房地產渠道獎勵方案精選(九篇)
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第1篇：房地產渠道獎勵方案范文
關鍵詞:供應鏈成本;房地產開發公司;成本控制
當前,無論從宏觀經濟環境還是從市場微觀層面來看,我國的房地產業已進入買方市場,消費者逐漸趨于成熟和理性,在此背景下,引入供應鏈管理理論,運用價值工程的分析工具,提供綜合性價比最佳的產品則成了廣大房地產開發企業求生存謀發展的主要法寶。
一、供應鏈管理與房地產供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統成本最小而把上下游企業(組織)有效地組織在一起來進行的產品研發、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發現,出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發點和實質。
(二)房地產供應鏈成本。廣大房地產企業實務中,房地產開發企業的成本項目主要包括項目開發成本和期間費用兩大類。項目開發成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發間接費用。房地產企業的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產企業上述所有成本費用在由上下游所組成的業務鏈條中則以供應鏈成本的形態存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產開發過程中的各個環節是相互聯系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態取決于具體房地產開發企業供應鏈的具體結構。
二、X房地產開發公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環節。X房地產開發公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經濟可行性,而缺乏對項目后續各環節實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環節。X房地產開發公司在設計環節成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業素質及經濟意識的欠缺,產品設計缺陷及后續設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環節。X房地產開發公司在該環節成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續進展緩慢,從而嚴重延誤后續各環節,尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環節
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環節。X房地產開發公司物業的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環節成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業管理環節。X房地產開發公司的物業管理由其下屬物業公司來管理,該環節常常由于前期物業質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業主索賠、拖欠物業費,物業與開發商扯皮現象以及其他后續成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產開發公司供應鏈結構。X房地產開發公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產公司內部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產開發公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產開發公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規劃設計費等;開發商內部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業管理費、保修期內維修費用等。
(二)X房地產開發公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產開發公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業銷售及物業管理各環節的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業主提供綜合性價比最佳的產品與服務。
1、土地征用環節成本控制。經分析,X房地產開發公司土地成本占項目開發成本比例約為15%左右,可見土地征用環節的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環節的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統論證從土地取得到最終物業實現銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規避土地閑置費的繳納。
2、設計環節成本控制。根據有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經濟比較,并應用價值工程最優方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(6)推行產品標準化,以此減少開發新產品的研發等投入成本。
3、政府報建環節成本控制。該環節的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產開發公司現有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環節成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業管理階段相當一部分質量成本的發生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現場簽證的審查,減少現場簽證的盲目性。現場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業隊結算,節約時給予獎勵,超出時由施工作業隊自行承擔,從施工作業隊結算金額中扣除,這樣施工作業隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環節成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產生實效。
7、物業管理環節成本控制
第2篇：房地產渠道獎勵方案范文
【關鍵字】房地產企業；開發成本；成本控制
房地產企業開發成本是房地產企業為開發一定數量商品房支出的全部費用，相當于工業產品的制造成本加上建筑安裝工程的施工成本，房地產企業行政管理部門的組織管理開發經營活動發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發房屋發生的銷售費用。
1.房地產開發企業開發成本控制現狀
1.1成本控制意識淡薄
由于之前形成的建立在計劃價格之上的以事后核算為重點的靜態成本管理方式的影響，加上我國房地產開發企業自持房地產業高回報率，導致房地產開發企業成本控制意識淡薄，缺乏投入成本競爭意識。企業財務人員對項目開發成本的控制尚停留在根據合同進行靜態管理的階段，缺乏對開發產品全程進行成本控制的意識。改革開放以后，國內市場面臨來自世界市場的競爭，房地產業面臨更加嚴峻的考驗，不可控制成本在我國房地產企業總成本中的占比增加，造成財務風險加大，影響企業經濟效益的實現，不利于我國房地產企業提升競爭力。
1.2缺乏戰略性的成本控制體系
市場經濟中，房地產企業面臨更加激烈地競爭，企業在巨大的市場競爭壓力下，往往容易產生短視行為，只注重爭奪短期經濟效益，忽視了企業長期發展戰略的制定，由此企業也無法構建其戰略性的成本控制體系，缺乏成本管理目標，造成成本管理滯后、盲目。缺乏長期發展戰略，企業的成本管理也形同虛設，操作程序混亂，管理目標模糊，反過來又嚴重影響了企業的長期穩定發展。
2.加強房地產企業成本控制的對策
2.1項目前期開發成本控制
項目開發前期的主要成本是土地購置成本，所以這一時期的成本控制的著重點在于項目選點。企業要對項目周邊情況進行詳盡的市場調研，尤其是在地價高的地方進行市場調研，可以避免投資決策失誤，減少人為因素造成的項目運營成本的增加。具體實施調研工作可以通過企業內部的市場策劃部門對包括目標客戶、宏觀微觀經濟形勢變化、產品品質和產品人性化設計等方面進行橫向、縱向的對比分析，得出結論，對項目選址的地價合理性價比提供有力參考。為了增強調研結果的指導性和建設性，可以聘請專業的行業市場策劃知名機構指導把關。
2.2工程項目建設成本控制
2.2.1設計階段成本控制
當前許多房地產企業對項目建設的成本控制存在一個巨大誤區，即將成本控制的重點放在項目建設的概預算，而忽視了設計階段的成本控制。概預算是對成本的事后控制，很大程度上受到設計圖紙的限制而無法有效地降低建設成本，所以應當重視設計階段的成本控制。為做好設計階段的成本控制工作，要求設計圖紙不僅具備施工可行性，還要考慮經濟合理性，充分考慮施工現場的自然地理環境。其中，設計圖紙的質量成本尤其要重視。質量成本包含兩部分，一是為了達到工程質量標準而發生的一切必要費用，二是因未達到質量標準而蒙受的經濟損失。這就要求工程項目的質量標準控制在合理范圍，也就是此前提及的既要保證房地產項目的質量和安全，同時也要考慮經濟效益。
設計階段的成本控制可以通過實行設計招標、推行限額設計、設計監理、竣工驗收和建立獎懲制度等方式實現。設計方案招標就是從各個設計單位的設計方案中選擇最佳方案，并且吸收未中標方案的好的設計要點，以完善設計方案。推行限額設計是指在概預算確定后對設計單位提出項目資金限額、技術工藝要求，設計人員根據開發企業的資金限制制定設計方案。限額必須詳盡細致，精確到如每平米使用的鋼量、含砼量等。設計監理制是針對設計人員和施工人員工作脫節的問題提出的機制，在監理制下，設計監理對設計方案進行審查，提出修改意見，以實現設計方案的優化，避免出現設計圖紙的施工可行性方面的問題。設計單位應當保證其設計方案可以通過相關部門的驗收，避免企業因房地產項目施工完畢后無法通過驗收而發生損失。獎懲制度是為了建立一種能有效改善設計方案的激勵制度，規定能對設計方案改善提出建設性的修改意見和有效降低建設成本的都應當獎勵。
2.2.2在施工過程中成本控制
施工過程中的成本控制第一要落實現場簽證管理，做好現場簽證的辦理和審查工作。施工過程中，發生現場簽證要先算賬后實施，辦理簽證前都要對工程量和成本增減進行分析，對工程成本進行事前控制。施工現場管理人員要隨時深入現場，考察簽證的真實性和必要性。一旦發現現場簽證可能失實，簽證小組要進行嚴格審查，鑒別簽證單真偽，再審查其虛實，判別是否應當辦理簽證、簽證工程量是否合理、簽證內容是否允許調整等。
第二要把好專業工程的材料設備的價格關。企業內部建立專門的采購網站，在網站上及時招標和采購公告，通過招標競價和專門評定人員對標價及質量的評價來選定適合的性價比的材料設備供應商。
第三要認真落實工程竣工結算審查工作。首先，對施工單位報送的結算資料進行審查，查明施工單位報送材料的完整性和真實性。不符合的資料要剔除，不完整的資料要補齊，同時由項目部出具移交證明，以示負責。此外是對結算書審核。采用三級審查制，首先由監理機構初審，剔除結算書不合理部分，再由企業內部經營管理部門復審，最后由企業財務中心終審。三級審查有利于相互監督，避免由于審查結果不準確導致企業成本增加。
2.3合理使用銷售推廣費用，避免無效消耗
銷售推廣費用是房地產企業在推廣銷售樓盤的過程中耗費的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告費、銷售資料、推廣活動等費用。銷售推廣費用是企業為了順利售出開發產品而必需的耗費，如果銷售推廣活動做得不到位，既耗費了資金，又達不到預期效果，導致企業的成本上升，企業資金無法回籠，會大大增加企業的經營風險。銷售推廣環節的成本控制也要做好?？刂其N售推廣費用要建立在充分的市場調研的基礎上，充分了解市場、目標消費人群的消費習慣、消費需求和消費心理，針對目標人群制定推廣營銷方案，爭取以最少的營銷費用達到最好的營銷效果，控制房地產的推廣銷售費用。
2.4合理降低資金成本
房地產開發不同于其他企業產品生產，前期資金投入大，資金回籠周期長，因此房地產企業的成本控制要重視資金使用成本控制。首先要對財務費用進行全面控制。企業要建立起系統的財務管理體系，掌握各個環節的資金運行情況，如投入資金數額、資金運行時間、貨幣在不同時間內的發生的價值變化以及資金在各個開發環節的損耗和滯留。財務費用的控制中最主要的就是貸款利息的升降，要充分利用財務管理的杠桿作用，合理籌集資金，拓寬融資渠道，降低企業負債率。其次，要合理控制稅金。房地產企業應當對企業稅務進行綜合籌劃，合理避稅，降低企業稅收負擔，根據每一種稅的特點制定相應的避稅措施。
3.結論
房地產企業做好開發成本控制對于企業實現經濟效益最大化，提高市場競爭力，實現企業長期穩定發展有著重要意義。房地產企業的開發成本控制不僅要重視項目建設階段的成本控制，還要重視投資控制、工期控制、質量控制等的協調統一，對房地產開發項目實施全程動態控制，真正做好企業的成本管理，提高經濟效益。造價工程師網絡教育 造價工程師成績查詢 造
參考文獻：
[1]王桂琪，淺談房地產企業開發成本的有效控制及改進，現代商業，2010（06）
[2]蔡莉，淺談房地產企業開發成本控制，全國商情（經濟理論研究），2009（11）
第3篇：房地產渠道獎勵方案范文
關鍵詞：房地產企業；項目開發；成本控制；問題；對策
一、前言
房地產開發項目成本的有效控制是發展商獲得經濟效益的關鍵。隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。如何確保在房地產企業在競爭的大潮中處于不敗之地，那就需要房地產企業在其從事經營活動過程中做好成本控制。本文分析了現階段我國房地產企業項目開發成本控制中存在的問題，并就加強現階段房地產企業項目開發成本控制的對策進行了論述，以供同仁參考。
二、現階段我國房地產企業項目開發成本控制中存在的問題
（1）成本控制管理處于粗放的狀態。許多地產公司在開展成本管理工作之前，多數沒有專職的部門負責成本工作，多數公司是由財務部門兼管成本管理，企業基本上都是根據自己的經驗來控制成本，缺乏科學性，由于成本的發生周期長，涉及面廣，很難做到全面系統科學的控制。
（2）成本控制觀念不強。當前我國房地產企業多采用的是計劃價格的靜態成本管理方式。房地產企業開發的產品，在位置上是固定的，生產周期較長，這就使得許多房地產開發企業不重視成本管理，財務人員只是根據合同來控制項目的開發成本，對開發產品形成全過程的成本控制卻顯得力不從心，浪費現象時有發生，成本管理人員疏于成本控制。特別是在當前市場激烈競爭的條件下，我國房地產業面臨更加嚴峻的考驗。
（3）缺乏風險成本控制意識。由于建筑市場材料和設備價格的起伏，以及銀行利率調整等因素，這就增加了不確定性成本控制的難度。成本管理的現金流分析大都是估算和預測，企業制定的資金使用計劃具有一定的不確定性，經常造成工程的現金流入減少或現金流出增加，影響資金使用率，從而增加企業的資金成本。
三、加強現階段房地產企業項目開發成本控制的對策分析
（1）加強財務杠桿的應用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業負債率，關鍵是拓寬融資渠道。企業籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會發行債券、發行股票、進行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。
（2）嚴格按工程撥款計劃按期撥付資金。在房地產開發項目開發過程中，需要撥付大量的工程款項。開發企業對此事先已有細致的計劃和安排，必須嚴格按照已經審批過的撥款計劃，在規定的時間按規定的金額向規定的收款人撥付款項，并注意辦理好相關手續、配齊完備的合法單證；對于任何不按計劃撥款的要求，要予以堅決抵制。
（3）壓縮現金庫存與現金的使用量。企業日常經營活動需要準備一定數額的現金，應該根據實際需要來控制現金庫存的數額和現金的使用。除了零星支付和只能用現金辦理的事項外，應一律通過轉帳和使用支票進行結算。這樣一方面可以保障資金安全性，也有利于資金的增值。由于現金不具備增值性，通過將現金轉化為存款、債券或是其他短期投資形成，實行理性的短期投資組合，方可以實現資金的保值增值。
（4）加快應收款項的回收。應收帳款是企業的重要債權，實質上是企業對外發放的低息甚至無息貸款，是對企業資金的占用，必須及時回收。房地產開發商應收款項的形成主要是應收的售房款，對售房款的追收應建立嚴密的、行之有效的制度。
（5）加快在途資金的入帳。在途資金是指開發企業所取得的以支票、匯票、有價單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續方可以進入帳戶的資金。對這一類資金，自取得票據時起，所有權已歸屬開發企業，因此應該及時到銀行辦理手續，將這些資金及時入帳，才能產生效益。
（6）合理使用銷售推廣費用，避免無效消耗。銷售推廣費用指用于和銷售推廣有關的銷售中心、樣板房、現場包裝、廣告宣傳、銷售資料、推廣活動等的所有費用（未含銷售酬金）。使用好銷售推廣費用非常重要，因為這不但關系到花錢的多少，項目成本的高低，還影響樓盤的銷售。所以要充分研究市場，講究銷售推廣策略，讓所花的推廣費用產生最佳效果。
（7）加強項目開發前期成本控制。在項目前期開發的主要正本是項目地塊的購置成本，在地價高的地方，前期的選點就很重要。對于項目周邊的市場調研如目標客戶定位、宏觀微觀經濟形勢變化的判斷、產品品質以及人性化產品設計等等，避免投資決策的失誤，人為提高項目運營成本。具體做法是通過公司內部的市場策劃部進行橫向、縱向對比分析，必要時借助專業市場策劃知名機構進行把關，將行動計劃分析到位。
（8）加強項目開發設計階段的成本控制。1）將競爭機制運用到設計階段。要有多個設計單位投標從中擇優選定最佳的設計方案，并吸收未中標單位好的設計要點，取各家之長，達到優化設計方案的目的。這樣才有利于工程成本的控制，使中標的設計方案能夠達到預定的成本控制目標；2）推行限額設計。在概算確定后明確地對設計單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標號等。設計總負責人按安全、可靠、實用、經濟的建設方針將概算按單位工程，分工種、按專業分解，并要求設計人員采用新技術、新工藝反復優化設計方案，達到安全可靠、經濟合理的要求；3）實行設計監理。設計監理通過對設計的審查，提出改進意見，設計院應采納其合理的建議，無償進行改正；4）防止設計階段與工程竣工驗收相脫節。設計單位應保證其設計能通過相關部門的驗收，防止工程施工完畢而不能通過驗收及浪費工程費用；5）建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應適當獎勵，以激勵各方人員設法降低工程成本。
（9）加強項目開發施工過程中成本控制。1）把好施工過程中部分專業工程及甲供材料設備的價格關。建立本公司專門的采購網站，對外及時刊登招標及采購公告，每個公司都可以來參加投標競價，再由評標人員根據所報的價格及質量選擇適合本樓盤定位的具有合適價格和質量比值的產品；2）加強和完善現場簽證管理。在施工過程中，發生現場簽證時應做到先算帳后實施，在辦理每一簽證之前必須進行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制?，F場管理人員應隨時深入施工現場，掌握簽證資料的真實性和必要性，對其中不實之處和不合理性加以嚴格審查。針對現場簽證可能出現的失實，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真偽，再審查虛實，判定是否該給或該給多少工程量，根據定額、合同等文件來判定該簽證內容是否允許調整；3）做好工程竣工結算的審查。工程竣工結算的審查首先是對施工單位所報結算資料的審查。施工單位報送圖紙、變更單、簽證單、結算書應首先報給項目部，由項目部審查上述資料的真實性、完整性，對不符合實際的資料應剔除，不完整的資料應在移交給公司經營管理部門之前補齊，同時應由項目部出具一份移交給公司經營管理部門的結算資料屬實的簽字證明，以示負責。另外就是對結算書的審核，由于公司項目較多，結算人員有限，為了保證結算的質量和公正性，最好采用三級審查方式，即首先由造價咨詢公司（或監理公司）初審，剔除結算書中不合理之處，再由開發公司經營管理部門作好復審工作，最后送到集團公司安審部門、財務中心終審。這樣即可以互相監督，也可以保證結算的準確性。
第4篇：房地產渠道獎勵方案范文
【關鍵詞】財務風險；全面預算管理；成本控制；營銷策略
財務風險是指企業在各種財務活動中，由于各種難以預料和控制的因素存在，使企業的財務收益與預期收益有所差異的不確定性。房地產企業財務風險主要有一下幾類：第一，房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，項目環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多風險。第二，房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業的生產經營帶來風險。第三，項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業的財務狀況，甚至導致企業破產。
一、建立規范財務管理體系
1、建立預算管理體系
全面預算管理是以提高企業效益為出發點，以市場為導向，以銷售和利潤為起點，采用倒推、預測的方式對年度及未來經營戰略的精確規劃。建立全面預算機制、預算編制與執行、預算考核與分析三大方面的管理體系。（1）將企業劃分投資中心、利潤中心、成本中心的三級責任中心，構建項目預算、資金預算、財務預算三大預算板塊，分別對年度目標成本計劃分解、匯總、審批、執行，打造精細化成本控制新體系。（2）實施上下互動，反復溝通的預算編制，各責任中心按照預算委員會批準后的預算嚴格執行，財務部門對預算外成本提請決策層進入特殊審批程序。（3）實現月度分析、季度考核、年度總評，各責任中心實際業績與設定的預算指標對比，與激勵和薪酬制度掛鉤對其業績進行考核。
2、完善資金管理體系
完善資金管理體系，需要從實行資金預算及信息化管理和合理籌集及加強資金的日常管理方面入手。
（1）資金預算和信息化管理方面，一切資金收支均納入預算管理，將年度資金預算、月度資金預算、月度資金預測、月度資金計劃、日現金流量表有機結合。在會計核算系統與網上電子銀行系統的基礎上，建立包含資金預算控制系統、資金結算控制系統、資金分析決策控制系統和資金全程預警系統在內的網絡資金控制平臺。（2）資金籌集及日常管理方面，首先是合理利用財務杠桿降低融資成本，根據融資計劃的時點、額度、特點、要求選擇融資渠道，在保證完成融資計劃的前提下實現低成本融資，然后是嚴格執行庫存現金額度標準，加大對應收等在途資金的催收力度，減少風險，降低資金使用和管理成本。
3、改進財務管理體系
（1）各級審批人需基于合理授權，對合同評審、成本費用支付等實施嚴格意義上的責權利合理配置。統一各會計主體的財務數據記錄和歸集程序，結賬與會計報表編制和上報程序，實現成本會計科目設置與造價口徑的統一。（2）進行正確的成本項目劃分，既能夠客觀地反映出產品的成本結構，又便于分析研究有效降低成本的方法。特別是建安的成本，如果是分合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解付款情況和工程進度，并為工程的決算提供資料。（3）將會計核算與全面預算體系緊密結合，在各預算主體建立成本管理核算體系，按管理會計核算程序和規則編制會計報告體系，支持管理層的經營決策行為。
二、強化重點環節成本控制
1、強化投資決策成本控制
（1）由于土地是不可再生的稀缺資源，既受到經濟形勢的變化造成的影響，也會受到政策形勢的變化造成的影響，因此，在開發項目時要建立集體的審議聯簽制度，建立項目實施及決策責任制度，將不相容的崗位分離。（2）財務部門切實測算擬建項目的內含報酬率、銷售利潤率、成本利潤率、資產負債率等前期財務指標編制項目計劃書，并籌劃稅務和籌融資、投資方案，確定初始財務目標成本。（3）立項階段應做好各種組織籌劃實現項目籌建階段的低成本規劃。
2、強化規劃設計成本管理
（1）利用成本預算實施限額控制，把設計費的限額與設計質量掛勾。（2）強化方案優化措施和圖紙會審，相關部門充分分析和論證設計方案，提高設計概算和施工圖預算的準確性、最優化。（3）強化內部復審制度，加強對規劃報批、樁基、圖紙、功能材料、裝修變更等可控設計成本的嚴格審核。
3、強化招投標成本控制
（1）優選投標單位，各招標部門應建立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫，招投標工作小組審核、考察、評估、篩選至少三家以上投標單位參與招標審查。（2）規范招標文件，各類合同的招投標書內容應包含工期、工程造價或取費標準等格式化條款。（3）加強評標和定標管理，工程部門和造價部門應仔細審閱投標文件，做好對工程造價因素的充分預測、分析、評價。
4、強化變更簽證成本控制
變更及簽證重要的是事前控制和流程管理。在項目設計前期應全面、準確的分析論證其規劃與定位，盡量避免在施工中的重大設計調整；變更前，須利用設計單位和監理單位的技術資源，就變更對工程成本的影響做出分析評價。變更及簽證管理控制體系應明確操作流程及責任權限，加強變更的內部監督與控制。
5、強化銷售成本控制
房地產企業的銷售費用中，對于重大廣告的支出要實行集體的審議決策制，對普通的廣告除進行預算控制、總額控制外，還要在每年的年末將廣告支出和社會效應進行對比、分析，制定下年度的預算。
三、提高財務風險的防范能力
考慮到房地產企業存在投資、籌資、資金回籠等類型的風險，而且國家房地產宏觀調控政策從緊的背景下，房地產企業必須采取適當的防范措施來降低企業的財務風險。
1、提高房地產企業財務環境變化和適應能力
企業面對環境變化要及時做出反應，為防范財務風險，必須對不斷變化的財務管理環境進行認真分析研究，掌握好變化趨勢及規律，適時調整財務管理政策和改變管理方法，進而提高企業對財務管理環境變化的適應能力和應變能力。
2、加強房產項目員工風險意識
財務風險不僅僅存在于財務管理環節，任何環節的工作失誤都可能會給企業帶來財務風險，因此，風險管理不是某些部門的工作，也不是某個人的工作，而是全體員工的工作，必須提高全員的風險管理意識。財務部門是財務風險控制的主要職能部門，具體組織實施本企業的財務風險控制工作，但要控制財務風險，還必須取得其他部門的支持和配合。
3、強化項目財務控制制度
財務控制制度是房地產企業財務風險管理的有機組成部分，完善內控制度是防范企業財務風險的重要措施，有效的內控制度可以保護企業財產的安全、保證會計信息的可靠性和財務活動的合法性，有利于財務風險的控制。
4、加強對于內部的控制考核和檢查
房地產行業為保證企業的內部控制能夠有效發揮作用，并且不斷進行完善，在企業內部必須組成由最高決策人為領導的，以財務部門為主的內部控制小組，對內部的制度執行情況要進行定期的考核和檢查，檢查內部的控制制度執行的情況，在執行的過程中遇到了什么問題，如果某項制度沒有執行或者無法完全執行，要分析原因，并且估計可能造成的影響。對嚴格執行控制制度的應當給予獎勵，對違章違規的必須處罰，只有獎罰分明，才有利于企業的發展。
5、建立起適應市場變化的營銷策略
在實施房地產的經營活動中，最重要的環節就是銷售，雖然房地產市場目前的銷售情況仍然處于上升的階段，購房者的需求量也較大，但是同行內部的競爭也非常激烈，并且購房者在進行購房時回對比多家房地產企業，會優先選擇品牌價、信譽好的企業。如果忽略了銷售策略，不考慮項目的資本使用效率，就會為項目開發造成風險。
參考文獻：
[1]徐春靜.試論房地產企業的財務風險及防范措施[J].經營管理者，2012年第02期.
第5篇：房地產渠道獎勵方案范文
關鍵詞：房地產專業；賽訓結合；以賽促改；實踐
作者簡介：朱小艷（1984-），女，湖南邵陽人，湖南交通職業技術學院講師、經濟師，研究方向為房地產專業教學與科研。
基金項目：湖南省教育科學規劃課題“‘學中干?干中學’效應的應用型本科會計專業崗位技能實訓主導型實踐教學體系研究”（編號：XJK015BGD045），主持人：彭喜陽；湖南省職業教育與成人教育學會科研規劃立項課題“高職房地產專業頂崗實習管理模式優化研究”（編號：XHB2015037），主持人：朱小艷。
中圖分類號：G712 文獻標識碼：A 文章編號：1001-7518（2016）08-0068-04
隨著房地產業的不斷發展，社會對房地產專業人才的需求迅速增加，房地產專業人才供求矛盾日趨顯現。作為以培養高素質、技能型人才為己任的高職院校，必須面向市場、面向社會需求辦學，才能體現自身的價值，實現可持續發展的目標。近年來，越來越多的高職院校加入了房地產專業人才培養的行列，在一定程度上緩解了房地產專業人才緊缺的狀態，甚至造成了房地產專業人才“飽和”的假象，部分房地產專業畢業生“求職難”，但并沒有改變房地產業高素質專業型人才緊缺的局面。之所以出現這種人才供求的結構性矛盾，主要是部分高職畢業生專業知識不扎實、實踐經驗不豐富，難以滿足快速發展的房地產市場對高素質、技能型人才的需要。而舉辦各種房地產專業技能比賽，不僅可以提高學生的學習積極性，促進學生技能培養和校企融合，實現“賽訓結合”，還可以通過比賽發現教學中存在的問題和不足，把握行業發展的前沿，及時調整教學內容、創新教學方法、提高教學效果，實現“以賽促改”，促進房地產專業人才培養質量的不斷提升，推動經濟、社會的持續健康發展。
一、房地產專業教學改革的必要性
近年來，隨著市場化改革的深入推進，各高職院校針對勞動力市場對人才需求的不斷變化，采取了一系列改進教學的措施，房地產專業人才培養質量明顯改進。但從整體來講，仍然存在教學內容和方法滯后、教學資源交流渠道不暢、師資隊伍建設相對滯后、實踐性教學崗位化不足等共性問題，客觀上要求加快房地產專業教育教學的改革進程。
（一）教學內容和方法滯后
首先，在教學內容和教材建設方面，與其它成熟專業相比，高職房地產專業相對較新，教材建設任務艱巨，很多教材是在借鑒本科相關專業教材的基礎上，稍作改進形成的，在內容上偏重理論教學，忽視實踐操作和技能培養。其次，在教學方法和手段方面，普遍存在重課堂教學和知識傳授、輕實習實訓和技能培養等問題，導致理論與實踐脫節，學生積極性不高，教學效果不理想。再次，在學生評價方面，主要是校內評價，較少引入學生互評、行業企業評價等第三方評價機制；在質量考核方面，對教師的考核以聽課和學生評課為主，對學生的考核以試卷（或報告）為主，較少考核教師的專業技能和學生的操作能力，這些考核、評價方式，難以適應高職教育技能人才培養的需要。
（二）教學資源交流渠道不暢
校企之間、校際之間的資源交流與共享，是實現資源高效利用的基礎，是衡量高職院校內涵建設的重要標志，更是銜接行業標準的重要路徑。受制于資金投入、設施設備、師資力量等各方面因素的限制，任何一所學校都很難在封閉的自我環境中有效運轉，只有在開放的環境下，利用各自的資源優勢，展開校企、校際之間的深度合作，才能實現資源的高效利用。房地產專業作為一個相對較新的專業，各高職院校在開辦這個專業的過程中，起步不同，教學的側重點不同，所掌握的教學資源也不盡一致，不僅需要校際間的資源共享，更需要校企之間的資源共享。
（三）師資隊伍建設相對滯后
教師乃立教之本、興教之基、強教之源。組建一支理論知識扎實、專業技能嫻熟的高素質師資隊伍，是保障高職人才培養質量、促進職業教育事業可持續發展的基礎。房地產專業本身作為一個相對較新的專業，加上房地產領域政策、法規更新速度快，對教師的年齡結構、專業結構、知識結構、職業技能等要求較高。然而，我國多數高職院校都是在原來中等專業學校基礎上轉型升級而來的，師資隊伍在年齡結構、專業結構、知識結構、職業技能等方面存在一定的缺陷，難以適應房地產專業快速發展的需要。特別是“雙師型”師資的短缺，影響了實習實訓和專業技能培養的質量，進而影響了高職人才培養的質量和就業競爭力的提升。
（四）實踐性教學崗位不足
房地產是一門綜合性、專業性強的學科。高職學生在學習過程中，不僅要掌握扎實的理論知識，更要掌握嫻熟的專業技能，并熟知房地產專業領域的政策法規。因此，高職房地產專業教育應注重實習實訓，要保證一定時間的頂崗實習。但在組織學生頂崗實習過程中，一些企業出于保護商業機密、維護經營安全性、保障項目建設安全等方面的考慮，對于初出茅廬、經驗不足的短期實習學生存在抗拒，即使接受頂崗實習學生，也大多被安排到簡單的營銷、宣傳、后勤等崗位，實習學生很難真正進入房地產企業的關鍵崗位。正是實踐性教學崗位不足，影響了學生頂崗實習的效果。
二、技能比賽在高職人才培養中的作用
“教育必須與生產勞動相結合”是社會主義學校教育的基本原則。職業技能比賽是按照國家職業技能標準和要求，結合經濟社會生產實踐所開展的，以突出實踐操作技能、解決實際問題能力為重點的、有組織的群眾性競技活動。職業技能比賽的作用，突出表現在以下幾個方面：
（一）職業技能比賽培養學生學習積極性
職業技能比賽旨在培養學生的實踐動手能力、思維創新能力和團隊合作精神。通常，在職業技能比賽開始前，學校會按照比賽規則和要求，安排指導教師組織參賽選手進行賽前強化訓練，這本身就是一個知識傳授和技能培養的過程。與單純的知識傳授、技能培養不同，職業技能比賽更是一種綜合能力的培養，不僅訓練人的機械化的技藝，而且還要培養人的就業能力和綜合素質，要在個體技能與未來工作之間搭建一座暢通的橋梁，使參賽選手獲得真實職業生涯中所需要的綜合能力，包括職業道德素養、行業法律法規、職業交際能力等[1]。特別是在一些“團體賽”項目中，遇到困難時團隊集體商量、共同解決，這是形成良好職業道德、培育團隊合作精神的重要途徑。同時，比賽獲勝者往往會獲得精神、物質方面的獎勵，一些高級別的比賽甚至會給獲勝選手帶來升學、就業等方面的機遇，這對參賽選手而言，既是一種榮譽，也是一種利益驅動，必然激發學生的主體意識和學習興趣，實現由“要我學”向“我要學”的轉變[2]。
（二）職業技能比賽推動設施設備建設
職業技能比賽通常有嚴格的設計方案、規范的操作程序。為了取得理想的比賽成績，各學校會在校內組織初賽，并對參賽選手進行賽前強化訓練，這就需要模擬職業技能比賽的環境，并配備相應的設施設備。這時，職業技能比賽就可能成為職業技術教育實習實訓基地建設的“風向標”，成為引領學校強化實訓設施建設的源動力。事實證明，一些高職院校利用組織、參與職業技能比賽的契機，在各級政府、行業協會、合作企業的支持和幫助下，通過接受捐贈、校企共建、引企入校、學院自建等模式，強化實習實訓基地建設，推動了設施設備更新，為職業院校深化教育教學改革、提高人才培養質量奠定了良好的基礎。
（三）職業技能比賽助推職教氛圍培育
職業技能比賽作為一種競技活動，不僅可以激發學生的學習積極性，使學生充分認識到參加技能實訓的重要性，還可以通過形式多樣的競技活動，在全社會范圍內形成重視職業教育、重視技能培養的“職教沖擊波”。職業技能比賽通常會得到政府部門、行業協會的支持和重視，也會得到相關企業的關注，各方力量的共同參與和積極籌備，形成了職業技能比賽的堅強后盾和有力保障。同時，向社會公眾的同期展示，以及傳播媒介的同步宣傳，必然提高職業技能比賽的社會影響力。如果將職業技能比賽固定化、制度化，形成職業技術教育的常態機制，定期開展各級各類職業技能比賽，并將技能比賽與激勵機制、用人機制結合起來，形成學生積極參與、多方共同合作、校企共同育人的職業人才培養機制，必然形成崇尚職業教育的良好社會氛圍，推動我國職業教育邁向新臺階[3]。
（四）職業技能比賽促進教育教學改革
職業技能比賽在引領、指導教學改革中發揮著重要作用。首先，職業技能比賽注重考核學生對理論知識、綜合技能的掌握，注重以崗位能力要求命題比賽、選拔人才，直接推動職業教育教學改革，容易形成目標導向型、任務驅動型的教學新模式；其次，在職業技能比賽中，指導教師在熟悉比賽程序、比賽規則、考核標準的基礎上，全程指導學生賽前訓練、陪同觀賽，對于專業教師而言，本身就是一個很好的學習機會，對改進教學方法、提高教學質量大有裨益[4]；再次，“社會支持大賽，大賽回報社會”，職業技能比賽正是實現校企對接、展示人才培養成效的最佳機會。技能比賽不僅可以深化參賽院校與企業之間的合作關系，也為指導老師、參賽選手深入企業頂崗鍛煉創造了便利，從而有利于將校企合作推向新的高度；最后，職業技能比賽的過程，同時也是檢驗人才培養質量和效果的過程，更是展示參賽選手個人形象和整體風采、展示學校育人理念和文化風尚的重要平臺，對技能比賽結果的反思，有利于教學改革的不斷完善、深入推進。
三、“賽訓結合，以賽促改”的實現路徑
職業技能比賽在促進高職房地產專業教學改革中發揮著重要作用。通過比賽引領職業人才培養模式創新、引領職業教育教學方法創新、引領課程體系和課程內容改革、引領職業院校師資隊伍建設，是實現“賽訓結合，以賽促改”的重要路徑。
（一）通過比賽引領職業教育人才培養模式創新
高職房地產專業技能比賽項目來源于行業或企業的生產、經營、管理實踐。因此，將職業技能比賽的要求融入房地產專業人才培養目標之中，探索創新人才培養模式，是深入推進校企結合、實現與市場人才需求零距離對接的重要途徑。具體來講，通過職業技能比賽引領職業人才培養模式創新，應該做好三方面的工作：第一，通過職業技能比賽實現戰略滲透。人力資源是企業發展的源泉，人才培養是高職院校的中心工作。人才培養質量直接影響著學校的可持續發展，也影響著企業的競爭力，最終影響著經濟和社會的可持續發展。職業院校應根據職業技能比賽的標準和要求，創新人才培養模式，提高人才培養的質量[5]；第二，通過職業技能比賽實現資源與技術滲透。技能比賽的參賽選手進行賽前強化訓練，需要運用大量的設施設備，也可能遇到各種技術難題，通過校企合作、資源共享方式解決無疑是最有效的方式，這為鞏固校企合作機制，創新人才培養模式創造了良好的“硬環境”；第三，通過職業技能比賽實現文化與管理滲透。職業技能比賽促進了企業文化與校園文化的融合，為職業院校吸收、融入職場文化，學習、借鑒企業經營管理理念提供了便利，從而為創新人才培養模式創造了良好的“軟環境”。
（二）通過比賽引領職業教育教學方法創新
職業技能比賽對改進教學方法、提高教學質量等有著重要的引領作用。充分發揮職業技能比賽引領教育教學方法的改革與創新，應該做好四方面的工作：充分調動學習積極性，活躍教育教學氛圍。房地產專業實踐性較強，單純的課堂教學難以激發學生的學習積極性。適時舉辦各種職業技能比賽，不僅可以激發學習積極性，拓寬學生知識面；還可以增強凝聚力，強化團隊合作精神的培養，活躍教育教學氣氛[6]；狠抓實習實訓工作，強化職業技能培養。專業技能比賽在考核參賽選手理論知識、專業技能的同時，更注重考核綜合素質和就業能力。短期的強化訓練雖然是必要的，但不能完全依賴于短期強化訓練來爭取競賽成績，必須將比賽規程、考核標準融入日常的教學之中，推動教學改革的持續創新，才能取得理想的競技成效，也會取得理想的教學效果；強化“門店式”教學，實現與就業零距離對接。為強化對學生職業素質、企業文化的培養，在日常的實踐教學過程中，可以模擬“門店式”情境，讓學生感受真實的工作環境，體驗房地產企業文化和項目實戰過程，實現與就業的“零距離”對接；參照競賽標準，完善人才考評機制。在房地產專業人才培養過程中，要參照比賽規程和考評標準，適當增加學生自評、團隊評價、企業評價、行業評價等第三方考評機制，推動人才考評機制的持續創新。
（三）通過比賽引領課程體系和內容創新
充分發揮技能比賽對房地產專業課程體系、教學內容改革的引領作用，重點要做好四方面的工作：根據房地產專業特色，構建模塊化課程體系。房地產專業模塊化課程體系應包括公共基礎課、專業必修課、專業技能課、選修課等四大模塊；完善課程結構，強化專業技能課程體系建設。根據房地產專業特色和技能比賽要求，專業技能課程主要包括《房地產經紀實務》、《房地產營銷實務》、《房地產策劃實務》等，應開發與之配套的實戰教材，并建設相應的專業實習、實訓基地；適當引入競技元素，完善課程教學內容。主要是將房地產專業崗位工作過程和技能要求，以及房地產專業技能競賽規程所涉及的各項職業技能，按科學方法分拆到專業課程的教學內容之中，實現專業課堂教學、行業企業要求、技能比賽標準的有機融合，推動教學內容的持續創新；從專業技能比賽實踐中挖掘典型案例，豐富教學內容。在房地產專業技能比賽中，必然產生許多優秀作品（或設計方案），指導教師可以吸收這些作品（或設計方案），結合專業評委的點評意見，形成比較系統的教學案例，為改進教學質量、創新教學內容提供新的素材[7]。
（四）通過比賽引領職業院校師資隊伍建設
近年來，高職房地產專業發展迅速，專業教師（尤其是雙師型師資）不足的問題普遍存在。通過比賽引領職業院校師資隊伍建設，主要做好三方面工作：職業技能比賽為校企合作、校際合作提供了良好的交流平臺。職業院校應根據技能比賽對指導教師的素質要求，采取“請進來、送出去”等方式，強化師資隊伍建設；職業技能比賽考核的是參賽選手對專業知識、操作技能的真實把握，指導教師必須深入研究比賽方案和考核標準、熟悉比賽流程、組織賽前訓練，還要全程組織、跟蹤學生參賽，并對比賽過程中出現的問題加強及時指導，對比賽結果進行總結分析，這個過程同時也是鍛煉指導教師綜合素質和教學能力、強化師資隊伍建設的過程；指導教師在賽前訓練和比賽過程中，應積極向有實踐經驗的專業技師請教，主動與同行交流討論，并將每一次請教、交流過程當作學習提高的過程；在指導教師的安排上，應注意輪流上陣：如果指導教師長期固定由少數教師擔任，不僅會影響專業技能的交流，也會影響整個團隊實訓能力的提高。而由不同教師輪流指導，就可以相互切磋、輪番鍛煉，從而促進師資隊伍整體素質的持續提升。
四、“賽訓結合，以賽促改”應注意的問題
職業技能比賽在促進實習實訓基地建設、推動職業教育教學改革、促進校企合作的過程中，發揮著極其重要的作用。但在實踐中，應該注意兩方面的問題，一是避免步入“應賽教育”的誤區：房地產職業技能比賽是打響學校品牌、培育特色專業的良機，集中一定資源參賽和培育選手是必要的。但如果將過多的資源（包括人力、物力、財力）集中于職業技能比賽，集中于對少數參賽選手的培育，而忽視對大多數學生的技能培養，“為賽而學”甚至“以賽代學”，就有悖于職業教育“培養大批技能型人才”的總原則，這對職業教育的長遠發展是不利的[8]；另一方面，也要制定合理的競爭激勵機制。對在職業技能比賽中取得優異成績的參賽選手，除了要給予精神、榮譽方面的激勵外，還要有經濟、就業等方面的激烈。但在實踐中，出現了“升本”等升學激勵。筆者認為，采取“升本”激勵措施，不僅可能扼殺技能“高手”的天賦，抑制其特長發展，還可能對其它學生“職業技能”定位造成負面影響，需要謹慎對待。
參考文獻：
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第6篇：房地產渠道獎勵方案范文
關鍵詞：房地產營銷；精細化管理
前言
房地產企業營銷費用一般包括營銷基建費、營銷機構運轉費、銷售推廣費、合同交易費、銷售費和策略營銷費六個部分。
（1）營銷基建費——主要是指售樓部以及樣板房的基建。
（2）營銷機構運轉費——指維持房地產專職營銷機構運營開支。
（3）營銷推廣費——指房地產開發商為了使開發項目順利達到銷售目標盡快回籠資金而投入的廣告費、業務宣傳費、營銷活動費、策劃顧問費等。
（4）合同交易費——指預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。
（5）銷售費——指房地產開發公司委托公司進行銷售所支付的傭金。
（6）策略營銷費——指采取非常營銷手段進行促銷所產生的費用。
1.營銷費用總額的精細化管理方法
這是對全部營和銷的過程進行協調和整合，避免從單一角度考慮所造成的重復投入。尤其是要強化預算控制，通過預算來統一協調費用投入。營銷環節包含了政府、市場投入、銷售和售后四個環節，每個環節都會耗用費用資源，且呈現網狀式結構。
1.1營銷費用精細化管理方法
對應貫徹市場戰略的營銷實施方案，擬訂投入計劃后，制定完整的預算方案，以保證其投入的整體效益；對日常市場營銷活動投入，通過流程來核定費用標準，并在此基礎上，通過費用投入和市場效果雙向目標實施控制；建立完善營銷費用控制管理責任制度，明確營銷過程中每一個環節上的投入責任人和責任落實方式，以保證任何一個環節上的投入都有人為之負責；營銷實施過程進行跟蹤，并對照計劃和預算進行調控，以保證營銷活動的投入控制在計劃和預算的范圍內；對照計劃和預算，確定獎懲辦法，并兌現，以構建營銷費用控制激勵機制。
1.2營銷費用精細化管理的步驟
①執行計劃預算；②完善管理制度；③建立激勵機制；④強化財務分析；⑤跟蹤監控指標。這些指標有：a.營銷費用率即市場營銷費用占銷售額的比例；b.銷售隊伍效率：每個銷售人員平均每天進行接待訪問的次數、每次銷售人員接待訪問平均所需的時間、每次銷售人員接待訪問的招待費、每100次接待訪問的簽約百分比等；c.廣告效率：每一種媒體類型、每一個媒介工具觸及每千人的廣告成本；注意、看到，聯想和閱讀印刷廣告的人在其受眾中所占的百分比；調查分析針對企業的產品或服務最有效的廣告方式的成本；消費者對廣告內容和有效性的意見；接觸廣告前后對于產品態度的變化；由廣告所激發的詢問次數，廣告投入對企業收入增長的貢獻率等。d.促銷效率：促銷前后項目銷售額的增長狀況；與相鄰樓盤項目相比市場份額有何變化；促銷費用在銷售額增長中所占的比例；促銷結束后樓盤的銷售量、銷售額及市場份額的變化等.e.渠道效率即銷售以何種方式到達受眾的效率。
2.營銷基建費的精細化管理方法
2.1售樓部的規劃與費用控制，從投入、產出及時間三方面進行
投入方面，要進行工程前控制和工程過程控制，前期控制要使計劃總投資額符合項目規劃和預算，財務部門對由規劃部門、工程部門牽頭的對外工程合同以及由采購部門主持的采購合同的簽訂和談判簽署意見；在工程施工過程中，重點對工程款和材料采購款的支付進行審核控制，要審核累計工程投資額與工程進度是否與計劃與合同相符，視情況采取預警、做出詳細說明、分析原因、拒付、停工整改、重新規劃等措施。產出方面，要使投入與產出相匹配。時間方面，要使售樓部建造進度與項目進度相匹配，竣工結算與啟用時間符合項目銷售需要，通過合同履行審核、工程款支付審核等方面把握售樓部的建設節奏，調控項目的建設步伐。
2.2樣板房的控制從幾個方面著手
①樣板房的裝修費用總量控制。②樣板房的裝修檔次控制。③樣板房的裝修風格控制。④樣板房電器設備、家具飾品檔次品味的控制。3營銷機構運轉費的精細化管理方法
營銷機構運轉費分為固定費用和變動費用。固定費用包含經營場地租金、折舊攤銷、工資、五險一金、交通費、差旅費、通訊費、福利等，變動費用包含客戶返利、銷售傭金、業務員提成等，都可以通過政策來進行管理控制。其管理步驟為：①政策評估：分析和評估項目及開發產品的內部資源、外部環境、歷史數據和競爭狀況；通過建立開發產品價值鏈的方式來明確，從設計、建安、營銷、售后服務（物業管理）各個環節來分析開發產品整個價值鏈，分析和評估每個環節的資源合理配置，從而從全局角度來明確政策標準。②實施手段：固定費用的政策在公司費用制度中明確；變動費用政策在商務政策、產品政策、激勵政策中明確。③分項落實。
4.營銷推廣費的精細化管理方法
4.1廣告費的精細化管理，有六個步驟
①做好產品定位；②明確廣告目標；③預試廣告信息；④利用電腦指導廣告媒體的選擇；⑤尋找和運用較佳的媒介；⑥進行廣告后效果測定等。精細化管理方法有：a.目標達成法：根據項目的市場戰略和銷售目標，具體確立廣告的目標，再根據廣告目標要求所需要采取的廣告戰略，制定出廣告計劃，再進行廣告預算，廣告費=目標人數×平均每人每次廣告到達費用×廣告次數；b.銷售額百分比法：以銷售額的一定比率計算出廣告費總額；c.銷售單位法：以每套房產廣告費攤分來計算廣告預算方法，廣告預算=（上年廣告費/上年商品房銷售套數）×本年商品房計劃銷售套數。
4.2業務宣傳費的精細化管理方法
①對各種市場活動進行敏感度和有效性分析，對敏感度高、有效性強的活動適當增加，費用從寬控制，對于敏感度不高，有效性不強的活動從嚴控制。②按照項目進度及市場形勢確定業務活動費用年度預算總額以及初步執行計劃。包括市場策劃、區域經營活動方案、營銷政策、費用政策、人力資源政策、人員編制、銷售預算、回款預算、推廣指標、費用指標、發出、回款、市場與銷售活動計劃、營銷費用計劃。③設置費用項目作業內容，即做什么事步驟的精細化。
5.合同交易費的精細化管理方法
合同交易費的精細化管理的重點是憑證。主要進行憑證審核，費用憑證要與實際銷售單位、合同單位相對應，防止出現虛報或渾水摸魚。
6.銷售費的精細化管理方法
（1）銷售費如果嚴格按照銷售收入計算支付，審核項目當期銷售額和累計銷售額是否和當期所支付的傭金和累計支付的傭金相匹配，兩者之一不符的，都應該拒付。
（2）銷售費如果按照銷售收入款回籠進度計算支付，審核項目當期銷售額和累計銷售額的進度是否和當期所支付的傭金進度和累計支付的傭金進度相匹配，四者之一不符的，都應該拒付。
（3）銷售費如果按照銷售收入超額累進計算支付，審核項目銷售收入的時間是否正確，防止“串期”多拿超額費。
（4）銷售費如果按照銷售價超額累進計算支付，要嚴格審核項目每一銷售單位每期推盤價與實銷價，以確定費計算是否正確，防止多付費。
7.策略營銷費的精細化管理方法
房地產的策略營銷費指的是采取非常手段進行促銷所產生的費用，這些非常手段即營銷策略包括：贈送房屋面積、贈送車位、贈送裝修、贈送物品、贈送旅游、贈送物業管理費、返還現金、捆綁銷售、老帶新獎勵、承諾回購、承租等。策略營銷費的精細化管理主要是策略的選用，方法是，先對所有的營銷策略按照效率和成本進行排序，第二步是策略的選用，先選效率高成本低的策略，其次是效率高成本高的策略，謹慎使用效率低成本低的策略，避免使用效率低成本高的策略。
房地產營銷費用的投放效果難評估，投入本身也不好把控。原因：①營銷費用的投放政策制定缺乏科學評估，主要由業務制定；②營銷費用的計劃和執行只有業務人員負責，業務缺乏必要的監督；③業務人員未能按要求或如實上報營銷費用的投入情況，造成信息不對稱，營銷費用投入完全由業務掌控；④營銷費用投入與銷售產出建立配比關系比較復雜，很難準確評估營銷費用投入的有效性；⑤營銷費用增量投入卻產生不了相應銷售增量，造成營銷資源投入邊際效益遞減。房地產營銷費用精細化管理是解決上述問題的性質有效的措施。當然，房地產營銷費用精細化管理的目的不是為了節省開支，而是合理分析、評估、配置營銷資源費用，依據過去、現在以及預測未來的數據，為公司管理層和內部提供價值分析報告，為公司未來的決策提供客觀準確的決策依據。通過房地產營銷費用精細化管理，建立了營銷費用投入的事前、事中和事后的全過程管理，解決了房地產營銷費用主動投放機制以及業務與財務信息對稱的問題，提升營銷費用投放的效率與效益，為公司創造價值。
參考文獻
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第7篇：房地產渠道獎勵方案范文
根據國務院國發11號文件和國發30號文件要求及有關規定，從我區實際出發，借鑒兄弟省市的經驗，對我區城鎮住房制度改革提出如下意見：
一、住房制度改革的基本原則
1．堅持政府、單位、個人三者共同負擔的原則。通過發揮三個積極性，在保持現有建房資金渠道的前提下，逐步增加個人在住房建設投資的比重，更多地籌集建房資金，加快住宅建設步伐。
2．堅持租、售、建、管并舉的原則，逐步形成提高租金、促進賣房、回收資金、促進建房、管好住房的聯帶序列。
3．堅持在統一政策下因地制宜、分散決策的原則。結合我區實際，分步實施房改方案。
4．堅持機制轉換的原則。住房制度改革就是要轉換傳統體制下的運行機制，形成一種體現社會主義有計劃商品經濟要求的新的住房制度和運行機制。要改變現行的住房資金分配體制和計劃管理體制，通過財政、稅收、工資、金融、物價和房地產管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消費基金納入正常渠道，把包括住房在內的房地產開發、建設、經營、服務納入社會主義有計劃的商品經濟大循環體系。
二、我區住房改革的分階段實施目標
1．“八五”目標：以改變低租金、無償分配為基本點，房屋租金標準力爭達到實現簡單再生產的三項因素（維修費、管理費、折舊費）計租水平，逐步增加家庭住房消費比重；重點解決危舊住房和人均居住面積3—4平方米以下的住房困難戶和無房戶的住房問題；全區人均居住面積達到7.5平方米，住房成套率達50％；各城鎮全部建立起三級住房基金，保證住房建設有穩定的資金來源；發育房地產市場，通過改革初步奠定機制轉換的基礎。
2．十年目標：到20*年，公房租金努力達到五項因素（維修費、管理費、折舊費、投資利息、房產稅）的成本租金水平；住房成套率達60－70％，城鎮人均居住面積達8平方米；發展房地產市場，建立健全住房資金的融資體系，實現住房投入產出的良性循環。
3．長期目標：住房租金要達到八項因素（前五項再加上土地使用費、保險費和利潤）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每戶有一套舒適的住房；健全房地產市場，完成住房商品機制轉換，實現住房商品化、管理社會化。
三、我區住房制度改革的具體辦法
我區住房制度改革采取分步提租發補貼、鼓勵職工買公房、新房實行新制度、多種方式建住宅、逐步推進公積金等多種辦法，以達到解決住房的目的。
（一）分步提租發補貼
1．分步提租辦法：
凡城鎮公有住房，在同一城市（縣鎮）實行統一租金標準。收取公有住戶租金一律按住房面積計算。
改革現行低租金制度，使公有住房租金有計劃有步驟地提高到包括折舊費、維修費、管理費、房產稅和投資利息五項因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金標準調整到包括維修費和管理費兩項因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金標準提高到包括維修費、管理費、折舊費三項因素的水平；第三步，20*年以前，達到五項因素的成本租金水平。
2．補貼辦法：
租金調整后，各地可根據提租幅度和當地的實際情況，本著多提少補的原則對租住公房的職工（包括離退休職工）給予適當補貼。以**年職工的標準工資為計算基數，第一步租金提到兩項因素水平時，補貼不超過標準工資（包括民族補貼）的5％；新增租金中，職工負擔部分不低于25％，以后隨著房租的提高，由各市縣相應調整補貼標準。
根據國務院國發11號文件的規定，居住集體宿舍和私房的職工，暫不發補貼。
3．補貼資金的來源
住房補貼資金，首先立足于原有住房資金的劃轉，不足部分，經財政部門核定后，企業可進入成本；全額預算行政事業單位列入預算；差額預算的事業單位按差額比例分別比照全額預算單位和企業資金開支渠道列支；自收自支單位比照企業資金開支渠道列支。
4．有條件的城鎮和企事業單位要適當加大提租的幅度。
5．減免辦法
民政部門確認的社會貧困戶；享受離休等遇的干部職工和已故離休干部職工的配偶，按規定標準住房提租補貼后，凈增支過多生活有困難的，給予適當減免。
6．超標加租。超過住房面積標準的部分加收租金，具體辦法，由各市、縣按國務院國發和廣西桂發8號文的原則制定。
（二）鼓勵職工買公房
向職工個人出售新舊公房是推行住房商品化的基本措施之一。職工按標準價購買公有住房后，仍可領取住房補貼。在試點過程中曾以優惠折價購買公房的職工，則暫不發補貼。
1．公房出售的范圍
除國家有關部門和各級人民政府按規定確定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。
2．出售對象
具有常住城鎮戶口，以自住為目的，且符合分房條件的職工。一戶只能享受一次按標準價購買公有住房的待遇。
3．售房的價格
買賣房屋均以建筑面積計算。職工購買規定面積標準以內的住房，其售價按下列原則確定：新房按標準價（住房建筑造價和征拆遷補償費加地段、樓層、朝向等環境因素）；舊房按重置價成新折扣和地段、樓層朝向等環境因素按質計價。在房改起步階段，為鼓勵職工買房，可暫由職工所在單位適當承擔征地和拆遷補償費。出售舊房，只限原住戶購買。產權單位出售住房的價格，須經當地評估機構評估，國有資產、房地產和物價管理部門核定，各市、縣的售房價格須報自治區人民政府審批，嚴禁以過低價格出售公有住房。
4．公房出售后的產權處理
職工按標準價購買的住房，購房者擁有部分產權（即全部占有權、使用權和有限制的收益權、處分權），可以使用、繼承，五年后可以按規定出售出租，售房收入扣除有關稅費后按產權比例進行分配，原產權單位有優先購買權和租用權。
5．稅費減免
職工購買自住住房，個人出資部分免交房產稅、土地使用稅和一次性的契稅。產權單位以標準價向職工個人出售住房，可免征營業稅，新建公有住房，計征固定資產投資方向調節稅，按零稅率。
按標準價售房和有關優惠政策只適用于年人均收入五千元以下的職工家庭戶。
（三）新房實行新制度
為使新建住房不再進入舊的住房體制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和遷出騰空的舊公房（不含互換房）都要實行新制度：
1．先賣后租，出售給干部職工的新房按標準價。在起步階段征地拆遷費用較高的，可暫由職工所在單位適當負擔。
2．新房新租，租金原則上要按成本租金（即五項因素）計租，最少也不能低于三項因素計租。新房實轉的住房券資金來源，企業可進入成本，機關、事業單位可列入財政經費預算。
3．有償租房，為保證出租房屋的正常使用，租房收取保證金或認購住房債券，有償租房，收取標準或認購額由各地自定。
（四）多種方式建住宅
為了盡快解決廣大職工住房問題，住宅建設推行國家、集體、個人三方共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，具體方法如下：
1．根據國家“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”的方針，認真貫徹自治區〕29號文、5號令，各級人民政府要在用地、規劃、計劃、材料、信貸、稅收等方面給予扶持，各有關方面應通力協作，加強規劃和用地管理。
2．集資建房。集資形式可以是全集資也可部分集資，全集資即建房資金全部由個人出，單位代建，房屋建成后產權歸個人所有；部分集資即單位出一部分，個人出一部分，所建住房實行先售后租。職工購房，其集資款可計抵購房款；職工租房，其集資款可計抵租賃保證金。
3．有組織地個人建房，如住房困難的中低收入家庭戶可參加住房合作社，個人入股投資建房。住房合作社可以從建設、分配到管理一起抓起來。國家對于合作建房，在稅費方面按國家規定給予適當減免。
（五）逐步推行公積金
公積金是一項義務性的長期儲金，按職工月工資的一定比例，由單位和職工個人逐月繳存。單位和職工繳存的公積金全部歸職工個人所有，享有低息，通過長期的積累，提高職工家庭解決住房的能力，擴大住房建設資金的融通。自治區轄五市和有條件的縣城經過自治區政府批準后可以先試行。
1．對象和范圍
凡具有城鎮常住戶口的黨政機關、群眾團體、事業單位和各種所有制企業的固定職工、合同制職工，計劃內臨時工，均實行公積金辦法。
離退休職工，計劃外臨時工以及三資企業中的外籍人員，不實行公積金辦法。
2．公積金繳存額與利率
公積金繳存額，等于職工月工資乘以公積金繳存率。職工個人和所在單位的公積金繳存率，在起步階段可分別定為5％，以后隨著經濟發展和職工收入的變化，分別進行調整，每一年公布一次。
存儲的公積金，比照銀行活期存款利率結算。
3．公積金的來源
在公積金中，個人承擔的部分由個人繳存；單位提供的部分原則上從單位原有住房資金和自有資金中解決，根據國家規定對于需在成本中列支和預算中安排的部分，由各級財政部門核定和安排。
4．公積金的使用和管理
職工可使用本戶成員及其直系親屬積累的公積金，定向用于購房、建房和住房的翻修等費用，不足部分，可向住房資金管理部門申請貸款，由職工個人定期償還。
公積金可以繼承，職工離退休或出國定居時，所結余的公積金連本息還給個人，職工調外單位或外地工作，應將結余的公積金轉至新工作單位該職工名下。
各單位可以有償使用本單位職工結余的公積金用于住房建設。
公積金由各市、縣房改部門的資金管理機構負責籌集、管理使用，并委托有關金融機構存貸業務。
四、建立和管好住房基金
要把圍繞住房生產、經營、消費中發生的資金集中起來，通過建立公積金，逐步提高公房租金，發行住房債券或收取租賃保證金等形式，增大個人籌資在住房資金中的比重。各級政府要切實做好住房資金的理順和轉化，在各級人民政府住房制度改革領導小組下，由財政部門會同有關部門核定和劃轉住房資金，變無序為有序，建立起城鎮、企事業單位、個人三級住房基金，用于住房建設、維修和發放住房補貼，不得挪作他用。
住房資金來源：
1．城市住房基金：從市財政原來用于住房建設、維修和房租補貼的資金，基本建設投資中用于住宅投資的部分，當地提取的固定資產投資方向調節稅、房產稅，出售直管公房回收的資金以及住宅資金的經營收益和利息收入等籌集。
2．單位住房基金：行政、事業單位原來用于住房建設、維修、房租補貼，預算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的資金，經財政核定列入經費預算的部分及其他可以用于房改的資金。企業按規定提取垢住房折舊費、大修理基金、后備基金、福利基金、結余的獎勵基金中分離出來的資金、企業稅后留利中10％的資金，以及按規定可進入成本的資金，作為單位的住房基金，單立帳戶，專戶存儲。
3．職工個人購建房基金，從公積金和其他消費支出節余部分中籌集。
建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的關鍵環節，各市、縣要建立住房改革資金管理中心，負責此項資金的籌集、調度、使用管理，中心由當地房改領導小組領導，與房改辦合署辦公。房改金融業務目前委托專業銀行。
五、加快解決特困戶和無房戶的住房問題
要解決好缺房戶，目前重點要解決好住房特困戶。到**年止，我區城市還有缺房戶11.9萬多戶，其中人均2平方米以下或無房戶1.08萬戶。要通過住房制度改革和多渠道建房，有計劃地逐步解決這些缺房戶，首先是要在近二年內解決人均2平方米以下人均收入又較低的（如當地貧困線以下具體標準由各地規定）特別困難戶和無房戶。各地應盡快制訂出解困分年度實施計劃。解決的辦法是：
1．多方籌集資金。一是各地財政每年出一點；二是各單位自籌；三是個人集資；四是由銀行發放專項解困低息貸款；五是房改中賣房回收的資金；六是私人積儲的資金。
2．解決好建設計劃。凡用于解困的住宅建設計劃，由當地建委（房產局）、計委和房改辦審查安排，報自治區計委、建委和房改辦備案。
3．凡屬解困住宅建設需用的土地，自治區土地局優先安排審批。
4．解困住宅建設稅費優惠。解困住宅免交市政建設配套費、建筑規劃費、招標費、占路費、土地管理費。
下列費用減少50％：
質檢費、電源建設費、供電貼費、用水保證金、水電增容費、菜地占用基金（土地開發費）。
5．解困住宅建設由各級建委、房地產局牽頭，要有專門機構和人員抓這項工作，各級政府應加強對解困工作的領導，嚴格核定解困范圍，接受群眾監督。把解困作為為群眾辦好事實事列入重要日程。計劃、金融、財政、稅收、城建、規劃、土地等有關部門都要積極配合、支持。
六、加強房地產市場管理
隨著房改的不斷深入，房地產市場將愈來愈活躍。各地政府要加強對房地暗市場的領導，房地產主管部門要設立房地產市場管理機構。各類房地產的交易活動，都要置于房地產市場管理和監督之下。一切房地產的出租、轉讓、抵押，房屋的買賣、交換、典當、繼承等活動都要按規定辦理有關手續，并按規定交清有關稅費（房屋產權證頒發的收費，包括測繪、資料、手續費，房屋的買賣、交換、典當、繼承、估價、監定費，房地產出讓、轉讓、出租、抵押時的手續費按有關規定執行）。房屋出租實行租賃許可證和合同制。嚴禁乘房改之機，以房牟利，投機倒把或損公肥私，賤價賣房或其他非法活動。
七、今明年住房改革部署
住房改革貴在起步。根據全國住房改革的總體部署，我區要求**年南寧、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每個地區有1—2個縣（市）進行全面配套改革試點，其他有條件的縣城也可進行全面或單項改革試點；**年各縣城進行全面配套改革。*年五市和各縣的房改方案（包括配套方案）由自治區房改領導小組批準；全面鋪開后，各縣城全面配套改革方案分別由地、市房改領導小組批準，報區房改領導小組備案。所有單位，不論隸屬關系，都應服從各地人民政府的統一部署，執行當地的房改方案。柳鐵房改工作按國務院住房制度改革領導小組房改字6號文執行。
八、加強對房改工作的領導
第8篇：房地產渠道獎勵方案范文
房地產項目策劃書一
一、策劃緣起
東部旅游節日在即，全城熱銷海岸生活
7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術花會暨廣東省少兒藝術節”即將召開，在“東部旅游文化節”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業已經到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。
二、合作優勢
《××周刊》，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領航
同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領精英讀本《××周刊》正式創刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_發行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發行、直投的第一張周報，經過7月8日試刊后，受到讀者和業內外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。
三、媒體互動
《××周刊》與分眾液晶電視互動，開創最新傳媒模式
為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領、金領人士置業鹽田，《××周刊》與名震全國的分眾傳媒機構聯手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。
四、報道方法
全景描繪鹽田生活，為置業東部展示立體畫卷
1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變
2、描述旅游東部：處處美景處處家的環境
3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟
4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮故事
5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區廣告
五、其他配合
全面互動，《××周刊》期待合作
1、采訪國土局、交易中心領導介紹鹽田規劃與發展藍圖
2、組織看樓專車免費服務
3、贈送老板、總經理專訪文章
4、請中介公司、專家暢談置業鹽田的多重優勢
5、其他合作另行協商
房地產項目策劃書二
一、項目簡介：
鳳凰城項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路(在建)和青年路三條路呈 型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。
鳳凰城現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了
銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。
現在，一期多層尚有37套現房、準現房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計XX年5月底辦下。
由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。
二、市場概況及基本競爭格局：
a、 東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。鳳凰城位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。
航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。(詳見附1：鄭汴路市場調研報告)
b、 小戶型市場概況。
自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。
房地產項目策劃書三
今年以來，公司在董事會的領導下，經過全體員工的努力，各項工作進行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會的初步認同?？傮w上說，成績較為喜人。為使公司各項工作上一個新臺階，在新的年度里，公司將抓好“一個中心”、搞好“兩個建立”、做到“三個調整”、進行“四個充實”、著力“五個推行”。其工作計劃如下：
一、 以XX項目建設為中心，切實完成營銷任務
XX項目，是省、市重點工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于項目所蘊含的社會效益和潛在的經濟效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進，而不能停滯甚或后退。因此，公司計劃：
(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭年內基本完成第一期建設任務。
XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業廣場裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉庫。
1、土地征拆工作。
春節前后務必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調查，二月份完成征地范圍內的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關系的協調，以總經理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進入實施階段后，工程部應抓緊第二期工程的土地征拆工作聯系，適時調整主攻方向。
2、工程合同及開工。
元月份簽訂招投標合同，工程進入招投標階段。二月份確定具有實力的施工企業并行簽訂施工合同;確定監理企業并行簽訂監理合同。三月份工程正式開工建設。另外，工程部應加強工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。
3、報建工作。
工程部應適時做到工程報建報批，跟進圖紙設計。元月份完成方案圖的設計;二月份完成擴初圖的設計。在承辦過程中，工程部應善于理順與相關部門關系，不得因報建拖延而影響工程開工。
4、工程質量。
XX項目是省、市重點工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質量尤為重要。工程部在協助工程監理公司工作的同時，應逐漸行成公司工程質量監督體系。以監理為主，以自我為輔，力爭將XX項目建成為省優工程。
5、預決算工作。
工程部、財務部必須嚴格工程預算、決算工作的把關。嚴格執行約定的定額標準，不得擅自增加工程量和無據結算。不得超預算支付工程款。
(二) 切實完成年營銷任務，力保工程進度不脫節
公司確定的二00六年醫藥商鋪、產權式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務為1.5億元。該任務的完成，直接關系到第一期工程任務的實現。故必須做好營銷這篇大文章。
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1、實行置業任務分解，確保策劃合同兌現。
2006年公司各類樓盤的銷售任務是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協議書，該任務的承載體為策劃公司。經雙方商議后，元月份應簽訂新的年度任務包干合同。為完成年度營銷任務，我們建議：策劃公司可實行置業任務分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動?？刹扇「鼮殪`活的銷售方式，全面完成年銷任務，在根本上保證工程款的跟進。在營銷形式上，應完善團購、中心活動推介、上門推介等方案，努力創造營銷新模式，以形成自我營銷特色。
2、合理運用廣告形式，塑造品牌擴大營銷
新的一年，公司在2005年的基礎上，將進一步擴大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴大樓盤營銷。廣告宣傳、營銷策劃方面，XX應在廣告類種、數據統計、效果評估、周期計劃、設計新穎、版面創意、色調處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復、設計呆板、缺乏創意等現象的產生。
3、努力培養營銷隊伍，逐步完善激勵機制
策劃公司的置業顧問以及公司營銷部的營銷人員，是一個有機的合作群體。新的一年，公司將充分運用此部分資源。策劃公司首先應抓好營銷人員基本知識培訓工作，使營銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊伍。其次是逐步完善營銷激勵機制，在制度上確立營銷獎勵辦法，具體的獎勵方案由營銷部負責起草。
4、拓寬融資渠道，挖掘社會潛能
擬采取銀信融資、廠商融資、社會融資、國債融資、集團融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴股等辦法擴大資金流，以保證XX項目建設資金的及時到位。
(三)全面啟動招商程序，注重成效開展工作
招商工作是XX建成后運營的重要基礎。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應有計劃地、有針對性地、適時適量地開展工作。
1、結合醫藥市場現狀，制訂可行的招商政策
按照公司與策劃公司所簽合同規定，XX應于去年出臺《招商計劃書》及《招商手冊》，但目前該工作已經滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺。 為綜合醫藥市場情況，擬由招商部負責另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。
2、組建招商隊伍，良性循環運作
從過去的一年招商工作得失分析，一個重要的原因是招商隊伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊伍在引入競爭機制的同時，將配備符合素質要求，敬業精神強、有開拓能力的人員，以期招商工作進入良性循環。
3、明確招商任務，打好運營基礎
XX項目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運營。因而，廠家、總經銷商、總商的入駐則是運營的基礎。我們不能等米下鍋，而應軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產企業、總經銷商、總商、醫藥商業機構等任務為300家。由策劃公司與招商部共同承擔。
第9篇：房地產渠道獎勵方案范文
關鍵詞：保障性住房；住房金融；金融創新
中圖分類號：F830 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2014）5-0108-02
1 我國保障房建設金融支持的現狀和困境
1.1 保障房建設是民生工程，任重而道遠
保障性住房是國家為了保障居民的基本居住權，針對買不起商品房和無能力自行解決住房問題的貧困家庭或中低收入家庭的人群，采用政府買單的方式，為社會提供住房的一種制度安排。保障房建設不僅關系到中低收入群體的福利，更是我國經濟持續健康發展和推進城市化進程的重要保障。
有關數據顯示，自2006年推出保障性住房計劃以來，上海、北京、杭州等城市保障性計劃幾乎無一完成。究其原因，我們發現最大的問題就是保障房建設的資金問題。
1.2 住房金融（資金支持）剛剛起步，急需發展壯大
根據相關文獻，住房金融是指為了支持住房的建設、出售、轉讓，金融主體創造性地運用金融工具籌集資金，保障住房生產過程和再生產過程的順利進行，并形成良性循環。我國國策基本規定了三種住房保障資金的來源：首先是提取土地出讓金的十分之一，其次是住房公積金的增值部分，最后是各個地方政府的財政資金。我國各地保障房建設的金融支持呈現多樣性，比較典型的做法有以下幾種。
1.2.1 以財政為主導的金融住房支持
此政策的功能主要發揮在重慶?！靶展恍账健背蔀橹貞c模式的標簽。據統計，重慶中低收入中的一半由政府提供公共租賃房；不僅如此，政府每年將土地出讓收益的5%投入公租房建設。
1.2.2 百花齊放、因地制宜的多種金融方式
上海和天津走在了住房金融創新的前沿。雖然REITs（房地產信托投資基金）的推出也是借鑒了國外經驗，但天津不僅僅滿足于借鑒，與時俱進因地制宜，合理引進了住房公積金項目貸款和全國社?；穑云谶@兩個“巨頭”為租賃房和經適房建設做出更大貢獻。
1.3 我國住房金融支持的困境
①政府財政支持有限，且沒有形成常態。②融資渠道和工具單一，沒有形成一個有效的保障房金融支持市場。③保障性住房建設金融政策體系不完善。
2 國外部分優秀經驗
2.1 政府財政支持
①美國：為了公平和公正地為各個收入階層解決住房問題，二戰后美國政府以實物與貨幣補貼相結合為辦法，為居民的購房提供優惠，以期達到政府提出的“人人擁有居住機會”的政治目標。②新加坡：在20世紀60年代，該國為了解決公共住房的建設問題，專門成立“建屋發展局”，并把“居者有其房”定位國策。
2.2 提供多種融資渠道以應對保障房建設則加坡貼
2.2.1 來自政策性金融機構的專項貸款
日本：專門成立住房金融公庫，專職于保障性住房建設的專項貸款，利率低于市場利率水平，從而支持了國家的保障性住房建設。
2.2.2 來自商業性銀行機構的優惠貸款
美國：聯邦政府要求各級政府成立政府預算（通常是財政貼息或者其他優惠），以獎勵某些做了“好事”的商業銀行――這些銀行向從事保障性住房建設的企業或者非盈利機構提供了長期的低息貸款。
2.2.3 來自各級地方政府的債券融資
法國：法國六成以上的地方政府為支持中低收入者的住房建設，選擇發行地方債券來籌資。
2.3 建立完善的市場競爭機制
2.3.1 完善市場建設，確保保障房金融市場的穩健運行
美國的保障房金融市場的穩健運行依賴于其“三駕馬車”――貸款出售市場和住房貸款證券化市場以及場內交易市場。三個市場三位一體且互為補充，住房貸款發放機構可通過貸款出售市場獲得流動性，能很快進行再投入，形成良性循環。
2.3.2 政府為防止尋租等行為，實施市場監督和腐敗防范
優惠之處易生腐?。罕Ｕ戏康奶貏e優惠常常成為不法分子的工具，使其喪失真正保障的作用。為了防范信息不對稱以及逆向選擇等問題，國外有些政府建立了市場監督機制，采取了嚴密的防范措施。
3 完善我國保障性住房金融支持的建議
3.1 加快金融創新，為保障房建設拓寬融資渠道
首先，為提高公眾對保障房投資的積極性， 政府可實行貼息計劃： 一方面可對開發商補貼， 即供應方貼息；另一方面針對中等及其以下收入階層的居民， 即需求方貼息；其次，鼓勵政策性金融機構和商業銀行向保障房項目融資，政府可適當對相關項目通過稅收優惠等形式進行政策引導，提高金融機構放貸的積極性；再次，擴大房地產信托投資基金等金融創新方案的試點，加快推進進度，突破房地產信托投資基金的區域局限性。
3.2 建立健全支持保障性住房的金融市場
完整豐富的保障房金融市場，對保障房建設的順利推進有著極其重要的意義。其一，我們借鑒他山之石，成立相關政策性金融機構，專司保障房建設，通過債券發行等方法將社會閑散資金聚攏，積極建設；其二，在做好監管的同時，拓展住房二級抵押市場，推進住房抵押貸款的證券化。
3.3 為保障房建設制定戰略規劃，完善相關法律法規
法律法規是基石，必須做到法律的鐵面無情，才能有保障房建設的有序發展。保障房的金融業務有其特殊復雜的一面，因此不僅需要大的法律予以約束，也需要配套法規予以豐滿。舉例來說，經適房、廉租房和住房公積金無論在管理制度上還是在財政上都被分割了，導致實施過程中事倍功半，這都是由于缺乏統一的協調機制；再比如，信息不對稱和逆向選擇等也是保障房金融發展過程中必須要面對與解決的問題，必須予以重視?？傊?，我國的保障房建設才逐漸邁開步伐，在此過程中難免出現各種難題，產生預料不到的結果，這就需要我們從全局出發，制定長期發展的戰略目標，并結合國情，未雨綢繆，預想一些可能出現的問題以及相關的應對方案，最終推進保障房建設健康、有序的向前發展，實現“居者有其房”的美好愿望和戰略目標。
參考文獻：
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