土地評估方法的選擇精選(九篇)
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第1篇：土地評估方法的選擇范文
1 幾種主要評估方法的地價內涵分析
評估中通常會遇到不同評估方法的評估結果差異較大的問題，這對評估師確定評估結果造成了較大的影響。
1.1 基準地價系數修正法（簡稱“基準地價法”）。
基準地價法是運用政府公布的基準地價，按替代原理進行評估的一種方法，其核心是基準地價與修正體系。基準地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調控決策提供參考信息。基準地價主要反映某地區的地價空間分布規律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導作用。由此可見，基準地價法主要是從市場管理的角度進行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。
1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。
收益還原法是根據預期收益原理，將待估對象按預期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當長的時間，通過待估對象的收益實現自己的預期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。
1.3 假設開發法（或剩余法）。
假設開發法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發，通過對待估對象進行開發或轉售，從而獲得預期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設開發法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發或轉售，而這種開發或轉售一般都是短期內完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機性質。由此可見，假設開發法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.4 市場比較法。
市場比較法是根據替代原理，利用已成交的交易案例，推導待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達成交易的地價代表買賣雙方都認可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發或轉售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機型”地價。
1.5 成本逼近法。
成本逼近法是根據貢獻原理，按待估對象價值形成的各項成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發生的各項成本，代表了待估對象的權屬人應獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權屬人的角度出發，評估待估對象至少應該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應該是一個“保本型”地價。
2 各種類型地價的差異
從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？
2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。
“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。
2.2 “短線投資型”地價或“投機型”地價相對較高。
從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風險，尤其是“投機型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應該高一些。
2.3 “長線投資型”地價適中。
相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩定的投資匯報，風險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。
從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。
3 不同評估方法評估結果的協調
根據目前的土地評估規范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應怎么協調不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？
3.1 根據評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。
根據評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經對地價類型進行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設開發法（或剩余法）與市場比較法進行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。
但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠，因此需對各種評估方法進行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗。
3.2 調整個別評估方法的思路及參數，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。
評估時可以根據評估目的，對評估方法的思路及參數進行適當調整，使得其評估的結果更接近評估目的。
舉個例子，當評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進行評估，但由于目前國內住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結果可能差異比較大，同時這也體現了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當調整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業一定年限（持有期內一般用于出租）后即轉售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。
另外，還可以調整收益法的還原利率以達到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因為房價比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產市場環境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現實市場環境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。
4 結束語
從上面的分析可見，評估師在評估時應充分理解各種評估方法的地價內涵，不同的評估方法得到的地價類型是不盡相同的，而且某些類型的地價可能會差異比較大。因此需根據評估目的，選擇更接近于評估目的地價類型的評估方法，或者在評估過程中對評估思路以及評估參數做適當調整，已使各種方法評估的評估結果更接近評估目的的地價類型，這樣才能得到合理的評估結果。
參考文獻：
[1]周湘寧.土地評估行業存在的問題及對策研究[J].安徽農學通報（上半月刊），2012，（17）.
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[3]唐晶.淺談土地評估行業存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2011，（07）.
[4]高彬彬，甘志娟.淺析土地評估的執業模式[J].現代商業，2010，（21）.
第2篇：土地評估方法的選擇范文
【關鍵詞】房地產 土地估價 市場風險 預防措施
一、前言
房地產土地估價市場是市場經濟發展過程中的新興發展行業，能夠幫助人們更加了解房地產的土地價格。房地產土地估價行業在估價過程中需要根據當前市場的經濟發展特點以及房地產行業的組成結構等，隨著市場經濟的動態變化得出相應的評估結果，但是政策、市場以及經濟的變化都會影響估價結果，所以存在很大的市場風險，并且對于估價風險的防范還沒有建立規范化組織管理機構，目前的房地產土地估價結果都是通過評估報告表現出來，只是對評估對象進行客觀估價，并且只是在某一確定時間點的客觀結果，不能代表實際成交價格，也不能作為房地產實際成本的取得。所以房地產土地估價市場需要制定相關的有效預防措施，降低評估風險，保障經濟效益以及社會效益。
二、房地產土地估價市場存在的風險
（一）政策風險
政策風險是指國家政策的變化導致的評估結果的不準確，如稅收政策、產業政策以及金融政策等都可能會改變估價方法，城市拆遷過程中會使拆遷房屋的補償估價發生變化，政府征收農民土地時會使企業獲得土地的使用權等，雖然房地產市場的有關法律法規在逐步規范，但在產權方面還存在很多的不確定因素，如果在估價過程中評估機構以及評估人員沒有準確了解當前的政策背景和進行很好的政策預期都會影響最終的估價結果，產生評估風險。
（二）技術風險
在進行房地產土地估價過程中我國對相關的評估方法、評估原則以及評估程序等有明確的規定。但是在實際的操作過程中評估人員并沒有嚴格按照評估方法以及評估程序開展評估工作，如評估抵押的房地產價值時需要使用比較法估價，并且比較時的參照對象的選擇、市場完善性的判斷以及根據有關影響因素進行評估結果的修正都需要評估人員具有專業的市場判斷能力，遵循估價原則，采用正確的估價方法，嚴格按照估價程序完成估價過程。但是我國房地產土地估價市場起步的比較晚，短時間內還不能確定房產價格的變動指數，基準收益的資料不夠完整。
（三）社會誠信風險
在房地產土地估價過程中如果估價工作人員沒有對相關的法律知識以及國家政策進行充分的了解，在估價時進行影響分析，或者是沒有現場考察估價對象的具體情況都可能會影響估價結果的準確性，或是估價人員錯估自己的專業能力出現評估偏差。如果估價人員或估價機構缺乏職業道德，為尋求私利，違背公正、客觀原則，有意錯估實際價值，得出虛假結果。
在評估過程中委托方提供的房產基本資料存在誤差或是故意提供虛假信息都會使評估結果存在很大的差異，所以委托方需用同時提供規劃調整資料，評估人員需要具備辨別信息真偽的能力，如果評估風險較大可以直接拒絕，評估失敗給評估機構帶來的不僅僅是經濟上的損失還有嚴重影響機構聲譽。為防止委托方的刻意隱瞞或是提供的信息有問題，在接受評估工作前可以審核如產權證明等資料的真實性，除了復印件還需要查看原件[1]。
（四）方法使用不當
房地產土地估價過程中使用的方法有收益還原、成本逼近、市場比較以及基準地基的修正方法等，估價過程中根據具體的評估對象以及評估目的選擇合適的評估方法，不同的評估對象選擇了不適宜的評估方法也會使得評估結果出現較大偏差。
三、房地產土地估價風險的預防措施
（一）加強估價市場的誠信建設
因為我國的房地產土地估價行業起步比較晚，所以相關的法制建設還比較落后，存在較大的誠信危機，通常為了獲得建設項目而私自降低價格，行業誠信體系以及執業規則還需要進一步的完善，加強房地產機構以及估價工作人員的信用檔案建設，細化估價工作人員的道德規范和從業標準，增強社會公德心和職業責任心，及時進行失信行為以及良好行為記錄在案，并進行社會公示，建設完善的企業信用制度，嚴格執行失信懲治，規范估價行為，降低估價風險。
（二）準確把握市場宏觀走向
把握市場宏觀發展趨勢是房地產土地評估企業必須具備的能力，市場經濟在發展過程中會經歷復蘇到蕭條四個階段，在每個階段根據未來的經濟形勢以及周期準確做好房產估價。房價后期的上漲或是下跌都會對評估結果產生重要影響，所以在市場繁榮期以及衰退期把握市場走向，正確分析房地產價格。
（三）投保責任風險
職業責任保險是一種責任保險，保險協議簽訂后，在合同有效期里，如果參加保險的評估機構或是評估師在進行房地產土地評估工作時因為工作失誤而造成委托人重大的經濟損失，經濟的賠償責任應該由評估人員承擔，保險公司需要承擔部分賠償資金。所以，通過購買責任保險，能夠有效轉移賠償責任，而委托方在受到經濟損失后也能夠及時的得到理賠資金，保證委托者的合法權益，降低市場風險，提高評估機構的信譽，促進更好的發展。
（四）行業信息資源共享
目前國內的房地產土地估價機構都是單一的經營企業，很少同時進行工程造價評估以及土地經紀方面的工作，所以在獲取估價信息資料以及技術資料時存在一定的難度，很多估價機構為了能夠獲得土地的交易信息以及建筑物的價格信息進行了大量的重復性工作，甚至在出現收集困難時編造實例，使評估工作產生風險[2]。所以建立資源共享系統，公開交易實例，共享各種與土地估計相關的資料信息，降低工作量，提高工作效率，避免編造虛構信息的現象，規范操作過程。
（五）建立專家審核制度
房地產土地估價市場中可以組織、建立具有良好職業操守以及高專業技術水平的專家委員會，可以由行業協會、估價機構、政府部門以及研究機構等專業人員組成，提供專業技術支持以及監督檢查工作，并且遇到存在爭議的項目的時候及時進行審查，降低評估風險[3]。
四、結束語
房地產土地估價市場對影響估價結果的因素進行分析，提出相應的應對措施，加強市場監督，規范操作過程，能夠有效降低估價風險，促進房地產土地估價市場的可持續、健康發展。
參考文獻
[1]趙鳳麟.房地產土地估價市場中的風險與預防[J].房地產導刊，2015，（17）：22-22.
第3篇：土地評估方法的選擇范文
關鍵詞 規劃調整 實施評估
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A
第三輪土地利用總體規劃（2006-2020年）已在全國范圍內實施，與上一輪土地利用總體規劃相比，其在土地調控指標體系、管制分區等方面發生了明顯變化，因此，要求在實施過程中更加加強對本輪土地利用規劃的控制與調整。由于社會經濟的發展，往往要求土地利用總體規劃在實施過程中根據需要進行調整，而規劃的嚴肅性對土地利用總體規劃的調整具有嚴格的限制。據此，國土資源部先后下發文件《國土資源部關于嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》（國土資發[2012]2號）和土地利用總體規劃評估修改指導意見等文件，指出對土地利用總體規劃的修改，必須就修改的必要性、合理性和合法性等進行評估，組織專家論證，依法組織聽證，并向社會公示。規劃實施評估報告經規劃原批準機關同級國土資源主管部門同意后，方可開展規劃修改。凡涉及改變城鄉建設用地擴展邊界、禁止建設用地邊界，改變約束性指標，調整重大布局等原則性修改，必須經規劃原批準機關批準，同時各省國土資源廳相繼出臺技術指導文件，作為土地利用總體規劃實施評估的技術指導。
1土地利用總體規劃實施評估方法研究
當前，土地利用總體規劃實施評估的一般思路是首先構建實施評估指標體系，然后通過數學的方法分別計算出各指標數值，最后根據權重和各指標分值綜合計算得到該區域土地利用總體規劃實施總分值。根據研究思路可以看出，一般情況下，土地利用總體規劃實施評估的方法主要是定性和定量相結合的方法，但傳統的土地利用總體規劃實施評估中的定性與定量相結合方法往往是定性為主，單一用數理統計進行分析。隨著各項技術的發展，這種傳統的評估方法已經無法滿足需求，逐步轉變為多元關注的分析方法。除此之外，目前的規劃實施評估還引入了定位分析技術，將GIS軟件與土地利用實施評估進行有效結合，從空間上對規劃實施情況進行分析。
本文主要通過多角度構建土地利用總體規劃實施評估指標，運用數學模型分別計算各指標數值，從多元定量方法入手，進行土地利用總體規劃實施評估研究。
2土地利用總體規劃實施評估
2.1評估指標選擇
根據臥龍鎮土地利用總體規劃（2006-2020）、國民經濟和社會發展“十二五”發展規劃、土地利用變更數據等最新統計數據，結合規劃實施評估技術指導，從規劃指標執行、規劃實施效益的實現以及規劃實施后土地利用程度和變化三個方面進行定量評估，選取規劃主要指標實施情況、用地結構與布局情況、用地節約集約程度、規劃實施情況和規劃與經濟社會發展匹配度5個評估目標、耕地保有量目標實現程度等22個子目標（見表1）。
表1：臥龍鎮土地利用總體規劃實施評價因素因子及權重
2.2評價指標的權重確定
權重應依據評價目標、評價指標對土地利用總體規劃實施評估的影響程度來確定。評價目標、評價指標的權重值在0～1之間，每個目標對應下一層分值指標的權重之和都應為1。一般情況下，確定權重主要依據特爾菲測定法、因素成對比較法和層次分析法等幾種方法。本次臥龍鎮土地利用總體規劃實施評估評價選用特爾菲測定法來確定總體評價及評價目標指標權重。其測算方法是首先對各因素進行多輪次的專家打分，并按下式計算權重值：
其中wi =1
式中：c――評估分值
Wi――第i個評估因素作用權重值
di――第i個評估因素作用分值
由此計算得到本次規劃實施評估各因素因子的權重如表1所示。
2.3 指標計算
考慮土地規劃評估的系統性，評估指標覆蓋面較廣，因此采用多因素綜合評判模型作為土地規劃實施評估的模型。具體公式為：
其中wi =1
式中：c――評估分值
Wi――第i個評估因素作用權重值
di――第i個評估因素作用分值
由于各評估指標反映不同的評估內容，有不同的評估標準和量綱，相互之間不能直接比較，需通過標準化將其轉化為可比量綱。
為了更直觀地評價土地利用總體規劃實施水平，將土地利用總體規劃實施狀況分為優秀、良好、一般、差、較差和很差六類，對應的綜合評價分值歸類標準見表2：
臥龍鎮土地規劃實施定量評價結果為80.55分，規劃實施情況良好。為了找出規劃實施中存在的問題，對各個評價指標進行具體分析。
3.對土地利用總體規劃實施評估的思考
土地利用總體規劃實施評估主要是針對目前正在實施的第三輪土地利用總體規劃的調整而進行的一項工作，其目的是為了科學合理的進行土地利用總體規劃的調整，但實際應用過程中，當前的土地利用總體規劃實施評估的方法及評估思路尚存在一定的問題。
3.1土地利用總體規劃調整依據不明確
目前的土地利用總體規劃調整雖然受到土地利用規劃實施評估的限制，即在調整前必須先通過規劃實施評估，但是卻沒有明確的限制因素，雖然通過定量的規劃實施評估可以得到該地區規劃實施情況的好壞，但這種好壞不能作為是否進行土地利用總體規劃調整的依據。而當前的實際操作是很多地方將這種規劃實施評估作為土地利用總體規劃調整的一部分，不能對土地利用總體規劃調整起到規范限制的作用。
3.2規劃評估指標與規劃調整內容不一致
目前的土地利用總體規劃實施評估主要是對目前規劃實施情況的指標測算及分析，而土地利用總體規劃調整過程中，往往是對規劃布局的調整，規劃的各項指標很少會發生變化，從而使得這種評估跟實際的調整聯系并不密切。
參考文獻
[1] 杜金鋒，馮長春.當前中國土地利用總體規劃實施評價中主要問題研究[J].中國土地科學，2008，22（10）.
[2] 田帥，劉秀華.量化模型用于動態土地利用總體規劃實施評價的研究[J].西南農業大學學報：社會科學版，2006，4（4）.
第4篇：土地評估方法的選擇范文
【關鍵詞】 住宅房地產； 稅基評估； 市場法； 成本法； 房屋產權信息
國際上采用收益法的思路進行住宅房地產稅基測算的國家和地區較少，主要采用市場法和成本法進行住宅房地產稅基評估。以美國和立陶宛為代表的不少國家都采用市場法進行住宅房地產稅基評估。采用市場法進行住宅房地產稅基評估的前提是評估機構必須能夠獲得真實、可靠和令人信服的高質量的交易數據。可以說，房屋產權信息公開度與信息真實度對稅基評估影響較大，直接制約了我國居民住宅房地產稅基評估的技術路徑。
一、房屋產權信息公開與信息真實度對稅基評估的影響
（一）房屋產權信息公開對稅基評估的影響
在大多數發達國家和地區，政府登記的房屋產權信息都對外公開，市民所擁有的所有房地產任何人都可直接查詢獲取，而且絕大部分查詢都是免費的。以美國為例，美國實行契約登記制度，購房并無類似我們的房產證，美國所有房產信息，包括房屋交易和納稅信息都在市政府有詳細的備案，任何人都可以登錄政府網站查詢包括房屋產權擁有人在內的所有信息，少數沒有政府網站的地區，民眾可以去政府辦公室查詢，需要說明的是，不僅是自己的，任何人的房產他人都可以查詢到。
為什么房屋產權信息還會完全公開，讓別人隨意查詢？主要原因有二：第一，反腐的問題。房地產作為資產價值存在形態，承載了無論是個人還是家庭財產的主要部分，只要公布房地產產權信息，貪污的財產就不易找到像樣的載體。第二，采用市場法進行稅基評估，公平公開透明地課征房產稅。一般的稅基評估方法都是計算機輔助批量評估方法，該稅基評估方法選用所需要考慮的因素通常有數據質量、數據信息的可靠性、數據收集的難易程度、批量評估技術數據分析系統等。數據信息的可靠性、交易案例和數據真實可靠是稅基評估的生命力所在，如果信息不公開透明，一般情況下民眾會懷疑其來源的可靠性。稅基評估如果采用可比銷售法則必須確保交易案例和數據真實可靠，數據真實可靠是批量評估采用可比銷售法的關鍵。如果不公開房屋產權信息，民眾就無法驗證房屋交易信息的可靠性，一個無法驗證可靠性的數據系統是無法取信于民的。換言之，采用市場法的稅基批量評估就不會被民眾認可。基于以上原因，包括房屋所有權人在內的房產信息必須公開，這是個繞不過去的坎。比中國更加重視保護隱私的美國也只得選擇完全公開私人房屋產權等信息。
（二）我國房屋產權信息保密和買賣現狀對稅基評估的影響
在我國意欲查詢他人房屋產權信息，必須首先申請，再由有關部門領導層層審批，除了在司法支持下的追債，絕大多數情況下，個人是不允許查詢他人房產任何信息的。
2012年，廣州先后發生了“房叔”和“房嬸”事件。事件發生后，廣州市房地產檔案館為了堵塞管理漏洞，立即對系統及現行查詢制度、流程進行分析，從加強人員管理教育、提升技術防控手段方面入手進行整改。2013年2月18日新聞也陸續報道了，福建、江蘇等地以“進一步處理好物權公示和隱私保護的關系”為由，強化對房屋信息查詢的限制措施。可見，在我國，未來很長一段時間內，公開居民房屋產權信息是不可能的。
一旦開征房產稅，那就表明大家需要依據所擁有的財產對社會進行納稅，做貢獻，如果有人弄虛作假，對于那些如數繳納房產稅的國民而言就不公平，因此，大家會不斷向政府發問，民眾的知情權為何被剝奪？為什么不公開包括房屋產權人姓名和房屋納稅記錄等信息在內的房屋信息管理系統？何時公開房屋信息管理系統？未免陷入此等尷尬境地，因而短期內不會推房地產稅。只要賣地的土地出讓金還夠地方政府開支，住宅房地產稅就不會開征。因此，不少專家認為在中國，相當長時間內，不具備課征房產稅的現實條件。這一觀點值得商榷，但房屋產權信息不公開對住宅房地產稅和住宅房地產稅基評估影響巨大卻毋庸置疑。
此外，還有一個房屋交易的陰陽合同行為問題。陰陽合同行為指房屋交易雙方為了規避稅費，簽訂兩個房屋交易合同，政府登記備案的合同與實際的交易合同有非常大的出入，前者在交易金額上較之后者低了許多。這種違法行為的原動力主要是買方想少交稅費，而且為了盡快促成房屋交易，房屋經紀公司對這一行為樂觀其成，有的甚至出謀劃策。房屋交易陰陽合同導致備案的交易數據嚴重失真。陰陽合同占所有二手房成交的比例可能達到70%以上，甚至達到90%，果真如此，收集到的這些交易數據有何實際意義？如果使用這些失真數據，只會讓評估結果扭曲。在相當長的一段時間內，房屋交易的陰陽合同行為導致的高質量基礎數據的缺失將制約我國市場法在住宅房地產稅基評估領域有效推行。應當說，房屋交易的陰陽合同行為從根上講也是由于房屋產權信息不公開造成的。由于房屋管理信息系統不對外公開，陰陽合同行為具有隱蔽性，除了交易雙方和房屋經紀公司外，無人知曉。換句話說，社會無法對這一不法行為進行監督，打擊陰陽合同行為難度非常大。房屋交易陰陽合同行為嚴重影響了數據質量，限制了市場法在住宅房地產稅基評估當中的運用。
二、我國居民住宅房地產稅基評估技術的確定
通過對房屋產權信息公開與否以及房屋交易陰陽合同行為對住宅房地產稅基評估的影響分析，筆者發現，這些因素會嚴重影響市場法在住宅房地產稅基批量評估中的應用。一定意義上講，是否采用市場法進行住宅房地產稅基的計算機輔助批量評估作業取決于是否公開房屋產權信息，因為如果不公開產權信息就無法獲得足夠令人信服的可比交易案例。但是，房屋產權信息不公開不代表就不能進行住宅房地產稅基評估。課征房地產稅不取決于是否公開房屋產權信息，主要取決于地方財政收入問題。
（一）我國居民住宅房地產稅基評估技術的路線選擇
目前我國不宜采用市場法進行住宅房地產稅基評估，但是，完全可以采取其他的評估方法，比如德國采用成本法進行住宅房地產稅基就是較好的借鑒。從技術上講，是否開征住宅房地產稅不在于稅基評估的技術問題，稅基評估技術問題不會成為課征房產稅的攔路虎，只要愿意開征，稅基評估的技術問題是可以解決的。
我國對個人住房開征房產稅，其稅基確定技術主要有三種：第一種，按照交易價格課稅，主要在試行階段，沒有評估經驗。第二種，做好了部分稅基評估準備工作，擁有相對完善的房屋信息數據，可以開展稅基評估，在一些能夠負擔較大CAMA和地理信息系統（GIS）初期建設成本的大城市，可采用CAMA和GIS進行計算機輔助批量評估作業。只不過，由于無法確保房屋交易等信息的真實性，我國不便于采用可比銷售法，可以通過基準地價和工程造價的基礎數據來評估其課稅價值。第三種，可以學習美國等國家經驗，只要能夠公開房屋管理信息系統、能夠確保房屋交易等信息的真實性，即可采用以交易為目的、價值類型為市場價值、方法為可比銷售法的計算機輔助批量評估作業模型。第二種技術有些類似德國住宅房地產稅基評估方法，我們可以效仿德國稅基評估的方法，一直采用第二種技術。當然在具備條件的情況下，也可以采用第三種技術，但并不是說第二種技術采用一段時間后就必然會發展到采用第三種技術。需要說明的是，盡管在國際上使用比較廣泛，價值類型為市場價值、以交易為目的、可比銷售法為核心的第三種技術用于住宅房地產稅基評估存在爭議。
我國目前采用第一種方法來確定稅基評估值，即以交易價格為課稅基礎。將來應當采用第二種，即采用計算機輔助批量評估技術與地理信息系統，依據房產稅基評估的標準程序和規范，確保高質量和高效率，大大提高評估的作業水平，滿足房產課稅的需求。
（二）我國居民住宅房地產稅基評估技術的方法分析
采用成本法思路進行住宅房地產稅基評估，需將建筑和土地分別估價。無論是建筑還是土地價值，都可以采用稅基批量評估方法。
土地價值擬通過基準地價來獲取，建筑物價值通過每年公布的建造成本來調整。我國對城市基準地價有規定，一般要求2—3年調整一次城市基準地價，在地價比較穩定的時期，調整的周期可以適當延長。當然，有些城市可能周期長了點，如北京市，1993年公布了基準地價，2002年調整了北京市的基準地價。周期雖然長了點，但畢竟還是有了城市基準地價。此處節選了2002年調整后的基準地價表有關居住用途的數據，見表1。據京政發〔2002〕32號之《附件五：北京市基準地價級別范圍》可以看出三、四、五級范圍大致對應北京的三、四、五環。
稅基評估的土地價值部分即可依據其基準地價進行調整。如果基準地價調整周期過長，在以基準地價為主要依據的前提下，可以輔參考歷年土地招拍掛數據，如北京市2011年土地出讓情況，見表2。2011年，北京市出讓住宅用地35宗，樓面地價為5 112元/平方米。
對于建筑物的稅基價值而言，首先參考該區域工程造價平均水平。由于每宗房產建筑物稅基價值受到其位置（影響不是特別大）、面積、戶型、朝向、樓齡、材料、交通便捷程度、周邊配套設施、層數、景觀、裝修、樓房的類型（比如是否獨棟等）等眾多因素影響，需要將這些因素進行甄別，設定指標，并量化其影響，從而調整得到建筑物稅基價值。
有關建筑物價值，這方面的數據比較多，從工程具體情況來看，有工程實際造價數據做支撐，要獲得這些詳實數據并不難；從宏觀數據來看，有統計年鑒，如《中國統計年鑒》（2012）之“房地產開發企業（單位）建設房屋建筑面積和造價”一欄可以看出歷年工程造價資料，見表3。其中北京市2011年為2 806元/平方米。需要說明的是，通過筆者多年的調查和了解，工程實際造價數據與公布的統計數據有比較大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的稅基價值選擇基準地價作為基礎價值，建筑物的稅基價值選擇某年的工程造價作為基礎價值，非基準年份還需要調整基準地價和造價信息才能作為基礎價值，在此基礎上無論土地還是建筑物其稅基價值都需要進行調整。由于調整因素眾多，開始的時候，可以少選擇一些因素，技術成熟了，再慢慢添加，這些都不是技術難題。具體而言，如針對單個建筑物的稅基評估，需要的資料包括房屋建筑設計、施工資料、建筑材料，甚至包括諸如人防、避難所占的成本，還包括小區內設施的分攤費用等等。建筑設計風格差異、建筑材料、施工質量、開發商管理水平等因素的不同，房屋造價與市場價格是不同的。由于對被課稅對象的房屋采用成本法進行單個評估，作業量巨大，大規模將這一路徑運用于稅基評估幾乎不可能。但是可以用一種替代方法，即根據房屋工程造價的相關資料信息，對房屋建筑進行分門別類，并考慮建筑結構、建筑風格、建筑材料、層高、裝修等因素，確定同一地區同類細分房屋的建造成本作為基準數據，單個建筑的稅基評估值可通過因素調整對基準數據進行修正而獲得。這是一種直接為住宅房地產稅基評估測算建筑物的重建成本的方法。
這種路徑符合房地產評估的基本原則，有關基準地價和工程造價的資料、數據和信息都比較可靠和權威，又不需要采用房地產市場上的交易實例，不需要公開房屋信息管理系統，不需要對陰陽合同進行甄別。該方法具有很強的可操作性，符合中國大陸當前情況下對房產稅基進行評估的需要。
三、結論
無論哪種方法都需要詳實、可靠的數據和信息。本文從數據質量和信息可靠的角度出發，分析和指出我國房屋產權交易信息不公開嚴重制約了市場法在住宅房地產稅基評估領域的應用。在這一背景下，提出借鑒德國住宅房地產稅基評估的經驗，采用成本法對住宅房地產進行稅基評估，將課稅價值評估分成土地價值和建筑物價值，分別論述了它們的技術路徑，并明確指出成本法下土地價值和建筑物價值評估都有各自充分、詳實和可靠的數據來源。論文對我國將來要開征的住宅房地產稅的課稅價值評估具有一定的借鑒意義。
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第5篇：土地評估方法的選擇范文
【關鍵詞】 價值評估;評估方法;產權交易
一、價值評估方法選擇與運用的理論分析
在產權交易中,產權的交易價格是以其評估價值為依據的,評估價值不準確或嚴重扭曲必然導致交易價格背離成交價格,使產權交易失之公平、公正,并且將會減少成交的機率,降低產權交易的活躍程度,最終影響產權交易的正常進展。特別是當產權交易以低于資產實際價值的價格成交時,就有可能造成國有資產流失。因此,提高產權交易中評估結果的準確性,對促進產權交易的發展及保證國有資產免遭流失均具有重要的意義。影響資產評估結果準確性的因素很多,如資料和參數的完整性和準確性,評估程序的允當性,評估方法的正確性和合理性,以及評估人員的業務素質和道德素質等,其中最關鍵的、決定性的影響因素是評估方法的選擇和運用。按照《國有資產評估管理辦法[國務院令第91號]》、《資產評估操作規范意見(試行)[資辦發(1996)23號]》和《資產評估準則――基本準則(財企[2004]20號)》、《企業價值評估指導意見(試行)》等法規的規定,產權交易中價值評估的基本方法包括市價法、收益現值法、重置成本法和成本法等。
現行市價法是通過市場調查,選擇一個或幾個與評估對象相同或類似的資產作為比較對象,分析比較對象的成交價格和交易條件,進行對比調整,估算出資產價值的方法。市價法是基于一個經濟理論和常識都認同的原則,即類似的資產應該有類似的交易價格。其適用條件是:需要有一個發育活躍的市場,以獲得與被評估資產相同或類似資產的市場價格;參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等是可收集到的。
收益現值法是通過估算被評估資產在未來期間的預期收益并使用一定的折現率折成評估基準日的現值,以各收益期收益現值累加之和作為被評估資產價值的評估方法。收益法的基礎是經濟學中的預期效用,即一項資產的價值是利用它所能獲取的未來收益的現值,其折現率反映了投資該項資產并獲得收益的風險的回報率。收益法的適用條件是:評估對象使用時間較長且具有連續性,能在未來相當期間取得一定收益;評估對象的未來收益和評估對象的所有者所承擔的風險能用貨幣來衡量。
重置成本法是現時條件下被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值,估算資產價值的方法。重置成本法的基本原理是重建或重置評估對象,即在條件允許的情況下,任何一個精明的潛在投資者,在購置一項資產時所愿意支付的價格不會超過建造一項與所購資產具有相同用途的替代品所需要的成本。應用重置成本法,一般要有四個前提條件:購買者對擬行交易的評估對象,不改變原來用途;評估對象的實體特征、內部結構及其功能效用必須與假設重置的全新資產具有可比性;評估對象必須是可以再生的,可以復制的,不能再生、復制的評估對象不能采用重置成本法;評估對象必須是隨著時間的推移,具有陳舊貶值性的資產,否則就不能運用重置成本法進行評估。
成本法又叫資產基礎法,是指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業價值的評估方法。根據《企業價值評估指導意見(試行)》的規定,“企業價值評估中的成本法也稱資產基礎法,是指在合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估思路”;同時規定,“注冊資產評估師運用成本法進行企業價值評估,各項資產的價值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出”。而美國評估師協會定義的資產基礎法是“采用一種方法或多種評估方法,根據企業資產扣除負債后的價值確定經營組合、企業所有者權益或企業股票價值的常用評估方式。”美國評估師協會同時認為,“從資產基礎法這一方法原則來觀察,企業價值評估中的資產基礎法,可以類比為其他價值評估科目中的成本法。”顯然,就評估采用的具體方法而言,成本法或資產基礎法是多種評估方法的綜合。
就方法本身而言,它們沒有優劣之分,但適用條件各不相同,如果錯用、濫用評估方法,得到的評估值就不可能正確反映資產的實際價值。可以說,資產評估方法的正確選擇和應用是推動產權交易正常發展,發揮其在國有資產保值增值中的重要作用的前提。在進行資產評估時,評估機構和人員應根據評估對象、目的、價值類型、資料收集情況等相關條件,分析各種資產評估基本方法的適用性,選用的一種或幾種方法進行評定估算。
二、價值評估方法選擇的實踐考察
表1是對河南省8家企業的10項產權交易價值評估的匯總情況。
根據表1,從整體上看,產權交易時采用最多的評估方法是重置成本法,占50%以上,其次是成本法,采用市場法和收益法的較少。
從評估對象和范圍來看,只有企業價值和土地使用權的評估采用現行市價法,這說明雖然市價法是國際上公認的資產評估三大基本方法之一,具有適用范圍廣、方法簡單、結果準確、易理解等優點,但因運用市價法需要滿足一定的市場條件,即存在有一個充分發育活躍的市場以獲得與被評估資產相同或類似資產的市場價格,且參照物及其與被評估資產可比較的指標、技術參數等是可收集到的,所以,在我國目前市場發育還不夠完善的情況下,實務中采用該方法的還比較少。收益現值法是基于預期收益原則和貢獻原則而采用的方法,從理論上說是最能準確反映具有收益性的經營性資產價值的評估方法,但由于我國市場發育還不夠成熟,應用時限制條件較多,目前主要用于無形資產的價值評估。重置成本法的基本原理是重建或重置評估對象,故多用于固定資產、在建工程等資產的價值評估。成本法的選擇則多限于兩種或兩種以上的要素資產的價值評估。
從產權交易的類型來看,涉及的交易方式包括作價出資、資產重組、資產置換、資產轉讓、資產出售和股份轉讓等。股份轉讓時,即是以資產持續經營和產權利益主體發生變動為假設前提的評估,市場法往往是一種較為合理的方法,因為市場法是基于股東全部權益整體的市場表現而所做的評估,而成本法評估結果是將各部分資產價值簡單加和,沒有充分考慮各項資產和負債組合成為一個整體企業所發揮的總體收益能力,如河南投資集團有限公司對持有的河南省豫鶴同力水泥有限公司股份的轉讓。但市場法在同類型交易對象市場成交案例較少時不宜采用,如河南省新瑞實業公司在股份轉讓時將成本法作為主要的評估方法。投資時往往采用收益現值法,因為收益法基于資產所能獲取的未來收益的現值作為該資產的價值的,其折現率反映了投資該項資產并獲得收益的風險的回報率,另外,整體資產評估在條件具備時,也多采用這種方法。重置成本法是基于供求原則和替代原則而采用的方法,在涉及資產置換、資產出售、兼并及轉讓等經濟行為時較多采用。
理論上,如果把評估方法作為被解釋變量Y,影響評估方法的多種因素作為解釋變量X1,X2,……,Xn,則可以建立模型Y=f(X1,X2,……,Xn)+ε來分析哪些因素影響評估方法以及如何影響。限于本文搜集的樣本公司容量較小,難以進行評估方法的影響因素的進一步研究。
三、價值評估結果及其影響因素
根據表1,從評估價值和賬面價值的關系來看,在樣本企業中,除2家企業沒有列示賬面價值外,只有一項產權交易的資產評估價值低于其調整后的賬面價值。在7家評估價值高于賬面價值的產權交易項目中,其中增幅最大的是由河南亞太資產評估有限公司評估的河南省豫鶴同力水泥有限公司全部資產和負債,增幅達53.7%。這說明價值評估在保證產權交易公平、公正,保障國有資產保值增值防止國有資產流失方面起著重要作用。從評估方法角度看評估結果,采用現行市場法進行評估的平均評估增值最大,成本法次之,最后是重置成本法,說明在條件成熟的情況下,市場法應是最能反映資產價值、最公允準確的方法。從聘請的評估機構看,有6項產權交易項目聘請資產評估機構進行評估,4家聘請會計師事務所,表明我國資產評估得到了較快的發展,多數企業愿意聘請專門的資產評估機構。
四、結束語
綜上,價值評估方法的正確選擇和應用是推動產權交易正常開展,發揮其在國有資產保值增值中重要作用的前提條件。20世紀90年代以來,我國資產評估業雖然已取得了巨大的發展,但從河南省部分企業產權交易所采用價值評估方法看,重置成本法仍是目前采用的主要評估方法,而美國學術界和商界在20世紀90年代初較為流行的方法已經是“現金流法”,這間接說明我國評估業還處于起步階段,與美國還存在很大差距。目前,在我國產權交易中,評估方法的選擇和應用除受評估對象、評估目的等內在因素影響外,環境因素,如市場條件、信息渠道、人員素質等,仍對評估方法的選擇產生重要影響,有時甚至起決定性的作用。我國雖然出臺了大量的與資產評估相關的規范,但存在效力級別不高,規范內容過時已不能適應新經濟、新形勢的需要,以及規范之間存在沖突現象。
據此,本文提出如下建議:第一,在產權交易中對中介機構的選用引入競爭機制,以便更好地規范價值評估;第二,建議增強產權交易信息披露的力度,以便更好地對產權交易的公平、合理性進行監督;第三,加強資產評估立法,同時評估準則體系應進一步完善;第四,通過專業教育和后續教育加強資產評估人才培養,提高資產評估人員素質;最后,加強對價值評估的研究,包括理論研究,特別是結合我國的價值評估實踐經驗進行的理論研究,以更好地指導實踐。
本文研究的局限性在于:由于能搜集到的樣本量較小,因此可能會影響研究結論的正確性;未能對評估方法選擇的影響因素及其影響程度做進一步的定量研究。
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第6篇：土地評估方法的選擇范文
成本法、收益法、市場法是資產評估的三種基本方法。在實際資產評估中這三種評估方法的評估結果是有一定的差異的，這就涉及到對三種評估結果的差異分析、評價、處理和合理取值問題。
一、三種評估方法的理論依據
（一）成本法
成本法，是指在當前條件下完全重新購建相同的被評估資產所需的重置成本扣減其已損耗的價值，據此確定評估價值的方法。成本法的理論依據是生產費用價值理論。認為資產的原始成本越高，其價值越大；資產時間越長，損耗越多，其價值越低。從這個意義上說，成本法所評估的價值是以當前重置成本以及歷史損耗為依據的，其本質還是歷史成本為基礎，與資產的未來運用效率無關，因此成本法評估的價值是會計價值。成本法所評估的價值能被人們認可的原因可以這樣解釋：資產持有人要出售該資產，其售價不應低于其成本，否則無利可圖；資產購買人出價不愿高于其重置成本，否則，不如自己建造。因此買賣雙方要達成交易的均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計上的成本，它是經濟學意義上的成本，不僅僅包含重置時必要的材料、物料、人工、以及稅費投入，而且包含投資報酬，即所投入的會計成本中在重新構建期間應負擔的利息和利潤報酬。
（二）收益法
收益法的理論依據為效用價值論。認為資產價值在于未來該資產所帶來的收益，折現未來收益的現值之和就是該資產的價值，該折現率亦稱資本化率。關于收益資本化就是資產（或資本）價值的觀點，早在1906年，耶魯大學教授費雪在其專著《資本與收入的性質》中就系統地論述了收入與資本的關系。費雪認為收入是資本價值的源泉，并把收入分為享用收入（Enjoyment Income）、實際收入（Real Income）和貨幣收入。享用收入是人們消費中所產生的精神愉悅感受，由實際收入所帶來。實際收入指能給人們帶來享用的客觀事物包括人們的衣食住行等一切物品。貨幣收入指人們的工資、股利、利息、租金和利潤等現金收入。當人們的貨幣收入大于實際收入時，就會進行儲蓄或投資，因為投資能帶來未來收入，資本價值就是收入的資本化。1930年費雪所著的《利息理論》完整地形成了收益法進行價值評估的框架，認為資產的價值就是未來現金流量的折現值。然而費雪資產評估理論的不足就是認為未來現金流量是無風險的，所以折現率取無風險的市場利率。莫迪格萊尼和米勒在20世紀1958年至1963年所著的一系列論文中表明，未來收益不再是確定的，并對價值評估的資本化率進行了正確的定義和論述。莫迪格萊尼和米勒在1958年《美國經濟評論》上發表了著名的MM理論文章――《資本成本、公司融資和投資理論》，第一次闡述了在不確定情況下，企業價值與資本結構的關系，提出了企業價值的定義以及評估的方法思路。1961年莫迪格萊尼和米勒又在《商業雜志》上發表了《股利政策、增長以及股票價格評估》一文，對股利政策對企業價值的影響進行了論證，對企業價值評估方法進行了歸納和總結，有力地促進了利用收益法進行價值評估的發展。1963年莫迪格萊尼和米勒為彌補1958年文章的不足，又提出了存在企業所得稅條件下的價值評估模型。莫迪格萊尼和米勒這一系列的文章奠定了收益法的理論基礎。
（三）市場法
市場法又稱現行市價法、市場比較法，就是指比照與評估對象相同或類似資產的市場價格，經過必要的因素調整，據此確定資產評估價值的一種方法。其理論依據是市場價格反映資產價值，價格圍繞價值波動這一規律。一般而言，如果某項資產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁，市場信息比較透明，則相同或類似資產同一時點的交易價格會調整到相同或相當的價位上。但在一個信息不對稱、市場效率低下、相同資產或類似資產交易不活躍情況下，價格不可能反映其價值。市場法利用了市場這一看不見的手代替我們做了一部分評估工作，市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，在資產評估實務中得到廣泛地應用。
二、三種評估方法的比較分析
成本法所形成的價值是資產假定在目前情況下重新構建，所需投入的建造成本（包括材料、人工以及安裝調試費用）和其他費用（銷售費用、管理費用以及稅費）加上構建期間應合理負擔的利息和利潤所構成。
設：C0=建造成本+其他費用，則成本法評估的價值V1：
V1=C0（1+k）t
其中：k――投資者要求的平均投資報酬率（包括股東和債權人）
t――建造開始至評估時點所需時間（按投入資本加權計算）
特別地，如果假定瞬間完成建造，則：
V1=C0
收益法評估資產價值就是折現未來收益。未來收益一般是以現金流量作為口徑，因為現金流量更客觀，是價值形成的基礎。折現現金流量的資產評估公式可表示如下：
其中：NCFt――資產所帶來的未來凈現金流量
n――未來收益延續的年期
如果假定資產的未來收益能及時收現即現金流量與會計收入同步，折現未來現金流量也可以等價為折現未來“剩余收益”（也稱為超額收益或非正常收益）來評估資產價值。關于剩余收益的概念最早可追述到經濟學家馬歇爾（Alfred Marshall，1890）在1890年所著的《經濟學原理》。他認為剩余收益是所有者或經營者按現行利率扣除資本利息后所剩下的部分，可稱為經營收益或管理收益。以后許多學者用剩余收益（也稱“非正常收益”）作為口徑評估資產價值，并進行了推廣應用。如奧爾遜（E?E?Olson，1997）、克雷沙?帕利普（Krishna G?Palepu，1998）、湯姆?科普蘭（Tom Copeland，2000）等。資產所帶來的非正常收益是未來營業利潤扣減投入資本與平均投資報酬率乘積的剩余部分。非正常收益的折現值加上投入資本賬面價值就是該資產的評估價值。因此用收益法評估資產價值V2可表示如下：
其中：r――該資產未來實際的投資報酬率
特別地，當r=k時，即當資產未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等時，V2=C0。
可見當市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用，則各行業都不存在超額利潤，即各個行業的投資報酬率都是相同的，因此資產未來實際投資報酬率與要求的投資報酬率相等，這時V1=V2=C0。同時，資產的交易價格反映資產的內在價值，故用市場法評估的價值V3與收益法評估的價值V2相同，因此V1=V2=V3=C0。但是市場實際上不存在這樣的理想狀態，三種評估方法評估結果必然存在差異。當資產實際投資報酬率大大高于要求的投資報酬率時，收益法評估的價值會比成本法評估的價值高出許多；當市場供不應求時，市場法評估的價值也會比收益法評估的要高，反之則可能比收益法的低。
在實際評估中，每種方法都有其不確定性因素影響到估價結果的可靠性。
就成本法而言，在評估非標設備、生產線時對于材料費用、人工費用、管理費率、稅率取值相對穩定，可在一定范圍內選取，但應負擔的利息和利潤怎樣取值卻難以把握。同樣對于房地產價值評估，投資者要求的報酬率和建造所需時間很難準確敲定，從而使利息和利潤取值帶有較強的主觀性；另外，土地開發成本的求取也是采用成本法進行房地產評估的關鍵，特別是在我國土地市場不發達的情況下，土地開發成本很難準確測定。
就收益法而言，未來各年凈現金流量和折現率的選取對估價結果影響較大。折現率怎么取值，是取該資產所在行業的平均投資報酬率還是取全社會的投資報酬率？是取該區域資產投資人的平均投資報酬率還是取特定投資人的投資報酬率？不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現率，而估價結果對折現率具有高度敏感性，使收益法評估的價值具有相當的不確定性。
就市場比較法而言，只要交易情況正常，市場信息比較充分，相同或類似資產存在充分的活躍市場，替代案例比較多，則評估結果在短期內具一定的可靠性。當供需失衡時，評估結果仍不具有長久的可靠性，就只有一年時效的評估報告來說，市場法仍是最佳的首選資產評估方法。另外，選取的案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、因素修正幅度是否合理等對評估結果都具有一定的影響。
三、三種評估方法的適用范圍與建議
實際的市場不可能滿足市場完全競爭、信息充分對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費用這些條件，因此三種方法的評估結果必然存在差異，怎樣選取評估方法更加公允呢？
（一）成本法考慮的是資產的過去而不是未來，而資產未來所能帶來的收益才是其價值的源泉，因此該方法的應用有一定的局限性。盡管如此，如果評估對象目前的收益低于正常水平或未來收益不能可靠確定，或在相同、類似資產交易不活躍的情況下，成本法仍是較好的方法。如企業廠房的未來收益很難從企業收益中可靠分離出來，用成本法就較為穩妥。再如，由于管理不善，資產目前收益水平很低，甚至虧損，如果從收益法的角度看，其價值很低，甚至一文不值，但一般常人都可看出，實際并不如此，這時用成本法就比較可取。在評估實踐中，成本法所評估的價值可作為資產價值的底限。
（二）收益法考慮的是未來現金流量，與資產的過去、現在無關，資產之所以有價值，歸根結底是由于其能給持有者帶來未來收益，而未來收益是資產價值的源泉。未來收益有兩個顯著特點：一是未來年份產生，而不是過去或現在產生的；二是未來收益一般是不確定的，有的甚至波動性很大，幾乎不能肯定確定其數值大小。因此對于能可靠地測定未來收益的資產如酒店、商場、寫字樓等商業房產以及整體資產，采用收益法評估比較適當。在折現未來收益時，必須考慮未來收益的風險性來確定折現率。用收益法評估資產價值時，要依據評估目的確定未來收益口徑，再根據未來收益口徑選取與其風險相稱的折現率。比如在整體企業價值評估中，如果以企業為主體測定未來收益，如企業自由現金流量或企業非正常收益（超額營業凈利潤）作為計算口徑，折現率應選用行業綜合資本成本率或全體投資者包括股東和債權人的要求投資報酬率，評估結果為企業總資產價值；如果以企業的股東為主體測定未來收益，如股東自由現金流量或股東非正常收益（超額凈利潤）作為計算口徑，折現率應選用行業權益資本成本率或股東要求的投資報酬率，評估結果為企業凈資產價值。
第7篇：土地評估方法的選擇范文
從區域視角出發，評估建設用地可行性是基于用地適宜性的農牧型城鎮土地資源承載力評估方法的特征與優勢。城鎮用地的發展越來越多地與周邊坡度、坡向、地勢、環境敏感區等結合起來，規劃師則要指出用于城鎮用地存在的問題和發展的優勢，因此，用地適宜性分析是規劃的重要基礎。適宜性分析從發展看，基本可歸納為以下類型：①篩網制圖法；②景觀單元法；③灰色分析法；④GIS空間疊加法。本文采用的是利用GIS技術的空間疊加方法進行適宜性分析，是基于灰色分析法的基礎上發展起來的GIS技術輔助分析方法，把各種適宜性等級改為數量值，每一因素又依其重要性給予權重，相乘值的和即可得到每一區域的適宜性等級，最后綜合確定研究區域內建設用地的可開發規模及未來發展方向。
2基于GIS的用地適宜性農牧型城鎮土地資源承載力評估
2.1基于GIS的土地資源承載力評估方法流程根據單因子分級標準，首先對原始數據進行預處理得到與分級標準相同的數據。研究區的DEM數據來自ASTGTM數據，根據DEM數據使用坡度分析功能生成研究區的坡度數據，高程數據直接從原始的ASTGTM數據獲得。若得到的高程和坡度的分類與評價標準分級不同，則需使用重分類功能對數據依據標準進行重新分類。基于Arcgis的緩沖區分析功能，根據基礎交通數據及交通規劃控制范圍提取出縣道（X372、X371）、鄉道、村道并分別生成20m、10m、5m的雙側緩沖區范圍。以水資源現狀圖中水資源的分布范圍及單因子分級標準，提取出所需要的水資源研究范圍，然后對水源區生成1000m環狀緩沖區、防洪渠50m雙側緩沖區、奧爾托蘇河生成100m雙側緩沖區、灌溉渠生成20m雙側緩沖區。然后將土地利用數據、交通緩沖區數據、水源保護緩沖區數據與重點保護對象數據由矢量數據轉為柵格數據，再加上坡度數據和高程數據，進行空間疊加分析，求得研究區域內建設用地的可開發與等級。進行疊加分析時，可使用兩種方法：柵格計算器與空間建模加權疊加分析法，兩種方法所得結果相同。其原理都是根據單因子分級的分值與單因子在整個評價體系中占權重求其加權平均數得到適宜建設的用地等級分類。
2.2用地適宜性評估單因子評價根據已有的基礎數據以及評價指標得出歸一化的單因子評價結果。
2.3用地適宜性評價根據研究區用地現狀特征，結合GIS空間疊加方法，得到研究區用地適宜性評價結果，劃分為四類用地：適宜性建設用地、一般性建設用地、不宜建設用地、禁止建設用地。利用GIS柵格的統計功能，可得到不同分區的占地面積及比重情況：適宜性建設用地約19629.58hm2、占總面積的13.86%；一般性建設用地63285.51hm2、占總面積的44.67%；不宜建設用地50940.27hm2、占總面積的35.95%；禁止建設用地7826.51hm2、占總面積的5.52%。適宜性建設用地包括城鎮規劃區、原農民居住點等，主要集中在沿縣道X372、奧爾托蘇河道周邊，該區域地勢相對平坦，地質堅實，且該區域的環境對人工干擾或破壞的適應及調控能力最強，是開發建設首選區域。適宜性建設用地的發展仍應注重生態環境保護，強調可以持續發展。一般性建設用地主要集中在適宜性建設用地的城鎮規劃范圍地區。不宜建設用地將園林保護區、牧區保護區劃入其中，該區域只要是河流上游，地方生態群落和生態系統發育較好，屬于人口稀疏的過境通道區。禁止建設用地包括基本農田保護區、生態環境保護區、重要基礎設施（縣道371）、自然文化遺產保護區、奧爾托蘇河等水資源保護區。
3結論
第8篇：土地評估方法的選擇范文
【關鍵詞】企業用地；收儲；補償探討
隨著城市建設發展，舊城區改造工作的不斷推進，各地對企業收購儲備工作不斷研究探索，一些地區陸續出臺了地方土地儲備實施辦法、房屋征收實施辦法，對企業收購方式、補償標準做了相應具體規定，一定程度上規范了土地市場，但收購過程中收購方式、補償價標準等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區搬遷改造。本文結合當地做法，對企業用地補償進行了探討，以期對實際工作提出探討意見。
1、概況
阜新市位于遼寧西部，土地儲備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現為正局級事業單位，下設土地儲備，融資、工程等6個科室，承擔著全市國有土地的收購儲備、招標拍賣掛牌出讓等工作。
為科學有序開展土地收儲工作，嚴格了土地收儲審查程序，國土、住建委、房產、財政部門聯合發文《舊城區拆遷改造用地收儲工作程序》等三個工作程序；成立了由國土、房產、審計、財政等部門專業技術管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關部門（國土、房產、審計、財政、國資委監察）負責人為成員的《阜新市土地儲備及價格審查委員會》，批準了國土部門提出的《規范國有建設用地出讓和儲備管理的建議》。
建議中明確了國有建設用實行統一收回、收購及收儲出讓方案經市政府審定，土地收購補償方式為土地置換、貨幣補償兩種，其中，貨幣補償采取了現值補償和土地收益分成補償方式。貨幣補償政策：劃撥土地使用權按評估價60%補償，出讓土地使用權按剩余年限補償，建筑物按評估價補償；收益分成補償按新規劃用途出讓底價去掉整理費的65%、55%補償，其中原用地為出讓土地的按65%補償、劃撥土地按55%補償。
同時，因地制宜實施了土地收儲，舊城區住宅用地由區政府征收房屋后收儲，企業用地貨幣補償采取了收購成本加經濟補償的方式，即房地產價值加上搬遷安置補償費等為收購企業的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補償方式表現形式：
第一種做法：以企業負債做為補償價。舊城區中老的國有集體企業，部分經過市場經濟的洗禮，停產多年處于破產關閉邊緣，其房地產補償已不能解決應由企業或社會必須承擔的責任，采取了核算負債的方法。負債核算包括拖欠職工債務、拖欠銀行債務、拖欠其他企業債務及預留和不可預見費等，由企業組織核實債務債權并經行業主管部門初審，同時國土部門測算收購成本，報財政審計部門審核后經市政府審定。
第二種做法：以企業整體搬遷損失價做為補償價。對舊城區中位置較優、規模較大，承擔社會責任較大，但技術產能落后需要技術改造的企業，采取了以企業整體搬遷損失價做為補償價。由政府和企業共同委托資產評估事務所評估，對其房屋建筑物拆遷損失、機械設備搬遷損失、停工停產損失及土地評估，同時國土部門測算收購成本，報政府財政審計部門審定。
第三種做法：以房產、土地評估價格為補償價。一般由房地產評估公司按現值評估，評估結果經國土財政審計房產等部門專家論證組審查后，報政府審定即為土地收購成本。
第四種做法：以收益分成價為補償價。按新規劃用途掛牌出讓底價扣除整理費出讓土地65%、劃撥土地55%價格補償。
2、企業收購補償引用的法律政策
（1）國家《國有土地上房屋征收與補償條例》，企業征收補償包括被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；因征收房屋造成的停產停業損失補償。
《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、對劃撥土地使用權，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況給予適當補償。
《土地儲備管理辦法》、土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。
（2）《國有土地上房屋征收評估辦法》、房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。
（3）地方政府制定的收購補償政策。
3、企業用地及地上建筑物使用的評估方法
（1）依據建筑裝飾工程預算定額、建設工程取費標準及被評估行業相關定額規定，采用成本重置成本法進行評估（評估價值=重置價×成新率）。一般資產評估機構使用該方法較多。
（2）依據國家《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》評估，評估結果是公開市場價值標準為原則確定的價格。一般房地產評估機構使用該方法較多。
（3）依據《城鎮土地估價規程》及各類用地基準地價標準評估，一般土地評估機構采用基準地價修正法結合成本法等其他方法評估。
4、收購補償價格分析
目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲補償，基本是以房屋征收形式，按市場價格或略高于市場價格制定補償標準，各地做法基本相同，爭議不大。但企業收購尤其工業企業收購補償，各地做法不盡相同，同一地區補償做法也不盡相同，評估機構采取的評估方法也不盡相同，導致評估價差距很大。如何做到公平、公正合理補償，即保證國家利益不受損害，也保證企業個人權益不受損害，是各地區需要認真研究對待的問題。
通過收購成本加經濟補償方式，符合現階段舊城區的企業現狀情況，可以盤活企業資產，解決了職工后顧之憂，促進了城市建設和發展，同時對企業收購成本內涵統一標準界定，有利于企業收購政策上規范化。但評估方法的選擇、評估內涵的界定，有待規范統一。
5、對策和建議
（1）成立地區土地收儲及價格審查決策機構
企業收購工作是一項復雜涉及面廣的工作，涉及法律、經濟、社會方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財政、審計、房產、監察等部門參加的決策機構，對規范土地市場有著重要意義。
（2）完善土地收購補償制度
結合國家的法律法規、制定舊城區改造、企業收購儲備及土地收購補償辦法，合理確定補償方式、補償標準，保證國家和企業個人的利益不受損害，從法律法規政策上完善土地收購補償制度。
（3）制定技術規范指導性意見
各省市制定的區片地價、基準地價標準，一定程度上規范了土地市場，但具體操作過程技術規范上還需要進一步完善，對各類評估機構提出規范性指導意見，保證評估結果科學合理。土地補償價格過高和過低，都是不可取的辦法。
第9篇：土地評估方法的選擇范文
金融不良資產評估問題對策
金融不良資產評估是指，在金融不良資產處置過程中，對評估對象的確定，評估方法的公允程度和合理性以及評估價值類型的選擇。金融不良資產評估是伴隨著資產管理公司的成立和使命出現的新生事物，多數是債權資產的評估，而且國家目前對債券資產評估還沒有統一的操作規范，在評估過程中會出現許多新的問題需要加以探索。本文就目前金融不良資產評估過程中仍存在的一些問題及解決問題的對策做簡單分析。
一、金融不良資產評估中存在的主要問題
（一）評估理論需不斷完善
對于目前的金融不良資產評估行業，我國還沒有比較完整的評估理論體系，我國資產評估所遵循的評估規范和條例主要有《資產評估操作規范意見（試行）》、《資產評估準則―無形資產》、《城鎮土地估價規程》、《房地產估價規范》等，而這些規范不適用于金融類的不良資產進行價值評估，只適用于事物性質的資產進行價值評估。所以，對于那些非正常交易，非連續運行的不良資產來說，它們幾乎沒有可以借鑒的規范條例。盡管《金融不良資產評估指導意見（試行）》吸收了各方關于不良資產評估的經驗，但仍存在許多局限性，并且金融不良資產管理公司處置的評估辦法和程序也不盡相同。因此，我國應建立一個統一的評估標準價值體系。
（二）部分債權性資產的產權依據不足
資產管理公司在對委托和評估機構對金融資產的處置過程中進行相關的咨詢和評估過程中，往往需要一些債權性的資料。由于這些數據資料中有些還不能夠提供一個較為完善的財產產權證明，從而就加大了評估中介對其評估目標確定產權性質和數量的難度系數，給評估這一環節帶來了不少的阻礙。有些資產作為企業生產經營過程中不可分割的主要資產，在進行債權轉讓時具有一定的轉讓價值，導致處置結果和評估結論明顯脫離，給債務企業惡意隱匿資產提供了可乘之機。
（三）評估價值產生的差異較大
根據交易情況和評估案例統計分析，得出評估范圍的誤差為14%左右，而我國金融不良資產的處置價值和評估價值之間的差值，遠遠超出這個范圍。主要有以下幾個原因：1.多數企業的財務會計信息是不完整、不連續、不完全的。2.一些不完全相關的其他評估數據不完整。3.企業的少數房地產并沒有房屋所有權和土地使用權等手續文件證明。4.對于停止甚至倒閉的企業，債務人無法償還債務。5.由于歷史的原因，一些企業的長期股權投資無法出示投資協議和合同。
（四）沒有統一的計費標準
對于不良資產的評估類型主要有股權類和物權類兩種，評估形式包括信用評價法、模擬拍賣法、假設清算等方法來確定一個企業的償債能力。評估方法的不同也使其工作量不同，我們應根據不同的評估方法制定不同的計費標準。目前資產管理公司采取的多是將可回收的債權或擬處置的債權作為新的底線和計費標準，在一定程度上挫傷了評估中介對不良資產評估分析的主動性。
二、解決我國金融不良資產評估問題的對策
（一）制定相關的金融資產評估方法標準體系
金融資產評估與一般的資產評估有相同的地方也有不同的地方，所以，呼吁有關職能部門盡快制定金融機構不良資產評估標準，盡快解決債權評估和償債能力評估中可能出現的政策、理論和法律等方面的問題。在工商企業資產評估方法的基礎上，認真研究金融資產的結構特點、狀況、以及金融資產重組的要求和政策，借鑒國外先進的金融資產評估方法，制定出更加完善的標準體系。
（二）使用合理的評估產權依據
對于出現評估資料不完整、產權依據不足等的情況，在處置金融資產的過程中，應該以實質重于形式作為根本，實事求是，詳盡的對其進行概況分析。對于本身就已經擁有一些支配和控制權的那些金融資產，只要在事實上給予控制人一種經濟方面的收益，那么就應該考慮在一邊方面的評估。然后在以重要性為目的，通過對內部的了解和對外部的觀察，分析貸款戶的經營狀況和償債能力，其中調查的內容包括與之相關的行業信息分析、財務分析報告、公司年報以及資信評估報告等資料的核實情況。再針對每一筆金融貸款的具體運作情況，將各類風險貸款狀況劃分為不同類型，并加以歸類，能夠更加準確、快捷的核定每筆貸款的最終評估價值。對已經出現的評估資料不完整和產權依據不足等各種情況，只要有借款人和貸款人都能夠確認的資產轉讓協議，并且具備房產管理部門出具的證明都可以作為評估產權的依據。
（三）對非市場因素進行有效的評估
為了解決非市場因素問題，應制定出具體的規則，基于非市場因素具體分析，建立公允價值的資產評估體系，更進一步的調查價格分析結果。滿足法律、政府、企業以及其他方面的需求的情況下，進行適當的調整和配置，提出最佳的解決方案。
（四）盡快出臺有關不良資產評估的計費標準。
