土地征收的含義精選(九篇)

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第1篇：土地征收的含義范文

我國物業稅概念，按照財政部非官方表述為：將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。覆蓋的范圍還包括契稅、營業稅。從這點來看，我國的物業稅不同于香港的物業稅，是涉及了租、稅、費等概念的廣義物業稅。那么，這些內容是否就是合理的物業稅稅基呢？

應該明確，物業稅是一種財產稅，征收依據就是房屋、土地以及它們的收益。

在加拿大、美國、日本等一些國家，土地價值被納入物業稅征收范圍。對于這些土地私有制的國家來說，征收地價稅有助于實現地方政府收入，同時，如日本對地價稅按地價總額和特別用途的土地設置不同稅率，有利于資源配置和抑制土地投機。那么，我國是否可以仿效這一做法呢？答案是否定的。

我國實行的是土地國有制，土地方面沒有私人財產的概念。那么，拿地時支付的土地出讓金又是什么呢？出讓金其實是我們為利用土地而向國家支付的地租，也就是使用權。

這里有一個概念不得不提，就是土地的增值部分。剛才我們說土地是國有的，我們交的是地租，由于土地增值地租也應該提高。由于我國的土地出讓金是一次交清的，所以土地的增值無從體現，使政府收入流失了。這里筆者有兩個建議，第一，把土地增值的部分并入房產中計算，不再單獨征收土地定期增值稅；第二，縮短土地使用年限，將幾十年用地分為十年、二十年，以體現土地價值在一定時期內的變動。

再來看房屋，這里有兩部分，一是房屋價值，二是房租收入。國際上較多的做法是對房屋評估價值定期收物業稅，而把房租收入并入所得稅；或者是只對租金收入課稅，如我國香港。房價稅是典型的財產稅。自從1998年推出商品房制度以來，我國住房私有率已達76%左右，這就為房產稅征收提供了現實依據。比較發達國家可以發現，我國的住房私有率已處于“領先地位”，美國為68%，德國為42%。租賃市場嚴重畸形并不利于整個房產市場的健康發展。究其原因，稅收制度不可忽視。保有的房產稅過低，不能體現財產持有稅的功能，而對于租金收入又有重復征稅之嫌，使得中國家庭大量持有實物資產。所以，將房屋價格納入物業稅范圍定期征收，同時建立我國的房地產所得稅體系，是很有現實意義的。

第2篇：土地征收的含義范文

關鍵詞：房屋征收 補償 公平公正

《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》的主要差異，就在于征收條例規定的征收主體只能是市、縣級人民政府，而且只能為公益事業而進行房屋征收，這與拆遷主體多以開發商為主，且征收目的多為商業開發成鮮明對比。鑒于拆遷條例在施行過程中因野蠻拆遷等問題廣為詬病，如何確保征收工作公開、公平、公正，確保公益事業建設順利進行，就成了各地政府的首要考慮。結合征收工作的實踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價格評估及法院司法審查等方面，對目前征收工作中的一些問題作以簡要分析。

一、關于開發區管委會能否作為征收主體的問題

征收條例規定：市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。因為開發區從嚴格的法律意義上說不是一個行政區域，開發區管委會也就不算是一級政府。因此，學術界多認為，開發區管委不能作為征收主體，即便是國家級開發區也一樣。據統計，僅2013年，國務院就批準升級或新設了29家國家級的開發區，至2013年，全國國家級開發區的數量已上升為200家，其中，東部地區96家，中部地區58家，西部地區46家。各地開發區，特別是國家級開發區經濟發展勢頭迅猛，對各地經濟發展貢獻巨大。因為開發區一般建于城郊結合部，交通、水電、排污等基礎設施薄弱，通過房屋征收而進行公益事業建設不可避免。

因為普遍理解為開發區管委不能做征收主體，各開發區在房屋征收時基本上采取兩條變通途徑：一，由開發區所處行政區域的縣級政府做為征收主體，二，對于跨兩個以上行政區域的開發區，則由開發區所處區域的市級政府做征收主體。這兩個變通最大的問題就是，法律上的征收主體實際上并不參與征收與補償，而真正從事征收與補償工作的開發區卻又只能以受縣或市級政府委托的名義，名實不符。為保障被征收人的合法權益，征收條例設置了眾多程序以保障征收工作的公開、公平和公正。這使得實際從事房屋征收工作的部門不得不在各個程序上與法律上的征收主體和征收部門進行協調和溝通，以使后者出具相關的法律手續。這無疑給征收工作人為設置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動。因此，筆者認為，房屋征收主體，應從廣義理解市、縣級政府的含義，將國家級開發區管委會納入征收主體范疇。

二、關于房屋征收中的評估問題

眾所周知，土地在房屋的價值中占有較大比重。據筆者了解，在房屋征收中，土地使用權性質為出讓的非住宅房屋，其土地使用權在評估中一般會得到考慮。但在在舊城區城中村改造中，被征收房屋實為民房，土地使用權原系宅基地，“農改非”、“村改居”后土地使用權多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說的院子，在房屋價格評估中往往被忽略，理由是劃撥土地國家隨時有權收回。通常的做法是，評估機構對征收范圍內的房屋價格進行基礎性評估，即，評估出征收范圍內房屋的一般市場單價，至于各被征收房屋的實際評估價格，則套用簡單的乘法公式，即該單價和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經常是評估的市場單價一經公布，戶戶都能清楚自己房屋的價值，根本不需要送達評估的分戶報告。

在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個因素，對被征收房屋的市場價值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評估規定中，對被拆遷房屋的占地情況在評估時應否考慮，沒有做具體規定，由此引發很多案件。住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》明確規定：被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。所以筆者認為，為確保舊城區城中村改造中房屋征收補償的公平與公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應當作為評估考慮的重要因素，房屋的分戶評估報告應當顯示出房屋的實際價值，并送達被征收人。

三、關于房屋征收中的司法審查問題

根據《征收條例》的規定，被征收人對征收決定不服、對征收補償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業建設而做出的房屋征收決定，征收補償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議的，由政府按照征收補償方案對該被征收人作出的補償決定。

第3篇：土地征收的含義范文

關鍵詞：個人房產稅； 征收現狀；改革方向

中圖分類號：F812 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-01

一、個人房產稅的概念

個人房產稅是指國家對居民個人所擁有的，并且用于自用的房產征收的課稅。房產是指覆蓋在土地上的建筑物，以及與建筑物相關聯的設施設備，房產是永久性質的，房產稅的征稅對象就是房產持有人。

二、個人房產稅的征收現狀

目前目前房產稅稅種多，稅利高，主要有房產稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅和城鎮土地使用稅等。

房產稅適用于征收城鎮的經營房產，計算依據是房子的租金收入或者計稅余值，計稅余值是指房屋的購買價值減去原值一成至三成后的余值，房產稅稅率是1.2%。契稅的征收對象是產權所有人，它的征收發生在房屋產權轉移時，當土地的使用權轉讓、房屋發生買賣、房屋被贈送時都要征收契稅，按房屋或土地的價格征稅，稅率為3%至5%。耕地占用稅指得是針對在耕地上建房，或者在耕地上進行其他經營行為的個人及單位征收的占用耕地面積的課稅，屬于資源占用稅，稅率是差別稅率，以面積為依據征收。土地增值稅是國家對轉讓土地以及地上建筑的產權獲得收入，針對轉讓出讓方征收的課稅，以土地的收入增額為依據征收，采用累積稅率。城鎮土地使用稅指的是對擁有國有土地使用權的個人及單位征收的稅，包括城鎮所有的國家和集體的土地，以實際占用面積為依據，采用差別定額稅率。

除此之外，我國房產稅還有固定資產調節稅、印花稅、個人所得稅、城市建設維護稅、營業稅的呢過各項稅賦。用作經營的房產還可能有關稅、增值稅等。除了征稅，稅務部門還對房產購買者和經營者征收各種費用，比如維修基金、登記費費、手續費、教育附加費、社會保險費等各項費用。

三、個人房產稅制存在的問題

我國對個人房產稅的征收主要存在以下幾個方面的問題。

首先，房產稅的征收稅制太多，加起來達20種之多，范圍廣到各個市場。不僅征收復雜，不方便管理，而且給購房者和房產商增加很大的壓力，這也是房價居高不下，不好調控的一個原因，造成國民生活幸福感嚴重下降。

其次，稅種征收重復現象嚴重。印花稅和契稅就是一例，印花稅是針對簽訂合同、營業賬簿、產權轉移書面材料等征收的稅種，而契稅是房產轉讓過程中簽合同、辦轉移時要交的稅種，從含義上就能很清楚的看出兩者重疊現象嚴重。如果把要交的房產稅都羅列出來，企業出租房子要交30%作用的稅，個人出租房子要交20%的稅，重復征收使得稅費過高，交稅者肯定將稅費轉移到租房者身上，使得租金居高不下，大多數剛畢業的人都無力承擔，一個月的工作基本都用于住房和吃飯上，沒有幸福感可言。

再次，我國房產稅的征稅計價依據非常不合理。房屋的價值是不斷變化的，隨著時間的推移，價值會隨市場的變化而變化，而我國是以房屋的余值或者租金的收入作為計稅依據的，并不能體現房屋的現值。10年前按30萬買的房子，10年后可能價值300萬，按余值計算，對新房不公平。

第四，我國稅費概念模糊不清，沒有區分度。稅和費的征收形式和標準雜亂無章，這對宏觀調控和政策制定會產生很大的負面影響，而且讓國民感覺稅和費都特別多，引起反感。

第五，我國房地產稅的立法層次非常低。現行的房地產稅法知識一種暫行條例，并不是真正意義的稅法，因此，各地方政府為了各自利益，擅自制定諸多附加條例，造成征稅市場也很混亂。

四、個人房產稅的改革方向

1.房產稅起征點和征收方式改革

首先，對于起征點，應該往人均擁有的住房面積方向改革。目前的以房屋套數進行征稅的方式非常不合理。過渡性購房者買了90平米的小房子，加上兩位老人和孩子一家人住的話也只有18平米一個人，當他們買改善性住房，換大一點的房子時，征稅比率會提高，但人均居住面積依然很小。如果首套房就買大面積的房子，交的稅費就會少，這樣引導人們買大房子，造成不良的社會導向。

其次，對于房屋交易的征收方式應該往新老房子一視同仁的方向改革。不管是新增的存量，還是老存量，應該按照市場交易的價格進行征稅，而不是按照房屋余值征稅。

2.對農村個人住房繼續免稅

農村的人均年收入比較低，與城鎮差別嚴重，應該采用差異化的征稅政策。如果讓農村居民繳納房產稅，勢必會加重農民的經濟負擔，造成農民入不敷出，會影響農村社會的穩定。

3.建立健全我國的房產登記制度

既然要對居民住房征稅，那就需要建立健全我國的房產登記制度。作為開征個人住房房產稅的最基本的依據，稅源的管理上稅務機關必須依賴房產登記制度。建立一套健全、合理、高效的房產登記制度是必須做到的，要不一切都是空談。

4.制定和完善房地產評估制度

開征個人住房房產稅必須依托于一套完善的房產價值評估體系，作為計稅的依據，要不一切都是空談。

五、結語

我國個人房地產稅征收現狀存在的問題頗多，主要有一下下幾個方面：房產稅的征收稅制太多、稅種征收重復現象嚴重、我國房產稅的征稅計價依據非常不合理、我國稅費概念模糊不清，沒有區分度、我國房地產稅的立法層次非常低等，本文提出了建議改革的方向，主要是房產稅起征點和征收方式改革、對農村個人住房繼續免稅、建立健全我國的房產登記制度、制定和完善房地產評估制度等，希望我國稅制能夠越來越完善。

參考文獻：

[1]崔光營，楊洪濤.房產稅功能的拓展與重構[J].涉外稅務，2010（8）： 79-81.

第4篇：土地征收的含義范文

目前國內關于開征物業稅的討論火熱。民間有一種論調和郎、時二人描述頗為相似，認為開始征收物業稅之后政府就有義務幫助業主組織好社區的管理，那樣的話也可就沒有必要再收物業費。但在美國，人們是怎么認識物業稅和物業費的作用的?這兩個費用最后所要達到的效果各自是怎樣的?

編輯提出了個值得講清的問題。

比較需明確定義與概念

中美的房地產與物業管理在作比較時，首先要把定義講清楚。定義不講清楚，實際上是牛頭對馬嘴，雞同鴨講，不僅是比較錯了，而且誤導民眾。

物業費

新華社轉摘北京官方對“物業費”概念的描述是：物業費又稱物業管理服務費。所謂物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動，由此也就生發了物業費的概念。

物業費，如果直譯成英文是property fee，但在美國物業管理之中，并沒有property fee這一項。如果我們把property fee翻譯成中文，其含意有點指(這)物業的價格，但又沒有這種說法，講物業的價格一般用price或value。根據中國物業費的實際含義。最接近美國物業管理中的詞是common charge，美國的common charge翻譯成中文為“公共(開支)收費”。

公寓小區每個月的公共開支用了多少，全體業主按照事先的約定來攤派支付。此費用用來維持保養小區的正常運行。筆者認為美國叫法比較合理，清楚明了。

物業稅

國內談論物業稅概念已經幾年了。財政部曾對“物業稅”有個解釋：物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅，以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。基本原則是，科學預測現行房地產稅與房地產開發建設環節收費總體規模，使物業稅的總體規模與之保持基本相當。這就意味著，過去一次性征收的各種稅費，在房產保有期內分批繳納，每年作為一種針對不動產的稅進行征收。

財政部的解釋是混亂的，它的組成與內容雜亂不明。中國的土地是國有的，提出持有物業者要交物業稅的動機是國外有這項稅收，我們也要收，增加國家收入，這種征收的理由是不充分的。

解釋一下美國的物業稅概念。物業稅翻譯成英文是“property tax”，“property tax”這個詞在美國的含義很廣，它包括土地、汽車、珠寶設備、農場工具等等的征稅，但主要的、永久性的是土地的征稅。美國的土地屬于私有，國家主要經濟來源之一是土地稅收。美國的土地稅也稱為“realestate tax”，由于其基本的稅金是地方政府根據這塊土地的等級與在土地上建筑的價值來制定，所以在美國地產行業把土地稅泛稱“property tax”，翻譯成中文即為：物業稅。

由此可見，中國物業稅與美國物業稅的含義完全是兩碼事。

房價概念

中國城市的一些房價，尤其是郊外的“別墅”價格高得不合情理，比美國價格高出數倍!為此，中國一些經濟學家認為，2009年美國的singlehouse均價是20萬美元，美國的房子便宜。這些學者是以中國城市的房價，尤其是以北京、上海的房價與全美國房子的均價來比較，犯了城市價對國家均價之比、以點對面之比的錯誤。

美國single house的定義是指有一個廚房、一個衛生間、一個客廳、一個車庫加上一至三個臥室的一套家庭的住宅。居住面積在100平方米至150平方米，另加150平方米至1,000平方米的草坪、花園等。城市中的一房一廳公寓也折合為single house來計算全國一家庭房子的均價。

美國城鄉之間的差別不大，75％以上的老百姓都散居在一棟棟被中國人稱為“別墅”的房子里。城市與縣城的大樓公寓只有20％左右的居民。

中國城市人均居住面積約22平方米；農民都擁有自己的“別墅”，人均居住面積55平方米。中國指數研究院的數據顯示，2009年1月至10月，全國住宅均價達到4,544元／平方米。但它只記錄了城鎮商品房價格，沒有包括農村的住宅，在中國大部分農村蓋個自住的房子只要幾千到幾萬人民幣。就以中國住宅均價達到4,544元／平方米計算，100平方米的一房一廳公寓的價格也要同比美國的均價便宜13萬美元，如果加上全中國農村的“別墅”而算出的均價，那么中國的single house均價大約只需6萬元人民幣，比美國single house均價便宜了125萬人民幣。

比較兩個國家的房價，說中國的房價比美國還貴，是個偷換概念導致的錯誤的論點。說中國北京、上海一些城市的房價高過美國的均價是正確的。

比較時不能張冠李戴

“美國的居住成本并不算高，因為小區沒有物業管理公司，不用交物業費，物業管理公司的工作由政府替代了”。到美國走馬觀花的學者都會犯這個錯誤。

在上文已提到，美國城鄉之間的差別不大，75％以上的老百姓都散居在一棟棟被中國人稱為的“別墅”里，這個概念就相當于中國10億農民住在自己的“別墅”一樣。美國的業主自己買地蓋房，他們居住的房屋不屬于什么物業管理公司管理。業主自己交地稅、水電煤氣燃油費，還要加房屋保險。這些私房不屬任何物業管理公司管理，業主自己管理自己的房屋與土地，自然不用交任何物業費了。但行政管理上也有個town(鎮)，有個community(社區)，相當于中國的一個鄉、一個村。

中國學者忽略了美國城鄉之間差別不大的情況，在美國看到的一些社區，都好比中國大城市周圍被開發商圈了一塊塊地蓋的小區，就奇怪怎么沒有物業管理公司管理?

如果美國人去買開發商圈地蓋的“別墅”，其圈地范圍內有公共照明、健身房、游泳池、保安等等，那么就要交公共(開支)費用了。

簡單地說，在美國購買開發商建的高樓公寓、聯排或獨棟小樓這些建筑群必然會有公共場所與設施，業主要付公共(開支)費用，也就是國內說的物業費，這個物業費是業主交給自己的，由業主委員會與物業管理公司保管使用。買有物業

管理的小區住宅，除每月交物業費之外，也要交地稅。在美國，任何住宅、任何建筑都要付地稅，它主要交給地方政府，用于政府的行政開支，是美國人說的物業稅，不是中國所說的物業稅。

中國學者認為的“美國物業稅用途非常明確，主要用于支持當地的警察和學校設施建設，安全的居住環境和良好的學校設施建設”，這也是不正確的。

美國的物業稅(土地稅)征收是浮動的，各州各地區的稅收標準也不一樣。物業稅(土地稅)主要歸州、市、郡、鎮地方政府，每年由各級地方政府制定出行政預算開支后，再計算出物業稅(土地稅)的比率。這是一個十分重要的，民主、公平的步驟!

舉例：一個郡明年要擴建兩個小學、維修一條公路、辦一個養老院、郡政府辦公樓的電腦要更新、全郡要種一萬棵樹、籌辦建郡230年的慶祝會等等開支預算，郡政府首先伸手向州政府要錢，若要到預算的45％，其余的靠征物業稅(土地稅)獲取。(當然還有其他稅收與途徑籌錢)。

每一個郡的預算不一樣，征物業稅(土地稅)就不一樣，有高有低。有些郡市提供學校、圖書館、老人院、交通公路、警察維持治安等，社會福利保持在五星級水準，那么，這個區域的物業稅(土地稅)相對來說就高得多。全美各州各地區的物業稅(土地稅)征收比率在0.2％―10％之間，相差很大。

美國的物業稅(土地稅)并不是主要用于學校與警察方面，但因為美國人很重視教育，相對而言用于教育方面要占很大比例；再說，九年制免費教育還包括學生交通費、午餐等，這筆開支很大。

再如，紐約市的物業稅(土地稅)，五個區的差異很大，曼哈頓最貴。它并不是因為有好學校而貴，而是需要維持很龐大的市政公共開支，如各種博物館、文化體育場所、青少年活動中心、街景的整修等等。曼哈頓地區住宅的物業稅(土地稅)每年要交房價的5％―7％，許多人買了房子，付不起物業稅(土地稅)。

業主交了物業稅(土地稅)，到年底申報個人所得稅時，根據每個家庭的年收入與退稅標準，大部分家庭會受到聯邦的補貼或退回。

中國要征收物業稅，北京要作試點。不知北京市政府收來了物業稅要派什么用場?年收入低的家庭在第二年是否可獲得退稅?一切都要想妥了嗎?

第5篇：土地征收的含義范文

關鍵詞：城鄉土地規劃

中圖分類號：DF45文獻標識碼： A 文章編號：我國對于城市房屋拆遷問題有明確的法律規定，但對集體土地征用中的房屋拆遷，由于情況較復雜，我國目前還沒有制定和頒布專門的法規，土地管理法只規定了征用集體土地的相關程序，而對征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應的補償標準并無具體規定，因此對征地拆遷問題的解決，缺少相關的法律、法規依據。因此，國家應針對農村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會相關方面予以關注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農村土地征用、征收中的權利主體，征占范圍和程序，補償標準，分配主體和范圍，使征地拆遷的補償建立在一個有法可依便于操作的基礎上，消除法律界限不明帶來的執法不統一問題，通過平衡國家、集體、農民三方利益，為農村社會穩定和經濟發展提供可依的保證。

土地是農民的命根子，盡管在現代社會，農民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農民依賴土地的命運。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財產，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動中引發的諸多矛盾問題，究其實質仍是因為補償標準相對于市場房價偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發矛盾。經濟建設的發展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補償中應當堅持一個基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經濟建設、城市建設發展經濟需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項活動中應該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應嚴格依照程序進行，并應采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實際困難，按照省政府批準的方案征地拆遷，參照市場價評估房屋，適當提高補償標準，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴重影響農民的生產、生活，確實保護公民的合法權益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會不穩定因素的發生。

關于釘子戶的問題，全國出現了不少不該發生的事，也釀造了許多的悲劇，讓人深感痛心。其實，釘子戶我想誰也不想去做，誰也不愿意去做，畢竟這是個不光彩的頭銜，是一種貶義的概念，我們不妨回過頭來想想，也許他們也是在沒有辦法的情況下而出此下策，是不得已而為之吧，但也不妨有那么一些人是有意而為之的，但我相信絕大部分人是沒有辦法的。某地一對夫妻，下崗多年，孩子在外地求學，現在要拆遷，要補交好幾萬吧，夫妻兩人的收入只夠支付孩子的生活和自己的日常開支，哪來的積蓄？別說幾萬了，就是幾千我看也不大可能拿出來，因此你們想想，針對這種情況他們如何去選擇？也許他們也會為了自己有一個容身之所而去選擇做釘子戶吧，用他們的話說就是“沒有辦法的辦法”。

這些年來，大拆遷是全國許多城市及農村的普遍現象。“釘子戶”之所以成為釘子戶，一般是認為拆遷補償不多，要從開發商或政府那里取得更符合自己的利益。釘子戶現象現在中國尤為突出，其中牽涉很多復雜問題。多角度的看待這一問題就顯得尤為必要了。相當一部分當事人真的不是僅僅因為對補償的標準不滿意而拒絕搬遷的。他們疑惑的是對征地拆遷這樣嚴肅的行為，為什么居然會在漏洞百出的情況下公然進行？他們疑惑的是征了我的地拆了我的房，我的子孫后代也就永遠的失去了土地，他們擔心的是子孫后代的長遠生計怎么能保障？對于這兩類釘子戶存在的正當性值得肯定，我堅信正是因為他們的存在會促成這個時代的進步。正確認識所謂的“釘子戶”：雖然 “釘子戶”代表的利益是個人利益，卻也是貨真價實的中華人民共和國公民，應該享有《憲法》賦予的各種權利。他維護自己賴以居住的權利和正當的財產權，應該是無可厚非的。

法典中核心概念內容混沌、外延范圍不清 ，征收與拆遷源于政府擁有的公權力，為了防止該項權力被濫用，《憲法》、《物權法》、《城市房屋拆遷管理條例》等都對此做出原則性的規定，但關鍵性的核心詞內容與外延缺乏明確的界定標準，例如《物權法》第42條規定：為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征收農民的社會保障費用、保障被征收農民的生活，維護被征收農民的合法權益。征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償、維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截流、拖欠征收補償費等費用。在這一關于征收與拆遷的經典法條中，關于“公共利益”、“足額”、“拆遷補償”等核心概念確定標準混沌不清。公共利益是政府行使征收權的正當性基礎法律依據。業界缺乏對公共利益界限的明確定位。學界一般認為公共利益包括兩層含義：一是須有公共使用的性質；二是須有公共利益的用途。由于拆遷的目的在于獲得土地的使用權，因此，房屋拆遷權的合法性應當遵從土地征收的合法性。而土地征收的合法性取決于“征收利益的公共性”，這已經在現行《憲法》和相關法律得以明確。可見，公共利益是土地征收合法性的前提條件。然而，在現有的法律法規中完全回避了城市房屋拆遷的前提條件，對拆遷行為的合法性未做出任何限制性規定。事實上，在社會主義市場經濟條件下，根據公司法規定公司（企業）發展和所從事的開發建設活動都只能定義為營利。大多數開發經營性項目所產生的拆遷，是一種營利性商業行為，借助國家權力而行之，有悖于社會公平。

第6篇：土地征收的含義范文

【關鍵詞】增值稅改革 財產稅 分稅制 營業稅 房產稅

增值稅的改革不僅僅是一個稅種的變化，或許里面預示著未來財權分配的重要變革走向。中國目前是分稅制，國地稅分家之后按照各自管轄范圍征收稅款，國稅主要征收中央稅，而地稅則為地方政府服務。國稅系統征收增值稅、消費稅、車輛購置稅等涉及全國范圍的稅種，而地稅系統則征收營業稅、城市建設維護稅、個人所得稅、土地增值稅、房產稅等等與地方政府相關的稅收。在收入上，中央政府固定收入包括消費稅、車船購置稅、關稅等。地方政府則獨享城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、車船稅、契稅。其他稅種則按比例在中央地方間分成。一直以來，營業稅是地方政府的重要稅種，一般占地方稅收總額的4成以上。營業稅并入增值稅之后并由國稅征收，無疑將對地方政府、地稅系統造成極大的影響。而為了完善分稅制，使得財權與事權相匹配，“十二五”稅制改革的趨勢是：推進房地產稅改革，使得“房產稅”（下文統稱“財產稅”）成為地方政府穩定的財政收入來源。為此，這里我們要研究的問題就是：營業稅并入增值稅后，由國稅征收，再通過稅收分享和中央政府財政轉移支付返回給地方政府，給地方政府的財政支付提供支持，與開征財產稅作為地方政府的穩定收入來源兩者之間，哪個更具效率與公平？或者上述兩者同時實施，該如何協調兩者的關系？

一、增值稅與財產稅的含義界定

增值稅和財產稅的概念，在實踐和理論中，在國內和國際上，都在不同層面的意義上使用著，使用狀況比較混亂。因此，本文在進一步討論前，有必要對概念做一下界定，以方便下文中的討論。

（一）增值稅的含義

本文所指的增值稅是消費稅的重要種類。本文所指消費稅并非國內一般意義上的“消費稅”，而是以消費為課稅對象的稅收種類，英文名是consumption-based tax。以課稅對象為標準劃分，稅收可以分為消費稅（consumption-based tax）、所得稅、財富稅（wealth tax）。現代型增值稅（VAT）是目前世界普遍采用的消費稅制（consumption-based tax），是對商品和勞務增值額的課稅，對最終消費的課稅。國內增值稅與現代型增值稅征收范圍不同，現代型增值稅征收范圍還包括國內營業稅的征收范圍，即營業稅應稅勞務、銷售不動產、無形資產。增值稅立法改革，主要任務是擴大增值稅征收范圍，將目前征收營業稅的行業納入增值稅征收范圍，消除重復征稅。國內增值稅和營業稅在我國稅收收入中占有重要的地位，根據財政部的2010年1月～9月稅收收入情況，國內增值稅收入占稅收收入的比重為27.4%，營業稅收入占稅收總收入的比重為14.9%。

（二）財產稅的含義

一個人的財富，就是其實際預期收入的現值[1]。政府可以對財富占有進行課稅，例如年度財富稅，也可以對財富轉移進行課稅，例如遺產稅和贈與稅。財產稅（property tax）是最重要的財富稅，是對財富占有進行的課稅，是地方政府至關重要的財政來源。財產稅收入在美國占地方政府稅收收入的73%[2]。財產稅的主體部分，就是對住房的個人財富課稅，在我國要進行的“房產稅”改革，和先前準備研究開征的“物業稅”都屬于此類。本文統一作為“財產稅”進行討論。

二、國內外研究評述

我國現在實現的是分稅制，實現分稅制有眾多優點，根據哈維.羅森總結的有：其一，分權制能使產出適合當地偏好；其二，分權制能鼓勵政府間競爭；其三，分權制有利于地方提供物品和服務的實驗與創新。既然分權制具有以上優點，具有存在的依據，那么我們應如何為地方政府的公共支出籌集收入呢？對于這個問題的解決，有三種方案：第一，由中央政府統一籌集稅收收入，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征地方主體稅種，例如財產稅，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）西方研究概況

盡管財產稅在西方通常作為地方政府基本和重要的財政收入來源，但其本身卻飽受爭議。反對者多認為財產稅不公平，收入分配層面不公平，對特定的納稅群體不公平，沒有獲得現金收入的情況下卻對財產增值部分增稅所以不公平等等[3]。由于以上原因美國不少學者建議減少或者甚至取消財產稅，增加或開征其他州政府稅收，通過政府間轉移支付來給地方政府提供財政支持。甚至，近幾年來，包括德克薩斯州在內的美國幾個州已經進行了上述變革，改變用州和地方混合的財政收入支持地方政府支出，采用各式的州政府稅收收入來支持地方政府的公共服務支出。然而美國也有很多人反對用州政府稅收取代地方財產稅，因為各種的州政府稅種都存在一定的缺陷，比財產稅無效率，州政府的轉移支付也可能無效率[4]。

（二）國內研究概況

與西方相比，國內對該問題沒有太多的研究。國內學者一般在爭論該不該對普通住房征收房產稅，如果征收要以什么為稅基，如何處理與土地出讓金的關系，房產稅能否打壓住房價，如何區分投機性住房和消費性住房等。國內學者鮮有從完善地方財政體系，協調好財產稅與增值稅改革關系層面來研究該問題。即使，有一些學者認識到財產稅作為地方財政收入的重要來源[5]，也未能深入研究地方政府財產稅，與中央稅和共享稅為地方政府提供財政支持兩者之間的效率問題。

三、增值稅改革和財產稅協調的原則

在討論如何協調增值稅改革和財產稅的問題之前，我們有必要確立一定的標準，否則討論將無所適從。增值稅和財產稅都是稅法的范疇之一，所以增值稅和財產稅都需要遵守稅法的基本原則。關于稅法的基本原則，有各式各樣的表述。歷史上首次提出稅法基本原則的是英國的威廉.配第，他認為賦稅應該遵循“公平”、“節省”、“簡便”三項原則。后來亞當.斯密又提出稅法的“平等原則”、“確定原則”、“便利原則”、“最少征費原則”。劉劍文教授還總結了西方的四項稅法基本原則：“稅收法定原則”、“稅收公平原則”、“社會政策原則”、“稅收效率原則”[6]。筆者認為增值稅改革和財產稅的協調應該遵循“稅收公平原則”和“稅收效率原則”。只有符合“稅收公平原則”和“稅收效率原則”，增值稅的改革和分稅制的完善才能實現稅收的公平、正義。

（一）稅收公平原則

稅收公平原則，是指稅收負擔應該在納稅人之間平等、公平地分配。衡量公平的標準，又有“受益標準”和“能力標準”。“受益標準”是指，納稅人應該根據自己享受政府提供的公共服務的多少，即享受利益多少來納稅，受益多就多納稅，受益少就少納稅。“能力標準”，就是納稅人按照自己的支付能力來納稅，即使量能課稅，富人多納稅，窮人少納稅。稅收公平原則，又可以分為橫向公平公平原則和縱向公平原則。橫向公平指，經濟狀況相同、納稅能力相同的納稅人，稅收負擔應該相同；縱向公平指，經濟狀況不同、納稅能力不同的納稅人，稅收負擔也應該不同。稅收的累進性即是稅收公平原則的體現之一，稅收累進性意味著支付能力越強的人、繳納的稅收越多。財產稅是具有累進性還是累退性，也是本文要討論的問題之一。

（二）稅收效率原則

稅收效率原則包括稅收行政效率和稅收經濟效率。稅收行政效率，指以最少的征管成本征收最多的稅收。稅收效率原則，指稅收引起的無謂損失最小化，稅收對納稅人的行為扭曲最小化。增值稅被認為具有稅收中性的特點，具有較高的稅收效率，但是其稅收中性在實際中也遭到質疑。財產稅被認為容易征管，難以逃避，具有較高稅收行政效率。增值稅和財產稅的稅收效率，都是本文要討論的問題之一。

四、增值稅改革和財產稅協調方案抉擇

在增值稅改革后，如何為地方政府籌集公共支出的財政收入，完善分稅制，有三種方案。第一，由中央政府統一征收增值稅，再按一定的方法分配給地方政府；第二，開征財產稅，作為地方政府主體稅種，由地方政府自行籌集收入；第三，上述兩種方法的混合。

（一）方案一：增值稅作為地方政府主要收入來源

營業稅占了地方政府稅收收入的4成以上，增值稅改革后，營業稅將并入增值稅，增值稅由國稅系統統一征收，增值稅收入統一進入中央國庫。那么為了解決地方政府的財政收入問題，中央政府將需要按一定的標準返還部分增值稅給地方政府。

支持該方案的理由是，增值稅具有稅收中性的特性，不會扭曲納稅人的行為，具有稅收經濟效率。增值稅是對消費進行的征稅，消費多的人說明納稅能力強，體現了稅收公平原則。

筆者認為上述理由是站不住腳的。首先，增值稅并不是完全中性的，增值稅的經濟效率值得質疑。增值稅的中性是指，增值稅的納稅人是貨物和服務的生產者和銷售者，而增值稅的稅款最終都是由消費者承擔的。通過發票的抵扣制度，法律上的增值稅納稅人不承擔任何增值稅的稅負，因此征收增值稅不會扭曲增值稅納稅人的行為。但，對所有環節都全面征收增值稅，實行統一稅率，消除增值稅免稅制度，實行理想的增值稅制度才能完全實現增值稅的中性。理想的增值稅實踐中，顯然是行不通的。第一，增值稅免稅普遍存在使得增值稅中性被破壞。由于金融業、房地產行業等存在征管技術上的困難，國際上都不得不在該行業中實現增值稅免稅制度。又出于政治上的考慮，農業也經常被免稅。免稅將會扭曲納稅人的行為，因為免稅后納稅人不能抵扣進項稅，不能抵扣的進項稅會進入生產成本，為了減少生產成本納稅人將會實行“企業兼并”。因為外包的業務不可以抵扣進項，原本可以外包的業務，都由企業自行承擔，這將不利于社會生產的分工。第二，實踐中增值稅一般實行多檔稅率。例如，我國對天然氣、牛奶等居民的基本生活用品實行13%的優惠稅率。由于優惠稅率與標準稅率17%的不一致，這又會扭曲納稅人的行為，導致無謂的損失，形成稅收楔子。

其次，增值稅作為地方政府的主要稅收來源，可能不符合稅收公平原則。增值稅是對最終消費的課稅。而消費者的所得未必與其消費成正比。比如一家庭人口多，而勞力少，勞動收入和其他收入一般，則較人口少收入多的家庭來說，前者消費要大于后者，而負稅負擔也大于后者（當然是在兩者的人均消費水平一樣的情況下）。增值稅不區別納稅人的經濟狀況，負擔能力，一律按消費量的多寡承擔稅負，造成稅收具有明顯的累退性，不符合稅收的公平原則。

綜上所述，增值稅作為地方政府的主要財政收入來源，存在一定的缺陷，其不符合稅收效率原則和稅收公平原則。

（二）方案二：財產稅作為地方政府主要財政收入來源

“十二五”稅制改革計劃是研究開征房產稅。而對于房產稅的作用，也由開始的錯誤認識“調控房價”到后來的正確認識“作為地方政府穩定稅源”的慢慢轉變。財產稅的稅收收入比較穩定，所以很多國家都把其作為地方政府的主要財政收入來源。因為根據現存財產的價值課稅，一般不受社會經濟變動的影響，課征對象相對穩定，因此對其課稅，收入必穩定。但把財產稅作為地方政府主要財政收入來源，也有違稅收公平和稅收效率原則。

首先，財產稅違背稅收公平原則。因為財產不足以作為測度納稅人的負稅能力，在商品貨幣經濟體系中，個人的財富并不完全表現于財產，主要是所得，而所得的來源和形式多種多樣，財產多者也許不能說明其現有所得多，而所得多者，其財產可能很少，故不能再以財產作為測度納稅能力的依據。并且，財產稅主要是針對土地和建筑物的課稅。稅收的增長導致土地和建筑物價格的增長，并繼而導致利用這些生產要素生產的產品和服務價格的上漲。因此，財產稅被看作是可以轉嫁的。因為房租主要是窮人支付的，所以財產稅具有累退的性質。

其次，財產稅違背稅收效率原則。財產稅的管理上存在不少問題，而這些都影響稅收的行政效率。財產稅的稅基估價難以確定。財產稅一般都是從價計征，而這一價值是估定的。估定價值的工作是很困難的，往往出現隨意估斷，而且會出現等現象。在我國現行征管技術還不夠完善的情況下，財產稅稅基評估的成本將會非常大，稅收征管成本也會比較大。

（三）方案三：協調增值稅和財產稅，兩者混合作為地方政府財政收入來源

根據對方案一和方案二的分析，單獨以增值稅或財產稅作為地方政府財政收入來源，都存在一定的缺陷，都違背稅收公平原則和稅收效率原則。因此，筆者認為，應該協調增值稅和財產稅，把這兩者混合作為地方政府財政收入來源。

協調增值稅和財產稅是指，由于增值稅和財產稅作為地方政府財政收入來源，都存在一定的職能缺陷，難以單獨在市場經濟條件下完成對地方政府公共支出稅收負擔的公平合理的分配任務，因此需要利用增值稅和財產稅各自在功能上具有的相互補償性，在制度設計上協調兩者，使得兩者的功能缺陷彼此得到彌補，達到相對和諧的統一。

對于如何協調增值稅和財產稅，這是一個比較宏大和艱難的問題，還需要很多實證的調查研究和理論分析。筆者認為可以從以下幾個方面來協調增值稅和財產稅：第一，完善增值稅制度，使得增值稅盡量接近理想增值稅制度，減少對增值稅中性的影響。第二，改進增值稅技術，使得增值稅也具有累進性。第三，完善政府轉移支付制度，建立轉移支付法，實現財政法定，提高轉移支付的公平和效率。第四，對中國房地產市場進行深入的實證分析，研究中國房地產市場中，財產稅的真正經濟歸宿，對其累進性或累退性進行再思考。第五，改進稅收征管技術，完善財產評估技術，降低財產稅征管成本。

參考文獻

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第7篇：土地征收的含義范文

【關鍵詞】 新型城鎮化 農村居民 意向 影響因素 江西

一、引言

我國自“十”明確提出新型城鎮化發展路徑以來，人口的城鎮化已成為城鎮化發展的核心，當前的城鎮化更加注重發展的質量，也更加體現以人為本的發展方向。為有序推進農村人口市民化，將有能力、有意愿并長期在城鎮務工、經商的農民工及其家屬逐步轉為城鎮居民，切實解決好“三個1億人”的問題，我國政府分別從土地、金融、稅收、住房等方面做了許多政策性調整，江西省也不例外。但是，到2013年末，江西省城鎮化率依然落后于全國平均水平5個百分點，僅為48.87%，其中，宜春市城市化率最低，僅有41.78%，與全國平均水平相差近12個百分點（見圖1）。因此，江西省城鎮化發展任務還很艱巨。為此，本文在對江西省農村居民城鎮化意向及其影響因素進行調查并實證分析的基礎上，為改善農村居民城鎮化意向提出對策。

二、江西省農村居民城鎮化意向調查分析

為深入了解江西省農村居民城鎮化意向，本文從農村居民愿意進入城市的意愿程度、愿意進入的城市類型和可能進入城市的時間段三個角度對江西省農村居民城鎮化意向進行了調查。發放調查問卷500份，回收有效問卷428份，回收率85.3%，調查對象考慮了不同年齡段、不同性別、不同文化水平等，比例合理。調查結果如表1所示。

從表1可以看出，被調查農村居民愿意進入城市的只有40.57%，比例并不高，不愿意和不確定進城的居民占了近60%，這說明江西省城鎮化的任務還很艱巨。從可能進入城鎮時間段調查可以看出，一年以內可能進入城鎮的只有15.09%，但有86.79%的農村居民最終可能進入城鎮，說明雖然城鎮化步伐艱難，但城鎮對大多數農村居民有很強的吸引力。從愿意進入城市類型的調查結果可以看出，想進入大中城市的農村居民依然占絕大部分，占比達73.59%。

三、江西省農村居民城鎮化意向影響因素分析

1、指標的確定與度量

對農村居民城鎮化意向影響因素進行研究的學者較多，研究結果各不相同。如文軍（2001）從國家層面對農民進入城市的動機進行了深入研究，認為農民選擇城市是理性選擇的結果，但該理性選擇的結果會受到農民素質、家庭觀念、傳統觀念、制度安排、城鄉富裕程度差異等因素的影響。蔣乃華（2002）在對江蘇農民城市化意愿的考察中發現，農民在城市能否就業及子女能否在城市就學是影響農民是否愿意進城的主要因素。李君（2008）在對河南農村居民城市化意向的影響因素中提到，個人偏好、鄰里關系和環境偏好會影響農戶的選擇行為。蔡玲、徐楚橋（2009）在對武漢市農民工留城意愿影響因素的分析中發現，是否愿意退地、配偶是否在城市和對城市社區的認同感對農民工是否選擇留在城市有明顯的相關性。王華、彭華（2009）在對廣州郊區農民的城市化意向的影響因素研究中則提到，獲得更多的機會或收益是農民選擇遷出農村的主要因素。金艷清（2011）則提出我國農村居民城鎮化意向主要是受城市住房價格、社會保障制度、醫療保障以及城鄉教育資源的差異等因素的影響。朱琳、劉彥隨（2012）在對河北鄲城農村居民城市化意向影響因素的研究中也認為，生活環境和受教育水平是農民進城的最大動力。

我們在對農村居民進行實地調研的過程中發現，創業環境、城市居民對農民工的歧視、戀鄉情結、城市居民之間的人際溝通狀況等因素可能也會影響農村居民進城意向。

通過咨詢多位研究農村居民城市化方面的專家，再結合學者們的觀點和實際調查訪問結果，最終初步確定了30個影響江西省農村居民城市化意向的影響因素，如表2所示。

根據以上確定的指標，依據李克特量表原理，設計量表來開展調查。為了使影響程度的判斷容易，又可滿足研究要求，我們把每個指標影響的明顯程度分為5個等級，分別為極不符合、不符合、不能確定、符合、非常符合，并分別用1、2、3、4、5五個數字來表示。

2、調查對象的選擇

考慮到影響江西省農村居民城鎮化意向因素的復雜性，為了更準確地反映農村居民城鎮化意向影響因素的實際狀況，本文對調查對象在有農村戶口的前提下還有一定的選擇性。從表3可以看出，調查對象性別比例合適，年齡、職業、收入水平和文化水平四個方面雖有部分集中，但也覆蓋全面，能較好地反映總體樣本狀況。

3、江西省農村居民城鎮化意向影響因素分析

（1）影響因素檢驗與確定。為了確定以上30個因素是否合理，本文根據主成分分析法得出的各因子載荷得分狀況，依據共同度過小或各變量在不同公因子上的載荷同時過大或過小應該刪除的原則，采用逐步分析法先后去除了x1、x26、x25、x10、x30、x18、x16、x21、x17共9個變量，最后確定剩下的21個因素為影響江西省農村居民城市化意向的因素。

對剩下的21個因素數據進行了KMO and Bartlett's，檢驗和主成分分析，得到KMO值為0.763，Bartlett's球狀檢驗的顯著性水平（Sig.=0.000）遠遠小于0.05。說明數據有效，且利用其做因子分析非常適合。在取特征值為1的條件下，通過正交旋轉得到9個公共因子（見表4），累計方差貢獻率達到65.88%，說明這8個公共因子基本能概括21個因素的特征。

（2）影響因素分析。根據正交旋轉結果可得到各公共因子方差貢獻率（見表5），其大小可以表示該公共因子所對應因素的重要程度。

F1包含城市就業（x2）、城市生活成本（x3）、城市住房價格（x6）和農村居民享受的扶持政（x29）四個指標，根據指標實際含義，將其命名“經濟因素”，其方差貢獻率為13.2%，是影響農村居民選擇城市生活的第一大因素。這是農村居民理性思考的結果，因為農村居民進城首先考慮的就是生存問題。城鎮就業相對困難、城鎮住房價格和生活成本過高，都會導致進城居民生存困難，而近年來農村居民享受的扶持政策逐漸增加又會使得農村生存成本更低，生存環境更好，這些都會使得農村居民在選擇是否進城時權衡再三，也是阻礙大多農村居民進城的最重要因素。

F2包括社會保險機制（x11）、醫療服務（x12）、文化生活（x13）、基礎設施（x14）和城市消費選擇的多樣性（x15）五個指標，根據實際含義，將其命名為“服務因素”，其方差貢獻率為11.56%，是影響農村居民城鎮化的第二大因素。可以看出，對于大多有能力進城的農村居民來說，選擇城市生活非常看重的一點就是城市的服務。由于國家資源配置的城市傾向，使得城市有更完備的保險機制、更高的教育醫療服務水平、更加豐富的文化生活、更好的基礎設施和更多樣化的消費選擇。

F3包含農村信息閉塞（x23）和城市具有比農村更多的成功的機會（x19）兩個指標，根據實際含義，將其命名“信息因素”，其方差貢獻率為8.10%，是影響農村居民城鎮化的第三大因素。農村信息相對閉塞或滯后，發展機會少，很多農村居民在農村無法及時有效地獲取所需信息，難以實現其遠大理想。開闊眼界、實現理想正是很多有志農村居民特別是青壯年愿意進城的一個很大的推動因素。

F4包含親人或友人是否居住城市（x27）和親人的觀點（x28）兩個指標，根據實際含義，將其命名為“親情因素”，其方差貢獻率為7.44%，是影響農村居民城鎮化的第四大因素。農村居民進城務工依靠的是親友的幫扶和長輩的支持，居住城市的親友可為農村居民進城務工提供落腳地，是其進城后社會關系網絡的核心；而長輩是進城農村居民的后盾，在孩子的陪護、家務的分擔等方面作用明顯，他們的意見和建議極大程度上影響著農村居民進城的選擇。

F5包含堅守祖業的傳統思想（x20）和農村創業容易與否（x24）兩個指標，根據實際含義，將其命名為“觀念因素”，其方差貢獻率為6.58%，是影響農村居民城鎮化的第五大因素。堅守祖業是老一輩農村居民根深蒂固的思想，也影響著部分年輕人。部分農村居民不愿進入城市的一大原因就是不愿放棄農村的祖屋，且只懂農田管理或畜牧漁業養殖等農業方面的知識，這是他們生存的根本。隨著新農村建設的加強，農村創業的機會增多，更加加深了他們在農村也同樣能出人頭地的觀念，這種觀念會進一步阻礙其城鎮化的腳步。

F6包含是否需要脫離土地（x7）和城市工作節奏或時間長短（x8）兩個指標，根據實際含義，將其命名為“土地因素”，其方差貢獻率為6.55%，是影響農村居民城市化的第六大因素。農村居民有了土地，吃、穿、住都有了保障。是否脫離土地是那些曾經在城鎮務工、生活過一段時間，并深刻感受到巨大就業和住房壓力的農村居民考慮的重要方面。

F7包含自身文化程度或技能（x5）和土地征收或補償手續繁雜（x22）兩個指標，根據主要變量含義，將其命名為“素養因素”，其方差貢獻率為6.41%，是影響農村居民城市化的第七大因素。自身文化程度或技能的高低，決定著農村居民的能力、信心和勇氣。文化程度或技能越高則生存能力越強，見識越廣，信心和勇氣也越足，這些因素是擁有這些素養的農村居民進城的巨大內在動力。

F8包含城市戶口安置困難（x4）和鄉土觀念引起的戀鄉情結（x9）兩個指標，根據主要變量含義，將其命名“戶口因素”，其方差貢獻率為6.22%，是影響農村居民城市化的第因素。戶口的安置與社會保障、孩子就學、甚至就業緊密相關，很多有能力的務工人員非常看重。大城市的務工人員因為戶口問題得不到解決而導致孩子就學、就業困難，沒有醫療保障最終無奈回歸農村的不在少數。

四、提高江西農村居民城市化意向的建議

1、合理控制城市住房價格，努力提高城市就業能力

關于控制城市住房價格，一方面，政府應更合理地實施宏觀調控，市場對房產的有效需求讓市場自行調節，無需過多干涉，對投資性需求要合理引導、規范，對投機性需求要堅決打擊。另一方面，政府應加強保障房工程建設，加大公租房、廉租房、經濟適用房建設力度，公開、公平、公正地實施保障房資源管理，盡最大努力使進城務工農民有房住，甚至是有自己的房住。要提高城市就業能力，省委省政府應當在加大招商引資力度，引進外資和承接沿海國內產業轉移的同時，努力做好對本土企業的扶持與培養，特別要加大對中小企業的資助和支持力度，大力發展民營經濟，具體可以從區域企業金融政策、稅收政策、土地政策等方面著手，以增加城市的就業崗位，提高進城農村居民的就業率。

2、加強農村信息化建設，提高農村居民自身素養

農村信息較城市相對閉塞，有效信息獲取困難，這就導致農村與城市獲取成功的機會差距很大。在推進農村居民城鎮化的進程中，政府應引導電信、聯通、移動等相關企業加強農村地區的信息化基礎設施建設，特別是加強農村地區國際互聯網、手機4G網絡的基礎設施建設，讓農村地區能在第一時間接受到國內外的最新信息。同時，還必須加大對農村居民的技能和文化素質培訓方面的投入，加強對教育與技能需要的宣傳，增強農村居民的社會競爭意識，提高農村居民的文化水平和工作技能，提升自身競爭力，在提高農村居民獲取就業機會能力的同時，也增強其面對困難的信心和勇氣。

3、努力改善土地相關政策，降低城市落戶門檻

土地政策與戶口政策是城鎮化建設的難點也是關鍵點，土地相關政策涉及土地征收及補償制度、土地發展權制度及土地流轉制度等。首先，地方政府應該明確征地補償實體內容，簡化土地征收補償手續，并以正當的程序來規制和監督政府的行為，以確保土地征收補償的公平性。其次，應建立土地發展權制度，確定土地發展權的歸屬，確保農民對土地享有增值收益權，并完善土地流轉政策或制度。最后，應合理放松落戶條件。擁有城市戶口，就意味著孩子就學更加方便、醫療保險更好、就業機會更多，地位處于相對弱勢的農村居民非常看重。只有減少對農村居民進城落戶的戶口制約，才能讓大批有能力進城的農村居民擁有進城的動力。具體可以以進城務工農民在城市工作年限，進城務工農民在其所在單位的表現或對社會的貢獻程度為標準合理放松落戶條件。

4、消除傳統觀念，減輕進城務工人員的戀鄉、戀友情節

要消除固守祖業的傳統觀念，減輕進城務工人員的戀鄉、戀友情節并不容易。消除傳統觀念，可從加強農村居民的教育入手，多加宣傳城市先進理念，爭取讓更多的農村居民充分了解城市服務，減少他們對城市認識的局限。進城務工人員戀鄉、戀友情節的產生主要原因在于距離導致的對家人、友人的思念之情及工作、交友中受挫產生的歸退之意。針對這種情況，首先，地方政府應該引導企業培養良好的企業文化，要以人為本，多關愛、尊重員工，給進城務工人員更好的就業環境；其次，各級政府應該努力提高自身執政服務水平，努力改善區域治安環境，給進城務工人員良好的生活、居住環境。

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第8篇：土地征收的含義范文

“公共利益”，這個隨西方經濟學而來的詞匯，伴著我國的改革開放進程，已經成為社會的共識，不但頻繁出現在學者論文、媒體報道乃至文學作品中，甚至成為制度、法律設計的核心話語之一。

我國《憲法》第十條規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。在第十三條第三款又明確，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。

相應地，《土地管理法》第二條第四款明確規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

《物權法》第四十二條規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

有人統計，我國現階段使用“公共利益”一詞的法律法規有50多部，涵蓋了《立法法》、《民法通則》、《合同法》、《專利法》等多部重要法律。

在土地管理領域，“政府只有出于公共利益目的時才能行使征地權”，是一些專家學者出于對現行征地制度中地方政府“以地謀財”、“與民爭利”等現象的不滿而設計的理想征地制度。“公共利益”在這里既是制度的核心，也是行為的邊界：只要不是公共利益項目，土地使用權人或土地所有人就可以直接與開發商談判，以決定是否轉讓或如何轉讓――用市場調節土地轉讓行為和轉讓利益。一切設計都如此完美，以至于大多數人都相信這才是最公平的土地征收制度。

然而，什么是“公共利益”?一些法學家指出，所謂公共利益，是指不特定的社會成員所享有的利益。那么，按照這個概念，政府征收土地建造一個大型公共游樂場，既帶動了就業，又能使許多人享受樂趣，算不算“公共利益”?占用土地建設高爾夫球場、進行別墅開發帶動一方經濟發展使很多人受益，算不算“公共利益”?政府機關占地數千畝，改變了工作環境、提高了“行政效率”，是不是“公共利益”?反之，那些被公認為“公共利益”的項目例如學校、幼兒園、醫院等，如果私人投資有了盈利目的，還是不是“公共利益”?

當人們提出這些質疑時，才發現法律中的“公共利益”是如此的語焉不詳，沒有哪一條能夠準確告訴人們怎樣才是對的，怎樣才是錯的――只是一個抽象性價值理念。

擋箭牌?抑或陷阱?

非但如此，當這個理想觀念降落在現實緯度的時候，人們才發現這個“物件”不但被天真地夸大了，而且發生著與人們預想相反的結局：現實中，許多違法用地案件都有“公共利益”的影子。

――著名的“鐵本案件”，一些涉案人員至今都覺得自己“冤枉”，因為整個項目都是為了地方的經濟發展，是為了“公共利益”。

――某省新區違法用地、大學城違法圈地被查處。受處分干部高調復出后，為自己大擺慶功宴，宣稱為地方“公共利益”受處分“并不丟人”。

――在某省，當有關部門調查其土地利用情況時，一些地方領導公開宣稱：“為本地的經濟發展丟官、坐牢――值得!”言外之意是因“公共利益”而為，不怕被查處。

看看那些開發區、工業園區違法占地，那些高爾夫球場、別墅群、度假村等，哪一個不是打著“公共利益”的旗號?對一些地方而言，“公共利益”幾乎是違法用地的一面“擋箭牌”，只要沾上點“公共利益”的氣息，項目都能一路綠燈，即使被查處也在所不惜。如此，對社會而言“公共利益”豈不是一個美麗“陷阱”?

“公共利益”成為法律難以承受之重

一個被全社會寄予厚望的價值訴求，一條改革開放的標志性詞匯，何以成了一個美麗的“陷阱”?

大約緣于兩個方面：一是“公共利益”本身概念上的不確定性；二是公有制的制度性原因。

首先，“公共利益”在不同的人群、不同的領域、不同的社會發展階段、不同的經濟水平等條件下，標準并不相同。在不發達的地區，“公共利益”可能就是一條公路、一些基礎設施；而在發達地區，“公共利益”則可能是高級公共休閑場所，標準的不確定性導致法律上無法對其準確界定。同時，現實中許多項目諸如醫院、學校、工廠等都兼具公益性和非公益性，法律上又如何能區分清楚?

法學家王利明教授在談《物權法》出臺時，曾舉例說明這個問題：例如，拆除一片小區的住房進行舊城改造，有人會認為這是符合公共利益的，因為這能夠整治市容，改善城市環境。也有人認為保留舊房可以保留本地傳統和歷史文化，而這也是符合公共利益。由此可以看出，對公共利益的看法確實會因人而異。王利明認為，公共利益概念的寬泛性、內容的不確定性、認識的主觀性、利益層次的復雜性等決定了法律無法準確界定其概念與范圍。“公共利益”界定是《物權法》“不能承受之重”。

在美國，法律規定只有把土地轉為公用的條件下，國家動用征收權才是合法合理的。而“公用”有三個含義：第一是指政府擁有，也就是用于某種政府用途如修建一個軍事基地或建一所學校；第二是指向公眾開放使用，讓公眾有機會共享，如修建市政公用設施；第三是用于公共利益。公共利益之說最早起源于40年代，之后逐漸在美國所有的州得到公認，現在所有“公用”的定義幾乎都建立在公共利益的基礎上。

然而，美國法律并沒有就什么叫公共利益作出更精確的界定。即使有一些州法院嘗試進行詳細的規定，最后往往更傾向于尊重和維護政府機關所作出的決定。法院認為，公共利益的定義權應該交給議會、民選代表或者是交由人民來決定。如此，“公共利益”又回到了原點――政府或公眾說了算。

為什么美國法律也難以精確地解釋公共利益?美國哥倫比亞大學法學院教授托馬斯?米勒認為，因為在這個過程中涉及到太多的不同利益和價值，這些利益和價值本身很難用法律去衡量。例如，隨著社會經濟發展，城市要改造、土地要整合，政府就要行使土地征收權，這是經濟進一步發展和升級的需要，很難說不是公共利益，但卻難以用法律去評價或衡量。“公共利益”的不確定性，使其法律界定成為世界性難題。

如果說西方國家不能有效準確界定“公共利益”，僅僅是因為其概念自身的問題，那么在中國，則因體制問題更加重其“水土不服”。在西方，“公共利益”作為社會福祉強調的是社會公益，其存在基礎是財產私有制。在私有制社會，私有產權是社會產權結構的主體部分，非常明晰且受法律保護。“公共利益”的提出，是在限制公權對私權侵犯的前提下強調社會公益最大化，強調盡可能少的給私有財產造成損失同時公共福利最優。

相反，我國作為公有制國家，公有產權是普遍產權而私有產權往往成為特例。公有制條件下，國家主導的經濟增長模式決定了幾乎所有的項目都可以歸結為“公共利益”目的，或者說公共利益已經最大化到濫觴的程度。無論是工業園區、開發區還是大學城，哪一項是為私人的?哪一項不符合“公共利益”的原則?既然項目具有“公共性”，

當然可以“公共利益”的理由行使征收權。所以，原本就是公權為主體的國家，再過分強調“公共利益”，更強化了公權的強勢，也使公共利益的范圍更加難以把握。

原本想通過界定“公共利益”來保護私權不受侵犯，最后卻使“公共利益”成為眾多違法用地的理由，“公共利益”成了整個法律難以承受之重――這大概是引進“公共利益”概念之初沒有想到的。

現實操作困境

為使“公共利益”理念具有現實操作價值，各種探索實踐都在進行。例如，一些專家提議用列舉法編制公用項目目錄，凡是符合目錄的，都屬于符合公共利益的，國家可以行使土地征收權。

相對于只有抽象概念而言，這種列舉法無疑能使“公共利益”具有可操作性，也能在某一時段上約束一些地方以“公共利益”名義的違法用地行為。然而，“公共利益”內涵的無法窮盡性，使再大的目錄也難以完全容納所有的項目。其次，統一的目錄難以涵蓋因地區、經濟水平等差異形成的局部的“公共利益”項目，最終只能列舉一些社會最基本的公益項目如國防、公共設施等，而現實中發生“越界”的恰恰是那些具有局部公益性的“特色”項目。最后，目錄隨著社會的發展頻繁調整也影響其現實操作h生。

在韓國，其《土地征收法》中對公共利益項目也采用了列舉的方法，包括：有關國防、軍事事業；鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、燃氣、廣播、氣象觀測等建設事業；國家或地方共同團體設立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設事業；國家或地方公共團體指派的建設者，由他們所進行的住宅建設事業或住宅用地事業等。然而，由于公共利益的難以窮盡性，使原本應是公共利益的項目被排斥在外，非公共利益項目可能被包含其中，不但增加了現實的不合理性，也增加了操作的難度。這項制度的執行結果同樣不盡人意。

另有專家提出，通過建立公共利益認定機制，即設置一些具有一定獨立性的認定機構，公允地評價每一個項目是否具有公益性，從而決定國家能否行使土地征收權。應當說，這是一個極具制度性創意的建議，它解決了“‘公共利益’誰說了算”這一根本性難題，同時又使征地制度更加程序化、嚴密化，若能推行也將使國土資源管理工作前進一大步。然而，認定機制又是依據什么標準來評價項目是否符合“公共利益”?這似乎又回到了事情的起點。

我國的臺灣省就采用了這種方法，每一個項目，都請一批與項目毫無利益關系的學者或專家去論證其公益性。但最后的結果卻往往是所有的項目都能因具有公益性而獲得通過，而現實中卻因又具有很大的非公益性而遭到社會的譴責。要么就是一個項目久拖不決，甚至成為競選的砝碼。以至于一些臺灣學者感嘆：“公共利益”是無法定義的。

程序正義：“公共利益”視角的制度選擇

應當看到，“公共利益”作為一種價值理念，折射了人們對社會公平、正義的追求。在這一點上公有制與私有制是如此的接近，話語也如此的一致，“公共利益”如同一枚硬幣的兩面：一面是社會公益最大化，一面是限制公權對私權的侵犯。

現實中，隨著社會的發展國家為公益而動用土地征收權是不可避免的，關鍵是如何將私人的損失降到最小，也即如何充分合理補償――這也是我國公眾要求界定“公共利益”范圍的初衷。既然目的如此，如果避開“公共利益”的實體性爭議，走“法律程序性正義”路徑，則是一個更有價值的選擇。

首先，法律雖然無法準確界定“公共利益”的內涵，但可以通過一系列條款來保證被征地人在征地過程(程序)中充分行使其應有的權利。其一是知情權，即在使用權人或土地所有人的土地被國家征收之前，他有權利被告知，也有權利在法庭就項目的合法性表達自己的意見。其二是聽證權，即政府有關部門一旦決定行使土地征收權，就應舉行相應的聽證會議，邀請公眾參加，公眾可以表達他們的意見，甚至就項目的規劃表示反對。其三是訴訟權，即公眾如果有足夠的證據證明項目的非公益性或危害性，可以向法庭提訟，如果對方沒有相反的證據，法庭可以宣布取消該項目。

其次，如果公眾對項目沒有質疑或質疑被正當反駁，就意味著項目被通過而繼續進入下一階段――國家要實際動用土地征收權。同時程序也進入第二階段――補償談判。在這個階段，法律的作用在于保證雙方公平、對等的談判。一方面征收方可以向被征地人提出補償報價，被征地人也有權出示通過評估機構評估的資產價值資料，向征收方提出補償數量要求。如果雙方通過磋商達成一致，結局是政府購買――有關部門出錢購買土地，被征收人讓渡產權。如果雙方無法就補償額度達成一致意見，程序進入第三階段――政府強制征收。在這個階段政府向法院提訟，最后由法院裁決補償數額，進入執行。當然，雙方也可以庭外和解或通過仲裁機構調解、仲裁來解決補償糾紛。

在這里，“公共利益”能否準確界定并不是最重要的，重要的在于公眾在從立項到征地到補償的整個過程中都完全參與，能夠充分表達自己的意向且這些意向受到法律的尊重，最后獲取充分的補償――這就是法理上所稱的“程序正義”。

第9篇：土地征收的含義范文

關鍵詞：城鎮化；城鄉統一；建設用地

中圖分類號：D616 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2014）20-0081-02

一、城鎮化發展道路

所謂城鎮化，是指農村人口不斷向城鎮轉移，第二、三產業不斷向城鎮聚集，從而使產業結構不斷優化、規模不斷擴大，資源利用效率不斷提高的一種歷史過程。

首先需要弄清為什么要城鎮化，根本的原因是使用集約的方式提供公共產品等以提升人們的生活品質。城鎮化是一種集中的居住方式，因為集中居住，很多公共產品的空間成本下降，因此，使用公共性消費變得經濟，還通過居住的集中帶來共用品的便利，比較便宜地獲得如商業、旅游、教育、衛生等服務。

我國早已提出過城鎮化，在實踐過程中并不理想，各地政府主要是依靠征地來實現城市的擴張，一方面彰顯城市化進程，另一方面也是為了增加財政收入。在政府征地過程中產生了大量社會矛盾，一些失地農民被迫進入城市，但由于城鄉二元戶籍制度的存在，使得他們不能順利轉化成為市民，最終成為穿梭于城市間的農民工，增加了社會不穩定因素，與此同時，城市所征得的土地利用率比較低，集約化程度不高，產業結構不合理導致大量土地污染浪費等現象。

黨的十八屆三中全會的《決定》中提出，“完善城鎮化健康發展體制機制。堅持走中國特色新型城鎮化道路，推進以人為核心的城鎮化，推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展，促進城鎮化和新農村建設協調推進。優化城市空間結構和管理格局，增強城市綜合承載能力。”這就為今后的改革指引了方向，繪就了藍圖。

在今后的城鎮化過程中，要注意加強人的城鎮化。這就需要加快戶籍制度改革，破除城鄉二元戶籍制度，使農村人口能夠平等的享受醫療、住房、教育等政策，使符合條件的農村人口能夠享受城鎮化過程所帶來的紅利。

同時，新一輪城鎮化應當是城市的再城鎮化與農村的城鎮化同步進行。所謂城市的再城鎮化是指改變以往城市盲目擴張的征地模式，轉向集約化用地，加強城市內部的城鎮化，改變城市產業布局，充分利用城市內部閑置土地，提高土地利用效率，縮小征地范圍等；所謂農村的城鎮化是指推動農民向鄉鎮或者市縣集中，隨著青壯年農村人口的外出務工，農村留守人員逐漸減少，大量自然村逐步減少乃至消失，這種情況導致大量分散的農村宅基地得不到充分利用，同時國家的公共投入也不能發揮最大效益，因此，推動農村的城鎮化則可以集中農村閑置土地進行再次開發利用，同時國家又可以實現公共服務效益最大化，使更多的農村人口享受到優質的生活環境。

二、城鄉統一的建設用地市場

根據我國土地所有制形式，建設用地包括城市建設用地與農村集體建設用地，農村集體建設用地又包括宅基地、集體公益性建設用地、集體經營性建設用地，其中集體經營性建設用地主要是鄉鎮村企業用地。

黨的十八屆三中全會《決定》中在加快完善現代市場體系一節中明確提出“建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”

對于城市建設用地的審批及規劃已經有了比較成熟的法律規定加以保障，市場化程度相對較高，此次《決定》中明確提出了農村集體經營性建設用地的市場化操作，打破了之前集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租的規定，推動農村經營性集體建設用地在符合規劃的前提下進入市場，充分發揮市場配置土地的基礎性作用。

（一）在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價

在涉及土地出讓、租賃、入股等行為之前，首先需要清楚土地主體是誰，之后才能根據主體的意思表示做出行為。

1.農村集體土地主體的再確定

我國傳統的集體所有制確立的“三級所有，隊為基礎”體制早已發生變異，取代而建立的鄉是我國基層地方政權建制，已不具有原農民集體的基本含義；取代生產大隊而建立的村民委員會已成為基層群眾自治組織的自治機構，職權偏向行政事務，如果將土地產權行使主體歸其所有，必定職權混亂，造成村干部越俎代庖；隨著生產隊解體而相應建立的村民小組組織松散，職能弱化，無力與原生產隊一樣對土地進行有效管理和配置。

因此應確立新的農村組織作為農民集體土地權利主體，該組織同樣由村民大會產生，新產生的組織與村委會平級，以防村干部個人行為對土地所有制造成侵害；由于大部分土地所有權屬于村民小組，因此可以由村民小組組長組成該組織，以村委會、鄉鎮政府為集體土地產權的輔助執行機構，其功能主要在于調節變化中的集體土地關系，協助集體土地權利主體抵抗市場風險。如下圖：

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集體土地權利的行使代表農民集體的意愿和利益，新型農村組織采用民主集中制的方法共同決策，集體表決集體負責，最終做出對集體土地的經營管理決定。新產生的組織受到村民大會和全體村民的監督，本小組內村民有權利對侵害其土地利益的組長提出罷免案或質詢案，經多數人同意，村民大會應撤銷組長職務并撤銷其侵害行為。

2.城市建設用地主體權力的定位

《決定》中提到建設統一開放、競爭有序的市場體系，使市場在資源配置中起決定性作用，凡是能由市場形成價格的都交給市場，政府不進行不當干預。

《憲法》第10條規定，城市的土地屬于國家所有。而代表國家行使權力的則是政府，現實生活中，政府不僅直接經營土地，而且控制這個土地交易過程，在其中有絕對優勢，形成了對土地市場的壟斷，于是市場便難以發揮作用，與《決定》內容相悖。

因此，需要對政府權力進行限制，實現政府職能的轉變，城市建設用地作為一種特殊商品，已能夠通過市場招拍掛等形式確定土地價格，政府在其中完全可以僅負責審批與監督等，從而把更多的精力放在威武生態、改善環境，做好社會保障等公益事業上來。

（二）縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制

縮小征地范圍，首先充分利用存量建設用地，將一些城市內、農村中的閑置存量用地盤活，保證地區經濟增長的合理空間；其次，制定負面清單限定征地范圍，將營利項目通過負面清單剝離出去，由市場來解決。最后，對于必須予以征收的有關公共利益的用地，嚴格規范征地程序[1]。

所謂合理，即不能按以往“土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產值的30倍”的內容予以補償，應該按照土地征收后的功能或用途予以補償，并參考土地區位價值。

在征地過程中要維護被征地農民的知情權、參與權、監督權和申訴權，逐步建立完善征地補償爭議的協調裁決機制，針對實踐中往往由土地管理部門和村委會進行談判，決定征收及補償等有關問題的做法，應完善協商機制，讓農戶選派代表直接參加談判，以更好地維護自身利益。對不服土地征收行為、補償標準問題賦予被征收土地農民及其集體有提起行政的權利[2]。

（三）擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥

《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條詳細規定了公共利益的范圍，具體包括一是國防和外交的需要；二是由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；三是由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；四是由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；五是由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；六是法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

擴大國有土地有償使用范圍，就是要減少土地的劃撥，除了軍事、國家安全基礎設施建設、扶貧等項目采取劃撥形式外，其他項目都應實現有償使用。

（四）建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益

由于農民在土地增值過程中并未投入資源，很大程度上是由于占據地理優勢從而獲得土地增值成果，若全部將土地增值收益歸還農民不盡合理，若象以往僅象征性的補償農民也不合適，因此，需要建立公平的土地收益分配機制。

在集體經營性建設用地進入土地交易市場后，需地方應補償供地方，供地方可以采用土地入股、土地出租、土地抵押等土地流轉形式或者在需地方單位就業等形式享受土地增值收益，但與此同時，國家對于土地的規劃、基礎設施的投入等都需要大量人力物力財力，因此，在雙方交易過程中，國家可以通過稅收的形式適當收回成本。

在公益性用地征收過程中，國家應當根據今后土地用途、土地區位等合理補償失地農民，盡可能的情況下返聘失地農民。

（五）完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場

建立統一的土地交易市場，使城市建設用地與集體經營性建設用地平等進入、公平交易，集體經營性建設用地不需要實現變為國有，從而使兩種所有制土地權利平等，實現同等入市，同價同權，保障農村集體土地權益，縮小城鄉二元結構差異，打破國家對建設用地市場的壟斷，從而使農民直接分享土地增值的成果。

對于統一的土地交易市場，可以是由相關國家機關予以審核頒發資質，市場化運營，農民將自己閑置的集體經營性建設用地予以申報，將土地使用權證等予以抵押，通過土地交易市場收集閑置分散的集體經營性建設用地，再通過“增減掛鉤”政策獲取相對集中的集體經營性建設用地，對獲取的集中土地通過招拍掛等形式予以流轉，從而實現集體土地增值的成果可以由農民共享[3]。

參考文獻：

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