾種：

1、以現金為對價，獲取無任何附加條件的土地使用權；

2、以現金為對價，獲取相應的土地使用權，但同時另外與政府簽訂定價定量銷售部分開發產品協議；

3、以現金為對價，同時在土地使用權出讓條款中附加無償返回部分開發產品（拆遷補償），從而獲取相應的土地使用權；

4、以現金為對價，同時在土地使用權出讓條款中附加無償向某單位或集體返回部分開發產品（非拆遷補償）或約定價格（大幅度低于公允價格）返回部分開發產品，從而獲取相應的土地使用權；

下面就以上四種方式獲取土地使用權的開發商，建成開發產品銷售所涉及營業稅、土地增值稅、企業所得稅相關操作作以下表述：

第一種情況，房地產以現金為對價，獲取無任何附加條件的土地使用權；

稅收操作依據及要點：營業稅、土地增值稅、企業所得稅計算方式無特殊情況，按正常方式計算繳納。

第二種情況：以現金為對價，獲取相應的土地使用權，但同時另外與政府、第三方簽訂定價定量銷售部分開發產品協議；

此種情況是政府在收儲土地后，開發商通過公開市場僅僅以現金為對價招拍掛取得土地使用權，開發商與第三方不存在任何民事關系。但是政府為由于某種原因，在開發商與第三方之間協調（存在書面協調文件），開發商定價（一般以成本價或略高于成本價）定量銷售給第三方。由于土地使用權出讓合同中無除現金支付外的任何附加條款，且開發商與第三方的定價定量銷售是一種完全民事行為，符合相關合同法的規定，其涉稅操作如下：

4.1 營業稅操作依據及要點：開發商與第三方由于政府協調，簽訂銷售合同，且實質也發生了銷售事實行為，其價格明顯偏低有其解釋的正當理由，與營業稅暫行條例第七條不抵觸，此項銷售應當以合同銷售金額為營業稅計稅依據，但協議合同應在開發前向當地稅務機關審批或備案。

4.2 土地增值稅操作依據及要點：根據土地增值稅暫行條例實施細則第十四條：條例第九條（三）項所稱的轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際成交價低于房地產評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據或無正當理由的行為，應當按照房地產評估價格計算轉讓房地產的收入。開發商與第三方的銷售行為，有正當的理由，與土地增值稅暫行條例實施細則第十四條不相抵觸，應當以合同銷售金額為營業稅計稅依據，但協議合同應在開發前向當地稅務機關審批或備案。

4.3 企業所得稅操作依據及要點：根據企業所得稅法第四十七條： 企業實施其他不具有合理商業目的的安排，而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。而此種項目開發，開發商與原土地被收儲方的銷售行為不存在上述目的，應當以合同銷售金額為企業所得稅收入額，但協議合同應在開發前向當地稅務機關審批或備案。其他銷售額按正常處理。

第三種情況，以現金為對價，同時在土地使權出讓條款中附加無償返回部分開發產品（拆遷補償），從而獲取相應的土地使用權。

4.4 營業稅操作依據及要點：此類模式的營業稅繳納無內資房地產企業相關文件，但是根據國稅函[1995]549號文件《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》規定：對外商投資企業從事城市住宅小區建設，應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關法規，就其取得的營業額計征營業稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

4.5 土地增值稅操作依據及要點：根據國稅函[2010]220號《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第六款1條規定：

開發商用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國稅發[2006]187號》第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

4.6 企業所得稅操作依據及要點：以房產補償給被拆遷戶實際上是一種開發產品抵償債務的業務形式，根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第七條規定：企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。

同時依據第三十一條規定：換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

第四種情況：以現金為對價，同時在土地使權出讓條款中附加無償向某單位或集體返回部分開發產品（非拆遷補償）或約定價格（大幅度低于公允價格）返回部分開發產品，從而獲取相應的土地使用權；

土地使用權出讓合同中的附加條款其實際上是取得該塊土地的另一項成本，其實質與第三種情況較類似，但又有一些區別。其經濟實質是村集體將集體用地申請農用地轉用并且委托國土資源部門公開出讓，同時設立無償返回開發產品的前置條件。是以土地使用權換取開發產品的另一種形式，其約定的價格或金額可視同一種以房換地的補價行為，其涉稅操作如下：

4.7 營業稅操作依據及要點：對土地出讓合同附加條款所指的開發產品，應當要根據營業稅暫行條例實施細則第五條1款規定：單位或個人將不動產或土地使用權無償贈送給其他單位或者個人，視同發生應稅行為。同時營業稅暫行條例實施細則第二十條規定 納稅人有價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額： ①按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定； ②按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定； ③按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。

4.8 土地增值稅操作依據及要點：同第二種情況。

4.9 企業所得稅操作依據及要點：同第二種情況。

由上述我們可看出，不同的土地使用權取得方式，開發商對于土地使用權及銷售的稅收處理是不一致的，房地產開發項目的凈利潤獲取也存在差距，作為房地產項目的管理人員及財務人員有必要認真掌握其正確的處理方法，合理納稅。

第2篇：土地使用方式范文

關鍵詞:房屋所有權;土地使用權

一、房屋所有權與土地使用權

房屋所有權與土地使用權都是房地產的權屬。所謂房屋所有權,是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。土地使用權是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利,分為國有土地使用權與農民集體土地使用權兩種。

二、現存房地產熱的原因

第一,中國長期的傳統文化觀念。由于我國經歷了長期的封建半封建社會,長久的土地私有化,沒有遺產稅,讓這種傳統的文化成為現代大多數人一種根深蒂固的觀念,加之生活與社會的多重原因使得人們不得不面對現實。自己掙一點,父母給一點,再向銀行貸一點是目前購房的普遍做法。

第二,人民生活水平的不斷提高。面對日益提高的生活水平,廣大人民對生活質量有了更高的追求。于是舊房換新房,小房換大房,一套變多套是當前也是今后的一種發展趨勢。

第三,中國的人口狀況與城市化加快。中國的人口狀況與城市化進程的加速,造成了城市建設加快,城市人口增加,房地產需求日趨增長。而長期壓制的需求問題在這種特定的社會條件下爆發,雖然改革開放30年已經進行大規模的住房開發,但仍無法滿足日益增長的需求。

第四,土地資源的相對稀缺性。土地是不可再生的生產資料,而市場經濟條件下供求關系是影響價格的重要因素。土地資源的稀缺,加之體制的制約作用,使得土地在生態保護、基礎設施建設、工業生產與城市發展的多項選擇中成為了極度稀缺的產品,從而造成房地產的供求不平衡,這也是目前中國房價始終降不下來的最主要原因。

三、現實購房中的多種關鍵問題及解決辦法

第一,土地使用權轉入房屋、建筑物的價值后,怎樣攤銷其價值。我國城市住宅用地屬國家所有,土地使用年限最長為70年。這就導致出現土地使用權限滿后房屋處置問題,這要引起廣大購房者的注意。

土地使用權到期后國家可無償收回,這是由土地的生產資料屬性所決定的。但對附著的房權及其他附屬物,怎樣進行折價攤銷,是當前立法不能回避的問題。國家需要收回土地時,對房產應進行補償,但按什么標準補償,目前無明確的規定。據《深圳市到期房地產續期若干規定》可知,補償是按建造成本折舊計算的。但房價隨著年限的增加其折舊價值也會越低,這是必然的。

事實上,目前很多銀行對高齡二手房貸款的做法正是體現了這一點,許多銀行對貸款的房齡限制也有一定的規定。在貸款利率方面,部分銀行的二手房貸款利率甚至達到基本利率的1.1倍的規定。另外,房屋質量會隨著時間的推移而下降。現在很多房屋僅僅10年的房齡,建筑質量就已經非常差,會增加銀行放貸的風險。還有就是評估,二手房貸款和抵押都要經過評估,而房齡越長評估折價額越低,造成部分高齡二手房的評估值達不到市場價的一半。

第二,房地產產權不一的情況。深圳是我國首先出讓土地使用權的城市,自然也將會是最早面臨土地使用權“過期”問題。同樣是50年土地使用權的房產,有的業主買房后可以到國土局辦理自動續期到70年,而有的則不能續期,何如處理?

土地使用權和房屋所有權的區別在于:房屋所有權屬于生活資料,其產權是永久的,沒有期限限制,只要房產沒有完全毀損就能一直享有。土地使用權屬于生產資料,產權是有期限的,其期限為土地使用權出讓合同規定的年限。國家通過土地使用權有期限的出讓方式,授予使用人法定的使用權年限。而到期后,由于房產在開發時有先有后,但土地使用權的終止日期是以土地出讓合同上的終止時間為準,應按期收回,是沒有異議的。對有多種不同到期限的土地使用權,有兩種情況:一是國家要回收的,對未到期的產權人進行土地使用權的補償;二是國家不回收的,到期后登記管理部門應予以順延,并以法定的出讓期限為準。

第三,關于地震房與房產質量的問題。購房者購房時為土地使用權全額付款,但卻無法保證在任何情況下完整地享受這項權利,這是當前立法需要完善的地方。對地震的情況,可以使用民法的不可抗力條款。但對于因房屋本身的建造質量問題造成房屋毀損、滅失,土地使用權未到年限的情況下,按照規定國家是可以收回土地使用權的。然而對于購房者而言是不公平的。對這一問題,由于在法律上是空白。因此,購房時一是要搞清房屋的建筑質量,在購房合同上寫清楚;二是購房后最好還是為房產投保,這樣遇到突況時可以由保險公司承擔理賠風險;三是政府要在購房監督與鑒定上做好本職工作,以切實保護人民利益。

四、結論

在當前房價上漲時期購房,要在研究我國房地產法律法規的基礎上,認清市場經濟運行規律,結合自己的實際購買力,對房屋的價格、區位、配套設施的完善程度與自身情況加以考慮,同時要在購房合同中對所購房屋的土地使用權年限、房屋質量條款及違約責任更加注意,避免因購房而發生的各種糾紛。

參考文獻:

1、宋宗宇,黃錫生.房地產法學[M].重慶大學出版社,2003.

2、陳耀東.新編房地產法學[M].北京大學出版社,2009.

第3篇：土地使用方式范文

關鍵詞:房地產 土地使用權 收益博弈

土地作為房地產開發企業的重要資源之一，是房地產開發企業的生存和發展的前提，同時也是企業實力的體現。土地資產的稀缺性、增值性、可持續性使其成為房地產開發企業之間競爭的主要對象。土地是房地產開發企業持續發展的主導因素。土地的取得方式是多種多樣的，房地產開發企業處于經營需要，常采取不同拿地方式，拿地方式的不同，不僅會影響土地購置成本，而且會影響到企業契稅、營業稅、企業所得稅、土地增值稅等的繳納，進而影響到企業的最終受益。

房地產開發企業取得土地的方式可以歸納為招拍掛（包括凈地和非凈地出讓）、劃撥、購買在建工程、合作開發、股權收購、特殊開發項目等方式。由于招拍掛（包括凈地和非凈地出讓）、劃撥等取得土地使用權付出的價格是剛性的，所涉及的稅種也是固定的，這兩種方式在最終收益上沒有比較意義，因而本文主要比較購買在建工程和股權收購兩種方式下取得土地使用權的收益。

對于房地產開發企業來說，轉讓土地使用權，賣方的收益的高低要看在于是出售公司股權還是轉讓在建工程，對于購買方也并非不需要收益籌劃，作價較低時購買方獲得較低的契稅支出，作價較高時購買方能夠獲得將來轉讓時更多的納稅扣除，所以收益籌劃不追求一時的利益得失。同樣，買賣雙方利益的博弈也包含各自的稅收支出，所以，只有在一定階段雙方的現金凈流量能夠達到平衡時才有助于雙發交易的達成。

【案例】甲公司是法人股東投資組建的有限責任公司，注冊資金5000萬元，該公司由于資金鏈發生困難，擬將在建的一棟住宅樓轉讓給乙公司繼續開發，已知甲公司已投入成本5000萬元，評估轉讓價值8000萬元，營業稅金及附加按5.6%計算。假設該公司無其他事項。

一、站在甲公司的角度進行的收益分析

(一）通過轉讓在建工程的收益分析

根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干證問題的通知》（財稅［2003］16號）規定，轉讓在建項目行為，按以下辦法征收營業稅：

(1)轉讓已完成土地前期開發或正在進行土地前期開發，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”項目征收營業稅；

(2)轉讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產”稅目征收營業稅。

甲方轉讓在建工程應繳納的營業稅=8000×5.6%=448（萬元）

土地增值額=8000-5000-448-5000×20%-5000×10%=1052（萬元）

因增值額未超過扣除項目金額的50%

土地增值稅=（8000-5000-448-5000×20%-5000×10%）×30%=315.6（萬元）

企業所得稅=（8000-5000-448-315.6）×25%=559.1（萬元）

甲公司應納各項稅金合計=448+315.6+559.1=1322.7（萬元）

甲公司直接轉讓該項目的收益=8000-5000-1322.7=1677.3（萬元）

二、通過轉讓全部股權的收益分析

甲公司法人股東應納企業所得稅=（8000-5000）×25%=750（萬元）

甲公司通過轉讓全部股權的收益=8000-5000-750=2250（萬元）

通過上述分析，甲方在出售土地使用權時，通過轉讓全部股權比通過轉讓在建工程可以多獲得收益=2250-1677.3=572.7

單從甲方角度分析來看，肯定會選擇通過出售全部股權的方式更加有利，但是市場的交易行為并不是單方的行為，而是雙方買賣都認可的行為，甲方通過轉讓全部股權的方式，對于乙方來說是否可以接受，我們同樣站在乙方的角度進行分析，乙方是否會最終接受這項交易。

三、站在購買方乙方的角度進行的收益分析

如前例，假設乙房地產公司完成開發需追加投資1000萬元，項目可售金額12000萬元（假設不考慮印花稅、契稅等）

(一)通過受讓在建工程的收益分析

根據財稅［2003］16號文件關于營業額問題的規定：單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額；單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額。

根據上述規定乙公司繳納的營業稅金及附加=（12000-8000）×5.6%=224（萬元）

土地增值額=12000-9000-224-9000×20%-9000×10%=80（萬元）

因增值額未超過扣除項目金額的50%，所以土地增值稅：

土地增值稅=（12000-9000-224-9000×20%-9000×10%）×30%=22.8（萬元）

企業所得稅=（12000-9000-224-22.8）×25%=688.3（萬元）

乙公司應納各項稅金合計=224+22.8+688.3=935.1（萬元）

乙房地產公司受讓在建工程項目開發完成銷售后的收益=12000-9000-935.1=2064.9萬元

(二)通過受讓甲房地產公司全部股權的收益分析：

乙公司營業稅金及附加=12000×5.6%=672（萬元）

第4篇：土地使用方式范文

摘 要 以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，此時應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。

關鍵詞 開發資質 建設用地使用權 合作開發

一、房地產開發資質對合作開發合同效力的影響

2005 年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效”。司法解釋之所以如此規定，是因為我國房地產開發實行嚴格的準入制度，房地產的開發規模與企業資質相一致。不具有房地產開發資質的企業是禁止進行房地產開發經營活動的。合作開發合同不要求合作雙方或多方都必須具有房地產開發經營資質，但至少有一方當事人應具備房地產開發經營資質。

二、建設用地使用權的性質對合作開發合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 16 條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效”。司法解釋如此規定的原因在于我國建設用地使用權的取得方式主要有兩種，一種是出讓方式取得，另一種是以劃撥方式取得。以劃撥方式取得的建設用地使用權，建設用地使用權人一般都是無償或低償取得，如果允許以劃撥建設用地使用權進行投資合作開發房地產，不僅損害國家的土地收益權，使國家土地大量流失，而且還會對土地一級供應市場和二、三級市場產生沖擊。因此，在合作開發合同中，合作一方以未經有批準權的人民政府批準，以劃撥建設用地使用權作為投資在糾紛發生后，在前未補辦批準手續的，合作開發合同無效。筆者認為以劃撥建設用地使用權作為投資合作開發房地產的，應分不同情況來確認合作開發合同的效力。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，合作一方明知合作另一方以劃撥建設用地使用權作為投資，而且雙方在簽訂合同時其真實意思就是在劃撥土地上進行房地產開發，此時的房地產合作開發合同應該是無效的。但是在另一種情況下，合作雙方當事人在簽訂合作開發合同時，雙方對將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式的建設用地使用權的分工進行了約定，同時約定了違約責任，當在將劃撥建設用地使用權轉化為出讓方式建設用地使用權的過程中，合同約定的義務方不履行出資義務或不辦理手續的義務，如果此時的合作開發合同被認定為無效，那么守約方將無法依據有效合同得到違約賠償救濟，對守約方顯然不公平，此時的合作開發合同至少應被認定為部分無效而不是全部無效。

三、土地使用權證的取得對合作開發合同效力的影響

2005年《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 14 條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等共同投資、共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議?！睆脑撍痉ń忉尩囊幎ㄉ峡芍?，該解釋所稱的以出讓方式取得的土地使用權，應是已取得土地使用權證的土地。因為，未取得土地使用權證的土地，當事人不是該土地的使用權人，對該土地不具有支配權利。但在實踐中，許多合作開發合同在簽訂時都未取得土地使用權證，那么，此時合作開發合同的效力該怎樣認定呢？

對于此問題，筆者認為應分不同分階段來分析其對合作開發合同效力的影響。第一種情況為：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用證的事實另一方當事人不知，此時合作開發合同的效力狀態。筆者認為，此時在合作雙方未發生糾紛即合作另一方未提訟前，合作開發合同的效力處在效力未定狀態。因為，合作另一方在合作雙方發生糾紛提訟前，還是有辦理下來土地使用證的可能的；但是，在合作開發合同發生糾紛時即合作另一方提訟時，供地方仍未將用以合作的土地辦理下來土地使用權證，此時合作開發合同應是無效的。

第二種情況：在簽訂合作開發合同時，供地方未取得土地使用權證的情況已在合作開發合同中列明，合同中同時約定了供地方應辦理下來土地使用權證的時間，即將辦理下來土地使用權證作為供地方應履行的合同義務，并約定在此期間未辦理下來土地使用權證的相應的違約責任等，這時將怎樣認定合作開發合同的效力？筆者認為，此時的合作開發合同中包含有兩方面的合同內容，一方面的合同內容為合作開發的合同內容，一方面的合同內容為合作開發合同預約合同內容。在供地方未在合同約定的期限內辦理下來土地使用權證時，在合作另一方未提訟前，合同的合作開發內容的條款的效力處在效力未定狀態，因為在另一方提訟前，供地方是有辦理下來土地使用權證的可能的；此時除合作開發內容條款外的合作開發預約合同內容是有效的。但在合同約定的期限內，供地方未辦理下來土地使用權證，另一方提訟的，此時，合同的合作開發內容的條款應是無效的。因為，在提訟時，供地方的土地使用權證仍未取得也未經有批準權的人民政府批準，供地方對用以合作的土地使用權是沒有支配權的，合作開發條款失去了履行的基礎，必然將導致合作開發條款無效。

參考文獻：

[1]馬原.房地產案件新問題與判解研究.人民法院出版社.1998.

第5篇：土地使用方式范文

一、地方時計算公式

①某地的地方時=已知地的地方時±地方時差（東+西-）

②兩地的地方時差=經度差÷15°/H（整數為小時，余數乘4為分鐘）

③兩地的經度差=經度A±經度B（同-異+）

（注：計算的時候公式倒著從下往上用。）

二、算法詳析（關鍵之處）

現舉個例子來具體說明一下算法。已知A地（60°E）的地方時是1月5日10時30分，求B地（130°E）的地方時？

第一步：求AB兩地的經度差

公式：兩地的經度差=經度A±經度B（同-異+）

簡單畫出極視圖，南、北極視圖均可（現以北極極視圖為例），標出重要的經線和已知的兩條經線，130°E相當于∠TOB=130°，60°E相當于∠TOA=60°，兩角差∠AOB=∠TOB-∠TOA（兩地同在東經度，相減。若兩地一個在東經度，一個在西經度，則相加），如圖1，即AB兩地經度差=130°E-60°E=70°。

第二步：求AB兩地的時間差

公式：兩地的地方時差=經度差÷15°/H（整數為小時，余數乘4為分鐘）

70÷15=4余10（整數4為小時，即4小時，余數10乘4為分鐘，即40分鐘），所以AB兩地時間差=4：40。

第三步：求B地的地方時

公式：某地的地方時=已知地的地方時±地方時差（東+西-）

B地的地方時為10：30加4：40，還是10：30減4：40呢？“東加西減”怎么用？現在注意，我們再次用極視圖來確定東西，在圖1中找AB兩地的差角∠BOC，順著極視圖的旋轉方向（北極極視圖逆時針，南極極視圖順時針）給∠BOC做一個大箭頭，表示自西向東，如圖2，可見B地在A地的東面，應為“東加”，即10：30+4：40=15：10，所以B地的地方時為15：10。

再舉一個例子：已知北京時間為2015年10月5日8：20，求美國紐約（74°W）的地方時？

解：①求兩地的經度差：

120°E+74°W=194°（作圖，如圖3，可見一個在東經度，一個在西經度，相加）

②求兩地的時間差：

194÷15=12余14，即時間差為12：56。

③求紐約的地方時：

第6篇：土地使用方式范文

勢在必行

盡管資源節約被確定為我國的基本國策和優先戰略，但我國土地資源粗放利用的現狀長期以來并沒有得到根本轉變。據統計，目前我國城鎮低效用地占到40%以上，農村空閑住它用地達lO%～15%。處于低效利用狀態的城鎮工礦建設用地約5000平方公里，占全國城市建成區的11%。

為從更大范圍、更寬領域和更深層次推進節約集約用地，以土地利用方式轉變促進經濟發展方式轉變，保證新型城鎮化和新農村建設健康發展，有必要制定專門規章，從用地的各個環節進一步加以規范，促進土地節約集約利用。

亮點呈現

《規定》指出，堅持改革創新的原則，探索土地管理新機制，創新節約集約用地新模式。從長遠來看，節地評價制度、節地模式和技術創新是推動節約集約用地不可或缺的環節。而節約集約利用土地的關鍵，就是如何在土地資源利用和配置上降耗增效?！兑幎ā窂囊幠Ｒ龑У奖O管考評等多方面形成了系統性配套措施，勢必對國土空間資源利用和管理產生深遠影響。

《規定》中明確指出，禁止以土地換項目、先征后返、補貼、獎勵等形式變相減免土地出讓價款。在政府出讓土地的過程中，要求必須通過有償方式來配置，同時要求按照實際的土地出讓金數額付款，禁止抵扣或變相減免，此舉主要是約束地方政府在招商引資中的土地出讓行為，增加土地的市場交易成本，從而達到節約集約利用土地的目的。

《規定》首次明確了縣級以上國土資源主管部門及其工作人員在節約集約利用土地方面的法律責任，約束了國土資源主管部門及其工作人員的行為；首次從標準控制、市場配置、盤活利用等方面，規定了國土資源主管部門及其工作人員在參與節約集約用地管理中的法定義務和責任方式，使其既不失職又不越權，既有所作為又不胡作為，能有效保障節約集約用地的各項措施落實到位。

全民參與

第7篇：土地使用方式范文

根據北京市人民政府1993年5月18日的6號令暨《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》和北京市人民政府京政發（1994）43號《北京市人民政府關于本市國有土地有償使用收入征收和使用若干問題的通知》精神，為加強王府井地區國有土地有償使用收入的征收管理，特制定本暫行辦法。

1.為加快王府井地區的開發和建設速度，保證王府井地區市政基礎設施建設，根據市政府有關王府井地區國有土地有償使用收入用于王府井地區改造的規定，市財政局委托市王府井地區開發建設辦公室（以下簡稱開發辦）對王府井地區內土地有償使用收入進行征收、繳交、使用。市財政局負責管理、監督、審計。

2.開發辦會同市房屋土地管理局研究確定王府井地區內國有土地使用權出讓，協助辦理有關手續、監督合同、代收王府井地區出讓地塊的地價款。

3.開發辦在征收土地有償使用收入時，應使用市財政局統一印制的北京市國有土地有償使用收費專用票據，直接繳入市財政在交通銀行開設的專戶（開戶行：交通銀行北京分行：帳號：0061200053）并應按國有土地使用權出讓合同所規定的交款期限，負責督促土地受股方按期上交應交的地價款。

4.市財政局對開發辦上繳的土地出讓收入單獨設專戶管理。土地有償使用收入進入市財政帳戶后，市財政局采取即收即撥的方式，扣除必要費用后每月10日、20日、30日分三次由市財政帳戶返回開發辦帳戶。

5.王府井地區的土地有償使用收入全部用于王府井地區的市政基礎設施建設，如市政拆遷、道路、各種管溝、電信局、消防、交通指揮中心建設和相關的市政投資，以及按市政府（94）43號文件的規定，返還給市屬局、總公司有關企業的地價款返還等，?？顚Ｓ?。

6.市財政局每年按開發辦土地有償使用收入上繳情況及實際工作需要，按年度核撥土地出讓業務費，開發辦按有關規定使用。

7.開發辦要對本辦法下發前已經收取和支出的土地有償使用收入，列出清單，報市財政局備案。

8.收支項目由開發辦分項立帳，改造完成后由開發辦與市財政局辦理清算。

9.開發辦按季將土地有償使用收入支出情況及土地出讓業務費的使用情況報市財政局。

10.市財政局對開發辦各項支出進行監督管理，定期審計。

11.本辦法由市財政局負責解釋。

第8篇：土地使用方式范文

關鍵詞：土地征用；房屋拆遷；行政程序；聽證

一、問題的提出

近年來，全國各地頻頻發生因“強制拆遷”、“暴力拆遷”引發的流血事件，折射出當前我國拆遷制度尚不合理，政府征地拆遷程序存在諸多問題。2001年國務院頒布的《城市房屋管理拆遷條例》（《條例》）給拆遷矛盾頻發埋下隱患，成為違法暴力拆遷的“合法”依據；于是2004年修改憲法加強了對公民合法的私有財產不受侵犯的保護性規定，但并沒能阻止地方政府對土地和城市開發的貪婪；而2007年《物權法》的出臺，由于種種利益糾葛和政府經濟人的本質，該法也沒能改變違法拆遷的現狀。事實說明，實體法的相對不足需要通過程序機制來彌補。就本質而言，房屋拆遷是政府為滿足公共利益需要依法行使公權力限制私權利的行為，這種對私人權益限制與克減的正當性需要合理的機制來保障，尤其是程序機制。倘若政府的強制行政行為沒有按照正當法律程序進行，那么征地拆遷權力的濫用就極具危險性和高發性，公民的財產權及人身權都將因程序的不可操作而變得毫無意義。所以，政府對公民房屋及土地的征用必須借助嚴格的法律程序完成，接受正當程序的檢驗。筆者從政府行政程序著手來研究征地拆遷過程中的問題。其中，聽證程序是保證征地拆遷行為合理、合情、合法的前提條件，嚴密完整的征地拆遷程序是規范行政行為的有效保障。

二、國外關于土地征用與拆遷行政程序的相關規定

第一，征用的強制性并不阻礙財產所有者的發言，正當程序對財產權的保護，就是要為權利人提供申述意見的場所與程序。

英國：征用就是強制購買，根據1946年《征用土地法案》，標準的征地程序是經內閣會議批準，強制購買令。內閣會議在核準強制購買令以前，通常要舉行公開調查，以便能夠事先獲得土地及房產等相關信息和利害關系人的意見。

美國：憲法第五條修正案規定：非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產供公共使用。其憲法第十四條修正案規定：州政府依據正當法律程序取得私有財產并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。因此，美國的征收程序中就包含了公開聽證制度，即行政機關采用征用措施前必須舉行聽證會，說明征收的必要性和合理性。如果被征收方有質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。

加拿大：其整個征地拆遷過程具有透明性，征地管理流程包括預征土地、批準、補償、進入使用土地等，都必須告知被征用者。如果在預征中產生異議需要舉行聽證會，聽證會由批準機關組織舉行，征地機構和被征者都是批準機關的調查對象，綜合考慮各方意見后由批準機關裁決。

第二，土地征用與房屋拆遷必須遵循從開始到最后階段的完善流程，以保證政府征地拆遷權得以有效制約，公民個人權利得以充分保障。

美國：其正當程序包括：一是政府預先土地征收的通告。二是政府對擬征收土地進行評估。三是向被征收方送交評估報告并提出補償金的要約，被征收方可以提出反要約。四是召開聽證會，說明征收土地的必要性和合法性。如果雙方不能就補償金達成一致，可以聘請評估師對被拆遷房屋資產進行評估，請求公證機關公證。若雙方協商不成，則進入司法程序。五是進入拆遷程序，拆遷公告。

加拿大：其征地管理從預征土地開始，征地批準后，征地機構進行規劃登記，進行征地補償公告，征得土地所有者同意后請估價師對征用土地進行評估，若無法達成補償協議，則由政府組織成立協調委員會，事務性和技術性工作則由專家承擔，批準機構則行使協調、裁判的職能，最后是進入使用土地程序。

三、我國城市征地與房屋拆遷程序現狀

城市房屋拆遷是政府對房屋產權者的房屋及國有土地使用權的行政征用行為，從現象上看，拆遷即拆房，是對公民的財產所有權、使用權的剝奪；但從實質上看，拆遷即征地，是一種對產權者的房屋及附屬的土地進行行政征用的行為。征用是憲法上的概念，即指政府為了公益需要，依照憲法和法律的規定，強制取得所有權人的財產并且給予適當補償的行為，是一種特定的強制性行政行為。

目前，我國的土地征用與房屋拆遷一般包括以下程序：首先，申請規劃用地許可證。即拆遷人按規定向政府規劃管理部門申請建設用地規劃許可證，確定拆遷房屋的地域范圍。其次，編制拆遷方案。拆遷人獲得土地使用權后，到當地公安派出所和房管所摘錄拆遷范圍內的常住人員及其房產資料，根據有關拆遷補償安置的規定，編制詳細的拆遷方案。然后，拆遷人向政府房屋拆遷管理部門申請領取拆遷許可證。接著，拆遷公告。房屋拆遷管理部門將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以公告形式公布。再次，簽訂拆遷補償、安置協議。拆遷人與被拆遷人就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、過渡期限等事項，簽訂協議。最后，拆遷人實施拆遷。

四、征地與房屋拆遷程序中的問題及原因分析

在征地拆遷的行政程序中存在的問題：

第一，征用與補償未能同步進行。征用是對私人財產的強制剝奪，有征用就必須有補償；而且按照憲法和物權法的規定，補償是征用合法有效的構成要件，應在房屋拆遷之前完成。而《條例》卻將補償與征用人為割開，本應在征用階段完成的補償問題卻變成拆遷階段的一部分，這明顯有違“先補償、征用，后拆遷”的公正程序。

第二，征用拆遷缺乏正當程序。行政機關做出影響行政相對人權益的行政行為，應遵循正當法律程序，但實際情況卻是政府行政行為未按照相關程序進行。表現在：一是缺乏聽證程序，規劃、征用和拆遷過程不透明。政府未向被拆遷人說明征用拆遷的必要性和合理性，也沒有聽取各方意見，因而被拆遷人不能提前知曉政府決策的相關信息，難以在決策中表達自己的訴求?，F實中，許多拆遷決策存在著暗箱操作的現象，被拆遷人的權益得不到保證。二是缺乏公眾參與監督機制?！稐l例》未規定被拆遷人有權利參與拆遷的監督過程，公眾話語權和參與監督機制的缺乏，導致政府的隨意行政、野蠻行政及違法行政。而且倘若政府將征用土地交給了土地使用人，其在用地過程中改變土地使用用途，進行商業開發，此種無人監督的情況下同樣會損害被拆遷人的合法權益。

第三，公益性拆遷與商業拆遷易混淆。我國憲法和物權法明確規定，征收私有財產的唯一合法條件是滿足公共利益的需要。所以，非因公共利益而實行的商業拆遷，屬于平等民事主體之間的市場交易行為，應遵循等價有償原則，在購買房屋產權后方能拆遷。然而《條例》以及地方性法規并沒有區分拆遷是否屬于公共利益，致使公共利益和商業利益混同，商業性拆遷搭了公共利益征收的便車，政府將低價收回的土地高價出讓給開發商，公權力成為尋租腐敗的手段。尤其是開發商與被拆遷人在無法達成拆遷補償安置協議時，交由拆遷主管部門裁決。缺乏制度約束的權力在利益的驅使下恣意行使，促使其做出強制拆遷的決定，損害被拆遷人的人身財產權益。

五、完善我國城市征地與房屋拆遷行政程序的建議

（一）理順拆遷、征用、補償三者的前后關系

如前所述，實施房屋拆遷必須先依法對土地進行征用、補償，但《條例》卻將本應在征用階段完成的補償問題延至拆遷過程中，導致房屋拆遷管理部門在沒有依法征用的前提下就可給予拆遷許可，且絕大多數拆遷都是“先拆后補”或者“邊拆邊補”，該程序存在嚴重的立法缺陷。筆者認為，立法應首先理順拆遷、征用及補償的關系，規定拆遷方在按照市場價值給予被拆遷人合理補償的前提下對其房屋及國有土地進行征用，然后再進入拆遷程序。

（二）完善拆遷中的正當法律程序

1．應實施嚴格的聽證程序。由于《條例》并未規定拆遷聽證程序，使得規劃、征收和拆遷過程不公開透明，因此筆者認為應在立法中增加征地拆遷的聽證制度，讓利益各方能夠充分參與到拆遷的各個步驟中，特別要聽取被拆遷人的意見和訴求。這樣不僅使補償、征用、拆遷等方案合法合理合情，且保障被拆遷人的知情權、參與權、正當程序權及人身財產等權益。

值得注意的是，2004年建設部下發了《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（《裁決規程》），該《裁決規程》建立了拆遷聽證制度，第五條第二款規定：對于面積較大或者戶數較多的拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當在核發拆遷許可證前，就拆遷許可有關事項召開聽證會，聽取拆遷當事人意見。第十六條：房屋拆遷管理部門申請行政強制拆遷前，應當邀請有關管理部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等，對行政強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等內容，進行聽證。可以說，這是我國行政征用程序法律制度的一個進步。

2．建立土地使用監督機制。在征地程序上，征收前的公共利益的認定審批機制不合理，征收后的土地使用監督機制缺失，因此，建議成立土地征收委員會負責土地征收的認定審批，并且賦予被征收人收回權以遏制土地被政府或土地使用人濫用的狀況，保證被征收人對行政主管部門及其工作人員的監督批評權，也使政府的行政行為置于陽光之下。

3．健全征地拆遷的一系列流程。為了保護公民權利，防止政府權力濫用，健全征地拆遷的一系列程序是非常必要的：首先，征地機關向批準機關提出征地申請，確定征地拆遷的地域范圍，批準機關應嚴格審核其征地是否具有公共利益的目的。其次，政府向市民征地通告，批準機關舉行征地聽證會，綜合考慮各方意見后再由批準機關裁決；接著，在征地獲批準后，征地機構進行規劃登記，征地補償公告，補償方式和金額應按照“適當補償”原則對被拆遷人房屋資產進行補償，若補償金不能達成一致，則由政府將案件送交司法程序，法院聘請獨立的資產評估師進行評估，得出最終補償方案。再次，拆遷方與被拆遷方簽訂補償安置協議。最后，進入拆遷程序，拆遷公告，同時召開拆遷聽證會，說明拆遷的可行性，如果拆遷方案能達成一致，則實施拆遷。

雖然《條例》第十五條賦予政府有關部門強拆的權力，但是根據法治原則，凡限制減損剝奪公民的合法私有財產的，除必須以公共利益為目的外，還必須遵循正當的法律程序，即拆遷與否不得由政府說了算，更不能實施強拆，而應該通過司法程序，由法院做出最終裁決。

（三）嚴格制定區分公益拆遷與商業拆遷的程序法規

筆者認為立法應當嚴格區分公益拆遷與商業拆遷，將國有土地上房屋征收、土地征用的范圍限定在公共利益上，制定公益拆遷的特定程序；而商業拆遷也應有其自身的拆遷程序，特別是拆遷方和房屋的所有權人必須遵循民法的平等自愿、等價有償的原則進行市場交易。此時，政府的公權力行為不得介入，更不得運用國家暴力進行強迫交易，唯有這樣才能依法保障被拆遷人的合法權益。

最后，隨著我國城市化進程的加快，我國土地征用與房屋拆遷的現象會不斷發生，其中，如何有效保障被拆遷人的權益，加強對合法私有財產權的保護；以及如何規范政府的公權力行為，提高其公共服務職能，是核心問題所在。完善政府的行政程序是關鍵環節，我國的新征地拆遷制度應該堅持以人為本，行政程序的完善也應該朝著更人性化的方向邁進，這樣才能實現社會的和諧穩定發展。

參考文獻：

1．朱寶麗,王淑華,陳明泉.我國房屋拆遷程序的完善及立法建議[J].山東建筑大學學報,2010(2).

2．許宏波,朱小蘭.從行政征用制度看城市房屋拆遷[J].天津市政法管理干部學院學報,2005(4).

3．周大偉.美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判例――兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革[J].北京規劃建設,2004(1).

第9篇：土地使用方式范文

關鍵詞：轉變 土地利用 方式 集約節約

我國正處在加快推進工業化、城市化、現代化發展的重要歷史時期，土地作為最重要的戰略資源顯得尤為寶貴。發展離不開土地，而土地又是不可再生的寶貴資源。因此，要解決土地與發展的關系問題，就要堅持以科學發展觀為指導，轉變土地利用方式，統籌好保障發展與保護資源的關系，節約集約用地。

一、轉變土地利用方式，集約節約用地的意義

土地節約集約是相對于粗放而言的，主要包括三層含義：一是節約用地，各項建設都要盡量的節省用地，千方百計不占或少占耕地；二是集約用地，每宗建設用地必須提高投入產出的強度，提高土地利用的集約化程度；三是通過整合置換和儲備，合理安排土地投放的數量和節奏，改善建設用地結構、布局，挖掘用地潛力，提高土地配置和利用效率。大力推進節約集約用地，是保障發展用地需求的根本途徑，是緩解我國土地供需矛盾的必然選擇。

人多地少是我國的基本國情，我國現在人均耕地只有1.41畝，并且耕地后備資源十分緊缺。隨著經濟的迅速發展，各行業用地需求與日俱增，嚴格土地管理，科學規劃，合理布局，節約集約用地顯得極端重要。雖然土地節約集約利用的觀念已經在一定程度上深入人心，但到具體的落實上還仍然存在差距，耕地保護的嚴峻形勢、房地產用地的結構性矛盾、工業用地的鋪張浪費都在不同程度上阻礙了土地節約集約利用觀念的推進。

二、當前建設用地粗放利用的主要表現

（一）土地利用結構和布局不合理，產出效率低

建設用地規模模糊，土地利用結構不合理。許多城市開發建設中盲目批地、上項目，導致結構失衡，投資強度和用地定額不能實現雙向調控。許多城市“攤大餅”式地外延擴張，熱衷于寬馬路、大廣場建設，建設用地集約利用程度不高。在廣大農村，空閑住宅、空心村、閑散地大量存在，土地浪費嚴重。據國土資源部統計，全國村莊用地2.48億畝，人均村莊用地高達218平方米，約是特大城市人均用地面積的2到3倍，比我國城市人均用地面積最高限額還多98平方米。

（二）閑置、低效用地量大，土地利用率總體不高

經調查，城鎮規劃范圍內存在大量閑置和批而未供的土地，城市閑置地占5%，城市容積率低，還有40%屬于低效用地，粗放浪費現象比較嚴重。一是原國有企業改制造成部分土地閑置。隨著經濟體制改革的逐步深化，許多國有企業被兼并、重組或關閉，有的停產、轉產或破產，企業原有部分劃撥土地長期處于閑置或低效利用狀態。大部分企業原來使用國有土地的方式是無償劃撥，后來又轉移到個人名下，土地成本低廉，而政府又難以將這部分閑置土地收回重新處理。這些企業因資金和規劃等原因，暫時不會新上項目，所占大量國有土地仍將繼續閑置，繼續影響土地管理的正常秩序。二是部分開發商存在囤地現象。一些開發商看中了土地的升值效應，取得一塊土地后，對其投入盡可能少的資金，然后拿這塊土地抵押后繼續購入新的土地，采取推遲開發來獲得更多的利潤，導致土地的閑置。另外，部分企業由于自身資金周轉或經濟實力發生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發節奏，也導致囤地現象的出現。有的項目土地開發手續早已完善，但開發企業之間相互轉讓，造成開發時間延誤，從而造成土地閑置。

三、實現土地利用方式向集約節約用地轉變的措施

我國節約集約用地有著巨大潛力。據初步調查，全國城鎮區規劃范圍內共有各類閑置和空閑土地及新增建設用地批而未供土地近400萬畝，占城鎮建設用地總量的7.8%。廣大農村中小城鎮在興起，中心村在發展，舊村在改造，也有一定的宅基地閑置，可挖掘利用的潛力很大。為此，在土地利用上，應當走持續發展道路，轉變土地利用方式，節約集約利用好每一寸土地。

（一）要充分發揮規劃的調控作用。規劃的影響是長遠的，而且很難改變，要想使土地能夠適度利用，使土地的利用強度和收益水平達到最佳狀態，只有將節約集約原則貫穿到規劃當中，才能從源頭上防止土地的浪費。從單獨的規?？刂妻D向規?？刂婆c土地利用節約集約度控制并重，重點抓好土地利用功能分區，科學確定各分區和地塊用途，提出控制指標和限制條件。做好土地利用總體規劃與城鎮總體規劃的銜接，力求在規劃的期限、規模、區域范圍、發展方向、功能指標等方面取得一致。同時，政府應有計劃地實施遷村騰地，加大對農村廢棄地、工礦廢棄地的整治力度，盤活閑置土地。積極引導農村集體建設用地流轉，通過建設用地置換政策，逐步引導農村居民點向中心村和小城鎮集中，鄉鎮企業向工業園區集中。充分開發利用城市地下空間，挖掘建設用地潛力。對低效利用的城鎮土地要進行詳細規劃用地，有計劃地組織實施。

（二）要充分發揮市場在配置土地資源的基礎性作用。建立反應土地資源稀缺程度的價格形成機制，抓緊研究和推進土地產權、土地價格、土地稅收、土地金融改革、完善行政管理體制。要采用航空、航天遙感監測等技術和計算機網絡信息系統等科技手段，加強節約集約用地的日常監測和重點監測，及時發現和制止閑置和浪費土地的現象。要研究和探索通過產權和價格促進節約集約用地的機制。對符合城市規劃、不改變用途的項目，經批準采取廠房加層、重建、改建途徑壓縮綠地和輔助設施用地面積，擴大生產性用房面積，提高容積率的，不再增收土地價款。充分挖掘企業用地產出潛力，鼓勵企業在不增加用地面積的前提下增資擴股。