土地出讓辦法管理?xiàng)l例精選(九篇)
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第1篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
第一條為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理，提高資金使用效益，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（〔2006〕100號(hào)）、《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2006〕68號(hào)）、《財(cái)政部、國土資源部關(guān)于印發(fā)〈土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法〉的通知》（財(cái)綜〔2007〕17號(hào)）等有關(guān)文件精神和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡(jiǎn)稱土地出讓收入）是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價(jià)款。具體包括：
（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價(jià)款；
（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；
（三）處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；
（四）轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；
（五）改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款；
（六）國土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱國土部門）依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；
（七）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；
（八）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法向市、區(qū)（市）縣政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用（不含征地管理費(fèi)）；
（九）其他與國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。
第三條財(cái)政部門、國土部門、地方國庫按照職責(zé)分工，切實(shí)做好土地出讓收支管理相關(guān)工作。
財(cái)政部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收支管理和征收管理；國土部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入的征收；地方國庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項(xiàng)業(yè)務(wù)，及時(shí)向財(cái)政部門、國土部門提供相關(guān)報(bào)表和資料。具體操作為：土地出讓收入入庫當(dāng)日，地方國庫向財(cái)政部門提供入庫款項(xiàng)信息資料，次日，財(cái)政部門向國土部門提供入庫款項(xiàng)信息資料。
第四條土地出讓收支全額納入政府基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方政府基金預(yù)算從土地出讓收入中安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。
第二章預(yù)決算管理
第五條國土部門和財(cái)政部門應(yīng)在每年第三季度按規(guī)定編制下一年度的國有土地使用權(quán)出讓收支預(yù)算（以下簡(jiǎn)稱預(yù)算），納入基金收支預(yù)算，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況，可按預(yù)算法相關(guān)規(guī)定程序?qū)︻A(yù)算進(jìn)行調(diào)整。
第六條編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅(jiān)持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計(jì)劃、地價(jià)水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計(jì)年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計(jì)劃、拆遷計(jì)劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。
第七條在預(yù)算未經(jīng)規(guī)定程序完成審批前，為保證土地出讓工作的順利推進(jìn)，可由財(cái)政部門根據(jù)土地出讓收入的繳庫情況，采取預(yù)撥的方式，在國土部門提交撥款申請(qǐng)表后三個(gè)工作日內(nèi)及時(shí)將土地成本撥付到國土部門，預(yù)撥款不低于入庫土地價(jià)款的70%。
第八條考慮到土地出讓項(xiàng)目的不確定性，未在預(yù)算中填列的土地出讓項(xiàng)目，財(cái)政部門可根據(jù)該項(xiàng)目的土地收入繳庫情況，采取預(yù)撥的方式，在國土部門提交撥款申請(qǐng)表后三個(gè)工作日內(nèi)將不低于入庫土地價(jià)款的70%撥付到國土部門，并按規(guī)定程序做好預(yù)算調(diào)整及相關(guān)賬務(wù)處理。
第九條財(cái)政部門、國土部門和地方國庫要建立土地出讓收入每月定期對(duì)帳制度，對(duì)應(yīng)繳、已繳和欠繳國庫的土地出讓收入數(shù)額進(jìn)行定期核對(duì)，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。
第十條每年年度終了，財(cái)政部門和國土部門應(yīng)按規(guī)定編制土地出讓收支決算，納入相應(yīng)的政府性基金收支決算。
第三章征收管理
第十一條土地出讓收入由財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收管理，由國土部門負(fù)責(zé)具體征收。
第十二條國土部門與國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確約定該國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交時(shí)限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。
第十三條國土部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)督促國有土地使用權(quán)受讓人（以下簡(jiǎn)稱受讓人）嚴(yán)格履行國有土地出讓合同，確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時(shí)足額繳入地方國庫。對(duì)未按照繳款通知書規(guī)定及時(shí)足額繳納土地出讓收入并提供有效繳款憑證的，國土部門不予核發(fā)國有土地使用證。
第十四條采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式出讓土地使用權(quán)，競(jìng)買者交納的定金、保證金和預(yù)付款（包括劃撥土地預(yù)付款和出讓用地預(yù)申請(qǐng)資金），由國土部門收取，預(yù)付款可用于土地征收補(bǔ)償支出。公開出讓土地使用權(quán)成交后，中標(biāo)者交納的定金、保證金和預(yù)付款抵作土地成交價(jià)款，除用于土地征收工作的預(yù)付款外，定金、保證金由國土部門填制非稅收入繳款書繳入國庫，中標(biāo)者將土地成交價(jià)款與定金、保證金和預(yù)付款的差額部分直接繳入國庫。未中標(biāo)者交納的定金、保證金和預(yù)付款由國土部門不計(jì)利息直接退還于競(jìng)買人。
經(jīng)批準(zhǔn)墊資進(jìn)行儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)的單位參與后期土地出讓并取得土地使用權(quán)的，可只繳納超過所墊成本資金部分的土地價(jià)款。
第十五條轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)，處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房，改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十六條若發(fā)生退庫事項(xiàng)，財(cái)政部門依據(jù)國土部門提供的相關(guān)材料和有關(guān)規(guī)定到地方國庫辦理退庫，退庫資金應(yīng)退付給國土部門，再由國土部門退還給繳款人。
第十七條任何部門都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等名義減免土地出讓收入，實(shí)行“零地價(jià)”，甚至“負(fù)地價(jià)”，或者以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、以獎(jiǎng)、補(bǔ)貼等形式變相減免土地出讓收入。
第四章使用管理
第十八條土地出讓收入使用范圍包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出、廉租房保障支出以及其他支出。
第十九條土地出讓收入的使用按照經(jīng)批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行。其中，征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、土地出讓業(yè)務(wù)支出、國有土地收益基金支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出以及其他屬于國土部門的支出，由財(cái)政部門依據(jù)預(yù)算（或采用預(yù)撥方式）撥付給國土部門。
第二十條征地和拆遷補(bǔ)償支出。包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)以及其他征地補(bǔ)償安置相關(guān)的費(fèi)用。
第二十一條土地開發(fā)支出。包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，主要包括：因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出；新增建設(shè)用地應(yīng)繳納的耕地占用稅、征地管理費(fèi)、耕地開墾費(fèi)等稅費(fèi)；銀行貸款利息；土地儲(chǔ)備管理費(fèi)，以實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的出讓價(jià)為基數(shù)，按2%比例確認(rèn)列支，撥付到土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，可用于彌補(bǔ)儲(chǔ)備交易機(jī)構(gòu)日常經(jīng)費(fèi)不足。
第二十二條支農(nóng)支出。包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
（一）保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出。從土地出讓收入中安排用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平的補(bǔ)貼支出。
（二）補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出。從土地出讓收入中安排用于補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障的支出，根據(jù)《**市人民政府關(guān)于進(jìn)一步明確征地工作有關(guān)問題的通知》（昆政發(fā)〔2006〕50號(hào)）規(guī)定的按3萬元/畝標(biāo)準(zhǔn)建立被征地農(nóng)民的社會(huì)保障基金，實(shí)行專戶管理，全市統(tǒng)籌，專門用于被征地農(nóng)民的社會(huì)保障。
（三）農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出。從土地出讓收入中安排的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出，根據(jù)財(cái)政部、國土資源部《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金使用管理辦法》（財(cái)建〔2004〕174號(hào)）和云南省財(cái)政廳、云南省國土資源廳、中國人民銀行**中心支行《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（云財(cái)綜〔2007〕151號(hào)）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的21%計(jì)提，主要用于土地整理復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件等。
（四）農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。從土地出讓收入中安排用于農(nóng)村飲水、沼氣、道路、環(huán)境、衛(wèi)生、教育以及文化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目支出。
在具體工作中，可將農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出進(jìn)行統(tǒng)籌安排使用，全額用于對(duì)“三農(nóng)”的投入。
第二十三條城市建設(shè)支出。含完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)以及城市公共設(shè)施建設(shè)支出。
第二十四條其他支出。包括土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、繳納新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)用等。
（一）土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)。包括出讓土地需要支付的土地勘測(cè)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、公告費(fèi)、場(chǎng)地租金、招拍掛費(fèi)和評(píng)標(biāo)費(fèi)用、其他與土地出讓相關(guān)的費(fèi)用，按土地出讓純收益的2%計(jì)提。
（二）繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。按照《財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》（財(cái)綜〔2006〕48號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。
（三）國有土地收益基金支出。根據(jù)云南省人民政府辦公廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（云政辦發(fā)〔2007〕193號(hào)）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的10%計(jì)提國有土地收益基金，專項(xiàng)用于土地收購儲(chǔ)備支出。
（四）城鎮(zhèn)廉租住房保障支出。按照《財(cái)政部、建設(shè)部、國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)城鎮(zhèn)廉租住房保障資金的通知》（財(cái)綜〔2006〕25號(hào)）和云南省財(cái)政廳、云南省國土資源廳、中國人民銀行**中心支行《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國土資源部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法〉的通知》（云財(cái)綜〔2007〕151號(hào)）的規(guī)定，按照土地出讓純收益的10%計(jì)提廉租住房保障支出，專項(xiàng)用于購建城鎮(zhèn)廉租住房、向廉租住房保障對(duì)象發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼等。
（五）保障公交優(yōu)先資金支出。按照土地出讓純收益的5%計(jì)提保障公交優(yōu)先資金支出，專項(xiàng)用于保障城市公共交通的優(yōu)先發(fā)展和建設(shè)。
（六）支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從破產(chǎn)或改制國有企業(yè)國有土地使用權(quán)出讓收入中，安排用于支付破產(chǎn)或改制國有企業(yè)職工安置費(fèi)用支出。
（七）上繳省級(jí)土地出讓純收益。根據(jù)云政辦發(fā)〔2007〕193號(hào)文的規(guī)定，按照土地出讓純收益的9%計(jì)提上繳省級(jí)土地出讓純收益，用于全省農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。
第二十五條土地出讓收入的使用要確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用納入征地補(bǔ)償安置費(fèi)用，切實(shí)保障被征地農(nóng)民的合法利益。在出讓城市國有土地使用權(quán)過程中，涉及的拆遷補(bǔ)償費(fèi)要嚴(yán)格按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）等法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定支付，有效保障被拆遷權(quán)利人或當(dāng)事人的合法權(quán)益。
第二十六條建立對(duì)被征地農(nóng)民發(fā)放征地補(bǔ)償費(fèi)的公示制度，改革發(fā)放方式，減少中間環(huán)節(jié)，防止被截留、擠占和挪用，切實(shí)保障被征地農(nóng)民利益。
第五章監(jiān)督檢查
第二十七條財(cái)政部門、國土部門、地方國庫和審計(jì)部門要建立健全對(duì)土地出讓收支情況的監(jiān)督檢查制度，強(qiáng)化對(duì)土地出讓收支的監(jiān)督管理，確保土地出讓收入及時(shí)足額上繳國庫，支出嚴(yán)格按照財(cái)政預(yù)算管理規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條對(duì)國有土地使用權(quán)人不按土地出讓合同、劃撥用地批準(zhǔn)文件等規(guī)定及時(shí)足額繳納土地出讓收入的，按日加收1‰的違約金，在繳清前取消其參與土地招拍掛的資格。
第二十九條對(duì)違反規(guī)定，擅自減免、截留、擠占、挪用應(yīng)繳國庫的土地出讓收入，不執(zhí)行國家統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)、政府采購等制度的，要嚴(yán)格按照《土地管理法》、《會(huì)計(jì)法》、《審計(jì)法》、《政府采購法》和《財(cái)政違法行為處罰處分條例》（國務(wù)院令第427號(hào)）和《金融違法行為處罰辦法》（國務(wù)院令第260號(hào)）等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行處理，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；涉嫌刑事犯罪的，由有關(guān)部門依法追究有關(guān)人員的刑事責(zé)任。
第2篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
一、界定非稅收入管理范圍
非稅收入是政府財(cái)政收入的組成部分，它是指國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和《省非稅收入管理?xiàng)l例》規(guī)定，履行管理職能、行使國有資產(chǎn)或者國有資源所有權(quán)、提供特定服務(wù)或者以政府名義征收或者收取的稅收以外的財(cái)政性資金。非稅收入管理范圍主要包括：
（一）行政性收費(fèi)。即行政機(jī)關(guān)和其他依法行使行政管理職權(quán)的組織進(jìn)行行政管理，司法機(jī)關(guān)進(jìn)行訴訟活動(dòng)，向管理相對(duì)人或者訴訟當(dāng)事人依法收取的證照性、管理性等收費(fèi)。
（二）事業(yè)性收費(fèi)。即國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等提供特定服務(wù)，向服務(wù)接受者依法收取的非經(jīng)營性收費(fèi)。
（三）政府性基金（附加）。即政府為支持特定事業(yè)的發(fā)展，向自然人、法人和其他組織依法征收的具有專門用途的資金。主要包括水利建設(shè)基金、育林基金、價(jià)格調(diào)節(jié)基金、新菜地開發(fā)基金、散裝水泥專項(xiàng)資金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、政府住房基金、殘疾人就業(yè)保障金、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加等。
（四）罰沒收入。即行政執(zhí)法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依法實(shí)施的罰款、罰金、沒收違法所得、追繳非法收入、沒收財(cái)產(chǎn)和非法財(cái)物的變價(jià)收入等。
（五）國有資產(chǎn)（資源）收益。主要包括：
1、國有資產(chǎn)有償使用收入，包括市直單位的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)出租、出售、出讓、轉(zhuǎn)讓等取得的收入，利用政府投資建設(shè)的城市道路和公共場(chǎng)地設(shè)置停車泊位取得的收入，城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等開發(fā)利用取得的收入，以及利用其他國有資產(chǎn)取得的收入。
2、國有資源有償使用收入，包括土地出讓金收入（土地出讓金和土地收益金），新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，探礦權(quán)和采礦權(quán)使用費(fèi)及價(jià)款收入，場(chǎng)地和礦區(qū)使用費(fèi)收入，采砂權(quán)、出租汽車經(jīng)營權(quán)、公共交通線路經(jīng)營權(quán)、汽車號(hào)牌使用權(quán)等有償出讓取得的收入，政府舉辦的廣播電視機(jī)構(gòu)占用國家無線電頻率資源取得的廣告收入，以及利用其他國有資源取得的收入。
3、國有資本經(jīng)營收益，包括國有資本分享的企業(yè)稅后利潤，國有股股利、紅利、股息，企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)（股權(quán)）出售、拍賣、轉(zhuǎn)讓收益和依法由國有資本享有的其他收益。
（六）部分服務(wù)性收費(fèi)。市直事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織依靠行政職能、使用公共資源或壟斷性資源收取的服務(wù)性收費(fèi)。
（七）以政府名義取得的捐贈(zèng)收入，以及市直單位按照依法、自愿原則取得的各種捐助收入。
（八）其他非稅收入。主要包括主管部門收取的管理費(fèi)等集中收入、彩票收益、非經(jīng)營性單位直接收取的廣告收入、無主財(cái)物，以及依據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章、國務(wù)院和省人民政府有關(guān)規(guī)定收取的其他非稅收入。
紅十字會(huì)、民政慈善機(jī)構(gòu)、希望工程等社會(huì)公益機(jī)構(gòu)取得的募捐收入，社會(huì)保障基金和住房公積金，不納入非稅收入管理范圍。
二、規(guī)范非稅收入立項(xiàng)審批和減免
（一）非稅收入項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)審批權(quán)限
1、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金（附加）、罰沒收入、國有資產(chǎn)（資源）收益和其他非稅收入，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《行政許可法》、《行政處罰法》、《省非稅收入管理?xiàng)l例》、《省行政事業(yè)性收費(fèi)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定設(shè)定和征收。
2、依照《行政許可法》和有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章的規(guī)定，舉辦培訓(xùn)班的成本性收費(fèi)，由市財(cái)政部門會(huì)同市物價(jià)部門共同審批。市物價(jià)部門在審批市直行政事業(yè)單位的服務(wù)性收費(fèi)時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)方式征求市財(cái)政部門的意見，嚴(yán)格執(zhí)行《省服務(wù)價(jià)格管理?xiàng)l例》的規(guī)定，嚴(yán)禁擅自或越權(quán)將行政事業(yè)性收費(fèi)轉(zhuǎn)為經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)。國家機(jī)關(guān)一律不得設(shè)立和收取經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)。
（三）嚴(yán)格非稅收入減免。各執(zhí)收單位收取的屬于市級(jí)所有的各種行政性收費(fèi)、事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金（附加）、國有資產(chǎn)（資源）收益和其他非稅收入，凡涉及減免緩征的，一律納入市政府統(tǒng)一管理，按規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)徟鷪?zhí)行。
1、法律、法規(guī)、規(guī)章明確規(guī)定可以減征、免征、緩征的，由繳款義務(wù)人提出減免緩征申請(qǐng)，填寫《非稅收入減免緩征審批表》，執(zhí)收單位按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定給予減免緩征，并報(bào)市財(cái)政部門和非稅收入管理機(jī)構(gòu)備案。
2、中央、省、市有關(guān)規(guī)范性文件和紀(jì)要明確規(guī)定的減免緩征事項(xiàng)，由繳款義務(wù)人提出減免緩征申請(qǐng)，填寫《非稅收入減免緩征審批表》，執(zhí)收單位提出減免緩征意見，市非稅收入管理機(jī)構(gòu)和市財(cái)政部門審核后，凡減免緩征金額在萬元以內(nèi)（含萬元）的，市政府授權(quán)市財(cái)政部門依照有關(guān)規(guī)定審批，并報(bào)市政府備案；減免緩征金額在萬元以上的，報(bào)市政府分管財(cái)政的領(lǐng)導(dǎo)審批。
3、除以上情況外，確因特殊情況需要減免緩征的，由繳款義務(wù)人提出減免緩征申請(qǐng)，填寫《非稅收入減免緩征審批表》，執(zhí)收單位提出減免緩征意見，市非稅收入管理機(jī)構(gòu)和市財(cái)政部門匯總和審核后，每季度報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議研究審定一次。市政府分管財(cái)政的領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)市政府常務(wù)會(huì)議研究審定的意見簽字審批。
4、市政府常務(wù)會(huì)議只研究制定支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的有關(guān)非稅收入減免政策，以及每季審定市財(cái)政部門上報(bào)的有關(guān)減免緩征事項(xiàng)，原則上不再臨時(shí)研究單項(xiàng)的非稅收入減免緩征事宜。
5、任何部門和單位不得擅自制定非稅收入減免緩征政策，任何單位和個(gè)人不得擅自減免緩征非稅收入。對(duì)違反規(guī)定擅自減免緩征造成非稅收入流失的，市財(cái)政可相應(yīng)抵減責(zé)任單位的財(cái)政預(yù)算內(nèi)和財(cái)政專戶撥款，情節(jié)特別嚴(yán)重的，移交市監(jiān)察、審計(jì)等部門依法予以查處。
（四）規(guī)范非稅收入分成管理政策。市、縣與省分成的非稅收入，按照省政府和省財(cái)政廳的規(guī)定執(zhí)行。市與縣區(qū)之間、市直單位之間分成的非稅收入，其分成比例由市財(cái)政部門商有關(guān)部門提出意見，報(bào)市政府批準(zhǔn)執(zhí)行。任何部門和單位都不得擅自調(diào)整比例或作出分成規(guī)定。
三、改進(jìn)非稅收入征收方式
市級(jí)非稅收入按照“單位開票，銀行代收，財(cái)政統(tǒng)管，綜合預(yù)算”的模式進(jìn)行規(guī)范管理。
（一）取消市直單位非稅收入過渡性賬戶，各單位原則上只能開設(shè)一個(gè)基本結(jié)算賬戶，用于辦理財(cái)政預(yù)算內(nèi)撥款、財(cái)政專戶撥款和各種往來款。未經(jīng)市財(cái)政部門批準(zhǔn)，任何部門和單位都不得擅自開設(shè)銀行賬戶，否則一律視同“小金庫”處理。
（二）非稅收入收繳應(yīng)當(dāng)按照“收繳分離”原則，采取直接繳款和集中匯繳方式進(jìn)行。市財(cái)政部門指定的銀行，應(yīng)當(dāng)在其所有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開辦非稅收入收款業(yè)務(wù)，方便繳款義務(wù)人和執(zhí)收單位繳款。在兩區(qū)以外的市直單位非稅收入，應(yīng)當(dāng)就地繳入市非稅收入財(cái)政專戶。非稅收入具體收繳方式，由執(zhí)收單位報(bào)市非稅收入管理機(jī)構(gòu)審核確定。
（三）國有資本分享的企業(yè)稅后利潤，國有股股利、紅利、股息的征收管理辦法另行制定。國有企業(yè)改制中的國有資產(chǎn)處置收入的征收管理，按照政發(fā)[]號(hào)文件執(zhí)行。土地出讓金收入的征收管理，暫按政發(fā)[]號(hào)文件執(zhí)行。
四、規(guī)范非稅收入票據(jù)管理
（一）執(zhí)收單位收取非稅收入時(shí)，統(tǒng)一使用省財(cái)政廳印制的《省非稅收入一般繳款書》和《省非稅收入專用收據(jù)》，非稅收入票據(jù)由市非稅收入管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一發(fā)放和管理。
（二）市直行政事業(yè)單位收取服務(wù)性收費(fèi)時(shí)，除內(nèi)部招待所、國有資產(chǎn)出租收入等應(yīng)稅收入依法使用稅務(wù)票據(jù)外，應(yīng)當(dāng)使用財(cái)政部門印制的非稅收入票據(jù)。
（三）經(jīng)市民政部門登記成立的協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)等社會(huì)團(tuán)體，依法收取會(huì)費(fèi)時(shí)使用財(cái)政部門印制的社會(huì)團(tuán)體會(huì)費(fèi)票據(jù)。市本級(jí)協(xié)會(huì)、學(xué)會(huì)等社會(huì)團(tuán)體通過提供咨詢服務(wù)和培訓(xùn)等方式取得的收入，除應(yīng)稅收入依法使用稅務(wù)票據(jù)外，應(yīng)當(dāng)使用財(cái)政部門印制的非稅收入票據(jù)。
（四）市非稅收入管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過票據(jù)的驗(yàn)舊換新和票據(jù)年檢工作，及時(shí)糾正和查處有關(guān)部門和單位的違規(guī)行為。
五、加強(qiáng)非稅收入資金管理
（一）上下級(jí)分成的非稅收入，應(yīng)當(dāng)通過各級(jí)非稅收入財(cái)政專戶實(shí)行就地繳款、分級(jí)劃解、及時(shí)結(jié)算，不得拖延和滯壓。執(zhí)收單位不得以任何形式在同級(jí)和上下級(jí)之間直接進(jìn)行非稅收入資金劃轉(zhuǎn)。
（二）依法需要先征收、后退付的非稅收入，繳款人應(yīng)當(dāng)先將款項(xiàng)繳入市非稅收入財(cái)政專戶，待法定退付條件成熟時(shí)，由執(zhí)收單位提出退付意見，經(jīng)市非稅收入管理機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)后，通過非稅收入財(cái)政專戶直接退付給繳款人。繳款義務(wù)人也可向執(zhí)收單位提出申請(qǐng)，再按程序辦理退付。
（三）實(shí)行“收支兩條線”改革的單位所有非稅收入，市直單位行政性收費(fèi)、罰沒收入、國有資產(chǎn)（資源）收益，全額繳入金庫，納入一般預(yù)算管理。政府性基金（附加），全額繳入金庫，納入基金預(yù)算管理。事業(yè)性收費(fèi)、納入財(cái)政管理的服務(wù)性收費(fèi)、其他非稅收入，依照國家有關(guān)規(guī)定，分別繳入金庫或財(cái)政專戶。市非稅收入財(cái)政專戶歸集的應(yīng)繳預(yù)算收入和應(yīng)繳基金預(yù)算收入，應(yīng)當(dāng)定期劃解市級(jí)金庫。
（三）嚴(yán)格資金預(yù)算管理。預(yù)算年度開始前，各執(zhí)收部門（單位）根據(jù)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及政策變化情況向市財(cái)政部門編報(bào)本部門（單位）非稅收入年度收支計(jì)劃草案；市財(cái)政部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一編制部門預(yù)算、綜合財(cái)政預(yù)算和基金預(yù)算草案，依照法定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。
第3篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；拆遷；評(píng)估；地價(jià)
一、浙江省拆遷評(píng)估實(shí)施條例概述
浙江省于2002年6月28日正式出臺(tái)了《浙江省城市房地產(chǎn)拆遷價(jià)格評(píng)估暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》），該辦法規(guī)定，就一個(gè)拆遷項(xiàng)目，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)名單，并說明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評(píng)估應(yīng)當(dāng)由拆遷人委托，對(duì)于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補(bǔ)償金額，由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評(píng)估確定，其公式為：
被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類房屋的重置價(jià)格+被拆遷房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積
安置用房評(píng)估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)×區(qū)位差價(jià)系數(shù)×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×（1+其他因素差價(jià)率）-同類房屋的重置價(jià)格+安置房屋的重置價(jià)格×成新率]×建筑面積
房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)由市、縣房屋拆遷管理部門會(huì)同價(jià)格、國土資源、規(guī)劃等行政管理部門按照當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市?chǎng)平均價(jià)格確定，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，并在每年3月底前公布。
上一年度的各類房屋的重置價(jià)格以及房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動(dòng)幅度，房屋裝修和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也由市、縣房屋拆遷管理部門會(huì)同有關(guān)部門制訂，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
對(duì)于不能用上述方法進(jìn)行拆遷評(píng)估的商業(yè)、辦公、工業(yè)及其他房屋，適用市場(chǎng)比較法。因缺乏足夠的市場(chǎng)成交案例不能采用市場(chǎng)比較法時(shí)，適用成本法。
二、杭州市拆遷評(píng)估現(xiàn)狀概述
杭州市于2002年開始實(shí)施新的《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，并于2002年3月份公布了杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺(tái)。因此，杭州市針對(duì)《辦法》的有關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)于2002年8月9日才正式公布并開始執(zhí)行。在該配套標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定了房屋具體區(qū)位差價(jià)系數(shù)和其他因素差價(jià)率由房地產(chǎn)估價(jià)師在±10%幅度內(nèi)根據(jù)實(shí)際勘察測(cè)定，并同時(shí)公布了《杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》、《房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)》、《層次差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》、《朝向差價(jià)率標(biāo)準(zhǔn)》和《附屬物補(bǔ)償價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》。由于拆遷評(píng)估的滯后，使得2002年拆遷工作相應(yīng)減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區(qū)）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發(fā)城市房屋拆遷許可證88個(gè)，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴(kuò)建、技改拆遷50萬m2.
杭州市拆遷辦公室根據(jù)杭州市的實(shí)際情況，要求在杭州市從事拆遷評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)有具備三級(jí)（包括三級(jí)）以上評(píng)估資質(zhì)。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項(xiàng)目首次實(shí)行新的拆遷評(píng)估辦法至2003年4月份，杭州市已經(jīng)累計(jì)拆遷80萬m2.
三、拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問題
由于拆遷工作的復(fù)雜性，通過一段時(shí)間的拆遷評(píng)估實(shí)踐，深切感到無論是《辦法》還是相關(guān)配套標(biāo)準(zhǔn)，有很多方面有待繼續(xù)完善和細(xì)化，同時(shí)，各估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)的理解和執(zhí)行上也亟需統(tǒng)一和規(guī)范，本文只對(duì)拆遷評(píng)估中涉及的地價(jià)問題進(jìn)行分析思考。
（一）住宅拆遷評(píng)估中的地價(jià)問題
在城市住宅（國有土地）拆遷評(píng)估中，存在兩種土地性質(zhì)的房屋，一種是土地性質(zhì)為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質(zhì)為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經(jīng)過轉(zhuǎn)讓后土地性質(zhì)改變?yōu)槌鲎專?。由于《辦法》中貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的的定義是：當(dāng)?shù)厣弦荒甓韧惖囟?、同類用途新建房屋的市?chǎng)平均價(jià)格，而杭州市從1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)應(yīng)該是一個(gè)土地性質(zhì)為出讓的房?jī)r(jià)，然而《辦法》和配套標(biāo)準(zhǔn)中都沒有明確對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅的價(jià)格修正，因此，在估價(jià)師之間存在是否要對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在評(píng)估時(shí)扣減土地出讓金的爭(zhēng)論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場(chǎng)上，劃撥土地住宅買方需要補(bǔ)繳土地出讓金，因此，土地性質(zhì)為劃撥的住宅和土地性質(zhì)為出讓的住宅在二手房市場(chǎng)上其價(jià)格有明顯差異，那么，在拆遷評(píng)估時(shí)，兩者同等對(duì)待，顯然不合理；其二為如果統(tǒng)一按照出讓土地價(jià)格評(píng)估補(bǔ)償，那么開發(fā)商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質(zhì)對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行了補(bǔ)償，那么根據(jù)國家土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，該地塊剩余使用年限內(nèi)的權(quán)利與義務(wù)一并轉(zhuǎn)移，國家不應(yīng)該再次收取土地出讓金，最多補(bǔ)足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。
盡管估價(jià)師之間存在上述分歧，但是由于群體效應(yīng)和在評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇是由被拆遷人投票選舉這種機(jī)制之下，杭州市對(duì)土地性質(zhì)為劃撥的住宅在拆遷評(píng)估時(shí)都沒有扣減土地出讓金。
（二）非住宅拆遷評(píng)估中的地價(jià)問題
在非住宅的拆遷評(píng)估中，地價(jià)主要牽涉到以下問題：
1、不同土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價(jià)問題
在杭州市拆遷評(píng)估中，國有土地主要體現(xiàn)為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對(duì)于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權(quán)、處分權(quán)等比較明確，因此，估價(jià)師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統(tǒng)一，按照市場(chǎng)比較法或其他評(píng)估方法評(píng)估其剩余使用年限內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格即可；對(duì)于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實(shí)際收益權(quán)（特別是出租收益）、處分權(quán)與法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，但在性質(zhì)認(rèn)定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據(jù)土地租賃合同，租期一般在八年以內(nèi)，且租賃條款規(guī)定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得，土地使用者應(yīng)依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷登記手續(xù)，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續(xù)使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續(xù)期申請(qǐng)書，并在獲準(zhǔn)續(xù)期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因?yàn)楦闹?、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或其他原因，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規(guī)劃舊城改造范圍內(nèi)的房產(chǎn)時(shí)核發(fā)的土地證。因此，被拆遷方認(rèn)為應(yīng)該按照劃撥土地上的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，而拆遷人認(rèn)為既然是租賃土地，就應(yīng)該按照剩余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過向杭州市國土資源局咨詢，答復(fù)如果不拆遷，承租人可以不斷續(xù)租，所以應(yīng)該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規(guī)定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權(quán)收回該宗地的使用權(quán)，地上建筑物及附屬物所有權(quán)也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人。
2、劃撥土地使用權(quán)類型房屋拆遷的地價(jià)問題
對(duì)于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項(xiàng)目上存在以下問題：
（1） 扣除項(xiàng)目
杭州市宗地價(jià)格分成三大塊：土地開發(fā)成本、大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，分別占評(píng)估地價(jià)的45%、35%和20%，杭州市規(guī)定，行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀枰a(bǔ)繳大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，因此，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租基本沒有異議，但被拆遷人（也有估價(jià)師）指出如果企業(yè)改制，只要補(bǔ)繳級(jí)差地租就可以把行政劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋兀S著國家經(jīng)濟(jì)改革的不斷深入，只要假以時(shí)日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應(yīng)該補(bǔ)償由于強(qiáng)制拆遷對(duì)被拆遷人造成的享受政策優(yōu)惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)應(yīng)只扣除級(jí)差地租。
（2） 如何扣除
從理論上講，劃撥土地房地產(chǎn)在拆遷評(píng)估時(shí)可以采用土地開發(fā)成本加上建筑物現(xiàn)值和先算出出讓地塊上房地一體的市場(chǎng)價(jià)格，再扣除大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租的方法，但問題是拆遷評(píng)估對(duì)象的所在區(qū)域很難用市場(chǎng)比較法等直接得到現(xiàn)狀使用條件下地塊在出讓性質(zhì)條件下的毛地地價(jià)，因此估價(jià)技術(shù)路線大多采用先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后根據(jù)剩余法算出出讓性質(zhì)下的地價(jià)，求出土地開發(fā)成本，再加上建筑物現(xiàn)值得到拆遷評(píng)估價(jià)格。在實(shí)際操作中，有以下幾種處理方式：
①直接扣減方式
先用市場(chǎng)比較法、收益法評(píng)估出土地為出讓性質(zhì)下的市場(chǎng)價(jià)格，然后直接乘以80%或70%等系數(shù)后得到的結(jié)果作為拆遷評(píng)估價(jià)格。其依據(jù)為杭州市地價(jià)成本為房?jī)r(jià)（出讓土地）的36%-45%，因此，劃撥性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣減的大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租為：房?jī)r(jià)×36%×55%=房?jī)r(jià)×20%，拆遷評(píng)估價(jià)格=房?jī)r(jià)×80%.這種方式優(yōu)點(diǎn)是簡(jiǎn)單方便，但缺點(diǎn)是房?jī)r(jià)中的地價(jià)成本難以把握，結(jié)果粗糙，精確度差。
②套用重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)扣減
根據(jù)公式：
房地產(chǎn)總價(jià)=地價(jià)+建筑物現(xiàn)值=地價(jià)+建筑物重置價(jià)格×成新率
地價(jià)=房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率
拆遷評(píng)估價(jià)格=（房地產(chǎn)總價(jià)-建筑物重置價(jià)格×成新率）×45%+建筑物重置價(jià)格×成新率
建筑物重置價(jià)格和成新率套用杭州市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和房屋成新率標(biāo)準(zhǔn)，該方式房地產(chǎn)總價(jià)中地價(jià)與建筑物現(xiàn)值之間的劃分明顯不合理。
③用成本法倒算測(cè)算地價(jià)
根據(jù)成本法公式：
新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+利息+利潤+銷售稅費(fèi)
建筑物建造成本可細(xì)化為前期費(fèi)用、建安成本、小區(qū)配套費(fèi)、政府規(guī)費(fèi)等。
由于管理費(fèi)用、利息、利潤、銷售稅費(fèi)由地價(jià)和建筑物建造成本兩者共同產(chǎn)生，因此，上述項(xiàng)目可細(xì)分為管理費(fèi)用1、利息1、利潤1、銷售稅費(fèi)1和管理費(fèi)用2、利息2、利潤2、銷售稅費(fèi)2，分別代表由地價(jià)和建筑物建造成本產(chǎn)生的項(xiàng)目，把它們之和計(jì)為A1和A2，則上述公式可寫為：
新建房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+建筑物建造成本+A2
舊有房地產(chǎn)價(jià)格=地價(jià)+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
地價(jià)=舊有房地產(chǎn)總價(jià)-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率
拆遷評(píng)估價(jià)格=[房地產(chǎn)總價(jià)-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
（*）其中房地產(chǎn)總價(jià)是用市場(chǎng)比較法、收益法等評(píng)估得到的土地性質(zhì)為出讓的價(jià)格。
四、完善拆遷項(xiàng)目中地價(jià)評(píng)估的思考
出現(xiàn)上述分歧和疑問的主要原因是房地產(chǎn)拆遷評(píng)估和土地出讓價(jià)格評(píng)估之間的脫節(jié)，假設(shè)開發(fā)法是房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓中最重要的評(píng)估方法之一，用其評(píng)估得到的在新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)，實(shí)際就是政府收取的大市政配套費(fèi)和級(jí)差地租，公式為：
新規(guī)劃條件指標(biāo)下的毛地價(jià)=房地產(chǎn)銷售總價(jià)-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費(fèi)用-利息-利潤-銷售稅費(fèi)
拆遷成本包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)和舊有建筑物拆除及場(chǎng)地清理費(fèi)用。因此，無論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)所考慮的項(xiàng)目與土地出讓價(jià)格評(píng)估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目相一致，則得到的拆遷評(píng)估價(jià)格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評(píng)估，應(yīng)采取以下措施：
1、國土資源局組織土地管理、法律等相關(guān)方面的領(lǐng)導(dǎo)、專家對(duì)租賃土地的性質(zhì)進(jìn)行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發(fā)文公示。
2、杭州市國土資源局、房管局會(huì)同土地估價(jià)師協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)對(duì)土地出讓價(jià)格評(píng)估中拆遷補(bǔ)償費(fèi)所包含的項(xiàng)目和拆遷價(jià)格評(píng)估時(shí)所考慮的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)范明確，使兩者內(nèi)涵和外延相一致。
第4篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
出讓方：上海市_____________區(qū)房屋土地管理局
法定代表人：_______________________________
（以下簡(jiǎn)稱甲方）
受讓方：___________________________________
法定代表人：_______________________________
（以下簡(jiǎn)稱乙方）
雙方共同遵守《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《上海市土地使用權(quán)出讓辦法》等法律法規(guī)，根據(jù)________府土用（?。_______號(hào)文訂立合同如下：
第一條 出讓土地使用權(quán)的土地所有權(quán)仍屬于中華人民共和國。國家和政府對(duì)其擁有法律規(guī)定的司法管轄權(quán)、行政管理權(quán)以及其他依法由國家行使的權(quán)力和因社會(huì)公眾利益所必需的權(quán)益。地下礦產(chǎn)、資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等均不屬于土地使用權(quán)出讓范圍。
第二條 甲方出讓給乙方土地位于上海市地塊，地塊總面積為__________平方米。其面積、位置與四至范圍如本合同附圖所示。附圖已經(jīng)甲、乙雙方簽字確認(rèn)。
本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓用途為：_______________，出讓年限為__________年，自本合同簽訂之日起計(jì)算。
第三條 本合同項(xiàng)下宗地的土地使用權(quán)出讓金為人民幣元（大寫：_______________元）。乙方中的境外投資者，應(yīng)根據(jù)國家外匯管理規(guī)定，將外匯兌換成人民幣支付。
乙方在土地使用期限內(nèi)應(yīng)每年向__________繳納每平方米土地面積壹元人民幣的土地使用金。
第四條 自本合同簽訂之日起的15天內(nèi)，即__________年_______月_______日前，乙方應(yīng)當(dāng)向上海市房屋土地資源管理局支付保證本合同切實(shí)履行的定金人民幣元（大寫：__________元），該定金是出讓金的一部分。
自本合同簽訂之日起的60天內(nèi)，即__________年_______月_______日前，乙方須向上海市房屋土地資源管理局付清出讓金余額人民幣_(tái)__________元。
第五條 乙方應(yīng)當(dāng)按照合同約定，按期足額支付出讓金（含定金，下同）。乙方要求延期繳納出讓金的，應(yīng)在本合同規(guī)定付款截止日前向上海市房屋土地資源管理局提出書面申請(qǐng)，經(jīng)上海市房屋土地資源管理局同意延期支付的，自本合同約定的付款截止日起，按日支付延遲支付出讓金總額的千分之一滯納金；未提出延期申請(qǐng)、提出延期申請(qǐng)未取得同意的、無特殊原因未按時(shí)付清等，應(yīng)當(dāng)按日支付延遲支付出讓金總額千分之三的滯納金。
乙方有下列情形的，甲方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償，乙方無權(quán)請(qǐng)求返還已繳納的出讓金。
1．在本合同規(guī)定付款截止之日前，未按期或者全額支付土地出讓金，且未向上海市房屋土地資源管理局提出延期申請(qǐng)，延遲支付超過90天的；
2．提出延期申請(qǐng)但未取得同意，延遲支付超過90天的；
3．經(jīng)同意延期支付出讓金后，仍未能按期或者全額支付的。
第六條 甲方同意于年月日前將土地交付乙方，交付時(shí)的土地條件為以下第_________項(xiàng)的約定
1．現(xiàn)狀土地條件；
2．完成地上建筑物、附著物拆除及動(dòng)遷，基礎(chǔ)設(shè)施配套條件達(dá)到：__________________________
3．周邊基礎(chǔ)設(shè)施配套條件達(dá)到：________________________________________________________，但地上物尚未完全拆除，地上物狀況為：__________________________________________________
第七條 乙方同意按以下第項(xiàng)，實(shí)施該地塊動(dòng)遷補(bǔ)償安置或支付相應(yīng)費(fèi)用
1．乙方必須按照城市拆遷管理的有關(guān)規(guī)定，完成該地塊上建筑物的拆除并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。在本合同簽訂后的5日內(nèi)，乙方應(yīng)與___________簽訂《委托動(dòng)拆遷及配套合同》，并依約履行。乙方不按《委托動(dòng)拆遷及配套合同》的約定支付費(fèi)用或者有其他違約行為的，甲方有權(quán)解除本出讓合同，乙方已付的出讓金不予退還。
2．在本合同簽訂后的5日內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)與___________簽訂《___________協(xié)議》，并按協(xié)議約定，支付動(dòng)遷補(bǔ)償安置等前期費(fèi)用，如不按協(xié)議約定支付費(fèi)用或者有其他違約行為的，甲方有權(quán)解除本出讓合同，乙方已付的出讓金不予退還。
第八條 乙方在按本合同約定付清土地總價(jià)后，應(yīng)當(dāng)按照上海市房地產(chǎn)登記的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)登記處申請(qǐng)辦理土地使用權(quán)初始登記。
第九條 在土地出讓年限內(nèi)，乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途和本合同所附《上海地塊國有土地使用條件》（以下簡(jiǎn)稱《土地使用條件》）開發(fā)、利用土地。乙方要求改變《土地使用條件》的，除應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)審批手續(xù)外，還應(yīng)征得甲方的同意，并與甲方重新簽訂補(bǔ)充合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金，并辦理房地產(chǎn)登記。
第十條 上海市人民政府保留本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)權(quán)及調(diào)整權(quán)。在土地使用期限內(nèi)，該地塊按《土地使用條件》建造的建筑物改建、翻建、重建或土地使用權(quán)到期申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。
第十一條 乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。超出《土地使用條件》約定的動(dòng)工開發(fā)日期仍未開發(fā)建設(shè)的，按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)規(guī)定及《土地使用條件》3．2項(xiàng)的約定，由政府土地管理部門征收土地閑置費(fèi)，直至無償收回出讓土地使用權(quán)。
第十二條 乙方按照本合同約定付清土地出讓金，并在辦理土地使用權(quán)登記領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證后，可以依法將本合同項(xiàng)下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。甲方有權(quán)在土地使用期限內(nèi)，對(duì)出讓地塊的開發(fā)利用、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等進(jìn)行監(jiān)督檢查。
首次轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及房屋建設(shè)工程時(shí)，出讓地塊房屋安裝工程投資完成的工作量應(yīng)達(dá)到《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的條件。乙方在未達(dá)到上款規(guī)定前，不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、改變受讓人名稱和受讓人的投資比例。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、再轉(zhuǎn)讓時(shí)，本合同中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)讓后，其土地使用年限為本合同約定的使用期限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。
第十三條 乙方在不改變受讓人投資比例的情況下，經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)成立開發(fā)建設(shè)本地塊項(xiàng)目公司的，應(yīng)當(dāng)與甲方簽訂補(bǔ)充合同，調(diào)整受讓人名稱。并可以該公司的名義辦理領(lǐng)、換房地產(chǎn)權(quán)證和房地產(chǎn)登記手續(xù)。
如招標(biāo)、掛牌、拍賣出讓文件中另有規(guī)定的，從其規(guī)定。
第十四條 甲方對(duì)乙方依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用期限內(nèi)不收回。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要依法提前收回土地使用權(quán)的，甲方應(yīng)當(dāng)依照法定程序予以報(bào)批。對(duì)提前收回的土地使用權(quán)，乙方可根據(jù)該地塊的剩余土地使用年限、開發(fā)利用土地的實(shí)際情況等獲得適當(dāng)補(bǔ)償。
第十五條 本合同約定的土地使用期限屆滿，乙方需要繼續(xù)使用該土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年向甲方提出續(xù)期申請(qǐng)。甲方同意續(xù)期的，乙方應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，辦理有償用地手續(xù)，并與甲方重新簽定土地使用權(quán)出讓合同，并支付土地出讓金。乙方未提出續(xù)期申請(qǐng)或申請(qǐng)未獲同意的，乙方應(yīng)當(dāng)向甲方或具有相應(yīng)權(quán)限的政府土地管理部門交還土地使用權(quán)，并辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)。
第十六條 甲方違反本合同時(shí)，乙方可要求甲方限期改正，甲方仍不履行合同約定的，乙方有權(quán)解除本合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
乙方違反本合同時(shí)，甲方可要求乙方限期改正，乙方仍不履行合同約定的，甲方有權(quán)解除本合同，并可請(qǐng)求違約賠償。
第十七條 本合同附件《上海___________地塊國有土地使用條件》（以下簡(jiǎn)稱《土地使用條件》）是本合同的組成部分，具有與本合同同等的法律效力。
第十八條 本合同的訂立、解釋、履行及爭(zhēng)議的解決均適用中華人民共和國法律和上海市的地方性法規(guī)、規(guī)章。因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由甲、乙雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按本條第項(xiàng)約定處理：
（一）向___________仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁；
（二）依法向人民法院提起訴訟。
第十九條 本合同和附件《土地使用條件》共頁，以中文書寫。合同文本以中文和其他文字書寫的，以中文為準(zhǔn)。
本合同的金額以大小寫表示，大小寫應(yīng)當(dāng)一致。不一致的，以大寫為準(zhǔn)。
本合同不得涂改。本合同壹式份，具有同等效力。甲、乙雙方各執(zhí)壹份。壹份提交房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)登記。
第二十條 本合同于__________年_______月_______日在中華人民共和國上海市正式簽訂。
第二十一條 本合同的未盡事宜，雙方經(jīng)協(xié)商后可另行約定，并作為本合同的附件。
甲方：上海市___________區(qū)房屋土地管理局
法定代表人或委托代表人：_______________
法定地址：_____________________________
電話：_________________________________
傳真：_________________________________
乙方：_________________________________
法定代表人或委托代表人：_______________
法定地址：_____________________________
電話：_________________________________
傳真：_________________________________
上海市______________地塊國有土地使用條件
現(xiàn)對(duì)位于上海市______________地塊國有土地使用條件（下稱《土地使用條件》）作如下規(guī)定：
一、 土地使用條件
乙方在出讓地塊范圍的開發(fā)、利用等行為，應(yīng)符合以下條件。
1．1 土地用途：__________________________________________
1．2 土地使用年限：_________年，自本合同簽訂之日起計(jì)算。
1．3 建筑容積率：不大于_________萬平方米/公頃（總建筑面積不得超過_________平方米）。
1．4 綠地率：不少于總面積的_________，且公共集中綠地面積不少于_________。
1．5 其他有關(guān)規(guī)劃參數(shù)以批準(zhǔn)的上海市__________________規(guī)劃文件為準(zhǔn)（見附件）。
1．6 地塊內(nèi)建筑必須滿足《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。
二、城市建設(shè)管理要求
2．1 本地塊項(xiàng)目建設(shè)涉及綠化、市容、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、消防安全、交通管理和設(shè)計(jì)、施工等城市建設(shè)管理有關(guān)的事項(xiàng)，乙方應(yīng)遵守國家和上海市的有關(guān)規(guī)定。
2．2 乙方應(yīng)允許政府為公用事業(yè)敷設(shè)的各種管道與管線通過、穿越其受讓地塊。受讓地塊上的地上建筑物或其他附著物因此受到損壞的，乙方有權(quán)依法向有關(guān)責(zé)任部門請(qǐng)求賠償。
2．3 乙方應(yīng)保證政府公安、消防、救護(hù)等部門人員、車輛及器械在進(jìn)行緊急救險(xiǎn)或執(zhí)行公務(wù)時(shí)進(jìn)入該地塊。
2．4 乙方在其受讓地塊上損害或破壞周圍環(huán)境和設(shè)施，使國家或個(gè)人遭受損失的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
三、建設(shè)管理要求
3．1 乙方應(yīng)當(dāng)于__________年_______月_______日之前動(dòng)工建設(shè)，并在__________年_______月_______日前竣工。
3．2 如果乙方不能按第3．1條規(guī)定的期限動(dòng)工建設(shè)的，應(yīng)至少提前30天以充分理由向甲方提出延建申請(qǐng)，但延建期不得超過一年。
除經(jīng)甲方同意外，自第3．1條規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年仍未動(dòng)工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門收取不超過出讓金額20％的閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，由有關(guān)土地管理部門無償收回該地塊的土地使用權(quán)以及地塊上全部建筑物和其他附著物。但應(yīng)不可抗力原因、政府有關(guān)部門行為或者動(dòng)工開發(fā)必須的前期工作造成的開發(fā)延遲除外。
3．3 乙方未經(jīng)許可不得占用出讓地塊范圍以外的土地。需要臨時(shí)占用土地的，必須按規(guī)定辦理臨時(shí)用地手續(xù)，否則，按違法占地處理。
四、定標(biāo)和立界
4．1 甲方根據(jù)標(biāo)有座標(biāo)點(diǎn)的用地紅線圖，在地塊各拐點(diǎn)埋設(shè)界樁，乙方應(yīng)對(duì)界樁采取有效的保護(hù)措施。界樁被移動(dòng)或遭受破壞的，乙方應(yīng)立即向甲方提出書面報(bào)告，申請(qǐng)重新測(cè)定及立界。
4．2 界樁丟失、移動(dòng)、破壞的，乙方應(yīng)支付重新測(cè)量、埋設(shè)界樁所需的各項(xiàng)費(fèi)用。
五、市政設(shè)施及房屋拆遷要求
5．1 乙方須自行負(fù)責(zé)該地塊的市政設(shè)施配套事務(wù)，承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
5．2 乙方或其委托的工程建設(shè)單位應(yīng)對(duì)施工引起相鄰地段明溝、水道、電纜、其他管線設(shè)施及建筑物等的損壞及時(shí)修復(fù)或重新敷設(shè)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。
5．3 在土地使用期限內(nèi)，乙方應(yīng)對(duì)該地塊的市政設(shè)施（包括地面沉降監(jiān)測(cè)設(shè)施）妥善保護(hù)，不得損壞。造成損壞的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)所需的一切費(fèi)用。
5．4 本地塊與相鄰地塊的共用通道，共同設(shè)施應(yīng)由相鄰地塊的土地使用人共同負(fù)責(zé)修建和管理并分?jǐn)傎M(fèi)用。
六、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押要求
6．1 未按《出讓合同》和本《土地使用條件》投資開發(fā)、利用土地的，本地塊的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租。
6．2 本地塊建設(shè)達(dá)到本合同第十二條規(guī)定的條件后，土地使用權(quán)可隨同地上建筑物依法轉(zhuǎn)讓。
6．3 本地塊的土地使用權(quán)可以抵押，但在地上物建設(shè)竣工之前，抵押貸款必須用于該地塊的開發(fā)建設(shè)，土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物及附著物隨之抵押。抵押人和抵押權(quán)人的利益受到《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》的保護(hù)。
6．4 建筑物的預(yù)售、出售、出租、贈(zèng)與等活動(dòng)分別應(yīng)依照國家相關(guān)法律法規(guī)及《上海市房地產(chǎn)登記條例》、《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》、《上海市房屋租賃條例》和上海市房屋土地資源管理局的有關(guān)規(guī)定辦理。
七、建筑物養(yǎng)護(hù)、維修、改造和重建的要求：
7．1 在土地使用期限內(nèi)，乙方保證本地塊上所有已建和將建的建筑物及其相關(guān)設(shè)施均處于良好的、實(shí)際可使用的狀態(tài)，并承擔(dān)所需的全部費(fèi)用。
7．2 乙方在土地使用期限內(nèi)，未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，不得拆除、改建或重建本地塊上的公用設(shè)施和地上建筑物。
《上海市國有土地使用權(quán)出讓合同》填寫說明
一、受讓人各方比例
受讓人為兩家以上的，在土地出讓合同的受讓方內(nèi)，應(yīng)注明各方名稱及各自所占的投資比例。
二、土地用途
根據(jù)《城市用地分類和規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（gbj137-90）的規(guī)定，建設(shè)用地分為居住、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、市政設(shè)施用地和綠地六大類，具體用途應(yīng)按城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)文件中明確的各大類項(xiàng)下的三級(jí)或二級(jí)分類填寫。
同一地塊被確認(rèn)為多種用途，如包括商業(yè)、住宅、辦公等混合形態(tài)的，應(yīng)當(dāng)分別注明不同用途、不同用地的使用年限、不同建筑類型的面積或各自比例。
三、關(guān)于土地使用年限的計(jì)算
一般按照簽訂合同之日起算，至合同約定的出讓年限屆滿之日為終止。但對(duì)需由政府指定部門委托動(dòng)遷后以平整地塊條件交地的、地塊情況較為復(fù)雜，所需的前期開發(fā)時(shí)間較長等特殊情況，經(jīng)雙方協(xié)商后可另行約定起算日期，并在合同中予以明確。
四、關(guān)于開工和竣工日期
開工日：按照合同第七條《委托動(dòng)拆遷及配套合同》約定的土地交付日，開工日為該約定交付日后的6個(gè)月；
竣工日：按開工后每建筑面積1萬平方米/1年，3萬平方米/2年，5萬平方米及以上/3年計(jì)算。
五、關(guān)于訴訟和仲裁
爭(zhēng)議的解決方式，選擇申請(qǐng)仲裁的，具體仲裁機(jī)構(gòu)可事先在合同中約定，也可只約定選擇仲裁方式，不指定具體機(jī)構(gòu)，待發(fā)生爭(zhēng)議后再行協(xié)商確定。
六、關(guān)于出讓金支付的日期
合同第二條約定的土地出讓金付款期限，均以自然日計(jì)（已包含法定節(jié)、假日）。
七、關(guān)于合同加蓋騎縫章
出讓合同及補(bǔ)充合同每頁之間應(yīng)加蓋合同騎縫章。
八、關(guān)于簽訂補(bǔ)充合同
1．原已簽訂出讓合同的建設(shè)項(xiàng)目用地，如需辦理建設(shè)用地調(diào)整事項(xiàng)的（包括：出讓主體、出讓金、用地范圍、用地性質(zhì)、許建建筑面積等建設(shè)條件），應(yīng)與受讓人簽訂補(bǔ)充合同。其中，涉及建設(shè)用地面積、四至范圍、用地主體等發(fā)生變化的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)調(diào)整原建設(shè)用地批文。
2．商品住宅建設(shè)項(xiàng)目，在確保其他公建設(shè)施的前提下，仍可按不高于15%的比例建設(shè)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，該部分商業(yè)面積出讓金可按商品住宅標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一計(jì)算。商業(yè)服務(wù)設(shè)施經(jīng)批準(zhǔn)增加建筑規(guī)模，總商業(yè)面積超出建設(shè)項(xiàng)目總建筑面積15%的，總商業(yè)面積均應(yīng)當(dāng)按照商業(yè)用途的出讓金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交出讓金。
3．原已簽訂出讓合同的建設(shè)項(xiàng)目用地，需辦理建設(shè)用地調(diào)整事項(xiàng)的，如建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)售或銷售的，應(yīng)事先征詢所有預(yù)購人或買受人的意見。
4．工業(yè)項(xiàng)目用地（除標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目外），在符合規(guī)劃、不改變?cè)鲎層猛镜那疤嵯拢岣咄恋乩寐屎驮黾咏ㄖ莘e率的，一般不再補(bǔ)交土地出讓金。
九、關(guān)于配套商品房和中低價(jià)普通商品住房
1．在《土地使用條件》內(nèi)，應(yīng)注明土地用途為配套商品房或中低價(jià)普通商品房，不得只標(biāo)注為住宅用地。
2．在土地使用條件內(nèi)，增設(shè)1．8項(xiàng)：該地塊內(nèi)從事的開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓、預(yù)銷售及管理等行為應(yīng)符合本市配套商品房和中低價(jià)普通商品房的相關(guān)規(guī)定。
十、本合同的適用范圍
本合同適用于新增工業(yè)項(xiàng)目用地及其他以毛地或現(xiàn)狀土地條件出讓等情形。
對(duì)存量房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)，包括劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、改變或調(diào)整土地使用性質(zhì)、改制上市以及因其他原因需繳納出讓金的情形，可參照本合同簽訂。但對(duì)合同中涉及動(dòng)拆遷、開發(fā)建設(shè)及預(yù)售、銷售等內(nèi)容，如7、11、12、13條等及《土地使用條件》的有關(guān)條款，可相應(yīng)刪除。
第5篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
一、檢查依據(jù)
(一)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國統(tǒng)計(jì)法》、《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《土地調(diào)查條例》、《省土地管理?xiàng)l例》、《省基本農(nóng)田保護(hù)條例》。
(二)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔〕28號(hào)）、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)〔〕31號(hào)）。
(三)州人民政府辦公室《關(guān)于印發(fā)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法的通知》（文政辦發(fā)〔〕24號(hào)）。
(四)《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》（監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部、國土資源部第15號(hào)令）。
(五)國土資源部、農(nóng)業(yè)部、國家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于印發(fā)《年度省級(jí)政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)履行情況檢查工作方案》的通知（國土資發(fā)〔〕33號(hào)）。
二、檢查內(nèi)容
根據(jù)《州政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法》規(guī)定，重點(diǎn)對(duì)以下工作進(jìn)行檢查，并組織國土資源管理部門、農(nóng)業(yè)行政主管部門填寫附表1—6（見附件），準(zhǔn)確上報(bào)主要數(shù)據(jù)。
(一)耕地保有量變化情況。根據(jù)土地利用變更調(diào)查，檢查各縣年耕地面積變化情況，重點(diǎn)檢查自然災(zāi)害損毀、非農(nóng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕占用耕地和補(bǔ)充耕地情況，并對(duì)耕地凈增減情況及原因作出分析說明。
(二)基本農(nóng)田面積變化情況。依據(jù)《基本農(nóng)田保護(hù)條例》及《省基本農(nóng)田保護(hù)條例》有關(guān)規(guī)定，檢查年基本農(nóng)田面積變化情況，重點(diǎn)檢查年度非農(nóng)建設(shè)占用、生態(tài)退耕、綠色通道建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其他原因減少基本農(nóng)田情況，非農(nóng)建設(shè)占用包括國務(wù)院批準(zhǔn)非農(nóng)建設(shè)占用、通過修改土地利用總體規(guī)劃實(shí)際占用、未經(jīng)依法批準(zhǔn)占用情況；檢查補(bǔ)劃基本農(nóng)田，包括補(bǔ)劃的地類、面積和質(zhì)量情況；檢查是否存在基本農(nóng)田異地代保情況。對(duì)基本農(nóng)田凈增減情況和原因作出分析說明。
(三)檢查非農(nóng)建設(shè)占用耕地計(jì)劃執(zhí)行情況。依據(jù)《土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況考核辦法》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合年度土地利用變更調(diào)查成果，重點(diǎn)檢查年度依法審批新增建設(shè)占用耕地情況和實(shí)際建設(shè)占用耕地情況，實(shí)際建設(shè)占用耕地包括當(dāng)年審批當(dāng)年占用、往年審批和當(dāng)年占用，以及違法占用等情況。對(duì)當(dāng)年超計(jì)劃用地情況及原因作出分析說明。
(四)檢查補(bǔ)充耕地計(jì)劃完成情況。依據(jù)土地利用年度補(bǔ)充計(jì)劃指標(biāo)，重點(diǎn)核實(shí)年實(shí)際補(bǔ)充耕地情況，包括使用新增費(fèi)、開墾費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金以及社會(huì)資金補(bǔ)充耕地情況，并對(duì)未完成補(bǔ)充計(jì)劃的情況和原因作出說明。
(五)檢查耕地占補(bǔ)平衡落實(shí)情況。依據(jù)耕地占補(bǔ)平衡有關(guān)規(guī)定，重點(diǎn)檢查年度完成法定占補(bǔ)平衡任務(wù)情況，包括建設(shè)項(xiàng)目與補(bǔ)充耕地項(xiàng)目掛鉤、先補(bǔ)后占，補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量情況，補(bǔ)充耕地項(xiàng)目管理情況。
(六)檢查耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制落實(shí)情況。重點(diǎn)檢查目標(biāo)責(zé)任制完善制度、實(shí)施考核、落實(shí)獎(jiǎng)懲，以及縣級(jí)政府與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府指標(biāo)分解、鑒定責(zé)任書等情況。
(七)檢查年耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)履行中存在問題的整改落實(shí)情況。
三、檢查步驟
(一)各縣人民政府要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，盡快完成本行政區(qū)域內(nèi)年度履行耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)情況的自查工作，針對(duì)存在問題，制定切實(shí)可行的整改措施，限期整改到位。自查報(bào)告及附表于年5月25日前報(bào)州耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)履行情況檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
(二)檢查工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室要根據(jù)各縣人民政府自查報(bào)告，結(jié)合我州工作實(shí)際對(duì)重點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行抽查。
(三)州國土資源局、農(nóng)業(yè)局、統(tǒng)計(jì)局、審計(jì)局、監(jiān)察局要以此次檢查為契機(jī)，對(duì)照年度土地利用變更調(diào)查的實(shí)際耕地面積、基本農(nóng)田面積、實(shí)際新增建設(shè)用地面積，對(duì)全州的耕地保護(hù)工作情況進(jìn)行認(rèn)真梳理，結(jié)合各縣人民政府自查報(bào)告和抽查中發(fā)現(xiàn)的問題開展全面復(fù)查，促使我州耕地保護(hù)管理工作邁上新的臺(tái)階。并在此基礎(chǔ)上，認(rèn)真按照國家、省和州的《方案》要求做好國家、省重點(diǎn)抽查的相關(guān)準(zhǔn)備工作。
第6篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
一、各縣（市）、區(qū)人民政府對(duì)《*省土地利用總體規(guī)劃》確定的本行政區(qū)域內(nèi)的耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積負(fù)責(zé)，各縣（市）、區(qū)長為第一責(zé)任人。
二、市國土局會(huì)同市農(nóng)業(yè)局、市統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門根據(jù)《*市土地利用總體規(guī)劃》確定的相關(guān)指標(biāo)和生態(tài)退耕、自然災(zāi)害等實(shí)際情況，對(duì)各縣（市）、區(qū)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積提出考核指標(biāo)建議，報(bào)經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，作為各縣（市）、區(qū)政府耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)。
三、耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核遵循客觀、公開、公正的原則。市政府對(duì)各縣（市）、區(qū)政府每年考核一次，考核內(nèi)容為：
（一）耕地保有量變化情況。根據(jù)土地利用變更調(diào)查各縣（市）、區(qū)年度耕地面積變化情況，重點(diǎn)檢查自然災(zāi)害損毀、非農(nóng)業(yè)建設(shè)、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、生態(tài)退耕占用耕地和補(bǔ)充耕地情況，并對(duì)凈增減情況及原因作出分析說明。
（二）基本農(nóng)田面積變化情況。依據(jù)《*省基本農(nóng)田保護(hù)條例》及有關(guān)規(guī)定，考核年度基本農(nóng)田面積變化情況、非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用、生態(tài)退耕、綠色通道建設(shè)、農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因減少基本農(nóng)田情況。非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用包括批準(zhǔn)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用、省級(jí)以下政府通過修改土地利用總體規(guī)劃實(shí)際占用、未經(jīng)依法批準(zhǔn)占用情況；檢查補(bǔ)劃基本農(nóng)田，包括補(bǔ)劃的地類、面積和質(zhì)量情況，對(duì)基本農(nóng)田凈增減情況和原因作出分析說明。
（三）非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地計(jì)劃執(zhí)行情況。依據(jù)《土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行情況考核辦法》及有關(guān)規(guī)定，考核年度土地利用變更調(diào)查結(jié)果，依法審批新增建設(shè)占用耕地情況和實(shí)際建設(shè)占用耕地情況（包括當(dāng)年審批當(dāng)年占用、往年審批往年占用以及違法占用等情況）。對(duì)當(dāng)年超計(jì)劃批地和用地情況及原因作出分析說明。
（四）補(bǔ)充耕地計(jì)劃完成情況。依據(jù)土地利用補(bǔ)充計(jì)劃指標(biāo)，重點(diǎn)核實(shí)年度補(bǔ)充耕地情況，包括使用新增費(fèi)、開墾費(fèi)、復(fù)墾費(fèi)、土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金以及社會(huì)資金補(bǔ)充耕地情況，并對(duì)未完成補(bǔ)充計(jì)劃的情況和原因作出說明。
（五）耕地占補(bǔ)平衡落實(shí)情況。依據(jù)耕地占補(bǔ)平衡有關(guān)規(guī)定，年度完成法定占補(bǔ)平衡任務(wù)情況，包括建設(shè)項(xiàng)目與補(bǔ)充耕地項(xiàng)目掛鉤、先補(bǔ)后占、補(bǔ)充耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量情況，補(bǔ)充耕地項(xiàng)目管理情況。
（六）耕地保護(hù)目標(biāo)責(zé)任制落實(shí)情況。重點(diǎn)檢查目標(biāo)責(zé)任制完善制度、實(shí)施考核、落實(shí)獎(jiǎng)懲以及各縣（市）、區(qū)政府分解指標(biāo)、簽訂責(zé)任書等情況。
四、全市土地利用變更調(diào)查提供的各地耕地面積、生態(tài)退耕面積、基本農(nóng)田面積以及分等定級(jí)等數(shù)據(jù)將作為考核參照依據(jù)。
各縣（市）、區(qū)人民政府要按照國家統(tǒng)一規(guī)范將基本農(nóng)田落實(shí)到地塊和農(nóng)戶，并加強(qiáng)對(duì)耕地及基本農(nóng)田的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，及時(shí)向市國土資源局、市農(nóng)業(yè)局提交耕地、基本農(nóng)田的面積和等級(jí)情況的監(jiān)測(cè)調(diào)查資料，并對(duì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。
五、耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法為：各縣（市）、區(qū)政府要按照本辦法的規(guī)定，每年組織自查，并向市政府報(bào)告耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)的履行情況。在此基礎(chǔ)上，由市國土局會(huì)同市農(nóng)業(yè)局、市監(jiān)察局、市統(tǒng)計(jì)局等部門每年對(duì)各縣（市）、區(qū)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)履行情況進(jìn)行考核，并將結(jié)果上報(bào)市政府。
六、市政府對(duì)各縣（市）、區(qū)政府的耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核結(jié)果進(jìn)行通報(bào)。對(duì)認(rèn)真履行責(zé)任目標(biāo)且實(shí)績(jī)突出的，給予表彰通報(bào)，并在安排土地開發(fā)整理專項(xiàng)資金時(shí)予以傾斜；對(duì)考核認(rèn)定為不合格的責(zé)令整改，限期補(bǔ)充數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)母睾脱a(bǔ)劃數(shù)量、質(zhì)量相當(dāng)?shù)幕巨r(nóng)田，整改期間暫停該縣（市）、區(qū)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批。
第7篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
【關(guān)鍵詞】保障性住房；融資能力；住房保障制度
按照國務(wù)院的要求，2007年起，各地加快了保障性住房的建設(shè)。但是，目前一些群眾的住房仍然比較困難，特別是居住在棚戶區(qū)內(nèi)的家庭住房狀況很差，房屋破舊，設(shè)施簡(jiǎn)陋，安全隱患十分突出。這些家庭均為低收入和中等偏下收入群體，他們渴望改善住房條件，卻又沒有足夠的經(jīng)濟(jì)能力，迫切要求對(duì)棚戶區(qū)進(jìn)行改造。穩(wěn)定的資金來源就成為建立住房保障制度的根本保證，它直接關(guān)系到保障性住房的運(yùn)作效率。鑒于住房保障制度是社會(huì)保障制度的重要組成部分，政府應(yīng)在住房保障制度的融資過程中發(fā)揮重要的作用，即建立以財(cái)政預(yù)算安排為主、住房公積金增值收益和土地出讓收益等為輔的多渠道籌措資金的體系。
一、保障性住房現(xiàn)行融資體系
1.以公共財(cái)政為基礎(chǔ)安排的專項(xiàng)建設(shè)資金
我國的財(cái)政支付能力是保證住房保障機(jī)制運(yùn)行具有可持續(xù)性的基礎(chǔ)性因素。由于住房保障制度本質(zhì)上和其他社會(huì)保障制度一樣，是政府向居民提供的一種公共產(chǎn)品，其效用是通過支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，以保持社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定，使廣大中低收入居民家庭也能夠享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利益，因此必須將公共住房資金需求納入公共財(cái)政預(yù)算支出之中，根據(jù)公共住房的需求量和財(cái)政支持能力，確定年度公共住房經(jīng)費(fèi)支出水平，保障這項(xiàng)制度長期穩(wěn)定運(yùn)行。專項(xiàng)建設(shè)資金主要包括中央和地方財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)建設(shè)資金，在具體實(shí)施時(shí)，要建立以本級(jí)財(cái)政預(yù)算安排為主、上級(jí)財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)貼的專項(xiàng)資金制度，加大中央對(duì)省和省對(duì)下財(cái)政一般性轉(zhuǎn)移支付力度，規(guī)定將一定資金用于住房保障制度建設(shè)。雖然目前住房保障融資模式出現(xiàn)多樣化趨勢(shì)，但財(cái)政預(yù)算資金已成為保障性住房的常態(tài)固定資金來源，也成為政府調(diào)控保障性住房建設(shè)規(guī)模的重要手段。例如新加坡政府就為其建設(shè)發(fā)展局（專門負(fù)責(zé)組屋，即保障性住房的建設(shè)和租售的部門）提供超過20年的長期貸款，而且政府每年都從財(cái)政預(yù)算中給建設(shè)發(fā)展局安排一筆補(bǔ)貼。英國政府扶持非贏利組織興建的可支付住房和對(duì)低收入者的租金補(bǔ)貼，一直保持在政府財(cái)政支出的5%左右。我國福建省建立了“省級(jí)財(cái)政廉租住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金”，云南、廣東省分別從省級(jí)財(cái)政中列支5500萬元、3000萬元，專項(xiàng)用于對(duì)部分財(cái)政困難市縣的補(bǔ)助。
2.住房公積金增值收益
實(shí)行住房公積金制度的出發(fā)點(diǎn)，就是解決城鎮(zhèn)居民買房、建房、租房的資金短缺問題，讓全國所有公民都具有基本居住條件。由此可見，住房公積金制度本身就是公共住房制度的一部分。國務(wù)院頒布的《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條明文規(guī)定：“住房公積金的增值收益用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城鎮(zhèn)廉租住房的補(bǔ)充資金”。隨著住房公積金逐年歸集額的增長，增值收益也將隨之?dāng)U大，貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金也將隨著管理制度的健全而逐步控制在較低水平，因此，住房公積金增值作為公共住房制度的資金來源是有保障的。一些城鎮(zhèn)己經(jīng)采取此種辦法，如北京市即是由市財(cái)政局從住房公積金增值收益轉(zhuǎn)化的財(cái)政性住房專項(xiàng)資金撥付一億元作為廉租住房啟動(dòng)資金。
3.土地出讓凈收益
土地出讓金收益即政府在每年的土地收益中，按一定比例通過財(cái)政轉(zhuǎn)化的資金。土地出讓金是構(gòu)成住房建設(shè)成本的重要組成部分，同時(shí)也是政府的重要財(cái)政收入，每年把土地出讓金的一定比例用于住房保障制度的建設(shè)上，一定程度上保證了住房保障制度資金的穩(wěn)定性和充足性。國務(wù)院2007年的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號(hào)）中指出，要從土地出讓凈收益中安排一定資金用于城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)，基本要求是土地出讓凈收益的10%左右，為廉租房制度提供了重要的資金保障。
4.其他方式
住房保障資金還可以從其它渠道獲得，如社會(huì)保障性住房售房款、社會(huì)保障性住房購房人上市交易繳納的土地收益等相關(guān)價(jià)款、社會(huì)保障性住房建設(shè)融資款、發(fā)行債券、提取福利彩票的部分收益以及接受的社會(huì)捐贈(zèng)資金等。
二、保障性住房融資存在的問題
1.融資渠道單一
資金是社會(huì)保障性住房政策成功與否的關(guān)鍵性指標(biāo)，因此，充足的資金是社會(huì)保障性住房政策執(zhí)行的先決條件之一。從理論上看，目前的資金來源渠道包括年度財(cái)政預(yù)算安排的住房保障資金、提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益中安排的保障資金、政府的廉租住房租金收入、社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金等。但在實(shí)踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益，政府財(cái)政資金未能得以有效落實(shí)。
2.資金投入小，資金來源不穩(wěn)定
按照廉租住房管理辦法的規(guī)定，以財(cái)政公共預(yù)算資金為主，但只有少數(shù)城市建立了制度性的財(cái)政資金供應(yīng)計(jì)劃，多數(shù)城市依靠住房公積金的增值收益和公房售房款的余額部分作為廉租住房資金來源的主渠道。這部分資金比較靈活，后續(xù)資金沒有保證，使許多城市推行不了租金補(bǔ)貼保障方式，只能是籌措一次資金，建設(shè)或購買一批廉租住房，無法根本解決資金供應(yīng)不足及保障面過窄等問題。保障性住房融資渠道狹窄、單一，再加上管理的諸多問題，使得保障性住房建設(shè)缺乏可持續(xù)性。
三、提升保障性住房融資能力的對(duì)策
住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分，其資金來源應(yīng)該以財(cái)政預(yù)算安排為主，并多渠道籌集資金。
1.明確財(cái)政資金是住房保障的主要資金來源
明確各級(jí)政府的責(zé)任，落實(shí)住房保障的資金來源。明確建立以公共財(cái)政為主的住房保障預(yù)算支出制度，由中央政府承擔(dān)財(cái)政預(yù)算支出，地方政府承擔(dān)住房保障的事權(quán)，負(fù)責(zé)住房保障制度的實(shí)施與落實(shí)。財(cái)政支付能力是保持住房保障制度運(yùn)行可持續(xù)性的基礎(chǔ)性因素，在很大的程度上決定了住房保障制度運(yùn)行的效果。具體方案可考慮提取土地出讓收益的一定比例，建立政府的保障基金，專項(xiàng)用于住房保障制度。建議各級(jí)地方政府應(yīng)明確當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳饍羰找娴姆峙浔壤?，特別是要通過法規(guī)制度方式確定用于本地保障住房建設(shè)的最低比例。另外，還可以通過政府的優(yōu)惠政策，如免稅、政府進(jìn)行收益擔(dān)保等，利用資本市場(chǎng)籌集住房保障資金，用于解決低收入家庭的住房問題。
2.盡快建立中央及省級(jí)財(cái)政對(duì)住房保障的支持制度
要按照財(cái)權(quán)與事權(quán)相對(duì)應(yīng)的原則，明確中央財(cái)政和地方財(cái)政在保障性住房工作中的作用，中央財(cái)政應(yīng)在保障性住房的建設(shè)過程中發(fā)揮主導(dǎo)性的作用，每年要按一定比例的財(cái)政資金投入住房保障，不斷加大中央以及省級(jí)的財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度，以增強(qiáng)地方政府的提供保障性住房的能力。同時(shí)，也可嘗試建立中央和省級(jí)住房保障基金，并納入社會(huì)保障基金體系，按照基金方式進(jìn)行投資和管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值和增值，以保證住房保障有穩(wěn)定的資金來源。
3.加大保障性住房有效供給的金融支持力度
銀行業(yè)積極支持保障性住房的有效供給，一方面基于貫徹中央的惠民生、支持低收入群體住房條件改善的基本需要，在貸款的發(fā)放以及相關(guān)方面對(duì)保障性住房購買者給予支持和優(yōu)惠。同時(shí)，重視對(duì)保障性住房開發(fā)和個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保障性住房開發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，對(duì)保障性住房開發(fā)商貸款項(xiàng)目的資本金要及時(shí)足額到位。
4.鼓勵(lì)其它獨(dú)立機(jī)構(gòu)投入
第8篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
第二條本辦法所稱保障性安居工程是指廉租住房、公共租賃住房、城市舊住宅區(qū)（危舊房）改造、農(nóng)村危房改造等。
第三條保障性安居工程資金的來源。
1．一般預(yù)算安排的資金；
2．從土地出讓收入中計(jì)提的廉租住房保障資金；
3．從住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金；
4．出租保障性住房及配套設(shè)施取得的租金收入；
5．上級(jí)財(cái)政部門下達(dá)的專項(xiàng)用于保障性安居工程的補(bǔ)助資金；
6．其他渠道籌集的資金。
第四條保障性安居工程資金的使用范圍。
1．用于購建、改建、租賃廉租住房支出及發(fā)放租賃補(bǔ)貼支出；
2．用于公共租賃住房保障方面的支出；
3．用于城市舊住宅區(qū)（危舊房）改造方面的支出；
4．用于農(nóng)村危房改造方面的支出；
5．除上述項(xiàng)目以外其他用于保障性住房方面的支出。
第五條切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓收入中計(jì)提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，各承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
第六條按照《住房公積金管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第350號(hào)）的規(guī)定，住房公積金的增值收益扣除計(jì)提住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用后，作為建設(shè)廉租住房的補(bǔ)充資金。在完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。
第七條充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)投資購買、新建、改建、租賃和運(yùn)營公共租賃住房的積極性，降低社會(huì)資金投資公共租賃住房的融資成本，采取貼息方式，支持市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于發(fā)展公共租賃住房。公共租賃住房貸款貼息幅度、年限等按照省規(guī)定。
第八條政府投資建設(shè)的廉租住房和公共租賃住房租金實(shí)行“收支兩條線”管理。政府投資建設(shè)的廉租住房和公共租賃住房取得的租金收入、拆遷補(bǔ)償?shù)仁杖耄瑧?yīng)按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入國庫，實(shí)行“收支兩條線”管理。租金收入專項(xiàng)用于償還廉租住房和公共租賃住房貸款，以及廉租住房和公共租賃住房的維護(hù)、管理、投資補(bǔ)助等支出。
第九條保障性安居工程資金按照“專項(xiàng)管理、分帳核算、?？顚Ｓ?、跟蹤問效”的要求，項(xiàng)目承擔(dān)單位應(yīng)加強(qiáng)資金管理，確保資金安全、規(guī)范、有效使用，不得用于管理部門的經(jīng)費(fèi)開支。
第十條廉租住房保障資金專項(xiàng)用于購買、新建、改建、租賃廉租住房和發(fā)放租賃補(bǔ)貼，在完成此任務(wù)前提下，可用于公共租賃住房的購買、新建、改建、租賃，貸款貼息和發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
第十一條公共租賃住房補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息和發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
第十二條城市舊住宅區(qū)（危舊房）改造補(bǔ)助資金專項(xiàng)用于補(bǔ)助政府主導(dǎo)的城市舊住宅區(qū)（危舊房）改造項(xiàng)目，包括拆遷、安置、建設(shè)以及相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等開支，不得用于城市舊住宅區(qū)（危舊房）改造中回遷安置以外的住房開發(fā)、配套建設(shè)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)支出。
第十三條上級(jí)財(cái)政部門下達(dá)的保障性安居工程補(bǔ)助資金，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按文件規(guī)定用途使用。
第9篇：土地出讓辦法管理?xiàng)l例范文
關(guān) 鍵 詞：城投債；統(tǒng)計(jì)分析；財(cái)政體制
中圖分類號(hào)： F810.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-3544（2014）01-0005-08
一、引言
城投債是具有中國特色的一類債券，在文獻(xiàn)中很難找到一個(gè)公認(rèn)的定義。一般而言，城投債是指由地方政府融資平臺(tái) ① 作為發(fā)行主體， 為地方的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及其他公益類項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行籌資所發(fā)行的債券。城投債的類型主要包括企業(yè)債、短期融資券和中期票據(jù)等，其中企業(yè)債在城投債的發(fā)行規(guī)模和發(fā)行數(shù)量上占據(jù)有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。由于我國財(cái)政體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段以及當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的多重影響，近幾年城投債的發(fā)展迅猛。在對(duì)城投債進(jìn)行深入研究之前，我們有必要和在西方國家特別是美國的市政債券做一個(gè)對(duì)比，以便對(duì)兩者有一個(gè)更為直觀的認(rèn)識(shí)。
關(guān)于美國市政債券，根據(jù)美國證券交易委員會(huì)（SEC）的定義，是指州、城市、鎮(zhèn)和其他政府機(jī)構(gòu)發(fā)行的用于向公眾籌資建設(shè)學(xué)校、高速公路、醫(yī)院、下水道系統(tǒng)和其他特殊項(xiàng)目的債券。很多市政債券的主要特征是債券利息收入通常可以豁免聯(lián)邦所得稅。如果持有人住在債券發(fā)行所在的州，持有人持有債券的利息還可獲得州和地方稅豁免（2007年） ② 。美國的市政債券一般被分為兩種基本類型：一般責(zé)任債券（General Obligation Bonds，簡(jiǎn)稱GOs）和收入債券（Revenue Bonds）。隨著市政債券的發(fā)展，還出現(xiàn)了特種債券、混合債券、市政衍生債券等其他類型的市政債券。
我國的城投債和美國的市政債券，從二者的發(fā)行目的看都是為了市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他公益事業(yè)的支出。從信用主體看，美國市政債的信用主體是各級(jí)地方政府以及它們建立的“權(quán)威機(jī)構(gòu)”和特區(qū)， 而我國城投債的直接信用主體不是地方政府， 而是由地方政府成立的政府融資平臺(tái)。 從上述兩個(gè)維度的比較中， 我們可將我國現(xiàn)行的城投債可以看成是一種準(zhǔn)市政債。
二、城投債的歷史形成原因
（一）分稅制改革所形成的政府間財(cái)力與事權(quán)的嚴(yán)重不匹配
為了解決財(cái)政包干體制下稅收調(diào)節(jié)功能弱化、國家財(cái)力偏于分散，特別是中央財(cái)政收入比重不斷下降、中央政府的宏觀調(diào)控能力弱化、財(cái)政分配體制類型過多及不夠規(guī)范等弊端和不足，我國于1994年實(shí)行了對(duì)后來中央與地方政府影響巨大的分稅制財(cái)政體制改革。分稅制改革本著建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本要求，并借鑒國外的成功做法，按照中央與地方政府的事權(quán)劃分，合理確定各級(jí)財(cái)政的支出范圍；根據(jù)事權(quán)與財(cái)權(quán)相結(jié)合原則，將稅種統(tǒng)一劃分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅，并建立中央稅收和地方稅收體系，分設(shè)中央與地方兩套稅務(wù)機(jī)構(gòu)分別征管；科學(xué)核定地方收支數(shù)額，逐步實(shí)行比較規(guī)范的中央財(cái)政對(duì)地方的稅收返還和轉(zhuǎn)移支付制度；建立和健全分級(jí)預(yù)算制度，硬化各級(jí)預(yù)算約束。
上述分稅制改革的稅收收入安排，使稅額大、容易征收的稅種歸中央政府所有，稅額分散、不易征收的稅種歸地方政府所有。分稅制改革后，地方政府的財(cái)政收入占比大幅降低。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在實(shí)行包干制的時(shí)期，中央政府的財(cái)政收入一般在30%左右；通過分稅制改革后，中央的財(cái)政收入所占的比例一般都在50%～60%之間。如圖1所示。
但是，分稅制改革對(duì)中央與地方的事權(quán)并沒有產(chǎn)生重大的變化，地方政府的事權(quán)反而有所加重，需要承擔(dān)大量的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他公益性事業(yè)，尤其是2005年之后，地方政府的財(cái)政支出占財(cái)政總支出的比重一直處于上升的態(tài)勢(shì)，2005～2009年在70%以上，2009年以后更是高達(dá)80%以上， 如圖2所示。
由上可知， 中央政府和地方政府財(cái)力與事權(quán)不相匹配的矛盾非常突出， 地方政府的財(cái)政收入雖然略少于中央政府的財(cái)政收入， 但卻承擔(dān)起了數(shù)倍于中央政府支出的事權(quán)， 地方政府一直處于入不敷出的境地。如圖3和圖4所示，從1994年的分稅制改革之后，地方政府的財(cái)政缺口呈現(xiàn)逐年擴(kuò)大的態(tài)勢(shì)，特別是2007年之后更是急速擴(kuò)大。 到2012年地方政府的財(cái)政缺口已經(jīng)高達(dá)4.5萬億元。
地方政府為了彌補(bǔ)巨額的財(cái)政缺口， 為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，為了追求任內(nèi)的政績(jī)，積極尋求各種融資渠道彌補(bǔ)財(cái)政資金的不足。 政府彌補(bǔ)財(cái)政缺口的一般措施是發(fā)行公債向社會(huì)募集資金，但是根據(jù)我國《預(yù)算法》第二十八條規(guī)定“地方各級(jí)預(yù)算按照量入為出、收支平衡的原則編制，不列赤字。除法律和國務(wù)院另有規(guī)定外，地方政府不得發(fā)行地方政府債券。”雖然2011年10月，國務(wù)院批準(zhǔn)上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府自行發(fā)債試點(diǎn)， 但是發(fā)行規(guī)模過小，對(duì)地方政府的財(cái)政支持難以有大的作用。法律規(guī)定使得地方政府無法通過發(fā)行地方政府債券來解決財(cái)政資金不足的問題，地方政府只能另辟蹊徑采取其他渠道進(jìn)行融資。
（二）土地財(cái)政的不可持續(xù)性
中央政府在分稅制改革中明確將土地出讓金劃歸地方政府所有，在舉債無門的情況下，土地成了地方政府彌補(bǔ)財(cái)政缺口的法寶。如圖5所示，地方政府的土地出讓收入從2009年的不足1.5萬億元增長到2011年的接近3.5萬億元， 年均增長率超過了50%， 雖然2012年的土地出讓收入比2011年稍有下降，但也接近了3萬億元。如圖6所示，土地出讓收入成為地方政府財(cái)政收入的主要來源，2009年的比重接近50%，說明地方政府有一半的財(cái)政收入依靠土地出讓；2010年土地出讓收入更是高達(dá)70% 以上，地方政府的財(cái)政成為了名副其實(shí)的“土地財(cái)政”。2011年雖然土地出讓收入的比重下降到70%以下，但是絕對(duì)量還是較2010年以后所上升。受宏觀環(huán)境、 中央房地產(chǎn)調(diào)控政策、 土地政策的影響，2012年的土地出讓收入絕對(duì)值出現(xiàn)了下滑， 土地出讓收入占地方財(cái)政收入的比重有了較為明顯的下滑， 下降到了50%以下。綜上可以看出，土地出讓收入對(duì)于地方財(cái)政的重要性。但是，我們可以看到即使有了土地財(cái)政這塊法寶， 地方政府入不敷出的局面還是一直沒有改變， 地方政府必須另找渠道解決資金不足的問題。
三、城投債的發(fā)展情況
當(dāng)下， 地方政府主要由以下融資渠道解決財(cái)政資金不足的問題：一是向銀行貸款。銀行貸款一度是地方政府解決資金不足的重要通道。在2010年審計(jì)署的審計(jì)檢查中， 地方性政府債務(wù)余額的銀行貸款占比接近80%，達(dá)到79.01%，充分說明了銀行貸款對(duì)地方財(cái)政的重要性。二是發(fā)行債券。雖然銀行貸款曾一度是彌補(bǔ)政府財(cái)政資金不足的重要通道， 但是隨著2011年政府部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求銀行不得新增對(duì)無經(jīng)營性收入地方投融資平臺(tái)貸款的政策出臺(tái)，使得銀行貸款的通道瞬時(shí)變窄。地方政府只能尋求其他更好的融資途徑。 城投債就是地方政府彌補(bǔ)財(cái)政資金不足的有力武器。
（一）城投債的迅猛增長
如表1、圖7所示，地方政府發(fā)行城投債的只數(shù)和金額都呈現(xiàn)增長趨勢(shì)。 尤其是在2008年以后，受國際金融危機(jī)的影響，國家為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，中央政府出臺(tái)了4萬億的投資計(jì)劃刺激經(jīng)濟(jì)， 該計(jì)劃主要以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主， 可以帶動(dòng)全國近20萬億的投資。中央政府的出資只占到很小一部分，其他剩余的巨額資金都需要地方政府想辦法籌措， 由于地方政府財(cái)力有限，即使大批量的進(jìn)行土地出讓，依然無法滿足巨額的基金需求。 這時(shí)的地方政府一方面從銀行大量借入資金； 另一方面為了避開法律規(guī)定地方政府不能發(fā)債的限制，通過“曲線救國”，利用注資設(shè)立的地方政府融資平臺(tái)的辦法發(fā)行城投債券。
WIND數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示，2009年我國城投債的規(guī)模和數(shù)量比2008年翻了6倍，發(fā)債金額達(dá)到了3000多億元。此后的2010年和2011年，由于中央政府擔(dān)心地方政府融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)， 政府部門先后出臺(tái)了一系列的政策防范地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，中央監(jiān)察審計(jì)部門也分赴各地進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、查擺問題。在此政策環(huán)境下，2010年的城投債發(fā)行金額雖然有所回落，但是回落有限，城投債的發(fā)行數(shù)量不減反增。2011年城投債的發(fā)行數(shù)量和發(fā)行金額都較2010年和2009年有了較大的提高。
2012年隨著政策環(huán)境的穩(wěn)定，中央嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策以及對(duì)地方政府土地出讓政策的約束， 使得地方政府無法再像前幾年那樣通過大量出讓土地獲得巨額財(cái)政資金， 地方政府加大了對(duì)城投債的依賴。 如表1所示，2012年城投債的規(guī)模超過了1萬億元大關(guān)，達(dá)到了驚人的10866億，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了903只。
截至2013年10月11日，發(fā)行規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了7816億元，接近8000億元，發(fā)行數(shù)量達(dá)到了633只。從以往的經(jīng)驗(yàn)看，10月到12月的第四季度是發(fā)債的高峰期， 因此，2013年的發(fā)債數(shù)量和金額突破2012年的數(shù)量和金額應(yīng)該是大概率事件。
可以說， 城投債已經(jīng)成為地方政府彌補(bǔ)財(cái)政支出不足的重要資金來源。如表2所示，城投債占地方政府財(cái)政赤字的比例2002年不足1%， 到2009年超過10%，2012年更是高達(dá)23.69%，接近地方財(cái)政缺口的四分之一， 充分說明了城投債對(duì)于地方政府的重要性。
如表3所示， 城投債占地方財(cái)政收入的比重呈現(xiàn)上升的勢(shì)頭，特別是在2009年，受國際金融危機(jī)的沖擊，中央政府為了擴(kuò)大投資，采取巨額的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。受此影響，地方政府需要投入大量資金，在財(cái)力有限的情況下，主要依靠土地出讓金的收入、銀行貸款和發(fā)債解決資金不足的問題。 在2010年和2011年發(fā)債條件嚴(yán)格的形勢(shì)下，城投債比例有所下降，但是到了2012年受政府部門政策的影響，城投債規(guī)模又趨于急速上升階段，2012年地方政府的城投債收入占到地方財(cái)政收入的17.69%， 超過2011年10個(gè)百分點(diǎn)。
四、城投債優(yōu)勢(shì)分析
那么為什么城投債會(huì)成為地方政府的選擇呢？這除了受我國傳統(tǒng)的政治文化觀念、 政治體制和行政體制，特別是當(dāng)前的財(cái)稅體制的安排，法律法規(guī)的約束，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的制約外，還因?yàn)橄鄬?duì)于其他融資方式來說，城投債具有融資規(guī)模大，融資成本相對(duì)較低，融資期限長等優(yōu)點(diǎn)。
（一）成本優(yōu)勢(shì)
我們以銀行貸款基準(zhǔn)利率、 固定利率企業(yè)債到期收益率和同期城投債的利率做一比較。 圖8為2013年發(fā)行的信用等級(jí)為3A的城投債平均利率、銀行間固定利率企業(yè)債平均到期收益率和銀行貸款基準(zhǔn)利率的比較圖。
從圖8可見，3A級(jí)的城投債相對(duì)于同級(jí)、 同期限的企業(yè)債來說，城投債的利率都略高于企業(yè)債的到期收益率。但是城投債的利率比銀行同期限的貸款基準(zhǔn)利率低， 如3年期的3A級(jí)城投債的平均利率為4.9%， 而3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.4%，一般而言，銀行實(shí)際貸款的利率都高于人民銀行制定的基準(zhǔn)利率，所以地方政府發(fā)行城投債的融資成本遠(yuǎn)低于銀行貸款。同理，5年期的銀行貸款基準(zhǔn)利率是6.55%，5年期城投債的平均利率是5.10%，7年期的銀行基準(zhǔn)利率是6.55%，7年期城投債的平均利率是5.51%?？梢姡幌蜚y行貸款相比，發(fā)城投債可使融資成本降低一個(gè)百分點(diǎn)。較低的融資成本是地方政府選擇發(fā)行城投債的一個(gè)重要原因。
圖9為AA+級(jí)企業(yè)債和城投債與銀行貸款的對(duì)比?？梢姡?年期城投債的平均利率要低于同期的企業(yè)債到期收益率，5年期、7年期城投債利率略高于同期企業(yè)債到期收益率；城投債3年期、5年期、7年期的利率都比同期限的銀行貸款基準(zhǔn)利率要低。 也就是說AA+級(jí)的城投債也比銀行貸款具有成本優(yōu)勢(shì)。
圖10為AA級(jí)企業(yè)債、城投債、銀行貸款基準(zhǔn)利率的對(duì)比。由圖可見，雖然城投債的利率均略高于同期限企業(yè)債到期收益率， 但相對(duì)于銀行貸款利率來說還占有優(yōu)勢(shì)。
圖11為AA-級(jí)企業(yè)債、 城投債利率和銀行貸款基準(zhǔn)利率的對(duì)比。由圖可見，AA-級(jí)的城投債利率已經(jīng)比同期限的銀行貸款利率高， 如3年期的城投債利率為6.78%， 同期的銀行貸款基準(zhǔn)利率為6.4%。雖然，AA-級(jí)城投債已不再有成本優(yōu)勢(shì)，但有的地方政府仍采用此級(jí)城投債融資（見表4），這可能更多考慮融資的便利性、規(guī)模、難易程度等因素。
2013年1月1日至10月14日地方政府發(fā)行的城投債共633只，其中信用等級(jí)為3A、AA+、AA的占到了總數(shù)的80%之上。 由于3A、AA+、AA級(jí)城投債的息票利率比同期限銀行貸款利率要低， 說明就整體而言城投債的發(fā)行是可以幫助地方政府降低融資成本。見表4、圖12。
（二）城投債的信用優(yōu)勢(shì)
城投債是一種特殊的企業(yè)債券，較一般企業(yè)債來說，具有較高的信用等級(jí)。
雖然城投債所投的項(xiàng)目一般都具有投資期限長、投資收益率低、回收期長、投資規(guī)模大、沉沒成本大等特點(diǎn)， 但是債券信用等級(jí)不完全取決于債券的收益現(xiàn)金流，還與債券的抵押、質(zhì)押、保證有關(guān)。城投債和一般企業(yè)債券相比，在收益現(xiàn)金流上雖然沒有優(yōu)勢(shì)，但它在抵押物、質(zhì)押物的充足成分性，以及它的連帶責(zé)任擔(dān)保主體的信用等級(jí)都不是一般的企業(yè)債所能比擬的。因此，地方政府融資平臺(tái)可通過多種手段增信來提高城投債的信用等級(jí)，降低融資成本。
（三）城投債的期限優(yōu)勢(shì)
1.城投債發(fā)行數(shù)量的期限結(jié)構(gòu)。從表4的統(tǒng)計(jì)結(jié)果可見，2013年發(fā)行的633只城投債中，7年期的超過了總數(shù)的一半， 足見7年期城投債在總體債券發(fā)行中的重要程度。 這與城投債的發(fā)行目的比較吻合，一般而言，城投債的發(fā)行是地方政府為了籌措資金解決基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他公益性項(xiàng)目，一般而言，投資期限都比較長。5年期和7年期城投債的發(fā)行量合計(jì)占到發(fā)行總數(shù)的三分之二，其他期限占三分之一， 可見5年期和7年期的城投債是當(dāng)下的主流。其發(fā)行數(shù)量的期限分布見圖13。
2.城投債發(fā)行金額的期限結(jié)構(gòu)。見表5。
（四）城投債的類型結(jié)構(gòu)特征
2013年發(fā)行的城投債主要集中在企業(yè)債上。從發(fā)行金額看，企業(yè)債的發(fā)行額占總數(shù)的64%，足見企業(yè)債在城投債中所占的分量。 中期票據(jù)和短期融資券（以下簡(jiǎn)稱“中票”和“短融”）各占20%和15%，上述三者相加，已經(jīng)占了總數(shù)的99%，基本覆蓋了城投債的發(fā)行品種。見圖14?？梢姡?013年發(fā)行的城投債基本由企業(yè)債券、短融和中票組成，其中企業(yè)債占絕大多數(shù)。
城投債的發(fā)行數(shù)量結(jié)構(gòu)與發(fā)行額的結(jié)構(gòu)情況基本相似，見圖15。
地方政府融資平臺(tái)之所以偏好企業(yè)債的發(fā)行，而短期融資券和中期票據(jù)較少，公司債和私募債更是幾乎為零，其主要原因是：
第一，地方政府融資平臺(tái)（城司）的企業(yè)性質(zhì)基本為國有企業(yè)。按照我國《公司法》、《證券法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》 及債券發(fā)行的其他相關(guān)監(jiān)管規(guī)定，由央企、國企發(fā)行的債券為企業(yè)債，由國家發(fā)改委審核；由股份有限公司或者有限責(zé)任公司發(fā)行的債券需通過中國證監(jiān)會(huì)的核準(zhǔn)； 中期票據(jù)和短期融資券則由中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行。城司是由地方政府投資設(shè)立的國有企業(yè)，可根據(jù)《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》發(fā)行企業(yè)債。
第二，企業(yè)債的融資成本較低且期限長。如圖16所示，2013年城投債中企業(yè)債的發(fā)行平均利率為6.31%，中票利率為5.57%，短融利率為4.88%，雖然企業(yè)債的融資成本高于中票和短融， 但相對(duì)于6.55%的5年期貸款基準(zhǔn)利率還是有優(yōu)勢(shì)的。再者，城投債的發(fā)行是用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益性項(xiàng)目建設(shè)，投資期限一般較長，相比而言，企業(yè)債更適合這一特性。
從圖17中我們可以看到，企業(yè)債的發(fā)行期限為7年，中票為5.32年，短融為1年，企業(yè)債的融資期限最長， 更有利于基礎(chǔ)設(shè)施以及其他公益性事業(yè)建設(shè)，有利于融資環(huán)境的穩(wěn)定。
圖18為2013年截止到10月14日我國發(fā)行的城投債的還本付息情況圖，從中可以看到，附息的占到83%，到期一次還本付息的占到17%，這樣的安排也是為了防范債券一次還本付息的壓力， 減少償債風(fēng)險(xiǎn)。
綜上所述， 城司選擇以企業(yè)債作為城投債的主要手段， 一是城投債的發(fā)行主體城司一般為公有企業(yè)， 在我國現(xiàn)有的債券監(jiān)管規(guī)則下屬于企業(yè)債的發(fā)行范圍。 二是城投債的發(fā)行主要用于期限較長的基礎(chǔ)設(shè)施及公用事業(yè)， 需要長期穩(wěn)定的融資環(huán)境，企業(yè)債的融資期限顯然要優(yōu)于中票和短融。三是中期票據(jù)和短期融資券只能在銀行間市場(chǎng)進(jìn)行交易，交易的主體為各類銀行機(jī)構(gòu)，普通的散戶和非金融類企業(yè)無法參與， 限制了債券的流動(dòng)性和交易的活躍性，不利于債券的發(fā)行和二級(jí)市場(chǎng)的交易。
五、結(jié)論和建議
城投債是我國一定歷史時(shí)期的產(chǎn)物， 既有類似于美國市政債券的特點(diǎn)，又有企業(yè)債的特點(diǎn)。近幾年我國城投債的快速發(fā)展主要是基于以下原因：（1）1994年的分稅制改革導(dǎo)致的中央與地方政府財(cái)力與事權(quán)不匹配的結(jié)構(gòu)性矛盾。（2） 地方政府官員追求GDP，以投資促經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傾向性明顯。（3） 我國正處于現(xiàn)代化建設(shè)的快速發(fā)展期，客觀上也需要全國各地投入巨額資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他公益性項(xiàng)目和民生、社會(huì)事業(yè)的支出。（4）在地方財(cái)政捉襟見肘，土地出讓收入保障不可持續(xù)，以及地方政府無權(quán)發(fā)行地方政府債券的多重制約下， 城投債可謂是地方政府用于彌補(bǔ)財(cái)政赤字的捷徑和最為有效的途徑。（5）除了體制原因和當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)條件，城投債也具有微觀優(yōu)勢(shì)。城投債相比于銀行貸款等融資方式具有期限長、融資成本低、融資規(guī)模大等特點(diǎn)，這與城投債的融資目的更為匹配，故地方政府更愿選擇此債券融資。
本文通過對(duì)城投債的基本狀況的分析， 希望與城投債的相關(guān)各方能從中得到一些有益的啟示。筆者認(rèn)為，有關(guān)各方應(yīng)認(rèn)識(shí)到以下兩點(diǎn)：
首先，對(duì)于中央政府來說，應(yīng)簡(jiǎn)政放權(quán)，賦予地方政府更多的稅收權(quán)利以及債券發(fā)行權(quán)利，通過修改相關(guān)法律法規(guī)，在完善制度建設(shè)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮地方政府的積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。
第二，對(duì)于地方政府來說，要未雨綢繆。從歷史的角度看，城投債應(yīng)該是我國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，隨著我國財(cái)政體制的逐步完善以及我國企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范化， 城投債的發(fā)展變化方向主要有以下兩個(gè)：其一是允許發(fā)行類似于美國的市政債券，其二是城司逐步轉(zhuǎn)型， 向著具有現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)轉(zhuǎn)變，發(fā)行公司債券。不管城投債的演變方向如何， 但有一點(diǎn)是共同的， 那就是債券向著規(guī)范化、透明化的方向發(fā)展。如此而言，地方政府和城司應(yīng)摒棄當(dāng)前因?yàn)楦鞣N原因忽視信息公開而偏好關(guān)門辦事的習(xí)慣， 重點(diǎn)做好財(cái)務(wù)、 經(jīng)營的規(guī)范性操作和信息披露， 使公司的債券以及債券融資所得的資金在公眾的監(jiān)督下運(yùn)行，切實(shí)防范各類風(fēng)險(xiǎn)。
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