土地征收補償?shù)囊缶x(九篇)
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土地中圖分類號:D922.3 文獻標識碼:A 文章編號:1009-8631(2010)01-0034-01
隨著我國工業(yè)化、城市化進程逐漸加大步伐,大量城市、城鎮(zhèn)周邊地區(qū)的農(nóng)用土地被征收。為了維護失地農(nóng)民的權(quán)益,第四次憲法修正案“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”的規(guī)定為我國的土地征收補償制度提供了憲法基礎(chǔ)和保障。為了有效實施憲法確立的土地征收補償制度,修訂后的《土地管理法》、新頒布的《物權(quán)法》等法律就土地征收補償問題做了相對細化得規(guī)定,國務(wù)院及國土資源部實施了一系列配套的規(guī)范性文件,從而形成了系統(tǒng)的土地征收補償法律體系。但是,我們看到,目前我國的土地征收補償制度仍不完善,加之整個社會就業(yè)壓力增大,社會保障匱乏,失地農(nóng)民的生活狀況急劇下降。失地農(nóng)民補償問題引起了國家和社會的高度重視,成為社會各界關(guān)注的熱點問題。本文結(jié)合我國的國情,參考國外的一些做法,就我國土地征收補償制度的完善提出幾點建議,喚起大家對這一問題的繼續(xù)關(guān)注。
一、確立公平補償?shù)耐恋卣魇昭a償基本原則
土地征收補償原則是土地征收補償?shù)幕A(chǔ)。不同國家和地區(qū),土地征收補償?shù)脑瓌t各不相同,總的來說,主要有完全補償原則、不完全補償原則及相當補償原則。完全補償原則認為,對于行政相對人因公共利益受到的特別損失,國家都應(yīng)予以補償;不完全補償原則強調(diào),為了調(diào)和權(quán)利剝奪和社會義務(wù),應(yīng)給予臺理的補償,補償應(yīng)限于被征收財產(chǎn)的價值;相當補償原則認為,公正的補償只要是按照補償時社會的一般觀念,算定相當?shù)摹⒑侠淼难a償就足夠了。雖然我國憲法中規(guī)定了土地征收必須補償,但是缺少對補償基本原則的規(guī)定,其他法律也未對土地征收補償基本原則做出明文規(guī)定,因而各省、各地的農(nóng)村土地征收標準不是很統(tǒng)一,補償結(jié)果差異性很大。
為更好地保護被征收人的合法權(quán)利,維護社會的穩(wěn)定,促進和諧社會的構(gòu)建,我國應(yīng)確立土地征收補償?shù)幕驹瓌t。首先,在憲法中明確規(guī)定土地征收補償?shù)目傇瓌t。根據(jù)我國國情,借鑒國外先進的立法經(jīng)驗,筆者建議,在憲法中應(yīng)規(guī)定公平補償?shù)耐恋卣魇昭a償原則,為其他土地征收補償立法具體規(guī)定補償標準明確憲法基礎(chǔ)。公平補償?shù)脑瓌t,更具有靈活性、適應(yīng)性和包容性,能夠規(guī)范土地征收權(quán)力的運作,化解規(guī)范之間的矛盾沖突,為法官提供司法判決的理由,使被征收人的損失按照公平的市場價格得到填補。其次,土地管理法等相關(guān)立法,在憲法公平原則的指導(dǎo)下,應(yīng)將憲法確立的公平補償原則具體化,使其能夠有效應(yīng)對現(xiàn)實當中出現(xiàn)的征地補償糾紛,從而實現(xiàn)社稷的安定,保障人民的福社。
二、完善土地征收補償?shù)姆秶蜆藴?/p>
首先,擴大補償范圍。我國土地征收補償范圍狹窄,只包括土地補償費、林木補償費、青苗及地上附著物補償費、安置補償費、房屋補償費和搬遷安置費,沒有做到充分的補償。為了改變土地征收補償范圍過窄、對相對人保護不利的局面,適應(yīng)現(xiàn)代社會征收補償理論的發(fā)展要求,擴大補償范圍。補償不但要包括土地征收的直接損害補償,還包括因征地引起的間接損害補償,如土地承包經(jīng)營權(quán)損失造成的直接經(jīng)濟利益損失、由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的直接損失等,只有這樣,才能使土地所有者不致因土地征收而受到經(jīng)濟上以及精神上的損失,從而有效地保護所有者的利益。”
其次,完善土地征收補償?shù)臉藴省Ｃ鞔_了補償范圍之后,接下來的問題是以什么樣的標準對被征收的財產(chǎn)予以補償回顧歷史,不少國家在征收補償?shù)臅r候是按照財產(chǎn)所有人的價值進行補償,但是,由于所有人的價值非常復(fù)雜,很多時候難以確定財產(chǎn)所有人的具體價值。而市場價值具有形式上的中立性,更具有可操作性,不少國家逐步改為以市場價值為補償標準。在我國,第47條對被征收的土地的補償標準作了詳盡的規(guī)定,但是,該標準并沒有明確這種補償是屬于市場價值還是所有人的價值,而是不僅考慮到被征地農(nóng)民的生活成本,同時還依賴政府的財政能力。這種標準是由行政機構(gòu)決定,毋需考慮財產(chǎn)的市場價值,是高度行政化的土補償標準,實踐征收過程中,土地征收補償?shù)囊?guī)定存在層層授權(quán),甚至是無權(quán)授權(quán)現(xiàn)象,且對農(nóng)民的補償偏低。因此,完善土地征收補償?shù)臉藴?要建立以保護被征收人權(quán)利為主旨的法律制度,將土地所有人的“義務(wù)本位”改為“權(quán)利本位”,從法律上明確個人對集體所有土地的各項權(quán)利。對于征地的補償,以土地的市場價值為標準對被征收人進行補償。
三、健全土地征收補償?shù)木葷鷻C制
“人類權(quán)利自始就是與救濟相聯(lián)系的。沒有救濟可依的權(quán)利是虛偽的,猶如花朵戴在人的發(fā)端是虛飾。”隨著我國征收土地行為的頻繁和征收土地量的增多,隨著農(nóng)民民主法律意識的增強,由征地引發(fā)的糾紛越來越多。遺憾的是,我國至今尚未有一部法律對行政補償訴訟作出專門規(guī)定。而實踐中存在著征地補償是合法行為而不屬于行政訴訟受案范圍的誤區(qū),造成了行政補償案件的立案難、審理難和判決難,導(dǎo)致被征地相對人權(quán)利受到侵害時告狀無門,維權(quán)艱難的現(xiàn)狀。
為了維護被征地人的合法權(quán)益,規(guī)范政府行為,必須健全土地征收補償?shù)木葷鷻C制。首先,建立解決土地糾紛的社會仲裁機構(gòu)。社會仲裁機構(gòu)因其具有中立性、專門性、簡易性,能夠直接接受社會監(jiān)督,可在仲裁機構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門解決土地糾紛的仲裁部門,來解決土地征收補償中的糾紛。其次,完善行政復(fù)議制度。行政復(fù)議作為土地征收及補償救濟的重要途徑,因其專業(yè)、效率而具有其不可取代的優(yōu)點。《行政復(fù)議法》第30條的規(guī)定為土地征收補償糾紛提供了行政復(fù)議救濟途徑,為強化其糾紛解決的功能,應(yīng)從延長被征收人提出行政復(fù)議申請的期限、行政復(fù)議期間應(yīng)停止土地征收的執(zhí)行、修改《行政復(fù)議法》關(guān)于復(fù)議終局的有關(guān)規(guī)定等方面進行完善。最后,完善司法救濟。從法律層面明確人民法院對于土地征收補償?shù)乃痉ü茌牂?quán),法院應(yīng)逐步擴大對征地農(nóng)民的司法救濟,規(guī)定相對人對于土地征收過程中征收土地的公共利益目的的認定、土地征收方案和補償方案是否合理、征地程序是否公正等各項具體行政行為都可以向法院,由法院在衡量相關(guān)利益后作出裁決。
參考文獻:
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第2篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
一、正當程序及其在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)
（一）正當程序的基本要求
正當程序亦稱正當法律程序，它是英美法系古老而長青的原則，其意義在于——在作出任何使他人遭受不利影響的決定前，應(yīng)當聽取當事人的意見。在英國，正當程序寓于自然正義原則之中，包括兩項根本原則：一個人不能在自己的案件中作法官，人們的抗辯必須公正地聽取［2］。在美國法上，正當法律程序作為一項憲法原則被規(guī)定在美國憲法之中。1791年美國憲法第5條修正案規(guī)定：“未經(jīng)正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由和財產(chǎn)。”1867年第14條修正案又采用正當法律程序，將其擴大適用到各州，直接針對州政府、州政府官員和地方政府。根據(jù)美國法院的解釋，憲法規(guī)定的正當法律程序有兩方面的意義：一是正當法律程序是一個實體法的規(guī)則，稱為實質(zhì)的正當程序。這種意義的正當法律程序要求國會所制定的法律必須符合公平與正義，如果國會所制定的法律剝奪個人的生命、自由或財產(chǎn)，不符合公平與正義的標準時，法院即宣告這個法律無效。其現(xiàn)在主要是保護財產(chǎn)權(quán)以外的憲法權(quán)利。二是正當法律程序是一個程序法的規(guī)則，稱為程序上的正當法律程序。這種意義上的正當法律程序要求一切權(quán)力的行使在剝奪私人的生命、自由或財產(chǎn)時，必須聽取當事人的意見，當事人有要求聽證的權(quán)利［3］。法國憲法未規(guī)定“正當程序條款”，但法國行政法院逐漸發(fā)展出類似英國“自然正義原則”的“防御權(quán)”，即“凡剝奪既存權(quán)利，即應(yīng)給予當事人適當?shù)姆烙鶛C會”。其內(nèi)容包括：“告知程序的存在、所有指控的內(nèi)容、給予充分的時間準備防御（答辯）、行政機關(guān)并應(yīng)確實斟酌當事人表達之意見等。”［4］德國聯(lián)邦行政程序法第28條明文規(guī)定，行政程序中的當事人有聽證權(quán)——行政機關(guān)作成干涉當事人權(quán)利之行政行為前，應(yīng)給予當事人對與該決定有關(guān)之重要事實，表示意見的機會。為落實聽證權(quán)，該法還規(guī)定當事人其他的附帶程序權(quán)利，包括第25條的行政機關(guān)勸告、教示義務(wù)，以及第29條的卷宗閱覽權(quán)。
（二）正當程序在有關(guān)國家土地征收中的體現(xiàn)
土地征收是對公民土地財產(chǎn)的剝奪，而正當法律程序是制約土地征收權(quán)的有力武器，因而正當法律程序原則在各國土地征收中得到了廣泛的應(yīng)用。
1.在美國，作為正當?shù)姆沙绦颍ǔＭ恋卣魇招袨閼?yīng)當遵循如下步驟：一是預(yù)先公告；二是政府方對征收財產(chǎn)進行評估；三是向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約；被征收方可以提出反要約；四是召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性；如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為；五是如果政府和被征收方在補償數(shù)額上無法達成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當數(shù)額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產(chǎn)。除非財產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變；六是法庭要求雙方的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當庭交換；七是雙方最后一次進行補償價金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力；八是如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數(shù)額；九是判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補償價金并取得被征收的財產(chǎn)［5］。
2.在法國，土地征收是公用征收的重要組成部分，其程序分為兩個階段：行政階段和司法階段。行政階段主要審批土地征收的目的和確定可以轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，具體包括事前調(diào)查、批準公用目的、具置的調(diào)查和可以轉(zhuǎn)讓決定四個程序。批準公用目的是行政階段最主要的環(huán)節(jié)，只有批準符合公用目的，土地征收才能合法進行，法院裁決所有權(quán)轉(zhuǎn)移才有合法根據(jù)。批準公用目的是一個行政決定，被征收人及利害關(guān)系人以及對土地征收有直接利益的人，如不服該決定可向行政法院提起越權(quán)之訴，請求撤銷違法的決定。司法階段主要是所有權(quán)的移轉(zhuǎn)和補償金的確定。被征收的不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，由不動產(chǎn)所在省的公用征收法官裁判，對此裁判不服的，可向最高法院提起復(fù)核審訴訟。補償金的確定可由雙方協(xié)商，不能達成一致意見的，可向公用征收法官，不服判決可上訴［6］。
3.日本的土地征收稱為土地收用，其《土地收用法》規(guī)定了土地征收的一般程序，其程序包括五個方面：事業(yè)準備、事業(yè)認定、調(diào)查報告的制作、收用委員會的裁決以及不服申訴和訴訟［7］。其中頗具特色的程序是事業(yè)認定、征收裁決以及不服申訴和訴訟程序。事業(yè)認定是認定申請的項目是否具有公共性的程序，依起業(yè)者申請，由建設(shè)大臣或都道府縣知事在聽取專家、群眾意見或舉行聽證的基礎(chǔ)上進行認定，應(yīng)在三個月內(nèi)完成，并將認定結(jié)果公布于眾，認定的效果自公告之日起生效。自項目認定公告之日起1年內(nèi)，起業(yè)者應(yīng)申請土地所在地的都道府縣的征收委員會作出征收裁決。該委員會是獨立的行政委員會，獨立行使職責。征收委員會的裁決有駁回裁決和征收或使用裁決兩種。如當事人認為事業(yè)認定違法、裁決程序違法時，即提出的理由屬于公益方面的內(nèi)容時，可以征收委員會為被告提起行政訴訟中的撤銷訴訟；如對損失補償?shù)慕痤~不服，則可以另一方當事人為被告提起行政訴訟中的當事人訴訟［8］。從以上國家土地征收的正當法律程序看，其程序的基本要求是：公共利益的認定程序、公告程序、相對人有效參與程序和完善的救濟程序。
二、我國土地征收程序存在的主要問題
（一）缺乏公共利益的認定程序
公共利益的需要是行使土地征收權(quán)的前提條件。只有當征收土地符合公共利益的需要時，才可行使征收權(quán)；反之，則不得行使。正因如此，各國均規(guī)定土地征收必須符合“公共使用”、“公共事業(yè)”、“公共利益”，且設(shè)立了公共利益認定程序。在我國，雖然《憲法》、《土地管理法》和《物權(quán)法》等法律均強調(diào)土地征收必須為了公共利益的需要，但從征收程序的具體內(nèi)容來看，盡管法律也有土地征收方案須報國務(wù)院或省級政府批準的規(guī)定，但由于在報批征收方案時，以市縣政府作為申請人，并不要求具體的用地單位和使用目的，因此，批準征收時，并不包含對征收目的是否符合公共利益的認定，導(dǎo)致了征收權(quán)的濫用。
（二）程序公開性不強
我國土地征收程序公開性不強主要表現(xiàn)在：（1）公告時間的事后性。根據(jù)《土地管理法》第46條“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上人民政府予以公告并組織實施”，第48條“征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告，并聽取被征收地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見”的規(guī)定可以看出，我國的公告是有關(guān)部門批準后的公告，即為事后公告，只是一種既定事實的告知，并沒有提供有效的救濟渠道。（2）公告內(nèi)容簡單、缺乏說理性。《征用土地公告辦法》第5條、第8條分別規(guī)定了征收土地公告和征地補償、安置方案公告的內(nèi)容，從內(nèi)容來看，較為簡單，是一種例行性通知，對征收是否符合公共利益的需要，補償、安置方案確定的理由和依據(jù)等均缺乏說明。（3）公告形式單一化。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，征收土地、征地補償、安置方案應(yīng)在被征收土地所在地村、組內(nèi)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。實踐中，多采用張貼公告的方式進行。這種單一化的公告方式難以保證被征收人知悉公告內(nèi)容，這就往往導(dǎo)致其權(quán)利無法得以主張。
（三）被征收人不能有效參與征收程序
被征收人不能有效參與征收程序表現(xiàn)在：（1）被征收人無權(quán)參與土地征收決策。被征收人只是在政府作出征收決定后，才被告知其土地已被征收，土地征收決策完全是政府的單方行為。（2）被征收人難以有效參與征地補償、安置方案的制定。盡管依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，征地補償、安置方案由國土部門會同有關(guān)部門擬訂后公告，在公告期間，被征收人可以提出意見和提出聽證要求，但“確需修改征地補償、安置方案的，應(yīng)當依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準的征用土地方案進行修改”的規(guī)定表明該方案已經(jīng)生效并難以改變。（3）聽證形式化。根據(jù)《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證辦法》的規(guī)定，被征收人對補償、安置方案要求舉行聽證的，應(yīng)當舉行聽證會。但由于舉行聽證會的范圍僅限于補償、安置方案，且沒有規(guī)定未舉行聽證會的補償、安置方案的法律效力，加上我國尚未建立必須根據(jù)聽證筆錄作出行政決定的制度，聽證在實踐中流于形式。
（四）缺乏救濟程序
我國只對土地征收中補償標準的爭議規(guī)定了救濟程序，且這是一種行政裁決最終的程序。《土地管理法實施條例》第25條規(guī)定，“對補償標準有爭議的，由縣級以上人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。”這意味著，土地權(quán)利人對補償、安置有異議的，只能申請縣級以上人民政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由上一級人民政府裁決，不能尋求司法救濟，這種救濟難保其公正性。其實，土地征收救濟包括對土地征收行為本身的救濟（征收救濟）和對土地征收補償、安置的救濟（補償救濟）兩種，在我國，不管是對土地征收行為本身還是對補償安置均不能進行司法審查。
三、我國土地征收正當程序的構(gòu)建
（一）增設(shè)公共利益認定程序，確保征收前提的合法性
鑒于公共利益的需要是土地征收的前提條件，國外土地征收往往設(shè)立公共利益認定程序，以判斷征收是否為了公共利益。在我國，公共利益認定往往被吸收在土地征收申請及批準程序之中，沒有單獨獨立出來，弱化了該程序的意義，從而引起征收權(quán)濫用，嚴重損害了被征收人的合法權(quán)益。因此，應(yīng)增設(shè)公共利益認定程序，由申請人在項目批準后向有關(guān)主管部門提出公益目的認定的申請，主管部門應(yīng)通過聽證程序并嚴格按照聽證筆錄做出決定。
（二）完善公告制度，促進程序公開
程序公開是實現(xiàn)公民知情權(quán)和參與權(quán)的前提，要促進程序公開，必須完善公告制度。（1）公告內(nèi)容細致化，增加說理性。我國土地征收除公告現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的內(nèi)容外，還應(yīng)對征收符合公共利益的說明，補償安置標準確定的理由和依據(jù)、被征收土地的詳細情況、財產(chǎn)評估方法、被征收人的異議和聽證權(quán)等權(quán)利及其行使的方式、期間等［9］。（2）公告方式多樣化，力求到位。除依現(xiàn)行的方式公告外，征收公告和補償、安置方案必須在當?shù)仄毡榘l(fā)行的報紙上予以連續(xù)、在當?shù)乜h級電視臺滾動公布，并應(yīng)借鑒法院送達的方式派專人或通過特快專遞將其送達到每一位被征收人手中。
（三）強化被征收人的有效參與
參與程序是現(xiàn)代行政程序的一項重要原則，是指“受行政權(quán)力運行結(jié)果影響的人有權(quán)參與行政權(quán)力的運作，并對行政決定的形成發(fā)揮有效作用”［10］。要保證被征收人有效參與程序，必須做到：（1）被征收人具有參與土地征收程序的可能性。如被征收人知悉自己有權(quán)向行政機關(guān)提出意見和建議，知悉行政機關(guān)作出征收的決策和補償安置方案的內(nèi)容和依據(jù)，行政機關(guān)確定的參與時間和地點方便被征收人參與，聽證權(quán)的告知與聽證的舉行之間應(yīng)具有相當?shù)拈g隔，以方便被征收人做好準備工作。（2）就參與的程序來看，被征收人應(yīng)有權(quán)參與土地征收決策過程、征收補償、安置方案的制定等實質(zhì)性程序。對于征收中公共利益的認定，征收范圍和位置的確定，補償、安置方案的制定，被征收人均應(yīng)有權(quán)參與，行政機關(guān)應(yīng)與被征收人展開充分的對話與協(xié)商。（3）被征收人的參與行為應(yīng)具有影響土地征收實體內(nèi)容的可能性。被征收人參與征收行為目的是讓行政機關(guān)聽取其意見和建議，影響征收行為的內(nèi)容。如果被征收人在實施參與行為（如提出意見和建議，參加聽證會）之初，征收行為的內(nèi)容已經(jīng)確定且不可更改或難以更改，那么只有傻瓜才會積極參與。因此，被征收人應(yīng)在事前或在行政機關(guān)最終決策作出之前參與征收程序，且行政機關(guān)應(yīng)聽取其意見和建議，即對所獲取的意見和建議“必須真誠地予以考慮”，而不是“聽而不取”，裝裝樣子。（4）規(guī)范聽證程序。舉行聽證會是被征收人參與征收程序的重要體現(xiàn)。舉行聽證會應(yīng)從補償、安置方案的制定擴大到土地征收決策程序，同時應(yīng)明確規(guī)定被征收人申請舉行聽證會而未舉行聽證會作出的征收決策和補償、安置方案的法律效力，明確規(guī)定應(yīng)根據(jù)聽證筆錄作出征收決定和制定補償、安置方案。
第3篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
【關(guān)鍵詞】土地征收補償范圍間接損失土地承包權(quán)社會保障
征收補償?shù)姆秶钦魇昭a償制度的基本構(gòu)成要素之一，也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應(yīng)對哪些方面的財產(chǎn)損害進行補償?shù)膯栴}。
一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析
根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費；征收其他土地如林地、草地、水域、建設(shè)用地等，也應(yīng)當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償?shù)膶ο笫羌w組織喪失的土地所有權(quán)。安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農(nóng)業(yè)人口的安置，因此，誰負責農(nóng)業(yè)人口的安置，安置補助費就應(yīng)該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構(gòu)筑物如房屋、地土地下管線等設(shè)施的拆遷和恢復(fù)費用，及被征收土地上林木的補償或砍伐費等，其具體標準由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預(yù)期收益的補償。這種補償也是農(nóng)民在征地中的直接損失。
根據(jù)上述分析，土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償，安置補償費是對農(nóng)民基于土地所產(chǎn)生的穩(wěn)定的收益之損失補償，體現(xiàn)了對農(nóng)民生存保障的考慮。但是，我國這種補償范圍立法規(guī)定，無論是與外國征收補償立法比較，還是從我國征收補償制度的實踐來看，都是值得仔細斟酌的。我們認為，我國征收補償制度之立法，基于農(nóng)村土地制度的現(xiàn)狀，從不同角度進行分析，存在以下三個方面的問題：
第一、從被征收土地上存在的權(quán)利體系角度考察，可以發(fā)現(xiàn)我國征收補償?shù)臋?quán)利損失僅限于土地所有權(quán)，根本就沒有對農(nóng)民享有的土地承包權(quán)等土地他項權(quán)利之損失給予補償。然而，土地承包權(quán)卻是農(nóng)民對土地享有的最主要的權(quán)利，因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的，而在實質(zhì)意義上由農(nóng)民享有和處分所有權(quán)，所以，農(nóng)民享有的土地所有權(quán)實際上一個虛有權(quán)，只有土地承包權(quán)對于農(nóng)民而言才有實際意義。土地經(jīng)營的目的是取得收益，土地承包經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權(quán)。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)獲取的應(yīng)是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)有其長期經(jīng)濟價值，是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)。但在目前的現(xiàn)實中，這種權(quán)利遭受征收制度侵犯時，國家卻恰恰忽視對這個在農(nóng)民看來具有實質(zhì)性和決定性意義的權(quán)利給與補償，結(jié)果出現(xiàn)一個奇怪的悖論：在征收中不對土地承包權(quán)進行補償，似乎認為土地承包權(quán)是一個無關(guān)緊要的權(quán)利，然而這個土地承包權(quán)卻是農(nóng)民生存的根基之所在，國家也因此一再強調(diào)它的重要作用且不斷強化對他的保護，如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權(quán)利的實現(xiàn)。所以，當承包的土地被國家征用后，農(nóng)民失去了對土地的承包經(jīng)營權(quán)，失去了經(jīng)營土地的長期的收益來源，國家應(yīng)當給予失地農(nóng)民充分合理的補償。如果農(nóng)民得不到合理補償，則極易陷入生活無依靠的困境。
第二、從被征收土地的財產(chǎn)損害角度分析，征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失，對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償?shù)鹊龋瑒t根本就沒有考慮，這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經(jīng)規(guī)定的關(guān)于直接損失的相關(guān)補償費用，由于補償標準過低，按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費，根本不可能對被征收人的直接損失實現(xiàn)全部補償和全面補償，只能達到一個部分補償?shù)男Ч２⑶遥趯嶋H操作中，政府往往還極力地限制征收補償?shù)姆秶由涎a償費的分配過程中的各種問題存在，使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。
第三、從土地上所承載的功能角度分析，我國農(nóng)村土地上不僅是農(nóng)民的生活來源和收益來源，更是我國農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ)。因為我國農(nóng)民在目前沒有被納入國家的社會保障體系，不能像城市人口一樣獲得失業(yè)救濟金、最低生活保障、基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等社會保障制度的救濟，生活在農(nóng)村的農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ)，全部依靠在其享有權(quán)利的土地之上。現(xiàn)行征收補償范圍中的安置補償費，實際上是按照城市的失業(yè)模式而采取的勞動力貨幣安置方案，但是對于社會保障中的基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障卻沒有給與考慮，而這恰恰是農(nóng)民所最關(guān)注的兩個方面的保障問題，農(nóng)民的養(yǎng)老問題和醫(yī)療問題一直是三農(nóng)問題中的焦點和難點所在。可見，在征收補償范圍上，我國立法缺乏從功能角度的考慮，對農(nóng)民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此，從土地承載的功能角度，征地補償需要把農(nóng)民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較，這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全，土地不需要承載社保功能，但由于我國農(nóng)村社會保障機制沒有建立起來，因此，農(nóng)村集體土地對于農(nóng)民而言，不僅有收益功能而且還有社保功能。
二、完善我國征收補償范圍的立法對策
我國現(xiàn)行的土地征收制度在市場經(jīng)濟條件下，卻仍然采用計劃經(jīng)濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍，這種征收補償范圍和標準都已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，需要按照市場經(jīng)濟的要求進行全面的變革。根據(jù)上文指出的三方面問題，從相應(yīng)角度來完善我國征收補償范圍的立法規(guī)定。
（一）把農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)納入征收補償范圍
土地承包經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權(quán)，因為農(nóng)民種植和經(jīng)營土地的目的是取得土地收益。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)獲取的是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)有其長期經(jīng)濟價值，是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)。因此，從土地上財產(chǎn)權(quán)利體系角度而言，當國家征收農(nóng)民承包經(jīng)營的土地時，實際上發(fā)生了既直接征得了發(fā)包方的土地所有權(quán)又直接征得了承包方的土地經(jīng)營權(quán)兩個法律后果。顯然，政府征用農(nóng)民承包的土地，在直接向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織支付對所有權(quán)的土地補償費的同時，亦應(yīng)直接向農(nóng)民支付對承包經(jīng)營權(quán)的土地補償費。然而，很多地區(qū)的實際情況是，政府僅把土地補償費支付給了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，農(nóng)民承包者并未得到應(yīng)得的土地補償。征收土地承包經(jīng)營權(quán)給予的補償難以落實的理由在于，我國至今延用的只對農(nóng)村土地所有者——農(nóng)村集體經(jīng)濟組織進行土地補償，不對土地承包經(jīng)營者——農(nóng)民進行土地補償?shù)挠媱澖?jīng)濟的征地補償制度。實際上，在實行農(nóng)村土地承包以后，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利屬性顯現(xiàn)，使得被承包的土地出現(xiàn)了作為所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個權(quán)利主體；土地承包經(jīng)營權(quán)的價值屬性，使得土地所有權(quán)的價值和土地經(jīng)營權(quán)的價值亦對應(yīng)著作為土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和作為承包經(jīng)營者的農(nóng)民兩個主體。此時，國家征用土地的受償主體已經(jīng)不是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織獨家，而是同時包括被征地的農(nóng)民承包者，支付的土地補償費已經(jīng)不單是對集體土地所有者土地所有權(quán)的補償，還應(yīng)包括對土地承包經(jīng)營者的土地承包經(jīng)營權(quán)的補償。
我國關(guān)于征地補償制度的立法規(guī)定與其他現(xiàn)行法律的一些條文規(guī)范是存在矛盾和沖突的。現(xiàn)行的征地補償法律制度主要體現(xiàn)在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中，這些專門規(guī)定對于農(nóng)民土地被征收時其土地承包經(jīng)營權(quán)如何受到法律保護，如何對農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)直接進行補償并未做出規(guī)定。但《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)業(yè)法》都明確要求對農(nóng)民的承包土地給與補償，如《農(nóng)村土地承包法》第16條規(guī)定了“承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償”，《農(nóng)業(yè)法》也有相似規(guī)定。但問題是，在《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》通過或修改以后，《土地管理法》和《土地管理法實施條例》并未進行同口徑修訂，沒有規(guī)定土地承包權(quán)被一并征收時應(yīng)給與補償和明確相應(yīng)的補償標準，由此形成土地承包權(quán)補償方面的法律沖突。這些沖突使已經(jīng)生效的《農(nóng)業(yè)法》、《農(nóng)村土地承包法》關(guān)于征地補償?shù)囊?guī)定成為一紙具文。
為保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，迫切需要改革現(xiàn)行的征地補償制度。第一，要明確土地承包經(jīng)營權(quán)作為農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)在法律上的地位，確立對農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)和農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)同時進行補償?shù)牟⑿醒a償機制。其次，確立被征地農(nóng)民基于土地承包經(jīng)營權(quán)而享有依法取得土地補償費的受償主體地位，由有關(guān)部門直接對被征地農(nóng)民予以征地補償?shù)怯洠瑢r(nóng)民直接支付土地補償費，而不是由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)交或在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民之間分配。
2、應(yīng)該把土地上的農(nóng)民社會保障利益納入補償范圍
現(xiàn)階段農(nóng)村居民應(yīng)對生存風險的基本方式是家庭成員之間的互助。制度化的社會保障如養(yǎng)老、醫(yī)療保障及社會救助，在農(nóng)村社會保障中只占極小的比重。家庭保障作為一種古老的保障模式，是通過家庭成員及其親屬之間的物質(zhì)互助和情感、精神層面的交流而實現(xiàn)的。傳統(tǒng)上作為家庭保障的物質(zhì)基礎(chǔ)的土地。仍然是現(xiàn)階段農(nóng)村家庭保障的重要的物質(zhì)或資金來源之一。實行以來，農(nóng)村居民以家庭為單位承包一定數(shù)量的土地，由家庭中有勞動能力的成員經(jīng)營，取得的收成或收入成為家庭成員的基本生活來源和應(yīng)對生存風險(年邁、疾病、災(zāi)害等)的物質(zhì)來源。在國家征收他們的土地后，他們基本上就喪失了社會保障的基礎(chǔ)，因為現(xiàn)在農(nóng)民所獲得的征收補償費，在不斷上漲的社會物價與消費面前，是很難保證他們能夠獲得一個基本穩(wěn)定的生活狀態(tài)的，特別是在子女的教育費用及醫(yī)療費用不端攀升的情況下，靠這些征收補償費來保持目前的生活水平都是問題，何況談失地后的社會保障問題。因此，從這個角度而言，國家在征收土地過程中，有必要解決他們的社會保障問題，以求保證失地農(nóng)民在遇到風險時有最基本的繼續(xù)生存條件。這應(yīng)當是國家在征收補償中更應(yīng)該考慮的問題。
另外，從社會學(xué)角度而言，在國家實施征收土地行為前，農(nóng)民和農(nóng)村在生活邏輯上，實際上處于一種農(nóng)耕社會的生活模式，但在征地后，農(nóng)民直接面對的高度發(fā)達的現(xiàn)代化的工業(yè)社會，他們將要適應(yīng)的是市場經(jīng)濟體制下的社會運作方式和生活模式，這是一種與其祖祖輩輩所生存的農(nóng)耕社會完全不同的生活模式，他們在這種突如其來的生活模式的巨變中，有一個較長的適應(yīng)過程。當農(nóng)民在這個轉(zhuǎn)變過程中不能很好地適應(yīng)社會體制的轉(zhuǎn)換時，他們會懷念或者試圖退回到以前舊體制的生活模式中，但舊體制在征地過程中已經(jīng)被破壞了，被征地的農(nóng)民就會出現(xiàn)在新舊體制中都不能很好適應(yīng)社會的情形，從而形成在“兩個體制”中都不沾邊的邊緣群體。我們認為，解決被征地農(nóng)民的社會保障問題，就是解決他們努力去適應(yīng)新的市場經(jīng)濟運行體制的問題，因為社會保障機制為農(nóng)民適應(yīng)市場邏輯過程中提供了堅實的后盾，使他們沒有后顧之憂了，也就是解決了征地農(nóng)民的行動空間與“退路”問題。另外，從社會結(jié)構(gòu)層面來看，把征地農(nóng)民納入社會保障系統(tǒng)，是把他們重新組織到社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)當中來的重要舉措。征地農(nóng)民在土地被征收后，由于沒有了土地，實際上他們已經(jīng)脫離了原來的農(nóng)業(yè)社會結(jié)構(gòu)，但是他們又沒有獲得像城市人口一樣的地位，即沒有社會保障、也沒有最低失業(yè)救濟金。實際上，失地農(nóng)民此時已經(jīng)被強制性的拋在了社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)之外，既不能繼續(xù)保留在傳統(tǒng)的農(nóng)村社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，也不能被新的市場經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所認可和容納，處于極端不利的夾縫之中。這正如有的農(nóng)民所說的：“論身份，我們是農(nóng)民但沒有地種；論生活，我們像城里人但沒有社保。”因此，對失地農(nóng)民實行身份轉(zhuǎn)換——“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，再把他們納入城市社會保障體系范圍，是對農(nóng)民進行再結(jié)構(gòu)化，使之融入新的社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的做法。同時，也是把他們所處的社會運行邏輯，從前工業(yè)社會邏輯轉(zhuǎn)向工業(yè)社會或后工業(yè)社會運行邏輯的有力措施，使之更好地適應(yīng)新的社會體制、社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的要求，融入新的生活共同體。
因此，根據(jù)勞動體制改革的現(xiàn)狀與經(jīng)驗，取消勞動力安置補助費，而直接設(shè)立農(nóng)民社會統(tǒng)籌保險基金，并在土地補償費中留出一定數(shù)額直接轉(zhuǎn)為被征地農(nóng)民的社會統(tǒng)籌保險的做法，無疑是使失地農(nóng)民生活的更好的一種策略，也是避免他們被淪為在社會轉(zhuǎn)型時期不能被社會體制和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所接納的弱勢群體。
3、應(yīng)把被征收人的間接損失納入征收補償范圍
間接損失與直接損失的區(qū)分標準有兩種學(xué)說，一種借助因果關(guān)系的觀念區(qū)分二者，認為“著眼于損害之引發(fā)，謂損害事故直接引發(fā)之損害為直接損害，非直接引發(fā)而系因其他媒介因素之介人所引發(fā)之損害則為間接損害。另一種以行為結(jié)果的時間性關(guān)聯(lián)為判斷標準，認為“著眼于損害之標的，謂損害事故直接所損及之標的，其損害即直接損害；其他之損害，則為間接損害。在征收所造成的損害問題上，一般而言是采用的后一種標準，即征收行為給被征收人帶來的直接財產(chǎn)損害是直接損失，如土地所有權(quán)或使用權(quán)的喪失以及土地上的附著物損失補償?shù)龋欢魇战o被征收人帶來的間接損失補償包括殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)取Ｎ覈壳暗恼魇昭a償制度范圍僅限于補償直接損失是不妥的，我們認為，征收制度的補償范圍，不僅應(yīng)包括直接損失補償，也應(yīng)包括間接損失的補償。
關(guān)于我國征地中形成的間接損失的補償項目之規(guī)定，可以參照日本土地征收法和我國臺灣地區(qū)的相關(guān)規(guī)定。一般而言，以下幾項內(nèi)容是比較重要的間接損失補償項目，殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業(yè)損失與租金損失補償?shù)龋瑖覒?yīng)當考慮給與補償。（1）殘地損失補償。殘地損失是指由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的間接損失，是易被忽視的一項重要補償內(nèi)容。土地征收給殘留地造成損害極為常見，如征收導(dǎo)致土地分割，形成不經(jīng)濟的土地規(guī)模，造成土地利用效率的損失；另外，被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產(chǎn)力，比如噪音污染等都可能降低農(nóng)作物的產(chǎn)量及額外增加農(nóng)地投入成本。（2）工事費用補償。在征收土地后形成殘地狀態(tài)的，國家還應(yīng)該給與工事費用方面的補償，以使被征收人的財產(chǎn)能夠恢復(fù)到基本適用的狀態(tài)。工事費用補償是指因收用屬于同一土地所有人的一整塊土地的一部分致使殘余地須為通路或挖溝渠、修建墻垣等工作物時所需費用的補償。(3)移遷費補償，包括建筑物和動產(chǎn)的遷移費補償?shù)取＃?）營業(yè)損失與租金損失補償。（5）對于被征收人的其他間接損失的補償，立法者也應(yīng)考慮給與補償，如暫時居住費用補償與生活再建補償?shù)鹊取Ｖ挥袊覍Ρ徽魇杖说闹苯訐p失與間接損失都給與補償，才能把失地農(nóng)民的損失降到最低，其補償范圍才合情合理。
三、結(jié)語
征收補償范圍的大小決定著征收補償制度的廣度，也體現(xiàn)著對失地農(nóng)民的損失補償?shù)胶畏N程度。我國現(xiàn)行的征收補償制度，無論是從土地權(quán)利體系，還是從土地的相關(guān)損失及土地的功能角度來分析，都有征收補償范圍的現(xiàn)行立法不能涵蓋并給與補償?shù)牡胤健Ｎ覀儜?yīng)從這三個方面來完善我國土地征收補償范圍方面的立法，以盡可能地彌補失地農(nóng)民在征地過程中的損失。
注釋與參考文獻
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第4篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
[論文摘要]在對于我國的集體房屋征收與補償中，應(yīng)當借鑒美國法的正當法律程序，注重公民的受告知權(quán)和聽證權(quán)，必須尊重國內(nèi)法賦予公民的所有權(quán)利。在對集體房屋征收的過程中，也要注重征收的必要性，不能不考慮帶來的損害和收益，盲目地進行征收。在進行補償?shù)倪^程中，要嚴格按照正當法律程序，制定補償?shù)臉藴屎头秶?/p>
[論文關(guān)鍵詞]集體房屋征收 補償條例 正當法律程序
作為土地征收的合法要件之一，正當程序要件為各國的憲法或者法律所確認。美國聯(lián)邦憲法第14修正案規(guī)定： 未經(jīng)正當法律程序，任何州都不能剝奪任何人的生命、自由或財產(chǎn)。明確提出了征收中的“正當程序”原則。在司法實踐中，美國法院逐漸意識到，在土地征收過程中，由于“公共利益”、“公正合理”等概念模糊不清，難以從立法上進行精確界定，只有輔之以程序保障的要件，才能更好地保護當事人的利益。在法治較為成熟的國家，嚴格的程序性規(guī)定構(gòu)成對公權(quán)力的有力限制。在我國，對土地征收權(quán)程序限制的薄弱成為目前違法征地的一大制度誘因。如何借鑒其他國家的規(guī)定，合理設(shè)計我國的土地征收程序，是本文的主要目的。
一、“正當程序”的內(nèi)涵與功能
（一）正當程序的內(nèi)涵
1.公正作為義務(wù)，它要求行政機關(guān)在決策的時候要公正，嚴格地遵照法律上的規(guī)定，不能出現(xiàn)偏向于某一方的情況。不能夠因為自身的喜好或者與自身的利益相關(guān)就偏離正義。公正作為義務(wù)還要求行政組織機構(gòu)要符合法律的要求，其組成人員的資格要達標，做出決策所要求的人員性質(zhì)和數(shù)量必須符合法律的規(guī)定。
2.受告知權(quán)，是指行政行為的當事人及與之有利害關(guān)系的人員，有權(quán)利及時知道并了解與之有利害關(guān)系的行政事實與決策。
3.聽證權(quán)，是在行政機關(guān)對相對人作出較嚴重的行政處罰決定前，相對人所依法擁有的權(quán)利。
4.說明理由義務(wù)，是指行政機關(guān)做出行政決策，應(yīng)當向當事人及利害關(guān)系人說明做出此決策的理由，讓當事人對此有個了解。
5.行政資訊公開。行政資訊公開即行政信息公開。
（二）正當法律程序的功能
1.權(quán)利保障功能。美國憲法第5條增補條款的正當法律程序，是憲法上人權(quán)清單的一部分，我們從憲法上有關(guān)人權(quán)清單的角度出發(fā)，正當法律程序的要求和其他人權(quán)清單上的基本的權(quán)利一樣，都是源于對行政權(quán)力的不信任，企圖通過憲法鎖定人類所信仰的基本價值，來預(yù)防行政部門的濫權(quán)。從這種古典的理論上來看，消極地保護人們的合法權(quán)益是正當法律程序的原始功能。
2.行政效能的提升。正當法律程序可以很大程度上提升行政效能。當今社會，經(jīng)濟與科技不斷發(fā)展，對行政效能也提出了一定的要求。人們更傾向于用較少的時間、成本、人事以及行政支出來達到正確的行政決策。
3.增進人民對行政的信賴。通過正當法律程序，可以確保人民的受告知權(quán)和聽證權(quán)，這樣就可以增進人民對行政機關(guān)所做的決策的信賴。
二、土地征收中“正當程序”的必備要件
在具體的土地征收過程中，適當?shù)某绦虬才糯_實可以起到控制權(quán)力濫用的作用。以下制度安排是保證征收符合“正當程序”所必須的：
（一）自愿協(xié)議出讓前置制度
從美國的做法可以看出，政府對啟用征地權(quán)持一種審慎的態(tài)度，能不用則不用，能少用則少用。在征地過程啟動前，政府應(yīng)當與土地所有人進行自愿協(xié)議出讓，在協(xié)議過程中，政府不是作為公權(quán)力的享有者，而是作為民法上的主體，與土地所有者處于對等地位，雙方可以按照民事交往過程中的規(guī)則自愿平等地磋商談判、討價還價。只有這種自愿協(xié)議出讓最終失敗或者其成本過高時，國家才將其身份回歸到公權(quán)力主體，啟動土地征收程序。這種制度體現(xiàn)了對自由市場經(jīng)濟的崇尚以及對國家干預(yù)的防范。這也是現(xiàn)代新制度經(jīng)濟學(xué)的普遍觀點，即只要在自由市場交易中可以達成的事項，國家就應(yīng)當節(jié)制其權(quán)力，減少干預(yù)或者不干預(yù)。
（二）對征收項目的公益性說明理由并接受司法審查
征收必須以“公共利益”為目的，征收決定中應(yīng)當對其作出充分說明，以合理論證征收行為的公益性。如果被征收人對此產(chǎn)生合理質(zhì)疑，可以向法院提起訴訟。雖然公益目的與正當程序是土地征收中兩個獨立的要件，但“公益目的”需要通過正當程序中的說明理由制度和司法審查制度來實現(xiàn)，因此從廣義上說，這也是土地征收正當程序的一部分內(nèi)容。
（三）征收決定以及補償過程中的公眾參與制度
廣義上的公眾參與，除了政治參與外還必須包括所有關(guān)于公共利益、公共事務(wù)管理等方面的參與。土地法上的公眾參與原則，是指公眾有權(quán)通過一定的程序或途徑參與到一切與自身權(quán)益相關(guān)的開發(fā)決策等活動之中，并有權(quán)受到相應(yīng)的法律保護和救濟，以防止決策的盲目性，使得該項決策符合廣大公眾的切身利益和需要。在進行公眾參與制度設(shè)計時，需要格外注意如下兩個問題：
第一，法律需規(guī)定與公眾參與配套的詳細可操作性的程序設(shè)計。在美國，公眾參與的形式：通告———評論程序、協(xié)商程序、必要的事前告知和聽證會程序、環(huán)境品質(zhì)風險評估（EQA），專家出具的評估研究報告（Findings），都有法定的步驟。
第二，需注重參與過程的協(xié)商性，而不僅僅是簡單的投票。
（四）預(yù)付款制度
在土地征收過程中，先補償后征收是一項重要的原則。所謂的預(yù)付款是指賠償價金的給付應(yīng)在征收機關(guān)實際取得所有權(quán)并占有土地以前進行，該價金一經(jīng)協(xié)商確定或經(jīng)法院以及賠償委員會等機構(gòu)予以確定，即應(yīng)在占有之前給付。預(yù)付款制度主要有兩個目的，一是可以給所有權(quán)以妥善保障，二是防止行政當局拖延工程。
三、土地征收中的程序性問題及改革建議
與以上各國的立法和實踐相比，我國土地征收的不足之處有：
1.機關(guān)在實踐中的聽證不完善。正如王錫鋅所評價的： （ 我國的聽證程序） 只借用了西方國家的聽證之“名”，而不具有聽證的結(jié)構(gòu)、程序以及功能之 “實”，最后演變?yōu)橹鞴軝C關(guān)對各方參與者進行的一種具有咨詢意味的討論或者論證。
2.征地過程中缺乏有效的公眾參與。在行政機關(guān)行使征收權(quán)的過程中，應(yīng)當遵循信息充分公開，利益相關(guān)人有效參與等原則，并為被征土地的利益相關(guān)人提供充分的參與機會和參與平臺。我國的征地程序各環(huán)節(jié)中公眾參與的制度設(shè)計卻十分薄弱。
3.國家代替土地開發(fā)者事先介入征收程序，形成政府的“阻斷效應(yīng)”，以至于自愿協(xié)議出讓制度和被征收人的買回權(quán)難以有效行使。
4.沒有規(guī)定預(yù)付款制度。我國《土地管理法》并沒有規(guī)定征地預(yù)付款制度。而且按照《土地管理法實施條例》的規(guī)定，征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。其中也并沒有規(guī)定將補償款提存在法院。該項規(guī)定說明政府在未經(jīng)補償?shù)那闆r下實施征收行為也是合法的，無可厚非。
（三）完善我國土地征收程序的改革建議
1.完善土地征收補償標準
美國的土地征收補償包括直接損失和間接損失，只要要求補償者拿出足夠的證據(jù)證明損失是由政府的征地造成的，并且得到陪審團或者法官支持，就可以得到相應(yīng)的補償。我國的土地征收補償僅限于直接損失，比如土地補償費和安置補償費等，其他間接造成的損失是不予補償?shù)摹烧呦啾容^，我們可以看出，美國的補償面較寬。
美國的土地征收補償標準是按照被征收土地的市場價值來確定的，如果市場價值無法確定，那就會按照它實際會獲得的收益來進行補償，這個實際所獲得的收益包括直接和間接兩種收益。而我國的補償標準是按照土地當前的收益價值，它并沒有考慮土地用途變更之后的增值收益，因此會損害被征收者的權(quán)益。
2.完善集體土地征收補償標準
現(xiàn)在世界上多數(shù)國家都對集體土地征收的補償標準做了明確規(guī)定，這為具體實踐中的補償范圍和標準提供了法律依據(jù)，我國也應(yīng)當向此靠攏，最合適的應(yīng)當是公平補償原則，應(yīng)當以市場價格作為參考來提高補償標準。筆者認為可以參照美國以市場價格為標準，同時要綜合考慮被征收土地者的直接損失和間接損失。
3.嚴格界定公共利益
在我國的《憲法》和《土地管理法》中都談到了，國家可以為了公共利益的需要，征收或者征用土地。然而我國的各項法律中，都沒有對公共利益作出明確的規(guī)定和解釋，這就為以后的實踐埋下了很大的隱患，有些地方政府就會故意曲解公共利益的概念，隨意征收土地，所以嚴格的鑒定公共利益是當務(wù)之急。
4.完善補償?shù)氖袌龌瘶藴?/p>
市場經(jīng)濟中，商品價格隨著市場的波動變化較大。土地作為不動產(chǎn)，有其獨特的價值，但我國目前的補償制度中并沒有引入市場機制，只是就直接的價值補償，這導(dǎo)致被征收者利益的損失，進而會導(dǎo)致群眾對征地的不支持、不配合。筆者認為在土地征收補償中引入市場機制，不僅可以充分維護群眾的利益，還可以在一定程度上減少地方政府克扣補償費用的情況，調(diào)動群眾對征地的積極性。
5.完善聽證制度和信息公開制度
第5篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地；征收補償制度
中圖分類號：C93文獻標識碼： A
隨著社會經(jīng)濟的不但發(fā)展和改革開放的不斷深入，我國城市化的進程也在不斷加快，對土地的需求也不斷加大。為了國民經(jīng)濟和城市的發(fā)展，國家和政府選擇讓農(nóng)民交出土地以支持城市的發(fā)展，而農(nóng)民賴以生存的基礎(chǔ)就是土地，所以為了維護農(nóng)民的基本權(quán)益才制定了農(nóng)村土地征收補償制度，但是我國目前的農(nóng)村土地征收補償制度還存在著很多問題，并沒有真正維護到農(nóng)民的基本權(quán)益，所以如何完善農(nóng)村土地征收補償制度是目前急需解決的首要問題。
一、農(nóng)村土地征收補償制度概述
土地征收指的就是國家通過制定法律的形式將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為城市或工業(yè)等非農(nóng)用地的一個主要途徑，是我國乃至世界上任何一個正在進行城市化、現(xiàn)代化建設(shè)的國家獲得城市建設(shè)用地的主要手段。我國的“土地征收”與日本的“土地收買”、英國的“強制收買”、美國的“最高土地權(quán)”等雖然稱呼不同，但是實質(zhì)內(nèi)容上都是一樣的，都是國家為了公共利益，通過立法的形式，給予被征收人一定的經(jīng)濟補償，將被征收的私有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐男袨閇1]。從而可以看出，首先，土地征收具有法定性，必須要符合法律和行政法規(guī)的規(guī)定，必須要根據(jù)行政合法性的原則；其次，土地征收具有強制性，是一種國家強制收取他人私有土地所有權(quán)并使之變?yōu)閲型恋氐男袨椋⒉恍枰〉帽徽鞯厝说耐猓辉俅危恋卣魇帐菫榱斯怖嫠赃€具有公益性。
因為土地征收帶有的強制性嚴重侵害了被征地人的權(quán)利和利益，所以為了充分保護被征地人的權(quán)益，我國制定了農(nóng)村土地征收補償制度。所以由此看來，土地征收的補償也具有一定的法定性，國家因為公共利益而損害了少數(shù)人的利益，所以國家就必須對少數(shù)人進行補償，才能達到社會公平。通過以上分析，農(nóng)村土地征收補償制度的概念其實就是：國家為了多數(shù)人的公共利益，通過立法的形式，將被征收的私有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀⒔o予被征收人相應(yīng)經(jīng)濟補償?shù)闹贫萚2]。
二、目前農(nóng)村土地征收補償制度存在的問題
1、農(nóng)村土地征收補償原則不明確
《憲法》是我國的根本大法，但其中對農(nóng)村土地征收補償?shù)脑瓌t并沒有明確的規(guī)定，經(jīng)過修改后雖然提到了補償條款，但對農(nóng)村土地征收補償?shù)脑瓌t卻并沒有明確規(guī)定，使得農(nóng)村土地征收補償缺少了憲法這個基礎(chǔ)。農(nóng)村土地征收補償制度的概念中提到，征收的目的是為了公共利益，但是我國的法律中對何為公共利益，卻也沒有明確的界定，這種高度概括性的法律規(guī)定就使征地部門擁有了很大的自由裁量權(quán)。從而就會使地方政府有法律漏洞可鉆，導(dǎo)致出現(xiàn)有些地方政府打著公共利益的旗號實際卻是為了經(jīng)濟建設(shè)等目的征收土地的現(xiàn)象，從而出現(xiàn)大量的土地違法事件。很多被征用的土地并沒有被很好的利用，而是出現(xiàn)了征收后閑置或者是棄置不用的現(xiàn)象，從中可以看出，目前我國的農(nóng)村土地征收權(quán)已經(jīng)被征地部門濫用。
2、農(nóng)村土地征收補償范圍過窄
農(nóng)村土地征收補償制度中對農(nóng)村征地的補償有著具體的范圍，這些補償費用主要包括土地征收補償費、補助安置費和地上附著物、青苗的補償費[3]。從這些費用內(nèi)容上可以看出，對征地的補償其實就是一種有限補償，并不是完全性的補償，這種補償僅限于與土地有關(guān)的補償，卻沒有考慮農(nóng)村農(nóng)民的殘余地分割的損害、經(jīng)濟損失、租金損失等等可以量化的財產(chǎn)損失，所以這種土地征收補償并不是一種公平、合理的補償方式。
3、農(nóng)村土地征收補償標準不合理
農(nóng)村土地征收補償?shù)臉藴适寝r(nóng)村土地征收補償制度的核心[4]。我國目前的農(nóng)村土地征收補償制度中對征收補償?shù)臉藴实闹贫ǎ葲]有按照土地的價格，也不是使用土地的租金，更不是土地在未來可產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，而是對農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的計算。但是農(nóng)業(yè)產(chǎn)值的數(shù)量具有浮動性和不確定性，但是法律中只固定了大致的范圍和賠償?shù)南揞~，這種不明確的標準使得農(nóng)民的利益在農(nóng)村土地征收過程中被侵犯。并且農(nóng)村土地征收后，農(nóng)民的收入大大減少，那些所謂的補償費用根本不能滿足農(nóng)民家庭的日常生活消費以及家庭教育支出，大大侵犯了農(nóng)民的基本權(quán)益。
三、農(nóng)村土地征收補償制度的完善
1、對農(nóng)村土地征收補償?shù)脑瓌t進行明確界定
土地征收原則是農(nóng)村土地征收補償制度中的關(guān)鍵問題，首先需要合理界定“公共利益”的概念，根據(jù)我國的實際國情和國外經(jīng)驗，對“公共利益”要進行嚴格限定，主要包括以下幾種：1、水、電、氣等公共設(shè)施用地；2、煤礦、鐵路、機場等能源和交通用地；3、三峽工程、南水北調(diào)等國家重點工程用地以及軍事用地或者政府機關(guān)用地；4、學(xué)校、醫(yī)院等公益以及福利事業(yè)用地；5、水庫、防護林等水利和環(huán)境保護用地。除此之外，還要根據(jù)“公共利益用地”的概念界定，加大執(zhí)法監(jiān)察力度，要確保土地征收的目的只能是為了公共利益，其他所有非公共利益用地都不得依靠農(nóng)村土地征收來獲取。
2、提高征收補償標準，擴寬征收補償范圍
受我國傳統(tǒng)觀念的影響，在國家利益或者公共利益與個人利益出現(xiàn)矛盾并且無法協(xié)調(diào)的時候，個人利益必須讓步，但是現(xiàn)在是社會主義法治社會，并且處于市場宏觀經(jīng)濟條件下，這種傳統(tǒng)的觀念已經(jīng)不符合時代的發(fā)展要求。對征收補償標準進行利益衡量，首先要使征收補償?shù)念~度與經(jīng)濟規(guī)律相符，其次要根據(jù)被征收農(nóng)民的實際生活情況來對農(nóng)民進行補償，補償標準要按照征收時經(jīng)濟發(fā)展水平的標準進行，不能讓被征收的農(nóng)民感覺國家土地征收存在不公平現(xiàn)象。另外，在補償范圍上也要進行擴寬，除了現(xiàn)有的直接損失補償項目外，還應(yīng)添加殘留地補償和鄰地補償?shù)乳g接損失的賠償[5]。
3、健全并規(guī)范農(nóng)村土地征收補償程序
土地征收補償程序是農(nóng)村土地征收補償制度中必不可少的重要環(huán)節(jié)，是保證征地利益合理、公正分配的核心和關(guān)鍵，所以國家要健全并不斷規(guī)范農(nóng)村土地征收補償程序，盡可能地避免政府部門在農(nóng)村土地征收補償過程中進行暗箱操作。在土地征收時，要對征地審核階段進行嚴格的監(jiān)察，要確保征地項目符合“公共利益用地”。要完善公告登記程序，充分保證農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán)，在登記程序之前要與農(nóng)民就補償事宜進行確認，如果存在異議，應(yīng)由雙方協(xié)商解決。只有補償事宜獲得被征地農(nóng)民的認同，接下來的工作才能更好的開展。健全土地征收補償程序還要建立專門的土地糾紛仲裁機構(gòu)，通過建立專門的土地糾紛仲裁機構(gòu)，能夠確保農(nóng)村土地征收補償過程的合法性以及公平性，并且當被征地農(nóng)民對公益事業(yè)的認定是否合理、程序是否有違法情況、賠償額是否合理等事宜存在異議的時候，能夠有一個專門的部門對之進行公開的審理。
結(jié)束語：
農(nóng)村土地征收補償制度的健全和完善是一項長期的、系統(tǒng)的工程。在農(nóng)村土地征收補償過程中遇到的問題要及時發(fā)現(xiàn)并采取相應(yīng)的措施去解決不斷完善相應(yīng)的法律法規(guī)，以便做到有法可循、有法可依。要將農(nóng)村土地征收補償制度在實踐中不斷貫徹實施，以確保被征收農(nóng)民的基本權(quán)利和利益，從而不斷促進社會主義和諧社會和新農(nóng)村建設(shè)的不斷發(fā)展。
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第6篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
關(guān)鍵詞：土地征收 補償范圍 間接損失 土地承包權(quán) 社會保障
征收補償?shù)姆秶钦魇昭a償制度的基本構(gòu)成要素之一，也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應(yīng)對哪些方面的財產(chǎn)損害進行補償?shù)膯栴}。
一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析
根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費；征收其他土地如林地、草地、水域、建設(shè)用地等，也應(yīng)當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償，補償?shù)膶ο笫羌w組織喪失的土地所有權(quán)。安置補助費是為了安置以土地為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農(nóng)業(yè)人口的安置，因此，誰負責農(nóng)業(yè)人口的安置，安置補助費就應(yīng)該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構(gòu)筑物如房屋、地土地下管線等設(shè)施的拆遷和恢復(fù)費用，及被征收土地上林木的補償或砍伐費等，其具體標準由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預(yù)期收益的補償。這種補償也是農(nóng)民在征地中的直接損失。
根據(jù)上述分析，土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償，安置補償費是對農(nóng)民基于土地所產(chǎn)生的穩(wěn)定的收益之損失補償，體現(xiàn)了對農(nóng)民生存保障的考慮。但是，我國這種補償范圍立法規(guī)定，無論是與外國征收補償立法比較，還是從我國征收補償制度的實踐來看，都是值得仔細斟酌的。我們認為，我國征收補償制度之立法，基于農(nóng)村土地制度的現(xiàn)狀，從不同角度進行分析，存在以下三個方面的問題：
第一、從被征收土地上存在的權(quán)利體系角度考察，可以發(fā)現(xiàn)我國征收補償?shù)臋?quán)利損失僅限于土地所有權(quán)，根本就沒有對農(nóng)民享有的土地承包權(quán)等土地他項權(quán)利之損失給予補償。然而，土地承包權(quán)卻是農(nóng)民對土地享有的最主要的權(quán)利，因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的，而在實質(zhì)意義上由農(nóng)民享有和處分所有權(quán)，所以，農(nóng)民享有的土地所有權(quán)實際上一個虛有權(quán)，只有土地承包權(quán)對于農(nóng)民而言才有實際意義。土地經(jīng)營的目的是取得收益，土地承包經(jīng)營權(quán)的實質(zhì)是農(nóng)民對其承包的土地的收益權(quán)。長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)獲取的應(yīng)是長期穩(wěn)定的經(jīng)濟收益，包括直接耕作的長期收益和土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的收益(轉(zhuǎn)包費、租金、轉(zhuǎn)讓費)。承包土地的農(nóng)民正是靠對所承包的土地的使用和經(jīng)營取得收益而維系生存的。由此可知，長期穩(wěn)定的土地承包經(jīng)營權(quán)有其長期經(jīng)濟價值，是承包土地農(nóng)民的重要財產(chǎn)權(quán)。但在目前的現(xiàn)實中，這種權(quán)利遭受征收制度侵犯時，國家卻恰恰忽視對這個在農(nóng)民看來具有實質(zhì)性和決定性意義的權(quán)利給與補償，結(jié)果出現(xiàn)一個奇怪的悖論：在征收中不對土地承包權(quán)進行補償，似乎認為土地承包權(quán)是一個無關(guān)緊要的權(quán)利，然而這個土地承包權(quán)卻是農(nóng)民生存的根基之所在，國家也因此一再強調(diào)它的重要作用且不斷強化對他的保護，如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權(quán)利的實現(xiàn)。所以，當承包的土地被國家征用后，農(nóng)民失去了對土地的承包經(jīng)營權(quán)，失去了經(jīng)營土地的長期的收益來源，國家應(yīng)當給予失地農(nóng)民充分合理的補償。如果農(nóng)民得不到合理補償，則極易陷入生活無依靠的困境。
第二、從被征收土地的財產(chǎn)損害角度分析，征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失，對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償?shù)鹊龋瑒t根本就沒有考慮，這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經(jīng)規(guī)定的關(guān)于直接損失的相關(guān)補償費用，由于補償標準過低，按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費，根本不可能對被征收人的直接損失實現(xiàn)全部補償和全面補償，只能達到一個部分補償?shù)男Ч２⑶遥趯嶋H操作中，政府往往還極力地限制征收補償?shù)姆秶由涎a償費的分配過程中的各種問題存在，使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。
第三、從土地上所承載的功能角度分析，我國農(nóng)村土地上不僅是農(nóng)民的生活來源和收益來源，更是我國農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ)。因為我國農(nóng)民在目前沒有被納入國家的社會保障體系，不能像城市人口一樣獲得失業(yè)救濟金、最低生活保障、基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障等社會保障制度的救濟，生活在農(nóng)村的農(nóng)民的社會保障基礎(chǔ)，全部依靠在其享有權(quán)利的土地之上。現(xiàn)行征收補償范圍中的安置補償費，實際上是按照城市的失業(yè)模式而采取的勞動力貨幣安置方案，但是對于社會保障中的基本醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障卻沒有給與考慮，而這恰恰是農(nóng)民所最關(guān)注的兩個方面的保障問題，農(nóng)民的養(yǎng)老問題和醫(yī)療問題一直是三農(nóng)問題中的焦點和難點所在。可見，在征收補償范圍上，我國立法缺乏從功能角度的考慮，對農(nóng)民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此，從土地承載的功能角度，征地補償需要把農(nóng)民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較，這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全，土地不需要承載社保功能，但由于我國農(nóng)村社會保障機制沒有建立起來，因此，農(nóng)村集體土地對于農(nóng)民而言，不僅有收益功能而且還有社保功能。
二、完善我國征收補償范圍的立法對策
我國現(xiàn)行的土地征收制度在市場經(jīng)濟條件下，卻仍然采用計劃經(jīng)濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍，這種征收補償范圍和標準都已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，需要按照市場經(jīng)濟的要求進行全面的變革。根據(jù)上文指出的三方面問題，從相應(yīng)角度來完善我國征收補償范圍的立法規(guī)定。
第7篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
一、關(guān)于原地還房的問題
《征收條例》第二十一條規(guī)定，因舊城區(qū)改建征收個人住宅的，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)該提供改建地段或者就近地段的房屋。該項目產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋位于該征收范圍內(nèi)。
二、關(guān)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償，可否選擇兩套產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的問題
《征收條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。但能否選擇兩套房，視被征收房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源面積而定。
三、關(guān)于共同產(chǎn)權(quán)人能否分別補償?shù)膯栴}
根據(jù)《征收條例》、《國有土地上房屋征收補償辦法（暫行）》渝辦發(fā)〔〕123號、《市區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發(fā)〔〕7號）等相關(guān)文件實施補償。規(guī)定國有土地上房屋征收補償以產(chǎn)權(quán)戶為單位。
四、關(guān)于補償標準及補償方式的問題
按《市區(qū)人民政府關(guān)于印發(fā)區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施細則》（府發(fā)〔〕7號）文件及《市區(qū)關(guān)于藥市街舊城改造項目房屋征收補償方案》執(zhí)行。
該項目征收嚴格按照《征收條例》及相關(guān)配套文件規(guī)定實施，即選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補償方式由被征收人自愿選擇。
五、關(guān)于評估價格的問題
根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔〕77號文件）第四條規(guī)定確定的房地產(chǎn)評估機構(gòu)。評估機構(gòu)對被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評估的價格是嚴格按照《市國有土地上房屋征收評估技術(shù)規(guī)范（試行）》的要求執(zhí)行的，如對評估結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向市房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
六、關(guān)于住房保障的問題
按照《市國有土地上房屋征收與補償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔〕123號）第二十六條規(guī)定，以產(chǎn)權(quán)戶為單位，家庭實際居住且在他處無住宅的，按本辦法第二十五條規(guī)定實施補足后，家庭人口在2人及以下，被征收房屋建筑面積不足30平方米，按建筑面積30平方米給予補償；家庭人口在3人及以上，住房建筑面積不足45平方米，按建筑面積45平方米給予補償。
征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，優(yōu)先給予住房保障。
七、關(guān)于為什么只補房價不補地價的問題
根據(jù)《市國有土地上房屋征收評估鑒定辦法（試行）》的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)對被征收房屋的補償價格系被征收房屋的房地產(chǎn)價格，既包含房屋價值也包含了土地價值。
八、關(guān)于選擇貨幣補償能否享受臨時安置補助費用的問題
根據(jù)《區(qū)國有土地上房屋征收補償費額標準》規(guī)定，被征收人選擇貨幣補償?shù)模烧魇諏嵤﹩挝灰栽u估價格按被征收房屋建筑面積計算貨幣補償金額，一次性對被征收人進行貨幣補償后，不再享受臨時安置補助費。
九、關(guān)于裝飾裝修補償?shù)膯栴}
根據(jù)《區(qū)國有土地上房屋征收補償費額標準》規(guī)定，對房屋裝飾裝修程度相對應(yīng)的補償標準有明確的表述：簡易裝修標準為200元/平方米；中裝修標準為300/平方米；精裝修標準為400/平方米。
十、關(guān)于安置房屋戶型的問題
產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的平面圖及戶型設(shè)計應(yīng)符合《市城市規(guī)劃條例》的規(guī)定，該圖包括房屋所處的位置、朝向、結(jié)構(gòu)、面積等信息，將在具體簽訂征收補償協(xié)議時公示，供你們選擇。
十一、關(guān)于能否委托他人簽訂補償協(xié)議的問題
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，需要委托他人簽訂相關(guān)手續(xù)的，需出示委托書，并經(jīng)公證處公正，或出具相關(guān)能夠證明是本人意愿委托他人代為辦理的材料。
第8篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
（一）耕地減少問題
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)占用大面積的農(nóng)村集體組織所有的土地，致使原本的耕地性質(zhì)發(fā)生變化，成為工業(yè)用地，引起耕地面積減少。耕地減少這一問題是對于大范圍的群體而言的，對于因被占地而失地的農(nóng)民而言，是失業(yè)、是喪失基本的衣食住行的生活保障。這也是建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)前應(yīng)考慮并解決的問題。
（二）原土地權(quán)利人參與土地增值利益的分享問題
鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)征收農(nóng)村集體土地過程中，補償范圍主要涉及土地、房屋、青苗、地上附著物、人員安置等，并未對土地權(quán)利人參與土地增值利益的分享問題作出約定。這種被征地人不參與土地增值利益分配的補償模式，對于被征地農(nóng)民是不合理的。
（三）原農(nóng)村居民的安置問題
現(xiàn)行法規(guī)對被征地農(nóng)民安置的規(guī)定比較籠統(tǒng)，對征地安置的目標、原則未作出明確的可操作性的規(guī)定，致使各地在征地安置中采取的多種途徑，在操作和管理方面缺乏依據(jù)。實踐中存在貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置、社保安置等，其中主要采取貨幣安置方式。具體為：一是貨幣安置方面，除對土地、青苗、地上附著物、房屋的補償款，對于未成年的農(nóng)村居民一次性給予安置款；二是社保安置方面，對于女滿55周歲，男滿60周歲的農(nóng)村居民，給予社保安置，未達前述年齡要求的，待達到年齡要求時享有社會安置保障。
（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職能與職責異化
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府對土地的管理權(quán)力主要體現(xiàn)在：規(guī)劃權(quán)、用途管制權(quán)、土地流轉(zhuǎn)簽證權(quán)三個方面，關(guān)乎土地的利用、用途、使用權(quán)歸屬等。并且，這三種權(quán)力的行使都需要符合法律的規(guī)定和土地權(quán)利人的利益，經(jīng)過法定的程序。但是，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在行使這三種權(quán)力的過程中，未能符合法律的規(guī)定或者土地權(quán)利人的利益。
（五）相關(guān)法律、政策、制度的欠缺
第一，土地征收程序制度缺失導(dǎo)致程序的不規(guī)范。現(xiàn)行法規(guī)對于土地征收只有一些原則性的規(guī)定，而操作性規(guī)范的缺失使得征收主體在實施征收過程中違法征收土地，致使多征少用、浪費閑置等現(xiàn)象。第二，土地征收中被征收人權(quán)利保護的缺失。土地征收中被征收人在征收程序中應(yīng)該享有知情權(quán)、參與權(quán)、處分權(quán)、補償權(quán)、行政救濟權(quán)與民事救濟權(quán)。而這些應(yīng)有權(quán)利保護的不足有很多說法，其中一個重要原因便是征收權(quán)的商業(yè)化。這種征收權(quán)商業(yè)化的后果便是程序權(quán)利不周全、實體權(quán)利不充實、救濟權(quán)利不完備和缺乏保障力。第三，對于耕地減少這一問題，有力措施、政策的提出和上行下效的貫徹實施，是緩解這一嚴重社會現(xiàn)象的關(guān)鍵。關(guān)鍵就在于措施的欠缺以及實施的不盡合理。第四，土地權(quán)利人補償、利益分配、安置等政策的缺失。我國現(xiàn)有的法律法規(guī)中，對于土地征收的補償、利益分配、安置中存在很多缺失。法律、政策的缺乏是工業(yè)園區(qū)建設(shè)所導(dǎo)致問題的重要原因。
二、建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)引發(fā)問題之對策
（一）鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)與職責的回歸
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)、職責能否正確的行使和履行是土地征收是否合法合理的關(guān)鍵。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職權(quán)、職責的回歸，需要做到：一是考察被征地的價值。通過對被征地價值的考察，使征收方與被征收方雙方的利益都能夠得到公平、合理的實現(xiàn)。二是對征收主體的資格進行審查。征收方是被征土地的下一個使用權(quán)利人，應(yīng)該對其進行資格審查，確定其是否滿足使用并實現(xiàn)被征地土地效益最大化；同時，也能確定其是否具備違反義務(wù)時承擔責任的能力。三是對被征地將來增值利益的評估。以進一步確定征地是否可行，同時也為被征收人參與被征地增值利益分配做大致預(yù)期。四是政府行權(quán)時應(yīng)規(guī)范行權(quán)方式。職能、職責的異化在很大程度上也是因為行權(quán)方式錯誤導(dǎo)致的。
（二）法律、政策、制度的構(gòu)建與完善
第一，土地征收程序構(gòu)建。土地征收程序的不完善是導(dǎo)致土地征收問題出現(xiàn)的重要原因，故土地征收程序的構(gòu)建顯得尤為重要。首先，出臺《土地征收法》，實現(xiàn)征地內(nèi)容法制化。《土地征收法》中，對土地征用的主體、客體、條件、方式、范圍、步驟、責任等都要有明確、具體的規(guī)定。其次，完善征地審查機制，保證被征地的合理有效使用。再次，被征地實行市場定價，保障被征地權(quán)利人的合法利益。實行市場定價制度。再其次，完善征地補償程序。防止征收中，征收補償款被拖欠和截留，保障被征地人補償權(quán)。最后，規(guī)范征地行為，建立完善的征地監(jiān)管程序。保障被征收人的合法權(quán)益不被征收主體非法侵害，促進征收主體實施征收過程的合法。
第二，被征收人權(quán)利保護制度的完善。在充分保護被征收人的知情權(quán)方面應(yīng)做到：一是直接通知被征收人。需要告知義務(wù)人直接告知被征收人的信息有三種：第一種是征收申請人擬征收土地的信息；第二種是征收審批機關(guān)就土地征收事項作出的決定；第三種是補償方面的信息。而在我國，相關(guān)的土地征收信息采取公告或告示方式，效果顯然較弱。二是明確公告的地點和需要被告知的權(quán)利人范圍。使被征收人盡早確定自己是否為權(quán)利人且利于被征收人獲得征收土地方面的信息。三是增加告知的內(nèi)容。一方面，規(guī)定被征收人可以查閱征收申請人向征收審批機關(guān)提交的申請材料以及被征收人可以查閱征收審批機關(guān)的審批材料和決定；另一方面，規(guī)定征收申請人向每個被征收人提供具體的補償數(shù)額和安置辦法及其確定依據(jù)。這兩方面的內(nèi)容在目前我國的征收法律法規(guī)中并未涉及。四是強化告知義務(wù)人違反告知義務(wù)的法律后果。保護被征收人參與權(quán)方面可以通過：一是允許被征收人參與決定土地能否被征收和征地的面積；二是允許征收申請人與被征收申請人協(xié)商確定征收補償數(shù)額和安置辦法；三是明確可以參與決定的權(quán)利主體的范圍。對處分權(quán)的保護可以通過恰當?shù)匾?guī)定征收申請人范圍的方式來予以解決。當前，世界范圍內(nèi)征收申請人范圍呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢，而我國目前的實際的征申請人范圍不受限制，為了平衡征收人與被征收人之間的權(quán)益，適當縮小征收申請人的范圍是必要的。行政救濟權(quán)保障方面可以通過：一是清除運用行政救濟權(quán)的實體法障礙與程序法障礙；二是縮小行政救濟權(quán)的客體。土地征收的法律法規(guī)中作出明確的規(guī)定，使被征收權(quán)利人的權(quán)利可以通過司法程序得到強有力的保護。民事救濟權(quán)方面，被征收人對征收補償爭議應(yīng)該享有民事救濟權(quán)。使被征收人最終獲得的補償在數(shù)額及給付時限上都有保障。
第三，防止耕地減少措施。主要有：一是對環(huán)境污染的有效控制。化肥、化學(xué)物質(zhì)等對耕地的侵蝕，使得耕地喪失耕種性能，故防止環(huán)境污染對耕地減少是有效用的。二是禁止對耕地的非法、不合理的征收、征用。就鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)征用農(nóng)村集體土地的情形而言，在征收土地前，應(yīng)該做好各方面的預(yù)算、計劃，防止多征少用、癥而不用的現(xiàn)象，浪費土地，減少耕地面積。三是合理開發(fā)可耕地。一方面節(jié)約合理用地，另一方面也應(yīng)合理地開發(fā)可耕地。
第四，被征收人補償、增值利益分配、安置保障的政策。首先，被征收人的補償方面，不僅要重視直接損失補償，也要重視間接損失補償。我國目前法律法規(guī)對征地補償方面僅包含三方面：土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。這種直接損失賠償方式遠不能實現(xiàn)被征地人的利益，有必要增加間接損失的補償。具體包含：一是農(nóng)民失業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)損失等費用。農(nóng)民大多數(shù)文化水平低，其他技能較為欠缺，失去土地將導(dǎo)致絕大多數(shù)農(nóng)民喪失生活經(jīng)濟來源，因此，為被征地農(nóng)民提供失業(yè)、轉(zhuǎn)業(yè)費用以助其獲得知識、技能，以解決長遠生計。二是補償方式應(yīng)以貨幣補償為主，輔之以其他補償方式。首先，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)不僅可以發(fā)展工業(yè)，對被征地農(nóng)民而言，也可以提供工作崗位來獲得生活經(jīng)濟來源。故征地方在對被征地人的補償中增加對應(yīng)的工業(yè)就業(yè)中所需的知識、技能的培訓(xùn)機構(gòu)，提供培訓(xùn)服務(wù)，這種補償方式對于失地農(nóng)民也是有益的。其次，失地農(nóng)民參與土地增值利益分配對策，需要法律、政策明確規(guī)定。原土地的價值不斷提升，現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定原土地的所有人能夠參與土地的增值利益分配，使被征地人參與土地增值利益的分配沒有法律依據(jù)的支撐。況且，被征收人參與土地增值利益分配勢必對其他享有土地增值利益主體產(chǎn)生利益分割態(tài)勢，若沒有法律明確規(guī)定，這些利益相關(guān)主體將難以協(xié)調(diào)。最后，農(nóng)村居民安置方面，一是居民住房的保障。工業(yè)園區(qū)的入駐對農(nóng)村居民住宅也同時予以征收，而當前住房保障主要是采取貨幣補償以及為居民修建居民房方式。二是生活保障。滿足條件居民轉(zhuǎn)為社會保障，未成年人一次性給付保障費用。但未成年人的保障費用是極少的。筆者認為，在未成年人的保障上，除貨幣的給付，還應(yīng)當在受教育方面予以保障，只有從教育保障中獲得知識，才是對未成年人保障的長遠之策。當前，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)相關(guān)的征地補償方面的法規(guī)并不完善，這是導(dǎo)致問題存在的重要原因。
三、結(jié)語
第9篇：土地征收補償?shù)囊蠓段?/h2>
《中國土地》：黨的十七屆三中全會《決定》明確提出：“改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍。完善征地補償機制。”按照《決定》的內(nèi)容，您認為我國征地制度將發(fā)生怎樣的變革?
岳曉武：從《決定》的內(nèi)容看，我國征地制度將在以下四個方面發(fā)生重大變革：一是土地征收范圍將進一步縮小和規(guī)范；二是征地程序?qū)⑦M一步規(guī)范化，保障被征地農(nóng)民權(quán)益將成為征地制度的主要內(nèi)容；三是征地補償安置將更加公平和體現(xiàn)市場原則；四是與征地制度改革相配套，農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用制度將發(fā)生相應(yīng)變革，土地利用總體規(guī)劃確定的集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)依法批準的經(jīng)營性(產(chǎn)業(yè)用地)集體建設(shè)用地使用權(quán)可以進入市場依法流轉(zhuǎn)。
現(xiàn)行征地制度評價：為進一步變革奠定了基礎(chǔ)
《中國土地》：我國現(xiàn)行征地制度存在哪些問題，有哪些需要修正的?
岳曉武：對我國現(xiàn)行土地征收存在的問題及其原因進行分析，是建構(gòu)我國理性土地征收制度的必要基礎(chǔ)和前提。具體可以從土地征收范圍、土地征收程序、土地征收補償三個方面來看。
首先，土地征收范圍過寬，幾乎所有建設(shè)用地都可以辦理土地征收。我國《憲法》和《土地管理法》均規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以對農(nóng)民集體所有的土地實行征收并給予補償，但并未對“公共利益需要”的范圍加以具體明確，也沒有對“公共利益需要”的認定方式和認定程序作出規(guī)定。同時，《土地管理法》第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地”。這些規(guī)定人為造成了對征地范圍的寬泛理解，使一些“非公共利益需要”的項目也通過行使土地征收權(quán)來獲得土地，征收權(quán)濫用或過度行使的現(xiàn)象嚴重，嚴重侵犯了被征收人的合法權(quán)益。
其次，土地征收的程序設(shè)計不完善，對被征收人的合法權(quán)益保護重視不夠。一是欠缺土地征收是否符合“公共利益需要”的認定程序；二是被征地者知情權(quán)的保障程序不夠充分；三是征收程序中土地權(quán)利人參與程度不夠；四是爭議解決機制不夠完善；五是忽視農(nóng)民對土地的多種權(quán)益。
再次，土地征收補償不夠合理，被征地農(nóng)民的土地權(quán)益未得到充分體現(xiàn)。目前，我國土地征收一般是按被征收土地的前三年年產(chǎn)值的一定倍數(shù)計算征地補償、安置費，沒有完全體現(xiàn)被征收土地的市場價值。同時，也忽視了土地還承載著農(nóng)民就業(yè)、社會保障等功能，也沒有考慮征地可能給農(nóng)民造成的其他附帶損失，如對殘留地、相鄰?fù)恋氐膿p害等。這樣不完整的補償制度，難以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。
應(yīng)當說，國家有關(guān)部門已經(jīng)認識到征地制度中存在的上述問題，并著手逐步完善制度，已經(jīng)做了大量工作。例如，2004年國務(wù)院28號文件已經(jīng)明確提出要完善征地補償辦法，“縣級以上地方人民政府要采取措施，使被征地農(nóng)民生活水平不因征地而降低”。并明確規(guī)定各省(區(qū)、市)要制定并公布各市(縣)征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標準或區(qū)片綜合地價，征地補償做到同地同價。妥善安置被征地農(nóng)民，使被征地農(nóng)民的長遠生計有保障。健全征地程序，加強對征地實施過程監(jiān)管等。
2006年國務(wù)院31號文件再次強調(diào)要切實保障被征地農(nóng)民的長遠生計，明確征地補償安置必須以確保被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。被征地農(nóng)民的社會保障費用，按有關(guān)規(guī)定納入征地補償安置費用，不足部分由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。社會保障費用不落實的不得批準征地。
2007年實施的《物權(quán)法》也強調(diào)，征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。
根據(jù)上述規(guī)定，國土資源部出臺了相關(guān)具體政策、措施，布置了征地制度改革試點，進行了大量探索。這些工作和探索，為我們按照十七屆三中全會決定要求，形成完善的征地制度奠定了良好的基礎(chǔ)。
從兩個方面完善“公共利益”的認定
《中國土地》：在你來看，應(yīng)當如何具體理解和落實“縮小征地范圍”?
岳曉武：三中全會提出要“縮小征地范圍”，我個人理解，應(yīng)當是縮小并規(guī)范征地范圍，保證土地征收權(quán)行使的合法性和規(guī)范性。法律規(guī)定的征地范圍是“為公共利益需要”。而“為公共利益需要”這一概念具有高度的抽象性、內(nèi)容的不確定性和動態(tài)性，很難具體操作。
我認為，“為公共利益需要”的認定應(yīng)當從兩個方面完善，一是國家可以編制《國家征地目錄》，將明顯屬于社會公益用地的項目以目錄的形式細化列舉，列入《國家征地目錄》的項目用地，經(jīng)依法批準可以行使土地征收權(quán)；二是建立“為了公共利益需要”認定的法律程序。
按照《決定》的內(nèi)容，對于在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，需要使用土地進行建設(shè)的，應(yīng)當辦理土地征收手續(xù)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)審查符合“為了公共利益需要”的建設(shè)項目，需要使用土地的，也可以通過征收方式取得。因此，《國家征地目錄》應(yīng)當包括：1.在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)需要使用集體所有土地進行建設(shè)的項目；2.在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國防、軍事用地、公共交通建設(shè)用地、公共水利用地和公共設(shè)施用地等；3.在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的其他經(jīng)法定程序認定的屬于“為社會公共利益需要”的用地。不符合上述范圍的，一律不得征收集體所有土地。
我國現(xiàn)行的土地征收制度中，尚無相應(yīng)的征地目的審查或是否屬于“公共利益需要”認定這一環(huán)節(jié)。所以，應(yīng)當補上這一課，建立相應(yīng)的審查認定程序和機制，保證土地征收權(quán)嚴格限定在“公共利益需要”的范圍內(nèi)。
建立“公共利益需要”的法律認定程序，可以從以下幾個方面著手：一是設(shè)立認定組織機構(gòu)。可在縣級以上各級人大常委會或地方政府中設(shè)立專門的認定組織機構(gòu)，由其組織對具體建設(shè)項目是否屬于“公共利益需要”進行認定。
二是建立聽證認定制度。對具體建設(shè)項目，由認定組織機構(gòu)組織聽證，聽證委員會應(yīng)當包括被征地單位代表、專家委員、人大代表、政府代表以及利害關(guān)系單位代表。項目建設(shè)單位認為建設(shè)項目屬于“公共利益需要”并動用土地征收權(quán)的，應(yīng)當向認定組織機構(gòu)提交認定申請，認定組織機構(gòu)接到申請后，應(yīng)當組成聽證委員會，組織對建設(shè)項目性質(zhì)、是否屬于公共利益需要、能否動用土地征收權(quán)等進行聽證。根據(jù)聽證委員會的投票
結(jié)果確定建設(shè)項目是否屬于“公共利益需要”。
三是建立聽證結(jié)果復(fù)議或司法裁定制度。項目建設(shè)單位或被征地方對聽證認定結(jié)果有異議的，應(yīng)當在規(guī)定時限內(nèi)向聽證組織機關(guān)提請復(fù)議，或直接提請法院進行裁定。提請復(fù)議的，聽證組織機構(gòu)應(yīng)當重新組織聽證。復(fù)議結(jié)果或法院裁定結(jié)果為最終結(jié)果。
征地制度的完善：建立正當性法律程序
《中國土地》：按照您的觀點，征地范圍明確后。該如何完善征地程序呢?
岳曉武：現(xiàn)代行政發(fā)展的趨勢，就是對行政裁量權(quán)的約束不再局限于行政實體法律的規(guī)定，日益強調(diào)在行政權(quán)行使的過程中依靠正當?shù)男姓沙绦蚣s束行政權(quán)。土地征收作為一種具體的行政行為應(yīng)遵循正當?shù)男姓沙绦颉＠硇怨男姓绦蛟谡鞯匦袨橹斜憩F(xiàn)最為突出的兩大功能就是控制和約束行政機關(guān)的行政權(quán)力，以及保障被征地人(行政相對方)的合法權(quán)益。目前我國土地征收制度在程序上需要從以下幾方面加以完善：
一是建立土地征收合法性的認定程序，即審查是否屬于“為公共利益需要”。二是完善征地告知和征地調(diào)查制度設(shè)計，保障土地權(quán)利人的知情權(quán)。三是完善土地征收聽證制度。四是強化被征地者的參與權(quán)。五是嚴格土地征收審批內(nèi)容。審查內(nèi)容應(yīng)當包括土地征收合法性審查認定材料、土地征收范圍、被征收土地現(xiàn)狀、土地征收告知和征地調(diào)查材料、土地補償安置方案等。舉行聽證的，應(yīng)當同時附相應(yīng)的聽證會材料。重點審查是否符合行使土地征收權(quán)范圍、相關(guān)程序是否合法、土地征收補償安置方案是否符合法律規(guī)定、是否能保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障等內(nèi)容。六是嚴格履行征地公告和征地登記程序。七是評估測算各土地權(quán)利人的土地權(quán)益價格，合理確定土地補償安置費用。八是土地補償安置費用要公告。九是加快建立和完善征地補償安置爭議的協(xié)調(diào)和裁決機制，維護被征地農(nóng)民和用地者的合法權(quán)益。十是完善土地征收救濟制度。
六項補償構(gòu)成完整的征地價格
《中國土地》：你提到合理確定土地補償安置費用，那么應(yīng)該如何才能保證公平合理補償安置呢?
岳曉武：首先，土地征收的強制性只應(yīng)體現(xiàn)在征收決定上，而不是體現(xiàn)在補償環(huán)節(jié)中的利益確定上。相反，補償環(huán)節(jié)應(yīng)體現(xiàn)公共利益和私人利益的平權(quán)性，即公共利益需要時，可強制私人讓渡其財產(chǎn)，但對私人補償應(yīng)與其受到的損害是對等的。因此，公平合理的補償是土地征收的核心和關(guān)鍵。
就農(nóng)民而言，土地不僅是重要的生產(chǎn)資料，也是其賴以就業(yè)、生活和社會保障的根基。因此，合理的土地征收補償安置費用應(yīng)當包括土地權(quán)益損失補償和彌補原農(nóng)村土地的社會保障功能和就業(yè)功能，以及因土地征收所造成的間接土地權(quán)益損失，才可能真正保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。因此，本著“補償以相等，損失以恢復(fù)”為原則，我國土地征收補償?shù)姆秶鷳?yīng)當包括以下內(nèi)容：
被征地農(nóng)民的土地財產(chǎn)損失補償。這項補償應(yīng)當按照被征收土地原用途土地的市場價格確定。對此，也曾有人提出應(yīng)當按照被征收土地的新用途進行價格評估，理由是土地征收后往往作為建設(shè)用地，土地價值會產(chǎn)生增值，農(nóng)民應(yīng)當占有這部分增值。這個觀點存在明顯錯誤之處，首先，被征地農(nóng)民直接損失的財產(chǎn)就是原用途土地；其次，土地用途變更帶來的增值是由規(guī)劃帶來，這應(yīng)屬于社會公共權(quán)利帶來的，應(yīng)由全社會共享，而不應(yīng)當由個體獨享。同時，按照這個觀點，如果土地征收后用于公共綠地建設(shè)，種草的收益明顯要比種糧食低，難道要按草地的價值補償給農(nóng)民嗎?
被征地農(nóng)民的社會保障費用。該項費用的測算應(yīng)當體現(xiàn)農(nóng)村土地社會保障功能。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)當按照將被征地農(nóng)民納入城市失業(yè)登記和就業(yè)服務(wù)體系以及城市社會保障制度的要求，測算相應(yīng)的社會保障費用；城市規(guī)劃區(qū)外，應(yīng)當按照需要調(diào)地或移民以及納入當?shù)厣鐣Ｕ现贫鹊囊螅瑴y算所需要的社會保障費用。其中保險費用應(yīng)當包括需安置人口的失業(yè)保險、大病保險和養(yǎng)老保險等費用。
地上附著物補償。應(yīng)當按照地上附著物的實際情況，經(jīng)評估確定。涉及房屋的，應(yīng)當保障土地征收后被征地農(nóng)民的居住條件。
土地征收造成不便于利用殘余地的價值損失補償以及相關(guān)損害補償。應(yīng)當分別評估土地征收前后殘留地部分的市場價格，其土地征收前后的價格差額就是應(yīng)當補償?shù)膬r值損失額。
被征地農(nóng)民一定時期的停業(yè)、失業(yè)損失費用。應(yīng)當根據(jù)被征地區(qū)域的社會發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)布局情況、就業(yè)結(jié)構(gòu)等確定停業(yè)、停產(chǎn)時間和損失。
被征地農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)轉(zhuǎn)崗培訓(xùn)和再就業(yè)費用。應(yīng)當按照當?shù)仄骄M用水平確定。
應(yīng)當說，以上六項之和構(gòu)成了完整的土地征收價格，這樣對土地征收直接補償，就可以保證被征地農(nóng)民的原有生活水平不下降和長遠生計有保障。此外，國家還應(yīng)當建立土地收益用于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民制度的支持和補償。例如，規(guī)定新增建設(shè)用地土地有償使用費、城市國有土地出讓收入中不低于i5％的部分以及耕地占用稅、土地開墾費等投入農(nóng)業(yè)和農(nóng)村，全部用于耕地開發(fā)、土地整理和基本農(nóng)田建設(shè)。這實際上就是將士地的部分增殖收益用于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民，讓農(nóng)民進一步分享土地收益。
依法取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
《中國土地》：征地制度改革對集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有什么推進?集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度應(yīng)當如何改革?
岳曉武：土地征收制度的構(gòu)建是一項系統(tǒng)工程，當然包括相關(guān)制度的配套改革與支撐。當國家征收的范圍被嚴格限定為土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地以及其他符合“公共利益需要”的用地后，建設(shè)需要使用其他集體土地時，就需要配套推進集體建設(shè)用地使用制度改革，允許土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)依法取得的產(chǎn)業(yè)性集體建設(shè)用地使用權(quán)，直接進入建設(shè)用地交易市場。通過用地方與供地方的平等協(xié)商，實現(xiàn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的市場配置。
對于集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，國土資源部從上世紀末開始在江蘇、河南、安徽、浙江、福建、廣東等一些地方進行了試點。應(yīng)當說已經(jīng)基本形成了一致意見。根據(jù)十七屆三中全會《決定》精神，我認為，應(yīng)當盡快出臺相應(yīng)的法規(guī)規(guī)章，規(guī)范推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)：
一是明確在土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)依法批準的生產(chǎn)經(jīng)營性農(nóng)民集體建設(shè)用地，可依法確定給法人、自然人和其他組織使用，用于生產(chǎn)經(jīng)營，所取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)允許依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，使其與國有建設(shè)用地使用權(quán)“同地同權(quán)”。
二是強化土地用途管制，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，無論是否需要征收，都必須符合土地利用總體規(guī)劃，納入年度計劃，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，嚴禁以“流轉(zhuǎn)”為名擅自將集體農(nóng)用地和未利用土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。
三是必須堅持有償、自愿、內(nèi)部成員優(yōu)先和公開、公平、公正的原則。
四是考慮到由于農(nóng)用地和建設(shè)用地，特別是經(jīng)營性的房地產(chǎn)用地相比，比較效益差異很大，如不加以適當限制，很可能造成農(nóng)村甚至是基本農(nóng)田都布滿房地產(chǎn)的情況，同時。1999年的國務(wù)院辦公廳39號文件、2001年的國務(wù)院15號文件以及2004年的28號文件等都明確，城市居民不得購買農(nóng)村宅基地和房屋，法律也規(guī)定農(nóng)村宅基地只能用于本集體經(jīng)濟組織成員使用，因此，應(yīng)嚴禁集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)。
