商業地產行業趨勢精選(九篇)

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第1篇：商業地產行業趨勢范文

關鍵詞: 電子商務 高新知識產業 相關性

高新知識產業是指以新興科技與新興技術發展起來的產業群體。它包括信息技術、網絡技術、軟件技術、創意產業、生物技術、先進制造技術等。近年來，廣州高新知識產業獲得快速發展。廣州“十二五”期間將著力調整產業結構，重點打造以高新知識產業為主導的現代產業體系，以建立知識經濟時代全球競爭的優勢。

一、廣州地區電子商務與高新知識產業發展相關性分析

為了檢驗廣州地區電子商務與高新知識產業發展關系，本文采用定量與定性相結合的方法，選取高新技術產業投資金額和網絡創新企業數量為參數，通過計算Pearson相關系數值，分析廣州地區電子商務與高新知識產業發展的相互關系。

（一）相關性分析方法概述

相關性分析是指對兩個或多個具備相關性的變量元素進行分析，從而衡量兩個變量因素的相關密切程度。本文采用Pearson相關系數來進行分析，其計算方式如下公式（1）所示。通過以下取值范圍判斷變量的相關強度：0.8―1.0極強相關、0.6―0.8強相關、0.4―0.6中等程度相關、0.2―0.4弱相關、0.0―0.2極弱相關或無相關。

計算公式：

（1）

r為相關系數，N為樣本容量，x為自變量，y為因變量。

（二）廣州地區網絡創新與高新知識產業發展相關性計算

電子商務衡量指標包括：專利數量、創新企業數量、創新科研投入等，而衡量高新知識產業發展狀況的指標眾多，其中產業投資金額情況是一個重要的衡量指標。本文選用電子商務企業數量與高新技術投資金額兩個指標數據（見表）進行分析，探討廣州電子商務與高新知識產業發展兩者之間的相互關系。

將相關數據代入公式進行計算，其結果如下：

0.911在0.8―1.0 之間，因此廣州地區網絡創新與高新知識產業發展存在極強的相關性。

二、推進廣州地區電子商務與高新知識產業發展的對策與建議

（一）從戰略的高度進行規劃，大力促進電子商務與高新知識產業發展

一是在宏觀層面扭轉廣州政府及相關部門產業發展觀念，從關注短期GDP效益，轉變為關注于區域高新產業長期競爭能力。二是在微觀層面加強對企業科技研發與創新能力培養，重點支持企業利用網絡與電子商務技術進行創新，并重點孵化具有深遠影響的戰略性產業發展。三是從社會文化與輿論方面進行引導，宣傳高新知識產業巨大作用，激發市民關注科技、學習科技、運用科技，并構建起強大的支持科技創新的社會文化氛圍。

（二）構建高新知識產業發展平臺，實現廣州高新知識產業跨越式發展

廣州高新知識城定位于發展高新知識產業，其選址位于廣州的蘿崗區九龍鎮，規劃總人口54萬人，其中就業人口27萬人，規劃范圍123平方公里。知識城產業定位于研發服務、創意產業、教育培訓、生命健康、信息技術、生物技術、能源與環保、先進制造支柱產業，初步形成以知識密集型服務業為主導，高附加值制造業為支撐的產業結構，這將是促進廣州高新知識產業快速發展的重大契機，其關鍵在以下幾方面：

一是利用網絡聚合能力，加強科技人才的培養與聚集，推動高新知識城“智力資本”快速成長。二是加大“原創型”、“知識性”項目資源投入，推動知識創新與創造，構建高新知識城強大的“知識內容”開發平臺。三是利用網絡創新溝通方式，構建高新知識城“知識傳播”平臺。

（三）大力引進高新知識產業人才，轉變廣州高校人才培養模式

高新知識產業的聚合發展關鍵在于“智力資本”。廣州一方面要加強對國內外科技人才引進與挽留，同時更需要加強本土人才培養，轉變廣州高校人才培養模式，為高新知識產業人才需求提供配套服務。一是結合網絡創新與高新知識產業現實需求，有針對性地加大對海外高層次人才的引進，吸引國際級科技大師，從而帶動頂級創新型人才的涌入。二是從戰略高度出發，改變廣州高校人才培養觀念，明確創新與創業教育地位，使大學生樹立全新的創業意識，提高大學生創新能力，為科技創新與高新知識產業發展提供強大的人才儲備與供應。三是在引進與培養人才的同時，需要更好的使用人才、留住人才。廣州應當鼓勵企業在用人制度、酬薪制度等方面進行改革，建立激勵員工創新機制，嘗試員工技術入股、員工持股等方式，逐步建立適應高新知識產業發展需要的人才激勵機制。

（四）加大自主創新與科研與成果轉化投入，建立高效轉化配套體系

自主創新是網絡科技時代保持長久競爭優勢的根本舉措，堅持自主創新關鍵在于建立一個高效的教育、科研與成果轉化體系。一是政府需要承擔起制定教育、科技發展的戰略規劃，協調重大項目合作，并出臺促進科技轉化的方針與政策。二是高校和科研院所需要根據全球科技前沿發展方向，同時結合市場需求與應用趨勢，瞄準社會經濟發展的戰略目標，通過發揮自身技術、人才、信息等優勢，開發具有國際領先的創新成果。三是鼓勵企業加大對科技研發和網絡創新的資金投入，利用科研資金稅前扣除，科研投入計入資本項目等措施，加強對科研成果轉化的促進作用。四是構建一個開放式的產、學、研合作網絡交流協作平臺，為各類學者進行科研合作與共享，提供快捷的信息溝通、交流平臺。

（五）搭建網絡創新平臺，推動高新知識產業快速聚集發展

信息科技與網絡技術具有強大的聚合能力，運用信息科技能夠打破時間與空間的限制，實現不同行業、不同領域的企業進行協同、合作，實現共同研發，從而大大促進了技術創新與模式創新。廣州市在硬件建設方面基礎較好，但軟件方面相對薄弱，因此應當重點推動各類網絡平臺軟件建設，為重大創新創業園區，提供基于網絡的軟件服務，例如，可以建立廣州開發區科技創新平臺，利用網絡創新平臺打造廣州國際一流的科技研發合作平臺、科技成果轉化平臺與人才交流合作平臺。

電子商務與高新知識產業存在相互促進的良好協同關系，廣州應當加大投入，促進信息技術與傳統產業融合，加速傳統產業的改革創新，推動高新知識產業快速發展。這需要政府、企業、科研機構、高校緊密合作，構建產、學、研的配套體系，推動高新知識城的建設與產業引進，構建廣州高新知識產業轉化平臺。

參考文獻：

①蘇惠香. 網絡經濟技術創新與擴散效應研究[M]．東北財經大學出版社，2008

②劉友金，葉文忠．集群創新網絡與區域國際競爭力[M]．中國經濟出版社，2011

③趙彥云，甄峰．我國區域自主創新和網絡創新能力評價與分析[J]．中國人民大學學報，2007（04）：60

④連珂，張永林．區域知識型主導產業的判別及科技政策選擇[J]．統計與決策，2008 （7）：119

⑤劉召棟，夏西平．基于產業集群網絡創新的信息服務研究[J]．情報探索，2010 （1）： 21

⑥廣州開發區科技創新平臺：irc.gdd.省略:8060/ 華南年鑒網：省略/

第2篇：商業地產行業趨勢范文

一、商業地產經濟周期性波動理論

商業地產經濟出現的波動情況一方面可能會促進國民經濟的發展，另一方面也可能為國民經濟的發展帶來巨大的阻礙作用。與之前的經濟危機相似，經濟忽快忽慢的增長很容易導致經濟的發展狀況脫離預期的估計，造成經濟危機的產生。為了保證商業地產經濟的健康發展，就應帶牢牢把握好商業地產經濟周期性波動的特點。一般而言，商業地產經濟的周期包括四個時期，分別為繁榮期、衰退期、復蘇期和蕭條期，這幾個階段實際上都是宏觀經濟在發展的過程中所表現出來的形式狀態，因而在商業地產經濟周期上體現出無規律的波動現象。此外，商業地產的經濟波動是由于商業地產的經濟增長不能符合經濟增長的速度從而造成商業地產經濟發展不穩定而產生的，因此，商業地產經濟周期性波動是一種動態的現象。

二、我國商業地產經濟周期性波動的特點以及原因

與世界范圍內的商業地產經濟周期性波動的趨勢相比，我國的商業地產經濟周期性波動是完全相反的。我國的商業地產經濟雖然在速度上增長較快，但是其質量問題卻著實令人堪憂，對百姓的人身安全造成了嚴重的威脅。目前，我國的空房數量巨大，但需要住房的人數量同樣也較大，可是在高房價的面前往往會造成許多想要買房的人望而卻步，長期下來，會造成我國的商業地產發展受阻，對我國的經濟發展產生嚴重的不良影響。我國的商業地產經濟周期性波動產生的原因包括以下幾點：

1.國民經濟的波動。經濟發展出現不平衡的趨勢是在眾多的行業中出現的普遍現象，同樣，商業地產經濟也會出現不平衡現象，對國民經濟產生重要的影響。國民經濟是由多種經濟共同組成的，可以說國民經濟的發展關系著各行各業的發展，一旦國民經濟出現波動現象則會對影響各行各業的經濟發展。因此，我國的商業地產經濟需要符合國民經濟的發展情況，保持一個平衡的狀態，進而促進兩者的共同發展。

2.商業地產市場的供求矛盾。隨著我國市場經濟體制的建立，商品經濟的發展也對商業地產市場的供求狀況造成了一定的影響。在市場經濟的作用下，我國當前的商業地產市場供求出現了嚴重的供求矛盾，商業地產的供應量與需求量之間出現了異常的變化，因此，這也是造成我國商業地產經濟周期性波動的重要原因。

3.商業地產價格的變化。商業地產市場具有巨大的發展空間和利益回報，因此許多企業和個人都愿意投資商業地產行業試圖獲得高額的收益回報。但是，由于投資的盲目性和商業地產經濟發展的不確定性，巨大的資金投入往往會造成商業地產的價格迅猛增長，脫離市場價格規律。另外，高額的收益又會帶動更多的人對商業地產進行投資，從而致使商業地產價格更高，造成商業地產經濟周期性波動。

三、應對我國商業地產經濟周期性波動的對策

1.加強對商業地產經濟的宏觀調控。在市場經濟的條件下，政府應當加強對商業地產經濟的宏觀調控，從而保證我國商業地產經濟健康、穩定的發展。政府對商業地產經濟的宏觀調控在步調上應當與國民經濟保持一致，全面把握好國民經濟的發展情況，從而促進商業地產經濟的穩定發展。商業地產經濟發展過快，不僅會影響到其他行業的正常發展，同時也會對我國的經濟發展造成嚴重的不良影響，所以加強對商業地產經濟的宏觀調控，采取一系列的政策手段減少商業地產泡沫是必要的。雖然宏觀調控的經濟政策會使商業地產經濟的發展減慢甚至停滯，但從長遠角度來看，商業地產經濟可以獲得穩定的發展，投資方獲得的利益也更加長遠可靠，促進我國商業地產經濟的可持續發展。因此，我國需要采取緊縮政策，針對商業地產經濟發展中的不足進行有效解決，從而將商業地產經濟周期性波動控制在合理范圍內，促進我國經濟的長久發展。

2.加強對商業地產市場的供求管理。對于商業地產市場的供求矛盾，我國需要在商業地產市場經濟發展規律的作用下加強對商業地產市場的供求管理。當前，我國的商業地產市場在供應量和需求量出現嚴重的不平衡現象，阻礙了商業地產市場的發展，因此，政府需要充分重視起來，加強對商業地產市場的供求管理。在市場經濟發展的規律下，商業地產只有通過相應的供求買賣才能獲得自身利益的發展，所以政府所需做的是對商業地產市場進行控制管理，而不是單純的將商業地產市場的供應量和需求量控制在一個平衡范圍內。政府所做的目的在于通過對供求市場的控制管理，從而使商業地產經濟周期性波動控制在適當的范圍，減小經濟波動，促進商業地產市場經濟的穩定發展。而僅僅依靠市場自身的調節作用并不能完全改變商業地產市場供求嚴重不合理的現象，如果供求環境出現問題，將會造成商業地產市場奔潰。因此，在這樣的條件下，通過政府的強制手段進行管理是必要的，政府應擔采取積極的措施調節商業地產市場的供求關系，促進商業地產市場的發展。

3.控制好商業地產的價格。商業地產的價格也是影響商業地產經濟周期性波動的重要因素，商業地產價格的波動在一定程度上會帶動商業地產經濟的波動，因此，政府的宏觀調控手段應當考慮到商業地產的價格，避免商業地產的價格過快增長，從而出現泡沫經濟的現象。然而，通過強制的手段來對商業產價格進行控制并不是可取的，因為這并不能無法完全解決商業地產價格的問題，甚至會對商業地產的經濟產生較大的影響，所以，政府對商業地產的價格控制應當從其他方面入手。例如，政府可以采取一定的措施加強對市場的管理，當前，我國的商業地產市場混亂，各種不規范的開發行為不僅對人民的生命財產安全造成了威脅，同時也影響了商業地產市場的價格。所以，政府應當加強市場監督管理，規范商業地產市場開況，進而促進商業地產市場的消費，保證商業地產市場供求合理，控制好商業地產的價格。

四、結語

第3篇：商業地產行業趨勢范文

關鍵詞：商業地產市場；國民經濟；商業地產價格；非理性增長

近年來我國房價一直處于上升趨勢，我國經濟也在商業地產行業的發展下得到了快速的提升，同時在這當中也歷經了發展、整合的過程。現階段，我國商業地產價格正在逐漸上升，這也為商業地產行業在市場中占據有利地位貢獻了作用，然而正是因為商業地產價格的非理性增長，使得居民無法承受房價負擔，為今后社會經濟與商業地產行業均帶來了隱患。為了有效抑制因為商業地產價格導致的市場變動，可以通過調控的形式穩定國民經濟，這也是當前推動商業地產行業可持續發展的關鍵。

一、商業地產市場現狀

1.商業地產庫存數量過大

一般商品住宅的庫存主要有三種類型，即土地儲備面積、在建施工面積以及待售面積。在這其中待售面積比較小，相較于全年商業地產銷售量只占據了其中半年的銷售量。然而，房企土地儲備這一資源也是其中較為重要的庫存，僅僅是上海、深圳等城市的土地儲備就已經達到了約7億m2，在此基礎上全國的房企土地儲備量必然也十分可觀。根據三項庫存可以了解到，政府即便是近幾年沒有出讓一分土地，也不會到無房可售的程度。

2.需求量大大

盡管我國商業地產庫存數量比較大，然而居民對于住宅市場的需求量也呈現逐漸上升的趨勢，其中主要體現為以下幾種：

（1）婚姻需求購房。由于婚姻的原因進行購房是住房的剛性需求。經統計得知，2016年我國登記結婚人口已經近1200萬對，其中僅是上半年登記結婚人口就有近600萬對，這也意味著人們在結婚的同時也需要滿足購房這一需求。除結婚購房需求外，離婚在購房這一方面也體現了一定程度的需求，依據60%結婚購房以及10%離婚購房的需求可知，我國商業地產行業依然需要一定量的供給。盡管當前階段我國0歲-14歲人口逐年呈現下滑趨勢，然而到2025年之后人口依然超過2億，且15歲-63歲階段城鎮化速度也在逐年增長，城鎮居民住宅竣工面積正在以每年6.25%的速度上漲。因此，當前階段除了一線城市之外，很難出現住房供不應求的現象。以往我國住宅用地均呈現的是超量供應現象，例如在2007年左右我國年均供地在7萬公頃左右，2012年前后供地已經上升至13萬公頃，由此可見，在十年調控的這段期間，我國住宅供不應求這一現象已經得到了緩解。從20世紀末期到21世紀初期這一期間，城鎮商品住宅的竣工面積已經積累至85億m2左右，根據城鎮人口數量進行計算，平均每人新增商品住宅面積為15m2，其中不包含機關一類事業單位的自建住房與政府保障住房。根據有關調查顯示，我國在2013年城鎮人均住房面積為33.5m2，發展至2015年相較之前已經達到了35m2，除去拆遷面積我國城鎮人口在2016年底的人均住宅面積已經超過了之前的數值。在未來幾年內，我國城鎮人口對于住房的改善性需求會出現下降的趨勢，住房供應也將會以新增常住人口以及結婚剛需人口為主。盡管城鎮中的依然有一定數量的閑置房源需要出租，然而租房也是從新建住宅轉變的一種，租房的同時也是對住房的需求。隨著人口數量的增長，0歲-14歲人口數量也在不斷下滑，未來的幾年內如果依照人口自然增長率的5‰計算，我國人口仍然會不斷增加。

（2）房屋面積優化購房。我國城鎮人口對于住宅面積的需求并不均衡，人均住房面積小于20m2的占總量30%，這一類人口便具有房屋面積優化的需求，若要將人均住房面積擴大至30m2，那么在房屋面積上至少要增加35億m2左右。盡管進入2010年之后已經有很大一部分居民對住房條件進行了改善，但是根據近幾年的房屋需求預估，每年至少需要100萬套房產才能滿足這一基本需求。

（3）投資購房。盡管我國的三四線城市中一般不存在投資購房這一現象，然而一線城市中尤其是北、上、廣這三個重經濟發展城市投資購房現象十分常見。即便僅依據北、上、廣2016年住宅銷售總額的5%估算，這一類購房總量也超過了5萬。

（4）單身人口購租房需求。據不完全統計，我國1980年-1995年這一段期間出生的新生兒約為322254萬人，而2000年-2015年期間登記結婚人數32152萬人，其中人數差為102萬人，這一部分人群有50%身在城市中，這也就增加了租房與購房的需求。

（5）城市常住人口購租房需求。隨著城市化進程的不斷深入，各個城市中每年都有一定數量的人口流入，這一部分人口經過長時間的居住便會將租房需求轉化為購房需求，這也在一定程度上增加了我國商業地產市場中對于房源供給。

二、我國商業地產市場發展推動建議

1.政府宏觀調控

第一，深化商品房結構管理力度。導致房價上漲迅速的主要原因之一便是住房供應結構缺乏合理性，對此有關部門則要認識到宏觀調控的優勢，帶領居民進行合理消費，抑制房價的不合理上漲，對住房供需的合理性進行調節；第二，強化商業地產價格調控管理力度。針對當前階段房價不斷上漲的現象，有關部門要對居民的購房觀念與消費觀進行正確的引導，合理控制投資性消費以及投資購房。另外，當地政府要嚴格落實第二套購房貸款條件、首付款比例的有關要求，對不合理消費進行抑制，通過供給同步進行等方式保證商業地產市場的穩定發展；第三，優化商業地產市場監督管理。商業地產市場發展缺乏合理性導致的房價上漲當中，必然會包含非法惡意炒房行為，而監管部門對此則需要及時發現并處理，重點打擊不合理的房屋交易行為。針對住房轉讓時出現的手續不全等問題，監管部門必須要嚴格審查，對商業地產開發商的商業地產市場準入手續進行嚴格檢查；第四，強化商業地產金融信貸調控。針對商業地產開發中的貸款行為，有關部門需要嚴格按照國家要求對企業的財務狀況進行審核，并定期核查，若其中存在問題需要及時整改。

2.商業地產開發商

近年來我國房價一直居高不下，加之地區間經濟的不平衡發展，也致使商業地產行業出現地區發展不均衡的問題。當然導致這一問題的因素并不僅如此，然而商業地產開發商作為市場的參與主體，必須要認識到自己的關鍵作用。與此同時，我國調控政策越來越緊張，市場中商業地產調控趨勢未必會出現明顯的浮動，而商業地產企業也要根據自己的實力進行合理開發，結合市場變化與企業實際情況調整開發節奏，并提出長期開發戰略，為新商業地產項目開發提供強有力的售后服務，從而提升商業地產企業在市場中的核心競爭力。

三、結束語

綜上所述，當前我國商業地產市場房價居高不下，這也為居民增加了壓力，文章中重點分析了現階段商業地產市場的發展現狀，并提出了兩點建議，希望能夠為我國商業地產市場的穩定、長遠發展提供有效的支持，這也是推動社會經濟持續增長的一個重要前提。

參考文獻：

[1]徐召紅,王元華.橫向并購對我國商業地產市場結構的影響[J].山東財經大學學報,2016,01:39-47.

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[3]高紅.商業地產供給側改革:由“去庫存”到“公共服務+”[J].中國行政管理,2016,10:74-80.

第4篇：商業地產行業趨勢范文

【關鍵詞】商業地產；商業地產現狀

由于土地資源的不可移動性和不可再生性，以及社會進步和城市建設發展的不可逆轉性，商業地產項目具有天然的保值增值屬性。商業地產的這一特性使其日益成為國內外企業投資的熱點。

1、簡述我國商業地產的現狀

2010年初至今，房地產相對冷淡，商業地產卻異軍突起，無論從土地成交還是房企表現上，商業地產都變成了“香餑餑”。商業用地市場活躍，土地成交量呈現大幅增長，多數城市的商業地價呈穩步上升態勢。

1.1 我國商業地產投資額持續上漲

據國家統計局數據顯示，商業地產投資額連續三年增長率在17%左右。2007年，我國商業地產投資總體趨勢穩定， 2009年，我國房地產開發企業完成投資額達到了36231.71 億元，比去年同期增長了16.1%，2010年1～7月，我國房地產開發企業完成投資額達到了23864.77 億元，比去年同期增長了37.2%，其十二年間增長了大約80多倍。進入21世紀后，我國商業地產的投資增長速度超過了國民經濟的增長速度，且商業地產投資占當年房地產投資的比重呈逐年上升的態勢。

1.2 我國商業用房銷售面積逐年上升

據統計，2000年，我國商業營業用房銷售面積為1399.31萬平方米。2006年，我國商業營業用房銷售面積為4337.79萬平方米，增長了約2.1倍。2007 年，全國商品房施工面積為235881.61 萬平方米，同比增長21.1%。2009年，全國商品房銷售面積達到了93713萬平方米，比去年增長了42.1%，商品房銷售額為43994.54 億元。從中可以看出，我國商業用房銷售面積隨著商業地產市場的發展，其呈現上升態勢。

1.3 金融危機后我國商業地產明顯的有所波動

因為金融危機的爆發，明顯影響了我國住宅市場的發展。08年后，我國住宅市場的交易量呈現下降趨勢，大多數消費者保持持幣觀望的態度，有些消費者認為，房價具有下降的趨勢。盡管如此，與之相反的是，我國商業住宅的供應十分充足，這不僅因為消費者對商業地產的需求呈現增長的趨勢，而且也因為城市化進程的加快，為我國商業地產的快速發展提供了基礎。另外，商業地產具有回報率穩定等特點，使得部分房地產企業進入商業地產市場，這也為我國商業地產的發展貢獻了一份力量。

2、我國商業地產發展中存在的問題

2.1 投資存在盲目性

商業地產含有商業經營和地產開發雙重意思，商業經營水平直接關系到商業房地產的盈利狀況，因此，商業地產開發運作要求將地產開發和商業經營緊密結合。但在商業地產的高利潤驅使下，一些商業地產開發商出于自身利益需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點建設熱潮，而大多數商業項目缺乏論證、盲目開發。許多開發商在建造之前缺少可行性研究，對同行業的供給狀況和運營的商業結構缺少分析，按照自己的主觀想象投資商業地產，往往采取“先開發后招商”的方式，導致商業網點布局過于密集、結構不合理、規模大型化等問題出現。沒有認真考慮市場上有什么樣的商業業態需求，只考慮地塊能建什么樣的商業業態，這種建筑設計在前，招商在后的運作模式，忽視了商業地產所特有的功能需求，很難滿足不同商家對產品功能的不同需求，從而造成后期招商和銷售的困難。

2.2 開發與經營脫節

商業地產項目的投資大，通常需要較長的投資回收期，少則十多年，多則幾十年。但是現在很多地產商急功近利，抱著“賣完就走”的經營思路，只注重前期開發并盡量縮短開發周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，至于項目是否適合經營則根本不予考慮。商業地產建設項目和建設后的整體運營出現嚴重脫節，很多商業地產項目建成后就開始按面積銷售鋪位。

2.3 開發融資渠道單一

雖然我國房地產金融業不斷發展，房地產股票、債券、信托等金融產品逐漸進入眾人視野，但由于我國相關制度缺失，依然改變不了大多數商業地產開發商主要依靠銀行貸款的現狀。開發商在短期內獲取資金的能力十分有限，因而運營風險相對較高。

2.4 開發經驗和人才缺乏

目前，商業地產的開發商多為房地產商。對商業的選址、功能求等專業知識知之甚少，而精通地產和商業的復合型人才更為稀缺。開發經營商業物業需具備與之相適應的經營模式和管理人才，人才短缺則導致開發商業地產的風險加大。可見，人才的缺乏，是一大瓶頸。

3、我國商業地產發展的趨勢

3.1 創造商業地產發展的大環境

發展商業地產，必須積極發揮政府的宏觀作用，為其發展創造良好的環境。首先，政府建立和完善商業地產發展的法律，從法律層面加強商業地產運作的法律環境，因此，這就要求政府行政管理部門和商業管理部門，對大型商業地產項目進行嚴格的審批，保證商業地產開發的合法化。其次，政府應該對商業地產的發展進行監督，以有利于我國商業地產的可持續發展。最后，為我國商業地產發展創造金融環境，還可以推動商業地產的健康可持續發展。

3.2 合理布局，構建合理的商業網點

正因為我國商業地產發展迅速，因此在發展商業地產的同時，必須對其是否盲目開發有所關注，并對其加以遏制。要求政府部門大力推動產學研相結合的機制，在充分利用高等院校、科研機構研究能力的基礎上，建立適合我國商業地產發展的商業網點，可以對商業地產進行科學合理的評價，用來測評商業地產市場飽和度的情況，以保證商業地產發展的商業網點更加科學合理，這樣能夠從根本上遏止商業地產的盲目開發。

3.3 引導開發商合理開發

要想商業地產有廣闊的前景，必須對開發商進行規范和引導。大概可以做到如下幾點：

第一，對市場準確定位。商業地產開發商在開發項目前，應當對當地的經濟水平、商業形態以及市場需求等情況進行調查，以做到深入了解，進而確定開發商的開發規模和目標市場等，這樣做可以避免因盲目開發而造成的損失和浪費。另外，在商業地產開發前，開發商先應該進行招商，這可以為開發商將要開發的

地產開拓市場，可以避免開發商所建商業建筑因不能滿足客戶的需求而產生的招商難、空置率高等問題。即開發商應該先確定所要開發商業建筑的組織結構，而后進行正式開發，以確保商業地產的可持續健康運營。

第二，對商業地產的位置、規模進行合理科學的制定。開發商在對商業地產項目進行選址時，必須要根據季節是否為黃金進行分析，即區分黃金季節和非黃金季節，然后對這兩個季節進行全面調研，調研內容主要包括，該地方每天的客流量、客戶群體、人群的消費能力等。

與此同時，必須對政府城市規劃進行仔細研究，以熟知城市的發展動向。而后根據所選地理位置確定店型和規模，比如在城市核心商業圈，盡管避免選擇大賣場，在城市的次中心地帶以新興業態為主，在城市郊區，應該以能夠聚人氣的業態為主等。

4、結語

我國商業地產發展迅速，當然我國商業地產在發展過程中出現了諸多問題，但國內持續的經濟發展和城市化進程的加快，都為商業地產進一步發展帶來了蓬勃的契機，再加上政策上的擴大內需的經濟結構調整，以及對住宅市場的宏觀調控，都將為商業地產的發展帶來極大的好處。商業地產發展前景樂觀，隨著行業發展的日漸成熟，我國商業房地產也將呈現出理性發展的態勢。

參考文獻：

[1]王學東.商業房地產投融資與運營管理[J].北京：清華大學出版社，2004.

第5篇：商業地產行業趨勢范文

“新國五條細則及各地方版的細則的出臺，更趨向于為今后以稅費調節為主的長效性調控機制逐漸形成和出臺提供時間窗口。”潘媛分析認為，“從中長期來看，以新型城鎮化為載體的內需釋放，固定資產投資，尤其是房地產投資，有繼續發揮應有作用的需要，穩中求進的經濟指導方針更容不得房地產調控矯枉過正。這是導致政府調控留存空間的內在原因。”

政策繼續實施對房地產行業不放松的宏觀調控，繼續打壓地產市場。種種不利因素導致房地產行業原有的住宅地產發展計劃略顯窘態，而商業、旅游和養老地產正為房企提供新的發展契機，私募房地產投資基金已展開掘金嘗試。

“房企應擺脫單純的房地產開發模式，結合自身能力，審視市場定位，成為城市綜合運營商和細分市場領導者。”羅蘭貝格咨詢公司在一份最新的研究報告中提出。

房企融資新渠道

房地產市場調控依舊嚴格，新開工項目融資渠道變窄，開發商回籠資金壓力增大，而房地產信托產品幾近停發，銀行也調高對房企的信貸風險，這些都加劇了房企社會融資的難度。近些年，私募房地產投資基金在國內發展迅速，作為一種融資途徑開始深受房企的青睞，其投資方式呈現多樣化發展。

清科研究中心數據顯示，2012年中國私募房地產投資基金共發生80起投資案例。在披露投資方式的案例中，股權與債權結合的投資方式為房地產基金的首選。

股權投資是一種權益性投資，注重被投資企業未來發展前景和資本增值，且參與企業經營管理和重大決策，投資風險相對較大，投資期長，借助退出機制出售持股獲利。房地產基金在實施股權投資時通常要對房企項目進行市場調研分析、土地競標觀察和未來前景估值等，期間委托成本高，市場風險難以把握，退出難度較大，直接影響投資回報率。此外，在期限短收益率高的各類債權投資方式前，房地產基金如何得到LP（有限合伙人）對股權投資的認同，也是其進行股權投資的一大難點。私募房地產基金通過股權投資參與房企項目運作，共擔盈虧，為房地產市場注入長期發展資金，股權投資作為一種戰略投資，將是私募房地產基金未來發展趨勢。清科研究中心注意到，近年私募房地產基金股權投資比例上升，未來會逐漸淡化“明股暗債”的陰影，以明晰的股權投資方式完善房地產市場的可持續發展。

警惕商業地產泡沫

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據仲量聯行統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億。預計到2020年，甲級辦公樓存量將新增3，000萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。國內房企對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，這種經營模式符合目前房企發展現狀。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，迫使部分投資者轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產未來發展前景可觀，私募房地產投資基金已嘗試介入。據清科研究中心不完全統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，易產生商業地產泡沫。

養老地產尚缺發展模式

養老地產是介于住宅地產、商業地產和養老服務之間，以專門服務老年市場為主題而打造的一類高端住宅場所，它對配套設施和居住環境要求更高，集合了護理、醫療、餐飲和康復等功能為一體的綜合型地產。2013年北京率先開啟養老地產“元年”，將養老用地納入北京市國有建設用地范疇，這與當前社會老齡化速度加快和房地產行業轉型緊密相關。養老地產為房企帶來前景廣闊的投資機會，私募房地產基金可以布局有清晰發展思路的項目，著眼長期的投資回報。日本醫護型養老院以小規模多功能服務設施深受老年群體的歡迎，臺灣老年公寓滿足老年人多樣化需求的基礎上創新經營方式，美國CCRC社區通過自費方式選取不同的養老套餐，這三類是國際上運營成功的養老地產范例。國內養老地產尚未發展成形，目前多以敬老院為主，這是政府公辦、私人經營的養老機構，另有家庭住宅養老小區和綜合養老社區，這類由房地產公司開發，不提供專業的養老服務，但配備部分老年活動場所和娛樂休閑項目。

面對龐大的老年市場，養老地產發展前景不可忽視。然而，養老地產在國內仍處于起步階段，已經實施的項目較少，想要做好養老地產并，還需要整合多行業間資源優勢。投資期長，回報低，更重要是發展模式不清晰。清科研究中心建議，私募房地產基金可以借鑒國外成功的投資案例，探索適合在國內環境下運作養老地產的盈利途徑，協助房企做大、做強養老地產市場。

旅游地產防虛熱

2012年房地產行業仍處于“寒潮”之中，但旅游地產呈現快速發展。據多家機構統計報告顯示，年內旅游地產的投資額突破萬億關口，涉及的旅游項目達到3000多個，甚至出現華誼兄弟、新華聯、華東電器和盛大網絡等企業跨行業投資旅游地產，以謀求新的投資機會。

旅游地產是依托于旅游資源的優勢，集休閑、度假、養生和觀光為一體的新型地產開發項目。目前，旅游地產的投資模式大致分為依托自然資源的“寄生”模式、人為建造的娛樂休閑模式和陳述歷史人文為核心的城市主題模式，第一種模式借助自然資源的優勢，通過發展旅游來促進地產項目的開發，后續地產開發反哺旅游，實現旅游和地產的優勢結合，新加坡克拉碼頭是典型的成功范例；第二種模式經由開發商建立大型娛樂和休閑場所，營造出一種愉悅和放松的氣氛，以PGA國家度假村的高爾夫球場項目為核心代表；第三種模式僅在受歷史和文化熏陶的特點地區，重塑歷史文化景象，滿足人民的憧憬和向往，代表項目以古鎮開發、風俗節慶演出和旅游城市再規劃等，日本豪華登堡主題樂園為運作典范。

第6篇：商業地產行業趨勢范文

關鍵詞：商業地產商業協調發展

隨著消費結構的快速升級和城市化進程的加快推進，我國商業地產建設發展很快。商業的發展、交通格局的變化、私家車的普及、住宅的郊區化等城市發展的結果促進了商業業態的轉化，也為商業地產發展提供了基礎和需求。如何營造與商業的協調發展的商業地產，成為日益關注的問題。

商業地產的產生與發展

商業地產的產生與發展是城市化的必然結果

隨著城市化進程加快，以城建市、以市興城、城市一體、協調發展成為城市發展的主題。商業繁榮是眾多大中型城市所選擇的發展目標之一。許多城市舊城改造工作緊鑼密鼓，購物廣場和商業步行街的興建如火如荼，大型住宅區加緊建設，這都對商業地產產生了大量的需求。與此同時，居民消費能力也不斷增長，消費水平大幅度提高，需求多元化趨勢明顯，這為商業地產的發展帶來了良好的機遇，也為商業地產發展提供了廣闊的空間。

同時，隨著我國零售業的完全開放，許多國際零售、娛樂、家居、餐飲業的商業巨頭為搶灘中國市場，紛紛在國內大中城市建立連鎖店，沃爾瑪、家樂福、麥德龍等國外品牌競相在中國選址開店，加大了對商業物業的需求。同時國內大型零售企業為保住其市場份額也紛紛加緊擴張，在興建大賣場的同時，連鎖店也呈遍地開花之勢，構成了對商業物業需求的另一主力。此外，很多中小投資者也紛紛看好商業市場的投資潛力，成為商鋪的強有力的購買者。激烈競爭，改變著大中城市原有的商業布局，形成了對商業物業的巨大需求。

商業地產與城市發展互相促進、互為制約

商業地產是一個高投資、高回報、高風險的行業，從其投資周期和使用周期看，對城市的發展乃至整個社會經濟發展都具有深遠的影響。商業地產是城市商業重要的商務環境，其質量、數量、分布、使用效率影響城市的商業功能的充分發揮，其相對價格高低決定城市的商業成本，直接影響商業企業的收益，影響城市創造能力和競爭力。因此，商業地產對城市發展來說是一把雙刃劍，它可以促進商業的發展，也可能會阻礙商業的發展。

隨著城市的發展，商業地產應運而生，而城市的不斷發展也對商業地產提出了更高的要求。作為城市商業的運營商，商業地產應該是一個與城市、與商業協調發展的和諧商業地產。

商業地產的和諧發展模式

與商業發展速度相適應

商業的發展引導著消費的時尚和潮流。商業地產在發展的過程中要看到商業的這種特點，從前瞻性和開放性角度出發,做到適度超前，而不能不顧城市發展的實力和市場的承受能力盲目開發、過度開發。與此同時，商業地產的發展速度也要與支撐商業地產需求的幾個重要指標—GDP、社會消費品零售總額、人均可支配收入、人均商業面積等指標的增幅相吻合。

注重發展的可持續性

首先，商業地產的發展要與商業業態的變更相適應。從西方商業業態的發展規律看，商業業態的變更是與一個國家或地區的GDP密切相關的。當一個國家或地區的人均GDP處于1100美元以下時，商業處于與農業經濟相匹配的原始狀態；當人均GDP處于1100—2000美元時，商業業態將出現升級，百貨商場、商業街、批發市場等將取代農業時代下的廟會、集貿市場；當人均GDP達到2000—4400美元時，商業形態將出現質的飛躍，多樣化、規模化的現代商業應運而生，如大型購物中心、超市、專賣店、精品店等；當人均GDP達到4400美元以上時，超越商業范疇的廣義商業如ShoppingMall、旅游地產、物流等綜合商業形態開始出現。這就要求在項目建設的初期就要結合當地的實際情況，選擇與商業業態相適應的商業地產。

其次，商業地產作為跨行業的領域，有自身的發展規律。按國際慣例，商業地產的發展需要2—3年甚至更長的培育期，為統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。另一方面由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。

在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮到整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

保證生態的平衡性

商業地產的生態平衡主要指商業地產的發展要與周圍環境保證和諧一致。主要表現在以下幾個方面：商業地產的總量一定要與市場需求相符，商業地產的發展不能脫離當地市場的實際情況；大中小商業的結構比例要達到合理的配備，且在業態上要形成互補；商業地產的布局一定要符合城市規劃和商業網點的規劃；大型商業設施的建設要以人為本，與周圍環境、交通相協調，保持商業與地產的生態平衡。

我國商業地產發展的現狀及原因分析

脫離了商業發展的速度

近幾年，我國商業地產進入了快速發展時期。據國家統計局統計，近五年來全國商業地產投資平均每年增長28.9%，新開工面積年均增長28.4%。其中今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%。而與此形成對比的是，支撐商業地產需求的幾個重要指標——近5年社會消費品零售總額平均增速為11.6%，人均可支配收入的平均增速為8.6%，這些指標均低于商業地產的增速。

究其原因，一是商業地產的價格較高，宏觀調控后，部分開發商從投機住房轉向商業地產，一些原本從事商業地產的企業也加大了投資規模。二是地方政府為追求短期效益，注重形象工程不顧本地市場和消費需求，盲目加快對商業地產的發展。從某種程度上講，我國商業地產的發展不是過熱，而是發展速度過快，脫離了商業發展的需要。據商務部統計，個別城市人均商業網點面積已經達到了2-3平方米，是發達國家的兩倍，卻仍在興建大型商業設施。

違背了商業地產發展的客觀規律

國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商，許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，成為城市商業地產中的爛尾樓。

現階段我國很多開發商主要依靠短期銀行貸款、施工隊墊款等渠道籌集資金，迫于還款期限壓力，開發商往往通過分割銷售快速回籠資金，這同時也轉嫁了投資風險。但分割銷售后又因缺乏統一管理，出現經營困境。

忽視了可持續發展性

空置面積的增加造成了社會資源浪費；上半年，全國商業營業用房空置面積增長21%。空置商業營業用房沉淀了大量的資金，并浪費了土地資源。大型商業設施過于集中，同質化明顯，競爭加劇。網點過分集中，導致商業企業間的超度競爭，企業整體效益下降，特別是小規模商業企業倒閉增多，影響了經濟運行的質量。潛伏著金融風險。據金融部門統計，個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上，全國用于個人購買商業用房貸款額不低于1500億元。而個人還貸主要依靠出租商鋪的租金或開發商承諾的投資回報，從目前商業地產的經營狀況看，這部分貸款的風險較大。以上幾種因素，會造成投資者對商業地產領域造成發展的悲觀預期，不利于商業地產的可持續發展。

發展和諧的商業地產策略

開發商調整定位

開發商在整個項目的發展過程中，是主要經營者。這就要求開發商要盡快放棄慣有的思維模式，實現從地產開發商到商業地產經營者角色的轉變，從戰略角度對組織機構作相應的調整，確立以商業經營、客戶服務為重點的機構形式，改變過去先建設后招商、賣完房子走人、追求短期利益的做法。開發商在其開發初期一定要明確項目建成后由誰來經營（Who）、經營什么（What）以及怎么經營（How），即2W1H原則，這樣才有利于統一管理、穩定經營。同時，要加強投資論證，從城市規劃、經濟發展、商業環境、消費習慣、人口結構、交通組合等諸多方面進行分析研究，充分考慮商業地產特有的規律，確保投資規模的科學化和專業化。

尋求最佳經營模式

不同的商業業態對商業地產的要求也不相同，倉儲商店注重層高、建材超市要求承重、百貨商場注重外在形象，只有與商業功能結合起來，體現商業業態和商業形態的特征，商業地產才能具有強大的生命力。在項目開發初期，尤其是大型商業項目的開發，要通過研究零售、餐飲、休閑、娛樂、專賣等各種業態來確定比例關系和業態組合，設計最佳的業態結構。另外，從國外商業地產的發展看，只租不售和訂單式地產是商業地產經營的主流模式，應不斷探索適合我國國情的科學發展模式。

建筑規劃以商業經營、消費習慣為本

商業地產應以商業經營為主，充分體現經營概念和特色，實現聚集人流的功能。由于項目所在的城市發展水平不同，地方文化具有差異，這就要求規劃設計部門應在最大限度上滿足各方面的需要，特別要注意研究當地消費者的消費習慣和消費心理，使建筑風格符合消費者的審美觀，為消費者營造健康、舒適的休閑的購物空間。目前，強調體驗式消費為主，表現為商業街區形式的“第四代商業模式”已引起了業內的關注，成為“新商業運動”的主導模式。

強化開發商的商業經營能力

由于國內商業地產仍然處于發展的初級階段，產權、經營權、管理權的分離不可避免的造成各主力店與產權商鋪都把各自的利益放在首位。這就要求開發商要具有創新頭腦，樹立以“投資者、經營者、消費者”為導向的服務意識，在充分了解商業結構中各種業態的基礎上統籌兼顧，協調管理。同時，專業的商業管理團隊的作用日益重要，要加大力度培養商業地產領域里的管理團隊。這支管理團隊既要包括物業管理方面的人員，又要包括商戶管理方面的人員以及營銷方面的人員，既要包括不同業態的商業專家，又要包括不同專業的設計專家，在專業協同下，使項目各個環節有效的串聯、銜接與配合，這樣才能發揮出各種資源應有的價值。現階段迫切需要行業協會發揮組織協調作用，建立商業地產行業分析師、職業經理人等行業標準，加快行業人才的培養。

第7篇：商業地產行業趨勢范文

目前，國家對整個房地產市場的宏觀調控是為了使這個行業更加規范，無論是在住宅地產還是商業地產方面。國家調控實際上是使一些優秀的企業脫穎而出，然后把資金集中在這些企業中。因此，未來房地產行業面臨的將是優勝劣汰的局面，而這種趨勢對整個行業來說其實是一件好事，通過洗牌，留下的將是品質更高，競爭力更強的企業，市場才能更加規范，才能打造出更多在價格、在品質上具有優勢，性價比更高的產品。

大勢下　切忌“一窩蜂”

對于中小企業來說，在這輪洗牌中重要的是先要讓自己“活”下來。一方面，首先要認真研究自己的產品，不要出現一窩蜂，比如現在都看好城市綜合體，但是它必須有足夠的企業經驗、人才和資金。從商業角度來講，傳統住宅尤其是社區型的商業實際上也是市場中比較被看好的趨勢，關鍵是看我們怎么做，并不是大家都來做購物中心，就盲目跟風一起上。所以，比較關注這方面需求的地產商在起步階段首先要研究的就是自己的產品。

第二是企業能夠做到良性循環。不管是從渠道還是產品的銷售，拿商業來說，萬達是有經驗的，我們的商業是只租不售，它能對市場產生一種商業的良性循環，而不是把精力用于銷售，如果銷售環節出現問題，商業就會出現經營不下去等問題。

未來十年應該是商業地產發展的黃金十年，它的發展前景和投資前景都是非常可觀的，關鍵還是怎么樣做到良性運作。萬達現在做的旅游文化比較多，當然也包括了度假、休閑都在里面，偏重文化為主。

和商業地產一樣，在目前的情況下，養老地產也是處于一種被看好的階段。但是，它還處于起步階段，有前景，但是缺少分析。目前市面上在這一塊成熟或者運作很好的企業比較少，這是值得引起注意的，避免蜂擁而上帶來的不必要損失。

調整中　地產漸歸理性

在看到這些問題的同時，跳到大的環境來看，房地產市場確實是越來越理性了。尤其是作為我們國家來講，這個行業沒有受到國際上金融危機的影響，這是我們最大的成就，而且我們很多大的企業，包括萬達這樣的企業也挺過了這一關，這是非常值得祝賀的事情。2012年的房地產市場前景會更好，這種前景不是虛的東西，一方面商業地產在這種交流、合作互相借鑒的過程中，會有更好的模式和產品出現。另一方面，隨著大牌企業的進駐，加上一些不能適應環境的中小企業的被淘汰，市場環境會越來越好。

第8篇：商業地產行業趨勢范文

關鍵詞：房地產 運行 模式 商業

一、定義和主要類型

地產按其功能通常分為三大類，即以居住功能為主的住宅地產和以商業活動為目的的商業地產、以工業生產功能為主的工業地產，商業地產的特點是通過在地產上的商業活動體現商業和地產價值的集合，商業地產主要包括寫字樓、商場、店面、旅游景點、酒店等。

二、商業地產的主要運行模式

（一）只租不售。即在商業地產建成以后，通過招商出租的方式，收取租金，逐步回收投資商業地產的投入及獲取投資收益。

1、只租不售的好處主要在兩個方面：一是在獲取較穩定的投資收益的同時，獲取商業地產的增值收益；二是在需要資金時，可通過將商業地產抵押的方式取得貸款；三可以統籌租金，防止惡性壓低租金；四如招租、日常經營、物業管理等后繼工作做得到位，則可提升該投資者的品牌價值。

2、只租不售的弊端在于：一對商業地產的招租要求較高，存在招租無法達到預期、租金收入不理想的風險及投資回收期較長的特點；二對招租的總體定位、商家的具體定位、具置的規劃等均需做出很好規劃，否則會導致整個項目的招商失敗、無法出租；三商場地產的日常經營管理、物業管理等后繼工作對投資者也提出了較高要求，特別是對剛介入商業地產的投資者更是一個挑戰，如經營管理不到位，對后繼的招租、現有商家的維護、租金等方面都將帶來負面影響。

3、只租不售商業地產的難點：一整個項目的設計規劃、招商策劃等前期工作，對項目招租的效果具有決定性影響，對投資者在這方面的要求極高；二招租和日常管理團隊，對招租的效果具有重大的影響。因此，只租不售的方式需要投資者要有較良好的財務狀況、較高的商業地產綜合規劃和管理能力、企業較明確和穩定的戰略發展定位。

4、案例：北京萬通集團持有的萬通商城采取只租不售的方式，統一布局，統一招租，統一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。

（二）全部出售。即在商業地產建成后或取得商業地產的產權后，將其全部出售。

1、出售方式的好處主要：一是可一次性收回投資成本、獲取投資收益，解決投資者的現金問題；二是可省去招商、管理等環節，節約投資者的人力、物力資源；三對商業地產前期設計規劃方面的要求不會像只租不售的投資者要求那么高。

2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地產行業向上發展，則投資者享受不到商業地產帶來的增值紅利；二商業地產普遍存在投資金額大的特點，使得有能力全額購買整個商業地產項目的投資者少之又少；即使有能力購買，理性的投資者也不太愿意用大筆資金購買，更多的會尋找新的地塊、自己建，因此，單純的出售開始不再適應商業地產的發展。

3、出售方式商業地產最主要的難點在于：如何將商業地產包裝策劃好已理想的價格出售。因此，計劃出售的商業地產，在計劃投資時就因先做好出售策劃工作。

（三）租售結合。即投資者將商業地產的一部分出租，另部分進行銷售。

1、這種方式的好處是：一即可收回部分投資成本，解決現金流問題，又可持有部分商業地產，享受其增值帶來的好處。二解決部分招商壓力和管理壓力。三租的部分還可以用于貸款，同樣可以解決部分資金壓力。四如售得理想，反過來會促進招租。

2、但這種方式也存在一些弊端，：一對租售部分的比率、具置等需做很好的策劃，如策劃不會，否則會對租及售的整個項目產生不利影響；二無法統籌考慮整個項目的租金，可能會出現惡性壓低租金的現象；三無法統籌考慮、策劃整個項目交付使用后的定位、經營、管理等工作，需與其他購買協商。

3、租售結合方式的難點在于：如何統籌安排租與售的定位和比率、協調各購買者的關系等。

4、案例：最典型的就是萬達集團開發的大連萬達城市廣場，一樓只租，二樓三樓賣給沃爾瑪，通過沃爾瑪作為主力店的作用，帶來大量的人流量，進而也為萬達集團和其他商家帶來錢流，且萬達廣場一層銷售價格通常是市場價的兩到三倍，沃爾瑪店起了很重要的作用。

三、商業地產存在的主要問題

1、短期內，由于在建和潛在的商業地產供應量過大，部分城市商業地產面臨過剩風險，投資回報率降低。據悉目前國內商業地產的投資回報率已經被壓縮至歷史最低，約為6%。

2、投資者普遍存在專業度低的困境。一些投資商業地產的企業，特別是2008年前后才開始進軍商業地產領域的企業，因缺乏經驗和企業中長期發展規劃，將面臨許多問題，如缺乏人才團隊、內部管理機制、資產管理能力、前期設計規劃能力等，這些都將影響了投資商業地產的成功與否；即便是在商業地產方面投資較成功的萬達集團，其在萬達廣場使用后的物業管理方面也存在明顯不足，如在廈門湖里區投資的萬達廣場，其地下車庫無較明顯的指示牌、區間管理不到位，易造成停車、出車庫困難。

3、地區發展不均衡。經濟較發達的東部地區，商業地產因發展得較早，積累了一定的經驗，商業地產發展得較成熟、較充分；而經濟較差的中西部地區，因經濟起步較東部地區晚，經濟較不發達，對商業地產的需求也就較晚，總體上正處于與起步階段。

4、投資資金來源單一。目前，投資商業地產的主要資金來源為投資者自有資金和銀行的貸款，從一定程度上限制了商業地產的發展速度、發展水平。

第9篇：商業地產行業趨勢范文

筆者以為：要秉承世界規律，體現中國特色。要以人口城鎮化為核心，以城市群為主體形態，以綜合承載能力為支撐，以完善體制機制為保障，全面提高城鎮化質量。新型城鎮化下商業地產如何發展，既是對現有的城鎮化進行系統研究的需要，更是為城鎮化下商業地產發展的實踐工作提供支撐與探索。本文就此作以下4P分析

一、政策傾向（Policy）：商業地產轉型的有利新環境

眾所周知，由于對住宅的限購調控，使商業地產成為了“香餑餑”。在新型城鎮化中，商業地產將迎來更大的發展空間，將吸引各路資本投向未受調控影響的商業地產。中國指數院的數據顯示，從商業營業用房投資占房地產開發投資總額的比例來看，2012年商業地產投資占總投資的比重為13%，比2011年同期的11.9%相比，微升1.1個百分點。2012年商業營業用房竣工面積10226.5萬平方米，比去年同期上漲8%。經過十余年的發展，中國的商業地產已經在體量上也有很大的增長。從2008年到2012年，商業營業用房待售面積增加了將近40%，達7130.34萬平方米。仲量聯行最新《全球資本流動》報告顯示，2013第一季度亞太地區商業房地產直接投資額增長26%，中國市場位列第二。而上海在全球商業地產投資活躍城市中位列第六，達到24億美元，吸納了中國市場三分之二的直接投資。

不過，在商業地產快速發展的進程中，存在著區域性和結構性的泡沫，以及同質化等問題，因此商業地產如何轉型與升級成為業內人士需要思考的問題。要摒棄照搬住宅過多依重資金滾動的模式，走集約、節能、生態的新路子。著力提高城鎮的內在承載力，使之真正成為實現經濟發展方式轉變的重點和全面建成小康社會的載體。

要有效形成新的增長極、增長帶、增長面，拓展擴大內需的新空間。對于房企的轉型而言，要把握區域拓展、區域產品結構調整以及土地儲備和融資機會等方面。轉型中，房企要具備四種能力，即在什么位置和做什么的眼力；資金保證的實力；堅持且長效的耐力；能夠整合各種資源的合力。在現階段，商業地產會轉型洗牌，集中度會提高，會出現集中化、規模化、品牌化的趨勢。

二、一體布局（Position）：商業地產推進的有效新構架

城鄉一體布局是現在和將來一貫要秉持的構架，也是一個重大的課題。城鄉一體化是中國城市化發展的一個新階段。按中國城市地理學的定義，一般認為：城鄉一體化就是要把工業與農業、城市與鄉村、城鎮居民與農村居民作為一個整體，統籌謀劃、綜合研究，通過體制改革和政策調整，促進城鄉在規劃建設、產業發展、市場信息、政策措施、生態環境保護、社會事業發展的一體化，改變長期形成的城鄉二元經濟結構，實現城鄉在政策上的平等、產業發展上的互補、國民待遇上的一致，讓農民享受到與城鎮居民同樣的文明和實惠，使整個城鄉經濟社會全面、協調、可持續發展。

商業地產推進時，要遵循城鄉一體布局。基于我國人口資源分布實際的客觀國情，應先選擇核心城市為重要載體，進而，逐步形成輻射作用大的城市群。在合理調整和優化格局的前提下，促進商業經濟布局與人口分布、資源環境相協調。

城鄉一體的特點要求商業地產的發展既要做好統籌，形成品牌和規模效益，又要做好細分和差異化應對。東部城市群的中心城市人口導入快，商業地產郊區化成常態。中西部發展商業地產的進程中，要避免出現象鄂爾多斯等地的“鬼城”現象，不要曲解城鎮化僅僅是“造城”運動。

解決城鄉收入差距問題是城鄉一體化的當務之急。應該從體制上解決城鄉居民機會不均等和勞動力市場的地區分割問題。中國需要創造條件盡快取消對農村居民的各種非國民待遇的政策規定，取消現存的城鄉分割的勞動力市場，逐步建立全國統一的勞動力市場，使得農民有與城鎮居民均等的就業機會和公平競爭的市場和法律環境。

為此，商業地產開發過程中，應積極吸收農民工勞動力，切實做到同工同酬并逐步實現福利保障的國民待遇。體現以人為本的城鎮化核心理念。積極降低城鎮準入門檻，切實促進農民工的市民化。要讓農民進得來、留得下、過得好。

三、消費升級（Promotion）： 商業地產演進的實在新動力

基于商業地產的房地產和商業的雙重屬性，在現實的一定條件下，商業地產在某些時候更能體現出其商業屬性。商業地產在聚集人氣，創造就業方面會發揮重要的作用。這種屬性與新型城鎮化內在因素是契合并休戚相關。其中最主要的因素就是擴大消費和消費升級。統計顯示，城鎮化率每增加1個百分點，大概能夠帶來7萬億元的市場需求。這構成了中國國內的強大內需，成為一種新動力，促使商業地產不斷演進。

要成為實在新動力的配套政策措施主要有三個方面：一是提高城鄉居民收入。提高糧食最低收購價格，提高農資綜合直補、良種補貼、農機具補貼等標準，增加農民收入。提高低收入群體等社保對象待遇水平，增加城市和農村低保補助，繼續提高企業退休人員基本養老金水平和優撫對象生活補助標準。二是在全國所有地區、所有行業全面實施增值稅轉型改革，減輕企業負擔。三是加大金融對商業地產的支持力度。合理擴大信貸規模，取消不合理的限制，加大對重點工程、三農、中小企業以及兼并重組等的信貸支持，有針對性地培育和鞏固消費信貸增長點。

中小城市發展商業地產應符合當地居民消費需求，不僅僅滿足自我生存所需要的消費，更應該考慮自我發展和享受型消費比重的提升，以及精神方面的消費需求。同時，要嚴格風險控制。尤其是在當前三四線城市有效需求不足所導致的庫存去化壓力逐步凸現的風險，以及大型商業房企在銷售狀況回暖導致的資金改善，從而紛紛回歸一二線城市的情況下，商業房企的區域拓展戰略應更為謹慎。

四、產品豐富（Production）：商業地產漸進的寫照新表現

作為商業用途的地產，商業地產以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產產品廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式的產品。從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產產品，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產產品的概念。泛指用于零售業的地產形式產品。商業地產產品與業態緊密聯系，具體有購物中心、社區商業、辦公樓、星級酒店、中高端商業綜合體、超市百貨和影院等。

商業房企需要針對不同的城市制定不同的商業產品和產品線。對新型城鎮化下中小城鎮房企產品結構布局、房企城市運營模式、新型城鎮化下房企創新融資方式等方面，切實研究并審慎實踐。

可以對擬進入城市的宏觀環境、市場環境、行業競爭及客戶需求進行分析，從而全方位深入了解該城市商業房地產市場的投資機會及未來的發展空間。對城市的不同類型采取不同的進入戰略，如核心城市考慮深耕；機會城市可考慮以同城操作或者投資的方式進入。面對網購沖擊傳統零售，“休閑+社交+體驗+娛樂”的商業模式將成商業地產發展的新趨勢。

商業房企要在城鎮化中找到清晰的立足點，主動配合政府和相關部門。在商業房產開發中，倡導產品的適度超前，適度引導、適度提升的原則，防止過于超前或落后，逐步確立以人為核心的商業地產產品價值取向。