土地流轉法律法規精選(九篇)

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第1篇：土地流轉法律法規范文

當前我國偏遠農村地區，土地制度改革還在逐步深化，農村土地流轉還有待進一步改善，筆者針對這些地區土地流轉問題展開分析并探討解決對策，以期促進農村土地管理持續完善。

關鍵詞：

農村；土地流轉；管理

農村土地流轉，是農村土地適度規模經營的關鍵點。為優化農村土地資源管理，必須加強大土地流轉的管轄與承包經營權的監管。因此讓農業土地以高效且具規模的形式發展成為了需要探索的重點。

1偏遠農村土地流轉存在的問題

1.1土地流轉手續不規范對于農村偏遠地區而言，容易出現土地協議簽訂不規范，使用權及承包權存在漏洞等問題。有時交易雙方已經達成協定，但是在辦理手續的過程當中仍舊存在爭議問題，如手續的不規范、相關條款的擬定存在不合理現象等，同時也存在轉讓方模糊，隨意流轉土地經營權。

1.2土地流轉體制不完善農村土地流轉的監管機制還存在管理不規范，職責劃分不夠明確，缺乏統一管理機制等。例如當下偏遠地區農戶在轉讓土地承包權時較為隨意，或者土地的流轉對象較為受限，只能夠在親友間選擇，這樣影響了農業土地規模經營，讓偏遠地區的農村經濟發展受限。由于管理不到位，糾紛缺乏專業人員處理，也造成得了農民經營權益問題的產生。

1.3偏遠地區農民對于土地流轉政策缺乏了解目前，農民的主要經濟來源還是來自土地，因此對于農產經濟的單一化，導致了農民對于土地流轉的政策缺乏一定的了解。不少農民片面的認為土地是唯一的收入，不想將其流轉。當地干部對于農民間的經營權處理較為冷漠，缺乏一定的教育認知與管理認知，造成了管理上的漏洞。因此偏遠地區的土地糾紛問題很常見。

2解決偏遠農村土地流轉問題的策略研究

2.1加強農民法律法規教育土地糾紛問題的根源多是源自農民對法律知識的不了解，偏遠地區的農民文化程度較低，在擬定合同及雙方協商的過程中法律意識不強，因此也造成了土地流轉問題的產生。要進一步的解決這方面的問題，首先需要做到的就是加強對農民法律法規的教育宣傳，提升農民對土地制度的了解，這樣才能夠讓他們合理保障自己的權益。有關部門要根據各個農村地點的發展特征展開，解決農民對于土地經營的未知問題，讓法律法規延伸發展至各個地區，使土地流轉走進法律制度的軌道中。

2.2完善農村社會保障體系土地是偏遠農村地區的主要收入來源，因此也造成了他們對于土地的過于執著，甚至出現糾紛。想要解決此類問題，必須加快農村社會保障體系的完善，這方面不僅僅包括農民經濟保障等相關政策，對于土地的經營和使用上，也要結合農村社會保障制度完成，讓農民有所依賴，增加其經濟收入。農村社會保障體系是發展農村經濟的根本所在，也是完善農村土地流轉體系的關鍵一步，只有農民具有發展意識和法律意識，才能加快土地流轉。

2.3建立土地流轉信息平臺袁規范相關程序土地流轉問題的產生，與信息統計和程序的不完善有關，為解決這一問題，首先需要做到的就是建設統一的管理平臺，其中包括各地政府實地信息統計和網絡統計，對每一筆土地流轉交易進行統計，這樣可以具體問題具體分析，根據不同的糾紛去擬定解決對策，運用法律法規解決土地流轉的存在問題。在程序的規范上，應當明確相關程序的流程，讓農民懂得如何進行土地流轉，怎樣合理安排自家土地。在這兩方面，一方面要建立好信息統計平臺，一方面根據平臺的統計信息去讓土地流轉程序化、制度化，這樣才能夠根本解決其問題，讓農民的合法權益得到保障。

3結語

加快偏遠農村地區的土地流轉，有利于農村經濟的總體提升，其根本的解決辦法就是從農民法律意識、保障體系和信息程序規范這幾點出發，解決土地流轉問題，讓農民生活得到保障。

參考文獻

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[3]趙俊,劉新平,邵戰林.基于農戶意愿調查基礎上的新疆農村宅基地流轉的現狀分析[J].新疆農業科學,2013,(05).

第2篇：土地流轉法律法規范文

關鍵詞：農地抵押制約因素建議

0引言

農村土地承包經營權能否抵押也一直是我國土地流轉立法與實踐中最具爭議的話題之一，這不僅是一個法律問題，也是一個經濟問題。

農地抵押貸款是指以農地作為抵押進行融資的過程。當前我國農業發展的過程中，資金不足已成為農村發展的最大障礙，農村貸款逐步呈現出“農民貸款難，銀行難貸款”的兩難局面，而農民貸款難的主要原因在于缺乏銀行認可的抵押財產。農村土地使用權作為農民最基本的生產資料和重要財產，依據我國法律規定是不允許抵押的。因此，克服法律制度和觀念上的制約，開展農地使用權抵押融資對破解“兩難”局面、充分發揮農地價值、促進資金融通和社會主義新農村建設具有重要意義。

1實施農地抵押貸款的可行性

我國最早在貴州省湄潭縣試行農地金融制度，1988年在中央和地方的資金、政策支持下，該縣成立了土地金融公司，向土地經營者發放農地使用權抵押信貸。但在1997年經原土地金融公司改建的湄潭土地開發投資公司，因受鄉鎮企業破產倒閉的影響，形成大量的資金沉淀，虧損嚴重而被勒令撤銷，這一結果標志著農地金融制度試驗以失敗告終。而后來山東、河南兩省各級地方政府按照“依法、自愿、有償”的原則，以股份合作、轉包、承租、轉讓等方式流轉土地承包經營權，推進適度規模的農村，取得較大成效，主要的典型案例有山東棗莊、泰安寧陽、濰坊、青島膠州等案例，這些地區的成功案例也說明了當前實施農地抵押貸款的時機已經成熟。

2當前我國農地抵押推行的制約因素

雖然在目前各地推進的土地流轉和規模經營的改革取得一定的成功，但總體來看，該項改革尚處于起步階段，在具體實踐過程中還存在各種各樣的困難和問題亟待解決。

2.1農地所有權不明晰

農村土地所有權的歸屬不僅在法律上不明晰，在具體運作中界限和范圍也較為模糊。按照《憲法》和《土地管理法》規定，集體土地可以歸村級組織，也可歸鄉和村民小組所有。在實踐中，土地集體所有者究竟是鄉、村還是村民小組，當有利可圖、收益豐厚時幾家爭做農地的所有主體；當需要投資改造投入時，誰也不愿承認。在我國鄉村自治發展還很不規范的情況下，村委會自治職能與政治經濟職能不分，不可能完全代表農民集體利益，由此帶來對農民土地權益的侵犯，這就抑制了土地有償承包和有償轉讓，導致了農地流轉市場發育不良等問題。

2.2農地抵押法律法規的障礙

有關農地抵押的法律制度主要規定在《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》和《物權法》等法律法規中，這些法律法規對農地抵押問題采取了嚴格的限制?！段餀喾ā返?84條和《擔保法》第37條均規定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得設定抵押。”這就造成了農地“抵押難”的問題，也影響了金融支持“三農”工作的順利進行，對推行農地承包經營權抵押貸款造成明顯的制度障礙。

2.3農地抵押貸款管理機制不科學

由于缺少具體操作制度，土地流轉過程中不規范的問題日益突出。一是農戶之間的土地承包經營權流轉多采取口頭協議的形式，留下糾紛隱患。二是有的鄉村集體經濟組織未經農戶同意，便將土地流轉給第三方經營。三是部分鄉村干部越權直接充當土地流轉主體。四是個別鄉村組織隨意改變土地承包關系，違反規定借承包經營權流轉之機改變土地的農業用途。

2.4農村社會保障機制不完善

與城市居民享有的“五險一金”相比，農村土地一直是農民的最基本的生產資料和生活收入的主要來源，也是應對年老和傷殘的最后生活保障，農村土地擔負著農民的生產、生活和社會保障等重要功能。農民視土地為命根子，土地是農民最基本的社會保障。隨著我國工業發展和城鎮化進程的加快，農民紛紛進城打工。但由于我國現行的城鄉二元化的社會保障制度使得進城務工的農民無法享受到城市居民的社會保障，加上近年來金融經濟危機的影響，城鎮實體經濟受沖擊，不少進城打工農民又回到農村生活，那么土地將是他們生活的最后保障，所以大部分農民在脫離農業生產后寧愿將土地棄耕拋荒也不愿進行流轉，這就阻礙了農村土地的流轉。

3完善我國農地抵押貸款的建議

3.1修改完善農地抵押貸款法律法規

我國農業發展現狀和未來發展趨勢都迫切要求建立農地抵押制度，而現行的土地承包經營權抵押的制度仍處于雛形發展階段，我們要加快改革這種現狀，在充分總結各地土地流轉的成功經驗的基礎上，適當修改《物權法》和《擔保法》等相關法律，建立符合我國實際的農地抵押法律制度，并明確土地流轉的規范流程，以便穩步推進我們農地抵押貸款進程。

3.2規范農地抵押貸款操作流程

在借鑒其他省市先進經驗，在每個地區選擇一個農村信用環境較好信用社進行試點，制定具體的實施方案。同時，要出臺相關配套政策和措施，制訂有效的管理辦法和操作流程，明確貸款對象、利率、期限和額度，做好規避貸款風險的充分準備。一是推行流轉合同規范文本。制定規范統一的流轉合同文本，爭取盡早使用統一規范的流轉合同文本。二是認真指導流轉合同簽訂。要把指導合同簽訂同開展流轉法律政策宣傳、流轉咨詢、流轉價格評估等多項服務結合起來，指導流轉雙方在充分自主協商的基礎上，依法建立起合理的流轉關系和利益關系，簽訂規范的流轉合同。三是健全登記備案制度。鄉（鎮）農村土地承包管理部門要對流轉合同及有關資料進行歸案并妥善保管，建立流轉情況登記冊，及時記載和反映流轉情況。對以轉包、出租或其它方式流轉的，及時辦理相關備案登記；對以轉讓、互換方式流轉的，及時辦理有關承包合同和土地承包經營權證變更手續。

3.3培育農地抵押貸款服務市場

積極培育農地抵押服務市場，為抵押融資工作的順利開展創造條件。一是政府要積極參與和支持，在機構設置、業務經營等方面加以引導，提供幫助。對農地金融機構直接提供大量貼息貸款，或政府直接創辦土地金融機構開展農地金融業務，或購買土地金融機構的股份支持其發展。二是要完善農地市場服務體系。制定農村土地評價指標體系，采取有效科學的評估方法，建立農地價格評估機制。成立多樣化的土地流轉中介機構，為農村土地流轉交易信息、供求雙方的咨詢、雙方聯系及協調等方面提供服務。三是要建立農地金融機構，為土地使用權抵押貸款提供金融服務。

第3篇：土地流轉法律法規范文

關鍵詞：新農村建設；土地使用權流轉；農民權益

中圖分類號：F320 文獻標識碼： A 文章編號：1003－3890（2009）01－0031-04

一、當前中國農村土地使用權流轉呈現的特點

（一）經濟發展較快的地區，流轉面積較大、比例較高

就全國而言，江蘇和浙江等發達省份由于鄉村工業化、城鎮化以及農村勞動力大量轉移到非農產業，為土地大量流轉和規模經營創造了條件，因此土地流轉的速度相對較快，流轉規模較大。浙江省土地流轉起步早，截止2001年底，土地流轉326萬畝，占農戶承包土地面積的13.5%；截止2003年6月底,浙江省土地流轉面積463.8萬畝，占耕地總數的20.3%。江蘇省截止2008年7月，已累計流轉土地面積達824萬畝，占全省農戶家庭承包面積的16.5%。

（二）流轉形式多樣化、流轉方向多元化

目前農村中出現的土地流轉形式多種多樣，有轉讓、轉包、委托經營、互換、租賃、反租倒包、股份合作制等，極大地活躍了土地流轉市場，其中又以轉包、租賃、轉讓等形式為主。土地由過去流向“種田能手、種植大戶”，轉向農業開發區、農業科技示范園區、外向型農業企業、私營農業企業、股份制農業企業、大中型農場等多樣化的新型農業投資主體。

（三）土地儲備、信托、流轉中心應運而生

在土地使用權流轉的過程當中，江、浙發達地區在鄉鎮和村一級普遍建立了土地流轉管理服務中心或者土地托管中心。蘇州目前已有40%的鄉鎮建立了農村土地流轉管理服務中心，建立了流轉土地儲備庫，對各村農戶退包或經引導流轉的土地，通過調整集中成片，列入鄉鎮、村土地“儲備庫”，實行統一招商開發；浙江省紹興縣等地建立了縣、鎮、村三級信托服務體系：縣級為土地信托服務中心或土地流轉中心，鄉鎮一級設立土地信托服務中轉站，“站”再與全縣千余個行政村的村級經濟合作社掛鉤。

二、制約中國農村土地使用權規范流轉的瓶頸問題

（一）農民的權益保證問題

1． 強制流轉――行政干預過多。隨著農村土地流轉速度的明顯加快和規模的加大，許多地方村級組織和地方政府介入，在很多情況下他們在土地流轉中起主導作用，強制性地推動土地流轉。有些地方把土地流轉作為增加地方收入和福利的手段，抑或作為政府決策者“政績”的形象工程；有些地方為了降低開發成本和更多地招商引資，借土地流轉之名，隨意改變土地的農業用途，并強迫農民長期低價出讓土地經營權。這些強制性的土地流轉不顧農戶意愿而進行，使得農戶在流轉中的主體地位難以得到有效保障，農民的談判地位缺失，利益受損。

2． “黑箱操作”――發包和經費收支不公開。一些地方的集體經濟組織在對外發包流轉土地的過程中，既沒有按照規定實行公開招標，也沒有按照規范的合同樣本簽訂好承包協議，而是由村干部私下與承租者達成交易；有的甚至與承租者事先串通搞假招標，蒙騙群眾；更有甚者居然糾集帶有黑社會習氣的人員，對其他要求參加招標的農民進行武力威脅，阻止他們參加公開招標。不少地方對收取的土地資源費及其支出情況，沒有嚴格按照“村務公開”的要求，及時準確地向農民公開。

（二）土地流轉市場發育問題

1． 農村土地流轉市場機制不健全。農村土地流轉市場是土地資源優化配置的需要，土地只有與資本、人力等生產要素相結合才能產生最佳效益。土地的市場流轉可以使農村土地從素質較低的勞動力轉移到素質較高的勞動力手中，使不同土地使用者都有一個較高的土地邊際效益，從而提高土地的使用效率，降低土地交易成本。土地是商品，就應當確立市場化運作機制，而當前農村土地市場的供求機制、價格機制、競爭機制都未形成，土地流轉受到地方政府的較大控制，土地產權還不能實現跨區域流動，因此，市場化操作就比較困難。

2． 土地交易組織匱乏，交易成本高。目前，中國農村土地流轉中介服務體系發展緩慢，缺少一個自下而上、網絡狀、多功能的中介服務體系。資產評估、委托、法律咨詢、土地投資、土地融資、土地保險等各類中介服務組織相當匱乏，致使土地供求雙方的信息流動受阻、信息輻射面狹小、信息傳播渠道不暢，農民進行土地流轉的交易成本較高，限制了土地流轉的區域范圍，一定程度上影響土地流轉的速度、規模和效益。

（三）土地流轉的不規范問題

1． 流轉形式的不規范問題。自從1984年國家政策允許有償轉包、轉讓土地以來，土地轉包、轉讓就一直是農村土地流轉的主要形式，對有效利用農村土地起到了積極的作用。但在現階段存在著許多極不規范的問題：從時間長短來看，多為“一年一議”，長的也只有3年~5年，不利于提高農民投資的積極性；從轉包、轉讓的運作方式看，多為自行轉包，私下運作，口頭協商，無正規合同，交易雙方的權責不明確，易引起糾紛，不夠穩定，私下流轉大多不申請、不登記、不報告；從轉包、轉讓的范圍看，多數是在合作經濟組織成員或鄰近的親朋好友之間進行，限制了流轉的規模與地域，使農村土地不能在更大范圍內實現有效配置。反租倒包從實際操作上也存在很多弊端，一些干部操作為先“倒包”后“反租”。鄉村組織成為土地流轉的操作主體，先將農戶的承包地包給開發商，再回過來找農戶辦理租地手續，這樣就“忽視”土地流轉必須堅持農民自愿這一先決條件，導致工作尚未開始、隱患已經留下的局面。

2． 土地流轉合同不夠規范。目前農村土地使用權流轉合同不科學，不完善的現象相當突出，存在手續不規范、條款不完備、合同內容沒有統一和規范的問題。據調查，有的地方農村土地流轉無約定或只有口頭約定合同的占到了60%以上，簽訂合同但并未經合同管理機構審查鑒證的占1/4，也就是說，沒有法律效率的無效合同幾乎占到土地流轉合同的近90%。還有一些地方的土地流轉合同業主與農戶之間的責、權、利關系都沒有明確的規定，也無違約責任和保障條款，流轉期限與土地第二輪承包期不一致，也沒有充分考慮今后市場變化的因素。有的合同沒有明確業主的生產共同費的負擔主體和業主所進行的臨時建筑物將來復耕費用的負擔主體，有的合同甚至與現行的法律、法規、政策相違背。并且，大多數的合同在租金、生產性、公益性投入、基礎設施投入、國家稅費調整等重大問題上都缺乏長遠考慮，留下了許多隱患。

（四）法律、法規的支撐問題

1． 土地承包經營和流轉立法滯后。目前，我國農村土地流轉的法律基礎薄弱，土地流轉帶有明顯的自發性、盲目性與隨意性，土地糾紛日漸增多，侵權行為時有發生，造成農村土地承包關系不穩定并引起農村社會動蕩。即使中國《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》和《農業法》中有規定，但諸多規定過于籠統，有關內容和程序不夠明確具體，缺乏操作性，導致許多地方出現有法難依的現象，同時在現行的法律法規中涉及土地流轉和交易方面內容的規定還沒有。因此，有必要研究出臺土地流轉的具體法規，使其有法可依。

2． 沒有涉及土地流轉的專門的法規條例，法律審批機構不夠明晰。迄今為止，國家相關部門仍沒有出臺有關農村土地流轉的法規或明確的具體政策?，F階段中國還沒有一部專門針對土地流轉的法律法規，各地方也沒有出臺相應的條例、辦法來指導、規范土地流轉。由于土地本身涉及到國土、農業、林業等眾多職能部門，而這些部門又各有各的法律和政策，使得土地流轉部門之間出現法律或政策相互制約、互相掣肘的現象。土地、荒山、水面、林地等的流轉包租，需要哪些部門審批，辦理何種手續才具有合法性、權威性，承包者和包租者都不清楚。

三、規范中國農村土地使用權流轉的思路

（一）加快土地市場建設，明確界定流轉參與主體

培育土地流轉市場，必須有市場的主體和客體。作為商品流轉的土地使用權是土地市場的客體，使用權進入市場，讓市場機制調節土地的流轉與集中；要求土地使用權轉移雙方的農戶，是土地市場的主體，只有二者結合，才能形成土地市場。土地流轉應主要在農戶間進行，農戶可以根據有償轉讓、自愿成交的原則，在符合本身利益的前提下達成協議。經過多次頻繁的市場交換，形成使用權轉讓價格，或稱之為均衡地租。我們可以鼓勵和支持工商企業進入農業產前、產中、產后領域為農民提供社會化服務，對于公司、企業大規模、長時間占用農用耕地，從事直接農業生產活動，必須制定相應的政策加以必要的限制。這樣的限制使得農地流轉主要是在農戶之間進行，使土地交換或出賣仍然用于農業。土地交換沒有農民參與會使其失去土地，土地出賣沒有農民參與會使農民得不到應有收入。

（二）健全土地交易服務機構

首先，要培育和發展土地使用權流轉的中介服務組織。建立土地流轉中介服務組織，實行土地流轉委托管理，這些中介組織提供土地市場的信息、咨詢、預測、估價、評級等服務，使服務專業化、社會化，是優化土地資源配置、充分發揮土地資源優勢、實現土地有序流轉的有效途徑。其次，要制定土地市場的交易規則，明確土地的交易程序，規范交易行為，打擊非法交易。再次，要建立土地交易的監督機構，加強土地交易的申報、登記、核準、過戶手續，加強合同的管理，處理糾紛。

（三）建立完善的土地流轉機制

首先，要建立合理的價格形成機制。土地流轉價格的形成，應主要通過市場來決定，由供求雙方平等協商，共同確定。管理上要承認土地的差異性，允許不同的級差價格，逐步建立合理的價格形成機制。因此，要加強土地價格的評估工作，在充分考慮價格形成因素的基礎上，對農村土地進行分等定級，科學評估，確定轉讓土地的基準價格和流轉價格。其次，要構建良好的外部引導機制。主要措施是加強對農村土地的宏觀管理，建立健全土地向規模經營發展的引導機制，嚴格控制農村土地“農轉非”，有效防止土地碎化，穩定農地數量，提高土地質量，實現農村土地的可持續利用。建議在各級土地管理部門內部設立土地流轉管理機構并賦予相應的管理職權，對土地的用途、項目、面積、價格等進行規范化管理，對土地流轉過程實行監管，提高工作透明度，使農村土地使用權流轉管理更趨優化、更加有效、更為合理。

（四）建立健全合同管理制度

第一，由國家統一制定和頒發土地流轉合同文本，納入合同法范疇，杜絕以往的“手寫合同”、“口頭合同”等不規范行為，并且在性質、基本條款、程序等方面定型化，明確規定流轉的形式、數量、年限、條件及合同雙方當事人的權利、義務和違約連帶責任等，提高合同的規范性。第二，合同鑒證和糾紛處理。各級農業承包合同管理機關要指導流轉雙方簽訂好合同，要審查合同的真實性、合法性和有效性，對流轉合同進行鑒證并監督合同的實施，提高履約率，防止虛假合同、仗權合同、侵權合同給流轉雙方及土地所有者造成損失，要及時調解處理合同糾紛。第三，要加強土地承包流轉合同資料的檔案管理，保證其不受損壞，做到專人、專柜保管，即設置專門的合同檔案管理專柜和專門的管理人員，完善流轉合同的立卷、歸檔、調閱工作，提高合同的安全性和保密性。

（五）制訂法規政策，出臺規范措施

首先，修改現行關于土地流轉法律中的一些不合理條款。國家除大力宣傳和切實執行《農村土地承包法》，還要對《農業法》、《土地管理法》中存在的不適應中國農村土地流轉發展要求的條款應盡快進行修訂，要把農村土地使用權流轉及其相關內容納入其中。其次，針對土地使用權的流轉，制定一些專門的法律、法規。比如可以盡早制定《農村土地使用權流轉法》、《農村土地使用權流轉登記條例》以及《農村土地使用權流轉合同管理條例》等。與之同步，還應逐步完善和強化土地流轉的執法監督機制。縣級以上人民政府的農村土地承包主管部門和鄉鎮人民政府，要切實負擔起執法主體的責任，加大監管力度，真正做到有法必依、執法必嚴、違法必究。國土資源、勞動保障、法院等單位要積極支持和配合農村土地承包主管部門搞好執法管理工作，加強監督檢查，對侵害農民合法土地權益的行為要依法查處，切實維護法律的權威性和嚴肅性。

參考文獻：

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On the Bottleneck and Countermeasures of Farmland Usufruct Circulation in

Building the New Socialist Countryside

Liu Yurong

（School of International Economy and Trade, Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233041, China）

第4篇：土地流轉法律法規范文

關鍵詞：城市化和諧農村土地流轉

改革開放30年來，我國在走一條有中國特色的城市化道路，一方面我國保留著土地公有制不變，在農付則以集體所有制為最高原則；另‘方面，我國在努力革除因農村十地集體昕有制給城市化進程帶來的掣肘效果。農村土地流轉制度的變革可以說是與我國城市化建設息息相關的制度嬗變過程。

一、我國城市化與農村土地流轉制度改革

農村土地流轉是一種民事行為，作為一方主體的是農付土地承包戶，轉讓的方式基本上涵蓋了租賃、入股等形式，其本質是對昕艱包土地的使用權依法進行轉讓、進行處置，從中獲得土地收益的行為：從農村土地流轉的實際操作程序來定義，農村土地流轉主要指在堅持土地集體所有的前提下，土地使用權，如經營權，收益權，流轉權等，在不同市場主體之間的轉移與交易。中國廣大農村到底需要怎樣的土地流轉制度呢？換言之，怎樣的制度供給才是我國農村現階段乃至未來一段較長時期所合理的、“善”的土地流轉制度呢？任何法律規范的設計、執行與運作，均以權益平衡為歸依。再者，就中國目前的情勢而言，我國需要在城市化的推進中妥適地保障失地農民群體的權益。中國對農村實行城市化過程中重要部分是農民非農化。中國農村城市化進程緩慢的一個重要制約因素是廣大農民對土地的依附關系在短期內不可能解除。農民缺乏有效的社會保障體系，使之無法真正擺脫農民身份。從當前農村大部分家庭收入的構成分析可知，農民收入的絕大部分源于農民從事非農業生產的所得，…個不爭的現實是，在農村居民的家庭收益中土地收益所占比重并不人從目前農村勞動力就業結構來看，大量農民到城市和城鎮或本地的第

二、三產業從事非農生產活動，且普遍對非農業收入感到較為滿意。我國農民為何短期內難以減弱對土地的依附關系？有研究指出，由于土地使用權凝固化，具基本社會保障功能的土地，使農民難以真正地脫離土地，只能以兼地農民身份往返于城市與農村?！?/p>

由于我國現階段在農村土地集體所有權制度的框架下難以突破、難以創新真正的流轉制度，直接導致土地流轉規范的缺漏，由此從根本上影響到往返于城市與農付之間的那部分農民以土地換現金的渠道。所以，筆者認為，我國當前應深化土地流轉制度改革。改革的基本預期是，創造土地使用權自由流轉的機制，使農民通過轉讓土地使用權，獲得現金保障，從而逐步脫離土地，投入到第

二、三產業，推動我國的城市化進程。

二、我國農村土地流轉制度的若干缺陷

隨荇農村產業結構和就業結構的調整，農村勞動力流動的加快以及農村經濟發展的不平衡，推動了農村集體土地流轉現象普遍化并且咸為必要的制度：有研究指出，“在平均化的家庭承包制下，造成了土地的分散化、細碎化，不利于土地的規模經營和經營效率的提高，土地流轉會通過效率‘拉平效應’改善土地資源的配置效率，簡單理解就是土地會向能夠更有效使用土地的人手中轉移，即向更適合從事農業生產的人手中轉移”。伴隨著我國農業生產經營方式的漸變，農村土地流轉在全國各地業已逐步有序地展開？需要指出的是，在農村土地流轉過程中由于缺乏規范和有序的管理，損害農民利益等各種問題時有發生。具體而言，我國農村土地流轉制度存在以下問題：

l、我國農村土地流轉過程中普遍存在不依法登記造冊的現象，土地流轉過程中土地權益的登記制度有待規范。農業用地是屬于特殊保護的土地，當集體建設用地進入流轉程序的時候，…般包括流轉的地域、客體、主體及用途等范圍，物權基于公示而取得公信力。因此，農村土地流轉必然要求采用物權的公示方法，即財產登記制，筆者發現，農村土地遭遇的一個極大障礙是，土地登記制度不完善。理想的狀態足，在農村土地流轉過程中，必須經依法登i己。與之同時，土地使用應符合產業政策及當地土地利用總體規劃。筆者認為，涉及農用地轉為建設用地的，應當落實年度農用地轉用指標；還有一個問題是，目前一些開發商以農業項目建設的名義，到農村租賃土地，擅自改變農業土地用途。雖然我國法律明又規定，各類企業、公共設施、公益事業、農民住宅用地，不得擅自改變土地用途，禁止商品房開發建設和住宅建設，以實現國家對城市房地產業的宏觀調控與法律管制，但是，現實中土地執法并不理想。

2、按照農村土地承包法的規定，土地流轉的豐體應該是承包經營戶作為合同的一方，而不是土地所屬的鄉村政府，但是目前土地流轉中政府角色錯位。這種政府錯位主要表現為，一些鄉村組織直接充當土地流轉的主體，不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。比如，有的地方為了興建城市垃圾處理池，由環衛部門在農村租賃土地，期限為50年。由于當地下游村民擔心垃圾處理后滲漏的污水，帶來污染，于是提出反對意見。但是，當地縣政府干預之后，就成功地簽訂了土地租賃合同。有的把土地流轉作為增加鄉村收入的手段，或者作為突出地方政績的形象工程，損害農民利益。由于流轉的動機和做法各異，在操作中曲解甚至違背土地政策。如有的強行反租，有的租金補償過低，有的明著“反租”，暗著“倒包”，土地租金的收益分配缺乏透明度。

3、為了維持土地承包關系的穩定性，讓農村居民有安全感，我國農村土地承包法作了較長承包期限的規定。但是，在目前見到承包實踐中卻發現，有的地方隨意改變土地的承包關系，強迫土地流轉。有些地區任意曲解農村土地承包法，偷換概念，把使用期和承包期分開，說50年不變是承包經營體制不變，而不是指承包的地塊不變，并借口調整土地，搞“兩高一優”。有的地方為了搞農村規模經營，不顧農民意愿，強行收回農民全部或部分承包地。有的地方政府抱著錯誤的創收觀念，將土地流轉作為增加鄉村兩級集體收入的手段，與民爭利。具體表現為：一是在一些管理水平較高的發達地區，要求農戶按田畝入股分紅，承諾農民分得一定的租金。但在實際的租金收入分配過程中，由于國家沒有出臺明確的法律或條例對此實施監管，導致監督不力，很多級差地租和土地增值的收入歸了村干部，出現了嚴重的分配不公現象；二是在許多以農為主的傳統農業區，也有以相同名義收回部分農民土地的現象，村集體最終支付給農民的租金較少，甚至以各種名義變相地扣回錢款，農民實際到手的租金收入所剩無幾，如此做法的唯一目的就是為村干部賺取租金差價。另外，還有一些地區，村集體以較低的租金把土地反租回來，再以較高的租金把土地的轉租出去，賺取差價，其中一部分作為村干部的收入，其他部分用于村里基礎設施建設和公共福利投入?！?/p>

三、構建和諧農村土地流轉制度的建議

在社會主義初級階段，土地是我國農村最基本的生產資料，也是當前我國農民最基本的生活保障。我國農村市場化水平在不斷提高，與之相應的需要規范有序地進行土地流轉。這已經成為農村土地流轉改革的必然要求。有學者指出，農用土地的流轉特別是土地承包經營權的流轉，有利于土地價值的實現，促進農村產業結構和就業結構的變化，進而提高土地的效益和土地利用率，這既是農業可持續發展的客觀要求，也是化解“三農”難題的核心和基礎?！闭怯捎谖覈r村土地流轉制度不完善、配套的監督措施不到位等原因，導致土地流轉過程中出現了各種問題。如何規范土地流轉，確保土地流轉政策得到切實貫徹執行，確保農民的土地承包權益在流轉中不受侵害，是土地流轉過程中的重要課題?，F階段我們可以從以下幾個方面采取對策：

l、規范土地流轉程序，嚴禁擅自改變土地用途，保護農民利益。就目前而言，我國尚未建立起規范的土地流轉機制，在完備流轉手續、規范流轉程序方面存在不少問題，相應的法律法規也缺乏具體的規定，致使不少農戶采用“口頭協議”，私下進行自發性的流轉，根本不可能遵循正規的程序，也不去履行必要的登記手續，更不可能未通過流轉合同來規范雙方的權利義務關系。可以肯定的是，如此混亂的狀態下形成的農村土地流轉關系，必然隱藏較多糾紛和隱患。筆者認為，在農村土地流轉過程中，要充分采用市場化運作方式，合理確定土地流轉補償金額，實現土地收益的合理再分配，確保農民權益不受侵害。我國土地管理機構應當積極履行土地用途監管職責，對土地流轉過程實施監督和管理，建立和健全農村土地流轉檔案，提供規范的合同示范文本；必要時，土地管理機構還要擔任調解人，妥善處理土地流轉糾紛。此時，失地農民應當獲得無償的法律援助。這些措施必將促進土地流轉程序的規范化。同時要堅持農地農用的原則，制定相關政策，禁止農戶和農村集體經濟組織非法出讓、出租集體農用地用于非農建設，不允許任何人通過任何方式將農民集體所有土地轉為國有，不允許出現土地使用的粗放和閑置現象。在條件允許的情況下，我們可以采用政府主辦或者民辦公助的形式，設立“土地銀行”，據以培育土地使用權市場。所謂土地銀行，其基本操作程式是，有土地流轉意愿的農民可以把土地存在銀行里獲取利息收入，銀行再把這些存進來的土地貸給規模經營的種養大戶。這樣既能為農民流轉的土地找到合適的窖體，促進適度規模經營，又可以保證土地使用方向不變，保護農產品綜合生產能力。為此筆者建議，我國應當建立相應的土地流轉市場信息系統、土地流轉信息咨詢服務系統；在有條件的地方，建立土地使用權流轉的經營公司、土地評估事務所、土地銀行、土地保險公司等機構，并逐步實現服務的專業化、社會化與企業化。農村土地流轉中介機構的建立與規范，必將會極大地促進我國農村上地的有序流轉，

2、現有經驗的基礎上，制定完善的法律和政策，規范農村土地流轉行為。我國目前要在創新土地流轉法律和政策上動腦筋，充分調動農民的主觀能動性，優化土地資源配置，穩步推進農村土地流轉。我國未來的農村土地流轉立法應當在確保農村土地所有權歸農村集體所有的前提下，進·步賦予農民繼承、抵押、轉讓、租賃、入股等土地承包經營的權利，把農村家庭承包經營權流轉納入法制化軌道。在創新土地流轉法律和政策的過程中，要充分考慮農民土地承包經營權利的完整，切實明確農民承包經營權的各項應有權益；要明確土地征收和征用的范圍和程序，在合法征占土地的過程中切實維護好失地農民的各項權益，必要時舉辦集體成員聽證會；要界定清楚國家、集體、企業、農民在土地流轉中的各自權益，確定土地交易的具體操作規則。除了實體權利的要作詳細界定以外，農村土地流轉的程序規則必須跟進，使合理運用法律手段保障土地合理流轉，成為常態。筆者建議采取以下對策：第一，規范流轉程序。也就是說，農村土地流轉的程序規則要制訂得具體可行、操作性強，這些法律法規及配套措施要為農民所理解。因此，規則實施后，還要加強法律法規的學習宣傳力度，增強干部和群眾的法律意識。特別是要讓部分外出務工經商、從事第

二、三產業的農民大膽放棄土地，免得一心掛兩頭；第二，嚴把審批關。新法要嚴格要求土地管理部門依據法定權限審批土地，不得違反法律批地占地，不得違反規定下放土地審批權，更不能弄虛作假，搞化整為零、拆分審批。同時規定違反權限審批土地的干部要承擔記過等行政處分責任，構成犯罪的，要追究刑事責任；第三，嚴格執法?！巴椒ú蛔阋宰孕小薄Ｐ路ǔ雠_后，執法部門應當嚴肅查處各類涉及土地流轉的違法行為、一方向要從嚴查處土地違法行為，另一方面要揪出違法行為的責任人，不能僅停留在繳納罰款、補辦手續上。對于被非法占用的土地，要分別不同情形作出妥當的處理：該收回的要收回，該復耕的要復耕。對于違反土地流轉政策法規的國家工作人員，要批評教育，如果構成犯罪的，要依法追究其刑事責任；對于典型案件，還要適時公開處理。

第5篇：土地流轉法律法規范文

關鍵詞 農村宅基地 使用權 流轉制度 法律完善

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A

1農村宅基地使用權流轉制度概述

宅基地是指在農村集體經濟組織內部，分配給農戶或個人用于建造房屋的土地?！稗r村宅基地使用權，是指農村集體經濟組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅、庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進行占有、使用、收益的權利”。

目前，我國相關的法律法規及政策對農村宅基地使用權的流轉問題雖然有所規范，但其皆較籠統和模糊，不具有切實的可操作性。“這就給確實需要進行宅基地流轉以及需要通過宅基地流轉獲得宅基地的農戶帶來困難，使得已經發生宅基地流轉的雙方的權益無法得到法律保障。雖然沒有明確的宅基地流轉的法律依據，然而事實上，農戶頻繁進行私下交易。這也造成了因宅基地流轉而引發的糾紛不斷”。這些問題暴露了現有農村宅基地使用權流轉制度的不足之處，在云南部分自治地方表現得尤為明顯。

2紅河州部分村落宅基地使用權流轉的現狀、存在問題及成因

云南是有眾多少數民族的省份，本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州部分村落作為研究的平臺。為深入研究，我們對紅河州蒙自縣文瀾鎮的馬房村、十里鋪村、大臺子村以及草壩鎮的明白村，主要民族為彝族和哈尼族。在調查取得的100分調查問卷中，答卷者年齡基本在30—60歲之間，家庭收入主要為種地、出售農副產品和打工，打工的占了很大的比重。被調查的村子中，有49份顯示有的村民不只一處宅基地。75戶擁有宅基地使用權證書，10戶沒有證書，15戶正在辦理中。其流轉方面，可以轉讓的為38份，不可以轉讓的為51份，另外11份為不清楚的。因宅基地的使用權而引起的糾紛和矛盾數量，認為很少的有64份，認為很普遍的有35份。而對宅基地的使用權引發的糾紛和矛盾的處理，其中43%的人會找村委會調解，51%的人會找土地管理部門解決。16%的人選擇協商解決，只有2%的人選擇上訪和7%的人選擇訴訟?？梢姡數卮迕駥φ厥褂脵嗟南嚓P法律法規并不清晰，且維權意識欠缺。

據調查顯示，在紅河民族地方的農村宅基地使用權在使用和管理方面存在四個方面的問題。

2.1一戶多宅現象仍然存在，土地閑置浪費嚴重

在調查問卷中，有49份顯示不只一處宅基地，這種一戶多宅的現象導致了我國農村宅基地資源的極大浪費。調查的民族自治地方的村民在出賣、出租住房后，再申請宅基地獲批的為35份，這明顯違反了我國現行法律的規定。由于進城打工農民群體日漸增多，許多少數民族村民的家庭主要收入是本縣打工或外出打工，其中一部分少數民族村民希望進入城市購房生活，但因為流轉受到限制等原因無法處理在村中的宅基地，只能荒廢。加之計劃生育政策的實行造成了農村戶均規模逐步減小，雖然少數民族地區有一定的變通規定，但宅基地規模的審批標準卻仍處于較高水平超過了實際需求，造成房屋空置，土地閑置，農村土地資源浪費嚴重。

2.2宅基地的管理規制不規范

調查發現，很多地方沒有嚴格按照法律規定的審批程序，村干部自行決定宅基地審批、審批不符合規劃、批少占多等現象存在。本為無償的宅基地申請，非無償的概率高達47%，嚴重違反了法律對此的規定。對于宅基地使用權證的發放，盡管國家出臺了相應的規定，但其實際的發放情況卻令人堪憂，調查問卷中僅有75份顯示擁有宅基地使用權證。這些問題都將導致相關部門在開展對農村宅基地使用權流轉的管理工作時遇到很大困難，難以對其中發生的糾紛進行妥善的處理，這也間接地導致了農村宅基地使用權流轉的混亂局面。

2.3存在宅基地隱型交易市場，違法轉讓、出租現象明顯

調查表明，在城鎮附近的村落，農民宅基地使用權通過房屋買賣、出租、抵押變相流轉等已是一個普遍現象，形成了自發的宅基地使用權隱形交易市場。據問卷調查顯示，有24份中反映是可以向城市居民轉讓或出租，不是的僅為36份。大量宅基地私下流轉，一方面擾亂了土地市場的正常秩序，另一方面宅基地使用權隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，增加了土地管理的難度。宅基地流轉失控，加大了需求，加劇了農村多用多占等違法行為的發生。

2.4農村村民對宅基地的相關法律認識模糊

我們所調查的村落屬于彝族、哈尼族等少數民族村，村民對相關宅基地的法律意識是很模糊的。有村民認為宅基地是農村集體所有財產，其使用權不能轉讓出租。也有村民認為宅基地為集體或個人所有，但他們都主張宅基地的使用權可以進行轉讓或出租。另有11%的村民表示對此不清楚，甚至有的村民因為文化教育程度較低，完全不了解宅基地的確切意義。長期以來，由于國土資源法律法規、政策宣傳不到位，在民族自治地方，對少數民族村民的法律宣傳和普及非常缺乏。這使得宅基地使用權流轉方面的糾紛和矛盾不斷增多，也在一定程度上制約了農村村民住宅和宅基地資源的更充分地開發利用。

對于上述問題，究其原因主要為：首先，農村宅基地使用權方面的法律制度不健全，存在很多亟待細化和完善的地方；其次，對農村宅基地使用權的登記和管理比較混亂，某些規定不適合民族自治地方的實際情況；再次，民族地區村民的法律意識淡薄，導致宅基地使用權管理工作不能很好的開展；最后，實踐中對于宅基地使用權流轉的限制阻礙了民族地方的農村的發展，這也是產生上述問題的重要原因。

3完善云南民族自治地方農村宅基地使用權流轉制度的建議

3.1完善民族自治地方農村宅基地的相關法律法規

要對民族自治地方的宅基地進行管理和規劃，首先就必須完善農村宅基地的相關地法律法規。除了遵守國家制定的法律法規之外，還應當根據當地的民族特色、風俗習慣等，制定符合當地的實際情況的自治條例，既保護民族文化傳統，又對宅基地的管理和規劃進行了科學性的規范。對宅基地的建房用地的指標、用地條件、占地標準、申報程序、審批辦法等， 在進行規制的時候應當采用比較簡化的程序， 既方便管理也能照顧到少數民族村民的辦理， 以便于少數民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范圍內建造房屋，使各家各戶的宅基地能夠確實盡其所用，形成科學、合理的配置。其次，必須對宅基地審批制度進行改革，合理地對民族自治地方的農村宅基地進行規劃。

3.2完善民族自治地方宅基地使用權登記制度

宅基地使用權的登記制度的完善對于宅基地的管理具有基礎性的作用。民族自治地方的村民在進行宅基地的申請后， 首先應當由村民委員會進行審查，然后由該村的村集體進行討論是否通過，決定通過后再向上級政府上報進行審批。當然，對于民族自治地方，在程序等方面還可以有一定的變通，村里可以制定村規民約等輔助管理措施，以符合當地的民族特色。屬于合法取得宅基地的使用權的村民，應當及時地登記造冊并發給其宅基地的使用權證書，并且逐級向上級土地管理部門上報進行核準和備案。對于未經登記就將宅基地的使用權轉讓的行為，應當認定該行為無效。只有從源頭上把宅基地使用權登記制度落實辦好了，才能為民族自治地方宅基地使用權的合法流轉打下堅實基礎。

3.3逐步疏通民族自治地方的農民宅基地使用權的流轉渠道

云南省的幾個民族自治州現有的自治條例沒有對宅基地使用權的流轉制度進行系統的規定。個別自治州僅僅規定了“農村的承包地、自留地、宅基地、自留山、責任山屬集體所有，任何單位和個人不得侵占、買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉讓”。而這些規定幾乎完全堵塞了宅基地使用權以及村民住宅的流轉，不利于實現城市和農村的協調發展以及城鄉資源的合理有效流動，特別是不利于民族自治地方農村的發展。在未來將有大量村民進城的趨勢下、經濟發展的推動下，非農建設用地的需求必定會不斷增加，少數民族地方農村土地閑置現象也必將不斷增多。另一方面，民族特色帶動了旅游經濟的不斷發展，很多游客基于對民族特色房屋的喜愛想要購買之，也有藝術家希望購買房屋、土地以在此定居，用民族特色激發他們的創作。故此，從法律上、政策上以及地方的自治條例、單行條例等允許農村宅基地使用權（特別是民族自治地方）在城鄉居民間有規制的流轉是亟需確立的，必須逐步建立規范、有序的農村宅基地使用權流轉制度。有了合理的宅基地使用權流轉制度，才能規范私下進行變相宅基地使用權交易的行為，解決民族地方農村各類因宅基地發生的矛盾和糾紛，促使宅基地這一土地資源得到合理配置。

3.4在民族自治地區的農村做好宅基地的宣傳教育工作

對于與漢族在語言、文化、觀念及風俗習慣有很大差異的民族自治地方，對村民進行有關宅基地的知識進行宣傳教育是十分必要的，政府及有關部門應當通過村委會或其他途徑對當地的村民進行宅基地方面的法律知識的普及教育。否則，再完善的規定、再合理的制度也只是一紙空文。只有當少數民族地方的村民自身對宅基地有了較好的了解和理解，他們才可能在宅基地的各個方面去遵守相關法規，同時學會用法律武器維護自身的合法權益。另外，對少數民族村民的宣傳教育也能提高其素質，特別是法律素質得到一定提高，這樣也便于政府更好地開展民族自治地區農村的工作。因此，做好宅基地的宣傳教育工作具有實際意義，它的順利進行有利于我們在保護民族特色文化傳統的情況下對宅基地更好地管理和規制，加快民族自治地方的城市化的發展。

綜上所述，對民族自治地方的農村宅基地使用權流轉的法律制度進行創新完善，有條件地解禁農村宅基地使用權流轉是十分必要的。這對于提高民族地方農村宅基地利用率、實現農民融資手段的創新、促進城鄉人口流動、構建和諧社會具有十分重要的意義。

參考文獻

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[2] 梁慧星.中國物權法研究（下）[M].北京：法律出版社，2002：661.

[3] 暴元.農村宅基地使用權流轉制度創新分析[J].農業經濟，2011（3）.

[4] 孫丹.基于新農村建設的宅基地利用與管理[J].農村經濟與科技，2008（4）.

第6篇：土地流轉法律法規范文

關鍵詞：林權制度改革；林權流轉；法律問題

中圖分類號：S7文獻標識碼：A文章編號：16749944（2014）01023402

1農戶對集體林權的認知情況

對于林地的所有權，農戶并不是十分清楚到底誰才是真正的主體享有者，通過對貴州某地的農戶進行了調查，當地的基本情況是有極大一部分的林場屬于國家所有，而大部分的農戶根本分不清林權具體的所屬情況。從調查的結果來看認為林權是歸為國家所用的農戶占絕大多數，高達58%，認為是歸集體所有的農戶占28%，認為歸農戶自己所有的占10%，認為歸村委會所有的僅占4%。根據《憲法》和《森林法》所規定農村的林地所有的主體應該是“集體”，再根據《民法通則》之上規定來看主體是“勞動群眾集體”，而《土地管理法》卻規定主體應該是“農民集體”。從以上的幾部法律來看，我國對于農村林地所有權問題并沒有一個統一的解釋和規定。這也是導致農戶對于集體林權認識不清的一個因素。

2林權流轉法律所存在的問題

2.1法律缺失問題我國的集體林權改革是從2003年開始施行，集體林權流轉的林地面積越來越大，市場也越來越活躍，但在集體林權流轉方面存在的法律問題依舊不少。比如集體林權流轉的主體、方式、合同等方面的具體規定，在相關法律之上已經無法滿足集體林權制度的改革。隨著集體林權流轉的發展，在相關的法律如《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國土地管理法》等并不能解決現存的問題，我國目前還缺一部關于林權流轉的專門的法律。

2.2法律限制嚴格

為了保護生態利益，我國對于林木的采伐限制十分嚴格，有時候甚至略顯僵硬，導致農戶在行使權利的時候受到諸多限制，最終造成利益的損傷。首先是對于采伐樹種的限制。根據《中華人民共和國森林法》的規定，農戶在進行采伐的時候是不能任意選擇采伐樹種的，采伐的時候必須嚴格按照規定進行擇伐、皆伐、漸伐。同時也規定了采伐需要先獲得采伐許可證，而獲得許可證也需要委托相關部門、政府代替申請。其中可以進行采

伐的種類又主要集中在竹林之上，由此可見農戶如果需要進行采伐，不僅申請許可證極其麻煩，而且受到頗多限制，采伐過量則有相應的處罰，事后又需要及時更新造林，具體說來農戶所享有的權利根本不夠充分。

2.3轉讓不規范

根據目前存在的相關法律《森林法》、《物權法》等，對于林權的轉讓之上的規定具有原則性過大，實踐性差的缺陷。農戶在進行林權流轉的時候方式十分單一，沒有足夠的自由，也不用簽訂相關合同，發生爭議之時也并沒有相關的法律法規提供解決方式。對于流轉的受讓方的整體條件沒有一個完整的審核體系，往往造成資質差的流轉主體也能夠成功進入流轉過程，具有不公平性。最重要的是對于那些不愿意進行轉讓的農戶過多采用行政手段，損害了農戶的基本權益。流轉之后許多農戶可能并不會辦理相關的手續，這些都將導致農戶的利益得不到保障而受到損害。

2.4生態補償問題

由于規定了一些品種不能進行采伐，而這些林木主要的作用是作為公益林，所以國家規定對這部分由于無法采伐而對農戶帶來的損失進行一定的生態補償?！吨醒胴斦稚鷳B效益補償基金管理辦法》當中的相關條列規定，對于每一畝的生態補償每年是五元，而這些補償和農戶所付出的根本不成正比，差距非常大，大大影響到農戶對公益林的管護積極性。

2.5林權爭議解決機制不夠完善

在進行林權流轉的時候必定會伴隨著諸多的爭議存在，這些爭議都嚴重阻礙了林權流轉的正常發展。引起爭議的原因很多，例如林木所有權、使用權的爭議，其中所占比例最大的要數兩者同時具有爭議。還有一些爭議發生在村民和村委會之間、農戶和農戶之間等。有些時候也可能是因為當地政府本身行為不當、違法亂紀等引起。

通常情況都是將林權爭議當做財產權益方面的民事糾紛進行處理，加之農戶本身的法律意識比較薄弱，對于具體如何解決爭議問題的了解相當不充分，往往在進行爭議解決之時只是通過簡單的口頭協議，或者不完整的書面協議就直接解決。這樣做有一個比較大的弊端，再次爭議的幾率相當大，使得爭議問題得不到根本解決。對于一些農村地帶，司法機構以及執法機構有些設置并不完善，有些甚至根本不存在。而作為相關的司法人員和執法人員，由于對農戶存在一定的偏見，所以在幫助農戶進行爭議的處理之時態度十分不端正，且訴訟費用較高，一般的農戶要么無法支付要么不愿意支付。若是爭議是由相關部門、機構等引起的，農戶想要平等、公平的解決爭議問題更是難上加難。由于農戶維護自己應有的權利之時找不到有效的求助結構和辦法，不僅損害了農戶的基本權益，而且對于林權流轉的發展也有極大的影響。

3關于林權流轉法律問題的一些思考

針對以上存在的一些法律問題，國家和相關的部門都需要及時進行解決，首先需要明晰林權產權，其次是需要規范林權在進行流轉當中的相關法律和機制，規范林權流轉，加強對林權流轉的監督，對于公益林的生態補償制度也需要做一定的調整，保障農戶付出和收入成正比，最后是在發生爭議的時候相關部門和機構要積極的協助農戶，幫助農戶及時處理。

4結語

通過對集體林權制度改革的林權流轉的相關法律問題的研究，可以看出在法律方面還存在諸多的不足，需要國家以及相關部門共同努力，完善完整相關的法律體系。本文針對這些方面也提出了一些設想和思考。在之后的對于林權流轉法律問題的解決之上，還需要國家和相關部門相關人員持之以恒的努力，最終保障林權流轉正常有序發展，保障農戶的基本權益。

參考文獻：

[1] 田甜.集體林權制度改革之林權流轉的相關法律問題研究[D].北京：北京林業大學，2012.

[2] 陳華威.集體林權制度改革背景下的林權流轉研究[D].武漢：華中師范大學，2012.

第7篇：土地流轉法律法規范文

【關鍵詞】農村；閑置土地；經營；法律問題；對策建議

1 農村閑置土地的概況

農村閑置土地指的是現有農村范圍內已經開發但處于未被利用或者利用不充分的狀態，不利于農業生產和影響集約節約利用的集體或國有土地。[3]包括農業用地和非農業用地。農業用地又稱農用地，指直接或間接為農業生產所利用的土地。包括耕地、園地、林地、牧草地、養捕水面、農田水利設施用地，以及田間道路和其他一切農業生產性建筑物占用的土地等。非農業用地是指農業用地和暫時難于利用的土地（如戈壁、沙漠、高寒山地、裸巖、裸土等）以外的土地。

農村土地閑置主要是由國家政府、經濟等多方面因素共同造成的。改革開放以來，我國的經濟迅速發展，城鎮化進程也不斷加快，進城務工、經商的農民越來越多，甚至有農民舉家搬遷至城鎮生活；農民進城也造成了農村勞動力短缺，加上種植糧食的經濟效益低，農民的種糧積極性普遍不高；還有一些企業進行土地投機，將土地閑置，試圖獲得土地的自然增值收益，這些都導致了農村大量閑置土地的出現。從法律上來說，我國的土地是歸集體所有，但集體的范圍各地有很大差異，有的是屬于自然村所有，有的是屬于行政村所有，具體屬于哪一集體所有沒有具體的立法；農村閑置土地在流轉過程中，缺乏明確的法律依據及相應的糾紛解決機制，造成土地市場流轉混亂的局面。因此，我國應加強相應立法，與時俱進，提出解決對策，促進農業社會健康發展。

2 農村閑置土地經營中涉及的法律問題

2.1 農業用地流轉缺乏必要的法律程序

我國《農村土地承包經營法》規定：通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉。為了使土地不被閑置浪費，加上國家鼓勵農村土地承包經營權進行流轉，很多農民會選擇轉包、出租等流轉方式。農村土地流轉中會形成很多利益主體，然而這些利益主體之間的權責關系并不明確。首先，在我國，農村土地流轉并不注重形式和程序，很少會采用合同形式，大多是口頭約定即把土地使用權流轉給親朋好友。其次，太過隨意的流轉方式無法確定權利義務主體，導致雙方的權利義務關系不明確。由于缺乏合同效力，雙方的權責難以得到落實，導致土地糾紛難以快速有效地解決。因此，我國應加快腳步制定明確可參照的農業土地流轉程序和形式，完善土地管理秩序。

2.2 非農業用地流轉缺乏明確的法律依據

非農業用地通常包括農村聚落，大、中、小城鎮，工礦區，交通運輸等占用的土地。隨著農村越來越多的年輕人在城市安家落戶，導致越來越多的宅基地被閑置，利用效率大大降低。除此之外，農村閑置土地還包括許多廢棄的學校、廠房等集體建設用地。目前，我國非農業用地的流轉主要有出租、轉讓、以地入股、聯合經營等形式。隨著社會經濟的發展，土地的價值越來越受到重視和關注。因此，違法出租、轉讓、入股集體土地的行為屢見不鮮，包括一些單位和個人擅自與農村集體簽訂合同，不報任何機關審批，違法用地。違法流轉土地不僅會嚴重影響我國的土地市場，而且不利于保護農業用地。因此，我國應加快有關非農用地方面的立法，盡快把非農用地流轉法律化、規范化，保障經濟持續、快速、健康發展。

2.3 農業用地轉為非農業建設用地缺乏明確的糾紛解決機制

隨著經濟的快速發展，非農業建設用地的需求逐漸增加，在巨大利益的驅使下，越來越多的農民選擇與企業簽訂合同改變農業用地用途。農業用地轉化為非農業建設用地一般有兩種方式：一是，國家征收、征用；二是，農村集體內部依法轉讓和農業用地非法轉用。對于農村集體非法轉用，我國《農村土地承包經營法》明確規定：任何單位和個人不得自行與農村集體經濟組織或個人簽訂協議將農用地轉為建設用地。因此，農民與企業或其他經濟參與者簽訂的合同因缺乏法律的認可而歸于無效。但在實踐過程中，法律的不認可并不影響私下合同的簽訂和履行，履行必然會產生糾紛，如果完全按照合同無效來解決，雙方利益將會嚴重受損。因此，如何解決這一類型的合同糾紛以及如何確定雙方的責任義務成為當前迫切需要解決的問題。

3 農村閑置土地經營的救濟機制

3.1 明確農村閑置土地的權屬界限，做好土地流轉的登記工作

我國《物權法》規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”從物權法上看，土地物權以登記為產權要件，即土地的所有權、使用權流轉以登記部門的登記為準。對于農村閑置土地的使用權流轉來說，其權屬明確要求兩個方面：一是，主體明確，也就是農村閑置土地的所有權主體和使用權主體必須明確，無論是國家所有還是集體所有、是自然村所有還是行政村所有，使用權屬于哪戶農民的、又向誰流轉，都須在地籍登記部門進行登記。二是，面積明確，即主體享有所有權與使用權的閑置土地面積必須明確，權利的邊界對權利主體或其他主體的權利義務進行限制。在農村閑置土地的流轉中，土地面積的確定直接關系到使用權人的收益。三是，用途明確，即對農村閑置土地流轉后的使用方式進行確定，土地使用者應當按照批準和登記的文件以及流轉合同的約定使用土地，未經原批準機關批準，不得擅自改變土地的用途，將農業用地轉變為非農業用地。

通過權利登記對農村閑置土地的權屬進行界定，使權利主體能真確清晰地認識到自己的權利，使土地的每一次流轉都有據可查，做到土地流轉的規范化和法律化，更好地抵制土地違法行為。同時相關機關要嚴格執法，妥善解決土地流轉過程中產生的爭議。

3.2 確立農業用地流轉合同制度，完善農業用地流轉程序

為了明確農用地流轉過程中的權利義務主體，更好地解決土地糾紛，把農用地流轉制度化、法律化、建立流轉合同制度是關鍵。首先，制定農用地流轉合同標準文本，提供違約解決模板，為流轉主體訂立合同提供可依據的參照物。其次，規范農業用地流轉行為，土地流轉的雙方當事人除了要簽訂合同外，還要向鄉鎮和村委會備案。再次，賦予鄉鎮主管部門監管職責，對己提交的土地流轉備案合同進行審查，及時發現問題，預防發生不必要的糾紛。最后，建立農業用地流轉檔案，確保所有的流轉合同有案可查，完善相應的政府信息，接受社會監督。因此，只有確立了土地流轉程序，明確流轉各方權利義務，土地糾紛才能被妥善地解決，我國農業用地土地流轉形式才能被推廣，從而推進農村建設進程，符合時展的要求。

3.3 重構集體建設用地流轉法律體系

我國現行法律嚴格限制著農村集體建設用地的流轉，政策與法規的滯后阻礙了土地市場的發展，因此，我國應建立新型集體建設用地土地流轉體系，與時俱進。首先，通過完善立法來確定我國農民土地產權主體地位，從而避免所有權主體多元化。其次，完善與集體建設用地使用權流轉有關的法律、法規，明確流轉所具備的條件、程序、形式及范圍，加強合同制度在流轉過程中的作用，使流轉有法可依。再次，集體使用權流轉收益分配應公平合理，針對不同的轉讓形式建立不同的分配制度，同時制定流轉價格，確保流轉收益。最后，通過立法賦予土地管理部門監管職責，確保農民的權益在不受侵犯，保證我國集體建設用地流轉體系健康、快速發展。

3.4 明確農業用地轉為非農業建設用地的合同糾紛解決機制

雖然我國尚不認可農民與企業非法簽訂合同改變農業用地用途的行為，但解決此類合同糾紛卻刻不容緩。首先，如果合同雙方均無過錯和重大過失，由此產生的賠償責任按照公平原則分配。其次，如果合同一方隱瞞土地性質而使對方遭受損失，那么隱瞞一方應承擔賠償責任，無過錯一方需就損失和隱瞞事實承擔舉證責任。最后，如果雙方在合同訂立過程中，雙方約定村民有辦理土地轉化手續的義務或由于對方無法使用土地而產生的違約保證義務，針對上述情形要分情況分析，第一，由于合同無效則合同中的義務條款無效；第二，《合同法》第五十七條規定：合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在而有關解決爭議方法的條款的效力。因此，合同中有關違約責任的設定條款可作為解決合同糾紛的依據。

3.5 健全完善糾紛解決機制，促進社會和諧。

農村閑置土地的糾紛，主要有兩種表現形式：一是，平等主體之間的糾紛，包括農民與其他公民之間、農村集體組織與集體內農民及其他公民之間的糾紛。二是，公權力機關與個人、集體之間產生的糾紛，包括政府規劃管理糾紛、閑置土地用途調整糾紛、國家征收糾紛、閑置土地行政登記糾紛。面對眾多的糾紛，我們要健全糾紛解決機制，針對平等主體之間的糾紛，可以通過民主協商、民間調解、仲裁裁決、民事訴訟、行政解決等方式化解糾紛；針對國家公權力的侵犯，可以通過行政復議、行政訴訟和國家賠償的方式進行救濟。通過法律法規建設，平衡各主體之間的利益，預防糾紛的發生，促進社會和諧。

4 結語

綜上所述，土地資源對人們生活水平的提高、國民經濟的健康發展都起著重要的作用，我國人均土地資源稀少，但在農村有大量土地被閑置，這主要是經濟和政治等方面的原因導致的。本文通過對農村閑置土地原因和危害的簡單概括，總結了農村閑置土地經營中存在的法律問題，并提出了具有針對性的對策建議，通過國家、農民等權利主體的努力，相信農村閑置土地經營中出現的法律問題應該能夠得到妥善有效的解決，做到國家利益、集體利益和農民利益之間的平衡，保障農業在國民經濟中的主體地位，促進我國經濟健康、平穩、快速發展。

【參考文獻】

[1]符健敏.中國集體土地流轉的法律問題研究[D].2011.

第8篇：土地流轉法律法規范文

按照黨的十七大報告關于“堅持農村基本經營制度，穩定和完善土地承包關系，按照自愿有償原則，健全土地承包經營權流轉市場，有條件的地方可以發展多種形式的適度規模經營”的要求，為進一步穩定農村土地承包制度，提高土地規模經營效益，促進農業產業結構調整，拓寬農民增收渠道，根據《中華人民共和國農村土地承包法》和農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部令第47號）等有關法律法規和規章規定，結合我市實際，現就推進農村土地承包適度規模經營提出如下意見：

一、提高對土地使用權流轉和土地適度規模經營重要性和必要性的認識

鼓勵土地使用權流轉，推進土地適度規模經營，是農業和農村經濟發展的內在要求和必然趨勢，是創新農村土地制度的有效途徑。發展土地適度規模經營，不僅可以促進先進農業科技成果應用和農機化發展，提高耕地產出率和農業勞動生產率，而且有利于保障大宗農產品供給尤其是糧食安全，有利于促進農村勞動力轉移和農民增收；對于穩定和完善農村基本經營制度，轉變農業經營方式，加快現代農業發展進程，促進農業農村科學發展，都有十分重大而深遠的意義。各地、各部門要切實增強對土地適度規模經營重要性、必要性和可行性的認識，因地制宜、因勢利導，加快推進多種形式的土地適度規模經營發展。

二、指導思想和原則

促進土地使用權流轉，推進土地適度規模經營的指導思想是，以黨的十七大精神為指針，按照社會主義市場經濟和農業現代化的要求，通過建立土地使用權流轉機制，促進生產要素優化組合，加快農業產業結構調整，努力提高土地利用率、投入產出率、勞動生產率和農產品優質率，促進農業生產實現高產、高效、優質、生態、安全化，確保農業增效、農民增收，實現經濟效益、社會效益和生態效益的有機統一。促進土地使用權流轉，推進土地適度規模經營，必須遵循“積極引導，穩妥操作、因地制宜、分類指導，規模適度、形式多樣，分步推進、逐步提高”的指導方針。在具體工作中必須把握好以下原則：

（一）堅持依法、規范操作。土地流轉必須依照農村土地承包法及其它有關法律法規進行，不得損害農民和集體的合法權益，不得改變土地的農業用途。土地使用權的轉讓，必須尊重農民的意愿，符合有關法律法規的規定，嚴格法定程序，規范承包與流轉合同，要通過輿論宣傳和政策引導，激發農民對土地流轉的積極性，堅決避免強迫命令等違反農民意愿搞硬性流轉的現象發生。流轉期限不得超過農戶承包土地的剩余承包期。農村土地承包經營權流轉應當規范有序，依法形成的流轉關系應當受到保護。

（二）堅持從實際出發，因勢利導、因地制宜。根據本地經濟發展的階段性水平、勞動力轉移就業的程度和農民在二、三產業的收益狀況，積極穩妥地開展工作，既不能急于求成、拔苗助長，也不能消極無為、放任自流；既要積極推動，又不能搞“一刀切”，要從實際出發，因地制宜，分類指導，切實保證土地流轉的健康有序發展。

（三）確保土地承包方和土地受讓方的利益。農戶是農村土地承包和流轉的主體，任何組織和個人不得強迫或阻撓農戶依法流轉承包地。土地流轉形式的選擇、流轉收益的協商確定等，由流轉雙方自主決定。堅持有償流轉，受讓方應對土地承包方給予合理經濟補償，流轉收益歸土地承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。流轉補償應充分考慮土地的增值和農戶的切身利益，長期流轉應商定分時段價格，提倡以前三年平均畝產量為基數考慮適量增長。雙方可在合同中約定，土地受讓方在流轉期間因投入而提高土地生產能力的，土地流轉合同到期或者未到期由承包方依法收回土地時，受讓方有權獲得相應的補償。

（四）鼓勵長期流轉、連片開發。推進土地規模經營，要逐步改變過去零星流轉、短期流轉、分散開發的狀況，強化土地所有者對土地使用權流轉的管理職能，通過村集體經濟組織的引導和協調，達到集中流轉，連片開發，以利于發展適度規模經營。鼓勵土地流轉期限盡量長些，最大限度地發揮土地規模經營在解決農業問題上的作用。

三、提倡多種類型的土地流轉和規模經營形式

我市農業生產的地區性差異較大，土地流轉和規模經營的形式要按照各地的自然條件、生產基礎、人地比例、種植習慣、經濟發展水平和勞動力轉移程度以及農民的思想觀念等方面來確定。根據當前農村生產力發展水平和農業生產實際，農村土地流轉的主要方式有：

（一）出租。即承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租后，原土地承包關系不變。

（二）轉包。即承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營。轉包后，原土地承包關系不變。

（三）入股。即將土地承包經營權作為股權，自愿聯合從事農業合作生產經營，或將土地承包經營權量化為股權，入股成股份公司或者股份合作社等形式從事農業生產經營。入股后，原土地承包關系不變。

（四）互換。即承包方之間為方便耕種或者各自需要，對屬于同一集體經濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。

（五）轉讓。即承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將部分或全部土地承包經營權讓渡給其他從事農業生產經營的農戶，由其履行相應土地承包合同的權利和義務。轉讓后，經發包方同意，當事人可要求及時辦理農村土地承包經營權證變更、注銷或重發手續。

除此以外，提倡有條件的地方，可進行土地股份合作、土地信用合作和土地抵押試點。對于農村土地承包經營權轉讓，要堅持慎重、穩妥原則，嚴格法定程序。無論實行哪種土地流轉形式，都要充分尊重農民的首創精神，尊重農民的自主選擇權利，鼓勵和引導農民探索新的土地流轉形式，促進土地經營方式的創新。流轉的土地，要有利于比較效益優勢的發揮，原則上應實行規模經營，力爭最合理、最有效地利用土地，使有限的資源發揮更大的效益。規模經營的形式，可依不同地區、不同生產條件而不同。山區半山區，可重點推廣“統一規劃，統一開發，統一管護，收益分成”或“聯合開發，股份合作”的形式。平原地區，可在鞏固原種養大戶和家庭農場的基礎上，向合作農場發展。流轉的土地，不分地區、性質，不論集體、個人，均可參與承包。要吸引一批有經濟實力、有技術專長的市內外企業家、科技人員等投資農業開發。既可吸收農業內部資金參與農業開發，也提倡農業外部資金投向農業。鼓勵各地積極探索土地規模經營與扶持發展農民專業合作社、發展“一村一品”和提升農業產業化水平有機結合起來，促進土地規模經營健康發展。

四、加大對土地規模經營的支持保障措施

（一）加大政府扶持力度，從政策上鼓勵和推動土地流轉和適度規模經營。對規模經營成片、土地面積較大的農業科技及農業發展項目應優先立項。對農田水利基礎設施、農業生產設施、農業信息服務設施等項目建設應優先安排。對規模經營的大戶和單位發展農副產品加工、銷售業務，享受農業龍頭企業有關優惠政策。對于規模經營者所需流動資金和購置農機等生產性固定資產，各地應予以信貸支持，金融部門要優化生產資金貸款手續，積極支持和幫助規模經營大戶發展生產。土地管理部門要對規模經營管理用房等設施建設所需臨時用地依法給予優先安排，但不得修建永久性建筑物。工商部門要簡化項目審批手續。對土地規模經營先進典型進行表彰，并給予一定的獎勵。各級各部門要結合實際出臺扶持土地規模經營的政策措施。

（二）鼓勵和提倡成立“土地規模經營者協會”組織，提高規模經營者的素質和組織程度，保護其合法權益。鼓勵龍頭企業和農民專業合作經濟組織積極參與農村土地規模經營。要加強農民專業合作經濟組織建設，發揮其對外聯結市場或企業，對內聯結千家萬戶，帶動農戶發展規模經營方面的積極作用。有條件的農民專業合作經濟組織，也可以探索農戶土地入股等流轉方式，自主開發經營農業項目。

（三）在資金方面予以支持。中央、省、市各類涉農專項資金的立項安排上，應充分考慮土地規模經營因素，擇優扶持。政府土地出讓收入用于農村建設的增量要高于上年，土地出讓收入用于農村的投入，要重點支持基本農田整理、災毀復墾和耕地質量建設。

（四）進一步健全多層次的農村社會保障體系。遵循“因地制宜，量力而行，形式多樣，農民自愿”的原則，多渠道、多層次、多形式建立農村最低生活保障，失地農民養老、醫療、工傷保險，農民大病救助，農民子女教育補助，農民工合法權益保護等社會保障制度，逐步弱化土地的福利和社會保障功能，增強農民離土的安全感和穩定感，解除土地流出者的后顧之憂。為土地流轉和土地適度規模經營創造良好的外部環境。

（五）加強對土地適度規模經營的服務。有關涉農部門和科研單位要與規模經營大戶或單位建立定點聯系制度，把推廣新技術，培育新品種，創辦示范園區，建立各類基地等與發展規模經營結合起來，提供信息、推廣技術、組織培訓等方面的重點服務。鄉鎮要切實做好土地流轉的協調工作，指導轉接包雙方簽訂合同，并可接受申請辦好合同鑒證等有關手續，以確保土地流轉和規模經營工作穩步健康地發展。

第9篇：土地流轉法律法規范文

【關鍵詞】宅基地 使用權 流轉 研究

宅基地使用權概述

宅基地是我國土地制度中的一個專有名詞，是指農村家庭為建造住宅及其與住宅生活有關的附屬設施而占用的土地。住宅是一個家的體現，而宅基地則是一個家的承載。

農村宅基地使用權是我國特有的一項用益物權，其權利的實現涉及到宅基地使用權流轉問題?！罢厥褂脵嗔鬓D”在當今無論是法學理論界還是實務界都沒有一個統一的界定。筆者認為，宅基地使用權流轉是指農村居民依申請取得宅基地使用權并在其上建造住房及附屬設施后，將在宅基地上建造的房屋及附屬設施的所有權流轉給第三人從而導致宅基地使用權人也隨之發生變動的行為。

宅基地使用權流轉過程中存在的主要問題

法律規定不健全、操作性不強。現行土地管理制度主要來源于《憲法》、《土地管理法》、《物權法》、《土地管理法實施條例》等，具體涉及到農村宅基地使用權流轉的法律和政策較少。在這些有限涉及的法律制度中對宅基地使用權的流轉大多只作原則性規定，其內容籠統模糊，存在不少法律空白和缺位，一些法律和制度在實踐中操作性不強甚至無法操作。例如：法律只規定了宅基地使用權一戶一宅，但現實中，農村子女分戶后取得了一處宅基地，宅基地的可繼承性使得成年子女獲得多處宅基地，目前法律法規對此沒有完整的規定，在具體實踐中操作起來比較困難。

宅基地使用權隱形流轉市場存在。隨著城鎮化進程的不斷加快和集約化、專業化的農業經營體系的構建，更多的農村剩余勞動力將持續不斷向城市聚集，越來越多的農村居民對宅基地的依賴性程度降低。同時由于繼承等原因，擁有剩余房屋和宅基地的城市居民和農村居民會選擇將農村的房子與宅基地使用權一并轉讓從而使宅基地使用權流轉。我國堅持保守的土地政策，現行宅基地管理制度主要采取嚴格限制近似禁止流轉的作法，這使得宅基地使用權的交易只能游走于正式制度之外，造成宅基地使用權流轉隱形市場存在，私下交易的現象時常發生，且規模有日益擴大的趨勢，這樣就出現一些突破法律底線的流轉，不受法律的保護，致使所交易的產權不明確，從而使市場混亂，社會矛盾激增。

一戶多宅，面積超標現象存在。宅基地具有明顯的社會保障性質，宅基地使用權的取得是無償的，取得后無限期使用，符合條件的農民只需申請獲得批準即可。法律規定宅基地的分配以“一戶一宅”為原則，并且面積要符合所在省、自治區、直轄市所規定的面積標準。但是在現實中，因合法贈與而取得宅基地等現象普遍存在，法律在此方面存在模糊和空白點等使得農村存在一戶擁有兩處以上宅基地的現象。由于土地管理部門對此申請審查不嚴，管理不到位，致使不按批準的面積標準建房、未經審批建房的現象出現，最終結果導致面積超標，“一戶多宅”。

宅基地閑置，資源利用率低。大量農村勞動力向城市轉移，長期不在農村里居住，仍然在村里建房使用宅基地。宅基地一般無償退出，且退出制度不夠嚴格，執行力欠缺。當前的實際情況是在農村實際長期居住的人逐漸減少了，卻仍然占用同量的農村宅基地，這就導致農村大量的住房長期無人居住而“閑置”，在部分地區出現了所謂的“空心村”的現象。一些村莊宅基地與農用地雜亂分布，宅基地沒有統一規劃，宅基地資源很難集約化利用，造成宅基地利用率不高。

理論界與實務界對宅基地使用權流轉的探索

針對宅基地使用權進入市場流轉的問題理論界展開了激烈的爭論，實務界也采取了一些積極的改革實踐。

理論界對宅基地使用權流轉的爭論?！段餀喾ā芬幎ǎ骸罢厥褂脵嗟娜〉?、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家的有關規定?！边@無疑又給今后宅基地使用權進入市場流轉預留了空間。學界對此理論紛爭分歧甚大，至今都沒有形成統一的意見，主要學說有自由流轉說、禁止流轉說、有條件流轉說。

自由流轉說。該學說主張應允許宅基地使用權進入市場自由流轉。自由流轉學說是出于宅基地使用權這一用益物權和農村居民房屋財產權的考慮，以及高效利用農村閑置宅基地等目的。梁慧星教授認為：“農村宅基地使用權采用審批方式無償取得的，自由流轉時能取得一定利益，宅基地所有權人有權要求宅基地使用權人交納出讓金?！雹訇愋【淌陬I導的農村土地法律制度研究小組認為：“應肯定農村宅基地使用權流轉的合法性，并賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、出租、入股等都是流轉方式?！雹?/p>

禁止流轉說。保障農民的基本生存需要是國家的基本職責，禁止宅基地使用權進入市場自由流轉是保障農村居民合理取得宅基地使用權的重要手段。“目前，從我國農村社會保障體系還不健全來看，大多數農民，宅基地使用權和房屋是他們重要的財產，如果允許自由流轉，其很可能會失去生活的最后保障而淪為流離失所、無居無業的流民，有失社會公平性；同時還會沖擊地產市場，使得國家土地稅收收益流失，城鎮化的進展受阻?！雹?/p>

有條件流轉說。此學說認為，我國現行禁止宅基地使用權進入市場流轉的做法是不科學、不合理的，在一定條件下應允許宅基地使用權流轉，也就是只能限制在集體經濟組織成員之間或者在一定范圍內流轉，城鎮居民不能通過流轉取得宅基地使用權。

越來越多的學者支持宅基地使用權進入市場流轉，持禁止流轉觀點的學者極少。筆者認為，采用宅基地使用權完全自由流轉、絕對禁止的觀點不符合我國當前的實際，宅基地進入市場交易流轉是必然選擇，但對流轉條件嚴格限制也不足取，應根據我國的實際情況，在不影響我國經濟和社會發展，保持農村社會穩定的前提下，構建符合我國國情的宅基地使用權流轉制度。

對宅基地使用權流轉的一些實踐改革。順應城鄉統籌協調發展和宅基地使用權流轉的趨勢，全國各地在宅基地使用權流轉問題上不斷地探索，踴躍出一些形式各異的宅基地使用權進入市場交易而達到流轉目的的改革試點，為今后合理科學構建我國宅基地使用權進入市場交易流轉制度積累了寶貴的經驗。

宅基地換房模式。天津市在“三鎮（華明鎮、大良鎮、小站鎮）”和“兩村（南北辛莊村、后蒲棒村）”的宅基地流問題上，采用“宅基地換房”的模式來建設小城鎮。在不減少當前耕地總面積的前提下，統一規劃和建設，建成產業聚集和生態宜居的新型小城鎮，村民以宅基地使用權換取新建的房屋，達到了集約利用土地的目的。

在重慶市，當地的集體經濟組織采用統一按照合理的價格收回農民手中的宅基地使用權，從而使宅基地集中起來。將現有宅基地面積的20℅建設新型農村居住社區，再以低價出售給本集體組織成員；剩余宅基地面積的80℅進入市場交易流轉獲得一定的收益，所有收益歸該集體經濟組織成員所有。

宅基地使用權進入市場交易。在廣東省宅基地使用權流轉采用更加靈活的方式，宅基地使用權可以進入市場交易，在交易過程中限制較少，在廣東省農村集體所有的土地使用權與國有土地使用權一樣允許出讓給第三人，集體經濟組織成員將其擁有的宅基地使用權出賣，所得的收益歸集體經濟組織成員自己，但宅基地使用權一經出讓不能再申請取得宅基地使用權。

在蘇州，當地成立了“宅基地置換中心”作為農民土地置換的交易機構，由當地政府統一組織將“閑置”長期不用的宅基地用統一的價格進行回收，對于超過標準多占的宅基地強制收回，然后進行整理，分配給符合宅基地分配條件的其他村民，從而實現宅基地使用權的有序高效流轉。

兩分兩換模式。浙江省嘉興市把宅基地與承包地分開，宅基地換貨幣等其他等價物品，土地承包經營權換取社會保障、福利等?！巴ㄟ^‘兩分兩換’改革使農民離開了宅基地和承包地，完全成為城市居民，有效地促進了農村土地的規劃、整理和流轉，有效地改善了失地農民的社會保障程度和再就業水平，實現土地節約利用，提高了土地的集約水平，充分利用有限的土地資源，促進農業規模經營，提高農業生產效益，有效改善了農民的生活條件和生活環境質量?！雹?/p>

構建宅基地使用權流轉制度的建議

制定和完善宅基地使用權流轉的法律制度。社會的有序發展離不開完善的法律制度。我國缺乏統一、規范、全面、系統的宅基地使用權流轉法律法規。建議制定《中華人民共和國宅基地使用權流轉法》這部宅基地使用權流轉的專門法律，該法可以在宅基地使用權的權屬、宅基地使用權的入市流轉、流轉管理、法律責任等方面進行詳細的規定；在此基礎上完善和修改現有與宅基地相關的法律、法規，并制定配套的實施政策，避免宅基地使用權流轉法律制度存在空白點、模糊點、操作性不強等問題，真正使宅基地使用權的流轉“有法可依”。

建立農村宅基地使用權的登記制度。為了適應宅基地使用權流轉制度的建立，在宅基地使用權取得時就實行登記制度，對于宅基地使用權流轉，要貫徹登記原則。建議按照農房建設規劃，將農村可用住房建設用地分類、（下轉147頁）（ 上接119頁）編號、并與農戶對應，建立一整套農房登記制度，并確權發證。對于宅基地使用權來說，其權屬登記制度除了確認權利、維護交易安全及發揮其他私法功能以外，其所記載的信息還為土地利用規劃和土地用途管制等公法行為提供了相應的依據。

制定和完善科學的村莊規劃，提高宅基地的利用率?！锻恋毓芾矸ā返诹l規定：農村村民建造住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃。“以節約利用土地為目的，按照新農村建設、城鎮化發展的客觀需要，科學地制定和完善村莊建設規劃，有利于農業結構調整和集約居住，有利于促進農業現代化發展和新農村建設進程，有利于開拓農村經濟市場和發展村鎮經濟，有利于節約集約利用土地和改善居住條件，提高農民生活質量”。⑤可借鑒天津市在“三鎮”和“兩村”的做法，在不減少當前耕地的總面積的前提下，建設產業聚集和生態宜居的新型小城鎮，農民以手中的宅基地使用權換取新建的房屋。制定科學的村莊規劃，以規劃村莊宅基地使用權的行使；整理農村目前布局散亂的宅基地；保證村莊布局有序性，從而達到優化資源配置。

強化宅基地使用權的審批和監督。一戶多宅、違規占用土地、面積超標等現象加劇了土地權屬的混亂和產權糾紛，給土地管理造成了巨大障礙，增加了土地管理的難度。建議強化宅基地使用權的審批制度，嚴格按照標準審批。為確保對土地利用的科學性和透明度，以信息公開、透明為理念，積極接受各方面的監督，加大對宅基地使用的審查監督力度。對不按程序審批的土地管理人員和違規使用宅基地的行為，要明確處罰的措施，加大懲處力度，確保宅基地使用權的有效利用率。

改革戶籍管理制度。現行的“城鄉二元戶籍制度”阻礙了城鄉人口的流動，阻礙了農村勞動力向城市產業的轉移，使得許多被動城市化的村民難以融入城市，不利于城鄉一體化的形成，也不利于農村宅基地的流轉。改革戶籍管理制度，建立一元制的戶籍管理制度，不區分城鄉以一種戶籍形式來統一管理戶籍，城市居民可以購置農村的房屋，農村村民又能享受城市的社會保障，讓市場經濟條件下可以自由競爭和自由流動，實現資源的價值得以充分發揮，盤活稀缺的土地資源的價值。

做好失地農民的社會保障，縮少城鄉差異。我國的社會保障體系在總體上還相對滯后，社會保障體系在農村還沒有全面覆蓋，農村的社會保障體系處于緩慢建立中，這使得農民對土地的依靠性仍然很高，解決宅基地使用權問題要充分考慮失地農民的保障問題。只有建立完善的農村社會保障體系才能使農村居民在宅基地流轉后不再擔心失去住所后的住房問題，所以要加快農村社會保障體系的構建，縮小城鄉之間的差異，使農村居民與城市居民一樣平等享有各種社會保障福利待遇，最終使失地農民沒有后顧之憂。在當前社會保障制度不健全的情況下，一定要做好失地農民的生存和發展問題，宅基地使用權流轉要在解決好農民社會保障的前提下進行。

合理區分，循序漸進推進宅基地使用權流轉的市場化?！俺侵写濉焙汀皞鹘y農村”在經濟生活、土地利用方式，尤其是在土地功能上有很大差異。在大多數“傳統農村”，城市經濟對其影響較小，而“城中村”的村民在生活方式、思維方式已經趨同“城市居民”，同時農民基本已無耕地，土地利用方式基本融入城市工商業建設。兩者在土地的功能、利用方式和價值方面存在差異，在政策制定上不能一概而論，不能在全國范圍內對城中村與農村宅基地使用權的流轉持“一刀切”的觀點。

根據不同地方的發展水平以及人流的趨勢等各種因素，可以把我國的宅基地分成若干種類。對于稍落后的山區地區，鼓勵村民們在滿足自己需要的前提后自由流轉宅基地使用權，可以借鑒上述所提到的試點，以宅基地換取城市住房或者入股出資引來外資，以帶動這些地區的經濟發展，改善人民的生活，縮短城鄉間的距離，消除城鄉二元結構。在相對發達地區，宅基地使用權流轉的限制條件要寬松，在促進經濟發展同時有效阻止宅基地使用權的無節制地流轉。

土地制度改革是農村諸多制度改革的重要組成部分，宅基地使用權流轉問題的改革作為土地制度改革的重要組成部分，其改革的成敗直接影響我國經濟和社會的發展。盲目地放開農村宅基地市場，后果不堪設想。應借鑒一些省市成功的做法，不斷總結經驗，做到穩步推進，不能急于求成、爭功近利，根據當地的實際，循序漸進推進宅基地使用權流轉的市場化，從而達到土地資源優化配置，促進社會穩定，實現城鄉一體化的目標。

【作者單位：梧州學院；本文系2012年廣西高等學?？蒲许椖康碾A段性成果，項目編號：201204LX387】

【注釋】

①梁慧星：《中國物權法研究（下）》，北京：法律出版社，2002年，第661頁。

②陳小君：《農村土地法律制度研究》，北京：法律出版社，2003年，第256頁。

③王衛國：《中國土地權利研究》，北京：中國政法大學出版社，1997年，第182頁。