商業地產項目分析精選(九篇)

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第1篇：商業地產項目分析范文

1.工程造價簡介

工程造價的意思就是工程的建造價格。廣義上工程造價涵蓋建設工程造價，安裝工程造價，市政工程造價，電力工程造價，水利工程造價，通信工程造價等。另外，工程造價也是指進行某項工程間建設所花費的全部費用，其核心內容是投資估算、設計概算、修正概算、施工圖預算、工程結算、竣工決算等等。而工程造價的任務主要是根據圖紙、定額以及清單規范，計算出工程所包含的直接費用、間接費用、規劃費用以及稅金等等。

2.工程造價的基本職能

工程造價的基本職能主要體現在評價職能、調控職能、預測職能、控制職能等方面。評價職能是在評價土地價格、建筑安裝產品和設備價格的合理性時，就必須使用工程造價資料，而在評價建筑項目的償貸能力、獲利能力和宏觀效益時，也可以依據工程造價進行評判。調控職能是指國家對于地產項目的規模、結構等進行調控和管理；在我國政府依然是項目調控和管理的主要單位，對于地產項目中的物資消耗水平、建設規模和投資方向等都要進行調控和把控，讓地產項目的規劃建設更加的合理，而且不造成資源的浪費，可見工程造價調控職能的重要性。預測職能是指投資者或者開發商在項目開建之前，對項目做整體的預測和把控，只有這樣投資商才能知道自己的錢都花在了哪些地方，在項目開建之前需要籌集多少資金；而開發商也能根據預測知道如何開展工作。控制職能主要體現在兩個方面：一方面是它對投資的控制，就是字投資的各個階段，能夠根據對造價的多次性預算和評估，對造價進行全過程多層次的控制；另一方面，是對承包商所提交的商品和勞務供應進行成本控制。

二、商業地產項目造價控制特點分析

商業地產項目造價控制就是通過相應的管理方法對項目的各個階段進行控制，這個控制不但體現在費用的控制上，更多的是體現在合理安排和損失控制上，控制不必要的費用浪費和損失，以便于項目能夠在不必要的階段造成浪費。通過這些內容分析，商業地產項目造價控制的特點主要體現在以下幾個方面。首先，商業地產項目開發建設造價投入巨大。商業地產項目作為大型固定資產投資投入項目，是一項建設規模巨大、開發周期長、資金占據大的工作，如果造價控制在整個工程實施過程中不能起到控制全局的作用，那么就很容易造成虧損，使得商業地產項目的利益縮水，損害投資商和開發商的利益。其次，商業地產項目開發建設造價控制管理的差異性加大?，F在隨著人們審美意識的提高以及商業地產項目的同質化嚴重，眾多的開發商開始屢出奇招吸引客戶的注意力。他們開始在建筑的外觀、內部的裝修裝飾以及區位配套等方面下功夫，不管是歐式風格、韓式風格還是哥特風格，亦或是綠化、小區配套、學區配套等方面，開始大力投入以期讓客戶過來購買；但是這些都需要大量資金的投入，而項目造價控制的意義就在這里，通過采取不同的措施來達到管理的目的。最后，商業地產項目造價控制管理具有明顯的動態特征。上述已經提及，商業地產項目是一項大型固定資產建設，建設周期長、投入巨大；因此在這個建設過程中，會有很多不可控的因素，不光是政策的變動，加之費率等的調整，項目投入亦有不同。因此在商業地產項目開發建設上，應該遵循動態管理的原則，不同階段采用不同的造價措施，根據時局的變化進行調整。

三、商業地產項目造價控制管理手段

1.商業地產項目開發準備階段的造價控制

商業地產項目準備階段的主要工作包括：項目的設計、工程項目的征地及項目建設條件的準備，設備、工程招標及承包商的選定、簽訂合同等。在項目開發伊始，就要首先制定商業地產項目開發造價的方案。要思慮到開發過程中各個階段的情況，綜合考量下，制定出商業地產項目開發造價的總方案，并成立項目管理組織機構，在項目實施的過程中，對不同階段的造價控制辦法、工程付款方法以及風險管理等方面進行明確的規定。另外，在項目開發準備階段，還要注意完善商業地產項目開發造價控制管理組織并確定各個階段的造價控制管理目標。以備在項目實施過程中，能夠把控全局。商業地產項目開發準備階段是整個項目的根基，只有根基穩定才能夠保證項目在后期實施的過程中有條不紊，因此做好項目開發準備階段的造價控制重中之重。

2.商業地產項目決策階段的造價控制

商業地產項目決策階段的造價控制是整個造價控制階段中最重要的一環，是造價控制的源頭，因此這個階段的造價控制重中之重。在這個階段里，造價控制管理工作的重點就是根據工程標準、工程規模等估算投資額。工程標準、工程規模、配套設施、工程定位等這些在項目決策階段都要準確衡量，才能對項目造價進行準備的把控。另外，對商業地產項目開發建設中的建筑工程費、設備與器具購置費、安裝工程費以及工程建設等其他費用進行估算也是項目決策階段的重點，合理把控好決策階段的造價控制，對于整個項目的良好運作將起到事半功倍的效果。最后，商業地產項目決策階段的造價控制還取決于經濟環境。在改革開放之初，我國的房地產發展未露鋒芒，因此房地產行業的整體發展環境并未成熟，相關配套措施也未被考慮；但是隨著房地產行業的日益發展，同質化的產品越來越多，而人們的要求卻越來越高，不匹配的供需導致人們對于房地產越來越不滿意。為了爭取更多的客戶，現在的房地產開發商開始花樣百出，只為爭取更多的業主，而這不同的吸引手段則需要相應的支出，因此在商業地產的決策階段進行造價控制并預計到未來支出，也是重要一環。

3.商業地產項目設計階段的造價控制

商業地產設計階段是總價控制的重要一環，在這個階段，首先要采取招標制度，不能人為的確定哪家公司來進行項目執行工作，要設計嚴格的招標方法，以此來降低設計費用；同時在招標階段，要采取競爭的方式，讓招標單位能夠發揮所長，盡量做到造價控制，以此來優化設計方案。其次，在商業地產項目的設計階段，還要采取標準設計和限額設計兩種不同的方式，其中標準設計就是按照常規的用料用量來進行設計，進行工程造價；限額設計就是在確保工程質量的同時，對一些用料用量進行控制來進行設計，以此來控制工程造價。第三，除了我們說的常規的招標制度外，還有請專家學者來對設計方案進行把關，看是否有需要調整的地方，以優化設計方案，從而從設計階段來進行造價控制。專家學者不同于設計人員，他們的學識更加淵博，相關經驗更加豐富；而且由其進行審核沒有利益糾葛，因此便更加的公平公正。加之有專家學者進行把關后，設計階段的各項問題可以被提前發現并修正，以防止后期出現不可預估的錯誤和漏洞；而設計師們也可以通過和專家學者的交流，更好的提升自己的專業素養，在以后的設計過程中，能夠避免類似的問題出現和發生，將問題扼殺在搖籃里，以使得商業地產工程造價在設計階段能夠被嚴格把控。第四，嚴格控制設計變更，有效控制工程投資，在項目設計的初步階段，會受到各個方面不同因素的影響，比如工程性質、設備材料的供應、物資采購、供應價格等方面的變化，最終都會影響到設計階段的工程造價，但是這種誤差范圍一般都是小范圍的，也是被允許的，但是即使如此，嚴格控制和審核各個流程的造價使其盡量能夠按照前期的設計圖紙進行，也是被大家期許的。

另外，在項目施工圖實施過程中，設計人員要做好調研，不能與經濟相脫節，要加強圖紙審核、校對的次數，只有這樣才可以將工程造價脫節問題暴露在施工前，才能更好的進行控制。第五，加強相關立法建設，中國現在的經濟發展迅速，相關經濟法制也與時俱進一應俱全；自我國房產經濟飛速發達以來，相繼出臺了《中華人民共和國建筑法》、《合同法》《招標投標法》等相關法律法規。而在1995年，我國建設部、國家計委也出臺了《工程建設監理規定》，根據這個法律法規，各省市也根據自己的相應行情頒布了一些具體的實施方法，對提高我國各省市的工程質量起到了重要的作用。但是即使如此，縱觀房產行業的法律法規依然甚少，因此在控制工程造價，提高房產質量水平這條道路上，我國依然還有很長的路要走。

4.商業地產項目實施階段的造價控制

在商業地產項目實施階段進行造價控制，關系到實際商業地產項目建設過程中的實際開銷，因此應該從造價、質量以及工程進度等方面進行全面把控，以確保項目整體目標的實現。首先，上述我們已經說過，在商業地產項目實施過程中，要以前期的造價控制為依據，嚴格按照此執行，為了方便操作，執行雙方應該簽訂勞動合同，以此來保證項目的順利開展；在合同中要就項目實施各個階段的內容進行明確規定，只有這樣才能在意外發生的時候雙方有理可據，同時也可以保證項目在合同的管理下順利開展，減少雙方不必要的損失。其次，在商業地產項目實施階段，要對實際用料進行嚴格把控；項目用料在工程造價中占據重大篇幅，因此嚴格控制用量，可以避免浪費的情況發生；另外，在工程實際作業的過程中，難免會有變動和意外導致用料的不同，在這個過程中，雙方要就意外出現的情況和用料增減的情況寫成合同并雙方簽字，避免后期不必要的麻煩。最后，在商業地產項目實施階段及工程進度方面，也要進行把控，雙方在簽訂合同的時候，要根據工程進度安排資金支付，不能將所有工程的全款一次付清，要循序漸進，這樣做一方面可以較少占用資金，另一方面當工程出現其他問題時候，雙方也可以進行協商，以防處于被動位置。

5.商業地產項目結算階段的造價控制

商業地產項目階段階段的造價控制是工程造價審核的最后一步，即在項目完工后，請相關審計部門對現場進行審計，這個審計過程是要和施工單位就工程進行過程中的單據進行一一核對，同時要對工程進度過程中變更的項目進行核對，對項目所有的定額單價進行核對，對項目進行過程中的一應支出進行核對，同時要就項目的實際花費和原始的造價資料進行核對，了解項目實施過程中哪些地方發生了變化，以便于其他項目實施過程中進行把控。

四、結語

第2篇：商業地產項目分析范文

【關鍵詞】商業建筑；超市業態；冷鏈系統；冷凝器

中圖分類號：G267 文獻標識碼：A 文章編號：

一、引題

超市業態已經越來越多的成為各商業地產項目之主力店的常規業態。冷凝器，作為超市冷鏈系統中的重要設備，其不同形式，對于初投資、運行效果、運行費用、建筑條件、客戶感受等方面也有著不同的影響，經過綜合對比分析來看，對于超市業態的小型冷鏈系統，采用風冷冷凝器，將冷凝器布置在室外首層的設計方案為最佳，具體的內容如下文。

二、已知條件

1. 案例：位于沈陽華府天地地庫一層的雍戶超市，小型規模冷庫，壓縮機組總匹數270匹，平均制冷系數2.0，采用風冷冷凝器，機位布置在地庫二層室內停車場。華府天地裙樓地上部分共5層，每層結構層高5.4米。

2. 相關規范：《冷庫設計規范》GB50072-2010。

3. 常規冷凝器形式：風冷式、蒸發式、水冷式。

三、方案列舉

以這家超市冷鏈系統的規模體量為基礎，結合已知條件，我們列舉出以下幾個方案，作為對比對象。

1．采用風冷式冷凝器，由不同的機位布置形式，形成3個方案：

方案1，將設備布置在首層室外。

方案2，將設備布置在地庫內。

方案3，將設備布置在裙樓屋面。

2．采用蒸發式冷凝器，由不同的機位布置形式，形成3個方案：

方案4，將設備布置在首層室外。

方案5，將設備布置在裙樓屋面。

3．采用水冷式冷凝器，形成2個方案：

方案6，使用專門的冷卻水系統進行冷卻。

方案7，夏季利用空調冷凍水進行冷卻，冬季利用免費供冷系統冷卻。

四、方案描述及對比

五、對比結論：

通過上面的對比，從不同視角出發，各方案優劣對比結論如下表：

方案1，采用風冷式冷凝器，將設備布置在首層室外。

方案2，采用風冷式冷凝器，將設備布置在地庫內。

方案3，采用風冷式冷凝器，將設備布置在裙樓屋面。

方案4，采用蒸發式冷凝器，將設備布置在首層室外。

方案5，采用蒸發式冷凝器，將設備布置在裙樓屋面。

方案6，采用水冷式冷凝器，使用專門的冷卻水系統進行冷卻。

方案7，采用水冷式冷凝器，夏季利用空調冷凍水進行冷卻，冬季利用免費供冷系統冷卻。

“”為最優；“”為最劣。

通過以上的對比可以看出：

方案7的綜合得分最多，但其中有兩個最劣項，其發展商初投資最高，租戶的夏季運行費用也最高；且同時租戶在選擇冷鏈主機成套設備時，必須選擇可以接受并適應低溫冷卻水的產品，而這類產品在市場上的可選擇范圍較??；從實際應用方面，上述各條件對雙方來講，都較難實現，但理論上其良好的運行效果和客戶品質感卻為方案7贏得了較多的得分。

方案1、方案2和方案3的綜合得分次之，方案2中有兩個最劣項，但從發展商初投資最少，僅需在地庫內找到合適的可用來擺放設備的位置即可，但卻會犧牲部分停車位的有效使用空間以及項目的整體品質感；方案1的運行費用最低，且其他各項均有不同程度的得分，以致其整體綜合得分較高；方案3的實現前提是系統主機可以克服較長冷媒管路所帶來的諸如壓縮機回油不利、管道延程阻力較大、系統承壓較高等不利因素的影響，對主機及其成套設備的要求較高，相對也會縮小租戶選擇冷鏈系統主機等成套設備的范圍。

對于方案4和方案5所采用的蒸發式冷凝器，租戶要承擔較高的初投資，但其運行效果要優于風冷式冷凝器，且為了確保系統在冬季時仍可以穩定安全的運行，還需要有可靠的防凍保護措施才可得以實現。

方案6等于是為這套小型冷庫新建了一套水冷冷卻系統，因此發展商初投資也相對較高，且也需要面對冬季防凍保護的問題。

綜上所述：

鑒于方案7的實際可行性，以及方案2的運行效果以及客戶品質感的兩項最劣項，我們選擇方案1為最佳方案，這個結論也與《冷庫設計規范》GB50072-2010中“第6.3.5.4條，對使用氫氟烴及其混合物為制冷劑的中、小型冷庫，宜選用風冷冷凝器?！钡囊笙嘁恢隆?/p>

第3篇：商業地產項目分析范文

[關鍵詞] 國有企業；經濟園區；招商引資

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.08. 151

1 國有企業經濟園區招商引資問題分析

1.1 市場定位問題

國有企業經濟園區的招商引資，一般沿用“商圈經濟”理念，借助商圈中具有投資能力和投資傾向的投資者集中性，作為經濟園區招商引資效果判斷的依據。目前國內大多數國有企業經濟園區的招商引資，生搬硬套其他項目的招商引資模式，包括區位定位、目標客戶定位、規模定位、招商定位、規劃設計定位、價格定位等表現出很大的盲目性，使得前期市場調研工作不充分，未能掌握所在區域經濟園區商業結構狀況。

1.2 招商管理問題

相比于普通項目，國有企業經濟園區的招商要求更高，招商難度更大。目前國內大多數經濟園區沿用普通項目招商引資模式，其招商模式往往滯后于開發工作，或者在項目建設一半后才進行招商，在項目資源供不應求的背景下，這種招商方式無可厚非。而國有企業招商時對項目的市場定位、規劃設計等均有嚴格要求，譬如某經濟園區項目落成后，三年內入駐該園區的商家寥寥無幾，經分析，主要是因為該項目位置偏離主市區，而且周圍的住宅地產處于施工狀態，再加上主城區有類似的項目，以致招商工作進展滯后。

1.3 融資管理問題

國內企業經濟園區的融資以銀行貸款為主，而且大多數為3年以下的短期貸款，對于需要長期運行的經濟園區項目來說，這種單一的融資方式已經難以滿足項目開發運營的資金需求，但隨著市場競爭力的加大，單一的融資渠道已經開始不能勝任于項目的全方位開發運營，尤其是定位較為復雜的項目，不僅資金占用的數額大，而且資金回籠速度慢，極有可能導致項目陷入資金困境，并影響項目的后續經營管理。

2 國有企業經濟園區招商引資策略研討

2.1 市場定位策略

針對國有企業經濟園區招商過程中市場定位模糊的問題，筆者在綜合考慮人口因素、經濟因素、行政因素、消費因素、社會因素等，從區位定位、目標客戶定位和規模定位，提出以下兩個方面的解決思路。一方面是區位定位和目標客戶定位，在經濟園區策劃初期，要求尋找合適的地點和投資群體，即區位定位和目標客戶定位。區位定位直接關系到項目的出租率和入駐經營者的效益，目標客戶定位則需要考量項目所在區域消費者的消費能力，即是否存在具有足夠消費能力的消費群體。區位定位和目標客戶定位是經濟園區招商引資需要同步考慮，而且不可分開的定位因素，其中包含開發者對商圈位置的期望，在確定區位和目標客戶時，要求全面分析人口總量、人口預期增加量、人口結構、區域內可支配收入、預期增加人口可支配收入、市場飽和度等因素，并以此作為確定項目市場有效需求面積的依據。另一方面是在確定經濟園區項目市場的有效需求面積后，要以此為依據決策項目具體的招商引資規模，這一點與經濟園區開發者本身的資金實力、招商實力、土地形狀等有關，簡單來說，如果經濟園區的大部分資金源自于銀行借款，而且在招商實力水平未能有效確定時，則要盡可能控制開發運營的規模，并合理預留出足夠的發展空間，結合項目所在商圈位置的消費情況，保持項目開發運營規模的彈性水平。

2.2 招商管理策略

首先是市場調查，作為招商管理工作的首要步驟，市場調查工作要求針對目標市場所在區域的交通人流、消費群體、居民收入、消費需求、消費層次和消費習慣等，以及周圍商鋪和同類型經濟園區項目的經營狀態、租金水平和經營面積等，明確招商管理工作的宏觀發展現狀。至于項目產品本身，其街鋪、商業裙樓、綜合市場、商業街等物業形態，以及鋪面、開間、進深、租金、租期和優惠條件等，均需要作為考慮吸引更多商家入駐的有利條件，這也是招商管理的重要工作前提。其次是業態組合，現今經濟園區的類型和數量與日俱增，其開發運營管理模式也逐漸趨向于精益求精的水平，目前經濟園區的業態組合，主要有商業街商鋪、市場類商鋪、百貨商場、街鋪等，從功能視角又分為餐飲類、百貨類、電子類、家具類、服裝類和綜合類等。在經濟園區決策定位階段，就需要在市場調查和項目分析的基礎上，展開全方位的業態組合，分析各種業態組合的招商條件和招商優勢，進而確定具體的業態組合模式。最后是招商推廣，在劃分業態布局之后，即可開始實施招商工作。為了提高招商工作的效率水平，在工作開展同時，有必要借助各種宣傳手段進行推廣，譬如廣告媒體、電話來訪、海報外派、上門拜訪等。通過合適的推廣方式，讓更多的人了解商業地產項目的地理位置、項目定位、經營規模、水電配套等，以此促成更多商家與項目業主方合作。

2.3 融資管理策略

首先保持與銀行良好的合作關系，選擇合適的合作銀行，并與銀行簽訂“總對總授信”協議，既與商業銀行總行簽訂授信協議，然后在商業銀行各地的分行進行貸款，而不需要重復履行信貸逐級審批的程序，大大提高了貸款審批的效率。除此之外，經濟園區項目的開發者需要保持良好的信譽，及時付還銀行貸款本息，針對項目本身的開發運營模式，在各個開發運營階段向銀行申請足量的周轉資金。就目前國內金融市場的發展形勢分析，其他信貸融資方式正逐漸搶占銀行在金融市場的份額，但在今后幾十年中，銀行融資貸款仍然是主要的融資方式，因此經濟園區項目的開發運營融資，仍然提高對銀行融資貸款的重視程度，并發揮銀行融資貸款的資金效應。其次經濟園區基金融資，作為產業基金的重要類型，經濟園區基金融資通過收益憑證、基金股份等基金券的發行，借助投資管理機構的融資優勢，通過資本的合理經營和增值服務提供，引導經濟園區項目資產的保值增值和投資回收。經濟園區項目開發經營中應用基金融資方式，主要根據《產業基金投資管理辦法》的相關規定，向特定的投資者發行基金份額，以及設立私募基金，由基金管理人與投資者私下協商，最終確定基金的銷售與贖回。關于資金融資方式的具體應用方法，一方面是成立投資管理公司，以合法規避基金融資的政策限制，譬如通過回購房、買斷、租約等方式，合法流通和回收資金，另一方面是根據企業的信譽、規模和實力等，選擇具有代表性的經濟園區經營項目，從商業和服務的開放性視角，對項目近幾年的需求量展開預見性分析，以及根據宏觀政策的影響幅度，選定多元化的資金來源，以便與日益變化的經濟態勢接軌，從而逐步成為便于快速進入和推出的融資機制。最后是應用信托融資方式，主要的形式有信用貸款型信托、股權型信托、財產信托幾種。不同形式的信托融資，具有各自的優勢和劣勢，但從經濟園區未來發展的趨勢分析，信托通過為開發商補充銀行信貸的缺失條件，爭取從銀行順利獲得融資，是經濟園區招商引資金融創新的主流方式。

3 結束語

通過研究論述，基本明確了國有企業經濟園區招商引資的問題及策略，但考慮到不同經濟園區招商引資條件和要求的差異性，以上策略在相關經濟園區招商引資工作中應用時，還需要根據不同經濟園區招商引資的主客觀情況，予以靈活地參考借鑒。

參考文獻

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[2]劉敏.在經濟園區開展中小企業信用體系建設的實踐與思考[J].武漢金融，2014（1）：47-48.

[3]常穎，王永蓮.經濟園區在推動中小城市發展中的作用分析――以山東萊蕪為例[J].現代商業，2014（3）：193-194.